Актуальность. Управленческие решения в сфере недвижимости должны основываться на объективных данных о текущей ситуации и перспективах развития различных сегментов рынка. В настоящее время в России практически отсутствует система мониторинга рынка промышленной недвижимости. В связи с этим, исследование основных показателей, влияющих на стоимость объектов, является важным направлением, позволяющим определить степень чувствительности стоимости объектов к различным показателям.

Методы исследования. В статье представлено сравнение классификаций производственно-складских зданий и помещений, а также результаты анализа рынка продажи и аренды исследуемого типа недвижимости на примере города Воронежа. Выделены основные ценообразующие факторы и тенденции развития данного сегмента на региональном рынке недвижимости.

Результат. Систематизация данных показателей позволит определить критерии инвестиционного развития рынка недвижимости.

Введение

Производственно-складская недвижимость является особым направлением инвестиционной деятельности. В отличие от коммерческой торгово-офисной недвижимости, основным источником доходов от которой традиционно является сдача помещений в аренду, а также возможность перепродажи объектов по окончании инвестиционной фазы, промышленная и складская недвижимость часто рассматривается не столько как источник арендных доходов, но и как составляющая инвестиций в развитие сферы услуг или производства продукции в отдельно взятой отрасли. В связи с этим, производственно-складская недвижимость представлена разнообразными объектами, без классификации которых оказывается невозможным проведение любых экономических измерений рынка недвижимости соответствующего типа.

В настоящее время необходимость систематизации недвижимости различных типов является одной из сложных задач, стоящих перед участниками рынка недвижимости: правообладателями объектов, аналитиками, риелторами, оценщиками. С одной стороны, факт зависимости стоимости каждого объекта от его отнесения к тому или иному сегменту рынка, а также от совокупности его свойств и характеристик является очевидным. В связи с этим предпринимаются попытки разработки и применения различных систем классификации объектов недвижимости . С другой стороны, зачастую продавцы, покупатели и эксперты используют различные понятия, подразумевая под ними объекты одного и того же класса. Это вносит большую путаницу не только в процесс поиска общих интересов продавцов и покупателей недвижимости, но и не позволяет сформировать единую упорядоченную систему информационного обеспечения рынка недвижимости. В отличие от коммерческой недвижимости, систематизация типов которой активно проводится вот уже в течение последних десяти лет, тема классификации производственно-складской недвижимости сохраняет высокую актуальность и в настоящее время.

Цель исследования. Существующие классификации недвижимости часто дублируют друг друга или же расширяют сравнительные характеристики и факторы, по которым объект будет отнесен к тому или иному классу . На сегодняшний день в России предпринято несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных сегментов рынка недвижимости. Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлагают рынку консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов следует отметить:

1. Классификацию, разработанную Международной консалтинговой компанией Knight Frank,
2. Классификацию, разработанную консалтинговой компанией Swiss

Параметры сравнения производственно-складской недвижимости по данным этих консалтинговых компаний представлена в таблице 1.

Таблица 1

Классификация производственно-складской недвижимости компаний Knight Frank и Swiss

Classification of the production and warehouse facilities of the Knight Frank and Swiss companies

Класс		Knight Frank
	Здания, рассчитанные на использование в складских целях. Местоположение, оборудование, отделка, близость автомобильной сети дорог, перепланировка под любой вид груза, большая скорость операций с грузами и надежность хранения должны соответствуют современным принципам складской логистики.	Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.
	Не предусмотрено	Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 9 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров.
	20-30 летние реконструированные здания или помещения. Имеют похожие с помещениями класса «А» характеристики, но отличаются своим расположением: промышленная зона, черта города.	Не предусмотрено
	Помещения, созданные в 90-х годах, но не имеющие некоторых параметров, которые характерны для класса «А».	Одноэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
	Помещения, построенные в 70-80 годах, бывших зданий НИИ. Такие здания, как правило, требуют определенной доработки и вложения денежных средств.	Одно-, двухэтажное складское здание, предпочтительно прямоугольной формы вновь построенное или реконструированное.
	Площади, которые не эксплуатировались в качестве складов. К ним относятся автопарки, автобазы и подобные производственные помещения	Капитальное производственное помещение или утепленный ангар.
	Здания 1930-1960х годов постройки - бывшие помещения продуктовых оптовых баз и овощехранилищ.	Не предусмотрено
	Не предназначенные для использования в складских целях и помещения. Такие сооружения с экономической точки зрения выгодно снести. Это связано с большими затратами на восстановление и приведения помещения к современным параметрам.	Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары

Стоить заметить, что неспециализированные производственные здания (классы C и D) могут сдаваться в аренду. Для специализированных зданий характерны в большей части сделки по купле-продаже.

Приведенные классификации вполне понятны и конкретны, однако для того чтобы ими смогли бы легко воспользоваться участники рынка (покупатели и продавцы недвижимости, риэлторы, девелоперы, аналитики, и оценщики), необходимо объединить многочисленные характеристики. Это поможет определить класс оцениваемого объекта для подбора объектов сравнения по продаже и аренде из соответствующего сектора недвижимости.

Проанализировав и систематизировав параметры сравнения производственно-складской недвижимости компаний Knight Frank и Swiss стоит предложить рассматривать характеристики зданий и помещений относительно принадлежности к определенному классу на основании:

• анализа информации о рынке объектов недвижимости;
• состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов для каждого типа объекта.

Материалы и методы исследования . В качестве параметров сравнения во многих публичных источниках (сайты агентств недвижимости - Сота, Трансферт, Цитадель и др., интернет порталы для размещения объявлений - Авито, Камелот и др.) используется упрощенная классификация, поэтому информация на этих ресурсах была использована для составления нового перечня типов объектов. За рассматриваемый период мы приняли II квартал 2017 года. В результате было проанализировано предложение о купле продаже 171 и аренде 101 объекта производственно-складской недвижимости в городе Воронеже.

Предлагаемая нами классификация производственно-складской недвижимости представлена в таблице 2 и включает пояснения из классификаций компаний Knight Frank и Swiss.

Таблица 2

Классификация объектов коммерческой недвижимости

Table 2

Classification of the objects of commercial facilities

Тип объекта	Характеристики объекта
Производственно-складские помещения	Помещения, созданные в 90-х годах, но не имеющие некоторых параметров, которые характерны для класса «А». (B+) Автопарки, автобазы и подобные производственные помещения. (C) Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары (D)
Производственно-складские здания	20-30 летние реконструированные здания или помещения. (А-) Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, (А+) Помещения, построенные в 70-80 годах, бывших зданий НИИ. (B) Здания 1930-1960х годов постройки - бывшие помещения продуктовых оптовых баз и овощехранилищ. (C-) Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары(D)
	Автопарки, автобазы и подобные производственные помещения(С)
Склады(в т.ч логистические комплексы)
Производственно-складские комплексы	Здания, рассчитанные на использование в складских целях. соответствующие современным принципам складской логистики. (А+) Современные складские здания из легких металлоконструкций и сэндвич-панелей, предпочтительно прямоугольной формы без колонн или с шагом колонн не менее 12 метров и с расстоянием между пролетами не менее 24 метров. (А+)

С 2016 года наблюдается тенденция сокращения нового предложения объектов коммерческой недвижимости в складском сегменте, которая продолжается и в 2017 году. Величина цен предложения и арендных ставков снижается, увеличивается количество вакантных площадей, девелоперы вынуждены сокращать расходы и оптимизировать площади.

Владельцы коммерческих объектов недвижимости часто задаются вопросом о том, какие факторы влияют ее стоимость? Решение этой задачи важно и для владельца объекта, для того чтобы намеренно не снизить стоимость при продаже или сдаче в аренду. Это не менее важно и для покупателя, чтобы не переплачивать за излишние, с его точки зрения, улучшения.

Рассмотрим факторы, влияющие на увеличение или уменьшение стоимости коммерческой недвижимости при ее продаже и сдаче ее в аренду.

Существуют 2 группы факторов по отношению к объектам, которые приносят доход: общие (внешние) и локальные .

Первая группа факторов, отражающих социально-экономическое и политическое положение в стране и регионе, геофизическую среду объекта, а также правовую допустимость, физическую осуществимость и экономическую целесообразность развития варианта строительства. Эти факторы напрямую не связаны с конкретным объектом недвижимости, но влияют на состояние сегмента рынка недвижимости, а, следовательно, и на стоимость оцениваемого объекта.

Локальные факторы учитывают характеристики объекта недвижимости и его непосредственного окружения. Эти факторы непосредственно связаны с анализируемым объектом и сходными с ним объектами на рынке недвижимости.

Ценообразующие факторы имеют свою специфику в зависимости от класса производственно-складского объекта. В сегменте складов класса А и В диапазон ставок аренды достаточно узок. Это связано с тем, что характеристики самого здания варьируются не очень сильно. Главными ценообразующими факторами для таких объектов являются местоположение и транспортная доступность

В сегменте складов класса С и D гораздо больше факторов, оказывающих влияние на цену. Однако в условиях кризиса, по наблюдениям специалистов, наиболее значимым здесь стал фактор транспортной доступности. Вопрос качества временно отошел на второй план.

В результате анализа приведенные выше ценообразующие факторы были сгруппированы в зависимости от принадлежности к определенному классу складских помещений и представлены в таблице 3.

Таблица 3

Ценообразующие факторы производствен их объектов недвижимости

Pricing factors of production and warehouse facilities

Производственная недвижимость	Складская недвижимость
Этаж/этажность (подвал, цоколь, первый или более высокий этаж)
Материал стен
Год постройки
Местоположение
Расположение объекта в здании (наземный, подземный этаж, отдельно стоящее здание);
Состав, техническое состояние здания и инженерных систем (наличие отопления; наличие регулируемого режима влажности и температур)
Состояние помещения
Коммуникации (вентиляция, пожарная сигнализация, телефон)
Состав подъездных путей (наличие автомобильных и железнодорожных путей)
Дополнительные неотделимые улучшения (наличие погрузочных эстакад и доков; наличие грузового лифта)
Высота помещения
Характеристики земельного участка и прилегающей территории (наличие достаточного количества парковочных мест для грузового и легкового транспорта)

На данный момент в регионах России, в частности и в Воронежской области наблюдается значительная тенденция снижения ввода в эксплуатацию складских площадей . Несмотря на то, что действуют несколько индустриальных парков, в общей структуре предложения по-прежнему преобладают объекты низкого качества. Спрос на качественные склады в основном наблюдается со стороны компаний агропромышленного комплекса и розничных сетей .

Ограниченный доступ к заемным средствам, их высокая стоимость, а также большой объем вакантных площадей стали причинами замедления активности строительства на рынке производственно-складской недвижимости. На данный момент наиболее востребованным форматом строительства складов является схема built-to-suit, по которой с 2015 года в России реализовано более 60% объема введенных в эксплуатацию объектов.

Built-to-suit (сокращенно BTS) в дословном переводе означает «построить для комплекта». Однако точнее будет назвать это «строительством под заказ». BTS— это такая методика, при которой здания возводятся (или модернизируются) под нужды и требования конкретной фирмы. Сданные объекты в 2016 году производственно-складские объекты представлены в таблице 4.

Таблица 4

Сданные в эксплуатацию логистические центры в Воронеже в 2016 году*

The logistic centers put in operation in Voronezh in 2016*

Объект	Адрес	Площадь, кв.м	Дата открытия	Класс
ABC-Электро
Логоцентр А-Логистик	Воронежская область
Логоцентр Самсон-Опт	Воронежская область с. Бабяково Новоусманского р-на

*Предложение на рынке производственно-складской недвижимости Воронежа

Воронежская область относится к промышленно-аграрным регионам. Традиционной производственной ориентацией Воронежской области является сельское хозяйство, машиностроение.

В составе промышленности преобладают машиностроение, электроэнергетика, химическая индустрия и отрасли по переработке сельскохозяйственного сырья. На них приходится 4/5 общего объёма выпускаемой промышленной продукции.

Рынок промышленно-складской недвижимости Воронежа представлен складскими помещениями цехами и ангарами, а также производственными корпусами, расположенными в спальных районах и промышленных зонах города., позиционируемые в сегменте качественной недвижимости (классы А и В).

Аналитики компании Knight Frank отмечают наличие в 2016 году дефицита ликвидного предложения - современных качественных объектов с хорошим местоположением, наличием удобных подъездных путей, современным инженерным оборудованием и т.д.

В ходе исследования выявлено, что в черте г. Воронежа практически все предложения на рынке продажи производственно-складской недвижимости сосредоточены в трех районах - по 29% приходится на долю Коминтерновского и Левобережного районов, на долю Советского - 25%. Представленное соотношение отражено на рисунке 1. Из-за специфики данного сегмента недвижимости наибольшее количество предложений сосредоточено в промышленных зонах города на удалении от центра.

Рис. 1. Структура предложения продажи объектов производственно-складской недвижимости по районам города Воронежа

Fig. 1. Offer structure of the sale of objects of industrial and warehouse facilities by districts of the city of Voronezh

Структура предложений продажи в выделенных сегментах производственно-складской недвижимости представлена на рисунке 2.

Рис. 2. Структура предложений продажи объектов производственно-складской недвижимости

Fig. 2. Offer structure of the sale of objects of industrial and warehouse facilities

Исследование показывает, что предложение покупки помещений и зданий является в процентном соотношении почти равным 40% и 38% соответственно, а на долю складских комплексов приходится 22%. Интервал осуществляемого исследования II квартал 2017 года.

В сентябре 2017 года средняя цена предложения продажи производственно-складского помещения составила 15 141 руб./кв. м. Средняя цена предложения продажи 1 кв. м данного типа недвижимости находилась в пределах от 8 000 руб. до 95 150 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Средняя цена предложения продажи производственно-складского здания составила 13516,24 руб./кв. м. Средняя цена предложения продажи 1 кв. м данного типа недвижимости находилась в пределах от 2 900 руб. до 54 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Средняя цена предложения продажи производственно-складского комплекса составила 9 806 руб./кв. м. Средняя цена предложения продажи 1 кв. м данного типа недвижимости находилась в пределах от 7 228 руб. до 29 729 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Интервалы цен предложения и соотношения площадей исследуемых типов объектов производственно-складской недвижимости представлены в таблице 5.

Таблица 5

Интервалы цен предложения и соотношения площадей объектов производственно-складской недвижимости

Table 5

Intervals of the offer prices and ratio of the areas of objects of industrial and warehouse facilities

Цена предложения продажи производственно-складского помещения за 1 м 2 , руб.
Максимальная
Минимальная
Общая площадь предложения продажи производственно-складского помещения, кв.м
Максимальная
Минимальная
Цена предложения продажи производственно-складского здания за 1 м2, руб
Максимальная
Минимальная
Общая площадь предложения продажи производственно-складского здания, кв.м
Максимальная
Минимальная
Цена предложения продажи производственно-складского комплекса за 1 м2, руб
Максимальная
Минимальная
Общая площадь предложения продажи производственно-складского комплекса, кв.м
Максимальная
Минимальная

Особенностью рынка аренды производственно-складской недвижимости являются арендные соглашения, которые заключаются на короткий срок (1-3 года). Широкий диапазон ставок аренды вызван сильной дифференциацией рынка и зависит от объема предлагаемых в аренду складских площадей и их качества.

Сейчас на рынке недвижимости имеет место практика взимания арендной платы за всю общую площадь предлагаемого здания или помещения. Большая часть предлагаемых в аренду помещений до 100 кв.м представляют собой основные площади, которые не включают вспомогательные (коридоры, с/у и пр.). Аналогичные объекты площадью более 100 кв.м уже включают в себя вспомогательные, т.е. фактически предлагаются общие площади.

Предполагается, что предложения объектов на рынке недвижимости, как продажи, так и аренды включают НДС (18%). Кроме того, как показывает практика, арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно . Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м площади в интервал времени, равный месяцу.

На рынке аренды производственно-складской недвижимости предложения также сосредоточены в трех районах - Коминтерновском (43%), Советском (23%) и Левобережном (20%). Представленное соотношение отражено на рисунке 3. Из-за специфики данного сегмента недвижимости наибольшее количество предложений сосредоточено в промышленных зонах города на удалении от центра.

Рис. 3. Структура предложения аренды объектов производственно-складской недвижимости по районам города Воронежа

Fig. 3. Offer structure of the rent of objects of the industrial and warehouse facilities by districts of the city of Voronezh

Структура предложений продажи в выделенных сегментах производственно-складской недвижимости представлена на рисунке 4.

Рис. 4. Структура предложений аренды объектов производственно-складской недвижимости

Fig. 4. Offer structure of the rent of objects of the industrial and warehouse facilities

В ходе исследования выявлено, что по наиболее предлагаемыми к аренде являлись в большей степени - производственно-складские помещения - (83%), наименее предлагаемыми здания и комплексы (11% и 6 %).

Интервал осуществляемого исследования II квартал 2017 года.

В сентябре 2017 года средняя цена предложения аренды производственно-складского помещения составила 154 руб./кв. м. Средняя цена предложения аренды 1 кв. м данного типа недвижимости находилась в пределах от 80 руб. до 348 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Средняя цена предложения аренды производственно-складского здания составила 13516,24 руб./кв. м. Средняя цена предложения аренды 1 кв. м данного типа недвижимости находилась в пределах от 268 руб. до 1205 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Средняя цена предложения аренды производственно-складского комплекса составила 5 448 руб./кв. м. Средняя цена предложения аренды 1 кв. м данного типа недвижимости находилась в пределах от 92 руб. до 500 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Интервалы арендных ставок и соотношения площадей исследуемых типов объектов производственно-складской недвижимости представлены в таблице 6.

Таблица 6

Интервалы арендных ставок и соотношения площадей объектов производственно-складской недвижимости

Table 6

Intervals of rental raes and ratio of the areast of objects of the industrial and warehouse facilities

Ставка арендной платы за 1 м 2 производственно-складского помещения, руб.
Максимальная
Минимальная
Общая площадь предложения аренды производственно-складского помещения, кв.м
Максимальная
Минимальная
Ставка арендной платы за 1 м 2 производственно-складского здания, руб.
Максимальная
Минимальная
Общая площадь предложения аренды производственно-складского здания, кв.м
Максимальная
Минимальная
Ставка арендной платы за 1 м 2 производственно-складского комплекса, руб.
Максимальная
Минимальная
Общая площадь предложения аренды производственно-складского комплекса, кв.м
Максимальная
Минимальная

Производственно-складская недвижимость за 2016 - начало 2017 года не проявила активности ни сторону глобального снижения, ни в сторону роста. Активность на рынке осуществлялась в основном за счет действующих промышленных предприятий, которые развиваются на своей территории и не выходят на открытый рынок, однако, интерес, как отмечают специалисты, к производственно-складской недвижимости имеется, но большинство объектов не отвечают качественным требованиям потенциальных инвесторов.

Результаты исследования . Результатом проведенного исследования является предложенная нами обновленная классификация производственно-складской недвижимости на основе мониторинга рынка купли-продажи и аренды в городе Воронеж, сравнения классификаций компаний Knight Frank и Swiss. В качестве основных элементов сравнения мы предложили рассматривать характеристики зданий и помещений относительно принадлежности к определенному классу.

Были рассмотрены все ценообразующие факторы, влияющие на увеличение или уменьшение стоимости коммерческой недвижимости при ее продаже и сдаче ее в аренду.

Перечень этих факторов решает серьезную практическую задачу, так как для владельцев объектов важно намеренно не снизить стоимость недвижимости при продаже или сдаче в аренду. Это не менее важно и для покупателя, чтобы не переплачивать за излишние, с его точки зрения, улучшения.

В процессе анализа структуры предложения было отмечено сокращение числа сегментов на рынке, которые характеризуются ограниченными функциональными возможностями, и расширение сегментов, состоящих из объектов, обеспечивающих большой спектр технологических возможностей высокого качества.

Мониторинг рынка купли продажи и аренды производственно-складской недвижимости за II квартал 2017 года показал, что основное предложение сосредоточены в трех районах города Воронежа - Коминтерновском, Советском и Левобережном (20%).

В ходе исследования выявлено, что предложение покупки помещений и зданий является в процентном соотношении почти равным 40% и 38%, на долю складских комплексов пришлось 22%. Предложение по аренде производственно-складских помещений оказалось наибольшим - 83%, меньше предлагалось в аренду зданий и комплексов (11% и 6 %).

Заключение. Проведенное исследование должно выступить в качестве системной основы для создания единой классификации производственно-складской недвижимости, единой системы базовых понятий в соответствующем сегменте рынка, а также ценообразующих факторов рассматриваемых типов объектов на рынке промышленной недвижимости.

Общая характеристика рынка производственно-складской недвижимости региона

Прошедший 2013 год был крайне благоприятным периодом для рынка складской недвижимости и характеризуется высокими показателями спроса и предложения - несмотря на высокие объемы ввода, уровень вакантных площадей оставался на низком уровне (1-2%). В 2013 году наблюдался высокий уровень объема поглощения - около 1,3 млн. кв. м.

В качестве одного из наиболее значимых событий рынка эксперты отмечают пересмотр классификации промышленно-складской недвижимости Москвы. По предложенным компанией «Knight Frank» измеримым уточнениям, объекты класса «А+» отличаются от объектов класса «А» большим расстоянием между пролетами, сверхплоским полом с антипылевым покрытием, большей допустимой нагрузкой на полы и системой отопления, обеспечивающей не менее +14 при наружной температуре воздуха до - 35С (исключая низкотемпературные режимы хранения).

Ярким примером подобного объекта (класса «А+») эксперты называют «ПНК-Чехов» компании «PNK Group». Помимо соответствия перечисленным выше характеристикам эксперты отмечают большие разворотные и парковочные площадки, логичную организацию подъездных путей, качество покрытия и т. д. Площадь пятна застройки не превышает 45%, а каждый корпус может работать, как независимый объект, так как обладает удобным расположением, отдельным въездом и автономными системами коммуникаций и электропитания.

Предложение на рынке производственно-складской недвижимости Москвы и Московской области

Объем ввода площадей на рынке производственно-складской недвижимости Московского региона в 2013 году, по разным оценкам, составил около 800 тыс. кв. м, а общий объем качественного предложения - около 9 млн. кв. м. По оценкам экспертов данные объемы ввода являются рекордными за последние 4 года, при этом практически все новые объекты относятся к классу «А». Одной из основных причин роста доли объектов высокого класса в новом строительстве является повышенный спрос со стороны компаний, для которых высокотехнологичный склад является способом увеличения оборачиваемости товаров.

Наибольшие объемы ввода промышленно-складских площадей в 2013 году отмечались на южном и юго-восточном направлениях. Данные направления вкупе с юго-западным традиционно пользуются повышенным спросом, и, как следствие, там сосредоточены наибольшие объемы предложения. Такая направленность спроса и предложения обусловлена грузовыми потоками, проходящими через трассу М-4 и Симферопольское шоссе.

Рисунок 1. Географическая структура ввода промышленно-складских площадей (по данным компании «Praedium»)

Существенную долю в объеме вводимых промышленно-складских площадей в 2013 году заняли крупные игроки рынка. Так, например, компания «PNK Group» продолжила развитие проекта «ПНК-Чехов» (введена первая очередь «ПНК-Чехов 2») и «ПНК-Внуково» (введен корпус №9).

В логистическом парке «PNK-Чехов 2» во II полугодии были введены 2 и 3 корпуса общей площадью около 127 тыс. кв. м. Данный проект стал крупнейшим введенным объектом нового качественного предложения на московском рынке. Логистический парк находится в г. Чехов, в 49 км по Симферопольскому шоссе от МКАД, вблизи одноименного проекта «PNK-Чехов». По планам девелопера, реализация складского проекта будет завершена в 2014 году, тогда общая площадь комплекса достигнет 286 тыс. кв. м.

Второе место по масштабу ввода досталось проекту, введенному в I полугодии 2013 года. Им стал логистический парк «Логопарк Север», площадью 110 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступила компания «Каравелла». Данный складской объект расположен на 7 км от МКАД по Ленинградскому шоссе в Солнечногорском районе. Логопарк обладает удобным местоположением и весьма привлекателен как для крупнейших российских, так и иностранных компаний. Среди компаний-резидентов стоит отметить: IKEA, Global Logistic Projects, Эльдорадо и др.

Девелоперская компания PNK Group не только отметилась в Чехове, но и вывела на рынок очередные склады в проекте «PNK-Внуково». В 2013 году компания ввела в эксплуатацию три корпуса (3, 8 и 9) общей площадью 101 тыс. м2.

Во II полугодии 2013 года девелоперская компания Raven Russia повысила свою активность на рынке, продолжив вводить очереди в текущих складских проектах. Таким образом на рынок вышла третья очередь логистического парка «Климовск» (55 тыс. кв. м) и вторая очередь логистического парка «Ногинск» (37,1 тыс. кв. м).

Рисунок 2. Наиболее значимые производственно-складские объекты, введенные в эксплуатацию в 2013 году (по данным компании «Praedium»)

В географической структуре ввода прослеживается тенденция освоения более удаленных от МКАД территорий. Традиционно повышенным спросом пользуются комплексы, расположенные в 20-30 км от МКАД, при этом сейчас активно формируется предложение качественных объектов расположенных на расстоянии до 50 км от МКАД, которые также востребованы, что подтверждается активным использованием схемы «build-to-suit» при реализации данных проектов.

Рынок продажи земельно-имущественных комплексов промышленно-складского назначения как в зоне до 30 км, так и в зоне до 50 км представлен в основном объектами низкого класса, пригодными преимущественно для редевелопмента.

Среди комплексов, введенных непосредственно в черте г. Москва, эксперты выделяют только один объект - терминал «Магистральный», который представляет собой склад индивидуального хранения. Внутреннее пространство организовано по принципу конструктора, что позволяет предложить арендатору площади от 1 до 50 кв. м в одной плоскости. Цены стартуют от 950 руб. за кв. м в месяц и зависят от размера выбранного бокса и срока аренды. Выгодное расположение между двумя важнейшими трассами: Хорошевским и Звенигородским шоссе, а также высокий уровень обслуживания обеспечили стабильный спрос услуги на self storage сразу после начала реализации площадей в новом терминале.

Спрос на рынке промышленно-складской недвижимости Москвы и Московской области

На рынке промышленно-складской недвижимости Москвы и Московской области сохраняется чрезвычайно высокий уровень спроса - даже рекордный ввод новых площадей практически не повлиял на средний уровень вакантных площадей, который по разным оценкам составил 1-2%. Данное обстоятельство объясняется следующими факторами:

• Девелоперы, стремясь минимизировать риски, связанные с рыночной экспозицией объекта, все активнее реализуют проекты по схеме «built-to-suit», в результате чего значительная доля площадей так и не поступает на открытый рынок (по разным данным - от 35% до 60% в 2013 году).
• Строительство складов под конкретного клиента является услугой, ориентированной на крупных покупателей (или арендаторов), что в совокупности с низким уровнем вакантных площадей формирует неудовлетворенный спрос небольших покупателей (или арендаторов).
• В процессе строительства объектов, ориентированных на открытый рынок заключаются предварительные договоры аренды/продажи, что также сокращает к моменту ввода в эксплуатацию фактический объем площадей, поступающий на открытый рынок.
• Перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов.

Покупатели и арендаторы складов выбирают схему взаимодействия с девелопером «build-to-suit» не только по причине ограниченности предложения, но и зачастую ввиду узкоспециализированных требований к приобретаемым площадям. Соблюдение данных требований на ранних этапах реализации проекта позволяет экономить на эксплуатации и возможной адаптации типичного склада к специфичным требованиям конкретного клиента.

Уровень спроса (общий объем сделок купли-продажи и аренды) в 2013 году эксперты оценивают в 1,3 млн. кв. м, что незначительно выше показателя 2013 года. Пик спроса пришелся на 2-3 кварталы 2013 года.

Наиболее активными арендаторами и покупателями промышленно-складской недвижимости в 2013 году были крупные торговые компании, дистрибьюторы и производственные предприятия.

Рисунок 3. Распределение сделок на рынке производственно-складской недвижимости по профилю бизнеса арендаторов и покупателей (по данным компании «Knight Frank»)

По данным компании «Jones Lang LaSalle» в 2013 году увеличился средний размер сделки - в среднем за 2013 год он составил около 18 тыс. кв. м (13 тыс. кв. м в 2012 году и 11 тыс. кв. м в 2011 году). Самой крупной сделкой года эксперты называют аренду компанией «ИКЕА» 72 тыс. кв. м в «Логопарк Север».

Таблица 1. Крупнейшие сделки на рынке производственно-складской недвижимости Московского региона (по данным компании «Jones Lang LaSalle»)

Коммерческие условия на рынке промышленно-складской недвижимости Москвы и Московской области

С точки зрения коммерческих условий, рынок промышленно-складской недвижимости можно охарактеризовать как стабильный - существенных изменений ставок в течение 2013 года не наблюдалось, текущий высокий уровень ставок объясняется в первую очередь дефицитом качественного предложения.

В течение 2013 года уровень арендных ставок качественных промышленно-складских комплексов Московского региона находился в среднем в диапазоне 115-140 USD/кв. м/год (triple net).

Диапазон и средние стоимости предложения промышленно-складских комплексов в зависимости от условной зоны расположения составили (включая объекты под редевелопмент):

• В черте города Москва: 16 130 - 158 333 руб./кв. м, среднее значение 58 915 руб./кв. м.
• В зоне до 20-30 км от МКАД (Подольск, Одинцово, Зеленоград и т.д.): 3 349 - 61 508 руб./кв. м., среднее значение 36 862 руб./кв. м.
• В зоне 30-50 км от МКАД (Электросталь, Чехов, Солнечногорск, Дмитров и т.д.): 1 916 - 52 174 руб./кв. м., среднее значение 21 725 руб./кв. м.

Рисунок 4. Диапазон и средние значения удельной стоимости предложения промышленно-складской недвижимости в зависимости от зоны расположения объекта, руб./кв.м.

Удельная стоимость площадей в сегменте качественной складской недвижимости Московского региона в среднем находится в диапазоне 900-1 400 USD/кв. м., ставка капитализации - около 11%.

Ценообразующие факторы на рынке производственно-складской недвижимости

Так как стоимость объектов расположенных в черте города значительно выше стоимости объектов расположенных в области, то зависимость удельной стоимости от ценообразующих факторов целесообразно строить по одной из этих групп объектов. Далее для построения зависимостей были выбраны объекты, расположенные в области, ввиду большего количества предложения и, как следствие, более наглядного построения данных зависимостей.

Среди ценообразующих факторов производственно-складской недвижимости можно выделить наиболее значимые, с точки зрения влияния на удельную стоимость объекта, количественные факторы:

В первую очередь можно выделить фактор, связанный с местоположением и транспортной доступностью, а именно - расстояние до МКАД. Данный фактор оказывает наибольшее влияние на цену объектов, расположенных за чертой города, так как на объекты в черте города оказывает значительное влияние множество других факторов, связанных с местоположением (например, расстояние до метро, расстояние до крупных улиц и т.п.). Кроме того, значимым является фактор расстояние до основных транспортных магистралей.

Среди объектов, предлагаемых к продаже в 2013 году, диапазон значений фактора «Расстояние до МКАД» составил 3,6-59 км, среднее - 33 км.

Диапазон значений фактора «Расстояние до основных транспортных магистралей» составил 0,2-9 км, среднее значение - 1,8 км.

Рисунок 5. Влияние фактора «Расстояние до МКАД» на удельную стоимость объекта

Рисунок 6. Влияние фактора «Расстояние до основных транспортных магистралей» на удельную стоимость объекта

Общая площадь улучшений - по данным опроса агентов, специализирующихся на продаже производственно складской недвижимости Московской области при продаже объектов большей площади, продавцы готовы идти на определенное снижение платежа, являющееся аналогом «скидки на опт», т.е. объекты большей площади, как правило, стоят дешевле в пересчете на один квадратный метр. Диапазон значений фактора «общая площадь улучшений» составил 110-75 000 кв. м., среднее значение - 8 939 кв. м.

Рисунок 7. Влияние фактора «Общая площадь улучшений» на удельную стоимость объекта

Общая площадь земельного участка. Объекты производственно-складского назначения, имеющие земельный участок большей площади имеют больший спрос на рынке. Так как, на избыточном земельном участке можно организовать стоянку для транспорта, разместить открытый склад для различной продукции, есть возможность маневра большегрузного транспорта. Диапазон значения фактора «Общая площадь участка» составил 1 300-83 200 кв. м., среднее значение - 22 764 кв. м.

Рисунок 8. Влияние фактора «Общая площадь земельного участка» на удельную стоимость объекта

К наиболее значимым качественным факторам относятся:

Состояние/уровень внутренней отделки производственно-складских помещений — хорошее состояние здания или проведенный в нем капитальный ремонт избавят потенциального собственника от привлечения дополнительных инвестиций в объект. Цены предложений производственно-складских зданий или встроенных помещений, находящихся в хорошем состоянии с простым уровнем отделки, выше цен предложений объектов, находящихся в удовлетворительном состоянии.

Таблица 1. Значения фактора «Состояние/уровень внутренней отделки»

Наличие и состояние инженерных сетей также играет значительную роль в формировании стоимости производственно-складского объекта. Этот фактор определяет объем необходимых капиталовложений для нормального функционирования объекта, при этом, с точки зрения реализации производственно-складской функции, первостепенным является наличие электроснабжения и теплоснабжения.

Таблица 2. Значения фактора «Наличие и состояние инженерных сетей»

Оснащенность подъездными путями и их удобство - наиболее востребованными являются участки, имеющие несколько удобных подъездных путей. Удобство подъездных путей оценивается по бальной системе, в зависимости от класса и уровня движения автотранспорта по улице, с которой осуществляется заезд транспорта на территорию, а также возможности временной парковки на ней.

Таблица 3. Значения фактора «Оснащенность подъездными путями и их удобство»

В зависимости от типа производства могут быть учтены и другие ценообразующие факторы (наличие железнодорожной ветки, высота потолков, наличие кранов и т.д.).

Основные тенденции и прогнозы на рынке производственно-складской недвижимости Москвы и Московской области

• В 2013 году была пересмотрена классификация промышленно-складской недвижимости - уточнена информация относительно объектов класса «А+».
• На рынке по-прежнему отмечается высокий уровень спроса на фоне дефицита качественного предложения, уровень вакантных площадей составлял в 2013 году 1-2%.
• Основной ввод новых объектов приходится на популярные направления: юг, юго-восток, юго-запад. При этом практически все объекты относятся к классу «А».
• Объем сделок в сегменте промышленно-складской недвижимости составил около 1,3 млн кв. м.
• Относительно новой тенденцией является реализация проектов удаленных от МКАДа на расстояние 30-50 км.
• Реализация проектов по схеме «built-to-suit» становится все более популярной - по различным оценкам в 2013 году таким образом реализовано от 35% до 60% площадей.
• С учетом отсрочки даты ввода в эксплуатацию ряда проектов, в 2014 году может сохраниться объем ввода 2013 года. При этом ожидается сохранение уровня вакантных площадей на уровне 2-4%.
• Роста арендных ставок и стоимости продажи объектов не ожидается - основным сдерживающим фактором является неблагоприятный макроэкономический прогноз на 2014 год (прогнозируется низкий рост ВВП и других социально-экономических показателей).
• Среди наиболее крупных проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2014 году, эксперты рынка выделяют: индустриальный парк «Южные Врата» и логистический парк «Радумля», общей площадью 200 и 155 тыс. кв. м. соответственно.

Выводы: близкие к рекордным объемы ввода площадей на рынке производственно-складской недвижимости Москвы и Московской области не оказали существенного влияния на спрос, который продолжает находиться на высоком уровне. При отсутствии серьезных колебаний коммерческих условий на фоне высокого уровня спроса можно сделать вывод о стабилизации рынка. Основными факторами, которые сдерживают рынок от дальнейшего активного развития, являются макроэкономические - нестабильность общеэкономической ситуации увеличивает риски девелоперов, вынуждая последних все активнее работать по схеме «build-to-suit».

Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам:

7 812 326-20-06 Санкт-Петербург
+7 495 955-78-37 Москва
+7 343 372-54-75 Екатеринбург
Эл. почта:

Принятая на рынке классификация позволяет не только структурировать предложение по базовым количественным критериям, но и дать понимание качественного состояния рынка.
Традиционно склады класса А и В являются основой рынка – это, как правило, новые организованные крупные комплексы с соответствующим набором услуг, широкой продуктовой линейкой (по функционалу, типу и площадям помещений), отличающиеся масштабом и профессиональной управляющей компанией.
Склады класса С – преимущественно относятся к старому фонду, часто – перепрофилированы из производственных помещений, имеют небольшую площадь, не оборудованы погрузчиками и прочей инфраструктурой. Средняя площадь типового склада класса С – 1500 кв.м.

	класс В	класс С
Общие показатели
Количество складов, шт.	32	31
Общая площадь, кв.м.	248942	59500
Средняя площадь, кв.м.	7700	1500
Текущее предложение (аренда)
Общая площадь, кв.м.	121123.7	37552
Средняя площадь, кв.м.	3785	2120
Доля вакантных площадей, %	0.487	0.631

В структуре предложения локального рынка количество складских комплексов класса В и С сопоставимо, тогда как площадь свободных помещений не равнозначна: 76,3% свободных для аренды площадей принадлежит классу В. Доля вакантных площадей комплексов класса В – 48,7%, С – 63,1%.
Наибольшее складских комплексов, которые представлены на рынке в качестве актуального предложения (47,6%), имеют общую площадь 1 000 кв.м., речь идет о небольших ангарах класса С, которые представляют низкий сегмент рынка.

Среди рассматриваемых складов минимальная площадь – 100 кв.м. Это небольшое помещение, предназначенное для производственных или складских целей, класс С. Максимальный размер из рассматриваемых площадок это объекты класса В – ПСК «Чеховский» и «Сергеево» – 67 тыс. кв.м.

На момент проведения исследования в аренду предлагаются 158,7 тыс. кв.м. помещений, что составляет 51,4% от общего объема расположенных на локальном рынке производственных и складских помещений класса В и С.
Наибольшее число складских комплексов (33 из 63) локального рынка расположено в зоне 50-60 км от МКАД, соответственно именно на этой удаленности от Москвы находится основной объем вакантных площадей – 122,8 тыс. кв.м.

Складские проекты требуют больших земельных площадок, а их остается все меньше, чем и обусловлен уход девелоперов все дальше от МКАД. Кроме того, из-за нехватки промышленных земель в 30-километровой зоне цены на них растут, что значительно увеличивает затраты на проект, а также итоговую арендную плату. Общая тенденция освоения промышленных земель во все более удаленной зоне и высокая проходимость трассы делают возможным уход на более дальние участки без значительного ущерба для бизнеса. Более того, именно эта удаленность (далее 30 км от МКАД) активно застраивается крупными комплексами класса А, что говорит о высоком потенциале локального рынка и сравнительно низкой чувствительности спроса и цены к удаленности от столице.

Структура предложения по качественным и количественным показателям сформированного (на аренду или в продажу) лота

В 19 из 63 складских комплексах арендовать можно также офисные помещения. Площади, доступные для аренды, начинаются от 20 кв.м.

Расположение	Площадь офисов для аренды, кв.м.	Стоимость аренды офисных блоков, руб.
г. Чехов, ул. 8 марта	16 кв.м.	2400 руб. блок/мес.
ЗАВОД РТИ / Чехов г., ул. Чехова, 20б	от 20 кв.м.	400 руб. кв.м./год
Чехов, ул. Монтажная	25 кв.м.	3000 руб. блок/мес.
Чехровский район, д. Баранцево	от 20 кв.м.	400 руб. кв.м./год
Чехровский район, д. Любучаны	50 кв.м.	400 руб. кв.м./год
Чехровский район, д. Новоселки	2 офисных блока: 1750 2580 м2	400 руб. кв.м./год
г. Чехов, ул. Колхозная	500 кв.м.	200 руб. кв.м./год
Чеховский район, п. Новоселье	100	250 руб. кв.м./год
г. Чехов, ул. Полиграфистов	от 20 кв.м.	400 руб. кв.м./год
Чехов, Симферопольское ш., 1	150 кв.м.	400 руб. кв.м./год
Чеховский район, с. Талалихино	блоки по 40 кв.м.	210 кв.м./год
Чеховский район, Чехов	300 кв.м.	250 руб. кв.м./год
Чеховский район, д. Люторецкое	3-х этажное здание - 500 кв.м.	7000 руб. в год.
ПСК Чеховский / г. Чехов, ул. Комсомольская	от 100 кв.м.	600 руб./кв.м.
Чехов г, 8-е Марта ул	200 кв.м.	300 кв.м./год
Чехов г., ул. Мира	100 кв.м.	300 кв.м./год
Чеховский р-н, д. Чепелево, Центральная ул., 27	500 кв.м.	500 кв.м./год
Чехов, Мира ул	от 150 кв.м.	350 кв.м./год
Чеховский район, поселок городского типа Столбовая	500 кв.м.	400 руб. кв.м./год

Ценовая политика конкурентов в разрезе классов, качественных характеристик

Арендная ставка на складские площади зависит от нескольких факторов:

• местонахождения складского комплекса (удаленности, шоссе)
• близости расположения транспортных магистралей
• арендуемых площадей (при аренде больших площадей арендатору предоставляется дисконт)
• срока аренды

Арендные ставки на локальном рынке на качественные складские помещения достаточно высоки. Сегодня общеприменимая практика это подсчет чистых арендных ставок (triple net), без налогов, коммунальных платежей, которые оплачиваются арендатором отдельно. Во всех рассматриваемых складских комплексах операционные расходы уже включены в стоимость аренды. Коммунальные расходы оплачиваются арендатором отдельно «по счетчикам».

	класс В	класс С
Мин. ставка аренды за 1 кв.м., руб./год	1800	300
Макс. ставка аренды за 1 кв.м., руб./год	4600	4476
Средняя ставка аренды за 1 кв.м., руб./год	2700	2110

Стоимость 1 кв. м на объекте класса В обойдется арендатору в среднем 2700 руб. в год. В классе С ставки ниже и варьируются в пределах 1500-2200 в год за 1 кв.м. Чем больше площадь, арендуемая одним клиентом, тем ниже цена 1 кв.м. «Скидка за опт» может составлять от 10 до 30%.

В большинстве рассматриваемых складских комплексах арендаторам нужно оплатить страховой депозит (обеспечительный платеж, гарантийный депозит) равный месячной аренде. Страховой депозит – это некая возвратная сумма, которая не может быть использована в качестве оплаты последнего месяца и никак не связана с залогом при аренде. Это взнос, который обеспечивает возмещение ущерба имущества, обнаруживаемого при окончании годового контракта.

Главные игроки

Название	Расположение/адрес	Класс	Площадь склада, кв.м.	Доля на рынке (по общей площади), %	Список услуг
ЗАВОД РТИ	Чехов г., ул. Чехова, 20б	С	10000	0.032	Пожарная сигнализация, гидранты; Телефония, интернет; Круглосуточная охрана
-	Чеховский район, д. Новоселки	В	41425	0.134	На участке есть ж/д ветка Возможна аренда офисов Возможна аренда земельного участка
Сергеево http://www.psksergeevo.ru/arenda/	Чеховский район Сергеево	В	67685	0.219	Возможна аренда офисов парковка для легковых автомобилей, подъезд и стоянка для грузового транспорта и Еврофур.
ПСК Чеховский http://psk-chehovskiy.ru/	г. Чехов, ул. Комсомольская	В	67000	0.217	Производственные, промышленные, офисные помещения; Возможна аренда офисов Возможна аренда земельного участка услуги парковки и стоянки легкового и грузового автотранспорта

Суммарно на 4 игроков приходится доля в 60% рынка площадей.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Гоу впо «КЕМЕРОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

Анализ рынка производственно-складских помещений

Выполнили:

студенты группы Э-041

Володина Любовь,

Володин Роман

Проверила:

д.с.н., проф. Старикова Л.Н.

Кемерово

Стоимость производственно-складских помещений в Кемерово, январь - октябрь 2008 г.

В данном отчете мы отразим текущую ситуацию со стоимостью 1 квадратного метра площади производственно-складских помещений в городе Кемерово.

Основные точки сосредоточения производственно-складских помещений - Заводский район (пр. Кузнецкий, ул. Шатурская), Центральный район, Кировский район. Также на рынке присутствуют единичные предложения в Предзаводском районе, на Радуге и ФПК. Интервал предлагаемых площадей -- от 15 кв. м. до 71444 кв.м..

В выборку попало 195 объектов, но из сравнения было исключено 63 объектов, т.к. отсутствует информация об их функциональном назначении.

Таблица 1.

Из таблицы видно, что максимальная стоимость 1 кв.м. у производственно-административных комплексов, т.к. они обладают большей функциональностью и включают в себя: производственное помещение, складское помещение, административное помещение, все коммуникации.

В выборку попало 193 объекта, но из сравнения было исключено 9 объектов, т.к. отсутствует информация об их площади или цене.

Максимальной стоимостью за 1 кв.м. характеризуется складское помещение общей площадью 300 кв.м. в заводском районе. Это производственное помещение общей стоимостью 75000 тыс.руб., выставленное агентством Жильцов, Дмитриев и партнёры (11.07.2008г.).

Минимальной стоимостью за 1 кв.м. характеризуется складское помещение общей площадью 5000 кв.м. в заводском районе. Это складское помещение общей стоимостью 5500 тыс.руб., выставленное агентством Жильцов, Дмитриев и партнёры (11.07.2008г.).

Таблица 2.

Из диаграммы видно, что на рынке больше всего предложения складских помещений площадью до 500 кв.м.

Также мы сравнили стоимостью 1 квадратного метра площади производственно-складских помещений в зависимости от района их нахождения.

Таблица 3.

Из данных таблицы видно, что 55,7% всех производственно-складских помещений находятся в Заводском районе. Это обусловлено тем, что Заводский район - перспективная территория для развития деловой активности. Этому способствует как близость к административному и деловому центрам, так и удобство транспортных развязок при высокой концентрации населения и транспортных потоков.

Из диаграммы видно, что средняя стоимость квадратного метра производственно-складских помещений колеблется в пределах от 64,6 тыс. рублей в Центральном районе до 17,1 тыс. рублей в Рудничном.

Полуразвалившиеся помещения без специального оборудования с необходимостью восстановления систем жизнеобеспечения постепенно уходят в прошлое. Собственники подобных помещений стараются продать объект по максимальной цене. Для этого они стараются улучшить юридический статус и качественные характеристики объектов:

1. Юридическое оформление земельных отношений. Стоимость объекта значительно возрастает в том случае, если земельный участок используется владельцем здания на правах собственности. Это объяснимо тем, что процедура оформления земли в собственность очень длительная (7-8 месяцев) и затратная, поэтому количество желающих приобрести объект с оформленным в собственность земельным участком растет с каждым днем.

2. Благоустройство территории, прилегающей к зданию. Ценится территория, огороженная забором, имеющая удобные подъездные пути.

3. Ремонт здания и восстановление коммуникаций. Проведение, либо восстановление коммуникаций -- очень затратный процесс. В связи с этим потенциальные покупатели практически не интересуются объектами, лишенными систем жизнеобеспечения.

В выборку попало 127 объекта, но из сравнения было исключено 68 объектов, т.к. отсутствует информация о дате их выставления на продажу.

Таблица 4.

									сентябрь
Количество, шт.
	Заводский район
Количество, шт.
Средняя цена, тыс.руб./1 кв.м.

Список источников информации

1. www.sibestate.ru

2. www.realt-service.ru

3. Журнал «Всё про недвижимость» (№ 4,5,6)

4. Газета «Вестник недвижимости»

Приложение

Классификация складов

* по функциональному назначению:

склады снабжения, производства, распределения;

* по виду хранимой продукции: склады сырья, материалов, комплектующих, незавершенного производства, готовой продукции, тары и упаковки, остатков и отходов, инструментов;

* по форме собственности: собственные склады предприятий, коммерческие склады (общего пользования), арендуемые склады;

* по функциональному назначению: склады сортировочно-распределительные, распределительные, сезонного или длительного хранения, транзитно-перевалочные (грузовые терминалы), снабжения производства (производственные), торговые;

* по продуктовой специализации: специализированные, неспециализированные, специальные, универсальные, смешанные;

* по технической оснащенности: частично механизированные, механизированные, автоматизированные, автоматические;

* по наличию внешних подъездных путей: с причалами, с рельсовыми подъездными путями, с автодорожными путями;

* по виду складских зданий сооружений:

* по техническому устройству (конструкции); открытые склады (площадки), полузакрытые склады (площадки под навесом), закрытые склады;

* по этажности здания: многоэтажные, одноэтажные

(с высотой до б м, высотные (свыше 6 м), высотно-стеллажные (более 10 м), с перепадом высот).

Подобные документы

Состояние российского рынка недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в городе Саратове и Саратовской области. Динамика стоимости квартир. Арендные ставки торгово-офисных помещений Саратова. Анализ рынка производственно-складских помещений города.

контрольная работа , добавлен 25.06.2012


Общая характеристика склада, оценка эффективности использования складских помещений. Определение размеров технологических зон и общей площади склада. Определение оптимального размера заказываемой партии. Оценка эффективности использования склада.

курсовая работа , добавлен 11.09.2010


Необходимость организации складских помещений в процессе движения материальных ценностей и основные задачи и функции хозяйства. Оценка уровня оснащенности хранилища погрузочно-разгрузочными средствами и механизмами и оперативная площадь помещения.

контрольная работа , добавлен 05.10.2010


Сущность коммерческой деятельности на предприятии. Правила продажи бытовой химии и защита прав потребителей. Анализ производственно-экономической деятельности ООО "Новэкс". Характеристика торговых и складских помещений. Анализ конкурентов организации.

контрольная работа , добавлен 01.06.2014


Задачи складского комплекса, позволяющего оптимизировать затраты логистической системы. Классификация и расчет складских помещений, их размещение и оснащение. Организация и планирование складских работ, пути повышения эффективности их использования.

курсовая работа , добавлен 29.07.2011


Определение потребности в оборудовании и трудовых ресурсах. Расчет производственной площади цеха методом укрупненного проектирования, с использованием усредненных нормативов, площади для внутренних складских помещений цеха и размещения специалистов.

курсовая работа , добавлен 24.08.2012


Анализ рынка офисных помещений г. Кемерово. Методы определения рыночной стоимости офисного здания. Порядок оценки объектов нежилого фонда. Особенности применения рыночного, доходного и затратного подходов с целью определения стоимости недвижимости.

курсовая работа , добавлен 19.09.2014


Изучение принципов и методов оценки жилой недвижимости. Затратный, доходный и рыночный подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости квартиры, расположенной в г. Пермь и корректировки на разницу в общей площади помещений.

курсовая работа , добавлен 29.12.2014


Последовательность определения стоимости объекта оценки. Экономический анализ Москвы. Обзор рынка коммерческой недвижимости. Стоимость аренды офисных помещений. Анализ наилучшего использования. Описание конструктивных элементов и характеристика здания.

курсовая работа , добавлен 23.04.2014


Анализ социально-экономической ситуации района объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом. Совокупный накопленный износ, исчисляемый методом срока жизни. Расчет скорректированных цен жилых помещений.

Анализ строительства складских помещений за 2016 г.

По предварительным итогам, с начала прошлого года объем введенных в эксплуатацию складских помещений составил 510 тыс. м 2 . По сравнению с 2015 г. (800 тыс. м 2) этот показатель в 2016 г. ниже на 36,2 %, что в абсолютном выражении составляет 290 тыс. м 2 . По данным компании S.A.Ricci, это самый низкий уровень ввода новых складских площадей за последние 5 лет начиная с 2012 г.

Предложение. В 2016 г. наиболее рациональной и распространенной стратегией стал ввод крупных складских комплексов под конкретного клиента (built-to-suit). Примерами таких объектов являются: складской комплекс в Реутове – 17 тыс. м 2 , СК «Южные Врата» (Leroy) – 90 тыс. м 2 и «PNK – Северное Шереметьево» (Mercedes-Benz) – 50 тыс. м 2 .

Объем новых складских площадей, введенных в эксплуатацию в 2016 г., распределился между тремя направлениями: юг, восток и север. По предварительным итогам, самым активным направлением по вводу стало южное направление – здесь было построено 165 тыс. м 2 . На севере прирост предложения в 2016 г. составил 152 тыс. м 2 . На восточном направлении объем нового предложения составил 75 тыс. м 2 . Следует отметить, что большая часть введенных складских комплексов на южном и северном направлениях – это склады формата built-to-suit (90 и 50 тыс. м 2 соответственно).

В настоящее время идет активное строительство транспортных развязок на федеральной трассе «Магистраль М-7 «Волга». Ожидается, что магистраль будет достроена до конца 2017 г. По окончании всех работ трасса М-7 «Волга» в границах города Балашихи будет иметь пять полос движения в каждом направлении, три из которых предназначены для транзитных потоков. Таким образом, улучшение транспортной доступности сделает более удобными и привлекательными логистические объекты, расположенные на восточном направлении. В настоящий момент по данному направлению расположены два таких крупных складских комплекса как «Атлант Парк» и «Raven Ногинск». Сейчас совокупный объем арендуемой площади в «Атлант Парке» составляет 360 тыс. м 2 , а строится еще 60 тыс. м 2 . Ввод в эксплуатацию планируется в мае 2017 г. Также есть проект строительства в «Атлант Парке» еще около 300 тыс. м 2 складских помещений. В складском комплексе «Raven Ногинск» арендуемая площадь составляет 334 тыс. м 2 .

Примеры крупных складских комплексов, введенных в эксплуатацию в 2016 г.

Объект	Шоссе, км от МКАД	Площадь, м 2	Класс	Девелопер	Квартал
«Южные Врата» (Leroy Merlin) BTS	Каширское, 30	90 000	А	Radius Group	III
«Северное Шереметьево» (Mercedes-Benz) BTS	Рогачевское, 25	50 000	А	PNK Group	III
«ПНК – Северное Шереметьево» (корп. 6)	Рогачевское, 25	47 000	А	PNK Group	III
«Валищево» (корп. 4)	Симферопольское, 32	34 000	А	PNK Group	III
ИП «Север-1» (6 и 7 очередь)	Дмитровское, 27	31 000	А	«Логопарк Девелопмент»	III
СК «Бритово»	Новорязанское, 30	20 000	А	ССТ	II
Складской комплекс (BTS)	Горьковское	17 000	B	Step	I

По данным компании S.A. Ricci

В 2016 г. реализована знаковая сделка для рынка складской недвижимости: один из крупнейших девелоперов – Radius Group подписал соглашение с компанией «Ашан Ритейл Россия» о строительстве складского и логистического комплекса площадью свыше 138 тыс. м 2 в Домодедовском районе Московской области. Новый распределительный центр станет крупнейшим в Европе зданием такого типа, построенным для одной компании. Инвестиции в проект составят около 6 млрд. руб.

По предварительным итогам в 2016 г., доля складов класса А в совокупном объеме нового предложения составила 96 %, а класса B – 4 %, что в абсолютно выражении составляет 419 тыс. м 2 и 17 тыс. м 2 соответственно. В условиях высокой вакансии девелоперы стараются выводить на рынок только высококачественные и наиболее конкурентоспособные площади.

Примеры значимых сделок, совершенных в 2016 г.

Клиент	Направление	км от МКАД	Объект	Класс	Площадь сделки, тыс. м 2	Тип сделки
О’кей	Ленинградское	27	Логопарк Север-2	А	59,6	Аренда
Hoff	Каширское	12	Северное Домодедово	А	50,0	Аренда
Faberlic	Каширское	12	Северное Домодедово, ПЛК	А	46,0	Аренда
Castorama	Симферопольское	50	PNK-Чехов 3	А	42,4	Аренда
BMW	Киевское	50	PNK-Бекасово	A	34,3	Аренда

По данным компании S.A. Ricci

Спрос. С начала года объем поглощения складских площадей составил 1,1 млн. м 2 , что на 15 % меньше по сравнению с 2015 г. (1,3 млн. м 2) и в абсолютном выражении составляет 200 тыс. м 2 .

Наиболее привлекательным для арендаторов продолжает оставаться южная часть Московского региона. На южное направление пришлось 47 % общего объема реализованных сделок, что в абсолютном выражении составляет 466 тыс. м 2 . На юго-восточном направлении объем поглощения составил 20 % (195 тыс. м 2), а на юго-западном направлении – 10 % (101 тыс. м 2). На севере Московского региона объем сделок составляет 15 % (143 тыс. м 2). Западное и восточное направления пользуются наименьшим спросом – всего 1 % общего объема на каждое.

Вакантность. Уровень вакантности на конец 2016 г. в среднем по рынку составляет 8,2 %, что эквивалентно 921 тыс. м 2 свободных площадей. Этот показатель снизился на 0,8 пунктов с начала года, что объясняется значительным превышением (более чем в 2 раза) спроса над предложением.

Ставки. Средневзвешенные ставки аренды в Московском регионе c начала года остаются стабильными. В рублевом исчислении уровень арендной ставки остается неизменным уже 7 кварталов подряд, что говорит о достижении ценового дна.

Средневзвешенные ставки аренды складских помещений класса А составляют 3 900 руб./м 2 в год (triple net). Для помещений класса В ставка составляет 3 600 руб./м 2 в год.