Как не лишиться собственной квартиры. Выселение из единственного жилья: основания, порядок. В каких случаях предоставляется другое жилье

Задайте вопрос юристу бесплатно!

Кратко опишите в форме вашу проблему, юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит в течение 5 минут! Решим любой вопрос!

Об опасности неузаконенных планировок, вроде как, лишний раз говорить не надо. Но тот факт, что из-за несогласованного переноса стены можно не просто «попасть» на штраф, но и лишиться квартиры, стал для многих россиян сюрпризом. И тем не менее - в Головинском районном суде Москвы принято решение о принудительной продаже с торгов квартиры одного из таких «перепланировщиков».

Квартира будет реализована с торгов по причине отказа собственника устранить незаконную перепланировку - он расширил санузел за счет коридора, части комнаты и части кухни.

«Дом» пообщался с представителями Мосжилинспекции, задал вопросы юристам и экспертам рынка недвижимости и выяснил, что именно надо сделать не так, чтобы квартиру пустили с торгов.

Рассказывает пресс-секретарь Мосжилинспекции Виолетта Нежевенко: «Не стоит думать, что неузаконенные перепланировки становятся причиной продажи квартиры с торгов сплошь и рядом. Фактически, рассматриваемый случай должен стать прецедентом. Предыдущий эпизод, когда дело чуть не дошло до торгов, произошел в 2010 году (собственник квартиры при перепланировке затронул несущую стену, что создало угрозу жизни и здоровью соседей по многоквартирному дому), тогда иск был направлен нами в Нагатинский суд, но собственник-нарушитель вовремя опомнился, обратился в МЖИ и устранил все нарушения.

История с расширением санузла, в которой дело практически дошло до торгов, тоже тянется не первый год. Сигнал от соседей поступил в МЖИ в 2013-м, и тогда же ведомство впервые вступило с нарушителем в контакт, правда, инспекторов собственник в квартиру пустил лишь при первой встрече. Проверить спустя полгода, устранены ли нарушения, он уже не дал, и все попытки вступить в диалог, как и выданное Мосжилинспекицей предписание устранить нарушения, игнорировал. В итоге, спустя полтора года дело впервые попало в суд за неисполнение предписания МЖИ (причем срок дается на это вполне комфортный - порядка полугода). На последнее по времени заседание нарушитель просто не явился, и 18 августа было принято решение о продаже квартиры с торгов, 24 августа оно вступило в законную силу. Причем нарушитель, в принципе, все еще может повлиять на судьбу своей квартиры: пойти на контакт с МЖИ и взять на себя обязательства по устранению незаконной перепланировки. Только времени на это осталось совсем мало.

Вообще-то, Мосжилинспекция не ставит перед собой задачу лишать людей жилья - мы следим за безопасностью жителей, сохранностью конструктивной целостности зданий. Люди, к сожалению, не всегда это понимают, как часто не понимают и того, что проблему можно решить совершенно законно, не доводя до суда. Только за прошлый год к нам обратились порядка 5000 граждан, которые хотят узаконить ранее сделанные перепланировки, в этом году таких уже более 4000. И список нарушений, которые никак нельзя согласовать, не такой уж огромный.

Руслан Кирничанский, дизайнер: Если кратко, то запреты в перепланировках следующие - демонтаж несущих конструкций (пилоны, капитальные стены); перенос «мокрых зон» на жилую часть квартиры; расширение санузла за счет площади кухни и обратно; объединение комнаты и балкона (но не лоджии); перенос радиаторов на вспомогательную площадь (балкон, лоджия); демонтаж контурных (внешних) стен здания; организация теплых водяных полов; изменение общедомовых коммуникаций (магистрали воды, канализации); демонтаж вентиляционных шахт и каналов; любые самостоятельные вмешательства в газовое оборудование и магистрали.

Даже устройство проема в несущей стене в некоторых (исключительных, но тем не менее) случаях совершенно законно может быть согласовано. Как и расширение санузла - если бы квартира находилась на первом этаже, проблем бы не возникло. Да и в той ситуации, что есть (двухкомнатная квартира на 6-м этаже сталинского дома), собственник вполне мог бы согласовать расширение санузла за счет коридора (поскольку под ним находится нежилая зона соседей). А вот расширение за счет кухни и жилой комнаты согласовать никак не получится.

Александр Лунин, ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья»: Такая перепланировка - это грубейшее нарушение строительного и жилищного законодательства. Хотя в практике встречались и положительные решения суда. Но в этом случае требуется доказать, что данная перепланировка совершенно безопасна для жителей дома, для сохранения конструкции данного дома и т.д. - это крайне тяжело. Вообще, любое решение по узакониванию перепланировок, затрагивающих несущие стены, возможно только при наличии заключения автора проекта дома. Такие решения суда - скорее, прецедент.

Но повод ли это лишаться квартиры? Часто собственники полагают, что лишить их единственного жилья суд не может. Но это не так: в данном случае, решение остается на усмотрение суда.

Материалы по теме

Впрочем, отдельно подчеркну, что после продажи квартиры с торгов прежний собственник, допустивший незаконную перепланировку, получит все вырученные средства, за вычетом издержек. А обязательства по устранению неузаконенной перепланировки перейдут новому собственнику - квартира будет продаваться с таким обременением.

Алексей Бернадский, директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet:
С торгов такая квартира с незаконной планировкой будет продаваться как минимум с дисконтом в 20, а скорее - 35-40 процентов , в зависимости от количества участников торгов. Покупка квартиры с обременением интересна именно из-за большого дисконта. В случае с незаконной перепланировкой затраты на ее устранение однозначно будут компенсированы дисконтом, который получит покупатель.

Повторю, это крайняя, вынужденная мера, и это лишь второй в нашей практике случай, когда дело доходит до судебного решения. При том, что на рассмотрение Мосжилинспекцией только в 2015 году поступило порядка 1500, а в 2016-м - порядка 900 жалоб-обращений соседей по поводу самовольных перепланировок: «каждый день работает перфоратор, похоже, несущую стену затронули» и т.п. Подтверждается, конечно, далеко не каждое обращение.

По каким еще причинам можно лишиться жилья?

Олег Голубцов, руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co: Нужно прояснить два момента. Во-первых, кому принадлежит жилье - владельцу квартиры на основании права собственности, или же муниципалитету, то есть в квартире проживают на основании договора социального найма. Второй ключевой момент - есть ли у выселяемого другая жилплощадь.

Из муниципальной квартиры могут выселить по нескольким причинам: если дом идет под снос, квартира признана аварийной или же требуется изменить ее статус на «нежилое помещение». В этом случае жильцам предоставляется другое муниципальное жилье. Кроме того, договор социального найма может быть расторгнут (и жильцов выселят), если квартира используется не по назначению; ее жильцы регулярно нарушают общественный порядок; совершают опасные перепланировки, разрушают коммуникации; на протяжении длительного времени не платят за жилье без уважительной причины. В данном случае комиссия предъявляет претензии жильцам, им дается время все исправить. Только в случае бездействия муниципалитет подает в суд с целью выселить нерадивых жильцов. Только суд имеет право выселить жильцов из муниципальной квартиры.

Лишиться приватизированной квартиры довольно сложно. Например, за долги по ЖКУ выселить из единственного жилья не могут. Другое дело, если жилье куплено на ипотечные средства. В этом случае, согласно закону «Об ипотеке», потерять жилплощадь можно, если нарушить условия кредитного договора: предоставить квартиру в залог другому кредитору, продать квартиру без согласия банка, на протяжении трех месяцев и более не платить по кредиту. Кроме того, ипотечной квартиры можно лишиться, если проводить там небезопасный ремонт, в том числе нелегальную перепланировку.

Елена Тихонова, юрист КА Юков и партнеры: Лишившись квартиры, собственники могут встать в очередь на получение жилого помещения по договору социального найма, однако такие очереди длятся годами и десятилетиями. Кроме того, граждане должны быть признаны малоимущими в установленном законом порядке.

Олег Сухов, адвокат: Закон допускает выселение владельца жилплощади лишь в двух случаях. Во-первых, в ситуации, когда у собственника образовалась крупная задолженность, а владелец и члены его семьи располагают иным жилым помещением. Во-вторых, при условии, что хозяин использует квартиру не по назначению (организовал там гостиницу или открыл текстильный цех), систематически нарушает права и интересы соседей, бесхозяйственно обращается с жильем и игнорирует предупреждения органов местного самоуправления.

В этих случаях суд по иску муниципальных органов может принять решение о продаже жилья с публичных торгов. Вырученная от его реализации сумма, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, перечисляется бывшему владельцу недвижимости. Большинство подобных дел связанно именно с взысканием долга: на прочих основаниях право собственности на квартиру прекращается крайне редко, в течение 2016 года число подобных эпизодов по России не достигло и 130.

В московских приемниках для бомжей — наплыв постояльцев. Причина — не только наступление холодов. В этом году резко выросло число москвичей, лишившихся и жилья, и столичной прописки в результате афер. Точной статистики — сколько людей без определенного места жительства находится в Москве, нет. А вот схемы, которые применяют мошенники для того, чтобы захватить квартиру законопослушного гражданина, хорошо известны

В московских приемниках для бомжей — наплыв постояльцев. Причина — не только наступление холодов. В этом году резко выросло число москвичей, лишившихся и жилья, и столичной прописки в результате афер. Точной статистики — сколько людей без определенного места жительства находится в Москве, нет. А вот схемы, которые применяют мошенники для того, чтобы захватить квартиру законопослушного гражданина, хорошо известны.

Еще год назад у неё было все. Собственная квартира и другая жизнь.
«Я с мамой жила, потом мама умерла, и я осталась совсем одна. Конечно, мне нужна помощь, я — больной человек», — говорит Тамара Бондаренко, пенсионерка.

По радио рассказывали, что организация заключает договоры ренты с одинокими и нуждающимися — гарантирует уход, медпомощь на дому, выплачивает пособие. Квартиру пенсионер завещает организации при условии, что не передумает. Риэлторы оказались людьми на редкость обходительными, приятными, а главное — расторопные.

«Мне привезли договор. Все быстро, бегом. Вот вам договор, нам некогда, мы поехали», — продолжает Тамара Бондаренко.

«Пожилой человек расписался на пустом листе, после чего данный лист «прокатали» через принтер — получился текст договора ренты», — рассказывает Елена Клевцова, юрист.

В итоге московская квартира пенсионерки продана частному лицу всего за 500 тысяч рублей. Доказать подделку практически невозможно.

Такие фирмы-однодневки агентства недвижимости, как правило, снимают комнату или квартиру на первом этаже жилого дома. Никакой таблички нет. И попасть туда без предупреждения практически невозможно.

Договориться о встрече можно по телефону. Для оказания услуг специалисты готовы приехать к вам домой.

Из разговора по телефону:
— У вас на организацию оформляется или на частное лицо?
— И на организацию, и на наших сотрудников, и на сотрудников банка. У нас есть все.

А вот Тамара Чубарева лишилась жилья, потому что просто не успела его приватизировать. Старенькая «хрущевка» в пятиэтажке пошла на слом. А в новой полученной квартире оказались прописаны другие люди.

«Я еще толком не успела оформиться, а им все как-то удалось сделать без меня. Я обращалась в милицию, в отдел прописки, там какие-то другие товарищи прописаны», — сказала Тамара Чубарева, пенсионерка.

Пенсионеры братья Макаровы лишились «трешки», в которой они прожили всю жизнь, после того как познакомились с неким Владом. Он стал захаживать к старикам — угощал, выслушивал про их беды-несчастья. В одной из задушевных бесед предложил пенсионерам подработать сторожами. И попросил паспорта якобы для оформления на работу.

«С паспортами тянулось время — еще полтора месяца, нас выписали без нашего разрешения, без заявления, без всего. 20-го числа нас выписали и сразу же 20-го прописали — в один день все сделали. Выписывают и сразу прописывают в один день. Этого же не может быть!» — рассказывают братья Макаровы, пенсионеры.

В результате вместо квартиры в Москве — комната где-то во Владимирской области.

«Я так понял, что он не первый раз этим занимается. Этот Влад не одних нас обманул с квартирами», — продолжает Николай Макаров.

Московский приют для бездомных. За последний месяц здесь появилось более десятка московских пенсионеров, лишившихся собственных квартир.

«В этом году появился всплеск – пожилые москвичи, особенно те, кого обманули с жильем», — отметила Елена Лопатина, заведующая отделением социальной и правовой помощи Центра социальной адаптации для лиц без определенного места жительства.

Здесь пенсионерам восстанавливают документы. Дальше — пансионат. Случаи, когда квартиру удается вернуть, единичны.

«Квартиры, как правило, перепродаются несколько раз, вернуть их практически не возможно», — объясняет Татьяна Волкова, заведующая отделением ночного пребывания Центра социальной адаптации для лиц без определенного места жительства.

«Сейчас по Москве людей выселяют, незаконно захватывают квартиры. Таких дел очень много», — говорит Екатерина Аносова, адвокат Республиканской коллегии адвокатов.

На Петровке разводят руками. Уголовных дел по махинациям с квартирами заведено нeмало, но большинство разваливается на стадии следствия. К некоторым махинациям с точки зрения закона не придраться.

«Существуют такие схемы, когда иногородние люди заключают браки с лицами, проживающими в домах под снос. Потом разводятся, дом ломается, люди получают квартиру в течение 1,5–2-х лет», — подчеркнул Михаил Куртов, начальник отдела Управления уголовного розыска ГУВД по городу Москве.

Возможность требовать устранения любого нарушения своих прав, в том числе и выселения, предоставляется собственникам жилья ().

Однако существуют случаи, в которых можно снять с регистрационного учета даже владельца.

К ним относятся:

1. Призыв гражданина на срочную службу в армию ().
2. , которым собственник признан пропавшим без вести.
3. Регистрация была произведена по фиктивным документам ().
4. В отношении владельца вынесен приговор на основании которого он находится в местах лишения свободы.
5. Установлен факт фиктивности прописки.

Возможные причины для лишения жилья

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Собственник может лишиться права владения в следующих случаях:

Дополнительными основаниями, которые также могут спровоцировать требование о выселении, являются:

Лишить жилья собственника можно также в том случае, если его права владения оспорены, о чем имеется решение судебной инстанции.

Видео: выселение собственника из жилого помещения

Выселение собственника из жилого помещения за неуплату

Одним из оснований является наличие долгов по гражданско-правовым договорам и прочим обязательствам:

• алименты;
• причиненный ущерб;
• компенсация вреда;
• задолженность по договорам займа и т.д.).

Принять такое решение может только суд, рассмотрев при этом все обстоятельства дела и выяснив все факты, имеющие значения для принятия решения.

К ним можно отнести:

Эти факты будут приняты во внимание судом и повлияют на вынесение решения.

За нарушение прав соседей

Органы местного самоуправления вправе подать на квартиру, которая является постоянным источником шума или эпицентром антисанитарии, причиняющим неудобства жильцам, которые живут по-соседству.

Суд вправе принять решение о реализации данной квартиры с торгов и передаче собственником квартиры денег, вырученных от продажи за вычетом причиненного ущерба и судебных издержек.

За долги перед банком

В случае невыплаты в установленный срок задолженности по кредиту взыскание может быть обращено на предмет залога, что может стать основанием прекратить право пользования жильем ( ).

Если помещение предметом ипотеки не являлось, шансы его потерять значительно меньше.

За неуплату коммунальных платежей

Если денежных средств должника будет недостаточно для того чтобы погасить долг, его имущество будет описано и выставлено на торги. В числе прочего имущества может оказаться и квартира.

За счет средств полученных от ее реализации будут покрыты коммунальные долги, а также судебные издержки и расходы исполнительной службы. Остаток средств будет возвращен собственнику.

Решение вопроса об обращении взыскания прямо зависит от того, является ли она для должника и членов его семьи единственным.

В каких случаях предоставляется другое жилье?

Жилищный кодекс обязывает государственные органы, а также органы муниципальной власти, которые являлись инициаторами процедуры лишения жилья:

Без предоставления жилья закон позволяет выселить собственника только в двух случаях:

Решение вопроса через судебные органы

Лишение прав собственности подразумевает отчуждение жилья, которое может производиться:

• безвозмездно;
• возмездно.

Необходимые доказательства

Перечень будет зависеть от оснований, которые истец приводит как причину, по которой собственника необходимо лишить жилья:

Жилищное законодательство базируется на двух правовых актах:

Лишить человека жилья может только тот орган, который его туда поселил. Чаще всего, в этой роли выступают муниципальные власти (как именно происходит процесс выселения из муниципальной квартиры читайте ).

Однако принимается такое решение, в большинстве случаев, по постановлению суда.

Причиной выселения может стать:

1. Большая задолженность по ЖКХ, когда житель долго и систематически не оплачивает коммунальные услуги (ст. 90 ЖК РФ). Как происходит выселение из муниципальной квартиры за неуплату коммунальных услуг мы рассказывали в .

   Статья 90 ЖК РФ. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

   • Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
2. Суд может лишить жилплощади по причине жалоб граждан, когда соседи за стеной часто шумят или предоставляют какую-либо угрозу для окружающих (ст. 91 ЖК РФ).

ВАЖНО! За долги по ЖКХ нельзя выселить гражданина, имеющего на иждивении детей или инвалидов, а также малоимущих пенсионеров.

Если квартира является служебной, то она предоставляется организацией только на время выполнения сотрудником своих обязанностей. В случае прекращения им своей трудовой деятельности, он лишается и предоставленной ему жилплощади. Как правило, это прописано в трудовом договоре или контракте.

• Инвалиды I и II групп, получившие инвалидность во время исполнения своих служебных обязанностей.
• Члены семьи сотрудника, погибшего при исполнении своего служебного долга.
• Пенсионеры по старости.
• Дети-сироты.

О том, что делать, если вам грозит выселение из служебного жилья, мы рассказывали в .

Случается, что хозяин квартиры решил превратить свое жилище в нечто такое, что совсем не подходит для жилого помещения. Например, в токарный цех или псовую ферму. Такие действия также часто приводят к тому, что предприимчивый гражданин лишается своих квадратных метров.

Кроме того, выселение из квартиры может произойти по причине ветхости здания, в которой она находится. В этом случае выселение необходимо, в первую очередь, для безопасности самих жильцов, которым должно быть предоставлено альтернативное жилище.

ВНИМАНИЕ! Все перечисленные случаи могут стать причиной выселения, но для лишения человека его единственного жилья нужны действительно веские основания. Об этом говорится в статье 446 ГПК РФ .

Однако существует еще одна распространенная причина , которую практически нельзя оспорить.

Имеют ли право выписать из ипотечной квартиры?

Ипотечное кредитование выглядит достаточно привлекательным и в последнее время получило большую популярность. Но при этом следует иметь в виду, что полученное в ипотеку жилище является собственностью банка до момента полного погашения задолженности. Если выплаты прекращаются, то через 3 месяца после просрочки последнего платежа кредитор может обратиться в суд.

При принятии решения, суд становится всегда на сторону банка, как на истинного владельца недвижимости. Должник выселяется из квартиры безоговорочно, без предоставления другого жилища (в каких ситуациях еще возможно такое выселение без предоставления другого жилья читайте ).

На судебный вердикт может повлиять наличие у должника несовершеннолетних детей, но большее, на что может рассчитывать должник в этом случае, это мораторий по оплате.

Однако такая отсрочка может быть предоставлена только единожды. При последующих задержках гражданин выселяется из жилплощади принудительным образом.

Единственное, на что можно надеяться в такой ситуации – это реструктуризация долга, для чего необходимы непростые переговоры с банком.

В видео эксперт рассказывает о том, как выселяют из ипотечной квартиры.

Какое место жительства предоставляют?

ВАЖНО! В случае неуплаты коммунальных услуг сроком более чем 6 месяцев, должник может быть выселен из квартиры в судебном порядке с предоставлением жилплощади на условиях социального найма.

При этом должны быть соблюдены технические и санитарные нормы помещения, установленные для общежитий. Если была выселена семья, то на каждого ее члена должно быть не менее 6 кв. метров жилой площади.

в никуда, без предоставления другого жилища, запрещено, даже если этого требует решение суда.

Поскольку должник может покинуть занимаемую жилплощадь только в случае предоставления ему другого жилья, то произойти это может в любое время года, в том числе и зимой.

Ход процедуры, если у проживающего нет другого дома, рекомендации

Чтобы избежать долгих судебных разбирательств с довольно предсказуемым итогом, лучшим вариантом является своевременная оплата по ЖКХ, дружеские, или хотя бы нейтральные отношения с соседями и бережное отношение к своему жилищу. Решение суда может быть оспорено, но результат повторных тяжб вряд ли будет в пользу просителя.

Если человек считает, что его права все же ущемляются, лучше не доводить дело до суда, а действовать еще в период предшествующих предупреждений. Для более эффективной защиты своих прав лучше нанять опытного юриста.

Можно сделать вывод, что выселить добропорядочного гражданина на улицу довольно сложно, особенно если у него нет другого жилья. Единственное исключение – ипотека, к условиям которой нужно относиться очень внимательно.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .