Ипотека в банкротстве. Как проходит залог квартиры с несовершеннолетними детьми Сложности такой сделки

Последнее обновление Февраль 2019

При возникновении у человека проблем с оплатой коммунальных, кредитных или иных платежей, возникает страх, что его и его семью могут выгнать на улицу за долги. И не беспочвенный. Поскольку – это одно из средств, направленных на погашение задолженности.

Кто может арестовать квартиру?

Наложить арест и продать недвижимое имущество вправе только судебный пристав на основании решения, вынесенного судом, или исполнительной надписи, сделанной нотариусом. Угрозы банков или коллекторов, что они придут, арестуют квартиру и выгонят всех жильцов на улицу – не более чем способ запугивания человека для скорейшего погашения долга (см. ).

Необходимо знать, что сначала пристав накладывает арест на денежные средства должника, и только если этой суммы недостаточно, он арестовывает другое имущество, которым человек владеет.

Исключение составляют листы об обращении взыскания на заложенное имущество. По ним пристав может сразу накладывать заперт на жилье, предоставленное человеком в залог для получения денег по кредиту (см. ).

В каких случаях пристав может арестовать недвижимое имущество?

Сначала должник получает от пристава постановление о запрете на квартиру или от служащего ФРС уведомление о наложении ареста на жилое помещение. Наложить запрет на квартиру, единственно пригодную для проживания человека и его семьи, пристав может только с целью помешать должнику избавиться от квартиры (продать, подарить, завещать и др.), без последующей продажи.

Если человек владеет несколькими жилыми помещениями, то пристав вправе арестовать недвижимость и в дальнейшем продать ее (см. ). Однако, должны быть соблюдены два обязательных условия:

• В собственности должника находится два и более жилых помещения.
• Сумма долга ненамного меньше стоимости квартиры.

В каких случаях забирают квартиру за долги?

Долг по договору ипотеки

Наиболее часто забирают квартиру за неуплату ипотеки, т.к. только тогда могут в пользу банка арестовать квартиру, его единственное недвижимое имущество, пригодное для проживания (см. ).

Законодатель смягчает ответственность для лица, оказавшегося на грани выселения (см. ). Так, нельзя обращать взыскание по ипотеке, если сумма долга меньше 5% от цены заложенной квартиры и срок просрочки меньше 3 месяцев.

Например : Гражданин потерял работу и 2 месяца не выплачивал кредит. Образовался долг на общую сумму 30 тыс. руб. Банк написал в суд заявление об обращении взыскания на заложенную квартиру, стоимость последней составила 1,5 млн. руб. Суд кредитору отказал, т.к. сумма долга намного меньше стоимости квартиры в ипотеке.

Если финансовое положение заемщика сильно ухудшилось (потеря работы, снижение зарплаты, болезнь и пр), то не следует уклонятся от переговоров с банком и доводить дело до ареста квартиры, лучше вместе искать альтернативный путь. Одним из способов решения проблемы является обращение в кредитную организацию с заявлением:

• о реструктуризации долга (это увеличивает срок выплаты, но уменьшает сумму ежемесячных взносов);
• о предоставлении «кредитных каникул» (банк замораживает на определенный срок платежи, включая проценты);
• об изменение графика платежей (вместо ежемесячных оплат производить ежеквартальные).

После направления заявления обязательно надо получить письменное одобрение кредитной организации на изменение условий договора, а уже потом начинать оплачивать согласно изменившимся данным.

Возможен и такой выход из затруднительной ситуации: получить кредит в банке под более выгодные условия под залог этого же имущества (последующая ипотека). Самое главное – в первоначальном договоре не должно быть запрета на проведение такой сделки.

Например : Гражданин взял кредит, заложив квартиру. Из-за болезни, он некоторое время не мог производить платежи. Образовался долг. Т.к. в кредитном договоре не была запрещена последующая ипотека, он под залог этой же квартиры, получил кредит в другом банке на более выгодных условиях. Из этих денег он погасил долг перед первым банком.

Долг по алиментным платежам

Если должник уклоняется от погашения долга, скрывает свое имущество, место работы, и при этом, сумма долга соразмерна стоимости жилого помещения, пристав за долги по алиментам вправе арестовать и продать квартиру, которой владеет нерадивый родитель.

Например : Гражданин длительное время не выплачивал алименты, общая сумма долга составила 800 тыс. руб. Иного имущества, кроме квартиры, где он жил, у должника не было. При повторном направлении запросов в рег. органы, из ответа, поступившего из ФРС, пристав узнал, что должник по наследству получил в собственность еще одну недвижимость. Должностное лицо выносит постановление об аресте квартиры, чтобы должник не смог ее продать, и направляет в ФРС. Т.к. в собственности у него теперь два жилых помещения, и стоимость одной из квартир около 900 тыс. руб., пристав составляет акт ареста для последующей ее продажи.

Могут ли забрать квартиру за долги по коммуналке?

Если квартира в собственности, то составить акт ареста и продать ее приставы могут, только если человек владеет несколькими жилыми помещениями и если сумма долга равна или незначительно меньше стоимости квартиры. Т.е., продать квартиру стоимостью 1,5 млн. руб. за долг в 20 тыс. руб. никто не сможет.

Когда квартира не в собственности должника, а последний проживает в ней по договору найма, его могут выселить через суд, если проживающий не производил оплату за жилье на протяжении 6 месяцев (при краткосрочном найме – в течение 2 месяцев). Если платежи вносятся хотя бы частично, выселить должника будет практически невозможно.

Арест доли в праве собственности на жилье

Если человек имеет в общей долевой собственности несколько жилых помещений, пристав может арестовать долю в одной из квартир. Для этого, пристав обращается в суд о наложении ареста для погашения долга. Судья выделяет долю, принадлежащую человеку «в натуре», т.е. указывает в решении, какая конкретно часть квартиры принадлежит должнику, ее площадь и назначение. Получив соответствующий документ, пристав составляет акт и постановление о наложении ареста для последующей продажи недвижимости.

Если в квартире проживает несовершеннолетний

Продать недвижимое имущество, если там прописан несовершеннолетний, можно только с письменного согласия органа опеки.

При решении вопроса об обращении взыскания на квартиру в суде, приглашается представитель органа опеки, и, с учетом обстоятельств дела, его мнения, принимается решение. Согласно ст.292 Гражданского кодекса РФ, как только квартира стала собственностью другого лица, члены семьи предыдущего хозяина теряют все права на это жилье.

Например : суд решил обратить взыскание на квартиру, в которой проживала мать с ребенком. Опека дала разрешение на продажу этой квартиры, т.к. ребенок не являлся ее собственником и у них была еще одна квартира, собственником которой был несовершеннолетний. Далее, пристав арестовал ее. В результате проведенных торгов, владельцем квартиры стал новый гражданин. После получения в ФРС свидетельства о государственной регистрации права собственности, новый собственник вправе выселить мать и ребенка из занимаемой квартиры.

Забрать жилье пристав может не только за неуплату алиментов и коммунальных платежей, но и в возмещение вреда здоровью, морального вреда, налогов и др., при условии, как уже говорилось, нахождения в собственности должника нескольких квартир и соразмерности суммы долга и цены помещения. Поэтому, лучше не скрываться от кредиторов и приставов, а стараться решить вопросы на взаимовыгодных условиях.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

Может ли банк за долги выселить из ипотечной квартиры семью с прописанным в ней ребёнком?

Да, может. Обычно перед выселением из ипотечной квартиры проходит следующая процедура.

Заемщик допускает просрочки в оплате по кредитному договору, обеспеченному залогом приобретенной недвижимости (ипотека).
Банк обращается в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество – квартиру. Суд исковые требования удовлетворяет. Устанавливается способ реализации заложенного объекта недвижимости (квартиры) - публичные торги.
Далее, если с торгов ипотечная квартира не реализуется (торги не состоялись), она передается взыскателю - банку, который регистрирует на нее право собственности и может продать указанную квартиру любому желающему по своему усмотрению. Если ипотечная квартира реализуется с торгов, то право собственности на нее регистрирует новый счастливый обладатель бывшей ипотечной квартиры (победитель торгов).

1 июня отмечается Международный день защиты детей - один из самых радостных праздников для детворы. Этот день также служит напоминанием всем взрослым, что дети нуждаются в их постоянной заботе и защите. Сегодня об особенностях сделок с недвижимостью с участием детей и том, как защитить их интересы, корреспондент «Полезной площади» поговорил с директором юридической компании «Прецедент» Еленой Никоненковой.

Елена Валерьевна, с какими вопросами, имеющими отношение к теме нашего сегодняшнего разговора, к вам чаще всего обращаются нижегородцы?

Сейчас с вопросами по поводу оформления/распоряжения недвижимым имуществом несовершеннолетних нижегородцы стали обращаться гораздо чаще. Это связано с изменениями законодательства, вступившими в силу с 2016 года. На текущий момент, при распоряжении имуществом, где собственником имущества или доли в нем является несовершеннолетний, требуется нотариальное удостоверение сделки. Это означает, что участие нотариуса необходимо не только при продаже имущества ребенка, но и при отказе несовершеннолетнего в лице его законного опекуна от приобретения долей остальных участников.

Однако следует учитывать, что участие нотариуса в сделках с имуществом несовершеннолетних лиц не отменяет получения заключений от органов опеки и попечительства. По-прежнему, любое действие, влияющее на уменьшение или изменение объема имущественных прав на недвижимое имущество несовершеннолетнего, должно быть согласовано с органами опеки и попечительства. И, на наш взгляд, это основной минус при оформлении недвижимого имущества на детей. Как я уже говорила, все сделки с имуществом ребенка до 14 лет могут совершаться только его законными представителями или опекунами и с обязательным согласием на это органов опеки и попечительства.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки со своим недвижимым имуществом сами, но с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителя или попечителя. При этом также должно быть получено разрешение органа опеки и попечительства.

Многие нижегородцы обращаются с вопросами о закреплении права на недвижимое имущество за детьми в будущем и спрашивают, что лучше: оформить завещание или договор дарения. В таких случаях приходится разъяснять, что договор дарения является «немедленной» сделкой, т.е. права на объект перейдут на несовершеннолетнего незамедлительно. Включить в договор дарения (в том числе и в обещание подарить в будущем) положения о том, что ребенок получит права на недвижимость после смерти дарителя нельзя, такой договор будет ничтожным. В случае если подписывается завещание, то ребенок вступает в свои права только после смерти нынешних собственников.

У каждой из перечисленных сделок есть свои «подводные камни». В случае с дарением, это утрата не только права собственности дарителями, но и возможная утрата права пользования жилым помещением, а ведь многие бабушки и дедушки, дарящие квартиры внукам, хотели бы остаться там жить до своей смерти. Что же касается завещания, то к моменту смерти наследодателя ситуация может измениться в части наследников по закону. Напомню, что нетрудоспособные иждивенцы получают долю в имуществе умершего, в том числе, и в завещанном имуществе. К

роме того, популярный вопрос сегодня: «Поможет ли перевод собственности на ребенка уклониться от реализации имущества приставами?» Безусловно, если, имущество будет оформлено не на должнике (родителе ребенка), то обратить на него взыскание приставы не смогут. Однако здесь следует учитывать, что такая сделка может быть оспорена заинтересованным лицом или финансовым управляющим в случае банкротства родителей несовершеннолетнего.

Рассмотрим конкретную ситуацию. Был взят ипотечный кредит, потом возникли проблемы с выплатами. Квартира единственная, в ней проживает малолетний ребенок. Может ли в этом случае жилье быть продано, а ребенок выселен?

Ситуация, действительно, непростая для кредитора-банка. Выселить ребенка «в никуда» действительно нельзя. С одной стороны, банк (залогодержатель) имеет преимущественное право на погашение своих требований за счет залогового имущества, с другой стороны, там проживает ребенок.

Но, тем не менее, несовершеннолетнего можно выселить из реализуемого имущества. Закон об ипотеке допускает обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и прекращение права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в жилом доме или квартире, включая нетрудоспособных и несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения. Государство в соответствии с положениями статей 95 и 106 Жилищного кодекса РФ гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником.

В частности Конституционный суд в Определении от 17 февраля 2015 г. № 246-О фактически подтвердил возможность изъятия ипотечной квартиры за неуплату взносов даже в том случае, если часть этой квартиры принадлежит несовершеннолетнему лицу.

- То есть, банк сможет выселить несовершеннолетнего?

Да, безусловно, на текущий момент сформировалась судебная практика, позволяющая прекращать право пользования за несовершеннолетними заложенными жилыми помещениями. Для этого банки обращают взыскание на заложенное имущество, выставляют его на торги. Как правило, на такие квартиры/дома не находится приобретеля, и они переходят на баланс банка для погашения долга. А затем уже банк, как новый собственник, идет в суд и выписывает несовершеннолетнего и членов его семьи.

- Как избежать ошибок при совершении сделок с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние дети?

Необходимо понимать, что ребенок привязан к месту жительства своих родителей. И, хотя он может быть собственником недвижимости в одном месте, но подразумевается, что жить должен с одним из родителей. Так, если несовершеннолетний ребенок зарегистрирован в жилом помещении, находящимся в собственности одного из его родителей, то до наступления совершеннолетия ребенка невозможно прекратить его право пользования жилым помещением, даже если брак родителей будет расторгнут, и ребенок станет проживать с другим родителем - не собственником жилья. Это связано с тем, что прекращение семейных отношений между родителями не прекращает семейные отношения между ребенком и его родителем.

Таким образом, при совершении сделки с имуществом, в котором ребенок имеет какие-то права: право собственности ли право пользования, всегда следует внимательно отнестись к «ненарушению прав» ребенка, иначе это может повлечь длительный судебный процесс и возможный негативный исход такого дела.

- Если что-то было сделано «не так», то сделка может быть оспорена?

Да, и последствием признания сделки недействительной, будет возвращение квартиры в первоначальное состояние. Например, если рассматривается дело о приватизации, то она возвращается в муниципальную собственность, а если это была сделка купли-продажи - то в собственность продавца.

В случаях с несовершеннолетними, следует четко понимать, какие именно права они имеют на жилое помещение, и на каком основании возникли эти права. Например, ребенок, не участвовавший в приватизации квартиры, но прописанный, имеет право пожизненного пользования этой недвижимостью. Кроме того, несовершеннолетние дети имеют равные права с родителями на жилое помещение, приобретённое за счет материнского капитала. В данном случае существует лишь формальное ограничение таким понятием, как срок исковой давности, поскольку он начинается с того момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своего права. Более того, ребенок, достигший совершеннолетия, вполне может начать оспаривать сделки родителей. Также такие сделки вправе оспаривать иные уполномоченные органы, например, прокуратура или пенсионный фонд в случае с материнским капиталом.

На рынке недвижимости не так редко встречается ситуация, когда покупатель обнаруживает, что в приобретенном помещении прописан незнакомый ему человек. Данное обстоятельство не влечет отмену договора купли-продажи, но дает зарегистрированному человеку право проживания в квартире. Выписать такого человека принудительно в большинстве случаев можно в судебном порядке, однако то, насколько это легко будет сделать, зависит от категории зарегистрированного лица. Какие действия в такой ситуации стоит предпринять.

Если в квартире остался прописан совершеннолетний человек, который никаких прав на нее не имеет, то вам всего лишь нужно подать исковое заявление о принудительном снятии с регистрации. Суды в таком случае встают на сторону добросовестного приобретателя, поэтому никаких проблем возникнуть не должно. Однако если в квартире прописан несовершеннолетний либо лицо, которое в силу завещательного отказа имеет право пользования квартирой, либо лицо, которое отказалось от приватизации в пользу других лиц, то можно столкнуться с трудностями.

Если в квартире прописан ребенок, то необходимо убедиться, что у него не было прав на долю в квартире. В таком случае для совершения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства, иначе ее впоследствии можно аннулировать. Если доли не было, то выписка несовершеннолетнего должна будет осуществляться с перерегистрацией по месту жительства его родителей. При этом, ребенку должны быть предоставлены условия, не хуже имеющихся в этом помещении. Ребенка, который остался без опеки и попечительства, можно будет выписать только при согласии уполномоченных органов, однако они такое согласие не дадут, если выписывать его некуда.

Сложности также могут возникнуть, если в квартире зарегистрировано лицо, которое получило право пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа. В данном случае вам придется либо получить согласие жильца на выписку (обычно это решается путем предоставления денежной компенсации), либо обратиться в суд со ссылкой на п. 2 ст. 35 Жилищного кодекса РФ. Снять с учета гражданина, согласно этому положению, можно, если он систематически нарушает права и законные интересы проживающих с ним лиц. В данном случае вам придется доказать, что ваши права нарушены.

В договоре купли-продажи должен быть пункт, в котором прописано количество зарегистрированных в квартире лиц - если его содержание оказалось не соответствующим действительности, то это является прямым нарушением договора. Вы можете обратиться к продавцу с требованием расторгнуть договор купли-продажи и вернуть уплаченные деньги, однако на практике это не самый привлекательный вариант - вернуть деньги согласятся далеко не все, а взыскать их в судебном порядке не так просто. Даже при наличии судебного решения и исполнительного листа получить свои деньги будет очень сложно, если их у собственника уже не окажется.

Вы не сможете выписать из квартиры граждан, которые были зарегистрированы в помещении на момент приватизации, но не участвовали в ней. За ними сохраняется право пользования жилым помещением. Поэтому будьте особенно внимательны, если вы приобретаете квартиру, которая была приватизирована. Также нельзя снять принудительно с регистрационного учета человека, который является получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

Чтобы подобные ситуации не возникли, следует заранее проверять наличие прописанных в квартире лиц. Лучше всего попросить выписку из домовой книги, в которой будет видно и тех, кто прописан в квартире на данный момент, и тех, кто был прописан в ней ранее. Если у вас возникли какие-либо сомнения, то вы можете потребовать расширенную выписку - предоставить вам ее должен будет собственник помещения. Тщательно проверяйте эти данные перед подписанием договора купли-продажи, а еще лучше - перед подписанием предварительного договора. В предварительном договоре также указывайте, что до совершения сделки в квартире не должно остаться зарегистрированных лиц.

Добрый день. Я признана несостоятельной (банкротом), у меня есть ипотека на жилье, единственное в котором прописан несовершеннолетний ребенок. Банк не встал в реестр кредиторов, и за реестр пока не встает. Могу ли я обратиться в суд об исключении из конкурсный массы данного жилья, так как банк в реестр не встал, а для меня и ребенка это единственное жилье. Какие последствия?

Тот факт, что ипотечное жилье единственное и в нем прописан несовершеннолетний, не дает вам никакого права требовать исключения этой недвижимости из конкурсной массы. Ипотечное жилье продается в банкротстве гражданина с целью удовлетворения требований залогового кредитора. Если банк, выдавший ипотечный кредит, не встанет в реестр до конца банкротства, то жилье продаваться не будет. И тогда долг по ипотеке спишется полностью, а жилье останется у вас.

Еще. на форуме о банкротстве Тема: Вывод ипотечной квартиры из конкурсной массы

Полезно5 Если вы считаете этот вопрос-ответ полезным, то отметьте его.

Информация по теме

ипотека в банкротстве

Вопрос
29-04-2019 Здравствуйте. Подскажите пожалуйста по нашей не простой ситуации. Муж уводился по несоблюдении контракта (по нормальному не дали уводиться, отслужил 18 лет). У него есть квартира в залоге у банка и рос военной ипотеки. Он платил по 24.000 (11 месяцев банку), позвонили из Военной ипотеке и потребовали ежемесячный платёж в размере 23.000 , что просто нереально для нас. Плюс у него есть не закрытый кредит в 600.000 . Хотим идти на банкротство. Обратились к юристу, она нам предложила взять ещё кредит перед банкротством, проплатить 3 месяца и списать под банкротство. Какие последствия может это повлечь и стоит ли доверять такому юристу? И ещё если перед банкротством сделать брачный договор, могу ли я быть спокойна, что не заберут мое единственное жильё с сыном и мою машину (которые были куплены до брака)?
Вопрос
05-03-2019 Банкротство физ лица с ипотечным кредитованием практика
Вопрос
25-02-2019 Добрый день. Взяла ипотеку до брака в 2007 году. Я основной заёмщик, созаемщик моя мать. Собственник 100% я. В 2008 вышла замуж. В квартире прописаны только я и двое детей, часть ипотеки погашена мат.капиталом. В 2018 году физ. Лицо подало заявление на банкротство на моего супруга. Будет ли моя квартира учавствовать в конкурсной массе мужа?
Вопрос
12-02-2019 Здравствуйте, возможно ли банкротство гражданина в случае его имущество (дом и зем участок) находятся в залоге у банка?
Вопрос
12-02-2019 Добрый день. Я являюсь военнослужащей, имеется военная ипотека, квартира под обременением банка и войсковой части. Ипотеку оплачиваю, но есть долги в других банках, уже непосильные. Учитывая, что ипотека военная, оплачивается частично государством, и если я инициирую банкротство, попадет ли ипотечная квартира в конкурсную массу? Галина
Вопрос
25-01-2019 Здравствуйте! Я созаемщик по ипотеке. Основной заемщик мой сын. Сейчас хочу признать себя банкротом. За ипотеку сын платит исправно. Вопрос: пострадает ли квартира? уйдет ли она с торгов? Вопрос очень важен для меня, от этого зависит буду я банкротиться или нет! прошу мне помочь. На форумах точного ответа не нашла.
Вопрос
27-12-2018 Имею квартиру в ипотеке. Осталось заплатить примерно половину. Предполагаю, что в конце 2019 года возможно придется подавать на банкротство. Хочу взять потребкредит в другом банке и погасить ипотеку сейчас. При этом у меня снизится сумма ежемесячного платежа (вместо 46 тыс. руб. будет 32 тыс. руб.) Зарплата позволяет выплачивать. Не будет ли потом в процедуре банкротства оспаривания погашения кредита и восстановления ипотеки?
Вопрос
17-12-2018 Здравствуйте. Скажите пожалуйста. Я, муж, собираюсь банкротиться. Моя жена, будучи со мной в браке, оформила на себя ипотеку и регулярно за нее платит. Я прописан в этой ипотечной квартире. Эту ипотеку не заберут в процедуре банкротства?
Вопрос
19-11-2018 Идёт процедура реализации имущества. мной заявлен один залоговый кредитор (ипотечная квартира, 2 созаёмщика) , но он не включается в реестр кредиторов, что делать? квартиру ФУ должен продать? а деньги кому?
Вопрос
12-11-2018 Оформили займ на мужа, я соцзаемщик, но у нас в договоре (ипотека ст.77 от 16 июля 1998г.102-фз" об ипотеке (залоге недвижимости), по кредиту есть просрочки.Вот муж умер от онкологии, страховки не было, могу ли подать на банкротство!!!