باع الابن حصته في الشقة. هل يمكنني بيع حصتي في شقة والدي؟ أجاب المحامي ك. يو. ن. يوليا فيربيتسكايا
مشكلة
مرحبا، هذا هو الوضع.
أنا شخص بالغ، متزوج، وليس لدي أطفال، حتى وقت قريب كنت أعيش منفصلاً عن والدي في شقة مملوكة لوالدتي، وأنا مسجل فيها. في المجموع، بالمناسبة، تم تسجيل 5 شقق باسم والدتي. ولدي حصة النصف في ملكية شقة أحد والدي (التي يعيشون فيها).
الوضع الآن هو أنني انتقلت للعيش في مدينة أخرى ونشأت صعوبات مالية بسبب مشاكل صحية. يرفض والداي دعمي ماليًا (أوافق، فلهم الحق، لأنني شخص بالغ) ويريدون تأجير الشقة التي كنت أعيش فيها من قبل.
ما هي الحقوق التي لدي في هذه الحالة؟ هل يمكنني بيع حصة الشقة التي أملكها أو المطالبة بإحدى شقق والدي الخمسة؟
أدرك أنني أبدو كالطفيلي الذي يريد جني الأموال من والدي، لكنني حقًا في وضع صعب فيما يتعلق بصحتي، وزوجتي أيضًا في حالة سيئة والحمد لله. ساعدني على البقاء على قيد الحياة، من فضلك.
حل
مرحبًا.
لا يمكنك المطالبة ببقية شقق والديك، لأن ممتلكاتهم هي ملكهم.
لديك الحق في بيع نصف حصتك لأنك مالكها ويمكنك التصرف فيها حسب تقديرك الخاص. ومع ذلك، عليك أن تضع في اعتبارك أنه من خلال بيع حصة للغرباء، ستحول الشقة إلى شقة مشتركة.
بالإضافة إلى ذلك، قبل بيع السهم، ستحتاج إلى:
1. حدد الغرفة التي تتوافق معها حصتك، أي حدد إجراءات استخدام الشقة
2. تأكد من عرض على والديك (الشخص الذي يملك النصف المتبقي من الحصة) شراء نصف حصتك، أي. ادعوهم إلى ممارسة حق الأولوية في الشراء بالطريقة المنصوص عليها في البند 2 من الفن. 250 من القانون المدني التي تنص على ذلك يلتزم بائع السهم بإخطار المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة كتابيًا بنيته بيع حصته إلى شخص خارجي، مع الإشارة إلى السعر والشروط الأخرى التي يبيعها بموجبها. إذا رفض باقي المشاركين في الملكية المشتركة الشراء أو لم يحصلوا على الحصة المباعة في حق ملكية العقارات خلال شهر، وفي حق ملكية المنقولات خلال عشرة أيام من تاريخ الإخطار، يكون للبائع حق الحق في بيع حصته لأي شخص.
حل
مرحبًا،
كما أشارت لك ليودميلا بالفعل، ليس لديك الحق في المطالبة بممتلكات والديك.
أما بالنسبة لحصتك، فإن التشريع الحالي ينص على إجراء التصرف في حصة في مبنى سكني دون تخصيصها "عينيا".
مفهوم الحصة غامض للغاية والحصة لا تتوافق دائما مع غرفة معينة، حتى لو كان حجم الحصة يساوي مساحة الغرفة، لأن يتم توزيع الحصة على الشقة بأكملها (أي المباني المساعدة)، وليس فقط منطقة المعيشة. وبالتالي، ستبيع الحق في نصف الشقة، دون الإشارة بشكل محدد إلى ما يتضمنه هذا النصف بالضبط. لذلك، مع الملكية المشتركة، غالبا ما يكون من الضروري تحديد إجراءات استخدام الشقة، حيث يقرر المالكون بالاتفاق المتبادل أي منهم سيشغل الغرفة وخزانة الملابس التي ستكون في الممر المشترك، وما إلى ذلك.
أما بالنسبة لتحديد إجراء الانتفاع بالعقار السكني، فإن هذا الإجراء ينطبق فقط على الأشخاص الذين كانوا أصحاب حصة في العقار السكني وقت إنشائه، وفي حالة قيام أحد المالكين ببيع/تبرع حصته إلى أحد طرف ثالث، هذا الإجراء لن تكون صالحة بعد الآنوسيكون من الضروري مرة أخرى تحديد إجراءات استخدام المباني السكنية. لذلك في حالتك ليس هناك فائدة من تعريفه.
أريد أيضًا أن أقول بضع كلمات حول كيفية إضفاء الطابع الرسمي على بيع الملكية المشتركة.
لقد أوضحت ليودميلا لك بالفعل أنه عند بيع حصة في حق الملكية المشتركة إلى شخص خارجي، فإن المشاركين المتبقين في الملكية المشتركة لديهم حق الشفعة في شراء الحصة المباعة بالسعر الذي بيعت به، وعلى خلاف ذلك ظروف متساوية.
هكذا، بادئ ذي بدء، تحتاج إلى إخطار كتابياباقي المشاركين في الملكية المشتركة عن نيتهم بيع حصتهم، مع الإشارة إلى السعر وشروط البيع الأخرى.
إذا لم يعرب باقي المالكين عن رغبتهم في شراء حصتك في غضون شهر (أي أننا نتحدث عن إبرام اتفاقية شراء أولية أو إجراء المعاملة نفسها)، فيحق لك بيعها لأي شخص بمبلغ يساوي أو يزيد عن المبلغ المحدد في الإشعار.
عند بيع حصة تنتهك حق الشفعة، يحق لأي مشارك آخر في الملكية المشتركة، خلال ثلاثة أشهر، أن يطلب من المحكمة نقل حقوق والتزامات المشتري إليه. لا يجوز التنازل عن حق الأولوية في شراء حصة.
على النحو التالي من أحكام الفن. 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي، الشرط الإلزامي لبيع حصة في مبنى سكني هو إرسال إشعار كتابي، ويمكن أن تكون الطريقة أيًا:
1. خطاب مسجل مع قائمة المرفقات وإخطار بالتسليم.
2. برقية بعلم التسليم
3. أو التواصل مع كاتب العدل.
الفرق الوحيد هو أنه في الحالتين الأوليين، إذا رفض أحد المالكين استلام الإشعار، فسيتم إرجاع مظروف به ختم بريدي إليك، ويمكن لكاتب العدل أن يمنحك شهادة بأنك، وفقًا للقانون أرسل إشعارًا إلى ملكية المساهم على عنوان كذا وكذا، لكنه لم يتسلمه وتم إعادته بسبب انتهاء فترة النقل. يتم تنظيم هذه المشكلة بموجب الفن. 86 من "أساسيات تشريعات الاتحاد الروسي بشأن كتاب العدل"، والتي بموجبها ينقل كاتب العدل طلبات المواطنين والكيانات القانونية إلى المواطنين والكيانات القانونية الأخرى شخصيًا مقابل التوقيع أو يرسلها بالبريد مع إشعار العودة. ويمكن أيضًا إرسال التطبيقات باستخدام الفاكس وشبكات الكمبيوتر والوسائل التقنية الأخرى. يتم دفع التكاليف المرتبطة باستخدام الوسائل التقنية لنقل الطلبات من قبل الشخص الذي يتم تنفيذ عملية التوثيق بناءً على طلبه. وبناءً على طلب الشخص الذي قدم الطلب، يتم إصدار شهادة نقل الطلب له."
باستخدام هذه الوثيقة، سيتم أيضًا تسجيل معاملة شراء وبيع مع شخص خارجي لك. ومع ذلك، فإنه لن يحميك من التقاضي. إذا قدم أحد المشاركين في الملكية المشتركة مطالبة أمام المحكمة، فيمكن أن يكون المظروف أو الشهادة المحددة بمثابة دليل على أنك اتخذت جميع التدابير لتقديم إخطار في الوقت المناسب ببيع السهم.
كملاذ أخير، إذا قمت بانتهاك هذا الأمر وقمت ببيع حصتك لأطراف ثالثة، وفقًا للجزء 3 من الفن. 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يجوز للمالكين الآخرين المطالبة بنقل حقوق والتزامات المشتري إليهم. وإذا تم تلبية مطالبهم، فما الفرق بالنسبة لك من الذي سيدفع لك المال بموجب العقد؟
مرحبًا أيها المحررون الأعزاء في T-Zh. شكرا لكم على زيادة محو الأمية المالية للسكان.
لدي هذه الحالة. توجد شقة من ثلاث غرف مسجلة فيها أمي وأبي وأنا وأخي. تمت خصخصة الشقة، ولكل واحد منا حصة ¼ ولديه شهادات تسجيل الدولة للحقوق. سيعطي والداي حصصهما لي ولأخي في المستقبل.
أريد منا جميعًا أن نبيع الشقة وأن يشتري كل منا منزلًا منفصلاً، وندفع المبلغ المفقود بأنفسنا. لكن أخي يريد بناء منزل، وإذا قمنا ببيع شقتنا، فلن يكون لديه مكان للعيش فيه أثناء البناء، والإيجار باهظ الثمن، لذلك فهو ضد البيع. أعتقد أن هذه هي مشاكله، لكن الوالدين لا يريدون إفساد العلاقة وبالتالي لا يفعلون شيئا، على الرغم من أنهم ليسوا ضد البيع من حيث المبدأ.
تدهورت علاقتي بأخي: فهو لا يريد بيع الشقة المشتركة في السنوات القادمة، ولا أريد انتظار موافقته والتكيف مع رغباته. أنا متزوج، ولا أخطط للعيش مع والدي وأخي، وأخطط للانتقال إلى شقة منفصلة. لشرائها، لا أملك بالضبط المبلغ الذي يمكنني الحصول عليه من خلال بيع حصتي في الشقة المشتركة. من حيث المبدأ، لا أريد الحصول على قرض.
هل هناك طريقة قانونية الآن لبيع حصتك من الشقة بسعر السوق دون موافقة الآخرين؟ أم أن هذا لا يمكن تحقيقه إلا من خلال المحاكم؟
وشيء آخر: يريد والداي التوقيع على حصصهما لي ولأخي والانتقال للعيش في الريف. وإذا فعلوا ذلك فهل يجوز لي أن أبيع نصف الشقة شرعاً دون موافقة أخي وما هو المطلوب لذلك؟
وبطبيعة الحال، هناك شيء يحتاج إلى معالجة في حالتك. لكني أخشى أن تدمر علاقتك بأخيك تمامًا.
اناستازيا كورنيلوفا
لديك الحق في بيع حصتك في الشقة في أي وقت، دون محكمة أو موافقة الآخرين. فن. تسمح المادة 246 من القانون المدني للاتحاد الروسي للمالك بالتصرف في حصته وفقًا لتقديره الخاص: التبرع بها أو بيعها أو استبدالها. ولكن هناك شرط يجب الوفاء به حتى يكون كل شيء وفق القانون.
حق الأولوية للمالكين المشاركين في شراء حصة
إذا قمت ببيع سهم، فإن للمساهمين حق الرفض الأول. وهذا يعني أنه يجب عليك أولاً أن تعرض شراء حصتك على أصحاب الشقة الآخرين - والديك وأخيك.
يجب إخطار البيع القادم كتابيًا. سيكون أمام والديك وأخيك شهر لممارسة حقهم في الشفعة وشراء حصتك في الشقة.
ويلزم القانون البائع بالإشارة إلى السعر وشروط البيع الأخرى في إشعار البيع. على سبيل المثال، كيف سيتم سداد الدفعات ومن سيكون له الحق في استخدام الشقة بعد المعاملة. حتى أن الغرفة الفيدرالية لكتاب العدل قامت بتجميع توصيات منهجية لمراقبة حق الشفعة في شراء حصة وتنصح بأنه يجب عليك وصف العقار نفسه، وسعر السهم الذي يتم بيعه، وإجراءات الدفع وتوقيت نقل الملكية .
إذا كان هناك العديد من المالكين المشاركين، فيجب إرسال الإشعار إلى كل منهم شخصياً. لذلك، إذا قررت بيع حصتك الآن، فيجب عليك إخطار والديك وأخيك. إذا نقل والداك حصصهما لك ولأخيك، فهو فقط.
كيفية الإخطار بالبيع
يجب أن يكون لديك تأكيد بأن المالكين الآخرين قد تلقوا إشعارًا ببيع الحصة. عادةً ما يتم استخدام أحد خيارات الإشعارات الثلاثة:
- تسليم الإشعار شخصيًا والحصول على توقيع على النسخة الثانية التي استلمها المالك المشارك. من الضروري ، بالإضافة إلى التوقيع ، أن يضع التاريخ ويكتب في يده اسمه الأخير والاسم الأول والعائلي: إذا يتعلق الأمر بإجراءات المحكمة ، فسيكون من الأسهل إثبات أنه هو الذي وقع ؛
- إرسال الإخطار بالبريد المسجل مع إشعار التسليم وقائمة المحتويات؛
- اتصل بكاتب العدل حتى يتمكن من إرسال إشعار البيع.
في الممارسة العملية، غالبا ما يختار الناس الخيار الثالث. في هذه الحالة، سيصدر لك كاتب العدل أولاً شهادة توجيه المستندات. وعندما يتلقى المالك الآخر الإشعار - شهادة تسليم المستندات.
يحدث أن المالك المشارك لا يتلقى إشعارًا. على سبيل المثال، إذا كان أحد المشاركين في الملكية المشتركة ضد البيع، فلا يجوز له على وجه التحديد الذهاب إلى مكتب البريد أو عدم قبول البريد السريع. هذا ما يمكن أن تتوقعه من أخيك.
ومن ثم فمن المنطقي أن تطلب من كاتب العدل إصدار شهادة تفيد بأنك، بصفتك بائع السهم، قد اتخذت جميع التدابير لإخطار المالك المشارك بالبيع القادم. لا تصدر جميع مكاتب كاتب العدل مثل هذه الوثيقة. نظراً لعلاقتك بأخيك، قد تكون هناك حاجة لمثل هذه الأدلة. لذلك، تحتاج إلى العثور على كاتب العدل الذي سيصدره.
يجوز للمالك الذي تلقى الإشعار أن يرفض الشراء الوقائي كتابيًا. ثم لديك الحق في إبرام صفقة على الفور مع مشتري آخر. إذا لم يقدم المالك الآخر رفضًا كتابيًا، فيجب عليك حساب شهر من لحظة استلام الإخطار، وعندها فقط بيع حصته.
يجب أن تكون اتفاقية شراء وبيع حصة في شقة لشخص خارجي، على عكس اتفاقية بيع وشراء شقة عادية، مصدقة من كاتب العدل.
لذلك، على أية حال، أنصحك ببيع حصتك وإخطار المالكين الآخرين بالبيع بمساعدة كاتب العدل.
بيع الأسهم ليس دائمًا حلاً مربحًا
فكر جيدًا في قرارك ببيع حصتك. يرجى ملاحظة أنه من بيع حصة في الشقة ستحصل على أموال أقل مما لو قمت أنت ووالديك وأخيك ببيع الشقة بأكملها وتقسيم المال. علاقتك بأخيك لن تتحسن لأنك تبيع حصتك الآن. قد لا يوافق الآباء أيضًا على مثل هذا القرار: لن يعامل الجميع بهدوء شخصًا غريبًا بين أصحاب الشقة المشتركة.
حاول حساب مدى ربحية بيع السهم الآن. قد تخسر أموالاً أقل إذا حصلت على رهن عقاري وأغلقته بعد بضع سنوات بعد بيع الشقة بأكملها. لقد كتبنا وفعلنا ذلك - احسب الخيارات المختلفة. خذ وقتك.
إذا كان لديك سؤال حول التمويل الشخصي أو التاريخ الائتماني أو ميزانية الأسرة، فاكتب إلى: [البريد الإلكتروني محمي]. سنجيب على الأسئلة الأكثر إثارة للاهتمام في المجلة.
مساء الخير، أريد بيع حصتي في شقة والدتي التي أملكها بشكل مشترك مع زوجي لمدة عام (ملكية مشتركة) هل هذا ممكن؟ ما هي التكاليف التي سأتحملها كبائع وأمي كمشترية؟
إجابة
مرحبا الينا.
باعتبارك مالكًا لحصة في الشقة، يحق لك التصرف فيها وفقًا لتقديرك الخاص. ولكن لبيع حصة، تحتاج إلى موافقة كتابية من زوجتك. وبما أنك ستبيع الحصة إلى المالك الثاني للشقة، فلن تضطر إلى الالتزام بحق الرفض الأول.
عند بيع حصة في شقة، يتعين عليك دفع ضريبة على الدخل الناتج عن بيع العقارات. وفقًا للمادة 224 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، فإن معدل الضريبة على الدخل المستلم من بيع حصة في شقة لمواطني الاتحاد الروسي هو 13٪. إذا قررت إعطاء الحصة لأمك، فلن يضطر أحد إلى دفع الضريبة، لأنها قريبة لك. ومع ذلك، يحق لك الحصول على خصم ضريبي بناءً على الفقرة 1 من المادة 220 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي. تنص هذه الفقرة على أنه يحق لدافع الضرائب الحصول على خصم ضريبي من بيع حصة في شقة إذا كانت مملوكة لمدة تقل عن ثلاث سنوات ولا تتجاوز مليون روبل. وهذا هو، عند بيع حصة أقل من مليون، فإن الخصم الضريبي سيغطي الضريبة؛ وإذا كان أكثر، فسيتم دفع الضريبة على المبلغ الذي يتجاوز مليون روبل.
سيكون لوالدتك بدورها الحق في الحصول على خصم من ضريبة الأملاك عند شراء حصة في الشقة. يبلغ خصم ضريبة الأملاك 13% من المبلغ المدفوع مقابل السهم، ولكن ليس أكثر من مليوني روبل إذا تم شراؤه باستخدام أموال والدتك الخاصة. وبالتالي، فإن الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكن أن تعوده والدتك سيكون 260.000 روبل. إذا كانت تكلفة الحصة التي اشترتها والدتك أقل من مليوني روبل، وتمارس الحق في الحصول على خصم ضريبة الأملاك بمبلغ أقل من الحد الأقصى للمبلغ، فيمكن أخذ ما تبقى من الخصم الضريبي حتى يتم استخدامه بالكامل في الاعتبار حساب عند الحصول على خصم ضريبة الأملاك عندما تشتري والدتك مسكنًا آخر.
مرحبا، الرجاء المساعدة! السؤال هو: بعد وفاة زوجي تم تقسيم الشقة على النحو التالي: الربع مسجل لابني، والربع لي. شقة غرفتين باللقطة: 52.3 - المساحة الإجمالية - مساحة المعيشة - 30.1.\r\n الغرفة التي يشغلها الابن مساحتها 14 متر مربع يريد بيعها - من حقه ذلك، لأن غرفة أكثر مما يستحقه بموجب الوصية، وإذا باعها، فهل يحق للمستأجرين الجدد استخدام المطبخ والحمام والمرحاض، لأن؟ هل هذه المنطقة ملك لي حسب الوصية؟ ما يجب القيام به؟؟
إجابة:
يحق لابنك أن يبيع ليس غرفة معينة، بل حصة قدرها 1/4 فقط. في هذه الحالة، لديك حق الشفعة في الشراء، لأنه وفقًا للمادة 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي،
المادة 250. حق الشفعة في الشراء
1. عند بيع حصة في حق الملكية المشتركة إلى شخص خارجي، يكون لباقي المشاركين في الملكية المشتركة حق الأولوية في شراء الحصة المباعة بالسعر الذي بيعت به وبشروط أخرى متساوية، إلا في حالة للبيع في المزاد العلني.
يجوز إجراء مزادات عامة لبيع حصة في حق الملكية المشتركة في غياب موافقة جميع المشاركين في الملكية المشتركة في الحالات المنصوص عليها في الجزء الثاني من المادة 255 من هذا القانون، وفي الحالات الأخرى المنصوص عليها في قانون.
2. يلتزم بائع السهم بإخطار المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة كتابيًا بنيته بيع حصته إلى شخص خارجي، مع الإشارة إلى السعر والشروط الأخرى التي يبيعها بموجبها. إذا رفض باقي المشاركين في الملكية المشتركة الشراء أو لم يحصلوا على الحصة المباعة في حق ملكية العقارات خلال شهر، وفي حق ملكية المنقولات خلال عشرة أيام من تاريخ الإخطار، يكون للبائع حق الحق في بيع حصته لأي شخص.
3. عند بيع حصة تنتهك حق الأولوية، يحق لأي مشارك آخر في الملكية المشتركة، خلال ثلاثة أشهر، أن يطلب من المحكمة نقل حقوق والتزامات المشتري إليه.
4. لا يجوز التنازل عن حق الأولوية في شراء حصة.
5. تنطبق قواعد هذه المادة أيضًا عند التصرف في سهم بموجب اتفاقية تبادل.
ومع ذلك، إذا كان هناك تبرع بشقة، فلن ينطبق حق الشفعة بعد الآن.
يتم تحديد استخدام المبنى في الشقة من قبل المالكين المحتملين الجدد باتفاق الطرفين أو من خلال المحكمة بمشاركة محامي الإسكان.
التقييم 0.00 (0 الأصوات)
أجوبة على أسئلة الأمناء:
ماذا تحتاج لتبدأ؟
للبدء، تحتاج إلى نسخ من المستندات المتعلقة بحالتك.
يتم إبرام اتفاقية تقديم المساعدة القانونية بينك وبين المحامي، والاتفاق على نوع العمل وتكلفته.
وبناءً على الاتفاق، يبدأ المحامي العمل في القضية.
كم من الوقت تستغرق قضية المحكمة؟
فترة نظر المحكمة في القضية هي 2-3 أشهر.
يتم تخصيص شهر آخر لقرار المحكمة ليدخل حيز التنفيذ القانوني.
هل هناك ضمانات لحل ناجح للقضية؟
بموجب القانون، لا يحق للمحامي ضمان قرار المحكمة الناجح، لأن القرار النهائي يتم اتخاذه من قبل المحكمة.
ويضمن المحامي اتخاذ جميع التدابير الممكنة للتوصل إلى حل إيجابي للقضية.
الملكية المشتركة شائعة بشكل رئيسي في المدن الكبرى. بعد خصخصة الإسكان الجماعي و"تقسيمه"، يمكن أن يصبح أصحاب هذه العقارات من شخصين إلى سبعة أشخاص.
بالإضافة إلى ذلك، قد يكون هؤلاء غرباء تمامًا، أو أقارب (الأطفال والآباء)، أو أشخاصًا فقدوا الروابط العائلية (الزوج السابق والزوجة). عاجلاً أم آجلاً، سيرغب أحد مالكي العقار في "الانفصال" وبيع حصته. وهنا تبدأ العديد من الصعوبات في الظهور. كيفية بيع حصة في شقة بشروط مواتية؟ دعونا نلقي نظرة فاحصة.
تخصيص حصة
لبيع حصتك، يجب عليك إكمال عدد من الإجراءات. وبدون موافقة المالكين المشاركين الآخرين، لن يكون من الممكن تسجيل ضيوف جدد أو حتى إجراء الإصلاحات. وسيكون بيع أو تأجير جزء من المنزل أمرًا صعبًا أيضًا.
وفي الوقت نفسه، لا يزال من الممكن بيع حصة في شقة مخصخصة. صحيح أنه سيتعين عليك الخضوع لهذا الإجراء المزعج مثل تخصيص حصة. وهذا يعني أنه بعد الخصخصة، يمتلك كل من المالكين حصة إلزامية معينة.
يمكن التعبير عنها بشكل كسري. على سبيل المثال، شقة مكونة من غرفتين لها مالكان، لكل منهما نصف حصة. إذا تحدثنا عن حصة عينية، يتبين أن كل شخص يمتلك إحدى الغرف، وسيمتلكان المناطق المشتركة (المطبخ، الممر، المخزن) بشكل مشترك. علاوة على ذلك، بعد تخصيص الحصة، سيكون لهم أيضًا الحق في استخدام المباني المذكورة أعلاه. وفي هذه الحالة تصبح حصة الجميع شخصية، ويبقى الجيران شركاء في الملكية.
ويمكن أيضًا تقسيم الممتلكات المشتركة. هذه، كقاعدة عامة، عملية معقدة وطويلة، وبعد ذلك سيتم إلغاء الملكية المشتركة، وسوف يصبح شخص واحد فقط المالك الكامل.
تسجيل الإجراء
يتم تخصيص الحصة رسميًا من قبل كاتب العدل؛ ولن يكون لأي اتفاقيات شفوية، بالطبع، قوة قانونية. في الوقت نفسه، إذا لم يتوصل المالكون المشاركون إلى قرار مشترك، فيجب حل هذه المشكلة فقط من خلال المحكمة. كقاعدة عامة، يتم تقديم المطالبة من قبل المالك الذي يرغب في تنفيذ إجراءات تخصيص حصة. يمكن أن تستمر المعركة القانونية لمدة تصل إلى ستة أشهر أو أكثر (خاصة إذا لم يحضر المشاركون الآخرون الاجتماعات).
بيع جزء من الشقة
بعد تخصيص الحصة، يحق للمالك بيعها. ولكن قبل القيام بذلك، يجب عليك عرض شراء الجزء الخاص بك لمالكين آخرين. وفقًا للقانون، قبل بيع حصة في شقة، يجب على المالكين الآخرين إرسال إشعار كتابي مع عرض لإجراء عملية شراء.
تشير هذه الوثيقة إلى التكلفة والخصائص التقنية للمنزل. يمكن للمالكين المشاركين اتخاذ قرار بشراء حصتك في غضون شهر بعد قراءة الرسالة. أي أنه خلال هذه الفترة يجب عليهم إما قبول عرضك أو رفض الشراء.
لتجنب أي سوء فهم، يجب إرسال هذه المقترحات عن طريق البريد المسجل. بعد كل شيء، إذا أعلن المالكون في المستقبل، على سبيل المثال، في المحكمة أنهم لم يتلقوا أي إشعار، فستكون قادرًا على تقديم الأدلة.
الفروق الدقيقة الهامة
كثيرًا ما يتساءل العديد من المواطنين غير المطلعين: "هل من الممكن بيع حصة من شقة إذا كان الجيران ضد ذلك؟" لسبب ما، يعتقد الكثير من الناس أن المالكين الآخرين يمكن أن يتدخلوا حقًا في عملية بيع الجزء الخاص بهم من المنزل. في الواقع، ليس هذا هو الحال؛ فكل ما تدين به للمالكين الآخرين هو إخطارهم بنيتك في بيع الشقة. وإذا لم يوافقوا على الشراء، فهذا لا يعطيهم الحق في منع بيع الحصة لأشخاص آخرين.
بعد مرور 30 يومًا من تاريخ التعارف مع الجيران، يحق لك تحويل حصتك إلى أي شخص. لكن تذكر: يجب أن يتوافق السعر تمامًا مع السعر الذي حددته في خطاب الإخطار الموجه إلى المالكين المشاركين (لا أقل ولا أكثر). إذا قررت بيع حصتك في شقة تمت خصخصتها بسعر مختلف، فسيتمكن أي من جيرانك من الطعن في مثل هذه المعاملة في المحكمة في غضون ثلاثة أشهر.
سند الهبة بدلا من عقد البيع
في هذه الحالة، يقرر بعض البائعين استخدام الحيلة. من أجل تجنب إجراء إخطار الجيران، فإنهم ببساطة يصنعون صك هدية. مع هذا النوع من المعاملات، ليس من الضروري إخطار الجيران على الإطلاق، وسيكون التسجيل نفسه أرخص وأسرع.
ولكن هناك أيضًا عيوب هنا: إذا أعطيت حصتك لشخص ليس من أقاربك، فيمكن للمالكين المشاركين تحدي مثل هذه الاتفاقية. وحتى إذا فشل الجيران في إثبات حدوث عملية شراء وبيع بدلاً من الهدية، فإن حقيقة غياب الروابط الأسرية، من حيث المبدأ، ليس من الصعب إثباتها. قبل بيع حصة في شقة، من المهم الاتفاق مع المشتري على جميع النقاط المهمة. على وجه الخصوص، ناقش إجراءات الدفع، على سبيل المثال، يمكنك البيع بالدفع المؤجل أو بالتقسيط.
كيف تبيع شقة بحصة القاصر؟
إذا تم تسجيل قاصر في الشقة، فكل هذا يتوقف على ما إذا كان هو مالك العقار أم لا. إذا تم طرح حصة مملوكة له للبيع، فيجب عليه، لكي يتم بيعها، الحصول على إذن من سلطات الوصاية والوصاية. وفي جميع الحالات الأخرى، يتم تنفيذ نفس إعداد ما قبل البيع. ومع ذلك، لا يتم إرسال عرض الشراء إلى الطفل، بل إلى والديه أو أولياء أموره.
وبطبيعة الحال، سيتعين على المالكين الآخرين أيضًا إرسال خطاب إخطار. إذا كانت العلاقات بين الجيران طبيعية، فيمكنك ببساطة مناقشة هذه المشكلة معهم، ثم إضفاء الطابع الرسمي على رفض الشراء الموثق من قبل كل مالك مشارك. إذا رفض المالكون شراء حصتك، ولكنك قمت بتغيير السعر، فسيتعين عليهم إخطارهم كتابيًا مرة أخرى بهذا الأمر مرة أخرى وانتظار الرد في غضون شهر.
التصرف في حصص الولد
إذا كان من الضروري بيع حصة الطفل في الشقة، ففي هذه الحالة يجب على والديه الحصول على موافقة البيع من سلطات الوصاية. علاوة على ذلك، يحتاج هذا الهيكل إلى تقديم مستندات تفيد بأن الظروف المعيشية للطفل لن تتفاقم ولن يُترك بدون سكن.
أي أنه سيُطلب منك تقديم المستندات الخاصة بالشقة التي ستشتريها مقابل ذلك، أو للحصول على حصة في المنزل (يجب ألا يقل حجمها عما كان لدى الطفل من قبل). بدلاً من أوراق الشقة الجديدة التي سيعيش فيها الطفل، قد يطلبون حسابًا مصرفيًا مفتوحًا باسم مواطن قاصر أو دليل آخر. في جميع النواحي الأخرى، من أجل بيع حصة الطفل، سيتعين عليك تنفيذ جميع الخطوات نفسها التي سبق وصفها أعلاه.
خيارات أخرى لبيع الأسهم
ومن الجدير بالذكر أنه يمكنك التصرف في حصتك حتى لو كانت غرفة غير معزولة. وهذا يعني، من الناحية النظرية، أن الشخص لديه الحق في بيع حصة في شقة من غرفة واحدة. ولا يحظر القانون مثل هذه المعاملات. ومع ذلك، في الممارسة العملية، من الصعب للغاية إجراء مثل هذه العملية.
وسيكون سعر هذه الأمتار المربعة رمزيا بحت، لأنه من غير المرجح أن يرغب أي شخص في مشاركة غرفة معيشة واحدة يعيش فيها شخص غريب آخر. من الأفضل في هذه الحالة التفاوض مع الشريك الآخر لبيع العقار بالكامل، أو أن تعرض عليه شراء حصتك. إذا لم يوافق الجار على مثل هذه الخيارات، فلن يتم حل هذه المشكلة إلا من خلال المحاكم.
من الأسهل بكثير بيع نصف حصة الشقة إذا كان المنزل يحتوي على غرفتي معيشة منفصلتين أو أكثر. بالطبع، في هذه الحالة، سيكون سعر العقارات أقل عاجلا وفي وقت لاحق، ولكن إذا لزم الأمر، يمكن العثور على مشترين لهذا الخيار.
الصخور تحت الماء
لاحظ السماسرة أنه في عملية بيع حصة يمكن أن تواجه العديد من الصعوبات. أولا، قد يكون ذلك راجعا إلى أن بعض الشركاء يخلطون بين مفهوم "الشفعة" و"الإذن بالبيع". فهم، على سبيل المثال، قد يتهربون من تلقي خطاب إخطار بشأن بيع سهم، وبدون رفضهم الكتابي لا يمكن تسجيل المعاملة. لسوء الحظ، لا ينص القانون المدني على ما يجب فعله إذا لم يتعاون الجيران.
ومن الجدير بالذكر أيضًا أن القانون لا يمكنه إلزام المالكين الآخرين ببيع حصة في الشقة. التعدي على الممتلكات الخاصة للآخرين يعتبر جريمة جنائية. لذلك، لا يمكنك الاتفاق إلا على شراء أسهم المالكين الآخرين بشكل ودي.
هناك أيضًا مواقف يرغب فيها العديد من المالكين المشاركين في شراء الحصة المعروضة مرة واحدة. إذا حدث ذلك، يمكن للبائع نفسه أن يختار لمن ينقل حصته.
تقدير التكلفة
إذا، على الرغم من كل الصعوبات، لا تزال تقرر بيع حصتك في شقة مخصخصة، فعليك البدء في تقييم قيمتها. سيتأثر السعر بالعوامل التالية:
· عدد الغرف في المنزل.
· موقع المنزل.
· مساحة الشقة
· قطاع السوق، الخ.
وبطبيعة الحال، يحق للمالك تحديد تكلفة الغرفة (الغرف) بنفسه، ولكن الممارسة تبين أن تكلفتها ستكون أقل بنسبة 30-40٪ من سعر السوق. إذا قررت بيع جزء من الحصة في الشقة، فاستعد لحقيقة أن الأمر سيكون أكثر صعوبة.
عيوب بالنسبة للمشتري
السعر المخفض هو "تعويض" مشروع تمامًا عن الصراعات المحتملة مع الجيران. ففي نهاية المطاف، في كثير من الأحيان لا يكون المالكون المشاركون الآخرون سعداء جدًا بالمستأجرين الجدد. هناك أيضًا مواقف يقوم فيها الجيران بتثبيت أقفال جديدة على أبوابهم الأمامية.
في هذه الحالة، سيتعين على الشخص الذهاب إلى المحكمة للمطالبة بالوصول إلى استخدام الشقة. في المحكمة، بالطبع، سوف يقفون إلى جانب الضحية، وسيتمكن المالك الجديد من العودة إلى منزله مع محضر. ومع ذلك، إذا بدأ المالكون المشاركون في "الفوضى" باستمرار، فسيكون من الصعب للغاية العيش في مثل هذه البيئة. وفي هذا الصدد، سيكون سعر المشاركة في الشقة دائمًا أرخص بنحو الثلث من قيمتها السوقية.
الاستنتاجات
فكيف تبيع حصة في شقة؟ من حيث المبدأ، إذا تمتثل لجميع متطلبات القانون المدني، فلا ينبغي أن تنشأ صعوبات خاصة. الشيء الأكثر أهمية هو ألا تنسى عرض شراء حصتك على المالكين المشاركين الآخرين. إذا رفضوا، فيجب على المالكين المشاركين إصدار رفض موثق بهذا المعنى. إذا كانت الحصة المعروضة للبيع مملوكة لطفل، فسيتعين عليك أيضًا الحصول على إذن من سلطة الوصاية والوصاية. لديك أيضًا الحق في بيع جزء من حصتك.
وأخيرًا: لا يمكنك بيع غرفة إلا إذا تمت خصخصتها، ويمتلك أصحاب المنزل المنزل على أساس الملكية المشتركة.