مضاعف إجمالي الإيجار. مضاعف إجمالي الإيجار

3. التثمين العقاري

3.5. أساليب التقييم العقاري.

3.5.1. النهج المقارن (السوق).

النهج المقارنللتقييم - هذه مجموعة من الطرق لتقييم القيمة، بناءً على مقارنة كائن التقييم مع نظائره، والتي توجد بها معلومات عن أسعار المعاملات معهم.

شروط تطبيق المنهج المقارن:
1. يجب ألا يكون الكائن فريدًا.
2. يجب أن تكون المعلومات شاملة، بما في ذلك شروط المعاملات.
3. يجب أن تكون العوامل المؤثرة على تكلفة نظائرها المماثلة للعقار الذي يتم تقييمه قابلة للمقارنة.

يعتمد النهج المقارن على المبادئ التالية:
- البدائل؛
- توازن؛
- العرض والطلب.

مراحل المنهج المقارن:

المرحلة 1

أبحاث السوق - يتم إجراء تحليل لحالة واتجاهات السوق وخاصة القطاع الذي ينتمي إليه الكائن الذي تم تقييمه؛ يتم تحديد الأشياء العقارية الأكثر تشابهًا مع تلك التي يتم تقييمها والتي تم بيعها مؤخرًا نسبيًا.

المرحلة 2

جمع والتحقق من دقة المعلومات حول نظائر الممتلكات التي يتم تقييمها والمعروضة للبيع أو التي تم بيعها مؤخرًا؛ مقارنة الكائنات التناظرية مع الكائن الذي يتم تقييمه.

المرحلة 3

تعديل أسعار مبيعات نظائرها المختارة وفقًا للاختلافات عن موضوع التقييم.

المرحلة 4

تحديد قيمة الشيء المثمن من خلال الاتفاق على الأسعار المعدلة للأشياء المماثلة.

يجب أن تنتمي الكائنات القابلة للمقارنة إلى نفس الشريحة ويجب تنفيذ المعاملات معها وفقًا للشروط النموذجية لهذا القطاع:

فترة التعرض. فترة التعرض – الوقت الذي يكون فيه الكائن في السوق؛

استقلال موضوعات الصفقة. الاستقلال يعني أن المعاملات لا تتم بسعر السوق إذا كان البائع والمشتري:
· ذات صلة؛
· ممثلون عن الشركة القابضة ومستقلون شركة تابعة;
· وجود ترابط آخر واهتمام مشترك؛
· تتم المعاملات بأشياء مثقلة بضمانات أو التزامات أخرى؛
· تعمل في بيع عقارات المتوفين، وما إلى ذلك؛
- دوافع الاستثمار والتي تتحدد من خلال:
· تشابه دوافع المستثمرين.
· الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للمرافق؛
· درجة اهتراء المبنى.

المعايير الرئيسية لاختيار الكائنات التناظرية:
1. حقوق ملكية العقارات.
تعديل حق الملكية هو الفرق بين إيجار السوق وإيجار العقد لأن حق الملكية الكامل يتم تحديده على أساس إيجار السوق والتمويل الحالي المتاح.
2. شروط تمويل الصفقة. إذا كانت شروط تمويل الصفقة غير نمطية، يلزم إجراء تحليل شامل، ونتيجة لذلك يتم إجراء التعديل.
3. شروط البيع ووقت البيع.
4. الموقع.
5. الخصائص الفيزيائية.

يلزم إجراء تعديل على المبيعات المماثلة لتحديد القيمة النهائية للعقار المعني. ويتم الحساب والتعديلات بناءً على تحليل منطقي للحسابات السابقة، مع مراعاة أهمية كل مؤشر. الشيء الأكثر أهمية هو تعريف دقيقعوامل التصحيح (انظر الشكل 3.2).

أرز. 3.2. أنواع التعديلات

تعديلات النسبة المئويةيتم إدخالها بضرب سعر بيع الشيء المماثل أو وحدة المقارنة الخاصة به في معامل يعكس درجة الاختلافات في خصائص الشيء المماثل والشيء الذي يتم تقييمه. إذا كان الشيء المقدر أفضل من نظيره المماثل، فسيتم إضافة عامل متزايد إلى سعر الأخير؛ وإذا كان أسوأ، تتم إضافة عامل متناقص.

تعديلات التكلفة:

أ) التصحيحات المطلقة،ويضاف إلى وحدة المقارنة، تغيير سعر الشيء التماثلي المباع بمبلغ معين، والذي يقدر بالفرق بين خصائص الشيء التماثلي والشيء الذي يتم تقييمه. يتم إجراء تعديل إيجابي إذا كان الكائن المقيم أفضل من نظيره المماثل، ويتم إجراء تعديل سلبي إذا كان أسوأ؛

ب) التعديلات النقدية، يضاف إلى سعر الشيء التناظري المباع ككل، ويغيره بمبلغ معين، حيث يتم تقدير الاختلافات في الخصائص.

تعديلات الفائدة التراكميةيتم تحديدها بضرب جميع تعديلات النسبة المئوية الفردية.

التعديل في الشكل المجموعة العامةتستخدم عادة على السوق المتقدمةالعقارات حيث يوجد عدد كبير من المبيعات. يتم إجراء التعديل التراكمي ضمن المجموعة المحددة من المقارنات.

تسلسل التعديلات:
1. تعديل شروط التمويل.
2. تصحيح ل شروط خاصةمبيعات
3. تعديل وقت البيع.
4. تصحيح للموقع.
5. تصحيح الخصائص الجسدية.

مزايا المنهج المقارن:
1. يعكس السعر النهائي رأي البائعين والمشترين النموذجيين.
2. تعكس أسعار المبيعات التغيرات في الظروف المالية والتضخم.
3. مبررة بشكل ثابت.
4. يتم إجراء التعديلات للاختلافات بين الكائنات التي تتم مقارنتها.
5. سهل الاستخدام للغاية ويعطي نتائج موثوقة.

عيوب المنهج المقارن:
1. فروق المبيعات.
2. صعوبة جمع المعلومات عن أسعار البيع العملية.
3. صعوبة جمع المعلومات حول الشروط المحددة للمعاملة.
4. الاعتماد على نشاط السوق.
5. الاعتماد على استقرار السوق.
6. صعوبة التوفيق بين البيانات الخاصة بالمبيعات المختلفة بشكل كبير.

3.5.1.1. طريقة البيع المقترنة

إحدى الطرق لتحديد مقدار التعديل لأي خاصية هي تحليل المبيعات المقترنة. وهو يتألف من مقارنة وتحليل عدة أزواج من المبيعات المماثلة. ومع ذلك، فإن المبيعات المتطابقة هي مبيعات عقارين متطابقين تقريبًا باستثناء خاصية واحدة يجب على المثمن تقييمها لاستخدامها كتعديل للسعر الفعلي للعقار المماثل.

على سبيل المثال

المعلومات التالية عن مبيعات السوق معروفة:

المساحة، م2
سعر البيع, $

يُعرِّف:

1. تعديل الاختلافات في المنطقة.

2. التكيف مع وجود حديقة .

3. التعديل لوجود جراج .

حل

	قابلة للتقييم
المساحة، م2
تعديل
تعديل
تعديل
سعر البيع $	29000
التعديل الكلي
السعر المعدل

يتم استخدام أساليب التعديل المتخصصة عندما لا يمكن إجراء التعديلات النقدية.

دع قيمة الكائن الذي يتم تقييمه = X؛

تكلفة السلعة المباعة = 1.0 (100%).

إذا كان المنتج أفضل بنسبة 15% من نظيره، فيجب أن يرتفع سعر نظيره بنسبة 15%

س = (1.0 + 0.15) * 1 = 1.15.

إذا كان المنتج أسوأ بنسبة 15% من نظيره، فيجب تخفيض سعر نظيره بنسبة 15%

س = (1.0 - 0.15) * 1 = 0.85.

إذا كان التماثلي أفضل بنسبة 15٪ من السلعة ذات القيمة، فيجب أن ينخفض ​​سعر التماثلي

1.0 = (1.0 + 0.15) * X؛ .

إذا كان التماثلي أسوأ بنسبة 15٪ من الشيء المثمن، فيجب أن يرتفع سعر التماثلي

1.0 = (1.0 – 0.15) * X; .

3.5.1.2. طريقة مضاعف الإيجار الإجمالي

مضاعف إجمالي الإيجار (GRM) هي نسبة سعر البيع إلى إجمالي الدخل المحتمل أو الدخل الفعلي.

للاستخدام هذه الطريقةضروري:

1) تقدير إجمالي دخل السوق الناتج عن الكائن؛

2) تحديد نسبة إجمالي الدخل من العقار الذي يتم تقييمه إلى سعر البيع للمبيعات المماثلة من نظائرها؛

3) اضرب إجمالي الدخل من الكائن المقدر بمتوسط ​​قيمة GRM لنظائره.

يتم حساب سعر البيع المحتمل باستخدام الصيغة

مثال

حساب VRM

	سعر البيع، ج.
موضوع التقييم	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

يمكن أداء دور GRM من خلال نسبة الرسملة العامة (CCR).

موافق هي نسبة صافي دخل التشغيل إلى سعر البيع.

في هذه الحالة

;

مثال

حساب OKC

	سعر البيع، ج.
موضوع التقييم	375000		0,13
			لا تضاهى
		35000 (ل السنة الفائتة)	لا تضاهى

في الجدول 3.3 يوضح مثالاً على استخدام طريقة البيع المزدوج عند تقييم شقة.

الجدول 3.3

حساب تكلفة الشقة باستخدام طريقة البيع المزدوج

خصائص الكائن	موضوع التقييم	رسم الخرائط الكائنات
موقع
تعديل
عدد طوابق الشقة
تعديل
حالة الكائن
تعديل
المساحة الإجمالية، م 2
تعديل
منطقة المعيشة، م2
تعديل
منطقة المطبخ، م2
تعديل
تعديل
سعر الشقة, $
التعديل الكلي
سعر الشقة المعدل، $

سابق

يتيح عدد العروض المماثلة في قطاع العقارات السكنية لجميع المشاركين في السوق تحديد السعر الحقيقي للشقة بناءً على مقارنة بسيطة. وفي القطاع التجاري، تتعقد هذه المهمة بسبب عدم وجود مرافق تحليل متطابقة.

حل المشكلة هو استخدام طريقة الإيجار الإجمالي، والتي تسمح لك بتحديد تكلفة الكائن لأي غرض من الأغراض. في تقييم معقد العقارات التجاريةيُطلق على MVR أفضل الطرق المقترحة، فهي تسمح لك بالتحديد بأقل قدر من الخطأ التكلفة الحقيقيةمقدمات.

تنعكس العلاقة بين المؤشرات المطبقة على الحسابات في إجمالي مضاعف الإيجار (GRM). السمة الرئيسية للمؤشر المستخدم هي أن التقييم يعتمد على غرض المبنى ووظائفه. يتم استبعاد تحليل الموقع والتشطيب وتكاليف التشغيل المرتبطة بصيانة الهيكل من هذه الحسابات.

مراحل الطريقة

ينقسم تحديد مؤشر إجمالي الإيجار إلى عدة مراحل. يمكن تقسيم كل العمل إلى الخطوات التالية:

• اختيار المباني لتحديد مضاعف الإيجار الإجمالي.
• الحساب المباشر لـ GRM. في هذه المرحلة، يتم تقسيم تكلفة كل عقار محدد على الدخل المقدر من تأجيره. تتمثل المهمة الرئيسية للسمسار في تحديد المبلغ الإجمالي للإيجار لهذا العام بدقة. معادلة الحساب: GRM=PV/PGR، حيث PV هي تكلفة العقار، وPGR هي تكلفة الإيجار المحتملة.
• يتم تلخيص البيانات التي تم الحصول عليها عند حساب المضاعف وتقسيمها على عدد الكائنات العقارية التي يتم تحليلها. ستكون نتيجة الحساب مؤشرًا لطريقة الإيجار الإجمالي.
• تحديد أسعار العقارات. في هذه المرحلة، سوف تحتاج إلى مضاعفة دخل الإيجار المحتمل أو الفعلي بالمعامل الذي تم الحصول عليه عند حساب MRR. إذا لم يكن من الممكن حساب الإيجار، يجوز للمثمن تطبيق متوسط ​​السوق.

التطبيق العملي للطريقة

إن استخدام طريقة الإيجار الإجمالي، على الرغم من ملاءمتها عندما يكون الوصول إلى المعلومات حول أشياء مماثلة محدودا، ليس له ما يبرره دائما. تشمل العوامل السلبية عند حساب MVR ما يلي:

• لا يمكن تبرير استخدام طريقة التقييم هذه بالكامل إلا إذا كان سوق العقارات نشطًا، وإذا انخفض، فلن تكون هناك معلومات كافية للتحليل؛
• الحسابات لا تقيم مخاطر الأشياء والعائد على رأس المال المنفق؛
• لا توجد تعديلات على المناظر الطبيعية والموقع وتكاليف التشغيل لصيانة المنشأة.

إذا لم يكن للنواقص تأثير كبير على القيمة النهائية، فإن طريقة إجمالي الإيجار تصبح الطريقة الأكثر دقة لتحديد القيمة الفعلية سعر السوقشراء أو بيع العقارات.

المشكلة 1

1. طريقة الفصل بما في ذلك. يتضمن 3 أنواع من التآكل:

التدهور الجسدي

ارتداء وظيفي

لبس خارجي

التدهور الجسدي -فقدان الصفات الاستهلاكية للشيء بسبب الاستغلال أو العوامل الطبيعية.

ارتداء وظيفييعكس انخفاضًا في قيمة الكائن بسبب عدم مطابقته لمتطلبات السوق الحديثة من الناحية المعمارية والجمالية والتخطيط الفضائي، حلول بناءةوغيرها من الخصائص.

لبس خارجي -هذا انخفاض في قيمة شيء ما بسبب التغيرات في البيئة الخارجية: المعايير الاجتماعية للمجتمع، والظروف التشريعية والمالية، وما إلى ذلك.

ينقسم التآكل الجسدي والوظيفي إلى قابل للإزالة وغير قابل للإصلاح.

ملابس قابلة للإزالة -هذا النوع من التآكل، تكون تكلفة إزالته أقل من القيمة المضافة للكائن

تآكل غير قابل للاسترداد -الذي يكون فيه القضاء على البلى مستحيلا، أو تكون تكلفة إزالته أعلى من القيمة المضافة، فإنه يؤخذ في الاعتبار في مقدار البلى.

1مبنى متعدد الطوابق بدون مصعد - عملي.

2) سقف المنزل يتسرب - ماديا

3) مبنى سكني بالمطار – خارجي

4) لا يوجد نظام تكييف في المكتب - الوظيفة.

5) مركز أعمال بدون مصعد - عملي. وما إلى ذلك وهلم جرا.

المشكلة 2

نهج فعال من حيث التكلفةإلى التقييم العقاري

تحديد التكلفة قطعة أرضطريقة مكلفة.

ونتيجة للملاحظات، تم تحديد الحاجة إلى الأنواع التالية من الإصلاحات الروتينية في شقق المبنى المستأجر: الطلاء - 2500 دولار، استبدال السجاد في 5 شقق - 1750 دولار، إصلاح شبكة إمدادات المياه - 2200 دولار.

خصائص العناصر ذات المدى القصيرخدمات:

تبلغ تكلفة إعادة إنتاج المبنى 545.930 دولارًا. المصطلح الماديالخدمة - 5 سنوات. العمر التشغيلي الكامل للمبنى هو 60 عامًا. - عدد الشقق في المبنى 20 سنة . تكلفة تحديث المعدات المنزلية 12000 دولار. تكلفة المعدات المنزلية الموجودة هي 7370 دولارًا. تبلغ خسارة الدخل من شقة واحدة بسبب سوء تخطيط الأرضية 10 دولارات، وبسبب القرب من مؤسسة صناعية - 15 دولارًا.

إجمالي مضاعف الإيجار لهذا القطاع من سوق العقارات هو 5.

القيمة التقديرية لقطعة الأرض هي 50.000 دولار.

1. التدهور الجسدي

أ. قابل للإزالة:

اللوحة - 2500 دولار؛

استبدال السجاد في 5 شقق - 1750 دولارًا؛

إصلاح نظام السباكة – 2200 دولار.

إجمالي العجز الجسدي القابل للإصلاح - 6450 دولارًا.

ب. المكونات قصيرة المدى التي لا يمكن تجنبها:

ب. المكونات القاتلة طويلة المدى:

تبلغ تكلفة إعادة إنتاج المبنى 545.930 دولارًا.

ناقص: قابل للإصلاح فعليًا – 6450 دولارًا

تكلفة إعادة إنتاج تلك قصيرة المدى هي 166.650 دولارًا

تكلفة إعادة إنتاج العناصر طويلة المدى:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

معدل تآكل المكونات طويلة المدى التي لا يمكن إصلاحها:

372830 * 5/60 = 31068 $

2. التآكل الوظيفي:

أ. قابل للتصحيح:

ترقية الأجهزة (12000 دولار) - تكلفة الأجهزة الموجودة (7370 دولارًا) = 4630 دولارًا

ب. لا يمكن إصلاحه:

خسائر الإيجار بسبب سوء مخطط الطابق:

3. البلى الخارجي أو الاقتصادي:

خسارة الإيجار بسبب قرب المنشأة الصناعية:

تكلفة الاستنساخ مرة أخرى هي 545.930 دولارًا

ناقص: قابل للإزالة فعليًا - 6450 دولارًا

لا يمكن إصلاحه على المدى القصير - 31700 دولار

لا يمكن إصلاحه على المدى الطويل - 31.068 دولارًا

قابلة للتصحيح وظيفيا – 4630 دولارًا

غير قابل للإصلاح وظيفيا - 12000 دولار

ملابس خارجية – 18000 دولار

تبلغ التكلفة الإجمالية للمباني مع مراعاة البلى 442.082 دولارًا

التكلفة التقديرية للمنطقة 50،000 دولار

السعر الإجمالي – 492.082 دولار

المشكلة 3

حدد نوع وكمية التآكل للعناصر التالية ذات عمر الخدمة القصير:

الاستهلاك المتراكم = العمر الفعلي / الفترة العادية * 100

إهلاك Vel-on = St-t *٪ الإهلاك

في هذه الحالة، يعد هذا تآكلًا بدنيًا لا يمكن إصلاحه في عناصر قصيرة العمر تبلغ قيمتها 9983

المشكلة 4

حدد التآكل المادي الذي لا يمكن إصلاحه للعناصر ذات عمر الخدمة الطويل إذا كانت تكلفة إعادة إنتاج الكائن تبلغ 174,900 دولار. تبلغ تكلفة إزالة التآكل الجسدي 2000 دولار. التكلفة الإجمالية للعناصر ذات عمر الخدمة القصير هي 20600 دولار.

العمر الفعلي للكائن هو 10 سنوات، والإجمالي الحياة الجسدية 75 سنة.

174900 – 2000 – 20600 = 152300 $

إزف = 152300 × 10/75 = 20306.67 دولار

المشكلة 5

يبلغ العمر الفعلي للمستودع 12 عامًا ويقدر العمر الإنتاجي المتبقي له بـ 48 عامًا. تبلغ تكلفة استبدال السجادة على الفور في مساحة مكتبية 1000 دولار. بسبب سوء التشغيل، تعاني منصات التحميل من تآكل مادي بنسبة 25% أعلى من المعتاد، كما أنها تعاني من تآكل مادي أكبر بنسبة 25% من المعتاد الفترة التنظيميةالعمر الإنتاجي هو 30 سنة. تكلفة إصلاح المنصة هي 2500 دولار. العمر الإنتاجي المقدر للسقف والنظام الكهربائي والمعدات الميكانيكية هو 18 عامًا. يجب استبدال بعض الأسلاك، الأمر الذي سيكلف 3000 دولار. ما هو مدى التدهور الجسدي الذي لا رجعة فيه؟

التآكل غير القابل للاسترداد = تآكل العناصر طويلة المدى + عناصر المبنى قصيرة المدى = 1250 + 2001 = 3251

1000 فرك. - تآكل بدني قابل للإزالة

المشكلة 6

يتطلب المبنى الذي يتم تقييمه ترميمًا فوريًا للمناطق التي بها تسرب للأسقف وأعمال الطلاء. حدد مقدار الإهلاك إذا كانت تكلفة استبدال السقف 2500 دولار، والطلاء 1500 دولار، وتكلفة أعمال التسقيف اللازمة 500 دولار، والطلاء 1500 دولار. ما نوع التآكل الذي يحدث في هذه الحالة؟

في هذه الحالة، يعد هذا تآكلًا جسديًا قابلاً للإزالة، ويساوي مقداره المبلغ الذي يتم إنفاقه على الإصلاحات. تشمل الإصلاحات تكلفة أعمال التسقيف والطلاء وكذلك طلاء السقف.

المشكلة 7

معروف، ماذا المعايير الحديثةتتطلب تركيب مكيف هواء في المبنى، وهو غير متوفر في العقار محل التقييم. تبلغ تكلفة تركيب مكيف الهواء في مبنى قائم 1500 دولار، و1100 دولار في مبنى جديد.

تحديد كمية ونوع التآكل.

في هذه الحالة، يعد هذا تآكلًا وظيفيًا قابلاً للتصحيح، وتبلغ قيمته 400 دولار (1500 دولار - 1100 دولار).

المشكلة 8

التركيبات الكهربائية المثبتة في المبنى الذي تم تقييمه لا تلبي معايير السوق الحديثة. تحديد نوع وكمية التآكل، إذا كانت تكلفة استبدال التركيبات الكهربائية الموجودة هي 3500 دولار، فإن التآكل المادي هو 2000 دولار. وتبلغ تكلفة تفكيك التمديدات الكهربائية 1000 دولار، وتكلفة تركيب التجهيزات الكهربائية الجديدة 1500 دولار.

وفي هذه الحالة يكون هذا تآكلاً وظيفياً قابلاً للتصحيح، وقيمته 4000 دولار ((3500-2000)+1000+1500).

المشكلة 9

في المقررة مبنى إداري مساحة المستودعبمساحة 500 م2 . ومن وجهة نظر الاستخدام الأفضل اليوم، فمن المستحسن استخدام هذه المنطقة كمساحة مكتبية. تحديد نوع ومبلغ الإهلاك إذا كانت تكلفة استبدال المستودع 8000 دولار. البلى الجسدي – 500 دولار. تكلفة تصفية المستودع 800 دولار.

في هذه الحالة، يعد هذا تآكلًا وظيفيًا قابلاً للتصحيح، وتبلغ قيمته 8300 دولارًا.

المشكلة 10

لا يحتوي المبنى الذي يتم تقييمه على نظام إخماد الحرائق، مما يؤدي إلى خسارة في الدخل قدرها 2000 دولار. تحديد نوع ومبلغ الإهلاك إذا كان شكل الرسملة لهذه الكائنات هو 10%. تبلغ تكلفة تركيب نظام إطفاء الحريق أثناء تشييد المبنى الجديد 15000 دولار.

هناك زيادة في الدخل بمقدار 2000 دولار. ستكون الزيادة الرأسمالية في مكاسب رأس المال بمعدل رسملة قدره 10٪ 20000 دولار (PV=P/r=2000/0.1=20000) ونتيجة لذلك، لدينا تآكل وظيفي قابل للتصحيح بمبلغ 5000 دولار.

20000 – 15000 = 5000 $

النهج المقارن:

مضاعف إجمالي الإيجار

BPM = سعر البيع / الدخل السنوي (الشهري، الخ).

المعدل الإجماليدخل

أوك = الرقم عملية. الدخل (NP + A) / سعر البيع

المشكلة 11

تتوفر معلومات السوق لثلاثة مبيعات سكنية حديثة قابلة للمقارنة:

منزل 1 هو الأقرب من حيث وسائل الراحة والموقع إلى العقار الذي يتم تقييمه، لكن منظره الطبيعي أفضل ويقدر هذا الفرق بـ 5000 يورو، ومزلق القمامة هو نفس العقار الذي يتم تقييمه، وتبلغ تكلفته 16000 يورو. تم بيع العقار 1 منذ 3 أشهر.

البيت 2لديه مزلق قمامة، تم بيعه منذ 6 أشهر بشروط تمويل مناسبة (أضف 15000 دولار أمريكي إلى السعر مقارنة بشروط التمويل العادية)

البيت 3يقع على بعد بنايتين من محطة الحافلات، في حين يقع العقار المعني على بعد 8 بنايات. يُعتقد أن محطة الحافلات تخصم 3000 متر مكعب من تكلفة الكائن. تم بيع المنزل منذ يومين ولا يوجد به مكب للقمامة.

تبلغ نسبة الزيادة في أسعار هذا النوع من العقارات 0.5% شهرياً.

صفة مميزة	بعد تقييم الكائن	كائن مقارن
سعر البيع	490000
الموعد للبيع	الآن	1,5% (+9000)	3% (+22500)	الآن
خزانة او غرفة القمامة	+	+	+	لا (+16000)
المناظر الطبيعية المحيطة	كافٍ	أفضل (-5000)	كافٍ	كافٍ
التمويل	سوق	سوق	الفوائد (-15000)	سوق
موقع	مخصص	نفس الشيء	نفس الشيء	أفضل 6 مربع * 3000 (-18000)
سعر محدث
عدد الشقق
سعر الشقة	24776	24160	22250	24889
VRM	6	6	5,9	6

أسعار المبيعات المحدثة:

1) 600000+9000-5000 = 604000 أنتم

2) 750000+22500-15000 = 757500

3) 450000+16000-18000 = 448000 انتم

عبر VRM= سعر البيع / الناتج المحتمل

سعر البيع = ريال عماني * 85000 = 510000

سعر الشقة الواحدة من العقار المقيم:

(24160+22250+24889)/3 = 24776 دولار أمريكي

المشكلة 11

ما هي التعديلات الخاصة بالاختلافات بين الجراجات ووجود المدفأة؟

الموقد 78000-76500=1500 وحدة

المساحة 83000-78000=5000 متر مكعب

المرآب 83000-1500-80000=1500 وحدة

المشكلة 11

لتقييم قطعة الأرض، تم تحديد 3 كائنات مبيعات قابلة للمقارنة:

صفة مميزة	وقد قيمت. شيء	كائن مقارن
سعر
مربع	4 هكتار	3 هكتار	4 هكتار	5 هكتار
استمارة	طبيعي	نفس الشيء	أفضل بمقدار -1000	أسوأ من +2000
التربة	الكورال	نفس الشيء	أسوأ من +500	أسوأ من +500
التضاريس	الكورال	نفس الشيء	أسوأ من +1000	نفس الشيء
وقت المبيعات	الآن	قبل عام	قبل 6 أشهر	قبل 3 أشهر
تصحيح الوقت		2286 (1,5%*12)	1602	922,5
تم تحديث سعر 1 هكتار	4882	4995	4866,5	4784,5
سعر محدث		14986	19466	23922,5

تحديد تكلفة قطعة الأرض إذا ارتفاع متوسطالأسعار – 1.5% شهرياً.

سنة 1.5*12=18%

6 أشهر 1.5*6=9%

3 أشهر 1.5*3=4.5%

تزوج. سعر البيع = (4995+4866.5+4784.3)/3=4882

تكلفة الكائن المقدر = 19690 متر مكعب

المشكلة 12

تحديد تكلفة العقار الذي يبلغ إيجاره 125 متر مكعب شهريا.

بي آر إم = 15500/130 =119.2

متوسط ​​معدل ضربات القلب = 120

تكلفة الكائن = 120*125=15000 متر مكعب

المشكلة 13.

يقع العقار الذي يتم تقييمه بالقرب من المطار ويتم استئجاره بمبلغ 900 دولار أمريكي. يتم استئجار أشياء مماثلة في الظروف العادية مقابل 1200 متر مكعب شهريًا. وتم تحديد المبيعات التالية في السوق:

1) بسعر 250 ألف يورو الدخل الشهري 1000 وحدة

2) بسعر 300 ألف يورو بدخل شهري 1200 يورو

3) بسعر 325 ألف يورو بدخل شهري 1500 يورو

تحديد كيفية تغيير الموقع لقيمة العقار

1. تحديد نسبة إجمالي الدخل إلى سعر البيع بناءً على معاملات السوق الأخيرة GMR = السعر / الدخل

250000/1000=250 وحدة مكعبة

300000/1200=250 وحدة مكعبة

325000/1500=216.67 وحدة مكعبة

2. نحدد خسارة الدخل بسبب قرب العقار من مؤسسة صناعية.

1200-900=300 cu.

3. أوجد متوسط ​​قيمة BMR

(250+250+216.67)/3=238.89 وحدة مكعبة.

4. تحديد مدى تقليل الموقع من تكلفة العقار.

300*238.89=71667 وحدة مكعبة

المشكلة 14

تم بيع العقار الأول بمساحة 185 مترًا مربعًا بمبلغ 72200 يورو، والعقار الثاني بمساحة 175 مترًا مربعًا بمبلغ 70800 يورو. ما هي القيمة السوقية لكل متر مربع إضافي من مساحة المعيشة؟

السعر 1 متر مربع = (72200-70800)/10 = 140 متر مكعب

المشكلة 15

تم جمع البيانات (الجدول). تقدر تكلفة الشقة بـ 16.000 دولار. قم بتقييم العقار على أساس تكلفة الغرف والشقق، واستنادًا إلى إجمالي المواد المغناطيسية، قم بإجراء تقييم نهائي مع تبرير الاستنتاج.

مضاعف إجمالي الإيجار هو مؤشر يعكس نسبة سعر البيع وإجمالي دخل العقار. يتم حساب هذا المؤشر للعقارات المماثلة ويستخدم كمضاعف للمؤشر المناسب للعقار الذي يتم تقييمه.

مراحل تقييم العقارات باستخدام مضاعف إجمالي الإيجار:

يتم تقدير الدخل الإجمالي للكائن المقدر، سواء المحتمل أو الفعلي؛

يتم اختيار ما لا يقل عن ثلاثة نظائر للعقار الذي يتم تقييمه، والتي تتوفر لها معلومات موثوقة حول سعر البيع ومقدار الدخل المحتمل أو الفعلي؛

يتم إجراء التعديلات اللازمة لزيادة إمكانية مقارنة نظائرها مع الكائن الذي يتم تقييمه؛

لكل نظير، يتم حساب مضاعف الإيجار الإجمالي؛

ويتم تحديد VRM النهائي على أنه المتوسط ​​الحسابي لـ VRM المحسوب لجميع النظائر؛

يتم حساب القيمة السوقية للكائن المقدر كمنتج لمتوسط ​​GRM وإجمالي الدخل المقدر المناسب للكائن المقيم.

يتم حساب القيمة السوقية المحتملة للعقار الذي يتم تقييمه باستخدام الصيغة:

Сн = PVDots (DVDots)xVRMSr (1)

حيث CH هي القيمة السوقية المقدرة للعقار الذي يتم تقييمه؛ PVDots - الدخل الإجمالي المحتمل من الكائن الذي تم تقييمه؛ DVDots - إجمالي الدخل الفعلي من الكائن الذي تم تقييمه VRMsr - إجمالي مضاعف الإيجار؛ Tsa - سعر بيع عقار مماثل؛ أو عن طريق الصيغة:

Сн = PVDots (DVDots)x (Tsa1/PDV1+ .+Tsan/PVDan):n (2)

حيث Tsa1 هو سعر بيع أول كائن مماثل؛ PVD1 - الدخل الإجمالي المحتمل من أول كائن مماثل؛ Tan هو سعر بيع الشيء المماثل n؛ PVDan - الدخل الإجمالي المحتمل من الكائن المماثل n؛ ن - عدد الأشياء المتشابهة. تعتبر طريقة سوقية لتقييم الممتلكات المدرة للدخل لأنها هذا المؤشريأخذ في الاعتبار أسعار المبيعات وإجمالي دخل الإيجار للعقارات المباعة في السوق. مثال: يجب على المثمن تحديد القيمة السوقية للعقار الذي يبلغ إجمالي دخله المحتمل 30.000 ألف روبل. تحتوي قاعدة بيانات المعلومات على معلومات حول نظائرها التي تم بيعها مؤخرًا.

نحسب متوسط ​​إجمالي مضاعف الإيجار للنظائر ومتوسط ​​قيمته: (105,000: 35,000 + 96,000: 28,000 + 110,000: 31,000): 3 = 3.3257 لا يتم تعديل GRM للاختلافات بين موضوع التقييم ونظائرها المماثلة، منذ الحساب يعتمد VRM على مدفوعات الإيجار الفعلية وأسعار المبيعات، والتي تأخذ بالفعل في الاعتبار هذه الاختلافات. القيمة السوقية للعقار الذي يتم تقييمه هي 30.000 × 3.3257 = 99.770 (ألف روبل)

المزيد من المقالات في الاقتصاد

دور تخطيط الأعمال في التطوير الاستراتيجي لمؤسسة مملوكة للدولة (على سبيل المثال FKP UT LenVO OSP Lomonosov)
موضوع تخطيط الأعمال له نفس القدر من الأهمية بالنسبة لأولئك الذين هم على وشك إنشاء مؤسسة جديدة، وبالنسبة لأولئك الذين لم يعودوا جددا في مجال الأعمال التجارية، ولكنهم يريدون توسيع حجمها،...

إنتاجية العمل باعتبارها العامل الأكثر أهمية في كفاءة الإنتاج باستخدام مثال JV Milavitsa JSC
إنتاجية العمل في المؤسسات الصناعيةليس فقط أحد المؤشرات الرئيسية لفعالية أنشطتها، ولكنه أيضًا مؤشر تنبؤي، يمكن تحقيقه...

دراسة جدوى مشروع استثماري لإطلاق خط تكنولوجي جديد لإنتاج القفازات العازلة للكهرباء
حاليا، هناك عدد غير قليل من الفرص الاستثمارية. ولكن في الوقت نفسه، فإن معظم الشركات لديها حرية الموارد المالية، متاحة للاستثمار بدرجات متفاوتة...

التمرين 1

دعونا نحسب مضاعف الإيجار الإجمالي في الجدول 1.

الجدول 1 - حساب مضاعف إجمالي الإيجار

قيمة العقار العقاري تساوي منتج إيجار العقار الذي يتم تقييمه وإجمالي مضاعف الإيجار:

بلغت تكلفة العقار، المحسوبة على أساس متوسط ​​قيمة مضاعف الإيجار الإجمالي، 1977850 روبل، وعلى أساس القيمة المتوسطة - 1925000 روبل. دعونا متوسط ​​القيم التي تم الحصول عليها القيمة السوقيةهدف:

المهمة 2

لنحسب نسبة استهلاك المبنى كنسبة عمره الفعلي إلى حياته الاقتصادية:

نحسب تكلفة المبنى كالفرق بين التكلفة الكاملةمعدل التكاثر والتآكل:

ستكون تكلفة العقار مساوية لمجموع تكلفة المبنى وتكلفة الأرض:

وبذلك بلغ مبلغ الاستهلاك 2593.75 ألف روبل، وبلغت تكلفة المبنى 1556.25 ألف روبل، وقيمة العقارات 3056.25 ألف روبل.

المهمة 3

سنقوم بحساب دخل الإيجار مجمع سكنيفي الجدول 2.

الجدول 2 - حسابات الدخل من تأجير العقارات

فِهرِس		معنى
عدد الشقق في المجمع السكني
الإيجار الشهري لشقة واحدة، فرك.
الدخل الإجمالي المحتمل، ألف روبل.
عامل الحمولة
معدل التحصيل
الدخل الإجمالي الفعلي، ألف روبل.
تكاليف المدير ألف روبل.
النفقات الثابتة ألف روبل.
النفقات المتغيرة ألف روبل.
المساهمات في احتياطي الاستبدال ألف روبل.
المصروفات الكلية
صافي الدخل التشغيلي ألف روبل.

إجمالي الدخل السنوي المحتمل يساوي عدد الوحدات مضروبًا في معدل الإيجار الشهري وعدد الأشهر.

يتم تحديد عامل الحمولة بواسطة الصيغة:

أين هي نسبة الشقق التي يتغير فيها المستأجر خلال العام؟

الفترة الزمنية للعثور على مستأجرين جدد؛

عدد فترات الإيجار في السنة.

يتم تحديد نسبة التحصيل على أساس نسبة الديون المعدومة.

نقوم بحساب إجمالي الدخل الفعلي كمنتج لإجمالي الدخل المحتمل حسب عوامل تحصيل التحميل والدفع.

بعد ذلك، سنحدد مقدار المصاريف التشغيلية لتأجير مجمع سكني. تتكون تكلفة الدفع للمدير من إيجار الشقة التي يشغلها ومبلغ الأجر. نقوم بضرب التكاليف الشهرية للمدير في 12 للحصول على مقدار النفقات السنوية.

كمية النفقات المتغيرةيتم تحديده على أساس عدد الشقق وعامل الحمولة ومبلغ التكاليف المتغيرة لكل شقة مشغولة. الرهن العقاري الاستهلاك الاقتصادي الإيجار

نقوم بحساب المساهمات في الاحتياطي البديل بنسبة 3% من إجمالي الدخل الفعلي.

ثم نقوم بتحديد المبلغ الإجمالي للمصروفات وصافي الدخل التشغيلي (وهو يساوي الفرق بين إجمالي الدخل الفعلي ومبلغ النفقات).

وبما أنه من المخطط جذب قرض لشراء مجمع سكني، فسوف نقوم بحساب نسبة الرسملة باستخدام طريقة المجموعة الاستثمارية. للقيام بذلك نستخدم الصيغة التالية:

أين هي نسبة الرسملة الإجمالية؟

نسبة ديون الرهن العقاري؛

ثابت الرهن العقاري.

معدل العائد على حقوق الملكية.

نحدد ثابت الرهن العقاري باستخدام جدول الوظائف الست الفائدة المركبةكمساهمة في انخفاض قيمة الوحدة النقدية.

نحدد القيمة المقدرة للعقار على أنها نسبة صافي الدخل التشغيلي إلى نسبة الرسملة:

إجمالي دخل الإيجار المحتمل من العقارات هو

28800 ألف روبل. في السنة، إجمالي الدخل الفعلي 27701.8 ألف روبل، صافي الدخل التشغيلي - 19655.9 ألف روبل. معدل الرسملة هو 23.92%، و القيمة المقدرةمجمع سكني - 82173.5 ألف روبل.