يحاول سوق بناء المساكن الروسية جمع القوة من أجل التعافي. يستمر ركود البناء في الاتحاد الروسي الوضع في سوق مواد البناء

لا تزال العلاقات القانونية الناشئة فيما يتعلق بمشاركة المواطنين في البناء المشترك واحدة من أكثر المواضيع التي تمت مناقشتها في المجتمع القانوني. حددت موجة الإفلاس التي اجتاحت المطورين الروس أهمية القضية قيد النظر.

تحاول السلطات الفيدرالية والمحامون الممارسون والعلماء العمل معًا لحل مشكلة وجود "المساهمين المحتالين" أو على الأقل وقف النمو السريع لعددهم. وفي هذا الصدد، يخضع التشريع المتعلق بالبناء المشترك بانتظام لبعض التغييرات.

إذا قمنا بتحليل الفروق الدقيقة في نشاط البناء، يمكننا أن نستنتج أن هذه المنطقة هي الأكثر عرضة للخطر خلال مراحل أزمة الدورة الاقتصادية. ويؤدي الارتفاع السريع في أسعار مواد البناء إلى نقص رأس المال العامل، وقد يكون اجتذاب مقرضين جدد في الأزمات مهمة شاقة حتى بالنسبة لشركات البناء الكبرى. في النهاية، يتم إعلان إفلاس المطور، وغالبًا ما يتم تأجيل الوفاء بالالتزامات الموكلة إليه إلى أجل غير مسمى.

تساعد الموارد المختلفة اليوم في مراقبة الوضع في مجال العلاقات القانونية الناشئة فيما يتعلق بمشاركة المواطنين في بناء الأسهم المشتركة. ويتم الحصول باستمرار على البيانات الإحصائية من مصادر رسمية وغير رسمية ويتم إتاحتها على الفور للجمهور.

لا يمكن تحقيق الأهمية الكاملة للموقف إلا من خلال مقارنة إحصائيات RASK الواردة في فترات مختلفة من عام 2016. وهكذا، في أغسطس 2016، كان هناك 61 شركة مفلسة في جميع أنحاء البلاد. في يناير 2017، تم تحديث إحصائيات العام الماضي: بالفعل هناك 149 شركة في إحدى مراحل الإفلاس. لقد استغرق الأمر حوالي ستة أشهر فقط حتى ارتفع عدد حالات الإفلاس بمقدار 2.5 مرة! كما أن الوضع مع المقاولين يؤدي إلى تفاقم الوضع. وتفيد نفس RASK أنه من بين 151 ألف شركة فريدة في عام 2016، دخلت 3183 شركة مقاولات إحدى مراحل الإفلاس.

وكما نرى فإن المشاكل في مجال بناء الأسهم المشتركة خطيرة للغاية. وتجري محاولات لحلها عن طريق تغيير التشريعات. ومع ذلك، فإن طبيعة التغييرات التي تم إدخالها لا يمكن وصفها بأنها مواتية للمطورين، لأن الهدف الرئيسي للمشرع يظل حماية حقوق المساهمين المحتالين.

كانت الفكرة المهيمنة في التعديلات التي تم إدخالها على 214-FZ بشأن بناء الأسهم المشتركة هي تشديد المتطلبات للمطورين. لقد بدأت بشكل رئيسي من قبل سلطات منطقة موسكو، لأن الوضع مع المشاركة في البناء المشترك في هذه المنطقة تسبب في أكبر قدر من القلق. وقد قال المحافظ الإقليمي مراراً وتكراراً إن العديد من الشركات "تجمع الأموال من المساهمين دون أن يكون لديهم فلس واحد باسمهم". بقوله هذا، كان أندريه فوروبيوف يعني 90% من المطورين. مع مثل هذه الإحصائيات لا يمكن للمرء أن يتوقع ولاء المشرع.

والواقع أن متطلبات الاستدامة المالية للمطورين تزايدت. صحيح أن بعضها سيدخل حيز التنفيذ في الأول من يوليو 2017. وتشمل هذه، على وجه الخصوص، متطلبات حجم رأس المال المصرح به، والذي يجب أن يتراوح بموجب القانون من 2.5 مليون إلى 1.5 مليار روبل. يعتمد التدرج على المساحة القصوى لجميع مشاريع البناء المشتركة للمطور نفسه والكيانات القانونية المرتبطة به (الجزء 2.1 من المادة 3 من الطبعة المحدثة من 214-FZ).

تقييم هذه الحداثة في المجتمع القانوني غامض. ومن المعروف من الممارسة أن المواقف شائعة عندما لا يتجاوز رأس المال المصرح به لشركات البناء التي تجمع الأموال من المواطنين 50 ألف روبل. وبطبيعة الحال، فإن مثل هذه الشركات صغيرة ومشاركتها في العلاقات القانونية المتعلقة بالبناء المشترك أمر مشكوك فيه. ومن الواضح أنه فيما يتعلق بهذه الابتكارات التشريعية، ينبغي لنا أن نتوقع انخفاضا حادا في عدد منظمات البناء، ربما بسبب استيعاب الشركات الكبيرة أصغر حجما. وبناء على ذلك، لن يتنافس سوى عدد قليل من اللاعبين في السوق مع بعضهم البعض.

وفي الوقت نفسه، ترك القانون ثغرة صغيرة أمام الشركات الصغيرة والمتوسطة. يمكنك تجاوز متطلب مبلغ رأس المال المصرح به من خلال إبرام اتفاقيات ضمان مع واحد أو أكثر من الكيانات القانونية التي تستوفي المتطلبات المحددة للمطور. تخضع مثل هذه الاتفاقية للتوثيق ويتم إبرامها قبل تسجيل الدولة لأول DDU. (المادة 15.3 من الطبعة الجديدة). إن إنفاذ التزامات شركات المقاولات "المعرضة للخطر" هو بالفعل خطوة ضرورية وعقلانية من قبل المشرع. وعلى وجه الخصوص، ينبغي أن يكون لهذا الحكم تأثير إيجابي على ممارسة تحصيل المدفوعات الإلزامية من الشركات.

ومن بين التغييرات التي تم إدخالها، تلقت المعلومات المتعلقة بإنشاء صندوق تعويضات لبناء المساكن استجابة عامة كبيرة. ومع ذلك، فإن المجتمع القانوني لا يعلق آمالا كبيرة على المؤسسة المنشأة حديثا بسبب فشل مؤسسة تأمين المسؤولية المدنية للمطورين التي تم تقديمها ذات مرة. إن إنشاء صندوق التعويضات هو نهج جديد لم يستخدم من قبل في مجال البناء المشترك. لقد حدد الوضع المتوتر في المجتمع التوجه الاجتماعي للمبادرة مسبقًا: قواعد اللعبة تتغير مرة أخرى بالنسبة للمطورين.

من المهم أن يتم تطبيق التغييرات فقط على المواطنين الذين دخلوا في DDU بعد دخول القانون حيز التنفيذ. إذا تم بيع وتأمين وحدة DDU واحدة على الأقل لدى أي شركة تأمين قبل بدء أنشطة الصندوق، فسيتم التأمين على هذا المنزل ووحدات DDU الأخرى الخاصة به لدى نفس شركة التأمين. سيتم تكوين القاعدة النقدية للصندوق من خلال مساهمات المطورين، والتي ستصل إلى 1٪ من تكلفة بناء العقار المحدد في إعلان المشروع.

ماذا يمكن أن نتوقع في المستقبل القريب في ظل التغييرات التي أدخلت؟ بالتأكيد لا ينبغي أن تتوقع ارتفاعًا حادًا في أسعار العقارات الأولية: فمن غير المرجح أن تؤدي الأعباء المالية الإضافية على المطورين إلى ذلك. ولا تزال ملاءة السكان منخفضة، وبالتالي لا توجد أي متطلبات مسبقة لارتفاع الأسعار. سيكون هناك عدد أقل من المطورين، لأن دخول السوق أمر صعب. وبطبيعة الحال، فإن موثوقية المطورين الموقرين أكثر أهمية من تنوع العروض. الشيء الرئيسي هو أن انخفاض المنافسة لا يؤثر على جودة المرافق التي يتم بناؤها.

أما بالنسبة لأنشطة صندوق التعويضات، ففي ظل فشل تأمين المسؤولية، تبدو هذه المبادرة واعدة أكثر. ولكن، بطبيعة الحال، الشيء الرئيسي في هذا الشأن هو أداء الآلية. إذا تمكن المواطنون بالفعل من استعادة أموالهم عندما يتم إعلان إفلاس المطور، فإن فعالية الإصلاح لن تثير أي شكوك.

وكان محرك النمو هو قطاع مواد التشطيب، في حين كان هناك انخفاض في قطاع مواد البناء، كما في العام السابق.

وفقا لدراسة "سوق DIY في الاتحاد الروسي. نتائج 2017. اتجاهات 2018. "التوقعات حتى عام 2020"، التي أعدها متخصصو INFOLine، في عام 2017، نما سوق التجزئة للبناء (Hard DIY) ومواد التشطيب (Soft DIY)، والسلع للمنزل (المنزلية) والحديقة (الحديقة) بنسبة 1.8٪، وفي الأول كانت الديناميكيات سلبية خلال نصف العام، ولكن بدءًا من الصيف، كان لزيادة نشاط المستهلك تأثير إيجابي على السوق. وكان محرك النمو هو قطاع مواد التشطيب، في حين كان هناك انخفاض في قطاع مواد البناء، كما في العام السابق.

كانت هناك ديناميكيات إيجابية في سوق الأعمال اليدوية، على الرغم من حقيقة أنه في عام 2017، تم تكليف عدد أقل من العقارات السكنية في روسيا بنسبة 2.1٪ مقارنة بالعام السابق، وكانت غالبية المباني المرخصة (56.4٪) عبارة عن إسكان من الدرجة الاقتصادية - 44.4 مليون قدم مربع . م لأول مرة في نهاية العام، يتم شراء أكثر من 50٪ من المساكن برهن عقاري، مما يعزز اتجاه مبيعات المساكن المفروشة. الإصلاحات التي يقوم بها المطور، اعتمادًا على نوع وفئة السكن، أرخص بنسبة 15-40٪ من الإصلاحات المستقلة، ويمكن تمويلها بقرض رهن عقاري. للفترة 2014-2017 ارتفعت حصة الشقق المفروشة في حجم مبيعات المباني الجديدة (في القطاع الجماهيري بشكل أساسي) من 6% إلى 26% داخل موسكو القديمة، ومن 5% إلى 46% في موسكو الجديدة، ومن 20% إلى 60% في سانت بطرسبرغ . بشكل عام، في روسيا في عام 2018، سوف يتجاوز بيع الشقق الجديدة مع التشطيب 35٪.

كانت الاتجاهات الرئيسية في سوق الأعمال اليدوية في عام 2017 هي التوحيد المستمر وإضعاف مواقف السلاسل الإقليمية على خلفية الزيادة الحادة في المنافسة على الأسعار والنمو في نفقات التسويق والإعلان لأكبر تجار التجزئة، فضلاً عن تطوير الإنترنت والمبيعات الشاملة. استمر المشترون في الالتزام بنموذج الاستهلاك الرشيد: فقد قارنوا في كثير من الأحيان تكلفة البضائع على الإنترنت وفي المتاجر، واستجابوا بنشاط للعروض الخاصة وزادوا حصة العلامات التجارية الخاصة بالسلاسل في إيصالاتهم.

دراسات مماثلة

مقال، 24 أكتوبر 2019 BusinessStat ثلاثة أرباع جميع واردات ألعاب الأطفال تأتي إلى روسيا من الصين. تحتل بيلاروسيا المركز الثاني في استيراد الألعاب.

وفقا للمراجعة "تصدير واستيراد لعب الأطفال في روسيا عام 2018"، الذي أعدته BusinessStat في عام 2019، في عام 2018 تم توريد أكبر حجم طبيعي من ألعاب الأطفال إلى روسيا من الصين - 122.8 ألف طن، أو 74.6٪ من إجمالي حجم الواردات. وفي المركز الثاني بين الدول جاءت بيلاروسيا، التي زودت روسيا بـ 19.5 ألف طن من المنتجات، أو 11.9% من إجمالي الواردات المحلية؛ واحتلت كازاخستان المركز الثالث - 2.6% أو 4.3 ألف طن.

لا يزال الحجم الشهري لأعمال البناء في روسيا يتناقص، ولكن وفقًا للتوقعات في عام 2017 القادم، فإن هذا الانخفاض سوف يتباطأ بالتأكيد. وحقيقة أن هذا ليس اتجاها مؤقتا تتجلى أيضا في حقيقة أن "قاع" الأزمة أصبح وراءنا وأن الوضع سوف يستقر في العامين المقبلين.

بناء المساكن
وفقًا لـ IndexBox، سيتطور سوق بناء المساكن في عام 2017 تحت تأثير العوامل التالية: انخفاض طفيف في أحجام البناء السكني (-1.5٪) ونمو صغير في القطاع غير السكني (+6٪). ومن المهم أن نفهم أنه في عام 2016، وصل الانخفاض في كلا القطاعين إلى 16-20%، ومن المتوقع أن يصل إلى 25%. أي أن الانخفاض الفعلي لم يكن كبيراً كما كان متوقعاً. ولذلك، فإن الانخفاض المتوقع في قطاع العقارات بنسبة 1.5% قد يتبين في الواقع أنه مجرد زيادة ضئيلة. بالإضافة إلى ذلك، سيتأثر سوق العقارات بانخفاض حجم الاستثمارات بما فيها الأجنبية.

وفقا للخبراء، فإن سوق العقارات خامل للغاية: من المتوقع مرور عامين بين ذروة الأزمة والتطور السلس. يتذكر المطورون بألم في قلوبهم ديسمبر 2015، عندما شهد سوق الإسكان الأولي زيادة بسبب صدمة العملة: المواطنون الذين كانت لديهم الأموال المتاحة استثمروها في شراء الشقق. اليوم، يتم تنفيذ معظم بناء المساكن في مرحلة بناء الطوابق العليا. بعد أن شهدت حجمًا قياسيًا من التكليف بالإسكان في عام 2015 والركود في عام 2016،
سيتعين على السوق التراجع في عام 2017 قبل تحقيق اختراق. على مدار العامين الماضيين، زودت الدولة سوق البناء بـ "العكاز" - وهو سعر فائدة منخفض لشراء المساكن قيد الإنشاء. مع الأخذ في الاعتبار حقيقة أنهم يخططون لإزالة "العكاز" بحلول عام 2017، يمكن اعتبار التراجع البسيط في مثل هذه الظروف بمثابة زيادة تقريبًا.
ومن المفترض أنه بدون الدعم الحكومي، سيتحرك السوق على حساب المشترين الذين يخططون لشراء شقق دون جذب أموال رهن عقاري إضافية.

ويرتبط ما يقرب من نصف الاستثمارات في روسيا بقطاع البناء، بينما خلال فترات الأزمات تنمو حصة الاستثمارات في البناء

بدون رهن عقاري؟
وبعد مناقشات مطولة على المستوى الفيدرالي، تقرر أن إعانات الرهن العقاري لا تحتاج إلى تمديد. لكن! وبحلول نهاية عام 2016، بدأت أسعار الفائدة في الانخفاض تدريجيا دون "عكازات" - وذلك بفضل تخفيض سعر الفائدة الرئيسي للبنك المركزي إلى 10٪ سنويا.

وبحسب مركز تحليل AHML، يبلغ متوسط ​​المعدل الحالي في إطار برنامج الدعم 11.42%. وفي الوقت نفسه، يبلغ متوسط ​​سعر المباني الجديدة دون دعم الدولة 12.9، وللمساكن الثانوية 13.1%. ويفسر الخبراء التخفيض الأخير في أسعار الفائدة من خلال زيادة المنافسة بين البنوك وتحسين منتجاتها المالية من قبل اللاعبين الرئيسيين في هذا القطاع. لقد حدد خفض سعر الفائدة في أكتوبر اتجاهًا عامًا للسوق بأكملها، وسوف يتكثف فقط في عام 2017 القادم. بالإضافة إلى خفض أسعار الفائدة، طورت البنوك مع المطورين برامج خاصة - وسوف تدعم سوق البناء في العام المقبل.
ومن المتوقع أن تعود المعدلات إلى مستويات عام 2014، عندما بلغ متوسطها 12 إلى 13% على المستوى الوطني. إن المتطلبات الأساسية لتخفيض أكبر واضحة أيضًا - ولهذا السبب، سيكون السبب الكافي هو قيام البنك المركزي بتخفيض سعر الفائدة بنسبة نصف بالمائة أخرى. وتتوقع AHML أيضًا مزيدًا من التخفيض: مع وصول بنك روسيا إلى هدف التضخم البالغ 4٪، ستستمر معدلات الرهن العقاري في الانخفاض، وبحلول نهاية العام المقبل يمكن أن تصل إلى مستوى 11-11.5٪. وفقًا للتوقعات، ستنخفض أسعار الفائدة على القروض العقارية إلى أقل من 10٪ في وقت مبكر من عام 2018. ومع ذلك، فإن الوكالة لا تستبعد أنه في بداية عام 2017، لا تزال هناك زيادة طفيفة في أسعار الفائدة وتراجعها. كل من البنوك والمطورين يدركون بالفعل هذه الزيادة المؤقتة. على الأرجح، سيتم تقديم "آلية تعويض" لهم في شكل عروض ترويجية وعروض خاصة.

تعميم الرهون العقارية هي واحدة من مهام الحكومة. صرح بذلك فلاديمير بوتين، تلخيصاً لنتائج العام في قطاع البناء. وأكد الرئيس أن أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري لا يمكن أن تكون أقل من السعر الرئيسي للبنك المركزي للاتحاد الروسي، ومع ذلك، فإن روسيا لديها قروض عقارية تفضيلية، وستسعى الحكومة جاهدة لنشر ممارسة دعم فئات معينة من المقترضين

وبالإضافة إلى ذلك، فإن تعميم الرهن العقاري هو أحد مهام الحكومة. صرح بذلك فلاديمير بوتين، تلخيصاً لنتائج العام في قطاع البناء. وأكد الرئيس أن أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري لا يمكن أن تكون أقل من السعر الرئيسي للبنك المركزي للاتحاد الروسي، ومع ذلك، فإن روسيا لديها قروض عقارية تفضيلية، وستسعى الحكومة جاهدة لنشر ممارسة دعم فئات معينة من المقترضين.

وأكد الرئيس أن متوسط ​​معدل الرهن العقاري في روسيا حاليا هو 12.5٪، ولكن بالنسبة للمستفيدين يمكن تخفيضه إلى 10.5٪، وفي بعض المناطق - حتى أقل من هذا المستوى. وشدد فلاديمير فلاديميروفيتش على أن "ممارسة تقديم الدعم لفئات معينة من المواطنين الذين يشترون المساكن بالدين ستستمر في الانتشار في المستقبل". كما وعد بتطوير نظام الإسكان الإيجاري والخدمي في البلاد.

البناء غير السكني
وفي نهاية عام 2016، ارتفع حجم المباني غير السكنية بنسبة 3%. وهذا يحدد الاتجاه لعام 2017، حيث ستزداد حصة المباني الزراعية والتجارية. إذا كان هناك نقص في مساحات البيع بالتجزئة والمكاتب في السوق بعد أزمة عام 2008، فقد تم تلبية هذا الطلب بالكامل في عام 2017، لذلك ذهب جزء من الموارد إلى قطاع المباني الصناعية، وهو أمر إيجابي بشكل عام لمزيد من النمو الاقتصادي. وقد تم تسهيل ذلك أيضًا من خلال العقوبات المضادة: فقد خلقت الظروف الملائمة لتطوير الزراعة. ويشهد بناء المرافق الاجتماعية تراجعا، ويرجع ذلك إلى تخفيضات الميزانية.

إذا كان هناك نقص في مساحات البيع بالتجزئة والمكاتب في السوق بعد أزمة عام 2008، فقد تم تلبية هذا الطلب بالكامل في عام 2017، لذلك ذهب جزء من الموارد إلى هذا القطاع
المباني الصناعية، وهو أمر إيجابي بشكل عام لمزيد من النمو الاقتصادي. وقد تم تسهيل ذلك أيضًا من خلال العقوبات المضادة

ويرتبط ما يقرب من نصف الاستثمارات في روسيا بقطاع البناء، بينما تنمو حصة الاستثمارات في البناء خلال فترات الأزمات. وفي الفترة 2015-2016، تم استثمار ما يقرب من 12 مليار روبل في هذا القطاع، وهو ما يمثل نصف جميع الاستثمارات في الأصول الثابتة خلال نفس الفترة. ومن المتوقع أن تتكثف هذه الديناميكيات في عام 2017 وأن تصل الاستثمارات في قطاع رأس المال الثابت إلى 2/3. وفي المتوسط، سيبلغ نمو الاستثمار 3.8% سنويا. إلا أن التخفيض المتزامن في الإنفاق في القطاع العام في عام 2017 سيصل إلى 23% وسيؤثر سلباً على جذب صناديق الاستثمار الكبيرة.

ووفقا لتوقعات الاقتصاديين، فإن هيكل الاستثمارات في الاقتصاد الروسي سيتغير في السنوات المقبلة، بدءا من عام 2017، في حين سيتم إنفاق حوالي ربع الأموال المستثمرة على البناء. في الواقع، بحلول عام 2019، من المتوقع أن تتعافى صناعة البناء والتشييد إلى مستويات عام 2014: الطلب والعرض. وسيكون عام 2017 نقطة تحول في هذه القصة.

تستخدم المادة بيانات من www.indexbox.ru، www.dom.rf، AHML، http://www.sberbank.ru

ملحوظة: مساعدة

وكالة JSC لإقراض الرهن العقاري (AHML) - تم إنشاؤها بقرار من حكومة الاتحاد الروسي، وتعود ملكية 100٪ من أسهم AHML
إلى حكومة الاتحاد الروسي ممثلة بالوكالة الفيدرالية لإدارة ممتلكات الدولة.
وفي عام 2015، تم إنشاء معهد تنموي موحد في قطاع الإسكان على أساس AHML. وشملت الشركات التابعة لشركة AHML: OJSC AFZhS، OFO SK AHML وصندوق المساعدة في تطوير بناء المساكن (صندوق RHD).
في 1 سبتمبر 2016، تمت تصفية مؤسسة RHD، وتم نقل وظائفها إلى المعهد الموحد للتنمية في مجال الإسكان.
ومن مهام المعهد الموحد للتنمية في الإسكان
المجال، والحد من المخاطر في سوق الإسكان والرهن العقاري، وتحفيز بناء المساكن الميسرة، وتطوير آليات لتمويل البنية التحتية الهندسية، وتنفيذ تدابير دعم مكافحة الأزمات في سوق الإسكان والرهن العقاري. بالإضافة إلى ذلك، تشمل مهامها تطوير سوق الإسكان الإيجاري من خلال جذب الاستثمارات الجماعية والتحسين الشامل للبيئة الحضرية.

الصورة: © Stockcentral / Bigstockphoto

يستمر الحجم الشهري لأعمال البناء في روسيا في الانخفاض. ومع ذلك، فإن حجم الانخفاض مقارنة بنفس الفترة من العام السابق يصبح أصغر كل شهر. وربما يستقر الوضع في الأشهر المقبلة. ومع ذلك، ما زال الوقت مبكراً للحديث عن نهاية الأزمة.

وفقًا لـ IndexBox، تطور سوق مواد البناء والتشطيب في الفترة من يناير إلى مايو 2016 تحت تأثير الاتجاهات التالية:

انخفاض في أحجام البناء السكني (-16.1% على أساس سنوي)؛
نمو طفيف في أحجام البناء غير السكنية (+3% على أساس سنوي)؛
انخفاض إنتاج مواد البناء الأولية وإنتاج مواد البناء الأساسية (-4.3% و-8% على التوالي)؛
النمو في حجم إنتاج مواد التشطيب (+5.3%)؛
انخفاض الاستثمار في البناء بنسبة 1.6% عن مستوى عام 2015.

ماذا يحدث لموقع البناء الآن؟

بناء المساكن

سوق العقارات خامل للغاية. وقد يمر عام أو أكثر بين أحداث الأزمة ونتائجها. وفقا للمطورين، فإن الذروة الأخيرة للمبيعات في سوق الإسكان الأولية حدثت في ديسمبر 2014، عندما، مع بداية صدمة العملة، استثمرها المواطنون الذين كانت لديهم الأموال المتاحة في شراء الشقق. بالفعل في الأشهر الأولى من عام 2015، انخفضت المبيعات بنسبة 30-35٪ وتبقى الآن عند نفس المستوى تقريبًا.

يتم بيع معظم المساكن في روسيا في مرحلة بناء الطوابق العليا، ولكن قبل التكليف الرسمي بالكائن وفقًا للوثائق. يرجع التكليف القياسي للإسكان في عام 2015 (85.3 مليون متر مربع، + 1.4٪ على أساس سنوي) إلى حقيقة أنه على مدار العام، ولكن بشكل رئيسي في الأشهر الأولى، استوعب السوق الأموال التي وصلت في وقت سابق. بدأ الانخفاض في يونيو 2015. وأظهر البناء أسوأ القيم في فبراير من هذا العام (-23% على أساس سنوي)، ثم في مارس وأبريل تباطأ الانخفاض إلى حد ما، ليصل إلى -14% و-6% على التوالي. فقط 1 متر مربع وفي عام 2016، تم بناء 15.6 مليون متر مربع. م من المساكن (-16.1% على أساس سنوي).

ويعود تراجع المبيعات بشكل رئيسي إلى الأفراد الذين اشتروا الشقق بمدخراتهم الشخصية، دون استقطاب أي أموال إضافية. وخلال الأزمة الحالية انخفضت حصتهم من 65% إلى 55%. على هذه الخلفية، تبذل الدولة أقصى الجهود المتاحة لتحفيز سوق الإسكان، بما في ذلك من أجل إبقاء البنوك ومجمع البناء واقفا على قدميه. لقد وجدت معلومات مفيدة على الإنترنت حول أحدث ماكينات القمار.

وبالتالي، عند شراء شقة في إطار البرنامج الفرعي "توفير السكن للعائلات الشابة" للبرنامج الفيدرالي المستهدف "الإسكان" للفترة 2015-2020، يتم توفير إعانة مالية لا تقل عن 30٪ من التكلفة المقدرة للسكن. وفي فبراير تم تمديده حتى نهاية العام الجاري. وفي الوقت نفسه، يوجد برنامج لدعم أسعار القروض العقارية والذي بموجبه يجب ألا يتجاوز المعدل التفضيلي 12%. خلال الفترة من مارس إلى ديسمبر 2015، تم إصدار 211 ألف قرض في إطار البرنامج بقيمة 374 مليار روبل. (35٪ و 37٪ على التوالي من إجمالي عدد وحجم جميع قروض الرهن العقاري بالروبل). مع الأخذ في الاعتبار سلسلة التوريد، فإن هذه التدابير تمنع بشكل غير مباشر الطلب على مواد البناء والتشطيب من الانخفاض العميق.

وفي قطاع التجزئة الاستهلاكية المتعلق بمواد التشطيب والبناء، أصبح الوضع الآن أفضل قليلاً. وانخفض عدد القروض الاستهلاكية الصادرة، والتي تشمل قروض الإصلاحات البسيطة، بنسبة 31% على أساس سنوي في الفترة من يناير إلى مايو 2016، وانخفض الدخل الحقيقي للسكان بنسبة 4.7% على أساس سنوي. على خلفية التضخم، يتناقص متوسط ​​\u200b\u200bحجم الشراء، ويتزايد الاهتمام بالمواد الرخيصة، بما في ذلك المحلية.

البناء غير السكني

بناء على نتائج الربع الأول. وفي عام 2016، ارتفع حجم المباني غير السكنية بنسبة 3% على أساس سنوي ليصل إلى 4.8 مليون متر مربع. م مقارنة بـ 1 متر مربع وفي عام 2015، ارتفعت حصة المباني الزراعية والصناعية (تصل إلى 26.5% و14.3% على التوالي)، وانخفضت حصة المباني التجارية إلى 32.7%.

وفي رأينا أن هذه هي العلامات الأولى لتحولات عميقة. إذا شهد السوق في العقد الأول من القرن الحادي والعشرين وبعد أزمة عام 2009 بعض النقص في مساحات البيع بالتجزئة والمكاتب، فقد أصبح الطلب الآن راضيًا بالفعل إلى حد كبير، ويبدو أنه لن يكون هناك نمو في هذا القطاع لفترة طويلة. ويرتبط الانخفاض في بناء المرافق الاجتماعية بتخفيضات الإنفاق في الميزانية. بل على العكس من ذلك، خلقت العقوبات المضادة الظروف اللازمة لتطوير الزراعة. وكما هو موضح أدناه، قد يكون هناك انتعاش طفيف على المدى المتوسط ​​في قطاع البناء الصناعي ومبيعات المواد لقطاع الأعمال المباشرة بين الشركات.

الاستثمارات

في روسيا، يرتبط ما يقرب من ثلثي الاستثمارات في الأصول الثابتة بصناعة البناء، وخلال فترات الأزمات، تنمو حصة البناء في الاستثمارات. في عام 2015، تم استثمار 5945.5 مليار روبل مباشرة في البناء، وهو ما يمثل 40.8٪ من جميع الاستثمارات في رأس المال الثابت لنفس الفترة.

وتشهد الاستثمارات وحجم أعمال البناء ديناميكيات سلبية منذ منتصف عام 2012، حيث يتركز النشاط الاستثماري حاليا بشكل رئيسي في قطاع بناء المساكن. وبحسب توقعات وزارة التنمية الاقتصادية، فإن ديناميكيات الاستثمار في رأس المال الثابت ستعود إلى المنطقة الإيجابية في عام 2017، وبمتوسط ​​زيادة في الاستثمار في 2017 - 2019. سيكون 2.7% سنويا ومع ذلك، في الوقت نفسه، سيكون هناك انخفاض كبير في نفقات القطاع العام، وخاصة بين السلطات الفيدرالية. وبالفعل في عام 2016، انخفض حجم نفقات FAIP بنسبة 23% ليصل إلى 860 مليار روبل، وكان ربعها عبارة عن نفقات دفاعية، والتي لها ارتباط ضئيل نسبيًا ببقية الاقتصاد.

ومن السمات المهمة الأخرى لـ "الوضع الطبيعي الجديد" رفض المنظمات جذب أموال ائتمانية كبيرة. كما يتوقع الخبراء، حصة استثمارات المنظمات غير المالية من أموالها الخاصة في 2017 - 2019 سوف تتجاوز 50٪. تتزايد حساسية المشاريع الاستثمارية تجاه الربحية وفترات الاسترداد للإنتاج الحقيقي. ونتيجة لذلك، يواجه سوق الإنشاءات والهندسة غير السكنية طلبًا على عدد قليل من الأشياء الرخيصة المخصصة للاستخدام على المدى الطويل.

الوضع في سوق مواد البناء

وفقا لتوقعات الاقتصاديين، فإن هيكل الاستثمارات في الاقتصاد الروسي سوف يتغير بشكل طفيف في السنوات المقبلة - سيتم إنفاق ما يزيد قليلا عن 21٪ من الحجم السنوي للأموال المستثمرة على بناء العقارات، ولكن حجمها في عام 2016 - 2017 سيكون سيتم تخفيضها بشكل ملحوظ. ونتيجة لذلك، حتى في عام 2019، بعد الاستئناف المتوقع للنمو الاقتصادي، ستكون الأموال في صناعة البناء والتشييد، بعد خصم التضخم، أقل بنسبة 10٪ عما كانت عليه في عام 2014 "السمين" (انظر الشكل).

تصنف مواد البناء على أنها سلع استثمارية، أي أن الطلب عليها يرتبط ببناء وإصلاح المرافق. ويلخص الجدول أدناه البيانات الخاصة بديناميكية إنتاج أهم السلع المستخدمة في البناء والتي قسمناها إلى المجموعات التالية:

مواد البناء الخام.
مواد البناء الأساسية
مواد الديكور. 

خلال الفترة من يناير إلى مايو 2016، انخفض إنتاج مواد البناء الأولية (-4.3% على أساس سنوي) ومواد البناء الأساسية (-8%). إنتاج الطوب الرملي الجيري الرخيص (-40.5% على أساس سنوي)، ومنتجات الخرسانة المسلحة (-20%)، والأسمنت (-13.7%)، والطوب الخزفي (-13.5%)، أي المواد المستخدمة أثناء بناء المباني. الجدران ودعامات الجسور والهياكل الحاملة. في الوقت نفسه، يتزايد إنتاج ألواح الرصف (+5.4%)، المستخدمة في تنسيق الحدائق، والبلاط (+19.6)، الذي يتم شراؤه غالبًا لأغراض الإصلاح بدلاً من البناء. في حين أن إنتاج الزجاج المسطح (+5%) والباركيه (+1.9%) آخذ في النمو، إلا أن ربحية المنتجات في الحالة الأولى ليست واضحة تمامًا.

في الفترة من يناير إلى مايو 2016، تم تسجيل زيادة في إنتاج مواد التشطيب (+5.7٪)، المستخدمة بنشاط في أعمال الإصلاح. وكانت هناك زيادة كبيرة في أحجام إنتاج الدهانات والورنيشات (+23.3% على أساس سنوي) وورق الحائط (+19.5%). في رأينا، كما هو الحال في حالة الباركيه، فإن سبب ذلك هو إعادة توجيه الطلب من المنتجات المستوردة الأكثر تكلفة إلى المنتجات الروسية.

تجدر الإشارة إلى أن نسبة استغلال القدرات في مؤسسات صناعة مواد البناء في نهاية عام 2015 كانت 50-60% فقط بسبب قلة الطلب، وكانت في السابق عند مستوى 70% وما فوق.

نتوقع التطورات التالية في سوق مواد البناء والتشطيب:

1. يظل المستهلكون النهائيون (مبيعات التجزئة لمواد البناء) شريحة جذابة لمصنعي مواد البناء - يتم تجديد الشقق والعقارات الريفية من قبل السكان بشكل شبه دائم، بما في ذلك من تلقاء أنفسهم، ولا يتطلب تعبئة مثل هذه أموال كبيرة مثل شراء المساكن؛
2. سيكون لانخفاض قيمة الروبل تأثير سلبي على تطور الصناعة: نظرًا لعدم وجود قاعدة لبناء الآلات لصناعة مواد البناء، ستكون هناك زيادة كبيرة في تكلفة المعدات والتقنيات المستوردة المشتراة؛
3. سيكون عام 2017 أسوأ عام بالنسبة لسوق العقارات السكنية، حيث أنه بحلول هذا الوقت سيبدأ النقص الحالي في المشاريع الجديدة في السوق في التأثير؛
4. ومع ذلك، في هذا الوقت، سيبدأ الطلب على مواد البناء في التعافي تدريجيا، وفي وقت سابق إلى حد ما - في الأسواق الرحيبة للطوب والرمل والأسمنت؛
5. سيتم تخفيض الطلب على جميع فئات مواد البناء والتشطيب من القطاع العام بنسبة لا تقل عن 20%.

في الوقت نفسه، ليس من الواضح تمامًا حتى الآن ما هي آليات خروج البلاد من الوضع الحالي لتوقف النمو.

كيف سيتصرف الاقتصاد المحلي في العام المقبل؟ ربما لا يمكن التنبؤ بها ...

سنة أزمة أخرى تقترب من نهايتها. كيف سيكون عام 2017؟ تختلف الآراء. يعتقد البعض أن النمو الاقتصادي سوف يبدأ، ويعتقد البعض الآخر أن الركود الاقتصادي سوف يستمر. بمساعدة الخبراء، سنحاول معرفة ما ينتظرنا.

المتفائلون من الخارج

قد يفاجئ هذا البعض، لكن المنظمات الأجنبية متفائلة بشأن الاقتصاد الروسي: فهي تتوقع نمواً يتراوح بين 0.5 إلى 1.5%.

خبراء البنك الدولي هم الأكثر تفاؤلا: وفقا لتقديراتهم، فإنه سينمو بنسبة 1.5٪. سيحدث هذا، في المقام الأول، بسبب زيادة النشاط الاستهلاكي وانخفاض التضخم وزيادة الاستثمار، وفقًا لمصرفيين عالميين.

أما منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية فهي أكثر تشاؤماً: إذ يتوقع خبراء منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية نمواً بنسبة نصف في المائة فقط. العوامل هي نفسها تقريبًا: زيادة الطلب الاستهلاكي والاستثمار.

توقعات صندوق النقد الدولي زائد 1.1%. ومن المتوقع أن تتأثر هذه النتيجة بزيادة الطلب الاستهلاكي وتحسين ظروف التمويل المحلي واستقرار أسعار النفط.

توقعات ستاندرد آند بورز لعام 2017 تزيد عن 1.4% من الناتج المحلي الإجمالي. ويجد محللو ستاندرد آند بورز ثلاثة عوامل إيجابية: ارتفاع معتدل في أسعار النفط، وزيادة في إنتاجه، وزيادة في استهلاك الأسر.

كما قدمت وكالة موديز توقعات سخية: فقد "أعطت" نمواً بنسبة 1.5% للاقتصاد الروسي. ووفقاً لمحلليها، من غير المتوقع حدوث صدمات خارجية جديدة، وستنمو الاستثمارات، وستتحسن جودة الأصول في النظام المصرفي، وستؤتي سياسة استبدال الواردات ثمارها.

ومع ذلك، فإن آفاق الاقتصاد والهياكل المحلية إيجابية. وبالتالي، تعتقد وزارة التنمية الاقتصادية في الاتحاد الروسي أنه سينمو بنسبة متواضعة تبلغ 0.8٪. وبحسب مسؤولي الإدارة فإن هذا الحدث البهيج سيحدث بسبب زيادة الصادرات وزيادة الاحتياطيات.

وفي السيناريو الأساسي لبنك روسيا، يتقلب النمو الاقتصادي في حدود 0.5-1%. ومن نواحٍ عديدة، ينسب البنك المركزي هذه الميزة المستقبلية لنفسه، مشيراً إلى أن هذه النتيجة يمكن تحقيقها من خلال سياسته النقدية الناجحة. ويأمل البنك المركزي أيضًا في زيادة النشاط الاستهلاكي والاستثماري.

أزمة بنيوية عميقة

أما الخبراء الروس المستقلون فلهم وجهة نظر أكثر تشاؤما. على سبيل المثال، مدير معهد FBK للتحليل الاستراتيجي ايجور نيكولاييفأن التحليل الذي أجرته المنظمة التي يرأسها يسمح لنا بالاستنتاج: في عام 2017، لن ينمو الناتج المحلي الإجمالي، بل سينخفض ​​بنسبة 1٪.

هناك عدد من الأسباب لهذا التشاؤم. ويستمر الانخفاض في الدخل الحقيقي للسكان، مما يجعل نمو الاستهلاك غير واقعي. تستمر الديناميكيات السلبية للاستثمار في رأس المال الثابت - فهي مرتبطة بوضع اقتصادي وجيوسياسي غير مؤكد.

وفقًا لمحللي FBK، فإن الآمال في زيادة أسعار النفط لا أساس لها من الصحة: ​​فقد انتهت الدورة الفائقة لارتفاع الأسعار، ولا توجد عوامل تشير إلى اتجاه عكسي. إن العقوبات، التي من غير المرجح أن يتم رفعها في عام 2017، تجعل من الصعب على الشركات الروسية الوصول إلى السوق للحصول على تمويل أجنبي رخيص. إذا كان الأمر كذلك، فلا يوجد سبب للأمل في النمو الاقتصادي.

لكن هذه طبقة سطحية من الأحداث. وفي الوقت نفسه، لديهم أيضًا نص فرعي أعمق. ولا تزال هناك أزمة بنيوية عميقة في روسيا. وقد مكن ارتفاع أسعار النفط من تحييد تأثيره، ولكن مع انخفاض أسعار المواد الخام فإن السؤال الذي يطرح نفسه حتما هو: هل النمو ممكن من حيث المبدأ؟

ولم تكن الأزمة البنيوية ناجمة عن الإرث السوفييتي فحسب، بل وأيضاً لأسباب أخرى. يسرد إيجور نيكولاييف أهمها: السياسات الاقتصادية والاجتماعية غير الصحيحة للفترة الماضية، والتأخير في الإصلاحات المتأخرة، وطبيعة المواد الخام للاقتصاد، والحصة المنخفضة للشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم.

وبدون تغييرات هيكلية لا يوجد أمل في التغيير. لكن الحكومة لا تعتبر التغلب على الاختلالات البنيوية المهمة الرئيسية للسياسة الاقتصادية.

"مع عدم التوازن الهيكلي، يتكيف الاقتصاد مع الوضع؛ وفي بعض الحالات، يكون بعض النمو ممكنا، لكنه غير قادر على الخروج من الأزمة"، يلخص إيغور نيكولاييف.

فخ التنمية المتوسطة

نائب رئيس مجلس إدارة VEB متشائم أيضًا بشأن المستقبل سيرجي فاسيليف. وبرأيه نتوقع ركوداً لمدة 3-5 سنوات. لا يمكنك الخروج منها دون زيادة الاستثمار، لذلك عليك أن تفكر في مكان الحصول عليه. لكن حتى الآن لم تظهر السلطات أي أفكار إيجابية حول هذا الأمر.

ويذكر السيد فاسيليف أنه لكي تظهر الاستثمارات، يجب بناء نظام مالي مناسب في البلاد. هناك أموال كثيرة في الاقتصاد، لكن لا توجد آليات فعالة كافية لتحويلها إلى استثمارات رأسمالية. تعمل البنوك في المقام الأول في الإقراض قصير الأجل، ويتم حظر صناديق التقاعد غير الحكومية بسبب القرارات الأخيرة.

ومع ذلك، هناك أمل في أنه مع انخفاض التضخم، ستزداد استثمارات الشركات نفسها. ولكن إذا لم يكن هناك تدفق لرأس المال، فإن فرص نمو الاستثمار ستكون محدودة للغاية.

وهناك حاجة ماسة إلى استثمارات روسيا للتغلب على فخ التنمية المتوسطة الذي سقطت فيه البلاد. وجوهرها هو أن الانتقال من التنمية الصناعية التقليدية إلى التنمية المبتكرة قد حان، الأمر الذي ستتبعه حتما زيادة في إنتاجية العمل.

ويرافق هذا التطور تدفق مكثف للعمالة وزيادة في مجموعة السلع المنتجة، وخاصة تلك المبتكرة.

وفقا لسيرجي فاسيليف، من الخطأ القول إن الحكومة لا تفهم هذا التحدي - فهي تبذل جهودا لإنشاء اقتصاد جديد. ولكن في أفضل السيناريوهات، لا يمكن توقع النتائج قبل أربع سنوات على الأقل.

اقتصاد نابض بالحياة

إن أكثر ما يثير الدهشة في الاقتصاد الروسي هو حيويته، كما يقول رئيس مركز أبحاث السياسات الاقتصادية في كلية الاقتصاد بجامعة موسكو الحكومية. أوليغ بوكليميشيف.بغض النظر عما تفعله به، فهو يتكيف مع بيئته. ويحدث هذا في المقام الأول بسبب قطاع الأعمال الصغيرة والمتوسطة.

وهذه ليست المرة الأولى التي يحدث فيها هذا. وبعد التخلف عن السداد في عام 1999، توقع صندوق النقد الدولي انكماشاً بنسبة 10%. وبدأ الاقتصاد في النمو. ثم الحكومة بريماكوفا-ماسليوكوفالم يبدأ أي شيء في الانهيار، وآمنت الشركة بآفاقها.

الحكومة الحالية، وفقا لخبير من جامعة موسكو الحكومية، تدمر الاقتصاد عمدا.

ويؤكد الخبير الاقتصادي أن "الاقتصاد وصل إلى حدود تطوره". - والجزء الذي يمكن تسميته حيًا يعتمد على سياسة الحكومة: تجميد مدخرات التقاعد، وارتفاع أسعار الفائدة على الإقراض. ونتيجة لذلك، لا يوجد أموال طويلة الأجل.

كما تم بناؤه حاليًا، فقد تجاوز الاقتصاد ذروته. وحتى تحقيق نمو بنسبة 2% يتطلب تغييرات كبيرة.

"بشكل عام، حان الوقت لكي نفهم أنه في ظل الظروف الحالية، فإن التوقعات حول ما إذا كان الاقتصاد سينمو قليلاً أو سينخفض ​​قليلاً لا معنى لها"، كما يقول وزير الاقتصاد الروسي السابق مقتنعاً. أندريه نيتشايف. – الهدف هو تحقيق نمو بنسبة 4 بالمائة على الأقل. إنه أمر حقيقي، ولكن فقط من خلال تنفيذ برنامج إصلاحي كبير.

الواقع الجديد لمجمع البناء

صناعة البناء لها أهمية خاصة للاقتصاد. ما يقرب من ثلثي استثماراتنا في الأصول الثابتة تتعلق بالبناء. ومع ذلك، فإن مصادر التمويل سوف تتغير. ويتوقع الخبراء أن ترتفع قيمة الأموال الخاصة بسبب انخفاض جاذبية مصادر الائتمان. ستزداد أهمية عوامل مثل الربحية وفترات الاسترداد للمشاريع بشكل كبير.

في قطاع بناء المساكن، الطلب هو العامل الحاسم. وهذا يعتمد إلى حد كبير على حالة الإقراض العقاري. بحسب مدير عام شركة AHML الكسندرا بلوتنيك، هناك احتياطيات كبيرة لخفض أسعار الفائدة. في بلدنا، يذهب 20 إلى 25٪ فقط من إجمالي مبلغ القرض إلى شركات البناء - وينتهي الأمر بالباقي في جيوب الوسطاء.

وفي الوقت نفسه، يعد الإقراض العقاري احتياطيًا ضخمًا لتطوير صناعة البناء والتشييد. منذ عام 2004، زادت القروض العقارية 22 مرة! ولم يظهر أي قطاع آخر من اقتصاد البلاد نتائج مماثلة.

ولكن من المهم للغاية تحقيق تخفيض في أسعار الفائدة، كما يؤكد ألكسندر بلوتنيك. كل نقطة من تخفيضها تزيد من عدد المقترضين المحتملين. وبحلول نهاية عام 2017، قد ينخفض ​​متوسط ​​رسوم القرض إلى 10٪. وبمعدل 9%، يمكن أن يصل التكليف السنوي للإسكان في غضون سنوات قليلة إلى 100 مليون متر مربع. م.

ويعتمد الكثير هنا على البنك المركزي، وعلى ما إذا كانت الجهة التنظيمية قادرة على التعامل مع التضخم وخفض سعر الفائدة الرئيسي. ولكن تحسين آلية تقديم القروض لا يقل أهمية عن ذلك: فلابد من تحرير هذه العملية من الوسطاء غير الضروريين.

وفي الوقت نفسه، لا يزال الاقتصاد ككل في حالة من عدم اليقين. وكما يلخص إيجور نيكولاييف فإن الآمال في إحياء الطلب الاستهلاكي والاستثماري تعتمد بدلاً من ذلك على الرغبة في حدوث ذلك، وليس على شروط مسبقة موضوعية. ونظراً لكل الاختلالات التي يعاني منها الاقتصاد الروسي، في ظل الانخفاض النسبي في أسعار النفط واستمرار العقوبات، فمن غير الممكن للأسف أن نتوقع التحول إلى النمو.

يبدو أن كل شيء منطقي وصحيح. ولكن دعونا نتذكر أن الاقتصاد غالباً ما يتصرف على نحو لم يتوقعه أي من المحللين. لديها مثل هذه الشخصية التي لا يمكن التنبؤ بها.

فلاديمير جورفيتش