üzrə komitə qiymətləndirmə fəaliyyətləri
RUSİYA BANKLARININ BİRLİKLƏRİ

Girov məqsədləri üçün əmlak aktivlərinin qiymətləndirilməsinin ümumi məsələləri

Sənədin hazırlanmasında aşağıdakı şəxslər iştirak ediblər:

Gorshenina G.V. (işçi qrupunun rəhbəri), Shcherbakova-Pacheva D.A., Savintsev S.A., Tarasov Yu.B., Doval S.V., Kozodaev M.A.

İşin əlaqələndirilməsi - Shcherbakova O.N.

İstiqamətin kuratoru Roslov V.Yu.

Sənəd təsdiq edildi:

Kredit təşkilatları:

ASC Bank VTB

Qazprombank ASC (Risklərin İdarə Edilməsi Departamenti)

Rosselxozbank ASC

ASC "Bank of Moscow"

ASC "Alfa-bank"

ZAO Unicredit Bank

Uralsib ASC

ASC Bank Zenit

Qiymətləndiricilərin özünütənzimləmə təşkilatları:

Rusiya Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti

NP "Özünütənzimləyən Regionlararası Qiymətləndiricilər Birliyi"

NP "Milli Mütəxəssislər Qiymətləndiricilər Kolleci"

NP SRO "Regional Qiymətləndirmə Ustaları Assosiasiyası"

Girovun məqsədləri üçün qiymətləndirmə tələblərinə dair hüquqi və normativ sənədlərin, milli və beynəlxalq standartların icmalı Girov predmeti üzrə bank tərəfindən tələb olunan qiymətləndirmə məlumatları
Qiymətləndirmənin aparılması üçün etik normalar və qaydalar, qiymətləndirmə prosesində iştirakçıların qarşılıqlı əlaqəsi üçün tövsiyələr Ümumi Tələb olunanlar qiymətləndirmə zamanı işin tərkibinə və keyfiyyətinə. Ümumi fərziyyələr və məhdudiyyətlər Girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə hesabatının strukturu üzrə ümumi təlimatlar
Ədəbiyyat

Tövsiyələr əhatə edir ümumi məsələlər girov məqsədləri üçün əmlak aktivlərinin qiymətləndirilməsi. Sənəd qiymətləndirmə sahəsində mövcud qanunvericiliyin tələblərinə uyğun hazırlanmışdır və girov məqsədləri üçün qiymətləndirmənin xüsusiyyətlərinə görə tövsiyələri ehtiva edir.

İstifadə olunan terminlər, təriflər və abreviaturalar

Bank - kredit təşkilatı.

Qiymətləndirici- fiziki və ya qurum Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyinə uyğun olaraq qiymətləndirmə fəaliyyəti ilə məşğul olmaq hüququna malikdir.

Əmlak aktivləri- bu Tövsiyələrin kontekstində daşınmaz əmlak, maşın və avadanlıq və ya mallar şəklində maddi aktivlər.

İnvestisiya dəyəri- bu şəxs (şəxslər) tərəfindən müəyyən edildikdə, müəyyən bir şəxs və ya bir qrup şəxs üçün xərclər investisiya məqsədləri qiymətləndirmə obyektindən istifadə

Ləğvetmə dəyəri- satıcının məcbur olduğu şəraitdə, bazar şərtləri üçün tipik məruz qalma müddətindən az olan qiymətləndirmə obyektinin ekspozisiya müddəti üçün özgəninkiləşdirilə biləcəyi ən çox ehtimal olunan qiyməti əks etdirən hesablanmış dəyər. əmlakın özgəninkiləşdirilməsi üçün əməliyyat etmək.

Bazar qiyməti- əqd tərəfləri bütün zəruri məlumatlara malik olan əsaslı hərəkət etdikdə və hər hansı fövqəladə hallar müqavilədə əks olunmadıqda, rəqabət şəraitində açıq bazarda qiymətləndirmə tarixinə qiymətləndirmə obyektinin özgəninkiləşdirilə biləcəyi ən çox ehtimal olunan qiymət. əməliyyat qiymətinin dəyəri;

FSO- federal qiymətləndirmə standartları

FSO №1"Federal qiymətləndirmə standartı" Ümumi anlayışlar qiymətləndirmələr, qiymətləndirməyə yanaşmalar və qiymətləndirmə tələbləri” (Rusiya İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin 20 iyul 2007-ci il tarixli 256 nömrəli əmri ilə təsdiq edilmişdir);

FSO № 2- "Qiymətləndirmənin məqsədi və dəyərin növləri" Federal qiymətləndirmə standartı (Rusiya İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin 20 iyul 2007-ci il tarixli 255 nömrəli əmri ilə təsdiq edilmişdir);

FSO № 3- "Qiymətləndirmə hesabatına tələblər" Federal qiymətləndirmə standartı (Rusiya İqtisadi İnkişaf Nazirliyinin 20 iyul 2007-ci il tarixli 254 nömrəli əmri ilə təsdiq edilmişdir);

Hüquqi və normativ sənədlərin, milli və beynəlxalq standartların girovu məqsədləri üçün qiymətləndirmə tələblərinin icmalı.

Təcrübədə fəal şəkildə istifadə olunan girov dəyəri anlayışı kommersiya kreditləşməsi belə ki, bu gün Rusiya Federasiyasında standartlaşdırılmamışdır, dəqiq tərif və onun hesablanması üçün ümumi qəbul edilmiş üsullar yoxdur. Təcrübədə banklar girov dəyərini azalan əmsallar tətbiq etməklə bazar dəyərinin törəməsi kimi müəyyən edirlər.

FSO 2 bazar dəyərini müəyyən etmək üçün girov məqsədləri üçün qiymətləndirərkən təyin edir. FSO-da girov məqsədləri üçün qiymətləndirmənin xüsusiyyətlərinin nəzərə alınması ilə bağlı tövsiyələr yoxdur.

IN beynəlxalq standartlarİpoteka krediti dəyəri (MLV) əmlakın uzunmüddətli dayanıqlı aspektlərini, normal və yerli bazar şərtlərini və cari bazar şərtlərini nəzərə almaqla, əmlakın gələcək satış qabiliyyətini ehtiyatlı qiymətləndirən Qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilən əmlakın dəyəridir. istifadə və uyğun alternativlər.əmlakdan istifadə variantları. Bu tərif Avropa qanunvericiliyində öz əksini tapmışdır (89/647/EC Direktivi, 98/32/EC Direktivi ilə düzəliş edilmişdir). Bu direktivlər bank fəaliyyətinin tənzimlənməsi və əmlakla kreditləşmə ilə məşğul olan kreditorlar üçün minimum ödəmə qabiliyyəti standartlarının müəyyən edilməsi məsələlərindən bəhs edir. Bu dəyər banklar tərəfindən kredit risklərinin qiymətləndirilməsi zamanı istifadə olunur və uzunmüddətli sabit meyllər nəzərə alınmaqla və spekulyativ elementlər istisna olmaqla, cari bazar dəyərinin qiymətləndirilməsindən fərqlənir.

Kreditlərin, ipotekaların və istiqrazların girov qoyulması üçün qiymətləndirmə tələbləri aşağıda verilmişdir Beynəlxalq tətbiq Qiymətləndirmə 2 (IGO 2) “Kredit vermə məqsədləri üçün qiymətləndirmə”. Bu standart girov məqsədləri üçün yalnız bazar dəyərini deyil, həm də dəyərini müəyyən etmək imkanını təmin edir. fəaliyyət göstərən müəssisə və ya xilas dəyəri və s., lakin istehlakçılar baxımından əsas dəyər növü kimi seçilir. Qeyd etmək lazımdır ki, belə bir qiymətləndirmənin istehlakçıları üçün standart kredit təşkilatlarını aydın şəkildə göstərir.

MCO-nun tələblərində aşağıdakı əsas məqamları ayırd etmək olar.

1. Bazar dəyərinin müəyyən edilməsi zamanı potensial girov predmetinin qiymətləndirilməsi metodologiyası real bazar vəziyyətinə ciddi şəkildə bağlı olmalı və subyektiv xarakterli minimum fərziyyə və fərziyyələri ehtiva etməlidir. Beynəlxalq standartlarda qeyd edilir ki, “satış müqayisəsi metodu və ya digər bazar müqayisəsi metodları bazar araşdırmasına əsaslanmalıdır. Tikinti xərcləri və amortizasiyanın məbləği bazar məlumatlarına əsasən məsrəflərin və yığılmış amortizasiyanın təhlili əsasında müəyyən edilməlidir. Gəlirlərin kapitallaşdırılması metodu və ya diskontlaşdırılmış pul vəsaitlərinin hərəkəti metodu bazar tərəfindən müəyyən edilmiş pul vəsaitlərinin hərəkətinə və bazara əsaslanan gəlir dərəcələrinə əsaslanmalıdır”. Bunlar. Qiymətləndirici öz hesablamalarında müştəri tərəfindən verilən həqiqətə uyğun, lakin bazar reallıqlarına uyğun olmayan məlumatlardan istifadə edərsə, girov məqsədləri üçün qiymətləndirməyə belə yanaşma tətbiq edilmir.

2. Standartlar maliyyə hesabatı məqsədləri üçün qiymətləndirmə üçün əsas kimi istifadə edilən fəaliyyətin fasiləsizliyi fərziyyəsinin girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə üçün uyğun olmadığını açıqlayır. Standartlar sahiblər tərəfindən zəbt olunmuş əmlakın sahiblər tərəfindən tərk edilmiş kimi girov məqsədləri üçün qiymətləndirilməsini tövsiyə edir. Bunlar. obyektin müəyyən bir sahibi ilə bağlı hər hansı bir üstünlük istisna edilməlidir, Məsələn, əgər mülkiyyətçi öz əmlakını girov qoyaraq istifadə edirsə. güzəştli şərtlərödənildikdən sonra kommunal xidmətlər, onda bir obyekti qiymətləndirərkən diqqəti cəmləmək lazımdır bazar səviyyəsi xərc.

Gəlir gətirən əmlakın qiymətləndirilməsi zamanı standartlar Qiymətləndiricini borc verənin diqqətini “davamlı iş” rejimində olan obyekt ilə obyektin dəyəri arasındakı əhəmiyyətli fərqə cəlb etməyə məcbur edir:

• iş dayandırılır;
• ehtiyatlar çıxarılır;
• lisenziyalar/sertifikatlar, françayzinq müqavilələri və ya icazələr ləğv edilib və ya ləğv edilmə riski var;
• əmlak qeyri-sivil rəftardan əziyyət çəkmişdir;

və ya sonrakı əməliyyatın nəticələrinə mənfi təsir göstərə biləcək digər səbəblər var. Bunlar. beynəlxalq standartlar dərhal Qiymətləndiricini defolt vəziyyətin təhlilinə yönəldir.

3. Standartlar göstərir ki, əmlakın daha çox olduğu halda yüksək qiymət Alternativ istifadələr üçün kreditorlar hər hansı dəyər artımı potensialından xəbərdar olmalıdırlar. Bununla belə, girovun məqsədləri üçün dəyərin hesablanması üçün əsas ilk növbədə əmlakın mövcud istifadəsidir.

4. Təminat məqsədləri üçün qiymətləndirmə hesabatlarında hesabatın məzmununa dair İVS-nin ümumi tələblərinin yerinə yetirilməsi ilə yanaşı, bir qayda olaraq, aşağıdakı maddələr üzrə məlumatlar da əks etdirilməlidir:

• bu regionda bu tip əmlaka retrospektiv, cari və gözlənilən gələcək tələb;
• əmlakın alternativ istifadəsi üçün potensial və ehtimal olunan ehtiyaclar;
• əmlakın cari likvidliyi, habelə zəruri hallarda onun sabitlik ehtimalı;
• qiymətləndirmənin aparılmasında tətbiq edilən yanaşma və qiymətləndirməni dəstəkləmək üçün etibarlı bazar məlumatlarından nə dərəcədə istifadə edildiyi.

5. Siz Qiymətləndirici üçün tələbləri ayrıca qeyd edə bilərsiniz.

• Qiymətləndiricinin səlahiyyət və məsuliyyəti həm Qiymətləndirici, həm də onun müştərisi üçün aydın olmalıdır. Qiymətləndiricilər kreditin verilməsi məqsədilə qiymətləndirmənin aparılması ilə bağlı risklər barədə aydın olmalıdırlar, çünki bu sahədə anlaşılmazlıqlar, anlaşılmazlıqlar və ya səhvlər Kreditor və Qiymətləndirici arasında mübahisələrə və məhkəmə çəkişmələrinə səbəb ola bilər.
• Kreditin verilməsi məqsədilə qiymətləndirmə apararkən Qiymətləndirici əlaqə saxlamalıdır Xüsusi diqqət borcalandan müstəqilliyini qorumaq.

Qiymətləndiricinin müəyyən aktiv növünün qiymətləndirilməsində müvafiq təcrübəyə malik olması vacibdir, əks halda o, ekspertin məsləhətinə müraciət etməlidir.

Standartlar Qiymətləndiricidən kredit vermə prosesini başa düşməkdə səriştəli olmasını tələb edir. Qiymətləndiricilər olmalıdır ümumi fikir bankların tələbləri üzrə və digər Maliyyə institutları və mümkünsə, kreditin şərtləri.

Bankın tələb etdiyi girov predmeti haqqında təxmini məlumat

Kredit əməliyyatı üçün girov kimi əmlak aktivi nəzərə alınarkən, kredit qərarı vermək üçün bankda obyektin bir sıra aşağıdakı xüsusiyyətləri barədə məlumat olmalıdır:

• likvidlik;
• qiymət;
• aktivin mülkiyyətçinin biznesi üçün əhəmiyyəti (maddiliyi);
• zamanla girovun dəyərindəki dəyişikliklərin proqnozu;
• girov predmeti üzrə girov qoyulması prosesi ilə bağlı xərclərin məbləğinin müəyyən edilməsi.

A) likvidlik

Hüquqi şəraitə görə əmlakın girov kimi qəbul edilməsinin fundamental imkanlarına əlavə olaraq, bank obyektin həyata keçirilməsinin fundamental imkanları və sürəti ilə maraqlanır - yəni. onun likvidlik.

Potensial girovun likvidliyi girovla bağlı risklərin qiymətləndirilməsi baxımından ən mühüm xüsusiyyətdir. Likvidlik dərəcəsinin müəyyən edilməsində səhvlər bank üçün olduqca kritikdir.

Əmlakın likvidliyi bir obyektin pula nə qədər tez dəyişdirilə biləcəyi ilə xarakterizə olunur, yəni. sövdələşmənin tərəfləri ağlabatan hərəkət etdikdə, bütün zəruri məlumatlara malik olduqda və hər hansı fövqəladə hallar əqddə öz əksini tapmadıqda, rəqabətli şəraitdə açıq bazarda bazar dəyərinə adekvat qiymətə satmaq.

Likvidliyin kəmiyyət xarakteristikası obyektin bazara məruz qalma vaxtı ola bilər, yəni. aktivin bazar dəyəri ilə açıq və rəqabətli bazarda satılması üçün tələb olunan vaxt. Bu Tövsiyələrə münasibətdə ehtimal edilir ki, məruz qalma müddətinə alqı-satqı əməliyyatının rəsmi konsolidasiyası (icrası, qeydiyyatı) üçün tələb olunan vaxt daxil deyil, yəni. Ekspozisiya vaxtı yerləşdirmədən sonra tipik vaxtdır ictimai təklif Satıcı və alıcıdan əvvəl obyektin satışı haqqında.

Likvidliyi reallaşdırma imkanından və proqnozlaşdırılan satış müddətindən asılı olaraq ayrıca qruplara bölməklə xarakterizə etmək tövsiyə olunur. Satışın vaxtından asılı olaraq əmlakın likvidliyinin aşağıdakı dərəcəsi təklif olunur (Cədvəl 1).

Cədvəl 1

Təklif olunan gradasiyanın əsas məqsədi girov dəyərinin müəyyən edilməsi prosesində banklar tərəfindən sonradan istifadə edilməsidir. Belə bir dərəcənin funksional faydası, ilk növbədə, müəyyən bir likvidlik dərəcəsini ləğvetmə endiriminin dəyəri ilə müqayisə etmək və sonradan marja endiriminə bir komponent kimi daxil etmək imkanından ibarətdir. Daha yüksək likvidlik dərəcəsi daha kiçik endirim və endirimə uyğun gəlir.

Likvidlik ilk növbədə əmlaka tələbatın mövcudluğundan və miqyasından asılıdır. Belə ki, məsələn, avtomobillərin gur yollarında yerləşən pərakəndə daşınmaz əmlak bazarda həmişə tələb olunur və məhdud müddət ərzində bazara yaxın qiymətə satıla bilər. Alternativ misaldır sənaye daşınmaz əmlakı V sənaye şəhərləri, sovet sənaye dövrünün mirası olaraq qalmışdır. Belə daşınmaz əmlaka tələbat kifayət qədər aşağıdır.

Likvidliyə təsir edən digər amillər bunlardır:

Bu tip əmlaka tələbin elastikliyi. Məsələn, yaşayış yerləri. Bazarda çatışmazlıq və kifayət qədər böyük mənzil təklifi olmadıqda, qiymətlərin nisbətən cüzi endirilməsi almaq istəyənlərin sayının artmasına səbəb olacaq. yaşayış daşınmaz əmlakı. Bənzər bir nəticə mallara, məsələn, haddelenmiş metal məhsullarına və ya neft məhsullarına münasibətdə də verilə bilər;

Mülkiyyət vəziyyəti. Əsasən avadanlıqla bağlıdır. Bir qayda olaraq, köhnə və köhnəlmiş avadanlıq böyük bərpa xərcləri tələb etməyən nisbətən yeni avadanlıqdan daha az mayedir;

Yazışmalar müasir texnologiyalar. Amil texnoloji avadanlıq üçün xüsusilə vacibdir. Ən parlaq misaldır kompüter texnologiyası. Tikinti sənayesinə baxanda fərqləndirmək olar texnoloji avadanlıq istehsal üçün bitirmə materialları. Bəzi materiallar digərləri ilə əvəz olunduqda - daha texnoloji, rahat, təhlükəsiz və ya ekoloji cəhətdən təmiz, köhnəlmiş materiallar istehsal edən avadanlıqlara tələbat buna uyğun olaraq düşür. Bu sahənin kifayət qədər dinamik inkişafı ilə nəzərdən keçirilən amil çox məkrli olur. Daşınmaz əmlaka gəldikdə, ticarət praktiki olaraq "təkərlər üzərində" aparıldığı zaman, müasir texnologiyalara uyğun olmayan pərakəndə və köməkçi sahə nisbətinə malik pərakəndə obyektləri qeyd etmək olar;

Ölçək. Bu amil orta dəyərlərdən əhəmiyyətli dərəcədə yuxarı fərqlənən xüsusiyyətlərə malik əmlakın likvidliyinin azalması ilə xarakterizə olunur. Məsələn, çox böyük tutumlu qablaşdırma xətləri və ya böyük sahə və ya həcmli istehsal müəssisələri. Bu cür aktivlər çox məhdud alıcı dairəsi tərəfindən tələb oluna bilər və bu baxımdan belə obyektlər üçün ekspozisiya müddəti kifayət qədər uzundur və yüksək məhsuldar avadanlıq, əgər iri bazar iştirakçılarının buna ehtiyacı yoxdursa, ümumiyyətlə qeyri-likvid ola bilər.

Kəmiyyət. Çox vaxt az miqdarda likvid olan əmlak girovun həcmi bazarın imkanlarından artıq olduqda likvidliyini itirir. Ən parlaq nümunə dəzgahlardır. Bir neçə maşın asanlıqla satıla bilər, lakin eyni anda bir neçə yüz maşın satıla bilməz.

Məkan. Bazarda tələbat olan əmlak elə bir yerdə yerləşirsə ki, onun köçürülməsi qeyri-mümkün və ya çox baha başa gəlirsə, bu əmlakın likvidliyi çox aşağı olacaq və ya heç olmayacaq. Məsələn, Şimalın və ya Sibirin ucqar ərazilərində tikinti texnikası.

Bəzi hallarda likvid olmayan aktivlər - yüksək ixtisaslaşmış avadanlıq, köməkçi sənaye binaları və s. əmlak komplekslərinin və ya onların hissələrinin bir hissəsi kimi likvidlik əldə edə bilər. Belə aktivləri "şərti likvid" adlandırmaq olar. Belə obyektlərin likvidliyi onların daxil olduğu texnoloji qrupun və ya istehsal komplekslərinin likvidliyi ilə birbaşa bağlıdır.

Şərti likvid aktivlər aşağıdakı şərtlər yerinə yetirildikdə tanınır:

• Bütün əmlak kompleksi və ya onun muxtar hissəsi likvidliyə malikdir;
• Sözügedən aktivlər kompleksin mühüm tərkib hissəsidir, onun fəaliyyətində əsas funksiyaları yerinə yetirir və kompleksin sahibinə qeyri-mütənasib zərər vurmadan ayrıla bilməz. Eyni zamanda, hüquqi baxımdan aktivlər müstəqil vahidlər hesab edilə bilər;
• Aktivlər sağlamdır və dəyişdirilmə və ya əsaslı təmir tələb olunmur.

Likvidlik göstəricisi qiymətləndirməyə yanaşmanın seçilməsinə və müəyyən ediləcək dəyər növünə əsaslı şəkildə təsir göstərir. Ona görə də qiymətləndirmə üçün tapşırığı düzgün təyin etmək üçün ilk növbədə qiymətləndirmə obyektinin likvidlik dərəcəsini öyrənmək tövsiyə olunur.

Müxtəlif aktivlərin satışının konkret vaxtı haqqında məlumatın olmaması səbəbindən, əksər hallarda ictimai sahədə real yoləmlakın likvidliyinin müəyyən edilməsi bazar iştirakçıları ilə məsləhətləşmələrdir, yəni. sözügedən aktivlərin bazarda satışında bilavasitə iştirak edənlərlə. Daşınmaz əmlaka münasibətdə bunlar daşınmaz əmlak şirkətləri, avadanlıqlara münasibətdə istehsalçılar və ya onların nümayəndəlikləri və ya dilerləri, habelə işlənmiş avadanlıqların ticarəti ilə məşğul olan şirkətlərdir.

B) Qiymət

İkinci mühüm göstəricidirəmlakın dəyəridir. Çox vaxt, FSO No 2 tərəfindən müəyyən edildiyi kimi, girov məqsədləri üçün əsas dəyərdir bazar qiyməti. Eyni zamanda, bank Qiymətləndiricinin aldığı dəyərin real məlumatlara əsaslandığına və bazar məlumatlarına tam uyğun olduğuna əmin olmalıdır. Müstəqil satışın mümkünsüzlüyünə görə potensial girov predmeti bazar dəyərinə malik olmadıqda, bankla razılaşma əsasında başqa dəyər növü müəyyən edilə bilər.

C) Aktivin sahibinin biznesi üçün əhəmiyyəti

Girovun stimullaşdırıcı rolunu nəzərə alaraq faydalı məlumat bank üçün sözügedən aktivin müştərinin gəlirinin formalaşmasında iştirakı baxımından əhəmiyyəti, başqa sözlə, girov qoyan müəssisənin biznesi üçün əhəmiyyəti.

Nəzərə alınan aktivlərin şərti olaraq “Əhəmiyyətli” əmlak və “Əhəmiyyətli olmayan” əmlak kimi iki qrupa bölünməsi təklif olunur.

“Əhəmiyyətli” qrupuna müəssisənin iş prosesində həlledici rol oynayan əmlak obyektləri daxil ola bilər. Belə obyektlərin özgəninkiləşdirilməsi, müəssisənin mülkiyyətindən çıxarılması çətinləşdirə bilər iqtisadi fəaliyyət tamamilə dayanana qədər. "Əhəmiyyətli" əmlakın itirilməsi əhəmiyyətli dərəcədə pisləşəcək maliyyə göstəriciləri girov qoyan müəssisəni və onun ödəmə qabiliyyətini azaldır.

“Əhəmiyyətsiz” əmlak qrupuna özgəninkiləşdirilməsi girov qoyanın istehsal-təsərrüfat fəaliyyətinə əhəmiyyətli təsir göstərməyəcək, onun maliyyə vəziyyətinə ciddi təsir göstərməyəcək obyektlər daxildir.

Əhəmiyyətlilik xüsusiyyəti kreditləşmədə mühüm rol oynayır istehsal müəssisələri sövdələşməni təmin etmək üçün aktivlərin seçilməsi mərhələsində.

D) Dəyər dəyişikliyini proqnozlaşdırmaq

Vermə anlarından bəri kredit vəsaitləri və onların qaytarılması bəzən vaxtında əhəmiyyətli dərəcədə ayrılır (5 - 7 ilə qədər), zamanla girovun dəyərindəki dəyişiklikləri nəzərə almaq lazımdır, yəni. etibarlılıq müddəti ərzində əmlakın dəyərində dəyişikliklərin proqnozu bank üçün çox faydalı olacaqdır kredit haqqında razılaşma və ehtimal ki, girovun sonradan girov qoyulması. Bu cür dəyişikliklər bazar tendensiyaları, əmlakın özünün xüsusiyyətləri (məsələn, amortizasiya), əmlakın keyfiyyətini qorumaq üçün investisiyaların edilməsi ehtiyacı (təmir və s.) ilə müəyyən ediləcəkdir.

Xərclərin proqnozlaşdırılmasının aparılması ehtiyacı və onun üfüqü olmalıdır Qiymətləndirmə üçün Tapşırıqda müəyyən edilmişdir.

E) Girov predmeti üzrə girov qoyulması prosesi ilə bağlı xərclərin məbləğinin müəyyən edilməsi

Girov predmeti ilə bağlı kredit qərarı verilərkən mühüm məsələ girov predmetinin girov qoyulması və onun satışı ilə bağlı yaranan xərclərin qiymətləndirilməsidir. Bu cür xərclər bank tərəfindən müəyyən edilmiş girov endiriminin dəyərinə əhəmiyyətli dərəcədə təsir göstərə bilər. Qiymətləndiricinin işi ilə bağlı hissədə qiymətləndiriləcək xərclərin siyahısına aşağıdakılar daxil ola bilər:

• Müəyyən bir müddət üçün əməliyyat xərcləri;
• Sökülmə və nəqliyyat xərcləri;
• Məsləhət və vasitəçilik xidmətləri üçün xərclər;
• Müəyyən növ aktivlərə xas olan digər xərclər.

Bu cür xərclərin siyahısı və ölçüsü əksər hallarda proqnozlaşdırıla bilər.

Qiymət istisna olmaqla, yuxarıda göstərilən xüsusiyyətləri müəyyən etmək öhdəliyi FSO tərəfindən təyin edilmir. Bununla belə, bu siyahı bank üçün zəruri olan biznes məlumatlarını ehtiva edir və Qiymətləndiricinin bu xüsusiyyətləri müəyyən ediləcək parametrlər siyahısına daxil etməyə hazır olması əhəmiyyətli nəticələr yaradacaqdır. rəqabət üstünlükləri. Bankın tələb etdiyi müəyyən parametrlərin müəyyənləşdirilməsi zərurəti qiymətləndirmə üçün tapşırıq qoyulması mərhələsində müzakirə edilir.

Girov məqsədləri üçün müəyyən edilən dəyər növləri

Daha əvvəl qeyd edildiyi kimi, əksər hallarda girov məqsədləri üçün likvid əmlak qiymətləndirilərkən, girov dəyərinin hesablanması üçün baza dəyəri kimi bazar dəyərindən istifadə edilir.

Bank hesab edərsə , müştəri və bankla razılaşaraq, qiymətləndirmənin nəticəsi ola bilər investisiya dəyəri.

Girov məqsədləri üçün qiymətləndirilərkən sökülməsi və ya yenidən qurulması nəzərdə tutulan obyektlərin bazar dəyərini müəyyən etmək üçün investisiya modelləşdirmə üsullarından istifadə etmək tövsiyə edilmir.

Ləğvetmə dəyəri müştərinin və bankın belə bir ehtiyacı olduqda Qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilir. Eyni zamanda, qiymətləndirmə üçün tapşırıq qoyulması mərhələsində tətbiq olunan metodologiyanın müəyyən edilməsi tövsiyə olunur.

Müstəqil likvidliyi olmayan, lakin əmlakın və ya texnoloji kompleksin ayrılmaz hissəsi olan, ümumiyyətlə likvidliyə malik olan (şərti likvid aktivlər) obyektlərə gəldikdə isə, qiymətləndirmə üçün əsas kimi bazar dəyərinin nəzərə alınması təklif edilir, lakin aktivlərin satışının yalnız əmlak kompleksinin bir hissəsi kimi mümkün olması ehtimalı. Bu dəyər kompleks bazar dəyəri ilə satıldıqda bu aktivlərə aid edilən kompleksin dəyərinin payı kimi başa düşüləcəkdir.

Şərti likvid obyektlər qiymətləndirilərkən onların dəyəri onların daxil olduğu əmlak kompleksinin dəyərinin bir hissəsi kimi nəzərə alınır.

Buna görə də, onların dəyərini hesablayarkən iki yol mümkündür:

• bütün əmlak kompleksinin dəyərinin müəyyən edilməsi və qiymətləndirilən obyektlərin dəyərinin mütənasib bölgüsü . Bu yanaşma kompleksin əksəriyyətini təşkil edən aktivlərin məcmusunu (dəyərlərin yarısından çoxunu) nəzərə alaraq tövsiyə olunur;
• istifadə edərək fərdi aktivlərin qiymətləndirilməsi xərc yanaşması. Aşınmanı təyin edərkən onun bütün komponentlərini düzgün nəzərə almaq lazımdır. Bu seçim əmlakın və ya texnoloji kompleksin fərdi komponentlərinə daha çox aiddir. Bu cür aktivlər üçün ayrıca satış imkanı varsa, bazar dəyərinin qiymətləndirilməsi zəruridir.

Qiymətləndirmə üçün tapşırıq təyin edərkən, hesabatda hansı növ dəyər təyin ediləcəyini aydın şəkildə qeyd etmək lazımdır.

Kadastr dəyəri qiymətləndirmə məqsədləri üçün istifadə edilmir.

Bu bölmədə Qiymətləndirici üçün ümumi etik tələblər yoxdur, bu bölmə girov məqsədləri üçün qiymətləndirmənin xüsusiyyətlərinə görə Qiymətləndiricinin fəaliyyətinin etik tərəfi ilə bağlı tövsiyələri ehtiva edir.

Nəzərə almaq lazımdır ki, girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə aparılarkən Qiymətləndiricinin müstəqilliyinə, dürüstlüyünə və peşəkar dürüstlüyünə artan tələblər qoyulur. Bu, qiymətləndirici müştərinin böyük məbləğdə borclar almaq üçün öz aktivlərinin dəyərini yüksək qiymətləndirməyə sövq etmək məqsədilə Qiymətləndiriciyə təsir göstərməsi ehtimalı ilə bağlıdır. Əksər hallarda, yalnız Qiymətləndiricinin prinsipial mövqeyi müştərinin bu cür subyektiv təsirinə müqavimət göstərə bilər.

Qiymətləndiricilər kreditləşmə prosesi, bankların tələbləri və mümkün olduqda kreditlərin verilməsi şərtləri haqqında ümumi anlayışa malik olmalıdırlar. Qiymətləndirici aydın başa düşməlidir ki, onun işinin nəticələri real maliyyə qərarları və riskləri qəbul etmək üçün istifadə olunur. Qiymətləndiricilərin keyfiyyətsiz işi təkcə banklar üçün deyil, digər bazar iştirakçıları və əhali üçün də iqtisadi itkilərə səbəb ola bilər.

Qiymətləndirici öz bacarıq səviyyəsindən xəbərdar olmalıdır. Yüksək ixtisaslaşmış bilik tələb edən məsələləri həll edərkən texniki mütəxəssisləri cəlb etmək lazımdır. Belə hallarda Qiymətləndiricinin özünün əsassız ekspert qiymətləndirmələri ilə məhdudlaşmaq yolverilməzdir.

Qiymətləndiricinin xidmətlərinin dəyəri onun sifarişçi ilə müqavilə münasibətlərinin elementi kimi tətbiq etdiyi tarif siyasəti əsasında formalaşır. Qiymətləndirici öz işinin nəticələrinin adekvat keyfiyyətini təmin edən balanslaşdırılmış tarif siyasəti aparmalıdır. İstər-istəməz qiymətləndirmə nəticəsinin keyfiyyətinin aşağı düşməsinə, habelə tariflərin əsassız artırılmasına səbəb olan dempinq tərəfdaşlıq əlaqələrinin inkişafına kömək etmir. Bankın birbaşa qiymətləndirmənin müştərisi olmadığı halda, xidmətlərin dəyərinin formalaşmasına təsir göstərməkdən çəkinmək tövsiyə olunur.

Qiymətləndirici daim peşəkar inkişafa can atmalı, toplanmış bilik və təcrübəni təhlil etməli, bazar tendensiyalarını izləməli, bacarıqlarını təkmilləşdirməli və dövri təlimlərdən keçməlidir. Bilik və bacarıqların inkişafı və təkmilləşdirilməsi üçün yaxşı dəstək bankın müvafiq departamentlərinin səlahiyyətli əməkdaşları ilə qiymətləndirmə prosesində qarşılıqlı əlaqədir. Məlumat bazalarının saxlanması, hesabatların hazırlanması proseslərinin avtomatlaşdırılması, şirkətdə keyfiyyətə nəzarət sistemlərinin mövcudluğu, region üzrə analitik icmalların hazırlanması Qiymətləndiricinin peşəkar yetkinliyinin göstəriciləridir.

Çox vaxt Qiymətləndirici qarşıdan gələn kredit əməliyyatlarının təfərrüatlarından xəbərdar olur. Müştəriyə və ya banka zərər vura biləcək kommersiya və digər məlumatların açıqlanması yolverilməzdir. Açıqlama ehtiyacını ehtiva edən üçüncü tərəflərin ekspert və ya məsləhətçi kimi cəlb edilməsi məxfi informasiya müştəri və bankla razılaşdırılmaqla.

Qiymətləndirmə xidmətinin müştərisinə əməliyyatı başa çatdırmaq üçün başqa bankın xidmətlərindən istifadə etməyi təklif etmək yolverilməzdir.

Müştərinin və ya bankın nümayəndələri ilə əlaqə qurarkən Qiymətləndirici sədaqət və nəzakət nümayiş etdirməlidir. Cari məsələlər və problemlər müzakirə edilərkən yalnız konstruktiv və işgüzar ton məqbuldur. Eyni şəkildə, bu tövsiyə müştərinin və bankın nümayəndələrinə də aiddir.

Qiymətləndirmənin nəticələrinin subyektiv təhrifi amilini aradan qaldırmaq və bütövlükdə qiymətləndirmə prosesinin səmərəliliyini artırmaq üçün bankın ya qiymətləndirmənin müştərisi olduğu, ya da qiymətləndirmə prosesinə daxil olduğu mexanizmdən istifadə etmək tövsiyə olunur. hesabatın həmmüştərisi və hesabatı qəbul edən müqavilə tərəfi kimi. Qiymətləndirmə hesabatının keyfiyyətinə nəzarəti həyata keçirən bank işçisi müştərinin təsirinə qarşı tarazlıq rolunu oynayır və müəyyən dərəcədə Qiymətləndiricini qoruyur.

Bankın birgə müştəri kimi çıxış etdiyi halda, ümumi qarşılıqlı əlaqə alqoritmi Cədvəldə təqdim olunur. 2

Cədvəl 2.

		Cari hadisələr
	Qiymətləndirmə üçün tapşırığın təsdiqi	Qiymətləndirmə obyekti, hüquqlar və yüklülüklər müəyyən edilir, tətbiq olunan yanaşmalar, fərziyyələr və məhdudiyyətlər müzakirə olunur (lazımi məlumat miqdarı və qiymətləndirmənin vaxtı müəyyən edilir). Bir qayda olaraq, bu, müştərinin iştirakı ilə həyata keçirilir və obyektin yoxlanılması ilə birləşdirilir.
	Müqavilənin bağlanması	Müqavilənin üçtərəfli forması var. Bank həm müştəri, həm də hesabatın alıcısı (girovqoyanla birlikdə) kimi çıxış edir və üçtərəfli qəbul və köçürmə aktını imzalayır.
	Cari məsləhətləşmələr	Qiymətləndirici yaranan problemlər (məsələn, məlumatların verilməsi ilə bağlı) barədə bank işçisini məlumatlandırır, onlar birgə müzakirə olunur. mübahisəli məsələlər
	Qiymətləndirmənin yekun nəticələrinin banka təqdim edilməsi	Qiymətləndirici banka əldə edilmiş nəticələri icmal formada təqdim edir. Bank nəticələrlə razılaşdıqda, Qiymətləndirici qiymətləndirmə hesabatı hazırlayır
	Müştəriyə təqdimat	Hazırlanmış hesabat müştəriyə təqdim olunur

Təqdim olunan sxem bir neçə əhəmiyyətli nöqtə ilə xarakterizə olunur.

İlk olaraq, bu, bankın hesabatın müştərək müştərisi olduğu və işin qəbuledicisi kimi çıxış etdiyi üçtərəfli müqavilə formasıdır.

İkincisi, Bu, ilkin mərhələdə qiymətləndirmə üçün tapşırıq qoyur. Bu, qiymətləndirmə obyektini, istifadə olunan metod və yanaşmalara olan tələbləri dəqiqləşdirməyə, zəruri xüsusiyyətləri əks etdirməyə imkan verir.

üçüncü, bunlar bank işçiləri ilə qiymətləndirmə prosesində davam edən məsləhətləşmələrdir. Bu mərhələ yaranan problemləri tez həll etməyə imkan verir və bank işçilərinə hesabatın yekun hazırlanmasını gözləmədən kredit qərarı vermək üçün aralıq nəticələrdən istifadə etməyə imkan verir.

Girov qoyulması nəzərdə tutulan aktivin sahibinin adından bank hesabatın müştərisi kimi çıxış etdikdə belə bir sxem də mümkündür. Bu halda Qiymətləndiricinin xidmətləri bank tərəfindən ödənilir. Çəkilmiş xərclərin banka sonrakı kompensasiyası bankla müştəri arasında onlar üçün məqbul formada razılaşdırılmaqla mümkündür. Bu halda müqavilə ikitərəfli formada bağlanır.

Qiymətləndirici ilə bank arasında sıx əməkdaşlıq səmərəli iş prosesinin təminatıdır.

Qiymətləndirmə zamanı işin tərkibinə və keyfiyyətinə dair ümumi tələblər. Ümumi fərziyyələr və məhdudiyyətlər.

Kreditin təminatı məqsədləri üçün, eləcə də digər məqsədlər üçün aparılan qiymətləndirməyə dair tələblər ümumiyyətlə FSO-da və qiymətləndiricilərin özünü tənzimləyən təşkilatlarının standartlarında verilmişdir. Bununla belə, nəzərdən keçirilən məqsəd aşağıdakı səbəblərə görə müəyyən xüsusiyyətlərin mövcudluğunu nəzərdə tutur.

1. Əslində, Qiymətləndiricinin xidmətlərinin istehlakçısı kredit təşkilatıdır, hesabatın müştərisi isə bir qayda olaraq və ya əksər hallarda potensial girov qoyandır.

2. Qiymətləndirici tərəfindən müəyyən edilmiş dəyər girov dəyərinin sonrakı hesablanması üçün əsas dəyər hesab olunur. Eyni zamanda, digər qiymətləndirmə məqsədlərindən fərqli olaraq, qiymətləndirmə obyektinin likvidliyi məsələsi ön plana çıxır ki, bu da girov dəyərinin dərəcəsindən əhəmiyyətli dərəcədə asılıdır.

3. Əməliyyat üzrə girovla bağlı kredit qərarı qəbul etmək üçün bank baza dəyəri ilə yanaşı, potensial girovun dəyəri ilə bilavasitə bağlı olan bir sıra parametrləri də bilməlidir (3-cü bölməyə bax).

4. Qiymətləndiricinin fəaliyyəti aşağıdakı amillərlə müəyyən edilir:

• qiymətləndirmənin nəticəsi əsasında bankın real maliyyə risklərini öz üzərinə götürdüyünü nəzərə alaraq, hesabatın keyfiyyətinə dair tələblər kifayət qədər sərtdir;
• bazar iştirakçılarının biznes ehtiyaclarına uyğun olaraq, bütün maraqlı tərəflər üçün məqbul olan vaxt çərçivəsində qiymətləndirmə xidmətləri göstərilməlidir.

Yuxarıdakıları nəzərə alaraq, girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə apararkən Qiymətləndiriciyə aşağıdakı ümumi tələblər tətbiq edilməlidir.

• Qiymətləndiricinin əsas vəzifəsi qiymətləndirilən obyektin mümkünlüyünün kəmiyyət və keyfiyyət perspektivlərini göstərməkdir.
• Qiymətləndirmənin nəticəsi, ilk növbədə, bank üçün zəruridir, ona görə də qiymətləndirmə apararkən Qiymətləndiriciyə bankla razılaşdırılaraq, onun səlahiyyətli mütəxəssisləri ilə qarşılıqlı əlaqədə olması tövsiyə olunur. Bu qarşılıqlı əlaqə Qiymətləndiriciyə bank tərəfindən təzyiq və onun fəaliyyətinin müstəqilliyi prinsipinin pozulması demək deyil.
• Müəyyən ediləcək dəyərin növü qiymətləndirilən obyektin likvidlik dərəcəsindən asılıdır. Buna görə də, əsas vəzifə likvidliyi təhlil etmək və hesabatda müəyyən edilmiş dəyər növü ilə bağlı bank və müştəri ilə razılaşdırmaqdır.
• Qiymətləndirmə obyektlərinin təsvirində obyekti unikal şəkildə müəyyən etməyə imkan verən aydın xüsusiyyətlər olmalıdır. Adların və inventar nömrələrinin göstərilməsi ilə məhdudlaşmasına yol verilmir.
• Bazar dəyərini təyin edərkən, bütün hesablamalar və fərziyyələr etibarlı bazar məlumatlarına və tendensiyalarına əsaslanmalıdır. Yalnız Qiymətləndiricinin ekspert rəyinə əsaslanan fərziyyələr minimuma endirilməlidir.
• Hesabatda istifadə olunan bütün məlumat mənbələri onların adekvatlığını yoxlamağa imkan verəcək şəkildə göstərilməlidir.
• Qiymətləndirmə hesabatında əldə edilən nəticələrin etibarlılığını başa düşmək üçün lazım olan bütün məlumatlar minimum həcmdə olmalıdır.
• İşin səmərəliliyini artırmaq üçün qiymətləndirmənin aralıq nəticələri bankla razılaşdırılmış formada banka təqdim edilə bilər.
• Fərqli yanaşmalardan istifadə etməklə əldə edilmiş nəticələrdə əhəmiyyətli uyğunsuzluq olarsa, belə uyğunsuzluğun səbəblərinin təhlili aparılmalı və Qiymətləndiricinin əsaslı fikrinə görə, ən etibarlı nəticə yekun olaraq seçilməlidir.
• Qiymətləndirici tərəfindən obyektə baxış keçirmədən onun qiymətləndirilməsinə icazə verilmir. Qiymətləndirilmiş obyektlərin fotoşəkilləri (nə vaxt böyük sayda obyektlər, bəlkə də seçmə - ən əhəmiyyətli) ilə uğursuz olmadan hesabata əlavələrə daxil edilməlidir. Fotoşəkillər qiymətləndirmə obyektinin vəziyyətini obyektiv şəkildə əks etdirməlidir;
• Qiymətləndirici, bank və müştəri ilə razılaşaraq, qiymətləndirmə obyektinin federal qiymətləndirmə standartlarının tələblərində nəzərdə tutulmayan, lakin bankın qərar qəbul etməsi üçün zəruri olan xüsusiyyətlərini müəyyən edə bilər.
• Qiymətləndirmə kreditləşmə prosesi ilə müəyyən edilmiş müddət ərzində tamamlanmalıdır. Keyfiyyət itkisi olmadan vaxtı minimuma endirmək üçün qiymətləndirmə üçün tapşırıq qoyma mərhələsində Qiymətləndirici öz vəzifəsini dəqiq başa düşməli, iş üçün lazım olan məlumatların miqdarını və sənədlərin tərkibini müəyyən etməli və son tarixləri müəyyən etməlidir. sənədlərin və prioritetlərin təqdim edilməsi.
• Qiymətləndirilən əmlakın aid olduğu bazar seqmentinin təhlili bölməsində aşağıdakı məlumatlar olmalıdır:
• müvafiq bazar seqmentində cari fəaliyyətlərin və əsas tendensiyaların təhlili;
• regionda bu tip əmlaka retrospektiv, cari və gözlənilən gələcək tələb;
• qiymətləndirmə obyektinin alternativ istifadəsi üçün mövcud və ehtimal olunan ehtiyaclar;
• müəyyən proqnozlaşdırıla bilən amillərin girovun dəyərinə təsir dərəcəsi (qiymətləndirmə zamanı);
• Tikinti zamanı gəlir yanaşmasından istifadə edərkən pul vəsaitlərinin hərəkəti bazar göstəricilərinə, o cümlədən obyektin sahibinin onu digər bazar iştirakçılarına nisbətən daha yaxşı vəziyyətə salan üstünlüklərdən istifadə etdiyi şəraitdə (imtiyazlar və s.) etibar etmək lazımdır. Obyektin özgəninkiləşdirilməsi zamanı saxlanılacaq mövcud yüklülüklər (məsələn, icarə, servitut) qiymətləndirmə zamanı məcburi uçota alınır.

Girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə hesabatının strukturu üzrə ümumi tövsiyələr

Girovun məqsədləri ilə müəyyən edilmiş xüsusiyyətlər nəzərə alınmaqla qiymətləndirmə hesabatının strukturu aşağıdakı formada tövsiyə olunur.

1-ci hissə. Nəticələrin və nəticələrin qısa xülasəsi. Bu, qiymətləndirmə hesabatının operativ hissəsidir ki, bu da istifadəçiyə yerinə yetirilən işin nəticələri haqqında dərhal geniş və hərtərəfli məlumat almağa imkan verir. O, qiymətləndirmə obyektinin əsas xüsusiyyətlərini, qiymətləndirməyə müxtəlif yanaşmaların tətbiqi zamanı əldə edilən nəticələri, qiymətləndirmə obyektinin yekun dəyərini, habelə qiymətləndiricinin fikrincə, müştəri üçün vacib olan mühüm nəticə və tövsiyələri qısa şəkildə ümumiləşdirir. və bank üçün.

2-ci hissə. Qiymətləndirmə üçün tapşırıq. Hesabatın bu hissəsi üç bölmədən ibarətdir.

1) Qiymətləndirmə zamanı nəzərə alınan və nəzərə alınmalı olan bütün xüsusiyyətləri ilə obyektin hərtərəfli təsviri verilir. Mülkiyyətçinin biznes və ya istehsal prosesində qiymətləndirmə obyektinin rolu, əhəmiyyəti göstərilir. O, həmçinin qiymətləndirmə obyektinə mülkiyyət hüquqlarının və onun dəyərinə təsir edən obyektin yüklülüyünün təsvirini təqdim edir.

2) Qiymətləndirmənin nəticələrinin girov məqsədləri üçün istifadə edilməsinin nəzərdə tutulduğunu qeyd edin. İstifadə olunan qiymətləndirmə standartları və digər sənədlər (o cümlədən bu Tövsiyələr) haqqında məlumat verilir, müəyyən edilən dəyərin növü (növləri), habelə əlavə olaraq müəyyən edilmiş parametrlər və xüsusiyyətlər göstərilir. Qiymətləndirmənin aparıldığı tarix və işin başa çatdırılması üçün son tarix göstərilir.

3) Qiymətləndiricinin istifadə etdiyi fərziyyələri və qiymətləndirmənin nəticəsinə təsir edə biləcək məhdudlaşdırıcı şərtləri təmin edir.

3-cü hissə Qiymətləndirici müştəri və Qiymətləndirici haqqında məlumat. 3 nömrəli FSO-ya uyğun olaraq göstərilən məlumatlara əlavə olaraq, bank - potensial girov saxlayan haqqında onun adı və ərazi bölməsinin yerləşdiyi yer (iş bankın filialı ilə aparılırsa) haqqında məlumat verilir. Qiymətləndirmə bankın iştirakı olmadan aparılırsa, bank haqqında məlumat göstərilmir.

4-cü hissə Həcminin aid olduğu bazarın/bazar seqmentinin təhlili kt təxminlər. Qiymətləndirmə obyektinin aid olduğu bazarın/bazarın seqmentinin təhlilinin nəticələri, müəyyən edilmiş əsas tendensiyalar, qiymət diapazonları və əsas təsir edən amillər verilmişdir.

5-ci hissə Qiymətləndirmə obyektinin likvidliyinin təhlili. Standartlarda nəzərdə tutulmayan, lakin bank üçün son dərəcə vacib olan bölmə. Bölmədə qiymətləndirmə obyektinin likvidliyinin təsviri və bazara məruz qalmanın təxmin edilən müddəti verilir. Likvidlik göstəricilərinin müəyyən edilməsi üçün mənbələr göstərilir.

6-cı hissə Ən yaxşı istifadə təhlili. Girov məqsədləri üçün qiymətləndirilərkən, bu təhlil yalnız qiymətləndirmə obyektinin mövcud istifadəsi ilə aydın uyğunsuzluğu olduqda aparılır. Eyni zamanda dəyişikliyi nəzərə alaraq qiymətləndirmə təyin edilmiş məqsəd obyekt, əgər belə bir tapşırıq artıq müəyyən edilmiş və açıqdırsa, həyata keçirilməlidir.

7-ci hissə Qiymətləndirmə prosesinin təsviri. Bölmədə istifadə olunan metodlar, eləcə də bütün hesablamalar haqqında məlumat verilir. İstifadə olunan analoqlar, hesablamalar və düzəlişlər haqqında məlumatların cədvəl şəklində təqdim edilməsi tövsiyə olunur. Təqdim olunan məlumatlar əldə edilən nəticənin ardıcıllığını və düzgünlüyünü asanlıqla izləməyə imkan verməlidir. Müəyyən ediləcək dəyər məbləğinə uyğun məlumat kimi ekspert rəyindən istifadə edildiyi təqdirdə, qiymətləndirmə hesabatında bu dəyərin bazar təhlili bölməsində təsvir olunan bazar şərtlərinə uyğunluğu təhlil edilməlidir.

8-ci hissə Əlavə xüsusiyyətlərin tərifi. Qiymətləndirmə tapşırığına uyğun olaraq, Qiymətləndirici qiymətləndirilən obyektin əlavə xüsusiyyətlərini, məsələn, zamanla dəyərdə dəyişikliklərin proqnozunu və ya girovla bağlı xərclərin məbləğini müəyyən edərsə, ilkin məlumatlar, məntiq və hesablamaların nəticələri verilir. bu bölmədə. Həmçinin, Bank və Müştəri ilə razılaşdırılaraq qiymətləndirilən obyektin ləğvetmə dəyəri hesablana bilər. Bu halda, istifadə olunan metodun göstəricisi və onun seçilməsi üçün əsaslar məcburidir.

9-cu hissə Nəticələrin əlaqələndirilməsi və obyektin dəyəri haqqında yekun nəticə. Müxtəlif yanaşmalarla əldə edilən nəticələrin çəkisi yalnız nəticələr arasında əhəmiyyətli fərq olmadıqda aparılır. Əhəmiyyətli uyğunsuzluq varsa, səbəblərin təhlili aparılır və Qiymətləndiricinin fikrincə, ən etibarlı nəticə yekun olaraq seçilir.

Tətbiqlər. Tələblərə uyğun olaraq hesabata əlavədə FSO № 3İstifadə olunmuş sənədlərin surətləri verilir. Kiçik tirajlı regional nəşrlərdən məlumat mənbəyi kimi istifadə edildikdə, hesabata keçidlərin deyil, müvafiq səhifələrin surətlərinin daxil edilməsi tövsiyə olunur. Qiymətləndirilən obyektin fotoşəkillərinin olması məcburidir.

Qiymətləndirmə prosesinin səmərəliliyini artırmaq üçün əsas hesabatı almazdan əvvəl bank əməkdaşına qiymətləndirmənin nəticəsinin etibarlılığını başa düşməyə imkan verən qısa materialların banka təqdim edilməsi tövsiyə olunur. Belə məlumatlara aşağıdakılar daxil edilməlidir:

• Qiymətləndirmə obyektinin təsviri;
• Qiymətləndirmə obyektinin aid olduğu bazar seqmentinin təhlili;
• Qiymətləndirmə obyektinin fotoşəkilləri;
• Yaşayış materialı yekun nəticə ilə.

Ədəbiyyat

• Beynəlxalq Qiymətləndirmə Standartları. Yeddinci nəşr. 2005 /Tərcümə. ingilis dilindən. İ.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N.V. Pavlova. - M .: OOO " rus cəmiyyəti qiymətləndiricilər”, 2006.
• Avropa Qiymətləndirmə Standartları. 2000/Trans. ingilis dilindən. G.İ. Mikerin, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova, - M .: MMC "Rusiya Qiymətləndiricilər Cəmiyyəti", 2003.
• Beynəlxalq Qiymətləndirmə Standartları, Səkkizinci Nəşr, Beynəlxalq Qiymətləndirmə Standartları Komitəsi, 2007.

Fiziki obyekt kimi daşınmaz əmlak və hüquqi anlayış kimi əmlak anlayışlarını bir-birindən fərqləndirmək üçün daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ ilə bağlı bütün hüquqlar, mənafelər və imtiyazları özündə birləşdirən daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ kimi anlayışlar mövcuddur. fiziki obyekt kimi əmlakın özündən ayrıca mövcud olan hər hansı mülkiyyət sübutu ilə ifadə edilir.

Beləliklə, "daşınmaz əmlak" maddi anlayışlara, "mülkiyyət" isə qeyri-maddi anlayışlara aiddir. Bunu bilmək vacibdir, çünki maddi və qeyri-maddi aktivlərin ekspert qiymətləndirilməsinin yanaşmaları, metodları və prosedurları fərqlidir və müştəri nəyi qiymətləndirmək istədiyini bilməlidir: ya daşınmaz əmlak maddi obyekt kimi, ya da bu obyektə sahiblik kimi. qeyri-maddi aktivdir.

Hazırda daşınmaz əmlakın ekspert qiymətləndirməsi ibarətdir torpaq sahəsi və təkmilləşdirmələr yalnız mövcud olduqda edilə bilər sənədləşdirmə torpaq üzərində mülkiyyət hüquqları. Bütün digər hallarda, daşınmaz əmlak obyekti kimi yalnız torpaq sahəsindəki təkmilləşdirmələr çıxış edir: binalar, tikililər, çoxillik əkinlər və s. Müəyyən bir əmlakın qiymətləndirilməsi tapşırığını düzgün tərtib etmək üçün qiymətləndirici müştəri yuxarıda göstərilənlərin hamısını bilməlidir. . Bununla belə, əmlakın qiymətləndirilməsi üçün tapşırıq tərtib etmək qiymətləndirmənin mərhələlərindən yalnız biridir. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi bir neçə mərhələdən və addımlardan ibarət mürəkkəb əmək tutumlu yaradıcı prosesdir:

• 1. Problemin ifadəsi (problemin tərifi).
• 2. Obyektin ilkin yoxlanılması və obyektin qiymətləndirilməsi üçün Müqavilənin bağlanması.
• 3. Məlumatların toplanması və təhlili.
• 4. Qiymətləndirmə metodologiyasının seçimi.
• 5. Torpaq sahəsindən istifadə və ya mülkiyyət hüququnun qiymətləndirilməsi.
• 6. Bir neçə yanaşmadan istifadə etməklə təkmilləşdirmələrin (binalar, tikililər və s.) qiymətləndirilməsi.
• 7. Müxtəlif yanaşmalardan istifadə etməklə əldə edilmiş qiymətləndirmə nəticələrinin uzlaşdırılması.
• 8. Qiymətləndirməyə dair Hesabatın və Ekspert Rəyinin tərtibi və sifarişçiyə verilməsi.

Tapşırıqın qoyulması (problemin müəyyən edilməsi) çox vacib bir mərhələdir, çünki adekvat qiymətləndirmə metodologiyasının seçilməsi bu mərhələdə işin keyfiyyətindən asılıdır və gələcəkdə onun nəticələrini əvvəlcədən müəyyən edəcəkdir.

Tapşırıq bəyanatı aşağıdakı addımları əhatə edir:

əmlakın identifikasiyası;

qiymətləndirmə predmetinin müəyyən edilməsi;

qiymətləndirmə tarixinin müəyyən edilməsi;

qiymətləndirmənin məqsədini və funksiyasını təyin etmək;

təxmin edilən dəyərin növünün müəyyən edilməsi;

məhdudlaşdırıcı şərtləri tərtib etmək və müştərini onlarla tanış etmək.

Fərdi mərhələlərin məzmununu nəzərdən keçirin.

Daşınmaz əmlak obyektlərinin eyniləşdirilməsi obyektin adının, onun hüquqi vəziyyətinin, yerləşdiyi yerin, fiziki tərkibinin və faktiki xüsusiyyətlərinin müəyyən edilməsi və yazılı şəkildə qeyd edilməsidir.

Qiymətləndirərkən, əlaqəli olanı müəyyən etmək lazımdır qanuni hüquqlar. Müştərinin yalnız icarə hüququ və ya əmlakdan istifadə hüququ məhdud ola bilər və ya obyektlə bağlı hüquqlar birgə icarə və ya ortaqlıqda payı təmsil edə bilər. Bundan əlavə, əmlak ipoteka ilə yüklü ola bilər və ya istifadəni çətinləşdirən rayonlaşdırma məhdudiyyətləri ola bilər. Beləliklə, qanuni tələblər obyektin istifadə dairəsini məhdudlaşdıra bilər.

Qiymətləndirmə predmetinin müəyyən edilməsi, qiymətləndirilməli olanın müəyyən edilməsidir: mülkiyyət hüquqlarının bütün kompleksi və ya yalnız bəziləri. mülkiyyət hüquqları(icarəyə götürmək, pay almaq hüququ birgə hüquqlar və s.).

Qiymətləndirmə tarixinin müəyyən edilməsi bütün qiymətləndirmə prosesi üçün çox mühüm məqamdır, çünki zaman keçdikcə çoxsaylı xarici və daxili amillərin təsiri altında daşınmaz əmlakın dəyəri dəyişə bilər. Qiymətləndirmə tarixi qiymətləndirmə dəyərinin müəyyən edildiyi tarixdir. Bir qayda olaraq, qiymətləndirmə tarixi qiymətləndirici və sifarişçi tərəfindən birgə müəyyən edilir və bu, obyektin yoxlanılması tarixi ilə üst-üstə düşür. Bəzi hallarda qiymətləndirmə tarixi üçüncü şəxslər tərəfindən müəyyən edilə bilər, məsələn, müəssisənin müflisləşməsi ilə əlaqədar vergi orqanları və ya məhkəmələr, müəssisənin müflis olması halında ləğvetmə komissiyaları və s.

Qiymətləndirmənin məqsəd və funksiyasının müəyyən edilməsi bunlardan biridir mərhələlər, qiymətləndirmə metodologiyasının sonrakı seçimini müəyyən edən, öz növbəsində, qiymətləndirmənin nəticələri əsasən asılıdır.

Qiymətləndirmənin məqsədini tərtib edərkən suala cavab vermək lazımdır: nə qiymətləndirilir? Qiymətləndirmənin məqsədi məqsəd müəyyən edildikdən sonra müəyyən edilməli olan qiymətləndirmə dəyərinin növünü (qiymətləndirmə əsasını), istifadə olunan məlumatların xarakterini, habelə qiymətləndiricinin obyekti qiymətləndirərkən rəhbər tutacağı prinsipləri və yanaşmaları müəyyən edir. . Buna görə də, qiymətləndirmənin məqsədinin birmənalı tərifi və təsbiti sifarişçi və qiymətləndirici tərəfindən birgə vəzifənin qoyulması mərhələsində dəqiq həyata keçirilir. Məqsədlərə misal ola bilər:

Torpaq sahəsindən istifadə hüququ ilə qiymətləndirilən obyektin bina və tikililərinə tam mülkiyyət hüququnun bazar dəyərinin müəyyən edilməsi;

Qiymətləndirilmiş binaya tam mülkiyyət hüququnun bazar dəyərinin müəyyən edilməsi;

Əmlakın ləğvetmə dəyərinin müəyyən edilməsi və s.

Sifarişçi bilməlidir ki, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin nəticələrindən tapşırıq bəyanatında və Qiymətləndirmə Hesabatında göstərilən məqsədlərdən başqa məqsədlər üçün istifadə düzgün deyil və qəbuledilməzdir. Bu onunla əlaqədardır ki, məsələn, sonradan satış üçün əmlakın qiymətləndirilməsi üsulları ləğv edildikdə istifadə edilən qiymətləndirmə üsullarından fərqlənir və s.

Qiymətləndirmə funksiyasını formalaşdırarkən suala cavab vermək tələb olunur: qiymətləndirmə nə üçündür? Yəni, qiymətləndirmə funksiyası onun sonrakı istifadəsinin həcmini müəyyən edir.

Qiymətləndirmə əmlakın sonrakı alqı-satqısı, kreditləşdirilməsi, icarəyə verilməsi, ləğv edilməsi, sığortalanması və s. üçün aparıla bilər. Tapşırığı təyin edərkən və Qiymətləndirmə Hesabatında hansı funksiya və ya funksiyalar üzrə nəticələrin göstərilməsini göstərmək lazımdır. qiymətləndirmədən istifadə olunacaq.

Bir qiymətləndirmə məqsədi ilə bir neçə qiymətləndirmə funksiyası ola bilər və əksinə. Məqsədlərin və qiymətləndirmə funksiyalarının bəzi birləşmələrinə nümunələr:

Qiymətləndirmənin məqsədi qiymətləndirilən binaya tam mülkiyyət hüququnun bazar dəyərini müəyyən etməkdir; qiymətləndirmə funksiyası -- qiymətləndirilən binanın satışı ilə bağlı qərarın qəbul edilməsində qiymətləndirmənin nəticələrindən istifadə ediləcək;

Qiymətləndirmənin məqsədi əmlaka tam mülkiyyət hüququnun və onun altında olan torpaq sahəsinin uzunmüddətli icarə hüququnun bazar dəyərini müəyyən etməkdir; qiymətləndirmə funksiyası -- qiymətləndirmə aşağıdakılar üçün istifadə edilə bilər: sonrakı satış; qiymətləndirilən obyektlə təminatla kredit verilməsi; səhmlərin buraxılması və yerləşdirilməsi, səhmlərin şəxsi heyətə satışı; əmlak bölgüsü;

Qiymətləndirmənin məqsədi qeyri-ixtisaslaşdırılmış əsas vəsaitlərin bazar dəyərini müəyyən etmək və qalıq dəyər müəssisənin ixtisaslaşdırılmış əsas fondlarının dəyişdirilməsi; qiymətləndirmə funksiyası -- qiymətləndirmə nəticələri müəyyən etmək üçün istifadə olunacaq ədalətli dəyərəks etdirmək üçün əsas vəsaitlərin yenidən qiymətləndirilməsi zamanı mühasibat uçotu Və yekun hesabat müəssisələr.

Bu mərhələnin təsvirini yekunlaşdıraraq, müştəriyə aşağıdakı məsləhəti vermək istərdim - əgər qiymətləndirici müştəriyə qiymətləndirmənin məqsədini və funksiyasını təyin etməkdə kömək edə bilmirsə və ya bu anlayışlarda çaşqındırsa, ondan dərhal imtina etmək daha yaxşıdır. xidmətlər, çünki belə bir qiymətləndiricinin qiymətləndirilməsinin gələcək nəticələrinin düzgünlüyü şübhəlidir.

Dəyər növünün müəyyən edilməsi əsasən qiymətləndirmənin məqsədi və funksiyasından, habelə əmlakın növündən asılıdır. Bazar və qeyri-bazar qiymətləndirmə əsasları var.

Qiymətləndirmənin bazar əsaslarına bazar dəyəri və cari istifadə zamanı bazar dəyəri daxildir. Qiymətləndirmənin qeyri-bazar əsaslarına investisiya dəyəri, xilasetmə dəyəri, sığorta dəyəri, vergi dəyəri, əvəzetmə dəyəri, istifadə dəyəri, xilasetmə dəyəri, xüsusi dəyər kimi dəyər növləri daxildir. Dəyər növünün müəyyən edilməsi qiymətləndiricinin birbaşa və kifayət qədər məsuliyyətli vəzifəsidir, çünki o, yanaşmaların, metodların və qiymətləndirmə prosedurlarının seçimi daxil olmaqla, qiymətləndirmə metodologiyasının sonrakı seçimini müəyyən edir.

Məhdudlaşdırıcı şərtlərin tərtib edilməsi və müştərini onlarla tanış etmək tapşırıqların qoyulması mərhələsinin son mərhələsidir. Qiymətləndirici hər hansı əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsi prosesini müşayiət edən məhdudlaşdırıcı şərtlərin və fərziyyələrin siyahısını tərtib etməlidir. Məhdudlaşdırıcı şərtlər və fərziyyələr qiymətləndirici tərəfindən tərtib edilir və onların maraqlarını qarşılıqlı şəkildə qorumaq üçün müştəri ilə razılaşdırılır. Bu, qiymətləndirmənin aparılması və Hesabatın tərtibi zamanı gələcəkdə müştəri ilə Ekspert arasında münasibətlərdə mümkün münaqişə vəziyyətlərinin qarşısını almaq üçün edilir. Hər bir müştəri Ekspertdən onların hər biri üçün izahat verməsini tələb etməlidir. Ekspert bunu edə bilmirsə, onun xidmətlərindən imtina etməlisiniz.

Daşınmaz əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsi üçün əsas məhdudlaşdırıcı şərtlər:

• 1. Obyektin qiymətləndirilməsi haqqında hesabat hazırlayarkən gələcək mənfəət haqqında məlumatların proqnozlaşdırılması və amortizasiya xərcləri müştəridən alınmışdır.
• 2. Qiymətləndirmədə istifadə olunan obyektin maliyyə-texniki-iqtisadi xarakteristikaları xüsusi qaydalar olmadan maliyyə hesabatları əsasında götürülür və ya hesablanır. audit onun etibarlılığı və əmlakın inventarlaşdırılması.
• 3. Qiymətləndirmə prosesi zamanı qiymətləndirilən obyektlərə mülkiyyət hüququna aid sənədlərin xüsusi hüquqi ekspertizası aparılmır.
• 4. Hesabatda yer alan proqnozlar mövcud bazar konyukturasına və tələb və təklifin dəyişməsinə təsir edən və proqnozlaşdırılan dövrdə davam edən fərz edilən qısamüddətli amillərə əsaslanır. iqtisadi vəziyyət. Bununla belə, bu proqnozlar gələcəkdə dəyişən şərtlərə görə dəyişdirilə bilər.
• 5. Bu qiymətləndirmə yalnız bu hesabatda göstərilən qiymətləndirmə tarixinə və orada göstərilən məqsədlər üçün etibarlıdır.
• 6. Müştəri ekspert qiymətləndiricinin hər hansı məlumatının, mülahizələrinin, analitik işlərinin və bu hesabatın digər materiallarının onun tərəfindən yalnız qiymətləndirmə tapşırığının məqsədlərinə uyğun olaraq istifadə olunacağına zəmanət verir.
• 7. Ekspert qiymətləndirici və sifarişçi, Rusiya Federasiyasının mövcud qanunvericiliyi ilə nəzərdə tutulmuş hallar istisna olmaqla, əmlakın qiymətləndirilməsi prosesində əldə etdikləri məlumatların məxfiliyinə zəmanət verir.
• 8. Qiymətləndirmə hesabatı qiymətləndiricinin qiymətləndirmə standartlarında nəzərdə tutulmuş bütün qiymətləndirmə tələblərinə əməl etmədiyi məhdud tədqiqat kimi qəbul edilməlidir.
• 9. Əmlakın qiymətləndirilməsinə dair rəy və hesabat ekspert qiymətləndiricinin nöqteyi-nəzərini ifadə edir, onun əmlakın sonrakı satışı ilə bağlı heç bir zəmanəti yoxdur.
• 10. Qiymətləndirici əmlakın təhlükəsizliyi və mövcud qanunvericiliyin pozulması hallarının olmaması ilə bağlı heç bir təminat və öhdəlik daşımır.
• 11. Müştəri ekspert qiymətləndiriciyə qiymətləndirmə üçün lazım olan bütün məlumatları, o cümlədən texniki sertifikat obyekti, son dörd ildə balans və icra göstəriciləri haqqında hesabatlar, üçüncü şəxslərlə bağlanmış müqavilələrin mətnləri, əmlakın mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədlər və digər sənədlər. Ekspert qiymətləndirici əmlakın qiymətləndirilməsi üçün tələb olunan məlumatları birbaşa olaraq almaq hüququna malikdir dövlət orqanları idarəetmə.

Qiymətləndirmə üçün zəruri olan sənədləri və məlumatları, o cümlədən üçüncü şəxslərdən tam şəkildə almaq mümkün olmadıqda, ekspert qiymətləndirici bunu öz hesabatında əks etdirməlidir. Ekspert qiymətləndirici saxta məlumatlar olan sənədlər və məlumatlar əsasında çıxarılmış nəticələrə görə məsuliyyət daşımır.

12. Sifarişçi ekspert qiymətləndiricinin əmlakla şəxsi tanışlığını və müdiriyyəti sorğu-sual etmək imkanını təmin edir.

Obyektin ilkin yoxlanılması və Qiymətləndirmə Müqaviləsi bağlanması - obyektin yoxlanılmasından, bu barədə ilkin məlumatlarla tanışlığından və onun yaranma mənbələrinin müəyyən edilməsindən, Müqavilənin tərtib edilməsindən və imzalanmasından ibarət olan qiymətləndirmə prosesinin ikinci mərhələsidir. ona əlavə ilə ekspert qiymətləndirməsi - təqvim planının qiymətləndirilməsi və hazırlanması üçün tapşırıq.

Müştəri bilməlidir ki, Mütəxəssisə obyekt haqqında nə qədər dolğun və ətraflı məlumat verərsə, obyektin təxmini dəyəri bir o qədər həqiqətə uyğun olacaqdır. Bəzən müştəri Ekspertdən əmlakın təcili qiymətləndirilməsini xahiş edir və sonuncu saytdan çıxmadan bu işi görməyə razılaşır.

Bu, qiymətləndiricinin peşə fəaliyyəti normalarının ən ciddi pozuntularından biridir.

Obyekt yoxlanıldıqdan və danışıqlar aparıldıqdan sonra, adətən, sifarişçi ilə Ekspert arasında tərəflərin hüquq və vəzifələri, qiymətləndirmə xidmətlərinin dəyəri, işin yerinə yetirilməsi vaxtı, qarşılıqlı təqdim edilən məlumatların və sənədlərin məxfiliyini, və qeyriləri. xüsusi şərtlər hər iki tərəfin Müqaviləyə daxil edilməsini zəruri hesab etdiyi. Müqaviləyə müştərinin və Ekspertin adı, qiymətləndirmənin mövzusu və tarixinin müəyyən edilməsi, qiymətləndirmənin məqsədi və funksiyası, təxmin edilən dəyərin növü (növləri), məhdudlaşdırıcı şərtlər və fərziyyələr daxil edilən tapşırıq əlavə olunur. .

Bu mərhələdə qiymətləndirmə planı hazırlanır. Təkrarlanmanın qarşısını almaq, əmək xərclərini və qiymətləndirmə vaxtını azaltmaq üçün qiymətləndirmə planının hazırlanması zəruridir. Plan yalnız obyektin qiymətini həqiqətən müəyyən edən amillərə diqqət yetirməyə kömək edir.

Qiymətləndirmə planının tərtib edilməsində həlledici addım qiymətləndiricinin haqqı üçün yazılı sorğunun hazırlanması və təqdim edilməsidir, onun məbləği həll olunan problemin mürəkkəbliyindən, gözlənilən xərclərin məbləğindən, işin hüquqi etibarlılığından və göstərilən xidmətlərin çeşidi. Rüsum birdəfəlik və ya ödənilir saatlıq ödəniş. Obyektin qiymətləndirilməsinin məbləğinin faizi şəklində haqqın müəyyən edilməsinə yol verilmir. Bildiyiniz kimi, dünya təcrübəsində qiymətləndiricinin 1 saatlıq işinə görə ödənişin məbləği 50-150 dollardır.

Mərhələ 3 məlumatların toplanması və təhlilidir.

Qiymətləndiricinin gəldiyi nəticələrin etibarlılığı onun işində istifadə etdiyi məlumatların kəmiyyət və keyfiyyətindən asılıdır. Qeyri-dəqiq və ya etibarsız məlumatlar qiymətləndirmə ilə bağlı əsassız nəticəyə gətirib çıxara bilər. Mənbə məlumatlarının axtarışı və yoxlanması prosesində qiymətləndirici aşağıdakı suallara cavab verməlidir:

• 1. Toplanmış bütün məlumatlar qiymətləndirmənin məqsədləri üçün zəruridirmi? Qiymətləndirmə hesabatına daxil edilmiş kənar və ya lazımsız məlumatlar nəticənin etibarlılığını artırmır.
• 2. Alınan məlumatlar təsdiqlənirmi? Bunun üçün qiymətləndirici obyekti şəxsən yoxlamalı, müqayisə edilə bilən obyektlərin satışı haqqında məlumatlı şəxslərdən məlumatın təsdiqini almalıdır: gözlənilən gəlir axınının hesablanmasında istifadə olunan maliyyə göstəricilərinin oxşar obyektlər haqqında məlumatlarla müqayisə oluna biləcəyinə əmin olun. bazar.
• 3. Məlumatların qeyri-dəqiq olduğuna inanmaq üçün hər hansı əsas varmı? Məlumatların işlənməsi prosesində mümkün təhrifləri və ya sapmaları müəyyən etmək və aradan qaldırmaq lazımdır.

Toplanacaq məlumatlar aşağıdakı amilləri nəzərə alır: iqtisadi, sosial, dövlət-hüquqi və ekoloji amillər, habelə qiymətləndirmə obyektinin yerləşmə xüsusiyyətləri. Belə bir məlumat bazası iqtisadi xarakterli qəzet və jurnallardan, məsələn: "Economics and Life", "Russian Economic Journal", "Maliyyə xəbərləri", "Ekspert" və s. məlumatlar əsasında formalaşa bilər və ya vasitəsilə əldə edilə bilər. beynəlxalq kompüter şəbəkəsi İnternet. Obyektin yerləşdiyi region haqqında onun dəyərinə təsir edən məlumatları tapmaq da vacibdir. Bunlar qiymət səviyyələri və əhalinin məşğulluğu, əhalinin xüsusiyyətləri və daşınmaz əmlaka münasibətdə üstünlükləri barədə məlumatlar nəzərə alınmaqla şəhər və mikrorayon üzrə məlumatlardır.

Xüsusi məlumatlara mülkiyyət hüququ (mülkiyyət hüququ) üçün sənədlər, mülkiyyət hüquqlarının dövlət qeydiyyatı haqqında məlumatlar, daşınmaz əmlakın fiziki parametrlərinin təsviri və s.

Mülkiyyətçilər, kirayəçilər və ya digər maraqlı fiziki və hüquqi şəxslər müxtəlif hallarda qiymətləndiricilərlə əlaqə saxlaya bilərlər. Daşınmaz əmlak qiymətləndiricisinin xidmətlərinin tələb olunduğu ən ümumi vəziyyətlər bunlardır:

girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə- daşınmaz əmlakla təminatla kreditin verilməsi barədə qərar qəbul etmək üçün bank borcalandan qiymətləndirmə təşkilatı tərəfindən hazırlanmış qiymətləndirmə hesabatının təqdim edilməsini tələb edə bilər. Bu, girov verərkən də tələb oluna bilər kommersiya daşınmaz əmlakı və təsdiq edildikdən sonra ipoteka krediti mənzil üçün. Bəzi banklar yalnız xüsusi akkreditə olunmuş şirkətlərdə hazırlanmış hesabatları qəbul edir, bəziləri borcalanların qiymətləndirici seçimində məhdudiyyət qoymur. Bununla belə, istənilən halda bank təqdim olunan hesabatları yoxlayır, ona görə də müvafiq təcrübəyə malik etibarlı şirkətlə əlaqə saxlamalısınız;
satış əməliyyatı məqsədləri üçün qiymətləndirmə- bəzi hallarda, daha tez-tez əməliyyatın tərəflərindən biri dövlət və ya dövlət şirkətləri olduqda, qiymətləndirmə məcburidir, lakin hesabat tərəflərin sövdələşməsində əlavə arqument kimi də çıxış edə bilər və ya onlardan birinə kömək edə bilər. əmlakın satılması və ya alınmasının qiyməti barədə qərar qəbul edən tərəflər (bu cür qiymətləndirməyə idarəetmə qərarlarının qəbulu üçün adətən qiymətləndirmə deyilir);
icarə təxmini- Qiymətləndiricilərlə, əsasən, sövdələşmənin tərəflərindən biri tam və ya qismən dövlətə məxsus təşkilat olduqda və ya obyektlər icarəyə verildikdə əlaqə saxlanılır. dövlət mülkiyyətidir. Şəxsi mülkiyyətçi də icarə haqqının qiymətləndirilməsi üçün müraciət edə bilər, lakin bu praktikada daha az rast gəlinir - özəl kirayəçilər və fərdi ev sahibləri adətən qiymətləndiricilərin iştirakı olmadan kirayə qiymətinə razılaşırlar (istisna əlaqəli tərəflər arasında əməliyyatlardır - burada qiymətləndiricinin hesabatı arqument olarsa vergi orqanları icarə haqqının məbləğinin obyektivliyi ilə bağlı suallar);
məqsədlər üçün qiymətləndirmə mühasibat uçotu - balans hesabatı, əsas vəsaitlərin yenidən qiymətləndirilməsi və s. daxil olmaq üçün nizamnamə kapitalı, sığorta və qiymətləndirmənin satış və ya icarə əməliyyatının başa çatdırılması üçün lazım olmadığı digər hallarda;
çətin kadastr dəyəri - etiraz komissiyasına və ya məhkəməyə müraciət etmək üçün, bir qayda olaraq, qiymətləndirmə hesabatına ehtiyacınız var (əvvəlki nəşrlərdə biz bu məqsədlər üçün qiymətləndirmənin lazım olduğu halları nəzərdən keçirirdik və olmadıqda);
müxtəlif növ məhkəmə çəkişmələrində və digər qiymətləndirmə işlərində qiymətləndirmə.

Qiymətləndirməni kim aparır?

Qiymətləndirmə hesabatı Daşınmaz əmlak qiymətləndiricilərin özünütənzimləmə təşkilatının üzvü olan, “Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi” istiqaməti üzrə etibarlı ixtisas şəhadətnaməsinə malik olan, həmçinin sığorta məbləği azı 300 000-dən az olmayan peşəkar sığorta polisi olan qiymətləndirici tərəfindən imzalana bilər. rubl. Qüvvədə olan qanunvericiliyə uyğun olaraq qiymətləndirmə apara bilən qiymətləndirici təşkilatın ştatında ən azı iki qiymətləndirici olmalıdır, onların hər birinin ən azı bir etibarlı ixtisas sertifikatı olmalıdır (ən çoxu üç ola bilər: daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsindən əlavə). , ixtisas sertifikatları "daşınar əmlakın qiymətləndirilməsi" və "biznesin qiymətləndirilməsi") sahələri üzrə verilir. Qiymətləndirmə şirkətlərinin fəaliyyəti də, qiymətləndiricilərin fəaliyyəti də sığortalanır. Lakin qiymətləndirmə fəaliyyətinin lisenziyası çoxdan ləğv edilib, buna görə də bəzən İnternetdə qiymətləndirmə aparmaq üçün lisenziyaya ehtiyac olması ilə bağlı məlumatlar köhnəlmişdir.

İstisna məhkəmə-tibb elmidir. Məhkəməyə müraciət etmək üçün qiymətləndirmə hesabatı lazımdırsa, o, hələ də qiymətləndirmə şirkəti tərəfindən doldurulmalıdır. Bununla belə, proses zamanı məhkəmə tərəfindən dəyərin müəyyən edilməsi üçün ekspertiza təyin edilərsə, onun aparılması 73-FZ nömrəli "Rusiya Federasiyasında dövlət məhkəmə ekspertizası fəaliyyəti haqqında" Federal Qanunla deyil, Federasiyanın №-li Federal Qanunu ilə tənzimlənir. 73-FZ məhkəmə ekspertləri üçün 135-FZ tərəfindən müəyyən edilmiş qiymətləndiricilər üçün tələblərdən fərqli olan tələbləri müəyyən edir, buna görə də bəzi hallarda müvafiq peşə hazırlığı olan bir şəxs məhkəmə qiymətləndiricisi kimi çıxış edə bilər, lakin qiymətləndirmə hesabatlarını imzalamaq hüququna malik deyil. (məhkəmə ekspertizası nəticəsində ekspert rəyi, qiymətləndirmə hesabatı deyil). Çox vaxt məhkəmə ekspertləri hələ də qiymətləndiricilərlə məşğul olurlar, lakin başqa bir şey o qədər də qeyri-adi deyil.

Qiymətləndirmə necə aparılır?

Hər hansı bir qiymətləndirmənin həyata keçirilməsi yuxarıda qeyd olunan 135-FZ saylı Federal Qanunla, habelə Federal Qiymətləndirmə Standartları ilə tənzimlənir: ümumi, bütün növ aktivlərin qiymətləndirilməsinə aid və ixtisaslaşdırılmış - daşınmaz əmlak üçün bu Federal Qiymətləndirmədir. 7 No-li “Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi” standartı.

Normativ sənədlərin tələblərində əksini tapan metodoloji baxımdan qiymətləndirməyə üç yanaşma mövcuddur: sərfəli, məsrəfli və müqayisəli. Hər bir yanaşma çərçivəsində obyektin növündən, qiymətləndirmənin məqsədindən, mövcud bazar məlumatlarının miqdarından və ya qiymətləndirmə obyekti üzrə mövcud sənədlərdən və s. asılı olaraq müxtəlif üsullardan istifadə olunur. Çox vaxt bir yanaşma çərçivəsində yalnız bir üsul seçilir, lakin bir neçə üsuldan istifadə etmək də mümkündür - onlar mövcud məlumatların cəminə əsasən qiymətləndirici tərəfindən seçilir. Tətbiq edilən yanaşmaların sayı da qanunvericiliklə qiymətləndiricinin ixtiyarına verilir, lakin o, hesabatda tətbiq edilən yanaşmaların seçimini əsaslandırmalıdır.

Gəlir yanaşmasından istifadə edərək qiymətləndirici qiymətləndirilən əmlakın pul vəsaitlərinin hərəkətini modelləşdirir. Bu yanaşmanın əsas ideyası obyektin gətirə biləcəyi gəlirlə onun dəyəri arasındakı əlaqədir. O, daha çox kommersiya icarəsi üçün istifadə olunur, lakin oxşar əmlaklar üçün icarə bazarının mövcudluğu özlüyündə gəlir yanaşmasının tətbiqi üçün 100% əsaslandırma deyil. Tutaq ki, mənzil kirayəsi bazarının inkişafına baxmayaraq, onların qiymətləndirilməsi üçün gəlir yanaşması demək olar ki, tətbiq edilmir. Bəzi hallarda obyektlərin biznes vasitəsilə qiymətləndirilməsi zamanı gəlir yanaşması metodlarından istifadə edilir. Müqayisəli yanaşma obyekti analoq adlandırılan obyektlərlə - qiymətləndirmə obyekti ilə müqayisə edilə bilən və oxşar (lakin eyni olmamaq şərti ilə) xüsusiyyətlərə malik olan obyektlərlə - təklifin qiyməti və ya faktiki ilə bağlı məlumatların müqayisəsinə əsaslanır. əməliyyat. Hesablamalar aparmaq üçün kifayət qədər sayda analoq seçdikdən sonra qiymətləndirici xüsusi metodlardan istifadə etməklə, analoqların məlum qiymətlərini və analoqlarla qiymətləndirmə obyekti arasındakı xüsusiyyətlərdəki fərqləri nəzərə alaraq qiymətləndirilən obyektin bazar dəyərinin nə qədər olmasını müəyyən edir. . Bu yanaşma bazarda kifayət qədər aktiv şəkildə satılan obyektlər üçün istifadə olunur və unikal obyektlərin və ya satış bazarı olmayan obyektlərin qiymətləndirilməsi üçün praktiki olaraq tətbiq edilmir.

Xərc yanaşması belə bir fikrə əsaslanır ki, alış qiyməti alınan obyektə oxşar obyektin yaradılması xərclərindən artıq olmamalıdır. Bu zaman qiymətləndirici sahibkarın mənfəəti, köhnəlməsi və köhnəlməsi nəzərə alınmaqla torpaq sahəsinə hüquqların əldə edilməsi xərclərini və onun üzərində yerləşən abadlıq işlərini ayrıca qiymətləndirir. Alınan dəyərlərin cəmi obyektin bazar dəyəridir. Gündəlik səviyyədə bu düstur yəqin ki, tam aydın olmadığından, son komponentlər üzərində daha ətraflı dayanaq. Sahibkarın qazancı obyektin sahibinin onu tikinti dəyərinə satmaq ehtimalının az olduğunu əks etdirir. Obyektin tikintisinin bir il və bir milyon rubl (torpaq sahəsinə hüquqların əldə edilməsi xərcləri daxil olmaqla) çəkdiyini fərz etsək, ilk baxışdan bu milyonun obyektin dəyəri olduğunu düşünmək məntiqlidir - üzərində tikili olan torpaq sahəsi. Halbuki, sahibi tikintiyə pul yatırmaq əvəzinə, il ərzində əmanət üzrə faiz məbləğində gəlir əldə edərək milyonunu heç olmasa banka qoya bilərdi. Güman edilir ki, ağlabatan bir mülkiyyətçi tikintiyə pul yatıraraq, obyekti öz dəyərindən ucuz satmamalı və alternativ investisiya metodunu seçməklə əldə edə biləcəyi gəlirdən az olmayan gəlir (bu, yalnız bir seçimdir. sahibkarın mənfəətinin müəyyən edilməsi, mövzunun daha ətraflı müzakirəsi ayrıca nəşr tələb edəcəkdir).

Aşınma dedikdə, mahiyyəti adından aydın olan fiziki aşınma başa düşülür - bu, obyektin fiziki yaşlanması, funksional və xarici köhnəlmə nəticəsində yaranır. Funksional köhnəlmə obyektin planlaşdırma və ya mühəndis həllərinin köhnəlməsi səbəbindən baş verə bilər (qiymətləndirici nöqteyi-nəzərdən ticarət kompleksinin yenidən qurulması funksional köhnəlmənin aradan qaldırılması üsuludur), xarici köhnəlmə isə obyektdən kənar amillərlə əlaqədardır. (yeni marşrutun açılması, buna görə müştərilərin axını xeyli azalıb). köhnə yolda yerləşən yanacaqdoldurma məntəqəsində və müştəri axınının azalması ilə onun qiyməti də aşağı düşüb, belə bir qaz üçün stansiya yalnız xarici köhnəlmə faktoru olacaq).

Binadan azad qiymətləndirmək torpaq sahələri maya dəyəri yanaşması tətbiq edilmir, torpaq sahəsinin maya dəyəri yanaşmasının mərhələlərindən biri kimi qiymətləndirilməsi isə gəlir və ya müqayisəli yanaşma metodlarından istifadə etməklə həyata keçirilir.

Qiymətləndirmə üçün nə tələb olunur?

Qiymətləndirmə üçün tələb olunan sənədlər paketi hər biri üçün fərqli olacaq müxtəlif növlər obyektlər və müxtəlif qiymətləndirmə məqsədləri üçün.

Adətən, obyekt üçün başlıq və ya təsdiqedici sənədlər tələb olunur:
USRN-dən çıxarış;
hüququ sertifikat.

Kirayə haqqını qiymətləndirərkən:
etibarlı icarə müqaviləsi və ya müqavilə layihəsi;
kadastr pasportu;
texniki pasport (və ya oxşar sənədlər: hidrotexniki qurğunun pasportu və s.);
mərtəbə planları (kadastr pasportunda həmişə oxuna bilən plan yoxdur)
binaların siyahısı, bəzən icarə tariflərinin faktiki dəyəri, kirayəçilərin reyestri, obyektin tam istifadə edilməməsinin dinamikası və s. haqqında məlumat vermək məqsədəuyğun olardı;
texniki tədqiqatların materialları və digər sənədlər.

Onların tam siyahısı qiymətləndirmə üçün müqavilənin bağlanması mərhələsində və ya onun həyata keçirilməsinin başlanğıcında formalaşır, çünki bəzi hallarda ilkin təqdim edilmiş sənədlərin öyrənilməsinin nəticələrinə əsasən əlavə məlumat vermək lazım ola bilər.

Əmlakın qiymətləndirilməsi məsələsi bank kreditlərinin girov təminatı ilə bağlı mərkəzi məsələlərdən biridir. Xüsusilə borcalanlar tərəfindən öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi riskinin artdığı indiki şəraitdə verilmiş bank məhkəmələrinin qaytarılmasını təmin edən əmlakın adekvat qiymətləndirilməsi məsələləri ən aktualdır. Bu məsələ ilə bağlı daha ətraflı şəkildə maşın və avadanlıqların girovlarının qiymətləndirilməsi üzrə mütəxəssis Sergey Berşakovla danışdıq.

Girov məqsədləri üçün avadanlıqların qiymətləndirilməsinin xüsusiyyətləri haqqında Sergey Valeryeviç Bershakov ilə müsahibə

Sergey Valeryeviç, ilk olaraq, iştirak etdiyiniz bu yaxınlarda keçirilmiş “Bankların girov əmlakının idarə edilməsi” konfransı haqqında bir neçə kəlmə deyə bilərəmmi?

Ardıcıl ikinci “Girov İdarəetmə” Konfransından keçən il bizə çoxlu yeniliklər gətirdi. Bu, bütün seqmentlərə kreditləşmənin əhəmiyyətli dərəcədə yavaşladığını müşahidə etdiyimiz zaman, xarici və daxili amillərin təsiri altında Rusiya iqtisadiyyatında mənfi tendensiyanın fərqindədir. Bura çoxdan gözlənilən qanunvericilik təşəbbüslərinin praktikaya tətbiqi daxildir. Burada, ilk növbədə, əlbəttə ki, söhbət daşınar əmlakın girovunun qeydiyyatı haqqında bildirişlərin notarial qaydada təsdiqlənməsi imkanının yaranmasından, habelə Federal Qiymətləndirmə Standartlarının təkmilləşdirilməsi sahəsində aparılan işlərdən gedir. Bunlar 2014-cü ilin sentyabrında qüvvəyə minmiş 7 saylı “Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi” Federal Qiymətləndirmə Standartı, eləcə də təsdiqlənmənin son mərhələsində olan FSO-9 “Girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə” profil standartımızdır.

Aydındır ki, bütün bu əlamətdar hadisələr bankların girov xidmətlərinin işinin xüsusiyyətlərinə təsir göstərməyə bilməz, böhran hadisələrinin inkişafı və qanunvericiliyin dəyişdirilməsi kontekstində onlardan razılaşdırılmış və effektiv tədbirlər görməyi tələb edir.

Təəccüblü deyil ki, sürətlə dəyişən bu reallıq konfransın gündəliyində və məruzəçilərin çıxışlarında öz əksini tapır.

Həmişə olduğu kimi, Rosgosstrakhbank-ın nümayəndəsi Andrey Leqostaev məni dəyərli hüquqi məlumat axınının sıxlığı ilə heyran etdi.

Konfransa daşınar əmlakın girovu haqqında bildirişlərin qeydiyyatının praktiki məsələlərinə diqqət yetirən Federal Notariat Palatasının üzvü İlya Radçenkonu dəvət etməyimiz böyük uğur idi.

Bir sözlə, sonradan bu tədbirin nəticələrini müzakirə etdiyim iştirakçıların fikrincə, konfrans əlbəttə ki, aktual və faydalı oldu. O, bütün girov mütəxəssisləri və qiymətləndiricilər cəmiyyətinin diqqətinə layiqdir və girov məsələlərinin müzakirə edildiyi digər platformalar arasında artıq öz layiqli yerini tutmuşdur.

Maşın və avadanlıqların girovunun qiymətləndirilməsi mövzusu niyə bu gün aktualdır? Axı sizin konfransdakı məruzəniz bu mövzuya həsr olunmuşdu.

Hesab edirəm ki, əmlakın qiymətləndirilməsi məsələsi bank kreditlərinin girov təminatı ilə bağlı mərkəzi məsələlərdən biri sayıla bilər. Ona görə də ildən-ilə bu və ya digər redaksiyada bu məsələ bu konfransın gündəliyinə salınır. Üstəlik, borcalanlar tərəfindən defolt riskinin artdığı indiki şəraitdə, verilmiş bank məhkəmələrinin qaytarılmasını təmin edən əmlakın adekvat qiymətləndirilməsi məsələləri ən kəskindir. Girovun qiymətləndirilməsi məsələsinin əhəmiyyəti həm də ondan irəli gəlir ki, o, girov prosesinin tamhüquqlu iştirakçıları olan bankların kənar kontragentləri - qiymətləndirmə şirkətləri ilə bilavasitə bağlı olan girov xidmətlərinin bankdaxili fəaliyyəti çərçivəsindən kənara çıxır. həm yeni kredit verilərkən, həm də gələcək girov əməliyyatları prosesində təsdiq.

Mənə təklif olunan avadanlığın qiymətləndirilməsi mövzusunu məmnuniyyətlə götürdüm, çünki mənim fikrimcə, daşınmaz əmlakın əmlak növü kimi qiymətləndirilməsi metodologiyası, istifadə olunan yanaşma və metodların müxtəlifliyində ifadə olunan nisbi mürəkkəbliyinə görə daha çoxdur. avadanlıqların qiymətləndirilməsi prosesi ilə müqayisədə işlənib hazırlanmışdır. Sonuncunun qiymətləndirilməsi həm girov qoyan yoldaşlar arasında, həm də qiymətləndirmə icması daxilində bir çox sual və mübahisələrə səbəb olub və etməkdə davam edir. Xüsusilə girov məqsədləri üçün avadanlıqların qiymətləndirilməsindən danışırıqsa.

Kontekstdə dəqiq nə olduğunu aydınlaşdırmaq olar bu məsələ avadanlıq dedikdə nəyi nəzərdə tutursunuz?

Bu, həqiqətən vacib bir cəhətdir, çünki girov ekspertizası təcrübəsində biz dəfələrlə qiymətləndirməyə təqdim edilmiş obyektin hansı əmlak növünə aid edilməsi seçimi ilə üzləşmişik. Bu sualın cavabı aşağıdakı məqamlar üzrə əsaslı qərar qəbul etməyə imkan verdi: bu əmlakı daxili şərtlərə uyğun olaraq girov hesab etmək ümumiyyətlə mümkündürmü? normativ sənədlər bank, əmlakın müəyyənləşdirilməsinə hansı tələblərin qoyulması, qiymətləndirməyə hansı yanaşmaların tətbiq edilməsi, girov güzəştlərinin məbləği və sonradan bu əmlakın müqabilində müştəriyə kredit verilməsi barədə müsbət qərar qəbul edildikdə, planlaşdırılmış kreditlərin verilməsinin tezliyi haqqında bu əmlakın monitorinqi.

Beləliklə, ən məşhur iki formulasiya. Birinci söz təbii-maddi əsasa görə "Maşın və avadanlıq" kateqoriyasını qruplaşdıran əsas vəsaitlərin ümumrusiya təsnifatında verilmişdir. Bu təfsirdə maşın və avadanlıqlar enerjini, materialları və məlumatları çevirən qurğular kimi başa düşülür və əsas (və ya üstünlük təşkil edən) məqsədindən asılı olaraq enerji (güc), işçi və informasiyaya bölünür. Bununla belə, çox vaxt girov praktikasında yuxarıda göstərilən tərifi rəhbər tutaraq yuxarıda göstərilən üç qrupdan birinə aid etmək olduqca çətin olan əmlak növləri var (məsələn, mebel, pivə çəlləkləri, rəf saxlama sistemləri, reklam qurğuları və s.). ). Beynəlxalq Qiymətləndirmə Standartlarında verilən ifadələr burada köməyə gəlir. Məncə, daha çox yönlüdür. Burada “Maşın və avadanlıqlar” təsərrüfat subyektlərinə məxsus olan və onlardan əmtəə və xidmətlərin istehsalında və ya tədarükündə istifadəsi, başqalarına icarəyə verilməsi üçün nəzərdə tutulmuş, uzun müddətə istifadə edilməsi gözlənilən aktivlərdir. Burada mülkiyyətin maddi funksiyasına deyil, onun iqtisadi məzmununa diqqət yetirilir. əsasında bu tərif, ticarət, anbar, restoran və s. kimi avadanlıq siniflərinin meydana çıxması əsaslandırılır.

Girov kimi avadanlıqların müsbət və mənfi cəhətlərini sadalaya bilərsinizmi? Hansı hallarda və nə qədər tez-tez girov götürülür?

Girov kimi avadanlıq kredit üçün girov hesab edilən dörd ənənəvi əmlak növündən biridir. Girov portfelində avadanlıqların payı 7-10% civarındadır ki, bu da ona "şərəfli" dördüncü, yəni sonuncu yeri tutmağa imkan verir. Böyük ehtimalla, Əsas səbəb avadanlıqla təmin edilmiş borcun aşağı qaytarılmasının nəticəsidir. Bu niyə baş verir? Bu, ilk növbədə, ona görədir yüksək risk girovun itirilməsi. Bunun ardınca avadanlığın texniki mürəkkəbliyi ilə əlaqədar qeyri-adekvat maya dəyərinin hesablanması riskləri və proqnozun artımı və faktiki köhnəlmədə uyğunsuzluqlar səbəbindən kredit müddəti ərzində maya dəyərinin sürətlə azalması riskləri gəlir.

Müsbət tərəflərdən danışsaq, onlar da əhəmiyyətlidir. Bu, birincisi, girov kimi qeydiyyatın sadəliyi və sürətidir (daşınmaz əmlakla bağlı). İkincisi, həm məhkəmədənkənar satış üçün sadələşdirilmiş sxemin mümkünlüyü, həm də nisbətən aşağı bazar dəyərlərinə görə avadanlığın bir hissəsinin nisbətən yüksək likvidliyi. Bundan əlavə, son vaxtlara qədər hüquqi risklərin artması amili minus, indi isə daşınar əmlakın girovu haqqında bildirişlərin qeydiyyata alınması imkanından sonra mübahisəsiz bir artı hesab olunurdu ki, bu da girov saxlayanların hüquqlarının pozulması ilə bağlı bu risklərin minimuma endirilməsinə səbəb oldu. Girov kimi avadanlığın həm girov qoyan, həm də girov saxlayan üçün əlavə əhəmiyyət kəsb etməsinə imkan verən digər amil çeşidin genişləndirilməsi imkanıdır. kredit məhsulları həm KOM seqmentində, həm də iri korporativ müəssisələrdə kifayət qədər tələbat olan alınmış avadanlıqla təminatla kreditləşmə yolu ilə bank.

Aktivlərin likvidliyi dedikdə nə nəzərdə tutulur?

Girov qoyulmuş əmlakın likvidliyi onun bu əmlakın likvidlik səviyyəsinə uyğun olan müddətdə satıla bilməsini göstərən xüsusiyyətdir. Başqa sözlə, likvidlik qiymətləndirmə obyektinin məruz qalma müddəti ilə xarakterizə olunur. Bu xüsusiyyət bazar dəyərinin özündən az əhəmiyyət kəsb etmir, çünki bank üçün təkcə borclunun girovunun satılması nəticəsində vəsaitin qaytarılmasının məbləğini deyil, həm də pulun alınma vaxtını bilmək maraqlıdır. . Məhz bu səbəbdən "Girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə" Federal Qiymətləndirmə Standartı layihəsi (FSO № 9, 12, 13-cü bəndlər) qiymətləndiricinin əmlakın likvidliyi haqqında nəticə çıxarmaq öhdəliyini müəyyən edir, bunun bir xüsusiyyəti kimi hesabat açıq bazarda onun bazara məruz qalmasının tipik (təxmini) dövrünü göstərir və bu müddət ərzində bazar dəyəri ilə satıla bilər.

Avadanlığın likvidliyi bir sıra amillərlə bağlıdır, bunlardan bəziləri aşağıdakılardır: çox yönlülük, funksional müstəqillik, texnoloji tamlıq, sökülmənin və sonrakı yığılmanın mürəkkəbliyi, avadanlığın funksional xüsusiyyətləri, onun istismar və konstruktiv göstəriciləri və bəziləri. Maye avadanlıq açıq rəqabətli bazarda tələb və təklifin mövcud olduğu şəraitdə dövr edir və aşağıdakı xüsusiyyətlərə malikdir: seriyalı və geniş istehlakçılar üçün nəzərdə tutulmalı, müxtəlif sənaye sahələrində və ya bir sənayedə bir çox müəssisələrdə istifadə edilməlidir; həm də aktiv bazara malikdir.

Onların qiymətləndirilməsi xüsusiyyətləri baxımından avadanlıqların xüsusiyyətləri hansılardır?

Aşağıdakı xüsusiyyətləri əhəmiyyətinə görə qeyd etmək istərdim. Birincisi, avadanlıq yüksək dizayn mürəkkəbliyi və bir çox qiymət parametrlərinin olması ilə xarakterizə olunur. İkincisi, avadanlıqları qiymətləndirərkən bəzi xüsusi növlərdən istifadə olunur. təxmin edilən dəyərlər. Üçüncüsü, avadanlıqların qiymətləndirilməsi zamanı gəlir yanaşmasının imkanları əhəmiyyətli dərəcədə məhdud olduğundan, onların sıx metodoloji əlaqəsi nəzərə alınmaqla ən çox xərc və müqayisəli yanaşmalardan istifadə olunur. Burada qeyd edərdim ki, maya dəyəri yanaşmasının tətbiqi amortizasiyanın müəyyən edilməsində kifayət qədər mürəkkəbliklə bağlıdır. Dördüncüsü, avadanlığın unudulmaması lazım olan başqa bir vacib xüsusiyyəti markanın dəyərini nəzərə almaq zərurətidir.

Avadanlıqların qiymətləndirilməsi prosedurunda qeyd edəcəyiniz əsas məqamlar hansılardır?

Burada, yəqin, “Bankların girov qoyulmuş əmlakının idarə edilməsi” adlı 3-cü konfransda məruzəmə təqdimatda yer alan funksional sxem haqqında soruşmaq istəyirsiniz. Beləliklə, mən bu diaqramda Bankın Girov Xidmətinin qiymətləndirmə bölməsi tərəfindən həyata keçirilən əməliyyatların tipik funksional ardıcıllığını genişləndirməyə cəhd etdim. Diaqram qiymətləndirmə yanaşmalarının seçiminin prioritetini, seçilmiş yanaşmalar çərçivəsində istifadə olunan metodları göstərir, həmçinin hesablamalar üçün məlumat mənbələrini göstərir.

Diaqramdan göründüyü kimi, girov məqsədləri üçün avadanlığın qiymətləndirilməsi zamanı müqayisəli yanaşma həmişə üstünlük təşkil edir (filial 1), avadanlıq bazarı olmadıqda isə maya dəyəri yanaşmasının dəyişmələri (2-4-cü sahələr). 4-cü filial, qiymətləndiricinin avadanlığın bazar dəyəri haqqında nəticə çıxarmaq üçün son imkanıdır, bu zaman əvvəlki üç təhlil üsulu nəticə verməmişdir. Bu seçim qiymətləndiriciyə öz hesablamalarında avadanlığın sahibinin əmlakın alış qiyməti ilə bağlı verdiyi məlumatlara istinad etməyə imkan verir. Lakin bu seçim yalnız sənədlərin təhlili nəticəsində girov qiymətləndiricisi əmlakın alış qiymətinin adekvatlığının dolayı təsdiqini tapdığı hallarda mümkün hesab edilir. Əks halda, bütün sonrakı hesablamalar öz riyazi uyğunluğu ilə bizi bazar dəyəri ilə heç bir əlaqəsi olmayan nəticəyə apara bilər. Yeri gəlmişkən, qiymətləndirmə şirkətləri tərəfindən hazırlanmış avadanlığın qiymətləndirmə hesabatlarını yoxlayan girov xidmətlərindən ən çox suala səbəb olan bu 4-cü hesablama alternatividir.

Qiymətləndiricilərin hansı çətinliklərini və səhvlərini qeyd edərdiniz?

Çətinliklərdən danışsaq, mənə elə gəlir ki, onlar əsasən qiymətləndirmə hesabatlarının yoxlanılması mərhələsində qiymətləndirmə şirkətləri ilə bankların girov xidmətləri arasında fikir ayrılıqları prosesində yaranır. Razılaşmanın səbəbi münaqişə tərəflərinin motivasiyasındadır. Bank girov qoyanları qiymətləndirilən əmlakın sonradan satışının mümkünlüyü ilə bağlı şəraitin təzyiqi altındadır. Və girov təminatçısının səlahiyyəti təsdiqləndikdə (və ya təsdiqlənmədikdə) "həqiqət anı" adlandırılan girov əmlakının həyat dövrünün bu son mərhələsidir.

Buna görə də, girov qoyan üçün girovun bazar dəyərinə dair nəticələrin riyazi uyğunluğu deyil, əldə edilən nəticələrin reallığı, yəni əmlakın qiymətləndirildiyi dəyərlər daha vacibdir. üstəlik, bank üçün məqbul olan müddət ərzində bank tərəfindən satıla bilər.

Aydındır ki, qiymətləndirici üçün də asan deyil, çünki onun fəaliyyəti bilavasitə qiymətləndirici müştərilərdən asılıdır, onlar bəzən səmimi olaraq, müəyyən məbləğə yaxın vaxtlarda əldə edilmiş əmlakın indi niyə olduğunu başa düşmürlər, bankın qənaətinə görə, dəyərinin yarısı qədərdir və ya hətta qeyri-likvid kimi tanınır. Və bu, rəqib bankın qiymətləndirmə nəticələrinə kifayət qədər müsbət reaksiya verməsinə baxmayaraq. Hazırda təsdiqlənməkdə olan FSO-9 “Girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə” layihəsində bu ziddiyyətləri tamamilə aradan qaldırmaq deyilsə, düzəltməyə cəhd edilir. Beləliklə, standart bu federal standarta və digər federal qiymətləndirmə standartlarına zidd olmayan girovun qiymətləndirilməsi üçün xüsusi bank tələblərinə icazə verir. Qiymətləndirmə tapşırığında perspektivli və ya real girov saxlayan şəxs göstərilibsə və onun belə xüsusi tələbləri varsa, qiymətləndirici belə xüsusi tələblərin mövcudluğu barədə sifarişçiyə məlumat verməlidir.

Avadanlıqların qiymətləndirilməsində səhvlər

Qiymətləndirmə şirkətinin qiymətləndiricisi tərəfindən avadanlıqların qiymətləndirilməsi prosesində baş verən əsas səhvlərdən aşağıdakıları qeyd edərdim:

• çox vaxt qiymətləndirilən avadanlığın işləmə qabiliyyəti, tamlığı və tərkibi haqqında heç bir anlayış yoxdur;
• müqayisəli yanaşmada analoqların seçilməsinə qiymətləndirici tərəfindən kifayət qədər tənqidi münasibət, onların məruz qalma müddətlərinə lazımi diqqət yetirilmədikdə və dərc edilmiş məlumatların etibarlılığı yoxlanılmadıqda; burada müqayisəli yanaşmada üstünlük təşkil edən, daha aşağı qiymət diapazonunun analoqlarının nəzərə alınmasını tələb edən əvəzetmə prinsipini unutmaq olmaz;
• ticarət üçün ən azı 15%, cari bazar şəraitində və daha çoxu üçün adekvat endirimdən istifadə etməyi unutmamalıyıq;
• İstifadə olunmuş avadanlığın qiymətləndirilməsi zamanı ilkin məlumat kimi yeni avadanlığın qiyməti istifadə edildikdə, avadanlığa çevrilmə əmsalını nəzərə almaq məcburidir. təkrar bazar 15% -ə qədər;
• xərc yanaşmasında quraşdırmaya nəzarətin dəyəri qiymətin hesablanmasında nəzərə alınmamalıdır; istismara vermə işləri, çatdırılma; əlavə olaraq, təxmin edilən sökülmə xərcləri çıxılır;
• Alış qiyməti hesablamalar üçün ilkin məlumat kimi qəbul edildikdə, maya dəyəri yanaşmasının tətbiqi, deyək ki, qiymətləndirici üçün ən prioritet alternativ deyil, yalnız mülkiyyətçinin təqdim etdiyi məlumatların olduğuna inanmaq üçün kifayət qədər əsaslar olduqdan sonra mümkündür. əmlak münasibdir.

Burada qiymətləndiricinin müştəri ilə münasibətlərdə qiymətləndirmənin keyfiyyəti hesabına tez və asan dividendlər almaq şüurlu istəyinin son nəticədə bankların girov xidmətləri ilə fikir ayrılıqlarına gətirib çıxardığı və nəticə etibarı ilə belə hallardan danışmıram. qiymətləndirmə şirkətlərinin bankların tərəfdaşları kimi işgüzar nüfuzunun azalmasına.

Bershakov Sergey Valerieviç

2008-ci ilin avqust ayından B&NBANK ASC-nin Girov Girovu Departamentində baş mütəxəssisdən şöbə müdirinin müavininə qədər müxtəlif vəzifələrdə çalışmış, kiçik və orta sahibkarlıq subyektləri üçün Girovların Qiymətləndirilməsi Xidmətinə rəhbərlik etmiş, əsasən girov əmlakının qiymətləndirilməsi ilə məşğul olmuşdur.

Rusiya Federasiyası Hökuməti yanında Maliyyə Akademiyasını bitirmiş, keçmişdir peşəkar yenidən hazırlıq“Müəssisənin (biznesin) dəyərinin qiymətləndirilməsi” proqramı çərçivəsində.

“Bankların girov əmlakının idarə edilməsi” konfransının təkrar məruzəçisi.

Müsahibəni Yevgeni Senşin aparıb

Girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə

Girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə girovun faktiki bazar dəyərinin müəyyən edilməsi prosedurudur ki, bu da girovun dəyərinin və kreditin məbləğinin hər iki tərəf üçün ədalətli və qənaətbəxş nisbətini müəyyən etməyə imkan verir. O, həm də girov qoyulmuş əmlakın üzərinə həbs qoyulmasının icrası zamanı əqd tərəfləri arasında yaranan fikir ayrılıqlarının həlli məqsədi ilə həyata keçirilir.

"Active Business Consulting" şirkəti yüksək keyfiyyət təklif edir girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə, beynəlxalq və rus standartlarına, hesabatın hazırlanması və ekspertizanın aparılması standartlarına uyğun olaraq.

Girov dedikdə nəyi nəzərdə tuturuq?

Depozit ən çox təsirli üsulöhdəliklərin icrasını təmin etmək, çünki onunla kreditor artıq ondan asılı deyil maliyyə vəziyyəti borclu və ya zamin. Bu, girov predmeti olan əmlak hesabına kreditor qarşısında öhdəlikləri həqiqətən artırmağa imkan verir.

Təminatla təmin edilmiş öhdəliyə görə kreditor borclu tərəfindən bu öhdəlikləri yerinə yetirmədikdə, tələblərini girov predmetinin dəyərindən, əsasən girov qoyanın digər kreditorları üzərindən təmin etmək hüququna malikdir. qanun. Girovun öhdəlikləri təmin etmək üçün həqiqətən təsirli bir vasitə olması üçün aşağıdakı məqamlar nəzərə alınmalıdır:

Girov qoyan girov predmetinin mülkiyyətçisi olmalı və ya təsərrüfat idarəetmə hüququna malik olmalıdır. Potensial borcalan borc verənə girov qoyulmuş əmlaka hüquqların sənədli sübutunu təqdim etməlidir - bu cür sənədlərə aşağıdakılar daxildir: girov qoyulmuş əmlakın əldə edildiyi müqavilə, mülkiyyət hüququnun ötürülməsinin sübutu (qaimə-faktura, qəbul aktı və köçürmə), habelə qeydiyyat şəhadətnaməsi. Təcrübədə, çox vaxt ipoteka saxlayanın illərin müddətini itirməsi səbəbindən əmlakın alınması üçün müqaviləsi olmadığı bir vəziyyət yaranır. Belə hallarda, Rusiya Federasiyasının mövcud qanunvericiliyinə uyğun olaraq, 15 il ərzində vicdanla daşınmaz əmlaka və ya 5 il müddətinə başqa əmlaka sahib olan, lakin onun sahibi olmayan vətəndaş və ya hüquqi şəxs avtomatik olaraq bu əmlaka hüquq əldə edir. .
Girov predmeti kimi başqasının əmlakı üzərində icarə hüquqları və ya digər hüquqlar da çıxış edə bilər - lakin bu halda mülkiyyətçinin və ya belə mülkiyyət hüququna malik olan şəxsin yazılı razılığı tələb olunur.

Dövriyyədən çıxarılan əmlak, habelə kreditorun şəxsiyyəti ilə bağlı tələblər (aliment, sağlamlığa dəyən zərərin ödənilməsi) istisna olmaqla, hər hansı əmlak, o cümlədən əşyalar və əmlak hüquqları girovun predmeti ola bilər. , və qanunla verilməsi qadağan olunmuş digər hüquqlar). Həm də geri qaytarıla bilməyən əmlak növlərinin siyahısı var - və nəticədə onlar girov qoyula bilməz. Tam siyahı belə əmlak Rusiya Federasiyasının Mülki Prosessual Məcəlləsinin 446-cı maddəsində verilmişdir.

Girov müqavilə qüvvəyə mindiyi andan fəaliyyətə başlayır və qanunla müəyyən edilmiş qaydada kreditor qarşısında öhdəliklərin təmin edilməsi üçün orada sadalanan hallar əsasında əmlak girov kimi tanınır. Bu halda, girov da verilə bilər - bu, kreditorla bağlanmış müqavilə ilə qadağan edilmədiyi təqdirdə icazə verilir. Bu tələbin pozulması sonrakı girovun etibarsız sayılmasına səbəb olur.

Girov müqaviləsinin bağlanması bir sənəd şəklində tərtib edilən yazılı şəkildə həyata keçirilməlidir, habelə şəxslər arasında girov mübadiləsi aparıldıqda poçt, telefon, elektron və ya digər rabitə vasitəsi ilə həyata keçirilməlidir. sənədin müqavilə üzrə tərəflərdən biri tərəfindən göndərildiyini müəyyən etməyə imkan verir.

İpoteka predmeti hansı əmlakdır?

Bank girov üçün kifayət qədər sadə tələblər qoyur: dəyər, likvidlik. Bu göstəricilər bir-biri ilə sıx bağlıdır - məsələn, bazar dəyəri çox vaxt likvidliyi azaldır, ləğvetmə dəyəri isə əksinə onu artırır. Məhz buna görə də bankı ilk növbədə sonuncu dəyər növü maraqlandırır, çünki kredit qaytarılmadıqda girov obyekti bazar qiymətindən 10-30% aşağı qiymətə özgəninkiləşdirilir. Belə risklərdən sığortalanmaq üçün banklar bazar dəyəri maliyyələşdirmə məbləğindən ən azı 30% yüksək olan girov qəbul edirlər.

Mülkiyyət hüququ düzgün rəsmiləşdirildikdə və girov obyektinə hüquqi tələblər olmadıqda təminatlı kredit əldə etmək xeyli asandır. Əmlakın likvidliyi də vacibdir - əgər əmlak gəlirli biznesdirsə və bu mənfəətin məbləği hesablanıb hesabatda sənədləşdirilibsə, müsbət qərarın alınması ehtimalı daha yüksəkdir. müstəqil ekspertiza. Lakin nəzərə almaq lazımdır ki, kommersiya daşınmaz əmlak obyektləri o halda girov obyektinə çevrilə bilər ki, müəssisə onları cəmiyyətin bütün əmlakından girov müqaviləsinin müstəqil obyektinə ayırsın. Qəzalı kimi tanınan və keçilməmiş obyektlər girov kimi qəbul edilmir. dövlət qeydiyyatı və inventar.

Girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə Active Business Consulting-də kommersiya daşınmaz əmlakının satışı ilk növbədə bankın maraqlarını təmin etməyə yönəlib - kreditorlar isə ilk növbədə hesabatda faktiki bağlanmış əməliyyatlar haqqında məlumatın olmasında maraqlıdırlar. Burada yalnız əməliyyatın ölçüsü və icarəyə götürülmüş və ya alınmış binaların sayı deyil, həm də digər amillər - əməliyyatın şərtləri, gəlirlilik səviyyəsi, spesifikasiyalar. Banklar qiymətləndirilən obyektə münasibətdə rentabelliyin aydın əsaslandırılmasına ehtiyac duyurlar - lakin yeni tikilmiş obyektdən danışırıqsa, tikinti xərclərinin smetasını qiymətləndirilir.

Girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə dedikdə nəyi nəzərdə tuturuq

Girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə üç tərəfin: bank, borcalan və Active Business Consulting şirkətinin müstəqil ekspertlərinin iştirakı ilə baş verir. Mütəxəssislərimizin kreditləşmə prosesində iştirakının məqsədi iştirakçıların kommersiya maraqlarını qorumaq, kredit xidmətlərinin göstərilməsi üçün daha şəffaf şərait yaratmaqdır.

xidmətləri təklif edirik girov məqsədləri üçün qiymətləndirmələr kreditor banklar və borcalanlar (həm qanuni, həm də şəxslər), həm müəssisənin aktivləri ilə, həm də hüquqları ilə bağlı iş qeyri-maddi aktivlər. Qeyd etmək lazımdır ki, dəqiq dəyərin göstərilməsi əmlakla təmin edilmiş kreditin verilməsinin məcburi hissəsidir - bu, Mülki Məcəllə Rusiya Federasiyası, yəni 339-cu maddədə.

Girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə bir neçə yolla edilə bilər:

Müqayisəli yanaşma;

gəlir yanaşması;

Xərc yanaşması.

"Active Business Consulting" şirkəti girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə obyektin, onun xüsusiyyətlərinin və dəyərinin hərtərəfli öyrənilməsini nəzərdə tutan inteqrasiya olunmuş yanaşmadan istifadə edir.

Apararkən girov məqsədləri üçün qiymətləndirmələr obyektin ətraflı təhlili aparılır, girovun səmərəli fəaliyyətinin bütün mümkün yolları müəyyən edilir. Gəlir əldə etməyə qadir olan vahid əmlak kompleksi kimi deyil, yalnız qismən, lakin eyni zamanda müstəqilliyini saxlayaraq girov qoyulan əmlak da diqqətlə öyrənilir. Davam edir girov məqsədləri üçün qiymətləndirmələr Active Business Consulting mütəxəssisləri girovun element-element satışının mümkünlüyünü müəyyən edir, hədəf əlaqələri kəsildiyi təqdirdə vahid istehsal zəncirinin yalnız halqası olan girovun dəyərinin tədricən azaldılması variantlarını nəzərdən keçirir. .

Əsas meyar girov məqsədləri üçün qiymətləndirmələr layihəni həyata keçirən girovqoyanın etibarlılığıdır. Üstəlik, sahibinin "müsbət niyyətlərini" göstərməsi və banka maliyyə axınlarının hərəkətini təsdiqləməsi arzu edilir.

Müştərinin onlara biznes haqqında lazımi anlayışı verməsi və qazanc əldə etməsi bank təşkilatları üçün böyük bir artıdır. Axı, girov olmasına baxmayaraq, kreditor sizdən maliyyə sənədlərini, müştərilərin və tərəfdaş təchizatçıların sayı haqqında məlumatı təqdim etməyi və maliyyə axınlarının sabitliyini təsdiq etməyi xahiş edəcək. “Aktiv Biznes Məsləhətçiliyi” şirkətimiz bu işdə borcalana kömək edəcək, o, kreditor bankın bütün üstünlüklərinə və maraqlarına uyğun bir hesabat hazırlayacaq - axır ki, müştərinin işinin sabit olduğunu görsə, o zaman belə işlərdə fasilələr olsa belə. fəaliyyətləri və qısa müddət ərzində ödənişləri vaxtında etmədikdə, borcalan kredit öhdəliklərini mütləq ödəyəcəkdir.

Həmçinin müvafiq girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə və ipoteka kreditləşməsi. Bu, mümkün mübahisələrin həlli üçün məcburi prosedurdur və 8-ci maddə ilə tənzimlənir federal qanun"Rusiya Federasiyasında qiymətləndirmə fəaliyyəti haqqında". Beləliklə, müasir qanunvericilik tələblərinin müntəzəm tədqiqi nəticəsində belə bir nəticəyə gəlmək olar ki, müstəqil girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə gələcək uğurlu və əlverişli əməkdaşlıq üçün hər iki tərəf üçün möhkəm və ədalətli əsasdır.

Girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə nəticələri

Nəticə olaraq girov məqsədləri üçün qiymətləndirmələr Aşağıdakı suallara cavab verəcək hesabat hazırlanır:

Potensial girovun real bazar dəyəri nə qədərdir?

Marketinq müddəti nə qədərdir? Və bu amil girovun dəyərinə necə təsir edir?

həyata keçirmək mümkündürmü girov qoyulmuş əmlak element element? Və əmlak komplekslərində hədəf əlaqələrin qırılması halında xərclərin azaldılması dərəcəsi nədir?

Təqdim olunan hesabatda həmçinin girov predmeti haqqında tam məlumat var - onun özəl mülkiyyət və ya kommersiya aktivi olmasından asılı olaraq, əsas diqqət aşağıdakılara yönəldilir:

Girovun likvidlik dərəcəsi və onun həyata keçirilməsinin mümkün müddəti;

Borcalanın pul vəsaitlərinin hərəkətinin dəyəri, onun biznesinin sabitliyi və gəlirin məbləği;

İnkişaf perspektivləri.

Active Business Consulting peşəkardır girov məqsədləri üçün qiymətləndirmə problemlərinizin ən yaxşı həlli üçün bütün imkanlardan istifadə edin.