Ümumi icarə çarpanı. Ümumi icarə çarpanı

3. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi

3.5. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə yanaşmalar.

3.5.1. Müqayisəli (bazar) yanaşma

Müqayisəli yanaşma qiymətləndirmə, qiymətləndirmə obyektinin həmkarları ilə müqayisəsinə əsaslanan qiymətləndirmə metodlarının məcmusudur, onlara münasibətdə onlarla əməliyyatların qiymətləri haqqında məlumat var.

Müqayisəli yanaşmanın tətbiqi şərtləri:
1. Obyekt unikal olmamalıdır.
2. Məlumat əməliyyatların şərtləri də daxil olmaqla hərtərəfli olmalıdır.
3. Qiymətləndirilən daşınmaz əmlakın müqayisə edilən analoqlarının dəyərinə təsir edən amillər müqayisəli olmalıdır.

Müqayisəli yanaşma aşağıdakı prinsiplərə əsaslanır:
- əvəzetmə;
- balans;
- tələb və təklif.

Müqayisəli yanaşmanın addımları:

Mərhələ 1

Bazar araşdırması - bazarın vəziyyətinin və tendensiyalarının, xüsusən də qiymətləndirilən obyektin aid olduğu seqmentin təhlili aparılır; nisbətən yaxınlarda satılan, qiymətləndirilən ilə ən çox müqayisə olunan daşınmaz əmlak obyektlərini müəyyən edir.

Mərhələ 2

Qiymətləndirmə predmetinin satışa çıxarılan və ya bu yaxınlarda satılan analoqları haqqında məlumatların toplanması və etibarlılığının yoxlanılması; analoq obyektlərin qiymətləndirilən obyektlə müqayisəsi.

Mərhələ 3

Seçilmiş analoqların satış qiymətlərinin qiymətləndirmə obyektindən fərqlərə uyğun olaraq tənzimlənməsi.

Mərhələ 4

Analoji obyektlərin uyğunlaşdırılmış qiymətlərinin razılaşdırılması yolu ilə qiymətləndirmə obyektinin dəyərinin müəyyən edilməsi.

Müqayisə olunan obyektlər eyni seqmentə aid olmalı və onlarla əməliyyatlar bu seqment üçün xarakterik olan şərtlərlə aparılmalıdır:

Ekspozisiya müddəti. Ekspozisiya vaxtı - obyektin bazarda olduğu vaxt;

Əməliyyat subyektlərinin müstəqilliyi. Müstəqillik o deməkdir ki, satıcı və alıcı aşağıdakı hallarda əməliyyatların bazar qiymətləri ilə bağlanmamasıdır:
· Ailə münasibətlərində olanlar;
· Holdinqin və müstəqil törəmə şirkətin nümayəndələridirlər;
· Fərqli qarşılıqlı asılılığa və qarşılıqlı marağa malik olmaq;
· Əqdlər girov və ya digər öhdəliklərlə yüklənmiş obyektlərlə aparılır;
· Ölən şəxslərin daşınmaz əmlakının satışı ilə məşğul olanlar və s.;
- investisiya motivasiyası, aşağıdakılarla müəyyən edilir:
· İnvestorların oxşar motivləri;
· Obyektlərdən oxşar ən yaxşı və ən səmərəli istifadə;
· Binanın xarab olma dərəcəsi.

Analoq obyektlərin seçilməsi üçün əsas meyarlar:
1. Daşınmaz əmlaka sahiblik.
Mülkiyyət hüququna düzəliş bazar icarəsi ilə müqavilə icarəsi arasındakı fərqdir, çünki tam mülkiyyət bazar icarəsi və mövcud maliyyə vəsaiti ilə müəyyən edilir.
2. Əməliyyatın maliyyələşdirilməsi şərtləri. Əməliyyatın atipik maliyyələşdirmə şərtləri olduqda, hərtərəfli təhlil tələb olunur, nəticədə düzəliş edilir.
3. Satış şərtləri və satış vaxtı.
4. Yer.
5. Fiziki xüsusiyyətlər.

Qiymətləndirilən əmlakın son dəyərini müəyyən etmək üçün müqayisə edilə bilən satışlara düzəliş tələb olunur. Hesablama və düzəlişlər hər bir göstəricinin əhəmiyyəti nəzərə alınmaqla əvvəlki hesablamaların məntiqi təhlili əsasında aparılır. Ən vacibi, düzəliş amillərinin dəqiq müəyyən edilməsidir (bax. Şəkil 3.2).

düyü. 3.2. Tənzimləmə növləri

Faiz düzəlişləri analoq obyektin və ya onun müqayisə vahidinin satış qiymətinin analoq obyektin və qiymətləndirilən obyektin xüsusiyyətlərində fərqlərin dərəcəsini əks etdirən əmsala vurulması yolu ilə daxil edilir. Qiymətləndirilən obyekt müqayisə olunan analoqdan daha yaxşıdırsa, sonuncunun qiymətinə bir artım əmsalı əlavə olunur, daha pisdirsə - azalan.

Xərc düzəlişləri:

a) mütləq düzəlişlər, müqayisə vahidinə daxil edilmiş, satılan analoq obyektin qiymətini müəyyən məbləğdə dəyişdirmək, burada analoq obyektin və qiymətləndirilən obyektin xüsusiyyətlərindəki fərqin qiymətləndirilməsi. Qiymətləndirilən obyekt müqayisə olunan analoqdan yaxşı olarsa müsbət düzəliş edilir, daha pisdirsə mənfi;

b) pul düzəlişləri bütövlükdə satılan analoq obyektin qiymətinə əlavə edilərək, xüsusiyyətlərin fərqlərinin qiymətləndirildiyi müəyyən bir məbləğə dəyişdirin.

Kumulyativ Faiz Düzəlişləri bütün fərdi faiz düzəlişlərinin çarpılması ilə müəyyən edilir.

Formada düzəliş ümumi qruplaşma adətən çoxlu sayda satışın olduğu inkişaf etmiş daşınmaz əmlak bazarında istifadə olunur. Kumulyativ tənzimləmə seçilmiş müqayisə olunan obyektlər qrupu daxilində aparılır.

Dəyişikliklərin ardıcıllığı:
1. Maliyyələşdirmə Şərtlərinə Dəyişiklik.
2. Xüsusi satış şərtlərinə düzəliş.
3. Satış vaxtı üçün düzəliş.
4. Məkan üçün düzəliş.
5. Fiziki xüsusiyyətlərin korreksiyası.

Müqayisəli yanaşmanın üstünlükləri:
1. Yekun xərc tipik satıcı və alıcıların fikirlərini əks etdirir.
2. Satış qiymətləri maliyyə vəziyyətindəki dəyişiklikləri və inflyasiyanı əks etdirir.
3. Statik əsaslı.
4. Müqayisə olunan obyektlər arasında fərqlər üçün düzəlişlər edilir.
5. İstifadəsi kifayət qədər asandır və etibarlı nəticələr verir.

Müqayisəli yanaşmanın çatışmazlıqları:
1. Satışdakı fərqlər.
2. Praktik satış qiymətləri haqqında məlumat toplamaqda çətinlik.
3. Əməliyyatın konkret şərtləri üzrə məlumatların toplanmasında problemlər.
4. Bazarın fəaliyyətindən asılılıq.
5. Bazar sabitliyindən asılılıq.
6. Əhəmiyyətli dərəcədə fərqli satışlar haqqında məlumatların uzlaşdırılmasında çətinlik.

3.5.1.1. Cütlü Satış Metodu

Hər hansı bir xarakteristikanın korreksiyasının miqyasını müəyyən etməyin yollarından biri cüt satışların təhlilidir. Bu, bir neçə müqayisə edilə bilən satışın müqayisəsi və təhlilindən ibarətdir. Bu halda qoşalaşmış satışlar, ekspert qiymətləndiricinin müqayisə olunan əmlakın faktiki qiymətinə düzəliş kimi istifadə etmək üçün qiymətləndirməli olduğu bir xüsusiyyət istisna olmaqla, demək olar ki, eyni olan iki daşınmaz əmlak obyektinin satışıdır.

Məsələn

Bazar satışları ilə bağlı aşağıdakı məlumatlar məlumdur:

Sahəsi, m2
Satış qiyməti, $

Müəyyənləşdirmək:

1. Sahədə fərqlərin düzəldilməsi.

2. Bağın olması üçün tənzimləmə.

3. Qarajın olması üçün tənzimləmə.

Həll

	Qiymətləndirildi
Sahəsi, m2
Tənzimləmə
Tənzimləmə
Tənzimləmə
Satış qiyməti, $	29000
Kumulyativ tənzimləmə
Düzəliş edilmiş qiymət

Pul düzəlişləri etmək mümkün olmadıqda ekspert düzəliş üsullarından istifadə edilir.

Qiymətləndirilən obyektin dəyəri = X olsun;

Satılan obyektin dəyəri = 1,0 (100%).

obyekt analoqdan 15% yaxşıdırsa, analoqun qiyməti 15% artmalıdır

X = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

obyekt analoqdan 15% daha pisdirsə, analoqun qiyməti 15% azalmalıdır.

X = (1,0 - 0,15) * 1 = 0,85.

analoq qiymətləndirilən obyektdən 15% daha yaxşıdırsa, analoqun qiyməti aşağı düşməlidir.

1,0 = (1,0 + 0,15) * X; .

analoq qiymətləndirilən obyektdən 15% daha pisdirsə, analoqun qiyməti artmalıdır

1,0 = (1,0 - 0,15) * X; .

3.5.1.2. Ümumi icarə çarpan metodu

Ümumi Kirayə Multiplikatoru (GRM) Satış qiymətinin potensial ümumi gəlirə və ya faktiki gəlirə nisbətidir.

Bu üsulu tətbiq etmək üçün sizə lazımdır:

1) obyektin yaratdığı bazarın ümumi gəlirini qiymətləndirmək;

2) qiymətləndirilən obyektdən ümumi gəlirin analoqlarının müqayisəli satışı üçün satış qiymətinə nisbətini müəyyən etmək;

3) qiymətləndirilən obyektdən ümumi gəliri analoqlar üzrə orta BPM dəyərinə vurmaq.

Ehtimal olunan satış qiyməti düsturdan istifadə etməklə hesablanır

Misal

BPM hesablanması

	Satış qiyməti, kub
Qiymətləndirmə obyekti	150000*5,08 =762169		5+5,43+4,81 = 5,08
			800000/160000 = 5,00
			950000/175000 = 5,43
			650000/135000 = 4,81

BPM rolunu ümumi kapitallaşma nisbəti (OCC) oynaya bilər.

JCC Xalis əməliyyat gəlirinin satış qiymətinə nisbətidir.

Bu halda

;

Misal

OCC-nin hesablanması

	Satış qiyməti, kub
Qiymətləndirmə obyekti	375000		0,13
			müqayisə olunmaz
		35,000 (keçən il üçün)	müqayisə olunmaz

Cədvəl 3.3 bir mənzili qiymətləndirərkən qoşalaşmış satış metodundan istifadə nümunəsidir.

Cədvəl 3.3

Qoşa satış üsulu ilə mənzilin dəyərinin hesablanması

Obyekt xüsusiyyətləri	Qiymətləndirmə obyekti	Obyektlərin xəritələşdirilməsi
Məkan
Tənzimləmə
Mənzilin mərtəbələrinin sayı
Tənzimləmə
Obyekt vəziyyəti
Tənzimləmə
Ümumi sahəsi, m 2
Tənzimləmə
Yaşayış sahəsi, m 2
Tənzimləmə
Mətbəx sahəsi, m 2
Tənzimləmə
Tənzimləmə
Mənzilin qiyməti, $
Ümumi düzəliş
Düzəliş edilmiş mənzilin qiyməti, $

Əvvəlki

Yaşayış daşınmaz əmlakı seqmentində oxşar təkliflərin sayı bütün bazar iştirakçılarına sadə müqayisə əsasında mənzilin real qiymətini müəyyən etməyə imkan verir. Kommersiya sektorunda bu problem eyni analiz vasitələrinin olmaması ilə daha da çətinləşir.

Problemin həlli istənilən məqsəd üçün obyektin dəyərini müəyyən etməyə imkan verən ümumi icarə metodundan istifadə etməkdir. Mürəkkəb, kommersiya daşınmaz əmlakının qiymətləndirilməsində MVR təklif olunan metodların ən yaxşısı adlanır və minimum səhvlə binaların real dəyərini müəyyən etməyə imkan verir.

Hesablamalar üçün istifadə olunan göstəricilər arasındakı əlaqə ümumi icarə multiplikatorunda (GRM) əks olunur. İstifadə olunan göstəricinin əsas xüsusiyyəti ondan ibarətdir ki, qiymətləndirmə binanın təyinatına və funksiyasına uyğun olaraq baş verir. Quruluşun saxlanması ilə bağlı yerin, dekorasiyanın və istismar xərclərinin təhlili bu hesablamalardan çıxarılır.

Metod addımları

Ümumi renta göstəricisinin müəyyən edilməsi bir neçə mərhələyə bölünür. Bütün işləri şərti olaraq aşağıdakı mərhələlərə bölmək olar:

• Ümumi icarə çarpanının müəyyən edilməsi üçün binaların seçilməsi.
• GRM-nin birbaşa hesablanması. Bu mərhələdə hər bir seçilmiş əmlakın dəyəri təxmini icarə gəlirinə bölünür. Rieltorun əsas vəzifəsi il üçün ümumi icarə haqqını dəqiq müəyyən etməkdir. Hesablama düsturu: GRM = PV / PGR, burada PV obyektin dəyəridir, PGR icarə haqqının potensial dəyəridir.
• Multiplikatorun hesablanması zamanı əldə edilən məlumatlar ümumiləşdirilir və təhlil edilən daşınmaz əmlak obyektlərinin sayına bölünür. Hesablamanın nəticəsi ümumi icarə metodunun göstəricisi olacaqdır.
• Daşınmaz əmlakın qiymətinin müəyyən edilməsi. Bu mərhələdə, MVR hesablanarkən əldə edilən əmsalla potensial və ya faktiki icarə gəlirini çoxaltmalısınız. Kirayə haqqını hesablamaq mümkün olmadıqda, qiymətləndirici bazar orta qiymətindən istifadə edə bilər.

Metodun praktiki tətbiqi

Oxşar obyektlər haqqında məlumatların məhdud çıxışı ilə rahatlığına baxmayaraq, ümumi icarə metodunun istifadəsi həmişə özünü doğrultmur. MVR-ni hesablayarkən mənfi amillərə aşağıdakılar daxildir:

• bu qiymətləndirmə metodunun tam həcmdə istifadəsi yalnız aktiv daşınmaz əmlak bazarı şəraitində əsaslandırılır, onun azalması halında təhlil üçün məlumat kifayət etməyəcək;
• hesablamalar obyektlərin risklərini və xərclənmiş kapitalın gəlirlərini qiymətləndirmir;
• abadlıq, yerləşdirmə və obyektin saxlanması üçün əməliyyat xərcləri üçün heç bir düzəliş edilməmişdir.

Əgər çatışmazlıqlar ümumi dəyərə ciddi təsir göstərmirsə, o zaman ümumi icarə metodu alınmış və ya satılan daşınmaz əmlak obyektinin faktiki bazar qiymətini müəyyən etmək üçün ən dəqiq üsula çevrilir.

Problem 1

1.Bölmə üsulu daxil olmaqla. 3 növ geyim daxildir:

Fiziki pisləşmə

Funksional aşınma

Xarici geyimi

Fiziki pisləşmə - istismar və ya təbii (təbii) amillər nəticəsində obyektin istehlak keyfiyyətlərini itirməsi.

Funksional aşınma memarlıq, estetik, məkan-planlaşdırma, struktur həlləri və digər xüsusiyyətlərinə görə müasir bazar tələblərinə uyğun gəlmədiyi üçün obyektin dəyərinin aşağı düşməsini əks etdirir.

Xarici geyim - bu, xarici mühitin dəyişməsi nəticəsində obyektin dəyərinin azalmasıdır: cəmiyyətin sosial standartları, hüquqi və maliyyə şərtləri və s.

Fiziki və funksional aşınma çıxarıla bilən və düzəldilməyənlərə bölünür.

Aşınmanı aradan qaldırın - aradan qaldırılması dəyəri obyektin əlavə dəyərindən az olan bu növ aşınma

Təmirsiz köhnəlmə - ya köhnəlmənin aradan qaldırılmasının mümkün olmadığı, ya da onun aradan qaldırılmasının dəyəri əlavə dəyərdən yüksək olduğu halda, aşınmanın miqdarında nəzərə alınır.

1Liftsiz çoxmərtəbəli bina - funksiya.

2) Evin damı sızır - fiziki

3) Hava limanında yaşayış binası - xarici

4) Ofisdə kondisioner sistemi yoxdur - func.

5) Liftsiz biznes mərkəzi - func. və s.

Tapşırıq 2

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə bahalı yanaşma

Dəyər metodundan istifadə edərək torpaq sahəsinin dəyərini müəyyənləşdirin.

Müşahidələr nəticəsində icarəyə götürülmüş binanın mənzillərində cari təmirin aşağıdakı növlərinə ehtiyac olduğu müəyyən edilib: rəngləmə - 2500 ABŞ dolları, 5 mənzildə xalçaların dəyişdirilməsi - 1750 ABŞ dolları, su təchizatı şəbəkəsinin təmiri - 2200 ABŞ dolları.

Qısa xidmət müddəti olan elementlərin xüsusiyyətləri:

Binanın reproduksiya dəyəri 545930 dollardır. Fiziki xidmət müddəti 5 ildir. Binanın tam istismar müddəti 60 ildir. Binada mənzillərin sayı 20 ildir. Məişət avadanlıqlarının modernləşdirilməsinin dəyəri 12.000 dollardır. Mövcud məişət avadanlıqlarının qiyməti 7370 dollardır. Zəif mərtəbə planına görə bir mənzildən gəlir itkisi 10 dollar, sənaye zavoduna yaxınlıq səbəbindən - 15 dollardır.

Daşınmaz əmlak bazarının bu sektoru üçün yuvarlanan kirayə çarpanı 5-dir.

Torpaq sahəsinin təxmini dəyəri 50.000 dollardır.

1. Fiziki pisləşmə

A. Birdəfəlik:

rəsm - 2500 dollar;

5 mənzildə xalçaların dəyişdirilməsi - 1750 dollar;

su təchizatı sisteminin təmiri - 2200 dollar.

TOTAL çıxarıla bilən fiziki qüsur - 6450 dollar.

B. Qısamüddətli ölümcül komponentlər:

B. Ölümcül uzunmüddətli komponentlər:

Binanın reproduksiya dəyəri 545930 dollardır.

Daha az: fiziki olaraq düzəldilə bilən - 6450 dollar

Qısamüddətli reproduksiya dəyəri - 166 650 dollar

Uzunmüddətli elementlərin təkrar istehsalının dəyəri:

545930 – 6450 – 166650 = 372830 $

Təmir olunmayan uzunmüddətli komponentlərin aşınma dərəcəsi:

372830 * 5/60 = 31068 $

2. Funksional aşınma:

A. Düzəliş:

Məişət texnikasının modernləşdirilməsi (12 000 dollar) - Mövcud məişət texnikasının dəyəri (7370 dollar) = 4630 dollar

B. Dözülməz:

Zəif mərtəbə planına görə kirayə itkisi:

3. Xarici və ya iqtisadi amortizasiya:

Sənaye zavodunun yaxınlığı səbəbindən icarə haqqı itkiləri:

Reproduksiya dəyəri - 545930 dollar

Daha az: fiziki birdəfəlik - 6450 dollar

düzəlməz qısamüddətli - 31 700 dollar

düzəlməz uzunmüddətli - 31068 dollar

funksional olaraq düzəldilə bilən - 4630 dollar

funksional olaraq düzəlməz - 12 000 dollar

xarici geyim - 18 000 dollar

Binaların ümumi dəyəri amortizasiya ilə birlikdə 442 082 dollar təşkil edir

Ərazinin təxmini dəyəri - 50.000 dollar

Ümumi qiymət - 492 082 $

Problem 3

Qısa xidmət müddəti olan aşağıdakı elementlər üçün aşınma növünü və miqdarını müəyyənləşdirin:

Yığılmış amort = Faktiki yaş / normalar müddəti * 100

Vel-na amort = St-th *% amort

Bu halda, dəyəri 9983 olan qısamüddətli elementlərdə düzəlməz fiziki aşınma və yırtılmadır.

Problem 4

Obyektin təkrar istehsalının dəyəri 174900 dollardırsa, uzun xidmət müddəti olan elementlərin geri dönməz fiziki aşınmasını müəyyənləşdirin. Fiziki aşınmanın aradan qaldırılmasının dəyəri 2000 dollardır. Qısa istifadə müddəti olan elementlərin ümumi dəyəri 20 600 dollardır.

Obyektin faktiki yaşı 10 il, ümumi fiziki ömrü isə 75 ildir.

174900 – 2000 – 20600 = 152300 $

İzf = 152300 × 10/75 = 20306,67 $

Problem 5

Saxlama anbarının əslində 12 yaşı var və təxmini qalan faydalı xidmət müddəti 48 ildir. Ofisdə xalçanın dərhal dəyişdirilməsinin dəyəri 1000 dollardır. Zəif işləməyə görə yükləmə platformalarının fiziki aşınması normadan 25% çoxdur və onların standart istismar müddəti 30 ildir. Platformanın təmiri 2500 dollardır. Dam örtüyünün, elektrik sisteminin və mexaniki avadanlıqların gözlənilən istismar müddəti 18 ildir. Bəzi naqilləri dəyişdirmək lazımdır, bunun üçün 3000 dollar lazımdır. Geri dönməz fiziki aşınmanın miqdarı nə qədərdir?

Bərpa olunmayan aşınma = uzunmüddətli elementlərin aşınması + qısamüddətli tikinti elementlərinin aşınması = 1250 + 2001 = 3251

1000 rub. - birdəfəlik fiziki geyim

Problem 6

Qiymətləndirilən bina damın sızan hissələrinin dərhal bərpasını və rənglənməsini tələb edir. Damın dəyişdirilməsinin dəyəri 2500 dollar, rəngləmə - 1500 dollar, lazımi dam örtüyü işlərinin dəyəri - 500 dollar və rəngləmə - 1500 dollardırsa, aşınma miqdarını müəyyənləşdirin. Bu işdə hansı geyim növü nəzərdə tutulur?

Bu halda, dəyəri təmirə sərf olunan məbləğə bərabər olan çıxarıla bilən fiziki aşınmadır. Təmirə dam örtüyü və rəngləmə, həmçinin damın rənglənməsi daxildir.

Problem 7

Məlumdur müasir standartlara uyğun olaraq qiymətləndirilən obyektdə olmayan binada kondisionerin quraşdırılması tələb olunur. Mövcud binada kondisionerin quraşdırılması 1500 dollara, yenisində isə 1100 dollara başa gələcək.

Amortizasiyanın miqdarını və növünü müəyyənləşdirin.

Bu halda, bu, dəyəri $ 400. ($ 1500 - $ 1100) olan təmir edilə bilən funksional aşınmadır.

Problem 8

Qiymətləndirilən binada quraşdırılan elektrik armaturları müasir bazar standartlarına cavab vermir. Aşınmanın növünü və miqdarını müəyyənləşdirin, əgər mövcud elektrik armaturlarının dəyişdirilməsi 3500 dollardırsa, fiziki aşınması 2000 dollardır. Elektrik armaturlarının sökülməsinin dəyəri 1000 dollar, yeni elektrik armaturlarının quraşdırılmasının dəyəri isə 1500 dollardır.

Bu vəziyyətdə, dəyəri 4000 dollar ((3500-2000) + 1000 + 1500) olan düzəldilə bilən funksional aşınmadır.

Problem 9

Qiymətləndirilmiş inzibati binada 500 m2 sahəsi olan anbar var. Bu gün ən yaxşı istifadə baxımından bu sahənin ofis kimi istifadə edilməsi məqsədəuyğundur. Anbarın dəyişdirilməsinin dəyəri 8000 dollardırsa, amortizasiyanın növünü və miqdarını müəyyənləşdirin. Fiziki aşınma - 500 dollar. Anbarın ləğvi dəyəri - 800 dollar.

Bu halda, bu, dəyəri 8300 dollar olan düzəldilə bilən funksional aşınmadır.

Problem 10

Qiymətləndirilən binada yanğınsöndürmə sistemi yoxdur, nəticədə 2000 dollar gəlir itkisi baş verir. Bu obyektlər üçün kapitallaşma forması 10% olarsa, amortizasiyanın növünü və məbləğini müəyyən edin. Yeni binanın tikintisi zamanı yanğınsöndürmə sisteminin quraşdırılmasının dəyəri 15 000 dollardır.

2000 dollarlıq gəlirdə artım var. 10% kapitallaşma dərəcəsi ilə NPV-də kapitallaşdırılmış artım 20.000 ABŞ dolları təşkil edəcəkdir.(PV = P / r = 2000 / 0.1 = 20.000) Nəticədə, 5000 ABŞ dolları məbləğində düzəldilə bilən funksional amortizasiyamız var.

20000 – 15000 = 5000 $

Müqayisəli yanaşma:

Ümumi icarə çarpanı

BPM = Satış qiyməti / İllik (Aylıq və s.) Gəlir

Ümumi gəlir dərəcəsi

OKK = Say. opera. gəlir (PP + A) / Satış qiyməti

Tapşırıq 11

Son 3 müqayisəli ev satışı üçün bazar məlumatları var:

ev 1 abadlıq və yerləşmə baxımından qiymətləndirmə obyektinə ən yaxındır, lakin landşaftı daha yaxşıdır və bu fərq 5000 ye qiymətləndirilir, zibil qutusu qiymətləndirilən obyektlə eynidir, qiyməti 16000 ye-dir. Obyekt 1 3 ay əvvəl satılıb.

Ev 2 zibil qutusu var, 6 ay əvvəl əlverişli maliyyə şərtləri ilə satılıb (normal maliyyələşdirmə şərtlərinə nisbətən qiymətə 15.000 ABŞ dolları əlavə edin)

Ev 3 avtobus dayanacağından iki blok, qiymətləndirilən əmlak isə 8 blok məsafədədir. Ehtimal olunur ki, avtobus dayanacağından obyektin dəyərindən 3000 ye aparır. Ev 2 gün əvvəl satılıb, zibil qutusu yoxdur.

Bu tip daşınmaz əmlakın bahalaşması ayda 0,5% təşkil edir.

xarakterik	Obyektin qiymətləndirilməsi	Müqayisəli obyekt
Satış qiyməti	490000
Satış tarixi	İndi	1,5% (+9000)	3% (+22500)	İndi
Zibil qutusu	+	+	+	Yox (+16000)
Ətrafdakı mənzərə	Yetər	Daha yaxşı (-5000)	Yetər	Yetər
Maliyyələşdirmə	bazar	bazar	Üstünlüklər (-15000)	bazar
Məkan	adət	Eyni	Eyni	6 kvadratdan daha yaxşı * 3000 (-18000)
Müəyyən edilmiş qiymət
Mənzillərin sayı
Mənzilin qiyməti	24776	24160	22250	24889
BPM	6	6	5,9	6

Düzəliş edilmiş satış qiymətləri:

1) 600000 + 9000-5000 = 604000 ye

2) 750.000 + 22500-15000 = 757500 ye

3) 450 000 + 16 000-18 000 = 448 000 ye

BPM vasitəsilə= Satış qiyməti / Potensial gəlir

Satış qiyməti = BPM * 85,000 = 510,000

Qiymətləndirilmiş əmlakın 1 mənzilinin qiyməti:

(24160 + 22250 + 24889) / 3 = 24776 USD

Tapşırıq 11

Qarajlar arasındakı fərq və şöminənin olması üçün hansı düzəlişlər var

Şömine 78000-76500 = 1500 ye

Sahəsi 83000-78000 = 5000 ye

Qaraj 83000-1500-80000 = 1500 ye

Tapşırıq 11

Torpaq sahəsini qiymətləndirmək üçün 3 müqayisəli satış obyekti müəyyən edilmişdir:

Xarakterik	təqdir edən. Bir obyekt	Müqayisəli obyekt
Qiymət
Kvadrat	4 ha	3 ha	4 ha	5 ha
forma	Norm	Eyni	-1000 ilə daha yaxşı	+ 2000 ilə daha pis
torpaq	Xor	Eyni	+ 500 ilə daha pis	+ 500 ilə daha pis
Topoqrafiya	xor	Eyni	+ 1000 ilə daha pis	Eyni
Satış vaxtı	İndi	Bir il əvvəl	6 ay əvvəl	3 ay əvvəl
Vaxt korreksiyası		2286 (1,5%*12)	1602	922,5
1 hektarın düzəldilmiş qiyməti	4882	4995	4866,5	4784,5
Müəyyən edilmiş qiymət		14986	19466	23922,5

Orta qiymət artımı ayda 1,5% olarsa, torpaq sahəsinin dəyərini müəyyənləşdirin.

İl 1,5 * 12 = 18%

6 ay 1,5 * 6 = 9%

3 ay 1,5 * 3 = 4,5%

Çərşənbə satış qiyməti = (4995 + 4866,5 + 4784,3) / 3 = 4882 ye

Qiymətləndirilən obyektin dəyəri = 19690 ue

Tapşırıq 12

İcarəsi ayda 125 ABŞ dolları olan obyektin qiymətini müəyyənləşdirin.

BPM = 15500/130 = 119,2

Orta BPM = 120

Obyektin qiyməti = 120 * 125 = 15000 ye

Problem 13.

Qiymətləndirilən obyekt hava limanının yaxınlığında yerləşir və 900 ABŞ dollarına icarəyə verilir. Normal şəraitdə olan oxşar obyektlər aylıq 1200 dollara icarəyə verilir. Bazarda aşağıdakı satışlar müəyyən edilmişdir:

1) aylıq gəliri 1000 ye olan 250 min ye qiymətində

2) aylıq gəliri 1200 ye olan 300 min ye qiymətində

3) aylıq gəliri 1500 ye olan 325 min ye qiymətində

Yerin obyektin dəyərini nə qədər dəyişdiyini müəyyənləşdirin

1. Son bazar əməliyyatları əsasında ümumi gəlirin satış qiymətinə nisbətini müəyyən edin BMP = Qiymət / Gəlir

250.000 / 1000 = 250 c.u.

300000/1200 = 250 c.u.

325000/1500 = 216,67 c.u.

2. Obyektin sənaye müəssisəsinə yaxınlığı ilə əlaqədar gəlir itkisini müəyyən edin.

1200-900 = 300 ABŞ dolları

3. Orta BMR-i tapın

(250 + 250 + 216,67) / 3 = 238,89 şərti vahid

4. Yerləşdirmənin obyektin qiymətini nə qədər aşağı saldığını müəyyən edin.

300 * 238,89 = 71667 c.u.

Tapşırıq 14

Sahəsi 185 kv m olan birinci əmlak 72 200 ABŞ dollarına, 175 kv m sahəsi olan ikinci obyekt 70 800 ABŞ dollarına satılıb. Bazar yaşayış sahəsinin hər bir əlavə kvadrat metrini nə qədər qiymətləndirəcək.

1 kvadrat üçün qiymət M = (72200-70800) / 10 = 140 ue

Tapşırıq 15

Toplanmış məlumatlar (cədvəl).Mənzilin qiyməti 16000 ABŞ dolları qiymətləndirilir. Obyekti otaqların, mənzillərin dəyərinə əsasən qiymətləndirin və BMR əsasında nəticənin əsaslandırılması ilə yekun qiymət verin.

Ümumi icarə çoxluğu, satış qiymətinin əmlakın ümumi gəlirinə nisbətini əks etdirən bir göstəricidir. Bu göstərici oxşar daşınmaz əmlak obyektləri üçün hesablanır və qiymətləndirilən obyektin adekvat göstəricisinə çarpan kimi istifadə olunur.

Ümumi icarə multiplikatorundan istifadə etməklə daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin mərhələləri:

Qiymətləndirilən obyektin ümumi gəliri potensial və ya faktiki olaraq qiymətləndirilir;

Qiymətləndirilən obyekt üçün satış qiyməti və potensial və ya faktiki gəlirin məbləği haqqında etibarlı məlumat olan ən azı üç analoq seçilir;

Analoqların qiymətləndirilən obyektlə müqayisəliliyini artırmaq üçün lazımi düzəlişlər edilir;

Hər bir analoq üçün ümumi icarə multiplikatoru hesablanır;

Yekun BPM bütün analoqlar üçün hesablanmış BPM-nin arifmetik ortası kimi müəyyən edilir;

Qiymətləndirilən obyektin bazar dəyəri orta BPM-nin və qiymətləndirilən obyektin təxmin edilən adekvat ümumi gəlirinin məhsulu kimi hesablanır.

Qiymətləndirilən əmlakın ehtimal olunan bazar dəyəri düsturla hesablanır:

SN = PVDots (DVDots) xVRMsr (1)

burada Cn qiymətləndirilən obyektin təxmin edilən bazar dəyəridir; PVDots - qiymətləndirilən obyektdən potensial ümumi gəlir; ДВДоц - qiymətləndirilən obyektdən faktiki ümumi gəlir ВРМср - ümumi icarə multiplikatoru; CA - oxşar əmlakın satış qiyməti; və ya düsturla:

SN = PVDots (DVDots) x (Tsa1 / PDV1 +. + Tsan / PVDan): n (2)

burada Tsa1 birinci oxşar obyektin satış qiymətidir; PVD1 - ilk oxşar obyektdən potensial ümumi gəlir; Цаn - n-ci oxşar obyektin satış qiyməti; PVDan - n-ci oxşar obyektdən potensial ümumi gəlir; n oxşar obyektlərin sayıdır. gəlir gətirən əmlak obyektinin qiymətləndirilməsi üçün bazar üsulu hesab olunur, çünki bu göstərici bazarda satılan əmlakların satış qiymətlərini və ümumi icarə gəlirini nəzərə alır. Misal: Qiymətləndirici potensial ümumi gəliri 30.000 min rubl olan əmlakın bazar dəyərini müəyyən etməlidir. Məlumat bazası bu yaxınlarda satılan analoqlar haqqında məlumatları ehtiva edir.

Analoqlar üçün orta ümumi icarə çoxluğunu və onun orta dəyərini hesablayırıq: (105.000: 35.000 + 96.000: 28.000 + 110.000: 31.000): 3 = 3, 3257. BPM qiymətləndirmə predmeti və müqayisə edilə bilən analoqlar arasındakı fərqləri tənzimləmir. BPM-in hesablanması yuxarıda göstərilən fərqlərin artıq nəzərə alındığı faktiki icarə ödənişlərinə və satış qiymətlərinə əsaslanır. Qiymətləndirilən əmlakın bazar dəyəri 30.000 x 3.3257 = 99.770 (min rubl) təşkil edir.

İqtisadiyyata dair daha çox məqalə

Dövlət müəssisəsinin strateji inkişafında biznes planlaşdırmasının rolu (FKP UT LenVO OSP Lomonosov nümunəsində)
Biznes planlaşdırma mövzusu həm yeni bir müəssisə yaratmağa hazırlaşanlar, həm də artıq biznes üçün yeni olmayan, lakin onun əhatə dairəsini genişləndirmək istəyənlər üçün eyni dərəcədə vacibdir ...

Milavitsa BM QSC-nin timsalında istehsal səmərəliliyinin ən mühüm amili kimi əmək məhsuldarlığı
Sənaye müəssisələrində əmək məhsuldarlığı təkcə onun fəaliyyətinin səmərəliliyinin əsas göstəricilərindən biri deyil, həm də həyata keçirilməsindən irəli gələn proqnoz göstəricisidir ...

Dielektrik əlcəklərin istehsalı üçün yeni texnoloji xəttin işə salınması üçün investisiya layihəsinin texniki-iqtisadi əsaslandırılması
Hazırda çoxlu investisiya imkanları var. Ancaq eyni zamanda, əksər müəssisələrin müxtəlif dərəcədə investisiya üçün pulsuz maliyyə resursları var ...

Məşq 1

Cədvəl 1-də ümumi icarə çarpanını hesablayaq.

Cədvəl 1 - Ümumi icarə multiplikatorunun hesablanması

Əmlakın dəyəri qiymətləndirilən əmlakın icarə haqqı ilə ümumi icarə əmsalının hasilinə bərabərdir:

Ümumi icarə çarpanının orta dəyəri əsasında hesablanmış əmlakın dəyəri 1.977.850 rubl, medianın dəyərinə görə isə 1.925.000 rubl təşkil etmişdir. Obyektin bazar dəyərinin əldə edilmiş dəyərlərini orta hesabla götürək:

Tapşırıq 2

Binanın köhnəlmə faizini onun effektiv yaşının iqtisadi istifadə müddətinə nisbəti kimi hesablayaq:

Binanın dəyərini təkrar istehsalın ümumi dəyəri ilə köhnəlmə miqdarı arasındakı fərq kimi hesablayırıq:

Əmlakın dəyəri binanın dəyəri ilə torpağın dəyərinin cəminə bərabər olacaq:

Beləliklə, amortizasiyanın məbləği 2593,75 min rubl, binanın dəyəri 1556,25 min rubl, daşınmaz əmlakın dəyəri isə 3056,25 min rubl təşkil etmişdir.

Tapşırıq 3

Cədvəl 2-də yaşayış kompleksinin icarəsindən əldə edilən gəliri hesablayaq.

Cədvəl 2 - Daşınmaz əmlakın icarə gəlirlərinin hesablamaları

Göstərici		Məna
Yaşayış kompleksindəki mənzillərin sayı
Bir mənzil üçün aylıq kirayə haqqı, rub.
Potensial ümumi gəlir, min rubl
Yük faktoru
Yığım dərəcəsi
Faktiki ümumi gəlir, min rubl
Menecer xərcləri, min rubl
Sabit xərclər, min rubl
Dəyişən xərclər, min rubl
Əvəz etmək üçün ehtiyata töhfələr, min rubl
Ümumi xərclər
Xalis əməliyyat gəliri, min rubl

Potensial illik ümumi gəlir mənzillərin sayının aylıq kirayə haqqına və ayların sayına vurulmasına bərabərdir.

Yük əmsalı düsturla müəyyən edilir:

kirayəçinin il ərzində dəyişdirildiyi mənzillərin payı haradadır;

Yeni kirayəçilər axtarmaq üçün vaxt;

İllik kirayə dövrlərinin sayı.

Yığım dərəcəsi ümidsiz borcların faizinə əsasən müəyyən edilir.

Faktiki ümumi gəlir yük və yığım dərəcələri ilə potensial ümumi gəlirin məhsulu kimi hesablanır.

Bundan sonra, yaşayış kompleksinin icarəyə verilməsi üçün əməliyyat xərclərinin miqdarını müəyyənləşdirəcəyik. Menecerin əmək haqqının dəyəri onun yaşadığı mənzilin kirayə haqqı və əmək haqqı məbləğindən ibarətdir. İllik xərclərin cəmini almaq üçün menecerin aylıq xərcləri 12-yə vurulur.

Dəyişən xərclərin məbləği mənzillərin sayına, yaşayış faktoruna və hər bir yaşayış mənzilinə görə dəyişən xərclərin məbləğinə əsasən müəyyən edilir. ipoteka iqtisadi amortizasiya icarəsi

Əvəzetmə ehtiyatına ayırmalar faktiki ümumi gəlirin 3%-i kimi hesablanır.

Sonra xərclərin ümumi məbləğini və xalis əməliyyat gəlirini müəyyən edirik (bu, faktiki ümumi gəlirlə xərclərin məbləği arasındakı fərqə bərabərdir).

Yaşayış kompleksinin alınması üçün kreditin cəlb edilməsi nəzərdə tutulduğundan kapitallaşma əmsalı investisiya qrupu metodu ilə hesablanacaq. Bunun üçün aşağıdakı düsturdan istifadə edirik:

ümumi kapitallaşma nisbəti haradadır;

İpoteka borcunun nisbəti;

Daimi ipoteka;

Kapitalın gəlirlilik dərəcəsi.

İpoteka sabiti, pul vahidinin amortizasiyasına töhfə kimi mürəkkəb faizin altı funksiyası cədvəlindən müəyyən edilir.

Daşınmaz əmlak obyektinin təxmin edilən dəyəri xalis əməliyyat gəlirinin kapitallaşma əmsalına nisbəti kimi müəyyən edilir:

Daşınmaz əmlakın potensial ümumi icarə gəliri

28800 min rubl ildə, faktiki ümumi gəlir 27701,8 min rubl, xalis əməliyyat gəliri - 19655,9 min rubl. Kapitallaşma əmsalı 23,92%, yaşayış kompleksinin təxmini dəyəri isə 82,173,5 min rubl təşkil edir.