Daşınmaz əmlakın maliyyələşdirilməsində risklərin idarə edilməsi. Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi ilə bağlı risklər. İnvestisiyaların maliyyələşdirilməsi zamanı daşınmaz əmlaka qoyulan investisiyalara xas olan, uzunmüddətli olmaqla yanaşı, xeyli kapital qoyuluşu tələb edən risklər nəzərə alınmalıdır.

Əsas anlayışlar

Faiz dərəcəsi.

Likvidlik.

Fond səfərbərliyi.

Daşınmaz əmlakın maliyyələşdirilməsi ilə bağlı əsas riskləri nəzərdən keçirin.

1. Kredit riski - borcalan ödəniş etmədikdə itki. Kredit riski borcalanın kredit ödənişlərini həyata keçirə bilmədiyi və ya girov qoyulmuş əmlakın dəyərinin borcalanın borc verən qarşısında öhdəliklərini ödəmək üçün kifayət etmədiyi hallarda itkilərlə bağlıdır. Borcalanın ödəmə qabiliyyəti borcalanın gəliri ilə kredit üzrə faiz dərəcəsinin nisbəti ilə müəyyən edilir. Ödəniş edilmədikdə, kreditor üçün bir neçə növ zərər var. Mülkiyyətində ona verilmiş daşınmaz əmlakın satışından əldə etdiyi məbləğ kreditin ödənilmiş hissəsindən az olarsa, kreditor zərər çəkir. Əmlakın istismarı, təmiri və satışı xərcləri ilə yanaşı, ödənilməmiş kreditlərin və həbs edilmiş əmlakın idarə edilməsi ilə bağlı inzibati xərclər də var.

Kredit riskinin idarə edilməsi girov obyektinin, borcalanın ödəmə qabiliyyətinin hərtərəfli təhlili və məqbul kredit məbləği üzrə tövsiyələrin hazırlanması yolu ilə həyata keçirilir. Kreditin qaytarılma ehtimalı müəyyən edilərkən əsas diqqət borcalanın gəlirinin məbləğinin müəyyən edilməsinə və girov kimi verilmiş əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsinə verilir. Daşınmaz əmlakın inkişafına (tikinti, yenidənqurma, modernləşdirmə) kredit verilərkən, borcalanın əvvəllər kredit tələb olunduğuna bənzər bir neçə layihəni tamamladığı məlum olduqda, kredit riski əhəmiyyətli dərəcədə azalır.

2. Faiz dərəcəsi riski - faiz dərəcələrinin yüksəlməsi şəraitində kredit üzrə faiz dərəcəsinin borc vəsaitləri ilə müqayisədə daha az tənzimlənməsi ehtimalı. Faiz dərəcəsi riski mənfəətin azalmasıdır kredit təşkilatı faiz dərəcələrinin səviyyəsində mənfi gözlənilməz dəyişiklik səbəbindən. Yəni bunlar kreditlər və kreditlər üzrə faiz dərəcələrinə vaxtaşırı yenidən baxılması zamanı balansın pozulması ilə maliyyələşmə nəticəsində yaranan potensial itkilərdir. borc vəsaitləri.

Bu riski idarə etməyin yolları: vasitəsilə maliyyələşdirmə qiymətli kağızlar eyni müddətə və kreditorlar tərəfindən kredit üzrə ödənişlərin hesablanması zamanı inflyasiya və borcalanın gəlirləri nəzərə alınmaqla onların indeksləşdirilməsinin müxtəlif üsullarından istifadə edilməsi.

3. Risk erkən ödəmə- ilə kreditin vaxtından əvvəl ödənilməsi zamanı itkilər sabit dərəcə faiz. İlkin ödəniş riski, erkən geri ödəmə nəticəsində yaranan yenidən investisiya üzrə potensial itkidir ipoteka krediti sabit faiz dərəcəsi ilə. Risk həmçinin faiz dərəcələri maliyyələşdirməyə başlamazdan əvvəl müəyyən edilən kreditlərin maliyyələşdirilməsində itkilərlə əlaqədar yaranır. Bu risk əvvəlcədən öhdəlik riski adlanır.

Kredit verilərkən kreditor və borcalan üçün alternativ şərtlər nəzərdə tutulur. Borcalanın krediti sona qədər qaytarmaq hüququ var kredit haqqında razılaşma, və kreditor, öz növbəsində, dəyişən faiz dərəcəsi ilə kredit üzrə faiz dərəcəsini vaxtaşırı dəyişdirmək imkanına malikdir. faiz dərəcəsi. Kreditorlar həmçinin borcalanlara kreditin maliyyələşdirilməsi prosesi başlamazdan əvvəl kredit üzrə faiz dərəcəsini müəyyən etmək imkanı verirlər.

4. İlkin öhdəlik riski - maliyyələşdirməyə başlamazdan əvvəl sabit faiz dərəcəsi müəyyən edilən kreditlərin maliyyələşdirilməsi riski;

5. Likvidlik riski - kreditorun verilmiş kreditlər üzrə borcun ödənilməsi kimi aldığı öhdəliklərini ödəmək üçün kifayət qədər vəsaitə malik olmama ehtimalı. Likvidlik riski kreditorun cari öhdəliklərini yerinə yetirmək üçün kreditlər üzrə ödənişlərin alınmasının qeyri-kafi olması ilə əlaqədardır, aktivləri bazar qiymətləri ilə və ya onlara yaxın qiymətlərlə satmaqla pul vəsaitlərinin cəlb edilməsində çətinliklərlə əlaqədar yaranır.. Likvidlik riskinin idarə edilməsi bir sıra tələb edir maliyyə əməliyyatları. Xüsusilə, bankın nağd pula ehtiyacını müəyyən etmək üçün pul vəsaitlərinin hərəkəti hesablanır və mənbələr və xərclərin müəyyən edilməsi ilə pul vəsaitlərinin səfərbər edilməsi strategiyası hazırlanır. Likvidlik riskinin azaldılması birbaşa inkişafla bağlıdır təkrar bazar ipoteka kreditləri, bu sahəyə uzunmüddətli resursların cəlb edilməsinə şərait yaradılması, verilmiş ipoteka kreditlərinin yenidən maliyyələşdirilməsinin təmin edilməsi,

6. Fondların səfərbər edilməsi şərtlərinin dəyişmə riski – sabit mükafatla (baza dərəcəsinə nisbətən) kredit verilərkən vəsaitlərin dəyərinin (baza dərəcəsi) azalması zamanı itkilər.

Fond cəlb etmə şərtlərinin dəyişdirilməsi riski dəyişkən faiz dərəcəsi ilə uzunmüddətli kreditləşmədən yaranır. Bu zaman kredit üzrə faiz dərəcəsi sabit, borc vəsaitləri üzrə faiz dərəcəsi isə dəyişkəndir.

Fondların cəlb edilməsi şərtlərində dəyişiklik riski uzunmüddətli dəyişkən faizli borclarla kreditlərin maliyyələşdirilməsi ilə idarə oluna bilər.

7. Yuxarıda qeyd olunanlarla yanaşı, kredit verilərkən yaranan spesifik risklər də var mənzil tikintisi. Məsələn, hazır mənzillərin planlaşdırıldığından daha yavaş satıla bilməsi riski var. Bu riski azaltmağın yolları: tələb satışdan əvvəl böyük layihələrlə işləyərkən müəyyən sayda vahidlər və kreditləşmə prosesinin bir neçə müstəqil mərhələyə bölünməsi.

8. Quraşdırılmış və ya saxlanılan materialların yanğın və ya oğurlanması və ya digər maddi ziyan riski də var. Bu riskin azaldılması sığorta, təminat və qanuna zidd olmayan təhlükəsizliyin təmin edilməsinin digər üsulları ilə əldə edilir.

Borcalan tərəfindən təqdim edilən sənədlərin saxtalaşdırılması və diqqətin yayındırılması səbəbindən kreditin verilməsi riski var. kredit vəsaitləri qarşıya qoyulan məqsədlər üçün. Birincisi, borcalandan alınan vəsaiti yatırsanız, ikincisi, əlavə investisiya qoysanız, azaldıla bilər. öz vəsaitləri verilmiş kreditdən qalan məbləğin tikintini başa çatdırmaq üçün kifayət etmədiyi müəyyən edildikdə borcalan.

İnvestisiyaları maliyyələşdirərkən, daşınmaz əmlaka qoyulan investisiyalara xas olan, əhəmiyyətli miqdarda kapital qoyuluşu tələb edən risklər nəzərə alınmalıdır, lakin onlar uzunmüddətlidir və iqtisadiyyatın digər sahələrinə investisiyalara nisbətən daha çox risk faktorlarının təsirinə məruz qalırlar. .

İnvestisiya layihəsinin gəlirliliyi cari risksiz dərəcənin, ümumi bazar riskinin və investisiya aktivi kimi daşınmaz əmlakın xüsusiyyətlərinə görə riskin təxminləri əsasında təhlil edilməlidir.

Risksiz investisiyalar, onların qaytarılmasına mütləq əminlik olan investisiyalardır. Mütləq risksiz investisiyalar yoxdur, lakin maksimum gəlirlilik dərəcəsinə malik olanlara qaytarılması dövlət tərəfindən təmin edilən investisiyalar daxildir.

Müvafiq olaraq, daşınmaz əmlaka investisiyaların təhlili zamanı uzunmüddətli dövlət öhdəlikləri (məsələn, istiqrazlar) və ya oxşar qiymətli kağızlar üzrə cari məzənnə risksiz dərəcə kimi götürülür.

Bazar riski, müntəzəm gəlir və kapitalın dəyərinin dəyişməsi səbəbindən IRR-nin illik dəyərinin dəyişkənliyidir. Daşınmaz əmlak bazarında qiymətli kağızlar bazarından fərqli olaraq gəlirlilik satış qiymətlərinin və icarə qiymətlərinin sadə statistik emalı əsasında deyil, peşəkar qiymətləndiricilər tərəfindən aparılan qiymətləndirmələr əsasında müəyyən edilir. Bu cür qiymətləndirmələr qiymətləndiricinin ixtisasından və təcrübəsindən asılıdır və səhv ola bilər.

Daşınmaz əmlaka investisiya qoyuluşu ilə bağlı risk daşınmaz əmlakın unikal xüsusiyyətlərinə görə spesifik riskdir: aşağı likvidlik, yüksək pul və əməliyyatlar üçün vaxt xərcləri, keyfiyyətin idarə edilməsinə ehtiyac. Daşınmaz əmlaka investisiya qoyarkən, investisiya layihəsinin proqnozlaşdırılanla müqayisədə gəlirliliyində mümkün azalma, faktiki xərclərin əvvəllər gözlənilənlərdən artıq olması, gözlənilməz bir vəziyyətə görə investisiya layihəsinin tamamlanmasının mümkünsüzlüyünü nəzərə almaq lazımdır. materialların qiymətlərinin həddən artıq artması, tikilən obyektin əvvəlcədən planlaşdırılan baha qiymətə satıla bilməməsi, daşınmaz əmlak elementlərinin məhv olma riskinə məruz qalması.

Daşınmaz əmlaka investisiya riskinin aşağıdakı mənbələri fərqləndirilir:

Mülkiyyət növü;

Bazarda tələb və təklif;

Yer;

İcarənin şərtlərinə uyğunluq;

Obyektlərin köhnəlməsi;

Vergitutmada qanunvericilik tənzimlənməsi və dəyişikliklər;

inflyasiya;

Yenidən investisiya.

Daşınmaz əmlak növünün riski tələb və təklifdən asılıdır.

Məkan riski daha genişdir, çünki bura əmlak növü riski də daxildir.

İcarə riski icarəçinin müqavilədə nəzərdə tutulmuş icarə haqqının tam məbləğini ödəyə bilməməsi ilə əlaqədardır. Bu risk tək kiracı olan daşınmaz əmlak üçün daha əhəmiyyətlidir.

Əmlakın köhnəlməsi riski ondan ibarətdir ki, daşınmaz əmlakın gəlirliliyi fiziki aşınma və köhnəlmə səbəbindən azala bilər. Bir binanın gəlirliliyini artırmaq üçün sahiblər adətən əhəmiyyətli xərclərə məruz qalmağı seçirlər maddi xərclər.

Risk qanunvericilik tənzimlənməsi və vergitutmada dəyişikliklər vergi dərəcələrinin artırılması zamanı əhəmiyyətli xərclərin tələb olunacağı ilə bağlıdır.

İnflyasiya və yenidən investisiya riskləri yuxarıda sadalanan digər risklərlə müqayisədə daşınmaz əmlak investisiyasına daha az təsir göstərir.

Səhm kapitalına investisiya qoyuluşu zamanı kapital strukturunda dəyişikliklər yolu ilə riski diversifikasiya etmək mümkün deyil, diversifikasiyaya müxtəlif daşınmaz əmlak növləri və müxtəlif regionlar vasitəsilə nail olunur.

Daşınmaz əmlak investisiyalarını maliyyələşdirmək üçün borcdan istifadə ipoteka borcundan istifadə etmək deməkdir.

Daşınmaz əmlaka qoyulan borc kapitalı öz kapitalı ilə eyni risk növlərinə malikdir. Bununla belə, borc öhdəliklərinə vaxtında xidmət göstərilməsi ilə bağlı əlavə risklər və kreditin əsas məbləğinin ödənilməməsi riskləri səbəbindən onların ümumi dəyəri daha yüksəkdir. Daşınmaz əmlaka qoyulan borc kapitalının iki əlavə riski var:

1) borc xidmətinin defisiti riski;

2) böyük birdəfəlik yenidən maliyyələşdirmə riski.

Birinci risk, əmlak sahibinin tələb olunan borc xidməti ödənişlərini vaxtında həyata keçirə bilməməsidir. Bu halda əmlakın kreditorun xeyrinə müsadirə olunacağı ehtimal edilir. Buna görə də, bazarda və ya yerdəki vəziyyətin dəyişməsi borc kapitalı hesabına maliyyələşən daşınmaz əmlakın itirilməsinə səbəb ola bilər.

İkinci risk iri birdəfəlik ipoteka ödənişini yenidən maliyyələşdirə bilməmək riskidir. Bu da əmlak itkisinə səbəb ola bilər.

İpoteka qoyulmuş daşınmaz əmlak investorlarının nəzarəti kapital qoyuluşlarına nisbətən daha azdır, çünki belə nəzarət hüquqlarının bir hissəsi kreditora keçir. Kreditorlar əmlak sahibindən cəlb edilmiş kapitalın strukturunu müəyyən edir və mülkiyyətçinin borc öhdəliklərini ödəmək hüquqlarını məhdudlaşdırır.

müsbət məqam daşınmaz əmlak investisiyası: əgər inflyasiyanın artması nəticəsində istiqraz gəlirləri yüksəlirsə, o zaman inflyasiyanın həmin yüksəlişi investorların artan kirayə qiymətləri ilə bağlı gözləntilərində əks olunacaq və daşınmaz əmlak investisiyalarının gəlirləri uzunmüddətli istiqraz gəlirlərindən daha sabit olmağa meylli olacaq.

Nəhayət, risklər planlaşdırılan gəliri ya artırır, ya da azaldır. Risklərin idarə edilməsi prosesində onlardan bəziləri azaldıla bilər. Bunun üçün müəyyən etmək lazımdır mümkün risklər, onları və əlaqədar xərcləri azaltmağın mümkün yollarını müəyyən etmək, risklərin azaldılması tədbirlərinin işlənib hazırlanması və həyata keçirilməsinə nəzarət etmək.

fyfrjUcmuquafrfazfr fəaliyyətləri

UDC 330.322.2

DAŞINMAZ ƏMLAK İNVESTİSİYALARININ MALİYYƏLƏNMƏSİNDƏ RİSKİN QİYMƏTLƏNDİRİLMƏSİ

E.YU.KALAŞNIKOVA,

namizəd iqtisadi elmlər, Maliyyə və kredit kafedrasının baş müəllimi E-mail: [email protected] Stavropol Dövlət Universiteti

formalaşmasında daşınmaz əmlaka investisiya riskinin qiymətləndirilməsi kimi problemlərin aktuallığı investisiya portfeli, maliyyə menecmenti, böhrandan sonrakı dövrdə daşınmaz əmlak bazarının bərpası və maliyyə bazarında investisiya üçün yeni aktivlərin axtarışı zərurətindən irəli gəlir. Bu bazarda qiymətlər nisbətən sabitdir, lakin qiymətli kağızlara investisiya kimi daşınmaz əmlaka investisiya etmək risklərə məruz qalır.

Açar sözlər: risk, investisiyalar, daşınmaz əmlak, qiymətləndirmə.

Daşınmaz əmlakın xüsusiyyətlərinin müxtəlifliyi və onların yerləşmə xüsusiyyətləri yerli bazarda oxşar daşınmaz əmlakın əvəzedicisinin olmaması ilə birlikdə ayrı-ayrı satıcıların bazarda inhisarçı mövqe tutmasına imkan yaradır.

İnstitusional investorlar ( kommersiya bankları, Sığorta şirkətləri), daşınmaz əmlakı investisiya portfelində müəyyən yer tutan aktiv kimi nəzərə alaraq, daşınmaz əmlakı məcmu portfellərə daxil edin, çünki bu aktivin gəlirliyi ənənəvi maliyyə aktivləri (səhmlər və istiqrazlar) üzrə gəlirlilik baxımından antifazadadır.

Fərqli maliyyə sərmayəsi daşınmaz əmlak aydın ifadə olunmuş maddi formaya, inflyasiyadan ən yüksək qorunma səviyyəsinə, çox məqsədli istifadə imkanına malikdir.

obyektlər. Dezavantajlara aşağı likvidlik, obyektlərin yaradılması və saxlanması üçün yüksək xərclər daxildir.

Bu şəraitdə daşınmaz əmlaka investisiyaların effektivliyinin qiymətləndirilməsi mühüm rol oynayır. Bir çox məqsədlərə xidmət edə bilər: müəyyən etmək investisiya siyasəti, performansın monitorinqi, əmlakın yerini seçmək, yeni investorlarla əlaqələrin inkişaf etdirilməsi və s. Qiymətləndirmə onun gətirdiyi gəlirin təhlilinə əsaslanmalıdır. İnvestisiya gəliri bu halda onlara iki komponent daxildir: cari gəlir (daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatlardan pul vəsaitlərinin hərəkəti) və aktivlərin dəyərindəki dəyişikliklər (əmlakın yenidən qiymətləndirilməsi nəticəsində).

Daşınmaz əmlaka investisiyaların effektivliyinin qiymətləndirilməsinin xarakterik xüsusiyyəti riskin nisbətən yüksək səviyyəsidir - bu, planlaşdırılan seçimlə müqayisədə gözlənilməz itkilər, itkilər, gəlir çatışmazlığı, mənfəət riskidir. İnvestisiya riski, öz növbəsində, əlverişsiz vəziyyətlər səbəbindən gözlənilməz maliyyə itkiləri (mənfəətin, gəlirin azalması və hətta investorun kapitalının itirilməsi) ehtimalıdır.

Problemin öyrənilməsinin ümumi təcrübəsindən göründüyü kimi, investisiya sahəsində risklərin idarə edilməsi məsələsi xüsusilə aktualdır.

Daşınmaz əmlakda bu gün yüksək qiymətli investisiya layihələrinə onların inkişaf mərhələsindən başlayaraq tətbiq edilir. Üstəlik, bu, həm uzunmüddətli investisiya layihələri, həm də orta və qısamüddətli layihələr üçün eyni dərəcədə vacibdir və metodoloji cəhətdən adekvatdır. Bütün bu hallarda məsələ məlumatın qeyri-müəyyənliyi, layihənin icrası zamanı mümkün pozulmalar və kritik kənarlaşmalar və mümkün zərərlərlə bağlıdır və fərqlər əsasən kəmiyyətcə - bu arzuolunmaz hadisələrin miqyasında və vaxtında özünü göstərir və onların nəticələrində özünü göstərir.

Eyni zamanda, ilk növbədə, investisiya layihəsinin effektivliyinin qiymətləndirilməsi, maliyyə və digər resurs xərclərinin doldurulması və çoxaldılması kontekstində riskləri nəzərdən keçirəcəyik. Məhz, layihənin performans göstəricilərinə təsir edən hadisələrlə bağlı risklər: xalis cari dəyər, daxili norma gəlirlilik, zərərsizlik nöqtəsi və s.

Buna görə də, investisiya layihələri ilə işləyərkən risk dedikdə, bəzi ilkin qiymətləndirmə ilə müqayisədə layihənin icrasının nəticələrində mənfi istiqamətdə sapmaların əldə edilməsi ehtimalı başa düşülür. Bu cür kənarlaşmalar ilkin şərtlərin və ya digər parametrlərin əvvəlcə planlaşdırılan və ya statistik hesablamalardan əldə edilən normativlərdən kənara çıxması səbəbindən yarana bilər.

Daşınmaz əmlaka investisiya qoyarkən risklərin təsnifatına müxtəlif yanaşmalar mövcuddur. Qiymətlərin, faiz dərəcələrinin və əhalinin alıcılıq qabiliyyətinin dəyişməsi ilə bağlı risklər var. Qiymət, faiz və inflyasiya risklərini bölüşdürün.

Qeyri-sistemik risklər yalnız fərdi qiymətli kağızlara və ya onların kiçik aqreqatlarına təsir göstərə bilən risklərdir. Bu risklərə fərdi qiymətli kağızlar riski və ya unikal risk də deyilir, çünki belə risklər adətən yalnız müəyyən bir şirkətin qiymətli kağızlarına və ya üstəlik, yalnız konkret maliyyə alətlərinə xasdır. Adətən qeyri-sistemik kateqoriyaya likvidlik riski, biznes riski, maliyyə riski və təhvil vermə riski daxildir.

Qeyri-sistemik riskləri minimuma endirmək üçün şaxələndirmə kimi bir üsul istifadə olunur, onun tətbiqi üçün investisiya portfelini tərtib etmək lazımdır. Bu portfeli yaratmaqla investor müxtəlif emitentlər tərəfindən buraxılmış bir neçə maliyyə aləti toplusunu təşkil edir ki, bu da onların müxtəlif qeyri-sistem risklərinə məruz qalması deməkdir. Beləliklə, investor diversifikasiya etməyə çalışır investisiya riskləri, yəni eyni istiqamətdə hər bir alətin məhsuldarlığında eyni vaxtda dəyişikliklərdən qaçın. Eyni zamanda, investisiya portfelində qiymətli kağızlar nə qədər az olarsa, risk səviyyəsi də bir o qədər yüksək olar. Qeyri-sistemik risklərin minimuma endirilməsi ilə bağlı diversifikasiya metodu kifayət qədər böyük investisiya portfelinin tərtib edilməsi şərti ilə özünü çox effektiv göstərmişdir.

Diversifikasiya limiti bütövlükdə bu maliyyə bazarına xas olan risklərin səviyyəsidir, yəni nəzəri olaraq sistemli adlandırılan risklərdir.

Altında sistemli risklər fərdi qiymətli kağızlarla deyil, qiymətli kağızların müəyyən aqreqatları ilə işləməyə xas olan risklərə aiddir. Sistem risklərinə investisiya portfeli riski və ya bazar riski də deyilir. Sonuncu ad sistemli risklərdir, çünki onlar bütün bazara və ya onun əhəmiyyətli bir hissəsinə təsir edir. Müvafiq olaraq, sistemli risklərə ən çox diqqət investisiya portfelinin formalaşmasını fərdi alətlərə kapital qoyuluşlarından üstün tutan investorlara verilməlidir.

Sistem riskləri mümkün qeyri-müəyyənliklərdən qaynaqlanır iqtisadi vəziyyət Bazarda, ümumi tendensiyalar, bütövlükdə bazar üçün xarakterikdir ki, bu da onların demək olar ki, bütün emitentlərin qiymətli kağızlarına təsir göstərməsi deməkdir bu bazar. Sistemli risklər zamanı diversifikasiya üsulu işləmir və investisiya zamanı itki riskindən qaçmaq olduqca çətindir. Bu risklər arasında faiz dərəcəsi riski, valyuta riski, məzənnə riski, inflyasiya riski, siyasi risk və s.

Bu risklə məşğul olarkən xüsusilə aktuallaşır maliyyə alətləri inkişaf etməkdə olan ölkələr, lakin qurulmuş bazarlarda işləyərkən də mövcuddur.

Bu risklərə əlavə olaraq, az və ya çox dərəcədə digər amillər də var.

dərəcələr daşınmaz əmlak investisiyalarının uğuruna təsir göstərə bilər.

Daşınmaz əmlakla bağlı risklər, bir tərəfdən, risk doktrinasının ümumi qanunlarına tabedir, digər tərəfdən, onları investisiyalarla bağlı risklərdən fərqləndirən öz xüsusiyyətlərinə malikdir. maliyyə bazarları. Daşınmaz əmlaka investisiyalarla bağlı risk növlərinin bir neçə təsnifatı mövcuddur.

Bunlardan ən geniş yayılmışı risklərin biznes risklərinə və maliyyə risklərinə bölünməsidir. Biznes risklərinin xarakteri, istehsalın və işsizliyin azalması, təbii fəlakətlər, gəlir səviyyəsinin dəyişməsi kimi amillərin təsirinə məruz qalan bazar konyukturasının dəyişməsi nəticəsində investorun aktivlərdən əldə etdiyi gəlirin bir hissəsini itirməsi ilə əlaqələndirilir. , əhalinin üstünlük və zövqlərinin dəyişməsi və s.

maliyyə riski, və ya iflas riski, əməliyyat xərclərinin düzgün qiymətləndirilməməsi səbəbindən formalaşır ki, bu da təminatla alınan krediti ödəmək üçün xalis əməliyyat gəlirinin olmamasına səbəb ola bilər. Maliyyə riskləri investorun likvidliyi və ya ödəmə qabiliyyəti ilə bağlıdır. Onlar biznes risklərini tamamlayır və hər dəfə borc xidməti və ya qeyri-əməliyyat xərcləri artdıqda artırır.

Mənfi nəticələrin qarşısını almaq və ya ən azı minimuma endirmək üçün risk təhlili aparmaq lazımdır - risk faktorlarının müəyyən edilməsi və onların əhəmiyyətinin qiymətləndirilməsi proseduru, əslində müəyyən arzuolunmaz hadisələrin baş verməsi və layihənin əldə edilməsinə mənfi təsir göstərməsi ehtimalının təhlili. məqsədlər. Risk təhlilinə risklərin qiymətləndirilməsi və riskləri azaltmaq və ya onların mənfi təsirlərini azaltmaq üçün üsullar daxildir.

Birinci mərhələdə müvafiq amillər müəyyən edilir və onların əhəmiyyəti qiymətləndirilir. Risk təhlilinin məqsədi potensial tərəfdaşları layihədə iştirakın məqsədəuyğunluğu barədə qərar qəbul etmək və mümkün maliyyə itkilərindən qorunmaq üçün tədbirlər hazırlamaq üçün lazımi məlumatlarla təmin etməkdir.

Risk təhlili iki növə bölünə bilər: keyfiyyət və kəmiyyət. Keyfiyyət təhlili risklərin amillərini, sahələrini və növlərini müəyyən etmək (müəyyən etmək) məqsədi daşıyır. Riskin kəmiyyət təhlili fərdi risklərin ölçüsünü və bütövlükdə layihənin riskini ədədi olaraq müəyyən etməyə imkan verməlidir.

İnvestisiya risklərinin keyfiyyət təhlili kəmiyyət nəticəsini nəzərdə tutur,

yəni layihə risklərinin keyfiyyət təhlilinin aparılması prosesi yalnız müəyyən bir layihənin spesifik risk növlərinin təsvirini deyil, onların müəyyənləşdirilməsini də əhatə etməlidir. mümkün səbəblər onların baş verməsi, onların həyata keçirilməsinin gözlənilən nəticələrinin təhlili və minimuma endirilməsi üçün təkliflər, həm də müəyyən bir layihənin risklərini minimuma endirən bütün bu tədbirlərin xərc smetasıdır.

Bu təhlil biznes planının hazırlanması mərhələsində aparılır və investisiya layihəsinin məcburi hərtərəfli ekspertizası onun risklərini təhlil etmək üçün geniş məlumat hazırlamağa imkan verir.

Riskin müəyyən edilməsində ilk addım hazırlanmaqda olan layihə ilə bağlı risk təsnifatını müəyyən etməkdir. Məsələ ondadır ki, riskləri təhlil etmək, qiymətləndirmək və idarə etmək üçün ilkin olaraq konkret layihə ilə bağlı mümkün riskləri müəyyən etmək lazımdır. Halbuki belə mühüm iş, onların baş vermə səbəbləri və ya təsviri üçün axtarış kimi mümkün nəticələr onların həyata keçirilməsi, riskləri kompensasiya edən və ya minimuma endirən tədbirlərin işlənib hazırlanması və bütün göstəricilərin tam xərc smetasının əldə edilməsi sonrakı mərhələlərdə həyata keçirilə bilər.

Risklər nəzəriyyəsində amil (səbəb), risk növü və risk hadisələrinin baş verməsindən itki (zərər) növü anlayışları fərqləndirilir.

Risk faktorları (səbəbləri) potensial olaraq gerçəkləşə bilən və layihənin nəzərdə tutulan gedişatına kənar təsir göstərə bilən planlaşdırılmamış hadisələr və ya vəziyyətin nəticəsi ilə bağlı qeyri-müəyyənliyə səbəb olan bəzi şərtlər kimi başa düşülür. Eyni zamanda, bu hadisələrin bəzilərini qabaqcadan görmək, bəzilərini isə proqnozlaşdırmaq mümkün deyildi.

Bu amillər birbaşa ola bilər iqtisadi fəaliyyət sahibkarın özü, layihə fəaliyyətinin nəticəsinə təsir edən xarici mühitin vəziyyəti haqqında məlumatın olmaması.

İnvestisiya layihələri üçün əsas risk faktorlarına aşağıdakılar daxildir:

Səhvlər layihə-smeta sənədləri;

Mütəxəssislərin kifayət qədər ixtisasının olmaması;

Fors-major hallar (təbii, iqtisadi, siyasi);

Çatdırılma şərtlərinin pozulması;

Aşağı keyfiyyətli xammal, avadanlıq, texnoloji proseslər, məhsullar və s.;

Müqavilələrin şərtlərinin pozulması, müqavilənin ləğvi.

Keyfiyyətli risk təhlilinin əsas nəticələri bunlardır:

Xüsusi layihə risklərinin və onların səbəblərini müəyyən etmək;

Qeyd olunan risklərin mümkün həyata keçirilməsinin hipotetik nəticələrinin təhlili və xərc ekvivalenti;

Zərərin minimuma endirilməsi üçün tədbirlər təklifi və onların smeta dəyəri.

Bundan əlavə, bu mərhələdə risklər üçün yoxlanılan bütün layihə amillərində mümkün dəyişikliyin sərhəd dəyərləri (minimum və maksimum) müəyyən edilir.

Risk təhlilinin riyazi aparatı ehtimal nəzəriyyəsinin metodlarına əsaslanır ki, bu da qeyri-müəyyənlik və risklərin ehtimal xarakteri ilə bağlıdır. Risk təhlili vəzifələri üç növə bölünür:

Risk səviyyəsinin a priori məlum ehtimal məlumatı əsasında qiymətləndirildiyi birbaşa xətlər;

Əksinə, məqbul risk səviyyəsi təyin edildikdə və bir və ya bir neçə dəyişən ilkin parametrlər üzrə müəyyən edilmiş məhdudiyyətlər nəzərə alınmaqla ilkin parametrlərin dəyərləri (dəyərlər diapazonu) müəyyən edildikdə;

Tədqiqatın məqsədləri həssaslıq, davamlılıq effektiv, meyar göstəriciləri ilkin parametrlərin dəyişməsinə münasibətdə (ehtimalların paylanması, müəyyən qiymətlərin dəyişmə sahələri və s.). Bu, ilkin məlumatın qaçılmaz qeyri-dəqiqliyi səbəbindən zəruridir və layihə risklərinin təhlili zamanı əldə edilən nəticələrin etibarlılıq dərəcəsini əks etdirir. Layihə üzrə risklərin təhlili aparılır

əsas riyazi modellər qərar vermə və layihə davranışı, bunlardan başlıcaları:

Stokastik (ehtimal) modellər;

Linqvistik (təsviri) modellər;

Qeyri-stokastik (oyun, davranış) modellər.

Ən çox istifadə olunan risk təhlili üsullarının xüsusiyyətləri Cədvəldə təqdim olunur. 1.

Cədvəl 1

Risk Təhlili Metodları

Metod Xüsusiyyətləri

Ehtimal təhlili Ehtimal olunur ki, modelin qurulması və hesablanması ehtimal nəzəriyyəsinin prinsiplərinə uyğun aparılır, seçmə üsullarında isə bütün bunlar nümunələr üzrə hesablamalarla aparılır. Zərərlərin ehtimalı əvvəlki dövrün statistik məlumatları əsasında risk sahəsinin (zonasının), investisiyaların adekvatlığının, risk nisbətinin (gözlənilən mənfəətin bütün investisiyaların həcminə nisbəti) müəyyən edilməsi ilə müəyyən edilir. layihə)

Ekspert riskinin təhlili Metod ilkin məlumatın olmaması və ya kifayət qədər olmaması halında tətbiq edilir və riskin qiymətləndirilməsi üçün ekspertlərin cəlb edilməsindən ibarətdir. Seçilmiş ekspertlər qrupu layihəni və onun ayrı-ayrı proseslərini risk dərəcəsinə görə qiymətləndirir

Analoqlar metodu Həyata keçirilən oxşar layihələrin məlumat bazasından onların effektivliyini hazırlanmaqda olan layihəyə ötürmək üçün istifadə. Layihənin daxili və xarici mühiti və onun analoqları əsas parametrlər baxımından kifayət qədər oxşarlığa malik olduqda bu üsul istifadə olunur.

Məhdud səviyyənin göstəricilərinin təhlili Layihənin həyata keçirilməsi şərtlərində mümkün dəyişikliklərlə əlaqədar davamlılıq dərəcəsinin müəyyən edilməsi

Layihənin həssaslığının təhlili Metod, hesablama üçün tələb olunan müəyyən dəyişənlərin müxtəlif dəyərləri ilə nəticələnən layihənin icra göstəricilərinin necə dəyişdiyini qiymətləndirməyə imkan verir.

Layihənin hazırlanması ssenarilərinin təhlili Metod layihənin inkişafının bir neçə variantının (ssenarilərinin) işlənib hazırlanmasını və onların müqayisəli qiymətləndirilməsini nəzərdə tutur. Dəyişənlərdə mümkün dəyişikliyin pessimist variantı (ssenarisi), optimist və ən çox ehtimal olunan variant hesablanır.

Layihə qərar ağaclarının qurulması metodu Risklərin, xərclərin, zərərlərin və faydaların qiymətləndirilməsi ilə layihənin həyata keçirilməsi prosesinin addım-addım şaxələnməsini nəzərdə tutur.

Simulyasiya üsulları Modellə çoxsaylı eksperimentlər aparmaqla nəticələnən göstəricinin qiymətinin addım-addım tapılmasına əsaslanır. Əsas üstünlüklər bütün hesablamaların şəffaflığı, planlaşdırma prosesinin bütün iştirakçıları tərəfindən layihənin təhlilinin nəticələrinin qavranılması və qiymətləndirilməsinin asanlığıdır. Bu metodun ciddi çatışmazlıqlarından biri böyük həcmdə çıxış məlumatı ilə əlaqəli hesablamaların əhəmiyyətli dəyəridir.

standart kənarlaşmanın, dispersiyanın və dəyişmə əmsalının hesablanmasını həyata keçirməlidir. Həqiqi layihə üçün 5 orta kvadrat (standart) sapmanın göstəricisi düsturla hesablanır:

burada ¿ dövrlərin sayıdır (aylar, illər); n - müşahidələrin sayı;

İnvestisiya malları bazarındakı vəziyyətin müxtəlif dəyərləri ilə /-ci tipli investisiya layihəsindən təxmini gəlir;

О - layihə üzrə gözlənilən orta gəlir (xalis pul axını, IRU); R. - təxmin edilən gəlirə (P = 1-in ümumi dəyəri) uyğun gələn ehtimalın dəyəri, vahidin bir hissəsi.

Ehtimal mütəxəssislər tərəfindən müəyyən edilir.

Variasiya bir vəziyyətdən (variantdan) digərinə keçid zamanı əlamətin kəmiyyət qiymətləndirməsində dəyişiklikləri ifadə edir. Məsələn, aktivlərin gəlirliliyindəki dəyişikliklər (kapital, investisiyalar və s.) Aktivlərin iqtisadi gəlirliliyinin faktiki dəyərlərinin hasilini və müvafiq ehtimalları P:

er = u er. R.

Standart kənarlaşma y[d-nin orta çəkili dispersiyasının kvadrat kökü kimi müəyyən edilir. Nəticə nə qədər yüksək olarsa, nəzərdən keçirilən layihə bir o qədər risklidir.

Dəyişmə əmsalı K^, layihə üzrə gözlənilən orta gəlirin göstəriciləri bir-birindən fərqli olduqda risk səviyyəsini qiymətləndirməyə imkan verir:

burada 5 orta kvadrat (standart) kənarlaşmadır;

O - gözlənilən orta gəlir (xalis nağd pul qəbzləri, MRU) layihəyə uyğun olaraq. Layihələri risk səviyyəsinə görə müqayisə edərkən, risk və gəlirin ən əlverişli nisbətini göstərən Kv dəyərinin ən kiçik olduğu birinə üstünlük verilir.

Məsələn, layihə riskinin qiymətləndirilməsi simulyasiya modelidir. Onların hər biri üçün ekspert qiymətləndirməsinə əsasən, üç

mümkün variantlar hadisələrin inkişafı: pessimist, ən çox ehtimal olunan və optimist.

Hər bir variant üçün yalnız onun üçün xarakterik olan IRU parametri müəyyən edilir, yəni onun üç qiyməti alınır: URUX (pessimist variant üçün); MRU2 (ən çox ehtimal üçün); IRU3 (nikbin seçim üçün).

Hər bir variant üçün variasiyanın Pv diapazonu LRG meyarına uyğun olaraq aşağıdakı düsturla müəyyən edilir:

pv \u003d SHU - SHUH.

Üç illik icra müddəti olan iki alternativ investisiya layihəsini nəzərdən keçirin. Hər iki layihə investisiyaların eyni həcmi və 10%-ə bərabər olan kapitalın qiyməti (dəyəri) ilə xarakterizə olunur.

Cədvəldəki məlumatların təhlilindən aşağıdakı kimi. 2, layihə II daha yüksək IRU dəyərlərinə malikdir. Bununla belə, I layihədən daha risklidir, çünki daha yüksək variasiya diapazonuna malikdir.

Bu nəticəni iki layihə üçün standart kənarlaşmanı hesablayaraq əsaslandırırıq. Hərəkətlərin ardıcıllığı aşağıdakı kimidir.

Ekspert yolu ilə, hər bir layihə üçün IRA dəyərlərinin ehtimalını təyin edəcəyik (Cədvəl 3).

Hər bir layihə üçün IRU-nun orta dəyərini hesablayaq:

cədvəl 2

İki alternativ üçün variasiya diapazonunun hesablanması

layihələr, milyon rubl

Göstərici Layihə I Layihə II

İnvestisiya həcmi 30 30

Gözlənilən orta illik

qəbul Pul

Pessimist 11 10.5

Ən çox ehtimal 12,5 15,7

Optimist 14.2 17.4

Ssenarilər üçün IRC proqnozu:

Pessimist -1,4 -2

Ən çox ehtimal 2.1 10.2

Optimist 6.7 13.4

Dəyişiklik diapazonu 8.1 15.4

Cədvəl 3

MRU dəyərləri

Ehtimalın ekspert qiymətləndirilməsi

NRU1 = - 1,4 0,2 + 2,1 0,5 + + 6,7 0,3 = 2,78 milyon rubl;

IRUi = -2 - 0,1 + 10,2 0,6 + + 13,4 0,3 = 9,94 milyon rubl Hər bir layihə üçün standart kənarlaşma 5-i hesablayın:

51=7~(-1,4 - 2,78)2 0,2 + (2,1 - 2,78)2 0,5 + + (6,7 - 2,78)2 0,3 =-7624 = 2,5;

5P = Y~(-2 - 9,94)2 0,1 + (10,2 - 9,94)2 0,06 + + (13,4 - 9,94)2 0,3 = ^118,26 = 4,27. Standart kənarlaşmaların hesablanması göstərir ki, II layihə I layihədən daha risklidir.

Risk səviyyəsinin hesablanmasının statistik metodu investorun (layihənin təşəbbüskarı) həmişə əldə edə bilməyəcəyi böyük miqdarda məlumat tələb edir.

Xərc-fayda təhlili potensial risk sahələrinin müəyyənləşdirilməsinə diqqət yetirir. Layihə parametrləri ilə müqayisədə investisiya xərclərinin həddindən artıq xərclənməsi aşağıdakı səbəblərdən qaynaqlana bilər:

Dizayn sərhədlərinin dəyişdirilməsi;

Obyektin tikintisi zamanı podratçı üçün əlavə xərclərin baş verməsi;

Layihənin səmərəliliyindəki fərqlər (gəlirlilik, geri ödəmə, təhlükəsizlik);

Layihənin dəyərinin ilkin olaraq aşağı qiymətləndirilməsi və s.

Yatırılan investisiyanın risk səviyyəsini müəyyən etmək üçün bu əsas amilləri bölmək olar.

Ekspert qiymətləndirmələrinin metodu ekspert ekspertlərin sorğusuna əsaslanır.

Alınan statistik nəticələr analitik tapşırığa uyğun olaraq işlənir. Daha çox nümayəndəsi məlumat əldə etmək üçün mütəxəssislər yüksək peşəkar səviyyə və real investisiya sahəsində geniş praktiki təcrübə.

Analoqlardan istifadə üsulu hadisələrin (layihələrin) oxşarlığını, oxşarlığını və digər oxşar obyektlərlə müqayisəsini axtarmaq və istifadə etməkdir. Bu metod üçün, eləcə də ekspert qiymətləndirmələri metodu üçün müəyyən subyektivlik xarakterikdir, çünki layihələrin qiymətləndirilməsində ekspert və analitikin intuisiyası, təcrübəsi və biliyi həlledici əhəmiyyət kəsb edir.

Mümkün itkilərin qiymətləndirilməsi prosesində investisiya fəaliyyəti mütləq və nisbi göstəricilərdən istifadə edin. Mütləq

real investisiya ilə bağlı maliyyə itkilərinin həcmi mənfi hadisələrin baş verməsi ilə əlaqədar investora dəymiş zərərin (zərərin) məbləğidir. İnvestisiya riski ilə bağlı maliyyə itkilərinin (zərərlərinin) nisbi məbləği mümkün itki məbləğinin seçilmiş əsas göstəriciyə (investisiyalardan gözlənilən gəlirə və ya bu layihəyə qoyulmuş kapitalın məbləğinə) nisbəti kimi ifadə edilir.

Kir itkisi / Və 100,

burada Xir investisiya riski əmsalıdır^;

Və - müəyyən bir layihəyə yönəldilmiş investisiyaların (kapital qoyuluşlarının) həcmi. Bu cür maliyyə itkiləri o halda az hesab edilə bilər ki, onların məbləği layihəyə qoyulan investisiyanın məbləği 5%-dən çox deyil; orta, əgər bu göstərici 5-dən 10%-ə qədər dəyişir; yüksək - Yuido 20% -dən çox; onların səviyyəsi 20%-dən çox olarsa çox yüksəkdir.

Yatırılmış kapitalın gəlirlilik dərəcəsində gözlənilən risk səviyyəsi nəzərə alınır: gözlənilən risk səviyyəsi nə qədər yüksəkdirsə, qoyulmuş kapitalın tələb olunan gəlir dərəcəsi də bir o qədər yüksək olmalıdır. IN ümumi görünüş Yatırılmış kapitalın gəlirlilik dərəcəsi aşağıdakı düsturla hesablana bilər: ^ = Risk ödənişi. Tələb olunan gəlir dərəcəsini təyin etmək üçün bu yanaşma həm daşınmaz əmlaka investisiya, həm də ənənəvi investisiya üçün ümumidir maliyyə aktivləri. Risk haqqının hesablanması üçün əsas idarə olunmayan makro səviyyəli riskləri və ya sənaye risklərini əks etdirən sistematik riskin müəyyən edilməsidir.

Daşınmaz əmlaka investisiya qoyarkən idarəolunmaz risklərin mənbələri bunlardır:

Daşınmaz əmlakın aşağı likvidliyi;

Daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatların qanunvericiliklə tənzimlənməsinin qeyri-müəyyənliyi;

Vergitutmada qeyri-müəyyənlik;

Kapital bazarında və daşınmaz əmlak bazarında rəqabət;

iş dövrünün müddəti;

demoqrafik meyllər;

Məşğulluq meylləri və əhalinin ödəmə qabiliyyətinin dəyişməsi.

İdarə olunan risklərə mikro risklər daxildir:

İcarənin şərtləri;

Əməliyyat və maliyyə rıçaqlarının səviyyəsi;

Struktur yatırılmış kapital və onun dəyəri;

Müəyyən bir daşınmaz əmlakın bazar payı;

Əmlakın yerləşdiyi yer;

kirayəçi quruluşu.

Qeyri-likvid aktivlərə investisiya qoyuluşu ilə bağlı qərarlar qəbul edilən risk səviyyəsinin təhlilinə əsaslanmalıdır. Bu zaman risk səviyyəsinin kəmiyyət təhlili aparılır. Bu üç mərhələdə baş verir:

Gəlir dərəcələrinin tezlik paylanmasının müəyyən edilməsi: rejimlər, medianlar və ya orta dərəcə gəlirlilik;

İdarə olunmayan riskin ölçüsü kimi standart kənarlaşmanın tərifi;

Gəlir vahidi üzrə riskin nisbi ölçüsü kimi kovariasiyanın tərifi.

Retrospektiv dövr üçün investisiya gəlirlilik dərəcələrinin bölüşdürülmə tezliyi aşağıdakı kimi müəyyən edilir. Əgər aktivin gəlirliyi: 10% - 6 dəfə, 9.5% - 10 dəfə, 8.2% - 12 dəfə, 6% - 2 dəfə, 12% - 4 dəfə idisə, bu halda orta arifmetik dəyəri müəyyən etmək olar. : (10 + 9,5 + 8,2 + 6 +12) / 5 = 9,14.

Çəkili ortadan istifadə etməklə daha dəqiq nəticə əldə edilir:

[(10 6) + (9.5 10) + (8.2 12) + (6"4) +

+ (12 4)] /36 = 9,038. Median rəqəmlərin ortasında yerləşir, artan qaydada düzülür. Məsələn, 6,6,6, 6; 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2; 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5; 10,10,10, 10, 10, 10; 12, 12, 12, 12.

Bu halda orta göstərici 9,5% təşkil edir. 2, 3, 4, 5, 5, 8 nömrələri seriyasında median (4 + 5) / 2 = 4,5 olacaqdır.

Rejim təhlil edilən ədədlər seriyasında ən çox rast gəlinən dəyərdir. Bizim nümunəmizdə rejim 8.2-dir.

Riskin qiymətləndirilməsində orta, median və ya rejimin istifadəsi situasiyaya xasdır.

Daşınmaz əmlaka investisiyaların risk səviyyəsini təhlil edərkən, investorun uzunmüddətli perspektivdə əldə edə biləcəyi gəlir dərəcəsini əks etdirən orta çəkili göstəricidən istifadə etmək məqsədəuyğundur. Gözlənilən gəlir yaxşı müəyyən edilmiş gəlir bölgüsünə əsaslanır:

E (I) = £ I,P(I,) = I, P(I,) +

R2 P(n) +... + RnP(Rn),

burada P(R1) gəlirin baş vermə ehtimalıdır Rt Fərdi aktivin risk səviyyəsi aktiv gəlirindəki dəyişikliklə ölçülür, aşağıdakı kimi ifadə edilir.

aşağı likvidliyi və daşınmaz əmlak bazarının vəziyyəti haqqında vaxtında və etibarlı məlumatın əldə edilməsinin çətinliyi səbəbindən bütün daşınmaz əmlak növləri üçün kifayət qədər çətin olan standart kənarlaşma.

Gəlir gətirən daşınmaz əmlak sabit vahid gəlir axını ilə xarakterizə olunduğundan, alınan gəlirlər seriyasında a2 dəyişikliyi düsturla müəyyən edilir:

o2 \u003d £ (I - I) 2 / n -1 \u003d (I - I) 2 +

+ (I - I) 2 + .... + (Yap - I) / n -1.

Normal sapma - Kvadrat Kök

variasiyadan: a \u003d l / o2 ".

Gözlənilən gəlirlərin dəyişməsi:

a2 = ¿[I, - E(I)]2P(Rg)n -1 = [I - E(I)]2P(I,) +

[R2 - E(R)]2P(Rg) +... = [Rp - E(R)]2 P(Rp) n -1. Gözlənilən gəlirlər üçün tipik sapma yenə variasiyanın kvadrat köküdür.

Kovariasiya RDA gəlir vahidi üçün risk kimi müəyyən edilən nisbi risk ölçüsüdür. Alınan gəlir üçün SDA kimi müəyyən edilə bilər - =,

və gözlənilən gəlirlər üçün: SDA - --.

Belə ki, aşağıdakı sıralar üçün variasiya, standart kənarlaşma və kovariasiyanı müəyyən etmək üçün: 10%, 6%, -4%, 8%, 12%, 6,4% olan arifmetik orta gəlir dərəcəsini müəyyən etmək lazımdır. Variasiya:

a2 \u003d [(10 - 6.4) 2 + (6- 6.4) 2 + (-4- 6.4) 2 + + (8-6.4) 2 + (12-6.4) 2] /(5 - 1) = 155.2/ 4= 38,8. Standart sapma:

a = l/a2 = HSM = 6,229%.

Kovariasiya: SDA^-^=6229/6.4=0.973, E(I)

sistematik risk səviyyəsini müəyyən edən.

Keyfiyyət və kəmiyyət üsulları ilə qiymətləndirildikdən sonra kommersiya daşınmaz əmlakına və digər maliyyə aktivlərinə investisiyaların risk səviyyəsini müqayisə etmək lazımdır. Bu, gəlirli daşınmaz əmlakın xüsusiyyətləri ilə müəyyən edilir:

Əhəmiyyətli kapital qoyuluşları;

Bölgədəki vəziyyətdən və onun inkişaf perspektivlərindən asılı olaraq daşınmaz əmlakdan gəlir axınının sərt qarşılıqlı əlaqəsi;

Aşağı likvidlik və yüksək texniki xidmət xərcləri.

Gəlirli daşınmaz əmlaka investisiya qoyuluşu ilə bağlı risk səviyyəsi əsasən investisiya alətləri ilə müəyyən edilir (şək. 1).

Daşınmaz əmlaka qoyulan investisiyanın yüksək gəlir səviyyəsini saxlamaq zərurəti ən optimal investisiya alətlərinin seçilməsini tələb edir, çünki onların hər birinin öz gəlirlilik dərəcəsi, risk səviyyəsi, likvidlik, nəzarət səviyyəsi və qiymətləndirmə üsulları vardır.

Gəlirli daşınmaz əmlak ənənəvi maliyyə aktivləri ilə müqayisədə bir sıra əhəmiyyətli üstünlüklərə malikdir:

Birincisi, dividendlərin illik ödənildiyi korporativ səhmlərdən fərqli olaraq, gəlirli daşınmaz əmlaka sahiblik investora (sahibi) aylıq icarə ödənişlərinə əsaslanan aylıq gəlir axını təmin edir. Korporativ səhmlərdən pul vəsaitlərinin hərəkəti məhsulun satış həcmindən, müəssisənin inkişaf strategiyasından və onun maliyyə sabitliyi. Daşınmaz əmlakın gəlir axınları daha sabitdir, çünki onlar çox vaxt uzunmüddətli olan icarələrə əsaslanır.

İkincisi, korporativ qiymətli kağızlardan pul vəsaitlərinin istifadə sahəsi zamanla dəyişə bilər, çünki korporasiya biznes sahələrini sata və ala bilər, genişləndirə və ya müqavilə bağlaya bilər. Daşınmaz əmlak əsas vəsait olduğundan pul vəsaitlərinin hərəkətindən istifadə daha sabitdir.

Üçüncüsü, daşınmaz əmlakın sahibliyindən əldə edilən gəlirin pul axını korporativ səhmlərdən daha az dinamikdir, səhmlərə və istiqrazlara investisiyalardan əldə edilən gəlir axını ilə güclü mənfi əlaqədədir.

Korporativ qiymətli kağızlara və daşınmaz əmlaka investisiyaların gəlirlilik dərəcəsinin tipik dəyişməsi ilə bağlı real vəziyyət Şəkil 1-də göstərilmişdir. 2. Daşınmaz əmlak daha dayanıqlı gəlir axını təmin edir və ən əsası, maliyyə aktivlərinin gəlirlərinin azalması zamanı daşınmaz əmlakın gəlirləri aydın yüksəliş meylinə malikdir. Bundan əlavə, gəlirli daşınmaz əmlaka investisiya qoyarkən nəzərə almaq lazımdır ki, daşınmaz əmlakın bazar qiymətləri inflyasiyanın yüksəlməsi ilə artır və inflyasiyanın azaldığı dövrlərdə kəskin şəkildə aşağı düşür.

Daşınmaz əmlak investisiyası daha çox təmin edir yüksək produktivlik və buna görə də yüksək risk səviyyəsi.

düyü. 1. Korporativ qiymətli kağızlarla müqayisədə daşınmaz əmlaka investisiya qoyuluşunun risk səviyyəsi

Daşınmaz əmlaka investisiya -Maliyyə aktivlərinə investisiya

düyü. 2. Daşınmaz əmlaka və tipik maliyyə aktivlərinə investisiyalardan gəlirlərin hərəkəti: I - aktivlərə qoyulan investisiyaların gəlirlilik dərəcəsi; ? - saxlama müddəti

Müəyyən bir ssenarinin həyata keçirilməsi ilə bağlı riskin olması və ya olmaması hər bir layihə iştirakçısı tərəfindən dizayn parametrlərindən müvafiq sapmaların miqyası və işarəsi baxımından müəyyən edilir. Layihənin həyata keçirilməsi üçün müəyyən şərtlərin yaranması ilə bağlı risk onun kimin maraqları baxımından qiymətləndirildiyi nöqteyi-nəzərdən asılıdır (layihənin, səhmdarın, kreditorun və s. iştirak riski). Bu amillərin qeyri-bərabər dəyərləri ilə layihənin xərcləri və nəticələri əhəmiyyətli dərəcədə fərqlənirsə, səmərəlilik hesablamalarında ayrıca qeyri-müəyyənlik amilləri nəzərə alınır. Təcrübədə, layihə bütün ssenarilər üzrə effektiv və maliyyə cəhətdən mümkün olduğu ortaya çıxarsa və mümkün mənfi nəticələr layihənin texniki-iqtisadi əsaslandırmalarında nəzərdə tutulmuş üsullarla aradan qaldırılsa, davamlı hesab olunur. Bu cür tədbirlər layihənin maliyyə sabitliyini yaxşılaşdırmırsa, o zaman investor tərəfindən rədd edilir.

Təhlil və risklərin qiymətləndirilməsi üsullarının nəzərdən keçirilməsinə əsaslanaraq bir sıra nəticələr çıxarmaq olar.

Birincisi, xoşagəlməz hallar baş verdikdə, pul vəsaitləri və ehtiyatlar yaratmaqla layihə risklərini azaltmaq üçün tədbirlər görülməlidir. maddi resurslar, istehsal gücü və müəssisənin mümkün yenidən istiqamətləndirilməsi.

İkincisi, əsaslandırılmış proqnozlaşdırma, özünü sığorta, investisiya sığortası, layihə risklərinin bir hissəsinin üçüncü tərəfə hüquqi və şəxslər(layihənin maliyyələşdirilməsinin inkişafı, iri banklar icması tərəfindən borcalanlara konsorsium kreditlərinin verilməsi və s.).

Üçüncüsü, özünü sığortanın formalaşması ilə bağlıdır xalis gəlir ehtiyat fondları Və

mümkün itkilər üçün onları əhatə edin. Zərər ehtimalı az olduqda və ya şirkətdə çoxlu sayda eyni tipli avadanlıq və nəqliyyat vasitələri olduqda, özünüsığorta məna kəsb edir.

Dördüncüsü, layihə risklərinin konsentrasiyasının məhdudlaşdırılması icazə verilən səviyyədən kənara çıxan növlər üçün istifadə olunur (kritik və fəlakətli risklər şəraitində həyata keçirilən kapital qoyuluşları üçün).

Beşincisi, bahalı elm tutumlu layihələrin həyata keçirilməsində riskin bir hissəsinin vençur şirkətlərinə ötürülməsi. Sonuncu, bütün layihənin uğursuzluğu halında, layihə təşəbbüskarının mümkün itkilərinin bir hissəsini öz üzərinə götürəcəkdir.

Altıncısı, layihə risklərini azaltmağın ən etibarlı yolu məlumatlı seçimdir. investisiya qərarları, bu investisiya layihəsinin texniki-iqtisadi əsaslandırmasında və biznes planında öz əksini tapmışdır.

Daşınmaz əmlaka investisiya qoyuluşu ilə bağlı risk daşınmaz əmlakın unikal xüsusiyyətlərinə görə xüsusi riskdir. Bunlar aşağı likvidlik, böyük pul və əməliyyatlar üçün vaxt xərcləri, yüksək keyfiyyətli idarəetmə ehtiyacıdır.

Daşınmaz əmlaka investisiya qoyarkən, investisiya layihəsinin proqnozlaşdırılanla müqayisədə gəlirliliyində mümkün azalma, faktiki xərclərin əvvəllər gözlənilənlərdən artıq olması, gözlənilməz bir vəziyyətə görə investisiya layihəsinin tamamlanmasının mümkünsüzlüyünü nəzərə almaq lazımdır. materialların qiymətlərinin həddən artıq artması, tikilmiş obyektin əvvəlcədən planlaşdırılan baha qiymətə satıla bilməməsi, daşınmaz əmlak elementlərinin məhv olmaq riskinə məruz qalması və s.

Biblioqrafiya

1. Abramov S. İ. İnvestisiya: dərslik. müavinət. Moskva: İqtisadiyyat və Marketinq Mərkəzi, 2007.

2. Anşin V. M. İnvestisiya təhlili: təhsil. müavinət. M: Delo, 2008.

3. Bard V. S. İnvestisiya problemləri Rusiya iqtisadiyyatı: təhsil. müavinət. M.: İmtahan, 2008.

4. BelıxL. P. Daşınmaz əmlak portfelinin formalaşması. M.: Maliyyə və statistika, 2005. 264 s.

5. Blank I. A. İnvestisiyaların idarə edilməsinin əsasları. Kiyev: Elqa-N: Nika-Mərkəz, 2008.

6. Vaxrin P. I. İnvestisiyalar: dərslik. Moskva: Daşkov i K, 2007.

7. Zimina. I. İnvestisiyalar: suallar və cavablar: dərslik. M: Hüquqşünaslıq, 2006.

8. Semirenko E. İnvestisiyaların təşkili və maliyyələşdirilməsi: dərslik. M.: Maliyyə və statistika, 2007.

9. Sergeev I. V., Veretennikova I. I. İnvestisiyaların təşkili və maliyyələşdirilməsi: dərslik. müavinət. M.: Maliyyə və statistika, 2009.

10. Taraseviç E. I. Daşınmaz əmlaka investisiyaların maliyyələşdirilməsi. Moskva: Daşkov i K, 2006.

11. Şevçuk D.A. İnvestisiyaların təşkili və maliyyələşdirilməsi: M.: Phoenix, 2006.

12. Rusiya daşınmaz əmlak bazarı - http://www.realtymarket.ru.

Risk faktiki nəticələrin gözlənilən planlaşdırılan nəticələrdən yayınma ehtimalını əks etdirir. Risklər investisiya layihəsinin xüsusiyyətlərindən, gəlirliliyindən, bu bazarda sabitlikdən asılıdır.
Daşınmaz əmlakın maliyyələşdirilməsi ilə bağlı əsas riskləri nəzərdən keçirin:
kredit riski - borcalan ödəniş etmədikdə itkilər;
faiz dərəcəsi riski - faiz dərəcələrinin artması şəraitində kredit üzrə faiz dərəcəsinin borc vəsaitləri ilə müqayisədə daha az tənzimlənməsi ehtimalı;
erkən ödəmə riski - sabit faiz dərəcəsi ilə kreditin vaxtından əvvəl qaytarılması zamanı itkilər;
əvvəlcədən öhdəlik riski - maliyyələşdirməyə başlamazdan əvvəl sabit faiz dərəcəsi müəyyən edilən kreditlərin maliyyələşdirilməsi riski;
likvidlik riski - öhdəlikləri üzrə ödənişlər üçün kreditorun verilmiş kreditlər üzrə borcun ödənilməsi kimi əldə etdiyi kifayət qədər vəsaitin olmama ehtimalı;
vəsaitlərin səfərbər edilməsi şərtlərinin dəyişməsi riski - sabit mükafatla (baza dərəcəsinə nisbətən) kredit verilərkən vəsaitlərin dəyərinin (baza dərəcəsi) azalması zamanı itkilər.
Kredit riski borcalanın kredit ödənişlərini həyata keçirə bilmədiyi və ya girov qoyulmuş əmlakın dəyərinin borcalanın borc verən qarşısında öhdəliklərini ödəmək üçün kifayət etmədiyi hallarda itkilərlə bağlıdır. Borcalanın ödəmə qabiliyyəti borcalanın gəliri ilə kredit üzrə faiz dərəcəsinin nisbəti ilə müəyyən edilir. Ödəniş edilmədikdə, kreditor üçün bir neçə növ zərər var. Mülkiyyətində ona verilmiş daşınmaz əmlakın satışından əldə etdiyi məbləğ kreditin ödənilmiş hissəsindən az olarsa, kreditor zərər çəkir. Əmlakın istismarı, təmiri və satışı xərcləri ilə yanaşı, qeyri-müəyyən əmlakın idarə edilməsi üçün də inzibati xərclər var.
kreditləri qaytarıb və əmlaklarına həbs qoyub.
Kredit riskinin idarə edilməsi girov obyektinin, borcalanın ödəmə qabiliyyətinin hərtərəfli təhlili və məqbul kredit məbləği üzrə tövsiyələrin hazırlanması yolu ilə həyata keçirilir. Kreditin qaytarılma ehtimalı müəyyən edilərkən əsas diqqət borcalanın gəlirinin məbləğinin müəyyən edilməsinə və girov kimi verilmiş əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsinə verilir. Daşınmaz əmlakın inkişafına (tikinti, yenidənqurma, modernləşdirmə) kredit verilərkən, borcalanın əvvəllər kredit tələb olunduğuna bənzər bir neçə layihəni tamamladığı məlum olduqda, kredit riski əhəmiyyətli dərəcədə azalır.
Faiz dərəcəsi riski faiz dərəcələrinin səviyyəsində gözlənilməz mənfi dəyişikliklər nəticəsində kredit təşkilatının mənfəətinin azalmasıdır. Yəni, bunlar kreditlər və borc vəsaitləri üzrə faiz dərəcələrinin vaxtaşırı yenidən nəzərdən keçirilməsində balanssızlıq ilə maliyyələşmə nəticəsində yaranan potensial itkilərdir.
Bu riskin idarə edilməsi yolları: eyni müddətə malik qiymətli kağızlarla maliyyələşmə və kreditorlar tərəfindən kredit ödənişlərinin hesablanmasında onların inflyasiyaya və borcalanın gəlirlərinə indeksləşdirilməsinin müxtəlif üsullarından istifadə edilməsi.
Əvvəlcədən ödəmə riski, sabit faizli ipotekanın vaxtından əvvəl ödənilməsi nəticəsində yaranan yenidən investisiya üzrə potensial itkidir. Risk həmçinin faiz dərəcələri maliyyələşdirməyə başlamazdan əvvəl müəyyən edilən kreditlərin maliyyələşdirilməsində itkilərlə əlaqədar yaranır. Bu risk əvvəlcədən öhdəlik riski adlanır.
Kredit verilərkən kreditor və borcalan üçün alternativ şərtlər nəzərdə tutulur. Borcalan kredit müqaviləsi bitməmiş krediti qaytarmaq hüququnu alır və kreditor da öz növbəsində dəyişən faiz dərəcəsi ilə kredit üzrə faiz dərəcəsini vaxtaşırı dəyişmək imkanına malikdir. Kreditorlar həmçinin borcalanlara kreditin maliyyələşdirilməsi prosesi başlamazdan əvvəl kredit üzrə faiz dərəcəsini müəyyən etmək imkanı verirlər.
Likvidlik riski kreditorun cari öhdəliklərini yerinə yetirmək üçün kreditlər üzrə ödənişlərin alınmasının qeyri-kafi olması ilə əlaqədardır, aktivləri bazar qiymətləri ilə və ya onlara yaxın qiymətlərlə satmaqla pul vəsaitlərinin cəlb edilməsində çətinliklərlə əlaqədar yaranır. Likvidlik riskinin idarə edilməsi bir sıra maliyyə əməliyyatlarının aparılmasını tələb edir. Xüsusilə, bankın nağd pula ehtiyacını müəyyən etmək üçün pul vəsaitlərinin hərəkəti hesablanır və mənbələr və xərclərin müəyyən edilməsi ilə pul vəsaitlərinin səfərbər edilməsi strategiyası hazırlanır. Likvidlik riskinin azaldılması birbaşa ipoteka kreditlərinin təkrar bazarının inkişafı, bu sahəyə uzunmüddətli resursların cəlb edilməsinə şərait yaradılması, verilmiş ipoteka kreditlərinin yenidən maliyyələşdirilməsinin təmin edilməsi,
Fond cəlb etmə şərtlərinin dəyişdirilməsi riski dəyişkən faiz dərəcəsi ilə uzunmüddətli kreditləşmədən yaranır. Bu halda, kredit üzrə faiz mükafatı, kreditlər üzrə faiz mükafatı müəyyən edilir.
deməkdir - dəyişən.
Fondların cəlb edilməsi şərtlərində dəyişiklik riski uzunmüddətli dəyişkən faizli borclarla kreditlərin maliyyələşdirilməsi ilə idarə oluna bilər.
Yuxarıda göstərilənlərlə yanaşı, mənzil tikintisinə kredit verilərkən ortaya çıxan spesifik risklər də mövcuddur. Məsələn, hazır mənzillərin planlaşdırıldığından daha yavaş satıla bilməsi riski var. Bu riski azaltmağın yollarına müəyyən sayda vahidin əvvəlcədən satılmasını tələb etmək və iri layihələrlə məşğul olarkən kreditləşmə prosesini bir neçə müstəqil mərhələyə bölmək daxildir.
Quraşdırılmış və ya saxlanılan materialların yanğın və ya oğurlanması və ya digər əmlaka ziyan vurma riski də var. Bu riskin azaldılması sığorta, təminat və qanuna zidd olmayan təhlükəsizliyin təmin edilməsinin digər üsulları ilə əldə edilir.
Borcalan tərəfindən təqdim edilən sənədlərin saxtalaşdırılması və kredit vəsaitlərinin qarşıya qoyulan məqsədlərə yönəldilməsi səbəbindən kreditin verilməsi riski yaranır. O, birincisi, borcalandan alınan vəsaitlərin investisiya edilməsi yolu ilə, ikincisi, verilən kreditdən qalan məbləğlərin tikintini başa çatdırmaq üçün kifayət etmədiyi müəyyən edildikdə, borcalanın öz vəsaitindən əlavə investisiya yatırmaqla azaldıla bilər.
İnvestisiyaları maliyyələşdirərkən, daşınmaz əmlaka qoyulan investisiyalara xas olan, əhəmiyyətli miqdarda kapital qoyuluşu tələb edən risklər nəzərə alınmalıdır, lakin onlar uzunmüddətlidir və iqtisadiyyatın digər sahələrinə investisiyalara nisbətən daha çox risk faktorlarının təsirinə məruz qalırlar. .
İnvestisiya layihəsinin gəlirliliyi cari risksiz dərəcənin, ümumi bazar riskinin və investisiya aktivi kimi daşınmaz əmlakın xüsusiyyətlərinə görə riskin təxminləri əsasında təhlil edilməlidir.

Mövzu haqqında ətraflı 4.3. Daşınmaz əmlakın maliyyələşdirilməsi riskləri:

1. 11.5. İnvestisiya layihəsi üzrə qərar qəbul edərkən qeyri-müəyyənlik amilinin uçotu və risklərin qiymətləndirilməsi
2. 4.3 İNNOVASİYA LAYİHƏLƏRİNİN MALİYYƏLƏŞDİRİLMƏSİNDƏ GƏLİRLƏR DƏRƏCƏSİ
3. 4. DAŞINMAZ ƏMLAK İNVESTİSİYA VƏ MALİYYƏ EDİLMƏSİ PROSESİNİN İDARƏ EDİLMƏSİ
4. DAŞINMAZ ƏMLAK İNVESTİSİYA VƏ MALİYYƏLƏŞMƏ PROSESİNİN İDARƏ EDİLMƏSİ
5. 4.5. Daşınmaz əmlakın maliyyələşdirilməsi üçün qərar meyarları
6. “Daşınmaz əmlak iqtisadiyyatı” kursu üzrə nəzarət sualları
7. 9. BİZNES QƏRARLARININ QƏBUL EDİLMƏSİNDƏ QEYRİYYƏTLİLİK PROBLEMLƏRİ VƏ İNNOVATİV LAYİHƏLƏRİN TƏTBİQ ETMƏSİNDƏ RİSKLƏR
8. İnvestisiya qərarları qəbul edərkən risklərin müəyyən edilməsi

- Müəlliflik hüququ - Vəkillik - İnzibati hüquq - İnzibati proses - Antiinhisar və rəqabət hüququ - Arbitraj (iqtisadi) prosesi - Audit - Bank sistemi - Bank hüququ - Biznes - Mühasibat uçotu - Mülkiyyət hüququ - Dövlət hüququ və idarəetmə - Mülki hüquq və proses - Pul dövriyyəsi, maliyyə və kredit - Pul - Diplomatik və konsulluq hüququ - Müqavilə hüququ - Mənzil hüququ - Torpaq hüququ - Seçki hüququ - İnvestisiya hüququ - İnformasiya hüququ - İcra icraatı - Dövlət və hüquq tarixi - Siyasi və hüquqi doktrinaların tarixi - Rəqabət hüququ -

Bilik bazasında yaxşı işinizi göndərin sadədir. Aşağıdakı formadan istifadə edin

Tədris və işlərində bilik bazasından istifadə edən tələbələr, aspirantlar, gənc alimlər Sizə çox minnətdar olacaqlar.

• Giriş
• Praktik hissə
• Nəticə
• Biblioqrafiya

Giriş

Tamamlanmış nəzarət işi praktiki və nəzəri hissədən ibarətdir. Nəzəri hissə daşınmaz əmlakın idarə edilməsi ilə bağlı risklərin təsvirini ehtiva edir.

"Daşınmaz əmlak" anlayışı ənənəvi olaraq torpaq və onun üzərində daimi olaraq sabitlənmiş bütün təkmilləşdirmələr (binalar, tikililər, davam edən tikinti) kimi başa düşülür.

Rusiyada ilk dəfə "daşınmaz və daşınar əmlak" termini meydana çıxdı

I Pyotrun hakimiyyəti dövründə qanunvericilikdə 1714-cü il 23 mart tarixli “Daşınar və daşınmaz əmlakda vərəsəlik qaydası haqqında” Fərmanında işlənib hazırlanmışdır. Torpaq, torpaq, evlər, fabriklər, fabriklər, mağazalar daşınmaz əmlak kimi tanınırdı. Daşınmaz əmlaka həmçinin torpaqda yerləşən faydalı qazıntılar və həm yerdən yuxarı qalxan, həm də altında tikilmiş müxtəlif tikililər, məsələn: mədənlər, körpülər, bəndlər daxildir. İqtisadi islahatlar Rusiyada fiziki şəxslərin mülkiyyəti əsasında əmlakın təmin edilməsi və hüquqi şəxslərəmlakın daşınar və daşınmaz bölünməsi zərurətinə səbəb oldu.

1994-cü ildən Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 130-cu maddəsinə əsasən, "daşınmaz əşyalar (daşınmaz əmlak, daşınmaz əmlak) torpaq sahələri, yerin təki sahələri, təcrid olunmuş su obyektləri və torpaqla möhkəm bağlı olan hər şey, yəni obyektlər, hərəkətlər daxildir. meşələr, çoxillik əkinlər, binalar, tikililər də daxil olmaqla, təyinatına qeyri-mütənasib zərər vermədən mümkün olmayan. Daşınmaz əmlaka dövlət qeydiyyatına alınan hava və dəniz gəmiləri, daxili naviqasiya gəmiləri, kosmik obyektlər də daxildir.

Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi riskləri Grabovy P.G., Petrova S.N., Romanova G.K. və s. Müasir biznesdə risklər. M.: ALANSB, 1994. S. 64

Kredit riski borcalanın kredit ödənişlərini həyata keçirə bilmədiyi və ya girov qoyulmuş əmlakın dəyərinin borcalanın borc verən qarşısında öhdəliklərini ödəmək üçün kifayət etmədiyi hallarda itkilərlə bağlıdır.

Borcalanın ödəmə qabiliyyəti borcalanın gəliri ilə kredit üzrə faiz dərəcəsinin nisbəti ilə müəyyən edilir. Ödəniş edilmədikdə, kreditor üçün bir neçə növ zərər var. Mülkiyyətində ona verilmiş daşınmaz əmlakın satışından əldə etdiyi məbləğ kreditin ödənilmiş hissəsindən az olarsa, kreditor zərər çəkir. Əmlakın istismarı, təmiri və satışı xərcləri ilə yanaşı, ödənilməmiş kreditlərin və həbs edilmiş əmlakın idarə edilməsi ilə bağlı inzibati xərclər də var.

Kredit riskinin idarə edilməsi girov obyektinin, borcalanın ödəmə qabiliyyətinin hərtərəfli təhlili və məqbul kredit məbləği üzrə tövsiyələrin hazırlanması yolu ilə həyata keçirilir. Kreditin qaytarılma ehtimalı müəyyən edilərkən əsas diqqət borcalanın gəlirinin məbləğinin müəyyən edilməsinə və girov kimi verilmiş əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsinə verilir. Daşınmaz əmlakın inkişafına (tikinti, yenidənqurma, modernləşdirmə) kredit verilərkən, borcalanın əvvəllər kredit tələb olunduğuna bənzər bir neçə layihəni tamamladığı məlum olduqda, kredit riski əhəmiyyətli dərəcədə azalır.

Faiz dərəcəsi riski faiz dərəcələrinin səviyyəsində gözlənilməz mənfi dəyişikliklər nəticəsində kredit təşkilatının mənfəətinin azalmasıdır. Yəni, bunlar kreditlər və borc vəsaitləri üzrə faiz dərəcələrinin vaxtaşırı yenidən nəzərdən keçirilməsində balanssızlıq ilə maliyyələşmə nəticəsində yaranan potensial itkilərdir.

Bu riskin idarə edilməsi yolları: eyni müddətə malik qiymətli kağızlarla maliyyələşmə və kreditorlar tərəfindən kredit ödənişlərinin hesablanmasında onların inflyasiyaya və borcalanın gəlirlərinə indeksləşdirilməsinin müxtəlif üsullarından istifadə edilməsi.

Əvvəlcədən ödəmə riski, sabit faizli ipotekanın vaxtından əvvəl ödənilməsi nəticəsində yaranan yenidən investisiya üzrə potensial itkidir. Risk həmçinin faiz dərəcələri maliyyələşdirməyə başlamazdan əvvəl müəyyən edilən kreditlərin maliyyələşdirilməsində itkilərlə əlaqədar yaranır. Bu risk əvvəlcədən öhdəlik riski adlanır.

Kredit verilərkən kreditor və borcalan üçün alternativ şərtlər nəzərdə tutulur. Borcalan kredit müqaviləsi bitməmiş krediti qaytarmaq hüququnu alır və kreditor da öz növbəsində dəyişən faiz dərəcəsi ilə kredit üzrə faiz dərəcəsini vaxtaşırı dəyişmək imkanına malikdir. Kreditorlar həmçinin borcalanlara kreditin maliyyələşdirilməsi prosesi başlamazdan əvvəl kredit üzrə faiz dərəcəsini müəyyən etmək imkanı verirlər.

Likvidlik riski kreditorun cari öhdəliklərini yerinə yetirmək üçün kreditlər üzrə ödənişlərin alınmasının qeyri-kafi olması ilə əlaqədardır, aktivləri bazar qiymətləri ilə və ya onlara yaxın qiymətlərlə satmaqla pul vəsaitlərinin cəlb edilməsində çətinliklərlə əlaqədar yaranır. Likvidlik riskinin idarə edilməsi bir sıra maliyyə əməliyyatlarının aparılmasını tələb edir. Xüsusilə, bankın nağd pula ehtiyacını müəyyən etmək üçün pul vəsaitlərinin hərəkəti hesablanır və mənbələr və xərclərin müəyyən edilməsi ilə pul vəsaitlərinin səfərbər edilməsi strategiyası hazırlanır. Likvidlik riskinin azaldılması birbaşa ipoteka kreditlərinin təkrar bazarının inkişafı, bu sahəyə uzunmüddətli resursların cəlb edilməsinə şəraitin yaradılması, verilmiş ipoteka kreditlərinin yenidən maliyyələşdirilməsinin təmin edilməsi ilə bağlıdır.

Fond cəlb etmə şərtlərinin dəyişdirilməsi riski dəyişkən faiz dərəcəsi ilə uzunmüddətli kreditləşmədən yaranır. Bu halda, kredit üzrə faiz mükafatı sabit, borc vəsaitləri üzrə faiz mükafatı isə dəyişkəndir.

Fondların cəlb edilməsi şərtlərində dəyişiklik riski uzunmüddətli dəyişkən faizli borclarla kreditlərin maliyyələşdirilməsi ilə idarə oluna bilər.

Yuxarıda göstərilənlərlə yanaşı, mənzil tikintisinə kredit verilərkən ortaya çıxan spesifik risklər də mövcuddur. Məsələn, hazır mənzillərin planlaşdırıldığından daha yavaş satıla bilməsi riski var. Bu riski azaltmağın yollarına müəyyən sayda vahidin əvvəlcədən satılmasını tələb etmək və iri layihələrlə məşğul olarkən kreditləşmə prosesini bir neçə müstəqil mərhələyə bölmək daxildir.

Quraşdırılmış və ya saxlanılan materialların yanğın və ya oğurlanması və ya digər əmlaka ziyan vurma riski də var. Bu riskin azaldılması sığorta, təminat və qanuna zidd olmayan təhlükəsizliyin təmin edilməsinin digər üsulları ilə əldə edilir.

Borcalan tərəfindən təqdim edilən sənədlərin saxtalaşdırılması və kredit vəsaitlərinin təyinatı üzrə yönəldilməsi səbəbindən kreditin verilməsi riski yaranır. O, birincisi, borcalandan alınan vəsaitlərin investisiya edilməsi, ikincisi, verilən kreditdən qalan məbləğlərin tikintini başa çatdırmaq üçün kifayət etmədiyi müəyyən edildikdə borcalanın öz vəsaitinin əlavə investisiya edilməsi ilə azaldıla bilər.

İnvestisiyaları maliyyələşdirərkən, daşınmaz əmlaka qoyulan investisiyalara xas olan, əhəmiyyətli miqdarda kapital qoyuluşu tələb edən risklər nəzərə alınmalıdır, lakin onlar uzunmüddətlidir və iqtisadiyyatın digər sahələrinə investisiyalara nisbətən daha çox risk faktorlarının təsirinə məruz qalırlar. .

İnvestisiya layihəsinin gəlirliliyi cari risksiz dərəcənin, ümumi bazar riskinin və investisiya aktivi kimi daşınmaz əmlakın xüsusiyyətlərinə görə riskin təxminləri əsasında təhlil edilməlidir.

Risksiz investisiya Melkumov Ya.S. İnvestisiyaların iqtisadi qiymətləndirilməsi. M.: İKTs DIS, 1997. - onların gəlirliliyinə tam əminlik olan investisiyalar. Mütləq risksiz investisiyalar yoxdur, lakin maksimum gəlirlilik dərəcəsinə malik olanlara qaytarılması dövlət tərəfindən təmin edilən investisiyalar daxildir.

Müvafiq olaraq, daşınmaz əmlaka investisiyaların təhlili zamanı uzunmüddətli dövlət öhdəlikləri (məsələn, istiqrazlar) və ya oxşar qiymətli kağızlar üzrə cari məzənnə risksiz dərəcə kimi götürülür.

Bazar riski Grabovy P.G., Petrova S.N., Romanova G.K. Risklər və s müasir biznes. M.: ALANSB, 1994. Səh. 84 - illik dəyişkənlik IRR müntəzəm gəlir və kapitalın dəyərinin dəyişməsi ilə əlaqədardır. Daşınmaz əmlak bazarında qiymətli kağızlar bazarından fərqli olaraq gəlirlilik satış qiymətlərinin və icarə qiymətlərinin sadə statistik emalı əsasında deyil, peşəkar qiymətləndiricilər tərəfindən aparılan qiymətləndirmələr əsasında müəyyən edilir. Bu cür qiymətləndirmələr qiymətləndiricinin ixtisasından və təcrübəsindən asılıdır və səhv ola bilər.

Daşınmaz əmlaka investisiya ilə bağlı risk,- daşınmaz əmlakın unikal xüsusiyyətlərinə görə xüsusi risk: aşağı likvidlik, yüksək pul və əməliyyatlar üçün vaxt xərcləri, keyfiyyətin idarə edilməsinə ehtiyac. Daşınmaz əmlaka investisiya qoyarkən, investisiya layihəsinin proqnozlaşdırılanla müqayisədə gəlirliliyində mümkün azalma, faktiki xərclərin əvvəllər gözlənilənlərdən artıq olması, gözlənilməz bir vəziyyətə görə investisiya layihəsinin tamamlanmasının mümkünsüzlüyünü nəzərə almaq lazımdır. materialların qiymətlərinin həddən artıq artması, tikilən obyektin əvvəlcədən planlaşdırılan baha qiymətə satıla bilməməsi, daşınmaz əmlak elementlərinin məhv olma riskinə məruz qalması.

Daşınmaz əmlaka investisiya qoyuluşu riskinin aşağıdakı mənbələri fərqləndirilir: əmlak növü; bazarda tələb və təklif; yer; icarə şərtlərinə uyğunluq; obyektlərin amortizasiyası; qanunvericilik tənzimlənməsi və vergitutmada dəyişikliklər; inflyasiya; yenidən investisiya.

Daşınmaz əmlak növü riski tələb və təklifdən asılıdır

Məkan riski daha genişdir, çünki bura əmlak növü riski də daxildir.

İcarə riski icarəçinin müqavilədə nəzərdə tutulmuş icarə haqqının tam məbləğini ödəyə bilməməsi ilə əlaqədardır. Bu risk tək kiracı olan daşınmaz əmlak üçün daha əhəmiyyətlidir.

Əmlakın köhnəlməsi riski ondan ibarətdir ki, daşınmaz əmlakın gəlirliliyi fiziki aşınma və köhnəlmə səbəbindən azala bilər. Bir binanın gəlirliliyini artırmaq üçün sahiblər adətən əhəmiyyətli maddi xərclər çəkməyi seçirlər.

Qanunvericilik tənzimləməsi və vergitutmada dəyişikliklər riski, vergi dərəcələrinin artırılması zamanı əhəmiyyətli xərclərin tələb olunacağı ilə əlaqələndirilir.

İnflyasiya və yenidən investisiya riskləri yuxarıda sadalanan digər risklərlə müqayisədə daşınmaz əmlak investisiyasına daha az təsir göstərir.

Səhm kapitalına investisiya qoyuluşu zamanı kapital strukturunda dəyişikliklər yolu ilə riski diversifikasiya etmək mümkün deyil, diversifikasiyaya müxtəlif daşınmaz əmlak növləri və müxtəlif regionlar vasitəsilə nail olunur.

Daşınmaz əmlak investisiyalarını maliyyələşdirmək üçün borcdan istifadə ipoteka borcundan istifadə etmək deməkdir.

Daşınmaz əmlaka qoyulan borc kapitalı öz kapitalı ilə eyni risk növlərinə malikdir. Bununla belə, borc öhdəliklərinə vaxtında xidmət göstərilməsi ilə bağlı əlavə risklər və kreditin əsas məbləğinin ödənilməməsi riskləri səbəbindən onların ümumi dəyəri daha yüksəkdir. Daşınmaz əmlaka qoyulan borc kapitalının iki əlavə riski var:

1) borc xidmətinin defisiti riski;

2) böyük birdəfəlik yenidən maliyyələşdirmə riski.

Birinci risk, əmlak sahibinin tələb olunan borc xidməti ödənişlərini vaxtında həyata keçirə bilməməsidir. Bu halda əmlakın kreditorun xeyrinə müsadirə olunacağı ehtimal edilir.

Buna görə də, bazarda və ya yerdəki vəziyyətin dəyişməsi borc kapitalı hesabına maliyyələşən daşınmaz əmlakın itirilməsinə səbəb ola bilər.

İkinci risk iri birdəfəlik ipoteka ödənişini yenidən maliyyələşdirə bilməmək riskidir. Bu da əmlak itkisinə səbəb ola bilər.

İpoteka qoyulmuş daşınmaz əmlak investorlarının nəzarəti kapital qoyuluşlarına nisbətən daha azdır, çünki belə nəzarət hüquqlarının bir hissəsi kreditora keçir. Kreditorlar əmlak sahibindən cəlb edilmiş kapitalın strukturunu müəyyən edir və mülkiyyətçinin borc öhdəliklərini ödəmək hüquqlarını məhdudlaşdırır.

Daşınmaz əmlaka investisiya qoyuluşunun müsbət tərəfi, istiqraz gəlirlərinin artması inflyasiyanın artmasının nəticəsidirsə, o zaman inflyasiyanın bu artımı investorların icarə haqqının artımı ilə bağlı gözləntilərində özünü göstərəcək və daşınmaz əmlaka qoyulan investisiyanın gəlirliliyinə meyl göstərəcək. uzunmüddətli istiqraz gəlirlərindən daha sabit qalmaq. .

Nəhayət, risklər planlaşdırılan gəliri ya artırır, ya da azaldır. Risklərin idarə edilməsi prosesində onlardan bəziləri azaldıla bilər.

Bunun üçün mümkün riskləri müəyyən etmək, onları azaltmağın mümkün yollarını və əlaqədar xərcləri müəyyən etmək, risklərin azaldılması üzrə tədbirlərin işlənib hazırlanması və həyata keçirilməsinə nəzarət etmək lazımdır.

Praktik hissə

DAŞINMAZ ƏMLAK QİYMƏTLƏNMƏSİNƏ GƏLİR YANAŞIMI.

Gəlir yanaşması daşınmaz əmlakın dəyərinin daşınmaz əmlakın gətirəcəyi gələcək xalis gəlirin cari dəyəri ilə əlaqəli olmasına əsaslanaraq onun dəyərinin qiymətləndirilməsi prosedurudur.

İlkin investisiya 86.000 rubl.

Ehtimal:

e 1 = 0,5; e 2 \u003d 0.3

Gəlir dərəcəsi, % 12

İnflyasiya nisbəti, %

e 1 = 10; e 2 =13; e 3 \u003d 15

Hadisələrin müxtəlif ehtimalları nəzərə alınmaqla pul vəsaitlərinin hərəkətinin hesablanması

	Hadisə ehtimalı	Gəlir axını, Rub.

Hadisə e 1 (43,000)

Hadisə e 2 (30 100)

Hadisə e 3 (2580)

Pul vəsaitlərinin hərəkəti ağacı Lakin qeyri-müəyyənlik şəraitində daşınmaz əmlaka investisiyalardan pul vəsaitlərinin hərəkətinin dəyərindəki dəyişikliklərlə yanaşı, zamanla pulun müxtəlif dəyərini də nəzərə almaq lazımdır.

Pulun müxtəlif zaman dəyərinin uçotu aşağıdakı ifadədən istifadə edərək gələcək faydaların cari dəyərini müəyyən etməklə aparılır:

PV = ?C i / (1+r) n , Gəlir dərəcəsi 12%

PV \u003d? C i / (1 + r) n \u003d 1 / (1 + 0,12) 1 \u003d 0,8929

Hadisələrin baş vermə ehtimalı nəzərə alınmaqla pul vəsaitlərinin hərəkətinin cari dəyərinin hesablanması

	Gözlənilir pul vəsaitlərinin hərəkəti, sürtmək.	Cari dəyər nisbəti

Beləliklə, qeyri-müəyyənlik şəraitində gözlənilən diskontlaşdırılmış dəyər üç amil nəzərə alınmaqla hesablanmalıdır: hadisənin baş vermə ehtimalı, pulun vaxt dəyəri və riskin tənzimlənməsi faktoru. Qeyri-müəyyənlik şəraitində riskin tənzimlənməsi faktoru da nəzərə alınmalıdır. Sonuncu qiymətdir pul vahidi müəyyən dövrdə, lakin müxtəlif makroiqtisadi şəraitdə. Optimist ssenariyə əsasən, inflyasiya səviyyəsi illik 10% təşkil edəcək ki, bu da cari alıcılıq qabiliyyəti rubl bir ildə 0,9090-a qədər

PV = 1/ (1+0,10) = 0,9090

Orta ssenariyə əsasən, inflyasiya səviyyəsi illik 13% təşkil edəcək ki, bu da rublun bir ildə cari alıcılıq qabiliyyətini 0,8850 səviyyəsində müəyyən edir.

PV = 1/ (1+0,13) = 0,8850

Pessimist ssenariyə əsasən, inflyasiya səviyyəsi illik 14% təşkil edəcək ki, bu da rublun bir il ərzində cari alıcılıq qabiliyyətini 0,8772 səviyyəsində müəyyən edir.

PV = 1/ (1+0,15) = 08696

Risk tənzimlənməsi nəzərə alınmaqla pul vəsaitlərinin hərəkətinin cari dəyərinin hesablanması.

	Pul vəsaitlərinin hərəkətinin cari dəyəri, rub.	Risk tənzimlənməsi faktoru	Gözlənilən cari dəyər, rub.
Ümumi gözlənilən cari dəyər

Beləliklə, qeyri-müəyyənlik şəraitində gözlənilən diskontlaşdırılmış dəyər üç amil nəzərə alınmaqla hesablanmalıdır: hadisənin baş vermə ehtimalı, pulun vaxt dəyəri və riskin tənzimlənməsi faktoru. Üç amilin vurulması gələcək pul vəsaitlərinin hərəkətinin müəyyən cari dəyəri üçün diskont əmsalı verəcəkdir:

Hadisə e 1 0,5*0,8929*0,9090=0,41

Hadisə e 2 0,3*0,8929*0,8850=0,24

Hadisə e 3 0,2*0,8929*0,86962=0,16

Hadisələrin hər biri üçün xarakterik olan pul vəsaitlərinin hərəkətini müvafiq endirim əmsalı ilə çarparaq, əldə edirik:

43000*041=17 630

30100*0,24=7 224

12900*0,16=2 064

Qiymətləndirilən əmlakın ümumi dəyəri 17 olacaq

630+7 224+2 064 = 269 18

DAŞINMAZ ƏMLAK QİYMƏTLƏNMƏSİNƏ XƏRÇƏT YANAŞMASI

Xərc yanaşması investorun daşınmaz əmlak almaq qabiliyyətinin öyrənilməsinə əsaslanır.

Xərc yanaşması üçün ümumi formula belədir:

C dəyəri \u003d C ZU + C NS - I \u003d C ZU + VS I

C dəyəri \u003d 225 + 8 786,91 \u003d 9011,91

Yaddaşla = 100G+5n= 205

C vahidləri = 20G +3n= 103

K cl \u003d 1+ (n + G) / 10 \u003d 2,4

K 1 ter \u003d 1+ (n + 5G) / 10 \u003d 1,6

K 2 \u003d 16 + (2n + G) / 10 \u003d 3,2

PVA \u003d V * C vahidi * K sinfi * K 1 * K 1 ter * K 2

PVA \u003d 100 * 103 * 2.4 * 1.16 * 3.2 * 6 \u003d 619384

Əmlakın fiziki köhnəlməsi məbləğinin hesablanması

Əmlakın elementləri	Xüsusi çəkisi ümumi xərc,% (Ii)	Elementin faktiki fiziki aşınması,% (Ф - i)	Elementin fiziki aşınmasının binanın ümumi fiziki aşınmasında payı,%
Vəqflər
Divarlar və arakəsmələr
Üst-üstə düşmələr
Pəncərələr və qapılar
Daxili bitirmə
Digər əsərlər
Sanitariya və elektrik cihazları
Cəmi (F i)

FN-funksional aşınmanın dəyəri - 35%

VI-xarici aşınmanın dəyəri-20%

VS və \u003d PVA (1-F və / 100) (1-FN / 100) (1-VI / 100)

BC və \u003d 619384 * 0,739 * 0,650 * 0,8 238017 (amortizasiya nəzərə alınmaqla binanın dəyəri)

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə bazar və ya müqayisəli yanaşma

Müqayisə elementləri		ANALOQLARIN SATIŞI
1. Yer
2. Mənzilin vəziyyəti	pis deyil
3. Dayanacaqdan məsafə, min. piyada
4. Vanna otağı	ayrıldı
5. c.u ilə əməliyyat qiyməti. e. / m 2
Yerin tənzimlənməsi
Mənzilin vəziyyətinə uyğunlaşdırılması
Son Tənzimləmə
Analoqların düzəldilmiş dəyəri

Nəticə

Nəzarət işinin nəticələrini ümumiləşdirək:

Risk faktiki nəticələrin gözlənilən planlaşdırılan nəticələrdən yayınma ehtimalını əks etdirir. Risklər investisiya layihəsinin xüsusiyyətlərindən, gəlirliliyindən, bu bazarda sabitlikdən asılıdır.

Daşınmaz əmlakın maliyyələşdirilməsi ilə bağlı əsas riskləri nəzərdən keçirin:

kredit riski - borcalan ödəniş etmədikdə itkilər;

faiz dərəcəsi riski - faiz dərəcələrinin artması şəraitində kredit üzrə faiz dərəcəsinin borc vəsaitləri ilə müqayisədə daha az tənzimlənməsi ehtimalı;

erkən ödəmə riski - sabit faiz dərəcəsi ilə kreditin vaxtından əvvəl qaytarılması zamanı itkilər;

əvvəlcədən öhdəlik riski - maliyyələşdirməyə başlamazdan əvvəl sabit faiz dərəcəsi müəyyən edilən kreditlərin maliyyələşdirilməsi riski;

likvidlik riski - öhdəlikləri üzrə ödənişlər üçün kreditorun verilmiş kreditlər üzrə borcun ödənilməsi kimi əldə etdiyi kifayət qədər vəsaitin olmama ehtimalı;

vəsaitlərin səfərbər edilməsi şərtlərinin dəyişməsi riski - sabit mükafatla (baza dərəcəsinə nisbətən) kredit verilərkən vəsaitlərin dəyərinin (baza dərəcəsi) azalması zamanı itkilər.

Biblioqrafiya

1. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi. Ch I və II.

2. Balabanov İ.Q. Rusiyada daşınmaz əmlak əməliyyatları. M.: Maliyyə və statistika, 1996.

3. Berens V., Khaaranek P.M. İnvestisiyaların effektivliyinin qiymətləndirilməsi üçün təlimatlar. M.: AOZT "İnterekspert", "İNFRA-M", 1995.

4. Qrabovyi P.G., Petrova S.N., Romanova G.K. və s. Müasir biznesdə risklər. M.: ALANSB, 1994.

5. Kalacheva S.A. Daşınmaz əmlak əməliyyatları. M.: PRIOR, 1997.

6. Melkumov Ya.S. İnvestisiyaların iqtisadi qiymətləndirilməsi. M.: İKTs DIS, 1997.

7. Daşınmaz əmlak bazarında biznesin əsasları. Sankt-Peterburq: Təhsil və nəşriyyat birliyi DEAN + ADIL-M, 1997.

8. Prorviç V.A. Şəhər torpaqlarının iqtisadi qiymətləndirilməsinin əsasları. M.: Delo, 1998.

9. Smirnov A.L. İnvestisiya layihələrinin maliyyələşdirilməsinin təşkili. Moskva: AO Consultbanker, 1993.

10. Taraseviç E.İ. Əmlakın qiymətləndirilməsi. SPb.: SPbGTU, 1999.

11. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin nəzəriyyəsi və metodları. Sankt-Peterburq: SPb GUEF, 1998.

12. Şerbakova Yu.V. Daşınmaz əmlak iqtisadiyyatı. Rostov-na-Donu: PHOENIX, 2002.

Oxşar Sənədlər

Təsnifat Daşınmaz əmlak: kommersiya daşınmaz əmlakı, inkişaf etdiricilər və dilerlər tərəfindən mənfəət üçün əmtəə kimi satılması nəzərdə tutulan fərdi yaşayış əmlakı, investisiyalar. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsində gəlir yanaşmasının mahiyyəti.

test, 23/08/2013 əlavə edildi


Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə əsas yanaşmalar: sərfəli, bahalı və bazar. Daşınmaz əmlakın dəyərinə təsir edən amillər və onun qiymətləndirilməsinə maya dəyəri yanaşması. Tam əvəzetmə dəyəri anlayışı, onun müəyyən edilməsi üsulları və maya dəyəri yanaşmasının çatışmazlıqları.

test, 10/17/2010 əlavə edildi


"Daşınmaz əmlak" termininin tarixi, daşınmaz əmlak obyektləri. Onların dəyərini qiymətləndirmək üçün gəlir yanaşması. Əsas vəsaitlər və onların təsnifatı. Gəlirlərin hesablanması. Daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatlar üzrə müqavilələrin sistemi və məzmunu. Onun müxtəlif obyektlərini necə idarə etmək seçimi.

mücərrəd, 12/12/2013 əlavə edildi


Özgəninkiləşdirmə əməliyyatları üçün daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinin tətbiqi, uçota alınmamış obyektlərin balansa çıxarılması, əsas vəsaitlərin yenidən qiymətləndirilməsi, əmlak mübahisələrinin həlli. Daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsində müqayisəli, maya dəyəri, gəlir yanaşmaları.

kurs işi, 07/30/2015 əlavə edildi


Rusiya iqtisadiyyatında bazar münasibətlərinin formalaşmasında və inkişafında daşınmaz əmlakın rolu. Daşınmaz əmlak obyektlərinin qiymətləndirilməsində metodoloji yanaşmaların tətbiqi xüsusiyyətləri. Daşınmaz əmlakdan ən yaxşı və ən səmərəli istifadənin müəyyən edilməsi.

dissertasiya, 05/16/2014 əlavə edildi


Daşınmaz əmlakın sənaye kimi xüsusiyyətləri, Sankt-Peterburqda daşınmaz əmlakın xüsusiyyətləri. Tələb və təklifin dinamikası, şəhər rayonlarının vəziyyətinin xarakterik xüsusiyyətləri. Qiymət Faktorları daşınmaz əmlak, daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi üsulları, onların çatışmazlıqları və üstünlükləri.

kurs işi, 12/05/2010 əlavə edildi


Müqayisəli yanaşma: anlayışlar, prinsiplər. Əmlakın dəyərinin bazar müqayisəsi üsulu ilə müəyyən edilməsi. Kobud üsul icarə multiplikatoru. Ümumi kapitallaşma nisbətindən istifadə edərək əmlakın dəyərinin hesablanmasının əsas mərhələləri.

test, 02/03/2016 əlavə edildi


Əmlak növləri: torpaq, yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri. Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə yanaşmalar: müqayisəli, bahalı və sərfəli. Qiymətləndirmə obyektinin dəyər növləri: bazar, investisiya, ləğvetmə və kadastr. Yığılmış aşınmanın miqdarının müəyyən edilməsi.

təqdimat, 21/04/2015 əlavə edildi


Müasir Rusiya daşınmaz əmlak bazarında risk, tələb və təklif səviyyəsinin öyrənilməsi. Gəlir xüsusiyyətləri, müqayisəli və bahalı yanaşmalar daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsinə. Soçidə ilkin mənzil bazarında qiymət vəziyyətinin təhlili.

kurs işi, 04/01/2011 əlavə edildi


Daşınmaz əmlakla bağlı əsas anlayışlar. Daşınmaz əmlak obyektlərinin xüsusiyyətləri və təsnifatı. Mülki Məcəllə Necə hüquqi əsas mülkiyyət münasibətləri. Beynəlxalq Standartlar təxminlər. Dövlət qeydiyyatı hüquqlar.

Daşınmaz əmlakın maliyyələşdirilməsi riskləri

Risk faktiki nəticələrin gözlənilən planlaşdırılan nəticələrdən yayınma ehtimalını əks etdirir. Risklər investisiya layihəsinin xüsusiyyətlərindən, gəlirliliyindən, bu bazarda sabitlikdən asılıdır.

Daşınmaz əmlakın maliyyələşdirilməsi ilə bağlı əsas riskləri nəzərdən keçirin:

- kredit riski - borcalan ödəniş etmədikdə itkilər;
– faiz dərəcəsi riski – faiz dərəcələrinin yüksəlməsi şəraitində kredit üzrə faiz dərəcəsinin borc vəsaitləri ilə müqayisədə daha az tez-tez tənzimlənməsi ehtimalı;
– erkən ödəmə riski – sabit faiz dərəcəsi ilə kreditin vaxtından əvvəl qaytarılması zamanı itkilər;
– öhdəlikdən əvvəl risk – maliyyələşdirməyə başlamazdan əvvəl sabit faiz dərəcəsi müəyyən edilən kreditlərin maliyyələşdirilməsi riski;
- likvidlik riski - kreditorun öz öhdəliklərini ödəmək üçün verilmiş kreditlər üzrə borcun ödənilməsi kimi aldığı kifayət qədər vəsaitin olmama ehtimalı;
– vəsaitlərin səfərbər edilməsi şərtlərinin dəyişməsi riski – sabit mükafatla (baza dərəcəsinə nisbətən) kredit verilərkən vəsaitlərin dəyərinin (baza dərəcəsi) azalması halında itkilər.

Kredit riski borcalanın kredit ödənişlərini həyata keçirə bilmədiyi və ya girov qoyulmuş əmlakın dəyərinin borcalanın borc verən qarşısında öhdəliklərini ödəmək üçün kifayət etmədiyi hallarda itkilərlə bağlıdır. Borcalanın ödəmə qabiliyyəti borcalanın gəliri ilə kredit üzrə faiz dərəcəsinin nisbəti ilə müəyyən edilir. Ödəniş edilmədikdə, kreditor üçün bir neçə növ zərər var. Mülkiyyətində ona verilmiş daşınmaz əmlakın satışından əldə etdiyi məbləğ kreditin ödənilmiş hissəsindən az olarsa, kreditor zərər çəkir. Əmlakın istismarı, təmiri və satışı xərcləri ilə yanaşı, ödənilməmiş kreditlərin və həbs edilmiş əmlakın idarə edilməsi ilə bağlı inzibati xərclər də var.

Kredit riskinin idarə edilməsi girov obyektinin, borcalanın ödəmə qabiliyyətinin hərtərəfli təhlili və məqbul kredit məbləği üzrə tövsiyələrin hazırlanması yolu ilə həyata keçirilir. Kreditin qaytarılma ehtimalı müəyyən edilərkən əsas diqqət borcalanın gəlirinin məbləğinin müəyyən edilməsinə və girov kimi verilmiş əmlakın dəyərinin qiymətləndirilməsinə verilir. Daşınmaz əmlakın inkişafına (tikinti, yenidənqurma, modernləşdirmə) kredit verilərkən, borcalanın əvvəllər kredit tələb olunduğuna bənzər bir neçə layihəni tamamladığı məlum olduqda, kredit riski əhəmiyyətli dərəcədə azalır.

Faiz dərəcəsi riski faiz dərəcələrinin səviyyəsində gözlənilməz mənfi dəyişikliklər nəticəsində kredit təşkilatının mənfəətinin azalmasıdır. Yəni, bunlar kreditlər və borc vəsaitləri üzrə faiz dərəcələrinin vaxtaşırı yenidən nəzərdən keçirilməsində balanssızlıq ilə maliyyələşmə nəticəsində yaranan potensial itkilərdir.

Bu riskin idarə edilməsi yolları: eyni müddətə malik qiymətli kağızlarla maliyyələşmə və kreditorlar tərəfindən kredit ödənişlərinin hesablanmasında onların inflyasiyaya və borcalanın gəlirlərinə indeksləşdirilməsinin müxtəlif üsullarından istifadə edilməsi.

İlkin ödəniş riski, sabit faiz dərəcəsi ilə ipoteka kreditinin vaxtından əvvəl ödənilməsi nəticəsində yaranan yenidən investisiya üzrə potensial itkidir. Risk həmçinin faiz dərəcələri maliyyələşdirməyə başlamazdan əvvəl müəyyən edilən kreditlərin maliyyələşdirilməsində itkilərlə əlaqədar yaranır. Bu risk əvvəlcədən öhdəlik riski adlanır.

Kredit verilərkən kreditor və borcalan üçün alternativ şərtlər nəzərdə tutulur. Borcalan kredit müqaviləsi bitməmiş krediti qaytarmaq hüququnu alır və kreditor da öz növbəsində dəyişən faiz dərəcəsi ilə kredit üzrə faiz dərəcəsini vaxtaşırı dəyişmək imkanına malikdir. Kreditorlar həmçinin borcalanlara kreditin maliyyələşdirilməsi prosesi başlamazdan əvvəl kredit üzrə faiz dərəcəsini müəyyən etmək imkanı verirlər.

Likvidlik riski kreditorun cari öhdəliklərini yerinə yetirmək üçün kreditlər üzrə ödənişlərin alınmasının qeyri-kafi olması ilə əlaqədardır, aktivləri bazar qiymətləri ilə və ya onlara yaxın qiymətlərlə satmaqla pul vəsaitlərinin cəlb edilməsində çətinliklərlə əlaqədar yaranır. Likvidlik riskinin idarə edilməsi bir sıra maliyyə əməliyyatlarının aparılmasını tələb edir. Xüsusilə, bankın nağd pula ehtiyacını müəyyən etmək üçün pul vəsaitlərinin hərəkəti hesablanır və mənbələr və xərclərin müəyyən edilməsi ilə pul vəsaitlərinin səfərbər edilməsi strategiyası hazırlanır. Likvidlik riskinin azaldılması birbaşa ipoteka kreditlərinin təkrar bazarının inkişafı, bu sahəyə uzunmüddətli resursların cəlb edilməsinə şərait yaradılması, verilmiş ipoteka kreditlərinin yenidən maliyyələşdirilməsinin təmin edilməsi,

Fond cəlb etmə şərtlərinin dəyişdirilməsi riski dəyişkən faiz dərəcəsi ilə uzunmüddətli kreditləşmədən yaranır. Bu zaman kredit üzrə faiz dərəcəsi sabit, borc vəsaitləri üzrə faiz dərəcəsi isə dəyişkəndir.

Fondların cəlb edilməsi şərtlərində dəyişiklik riski uzunmüddətli dəyişkən faizli borclarla kreditlərin maliyyələşdirilməsi ilə idarə oluna bilər.

Yuxarıda göstərilənlərlə yanaşı, mənzil tikintisinə kredit verilərkən ortaya çıxan spesifik risklər də mövcuddur. Məsələn, hazır mənzillərin planlaşdırıldığından daha yavaş satıla bilməsi riski var. Bu riski azaltmağın yollarına müəyyən sayda vahidin əvvəlcədən satılmasını tələb etmək və iri layihələrlə məşğul olarkən kreditləşmə prosesini bir neçə müstəqil mərhələyə bölmək daxildir.

Quraşdırılmış və ya saxlanılan materialların yanğın və ya oğurlanması və ya digər əmlaka ziyan vurma riski də var. Bu riskin azaldılması sığorta, təminat və qanuna zidd olmayan təhlükəsizliyin təmin edilməsinin digər üsulları ilə əldə edilir.

Borcalan tərəfindən təqdim edilən sənədlərin saxtalaşdırılması və kredit vəsaitlərinin təyinatı üzrə yönəldilməsi səbəbindən kreditin verilməsi riski yaranır. O, birincisi, borcalandan alınan vəsaitlərin investisiya edilməsi, ikincisi, verilən kreditdən qalan məbləğlərin tikintini başa çatdırmaq üçün kifayət etmədiyi müəyyən edildikdə borcalanın öz vəsaitinin əlavə investisiya edilməsi ilə azaldıla bilər.

İnvestisiyaları maliyyələşdirərkən, daşınmaz əmlaka qoyulan investisiyalara xas olan, əhəmiyyətli miqdarda kapital qoyuluşu tələb edən risklər nəzərə alınmalıdır, lakin onlar uzunmüddətlidir və iqtisadiyyatın digər sahələrinə investisiyalara nisbətən daha çox risk faktorlarının təsirinə məruz qalırlar. .

İnvestisiya layihəsinin gəlirliliyi cari risksiz dərəcənin, ümumi bazar riskinin və investisiya aktivi kimi daşınmaz əmlakın xüsusiyyətlərinə görə riskin təxminləri əsasında təhlil edilməlidir.

Risksiz investisiya onların gəlirliliyinə tam əminlik olan investisiyalar. Mütləq risksiz investisiyalar yoxdur, lakin maksimum gəlirlilik dərəcəsinə malik olanlara qaytarılması dövlət tərəfindən təmin edilən investisiyalar daxildir.

Müvafiq olaraq, daşınmaz əmlaka investisiyaların təhlili zamanı uzunmüddətli dövlət öhdəlikləri (məsələn, istiqrazlar) və ya oxşar qiymətli kağızlar üzrə cari məzənnə risksiz dərəcə kimi götürülür.

Bazar riski - illik dəyişkənlik IRR müntəzəm gəlir və kapitalın dəyərinin dəyişməsi ilə əlaqədardır. Daşınmaz əmlak bazarında qiymətli kağızlar bazarından fərqli olaraq gəlirlilik satış qiymətlərinin və icarə qiymətlərinin sadə statistik emalı əsasında deyil, peşəkar qiymətləndiricilər tərəfindən aparılan qiymətləndirmələr əsasında müəyyən edilir. Bu cür qiymətləndirmələr qiymətləndiricinin ixtisasından və təcrübəsindən asılıdır və səhv ola bilər.

Daşınmaz əmlaka sərmayə qoymaqla bağlı risklər daşınmaz əmlakın unikal xüsusiyyətlərinə görə xüsusi risk: aşağı likvidlik, yüksək pul və əməliyyatlar üçün vaxt xərcləri, keyfiyyətin idarə edilməsinə ehtiyac. Daşınmaz əmlaka investisiya qoyarkən, investisiya layihəsinin proqnozlaşdırılanla müqayisədə gəlirliliyində mümkün azalma, faktiki xərclərin əvvəllər gözlənilənlərdən artıq olması, gözlənilməz bir vəziyyətə görə investisiya layihəsinin tamamlanmasının mümkünsüzlüyünü nəzərə almaq lazımdır. materialların qiymətlərinin həddən artıq artması, tikilən obyektin əvvəlcədən planlaşdırılan baha qiymətə satıla bilməməsi, daşınmaz əmlak elementlərinin məhv olma riskinə məruz qalması.

Daşınmaz əmlaka investisiya riskinin aşağıdakı mənbələri fərqləndirilir:

Mülkiyyət növü;
- bazarda tələb və təklif;
- yer;
- icarə şərtlərinə əməl olunması;
- obyektlərin köhnəlməsi;
- vergitutmada qanunvericilik tənzimlənməsi və dəyişikliklər;
- inflyasiya;
- yenidən investisiya.

Daşınmaz əmlak növünün riski tələb və təklifdən asılıdır.

Məkan riski daha genişdir, çünki bura əmlak növü riski də daxildir.

İcarə riski icarəçinin müqavilədə nəzərdə tutulmuş icarə haqqının tam məbləğini ödəyə bilməməsi ilə əlaqədardır. Bu risk tək kiracı olan daşınmaz əmlak üçün daha əhəmiyyətlidir.

Əmlakın köhnəlməsi riski ondan ibarətdir ki, daşınmaz əmlakın gəlirliliyi fiziki aşınma və köhnəlmə səbəbindən azala bilər. Bir binanın gəlirliliyini artırmaq üçün sahiblər adətən əhəmiyyətli maddi xərclər çəkməyi seçirlər.

Qanunvericilik tənzimləməsi və vergitutmada dəyişikliklər riski, vergi dərəcələrinin artırılması zamanı əhəmiyyətli xərclərin tələb olunacağı ilə əlaqələndirilir.

İnflyasiya və yenidən investisiya riskləri yuxarıda sadalanan digər risklərlə müqayisədə daşınmaz əmlak investisiyasına daha az təsir göstərir.

Səhm kapitalına investisiya qoyuluşu zamanı kapital strukturunda dəyişikliklər yolu ilə riski diversifikasiya etmək mümkün deyil, diversifikasiyaya müxtəlif daşınmaz əmlak növləri və müxtəlif regionlar vasitəsilə nail olunur.

Daşınmaz əmlak investisiyalarını maliyyələşdirmək üçün borcdan istifadə ipoteka borcundan istifadə etmək deməkdir.