Ümumi mənada girov kredit üçün girov kimi xidmət edən əmlak və ya digər qiymətli əşyalar kimi müəyyən edilə bilər. Yəni, girov girov saxlayanın (hüquqi və ya fərdi girov predmetini onun verdiyi kredit üzrə təminat kimi qəbul etdikdə, girov qoyan (borcunu təmin etmək üçün girov predmetini vermiş hüquqi və ya fiziki şəxs) tərəfindən öhdəlikləri yerinə yetirmədikdə; üstünlük hüququ girov qoyulmuş əmlakın dəyərindən öz tələbini təmin etmək üçün digər kreditorlar qarşısında.

Girov predmeti həm daşınar, həm də daşınmaz əmlak, habelə əmlak hüquqları, yəni əmlaka sahiblik, istifadə və sərəncamla bağlı münasibətlərin iştirakçılarının obyektiv hüquqları, habelə həmin maddi (əmlak) tələbləri ola bilər. bu əmlakın bölüşdürülməsi və malların, xidmətlərin, qiymətli kağızların və s. mübadiləsi ilə bağlı təsərrüfat dövriyyəsinin iştirakçıları arasında yaranan.

Girovun əsas prinsipləri:

• 1. Aşkarlıq - bütün maraqlı şəxslər üçün əmlakın girovu haqqında məlumatın olması.
• 2. Spesifiklik - girov qoyulmuş əmlak öz xüsusiyyətlərinə görə (xüsusən də funksional təyinatına görə) obyekt kimi malik olduğu məlumatlara tam uyğun olmalıdır. dövlət qeydiyyatı.
• 3. Etibar - əmlakın dəyəri və likvidliyi borcun qaytarılmasına zəmanət verir. İpoteka saxlayanın tələbləri girov saxlayanın razılaşdırılmış əmlakının təminatı ilə təmin edilir. Girov saxlayanın eyni əsaslarla təminat almaq hüququ vardır sığorta kompensasiyası girov qoyulmuş əmlakın itirilməsinə və ya zədələnməsinə görə, onun kimin xeyrinə sığortalanmasından asılı olmayaraq, itki və ya zədə girov saxlayanın məsuliyyət daşıdığı səbəblərdən baş vermədikdə.

Mövcuddur çoxlu saydaəsasını təşkil edən xüsusiyyətlərinə görə bir-birindən fərqlənən girov növləri.

Girov qoyulmuş əmlaka tərəflərin münasibətləri nöqteyi-nəzərindən girovun aşağıdakı əsas növləri fərqləndirilir:

• - klassik ipoteka - əmlak girov qoyanda qalır;
• - girov - əmlak girov saxlayana sahiblikdə verilir;
• - möhkəm girov - üzərində girov göstərilməklə əmlak girov qoyanda qalır.

Girov Daşınmaz əmlak girov saxlayanın girov saxlayana olan pul tələbini təmin etmək ipoteka adlanır.

İpoteka iki aspekti təmsil edir: hüquqi və iqtisadi.

İpotekanın hüquqi məzmunu yüklülükdür mülkiyyət hüquqları daşınmaz əmlak obyektlərinə onların girovu ilə mülkiyyət hüququ.

İpotekanın iqtisadi məzmunu daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququnun dövriyyəsi üçün bazar alətidir (özgəninkiləşdirmənin digər formaları - alqı-satqı, mübadilə - məqsədəuyğun olmadığı hallarda) əlavə vəsait cəlb etməyə imkan verir. maddi resurslar istənilən layihələrin həyata keçirilməsi üçün.

• 2. Eyni müqavilə üzrə eyni vaxtda ipoteka ilə bina və tikililər (sahibkarlıq fəaliyyətində istifadə olunur) torpaq sahələri onların yerləşdiyi və ya bu ərazilərin hissələri, bu bina və tikililəri funksional olaraq təmin edir. Burada onu da qeyd etmək lazımdır ki, girov predmetinin yerləşdiyi torpaq sahəsi icarəyə verilirsə, o zaman binanın və ya tikilinin ipotekası ilə eyni vaxtda həmin sahəyə və ya onun bir hissəsinə icarə hüquqları girov qoyulmalıdır.
• 3. Bir və ya bir neçə təcrid olunmuş otaqdan ibarət yaşayış binaları, mənzillər və yaşayış binalarının hissələri və mənzillər.
• 4. Mehmanxanalar, istirahət evləri, daçalar, bağ evləri və daimi yaşayış üçün nəzərdə tutulmayan digər tikililər və binalar.
• 5. Hava və dəniz gəmiləri, daxili naviqasiya gəmiləri və kosmik obyektlər.
• 6. Yarımçıq qalmış daşınmaz əmlak obyektləri, habelə onların tikintisi üçün hazırlanmış material və avadanlıqlar.
• 7. Yerin təki sahələri, təcrid olunmuş su obyektləri.
• 8. Meşələr, çoxillik əkinlər
• 9. Vətəndaşların, onların birliklərinin mülkiyyətində olan torpaq sahələri; hüquqi şəxslər bağçılıq, heyvandarlıq, fərdi yaşayış evi, bağ və qaraj tikintisi, şəxsi yardımçı təsərrüfat üçün təsərrüfat torpaqları və binaların, tikililərin və ya tikililərin yerləşdiyi torpaq sahələri, onların təsərrüfat təminatı (funksional təminat) üçün lazım olan miqdarda verilir.

"İpoteka haqqında" Qanuna uyğun olaraq, habelə Art. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 135-ci maddəsi, ipotekanın predmeti olan əmlak bütövlükdə aksessuarlarla birlikdə girov hesab olunur.

Şərhlər-Metodu

DEBENTLER. İPOTEKA - DAŞINMAZ ƏMLAK Girovu - HÜQUQİ Çərçivə

Kredit və ya kredit müqaviləsi üzrə öhdəliyi təmin etmək üçün başqa öhdəlik (alqı-satqı, alqı-satqı, icarə, müqavilə, başqa müqavilə əsasında öhdəlik), ipoteka - daşınmaz əmlakın girovu müəyyən edilə bilər. İpoteka - borcalan tərəfindən kredit üçün girov kimi daşınmaz əmlak hüququnun borc verənə verilməsi. Bu yazıda biz nəzərdən keçirəcəyik hüquqi baza ipoteka.

Hal-hazırda ipoteka münasibətlərinin hüquqi tənzimlənməsi Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi, 16 iyul 1998-ci il tarixli 102-FZ nömrəli "İpoteka (daşınmaz əmlakın girovu) haqqında" Federal Qanunu (bundan sonra 102-FZ Federal Qanunu) ilə həyata keçirilir. FZ), Rusiya Federasiyasının 29 may 1992-ci il tarixli 2872-1 nömrəli "Girov haqqında" Qanunu (bundan sonra - 2872-1 nömrəli Qanun) (102-FZ nömrəli Federal Qanuna zidd olmadığı dərəcədə tətbiq edilir, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 334-358-ci maddələrinə zidd olmayan daşınmaz əmlakın girovu (ipoteka) ilə bağlı) və s.

Daşınmaz əmlakın girovu haqqında müqaviləyə (ipoteka müqaviləsi) əsasən 102-FZ saylı Federal Qanunun 1-ci maddəsinin 1-ci bəndinə əsasən, bir tərəf - ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəliyə görə kreditor olan girov saxlayanın hüququ var. federal qanunla müəyyən edilmiş istisnalar istisna olmaqla, bu öhdəlik üzrə borcluya qarşı pul tələblərini digər tərəfin - girovqoyanın girov qoyulmuş daşınmaz əmlakının dəyərindən, əsasən ipoteka saxlayanın digər kreditorları üzərindən təmin etmək.

Girov saxlayan ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəlik üzrə borclu və ya bu öhdəlikdə iştirak etməyən şəxs (üçüncü şəxs) ola bilər.

İpoteka qoyulmuş əmlak girov qoyanda onun mülkiyyətində və istifadəsində qalır. O, girov qoyulmuş əşyalardan təyinatına uyğun istifadə etmək hüququna malikdir, əmlakın xarab olmasına və onun dəyərinin normal aşınma nəticəsində yaranan həddən artıq azalmasına yol vermədən.

İpoteka qoyan ipoteka müqaviləsi ilə girov qoyulmuş əmlakdan meyvə və gəlir götürmək hüququna malikdir. İpoteka müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa (102-FZ saylı Federal Qanunun 29-cu maddəsinin 2-ci bəndi) ipoteka saxlayan bu meyvələrə və gəlirlərə hüquq əldə etmir.

102-FZ nömrəli Federal Qanunun 30-cu maddəsinin 1-ci bəndinə uyğun olaraq, girov qoyan ipoteka müqaviləsi ilə girov qoyulmuş əmlakı yaxşı vəziyyətdə saxlamağa və ipotekaya xitam verilənə qədər bu əmlakın saxlanması xərclərini öz üzərinə götürməyə borcludur.

Bundan əlavə, girov qoyan cari və etmək məcburiyyətindədir əsaslı təmir ipoteka müqaviləsi ilə girov qoyulmuş əmlak, federal qanunla, Rusiya Federasiyasının digər hüquqi aktlarında (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 3-cü maddəsinin 3 və 4-cü bəndləri) və ya onlar tərəfindən müəyyən edilmiş qaydada müəyyən edilmiş müddətlərdə və belə müddətlər müəyyən edilmədikdə, ağlabatan müddətdə (102-FZ saylı Federal Qanunun 30-cu maddəsinin 2-ci bəndi). Yəni, 102-FZ saylı Federal Qanunun 30-cu maddəsinin müddəaları müqavilə tərəflərinə bu məsələlərin həllində sərbəstlik verir. Vəzifələrin fərqli bölüşdürülməsi ilə bağlı razılığa gələrək, bunu ipoteka müqaviləsində müəyyən etməlidirlər.

Girov saxlayan ipoteka müqaviləsinin şərtlərinə uyğun olaraq və ya bu müqavilə ilə girov qoyulmuş əmlakın qorunmasının təmin edilməsi zərurəti ilə əlaqədar onun saxlanması və (və ya) mühafizəsi xərclərini ödəməyə və ya ödəməyə məcbur olduqda; girov saxlayanın bu əmlakla və ya kommunal xidmətlərlə bağlı vergilər və ödənişlər üzrə borcundan çıxmaq, girov saxlayana bu cür zəruri xərclərin ödənilməsi girov qoyulmuş əmlakın hesabına təmin edilir (102-FZ saylı Federal Qanunun 4-cü maddəsi).

İpoteka predmeti.

Tipik olaraq, ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəliklər daşınmaz əmlak krediti müqavilələrindən irəli gələn pul öhdəlikləridir, buna görə də geniş şəkildə belə hesab olunur ki, yalnız ev kreditləri ipoteka ilə təmin edilir. Ancaq bu belə deyil - hər hansı bir pul öhdəliyinin yerinə yetirilməsi ipoteka ilə təmin edilə bilər. Məsələn, 102-FZ saylı Federal Qanunun 2-ci maddəsi izah edir ki, ipoteka kredit müqaviləsi, kredit müqaviləsi və ya digər öhdəlik, o cümlədən alqı-satqı, alqı-satqı, icarə, müqavilə əsasında öhdəliyi təmin etmək üçün yaradıla bilər. , federal qanunla başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, zərər vuran digər razılaşma.

Bundan əlavə, 102-FZ saylı Federal Qanunun 5-ci maddəsinin 1-ci bəndində ipotekanın predmeti ola biləcək əmlak siyahıları verilmişdir, bunlar:

1) 102-FZ saylı Federal Qanunun 63-cü maddəsində göstərilən torpaq sahələri istisna olmaqla, torpaq sahələri;

2) sahibkarlıq fəaliyyətində istifadə edilən müəssisələr, o cümlədən binalar, tikililər və digər daşınmaz əmlak;

3) yaşayış binaları, mənzillər və yaşayış binalarının hissələri və bir və ya bir neçə izolyasiya edilmiş otaqdan ibarət mənzillər;

4) bağ evləri, qarajlar və digər istehlak binaları;

5) hava və dəniz gəmiləri, daxili naviqasiya gəmiləri və kosmik obyektlər.

Binalar, o cümlədən yaşayış binaları və digər tikililər və torpaqla birbaşa əlaqəli tikililər 102-FZ saylı Federal Qanunun 69-cu maddəsinin qaydalarına uyğun olaraq ipoteka predmeti ola bilər.

Torpaq üzərində mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatının olmaması, dövlət mülkiyyətidir müəyyən edilmədiyi üçün, N 102-FZ Federal Qanununun 62.1-ci maddəsinə uyğun olaraq belə torpaq sahələrinin ipotekası üçün maneə deyildir.

Qeyd edək ki, 2-ci bənddə məlumat məktubu Rusiya Federasiyası Ali Arbitraj Məhkəməsinin Rəyasət Heyətinin 28 yanvar 2005-ci il tarixli, 90 nömrəli "Məsələlərə baxılması təcrübəsinin nəzərdən keçirilməsi" arbitraj məhkəmələri ipoteka müqaviləsi ilə bağlı mübahisələr" (bundan sonra - Məlumat məktubu No 90) Rusiya Federasiyasının Ali Arbitraj Məhkəməsinin Rəyasət Heyəti aydınlaşdırdı ki, ipotekanın predmeti ayrı bir bina ola bilər, hüquqların müstəqil obyekt kimi daşınması. əmlak müəyyən edilmiş qaydada qeydiyyata alınır və belə binaların ərazisinin bir hissəsi deyil. Məsələn, anbar sahəsinin bir hissəsi ipotekanın predmeti ola bilməz.

Bir qayda olaraq, ipotekanın predmeti olan predmet bütövlükdə bütün ləvazimatlarla birlikdə girov hesab edilir. Bölünməyən əşyanın bir hissəsi ipotekanın müstəqil predmeti ola bilməz. İpoteka ipoteka predmetinin bütün ayrılmaz təkmilləşdirmələrinə şamil edilir.

102-FZ saylı Federal Qanunun 6-cı maddəsinin 1-ci bəndinə əsasən, girov qoyan şəxsə mülkiyyət və ya təsərrüfat idarəçiliyi əsasında məxsus olan əmlaka ipoteka qoyula bilər.

Qeyd edək ki, əmlak ümumi ərazidə yerləşir birgə mülkiyyət(mülkiyyətçilərin hər birinin mülkiyyət hüququndakı payı müəyyən edilmədən) ipoteka bütün mülkiyyətçilərin razılığı ilə təsis edilə bilər. Razılıq yazılı şəkildə verilməlidir (102-FZ saylı Federal Qanunun 7-ci maddəsinin 1-ci bəndi)

Eyni zamanda, 102-FZ saylı Federal Qanunun 7-ci maddəsinin 2-ci bəndinə uyğun olaraq, ümumi iştirakçı fraksiyalı mülkiyyət hüququnda öz payını girov qoya bilər ümumi mülkiyyət digər sahiblərin razılığı olmadan.

Onu da nəzərə almaq lazımdır ki, bina və ya tikilinin ipotekasına yalnız eyni müqavilə üzrə eyni vaxtda ipoteka ilə icazə verilir. torpaq sahəsi bu binanın və ya quruluşun yerləşdiyi və ya girov qoyan şəxsə aid olan bu saytı icarəyə götürmək hüququ (102-FZ saylı Federal Qanunun 69-cu maddəsi).

Girov hüququ girov saxlayana məxsus müəssisənin, binanın və ya tikilinin yerləşdiyi torpaq sahəsinin daimi istifadə hüququna şamil edilmir. Belə müəssisə, bina və ya tikiliyə girov qoyulduqda bu əmlakı mülkiyyətə alan şəxs həmin daşınmaz əmlakın keçmiş sahibi (ipoteka qoyan) ilə eyni şərtlərlə və həcmdə torpaq sahəsindən istifadə hüququnu əldə edir.

Rusiya Federasiyasının Ali Arbitraj Məhkəməsinin Rəyasət Heyəti 90 saylı Məlumat Məktubunun 3-cü bəndində göstərmişdir ki, əgər sahibi qeyri-yaşayış sahələri bir bina bu binanın ümumi əmlakının mülkiyyətində paya və bu binanın işğal etdiyi torpaq sahəsinə (və ya belə bir sahənin birgə kirayəçisinin hüquqlarına) mülkiyyət payına malikdir, sonra ipoteka müqaviləsi ilə qeyri-yaşayış sahəsi, onlar eyni vaxtda girov qoyulmuş hesab edilir sahibinə məxsusdur belə binaların, binanın ümumi əmlakına sahiblik payı və torpaq sahəsinə mülkiyyət payı (belə torpaq sahəsinin birgə kirayəçisinin hüquqları).

Beləliklə, ipoteka predmetinin yalnız qeyri-yaşayış sahəsi olmasına və ipoteka müqaviləsində binanın və torpaq sahəsinin ümumi mülkiyyətində olan payların qeyd edilməməsinə baxmayaraq, ipoteka saxlayanın ipoteka saxlayanın ipotekaya girov qoymamaq hüququ vardır. yalnız girov qoyulmuş qeyri-yaşayış sahəsi üzrə, həm də bu binanın və torpaq sahəsinin ümumi əmlakının mülkiyyətində girov qoyan şəxsə məxsus paylar üzrə. Bu nəticəyə diqqət yetirin məhkəmə girov qoyan üçün çox vacibdir və müqavilə bağlayarkən bunu unutmaq olmaz.

Bir ilədək müddətə bağlanmış qeyri-yaşayış sahəsinin icarə müqaviləsi üzrə hüquqlar girovun predmeti ola bilər. Bununla belə, qeyri-yaşayış sahəsinin bir ilədək müddətə bağlanmış icarə müqaviləsi dövlət qeydiyyatına alınmadığından belə icarə müqaviləsi üzrə hüquqların girovu haqqında müqavilə ipoteka müqaviləsi sayılmır. Başqa sözlə, icarədarın dövlət qeydiyyatına alınmayan daşınmaz əmlakın icarə müqaviləsindən irəli gələn hüquqları ipoteka müqaviləsinin predmeti ola bilməz. Buna görə də belə daşınmaz əmlakın icarəsi müqaviləsindən irəli gələn kirayəçinin hüquqlarının girovu haqqında müqavilə ipoteka müqaviləsi deyil və dövlət qeydiyyatına alınmır (90 №-li məlumat məktubunun 10-cu bəndi).

İpoteka ilə təmin edilmiş kreditorun tələbləri.

102-FZ nömrəli Federal Qanunun 3-cü maddəsinin 1-ci bəndinə əsasən, ipoteka kredit müqaviləsi və ya ipoteka ilə təmin edilmiş digər öhdəlik üzrə borcun əsas məbləğinin ipoteka saxlayana tam və ya qismən ödənilməsini təmin edir. ipoteka müqaviləsi.

Kredit müqaviləsinin və ya kredit müqaviləsinin faizlərin ödənilməsi şərti ilə icrasını təmin etmək üçün müəyyən edilmiş ipoteka kreditora (borc verənə) kreditdən (borc vəsaitindən) istifadəyə görə ona ödənilməli olan faizlərin də ödənilməsini təmin edir.

Bundan əlavə, müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, ipoteka girov saxlayana ona ödənilməli olan məbləğlərin də ödənilməsini təmin edir:

1) ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəliyin yerinə yetirilməməsi, icrasının gecikdirilməsi və ya digər lazımınca yerinə yetirilməməsi səbəbindən itkilərin ödənilməsi və (və ya) cərimə (cərimə, penya haqqı) şəklində;

2) ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəliklə və ya federal qanunla nəzərdə tutulmuş başqa şəxslərin pul vəsaitlərindən qanunsuz istifadəyə görə faiz şəklində;

3) girov qoyulmuş əmlaka girov qoyulması ilə əlaqədar məhkəmə xərclərinin və digər xərclərin ödənilməsində;

4) girov qoyulmuş əmlakın satışı ilə bağlı xərclərin ödənilməsində.

İpoteka girov saxlayanın tələblərini, müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, girov qoyulmuş əmlak hesabına təmin edildiyi zaman təmin edir (102-FZ saylı Federal Qanunun 3-cü maddəsinin 2-ci bəndi). Yəni, girov qoyan borcun bir hissəsini qaytarıbsa, girov saxlayanın tələb etmək hüququ var. nağd pul ipoteka predmetinin satışından öhdəliyin qalan məbləğindən artıq olmayan məbləğdə (borc verənin yuxarıda sadalanan əlavə xərcləri nəzərə alınmaqla) əldə edilmiş vəsait.

İpoteka müqaviləsində ipoteka saxlayanın ipoteka ilə təmin edilmiş tələblərinin ümumi sabit məbləği göstərilibsə, 1-ci bəndin 3-cü və 4-cü yarımbəndlərində nəzərdə tutulmuş tələblər istisna olmaqla, borclunun ipoteka saxlayan qarşısında bu məbləğdən artıq olan öhdəlikləri ipoteka ilə təmin edilmiş hesab edilmir. 3-cü maddənin və ya 4-cü maddənin 102-FZ saylı Federal Qanununa əsasən.

ipoteka müqaviləsi.

İpoteka müqaviləsi uyğun olaraq bağlanır ümumi qaydalar Müqavilələrin bağlanması ilə bağlı Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi, habelə 102-FZ saylı Federal Qanunun müddəaları.

102-FZ saylı Federal Qanunun 9-cu maddəsinin 1-ci bəndinə əsasən, ipoteka müqaviləsində ipotekanın predmeti, onun qiymətləndirilməsi, ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəliyin xarakteri, ölçüsü və müddəti göstərilməlidir.

İpoteka predmeti müqavilədə onun adı, yeri və bu predmeti müəyyən etmək üçün kifayət qədər təsviri göstərilməklə müəyyən edilir.

Həmçinin ipoteka müqaviləsində ipoteka predmeti olan əmlakın girovsaxlayana məxsus olduğu hüquq, daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla bağlanmış əqdlərin dövlət qeydiyyatını həyata keçirən orqanın adı göstərilməlidir. girov qoyanın bu hüququ.

İpoteka predmeti girov saxlayana məxsus icarə hüququdursa, icarəyə götürülmüş əmlak ipoteka müqaviləsində onun özü ipoteka predmeti olduğu kimi müəyyən edilməli və icarə müddəti göstərilməlidir.

102-FZ nömrəli Federal Qanunun 9-cu maddəsinin 4-cü bəndi müəyyən edir ki, ipoteka müqaviləsində ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəlik onun məbləği, baş vermə səbəbi və icra müddəti göstərilməklə göstərilməlidir. Bu öhdəliyin hər hansı müqaviləyə əsaslandığı hallarda bu müqavilənin tərəfləri, onun bağlanma tarixi və yeri göstərilməlidir. İpoteka ilə təmin edilmiş öhdəliyin məbləği gələcəkdə müəyyən edilməli olduqda, ipoteka müqaviləsində onun müəyyən edilməsi qaydası və digər zəruri şərtlər göstərilməlidir.

Qeyd edək ki, ipoteka müqaviləsi müvafiq əmlakla əməliyyatların qeydiyyatı üçün müəyyən edilmiş qaydada qeydiyyata alınmalıdır (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 339-cu maddəsinin 3-cü bəndi).

102-FZ saylı Federal Qanunun 10-cu maddəsinin 1-ci bəndinə əsasən, ipoteka müqaviləsi yazılı şəkildə bağlanır və dövlət qeydiyyatına alınır.

102-FZ saylı Federal Qanunun 9-cu maddəsində göstərilən məlumatların heç birini ehtiva etməyən müqavilə və ya 102-FZ saylı Federal Qanunun 13-cü maddəsinin 4-cü bəndinin qaydaları pozulmuş müqavilə kimi dövlət qeydiyyatına alınmır. ipoteka müqaviləsi.

İpoteka müqaviləsinin dövlət qeydiyyatına alınması qaydalarına əməl edilməməsi onun etibarsızlığına səbəb olur. Belə bir müqavilə etibarsız sayılır.

İpoteka müqaviləsi bağlanmış sayılır və dövlət qeydiyyatına alındığı andan qüvvəyə minir (102-FZ saylı Federal Qanunun 10-cu maddəsinin 2-ci bəndi).

İpoteka "Daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla aparılan əməliyyatların dövlət qeydiyyatı haqqında" 21 iyul 1997-ci il tarixli 122-FZ nömrəli Federal Qanunla müəyyən edilmiş qaydada Daşınmaz Əmlak Üzrə Hüquqların və onunla Əqdlərin Vahid Dövlət Reyestrində dövlət qeydiyyatına alınmalıdır. .

İpotekanın dövlət qeydiyyatı ipotekanın predmeti olan əmlakın yerləşdiyi yerdə həyata keçirilir (102-FZ saylı Federal Qanunun 19-cu maddəsi).

Bunun üçün girov qoyan və girov saxlayan qeydiyyat orqanına birgə ərizə təqdim edirlər (102-FZ saylı Federal Qanunun 20-ci maddəsi). İpoteka notariat qaydasında təsdiq edilmiş ipoteka müqaviləsi əsasında yaranıbsa, bu halda tərəflərdən birinin (ipoteka qoyan və ya girov saxlayan) bəyanatı kifayətdir.

İpoteka müqaviləsi əsasında yaranan ipotekanın dövlət qeydiyyatına alınması üçün ərizəçi aşağıdakıları təqdim etməlidir:

• ipoteka müqaviləsi və onun surəti;
• ipoteka müqaviləsində əlavə kimi göstərilən sənədlər;
• ödəniş sənədi dövlət rüsumu;
• İpotekanın dövlət qeydiyyatı üçün tələb olunan digər sənədlər, ərizəçi Rusiya Federasiyasının daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla aparılan əməliyyatların dövlət qeydiyyatı haqqında qanunvericiliyinə uyğun olaraq müstəqil olaraq təqdim etməlidir.

Hüquqların dövlət qeydiyyatını həyata keçirən orqan, əgər belə sənədlər (onlarda olan məlumatlar) dövlət orqanlarının, yerli özünüidarəetmə orqanlarının və ya tabeliyində olan təşkilatların sərəncamındadırsa, ipotekanın dövlət qeydiyyatı üçün zəruri olan sənədləri ərizəçidən tələb etmək hüququna malik deyil. belə sənədlərin 27 iyul 2010-cu il tarixli 210-FZ nömrəli "Dövlət və bələdiyyə xidmətlərinin göstərilməsinin təşkili haqqında" Federal Qanunu ilə müəyyən edilmiş sənədlərin siyahısına daxil edildiyi hallar istisna olmaqla, dövlət orqanları və ya yerli özünüidarəetmə orqanları. Hüquqların dövlət qeydiyyatını həyata keçirən orqan, ərizəçi öz təşəbbüsü ilə təqdim etmədikdə, belə sənədləri (onlarda olan məlumatları) müvafiq orqanlardan müstəqil surətdə tələb edir.

İpoteka onun qeydiyyatı üçün zəruri olan sənədlərin hüquqların dövlət qeydiyyatını aparan orqana daxil olduğu gündən bir ay müddətində, yaşayış yeri ipotekası isə göstərilən gündən beş iş günü müddətində qeydiyyata alınmalıdır (maddənin 5-ci bəndi). 102-FZ saylı Federal Qanunun 20-si).

İpoteka müqavilələrinə gəldikdə, Ali Arbitraj Məhkəməsinin Rəyasət Heyəti 90 nömrəli Məlumat Məktubunun 19-cu bəndində qeyd etmişdir ki, tərəflər ipoteka müqaviləsində ipoteka predmetinin bir neçə müxtəlif qiymətləndirilməsini göstərdikdə, belə müqavilə bağlanmamış hesab edilə bilməz. qiymətlərdən hansının ipoteka müqaviləsinin mühüm şərti kimi tərəflərin razılaşdığı qiymət olduğunu müəyyən etmək mümkündür.

Konkret ipoteka müqaviləsinin şərtlərini təhlil edərkən məhkəmə müəyyən etmişdir ki, orada tərəflər ipoteka predmetinə dair üç fərqli qiymətləndirmə göstərmişlər: müstəqil qiymətləndiricinin rəyi əsasında qiymətləndirmə, girov qiymətləndirilməsi və sənədlərə əsasən qiymətləndirmə. səlahiyyət texniki inventar. Məhkəmə işin bütün hallarını və materiallarını araşdıraraq belə bir nəticəyə gəlib ki, məhz ipoteka dəyəri tərəflərin öz aralarında razılaşaraq bu ipoteka predmetinə verdikləri ipoteka binasının qiymətidir. Belə ki, hakimlər bu ipoteka müqaviləsini bağlanmamış kimi tanımaqdan imtina ediblər.

Girov qoyulmuş əmlakın və borc alanın kreditin qaytarılmamasına görə məsuliyyətinin sığortası.

Girov qoyulmuş əmlakın sığortası ipoteka müqaviləsinin şərtlərindən biridir. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 343-cü maddəsi, qanunla və ya müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, girov qoyan və ya girov saxlayan, onlardan hansının girov qoyulduğundan asılı olaraq, girov qoyulmuş əmlakı girov saxlayanın hesabına sığortalamağa borcludur. Eyni müddəalar 102-FZ nömrəli Federal Qanunun 31-ci maddəsi ilə də müəyyən edilmişdir, ona görə ipoteka müqaviləsi ilə girov qoyulmuş əmlakın sığortası bu müqavilənin şərtlərinə uyğun olaraq həyata keçirilir. İpoteka müqaviləsi üzrə girov qoyulmuş əmlakın sığorta müqaviləsi, əgər ipoteka müqaviləsində və ya qanunla ipotekanın yaranmasına səbəb olan müqavilədə və ya ipotekada başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, girov saxlayanın (faydalanan şəxsin) xeyrinə bağlanmalıdır.

Girov qoyulmuş əmlakın sığortasına dair ipoteka müqaviləsində başqa şərtlər olmadıqda, girov qoyan bu əmlakı itmə və zədələnmə risklərindən öz hesabına tam dəyərdə sığortalamağa borcludur, əgər əmlakın ümumi dəyəri həmin əmlakın sığortası üzrə sığorta müqaviləsindən artıqdırsa. ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəliyin məbləği - bu öhdəliyin məbləğindən az olmayan məbləğdə.

Girov saxlayanın ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəlik üzrə tələbini onun kimin xeyrinə sığortalanmasından asılı olmayaraq, onun itirilməsinə və ya zədələnməsinə görə bilavasitə sığorta ödənişindən təmin etmək hüququ vardır. Bu tələb, federal qanunla müəyyən edilmiş istisnalar istisna olmaqla, ilk növbədə girovqoyanın digər kreditorlarının və xeyrinə sığorta edilmiş şəxslərin tələbləri üzrə təmin edilməlidir.

Əmlakın itirilməsi və ya zədələnməsi onun məsuliyyət daşıdığı səbəblərdən baş verərsə, girov saxlayan sığorta ödənişindən tələbini təmin etmək hüququndan məhrumdur.

102-FZ nömrəli Federal Qanunun 31-ci maddəsinin 4-cü bəndi ipoteka müqaviləsi üzrə ipoteka saxlayan borcalan tərəfindən krediti ödəmək öhdəliyinin yerinə yetirilməməsi və ya lazımınca yerinə yetirilməməsinə görə kreditor qarşısında məsuliyyət riskinin sığortalanmasına icazə verir.

Borcalanın məsuliyyətinin sığortası müqaviləsi kreditor-ipoteka saxlayanın (faydalanan şəxsin) xeyrinə bağlanmalıdır. Daşınmaz əmlakın girovu ilə təmin edilmiş öhdəlik üzrə kreditorun hüquqları keçdikdə, faydalanan şəxsin sığorta müqaviləsi üzrə hüquqları tam həcmdə yeni kreditora keçir.

Borcalanın məsuliyyətinin sığortası müqaviləsi üzrə sığorta məbləği girov qoyulmuş əmlakın dəyərinin 20 faizindən çox olmamalıdır. Sığorta haqqı sığorta müqaviləsi ilə müəyyən edilmiş müddətdə birdəfəlik ödənilir. Sığortalı sığorta müqaviləsindən imtina etdikdə sığortaçıya ödənilən məbləğ sığorta haqqı qaytarılmır.

Borcalanın məsuliyyətinin sığortası müqaviləsi üzrə sığorta hadisəsi, borc verənin girov qoyulmuş əmlakın satışından əldə etdiyi və ipoteka qanunvericiliyi ilə müəyyən edilmiş qaydada bölüşdürülmüş kifayət qədər vəsaiti olmadıqda, borc verənin ona kreditin qaytarılması tələbi ilə çıxış etməsidir. .

Sonrakı ipoteka.

İpoteka müqaviləsinə əsasən, bir öhdəliyin (əvvəlki ipoteka) icrasının təminatı kimi o, eyni və ya digər borclunun eyni və ya digər girovsaxlayan qarşısında başqa öhdəliyinin yerinə yetirilməsinin təminatı kimi girov qoyula bilər (sonrakı ipoteka).

Sonrakı ipotekaya, sonrakı ipoteka müqaviləsinin bağlandığı vaxta qədər qüvvəsi dayandırılmamış eyni əmlaka dair əvvəlki ipoteka müqavilələri ilə qadağan edilmədikdə icazə verilir.

Əvvəlki ipoteka müqaviləsində sonrakı ipoteka müqaviləsinin bağlana biləcəyi şərtlər nəzərdə tutulursa, sonuncu bu şərtlərə əməl edilməklə bağlanmalıdır.

İpoteka saxlayanların ardıcıllığı İpoteka yaranma anında Daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla əməliyyatların Vahid Dövlət Reyestrinin məlumatları əsasında müəyyən edilir.

Belə ki, eyni borclu ilə kreditor arasında bağlanmış iki və ya daha çox kredit müqaviləsindən irəli gələn öhdəliklərin icrası bir tikinti ipoteka müqaviləsi ilə təmin edilə bilər. Girov qoyan və girov saxlayan bir daşınmaz əmlakın girovu haqqında bir müqavilə əsasında bir neçə müstəqil müqavilədən irəli gələn bir-birindən asılı olmayan öhdəliklərin yerinə yetirilməsini təmin etmək hüququna malikdirlər. Bu cür dəqiqləşdirmələr 90 nömrəli məlumat məktubunun 8-ci bəndində verilmişdir.

102-FZ saylı Federal Qanunun 46-cı maddəsinin 1-ci bəndi müəyyən edir ki, əvvəlki ipoteka müqaviləsi üzrə girov saxlayan girov qoyulmuş əmlakın dəyərindən öz tələblərini güzəştli şəkildə təmin etmək hüququna malikdir. Sonrakı ipoteka ilə təmin edilmiş tələblər üzrə girov qoyulmuş əmlakdan icra tutulduqda, eyni zamanda öhdəliyin vaxtından əvvəl icrası tələb oluna bilər və bu əmlakdan da əvvəlki ipoteka ilə təmin edilmiş tələblər üzrə icra tutula bilər. hələ kolleksiyaya gəlməyib. Əvvəlki ipoteka müqaviləsi üzrə girov saxlayan bu hüquqdan istifadə etməyibsə, sonrakı ipoteka ilə təmin edilmiş tələblər üzrə girov qoyulan əmlak əvvəlki ipoteka ilə yüklü olan onun alıcısına keçir.

Əvvəlki ipoteka ilə təmin edilmiş tələblər üzrə girov qoyulmuş əmlaka girov qoyulduqda, eyni vaxtda bu əmlakın və sonrakı ipoteka ilə təmin edilmiş, alınması üçün müddəti hələ çatmamış tələblər üzrə girov qoyulmasına yol verilir. Əvvəlki ipoteka ilə təmin edilmiş tələbləri təmin etmək üçün girov qoyulmuş əmlakın bir hissəsinin girov qoyulması kifayətdirsə, sonrakı ipoteka ilə təmin edilmiş tələblər vaxtından əvvəl təmin edilmir (102 saylı Federal Qanunun 46-cı maddəsinin 3-cü bəndi). -FZ).

102-FZ nömrəli Federal Qanunun 46-cı maddəsinin 4-cü bəndinə əsasən, girovu əvvəlki və sonrakı ipoteka kreditləri üzrə tələblərlə təmin edilmiş əmlakın müsadirə edilməsindən əvvəl, yığım üçün tələblərini təqdim etmək niyyətində olan girov saxlayan bu barədə məlumat verməlidir. girov saxlayan həmin əmlakın başqa ipoteka müqaviləsi üzrə yazılı surətdə.

İpoteka müqaviləsi üzrə hüquqların verilməsi.

102-FZ saylı Federal Qanunun 47-ci maddəsinə əsasən, ipoteka saxlayan ipoteka müqaviləsi əsasında öz hüquqlarını başqa şəxsə vermək hüququna malikdir; ipoteka müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, ipoteka ilə təmin edilmiş öhdəlik (əsas öhdəlik) üzrə.

Sadə yazılı və ya notarial formada edilən əməliyyat əsasında iddianın verilməsi müvafiq yazılı formada həyata keçirilməlidir (Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 389-cu maddəsinin 1-ci bəndi).

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 389-cu maddəsinin 2-ci bəndinə əsasən, qanunla başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, dövlət qeydiyyatı tələb olunan əqd üzrə iddianın verilməsi, bu əməliyyatın qeydiyyatı üçün müəyyən edilmiş qaydada qeydə alınmalıdır.

Bir qayda olaraq, ipoteka müqaviləsi üzrə hüquq və ya əsas öhdəlik əldə etmiş şəxs bu müqavilə üzrə ipoteka saxlayan olur. Bu halda, girov saxlayan ilə üçüncü şəxs (hüquqlar verilmiş) arasındakı münasibətlər Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 382, ​​384 - 386, 388 və 390-cı maddələri ilə tənzimlənir (47-ci maddənin 4-cü bəndi). № 102-FZ Federal Qanunu).

Belyaeva N.A.

Ancaq burada bir "amma" var. Biz ipotekanın ümumi tərifini vermişik, ondan daha ətraflı təriflər əldə etmək olar. bu konsepsiya, ildə ipotekaların xüsusiyyətlərinə, vəziyyətinə və inkişafına əsaslanaraq müxtəlif ölkələr. Beləliklə, məsələn, ABŞ-da ipoteka altında yalnız mənzil sektorunda kreditləşmə nəzərdə tutulur. Buna görə də, indiyə qədər ipoteka müəyyən beynəlxalq xarakter daşısa da, bu anlayışın danılmaz tərifini vermək çətindir, çünki müəyyən bir ölkənin və əhali qrupunun nümayəndəsi onu öz qaydasında tənzimləyə bilər (Şevçuk D.A. problemsiz kredit. - M .: AST: Astrel, 2008).

İpoteka iki aspekti təmsil edir: hüquqi və iqtisadi.

Hüquqi məzmun ipoteka daşınmaz əmlak obyektləri girov qoyulduqda onlara mülkiyyət hüquqlarının yüklülüyündən ibarətdir.

İqtisadi məzmunİpoteka daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüquqlarının dövriyyəsi üçün bazar alətidir (özgəninkiləşdirmənin digər formaları - alqı-satqı, mübadilə - məqsədəuyğun olmadığı hallarda) hər hansı bir layihənin həyata keçirilməsi üçün əlavə maliyyə resursları cəlb etməyə imkan verir.

Hüquqi tənzimləmə ipoteka Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin köməyi ilə baş verir, eləcə də federal qanun No 102 - 16.07.98-ci il tarixli "İpoteka haqqında" Federal Qanun

İpoteka predmeti Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsində göstərilən, hüquqları dövlət qeydiyyatı üçün müəyyən edilmiş qaydada qeydiyyata alınan daşınmaz əmlak obyektləri ola bilər. Bu əmlaka daxildir:

1. Müəssisələr sahibkarlıq fəaliyyətində istifadə olunan vahid əmlak kompleksləri kimi.

Müəssisənin ipoteka kreditinə verilməsi üçün adı çəkilən daşınmaz əmlakın sahibinin razılığı tələb olunur. Girovsaxlayan, girov saxlayanın icazəsi olmadan, ipoteka müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, müəssisə ilə əlaqəli əmlakı girov kimi vermək, müəssisə ilə əlaqəli əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə yönəlmiş əməliyyatlar etmək hüququna malik deyildir (Şevçuk D.A. İpoteka: təxminən. mürəkkəb. - M .: GrossMedia: ROSBUKh, 2008).

Müəssisənin ipotekası məbləği bu müəssisəyə aid olan bütün əmlakın dəyərinin yarısından az olmayan öhdəliyi təmin edə bilər.

2. Bina və tikililər(sahibkarlıq fəaliyyətində istifadə olunan) onların yerləşdiyi torpaq sahələrinin və ya bu sahələrin həmin bina və tikililəri funksional təmin edən hissələrinin eyni müqaviləsi üzrə eyni vaxtda ipoteka ilə. Burada onu da qeyd etmək lazımdır ki, girov predmetinin yerləşdiyi torpaq sahəsi icarəyə verilirsə, o zaman binanın və ya tikilinin ipotekası ilə eyni vaxtda həmin sahəyə və ya onun bir hissəsinə icarə hüquqları girov qoyulmalıdır.

Girov elementlərin meydana çıxması ilə eyni vaxtda yaranmış və inkişaf etmişdir Şəxsi Mülkiyyət, kreditorların müdafiəsini təmin edən və investisiya fəaliyyətinin inkişafına kömək edən maliyyə-iqtisadi alət kimi.

Ümumi mənada, girov kredit üçün girov kimi xidmət edən əmlak və ya digər qiymətlilər kimi müəyyən edilə bilər. Yəni girov girov qoyan (hüquqi və ya fiziki şəxs) tərəfindən öhdəliklərin yerinə yetirilməməsi halında girov saxlayan (girov predmetini onun verdiyi borcun təminatı kimi qəbul edən hüquqi və ya fiziki şəxs) öhdəliyin təminat növüdür. borcunu təmin etmək üçün girov predmetini verən ) girov qoyulmuş əmlakın dəyərindən öz tələbini təmin etmək üçün digər kreditorlar qarşısında üstünlük hüququna malikdir.

Girov hansı əmlakın və hansı öhdəliyin yerinə yetirilməsini təmin etmək üçün girov kimi tanınması qanunla nəzərdə tutulubsa, girov müqavilə əsasında, habelə qanunda göstərilən hallar baş verdikdə qanun əsasında yaranır.

Ən çox yayılmışı, girov qoyan (borclu) girov saxlayan (kreditor) ilə müvafiq müqavilə bağlayaraq öz əmlakını könüllü olaraq girov qoyduğu zaman müqavilə üzrə girovdur.

Girov öhdəliyi təmin etmək üsuludur və girov müqaviləsi müstəqil deyil, həmişə onun təmin etdiyi başqa müqavilə ilə (alqı-satqı, müqavilə, komissiya, saxlama və s.) əlaqələndirilir. Bundan əlavə, girov qoyulmuş əmlakın digər kreditorların tələblərinə uyğun olaraq mümkün yığımdan çıxarılması üçün müqavilə, girovla təmin edilmiş öhdəlik bağlanır. Girov müqaviləsi həmişə başqa bir əsas müqavilənin arxasında dayanır və ondan birbaşa asılıdır.

Əmlak mülkiyyətçi tərəfindən üçüncü şəxslərin xeyrinə özgəninkiləşdirilsə belə, kreditor təminat hüququnu özündə saxlayır. Bununla belə, girov borclunun öhdəliklərini pozduqdan sonra girov qoyulmuş əmlaka mülkiyyət (sahibilik və ya istifadə) hüququnu vermir, kreditorun girov qoyulmuş əmlakın dəyərindən əsas tələbinin ödənilməsi vasitəsi kimi çıxış edir.

Qeyd etmək lazımdır ki, girovla bağlı əsas müddəalar, ilk növbədə, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi, ikincisi, RF-nin 29 may 1992-ci il tarixli 2872 nömrəli Qanunu ilə müəyyən edilir - 1 "Girov haqqında". . Bununla belə, nəzərə almaq lazımdır ki, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsində girovun tənzimlənməsi bəzən yuxarıda göstərilən qanunla tənzimlənməsindən fərqlənir.

Girov predmetinin nə olduğunu müəyyən etmədən girov anlayışını tam şəkildə müəyyən etmək olmaz.

Girov predmeti həm daşınar, həm daşınmaz əmlak, həm də mülkiyyət hüququ ola bilər, yəni əlaqə iştirakçılarının obyektiv hüquqları, əmlaka, habelə həmin materiala sahiblik, istifadə və sərəncam verilməsi ilə bağlı(əmlak) təsərrüfat dövriyyəsinin iştirakçıları arasında bu əmlakın bölüşdürülməsi və malların, xidmətlərin, qiymətli kağızların və s. mübadiləsi ilə bağlı yaranan iddialar.

Girov predmeti təkcə mövcud obyekt və ya ona olan hüquqlar, müqavilə bağlandığı vaxt naturada mövcud olmayan əmlak ola bilməz, məsələn, gələcək məhsul və ya onun hesabına tikiləcək bina ola bilər. təminat kimi çıxış edən kredit.

Əsas girov prinsipləri:

1. Reklam– bütün maraqlı şəxslər üçün əmlakın girovu haqqında məlumatın olması.

2. konkretlik- girov qoyulmuş əmlak öz xüsusiyyətlərinə (xüsusən də funksional təyinatına görə) dövlət qeydiyyatı obyekti kimi malik olduğu məlumatlara tam uyğun olmalıdır.

3. Güvən– əmlakın dəyəri və likvidliyi borcun ödənilməsinə zəmanət verir. İpoteka saxlayanın tələbləri girov saxlayanın razılaşdırılmış əmlakının təminatı ilə təmin edilir. Girov saxlayan, girov saxlayan səbəblərdən itki və ya zədələnməsə, onun kimin xeyrinə sığortalanmasından asılı olmayaraq, girov qoyulmuş əmlakın itirilməsi və ya zədələnməsi üçün sığorta ödənişindən eyni əsasda kompensasiya almaq hüququna malikdir. məsuldur.

Çox sayda var girov növləri, onların əsasını təşkil edən xüsusiyyətlərə uyğun olaraq bir-birindən fərqlənir.

Bu baxımdan girov qoyulmuş əmlaka tərəflərin münasibətləri Aşağıdakı əsas girov növləri fərqləndirilir:

- klassik girov - əmlak girov qoyanda qalır;

– girov – əmlak girov saxlayana sahiblikdə verilir;

- möhkəm girov - əmlak girovu göstərən işarələr vurulmaqla girov qoyanda qalır.

Girov növü həm də əmlakın təminatı ilə alınan kreditin ödənilməsi şərtlərindən asılıdır. Bu zaman müxtəlif ipoteka növləri fərqləndirilir. İpoteka - təhlükəsizlik, bu kreditin təmin edilməsi üçün girov qoyan tərəfindən verilən girov qoyulmuş əmlaka olan tələbi müəyyən edir.

1. Sabit faizli ipoteka. Girovqoyan kredit borcunu ödəmək və faizləri ödəmək üçün onlar üzrə aylıq ödənişlər etməyə borcludur. Belə kreditlər öz-özünə udma kimi təsnif edilir. Bu halda amortizasiya kredit üzrə əsas borcun və faizlərin ödənilməsi prosesi deməkdir.

2. Üzən (və ya tənzimlənən) faiz dərəcəsi ilə ipoteka. Bu zaman faiz dərəcəsi başqa bazar faiz dərəcəsinə bağlanır və onun dəyişikliklərinə uyğun olaraq tənzimlənir. Tənzimləmə, bir qayda olaraq, ildə bir dəfədən çox olmayaraq həyata keçirilir. Eyni zamanda, üzən faiz dərəcəsi ilə ipoteka üzrə faiz dərəcəsi sabit faiz dərəcəsi ilə ipoteka kreditləri ilə müqayisədə orta hesabla 1,5-2 faiz bəndi aşağıdır ki, bu da ipoteka sahiblərinin risk barədə məlumatlı olması ilə əlaqədardır. tənzimlənən ipoteka götürür. Bu riskin mahiyyəti odur ki, düzəliş yüksəldir faiz dərəcəsi yüksəlir və aylıq ödənişlər artır.

3. Diferensiallaşdırılmış ödənişli ipoteka. Belə ipotekalar kreditin ödənilməsi üçün ödənişlərin tədricən artırılması və ya azaldılmasını nəzərdə tutur. Bu cür kreditlər, məsələn, kredit dövrünün əvvəlində gəlirləri sonundan aşağı olan gənc ailələrə kredit vermək üçün istifadə edilə bilər.

4. Zəmanətli ipoteka. Bu vəziyyətdə bir sığortaçı lazımdır ipoteka krediti.

Girov hüququ girov müqaviləsi bağlandığı andan, girov saxlayana verilməli olan əmlakın girovuna münasibətdə isə, girov müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, bu əmlakın verildiyi andan yaranır.

Girov aşağıdakı hallarda xitam verilir:

– girovun təminatı üzrə öhdəlikləri yerinə yetirərkən;

- girov saxlayanın öhdəlikləri əmlakın məhv edilməsi təhlükəsi ilə nəticələnən kobud şəkildə pozulduqda və girov saxlayanın tələbi ilə;

– girov müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, girov hüququna xitam verildikdə və girov qoyulmuş əmlak məhv edildikdə;

– girovun həyata keçirilməsi mümkün olmadıqda.

Girov saxlayanın girov qoyana olan pul tələbini təmin etmək üçün daşınmaz əmlakın girovu ipoteka adlanır.

Ancaq burada bir "amma" var. Biz müxtəlif ölkələrdə ipotekanın xüsusiyyətlərinə, vəziyyətinə və inkişafına əsaslanaraq, ipotekanın ümumi tərifini vermişik, ondan bu anlayışın daha ətraflı tərifləri çıxa bilər. Beləliklə, məsələn, ABŞ-da ipoteka altında yalnız mənzil sektorunda kreditləşmə nəzərdə tutulur. Buna görə də, indiyə qədər ipoteka müəyyən beynəlxalq xarakter daşısa da, bu anlayışın danılmaz tərifini vermək çətindir, çünki müəyyən bir ölkənin və əhali qrupunun nümayəndəsi onu öz qaydasında tənzimləyə bilər (Şevçuk D.A. problemsiz kredit. - M .: AST: Astrel, 2008).

İpoteka iki aspekti təmsil edir: hüquqi və iqtisadi.

Hüquqi məzmun ipoteka daşınmaz əmlak obyektləri girov qoyulduqda onlara mülkiyyət hüquqlarının yüklülüyündən ibarətdir.

İqtisadi məzmunİpoteka daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüquqlarının dövriyyəsi üçün bazar alətidir (özgəninkiləşdirmənin digər formaları - alqı-satqı, mübadilə - məqsədəuyğun olmadığı hallarda) hər hansı bir layihənin həyata keçirilməsi üçün əlavə maliyyə resursları cəlb etməyə imkan verir.

İpotekaların hüquqi tənzimlənməsi Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin, həmçinin 16.07.2019-cu il tarixli 102-FZ "İpoteka haqqında" Federal Qanunun köməyi ilə həyata keçirilir.

İpoteka predmeti Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsində göstərilən, hüquqları dövlət qeydiyyatı üçün müəyyən edilmiş qaydada qeydiyyata alınan daşınmaz əmlak obyektləri ola bilər. Bu əmlaka daxildir:

1. Müəssisələr sahibkarlıq fəaliyyətində istifadə olunan vahid əmlak kompleksləri kimi.

Müəssisənin ipoteka kreditinə verilməsi üçün adı çəkilən daşınmaz əmlakın sahibinin razılığı tələb olunur. Girovsaxlayan, girov saxlayanın icazəsi olmadan, ipoteka müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, müəssisə ilə əlaqəli əmlakı girov kimi vermək, müəssisə ilə əlaqəli əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə yönəlmiş əməliyyatlar etmək hüququna malik deyildir (Şevçuk D.A. İpoteka: təxminən. mürəkkəb. - M .: GrossMedia: ROSBUKh, 2008).

Müəssisənin ipotekası məbləği bu müəssisəyə aid olan bütün əmlakın dəyərinin yarısından az olmayan öhdəliyi təmin edə bilər.

2. Bina və tikililər(sahibkarlıq fəaliyyətində istifadə olunan) onların yerləşdiyi torpaq sahələrinin və ya bu sahələrin həmin bina və tikililəri funksional təmin edən hissələrinin eyni müqaviləsi üzrə eyni vaxtda ipoteka ilə. Burada onu da qeyd etmək lazımdır ki, girov predmetinin yerləşdiyi torpaq sahəsi icarəyə verilirsə, o zaman binanın və ya tikilinin ipotekası ilə eyni vaxtda həmin sahəyə və ya onun bir hissəsinə icarə hüquqları girov qoyulmalıdır.

3. Bir və ya bir neçə təcrid olunmuş otaqdan ibarət yaşayış binaları, mənzillər və yaşayış binalarının hissələri və mənzillər.

4. Mehmanxanalar, istirahət evləri, daçalar, bağ evləri və daimi yaşayış üçün nəzərdə tutulmayan digər tikililər və binalar.

5. Hava və dəniz gəmiləri, daxili naviqasiya gəmiləri və kosmik obyektlər.

6. Tikilməkdə olan əmlaklar, və onların tikintisi üçün hazırlanmış materiallar və avadanlıqlar.

7. Yerin təki sahələri, təcrid olunmuş su obyektləri.

8. Meşələr, çoxillik əkinlər.

Daşınmaz əmlak obyektləri onunla möhkəm bağlı olan torpaq üzərində yerləşdiyindən, müvafiq torpaq sahələrinin eyni vaxtda girovu olmadan binaların, tikililərin, müəssisələrin, ayrı-ayrı su obyektlərinin və çoxillik plantasiyaların girov qoyulması praktiki olaraq mümkün deyildir (bu barədə artıq qeyd edilmişdir). yuxarıda). Müəyyən edir xüsusi rol girov münasibətləri sahəsində torpaq.

9. Vətəndaşların, onların birliklərinin, hüquqi şəxslərin mülkiyyətində olan və bağçılıq, heyvandarlıq, fərdi yaşayış evləri, bağ və qaraj tikintisi üçün verilmiş torpaq sahələri, şəxsi yardımçı təsərrüfatların təsərrüfat sahələri və binaların, tikililərin və ya tikililərin tutduğu torpaq sahələri zəruri miqdarda onların iqtisadi saxlanması üçün (funksional dəstək).

"İpoteka haqqında" Qanuna uyğun olaraq, habelə Art. Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin 135-ci maddəsi, ipotekanın predmeti olan əmlak bütövlükdə ləvazimatlarla birlikdə girov hesab edilir.

Uyğun olaraq Rusiya qanunvericiliyiİpoteka predmeti ola bilməz:

- təyinatı dəyişdirilmədən naturada bölünməsi mümkün olmayan əmlak hissəsi;

- dövriyyədən çıxarılan, icrası tutula bilməyən əmlak, habelə barəsində olan əmlak məcburi özəlləşdirmə və ya özəlləşdirilməsi qadağan edilən;

- dövlət əmlakı: dövlət və bələdiyyə torpaqları, habelə kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlar, dövlət və bələdiyyə fərdi və çoxmənzilli yaşayış binaları, yerin təki sahələri və xüsusi mühafizə olunan təbiət əraziləri;

- sahəsi az olan torpaq sahəsinin bir hissəsi minimum ölçü müxtəlif üçün təyin edilmiş məqsəd və icazə verilən istifadə;

– mənzilin mülkiyyətindən ayrı olaraq yaşayış binasının ümumi əmlakının mülkiyyətindəki paylar.

6.2. İPOTEKA KREDİT SİSTEMİNİN ƏSAS İŞTİRAKÇILARI

1 . Girov qoyan - borcunu təmin etmək üçün girov kimi daşınmaz əmlak vermiş fiziki və ya hüquqi şəxs. Onların aşağıdakı tələbləri var:

- etibarlılıq və ödəmə qabiliyyəti;

- Daşınmaz əmlakın könüllü girovu;

- avans ödənişləri etmək imkanı.

2 . İpoteka kreditorları (girov saxlayanlar) daşınmaz əmlakla təminatla kredit verən hüquqi şəxslərdir. Bunlara ipoteka qoyanların ipoteka kreditinin verilməsi haqqında müqavilə bağladıqları banklar, fondlar və digər kredit təşkilatları daxildir. İpoteka kreditorları kreditlərə xidmət göstərir ipoteka kreditləri müqavilənin bütün müddəti ərzində.

ipoteka bankı- daşınmaz əmlakla təminatla uzunmüddətli kreditin verilməsi üzrə ixtisaslaşan qurum. Bu cür banklar tərəfindən kreditlər təkcə mənzil üçün deyil, həm də sənaye tikintisi üçün verilir (daha ətraflı məlumat üçün Shevchuk D.A. Bank əməliyyatlarına baxın. - M .: GrossMedia: ROSBUH, 2007).

İpoteka bankları vasitəsilə kredit verilməsi klassik ipoteka krediti sxemidir və onun əsasında dünyada əksər ipoteka proqramları işləyir.

Banklar üçün ipoteka kreditinin üstünlükləri:

– daşınmaz əmlakla təmin olunduğundan kreditlər verilərkən nisbətən aşağı risk;

- uzunmüddətli kreditləşmə bankları müştərilərlə şəxsi danışıqlardan azad edir;

– ipoteka kreditləri bankı kifayət qədər sabit müştəri ilə təmin edir;

– ipoteka aktiv şəkildə dövriyyəyə buraxıla bilər təkrar bazar, bu, banka kredit verildikdən sonra ipotekanı sataraq riskini diversifikasiya etməyə imkan verir.

Banklar üçün ipoteka kreditlərinin çatışmazlıqları:

- girov kimi təqdim olunan daşınmaz əmlakın qiymətləndiriciləri ştatında dar peşəkar mütəxəssislərin saxlanmasına ehtiyac olması bankın xərclərini artırır;

– vəsaitlərin uzunmüddətli yönləndirilməsi;

- kreditin uzun müddətə verilməsi bankın gələcək mənfəəti üçün böyük təhlükədir, çünki gələcək onilliklər üçün bazar faiz dərəcələrinin dinamikasını proqnozlaşdırmaq çox çətindir.

Ümumiyyətlə, ipoteka bankları vasitəsilə mənzillərin kreditləşdirilməsi Şekildə göstərilən sxemə uyğun olaraq həyata keçirilir. 6.1.

düyü. 6.1. Kredit sxemi vasitəsilə ipoteka bankı

İpoteka bankı ipoteka saxlayana mənzil almaq üçün kredit verir, eyni zamanda onlar arasında kredit müqaviləsi bağlanır və bunun nəticəsində girov müqaviləsi bağlanır. İpoteka krediti mexanizmində əsas fiqur ev alıcısıdır, onu hərəkətə gətirir. Sonra girov qoyan mənzil satıcısı ilə daşınmaz əmlakın alqı-satqısı müqaviləsi (əgər mənzil daşınmaz əmlak şirkəti tərəfindən satılırsa) və ya tikinti müqaviləsi (podratçı tikinti təşkilatı tərəfindən yeni tikilmiş mənzil tikintisi üçün) bağlanır. İpoteka bankı isə təkrar qiymətli kağızlar bazarında bu girovqoyanın ipotekasını satmaq hüququna malikdir (ətraflı məlumat üçün bax: Shevchuk D.A. Banking operations. - M .: GrossMedia: ROSBUH, 2007).

Daşınmaz əmlakla təmin edilmiş ipoteka kreditlərinin yaranmasının iqtisadi tərəfi xeyli sayda investorun ipoteka qiymətli kağızları ilə təminatlı nisbətən ucuz və uzunmüddətli kreditlər və onların daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüquqlarının əldə edilməsi imkanının yaradılması üçün şəraitin yaradılması ilə bağlıdır. əmlak. Bu cür qiymətli kağızların xüsusiyyətləri nəzərə alınmalıdır:

- girovqoyanın daşınmaz əmlakına mülkiyyət hüquqlarının likvid (pul) formasına çevrilməsi;

- qiymətli kağızların ipoteka krediti üçün girov kimi istifadə edilməsi.

Fond- mənzil tikintisinin maliyyələşdirilməsi, təşkili və ipoteka saxlayanlara kreditlərin qaytarılması üzrə xüsusi orqan.

düyü. 6.2. Vergisiz model üzrə maliyyələşdirmə sxemi.

Bu sxemə əsasən, təkrar qiymətli kağızlar bazarında ipotekanın alıcısı və FSR ipotekanın satışı üçün müqavilə bağlayır. FSR ilə mənzil alıcısı arasında aşağıdakı növ müqavilələr bağlanır: daşınmaz əmlakın alqı-satqısı müqaviləsi (və ya tikilməkdə olan mənzilin payının alqı-satqısı müqaviləsi), kredit müqaviləsi, girov müqaviləsi.

Fond həmçinin mənzil satıcısı ilə müqavilələr bağlayır: daşınmaz əmlak alqı-satqısı müqaviləsi, tikinti müqaviləsi.

IN son illərölkəmizin bir sıra regionlarında tikintinin maliyyələşdirilməsində artıq müəyyən təcrübə qazanılıb fərdi evlər ayrılmış vəsaitlər vasitəsilə.

Məsələn, Belqorod vilayətində fərdi dəstək fondu yaradıldı mənzil tikintisi kənddə. Məhz bu sahə mənzil tikintisi üçün alınan kreditlər üzrə kənd təsərrüfatı məhsullarının hesablanması metodologiyasının doğulduğu yerdir. Belqorod Fondu kimi Samara Fondu da Samarada yaradılıb. 1996-cı ildə bu fondun kreditləri hesabına 17, 1997-ci ildə isə 4 dəfə çox ev tikilmişdir. 1998-ci ildə bu rəqəm 200 fərdi evə çatmışdır. Kənd sakinləri tərəfindən hesablanan kənd təsərrüfatı məhsullarının satışından əldə edilən vəsait növbəyə yeni gələn şəxslərin kreditləşməsinə yönəldilir.

3 . Ev satıcıları. Satıcılar həm fiziki, həm də hüquqi şəxslər, o cümlədən podratçılar ola bilər. tikinti təşkilatları və daşınmaz əmlak firmaları.

4 . Dövlət orqanları , hansı

– daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla aparılan əməliyyatların dövlət qeydiyyatını həyata keçirir;

- tək başına Dövlət reyestri daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüquqları.

İpoteka müqaviləsinin qeydiyyatı ipoteka saxlayanın ərizəsi əsasında aparılmalıdır. Əncirdə. 6.3 ipotekanın dövlət qeydiyyatı qaydasını əks etdirən diaqramdır.

düyü. 6.3. İpotekanın dövlət qeydiyyatı qaydası

İpotekanın dövlət qeydiyyatı üçün rüsumların ödənilməsi və ipoteka qeydiyyatı qeydinə dəyişiklik və əlavələr edilməsi xərcləri, ipoteka saxlayanla ipoteka saxlayan arasındakı müqavilədə başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, ipoteka qoyan tərəfindən ödənilir (Şevçuk D.A. Fiziki şəxslərə kreditlər. - M .: AST: Astrel, 2008).

İpoteka qeydiyyatına cavabdeh olan orqan maraqlı şəxsə onun qanunsuz hərəkətləri və ya hərəkətsizliyi nəticəsində dəymiş zərəri, o cümlədən, məsələn, ipotekanın dövlət qeydiyyatına alınmasından əsassız olaraq imtina edilməsi, ipotekanın dövlət qeydiyyatının müddətindən artıq gecikdirilməsi ilə əlaqədar zərəri ödəməyə borcludur. müəyyən edilmiş müddət, məzmuna Rusiya Federasiyasının qanunvericiliyi ilə qoyulmuş tələbləri pozmaqla dövlət qeydiyyatı qeydiyyat qeydi, və ya digər səhvlərlə, qeydiyyat qeydinin qanunsuz olaraq geri qaytarılması.

5. Sığorta şirkətləri. Bunlar həm dövlət (bələdiyyə) şirkətləri, həm də girov qoyulmuş daşınmaz əmlakı, habelə zəruri hallarda girov qoyan şəxsin həyatını və əmək qabiliyyətini sığortalayan lisenziyalı sığorta şirkətləri ola bilər.

6 . Qiymətləndiricilər. Bunlara həm müstəqil qiymətləndiricilər, həm də girov qoyulmuş daşınmaz əmlakın peşəkar qiymətləndirilməsini hazırlayan qiymətləndirmə agentlikləri daxildir.

7 . İpoteka agentlikləri. Bu qurumlar mənzil kreditləri üçün təkrar bazarda və ipoteka ilə təmin olunmuş qiymətli kağızlar bazarında likvidliyi saxlayırlar. Agentliyin əsas vəzifələri:

– ipoteka sferasına yeni özəl kapital mənbələrinin cəlb edilməsi mənzil kreditləri;

– ipoteka kreditləri üçün likvid təkrar bazarın formalaşdırılması.

Vaxtı var kapital Və borc pul Agentlik kommersiya banklarından alır debitor borcları ipoteka müqavilələri çərçivəsində bankların likvidliyinin saxlanılması və ipoteka kreditləşməsinin cəlbediciliyinin artırılması (Şevçuk D.A. Bank əməliyyatları. Prinsiplər. Nəzarət. Mənfəətlilik. Risklər. - M .: GrossMedia: ROSBUH, 2007).

Ölkəmizdə ipoteka agentlikləri hələ tam inkişaf etməyiblər.

Məsələn, Moskva İpoteka Proqramının əsas operatoru xüsusi yaradılmış Moskva İpoteka Agentliyidir (MİA). DİN-in funksiyalarına aşağıdakılar daxildir:

– uyğunluğu olan vahid ipoteka standartlarının və texnologiyalarının işlənib hazırlanması və tətbiqi ilkin şərt DİN-in ixtisaslı kreditorlarından kredit almaq;

– IIA standartlarına cavab verən ipoteka kreditlərinin IIA ixtisaslı kreditorlarından geri alınması;

- öz aktivləri ilə təmin edilmiş qiymətli kağızların buraxılması və yerləşdirilməsi, habelə Moskva Hökumətinin zəmanəti ilə investorların vəsaitlərinin cəlb edilməsi.

İpoteka kreditləşməsi Fond vasitəsilə həyata keçirilirsə, agentlik onun iştirakı ilə yaradılır və yerli hakimiyyət orqanları, həmçinin agentlik müqaviləsi əsasında Fondun adından və onun adından fəaliyyət göstərir.

8 . Zəmanətçilər-girov verənə zamin duran və onun öhdəlikləri üzrə əmlak məsuliyyəti daşıyan fiziki və hüquqi şəxslər. İpoteka kreditləşməsi Fond vasitəsilə həyata keçirildiyi halda zamin bu Fondla zəmanət müqaviləsi bağlayır. İpoteka kreditləşməsi mexanizmində zaminin iştirakı vəsaitlərin qaytarılması ehtimalını artırır və bununla da maliyyələşmə prosesinin sabitliyini və davamlılığını təmin edir.

6.3. YAŞAYIŞ DAŞINMAZ ƏMLAKIN İPOTEKA KREDİTLE VERİLMƏSİ

Aİ ölkələrində bütün kreditlərin 80%-ə qədəri daşınmaz əmlakın təminatı ilə verilir ki, bu da iqtisadiyyatın inkişafından xəbər verir. Kredit müddəti kifayət qədər uzundur (40 ilə qədər). Kredit faizi makroiqtisadi proseslərin təsiri altında dəyişməsi. İpoteka əsaslıdır dövlət sistemi daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi və sonrakı yenidən qiymətləndirilməsi. Kadastr (normativ) qiymətləndirmə daşınmaz əmlak vergisinin hesablanması üçün əsasdır və ipoteka kreditinin məbləğinin obyektiv ölçüsü kimi xidmət edir. Kreditin ödənilməməsi halında, ipoteka bankının girov qoyulmuş əmlakı məcburi satmaq imkanı var. Bir qayda olaraq, ipoteka krediti üçün banklar üçüncü tərəflərin vəsaitlərini yerləşdirmə yolu ilə cəlb edirlər Fond bazarıöz qiymətli kağızları - çox etibarlı olan ipoteka istiqrazları.

Hazırda iki ipoteka krediti sxemi mövcuddur:

– iki səviyyəli("Amerika modeli"), təkrar ipoteka bazarına əsaslanır. Modelin mahiyyəti aşağıdakı kimidir. Bank, müəyyən müddət ərzində banka aylıq köçürmə öhdəliyi müqabilində borcalana ipoteka krediti verir. sabit məbləğ. Borcalanın bu öhdəliyi alınan mənzilin ipotekası ilə təmin edilir. Bank girov öhdəliklərini də köçürməklə krediti ipoteka krediti agentliklərindən birinə satır. Agentliklər borcalana ödənilən vəsaiti dərhal banka qaytarır və bunun müqabilində bankın mənfəəti (marjası) çıxılmaqla borcalandan alınan aylıq ödənişlərin agentliyə köçürülməsini xahiş edirlər. Dəyər aylıq ödənişlər, yəni agentliyin ipoteka kreditlərini almağı öhdəsinə götürdüyü dərəcə, investorların müvafiq kreditlərin gəlirliliyinə dair tələbləri əsasında agentlik özü tərəfindən müəyyən edilir. maliyyə alətləri. İpoteka agentlikləri kommersiya banklarından müəyyən sayda ipoteka krediti alaraq onları hovuzlarda toplayır və hər birinin əsasında yeni təminat yaradırlar ki, onların ödəmə mənbəyi borcalanların ödənişləridir. Bu ödənişlərə daşınmaz əmlak girovu deyil, hüquqi şəxs kimi agentlik zəmanət verir. Agentliklər fond bazarında ipoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızları satırlar, sonra da agentliyə ödənişləri bankdan onların marjasını çıxarmaqla qiymətli kağızı alan investora köçürməklə vasitəçi kimi çıxış edirlər (ətraflı məlumat üçün Shevchuk D.A. Bank əməliyyatlarına baxın. - M .: GrossMedia: ROSBUH, 2007).

ABŞ-da ipoteka ilə təmin edilmiş qiymətli kağızlar üzrə faiz dərəcələri dövlət qiymətli kağızları ilə müqayisədə yalnız bir qədər yüksəkdir ki, bu da investorların borc alanlar tərəfindən kütləvi defolt halında hökumətin ipoteka agentliklərinə öhdəliklərini ödəmək üçün lazımi maliyyə yardımı göstərəcəyinə inamını əks etdirir. Dövlət dəstəyi ipoteka agentliklərinin qiymətli kağızlarını praktiki olaraq risksiz hesab etməyə imkan verir və ən mühafizəkar investorlara onlara investisiya qoymağa imkan verir, məsələn: pensiya fondları və nəticədə, bazarda ən ucuz resursların ipoteka kreditlərinə axını təmin edir.

– tək səviyyəli("Alman modeli"). Bu, Almaniyanın “özəl bina əmanət bankları” kimi fəaliyyət göstərən əmanət və kredit prinsipinə əsaslanan avtonom balanslaşdırılmış ipoteka modelidir - Bausparkasse, Fransız Livret Epargne Logement, American Savings & Loans. Burada əmanətçi uzun müddətə mənzil almaq üçün lazımi töhfəni (məsələn, onun dəyərinin 50%-i həcmində) toplamaq və sonra mənzil almaq (tikmək) üçün ipoteka krediti almaq imkanı əldə edir. əvvəlcədən seçilmiş mənzil. Tikinti Əmanət Bankı bağlanır maliyyə strukturu, formalaşması ilə öz fəaliyyətinə başlayır nizamnamə kapitalı və onun əsasında kreditlərin verilməsi üçün öz vəsait mənbəyinə (mənzil fondu daxil olmaqla) malikdir. Kassada mövcud olan bütün vəsaitlər (özəl və borc götürülmüş) yalnız qanunla müəyyən edilmiş tədbirlərin həyata keçirilməsinə, yəni mənzil tikintisinin maliyyələşdirilməsinə və tikilmiş mənzillərin alınması üçün ipoteka kreditlərinin verilməsinə sərf olunur.

Digər ipoteka kreditləri

Almaniyada “ipoteka kreditləri” deyilənlər var. Onları əldə etmək üçün borcalan yalnız kredit üçün girov kimi çıxış edən mülkiyyətçinin mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədlərin surətlərini banka təqdim etməlidir. Kreditin məbləği onun təminat obyektinin dəyərindən, yəni girov saxlayanın əmlakının dəyərindən asılıdır. Belə kreditlər verilir ipoteka bankları və müntəzəm əmanət kassaları uzun müddətli 30 ilə çatır. Hər 5 ildən bir onların faiz dərəcəsinə yenidən baxılır. Bundan əlavə, Almaniyada "adi kreditlər" verilir ki, banklar onları "ipoteka kreditləri" ilə birlikdə və ya əlavə olaraq paylayır. Faiz dərəcəsinə görə, bu kreditlər ipotekaya yaxındır, lakin onlardan praktiki olaraq yalnız zəmanətin olması ilə fərqlənir.

Almaniyada buraxılmışdır güzəştli kreditlər məhdud gəlirli ailələr üçün:

- aztəminatlı şəxslərə verilən, faizsiz və subsidiyaların ödənilməsi ilə müşayiət olunan (təxminən 40 min mənzil) güzəştli ilk ehtiyac kreditləri;

- orta gəlirli insanlara verilən ikinci zərurətdə olan güzəştli kreditlər.

Fransada güzəştli kreditlər “əmlakın təhvil verilməsi üçün güzəştli kreditlər” adlanır və orta gəlirli ailələrin mülkiyyətə daxil olmasının maliyyələşdirilməsi üçün istifadə olunur. Eyni zamanda qiymət normalarına, mənzil şəraitinə və gələcək sakinlərin maksimum ödəniş imkanlarına əməl olunur. Belə kreditlər 20 il müddətinə sabit və ya üzən faiz dərəcəsi ilə verilir.

İnstitutlar tərəfindən paylanan İtaliyada güzəştli kreditlər torpaq krediti və 25 ildən çox olmayan müddətə verilir. Onların ölçüsü mənzil alınması ilə bağlı xərclərin 100% -ə çatır. Belə kreditlər üzrə faiz dərəcələri borcalanın əlində olan vəsaitdən asılı olaraq azaldılır.

İspaniyada “ixtisaslı ev kreditləri” geniş yayılıb. Onlar dövlət (rəsmi) kredit orqanları və özəl qurumlar tərəfindən daha çox müddətə verilir əlverişli şərait həm faiz dərəcələrinə, həm də nağd pulun payına və kreditin ödəmə müddətinə görə bazar dərəcələri ilə müqayisədə. Bu kreditlərin müxtəlif tərəfindən verilməsini stimullaşdırmaq üçün kredit təşkilatları, maliyyə orqanları, hər şeydən əvvəl onları sahib olmaq ehtiyacından azad edin məcburi ehtiyatlar bu məqsədlər üçün.

Fransada “bağlanmış kreditlər” var. Onlar müəyyən normalara riayət etməyi öhdəsinə götürən, lakin pul imkanlarını (gəlirləri) nəzərə almaq şərti olmadan bütün qurumlar tərəfindən verilə bilər. Kredit həm yeni mənzillərin alınmasına, həm də köhnələrin alınmasına, əgər borcalan orada dəyərin 25%-nə bərabər məbləğdə iş görərsə, həm də əsaslı təmir üçün verilə bilər.

Böyük Britaniyada bank borcalanının ilk evinin alınması üçün kredit aşağıdakı kimi verilir. Ev alana bankın “Ev alanlar üçün məlumat” broşürü verilir. Burada düzgün sığorta və kreditin necə seçiləcəyi, evin alınması prosedurunun necə olması ətraflı təsvir edilib, kredit üçün müraciət forması təqdim olunub. Kreditlər 18 yaşdan yuxarı şəxslərə ipotekanın 95%-i qədər verilir. Kreditin məbləği borcalanın illik gəlirini 3-ə vurmaqla müəyyən edilir.İki borcalan eyni vaxtda kredit alırsa, kredit məbləği aşağıdakı kimi müəyyən edilir: 2,25 x ümumi gəlir borcalanlar və ya 3 x borcalanlardan birinin ən yüksək gəliri + 1,13 x ikinci borcalanın gəliri.

Bank borcalan satın almağa qərar verərsə yeni ev köhnənin əvəzinə bank emissiya edir Mənzil krediti evin dəyərinin və ya alış qiymətinin 80%-i qədər məbləğdə (ən kiçik dəyər seçilir). Bankın borcalanı eyni evdə qalmağa qərar verərsə, bank ona ipotekanın 80%-ə qədərini qaytarır.

İtaliyada “torpaq avanslarından” geniş istifadə olunurdu. Onlar Torpaq Kredit İnstitutları tərəfindən ipoteka zəmanəti ilə verilir. Belə bir kreditin qaytarılma müddəti ən azı 18 aydır (orta hesabla - 2 ildən 4 ilə qədər). İtaliyada istifadə edilən növbəti ipoteka krediti növü “uzunmüddətli ipoteka kreditləri”dir ki, onlar da Torpaq Kredit Təşkilatları və digər kredit təşkilatları tərəfindən verilir. Torpaq Kredit İnstitutu bu cür kreditləri hər 5 ildən bir sabit və ya daha tez-tez yenidən işlənmiş faiz dərəcəsi ilə 10 ildən 25 ilədək müddətə verir. Onlar alış qiymətinin 50%-ni və ya tikinti qiymətinin 75%-ni ödəyə bilərlər. Digər kredit təşkilatları bu cür kreditləri bazar faiz dərəcəsi ilə 5 ildən 15 ilədək müddətə borcun ödənilməsi üçün ödənişləri 6 aydan bir verirlər.

İpoteka kreditləşməsinin klassik modellərinin həyata keçirilməsinin əsas şərtləri iqtisadiyyatın sabitliyi, maliyyə-kredit sisteminin etibarlılığı və səmərəliliyi, mövcudluğudur. inkişaf etmiş bazar qiymətli kağızlar, əhalinin yüksək ödəmə qabiliyyəti və ən əsası - ipoteka əməliyyatlarında bütün münasibətlər sisteminin sabitliyinin təminatçısı kimi dövlətin fəal iştirakı.

Buna baxmayaraq, artıq bu gün Rusiya Federasiyasının öz ipoteka (psevdo-ipoteka) proqramlarını həyata keçirən və bu sahədə müəyyən təcrübə qazanmış xeyli sayda təsisat subyektləri var.

Rusiya Federasiyasında ilk ipoteka krediti proqramı hazırlanmışdır Səhmdar Cəmiyyəti"Korporasiya" Mənzil Təşəbbüsü "" Rusiya Sberbankı və Rusiya Dövlət Sığortası ilə birlikdə.

Bu proqram mənzil tikintisi üçün ipoteka kreditləşməsinin bir neçə sxemini nəzərdə tutur:

1. "Forward-creditinvest". Bu sxem, varlı müştərilərə, o cümlədən daha sonra satmaq üçün mənzil tikintisini həyata keçirən kommersiya tərtibatçıları (hüquqi şəxslər) üçün nəzərdə tutulmuşdur. kommersiya strukturları. Bu zaman tikinti obyektinin özü girov predmetidir. Obyekt tikildiyi üçün girovun qeydiyyatı və kreditin verilməsi mərhələlərlə həyata keçirilir.

2. "Retrocreditinvest". Bu sxem öz imkanlarını yaxşılaşdırmaq istəyən vətəndaşlar üçün nəzərdə tutulub Məişət şəraiti. Kredit mövcud mənzilin girovu ilə və yalnız onun bazar dəyəri yenisinin tikintisinin qiymətindən yüksək olduqda verilir.

3. Gələcəyə investisiya. Bu sxem əmlakını girov qoymaq istəməyən vətəndaşlar üçün nəzərdə tutulub. Bunun üçün iki seçim var:

- mənzil hərracda yeni yaşayış binasının tikintisi başa çatana qədər köçürülmənin təxirə salınması şərti ilə satılır. Keçmiş sahibi mənzil müstəqil olaraq mənzilin satışından əldə edilən gəliri daşınmaz əmlakın tikintisinə yatırır maliyyə riski və investor-developerin veksellərinin ödənilməsi;

- ev sahibi investor-inşaatçıya köhnə mənzili satmağı və yenisini tikməyi tapşırır, eyni zamanda yeni tikintinin son qiymətinin qeyri-sabitliyi ilə bağlı bütün maliyyə risklərini sonuncuya keçir.

4. "Kombinvest". Bu proqram mənzil tikintisi əmanətləri sistemi vasitəsilə mənzilə investisiya qoyuluşu prosesinin təşkili və bu əmanətlərin konkret obyektlərə kapital qoyuluşu və vətəndaşların müvafiq mənzillə təmin edilməsi üzrə kombinə edilmiş sxemə əsaslanır.

Bu proqram çərçivəsində investisiya mənbələri ola bilər:

a) Şəxsi hədəf töhfəsi. Bu töhfənin məbləği sabit məbləğdir və vətəndaşın müraciət etdiyi mənzilin təxmin edilən investisiya dəyəri ilə varsa, subsidiyanın təxmin edilən məbləği arasındakı fərqlə müəyyən edilir. Vətəndaşların şəxsi əmanətləri həm bir anda, həm də yığım mərhələsində, investisiya mərhələsində və hesablaşmaların tamamlanma mərhələsində qoyula bilər. Bu vəsait layihənin baş menecerinin və ya onun adından bankın hesablaşma hesabına yatırılır. Yeni tikilmiş evin konkret ünvanını almaq hüququ hər bir vətəndaş üçün o halda yaranır ki, maliyyələşdirmə mərhələsində ümumi şəxsi töhfənin hesablanmış dəyərinin ən azı 50 faizi ödənilsin.

b) Yerli hakimiyyət orqanlarının məqsədli subsidiyaları, subsidiyaları kommersiya təşkilatları vətəndaşların işlədiyi, subsidiyalar büdcədənkənar fondlar tikintiyə hüquqi və fiziki şəxsləri cəlb etməklə sistem çərçivəsində layihənin baş meneceri tərəfindən formalaşdırılır.

c) növbədə olan şəxsin ailəsinin əvvəllər yaşadığı mənzilin satışından əldə olunan vəsait.

d) İlk iki mərhələdə ödənilməmiş təxmin edilən şəxsi töhfənin qalığı məbləğində layihənin baş menecerindən əldə edilə bilən qısamüddətli kredit.

Rusiyanın Qeyri-Çernozem zonasının bir sıra bölgələrində (o cümlədən Leninqrad bölgəsində) mənzil kreditləşməsi sxemi hazırlanmışdır. kənd, kənd təsərrüfatı məhsullarından kreditin ödənilməsi vasitəsi kimi istifadə edilməsi (Şəkil 6.4).

Moskvada “Amerika” və “Alman” modellərinin tətbiqi cəhdləri ilə yanaşı, “gənclər” ipotekasının variantları da işlənir. Onlardan biri uşaqlı gənc ailəyə mənzilin dəyərinin 30 faizinin ödənilməsini, digər 30 faizinin isə paytaxt rəhbərliyi tərəfindən ödənilməsini, yerdə qalan məbləğə isə 15 il müddətinə hissə-hissə kredit verilməsi nəzərdə tutulur.

Başqırdıstanda hazırlanmış ipoteka sxemi 5 ildən 15 ilədək mümkün taksit şərtləri ilə 30%-ə qədər ilkin ödənişləri nəzərdə tutur. investisiya resursları kimi istifadə olunur. büdcə resursları və müştəri fondları, habelə ticarət kreditləri, podratçılara 50 min rubla qədər tikinti materialları şəklində verilən. illik 8%-lə 1 ildən 5 ilədək müddətə.

düyü. 6.4. Kənd ipoteka sxemi

Xüsusiyyətlər regional iqtisadiyyat və regionlarda büdcə vəsaitlərinin cəlb edilməsi imkanları müxtəlif ipoteka kreditləşməsi sxemlərinin yaranmasına səbəb olur. Lakin iqtisadi cəhətdən inkişaf etmiş ölkələrin təcrübəsinin göstərdiyi kimi, olmadan federal dəstək ipoteka kreditləşməsi inkişaf etməyəcək. Bu məqsədlə 1996-cı ildə A federal agentlik Rusiya ipotekalarının əsasına çevrilməli olan ipoteka mənzil kreditləşməsi haqqında.

Rusiya Federasiyası Hökumətinin 11 yanvar 2000-ci il tarixli 28 nömrəli "Rusiya Federasiyasında ipoteka kreditləşməsi sisteminin inkişafı tədbirləri haqqında" qərarı ilə ölkədə ipoteka kreditləşməsi sisteminin inkişafı konsepsiyası təsdiq edilmişdir, buna uyğun olaraq Əhalinin sosial cəhətdən həssas qruplarının mənzil problemlərinin həllinin əmək qabiliyyətli, orta gəliri olan, əmanətləri olan və özəlləşdirmə nəticəsində mülkiyyətində olan mənzillə bağlı problemlərinin həllinə yenidən istiqamətləndirilməlidir. Əhalinin bu təbəqəsi üçün uzunmüddətli ipotekaüstünlük verilən həlldir mənzil məsələsi.

Konsepsiya ipotekanın əsas məqsəd və prinsiplərini müəyyən edir, onlara nail olmaq və həyata keçirmək yollarını göstərir. Məqsədlərdən biri də əhəmiyyətli dəstəyə ehtiyac olmadan ipoteka kreditləşməsi sisteminin yaradılmasıdır. dövlət maliyyəsi. Bu, Rusiyada müxtəlif ipoteka sxemlərini nəzərdə tutur.

Bununla belə, ipoteka kreditinin böyük potensiala malik olmasına baxmayaraq iqtisadi inkişaf, daşınmaz əmlakın dövriyyə kapitalına çevrilməsi, əhalinin mənzil, kreditorların isə gəlir əldə etməsinə yardımçı olması, hələ də ölkədə ipoteka kreditlərinin geniş inkişafından danışmaq mümkün deyil. Rusiyada ipoteka kreditləşməsinin formalaşmasına mane olur:

– institusional investorların (pensiya və digər fondlar) ipotekalarından ayrılması;

- bankların “qısa” və “bahalı” pulları;

– inkişaf etmiş daşınmaz əmlak sığortası sisteminin olmaması;

– əksər hallarda müəssisələrin rəsmi ödəniş etmək istəməməsi səbəbindən gəlirlərini bəyan edə bilməməsi əmək haqqı;

– aşağı səviyyəəhalinin əksəriyyəti üçün gəlir.

Yuxarıda göstərilən amilləri sosial-iqtisadi amillərə aid etmək olar, həmçinin tənzimləyici və qanunvericilik xarakterli amillər də var:

- kredit üzrə öhdəliklərini yerinə yetirməyən borcalanın girov qoyulmuş mənzilindən çıxarılmasının mümkünsüzlüyü;

- yetkinlik yaşına çatmayanların hüquqlarının yüklü olduğu yaşayış binasının ipotekası ilə bağlı məsələlərə baxılarkən qəyyumluq və himayə orqanlarının fəaliyyətinə dair meyarlar işlənib hazırlanmamışdır;

- torpaq sahələrinin girov qoyulması və özgəninkiləşdirilməsi qaydaları işlənib hazırlanmayıb və s.

6.4. DİGƏR YAŞAYIŞ ƏMLAKININ KREDİT VERİLMƏSİ

Rusiya Federasiyasında daşınmaz əmlak bazarının inkişafının bu mərhələsində ipoteka kreditləşməsi ilə yanaşı, daşınmaz əmlakın kreditləşdirilməsinin digər mexanizmlərindən də istifadə olunur.

Daha çox tikinti şirkətləri müxtəlif sxemlər təklif edir səhmlərdə iştirak(obyekt tikildiyi kimi ödəniş, mövcud mənzilin əvəzi ilə ödəniş), alıcıya mənzil almaq üçün birdəfəlik xərcləri azaltmağa imkan verir.

İnkişaf etdirici obyektin tikintisini (tikintinin bütün mərhələlərində) və ya onun yenidən qurulmasını öz və borc vəsaitləri (məsələn, vəsaitlər) hesabına maliyyələşdirməyi öhdəsinə götürür. kommersiya bankı), tikintinin Dövlət Qəbulu Komissiyasının aktı imzalandığı andan müəyyən tarixdə və müəyyən müddətdə başa çatdırılmasını təmin etmək, müəyyən ərazidəki mənzilləri pay müqaviləsinə uyğun olaraq pay sahiblərinə vermək.

Tikintidə pay müqaviləsi vacibdir və məcburi sənəd, belə bir mənzil tikintisi krediti sxeminin iştirakçıları arasında münasibətləri tənzimləyir. Yazılı şəkildə bağlanan bu müqavilə olmadan müvafiq mülkiyyət hüququnun sonradan rəsmiləşdirilməsi mümkün deyil. yaşayış sahəsi, çünki bunun üçün digər sənədlərlə yanaşı, səhmdar iştirakını təsdiq edən sənədlər də təqdim edilməlidir.

IN ümumi müddəalar müqavilədə qeyd edilməlidir ki, müqavilə bağlanarkən göstərilən tikinti (yenidənqurma) obyekti heç kimə satılmayıb, başqa üsulla özgəninkiləşdirilməyib, mübahisəli deyil və qadağan olunmayıb. Səhmdarlardan vəsait cəlb edən təşkilatın bu obyektə hansı əsasla kredit vermək səlahiyyətinə malik olması da göstərilməlidir.

Səhmdar müqaviləyə uyğun olaraq, vəsait qoymaqla və ya müqavilədə nəzərdə tutulmuş başqa üsulla (məsələn, tikinti materiallarının tədarükü yolu ilə) obyektin tikintisini (yenidən qurulmasını) maliyyələşdirməyi öhdəsinə götürür.

Əsas səhmdarlar fiziki şəxslərdir.

Üstünlüklər ortaq tikinti aşağıdakılardır:

- mərhələli ödəniş (hissə ödənişləri);

– yalnız indeksləşdirmə (artan tikinti xərcləri ilə). qalıq dəyər müqavilə əsasında tikinti;

– səhmdar iştirakla mənzil əldə etməyin dəyəri adətən daha aşağıdır bazar dəyəri 10-20% bitmiş mənzil.

Birgə tikintinin çatışmazlıqlarına aşağıdakılar daxildir:

- tikintidə paylı iştirak haqqında alıcı ilə müqavilə bağlamış təşkilatın müflis olması ilə əlaqədar yaşayış əmlakı obyektinə artıq qoyulmuş vəsaitin itirilməsi;

- alıcının gözlədiyi keyfiyyətdə olmayan mənzilin alınması.

Aktiv Rusiya bazarı Daşınmaz əmlakın inkişafı üçün tikintidə kapital iştirakının iki əsas variantı var:

1. Mərhələli ödənişlə səhmlərdə iştirak:

- inflyasiya, habelə pay sahibinin imkanları və istəkləri nəzərə alınmaqla mənzilin dəyərinin ödənilməsinin fərdi qrafiki təsdiq edilir;

- müqavilənin imzalandığı tarixdən razılaşdırılmış müddətdə ilkin dəyəri 1 kv. m ilk hissə ödənilir;

- mənzilin ümumi sahəsinin qalan hissəsi 1 kv.m dəyəri indeksləşdirilməklə qrafikə uyğun olaraq mərhələli şəkildə ödənilir. tikinti sənayesində qüvvədə olan qiymətlər nəzərə alınmaqla hər bir ödəniş zamanı m (hər taksitlə mənzilin ümumi sahəsinin kv. m müəyyən məbləği ödənilir);

- tikinti başa çatdıqdan sonra mənzilin payçısına verilən faktiki sahəyə əsasən yekun hesablama aparılır.

2. Mövcud mənzilin əvəzləşdirilməsi ilə kapitalda iştirak:

- tikilməkdə olan evdə konkret mənzil sahəsi və yerləşdiyi yer göstərilməklə pay sahibinə verilir;

- kvadrat sayını təyin edin. "yeni" mənzilin ümumi sahəsinin m kv.m-dən asılı olaraq müqavilə bağlanarkən ödənilmiş hesab olunur. səhmdarın mülkiyyətində olan "köhnə" mənzilin ümumi sahəsinin m. Kvadrat sayındakı fərqə görə. m ümumi sahəsi "yeni" mənzilin sahəsi ilə müqayisədə, payçı tikinti dövründə nağd şəkildə, mərhələli şəkildə ödəyir.

Bu vəziyyətdə, "köhnə" mənzilləri əvəz etmək üçün iki seçim var:

- səhmdarın mənzili pulsuzdur, ona mülkiyyət hüququ dərhal inşaatçıya keçir və mənzil satışa çıxarılır;

- payçı yeni mənzillə təmin olunana qədər bütün tikinti müddəti ərzində öz mənzilində yaşayır və payçı köçdükdən sonra mülkiyyət hüququ inşaatçıya keçir. yeni mənzil.

Mənzil sertifikatları tikilən və ya təmir olunan evdə mülkiyyətçinin müəyyən yaşayış sahəsinə hüququnu təmin edən müəyyən dəyərli qiymətli kağızlardır.

Bir sertifikat, bir qayda olaraq, 0,1 üçün verilir kvadrat metr, 10 sertifikat isə bazar dəyərinin bir kvadratmetrinin qiymətinə uyğundur.

Əslində, bu, bir növ kapital iştirak müqaviləsidir, lakin daha yüksək likvidlik və müəyyən bir indeksdən (məsələn, indeksdən) asılı olaraq nominal dəyərin məcburi indeksləşdirilməsi ilə. istehlak qiymətləri və ya "tikinti əmsalı" deyilən - tikintidə qiymət indeksi).

Mənzil sertifikatının nominal dəyərinin indeksləşdirilməsi sxemi onun verildiyi andan müəyyən edilir və mənzil sertifikatının müəyyən edilmiş qüvvədə olma müddəti ərzində dəyişməz qalır.

Mənzil sertifikatlarının əsas xüsusiyyətlərinə aşağıdakılar daxildir:

– müəyyən ərazinin mənzil sertifikatının ekvivalentliyi;

- tikinti prosesinin hər biri əvvəlcədən müəyyən edilmiş sayda mənzil sertifikatları hesabına maliyyələşdirilməli olan bir neçə mərhələyə bölünməsi;

- tikintinin hər bir mərhələsi üçün xərclərdən və inflyasiya səviyyəsindən asılı olaraq mənzillərin ümumi sahəsinin kvadratmetrinə endirilən mənzil sertifikatlarının qiymətinin formalaşdırılması;

– investor tərəfindən mənzil istiqrazlarının ödənilməsi formasının seçilməsi.

Hal-hazırda Federal Komissiya qiymətli kağızlar bazarında mənzil sertifikatlarının üçüncü emissiyasının prospekti qeydə alınıb. Üçüncü məsələ 38091 sertifikatın verilməsini nəzərdə tutur (hər sertifikat 0,1 kv.m-ə uyğundur). Qiyməti 1 kv. Sertifikatların yeni seriyasında m 6500 rubl təşkil edir. Sertifikatın qiyməti hər ay - 0,5% indeksləşdiriləcək. Yeni sertifikatların satışından əldə edilən gəlirlə Tambovskaya küçəsində üç evin yenidən qurulması planlaşdırılır.

Mənzil sertifikatlarının köməyi ilə kredit verilərkən, xüsusi qiymətli kağızların - mənzil sertifikatlarının buraxılması və yerləşdirilməsi sistemi tətbiq olunur, onların sahiblərinə emitentin emissiya etdiyi evlərdə sonradan mənzil almaq hüququ verilir.

Bank, eyni zamanda, qiymətli kağızlar bazarında mənzil sertifikatlarını yerləşdirə bilər, yəni bu halda o, istiqraz sahibi ilə borcalan arasında vasitəçi rolunu öz üzərinə götürür, eyni zamanda borcun qaytarılmasının təminatçısına çevrilir. tikinti proqramının uğursuzluğu halında investorun vəsaiti. Mənzil sertifikatları üzrə zamin (zəmin) bank və ola bilər Sığorta Şirkəti(ətraflı məlumat üçün bax Şevçuk D.A. Bank əməliyyatları. - M .: GrossMedia: ROSBUH, 2007).

Mənzil sertifikatlarının tədavül müddəti borcalanın qiymətli kağızların buraxılışını elan etdiyi həmin obyektlərin tikintisi proqramının icrası müddətinə uyğundur.

Mənzil sertifikatlarından əldə edilən gəlir natura və ya pul şəklində mövcuddur.

Mənzil sertifikatlarından natura gəliri onlar müvafiq ərazidəki mənzillərlə alındıqda əldə edilir.

Mənzil sertifikatlarından pul gəlirləri kredit vəsaitləri hesabına tikilmiş evlərdə mənzillərin ümumi sahəsinin bir kvadratmetrinin tikintisi qiymətinə alındıqda əldə edilir.

İstiqrazlar aşağıdakılar əsasında geri alındığından bir istiqraz mənzil sahəsinin vahidi olduğundan, mənzil sertifikatlarının emitenti mənzillərin verilməsinin qeyri-ənənəvi formalarından istifadə etmək imkanına malikdir:

- mənzilin sahələrindəki fərqə görə mənzil sertifikatlarını verənə təhvil verilməklə daha kiçik sahəli mənzilin daha böyük sahəli mənzilə dəyişdirilməsi;

- təmin etmək güzəştli şərtlər mənzil sertifikatları paketlərinin satışı.

ilə əməliyyatlar üçün mənzil sertifikatları digər qiymətli kağızlara tətbiq edilən vergitutma qaydaları, yəni ƏDV-nin hesablanmaması və ödənilməməsi, onların fiziki şəxslərə satışından əldə edilən gəlirin 1000 minimum əmək haqqı məbləğində gəlir vergisindən azad edilməsi tətbiq edilir.

6.5. MƏNZİL ALMAQ ÜÇÜN İPOTEKA KREDİTİNİ NECƏ GÖNDƏRLƏR

İpoteka və ev kreditləri nədir

Rusiyada hər il ipoteka krediti getdikcə populyarlaşır. İpoteka sizə bu gün ev almağa və növbəti bir neçə il ərzində onun tam dəyərini ödəməyə imkan verir. Bu, pula qənaət etməkdən, əhəmiyyətli qənaətləri inflyasiya və digər risklərə məruz qoymaqdan daha rahatdır.

Borcalan üçün məsləhətlər

Mənzil almaq mürəkkəb və məsuliyyətli prosesdir. Bu mövzunu öyrənmək üçün bir az vaxt sərf etsəniz, işinizi xeyli asanlaşdıra, mümkün itkiləri əhəmiyyətli dərəcədə azalda və məyusluqların qarşısını ala bilərsiniz. Siz başa düşməlisiniz ki, bu məsələnin öyrənilməsinə sərf olunan vaxt qənaətlə nəticələnəcək. Beləliklə, burada məsləhətlərimiz var:

İpoteka bankını yalnız elan edilmiş ən aşağı faiz dərəcələrinə malik olduğuna görə seçməməlisiniz.

Kredit verən bankın seçilməsi prosesində faiz dərəcələri mühüm rol oynayır, lakin unutmamalıyıq ki, kreditin verilməsi və ona xidmət üçün əlavə komissiyalar var ki, bu da bəzi hallarda əhəmiyyətli dərəcədə arta bilər. tam xərc borc. Əlavə olaraq hansı birdəfəlik ödənişləri etməli olduğunuzu və bütün kredit müddəti ərzində hansı əlavə haqları ödəməli olduğunuzu dərhal soruşmaq daha yaxşıdır.

Bundan əlavə, kreditor bank tərəfindən göstərilən faiz dərəcəsi heç də həmişə real qalıqda tutulmur. Məsələn, əsas borcun faktiki ödənilməsindən 3 ay sonra faizlərin hesablanması zamanı kredit borcunun dəyişməsi nəzərə alına bilər və bu, kreditdən istifadə üçün ödənişlərinizi əhəmiyyətli dərəcədə artıracaqdır. Beləliklə, kredit üzrə real faiz dərəcəniz nominaldan xeyli yüksək ola bilər.

Həmçinin, sizə təklif olunan xidmətin keyfiyyətini də unutmamalısınız. Bankın mütəxəssislərinin mehribanlığı və peşəkarlığı sizə kreditin alınması prosedurunu xeyli asanlaşdırmağa, sizin üçün ən uyğun kredit məhsulunu seçməyə və alınan mənzillə bağlı ən ağlabatan seçim etməyə imkan verəcək (ətraflı məlumat üçün Shevchuk D.A. Banking-ə baxın. əməliyyatlar.- M .: GrossMedia: ROSBUH, 2007).

Kreditor seçiminə qərar verərkən, kredit şərtlərinin aydınlaşdırılmasını qohumlarınıza və ya dostlarınıza həvalə etməməyə çalışın, çünki bu, xarab telefon oynamaq kimi ola bilər.

Kreditorun kredit vermək üçün razılığının yazılı təsdiqini tələb edin.

Bankdan borcalan kimi bankdan razı qaldığınız barədə (çox güman ki, şifahi) mesaj aldıqdan sonra, qarşıdan gələn kredit əməliyyatının əsas şərtlərini təsvir edən yazılı şəkildə bankdan təsdiq tələb etməlisiniz.

Həm satıcının, həm də alıcının tərəfində olan bir satış agentindən (rieltor) istifadə etməzdən əvvəl düşünün.

Bu cür agent, əksər hallarda, əməliyyatın hər iki tərəfinin maraqlarını eyni vaxtda təmsil edə və qoruya bilməz. Bu halda, adətən, agent alıcının deyil, satıcının maraqlarına daha çox diqqət yetirir. Əgər siz mənzil alırsınızsa, o zaman bu əməliyyatda yalnız sizin maraqlarınızı təmsil edəcək agentinizi (vəkil, vəkil) işə götürməyə çalışın.

Peşəkar olmadan mənzil almayın texniki ekspertiza və hüquqi lazımi araşdırma.

Satıcının mənzilin texniki vəziyyəti haqqında hər hansı bəyanatı sənədləşdirilməlidir. Yadda saxlayın ki, təkrar bazarda mənzil alarkən, parketin şişməsi və ya tavanın sızması ilə daha çox rastlaşırsınız, ona görə də mənzilin sonuncu dəfə nə vaxt əsaslı təmir olunduğunu və yenidən bəzədildiyini öyrənməyə çalışın.

Mənzilin texniki vəziyyətini yoxlamaq üçün müstəqil işə götürmək yaxşıdır texniki ekspert, bu, yoxlamanın nəticələrinə əsasən, yoxlama zamanı bu mənzilin texniki vəziyyətinin bütün üstünlüklərini və çatışmazlıqlarını göstərən yazılı bir nəticə verəcəkdir.

Həmçinin, Xüsusi diqqət mənzilin qanuni təmizliyinin yoxlanılmasına verilməlidir. Peşəkar dildə belə bir çek deyilir<проверка чистоты титула>. Bu müddət bu mənzilə hər hansı hüquqa malik olan və ya onlara malik ola biləcək bütün şəxslərin müəyyən edilməsini, üçüncü şəxslər tərəfindən yüklülüyün və əvvəlki özgəninkiləşdirmə əməliyyatlarında keçmiş mənzil sahiblərinin hüquqlarının pozulmasının yoxlanılmasını nəzərdə tutur.

Qeyd edək ki, in bu məsələ Kreditor bankdan daha yaxşı müttəfiq və köməkçi tapa bilməzsiniz. Kreditor bank ipoteka krediti girovun keyfiyyəti və likvidliyi ilə sizdən daha çox maraqlanır.

Heç bir sənədi oxumadan imzalamayın.

Heç vaxt sənədləri tələsik imzalamayın. Qarşı tərəfinizdən müqavilələrin surətlərini soruşun, onları diqqətlə oxuyun və hər hansı bir sualınız varsa, sənədləri imzalamazdan əvvəl onları əvvəlcədən həll etməyə çalışın. Əməliyyat zamanı imzalamadan əvvəl bütün sənədləri diqqətlə oxumaq daha məqsədəuyğun olardı.

vergi güzəştləri

Kreditlə yeni mənzil almaqla siz əhəmiyyətli gəlir vergisi güzəştlərindən yararlana bilərsiniz.

2001-ci il yanvarın 1-dən mənfəət vergisi güzəştlərinin hesablanması və tətbiqi üçün yeni qayda qüvvədədir. Yeniyə uyğun olaraq Vergi Məcəlləsi Vergi ödəyicisi vergi tutulan gəlirindən Rusiya Federasiyasında yeni tikintiyə və ya yaşayış evinin və ya mənzilinin alınmasına faktiki xərclənmiş məbləğləri, habelə vergi ödəyicisinin Rusiya Federasiyasının banklarında aldığı ipoteka kreditləri üzrə faizlərin ödənilməsi üçün istifadə olunan məbləğləri çıxa bilər. Rusiya Federasiyası.

Ümumi ölçü bu çıxma ipoteka kreditləri üzrə faizlərin ödənilməsi üçün istifadə edilən məbləğlər istisna olmaqla, 1.000.000 rubldan çox ola bilməz. Əmanətləri hesablayın gəlir vergisi Siz Vergi Kalkulyatoru ilə indi edə bilərsiniz.

1 yanvar 2001-ci ildən əvvəl faydadan istifadə etməyə başlasanız belə, aparıcıya görə vergi məsləhətçiləri, siz ümumi vergi tutulan gəlirinizdən ipotekanı ödəmək üçün istifadə olunan məbləğləri, o cümlədən əsas borc və faizləri çıxmaqla, Mənfəət Vergisi Qanununa əsasən istifadə etməyə davam edə bilərsiniz.

Tez-tez verilən suallar

Sənədləşdirilmiş aylıq gəlirimi necə müəyyən edə bilərəm?

Bank müəyyən edəcək maksimum ölçü son on iki ay ərzində orta aylıq sənədləşdirilmiş gəlirinizə əsasən uyğunlaşa biləcəyiniz kredit. Bu zaman xüsusilə qeyd etmək lazımdır ki, bank hər iki həyat yoldaşının gəlirini nəzərə alacaq.

Krediti ödəyə bilməsəm nə olar?

Əgər kreditin ödənilməsi zamanı obyektiv səbəblərə görə ödənişləri tam şəkildə həyata keçirə bilmirsinizsə, bank sizə kömək etməyə və hər iki tərəf üçün məqbul həll yolu tapmağa çalışacaq. Belə bir həll, məsələn, əsas borcun ödənilməsi hesabına ödənişlərin təxirə salınması ola bilər.

Ancaq bunlar müvəqqəti olsa iqtisadi tədbirlər müsbət nəticə verməyəcək və siz ipoteka krediti üzrə ödənişləri həyata keçirə bilməyəcəksiniz, siz mənzili satmalı, satışdan əldə olunan gəliri banka olan borcun ödənilməsinə sərf etməli olacaqsınız. Satışdan qalan pulla özünüzə başqa ev ala bilərsiniz.

Daşınmaz əmlak almaq üçün ipoteka krediti adi kreditdən nə ilə fərqlənir?

Digər kreditləşmə növlərindən fərqli olaraq, ipoteka krediti yalnız mənzil almaq üçün verilə bilər, onun üçün əsas girov isə alınan mənzilin girovudur (ipoteka).

Neçə il müddətinə kredit ala bilərəm?

Kredit 15-25 ilə qədər müddətə verilir. Bank təklif edir kredit məhsulları müxtəlif müştərilərə diqqət yetirir. Əgər krediti qaytarmaq üçün töhfə vermək imkanınız varsa əlavə məbləğ planlaşdırılmış ödəniş cədvəli üzərindən bankı əvvəlcədən xəbərdar edərək, həm qismən, həm də tam ödəmə imkanı əldə edəcəksiniz. erkən ödəmə borc. Bank krediti ödəmək və aylıq ödənişlərin məbləğini yenidən hesablamaq üçün sizdən əlavə məbləğ qəbul edəcək və ya sizin istəyinizlə kredit müddətini azaldacaq.

Mənzilin qanuni “təmizliyini” kim yoxlayır?

Mənzilin satıcısına məxsus olduğunu və mülkiyyət hüququnun təmizliyini təsdiq edən sənədlər sığorta şirkəti tərəfindən yoxlanılır. Əlavə yoxlama mənzillər qiymətləndirmə şirkəti tərəfindən qiymətləndiriləcək.

Beləliklə, indi mənzil alarkən "bazar"la tək deyilsiniz, ancaq maraqlarınızı müdafiə edəcək səriştəli müttəfiqləriniz ola bilər.

Mənzilin satıcısı ilə hesablaşma necədir?

Bank mənzilin satıcısına mənzilin alqı-satqı müqaviləsi dövlət qeydiyyatına alındıqdan sonra pul vəsaiti verir. kredit vəsaitləri və mülkiyyət hüququnun borcalana keçməsi. Kreditin faktiki təqdim edilməsi üçün əlavə, lakin zəruri şərt edilən ödənişin sənədli sübutudur. ilkin ödəniş.

Belə bir ödəniş sxemi bir mənzilin alıcısı üçün ən təhlükəsiz və satıcı üçün etibarlıdır.

Sığorta şirkətlərinin üç sığorta növü üzrə orta tarifləri nə qədərdir?

İpoteka sığortasının hər üç növünün dəyəri, adətən, qalan kredit məbləğinin 1,5 faizindən çox olmayan məbləği təşkil edir. Bir qayda olaraq, sığorta müqavilələri bu müddət üçün sığorta haqqı ödənilməklə bir il müddətinə bağlanır.

Yeniləndikdən sonra sığorta siyasəti hər növbəti il ​​üçün sığorta haqqının məbləği daha az olacaq, çünki o, bağlanma tarixinə kredit qalığının məbləğinə uyğun olaraq hesablanır. sığorta müqaviləsi(borcalan tərəfindən həyata keçirilən əsas borcun ödənilməsi nəzərə alınmaqla).

İpoteka krediti hansı sığorta növlərini müşayiət edir?

Kredit almaq üçün ilkin şərt 3 növ sığortadır:

– alınmış mənzilin zədələnmə və dağılma risklərindən sığortası;

– ipoteka predmetinə (yəni, aldığınız mənzil) mülkiyyət hüququnun sığortası;

– borcalanın həyat və əlillik sığortası.

Sığorta borcalanı və bankı əlavə risklərdən qoruyur. Sığorta hadisəsi baş verərsə, sığorta şirkəti kreditin ödənilməsi üçün banka lazımi məbləği köçürür və borcalan kreditin sonrakı ödənişi zərurətindən azad olur. Sığorta xərcləri borcalan tərəfindən ödənilir.

Sənədləri təqdim etdikdən sonra nə qədər müddətdə kredit ala bilərəm?

İpoteka krediti üçün müraciətə bank tərəfindən baxılma müddəti iki həftədən çox deyil. Bankın Kredit Komitəsindən müsbət qərar aldıqdan sonra siz mənzilin son seçiminə qərar verməli və kredit müqaviləsi bağlamalı olacaqsınız.

Sonra mənzilin satışı və ipotekası üçün müqavilə tərtib etməlisiniz. Bu əməliyyat dövlət qeydiyyatına alındıqdan sonra siz yeni mənzilin sahibi olacaqsınız.

Kirayə ödəməliyəmmi?

Baxım ödənişlərini nəzərdə tutursunuz? Bəli, çünki mənzil sizə məxsusdur və siz orada yaşayacaqsınız.

Bundan başqa, siz mənzilin sahibi kimi daşınmaz əmlak vergisinin ödənilməsi, mənzilin istismarı və təmiri ilə bağlı bütün xərcləri öz üzərinə götürəcək, həmçinin əsaslı vəsait daxil olmaqla, istismar və təmir xərclərini öz üzərinə götürəcəksiniz. bütün ev və ona bitişik ərazi.

İpoteka kreditinin üstünlükləri nələrdir?

Kreditlə mənzil almaqla siz bu gün öz yeni mənzilinizdə yaşamaq və onun haqqını bir neçə il ərzində tədricən ödəmək imkanı əldə edirsiniz.

Eyni zamanda, sizə əhəmiyyətli gəlir vergisi güzəşti verilir. Yeni Vergi Məcəlləsinə uyğun olaraq, vergi ödəyicisi yaşayış evinin və ya mənzilinin alınmasına faktiki xərclədiyi məbləğləri, habelə ipoteka kreditləri üzrə faizlərin ödənilməsinə sərf edilmiş məbləğləri vergi tutulan gəlirindən tuta bilər. Bu çıxılmanın ümumi məbləği ipoteka kreditləri üzrə faizlərin ödənilməsi üçün istifadə olunan məbləğlər istisna olmaqla, 1.000.000 rubldan çox ola bilməz.

İpoteka krediti almaq üçün alınan mənzildən əlavə hər hansı əlavə girovun təqdim edilməsinə ehtiyac yoxdur.

Kim mənzil axtarır?

Özünüz və ya daşınmaz əmlak şirkətlərinin köməyi ilə mənzil axtarmaq imkanınız var.

İpoteka krediti nədir?

İpoteka krediti bankın müştəriyə mənzil və ya ev almaq üçün verdiyi puldur. Verilmiş kreditdən istifadəyə görə müştəri banka faiz ödəyir, həmçinin götürdüyü vəsaiti aylıq ödəyir.

Kreditlə alınan mənzil bankda girov (ipoteka) olacaq tam ödəniş müştəri tərəfindən ipoteka krediti. İpoteka krediti adətən uzun müddətə verilir. Maksimum müddət kredit 15-25 il.

Kim sığorta şirkəti axtarır?

Bank sizə sığorta şirkətlərinin siyahısını təqdim edəcək. Bunlar icbari sığorta növləri üçün minimum tariflər təklif edən ən böyük Rusiya sığortaçılarıdır.

Nədir qanunvericilik bazası ipoteka krediti?

Rusiya Federasiyasının çoxsaylı qanunları və hüquqi aktları arasında ipotekanı birbaşa tənzimləyən bir sıra sənədləri ayırd etmək olar:

– Mülki Məcəllə Rusiya Federasiyası (37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488-ci maddələr; 3-cü bəndin tam 23-cü fəsli);

– “Daşınmaz əmlaka hüquqların və onunla əməliyyatların dövlət qeydiyyatı haqqında” 21 iyul 1997-ci il tarixli 122-FZ nömrəli Federal Qanun.

Ancaq yadda saxlamaq lazımdır ki, ipoteka kreditinin verilməsidir Bank əməliyyatı Buna görə də ipoteka kreditlərinin verilməsi və onlara xidmət göstərilməsinin konkret proseduru bank qanunvericiliyi ilə tənzimlənir.

Sığorta şirkətinin rolu nədir?

İpoteka krediti almaq üçün borcalan üç növ sığorta müqaviləsi tərtib etməlidir:

– Alınan mənzilin zədələnmə və dağılma risklərindən sığorta müqaviləsi;

– Alınan mənzilin mülkiyyət hüququnun itirilməsi riski üzrə sığorta müqaviləsi;

– Borcalanın həyat və əlillik sığortası müqaviləsi.

Belə sığorta kredit müqaviləsinin məcburi tələbidir. Bank icbari ipoteka sığortası proqramında iştirak edən sığorta şirkətlərinin siyahısını təqdim edir və hər üç sığorta növünü minimum tariflərlə həyata keçirəcək.

Bank həm Moskvada, həm də Moskva vilayətində, Sankt-Peterburqda və tikilməkdə olan hazır və tikilməkdə olan mənzil bazarlarında ipoteka krediti verir. Leninqrad bölgəsi və s.

Siz banklar şəbəkəsi vasitəsilə başqa şəhərlərdə proqramlar çərçivəsində ipoteka krediti ala bilərsiniz.

Bankdan ipoteka krediti almaq sadə və hər kəs üçün əlverişlidir. Tərəfimizdən hazırlanmış ipoteka kreditləşməsi proqramları kreditin alınması prosesini mümkün qədər sadələşdirir. Borcalan çox sayda sənəd tələb etmir, üçüncü tərəfin zəmanətlərini tələb etmir. Bütün bürokratik prosedurlar minimuma endirilir.

ADDIM #1. İPOTEKA KREDİTİNİN İLKİN HESABLANMASI.

İlk növbədə, siz hansı növ mənzil kreditinə ehtiyacınız olduğunu və mövcud kreditlə hansı məbləğdə mənzil krediti ala biləcəyinizi qiymətləndirməlisiniz. aylıq gəlir sənin ailən. Rahatlıq üçün biz İpoteka Kalkulyatorunu hazırlamışıq.

ADDIM №2. İLKİN SORUĞUNUN DOLDURULMASI.

Kreditin məbləğini əvvəlcədən təyin etdikdən sonra istifadə İpoteka kalkulyatoru, Borcalanın ilkin anketini doldurmaq üçün bank işçiləri ilə əlaqə saxlamalısınız.

ADDIM № 3. MƏNZİL ÜÇÜN KREDİT ALMAQ ÜÇÜN SƏNƏDLƏRİN QEYDİYYATI.

Bankımızda ipoteka krediti əldə etmək üçün çoxlu sayda sənəd tələb olunmur. Doldurarkən və yığarkən tələb olunan sənədlər Sizə şəxsi bank məsləhətçiniz kömək edəcək. Təqdim edilmiş sənədlər əsasında bank kreditin verilməsinin mümkünlüyü barədə qərar qəbul edir.

ADDIM #4. MƏNZİLİN SEÇİLMƏSİ.

Bankdan kredit almaq imkanının təsdiqini aldıqdan sonra mənzil seçiminə keçə bilərsiniz. Mənzilin satıcısını seçməklə məhdudlaşmırsınız - hər hansı bir ola bilər daşınmaz əmlak şirkəti və ya şəxsi şəxs. Siz təkrar mənzil bazarında mənzil və ya yeni mənzil ala bilərsiniz. Mənzilin mülkiyyət sənədləri sığorta şirkəti tərəfindən yoxlanılacaq, bazar dəyəri isə bankın tövsiyə etdiyi müstəqil qiymətləndirmə şirkəti tərəfindən müəyyən ediləcək.

ADDIM #5. MÜQAVİLƏLƏRİN İMZALANMASI.

Uyğun mənzil seçdikdən sonra siz bankla kredit müqaviləsi bağlayır və mənzil alqı-satqı müqaviləsini tərtib edirsiniz. Bütün müqavilələri imzaladıqdan sonra bank sizə ipoteka krediti təqdim edir.

İpoteka lüğəti

İpoteka nədir?

İlk dəfə "ipoteka" termini Yunanıstanda VI əsrin əvvəllərində yaranmışdır. Yunan dilindən tərcümədə ipoteka girov qoyulmuş əmlakın - adətən torpaq və digər daşınmaz əmlakın krediti alan şəxs pul öhdəliyini yerinə yetirənə qədər kreditorda girovda qaldığı girov deməkdir.

Hazırda mənzillərin və evlərin demək olar ki, 90%-nin kreditlə alındığı Avropa və Amerikada mənzil probleminin həlli üçün əsas mexanizm ipoteka kreditləşməsidir. üçün Rusiya iqtisadiyyatı olmasa da, ipoteka yeni xidmət, lakin hələ də bir çox potensial istehlakçılara tanış deyil. Bu, ipoteka kreditləşməsi prosesinin ruslar arasında bunun imkanları barədə məlumatlı olmaması nəticəsində ortaya çıxan bir çox qərəzlə əhatə olunması ilə əlaqədardır. maliyyə xidməti. Lakin bütün dünyada effektivliyini sübut edən mexanizmlər, uzunmüddətli ipoteka kreditləşməsi sisteminin formalaşması nəinki təcili, həm də həyata keçirilə bilən bir vəzifəyə çevrildiyi vəziyyətin indi inkişaf etdiyi Rusiyada diqqətdən kənarda qala bilməz.

İpoteka ilk növbədə ona görə cəlbedicidir ki, o, kifayət qədər qısa müddətdə ev sahibi olmağa, yeni mənzilə köçməyə, ailənizin bütün üzvlərini qeydiyyatdan keçirməyə və bahalaşmaqdan qorxmadan növbəti bir neçə il ərzində öz dəyərini ödəməyə imkan verir. daşınmaz əmlak qiymətləri. Bu, pula qənaət etməkdən, əhəmiyyətli qənaətləri inflyasiya və digər risklərə məruz qoymaqdan və ya mənzil kirayə verməkdən daha rahatdır, çünki aylıq kredit ödənişlərinin məbləği oxşar mənzilin aylıq kirayə haqqı ilə müqayisə edilə bilər. Kreditlə mənzil almağın digər üstünlüyü ondan yararlanmaq fürsətidir vergi güzəştləri hazırda 1.000.000 rubl təşkil edən gəlir vergisi üzrə. İpoteka krediti ilə mənzil alınmasının etibarlılığı və təhlükəsizliyi ondan ibarətdir ki, mənzil bank və sığorta şirkəti tərəfindən hərtərəfli hüquqi yoxlamadan keçir və kredit alındıqdan sonra borcalanın mülkiyyətində tam rəsmiləşdirilir.

Bu gün ipoteka ilə əmlak almaq problemlərin həlli üçün ən mütərəqqi və etibarlı üsul hesab olunur. mənzil məsələsi. Yalnız ən optimalını seçmək qalır ipoteka proqramı, kreditin valyutası, tarifləri və şərtləri nəzərə alınmaqla, sizə uyğundur.

İpoteka kreditinin alınması ilə bağlı incəlikləri başa düşməyinizə kömək etmək üçün biz ipoteka şərtləri lüğətini hazırlamışıq.

Kreditin amortizasiyası

Kreditin amortizasiyası ipoteka krediti üzrə əsas borcun tədricən ödənilməsi və faizlərin ödənilməsi prosesidir. İpoteka ödənişləri adətən aylıq edilir. Ödəniş cədvəli kreditor və borcalan arasında kredit müqaviləsində müəyyən edilir.

anderraytinq

Anderraytinq borcalanın ödəmə qabiliyyətinin (kredit ödənişlərini ödəmək üçün gəlirin kifayətliyi), ödəmə qabiliyyətinin (kredit öhdəliklərinin yerinə yetirilməsinin keyfiyyət səviyyəsi), borcalanın aktivlərinin (ilkin ödənişin həyata keçirilməsi və bununla bağlı əməliyyat xərclərinin ödənilməsi üçün zəruri olan kifayət qədər likvid aktivlərin olması) qiymətləndirilməsidir.

Annuitet ödənişləri

Annuitet ödənişləri - aylıq bərabər ödənişlər kreditin qaytarılması və kredit vəsaitlərinin istifadəsi üzrə faizlər hesabına.

ipoteka müqaviləsi

İpoteka müqaviləsi kreditor olan bir tərəfin (ipoteka saxlayanın) digər tərəfə (ipoteka saxlayana) qarşı pul tələblərini təmin etmək hüququna malik olduğu müqavilədir.

Kredit müqaviləsi

Kredit müqaviləsi arasında bağlanan müqavilədir kredit təşkilatı(kreditor) və borcalan, buna görə borc verən borcalan tərəfindən əmlakın alınması üçün bu müqavilədə nəzərdə tutulmuş miqdarda və şərtlərdə vəsait (kredit) verməyi öhdəsinə götürür, borcalan isə alınan pulu qaytarmağı öhdəsinə götürür. pul məbləği və bunun üçün faiz ödəyin.

Kreditin vaxtından əvvəl ödənilməsi

Kreditin vaxtından əvvəl ödənilməsi - borcalan tərəfindən balansın könüllü ödənilməsi kredit borcu vaxtından əvvəl kredit haqqında razılaşma. Borcalan, kredit üçün girov kimi bəzi daşınmaz əmlakı girov qoyan ipoteka krediti alan şəxsdir.

İpoteka

İpoteka, sahibinin öhdəlik götürmək hüququnu təsbit edən sənədli qiymətli kağızdır pul öhdəliyi. İpoteka krediti alarkən borcalan tərəfindən verilir.

İpoteka

İpoteka daşınmaz əmlakın girovudur.

İpoteka

İpoteka krediti - kredit təşkilatı tərəfindən daşınmaz əmlakla təminatla uzun müddətə verilən vəsait.

İpoteka kalkulyatoru

İpoteka kalkulyatoru - gəlir, müddət və kreditin ölçüsündən asılı olaraq kredit üzrə gələcək ödənişlərin məbləğini hesablamağa imkan verən alətdir.

Kredit tarixçəsi

Kredit tarixçəsi - borcalanın banklardan hansı kreditləri götürdüyü, kreditin necə intizamla ödənildiyi və faizlərin ödənildiyi barədə məlumat.

Kredit Komitəsi

Kredit Komitəsi konkret borcalanların namizədliklərini təsdiq edən və ya rədd edən və onların hər biri üçün konkret kredit şərtlərini təsdiq edən bankda kredit barədə qərar qəbul edən kollektiv orqandır.

Borcalanın kredit qabiliyyəti

Borcalanın kredit qabiliyyəti borc alanın öz öhdəliklərini yerinə yetirməyə hazır olmasıdır. maliyyə öhdəlikləri. Onun kredit tarixçəsinin təhlili əsasında müəyyən edilir.

Əmlakın qiymətləndirilməsi

Daşınmaz əmlakın qiymətləndirilməsi əmlakın bazar dəyərinin müəyyən edilməsi prosesidir. Tutma müstəqil qiymətləndirmə ipoteka kreditinin verilməsi üçün ipoteka əmlakı ilkin şərtdir.

Borcalanın ödəmə qabiliyyəti

Borcalanın ödəmə qabiliyyəti borc alanın krediti vaxtında qaytarmaq qabiliyyətidir. Bu, gəlir və xərclərin təhlilini əhatə edir.

Ortaq borcalan

Birgə borcalan - əldə edilmiş əmlakın ortaq mülkiyyətçisinə çevrilən və əsas borcalanla birlikdə kreditin ödənilməsinə görə borc verən qarşısında məsuliyyət daşıyan şəxs. Bir qayda olaraq, həyat yoldaşı ortaq borcalandır. Bu zaman kredit məbləği hesablanarkən ortaq borcalanın gəliri nəzərə alınır.

kredit hesabı

Kredit hesabı kredit vəsaitlərinin köçürülməsi və sonradan kredit ödənişlərinin ona kreditləşdirilməsi üçün kreditor bankda açılan borcalanın şəxsi hesabıdır.

LIBOR dərəcəsi

LIBOR dərəcəsi London Banklararası Birja tərəfindən müəyyən edilmiş kreditlərin yenidən maliyyələşdirilməsi üçün orta çəkili məzənnədir.

MosPrime dərəcəsi

MosPrime dərəcəsi, Rusiya pul bazarının aparıcı iştirakçıları tərəfindən birinci dərəcəli maliyyə institutlarına elan edilmiş rubl depozit dərəcələri əsasında Milli Valyuta Assosiasiyası (NVA) tərəfindən hesablanan müstəqil göstərici dərəcəsidir. Banklar MosPrime dərəcəsini formalaşdırmaq üçün siyahıya daxil edildikdə, onların nüfuzu nəzərə alınır, maliyyə vəziyyəti, əməliyyatların həcmi və Moskva pul bazarında təcrübə.

Hüquqi baza

Rusiya Federasiyasının Vergi Məcəlləsi - 31 iyul 1998-ci il N 146-FZ birinci hissəsi və 5 avqust 2000-ci il tarixli N 117-FZ ikinci hissəsi - maddələr 20, 220;

Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsi (maddə 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935, 3-cü bənd, 23-cü fəsil);

"Fiziki şəxslərdən gəlir vergisi haqqında" Rusiya Federasiyasının Qanunu;

Qanunun tətbiqinə dair Rusiya Federasiyası Dövlət Vergi Xidmətinin 29 iyun 1995-ci il tarixli 35 nömrəli təlimatı (28 aprel 1999-cu il tarixli dəyişikliklərlə) Rusiya Federasiyası“Şəxsi gəlir vergisi haqqında”;

Şevçuk D.A. mülki proses. - Rostov-na-Donu: Feniks, 2006;

Şevçuk V.A., Şevçuk D.A. Bank hüququ: Proc. müavinət. - M .: RIOR nəşriyyatı, 2005;

www.denisshevchuk.narod.ru www.interfinance.ru www.interfinance.info www.pavlino-rus.narod.ru www.zheleznodorozhni.narod.ru www.corporateresources.narod.ru

Girov kreditorların müdafiəsini təmin edən və investisiya fəaliyyətinin inkişafına kömək edən maliyyə-iqtisadi alət kimi xüsusi mülkiyyət elementlərinin meydana çıxması ilə eyni vaxtda yaranmış və inkişaf etmişdir.

Ümumi mənada, girov kredit üçün girov kimi xidmət edən əmlak və ya digər qiymətlilər kimi müəyyən edilə bilər. Bunlar. girov girov qoyan (hüquqi və ya fiziki şəxs) tərəfindən icra edilmədikdə, girov saxlayan (girov predmetini onun verdiyi borcun təminatı kimi qəbul edən hüquqi və ya fiziki şəxs) öhdəliyin təminat növüdür. borcunu təmin etmək üçün girov predmetini verən) girov qoyulmuş əmlakın dəyərindən öz tələbini təmin etmək üçün digər kreditorlar qarşısında üstünlük hüququna malikdir.

Girov hansı əmlakın və hansı öhdəliyin yerinə yetirilməsini təmin etmək üçün girov kimi tanınması qanunla nəzərdə tutulubsa, girov müqavilə əsasında, habelə qanunda göstərilən hallar baş verdikdə qanun əsasında yaranır.

Ən çox yayılmışı, girov qoyan (borclu) girov saxlayan (kreditor) ilə müvafiq müqavilə bağlayaraq öz əmlakını könüllü olaraq girov qoyduğu zaman müqavilə üzrə girovdur.

Girov öhdəliyi təmin etmək üsuludur və girov müqaviləsi müstəqil deyil, həmişə onun təmin etdiyi başqa müqavilə ilə (alqı-satqı, müqavilə, komissiya, saxlama və s.) əlaqələndirilir. Bundan əlavə, girov qoyulmuş əmlakın digər kreditorların tələblərinə uyğun olaraq mümkün yığımdan çıxarılması üçün müqavilə, girovla təmin edilmiş öhdəlik bağlanır. Girov müqaviləsi həmişə başqa bir əsas müqavilənin arxasında dayanır və ondan birbaşa asılıdır.

Əmlak mülkiyyətçi tərəfindən üçüncü şəxslərin xeyrinə özgəninkiləşdirilsə belə, kreditor təminat hüququnu özündə saxlayır. Bununla belə, girov borclunun öhdəliklərini pozduqdan sonra girov qoyulmuş əmlaka mülkiyyət (sahibilik və ya istifadə) hüququnu vermir, kreditorun girov qoyulmuş əmlakın dəyərindən əsas tələbinin ödənilməsi vasitəsi kimi çıxış edir.

Qeyd etmək lazımdır ki, girovla bağlı əsas müddəalar, birincisi, ikincisi, Rusiya Federasiyasının 29 may 1992-ci il tarixli 2872 nömrəli Qanunu ilə müəyyən edilir - 1 "Girov haqqında". Bununla belə, nəzərə almaq lazımdır ki, Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsində girovun tənzimlənməsi bəzən yuxarıda göstərilən qanunla tənzimlənməsindən fərqlənir.

Girov predmetinin nə olduğunu müəyyən etmədən girov anlayışını tam şəkildə müəyyən etmək olmaz.

girov predmeti həm daşınar, həm daşınmaz əmlak, həm də mülkiyyət hüququ ola bilər, yəni. əlaqə iştirakçılarının obyektiv hüquqları, əmlaka, habelə həmin materiala sahiblik, istifadə və sərəncam verilməsi ilə bağlı(əmlak) təsərrüfat dövriyyəsinin iştirakçıları arasında bu əmlakın bölüşdürülməsi və malların, xidmətlərin, qiymətli kağızların və s. mübadiləsi ilə bağlı yaranan iddialar.

Girov predmeti təkcə mövcud obyekt və ya ona olan hüquqlar, müqavilə bağlandığı vaxt naturada mövcud olmayan əmlak ola bilməz, məsələn, gələcək məhsul və ya onun hesabına tikiləcək bina ola bilər. təminat kimi çıxış edən kredit.

Əsas girov prinsipləri:

1. Reklam– bütün maraqlı şəxslər üçün əmlakın girovu haqqında məlumatın olması.

2. konkretlik- girov qoyulmuş əmlak öz xüsusiyyətlərinə (xüsusən də funksional təyinatına görə) dövlət qeydiyyatı obyekti kimi malik olduğu məlumatlara tam uyğun olmalıdır.

3. Güvən– əmlakın dəyəri və likvidliyi borcun ödənilməsinə zəmanət verir. İpoteka saxlayanın tələbləri girov saxlayanın razılaşdırılmış əmlakının təminatı ilə təmin edilir. Girov saxlayan, girov saxlayan səbəblərdən itki və ya zədələnməsə, onun kimin xeyrinə sığortalanmasından asılı olmayaraq, girov qoyulmuş əmlakın itirilməsi və ya zədələnməsi üçün sığorta ödənişindən eyni əsasda kompensasiya almaq hüququna malikdir. məsuldur.

Çox sayda var girov növləri, onların əsasını təşkil edən xüsusiyyətlərə uyğun olaraq bir-birindən fərqlənir.

Bu baxımdan girov qoyulmuş əmlaka tərəflərin münasibətləri Aşağıdakı əsas girov növləri fərqləndirilir:

Klassik girov - əmlak girov qoyanda qalır;

İpoteka - əmlak girov saxlayana sahiblikdə verilir;

Möhkəm girov - üzərində girovu göstərən işarələr vurulmaqla əmlak girov qoyanda qalır.

Girov növü həm də əmlakın təminatı ilə alınan kreditin ödənilməsi şərtlərindən asılıdır. Bu zaman müxtəlif ipoteka növləri fərqləndirilir. İpoteka - krediti təmin etmək üçün girov qoyan tərəfindən verilən girov qoyulmuş əmlaka münasibətdə tələbi müəyyən edən qiymətli kağız.

1. Sabit faizli ipoteka. Girovqoyan kredit borcunu ödəmək və faizləri ödəmək üçün onlar üzrə aylıq ödənişlər etməyə borcludur. Belə kreditlər öz-özünə udma kimi təsnif edilir. Bu halda amortizasiya kredit üzrə əsas borcun və faizlərin ödənilməsi prosesi deməkdir.

2. Üzən (və ya tənzimlənən) faiz dərəcəsi ilə ipoteka. Bu zaman faiz dərəcəsi başqa bazar faiz dərəcəsinə bağlanır və onun dəyişikliklərinə uyğun olaraq tənzimlənir. Tənzimləmə, bir qayda olaraq, ildə bir dəfədən çox olmayaraq həyata keçirilir. Eyni zamanda, üzən faiz dərəcəsi ilə ipoteka kreditləri üzrə faiz dərəcəsi sabit faiz dərəcəsi ilə ipoteka kreditləri ilə müqayisədə orta hesabla 1,5-2 faiz bəndi aşağıdır ki, bu da kredit sahiblərinin risk barədə məlumatlı olması ilə bağlıdır. tənzimlənən ipoteka götürür. Bu riskin mahiyyəti ondan ibarətdir ki, düzəliş faiz dərəcəsini artırır, aylıq ödənişlərin həcmi isə artır.

3. Diferensiallaşdırılmış ödənişli ipoteka. Belə ipotekalar kreditin ödənilməsi üçün ödənişlərin tədricən artırılması və ya azaldılmasını nəzərdə tutur. Bu cür kreditlər, məsələn, kredit dövrünün əvvəlində gəlirləri sonundan aşağı olan gənc ailələrə kredit vermək üçün istifadə edilə bilər.

4. Zəmanətli ipoteka. Bu vəziyyətdə bir ipoteka sığortaçısı lazımdır.

Girov hüququ girov müqaviləsi bağlandığı andan, girov saxlayana verilməli olan əmlakın girovuna münasibətdə isə, girov müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, bu əmlakın verildiyi andan yaranır.

Girov aşağıdakı hallarda xitam verilir:

Girov təminatı üzrə öhdəlikləri yerinə yetirərkən;

Girov saxlayanın öhdəlikləri əmlakın məhv edilməsi təhlükəsi ilə nəticələnən kobud şəkildə pozulduqda və girov saxlayanın tələbi ilə;

Əgər girov müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, girov hüququna xitam verildikdə və girov qoyulmuş əmlak məhv edildikdə;

Girovu həyata keçirmək mümkün olmadıqda.

Girov saxlayanın girov qoyana olan pul tələbini təmin etmək üçün daşınmaz əmlakın girovu ipoteka adlanır. .

Ancaq burada bir "amma" var. Biz müxtəlif ölkələrdə ipotekanın xüsusiyyətlərinə, vəziyyətinə və inkişafına əsaslanaraq, ipotekanın ümumi tərifini vermişik, ondan bu anlayışın daha ətraflı tərifləri çıxa bilər. Beləliklə, məsələn, ABŞ-da ipoteka altında yalnız mənzil sektorunda kreditləşmə nəzərdə tutulur. Buna görə də, indiyə qədər ipoteka müəyyən beynəlxalq xarakter daşısa da, bu anlayışın danılmaz tərifini vermək çətindir, çünki müəyyən bir ölkənin və əhali qrupunun nümayəndəsi onu özünəməxsus şəkildə düzəldə bilər.

İpoteka iki aspekti təmsil edir: hüquqi və iqtisadi.

Hüquqi məzmun ipoteka daşınmaz əmlak obyektləri girov qoyulduqda onlara mülkiyyət hüquqlarının yüklülüyündən ibarətdir.

İqtisadi məzmunİpoteka daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüquqlarının dövriyyəsi üçün bazar alətidir (özgəninkiləşdirmənin digər formaları - alqı-satqı, mübadilə - məqsədəuyğun olmadığı hallarda) hər hansı bir layihənin həyata keçirilməsi üçün əlavə maliyyə resursları cəlb etməyə imkan verir.

İpotekaların hüquqi tənzimlənməsi Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsinin, eləcə də 16 iyul 1998-ci il tarixli 102-FZ "İpoteka haqqında" Federal Qanunun köməyi ilə həyata keçirilir.

İpoteka predmeti Rusiya Federasiyasının Mülki Məcəlləsində göstərilən, hüquqları dövlət qeydiyyatı üçün müəyyən edilmiş qaydada qeydiyyata alınan daşınmaz əmlak obyektləri ola bilər. Bu əmlaka daxildir:

1. Müəssisələr sahibkarlıq fəaliyyətində istifadə olunan vahid əmlak kompleksləri kimi.

Müəssisənin ipoteka kreditinə verilməsi üçün adı çəkilən daşınmaz əmlakın sahibinin razılığı tələb olunur. Girov saxlayanın girov saxlayanın icazəsi olmadan, əgər ipoteka müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, müəssisəyə aid olan əmlakı girov kimi vermək, müəssisə ilə bağlı əmlakın özgəninkiləşdirilməsinə yönəlmiş əqdlər etmək hüququ yoxdur.

Müəssisənin ipotekası məbləği bu müəssisəyə aid olan bütün əmlakın dəyərinin yarısından az olmayan öhdəliyi təmin edə bilər.

2. Bina və tikililər(sahibkarlıq fəaliyyətində istifadə olunan) onların yerləşdiyi torpaq sahələrinin və ya bu sahələrin həmin bina və tikililəri funksional təmin edən hissələrinin eyni müqaviləsi üzrə eyni vaxtda ipoteka ilə. Burada onu da qeyd etmək lazımdır ki, girov predmetinin yerləşdiyi torpaq sahəsi icarəyə verilirsə, o zaman binanın və ya tikilinin ipotekası ilə eyni vaxtda həmin sahəyə və ya onun bir hissəsinə icarə hüquqları girov qoyulmalıdır.

3. Bir və ya bir neçə təcrid olunmuş otaqdan ibarət yaşayış binaları, mənzillər və yaşayış binalarının hissələri və mənzillər.

4. Mehmanxanalar, istirahət evləri, daçalar, bağ evləri və daimi yaşayış üçün nəzərdə tutulmayan digər tikililər və binalar.

5. Hava və dəniz gəmiləri, daxili naviqasiya gəmiləri və kosmik obyektlər.

6. Tikilməkdə olan əmlaklar, və onların tikintisi üçün hazırlanmış materiallar və avadanlıqlar.

7. Yerin təki sahələri, təcrid olunmuş su obyektləri.

8. Meşələr, çoxillik əkinlər.

Daşınmaz əmlak obyektləri onunla möhkəm bağlı olan torpaq üzərində yerləşdiyindən, müvafiq torpaq sahələrinin eyni vaxtda girovu olmadan binaların, tikililərin, müəssisələrin, ayrı-ayrı su obyektlərinin və çoxillik plantasiyaların girov qoyulması praktiki olaraq mümkün deyildir (bu barədə artıq qeyd edilmişdir). yuxarıda). Bu, girov münasibətləri sferasında torpağın xüsusi rolunu müəyyən edir.

9. Vətəndaşların, onların birliklərinin, hüquqi şəxslərin mülkiyyətində olan və bağçılıq, heyvandarlıq, fərdi yaşayış evləri, bağ və qaraj tikintisi üçün verilmiş torpaq sahələri, şəxsi yardımçı təsərrüfatların təsərrüfat sahələri və binaların, tikililərin və ya tikililərin tutduğu torpaq sahələri zəruri miqdarda onların iqtisadi saxlanması üçün (funksional dəstək).

İpoteka Qanununa uyğun olaraq, o cümlədən, ipotekanın predmeti olan əmlak bütövlükdə ləvazimatlarla birlikdə girov hesab edilir.

Rusiya qanunvericiliyinə uyğun olaraq, ipotekanın predmeti ola bilməz:

təyinatı dəyişdirilmədən naturada bölünməsi mümkün olmayan əmlakın bir hissəsi;

dövriyyədən çıxarılan, icrası tutula bilməyən, habelə məcburi özəlləşdirilməsi nəzərdə tutulan və ya özəlləşdirilməsi qadağan edilən əmlak;

dövlət əmlakı: dövlət və bələdiyyə torpaqları, habelə kənd təsərrüfatı təyinatlı torpaqlar, dövlət və bələdiyyə mülkiyyətində olan fərdi və çoxmənzilli yaşayış binaları, yerin təki sahələri və xüsusi mühafizə olunan təbiət əraziləri;

sahəsi müxtəlif təyinatlı və icazə verilən istifadə üçün minimum ölçüdən az olan torpaq sahəsinin bir hissəsi;

Mənzilin mülkiyyətindən ayrı olaraq yaşayış binasının ümumi əmlakının mülkiyyətindəki paylar.

Qanunvericilik tənzimlənməsi girov münasibətlərinə Qədim Hindistanda (e.ə. II əsr) Manu qanunlarında rast gəlinir və Roma hüququnda ətraflı işlənib.

"İpoteka" termini (yunan hipotekesindən - girov), tarixçilərin fikrincə, ilk dəfə Yunanıstanda 6-cı əsrin əvvəllərində meydana çıxdı. e.ə. və hətta o zaman da müəyyən torpaq sahibləri tərəfindən borclunun kreditor qarşısında məsuliyyətinin təmin edilməsi ilə bağlı idi. Rusiyada ipotekanın inkişaf tarixi Əlavədə verilmişdir. 16.

Belə bir tərif Rusiya Federasiyası üçün qanunidir.

Məsələn, Art. 339, 340, 349 və s.

Bina və tikililərin müəssisələrinin ipotekasının xüsusiyyətləri daha ətraflı şəkildə “İpoteka haqqında” Qanunun XII fəslində nəzərdən keçirilir.

Əvvəlki