Mám koupit byt na základě závěti? Rizika pro kupujícího při koupi zděděného bytu. Daň z příjmu z prodeje bytové plochy

Chcete-li prodat zděděný byt, musíte nejprve oficiálně vstoupit do dědictví a poté zapsat vlastnictví bytu. Teprve po dokončení těchto postupů můžete začít hledat kupce a vybírat potřebné dokumenty.

K prodeji zděděných bytových prostor ve vlastnictví méně než 3 roky(pokud se dědí po 1. lednu 2016 - méně než 5 let), je potřeba zaplatit daň z příjmu(NDFL). Nemělo by se zaměňovat s tím, který byl dříve účtován po zápisu dědictví do vlastního majetku (nyní zrušen). Při prodeji nemovitostí přijatých jako dědictví se navíc tvoří rezervy daňové výhody.

Před rozhodnutím o koupi by se měl kupující ujistit:

• v nepřítomnosti;
• jsou skladem.

Po uzavření je taková transakce předmětem státní registrace v Rosreestr.

Kdy můžete prodat byt po dědictví

Byt předaný dědictvím můžete prodat ihned po jeho obdržení. osvědčení o vlastnictví- jinak bude taková transakce považována za neplatnou. Chcete-li to provést, musíte kontaktovat Rosreestr s tím, co jste již obdrželi od notáře, a také s následujícími dokumenty:

• žádost o registraci vlastnických práv (vyplní se v Rosreestr při předkládání dokumentů);
• identifikační doklad dědice (pas);
• katastrální pas pro byt;
• potvrzení o zaplacení státního registračního poplatku ve výši 2000 rublů.

Pozor

1. K tomu musíte nejprve písemně upozornit všechny účastníky generálky sdílené vlastnictví o Vaší touze prodat část zděděného bytu s uvedením ceny a dalších podmínek prodeje.
2. Odmítnutí všech spoluvlastníků se zaznamenává písemně.
3. Li do měsíce ode dne doručení oznámení o prodeji účastníci podílového spoluvlastnictví nepotvrdili svou vůli koupit prodávaný podíl, odmítnutí je akceptováno automaticky.

V případě porušení tohoto postupu bude mít kterýkoli spoluvlastník právo podat a prohlášení o nároku k soudu o převodu práv na koupi bydlení.

Informace

V roce 2016 poslanci Státní dumy z frakce LDPR byl podán návrh o nucený prodej byt zděděný v podílech. V tomto případě, pokud do šesti měsíců nemohou dědicové samostatně rozhodnout o jediném vlastníkovi nebo najít kupce, bude byt podroben nucenému prodeji prostřednictvím dražby. Výtěžek bude rozdělen mezi dědice podle jejich podílů.

Takové opatření podle poslanců sníží četnost rodinných sporů kolem zděděného majetku a sníží rizika podvodů v situacích, kdy některý z dědiců vytvoří podmínky nevhodné pro bydlení ostatním vlastníkům, aby se stal jediným vlastníkem bytových prostor.

Postup při prodeji bytu

Před prodejem bytu získaného dědictvím musí budoucí prodávající podle občanských právních předpisů Ruské federace nejprve projít státní registrace vlastnických práv(článek 131 občanského zákoníku Ruské federace) na základě toho, co již bylo přijato. Po přijetí v Společnosti House osvědčení o vlastnictví bytu, můžete začít hledat kupce a formalizovat transakci v rámci kupní a prodejní smlouvy.

Chcete-li prodat zděděný byt, musíte shromáždit následující seznam dokumentů:

• smlouva o koupi a prodeji bytu;
• cestovní pasy osob účastnících se transakce;
• dokumenty od Rosreestr:
  • osvědčení o státní registraci vlastnických práv;
  • výpis z Jednotného státního rejstříku potvrzující absenci zatčení nebo zatížení bytu;
• katastrální pas, plán bytu (k objednání u ZISZ);
• osvědčení od bytového oddělení potvrzující, že neexistují žádné dluhy na účtech za energie;
• výpis z domovní knihy (o nepřítomnosti přihlášených osob v bytě).

FYI

Souhlas manžela nebo manželky se v tomto případě nevyžaduje, protože jakýkoli majetek získaný dědictvím není společné jmění manželé.

Před dokončením transakce by se měl budoucí kupující takové nemovitosti zeptat prodávajícího na dostupnost zděděného majetku pro daný podíl. Pokud se takové osoby najdou, je vhodné před nákupem nebo prodejem získat od nich oficiální.

Prodejní a kupní smlouva

K prodeji bytu je uzavřena dohoda mezi prodávajícím a kupujícím kupní a prodejní smlouva v jednoduché psané formě.

• V tomto případě se doporučuje uvést v textu smlouvy plný tržní hodnota byty, včetně dříve zaplacené zálohy (pokud existuje). To je důležité vzhledem k tomu, že kdy kontroverzní situace V průběhu soudního řízení bude moci kupující požadovat pouze částku, která byla uvedena v kupní smlouvě, nikoli nějakou „skutečně zaplacenou“ částku, jejíž výši musí soud ještě prokázat.
• Často, aby se zabránilo potřebě nebo zmenšení jeho velikosti při prodeji bytu, který byl ve vlastnictví méně než 3 roky, z iniciativy prodávajícího, náklady na bydlení podle kupní smlouvy označeno jako podhodnocené až do výše 1 milion rublů(kdy není potřeba platit daň z příjmu vůbec).

Aby se zvýšil výběry daní od 1. ledna 2016 na realitní transakce za cenu výrazně odlišnou dolů od jeho tržní cena, splatná daň nebude vypočítána z ceny uvedené v kupní smlouvě, ale na základě katastrální hodnota bytu(blízko trhu), vynásobený redukčním faktorem 0,7.

Povinné prvky výše uvedené dohody jsou:

• informace o stranách transakce;
• náklady na byt;
• informace o bytě (adresa, technické informace odpovídající katastrálnímu pasu);
• termín a způsob převodu peněz.

Po projednání všech podmínek a rozhodnutí kontroverzní záležitosti smlouva je podepsána oběma stranami a transakce bude podléhat státní registraci, která je od tohoto okamžiku považována za uzavřenou.

Registrace transakce v Rosreestr

Po podpisu kupní a prodejní smlouvy musíte povinné podejte žádost na Rosreestr o státní registraci transakce. Lze jej podat osobně, zaslat poštou, prostřednictvím advokáta nebo prostřednictvím multifunkčního centra (MFC).

Kromě aplikace na Rosreestr jsou poskytovány následující:

• cestovní pas prodávajícího a kupujícího;
• kupní smlouva a podepsaný doklad o převzetí bytu;
• potvrzení o zaplacení státního cla kupujícím ve výši 2000 rublů.

Státní registrace se provádí uvnitř 10 pracovních dnů ode dne obdržení žádosti a požadovaných dokumentů (článek 3 článku 13 federální zákonč. 122-FZ ze dne 21. července 1997). V některých případech může být registrace pozastavena nebo zrušena.

Vyplatí se tedy kupovat byt děděním?

I realitní experti na tuto otázku odpovídají spíše vyhýbavě.

Je obtížné identifikovat všechny potenciální dědice, kteří se mohou i roky po transakci objevit a uplatnit své nároky.

Umění. 1155 občanského zákoníku Ruské federace umožňuje, aby dědic nebyl do určité doby informován o smrti zůstavitele, a poskytuje mu možnost obnovit svá práva u soudu, pokud tuto skutečnost prokáže.

Důležité: Zákonem stanovená lhůta pro obnovení dědických práv je tři roky. Ale počítají se od okamžiku, kdy byl dědic informován o smrti zůstavitele.

Je zřejmé, že s takovou formulací je téměř nemožné předvídat vývoj událostí.

Kupující je však díky Vyhlášce chráněn i zákonem Ústavní soud RF ze dne 21. dubna 2003, který zahrnuje koncept „ bona fide kupující" Splňuje-li jednání kupujícího tuto definici, tzn. byt byl poctivě zaplacen a bylo prokázáno, že o aktuální situaci nemohl být informován, soud ponechává byt v jeho vlastnictví.

Rizika koupě bytu dědictvím

Pro představu hlavního rizika takové akvizice se podívejme na zákonem stanovený seznam dědiců:

1. Na prvním místě jsou děti, rodiče, manžel. Děti jsou přitom přirozené i adoptované.
2. Druhou linií jsou prarodiče z obou stran a také bratři a sestry, plnokrevní i polokrevní.
3. Třetí řada jsou tety a strýcové.

Seznam pokračuje až do sedmého řádku, který doplňují nevlastní dcery, nevlastní synové, nevlastní matky a nevlastní otcové. Pokud si připomeneme, že každý z nich má svůj okruh potenciálních dědiců, kteří v posuzovaném případě mohou dědit prostřednictvím zastoupení, stávají se obavy nabyvatelů nemovitostí pochopitelné.

Pamatujte si.Žádná realitní kancelář nemůže absolutně zaručit absenci nároků od náhle se objevujících dědiců koupeného bytu.

Často se navíc byt dědí do zástavy nebo spolu s dluhy zůstavitele. V tomto případě se kupující bude muset vypořádat s nároky věřitelů.

Dalším častým rizikem je zatížení bytu právy třetích osob. Například bydlení lze pronajmout dlouhodobě. Nájemní smlouvu nelze podle zákona vypovědět ani při změně vlastníka.

Je také možné, že prodávající může být považován za nehodného dědice po dokončení transakce.

Podvodná schémata

Dosud jsme mluvili o rizicích způsobených většinou shodou okolností.

Kupující se však může stát obětí promyšleného samočinného jednání.

Nejoblíbenější podvodné aktivity:

1. Úmyslné zatajení dědiců při uzavírání obchodu a jejich následné vystoupení za účelem zabavení majetku kupujícího po nabytí. Podvodníci zpravidla trvají na výrazném snížení skutečně zaplacené smluvní ceny za byt a tento krok uvádějí jako snížení daně.
2. Falešná vůle. Obvykle se používá se zapojením notáře do účasti na podvodu. Pro kupujícího je takový systém plný vzhledu zákonných dědiců.
3. Použití generální plné moci podvodem získané od zesnulého vlastníka podvodem. V takové situaci se kriminalisté snaží nemovitost co nejrychleji prodat a uniknout a nový majitel se musí vypořádat s podvedenými dědici.
4. Získání vůle pronajímatele podvodem a jeho následnou vraždou. Toto schéma bylo aktivně používáno v 90. letech a obvykle se používá ve vztahu k osobám trpícím alkoholismem.

Abyste se co nejvíce chránili ztrátový obchod, před jeho spácháním byste se rozhodně měli ujistit o úmrtí předchozího majitele, o totožnosti prodávajícího a zjistit si všechny dosavadní transakce s obytným prostorem provedené.

Určitě se vyplatí zjistit si pokud možno rodinné složení zemřelého.

Je-li zákonných dědiců více, musí dohoda obsahovat podpis každého z nich.

Když prodávající zastupuje zájmy všech dědiců, musíte si pečlivě přečíst notářsky ověřenou plnou moc.

Buďte maximálně opatrní, pokud prodávající dostal byt na základě závěti od cizí osoby.

Pokud je ve vlastnictví méně než tři roky, je lepší takový obchod odmítnout. Pomůže lépe si představit celý sled akcí.

Pokyny krok za krokem

1. Krok jedna. Získání výpisu z Jednotného státního rejstříku za účelem dohledání historie bydlení a zjištění případných věcných břemen.
2. Krok dva. Vyžádejte si výpis z domovní knihy a zjistit tak o každém registrovaném v daném obytném prostoru.
3. Krok tři. Získávání informací od sousedů. Někdy je to nejjistější způsob, jak se dozvědět o možných úskalích.

   Typickými situacemi jsou situace, kdy zesnulý bydlel se svým druhem/manželkou a se svou zákonnou manželkou měl děti, které nebyly v bytě přihlášeny, ale měly právo požadovat podíl na bytě.

4. Krok čtyři. Určení okruhu dědiců, pokud je to možné. Pokud jsou evidována odmítnutí dědictví, je užitečné se zeptat na jejich důvod.
5. Krok pět. Studijní dokumenty - cestovní pas prodávajícího, úmrtní list předchozího majitele, pokud existuje plná moc od zbývajících dědiců atd.

Poradenství. Uveďte pouze ve smlouvě skutečné množství transakce. To vám pomůže vyhnout se ztrátám bez ohledu na výsledek případu.

Koupě bytu získaného dědictvím a vlastněného méně než tři roky

Jak víte, byt může prodat pouze vlastník.

Pokud se prodávající, který byt zdědil, stal jeho vlastníkem před méně než třemi lety, výrazně se zvyšují rizika koupě takového bydlení:

1. Nejprve si připomeňme termín promlčecí lhůta v dědických případech: méně než tři roky a při koupi bytu se výrazně zvýší pravděpodobnost dříve neznámých zájemců o byt.
2. Za druhé, neopatrní prodejci často trvají na snížení částky transakce a toto opatření argumentují neochotou platit daň uvalenou na prodej bydlení vlastněného po dobu kratší než tři roky.

Závěr

Koupě bytu dědictvím mladšího 3 let může mít za následek značné škody a zdlouhavé soudní řízení, pokud nebudete dostatečně bdělí.

Vzhledem k mnoha detailům, které vyžadují pozornost při uzavírání tohoto typu transakce, doporučujeme, abyste před jejím uskutečněním vyhledali pomoc specialistů.

Ekonom. Více než 15 let zkušeností v oblasti financí. Datum: 28. září 2017. Čas čtení 8 min.

Prodej bytu získaného dědictvím se provádí, když již existuje osvědčení o právu na dědictví a výpis z Rosreestr. Daně jsou přitom uvaleny na transakce, při nichž je vlastnictví zděděné nemovitosti kratší než tři roky.

Dědění je státem uzákoněný postup převodu majetkových práv zůstavitele na jeho nástupce po jeho smrti. Prodej zděděné nemovitosti má řadu rysů, které by měly být zohledněny při dokončení transakce.

Prodej bytu získaného dědictvím je možný až poté, co k němu dědic přihlásí vlastnictví. Aby to udělal:

1. Do šesti měsíců ode dne otevření dědictví podá žádost u notáře.
2. Po šesti měsících ode dne smrti zůstavitele obdrží osvědčení o právu na dědictví.
3. Na základě tohoto dokladu je zapsán vlastník bytu.

Poté můžete svůj dům prodat podle obvyklého schématu.

Je však třeba zvážit, že zděděný majetek může přejít na dědice ze dvou důvodů:

1. V právu.
2. Podle vůle.

V prvním případě se dědictví rozděluje mezi právní nástupce podle pořadníků upravených čl. 1142-1145. občanský zákoník RF. Ve druhém byt zdědí osoby uvedené v závěti.

Důležité má také počet vlastníků prodávaného bytu. Pokud existuje jeden právní nástupce, je proces prodeje výrazně zjednodušen. V případě více vlastníků může mít zcizení bytu dvě formy:

1. Prodej bytu a následné rozdělení výtěžku hotovost mezi vlastníky.
2. Prodej podílu.

Prodej podílu na zděděném bytě

Je možné prodat podíl na zděděném bytě. Tento postup však vyžaduje delší dobu přípravná fáze než při prodeji celého domu. V tomto případě se dělí mezi další právní nástupce, z nichž každý má předkupní právo na odkoupení zcizeného podílu. To znamená, že:

1. Před prodejem svého podílu musí dědic nabídnout odkup dalším vlastníkům bytů.
2. Nabídka ke koupi musí být učiněna písemně. Přednostně se zasílá doporučeně s dodejkou a soupisem obsahu. To zaručuje legální právní řád dokončení obchodu a ochrana práv dědice v případě, že si to po dlouhé době ostatní vlastníci rozmyslí a požadují přeregistraci podílu na své jméno.
3. Majitelé mají na rozhodnutí měsíc. V případě odmítnutí nebo nečinnosti z jejich strany má dědic právo prodat zděděný podíl třetím osobám. Náklady by však neměly přesáhnout cenu uvedenou v nabídce pro ostatní vlastníky.

Poznámka . Stejně jako v případě celého bytu musíte před prodejem podílu vstoupit do dědictví a zaregistrovat vlastnictví na své jméno. V opačném případě bude transakce prohlášena za neplatnou.

Prodej bytu děděním za přítomnosti více právních nástupců

Pokud je dědiců více a jeden z nich se rozhodne byt prodat, je nutné získat souhlas všech ostatních vlastníků domu. Pokud je alespoň jeden z nich proti, prodej je nemožný. V takových situacích existuje jediné východisko – zcizení podílu.

Pokud však hodlají byt prodat všichni dědicové, musí každý z nich přihlásit vlastnictví svého podílu.

Poté se prodej uskuteční v další objednávka:

1. Dohoda o podmínkách. V této fázi se všichni vlastníci dohodnou na ceně transakce, datu prodeje a dalších nuancích nezbytných pro zcizení bydlení. Ujednané podmínky jsou stanoveny v kupní smlouvě.
2. Ověření smlouvy notářem. Tento důležitý bod, bez kterých nebude budoucí prodej možný. Specialista zkontroluje zákonnost transakce a do smlouvy vloží registrační značku.
3. Uzavření dohody. Strany podepíší smlouvu a platba je provedena.
4. Zápis vlastnických práv. Poté se kupující obrátí na Rosreestr, kde obdrží výpis potvrzující fakt vlastnictví zakoupené nemovitosti.

Poznámka . Při prodeji bytu, jehož vlastníky je více právních nástupců, by měla být ve smlouvě uvedena peněžní částka připadající každému z nich.

Na co si dát pozor

Prodej zděděného bytu není jednoduchý postup. Navzdory skutečnosti, že jeho odcizení se příliš neliší od běžné transakce nákupu a prodeje, existuje několik nuancí, kterým byste měli věnovat pozornost:

• Přijetí dědictví znamená současný přechod všech dluhových závazků na právního nástupce. To znamená, že veškeré dluhy a penále musí být uhrazeny novému majiteli bytu. Před prodejem je proto nutné vše uzavřít dluhopisy.
• Přítomnost věcného břemene. Před transakcí byste se měli ujistit, že v prodávané nemovitosti nejsou registrovaní občané. Pokud existují, nebude snadné je prodat. Potíž je v tom, že dříve registrovaný občan může po smrti zůstavitele odmítnout opustit byt. Zde je důležité zvážit, na jakém základě v bytě žije. Pokud důvody nejsou oprávněné a nezákonné, je vystěhování provedeno násilně soudní řízení.
• Velkým rizikem spojeným s prodejem zděděného domu je přítomnost potenciálních nástupců. To platí zejména pro situace, kdy byla děděna ze zákona. Často dochází k případům, kdy se po prodeji bytu příbuzní přihlásí o dědictví a požadují podíl. V takových situacích je obtížné najít kompromisní řešení, nejčastěji je nutné obrátit se na soud. Navíc i při absenci závěti existují osoby, které mají právo na dědictví. Jedná se o postižené děti, rodiče a manžela zůstavitele.
• Pokud ostatní právní nástupci svůj podíl odmítnou, je nutné získat odmítnutí písemně. Jinak se budou moci kdykoliv domáhat toho, co jim ze zákona náleží.

Transakční postup

Proces prodeje zděděného bytu je rozdělen do tří po sobě jdoucích fází, z nichž každá má právní význam:

1. Vstup do dědictví.
2. Zápis vlastnických práv.
3. Uzavření dohody.

Vstup do dědictví

Vstup do dědictví je důležitou součástí, bez které se prodej zděděného bytu neobejde. Bez ohledu na to, na jakém základě se majetek dědí (ze zákona nebo ze závěti), měl by se nástupce obrátit na notáře. Termín - do šesti měsíců ode dne otevření dědictví (a také úmrtí zůstavitele).

Pokud lhůtu zmeškáte, můžete ji obnovit u soudu. To ale vyžaduje dodržování zvláštní podmínky:

1. Dědic o smrti zůstavitele nevěděl ani vědět nemohl.
2. Termín byl zmeškán z jiných platných důvodů.

Po tomto:

1. Potřebné dokumenty se zasílají do notářské kanceláře;
2. Po šesti měsících ode dne smrti zůstavitele je vydáno osvědčení o právu na dědictví.

Tabulka 1. Dokumenty potřebné pro zápis dědictví

Zápis vlastnictví

Další fází je zápis vlastnictví bytu. Tento klíčový bod nutné pro jeho odcizení. Prodat dům pouze na základě dědického listu je nemožné. Taková transakce bude prohlášena za neplatnou.

Postup registrace:

1. Budoucí majitel zasílá potřebné dokumenty společnosti Rosreestr, kde podá žádost o zápis vlastnictví.
2. Po deseti dnech (maximálně třech měsících) bude postupník zapsán jako vlastník nemovitosti. Jako potvrzení o tom mu bude vydán výpis o jeho právním vlastnictví.

Tabulka 2. Doklady potřebné k zápisu vlastnictví zděděného bytu

Poznámka. Od 1. ledna 2017 registrace vlastnická práva prováděno v elektronické podobě. Do této doby byly vydávány certifikáty. V současné době je dokladem o vlastnictví bytu výpis z Jednotné státního rejstříku nemovitosti (USRN).

Uzavření dohody

Strany transakce (kupující a prodávající) uzavírají smlouvu až po splnění všech podmínek:

• předmět smlouvy (prodej bytu nebo jeho podílu);
• datum transakce;
• výše zálohy;
• náklady na byt;
• způsob platby (, bankovním převodem atd.).

Poznámka. Existence dohody neznamená, že transakce byla dokončena. Kupující se stane vlastníkem bytu až poté, co k němu zapíše vlastnické právo u Rosreestr.

Fáze uzavření smlouvy:

1. Příprava dokumentů nutných k prodeji (výpis z Jednotného státního rejstříku, osvědčení o dědictví atd.).
2. Stanovení ceny bytu. V takovém případě se můžete zaměřit na cenu podobného bydlení nebo se obrátit na agenturu. V každém případě musí smlouva uvádět skutečné náklady, za kterou bude bydlení prodáno.
3. Vyrovnání podmínek transakce s kupujícím.
4. Sepsání předběžné kupní a prodejní smlouvy, přijetí zálohy nebo zálohy. Tento typ smlouvy je jakousi zárukou, že transakce bude uzavřena za předem dohodnutých podmínek.
5. Kontrola dokladů.
6. Podpis hlavní smlouvy.
7. Podepsání potvrzení o převzetí bytu a předání klíčů od bytu.
8. Příjem hotovosti za prodej.

Poté kupující formalizuje vlastnictví bytu a stává se jeho plným vlastníkem.

Zdanění

Zdanění prodeje bytu získaného dědictvím upravuje 220 daňový řád RF.

Zvláštnosti:

• Daň se vybírá, pokud je byt ve vlastnictví méně než tři roky.
• Výše odpočtu je 13 %.
• Doba držby se začíná počítat ode dne otevření dědictví (úmrtí zůstavitele) a nezávisí na datu zápisu vlastnictví bytu.

Poznámka. Od 1. ledna 2016 se zdaňuje prodej nemovitosti vlastněné méně než pět let. Výjimkou je však řada důvodů pro nabytí vlastnického práva: dědictví, darování, privatizace, dohoda o doživotní údržbě s vyživovanými osobami. V těchto případech je lhůta kratší než tři roky.

Pokud byl tedy zděděný byt ve vlastnictví déle než tři roky, nebude se z jeho prodeje platit daň.

Méně než tři roky

V situacích, kdy je potřeba nemovitost prodat co nejdříve (například ihned po vstupu do dědictví a zápisu vlastnictví), bude muset platit daň nástupce. K tomu musí po dokončení transakce podat daňovému úřadu prohlášení 3-NDFL.

Daň se platí z částek přesahujících 1 000 000 rublů. V tomto případě bude sazba činit 13 % pro občany Ruské federace a 30 % pro občany Ruské federace cizí občané.

Jak prodat bez daně

Prodat nemovitost bez placení daně je možné ve dvou případech:

1. Od otevření dědictví uplynuly více než tři roky.
2. Prodejní částka je nižší než 1 000 000 rublů (například při prodeji podílu).

Kromě toho legislativa identifikuje řadu osob, které mají daňové výhody a jsou osvobozeny od placení daní:

• osoby se zdravotním postižením (skupina I a II, od dětství);
• důchodci.

Někdy chtějí dědicové zděděný dům okamžitě prodat. Důvodů pro to může být mnoho. Musíte však vzít v úvahu nuance takové transakce. Jedním z naléhavých problémů souvisejících s dědictvím je, kdy můžete prodat byt po dědictví?

Kdy můžete prodat zděděný byt?

Ze zákona se nástupce stává vlastníkem ode dne smrti zůstavitele. A to i v případě, že dědictví ještě plně neformalizoval (zatím neexistuje osvědčení), i když své právo nezaregistroval u Rosreestr, ale stále je vlastníkem. Jak by" zpětně" Koho jiného byste měli žádat o daně, poplatky a jiné platby za dobu, kdy probíhá dědičný proces, který může trvat šest měsíců i déle?

Ale ve skutečnosti může nově vyražený vlastník prodávat, darovat atd. poté, co oficiálně zaregistroval svůj titul vlastníka. V opačném případě nebude transakce v Rosreestru provedena a dokumenty nebudou ani přijaty. Dědic bude považován za neoprávněného prodávajícího.

K některým nemovitostem vázne zástavní právo, jehož účinek přechází na nástupce. A zatímco držitel zástavy (obvykle banky smlouvy o půjčce) neudělí písemný souhlas s prodejem, bude jednání prodávajícího nezákonné.

Aby byl prodej bytu možný dědicem, je potřeba:

• získat osvědčení o dědictví;
• zapsat nemovitost do katastru nemovitostí (pokud neexistoval) nebo aktualizovat údaje katastru (provádět změny);
• držet stát registrace práv na bydlení v Rosreestr;
• získat souhlas s uzavřením smlouvy od zástavního věřitele nebo se splacením hypotéky (pokud hypotéka existovala).

Daň z obratu

Mnoho zděděných nemovitostí se nestává domovem pro dědice. Ti poslední s prodejem spěchají nemovitost zděděno. Někdy jsou důvodem neshody mezi nástupci, naléhavá potřeba peněz, dostupnost jiného bydlení atd.

Nalezení kupce, vyjednávání o ceně a registrace nejsou všechny starosti dědicových prodejců. Další přijdou daňová povinnost státu s výnosem z transakce. Tento dodatečné náklady prodávající vedle státní povinnosti dědické (viz).

• sazba daně je 13% celkové náklady nemovitosti na prodej. Musí být zaplaceno územnímu finančnímu úřadu (v místě bydliště daňového subjektu). Pro nerezidenty je daň ještě vyšší – 30 %.
• Je nutné správně sepsat prohlášení ve formuláři 3-NDFL (viz. A také podrobně o.
• Předložte jej ke kontrole včas (nejpozději do 30. dubna roku následujícího po roce prodeje).
• Zaplaťte včas (do 15. července) celou částku splatné daně ( bankovní údaje pro převod lze získat od místní federální daňové služby).

Zákon neobsahuje žádné zvýhodnění daně z příjmu fyzických osob za prodej nemovitosti (a to i pro sociálně slabé kategorie občanů). Daň tedy bude muset platit každý. Vlastník si však může snížit základ daně nebo se zcela zbavit odpovědnosti vůči rozpočtu.

Legální způsoby, jak se vyhnout placení/snížení daně

Osvobození od daně

Vyhnete se byrokratickému otřesu (přihlášení a podání přiznání), stejně jako se ochráníte před daňovým zatížením, stačí počkat 3 roky od nabytí nemovitosti.

Pokud je zděděný byt nepřetržitě ve vlastnictví nástupce déle než 3 roky, pak je při jeho prodeji (po 36 měsících) zcela osvobozen od daně z příjmů fyzických osob.

Od roku 2016 je stanovena 5letá doba držby bytových prostor pro prodej bez daně. Tato lhůta se nevztahuje na dědictví bydlení. Proto, abyste neplatili daň, musíte počkat 36 měsíců od data převzetí vlastnictví zděděného majetku.

Snížení daně

Výši daně z příjmu fyzických osob můžete snížit až na „0“ rublů. Na rozdíl od úplného osvobození nemusíte vydržet 3 roky. Byrokracii s prohlášeními se však nelze vyhnout.

Postup pro „zlevnění“ daní je jednoduchý:

1. od základní hodnoty (prodejní cena předmětu) se odečte tzv. daňový odpočet (částka 1 milion rublů);
2. nebo pořizovací náklady (náklady na dědictví a evidenci majetku);
3. získaný výsledek se vynásobí 13 procenty.

Výdaje jsou zpravidla nižší než 1 milion rublů, takže každý používá odpočet 1 milion rublů. Můžete mínus jednu možnost:

• nebo srážka;
• nebo výdaje (dle volby prodávajícího-poplatníka).

Pokud na prodej sdílené nemovitosti, pak každý akcionář podá svým jménem samostatné prohlášení. Označuje výši daně vypočtené z hodnoty jím vlastněného podílu. Aplikace daňový odpočet se provádí rozdělením mezi akcionáře jako procento v souladu s velikostí každé akcie (tj. ne každý akcionář použije 1 milion rublů, ale 1 milion na celý objekt).

Cena bydlení je uvedena ve smlouvě (tato částka musí být zohledněna daňové přiznání). Smluvní hodnotu stanoví strany, ale pokud se ukáže, že je nižší než katastrální hodnota, je pro daňové účely povolena částka ve výši alespoň 70 % katastrální hodnoty.

Daňová rizika a odpovědnost

Prakticky neexistují žádné způsoby žonglování a zkreslování okolností neznámých finančním úřadům, aby se ušetřilo na daních (podcenění nákladů, nafouknutí výdajů atd.). Zůstat originálním a vynalézavým neplatičem je stále těžší.

• Téměř všechny nemovitosti v Rusku byly posouzeny a nyní jsou katastrální hodnota. Blíží se reálné tržní ceně, za kterou se bydlení na trhu prodává.
• A nyní bude vaše smluvní cena porovnána s cenou katastrální. Pokud je pod 70 %, daň se nevypočte z částky podle smlouvy, ale ze 70 % z hodnoty katastru.
• Inspekce může identifikovat pochybné hlášení i ve fázi vyžádání informací o obytných prostorách v Rosreestru.
• Dále hrozí daňová kontrola(mimo pracoviště nebo mimo pracoviště). Na základě výsledků je pravděpodobné, že budou vyměřeny další daně spolu s pokutami a penále.

Odborníci v oblasti daňové minimalizace radí, aby výkaznictví bylo co nejtransparentnější. Platbu berou vážněji, a pokud máte složité otázky, obraťte se (nejlépe i písemně) na místní inspektorát pro upřesnění.

Koupě bytu od dědiců: rizika kupujícího

Snad jedním z nejrizikovějších typů transakcí na trhu s bydlením je koupě bytu po dědictví. Existuje mnoho skrytých hrozeb, které někdy překvapí i samotného prodejce.

Do transakce je vhodné zapojit přítele, důvěryhodného právníka nebo realitního makléře. Pokud to není možné, pak musíte striktně dodržovat níže uvedené pokyny, abyste nějak minimalizovali rizika při koupi bytu dědictvím.

Návod, jak správně koupit zděděný byt

První dojem

Opce s atraktivními nákupními podmínkami, zejména za atraktivní cenu, jsou zvažovány zvláště opatrně. Důvodem nízké ceny sice často nejsou žádné „úskalí“, ale touha rychle rozdělit získané dědictví. Díky tomu mohou být náklady o 5-10 % nižší, než je průměr trhu. Pokud je ale cena příliš nízká, má smysl se vážně zamyslet nad důvody, proč se chce dědic dědictví zbavit.

Setkání s prodejcem

Nejprve byste měli zkontrolovat jeho totožnost s jeho pasem a zjistit, zda je vlastníkem nebo jedná v zastoupení. Pokud jednáte se zástupcem, pak je nutný osobní kontakt s majitelem (nejlépe za přítomnosti svědků a v prodávaných prostorách). Během rozhovoru zjistěte:

• motivy k prodeji;
• historie bydlení (jak se objevil první majitel (privatizace, dlouhodobá účast na výstavbě bytového domu), jak nemovitost nabyl prodávající atd.);
• jsou zde registrované osoby nebo jiní občané, kteří mají právo pobytu (ti, kteří odmítli privatizaci, závěti, ti, kteří byli propuštěni z důvodu vstupu do armády, odsouzení, odchodu do zahraničí atd.);
• jak bylo získáno osvědčení o dědictví (zda nedošlo/nebyl žádný soudní spor, zda byli další žadatelé a který notář (celé jméno, adresa notáře) provedl zápis zděděného majetku). Koupě bytu ze závěti nebo ze zákona má stejná rizika, je však důležité zjistit základ pro vstup (možná vám to umožní správně posoudit celkový obraz a správně posoudit vyhlídky na nákup a prodej);
• přítomnost/nepřítomnost problémů s bydlením v technicky(nelegální přestavba (re-vybavení), chyby v dokumentaci, v Jednotném státním rejstříku, Výboru státního majetku atd.)
• otázky týkající se dluhu na bydlení (platby za energie, společnosti dodávající energii: plyn, elektřina, voda atd.);
• existují nějaká věcná břemena (hypotéka, nájem, leasing atd.);
• důvody, proč oprávnění k prodeji přechází na správce (pokud to není sám vlastník, kdo prodává);
• projednat hlavní podmínky smlouvy (cena, termín uzavření atd.);
• další otázky.

Žádné vklady

Před podpisem smlouvy byste neměli uzavírat předběžná dohoda, dát vklady nebo nechat zajištění. Bydlení je speciální produkt, prodává se pomalu a obtížně. A kupuje se s chladnou hlavou a bez emocí. Peníze jsou likvidnější než nemovitosti, a pokud tato možnost selže, bude tu další.

Dokumenty

Pečlivě si prostudujte požadovanou bytovou dokumentaci:

• titulní dokumenty:
  • osvědčení o dědictví;
  • dohoda o rozdělení zděděných podílů;
  • smlouvy kupní a prodejní, darovací, privatizační (potvrzující práva zůstavitele) apod.;
• právní dokumenty:
  • osvědčení o státní evidenci majetku (zrušeno ke dni 15.7.2016),
  • výpis ze státního rejstříku;
• technické dokumenty:
  • pas ZISZ;
  • technický plán;
  • katastrální pas nebo výpis z výboru státního majetku;
  • usnesení o legalizaci přestavby;
• ověřený souhlas zbývajících vlastníků nemovitosti, v případě prodeje dědiců podílů na bytě;
• rozšířené potvrzení o zapsaných osobách, potvrzení o složení rodiny v místě bydliště;
• rozšířený výpis z Jednotného státního rejstříku obsahující historii transakcí s objektem;
• potvrzení bytového odboru, společenství vlastníků domů, ERIC o absenci dluhu;
• osvědčení z psychiatrické a protidrogové léčebny - pro jistotu právní způsobilosti prodávajícího;
• povolení od opatrovnické rady, pokud je vlastníkem dítě nebo i když je na adrese jednoduše zapsán;
• a další.

Nejprve si zjistěte, kdy bylo dědictví převedeno. Pokud je legenda čerstvá (až 1 rok), pak jsou rizika kupujícího skutečná.

Nespornost výsledku operace je zaručena v případě, že nástupce vlastnil nemovitost po dlouhou dobu (5 a více let).

Rovněž stojí za to věnovat pozornost souladu informací obdržených od vlastníka s dokumenty, jakož i přítomnosti / nepřítomnosti chyb, rozporů atd. v samotné dokumentaci.

Inspekce

Proveďte důkladnou kontrolu nemovitosti z hlediska relevantnosti dispozice, neporušenosti komunikací a strojírenská zařízení(elektrické panely, ventilace atd.). Po cestě se můžete podívat k sousedům (zejména dole) a zeptat se, zda jsou nějaké stížnosti na byt (na zaplavení, porušení hygienických norem, urbanismus, údržbu bydlení atd.).

Rozhovor s notářem

Zajděte si k notáři, který dědictví vyřizoval, a informujte se: o čistotě dědické věci, neshodách a konfliktech mezi žadateli, soudních sporech (pokud existují). Notáři se budou zdráhat takové informace sdílet, ale pokud se taková návštěva uskuteční společně se samotným dědicem-prodávajícím a notáři se vysvětlí, že zájem je způsoben nadcházející koupí a prodejem, pak obecné informace můžete ho získat (což je již cenné). Kromě toho si můžete od notáře vyžádat informace o zatčení a omezeních kupovaných obytných prostor.

Databázový dotaz

Zkontrolujte dědice-prodávajícího, ostatní dědice a zůstavitele, zda nedošlo k soudnímu řízení a exekučnímu řízení:

• na webových stránkách Státní antimonopolní služby Ruské federace „Justice“ (obecné webové stránky soudů Ruské federace) adresa: https://sudrf.ru, v záložce „vyhledávání případů a soudních aktů“
• na webových stránkách FSSP Ruské federace (soudní vykonavatelé), adresa: http://fssprus.ru, ve službě „Datová banka exekučních řízení“.

Dotaz

Prostřednictvím přátel (pokud takové vazby máte) na územních odborech policie (v místě zděděného majetku) se informujte o kontrolách podvodů a jiných trestných činů vůči prodávajícímu a dalším zájemcům.

Registrace

Bezpečnější je formalizovat transakci notářsky a nejlépe u stejného notáře, který toto dědictví vyřizoval. Pokud je nemovitost sdíleným majetkem, pak je notářské ověření nezbytným předpokladem pro zákonnost transakce. Tato forma dohody odstraní mnohá rizika, protože notář již o událostech ví. Kromě toho kontroluje legálnost transakce (tedy její „právní čistotu“) a v případě problémů je osobně odpovědný za vady vlastním majetkem.

Ale to není důvod se od toho distancovat důležitá etapa jako projednání podmínek a uzavření (podepsání) smlouvy.

Reflektujte pouze v textu reálná čísla a termíny, zejména pokud jde o cenu. Nemůžete podceňovat náklady na nákup, bez ohledu na to, jak dojemné požadavky, závažné důvody a přesvědčivé argumenty prodejce. Pokud je z nějakého důvodu transakce prohlášena za neplatnou, můžete počítat pouze s penězi, jejichž výše je uvedena ve smlouvě.

Velmi prozíravým krokem by bylo sejít se se všemi dědici (pokud existují) a dalšími osobami zainteresovanými na osudu majetku a získat od nich účtenky potvrzující absenci nároků a námitek proti chystanému prodeji a koupi. Takové souhlasy a souhlasy zákon nevyžaduje, ale pár vět na papíře zaručuje tolik klidu. Vzhledem k tomu, že v případě právních nároků ze strany těchto osob se tyto dokumenty promění v dobrý důkaz proti straně sporu.

Pokud během probíhajícího ověřovací činnosti Pokud jsou identifikovány alespoň nějaké pochybnosti nebo podezřelé aspekty (včetně chování prodávajícího a dalších zainteresovaných stran), je lepší nákup taktně odmítnout.

Co dělat, když po nákupu nastanou problémy

Vzhledem k velkému množství žadatelů (ze zákona a závěti, držitelé povinných akcií, dědici převodem, zastoupením atd.) je heterogenita jejich nároků (stát se vlastníkem, nárokovat peněžitou náhradu, získat právo pobytu apod.), stejně jako délka procesu vstupu do dědictví (šest měsíců s možností obnovení vstupní lhůty), mohou mít negativní důsledky po zakoupení bytu pro dědice např. nepředvídatelná odrůda:

Zjevné hrozby

Zrušení dohody

K soudnímu zrušení (zneplatnění) kupní a prodejní transakce zděděného bytu uzavřené mezi dědicem-prodávajícím a kupujícím dochází v případě neshod, konfliktů a vyjasnění vztahů:

• Na straně manžela zůstavitele z důvodu:
  • spor o rozdělení dědictví bez její účasti (bývalý manžel nejčastěji nestihl rozdělit společný majetek);
  • uznání zděděného majetku do osobního vlastnictví manžela zůstavitele, to znamená nezákonně zahrnutého do dědické masy;
  • uplatnění pohledávek věřitelů vůči manželovi (bývalému manželovi), včetně požadavku na rozdělení společného jmění.
• Od třetích stran:
  • ochranu jeho práva ze strany vlastníka bytu (který nestihl svá práva přihlásit v Rosreestru) před nezákonným zahrnutím bytu do dědické hmoty (např. došlo k prodeji bytu, jehož zápis do evidence exekutorů je dán pouze zákonem č. 176/2001 Sb. zůstavitel se za svého života vyhnul, po smrti byl prodaný byt zahrnut do dědictví, vstoupil do dědictví a později prodán);
  • přihlašování pohledávek vůči věřitelům zůstavitele (uplatňování pohledávky vůči dědicům nebo zděděnému majetku);
• Mezi potenciálními dědici ohledně:
  • obnovení zmeškané lhůty pro vstup do dědictví;
  • odvolání proti neoprávněnému vyloučení z dědictví nebo naopak vstupu do dědictví neoprávněných dědiců (nikoli na ně);
  • napadnout nezákonné odmítnutí dědictví jiných dědiců (například odmítnutí bylo učiněno pod vlivem klamu nebo klamu);
  • nesprávně provedené dědické rozdělení podílů;
  • napadnout dohodu mezi dědici (kteří přijali dědictví, ale dosud nezapsali svá vlastnická práva v Rosreestr) o rozdělení podílů na dědictví;
  • neplatnost závěti;
  • doklad o příbuzenském vztahu, poskytující právo účastnit se dědického řízení (například nemanželské děti zůstavitele);
  • potvrzení o tom, že je závislý na zůstaviteli, uplatnit povinný podíl;
  • objevení závěti zainteresovanou osobou, která o její existenci po skončení dědické věci dříve nevěděla;
  • padělání dokladů a jiné protiprávní jednání prodávajícího jako neoprávněného dědice.
• Ze strany zůstavitele. Dochází k situacím, kdy je zůstavitel rozhodnutím soudu prohlášen za mrtvého, následně se objeví a snaží se získat zpět majetek, který byl před prohlášením za mrtvého v jeho vlastnictví.

Jsou i jiné situace. Ke zrušení transakce mohou vést pouze na základě soudního rozhodnutí, které závisí na okolnostech případu a schopnosti znesvářených stran hájit své zájmy.

Změna podmínek kupní a prodejní smlouvy

Například podle podmínek závěti bylo bydlení předmětem prodeje ze strany vykonavatele závěti a výtěžek byl přiznán nezletilému odkazovníkovi. Stav domu nebyl příliš náročný, ale jeho cena tento nedostatek vynahradila. Nezletilý si jako jeden z účastníků dohody nechal převést peníze na svůj osobní účet. Následně opatrovnický orgán jednající jménem nezletilého odkazovníka změnil podmínky smlouvy ohledně ceny. Cenu bytu totiž stanovil rovnou tržní ceně. V důsledku toho musí kupující za bydlení připlatit, což pro něj činí nákup a prodej velmi nerentabilní.

Omezení práv nového vlastníka

Příklad: zůstavitel pořídil závěť, ve které stanovil doživotní zápis svého přítele. Nástupce dům zaregistroval a poté prodal. Ale o legátovi jsem nepřemýšlel. Ten se po nějaké době přihlásil své právo, ale novému majiteli. v důsledku toho životní prostor bude muset sdílet s cizím člověkem.

Nepřímé problémy

Kromě přímých ztrát z neúspěšné transakce mohou kupujícímu vzniknout i dodatečné režijní náklady.

Například, po koupi byly provedeny nákladné opravy. Smlouva byla prohlášena za neplatnou, stranám bylo nařízeno vrátit vše zpět (jak tomu bylo před transakcí). I kdyby byla kupní cena domu vrácena kupujícímu, nikdo bez dalšího úsilí a soudních sporů nenahradí náklady na opravy.

Výše jsme mluvili o jednoduchých problémových situacích, jejichž řešení spočívá ve standardním soudním sporu. Existují ale příběhy, kdy je kupující vystaven zvýšeným rizikům a utrpí dvojnásobnou škodu.

Například, Byt byl zakoupen od dědice na základě závěti. Poté vážený kupující nemovitost prodá dalšímu majiteli za vlastní přirážku. A po nějaké době se objevují žadatelé o povinný podíl na dědictví. A zpochybňují všechny transakce (jak první, tak další prodeje). V důsledku toho musí původní kupující vrátit smluvní cenu následnému vlastníkovi. V tomto případě první kupující nevrací bytové prostory (protože se stávají majetkem zákonných dědiců), ale má pouze právo požadovat vrácení zaplacených peněz od nepravého dědice (který všechny peníze utratil a je insolventní). Kupující tak přišel o byt a stále dluží velkou částku.

Opatrným a racionálním vlastnictvím a užíváním majetku lze předejít mnoha potenciálním problémům.

Musíte si pamatovat tři hlavní pravidla:

• S prodejem nemovitosti nespěchejte. Vzhledem k tomu, že následný prodej vás neochrání před možností zpochybnit transakci, a pokud k takovým událostem dojde, bude obtížnější vyřešit důsledky.
• Provádějte opravy, přestavby a další vylepšení na základě úředních povolení (pokud jsou vyžadovány) a s doklady o všech výdajích. V nejhorším případě mohou být tyto náklady uznány jako ztráta a vymáhány od prodávajícího.
• Po zakoupení, do šesti měsíců až jednoho roku, musíte požádat o výpisy z Rosreestr pro objekt (viz informace o zatčení, omezení, soudních sporech atd.), jakož i od MFC pro certifikáty registrovaných osob. To vám umožní rychle reagovat na vzniklé problémy. Někdy má zpoždění velmi vážné následky. Ze stejných důvodů byste se měli zaregistrovat v zakoupeném bydlení sami (abyste mohli včas dostávat poštovní korespondenci, včetně soudní).

Pokud se výsledek obchodu ukáže jako nepříznivý a po registraci nemovitosti nastanou problémy, je rozumné dodržet následující zásady.

Musí zůstat v klidu

To znamená, nedělat unáhlené a unáhlené kroky. V žádném případě se nesmíte zaplést do dobrodružství nabízených prodejcem nebo sporným dědicem. Možná je to trik, který věci jen zhorší.

Maximální účast v právních sporech

Jakékoli nároky, které mohou mít nástupci, věřitelé zůstavitele nebo jiné osoby ohledně zděděného majetku (zpochybnění závěti, obnovení lhůty pro vstup do dědictví, neshody o velikosti dědických podílů, námitky proti obchodům s bydlením atd.) , pro nového vlastníka nemovitosti mohou mít důsledky. Kupující je tedy v každém případě zájemcem. A jakmile se o nějakém vejde soud, musíte se snažit vklínit se do procesu (ať už jako účastník případu, nebo jako třetí strana), naštěstí vám to odkaz na hmotný zájem umožňuje.

Je nutné být aktivní u soudu, neměli byste šetřit penězi na kvalifikovaného právníka/advokáta. To se vyplatí.

Interakce s prodejcem

Je nesmírně důležité zůstat v kontaktu s prodejcem nešťastné nemovitosti, protože má na víc kompletní informace o sporných nemovitostech, záměrech vyzyvatele a dalších cenných informacích. Spojením úsilí a společným jednáním můžete získat výhodu nad žalobcem.

Taková spolupráce ale musí být velmi opatrná. Je zapotřebí ostražitosti a opatrnosti, protože prodejce může hrát roli spojence, ale ve skutečnosti být na opačné straně.

Odvolání na policii, státní zastupitelství

Abyste ochránili svá práva, měli byste přitáhnout co nejvíce sil. Podáním oznámení na policii o ohrožení majetku můžete získat řadu výhod.

• Za prvé, výsledky kontroly mohou být dobrou pomocí v soudním sporu (protože můžete extrahovat užitečné informace, které nemůžete získat sami). Proto, i když není zahájeno trestní řízení, můžete se seznámit s materiálem pro odmítnutí a vyhrabat něco užitečného.
• Za druhé, samotné odvolání k donucovacím orgánům může potenciálního žalobce odradit. Řekněme, že prodej nemovitosti a následné podání sporu k soudu byly články jednoho podvodného řetězce. Oko strážce zákona vidí spiknutí. Útočníci raději opustí svůj plán, aby nebyli chyceni při zločinu.

Prodej bytu dědicem: rizika pro prodávajícího

Zvláštností obratu zděděných nemovitostí je, že pro nikoho neexistují absolutní záruky. Spolu s kupujícím si „zahrává s ohněm“ i prodávající. A u toho druhého je vysoká pravděpodobnost výskytu nežádoucích událostí:

• povinnost vrátit peníze ve výši smluvní ceny;
• náhrada výdajů za opravy, dovybavení, změnu účelu prodávaného předmětu, které vynaložil poslední vlastník (pokud k takovým investicím dochází);
• náhradu morální újmy a jiných ztrát kupujícího (prostřednictvím postihu).

Zbavení dědicové po zrušení kupní a prodejní smlouvy se mohou soudní cestou pokusit uznat dědice-prodávajícího za nehodného. A pokud se to podaří, bude zbaven všech práv k majetku zůstavitele. To znamená, že nový zájemce svůj dědický podíl nesníží, ale zcela odebere. Jiné nepříznivé výsledky nelze vyloučit.

Co by měl prodejce udělat, aby se vyhnul negativním důsledkům při prodeji?

Rizika prodávajícího lze minimalizovat.

Vydržte

Nemovitosti byste se neměli zbavovat ukvapeně. Počkáním pár let můžete zabít dvě mouchy jednou ranou: můžete ušetřit na daních (prodeje po 3 letech vlastnictví jsou osvobozeny od placení daní) a provést „bezoblačný“ nákup a prodej.

Vyřešte všechny konflikty

Dědictví musí být uzavřeno se ctí a poctivě. Vše musí co nejvíce odpovídat zákonu. Nedoporučuje se záměrně zatajovat jakékoli informace jiným žadatelům, manipulovat s fakty, uvádět v omyl apod. Řízení by mělo být co nejotevřenější. Jinak se takové triky mohou později vymstít.

Pokud se během doby přijímání dědictví nevyřeší všechny základní kameny a kluzké záležitosti, snažte se vše vyřešit dodatečně. Nikdy není pozdě.

Objevte záhady a tajemství

S potenciálními nástupci, kteří se odmítli podílet na rozdělení hodnot zůstavitele, je lepší hovořit takříkajíc příbuzným způsobem. Je choulostivé zjišťovat, zda vědí, že zůstavitel měl majetek, že na něj měli práva, a také se ptát, proč odmítli výhody, které jim dlužili.

Pokud to situace dovolí, řekněte jim o jejich plánech s nemovitostí a nechte si od nich písemně potvrdit, že z jejich strany neexistují žádné věcné nároky.

Zapomenuté závěti

S žádostí o zjištění přítomnosti/nepřítomnosti závětí zůstavitele není nadbytečné kontaktovat notáře (nejlépe toho, kdo dědickou věc vyřizoval). Notář by samozřejmě takový detail neztratil ze zřetele a pokud by existoval příkaz zůstavitele, vyzval by dědice, které si vybral. Není pro něj těžké dozvědět se o závěti (existuje elektronické databáze notářský úřad a předtím byly vedeny zvláštní deníky). Jsou ale ojedinělé případy, kdy zůstavitel vydal dědický příkaz již počátkem 90. let a o takové závěti se můžete dozvědět pouze vyžádáním údajů z archivu krajské notářské komory.

Informace o takových okolnostech jsou velmi důležité, zvláště když dědicové vstoupili do zákona, aniž by o závěti věděli. Pečlivě si můžete zjistit, zda vybraný žadatel věděl o vůli zůstavitele, o otevření dědictví a jeho postoji k tomu, co se dělo.

Samozřejmě, že taková zvědavost může vaši situaci zhoršit. Ale na druhou stranu je cena za výpočet „Možná!“ příliš vysoká. V každém případě, co dělat v této situaci, je právo volby prodávajícího-dědice.

Globální řešení

Když se objeví stížnosti zúčastněných stran, je moudřejší přijmout opatření k vyřešení problému v zárodku.

Nejprve se posuzuje situace: jak oprávněná jsou tvrzení těch, kteří nesouhlasí. Pokud je vše vážné, měli byste navázat přátelský kontakt, nabídnout příznivé podmínky vyřešení problému (obdržet peněžitou náhradu, jiný majetek, určitý podíl na prodávané nemovitosti apod.). Budete se muset vzdát části svého prospěchu, ale nakonec zůstanete v „králech“, než abyste zaujali principiální postoj a ztratili více.

Spolu s koupí a prodejem a darováním je jedním z nejčastějších důvodů nabytí nemovitosti do vlastnictví dědění. Děděním můžete získat byt, dům, chatu, pozemek, nebo jinou nemovitost.

Dědictvím občan nabývá vlastnictví k nemovitosti, což zahrnuje právo ji užívat a nakládat s ní. Jinými slovy, může s ním provádět jakékoli úkony – prodat, vyměnit, darovat, odkázat

V tomto článku se budeme zabývat takovými otázkami, jako je postup při sepisování kupní a prodejní smlouvy na byt získaný dědictvím, podmínky a postupy, seznam potřebných dokumentů a také nejnaléhavější problém - výše daně a stát povinnost.

Je možné prodat byt, který byl zděděn?

Zákon nestanoví žádná omezení pro nákupy a prodeje se zděděnými nemovitostmi, nicméně existují určité vlastnosti, které si musí prodávající i kupující uvědomit.

Nemovitosti získané dědictvím lze prodat po dokončení všech nezbytných dědických řízení a dokončení nezbytných dokumentů:

• Prohlásit dědické právo, vstoupit do něj do 6 měsíců od data otevření a získat dědické osvědčení;
• Registrujte vlastnictví nemovitosti a získejte výpis z Jednotného státního registru nemovitostí;
• Uzavřete kupní a prodejní smlouvu;
• Zaplať daň.

Kdy můžete prodat byt přijatý jako dědictví?

Byt získaný dědictvím můžete prodat šest měsíců po smrti původního vlastníka. Tedy po vstupu do dědických práv a obdržení titulní listiny. Do tohoto okamžiku bude dokončená transakce neplatná.

Zákon nestanoví žádné lhůty pro transakce. Je však třeba mít na paměti, že:

• při prodeji zděděné rezidenční nemovitosti během prvních 3 let (prvních 5 let - pokud k dědictví došlo po 1. 1. 2016) budete muset zaplatit daň z příjmu;
• Při prodeji rezidenčních nemovitostí po 3 letech (5 letech) - po vstupu do dědictví - nebudete muset platit daň.

Zápis dědictví

V den smrti vlastníka nemovitosti se otevírá dědictví. Co by měli dědicové dělat?

• Předložit notáři písemné prohlášení o úmyslu dědit;
• Notáři předložte doklady jako cestovní pas, úmrtní list majitele bytu, závěť nebo doklad potvrzující příbuzenské vazby, matriční a vlastnické listiny k bytu. Více o dokumentech si můžete přečíst v článku

Nezáleží na tom, zda se dědí ze zákona nebo ze závěti. Pouhých šest měsíců poté dědicové obdrží osvědčení o dědictví a budou moci formalizovat vlastnictví a nakládat se zděděným majetkem podle svého uvážení.

Je-li vlastníky zděděné nemovitosti více dědiců, vydá se každému z nich osvědčení s uvedením podílu, který každému náleží.

Po obdržení osvědčení o dědictví byste měli kontaktovat společnost Rosreestr, aby zaregistrovala převod vlastnictví nemovitosti ze zůstavitele na dědice. Poté je možné provádět jakékoliv transakce - prodej, darování, výměna bytu.

Pokud je dědiců více, budou se muset dohodnout na užívání a nakládání s koupeným bytem - koupě a prodej mohou uzavřít pouze dohodou.

Prodej bytu

Po závěti nebo zákonném dědictví, po následném zápisu vlastnictví, se postup při koupi a prodeji zděděného bytu nebude lišit od nákupu a prodeje jakékoli jiné rezidenční nemovitosti.

Dokumenty

Chcete-li prodat byt, budete muset připravit balíček dokumentů:

1. cestovní pasy stran transakce;
2. titulní listina (Osvědčení o právu na dědictví);
3. doklad potvrzující vlastnictví bytu (od roku 2016 jde o výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí, který nahrazuje list vlastnictví);
4. technický průkaz k bytu.
5. výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí potvrzující, že na bytě není umístěno věcné břemeno (zástava, exekuce);
6. osvědčení od veřejných služeb o absenci dluhů;
7. osvědčení z odboru vnitřních věcí v místě registrace nemovitosti.

Pokud má prodávající manžela nebo manželku, s nimiž byla uzavřena předmanželská smlouva, a zděděný majetek je společný a nikoli osobní, bude k prodeji domu vyžadován písemný a notářsky ověřený souhlas manžela.

Pokud byl byt přihlášen nezletilé dítě, budete také muset získat povolení od opatrovnického a poručnického úřadu.

V některých zvlášť složitých případech, pokud má kupující podezření, že se práva ke zděděnému bytu mohou domáhat jiné osoby, lze získat i písemné odmítnutí případného zájemce a přiložit jej k balíku dokumentů.

Prodejní a kupní smlouva

Mezi kupujícím a prodávajícím je uzavřena písemná kupní smlouva, povinné podmínky které jsou...

• základní informace o stranách transakce (celé jméno, datum a místo narození, místo registrace, údaje o pasu);
• hodnota předmětu transakce;
• informace o předmětu obchodu (adresa, technické informace odpovídající katastrální dokumentaci);
• práva a povinnosti stran transakce;
• termín a způsob převodu majetku a finančních prostředků;
• odpovědnost stran za nedodržení podmínek smlouvy;
• datum uzavření transakce;
• podpisy stran.

V procesu uzavírání obchodu musí být projednány všechny podmínky písemné smlouvy, musí být vyřešeny všechny vzniklé spory a musí být dosaženo bezpodmínečné dohody. Po kontrole všech dokumentů notářem a dosažení dohody mezi stranami je smlouva podepsána a zapečetěna s pečetí a podpisem notáře. Uzavřená transakce prodeje a nákupu podléhá státní registraci.

Věnovat pozornost! Jednou z nejdůležitějších podmínek smlouvy o koupi a prodeji bytu je podmínka jeho hodnoty. Prodejce velmi často záměrně uvádí nižší cenu za byt - aby se snížila výše daně z příjmu až na 1 milion rublů - s cílem ji vůbec nezaplatit. Skutečná, nikoli „oficiální“ cena bytu je v takových případech sjednávána ústně mezi prodávajícím a kupujícím. Jaké nebezpečí takové rozhodnutí představuje? Pokud dojde ke sporu, kupující nebude schopen prokázat, že prodávajícímu převedl mnohem větší částku peněz. I v případě, že spor bude posuzovat soud, bude moci kupující požadovat pouze částku uvedenou ve smlouvě, nikoli částku oznámenou a neprokázanou skutečnou.

Právníci proto radí uvést v kupní smlouvě plnou tržní hodnotu rezidenční nemovitosti včetně zálohy či zálohy.

Registrace smlouvy v Rosreestr

Po uzavření kupní a prodejní smlouvy a notářském ověření se musíte obrátit na úřad Rosreestr a zaregistrovat převod vlastnictví rezidenční nemovitosti od prodávajícího ke kupujícímu.

Žádost o státní registraci můžete podat orgánu Rosreestr osobně nebo prostřednictvím zástupce na základě plné moci, můžete ji poslat poštou nebo využít službu Multifunkčního centra (značka - „Moje dokumenty“).

K žádosti je třeba přiložit tyto dokumenty:

• kopie pasů kupujícího a prodávajícího;
• kupní smlouva, potvrzení o převzetí bytu;
• výpis z Jednotné státní evidence nemovitostí s údaji o katastru nemovitostí;
• účtenku potvrzující, že kupující zaplatil státní poplatek za registraci.

Státní registrace se provádí po celou dobu 10 pracovních dnů ode dne obdržení žádosti a dokumentů.

Daň z prodeje bytu

Jak již bylo uvedeno výše, prodej zděděného bytu a prodej bytu pořízeného jiným způsobem (privatizací, směnnou smlouvou, darovací smlouvou, kupní a prodejní smlouvou) nemají podstatné rozdíly. Daň z příjmu z takové transakce se platí podle obecná pravidla zdanění fyzických osob, je však třeba vzít v úvahu řadu rysů:

1. Podle části 1 článku 220 daňového řádu Ruské federace při prodeji bytu, který je ve vlastnictví dědice déle než tři roky (po 1. 1. 2016 - více než pět let), neplatí se žádná daň z příjmu. Doba tří let (pět let) musí uplynout ode dne smrti zůstavitele, a nikoli ode dne obdržení dědického osvědčení nebo výpisu z Jednotného státního rejstříku v Rosreestr.

Věnovat pozornost! Od 1. ledna 2016 došlo k některým změnám v daňových pravidlech – daň z příjmu z příjmu individuální je jako dříve 13 %, ale je účtován při prodeji rezidenčních nemovitostí ve vlastnictví prodávajícího po dobu kratší než 5 let.

1. Dědic má často touhu prodat zděděnou nemovitost v co nejdříve. Důvodů může být mnoho, například bydlení v jiném kraji, nutnost uhradit dluhy zůstavitele z výtěžku z prodeje majetku. Pokud je bydlení prodáno během prvních tří let (prvních pět let - pokud bylo dědictví otevřeno po 1. 1. 2016) - transakce podléhá zdanění.
2. Pokud je částka transakce nižší než jeden milion rublů (například pokud je prodán podíl bytu), neplatí se žádná daň. Pokud částka transakce přesáhne jeden milion rublů, je daň z příjmu 13 % pro občany Ruské federace a 30 % pro cizince z částky přesahující jeden milion rublů (podle odstavce 2 článku 220 daňového řádu Ruské federace).

Daň se platí místně příslušnému finančnímu úřadu po podání přiznání do 30. dubna následujícího roku.

Jak se vyhnout placení daní?

Takže nemusíte platit daně, pokud...

• Od úmrtí původního vlastníka bytu uplynuly více než tři roky - zemřel-li před 1. 1. 2016, více než pět let - zemřel-li po 1. 1. 2016.
• Náklady na zděděné bydlení jsou méně než 1 milion rublů.

Věnovat pozornost! Někteří bezohlední prodejci ve snaze vyhnout se placení daní záměrně podhodnocují hodnotu nemovitosti, někdy i pod milion. V tomto případě jsou ohroženi především kupující. Za prvé, jak je uvedeno výše, v případě sporu a nuceného ukončení kupní smlouvy nebudou schopni prokázat skutečně zaplacenou částku sumu peněz a obdrží pouze to, co je uvedeno ve smlouvě. Za druhé, budou zbaveni daňové úlevy, kterou zákon poskytuje majitelům nového bydlení: budou muset zaplatit 130 tisíc rublů.

Člověk by neměl ztrácet ze zřetele skutečnost, že daňový úřad je si dobře vědom trestného činu krácení daně a může vinného prodávajícího činit k odpovědnosti za bezdůvodné obohacení.

Legislativa poskytuje daňové výhody pro určité kategorie občanů. Takže jsou osvobozeni od daně...

1. důchodci;
2. Osoby se zdravotním postižením skupiny I nebo II;
3. Postižené děti.

Pokud prodávající spadá do jedné z uvedených kategorií, měl by podat žádost o osvobození od daně místně příslušnému finančnímu úřadu a přiložit kopie dokladů potvrzujících důchodový věk nebo invaliditu. Hlavní věcí je včasné podání žádosti a dokumentů potvrzujících právo na daňové zvýhodnění. Po nějaké době od finanční úřad bude přijata kladná odpověď.

Potíže při koupi a prodeji zděděného bytu

Pokud dědic notáře včas kontaktoval a veškerou dokumentaci správně doplnil, neměly by nastat problémy s dalším zcizením zděděného majetku. Vždy byste však měli být připraveni na nepředvídané okolnosti.

Hlavním problémem, kterému musí prodávající zděděného bytu čelit, je najít kupce. Potenciální kupce často děsí možnost náhlého objevení se dalších dědiců, kteří nevstoupili do dědictví včas. I když k dědictví došlo na základě závěti, vždy se může najít příbuzný, který chce závěť napadnout u soudu. Pokud soud zhodnotí všechny okolnosti případu a rozhodne, že nový dědic z dobrých důvodů nevstoupil do dědických práv, ale má právo na spornou nemovitost, může být uskutečněný prodej a nákup prohlášen za neplatný.