BukhSoft / 05.04.2020

Zpráva o hodnocení bytového domu. Odhad nákladů na bytový dům s pozemkem. Nezávislé posouzení bytu

Pod tržní hodnota bytu se rozumí jeho skutečná cena, za kterou kupující připraven k nákupu takové nemovitosti na volném trhu a normální konkurenci. Kromě tržní hodnoty existuje také, což je poněkud méně a používá se jako základ daně ke stanovení výše daně z nemovitosti. Tržní cenu zadané nemovitosti lze stanovit jako na vlastní pěst, a s pomocí realitní kanceláře nebo odhadce.

V případě provádění tržní hodnoty je nutné připravit řadu pro odhadce. Na základě výsledků její činnosti bude zpracována podrobná zpráva. Nezapomeňte také, že u některých transakcí s nemovitostmi je to nutné z kanceláře technický inventář (BTI), což znamená hodnota zásob(v praxi je to stále méně než katastrální).

Jaká je tržní hodnota bytu?

Tržní cena bytu je reálná cena, za kterou je kupující ochoten takovou nemovitost koupit na volném trhu za běžných podmínek soutěž. To znamená, že tržní cena by neměla být ovlivněna jinými faktory než konkurenčními. V tomto případě se cena tvoří na základě velké množství nuance. Patří sem:

uspořádání zařízení;
užitná plocha prodávané nemovitosti;
fyzický stav komunikací (topení, zásobování vodou atd.).

Samostatně stojí za zmínku takový faktor, jako je umístění bytu. Rozloha, vzdálenost škol, nemocnic, dopravních uzlů, velká nákupní centra a tak dále. Všechny tyto podmínky mohou výrazně ovlivnit reálnou tržní cenu nemovitosti. Také stojí za zvážení, že dobré kosmetické opravy ne vždy zvyšuje hodnotu takového majetku. Můžete se setkat s takovými kupci, kteří hledají byt s hotovou vnitřní úpravou. Častěji však existují kupující, kteří mají v úmyslu provádět opravy svým vlastním způsobem.

Tedy, tržní hodnota byty jsou cenou, za kterou je kupující schopen koupit nemovitost v tržních (konkurenčních) podmínkách. Tržní cena je ovlivněna mnoha různými faktory, které je třeba vzít v úvahu.

Katastrální a tržní hodnota bytu: jak spolu souvisí

Katastrální hodnotou bytu je cena nemovitosti, která je stanovena Federální katastrální komora při hodnocení provedeném v souladu s federálním zákonem ze dne 29. července 1998 č. 135-FZ "O oceňovací činnosti PROTI Ruská federace» .

V zásadě je vyžadována katastrální hodnota uvedené nemovitosti platit daně z nemovitosti. Přesně od katastrální hodnota a vypočítá se požadovaná daň. Relativně nedávno byla katastrální hodnota výrazně zvýšena ve snaze ji přiblížit tržní hodnotě, nicméně dva ukazatele ne rovné, tržní a katastrální cena je stále lišit.

Poměr výše uvedených cenových ukazatelů se provádí na úrovni hodnotící kritéria, tedy co se bere jako základ pro hodnocení a faktory ovlivňující celková cena. Jak víte, tržní hodnota je ovlivněna mnoha faktory, zatímco katastrální hodnota je ovlivněna mnohem méně. Katastrální hodnota bytu je ovlivněna o následující nuance:

průměrná cena za metr čtvereční(s přihlédnutím k indexu regionu);
rok výstavby domu, ve kterém se nachází oceňovaná nemovitost.

Rozdíl v přístupech k výpočtu ceny nemovitosti určuje rozdíl mezi tržní a katastrální hodnotou. Tržní hodnota mnohem vyšší katastrální

V praxi je tržní cena vyšší než cena katastrální polovina nebo jedna třetina. Výše uvedené hodnoty se shodují především ve starém bytovém fondu, jehož tržní cena bytů je nízká.

Abyste mohli byt prodat, musíte nejprve znát jeho skutečnou (tržní) hodnotu. Jak známo, katastrální hodnota, ve které se daň platí, je často neodráží skutečnou cenu domu. Proto je potřeba odhadnout cenu jinými prostředky. Majitel nemovitosti má několik z nich:

sebehodnocení;
hodnocení realitní kanceláře;
posouzení nezávislým odhadcem.

První z těchto možností zahrnuje minimální hotovostní náklady, však maximum vlastního úsilí člověka určit . Dvě zbývající možnosti znamenají nějaké finanční náklady, jelikož služby realitní kanceláře a odhadce nejsou zdarma. Moderní trh Nákupy a prodeje nemovitostí většinou realizují realitní kanceláře, to znamená, že při prodeji či koupi takové nemovitosti se na ně občané často obracejí.

Lze si však najmout i realitního makléře jednoduché posouzení nákladů na byt, bez dalších služeb pro jeho realizaci.

V tomto případě osoba, která chce znát cenu, nebude muset samostatně přemýšlet o jejím stanovení, ale postupovat od cena nabízená realitní kanceláří.

Jak sami odhadnout náklady na byt

Samohodnocení nákladů na byt zahrnuje sledování podobných návrhů na prodej podobné nemovitosti. K tomu můžete použít oblíbené internetové stránky nebo příslušné tematické novinové produkty. Měli byste se zaměřit na podobné parametry:

okres;
náměstí;
počet pokojů;
další faktory, které tak či onak ovlivňují cenu zadané nemovitosti.

Po nalezení podobných nabídek musíte věnovat pozornost skutečnosti, že lidé, kteří prodávají své domy, mohou cenu nafouknout podle vlastního uvážení.

Kromě toho, pokud se byt prodává v Moskvě nebo v Moskevské oblasti, můžete použít online kalkulačka ceny bytů. V tomto případě musíte vyplnit všechna pole a získat výsledek. V případě ostatních regionů země bude třeba návrhy sledovat na vlastní pěst. Na různých stránkách však existují pohodlné služby vyhledávání, ve kterém můžete zadat údaje podobné prodávané nemovitosti a vyhledat podobné možnosti.

Dergunov V.I. plánoval prodat jednopokojový byt. Považovat za nevhodné utrácet hotovost za služby realitní kanceláře nebo nezávislého odhadce. Poté, co se Dergunov podíval na několik webových stránek, jako je Avito a From Hand to Hand, a porovnal podobné nabídky na prodej bytu, byl schopen určit přibližnou tržní hodnotu svého domu.

Katastrální hodnota bytu na adrese

Na oficiálních stránkách Rosreestr jsou některé pohodlné služby. Například přechodem na kartu „Služby“ a poté na „Referenční informace o nemovitostech online“ můžete určit katastrální hodnotu nemovitostní objekt.

K tomu musíte uvést číslo katastru nebo správně určit adresu bytu. Pokud bylo provedeno katastrální ocenění, pak taková informace budou uvedeny na základě výsledků žádosti.

Takové informace se však budou hodit pouze v případě, že prodej bytu proběhne přesně v katastrální hodnotě. Pokud je prodej takové nemovitosti plánován za tržní hodnotu, pak je nejlepší využít uvedenou službu nepoužívejte a obrátit se na jiné způsoby stanovení ceny nemovitosti.

Nezávislé posouzení bytu

Nezávislé posouzení apartmány jsou jeden ze způsobů stanovení ceny takový majetek. V dnešní době působí mnoho společností oceňovací činnosti. Pokud není možné sami určit hodnotu nemovitosti, může být nutné provést nezávislé posouzení. Kromě toho odborníci v této oblasti dobře znají všechny složitosti trhu nákupu a prodeje bytů, mají speciální dovednosti a znalosti, které pomáhají vytvořit objektivní tržní cena za prodávané bydlení.

Při provádění nezávislého hodnocení používají osoby, které je provádějí, řadu metod, jejichž výběr závisí na předmětu hodnocení. Existují tedy následující metody hodnocení:

srovnávací;
ziskový;
drahý.

Nejběžnější metodou je srovnávací metoda. Používá se pouze tehdy, existuje-li reálná možnost porovnávat předmět hodnocení (byt). analogy. Porovnává se například počet bytů ve stejné oblasti, s podobnými roky výstavby celé budovy, plochy domu a dalších faktorů, které ovlivňují tržní cenu.

Tento přístup je dostatečný objektivně odráží tržní hodnotu specifikované nemovitosti a zohledňuje také různé projevy aktuálních trendů na trhu nákupu a prodeje nemovitostí.

Příjmová metoda používá se především tehdy, když je z majetku dosahováno zisku. Pokud je například byt využíván k podnikání (první patra domů, bydlení k dennímu pronájmu atd.), pak se při posouzení zohlední odhadovaný příjem(na základě již přijatých příjmů). Nevýhoda tohoto přístupu je malý rozsah aplikací, stejně jako skutečnost, že příjem zohledněný při posuzování je pouze prognózovaný.

Metoda nákladů používá se, pokud oceňovaná nemovitost nemá obdoby. Řeč je o výjimečných nemovitostech, které se v tuto chvíli nedají srovnávat s jinými objekty. V takových případech provádí odhadce kalkulaci vynaložené prostředky na stavbu takového zařízení. Tato metoda nemusí vždy odrážet skutečnou tržní cenu, ale tato metoda je univerzální, protože s jeho pomocí můžete zhodnotit naprosto jakoukoli nemovitost, včetně bytu.

K určení se tedy používá nezávislé posouzení nejvhodnější tržní hodnotu byty.

Dokumenty k posouzení

Jako u většiny procesů souvisejících s prodejem či jinými úkony s nemovitostmi pro ocenění bytu je nutné připravit řadu dokumentů:

osvědčení o státní registrace majetková práva (od července 2016 - výpis z Jednotného státního rejstříku);
informace (pokud jsou k dispozici) o (hypotéce, zástavě, nájemném atd.);
údaje o pasu osoby, která nařídila posouzení;
pokud existují přestavby - informace o nich;
objekt;
vysvětlení plánu.

Uvedené doklady je nutné poskytnout odhadci za nejobjektivnější postup posuzování náklady na byt.

Zpráva o posouzení tržní hodnoty bytu

Posudek o ocenění tržní hodnoty bytu je úřední dokument vypracovaný odhadcem. Jeho nezbytnost je dána tím, že takový dokument může být předložit soudu jako důkaz, použít jako zdůvodnění ceny nemovitosti. Jako každý jiný úřední dokument musí i zpráva obsahovat určité informace. Tedy, hodnotící zpráva obsahuje:

informace o zákazníkovi a odhadci;
popis metody hodnocení;
popis posuzované nemovitosti (bytu);
analýza trhu pro nákup a prodej takového majetku;
výpočet tržní ceny takového majetku;
fotografické materiály předmětu hodnocení;
informace o titulních dokumentech.

Zpráva je podepsána, sešita a očíslována, schváleno pečetí odhadcovská společnost.

Spolu se zprávou jsou také přiloženy dokumenty potvrzující registraci společnosti provádějící posouzení, certifikáty a další potřebné dokumenty.

Certifikát BTI o ceně bytu

K dokončení některých transakcí může vlastník bytu potřebovat certifikát od BTI. Lze jej získat kontaktováním příslušného územního orgánu uvedené organizace. Takový certifikát můžete získat pouze majitel objektu, ke kterému je vystaveno osvědčení. Chcete-li jej získat, musíte poskytnout následující: dokumenty:

pas majitele;
osvědčení o státní registraci vlastnictví bytu nebo výpis z Jednotného státního rejstříku.

Tento certifikát obsahuje informace o hodnotě zásob byty, situační plán a vysvětlení. Uvedená hodnota zásob se skládá z následujících faktorů:

oblast domova;
seznam komunikací;
rok výstavby domu, ve kterém se nemovitost nachází.

Hodnota zásob výrazně nižší katastrální a tržní ceny. V podstatě zahrnuje pouze stavební náklady apartmány ( stavební materiály, interní komunikace) mínus skutečné opotřebení.

Závěr

Při jakékoli transakci s bytem musíte být připraveni na to, že se budete muset setkat různé typy hodnota takového majetku, jako je tržní, katastrální a inventární hodnota. Skutečná cena uvedené nemovitosti je její tržní cena, na to se musíte při provádění transakcí zaměřit. Tato cena může být stanovena různými způsoby, jak to udělat sám(bez finanční náklady), a s pomocí realitní kanceláře nebo odhadce(s platbou za jejich služby).

Pro daňové účely se používá především katastrální hodnota a inventární hodnota pro vydání v některých případech nutné certifikáty BTI.

Otázka

Jak zjistit tržní hodnotu bytu?

Plánuji svůj byt prodat, ale nemohu se rozhodnout o jeho reálné ceně. Mám informaci o katastrální hodnotě. Odpovídá tato cena tržní hodnotě? Pokud ne, jak mohu určit tržní cenu své nemovitosti?

Odpověď

Katastrální hodnota se rovná tržní hodnotě jen ve výjimečných případech. Ve většině případů je tržní hodnota vyšší než katastrální hodnota o polovinu nebo třetinu.

Existuje několik způsobů, jak určit tržní cenu. Nezávislé posouzení bytu můžete provést porovnáním svého domu s podobnými nabídkami na realitním trhu. Pokud Vám tato možnost nevyhovuje, můžete se obrátit na realitní kanceláře nebo odhadce, kteří za poplatek Vaši nemovitost ocení a určí tržní cenu odpovídající Vašemu bytu.

Zpráva o ocenění nemovitosti je povinnou písemnou součástí práce specialisty a právě tento dokument je předán klientovi.

Vztah mezi specialistou a druhou osobou, která o službu požádala, je však také stanoven ve zprávě a ve zvláštní dohodě.

Tak či onak provedená práce a zpráva o ní sestavená ukazují, že služba byla přijata. Závěrem je dokument, který má právní moc.

Pokud ji sestavil profesionál ve svém oboru, lze zprávu přiložit soudní dokumenty, a lze je využít i v soudních sporech a soudních sporech, připojených k dědickým případům a účastnit se dalších transakcí stanovených obecným obchodním obratem u nás.

Zadání ocenění nemovitosti

Úkol k prohlídce nemovitostí je úkon, který předchází posuzovacímu řízení. Po obdržení příkazu k provedení práce dostane specialista takříkajíc odpovídající úkoly. V rámci tohoto úkolu musí zjistit řadu skutečností. Patří sem:

studium objektu,
právní vlastnosti nemovitosti,
přesné umístění,
charakteristiky hranic.

Kromě toho by při kontrole zadání měl realitní odborník:

studovat všechny nuance objektu,
seznámit se se záznamy v něm v příslušném rejstříku,
zjistit informace od majitele,
v případě potřeby vyhledat archivní dokumenty.

Každý odhadce musí tyto úkony provést tak, aby zpráva sestavená na základě výsledků práce obsahovala pouze spolehlivé informace, které odpovídají skutečnosti.

Je velmi důležité věnovat pozornost tomu, kdo zprávu píše.

Posudek má právo vypracovat odborný odhadce, který má odpovídající vzdělání. Asistent ani sekretářka nemají právo tento dokument vypracovat. Po dokončení posudku je přilepeno datum jeho vyhotovení, podpis odhadce a také razítko, pokud klient jednal se společností.

V praxi se však často stává, že odborník nutí asistenta odhadce, aby napsal závěr se všemi jeho složitými nuancemi a pravidly, a sám odborník pouze podepisuje.

Toto chování je plné důsledků v podobě negramotného popisu procesu posuzování a závěrů o analýze hodnoty nemovitosti z důvodu nedostatku zkušeností asistenta nebo sekretářky.

Kdo vyhotovuje znalecký posudek kupované nemovitosti?

Závěr o kupované nemovitosti, respektive také o jejím ocenění Právo sestavovat má pouze odborný odhadce.

Budoucí majitelé totiž před koupí nemovitosti žádají odborníka, aby zkontroloval stav nemovitosti. Pouze osoba se specializovanými znalostmi může přesně popsat stav. To znamená, že právě oni by měli vypracovat zprávu, aby co nejkompetentněji odrážela současný stav.

Nahlásit cenu

O nákladech na analýzu hodnoty nemovitosti nemá cenu mluvit. Cena posudku o posouzení hodnoty nemovitosti závisí nejen na kraji, kde občan žije, ale také na samotný objekt. Pokud mluvíme o komerční nemovitosti a vezmeme v úvahu centrální pás Ruska náklady na posouzení budou začínat od 15 000 rublů, v souladu s tím se jedná o náklady na zprávu.

Pokud mluvíme o nemovitostech, jako je dům, postavená chata nebo pozemek, pak se náklady na práci vysoce specializovaného specialisty a následná příprava odpovídajícího dokumentu budou lišit od šesti do 8 000 rublů.

Pokud mluvíme o obyčejný byt nebo pokoj, pak vás náklady na posudek o posouzení bytu budou stát částku nepřesahující 5000 rublů.

V regionech dalekého severu je hodnota této částky mírně nadhodnocena, ale ve vnitrozemí středního Ruska je naopak mnohem nižší. A nebojte se, že náklady na práci spojenou s vypracováním závěru jsou příliš vysoké. Najdete ho v každém městě alternativní možnosti, protože hodně záleží na zkušenostech konkrétního specialisty.

Závěr o tržní hodnotě nemovitosti

Zpráva o ocenění nemovitosti(vzorový posudek o ocenění nemovitosti je ke stažení výše) je dokument, který je zpracován v souladu s platným právním řádem naší země a obsahuje veškeré výsledky posouzení tržní hodnoty nemovitosti, jakož i výčet všechna provedená vyšetření.

Tento akt může obsahovat následující informace:

základní informace o objektu,
popis,
základ pro provádění specializovaných akcí,
přehled aktuálního trhu s nemovitostmi,
informace o tom, jaké metody byly při hodnocení použity,
přenositelnost nemovitost jako zástavu,
výpočet hodnoty předmětu ocenění,
a také jaké podklady byly odhadcem použity jako zdroj informací pro sestavení zprávy.

Musí je zajistit jak samotný vlastník, tak některé úřady spravující nemovitost, např. správcovská organizace.

Zpráva o posouzení kupní ceny bytu

Zpráva o posouzení bytu(doporučujeme podívat se na výše uvedený příklad znaleckého posudku bytu) - jedná se o dokument, který je vyhotoven na základě zákona a má zjistit, do jaké míry kupní cena odpovídá skutečnému stavu bydlení.

V tomto případě by mělo nezávislé posouzení nemovitosti předznamenávat postup odkupu. Je nutné stanovit spravedlivou cenu.

Zohledňuje se jeho umístění, dispozice, stav prostředí, sousedé a tak dále. Postup analýzy nákladů se řídí obecným základem, zpráva však zdůrazňuje, že byt je připravován ke koupi.

Závěr o posouzení založení bytového domu

Zpráva o posouzení základů bytového domu je dokument, který obsahuje znalecký posudek, který popisuje založení bytového domu, hovoří o jeho pevnosti, předpokládané životnosti, ale i různých problémech, které mohou v souvislosti s provozem stavby nastat.

V této situaci je kladen důraz na stav objektu. Také by bylo dobré uvést jeho šířku, výšku, použité materiály a také rok lití.

Zpráva o vyhodnocení požárních škod v bytě

Zpráva o vyhodnocení škod vzniklého požáru obsahuje následující údaje.

Za prvé, analýza všech předložených dokumentů a také svědectví. Patří sem i prohlížení fotografií a jejich následná analýza a zkoumání.
Popis všech potřebných technik používaných specialisty. Přibližné odůvodnění pro každou z použitých metod, provedení nezbytných výpočtů, vypracování odhadu plánu, který zahrnuje restaurátorské práce po požáru, přibližný výpočet zhoršení stavu budovy, seznam dostupného balíčku dokumentů a také inspekční plán.

Recenze zprávy

Přezkoumání zprávy o posouzení netěsnosti bytu sestaven v případě, kdy z toho či onoho důvodu byla nemovitost iniciátorem povodní.

V této situaci je nutné posuzovat nejen škody, které byly způsobeny na níže položených bytech, ale i škody na majetku, který povodeň způsobil.

V této situaci je povolán i odborný odhadce, který je povinen vše zajistit potřebnou práci a prozkoumání s cílem zjistit příčinu úniku a způsobenou škodu, jakož i obecně určit, o kolik majetek ztratil na hodnotě v důsledku této události.

Koordinace výsledků oceňování nemovitostí

Koordinace výsledků inspekce nemovitostí- jedná se o postup, při kterém se vzájemně porovnávají dvě zprávy, které byly vypracovány na žádost stejného vlastníka, aby bylo možné přesně stanovit odhadovaná hodnota konkrétní nemovitosti.

V tomto případě se názory dvou odborníků mohou buď shodovat, nebo se rozcházet, nikoli však výrazně.

V tomto případě se provede dodatečné posouzení a výsledek se předá majiteli objektu vybraného k prozkoumání. Charakteristickým rysem této zprávy je, že je sestavena ve formě tabulky.

Nyní víte, v jaké situaci, jaký konkrétní posudek o ocenění nemovitosti můžete potřebovat, a sami si bez pomoci specialistů vyberete ten, který potřebujete.

S vypracováním tohoto dokumentu vám však může pomoci pouze kompetentní odborník, kterého můžete najít prostřednictvím příslušného inzerátu v samotném městě.

14.08.17 51 741 4

A proč je to potřeba?

Plánujete koupi bytu na hypotéku.

Banka schválila žádost o úvěr, agent našel vhodný byt. Dalším krokem je shromáždění kompletní sady dokumentů pro banku. Jeho součástí bude určitě i odhad nemovitosti.

Elena Evstratová

prodal a koupil nemovitosti s oceněním

Když banka poskytne dlužníkovi hypoteční úvěr, automaticky si vezme jako zástavu nemovitost, která se s tímto úvěrem kupuje: „Tady jsou peníze pro vás, ale dokud vše nesplatíte, je byt tak trochu můj.“ Pokud dlužník peníze nevrátí, banka má právo byt odebrat a prodat v aukci.

Pevnost hypoteční úvěr Byt se totiž dá snadno prodat v aukci – v řeči bank jde o likvidní zajištění. Banky si věří v půjčky, které vydávají, a tak mohou sazby snížit.

Pro banku je důležité, za co přesně dává 3 000 000 rublů: za chatu nebo za byt. Podaří se mu tento byt prodat za stejné 3 miliony, pokud se něco stane? Na tuto otázku by mu měl odpovědět posudek.

Pro kupujícího je hodnocení dodatečná zárukaže předmět stojí za peníze, za které se prodává.

Kdo provádí hodnocení

Odhadci oceňují nemovitosti. Jejich činnost je regulována federální zákon"O hodnotících činnostech v Ruské federaci." Může to být společnost nebo jednotlivec.

Co musí mít odhadce:

Odborné vzdělání, členství v samoregulační organizaci a pojištěná odpovědnost

Profesní vzdělání

členství SRO

Pojištěná odpovědnost

Banky jsou ze zákona povinny přijmout jakýkoli posudek odhadce. Ve skutečnosti však banky samy akreditují společnosti, jejichž hodnocení důvěřují. Které odhadce konkrétní banka uvádí, je obvykle napsáno na webu. Sberbank spolupracuje s 256 odhadci, Bank Vozrozhdenie - s 90.

Jak si vybrat firmu k hodnocení

Zavolejte na seznam oceňovacích společností nabízených bankou. To je to, co potřebujete zjistit v rozhovoru.

Jak rychle dorazí odhadce? Obvyklá doba je 1-2 dny.

Jak dlouho trvá příprava zprávy? Obvykle do 3-5 dnů.

Kolik stojí posouzení? Průměrné náklady v Petrohradu jsou 3 000 rublů. V Moskvě ceny začínají od 2500 rublů.

Kolik stojí druhá kopie zprávy? Hodnotící společnosti standardně vyhotovují jednu kopii zprávy. Druhou kopii vytiskne normální firma zdarma. V některých společnostech bude druhá kopie stát 500 rublů.

Jak zpráva vypadá

Posudek bytu je vypracován formou zprávy. Zpráva je uložena v tištěné podobě spolu s hypotékou na byt.

Zpráva musí obsahovat:

kdo nařídil a kdo provedl posouzení, jakým způsobem;
o jaký byt se jedná, v jakém je stavu, jak je využíván;
jaké jsou věci na trhu, na kterém se bude tento byt prodávat;
za kolik lze běžně nebo v aukci prodat;
jaké přílohy jsou k posouzení ve formě fotografií a kopií dokumentů.

Bez pečeti a podpisu odhadce je protokol neplatný. Ke zprávě je přiložen jednostránkový dokument obsahující shrnutí zpráva. Odesílá se bance spolu se zprávou.

Jaká je cena

Tržní hodnota- cena bytu při prodeji bez spěchu a okolností vyšší moci.

Záchranná hodnota- minimální cena, za kterou banka byt prodá krátkodobě.

Co ovlivňuje tržní hodnotu

Oblast, ve které se nemovitost nachází. Ovlivňuje náklady na metr čtvereční: v Petrohradě je metr čtvereční v okrese Moskovsky v průměru o 20 000 rublů dražší než v Něvském. Byt v novostavbě, která byla postavena mezi starými panelovými domy, proto bude stát méně než jeho analogy v dobré oblasti.

Odhadci využívají průzkumy a data z realitních portálů. Toto je stránka výzkumu z webu Real Estate Bulletin.

Specifikace budovy: v jakém roce byl dům postaven, kdy byl postaven? velká rekonstrukce a kolik pater je v domě. Zohledňuje se vše: přítomnost skluzu na odpadky, organizace parkování, stav předních dveří.

Stav bytu. Jaké patro, kolik pokojů a probíhá nějaká rekonstrukce? Odhadce se dívá i na to, zda je na podlaze položeno linoleum nebo laminát, zda je v koupelně dlažba a jak je v bytě provedeno osvětlení.

Na stavu bytu záleží: pokud je tapeta špinavá, zpráva je označena „potřebuje opravu“.

Oprava tapetou za 70 tisíc rublů a 5 tisíc odpovídá „renovaci evropské kvality“. Proto nepočítejte s tím, že odhadce zahrne do ceny bytu plnou cenu designových rekonstrukcí. V nejlepší scénář na opravy vloží faktor zvýšení.

Trh s nemovitostmi v tuto chvíli. Expert se dívá na podobné předměty na trhu. Pro jednopokojový byt v monolitickém domě budou analogy byty stejné velikosti v monolitickém popř. cihlové domy. Panelové domy se většinou nesrovnávají se zděnými domy nebo se zavádějí koeficienty. K hodnocení bytu se používá pět podobných objektů. Srovnání analogů - dobrý způsob podívejte se, kde je cena příliš vysoká.

Horní patro snižuje odhadované náklady na byt o 2-3%, první patro - o 5-10%

Jak vypočítat záchranou hodnotu

Likvidační hodnota se vypočítá pomocí vzorců. Zde záleží na elasticitě poptávky a časové hodnotě peněz.

Příklad elasticity poptávky. Po třípokojovém bytě v novostavbě v přízemí je malá poptávka, protože velké čtvereční plochy a nízké patro kupce děsí. Takový byt prodáte v krátké době jen za nízkou cenu. Rozdíl mezi tržní a likvidační cenou je až 3 miliony rublů.

Pro jednopokojový byt ve středním patře panelový dům 5 minut chůze od metra je velmi žádaná, protože takové byty jsou na trhu vždy žádané. Likvidační hodnota takového bytu se blíží tržní hodnotě.

Příklad časové hodnoty peněz. Když na to přijde dlouhodobě a velké peníze, často se říká, že peníze časem zlevní. To znamená, že rubl je nyní cennější než rubl za rok. Když se teď dá byt prodat levněji, tak je to lepší než později o něco dražší. Tento princip má mnoho opodstatnění: inflaci, politická rizika, lidskou úmrtnost a světový pokrok.

Při prodeji bytu za likvidační cenu se nejdříve splácí úvěr. Dlužník obdrží zbývající prostředky. Čím vyšší je tedy likvidační cena, tím více peněz zůstane v jeho rukou.

Likvidační hodnota levného bytu se příliš neliší od tržní hodnoty. Nejsnáze se prodávají na trhu, protože je po nich poptávka. Elitní byt v novostavbě se bude prodávat ještě dlouho i se slevou.

Cenové rozpětí třípokojových bytů v Petrohradu

Byty ve stejné oblasti jsme vybírali podle realitního portálu EMLS

Při dědění nemovitosti nebo čerpání hypotečního úvěru je nutný odhad domu a pozemku. Je problematické provést postup sami, výsledek bude přibližný.

Kdy je vyžadováno posouzení domu a pozemku?

Ke stanovení tržní hodnoty nemovitosti je zapotřebí ocenění domu a pozemku. Při dokončení transakce nákupu a prodeje se postup provádí na dobrovolné bázi.

Zapojení odhadce je zákonem stanoveno v těchto případech:

Zápis dědictví. Je nutné určit hodnotu domu, aby notářský úřad mohl vydat potvrzení potvrzující právo nakládat s majetkem.
Bankovní vklad. Úvěrová instituce nevydává peníze, aniž by formalizovala zatížení. K tomu potřebujete znalecký posudek na hodnotu nemovitosti.
Pojištění nemovitosti. Pro výpočet výše pojistného je nutné získat údaje o hodnotě nemovitosti, na kterou je pojistka vystavena.
Hodnocení škod. Stanoví se výše částky za opravné práce.
Registrace. Výše státní daně závisí na hodnotě nemovitosti.
Ocenění domu na zkoušku. V případě rozvodu nebo sporů mezi dědici pomáhá stanovení hodnoty nemovitosti řešit majetkové spory.

DŮLEŽITÉ! Bytový dům se posuzuje pro výpočet příspěvků na základní kapitál podniky. Zakladatelé mají právo přispívat penězi nebo převádět osobní majetek na společnost.

Kdo má právo hodnotit dům a pozemek?

Právo hodnotit dům mají nezávislí specialisté - osoby oprávněné k provádění znalecké činnosti. Odhadci jsou členy SRO a mají pojištění občanské odpovědnosti ve výši nejméně 300 tisíc rublů.

Majitelé nemovitostí si vybírají odborníka sami s přihlédnutím k cenám za služby, pověsti a dalším parametrům. Úvěrové instituce však při poskytování hypotečního úvěru odkazují dlužníky na určité odhadce.

RADY! SRO, které spolupracují úvěrové instituce, vypracovat zprávu v souladu s požadavky banky. Odpadá tak riziko odeslání dokumentu k revizi nebo přeregistraci.

Postup při posuzování domu s pozemkem

Postup hodnocení venkovský dům se skládá z několika etap. Majitel domu vyjednává s odhadcem podmínky spolupráce a stanoví termíny zkoušek. Je sepsána odpovídající dohoda.

Majitel nemovitosti po podpisu smlouvy předá znalci dokumentaci k domu a dohodne termín návštěvy specialisty. Během inspekce odhadce pořídí fotografie bydlení a zkontroluje budovu, zda nedošlo k nelegální přestavbě.

Nezávislé posouzení domu a pozemku se provádí jednou z metod:

Analogový. Podstatou zkoumání je porovnat ceny za takové transakce v průběhu roku. Na základě výsledků analýzy odhadce určí hodnotu aktuálního objektu. Tato technika se používá ve velkých obydlených oblastech.
Drahý. Zvláštností metodiky je posouzení nákladů vynaložených majitelem domu při opravách a rekonstrukcích. Ke stanovení nákladů na venkovské chaty se používá nákladová expertíza.
Ziskové. Používá se k ocenění městských bytů a komerčních nemovitostí. Tržní hodnota je určena posouzením návratnosti investice do nemovitosti.

Při zkoumání soukromého domu a pozemku věnuje odhadce pozornost následujícím parametrům:

Umístění nemovitosti (rozvoj infrastruktury, typ sídla atd.).
Stav budovy (rok výstavby, počet podlaží, plocha, druh stavebních materiálů, stav komunikací).
Přítomnost věcných břemen na místě a dacha.

POZOR! Pokud byla prodávaná nemovitost koupena za použití vypůjčené prostředky a úvěr není splacen, potřebuje vlastník odstranit věcné břemeno z domu a objednat aktualizovaný výpis z Jednotného státního rejstříku.

Doba platnosti zprávy pro bydlení pořízené hypotékou je šest měsíců. Pokud byl na úvěr koupen nejen dům, ale i pozemek, je nutné dodatečné posouzení pozemku.

Jaké dokumenty je třeba předložit

K určení hodnoty domu je zapotřebí následující dokumentace:

Duplikát občanského průkazu a DIČ majitele nemovitosti.
Katastrální pas a.
Dokument potvrzující vlastnictví domu.

Při nákupu bydlení v rozestavěném domě je nutná dohoda s developerem.