Formuláře Relevance.

Manažerská rozhodnutí v sektoru nemovitostí by měla vycházet z objektivních údajů o aktuální situaci a vyhlídkách rozvoje různých segmentů trhu. V současné době v Rusku prakticky neexistuje systém pro sledování trhu průmyslových nemovitostí. V tomto ohledu je studium hlavních ukazatelů ovlivňujících cenu objektů důležitým směrem, který nám umožňuje určit míru citlivosti hodnoty objektů na různé ukazatele. Výzkumné metody. Článek přináší srovnání klasifikací průmyslových a skladových budov a areálů a také výsledky analýzy trhu prodeje a pronájmu pro zkoumaný typ nemovitostí na příkladu města Voroněž. Byly identifikovány hlavní cenové faktory a vývojové trendy tohoto segmentu. regionální trh

nemovitost. Výsledek. Systematizace těchto ukazatelů nám umožní stanovit kritéria investiční rozvoj

realitní trh.

Zavedení Zvláštní oblastí jsou průmyslové a skladové nemovitosti investiční činnosti . Na rozdíl od komerčních maloobchodních a kancelářských nemovitostí, jejichž hlavním zdrojem příjmů je tradičně pronájem prostor a také možnost dalšího prodeje objektů na konci investiční fáze, jsou průmyslové a skladové nemovitosti často považovány nejen za zdroj příjmů z pronájmu, ale také jako součást investic do rozvoje sektoru služeb nebo výroby produktů v určitém odvětví. V tomto ohledu jsou průmyslové a skladové nemovitosti reprezentovány řadou objektů, bez jejichž klasifikace není možné provádět ekonomická měření

V současné době je potřeba systematizovat nemovitosti různých typů jedním z obtížných úkolů, kterým čelí účastníci realitního trhu: majitelé nemovitostí, analytici, realitní makléři, odhadci. Na jedné straně je zřejmá skutečnost, že hodnota každého předmětu závisí na jeho přiřazení ke konkrétnímu segmentu trhu a také na souhrnu jeho vlastností a charakteristik. V tomto ohledu jsou činěny pokusy vyvinout a aplikovat různé systémy pro klasifikaci nemovitostí. Na druhou stranu často prodejci, kupující a odborníci používají různé pojmy, znamenají jimi předměty stejné třídy. To vnáší velký zmatek nejen do procesu hledání společných zájmů prodávajících a kupujících nemovitostí, ale také neumožňuje vytvoření jednotného, ​​uspořádaného systému. informační podpora realitní trh. Na rozdíl od komerční nemovitosti, jejichž systemizace druhů byla v posledních deseti letech aktivně prováděna, téma klasifikace produkce skladové nemovitosti zůstává dnes velmi aktuální.

Účel studie. Stávající klasifikace nemovitostí se často navzájem duplikují nebo se rozšiřují srovnávací charakteristiky a faktory, podle kterých bude objekt přiřazen do určité třídy. K dnešnímu dni bylo v Rusku učiněno několik pokusů o vytvoření klasifikace nemovitostí v různých segmentech trhu s nemovitostmi. Možnosti jednotné klasifikace skladových nemovitostí nabízejí trhu poradenské společnosti. Mezi dostupnými klasifikacemi skladů je třeba poznamenat následující:

1. Klasifikace vyvinutá mezinárodní poradenskou společností Knight Frank,
2. Klasifikace vyvinutá švýcarskou poradenskou společností

Srovnávací parametry pro průmyslové a skladové nemovitosti podle těchto poradenských společností jsou uvedeny v tabulce 1.

Tabulka 1

Klasifikace průmyslových a skladových nemovitostí Knight Frank a švýcarských společností

Klasifikace výroby a skladuzařízeníspolečností Knight Frank a Swiss

Třída		Rytíř Frank
	Budovy určené k využití pro účely skladování. Umístění, vybavení, úprava, blízkost silniční sítě, přestavba pro jakýkoli druh nákladu, vysoká rychlost nákladních operací a spolehlivost skladování musí odpovídat moderním zásadám skladové logistiky.	Moderní jednopodlažní skladová budova z lehkých kovových konstrukcí a sendvičových panelů, nejlépe obdélníkového tvaru bez sloupů nebo s roztečí sloupů minimálně 12 metrů a se vzdáleností mezi rozpětími minimálně 24 metrů.
	Není poskytnuto	Moderní jednopodlažní skladová budova z lehkých kovových konstrukcí a sendvičových panelů, nejlépe obdélníkového tvaru bez sloupů nebo s roztečí sloupů minimálně 9 metrů a s rozpětím minimálně 24 metrů.
	20-30 let staré rekonstruované budovy nebo areály. Mají vlastnosti podobné jako prostory třídy „A“, liší se však umístěním: průmyslová zóna, hranice města.	Není poskytnuto
	Prostory vytvořené v 90. letech, ale postrádající některé parametry typické pro třídu „A“.	Jednopodlažní budova skladu, nejlépe obdélníkového tvaru, nově postavená nebo zrekonstruovaná.
	Areál postavený v 70.-80. letech, budovy bývalého výzkumného ústavu. Takové budovy zpravidla vyžadují určité úpravy a investice finančních prostředků.	Jedno- nebo dvoupodlažní budova skladu, nejlépe obdélníkového tvaru, nově postavená nebo rekonstruovaná.
	Plochy, které nebyly využívány jako sklady. Patří mezi ně parkoviště, vozovny a podobná výrobní zařízení	Prostory kapitálové výroby nebo zateplený hangár.
	Budovy byly postaveny ve 30. - 60. letech 20. století - bývalý areál velkoskladů potravin a skladů zeleniny.	Není poskytnuto
	Není určeno k použití pro skladovací účely a prostory. Takové struktury s ekonomický bod domnívat se, že je výhodné jej zbourat. Důvodem jsou vysoké náklady na obnovu a uvedení prostor do moderních parametrů.	Sklepy nebo zařízení civilní obrany, nevytápěné průmyslové prostory nebo hangáry

Za zmínku stojí, že nespecializovaný průmyslové budovy(třídy C a D) lze pronajmout. Specializované stavby se vyznačují převážně nákupními a prodejními transakcemi.

Uvedené klasifikace jsou zcela jasné a konkrétní. , aby je však účastníci trhu (kupující a prodávající nemovitostí, realitní makléři, developeři, analytici a odhadci) mohli snadno používat, je nutné kombinovat řadu charakteristik. To pomůže určit třídu posuzované nemovitosti pro výběr srovnávacích nemovitostí k prodeji a pronájmu z příslušného realitního sektoru.

Po analýze a systematizaci parametrů pro srovnání průmyslových a skladových nemovitostí společností Knight Frank a švýcarských společností stojí za to navrhnout zvážit vlastnosti budov a prostor ve vztahu k příslušnosti k určité třídě na základě:

• analýza informací o trhu s nemovitostmi;
• složení cenových faktorů a informace o hodnotách cenových faktorů pro každý typ objektu.

Materiály a výzkumné metody. Mnoho veřejných zdrojů (weby realitních kanceláří - Sota, Transfer, Citadel atd., internetové portály pro vkládání inzerátů - Avito, Kamelot atd.) používá jako srovnávací parametry zjednodušenou klasifikaci, proto byly pro sestavení využity informace o těchto zdrojích. nový seznam typů objektů. Za sledované období jsme vzali druhé čtvrtletí roku 2017. V důsledku toho byl analyzován návrh na nákup a prodej 171 a pronájem 101 průmyslových a skladových nemovitostí ve městě Voroněž.

Námi navrhovaná klasifikace průmyslových a skladových nemovitostí je uvedena v tabulce 2 a zahrnuje vysvětlení klasifikací Knight Frank a Swiss.

Tabulka 2

Klasifikace komerčních nemovitostí

Tabulka 2

Klasifikace objektů komerčních zařízení

Typ objektu	Charakteristika objektu
Výrobní a skladové prostory	Prostory vytvořené v 90. letech, ale postrádající některé parametry typické pro třídu „A“. (B+) Parkoviště, vozovny a podobná výrobní zařízení. (C) Sklepy nebo zařízení civilní obrany, nevytápěné průmyslové prostory nebo hangáry (D)
Průmyslové a skladové budovy	20-30 let staré rekonstruované budovy nebo areály. (A-) Moderní jednopodlažní skladová budova z lehkých kovových konstrukcí a sendvičových panelů, (A+) Areál postavený v 70.-80. letech, budovy bývalého výzkumného ústavu. (B) Budovy byly postaveny ve 30. - 60. letech 20. století - bývalý areál velkoskladů potravin a skladů zeleniny. (C-) Sklepy nebo zařízení civilní obrany, nevytápěné průmyslové prostory nebo hangáry (D)
	Parkoviště, vozovny a podobné výrobní prostory (C)
Sklady (včetně logistických komplexů)
Průmyslové a skladové komplexy	Budovy určené k využití pro účely skladování. odpovídající moderním principům skladové logistiky. (A+) Moderní skladové budovy z lehkých kovových konstrukcí a sendvičových panelů, nejlépe obdélníkového tvaru bez sloupů nebo s roztečí sloupů minimálně 12 metrů a se vzdáleností mezi rozpětími minimálně 24 metrů. (A+)

Od roku 2016 má nová nabídka komerčních nemovitostí v segmentu skladů sestupnou tendenci, která pokračuje i v roce 2017. Hodnota dodavatelských cen a nájemného klesá, počet volné místo, jsou vývojáři nuceni snižovat náklady a optimalizovat prostor.

Vlastníci komerční nemovitosti nemovitosti často přemýšlí, jaké faktory ovlivňují její hodnotu? Řešení tohoto problému je důležité i pro majitele nemovitosti, aby při prodeji nebo leasingu záměrně nesnižoval hodnotu. To je pro kupujícího neméně důležité, aby nepřeplatil vylepšení, která jsou z jeho pohledu zbytečná.

Uvažujme faktory, které ovlivňují zvýšení či snížení hodnoty komerční nemovitosti při jejím prodeji a pronájmu.

Ve vztahu k objektům, které generují příjem, existují 2 skupiny faktorů: obecné (externí) a místní.

První skupina faktorů odráží socioekonomickou a politickou situaci v zemi a regionu, geofyzikální prostředí objektu, jakož i právní přípustnost, fyzickou proveditelnost a ekonomickou proveditelnost rozvoje stavební varianty. Tyto faktory nesouvisí přímo s konkrétní nemovitostí, ale ovlivňují stav segmentu realitního trhu, a tím i hodnotu posuzované nemovitosti.

Místní faktory zohledňují vlastnosti nemovitosti a jejího bezprostředního okolí. Tyto faktory přímo souvisejí s analyzovaným objektem a podobnými objekty na realitním trhu.

Cenové faktory mají svá specifika v závislosti na třídě výrobního a skladového zařízení. V segmentu skladů třídy A a B je rozsah nájemného poměrně úzký. To je způsobeno tím, že vlastnosti samotné budovy se příliš neliší. Hlavními cenovými faktory pro takové objekty jsou lokalita a dopravní dostupnost

V segmentu skladů třídy C a D je mnohem více faktorů, které ovlivňují cenu. V průběhu krize se zde však podle pozorování odborníků stal nejvýznamnějším faktorem dopravní dostupnost. Otázka kvality dočasně ustoupila do pozadí.

V důsledku analýzy byly výše uvedené cenové faktory seskupeny v závislosti na příslušnosti k určité třídě skladových prostor a jsou uvedeny v tabulce 3.

Tabulka 3

Cenové faktory výroby nemovitostí

Cenové faktory výrobních a skladových prostor

Průmyslové nemovitosti	Sklad nemovitostí
Podlaží/počet pater (suterén, suterén, první nebo vyšší patro)
Materiál stěny
Rok výstavby
Umístění
Umístění objektu v objektu (přízemí, podzemní podlaží, samostatná budova);
Skladba, technický stav objektu a inženýrské systémy(přítomnost vytápění; dostupnost nastavitelných vlhkostních a teplotních podmínek)
Stav prostor
Komunikace (ventilace, požární alarm, telefon)
Skladba příjezdových komunikací (dostupnost silnic a železnic)
Další neoddělitelná vylepšení (přítomnost nakládacích ramp a doků; přítomnost nákladního výtahu)
Výška místnosti
Charakteristika pozemku a okolí (dostupnost dostatečného počtu parkovacích míst pro nákladní i osobní automobily)

Na momentálně v regionech Ruska, zejména v Voroněžská oblast Ve zprovozňování skladových prostor je patrný výrazný sestupný trend. Přestože je v provozu několik průmyslových parků, obecná struktura nabídkám stále převládají nekvalitní nemovitosti. Poptávku po kvalitních skladech sledují především firmy v agrokomplexu a obchodní řetězce.

Omezený přístup k vypůjčené prostředky, jejich vysoké náklady, stejně jako velký objem volných ploch, se staly důvody zpomalení stavební činnosti na trhu průmyslových a skladových nemovitostí. V současné době je nejoblíbenějším formátem pro výstavbu skladů schéma vestavěné na míru, podle kterého se v Rusku od roku 2015 prodalo více než 60 % objemu zprovozněných zařízení.

Postaveno na míru(zkráceně BTS) doslova znamená „sestavit na sadu“. Přesnější by však bylo nazvat to „konstrukce na zakázku“. BTS je technika, při které se staví (nebo modernizují) budovy tak, aby vyhovovaly potřebám a požadavkům konkrétní společnosti. Výrobní a skladové prostory uvedené do provozu v roce 2016 jsou uvedeny v tabulce 4.

Tabulka 4

Logistická centra uvedena do provozu ve Voroněži v roce 2016*

Logistická centra uvedená do provozu ve Voroněži v roce 2016*

Objekt	Adresa	Plocha, m2	Datum otevření	Třída
ABC-Elektro
Logocentrum A-Logistic	Voroněžská oblast
Logocentrum Samson-Opt	Voroněžská oblast S. Babyakovo, Novousmansky okres

*Nabídka na voroněžském trhu průmyslových a skladových nemovitostí

Voroněžská oblast patří k průmyslově-agrárním oblastem. Tradiční výrobní orientace Voroněžské oblasti je zemědělství, strojírenství.

V průmyslu dominuje strojírenství, elektroenergetika, chemický průmysl a zpracování zemědělských surovin. Tvoří 4/5 celkového objemu průmyslové výroby.

Trh s průmyslovými a skladovými nemovitostmi ve Voroněži představují sklady, dílny a hangáry, stejně jako výrobní budovy v obytných čtvrtích a průmyslových zónách města, umístěné v segmentu vysoce kvalitních nemovitostí (třídy A a B).

Analytici Knight Frank poznamenávají, že v roce 2016 došlo k nedostatku dodávek tekutin - moderních vysoce kvalitních zařízení s dobrou polohou, pohodlnými přístupovými cestami, moderní strojírenská zařízení atd.

Studie odhalila, že ve městě Voroněž jsou téměř všechny nabídky na trhu k prodeji průmyslových a skladových nemovitostí soustředěny ve třech okresech - Kominternovskij a Levoberežnyj představují každý 29 % a Sovetskij - 25 %. Prezentovaný poměr je znázorněn na obrázku 1. Vzhledem ke specifikům tohoto segmentu nemovitostí největší počet návrhy jsou soustředěny do průmyslových zón města vzdálených od centra.

Rýže. 1. Struktura nabídky prodeje průmyslových a skladových nemovitostí podle obvodů města Voroněž

Obr. 1. Nabídková struktura prodeje objektů průmyslových a skladových objektůzařízení podle obvodů města Voroněž

Struktura prodejních nabídek ve vybraných segmentech průmyslových a skladových nemovitostí je uvedena na obrázku 2.

Rýže. 2. Struktura nabídek prodeje průmyslových a skladových nemovitostí

Obr. 2.Nabídka struktury prodeje objektů průmyslových a skladových objektů

Ze studie vyplývá, že nabídka na nákup prostor a budov se procentuálně rovná téměř 40 %, resp. 38 %, podíl skladových komplexů tvoří 22 %. Intervalem studie je druhé čtvrtletí roku 2017.

V září 2017 byla průměrná nabídková cena za prodej průmyslových a skladových prostor 15 141 rublů/m2. m Průměrná cena prodejní nabídky 1m2. m tohoto typu nemovitostí se pohybovala od 8 000 rublů. až 95 150 rublů. v závislosti na cenových faktorech.

Průměrná nabídková cena za prodej průmyslové a skladové budovy byla 13 516,24 RUB/m2. m Průměrná prodejní cena 1 m2. m tohoto typu nemovitostí se pohybovala od 2 900 rublů. až 54 000 rublů. v závislosti na cenových faktorech.

Průměrná nabídková cena za prodej výrobního a skladového areálu byla 9 806 RUB/m2. m Průměrná prodejní cena 1 m2. m tohoto typu nemovitostí se pohybovala od 7 228 rublů. až 29 729 RUB v závislosti na cenových faktorech.

Rozpětí nabídkových cen a poměr ploch studovaných typů objektů průmyslových a skladových nemovitostí uvádí tabulka 5.

Tabulka 5

Nabídka cenových intervalů a poměrů ploch průmyslových a skladových nemovitostí

Tabulka 5

Intervaly nabídkových cen a poměr ploch objektů průmyslových a skladových objektů

Nabídková cena prodeje průmyslových a skladových prostor za 1 m 2, rub.
Maximum
Minimální
Celková plocha nabídky k prodeji průmyslových a skladových prostor, m2.
Maximum
Minimální
Nabídková cena prodeje průmyslového a skladového objektu za 1 m2, rub.
Maximum
Minimální
Celková plocha nabízené průmyslové a skladové budovy k prodeji, m2.
Maximum
Minimální
Nabídková cena prodeje průmyslového a skladového areálu za 1 m2, rub.
Maximum
Minimální
Celková plocha nabízeného průmyslového a skladového areálu k prodeji, m2.
Maximum
Minimální

Zvláštností trhu s pronájmem průmyslových a skladových nemovitostí jsou nájemní smlouvy, které se uzavírají na krátkou dobu (1-3 roky). Široké rozpětí sazeb nájemného je způsobeno silnou diferenciací trhu a závisí na objemu nabízených skladových prostor k pronájmu a jejich kvalitě.

Nyní na trhu s nemovitostmi existuje praxe účtování nájemného za celou celkovou plochu navrhované budovy nebo areálu. Většina prostor nabízených k pronájmu do 100 m2 jsou hlavní plochy, které nezahrnují pomocné prostory (chodby, koupelny atd.). K podobným objektům o rozloze více než 100 m2 již patří pomocné, tzn. ve skutečnosti jsou nabízeny společné prostory.

Předpokládá se, že nabídky objektů na realitním trhu, jak prodeje, tak pronájmy, jsou včetně DPH (18 %). Navíc, jak ukazuje praxe, sazby nájemného nezahrnují výši účtů za energie, tzn. hradí je nájemce samostatně. Je třeba také poznamenat, že typickým ukazatelem je cena pronájmu 1 m2 prostoru v časovém intervalu rovném měsíci.

Na trhu pronájmu průmyslových a skladových nemovitostí návrhy jsou rovněž soustředěny ve třech okresech – Kominternovsky (43 %), Sovetsky (23 %) a Levoberezhny (20 %). Prezentovaný poměr je zachycen na obrázku 3. Vzhledem ke specifikům tohoto segmentu nemovitostí je největší počet návrhů soustředěn v průmyslových zónách města ve vzdálenosti od centra.

Rýže. 3. Struktura nabídky pronájmu průmyslových a skladových nemovitostí podle obvodů města Voroněž

Obr. 3.Nabídka struktury pronájmu objektů průmyslový a skladové prostory podle obvodů města Voroněž

Struktura prodejních nabídek ve vybraných segmentech průmyslových a skladových nemovitostí je uvedena na obrázku 4.

Rýže. 4. Struktura nabídek pronájmu průmyslových a skladových nemovitostí

Obr. 4.Nabídková struktura pronájmu objektů průmyslových a skladových objektů

Ze studie vyplynulo, že nejvíce nabízené k pronájmu byly převážně průmyslové a skladové prostory (83 %), nejméně budovy a areály (11 % a 6 %).

Intervalem studie je druhé čtvrtletí roku 2017.

V září 2017 byla průměrná cena za pronájem průmyslových a skladových prostor 154 rublů/m2. m Průměrná nabídková cena 1 m2. m tohoto typu nemovitostí se pohybovala od 80 rublů. až 348 rub. v závislosti na cenových faktorech.

Průměrná cena pronájmu za průmyslovou a skladovou budovu byla 13 516,24 RUB/m2. m Průměrná nabídková cena 1 m2. m tohoto typu nemovitostí se pohybovala od 268 rublů. až 1205 rublů. v závislosti na cenových faktorech.

Průměrná cena pronájmu za průmyslový a skladový areál byla 5 448 RUB/m2. m Průměrná nabídková cena 1 m2. m tohoto typu nemovitostí se pohybovala od 92 rublů. až 500 rublů. v závislosti na cenových faktorech.

Intervaly sazeb nájemného a poměr ploch studovaných typů průmyslových a skladových nemovitostí jsou uvedeny v tabulce 6.

Tabulka 6

Intervaly sazeb nájemného a poměry ploch průmyslových a skladových nemovitostí

Tabulka 6

Intervaly nájemného a poměr ploch objektů průmyslových a skladových objektů

Nájemné za 1 m 2 výrobních a skladových prostor, rub.
Maximum
Minimální
Celková plocha nabídky pronájmu průmyslových a skladových prostor, m2.
Maximum
Minimální
Nájemné za 1 m 2 průmyslové a skladové budovy, rub.
Maximum
Minimální
Celková plocha průmyslové a skladové budovy nabízí pronájem, m2.
Maximum
Minimální
Nájemné za 1 m 2 průmyslového a skladového areálu, rub.
Maximum
Minimální
Celková plocha průmyslového a skladového areálu nabídka pronájmu, m2.
Maximum
Minimální

Průmyslové a skladové nemovitosti za rok 2016 - začátek roku 2017 nevykazovaly aktivitu ani ve směru globálního poklesu, ani ve směru růstu. Činnost na trhu byla prováděna především díky existujícím průmyslové podniky, které se na jejich území rozvíjejí a nevstupují na volný trh, jak však odborníci podotýkají, o průmyslové a skladové nemovitosti je zájem, ale většina nemovitostí nesplňuje kvalitativní požadavky potenciálních investorů.

Výsledky výzkumu. Výsledkem studie je námi navržená aktualizovaná klasifikace průmyslových a skladových nemovitostí založená na sledování trhu prodeje a pronájmu ve městě Voroněž s porovnáním klasifikací společností Knight Frank a švýcarských společností. Jako hlavní prvky srovnání jsme navrhli zvážit charakteristiky budov a prostor ve vztahu k příslušnosti k určité třídě.

Byly zohledněny všechny cenové faktory ovlivňující zvýšení či snížení hodnoty komerční nemovitosti při jejím prodeji a pronájmu.

Výčet těchto faktorů řeší závažný praktický problém, neboť je důležité, aby majitelé nemovitostí při prodeji či pronájmu záměrně nesnižovali hodnotu nemovitosti. To je pro kupujícího neméně důležité, aby nepřeplatil vylepšení, která jsou z jeho pohledu zbytečná.

V procesu analýzy struktury nabídky bylo zaznamenáno snížení počtu tržních segmentů vyznačujících se omezenou funkčností a rozšíření segmentů sestávajících z objektů, které poskytují širokou škálu vysoce kvalitních technologických možností.

Sledování trhu nákupu, prodeje a pronájmu průmyslových a skladových nemovitostí proIIčtvrtletí 2017 ukázalo, že hlavní zásobování je soustředěno ve třech okresech města Voroněž – Kominternovsky, Sovetsky a Levoberezhny (20 %).

Studie odhalila, že nabídka na koupi prostor a budov se procentuálně téměř rovná 40 % a 38 %, podíl skladových komplexů tvořil 22 %. Největší se ukázala nabídka na pronájem průmyslových a skladových prostor - 83 %, méně pak na pronájem budov a areálů (11 % a 6 %).

Závěr. Provedený výzkum by měl sloužit jako systematický základ pro vytvoření jednotné klasifikace průmyslových a skladových nemovitostí, jednotný systém základní pojmy v příslušném segmentu trhu a také cenové faktory pro typy posuzovaných objektů na trhu průmyslových nemovitostí.

Obecná charakteristika trhu průmyslových a skladových nemovitostí v regionu

Uplynulý rok 2013 byl pro trh skladových nemovitostí mimořádně příznivým obdobím a vyznačuje se vysoký výkon nabídka a poptávka - i přes vysoké objemy zprovoznění zůstala úroveň neobsazených prostor nízká (1-2 %). V roce 2013 byl vysoký objem absorpce - asi 1,3 milionu metrů čtverečních. m

Odborníci berou na vědomí revizi klasifikace průmyslových a skladových nemovitostí v Moskvě jako jednu z nejvýznamnějších událostí na trhu. Podle měřitelných upřesnění navržených společností Knight Frank se objekty třídy „A+“ liší od objektů třídy „A“ větší vzdáleností mezi rozpětími, ultra plochou podlahou s protiprachovým povlakem, větším přípustným zatížením podlahy a topný systém, který poskytuje minimálně +14 při venkovní teplotě vzduchu do -35C (s výjimkou nízkoteplotních skladovacích podmínek).

Za nápadný příklad takového objektu odborníci označují PNK-Čechov ze společnosti PNK Group (třída „A+“). Kromě dodržení výše uvedených charakteristik odborníci berou na vědomí velké odbočovací a parkovací plochy, logickou organizaci příjezdových komunikací, kvalitu pokrytí atd. Plocha staveniště nepřesahuje 45 % a každá budova může fungovat jako nezávislé zařízení, protože má výhodnou polohu, samostatný vchod a autonomní komunikační a napájecí systémy.

Nabídka na trhu průmyslových a skladových nemovitostí v Moskvě a Moskevské oblasti

Objem zadaných prostor na trhu průmyslových a skladových nemovitostí v Moskevské oblasti v roce 2013 podle různých odhadů činil asi 800 tisíc metrů čtverečních. m, a celkový objem kvalitních dodávek je asi 9 milionů m2. m. Podle odborníků jsou tyto objemy uvádění do provozu rekordní za poslední 4 roky, přičemž téměř všechna nová zařízení patří do třídy „A“. Jedním z hlavních důvodů rostoucího podílu high-end objektů v nové výstavbě je zvýšená poptávka firem, pro které je high-tech sklad cestou ke zvýšení obratu zboží.

Největší objemy zprovozněných průmyslových a skladových ploch byly v roce 2013 zaznamenány v jižním a jihovýchodním směru. Tyto směry jsou spolu s jihozápadním tradičně velmi žádané a v důsledku toho se tam koncentrují největší objemy nabídky. Tento směr nabídky a poptávky je způsoben nákladními toky procházejícími dálnicí M-4 a dálnicí Simferopol.

Obrázek 1. Geografická struktura zprovoznění průmyslových a skladových prostor (dle společnosti Praedium)

Významný podíl na objemu zprovozněných průmyslových a skladových ploch v roce 2013 zaujímali velcí hráči na trhu. Společnost PNK Group například pokračovala ve vývoji projektu PNK-Čechov (uvedena první etapa PNK-Čechov 2) a PNK-Vnukovo (uvedena budova č. 9).

V logistickém parku PNK-Čechov 2 byly v druhé polovině roku zprovozněny budovy 2 a 3 o celkové ploše cca 127 tisíc metrů čtverečních. m. Tento projekt se stal největším novým vysoce kvalitním projektem představeným na moskevském trhu. Logistický park se nachází ve městě Čechov, 49 km podél simferopolské dálnice od moskevského okruhu, poblíž stejnojmenného projektu PNK-Čechov. Podle plánů developera bude realizace projektu skladu dokončena v roce 2014, poté celková plocha areálu dosáhne 286 tisíc metrů čtverečních. m

Druhé místo v měřítku uvedení do provozu obsadil projekt představený v první polovině roku 2013. Stal se jím logistický park Logopark North o rozloze 110 tisíc metrů čtverečních. m. Developerem projektu byla společnost „Karavella“. Tento sklad se nachází 7 km od moskevského okruhu podél Leningradskoye Highway v Solnechnogorské oblasti. Logopark má výhodnou polohu a je velmi atraktivní jak pro největší ruské resp zahraniční společnosti. Mezi rezidentními společnostmi stojí za zmínku: IKEA, Global Logistic Projects, Eldorado atd.

Developerská společnost PNK Group se nejen prosadila v Čechově, ale přinesla na trh i další sklady v projektu PNK-Vnukovo. V roce 2013 společnost uvedla do provozu tři budovy (3, 8 a 9) o celkové ploše 101 tisíc m2.

V druhé polovině roku 2013 zvýšila svou aktivitu na trhu developerská společnost Raven Russia, která pokračovala v zavádění front v aktuálních skladových projektech. Na trh tak vstoupila třetí etapa logistického parku Klimovsk (55 tis. m2) a druhá etapa logistického parku Noginsk (37,1 tis. m2).

Obrázek 2. Nejvýznamnější výrobní a skladové prostory uvedené do provozu v roce 2013 (podle společnosti Praedium)

V geografické struktuře vstupu existuje tendence k rozvoji území vzdálenějších od moskevského okruhu. Tradičně jsou velmi žádané komplexy nacházející se 20-30 km od moskevského okruhu, zatímco nyní se aktivně formuje nabídka vysoce kvalitních zařízení umístěných ve vzdálenosti do 50 km od moskevského okruhu, které jsou také v poptávka, která se potvrzuje aktivní používání„build-to-suit“ schémata při realizaci těchto projektů.

Trh prodeje pozemků a nemovitostních komplexů pro průmyslové a skladové účely, jak v zóně do 30 km, tak v zóně do 50 km, představují především objekty nižší třídy, vhodné především k přestavbě.

Mezi komplexy zprovozněnými přímo v Moskvě odborníci vyzdvihují pouze jedno zařízení - Magistralnyj terminál, což je samosklad. Vnitřní prostor je uspořádán podle principu návrhu, což nám umožňuje nabídnout nájemci plochu od 1 do 50 m2. m v jedné rovině. Ceny začínají od 950 rublů. za čtvereční m za měsíc a závisí na velikosti vybraného boxu a době pronájmu. Výhodná poloha mezi dvěma důležitými dálnicemi: dálnicemi Khoroshevskoye a Zvenigorodskoye, stejně jako vysoká úroveň služeb, zajistily stabilní poptávku po samoskladovacích službách ihned po zahájení prodeje prostor v novém terminálu.

Poptávka na trhu průmyslových a skladových nemovitostí v Moskvě a Moskevské oblasti

Trh průmyslových a skladových nemovitostí v Moskvě a Moskevské oblasti si udržuje extrémně vysokou úroveň poptávky – dokonce ani rekordní uvedení nových prostor do provozu nemělo prakticky žádný dopad na střední úroveň volný prostor, který podle různých odhadů činil 1-2%. Tato okolnost je vysvětlena následujícími faktory:

• Developeři ve snaze minimalizovat rizika spojená s tržní expozicí nemovitosti stále častěji realizují projekty využívající schéma „built-to-suit“, v důsledku čehož se významná část prostoru nikdy nedostane na volný trh (podle různé zdroje – od 35 % do 60 % v roce 2013).
• Výstavba skladů pro konkrétního klienta je služba zaměřená na velké odběratele (resp. nájemce), která ve spojení s nízkou mírou neobsazenosti vytváří neuspokojenou poptávku ze strany malých odběratelů (resp. nájemců).
• V procesu výstavby objektů orientovaných na volný trh, předběžné dohody pronájem/prodej, což zároveň snižuje skutečný objem dodávané plochy na volný trh o dobu uvedení do provozu.
• Posun termínů uvedení do provozu u řady zařízení.

Kupující a nájemci skladů volí schéma interakce s developerem „na míru“ nejen kvůli omezené nabídce, ale často také kvůli vysoce specializovaným požadavkům na pořizovaný prostor. Splnění těchto požadavků v raných fázích realizace projektu umožňuje úspory na provozu a případné přizpůsobení typického skladu specifickým požadavkům konkrétního klienta.

Experti odhadují úroveň poptávky (celkový objem transakcí nákupu, prodeje a pronájmu) v roce 2013 na 1,3 mil. m2. m, což je o něco více než v roce 2013. Vrchol poptávky nastal ve 2. až 3. čtvrtletí roku 2013.

Nejaktivnějšími nájemci a kupujícími průmyslových a skladových nemovitostí byly v roce 2013 velké obchodní společnosti, distributoři a výrobní podniky.

Obrázek 3. Rozdělení transakcí na trhu průmyslových a skladových nemovitostí podle obchodního profilu nájemců a kupujících (podle společnosti Knight Frank)

Podle společnosti Jones Lang LaSalle v roce 2013 střední velikosti transakcí - v průměru za rok 2013 to bylo cca 18 tisíc m2. m (13 tis. m2 v roce 2012 a 11 tis. m2 v roce 2011). Za největší obchod roku odborníci označují pronájem 72 tisíc metrů čtverečních od IKEA. mv "Logopark Sever".

Tabulka 1. Největší transakce na trhu průmyslových a skladových nemovitostí moskevského regionu (podle společnosti Jones Lang LaSalle)

Obchodní podmínky na trhu průmyslových a skladových nemovitostí v Moskvě a Moskevské oblasti

Trh průmyslových a skladových nemovitostí lze z pohledu obchodních podmínek charakterizovat jako stabilní - v průběhu roku 2013 nedošlo k výraznějším změnám sazeb, současná vysoká úroveň sazeb je vysvětlována především nedostatkem kvalitní nabídky.

V průběhu roku 2013 se výše nájemného za vysoce kvalitní průmyslové a skladové komplexy v moskevské oblasti pohybovala v průměru v rozmezí 115-140 USD/m2. m/rok (trojnásobná čistá).

Rozsah a průměrné ceny dodávek průmyslových skladových areálů v závislosti na konvenční zóně umístění byly (včetně objektů k přestavbě):

• V rámci města Moskva: 16 130 - 158 333 rublů/m2. m, průměrná hodnota 58 915 rub./m2. m
• V oblasti do 20-30 km od moskevského okruhu (Podolsk, Odintsovo, Zelenograd atd.): 3 349 - 61 508 rublů/m2. m., průměrná hodnota 36 862 rub./m2. m
• V oblasti 30-50 km od moskevského okruhu (Elektrostal, Čechov, Solnechnogorsk, Dmitrov atd.): 1 916 - 52 174 rublů/m2. m., průměrná hodnota 21 725 rub./sq. m

Obrázek 4. Rozsah a průměrné hodnoty jednotkových nákladů na dodávku průmyslových a skladových nemovitostí v závislosti na oblasti umístění zařízení, rub./m2.

Jednotkové náklady na prostor v segmentu vysoce kvalitních skladových nemovitostí v moskevské oblasti se v průměru pohybují v rozmezí 900-1400 USD/m2. m., míra kapitalizace je asi 11%.

Cenové faktory na trhu průmyslových a skladových nemovitostí

Vzhledem k tomu, že náklady na objekty umístěné ve městě jsou výrazně vyšší než náklady na objekty nacházející se v regionu, je vhodné vybudovat závislost jednotkových nákladů na cenových faktorech pro jednu z těchto skupin objektů. Dále byly pro budování závislostí vybrány objekty umístěné v oblasti z důvodu většího počtu návrhů a v důsledku toho vizuálnější konstrukce těchto závislostí.

Mezi cenovými faktory průmyslových a skladových nemovitostí lze z hlediska ovlivnění jednotkových nákladů objektu identifikovat nejvýznamnější kvantitativní faktory:

V první řadě můžeme vyzdvihnout faktor související s polohou a dopravní dostupností, a to - vzdálenost k MKAD. Tento faktor poskytuje největší vliv na ceně objektů umístěných mimo město, neboť objekty uvnitř města jsou významně ovlivněny mnoha dalšími faktory souvisejícími s umístěním (například vzdálenost k metru, vzdálenost od hlavních ulic atd.). Kromě toho je významným faktorem vzdálenost od hlavních dopravních tras.

Mezi nemovitostmi nabízenými k prodeji v roce 2013 byl rozsah hodnot pro faktor „Vzdálenost k moskevskému okruhu“ 3,6-59 km, průměr byl 33 km.

Rozpětí hodnot faktoru „Vzdálenost k hlavním dopravním tahům“ bylo 0,2-9 km, průměrná hodnota byla 1,8 km.

Obrázek 5. Vliv faktoru „Vzdálenost k moskevskému okruhu“ na jednotkovou cenu objektu

Obrázek 6. Vliv faktoru „Vzdálenost k hlavním dopravním trasám“ na jednotkovou cenu objektu

Celková plocha vylepšení- podle průzkumu agentů specializujících se na prodej průmyslových a skladových nemovitostí v Moskevské oblasti jsou prodávající při prodeji objektů větší oblasti připraveni akceptovat určité snížení platby, které je analogické s „velkoobchodní slevou“ , tj. objekty větší plochy zpravidla stojí méně za metr čtvereční. Rozpětí hodnot faktoru „celková plocha vylepšení“ bylo 110-75 000 m2. m., průměrná hodnota - 8 939 m2. m

Obrázek 7. Vliv faktoru „Celková plocha vylepšení“ na jednotkovou cenu objektu

Celková plocha pozemku parc. Průmyslová a skladová zařízení s větším pozemkem mají na trhu větší poptávku. Vzhledem k tomu, že na přebytečném pozemku je možné uspořádat parkování pro vozidla, umístit otevřený sklad pro různé produkty, existuje možnost manévrování s těžkými vozidly. Rozsah hodnot pro faktor „Celková plocha areálu“ byl 1 300-83 200 m2. m., průměrná hodnota - 22 764 m2. m

Obrázek 8. Vliv faktoru „Celková plocha pozemku“ na jednotkové náklady objektu

Mezi nejvýznamnější faktory kvality patří:

Stav/úroveň vnitřní výzdoby výrobních a skladových prostor- dobrý stav budovy nebo pobytu v ní velká rekonstrukce ušetří potenciálnímu majiteli přilákání dalších investic do nemovitosti. Nabídkové ceny průmyslových a skladových objektů nebo vestavěných prostor, které jsou v dobrém stavu s jednoduchou úrovní dokončení, jsou vyšší než nabídkové ceny nemovitostí ve vyhovujícím stavu.

Tabulka 1. Hodnoty faktoru „Stav/úroveň vnitřní úpravy“

Dostupnost a stav inženýrské sítě také hraje významnou roli při určování nákladů na výrobní a skladové zařízení. Tento faktor určuje výši kapitálových investic potřebných pro normální fungování zařízení, přičemž z hlediska realizace funkce výroby a skladu je prvořadá dostupnost dodávek elektřiny a tepla.

Tabulka 2. Hodnoty faktoru „Přítomnost a stav inženýrských sítí“

Dostupnost přístupových cest a jejich pohodlí- nejoblíbenější oblasti jsou oblasti s několika pohodlnými přístupovými cestami. Pohodlnost příjezdových komunikací se posuzuje bodovým systémem v závislosti na třídě a stupni provozu vozidel na ulici, ze které vozidla do území vjíždějí, a také na možnosti dočasného parkování na ní.

Tabulka 3. Hodnoty faktoru „Vybavení přístupovými cestami a jejich pohodlí“

V závislosti na typu výroby mohou být zohledněny další cenové faktory (přítomnost železniční trati, výška stropu, dostupnost jeřábů atd.).

Hlavní trendy a prognózy na trhu průmyslových a skladových nemovitostí v Moskvě a Moskevské oblasti

• V roce 2013 byla revidována klasifikace průmyslových a skladových nemovitostí - byly upřesněny informace o objektech třídy „A+“.
• Na trhu je i nadále vysoká poptávka na pozadí nedostatku kvalitní nabídky, míra neobsazenosti v roce 2013 byla 1–2 %.
• Hlavní uvedení nových zařízení do provozu probíhá v oblíbených směrech: jih, jihovýchod, jihozápad. Navíc téměř všechny objekty patří do třídy „A“.
• Objem transakcí v segmentu průmyslových a skladových nemovitostí činil cca 1,3 mil. m2. m
• Relativně novým trendem je realizace projektů umístěných ve vzdálenosti 30-50 km od moskevského okruhu.
• Realizace projektů podle schématu „na míru“ je stále populárnější - podle různé odhady v roce 2013 se takto prodalo od 35 % do 60 % plochy.
• S přihlédnutím ke zpoždění termínu uvedení do provozu u řady projektů může zůstat objem uvedení do provozu v roce 2014 stejný jako v roce 2013. Zároveň se očekává, že míra neobsazenosti zůstane na úrovni 2–4 %.
• Neočekává se nárůst nájemného a nákladů na prodej objektů - hlavním limitujícím faktorem je nepříznivá makroekonomická prognóza pro rok 2014 (nízká růst HDP a další socioekonomické ukazatele).
• Mezi největší projekty oznámené k uvedení do provozu v roce 2014 odborníci na trh vyzdvihují: průmyslový park South Gate a logistický park Radumlya o celkové ploše 200 a 155 tisíc metrů čtverečních. m.

Závěry: Téměř rekordní objemy zprovoznění prostor na trhu průmyslových a skladových nemovitostí v Moskvě a Moskevské oblasti neměly významný dopad na poptávku, která je i nadále na vysoké úrovni. Při absenci vážných výkyvů obchodních podmínek na pozadí vysoké úrovně poptávky můžeme konstatovat, že se trh stabilizoval. Hlavní faktory, které brání trhu dále aktivní rozvoj, jsou makroekonomické - nestabilita obecné ekonomické situace zvyšuje rizika developerů a nutí je stále více pracovat podle schématu „build-to-suit“.

Službu nebo další informace si můžete objednat telefonicky na našich pobočkách:

7 812 326-20-06 Petrohrad
+7 495 955-78-37 Moskva
+7 343 372-54-75 Jekatěrinburg
E-mail mail:

Klasifikace akceptovaná na trhu umožňuje nejen strukturovat nabídku podle základních kvantitativních kritérií, ale také poskytnout pochopení kvalitativního stavu trhu.
Tradičně jsou základem trhu sklady třídy A a B - jedná se zpravidla o nové organizované velké komplexy s odpovídající nabídkou služeb, širokou produktovou řadou (z hlediska funkčnosti, typu a plochy prostor) , lišící se rozsahem a profesionální správcovskou společností.
Sklady třídy C jsou převážně staré, často předělané z průmyslových prostor, mají malou plochu a nejsou vybaveny vysokozdvižnými vozíky a další infrastrukturou. Průměrná plocha typického skladu třídy C je 1500 m2.

	třída B	třída C
Obecné ukazatele
Počet skladů, ks.	32	31
Celková plocha, m2	248942	59500
Průměrná plocha, m2	7700	1500
Aktuální nabídka (pronájem)
Celková plocha, m2	121123.7	37552
Průměrná plocha, m2	3785	2120
Podíl volného místa, %	0.487	0.631

Ve struktuře nabídky místního trhu je počet skladových komplexů třídy B a C srovnatelný, přičemž plocha volných prostor není stejná: 76,3 % volných prostor k pronájmu patří do třídy B. Podíl neobsazených prostor v komplexech třídy B je 48,7 %, C – 63, 1 %.
Největší počet skladových komplexů, které jsou na trhu prezentovány jako aktuální nabídka (47,6 %), má celkovou plochu 1000 m2, mluvíme o malých hangárech třídy C, které představují nízký segment trhu. .

Mezi uvažovanými sklady je minimální plocha 100 m2. Jedná se o malou místnost určenou k výrobním nebo skladovacím účelům třídy C. Maximální velikost z uvažovaných lokalit jsou to objekty třídy B - PSK "Čechovskij" a "Sergeevo" - 67 tisíc m2.

V době studie je nabízeno k pronájmu 158,7 tis. prostor, což je 51,4 % z celkového objemu výrobních a skladových prostor třídy B a C umístěných na místním trhu.
Největší počet skladových komplexů (33 z 63) místního trhu se nachází v oblasti 50-60 km od moskevského okruhu, v této vzdálenosti od Moskvy je tedy většina volných prostor nachází - 122,8 tisíc m2.

Skladové projekty vyžadují velké pozemky a zbývá jich stále méně, proto se developeři od moskevského okruhu stále více vzdalují. Kvůli nedostatku průmyslových pozemků v 30kilometrové zóně navíc rostou ceny, což výrazně prodražuje projekt a také konečné nájemné. Obecný trend rozvoj průmyslových pozemků ve stále vzdálenější oblasti a vysoká dopravní obslužnost trasy umožňují přesun do vzdálenějších oblastí bez výrazné újmy na podnikání. Navíc právě tato odlehlost (více než 30 km od moskevského okruhu) je aktivně rozvíjena velkými komplexy třídy A, což svědčí o vysokém potenciálu místního trhu a relativně nízké citlivosti poptávky a ceny na vzdálenost. z hlavního města.

Struktura nabídky podle kvalitativních a kvantitativních ukazatelů generovaného pozemku (k pronájmu nebo prodeji)

V 19 z 63 skladových komplexů si můžete pronajmout i kancelářské prostory. Plochy k pronájmu začínají od 20 m2.

Umístění	Kancelářské prostory k pronájmu, m2.	Náklady na pronájem kancelářských budov, rub.
Čechov, sv. 8. března	16 m2	2400 rublů. blok/měsíc
ZÁVOD RTI / Čechov, st. Čechova, 20b	od 20 m2.	400 rublů. m2/rok
Čechov, sv. Shromáždění	25 m2	3000 rublů. blok/měsíc
Čechrovskij okres, vesnice Barantsevo	od 20 m2.	400 rublů. m2/rok
Čechrovskij okres, obec Lyubuchany	50 m2	400 rublů. m2/rok
Čechrovskij okres, vesnice Novoselki	2 kancelářské bloky: 1750 2580 m2	400 rublů. m2/rok
Čechov, sv. Kolchoznaja	500 m2	200 rublů. m2/rok
Okres Čechov, vesnice Novoselye	100	250 rublů. m2/rok
Čechov, sv. Tiskárny	od 20 m2.	400 rublů. m2/rok
Čechov, dálnice Simferopolskoe, 1	150 m2	400 rublů. m2/rok
Čechovský okres, obec. Talalikhino	bloky 40 m2.	210 m2/rok
Čechovský okres, Čechov	300 m2	250 rublů. m2/rok
Čechovský okres, obec Lyutoretskoye	3-patrová budova - 500 m2.	7000 rublů. za rok.
PSK Čechovskij / Čechov, st. Komsomolská	od 100 m2.	600 rub./m2
Čechov město, 8. Marta st.	200 m2	300 m2/rok
Čechov, sv. Mira	100 m2	300 m2/rok
Okres Čechov, vesnice Chepelevo, Central ul., 27	500 m2	500 m2/rok
Čechov, Mira st.	od 150 m2.	350 m2/rok
Čechovský okres, městská osada Stolbovaya	500 m2	400 rublů. m2/rok

Cenová politika konkurentů podle třídy, kvalitativní charakteristiky

Cena pronájmu skladových prostor závisí na několika faktorech:

• umístění skladového komplexu (vzdálenost, dálnice)
• blízkost dopravních cest
• pronajaté plochy (při pronájmu velkých ploch je nájemci poskytována sleva)
• doba pronájmu

Ceny za pronájem kvalitních skladových prostor jsou na místním trhu poměrně vysoké. Dnes je obecně uznávanou praxí výpočet čistých sazeb nájemného (triple net), bez daní, účtů za energie, které platí nájemce samostatně. Ve všech uvažovaných skladových komplexech jsou provozní náklady již zahrnuty v ceně pronájmu. Náklady na energie hradí nájemce samostatně „podle měřičů“.

	třída B	třída C
Min. nájemné za 1 m2, rub./rok	1800	300
Max. nájemné za 1 m2, rub./rok	4600	4476
Průměrná sazba nájemného za 1 m2, rub./rok	2700	2110

Cena 1 m2. mv nemovitosti třídy B bude stát nájemce v průměru 2 700 rublů. za rok. Ve třídě C jsou sazby nižší a pohybují se mezi 1500-2200 za rok na 1 m2. Čím větší plocha pronajímá jeden klient, tím nižší je cena 1 m2. „Velkoobchodní sleva“ se může pohybovat od 10 do 30 %.

Ve většině uvažovaných skladových komplexů musí nájemci složit kauci (kauce, kauce) ve výši jednoho měsíčního nájmu. Kauce je druh vratné částky, kterou nelze použít jako platbu za poslední měsíc a v žádném případě nesouvisí s kaucí za pronájem. Jedná se o příspěvek, který poskytuje náhradu škody na majetku zjištěné na konci roční smlouvy.

Hlavní hráči

Jméno	Místo/adresa	Třída	Skladová plocha, m2.	Podíl na trhu (podle celkové plochy), %	Seznam služeb
ZÁVOD RTI	Čechov, sv. Čechova, 20b	S	10000	0.032	Požární hlásiče, hydranty; Telefonie, Internet; 24/7 ostraha
-	Okres Čechov, vesnice Novoselki	V	41425	0.134	V místě je železniční trať. Možnost pronájmu kanceláří.
Sergeevo http://www.psksergeevo.ru/arenda/	Čechovský okres Sergeevo	V	67685	0.219	Možnost pronájmu kanceláře parkování pro osobní vozy, přístup a parkování pro kamiony a Eurofur.
PSK Čechovskij http://psk-chovskiy.ru/	Čechov, sv. Komsomolská	V	67000	0.217	Výrobní, průmyslové, kancelářské prostory; Možnost pronájmu kanceláře Možnost pronájmu pozemku parkovací a parkovací služby pro osobní a nákladní automobily

Celkem 4 hráči představují 60% podíl na vesmírném trhu.

Odeslání vaší dobré práce do znalostní báze je snadné. Použijte níže uvedený formulář

Studenti, postgraduální studenti, mladí vědci, kteří využívají znalostní základnu při studiu a práci, vám budou velmi vděční.

FEDERÁLNÍ VZDĚLÁVACÍ AGENTURA

Státní vzdělávací instituce "STÁTNÍ UNIVERZITA KEMEROVSK"

FAKULTA EKONOMICKÁ

Analýza trhu průmyslových a skladových prostor

Dokončeno:

studenti skupiny E-041

Volodino Láska,

Volodin Roman

Zkontrolováno:

doktor věd, prof. Staríková L.N.

Kemerovo

Náklady na výrobu a skladové prostory v Kemerovu, leden - říjen 2008.

V této zprávě zohledníme současnou situaci s cenou 1 metr čtvereční oblast výrobních a skladových prostor ve městě Kemerovo.

Hlavní koncentrační místa výrobních a skladových prostor jsou okres Zavodsky (Kuznetsky Ave., Shaturskaya Street), Central District, Kirovsky District. Na trhu jsou také jednotlivé nabídky v okrese Predzavodsky, na Raduze a FPK. Rozsah nabízených ploch je od 15 m2. m. až 71444 m2.

Vzorek zahrnoval 195 objektů, ale 63 objektů bylo z porovnání vyloučeno, protože neexistují žádné informace o jejich funkčním účelu.

Tabulka 1

Tabulka ukazuje, že maximální náklady na 1 m2. ve výrobních a administrativních komplexech, protože mají větší funkčnost a zahrnují: výrobní prostory, skladovací prostory, administrativní prostory a veškeré komunikace.

Vzorek zahrnoval 193 objektů, ale 9 objektů bylo z porovnání vyloučeno, protože neexistují žádné informace o jejich oblasti nebo ceně.

Maximální náklady na 1 m2. charakterizuje sklad o celkové ploše 300 m2. v areálu továrny. Jedná se o výrobní zařízení celkové náklady 75 000 tisíc rublů, které nabízí agentura Zhiltsov, Dmitriev a partneři (07/11/2008).

Minimální náklady na 1 m2. charakterizuje sklad o celkové ploše 5000 m2. v areálu továrny. Jedná se o sklad s celkovými náklady 5 500 tisíc rublů, vystavený agenturou Zhiltsov, Dmitriev and Partners (07/11/2008).

Tabulka 2

Graf ukazuje, že trh má největší nabídku skladových ploch do 500 m2.

Porovnali jsme také náklady na 1 metr čtvereční průmyslové a skladové plochy v závislosti na oblasti, kde se nacházejí.

Tabulka 3.

Z tabulkových údajů vyplývá, že 55,7 % všech výrobních a skladových prostor se nachází v okrese Zavodskoy. Důvodem je skutečnost, že okres Závodský je perspektivní oblastí pro rozvoj podnikatelské činnosti. Tomu napomáhá jak blízkost administrativních a obchodních center, tak i pohodlí dopravních uzlů s vysokou koncentrací obyvatelstva a dopravních toků.

Diagram ukazuje, že průměrné náklady na metr čtvereční průmyslových a skladových prostor se pohybují od 64,6 tisíc rublů do Centrální region až 17,1 tisíc rublů v Rudnichny.

Chátrající prostory bez speciálního vybavení s nutností obnovy systémů podpory života se postupně stávají minulostí. Majitelé takových prostor se snaží nemovitost prodat za maximální cenu. K tomu se snaží zlepšit právní status a kvalitativní charakteristiky objektů:

1. Zákonná registrace pozemkové vztahy. Cena nemovitosti se výrazně zvyšuje, pokud je pozemek užíván vlastníkem budovy jako nemovitost. To lze vysvětlit skutečností, že postup registrace vlastnictví pozemku je velmi dlouhý (7-8 měsíců) a nákladný, takže počet lidí, kteří chtějí koupit objekt s registrovaným vlastnictvím pozemek roste každým dnem.

2. Zlepšení oblasti sousedící s budovou. Oceňován je oplocený areál s pohodlnými přístupovými cestami.

3. Oprava budovy a obnova komunikací. Provádění nebo obnova komunikace je velmi nákladný proces. V tomto ohledu se potenciální kupci prakticky nezajímají o objekty, které postrádají systémy podpory života.

Vzorek zahrnoval 127 objektů, ale 68 objektů bylo z porovnání vyloučeno, protože Neexistují žádné informace o datu jejich uvedení do prodeje.

Tabulka 4.

									září
Množství, ks.
	Závodský okres
Množství, ks.
Průměrná cena, tisíc rublů/1 m2.

Seznam informačních zdrojů

1. www.sibestate.ru

2. www.realt-service.ru

3. Časopis „Vše o nemovitostech“ (č. 4,5,6)

4. Noviny "Real Estate Bulletin"

Aplikace

Klasifikace skladu

* podle funkčního účelu:

zásobovací, výrobní, distribuční sklady;

* podle druhu skladovaných produktů: sklady surovin, materiálů, komponentů, nedokončená výroba, hotové výrobky, nádoby a obaly, zbytky a odpad, nářadí;

* podle typu vlastnictví: vlastní sklady podniků, obchodní sklady ( veřejné použití), pronajaté sklady;

* podle funkčního účelu: třídící a distribuční sklady, distribuční sklady, sezónní nebo dlouhodobé skladování, tranzit a překládka (nákladní terminály), výrobní dodávky (výroba), obchod;

* podle produktové specializace: specializované, nespecializované, speciální, univerzální, smíšené;

* dle technického vybavení: částečně mechanizované, mechanizované, automatizované, automatické;

* přítomností vnějších přístupových cest: s kotvišti, s železničními přístupovými cestami, se silnicemi;

* podle typu skladových budov:

* podle technického zařízení (provedení); otevřené sklady (místa), polouzavřené sklady (plochy pod přístřeškem), uzavřené sklady;

* podle počtu podlaží: vícepodlažní, jednopodlažní

(s výškou do 6 m, výškový (nad 6 m), výškový regál (více než 10 m), s výškovým rozdílem).

Podobné dokumenty

Stát ruský trh nemovitost. Analýza trhu rezidenčních nemovitostí ve městě Saratov a Saratovské oblasti. Dynamika cen bytů. Ceny maloobchodního pronájmu kancelářské prostory Saratov. Analýza trhu průmyslových a skladových prostor ve městě.

test, přidáno 25.06.2012


Obecná charakteristika skladu, posouzení efektivnosti využití skladových prostor. Určení velikosti technologických zón a celkové plochy skladu. Definice optimální velikost objednaná dávka. Posouzení efektivity využití skladu.

práce v kurzu, přidáno 09.11.2010


Potřeba organizovat skladovací prostory během přesunu hmotný majetek a hlavní úkoly a funkce ekonomiky. Posouzení úrovně vybavení skladu nakládacím a vykládacím zařízením a mechanismy a provozní plochy areálu.

test, přidáno 10.5.2010


Podstata obchodní činnosti v podniku. Pravidla pro prodej domácí chemie a ochrana spotřebitele. Analýza výrobní a ekonomické činnosti společnosti Novex LLC. Charakteristika maloobchodních a skladových prostor. Analýza konkurentů organizace.

test, přidáno 6.1.2014


Úkoly skladového komplexu, který umožňuje optimalizovat náklady logistického systému. Klasifikace a kalkulace skladových prostor, jejich umístění a vybavení. Organizace a plánování skladových prací, způsoby zvýšení efektivity jejich využití.

práce v kurzu, přidáno 29.07.2011


Stanovení potřeby vybavení a pracovních zdrojů. Výpočet výrobní plochy dílny pomocí metody zvětšeného návrhu, s použitím průměrných standardů, plochy pro vnitřní skladovací prostory dílny a umístění specialistů.

práce v kurzu, přidáno 24.08.2012


Analýza trhu kancelářských prostor v Kemerovu. Metody stanovení tržní hodnota kancelářská budova. Postup při posuzování nebytových objektů. Vlastnosti aplikace trhu, příjmu a nákladově efektivní přístupy za účelem stanovení hodnoty nemovitosti.

práce v kurzu, přidáno 19.09.2014


Studium principů a metod oceňování rezidenčních nemovitostí. Náklady, výnosy a tržní přístupy ke stanovení hodnoty nemovitosti. Výpočet tržní hodnoty bytu v Permu a úpravy pro rozdíly v celkové ploše prostor.

práce v kurzu, přidáno 29.12.2014


Posloupnost stanovení hodnoty předmětu ocenění. Ekonomická analýza Moskva. Přehled trhu komerčních nemovitostí. Náklady na pronájem kancelářských prostor. Analýza nejlepšího použití. Popis konstrukčních prvků a charakteristik budovy.

práce v kurzu, přidáno 23.04.2014


Analýza socioekonomické situace oblasti posuzovaného objektu. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti pomocí komparativního přístupu. Kumulativní oprávky vypočtené životní metodou. Kalkulace upravených cen bytových prostor.

Analýza výstavby skladu za rok 2016

Podle předběžných výsledků činil od začátku loňského roku objem skladových prostor uvedených do provozu 510 tisíc m 2 . Ve srovnání s rokem 2015 (800 tis. m2) je tento údaj v roce 2016 o 36,2 % nižší, což je v absolutním vyjádření 290 tis. m2. To je podle S.A.Ricciho nejvíc nízká úroveň uvedení nových skladových prostor do provozu za posledních 5 let, počínaje rokem 2012.

Nabídka. V roce 2016 bylo nejracionálnější a nejrozšířenější strategií zavádění velkých skladových komplexů pro konkrétního klienta (built-to-suit). Příklady takových objektů jsou: skladový komplex v Reutově - 17 tisíc m2, SC "South Gate" (Leroy) - 90 tisíc m2 a "PNK - Severní Šeremetěvo" (Mercedes-Benz) - 50 tisíc m2.

Objem nových skladových prostor zprovozněných v roce 2016 byl rozdělen do tří směrů: jih, východ a sever. Podle předběžných výsledků byl nejaktivnějším směrem pro zprovoznění jižní směr - zde bylo postaveno 165 tisíc m 2 . Na severu činil nárůst nabídky v roce 2016 152 tisíc m2. Východním směrem objem nových dodávek činil 75 tisíc m 2 . Je třeba poznamenat, že většina skladových komplexů zprovozněných v jižním a severním směru jsou sklady formátu na míru (90, resp. 50 tis. m2).

V současné době probíhá aktivní výstavba dopravních uzlů na federální dálnici „M-7 Volga Highway“. Očekává se, že dálnice bude dokončena do konce roku 2017. Po dokončení všech prací bude mít dálnice M-7 Volha ve městě Balashikha pět jízdních pruhů v každém směru, z nichž tři jsou určeny pro tranzitní toky. Zlepšením dopravní dostupnosti tak budou logistické objekty situované východním směrem pohodlnější a atraktivnější. V současné době se v tomto směru nacházejí dva velké skladové komplexy: Atlant Park a Raven Noginsk. Nyní je celkový objem pronajatých ploch v Atlant Parku 360 tisíc m2 a dalších 60 tisíc m2 je ve výstavbě. Kolaudace je plánována na květen 2017. Existuje také projekt výstavby cca 300 tisíc m2 skladových ploch v Atlant Parku. Ve skladovém areálu Raven Noginsk je pronajímatelná plocha 334 tisíc m2.

Příklady velkých skladových komplexů uvedených do provozu v roce 2016

Objekt	Dálnice, km od MKAD	Plocha, m2	Třída	Vývojář	Čtvrtletí
"Jižní brána" (Leroy Merlin) BTS	Kaširskoje, 30	90 000	A	Skupina Radius	III
"Severní Šeremetěvo" (Mercedes-Benz) BTS	Rogačevskoje, 25	50 000	A	Skupina PNK	III
"PNK - Severní Šeremetěvo" (budova 6)	Rogačevskoje, 25	47 000	A	Skupina PNK	III
"Valischevo" (budova 4)	Simferopolskoe, 32	34 000	A	Skupina PNK	III
IP "Sever-1" (6. a 7. fáze)	Dmitrovskoe, 27	31 000	A	"Vývoj logoparku"	III
SC "Britovo"	Novorjazanskoe, 30	20 000	A	SST	II
Skladový komplex (BTS)	Gorkovskoje	17 000	B	Krok	já

Podle S.A. Ricci

V roce 2016 byla dokončena přelomová transakce pro trh skladových nemovitostí: jeden z největších developerů, Radius Group, podepsal smlouvu s Auchan Retail Russia o výstavbě skladového a logistického komplexu o rozloze přes 138 tisíc m2. v okrese Domodědovo v Moskevské oblasti. Nové distribuční centrum bude největší budovou svého druhu v Evropě postavenou pro jednu společnost. Investice do projektu budou činit asi 6 miliard rublů.

Podle předběžných výsledků v roce 2016 byl podíl skladů třídy A na celkovém objemu nové dodávky 96 % a třídy B – 4 %, což v absolutním vyjádření činí 419 tis. m2, resp. 17 tis. m2. V podmínkách vysoké neobsazenosti se developeři snaží přinést na trh pouze kvalitní a maximálně konkurenceschopný prostor.

Příklady významných transakcí dokončených v roce 2016

Klient	Směr	km od MKAD	Objekt	Třída	Transakční plocha, tis. m2	Typ transakce
OK	Leningradskoje	27	Logopark Sever-2	A	59,6	Nájemné
Hoff	Kaširskoje	12	Severní Domodědovo	A	50,0	Nájemné
Faberlic	Kaširskoje	12	Severní Domodědovo, PLC	A	46,0	Nájemné
Castorama	Simferopolskoje	50	PNK-Čechov 3	A	42,4	Nájemné
BMW	Kyjev	50	PNK-Bekasovo	A	34,3	Nájemné

Podle S.A. Ricci

Požadovat. Objem absorpce skladových ploch od začátku roku dosáhl 1,1 mil. m2, což je o 15 % méně než v roce 2015 (1,3 mil. m2) a v absolutním vyjádření činí 200 tis. m2.

Pro nájemce je i nadále nejatraktivnější jižní část moskevského regionu. Jižní směr se na celkovém objemu uskutečněných transakcí podílel 47 %, což v absolutním vyjádření činí 466 tisíc m 2 . V jihovýchodním směru činil objem absorpce 20 % (195 tis. m2) a v jihozápadním směru 10 % (101 tis. m2). Na severu moskevského regionu je objem transakcí 15 % (143 tisíc m2). Západní a východní směry jsou nejméně žádané – pouze 1 % z celkového objemu na každý.

Volné místo. Průměrná tržní neobsazenost na konci roku 2016 byla 8,2 %, což odpovídá 921 tisícům m2 volné plochy. Tento ukazatel se od začátku roku snížil o 0,8 bodu, což je vysvětleno výrazným (více než dvojnásobným) převisem poptávky nad nabídkou.

Sazby. Vážené průměrné sazby nájemné v moskevské oblasti zůstává od začátku roku stabilní. V rublech se úroveň nájemného nezměnila již 7 čtvrtletí v řadě, což naznačuje, že cenové dno bylo dosaženo.

Vážený průměr nájemného za skladové prostory třídy A je 3 900 rublů/m2 za rok (trojnásobná čistá). Pro prostory třídy B je sazba 3 600 rublů/m2 za rok.