Prodej bytu na akcie jednomu kupujícímu. Čtyři způsoby řešení konfliktu mezi vlastníky podílů na bytech Prodej bytu 3 vlastníkům

Prodej bytu s více vlastníky je možný pouze při splnění zvláštních podmínek stanovených zákonem. Mezi takové požadavky patří předběžné oznámení vlastníkům domů a také notářské ověření dohody o nakládání se společným majetkem.

Právní režim bytu v podílovém spoluvlastnictví

Při instalaci na nemovitost sdílené vlastnictví každému vlastníkovi je přidělen určitý podíl v zvykové právo. Jeho velikost závisí na důvodech pořízení bytu a také na dohodě stran. V průběhu užívání objektu lze velikost podílů přerozdělit mezi vlastníky uzavřením příslušné dohody.

Případná likvidace bytu, který má několik vlastníků, se provádí s ohledem na následující vlastnosti:

• pokud jsou všechny podíly v bytě prodávány současně, není vyžadováno oznámení vlastníků, protože jsou přímo zapojeni na straně prodávajícího;
• nedojde-li ke zcizení alespoň jedné akcie, vyžaduje se povinné vyrozumění vlastníka této akcie a je mu dáno předkupní právo k nabytí zbývajících akcií;
• Bez ohledu na uvedené podmínky vyžaduje transakce nakládání s předmětem sdíleného vlastnictví potvrzení kupní a prodejní smlouvy v notářské kanceláři.

Bez dodržení pravidel pro oznamování nebo notářské ověření nebude transakce zaregistrována u orgánů Rosreestr a nedojde k převodu vlastnictví.

Postup prodeje bytu s více vlastníky

Pro dokončení transakce koupě a prodeje bytu ve vlastnictví občanů na základě podílového vlastnictví musí prodávající splnit několik právně významných formalit. Seznam takových akcí může být prezentován ve formě instrukcí krok za krokem.

Vyjednávání o podmínkách obchodu

V této fázi probíhá hledání potenciálního kupce a jsou určeny podmínky kupní a prodejní smlouvy. K tomu je třeba, aby se strany dohodly na následujících otázkách:

• předmětem smlouvy je jeden nebo více akcií obecného práva nebo celý předmět nemovitosti;
• cena transakce je stanovena stranami nezávisle a může být základem pro zaslání oznámení občanům, kteří odmítají prodat své akcie;
• platební postup a podmínky - hotovost popř bezhotovostní formou platba, podmínky úhrady ceny dle smlouvy;
• zvláštní podmínky pro občany, kterým zůstane právo užívat bydlení po prodeji akcií.

Dosažené dohody jsou zaznamenány v návrhu smlouvy, který bude později předložen notáři a orgánům Rosreestr.

Oznámení o prodeji akcií

Tato fáze je povinná pouze v případech, kdy nedochází ke zcizení celého objektu, ale jeho jednotlivých podílů. K tomu je akcionářům nezúčastněným na prodeji zasláno písemné oznámení s návrhem na využití předkupního práva.

Oznámení je zvažováno s ohledem na následující vlastnosti:

• pokud příjemce dokumentu souhlasí s použitím předkupní právo nákupu, budou platit podmínky návrhu smlouvy;
• odmítne-li takový akcionář uplatnit přednostní právo, může své odmítnutí vyjádřit písemně;
• Pokud do 30 dnů neobdržíte na oznámení žádnou odpověď, transakce může pokračovat s původním kupujícím za stejných podmínek.

Po dokončení této fáze transakce je nutné předložit smlouvu k notářskému ověření.

Ověření smlouvy notářem

Občanský zákoník Ruské federace vyžaduje, aby veškeré placené transakce s předměty sdíleného vlastnictví byly ověřeny notářem. I když všichni akcionáři jednají současně na straně prodávajícího, toto pravidlo podléhá bezpodmínečnému provedení.

Při kontaktu s notářským úřadem musíte předložit následující dokumenty:

• občanské pasy stran transakce;
• plná moc pro zástupce (pokud je transakce provedena za jejich účasti);
• vlastnické dokumenty pro každého prodejce (výpisy USRN, osvědčení o vlastnictví atd.);
• kupní a prodejní smlouva;
• oznámení o prodeji podílu a písemné vzdání se přednostního práva na odkup (pokud by takové doklady bylo nutné sepsat).

Notářský úřad ověří zákonnost transakce a umístí na smlouvu registrační značku. Za provedení notářských úkonů se platí poplatek schválený notářskou komorou.

Žádost o registraci transakce

Po notářském ověření kupní a prodejní smlouvy je nutné požádat o registrační úkony, které převod vlastnického práva oficiálně potvrdí. Chcete-li to provést, musíte předložit podobný balíček dokumentů, který jste obdrželi v kanceláři notáře.

Kromě toho musí občané zaplatit státní poplatek ve výši 2 000 rublů, původní státní poplatek je předložen současně s žádostí o registraci. Žádost o registraci převodu vlastnictví je možná jedním z následujících způsobů:

1. osobním kontaktem přímo na úřady Rosreestr;
2. osobním kontaktem na Multifunkční centrum;
3. kontaktování uvedených orgánů prostřednictvím zástupců s notářsky ověřenou plnou mocí.

Nejvíc je kontaktovat přímo instituci Rosreestr rychlým způsobem zaregistrovat smlouvu ( celkový termín snížena o dva pracovní dny oproti MFC).

Na základě výsledků registrace obdrží účastníci transakce výpis z Jednotného státního registru nemovitostí (samostatný formulář pro každého účastníka transakce). Pokud byla kupujícím akcií jedna osoba, obdrží jediný výpis z Jednotného státního registru nemovitostí, který bude obsahovat informace o převodu vlastnictví. Prodejem všech podílů jednomu kupujícímu se tedy mění právní stav formy vlastnictví bytu.

Je docela možné rozdělit byt na podíly v rámci současná legislativa. Ale způsob zakládání částí a zápisu podílů bude záviset na tom, kdo je vlastníkem nemovitosti, zda jde o společný, sdílený nebo osobní majetek.

Vlastnictví a určení velikosti akcií

Právo podílového vlastnictví zakládá čl. 244 Občanský zákoník Ruské federace. Základy nakládání s bytem rozděleným na akcie jsou uvedeny ve spolkovém zákoně č. 218 „o evidenci nemovitostí“. Podle zákona je rezidenční nemovitost resp pozemek mohou být ve společném vlastnictví jednotlivých vlastníků. Konsolidace majetková práva provedené při předkládání dokumentů společnosti Rosreestr.

Velikost podílů se určuje s přihlédnutím k důvodům vzniku podílového vlastnictví. Podíl nemovitosti ve vlastnictví jednoho vlastníka se vyjadřuje zlomkem a zapisuje se na list vlastnictví.

Občanské právo stanoví rovné podíly pro každého účastníka.

Například, pokud jsou tři vlastníci pohledávky, pak obdrží 1/3 nemovitosti. Velikost akcií však není vždy stejná z různých důvodů: sepsání dohody, změna složení vlastníků nebo provedení velkých oprav.

Pokud je pouze jeden vlastník , velikost dílu je stanovena dle uvážení majitele. Byt lze bez omezení rozdělit na 2, 5, 15, 100 nebo více podílů, ale ne vždy je to vhodné. Pokud vlastník přidělí podíl jiné osobě, nebude moci s nemovitostí plně disponovat. Bez upozornění každého spoluvlastníka nemůžete svůj podíl prodat. Primární právo na odkoupení podílu mají vlastníci, toto omezení se však nevztahuje na darovací řízení.

Možnosti přidělování podílů na nemovitostech

1. zápis částí spoluvlastníků se provádí až po zjištění podílu každého z oprávněných účastníků k nemovitosti;
2. přiděleno sdílený byt akcie se uznávají jako rovnocenné, pokud zákon nebo dohoda vlastníků nestanoví jinak;
3. pořadí dělení obecné nemovitosti je předepsáno v čl. 252 občanského zákoníku Ruské federace.

Všichni akcionáři mají právo požadovat registraci svého podílu. Pokud nelze podíl přidělit v naturáliích, pak ostatní akcionáři vyplácejí spoluvlastníkovi náhradu (ve výši hodnoty jeho majetkové části). Po obdržení náhrady je účastník automaticky zbaven práv na sdílené vlastnictví (článek 252 občanského zákoníku Ruské federace).

Například, Lobanovi se rozhodli rozvést. Manželka deklarovala svá práva na podíl na bytě, který byl nabyt za trvání manželství. Bývalý manžel se nabídl, že její podíl odkoupí. Žena souhlasila. Lobanovi podepsali dohodu o nahrazení podílu výplatou. Manželka dostala odškodné a byt se stal do osobního vlastnictví jejího bývalého manžela.

Jak založit akcie po privatizaci?

Obyvatelé získají vlastnická práva po privatizaci bytu. K tomu účastníci podají společnou žádost místnímu oprávněnému orgánu. Je sepsána privatizační smlouva, která přidělí podíly každému spoluvlastníkovi. Po registraci dokumentu v Rosreestr jsou práva vlastníků uznána státem.

Po registraci práv prostřednictvím Rosreestr lze nemovitosti rozdělit několika způsoby:

1. každému účastníkovi je přidělen podíl stanovený privatizační smlouvou;
2. podíly lze v případě spoluvlastnictví nemovitosti rozdělit rovným dílem;
3. byl-li byt koupen za manželství, dělení se provádí na základě manželské smlouvy, dohody nebo prostřednictvím soudu.

Privatizační smlouva musí rovněž zahrnovat nezletilé děti žijící v bytě v souladu s federálním zákonem č. 1541-1 ze 7. 4. 1991.

Alokace podílů na mateřském kapitálu

Při koupi nemovitosti rodiče často využívají certifikát pro mateřský kapitál. Zároveň jsou povinni zapsat bydlení do podílového vlastnictví všech členů rodiny. Děti získávají práva na akcie. V případě rozvodu nebude byt zařazen do seznamu společného nabytého majetku podléhajícího dělení prostřednictvím soudu. Každý člen rodiny obdrží podíl stanovený podle dokumentů.

Podíly každého vlastníka se přidělují při koupi bytu nebo později podle zákona. Velikost akcií je uvedena v notářském závazku nebo darovací smlouvě. Dětské podíly lze přidělit v poměru k části kapitálu vložené do koupě bytu, navýšené nebo snížené rozhodnutím rodičů.

Pokud byl byt koupen pomocí hypotéky rodinný kapitál, pak se stanovení podílů provádí pouze pod podmínkou plná platba dluh. Po splacení hypotéky je nemovitost zapsána na jméno jednoho z rodičů a následně jsou zapsány podíly dětí a druhého manžela. Registrace nových vlastníků se provádí v Registrační komoře.

Přidělení akcií po splacení hypotéky

Podle Čl. 37, 39 IC RF a federální zákon č. 102 „O hypotékách“, hypoteční nemovitosti, nabytý za manželství, je společným nabytým majetkem. Proto je bydlení rozděleno na stejné části. Po uzavření úvěru a odstranění věcného břemene na nemovitosti může vlastník použít dva způsoby zajištění akcií:

1. uzavření darovací smlouvy;
2. uzavření smlouvy o přidělení akcií.

V některých případech zaměstnanci společnosti Rosreestr žádají, aby nejprve přidělili podíly manželů a poté dětí.

Jak se liší „ideální“ akcie od „skutečných“?

Přidělení společných podílů, pokud jsou v bytě dva a více vlastníků, lze provést na papíře nebo v naturáliích. Abstraktní akcie, registrované pouze podle dokumentů, se nazývají „ideální“, například 1/4 2pokojového bytu. Reálné podíly jsou vázány na konkrétní části bytu.

Například, pokud jsou dva vlastníci nárokovat podíly v třípokojový byt 70 m2, jednomu z nich lze přidělit pokoj o výměře 15 m2, jelikož se jedná o izolovaný pokoj. Kuchyně, koupelna a WC zůstanou „ideálním“ podílem ve společném spoluvlastnictví.

Přirozený podíl přidělený jednomu z vlastníků musí být alespoň 28 m 2 podle SNiP 31-01-2003. Ale moderní byty Dělit se na stejné části je extrémně nerentabilní. To bude vyžadovat přestavbu, komunikace, opravy atd. V některých případech nelegální přestavba komplikuje přidělení sdílených akcií.

Rozdělení bytu na akcie: tři způsoby

Akcie jsou přiděleny po splacení hypotéky, použití certifikátu mateřského kapitálu a v dalších případech. Existuje několik důvodů a možností pro rozdělení sdíleného vlastnictví. Děje se tak se souhlasem všech vlastníků nebo od rozhodnutí soudu. Přidělování podílů ve společném bytě se zpravidla provádí třemi způsoby:

• uzavření dohody o odloučení;
• uzavření manželské smlouvy;
• podání žaloby.

Přidělení akcií podle smlouvy

Dohoda o založení podílů se obvykle uzavírá v případě neexistence manželské smlouvy. Dohoda je flexibilnější dokument, protože manželé si její obsah volí podle vlastního uvážení. Smlouva o rozdělení majetku specifikuje:

1. jaké podíly v konkrétním bytě budou přiděleny;
2. podrobnosti, práva, povinnosti a odpovědnosti stran, postup řešení kontroverzní záležitosti a další body.

Například, Při koupi bytu manžel investoval 8 milionů a manželka 2 miliony rublů. V dohodě uvedli, že manžel vlastní 4/5 nemovitosti a manželka 1/5.

Podíly na manželské smlouvě

Rozdělení nemovitosti lze provést v období manželské vztahy nebo po rozvodu. Manželská smlouva vám umožňuje stanovit režimy vlastnictví, jako je sdílené, společné a individuální vlastnictví. Pokud dokument obsahuje akcie mezi manželi a dětmi, pak během rozvodu nebudete muset volit možnost rozdělení. Dohoda je ověřena notářem, je tedy platná po dobu rodinného života a po rozvodu až do ukončení sporů.

Například, manželé Losevovi koupili 2 pokojový byt a podepsali manželskou smlouvu. V případě rozvodu manžel obdrží 2/3, manžel obdrží 1/3 nabytého majetku. Důvodem je skutečnost, že novopečený manžel byl nezaměstnaný a manželka byla majitelkou firmy. Po 5 letech se vše změnilo: ona se stala ženou v domácnosti a on udělal kariéru a koupil si daču. Došlo k rozvodu. Nyní má Loseva zákonné právo na 2/3 podílu v dači.

Přidělování akcií prostřednictvím soudu

Pokud majitelé nesepsali dohodu nebo manželskou smlouvu a nebyli schopni vyřešit otázku přidělení podílů dobrovolně, nezbývá než se obrátit na soud. Žádost můžete podat do 3 let po rozvodu. V nárokyŽalobce uvádí možnost rozdělení nemovitosti a svého podílu. Soud provede rozdělení rovným dílem nebo zaváže jednoho z vlastníků, aby druhému zaplatil náhradu za opuštění podílu. Poté musí být sdílené vlastnictví zaregistrováno u Rosreestr.

Donucovací praxe a/nebo legislativa Ruské federace se mění poměrně rychle a informace v článcích nemusí mít čas na aktualizaci.
Nejnovější a nejrelevantnější právní informace, které berou v úvahu jednotlivé nuance vašeho problému, můžete získat na bezplatném telefonním čísle 24/7:

nebo vyplněním formuláře níže.

To znamená, že pokud jsou podíly stejné, pak se cena bytu vydělí počtem podílů - získá se částka splatná každému sdílenému vlastníkovi v důsledku transakce a tato částka bude stejná pro všechny. Pokud se velikost podílů liší, pak se celá částka nákladů na byt rozdělí mezi prodávající v souladu s velikostí jejich podílů.

Pokud není v žádném případě možné shromáždit všechny vlastníky, pak v tomto případě může pomoci sepsání plné moci (nebo dokonce plné moci) k provedení transakce pro jednoho z prodejců. Tzn., že většinou v době předložení dokladů jsou peníze již (alespoň částečně) u prodejců, není třeba dalšího projednávání prodeje, proto ti vlastníci, kteří nemohou být fyzicky přítomni v Rosreestru, mohou zmocnit majitele, který je ne žádné překážky. Plnou moc vydává notář.

Jak prodat byt ve vlastnictví tří vlastníků

Třípokojový byt patří rovným dílem třem vlastníkům. Dva z nich chtějí byt prodat a výtěžek rozdělit na tři části - každá s 1/3 nákladů na byt byt. Jak lze tento problém vyřešit?

V souladu s částí 2 článku 250 občanský zákoník, je prodávající podílu povinen písemně oznámit ostatním účastníkům podílového spoluvlastnictví svůj úmysl prodat svůj podíl cizí osobě s uvedením ceny a dalších podmínek, za kterých jej prodává. Pokud zbývající účastníci podílového spoluvlastnictví odmítnou koupit nebo nenabudou vlastnický podíl na prodávané nemovitosti nemovitost do měsíce má prodávající právo prodat svůj podíl jakékoli osobě.

Jak prodat byt se dvěma (několika) majiteli

2. Pokud je podíl prodávajícího na bytě přidělen, pak mají zbývající vlastníci předkupní právo. Prodávající musí nabídnout především odkoupení své části bytu za jím určených podmínek. Oznámení obsahující navrhované podmínky transakce je ověřeno notářem a zasláno doporučeně s oznámením. Pokud ostatní majitelé odmítli nebo jednoduše neodpověděli do měsíce, můžete hledat kupce na straně. Pokud se podmínky prodeje změní, je nutné celý postup opakovat znovu.

1. Nejprve je potřeba získat souhlas druhého, třetího a všech ostatních vlastníků bytu k prodeji podílu ve vlastnictví prodávajícího. Tento dokument je povinný notářské ověření. Byt se dvěma majiteli se bohužel často stává kamenem úrazu těch, kdo v něm vlastní podíly. Ne vždy je možné se dohodnout.

Prodej bytu s více majiteli

• souhlasí-li příjemce dokumentu s využitím přednostního práva ke koupi, budou se na něj vztahovat podmínky návrhu smlouvy;
• odmítne-li takový akcionář uplatnit přednostní právo, může své odmítnutí vyjádřit písemně;
• Pokud do 30 dnů neobdržíte na oznámení žádnou odpověď, transakce může pokračovat s původním kupujícím za stejných podmínek.

Po notářském ověření kupní a prodejní smlouvy je nutné požádat o registrační úkony, které převod vlastnického práva oficiálně potvrdí. Chcete-li to provést, musíte předložit podobný balíček dokumentů, který jste obdrželi v kanceláři notáře.

Jak prodat byt, když je jeden majitel proti

Předpokládejme, že ne všichni lidé jsou připraveni prodat své akcie. Mohou v tomto případě ostatní spoluvlastníci prodat své podíly cizím? Ano, mohou, ale pouze za předpokladu, že bude respektováno přednostní právo ostatních obyvatel na odkoupení prodávaného podílu. To znamená, že prodávající je povinen svůj záměr prodat svůj podíl na bytě písemně oznámit ostatním vlastníkům. V oznámení bude uvedena cena a další podmínky navrhované transakce.

Pokud zbývající účastníci podílového spoluvlastnictví tento podíl nekoupí do měsíce ode dne oznámení, pak má prodávající právo jej prodat jakékoli další osobě. Pokud ostatní obyvatelé nákup písemně odmítnou, lze podíl prodat dříve než za měsíc.

Bytový poradce

Zejména základní podmínky a základní principy smluvní vztahy v oblasti nákupu a prodeje jsou stanoveny v rámci Článek 454 občanského zákoníku Ruské federace, ale v soudní praxe a na závěr sebe sama standardní smlouvy je třeba věnovat pozornost odstavec 7 článek 549. Toto pravidlo určuje postup při užívání a převodu nemovitostí, jakož i tvorbu cen, formu uzavírání a zvláštní povinnosti stran. Byty s více vlastníky jsou regulovány Článek 247.

• Mít způsobilost k právním úkonům. V některých případech může kupující po dohodě s prodávajícím přizvat znalce z oboru psychiatrie, aby učinil posudek na způsobilost osoby k významným právním úkonům.
• Být plnoletý. Nezletilí mohou vlastnit nemovitost, ale prodej bytu provádí zákonný zástupce.
• Mít dostatečnou právní způsobilost. Je zřejmé, že osoba, která není vlastníkem nemovitosti, s ní nemůže disponovat.

Nuance prodeje bytu ve společném vlastnictví

Funguje to takto. Při prodeji podílu je nutné jej nabídnout s uvedením základních podmínek koupě a prodeje dalším vlastníkům bytu. Pokud souhlasí, pak je podíl prodán jim. Pokud spoluvlastníci odmítnou nebo nekoupí nabízený podíl do 1 měsíce ode dne jejich oznámení, pak jej můžete prodat cizím osobám. Ale pouze za stejných podmínek, za stejnou cenu, jaká byla nabídnuta spoluvlastníkům.

• kdy se podíl na právu k bytu stal předmětem hypotéky (v tomto případě lze získat zpět i jediné bydlení);
• když dlužník nebydlí v bytě, kde má podíl a je trvale hlášen na jiné adrese na základě sociální nájemní smlouvy, nebo vlastní jiné bydlení.

Právní znaky transakce při prodeji bytu dvěma vlastníky

1. Velikost podílu ve společném bytě se určuje na základě plochy místnosti vzhledem k ploše celého bytu.
2. Místnosti sdílené všemi obyvateli, například koupelna nebo kuchyň, jsou rozděleny v závislosti na velikosti podílů obyvatel, počítaných podle pravidel uvedených v odstavci 1.

Koupě bydlení od více vlastníků se vyznačuje 3 následující body: podíloví vlastníci se musí vzdát předkupního práva ve prospěch třetí osoby, spoluvlastníci jednomyslně rozhodnou o prodeji bytu, opatrovnický orgán je povinen transakci nezletilého vlastníka schválit.

Jak prodat podíl v bytě

Není-li v době podání žádosti uhrazeno státní clo, je žadateli vydána nebo zaslána informace obsahující údaje potřebné k potvrzení skutečnosti zaplacení konkrétní služby. jedinečný identifikátor platba (jedinečný akruální identifikátor) pro platbu státního cla s uvedením data, do kterého musí být zaplaceno (Informace společnosti Rosreestr ze dne 26. července 2020; Informace společnosti Rosreestr ze dne 17. října 2020; bod 3 Přílohy 5 k Předpisy na platební systém Bank of Russia, schváleno. Bank of Russia 29. 6. 2012 N 384-P).

Smlouva musí obsahovat: informace o každé straně transakce (celé jméno, údaje o pasu, registrační adresa), popis předmětu transakce - podíly v bytě a identifikační znaky samotného bytu (číslo, počet pokojů, adresa bytového domu, ve kterém se objekt nachází, obecná a životní prostor), cena smlouvy (články 554, 555 občanského zákoníku Ruské federace).

Prodej podílu v bytě: situace a nuance

Pokud vlastník/vlastníci nemohou nebo nechtějí podíl prodat či zaregistrovat sami, mají právo vydat k takovému úkonu plnou moc jiné osobě (samozřejmě za předpokladu důvěry v ni). Toto jednání upravuje čl. 185 občanského zákoníku Ruské federace. Plná moc pro převod pravomocí k provádění transakcí s majetkem musí být notářsky ověřena (k tomu jsou vyžadovány pasové údaje stran).

• Pokud je částka prodeje nižší než 1 milion rublů. neplatí se žádná daň (tj. odpočet majetku je 1 milion rublů), podle článku 2 čl. 220 Daňový řád Ruské federace;
• Pokud je výtěžek nad milion, vychází se při výpočtu daně z částky přesahující milion;
• Pokud je podíl ve vlastnictví alespoň 3 roky, daň z příjmu fyzických osob se neplatí (ustanovení 17.1 článku 217 daňového řádu Ruské federace).

Smlouva o koupi a prodeji bytu

Nákup a prodej jakékoli nemovitosti je nedílnou součástí soukromý majetek, která se zavádí v ústavě z roku 1993. Občané mohou svobodně uzavírat transakce a volně převádět majetek, a to i na základě smlouvy.

se od ostatních transakcí liší povinnou platbou za převod majetku, která má reálné a hodnotové ukazatele. Byt nelze stěhovat ani převádět jiným způsobem, s výjimkou stanovení režimu pobytu a užívání určitého území, a proto je upraven jinými právními normami.

V rámci jsou stanoveny zejména základní podmínky a základní principy smluvních vztahů v oblasti koupě a prodeje, ale v soudní praxi i při samotném uzavírání standardních smluv je třeba věnovat pozornost. Toto pravidlo určuje postup při užívání a převodu nemovitostí, jakož i tvorbu cen, formu uzavírání a zvláštní povinnosti stran. Byty s více vlastníky jsou regulovány. Je důležité pochopit, že článek popisuje nejzákladnější situace a nezohledňuje řadu technických problémů. Chcete-li přesně vyřešit váš problém, získejte právní poradenství

pro otázky bydlení zavolejte na horké linky: Účastníky transakce jsou zainteresované strany zastoupené na straně kupujícího jakoukoli fyzickou osobou, popř, a na straně prodávajícího – vlastníka.

Požadavky na byt při koupi

Byt také musí splňovat normy technické předpisy a legislativních norem:

• Budova by se neměla odepisovat. Příslušné informace jsou uloženy v ZISZ a správě vypořádání.
• Pokud má byt přiděleny podíly více vlastníků, musí tímto postupem projít každý z nich státní registrace.
• Byt musí být soukromý, to znamená buď koupený od developera, nebo privatizovaný.
• Byt nesmí projít nelegální přestavbou.
• V bytě by neměly být žádné registrované osoby, zejména nezletilí.

Je také důležité, aby strany transakce samy mohly provádět transakce s nemovitostmi a splňovat následující kritéria:

• Mít způsobilost k právním úkonům. V některých případech může kupující po dohodě s prodávajícím přizvat znalce z oboru psychiatrie, aby učinil posudek na způsobilost osoby k významným právním úkonům.
• Být plnoletý. Nezletilí mohou vlastnit nemovitost, ale prodej bytu provádí zákonný zástupce.
• Mít dostatečnou právní způsobilost. Je zřejmé, že osoba, která není vlastníkem nemovitosti, s ní nemůže disponovat.

Druhy společného majetku

Bez ohledu na důvody svého vzniku může mít majetek status společného ve dvou právních režimech:

• Sdílené vlastnictví– osoby mají právo vlastnit a disponovat určitým dílčím podílem v rámci jedné nemovitosti. Po oznámení druhého vlastníka a udělení práva přednostního prodeje je možné volné nakládání s akciemi.
• Společné vlastnictví– osoby mají stejná práva ke stejnému předmětu, přičemž rovnost nemusí nutně znamenat podíl (včetně 50% ). Takový majetek lze rozdělit, ale až do okamžiku rozdělení má každý právo souhlasit nebo odmítnout provedení transakce.

Sdílené vlastnictví nevzniká pouze s počátečním sdíleným vlastnictvím. Důvodem může být i dědictví rozdělené na seznam dědiců, nebo rozpadlé manželství. V druhém případě strany buď uzavřou dohodu o přidělení podílů, nebo provedou rozdělení u soudu jako blízcí příbuzní.

Spoluvlastnictví vzniká za trvání manželství, ale pouze k majetku, který byl nabyt za trvání manželství. Manželé mohou majetek společně užívat, ale nakládat s ním pouze po vzájemné dohodě. Stojí za zmínku, že společné vlastnictví neznamená přítomnost několika vlastníků: vždy je jeden vlastník, ale další člen rodiny má právo získat podíl v budoucnu.

Postup při sepsání kupní a prodejní smlouvy

Kvůli komplikovanému vlastnickému řádu se fáze také liší od jednoduché transakce:

1. Před uzavřením smlouvy se musíte ujistit, že jsou respektována práva ostatních spoluvlastníků. Zejména je musí prodávající písemně oznámit a poskytnout 30 dní pro přednostní nákup. Transakce může být prohlášena za neplatnou, pokud toto pravidlo není dodrženo, ale pouze v rámci jeden rok(např. není-li známo, kde je druhý vlastník, může prostřednictvím soudu).
2. Měli byste zkontrolovat, zda je podíl přidělen v naturáliích (nebo skutečnost, že společný byt) nebo podíly jsou určeny pouze dohodou. Pokud prodávající vlastní pouze určitou část (bez konkrétního označení místnosti nebo oblasti), je třeba nejprve provést přidělení.
3. Pokud byt patří osobě, která je vdaná a je ve společném jmění, je nutné získat písemnou dohodu o provedení transakce.
4. Pokud podíl patří nezletilému, je třeba získat povolení od opatrovnických orgánů. Stejně tak, pokud má osoba opatrovníka, pak se vydává obdobné povolení.
5. Design předběžná dohoda nákup a prodej bytů, zaznamenávající úmysly stran. Zde si můžete prohlédnout a stáhnout: .
6. Vyžádejte si od majitele certifikát potvrzující absenci dluhů, exekucí a omezení. Vyžaduje se také osvědčení Federální migrační služby, pasového úřadu a výpis z Jednotného státního rejstříku, které si kupující může objednat samostatně.
7. Je třeba prostudovat důvody vzniku sdíleného (spolu)vlastnictví. Oblastí rizika je dědictví, v rámci kterého lze práva obnovit až na tři roky.
8. Byt je kontrolován na přítomnost věcných břemen, která nemusí být zaznamenána v registrech. Vlastník musí poskytnout certifikáty.
9. Na podíl nebo celý byt (v případě spoluvlastnictví) se podepisuje kupní smlouva, v jejímž rámci je uveden souhlas (nebo důvod odmítnutí) ostatních vlastníků.
10. Standardní smlouva upřesňuje postup ukončení evidence vlastníků a finančního vztahu mezi nimi v případě, že je třeba vyplacenou částku rozdělit. Vyplnění takového dokumentu může být spojeno se zapojením těchto osob do podepisování závazků.

Postup registrace převodu vlastnického práva

Po uzavření dohody musí strany formalizovat odpovídající práva. Navíc je možné provést vklad v jakékoli fázi, což by mělo být také uvedeno v dokumentech. Chcete-li provést státní registraci, pokud je dohoda již v platnosti, musíte:

1. Určete okamžik společně s majitelem. Pokud k němu dojde před předložením dokumentů společnosti Rosreestr, měli byste vydat popř.
2. Balíček dokumentů by měl být předložen společnosti Rosreestr nebo multifunkčnímu centru, jehož pravomoc jim umožňuje zvážit žádost vlastníka a okolnosti změny zápisu v rejstříku.
3. Později 10 dní Probíhá řízení o vydání osvědčení pro nového majitele.
4. Byt se převádí o potvrzení o přijetí. Pokud nebyly peněžní prostředky (nebo jejich část) uhrazeny dříve, je rovněž uzavřen akt o převodu peněžních prostředků.

Seznam dokumentů

Jaké dokumenty jsou potřebné, jsou určeny občanskou a bytovou legislativou:

• Pasy pro identifikaci u registračního úřadu.
• Smlouva, která byla sepsána pomocí vzor kupní a prodejní smlouvy s více majiteli. Zde si můžete prohlédnout a stáhnout: . Dokument specifikuje konečnou cenu, postup převodu a seznam samotných vlastníků.
• Žádost na Rosreestr s žádostí o přeregistraci vlastnictví.
• Kopie oznámení ostatním vlastníkům.
• Výpis z Jednotného státního rejstříku.
• Dříve vydané osvědčení o vlastnictví.
• Předběžné smlouvy nebo smlouva o vkladu.
• Dokument potvrzující převod finančních prostředků.
• Technický list prostory.
• Osvědčení na úředních formulářích uvádějící nepřítomnost dluhů.
• Osvědčení registrovaných osob.

V některých případech jsou vyžadovány další dokumenty. Zejména opatrovnické orgány, které musí vyjádřit písemný souhlas v případě nezletilého žijícího v bytě, musí zjistit jiné místo pobytu dítěte. Manželé mohou uzavřít dohodu o přidělení akcií: v tomto případě musí dokument projít státní registrací.

Mnoho prodejců také používá triky, když se snaží obejít předkupní právo: místo kupní a prodejní smlouvy používají, pro kterou nejsou žádná taková omezení.

Postup při převodu finančních prostředků na byt s více vlastníky

Prostředky lze převádět před dokončením transakce i po ní, ale pouze povinné musí být zaznamenány v rámci aktu nebo potvrzení. Při převodu prostředků, stejně jako při stanovování cen, byste neměli být mazaní. Někteří majitelé navyšují cenu, aby vyřadili ostatní majitele domů z prodeje (současně se část prostředků vrací kupujícímu), jiní naopak snižují cenu, aby ušetřili na daních. V případě konfliktní situace nebude možné prokázat přítomnost přebytečných finančních prostředků.

Kupující může převádět peníze třemi způsoby:

• Samostatně na osobní schůzce.
• Akreditiv.
• Přes bezpečnostní schránku.

Má-li třetí osoba (spoluvlastník) nárok na náhradu, dvě bezpečnostní schránky na různá jména. Za zmínku stojí, že v rámci jedné smlouvy by měl být zakoupen pouze jeden podíl, nebo pokud je byt malý, je sepsána zvláštní smlouva s více osobami. Použití akreditivu je nejbezpečnější, ale náklady na podporu takové transakce bankou jsou mnohem vyšší.

Příklad postupu při koupi a prodeji bytu, který má dva vlastníky

V tomto případě je možné upozornění spoluvlastníka ignorovat, neboť bydlí v jiném vlastním domě. Přitom ani v případě oznámení a odmítnutí nemůže odmítnout prodej podílu osoba, která v bytě de facto nebydlí. Samotná smlouva se bude lišit v tom, že v ní bude uveden druhý vlastník a také okolnosti odmítnutí. Pro kupujícího to není nejlepší nejlepší možnost, ale bude docela těžké napadnout dohodu.

Závěr

Uskutečnění obchodu ve vztahu k bydlení rozdělenému mezi různé vlastníky komplikuje jejich právo na přednostní nákup akcií a také postup při vyjádření souhlasu (nesouhlasu). Zákon stanoví, že:

• Transakce je možná jak ve vztahu k podílu, tak i celého bytu. V tomto případě lze uzavřít několik smluv nebo jednu, ale s více prodejci. S takovým dokumentem se můžete seznámit, pokud stáhněte si vzor koupě a prodeje bytu 2017. Zde si můžete prohlédnout a stáhnout: .
• Poskytování informací a upozornění ostatních vlastníků je povinností prodávajícího.
• Podíl, který je předmětem prodeje, musí být přidělen v naturáliích.

Důležitá nuance: Pokud jsou manželka a manžel podílovými spoluvlastníky nemovitosti, pak zákon počítá s možností prodeje rezidenční nemovitosti bez získání notářsky ověřeného souhlasu nebo osobního souhlasu jednoho z manželů. Prodávající je povinen předložit kupujícímu v době transakcemanželská smlouva . Z dokladu musí být patrné, že byt patří pouze prodávajícímu a druhý z manželů nemá vlastnická práva ve vztahu k odcizenému bydlení.

Další dokumenty

NA další dokumenty, které jsou kontrolovány před převodem peněz při prodeji bytu dvěma vlastníky, zahrnují:

1. Pas.
2. Technický pas obytných prostor.
3. Potvrzení od bytového úřadu obsahující informace o obyvatelích registrovaných v bytě.
4. Účty za služby nevykazující žádné dluhy.

Kolik smluv je uzavřeno?

Pokud prodej bytu realizují dva vlastníci společně, pak stačí uzavření 1 dohody. Dokument musí obsahovat osobní údaje dvou vlastníků rezidenčních nemovitostí a kupujícího.

Důležitá nuance: Jeden ze sdílených vlastníků může prodat bydlení bez přítomnosti druhého v místě transakce. V tomto případě musí kupující požadovat jeho předložení notářský souhlas druhý majitel na prodej.

Při prodeji bytu, který vlastníci společně vlastní, se sepisuje 1 smlouva. Ze strany prodávajícího jej mohou podepsat oba majitelé nebo jeden z nich. Výhradní nakládání s majetkem je možné, pokud to druhý spoluvlastník písemně zmocní. Takové povolení musí být ověřeno notářem.

Postup

Pro sdíleného majitele

1. Připravte si balíček dokumentů pro uzavření transakce.
2. Druhému spoluvlastníkovi zašlete písemnou výpověď s podmínkami smlouvy a cenou s nabídkou odkupu podílu.
3. Počkejte 1 měsíc na odpověď.
4. Se souhlasem druhého vlastníka mu prodat jeho podíl na nemovitosti za podmínek uvedených ve výzvě. Pokud druhý spoluvlastník s těmito podmínkami nesouhlasí, je třeba se pokusit při jednání s ním najít variantu přijatelnou pro obě strany. Pokud požadavky kupujícího prodávajícího neuspokojí, může mu prodávající odmítnout prodat jeho část domu a začít hledat jiného kupce.
5. Obdržením písemného odmítnutí nebo bez odpovědi do 1 měsíce se povinnost prodávajícího informovat druhého vlastníka považuje za splněnou. Od této chvíle si může svobodně vybrat kupce.

Pro spoluvlastníka

1. Získejte písemný souhlas druhého spoluvlastníka, ověřený, nebo souhlas s osobní účastí na transakci. Pokud nebude rozhodnutí o prodeji bytu 2 vlastníků jednomyslné, nebude možné transakci uskutečnit.
2. Připravte si balíček dokumentů nezbytných k uzavření transakce.
3. Při sepisování smlouvy jsou uvedeny osobní údaje pouze jednoho ze spoluvlastníků. Druhý spoluvlastník, pokud se transakce osobně účastní, dokument pouze podepisuje.

Kdo platí daně

Zákon ukládá povinnost platba daně z příjmu fyzických osob do státní pokladny pro prodávajícího.

Pokud majitel vlastnil byt nepřetržitě déle než 5 let, získává právo na rovný 1 milion rublů.

Důležitá nuance: minimální úvazek nemovitý předmět získat právo na daňový odpočet zkrácena na 3 roky, pokud:

• Prodávající koupil nemovitost na základě smlouvy o doživotní údržbě s vyživovanými osobami.
• Prodejce dům zdědil nebo dostal darem od blízkého příbuzného nebo člena rodiny.
• Prodávající získal nemovitost uzavřením privatizační smlouvy.

Pokud je jeden majitel dítě

V tomto případě musí rodiče poskytnout kupujícímu písemné povolení sepsané pracovníkem opatrovnického orgánu. Pokud nebudou mít povolení, bude nákup bytu extrémně riskantní. Faktem je, že opatrovnický orgán může takovou transakci napadnout soudní řízení, motivující nárok porušením práva na bydlení menší.