Trh komerčních nemovitostí. Analýza trhu komerčních nemovitostí od Praedium. Maloobchodní prostory v ruských regionech

Poradenská společnost RRG v rámci monitoringu prodeje a pronájmu komerčních nemovitostí v Moskvě shrnula výsledky roku 2016. V loňském roce pokračoval pokles objemu nabídky na trhu pronájmu a prodeje.

Klíčová zjištění

1. Objem nabídky na trzích prodeje a pronájmu v roce 2016 nadále klesal. Trend je dán snižováním objemu nové výstavby ve všech sektorech komerčních nemovitostí, uzavíráním obchodů a také tím, že majitelé vyřazují své nemovitosti z expozice a nechtějí prodávat za snížené ceny. Úroveň poklesu nabídky na prodejním trhu se ukázala být menší než na trhu s pronájmem.
2. Objem nabídky na prodej podle celkové plochy vzrostl v segmentu maloobchod a průmyslově-sklad, zatímco nabídka kanceláří poklesla o 18 %. Na trhu pronájmů byl zaznamenán pokles objemů nabídky podle celkové plochy ve všech segmentech, ale maximální korekce byla zaznamenána i na trhu kanceláří - minus 25 %. Ve struktuře nabídky přitom nadále dominují kanceláře. Podíl kancelářských prostor ve struktuře nabídky na prodej tak činí 61 %.
3. Vážená průměrná prodejní cena komerčních nemovitostí za rok v rublech se snížila o 10%, v dolarovém vyjádření - o 20%. Negativní korekce byla pozorována ve všech segmentech, avšak největší pokles vykázaly volné prostory (minus 10 % v rublech) a maloobchodní nemovitosti (minus 8 %). Pokles cen v souvislosti se snížením nabídky může naznačovat přebytek prostoru na trhu na pozadí obtížné makroekonomické situace.
4. Průměrná sazba nájemního trhu od prosince 2015 do prosince 2016 klesla o 2 % v rublech a o 12 % v dolarovém vyjádření. Negativní trend sazeb byl přitom pozorován v kancelářském a průmyslově-skladovém sektoru, zatímco maloobchodní nemovitosti naopak vykázaly nárůst o 8 % v národní měně. V první polovině roku došlo k poklesu sazeb, poté došlo k jejich mírnému nárůstu. Obecně lze hovořit o relativní stabilizaci na trhu s nájemním bydlením.

Hlavní závěr:

Na pozadí neexistence závažných makroekonomických šoků a revize předpovědních ukazatelů směrem nahoru je na trhu komerčních nemovitostí pozorována stabilizace. Mezi pozitivní trendy patří nárůst poptávky po prostorech zaznamenaný od konce roku, pokles neobsazenosti, včetně kancelářského trhu, a relativní stabilizace cen v dolarech. Prognózy hospodářského růstu zůstávají velmi konzervativní, ale umožňují segmentu nemovitostí připravit se na oživení.

_____________

Metodologie výzkumu

Jako objekty pro průzkum trhu pro prodej komerčních nemovitostí byly vybrány objekty komerčních nemovitostí nabízené k prodeji v otevřených zdrojích - kancelářské, průmyslové a skladové prostory (PSP) a volné obchodní prostory (PSN), jakož i maloobchod prostory o celkové ploše více než 100 m2. V tomto případě se pro účely analýzy dynamiky cen používá vážená průměrná prodejní cena, která se vypočítá jako poměr celkových nákladů objektů k celkové ploše těchto objektů.

Jako objekty pro průzkum trhu pronájmů komerčních nemovitostí byly vybrány objekty komerčních nemovitostí nabízené v otevřených zdrojích - obchodní, kancelářské, průmyslové a skladové prostory (PSP) o celkové ploše více než 50 m2. Pro účely analýzy cenové dynamiky se používá průměrná sazba nájemného, ​​která se vypočítá jako aritmetický průměr cen všech objektů, a dále celkové roční nájemné (GAP), které se vypočítá jako součet nájemného za rok.

Prodej

Trh jako celek

Objem dodávky

Objem nabídky na trhu v roce 2016 výrazně kolísal. Bez zohlednění měsíčních výkyvů lze konstatovat, že do poloviny roku docházelo k poklesu objemu nabídky, poté se objem nabídky mírně zvýšil.

Od prosince 2015 do prosince 2016 se objem dodávek snížil o 13 % v množství a na celkové ploše se zvýšil o 10 %, ve výši 1 609 objekty o celkové ploše 2 646 tisíc m2

Cenové ukazatele

V průběhu roku můžete zaznamenat pokles cen. Pokles cen rublů v průběhu roku činil 10 % a v dolarovém vyjádření - 20 %. Vážený průměr ceny v prosinci 2016 klesl na 187 275 rub./m2, popř 3 016 $/m2 Pokles cen v souvislosti s omezením nabídky může naznačovat přebytek prostoru na trhu na pozadí obtížné makroekonomické situace.

Celkový objem nabídky podle hodnot se v prosinci snížil o 22 % a činilo 495 miliard rublů

Objem dodávky

V roce 2016 se objem nabídky v přepočtu na celkovou plochu zvýšil o 23 % na obchod a 56 % u výrobních a skladových prostor a snížil se o 18 % pro kancelář a 51 % za volné prostory.

Objem návrhů v prosinci 2016 činil 305 maloobchodní prostory o celkové ploše 245 tisíc metrů čtverečních, 997 kancelářské prostory o celkové ploše 1617 tisíc metrů čtverečních, 107 výrobní a skladové prostory o celkové ploše 515 tisíc m2 A 200 volné prostory o celkové výměře 269 tisíc m2

Ve struktuře trhu podle celkové plochy zaujímaly v prosinci 2016 vedoucí pozici stejně jako dříve kancelářské prostory, jejichž tržní podíl byl 61 %, druhé místo s podílem 19 % pro výrobní a skladovací zařízení. Podíl volných prostor na celkové dodávce činil 11 %, a podíl maloobchodních prostor – 9 %. Snížil se podíl kancelářských prostor 3 %, podíl maloobchodních prostor vzrostl o 2 %, podíl volných prostor se snížil o 7 %, a zvýšil se podíl průmyslových a skladových prostor o 8 %.

Soudě podle poklesu průměrné plochy kancelářských a volně užívaných zařízení o 29 A 42 % velkoprostorů opouští trh, zatímco maloobchodní prostory a průmyslové a skladové prostory, jejichž průměrná plocha se zvýšila o 5 A 45 % podle toho byla situace opačná.

Cenové ukazatele

Snížení cen bylo pozorováno ve všech segmentech a činilo: 8 % pro maloobchodní zařízení, 3 % - pro kancelář, 4 % - pro výrobu, sklad a 10 % - za volné prostory.

Objem nabídky v hodnotovém vyjádření pro maloobchodní nemovitosti vzrostl o 13 %, pro výrobní a skladové prostory - o 50 %, u kancelářských prostor klesl o 20 %, a pro volné prostory – do 56 %.

Maloobchod s nemovitostmi

Objem dodávky

V prosinci 2016 se celková plocha nabídky maloobchodních nemovitostí v centru zvýšila o 30 % a mimo centrum - o 23 %.

Celkem jich v prosinci 2016 bylo 30 objektů v rámci Garden Ring a 275 objekty mimo jeho celkovou plochu 17 A 228 tisíc m2 resp.

Celková nabídka maloobchodních prostor v prosinci činila 305 objekty o celkové ploše 245 tisíc čtverečních ms průměrnou plochou zařízení 800 sq m

Cenové ukazatele

Cena maloobchodních nemovitostí v centru od prosince 2015 do prosince 2016 klesla o 16 % až 720 703 rub./m2 a mimo Garden Ring - by 7 % až 214 948 rub/.m2 Výraznější pokles cen objektů v centru může být důsledkem výraznější cenové korekce, neboť v roce 2015 došlo k výraznějšímu nárůstu cen objektů v centru než objektů mimo něj.

Cena za všechny maloobchodní prostory v roce 2016 klesla o 8 % až 249 112 rub/m2

Hodnota nabídky maloobchodních prostor za 12 měsíců v centru vzrostla o 9 %, a na periferii - podle 14 %.

Pouliční maloobchod

Objem nabídky objektů pouličního maloobchodního formátu se v roce 2016 z hlediska celkové plochy snížil o 3 % a činilo 23 tisíc m2 V centru se celková plocha zmenšila o 27 % až 3 tisíc m2 a venku rostlo 3 % a činilo 19 tisíc m2

Vážený průměr ceny ve městě jako celku se snížil o 19 % a činilo 443 142 rub./m2/rok. V centru se ceny zvýšily o 1 % až 1161 727 rub./m2/rok a mimo něj naopak poklesly o 21 % až 313 467 rub./m2/rok. Jak je patrné z cenové dynamiky, poptávka po objektech v centru oproti okrajovým je vyšší, což potvrzuje tradičně vyšší investiční atraktivitu těchto prostor.

Nájemné

Trh jako celek

Objem dodávky

V průběhu roku 2016 bylo sledováno několik fází vývoje trhu s nájemním bydlením.

• od ledna do dubna se objem nabídky mírně změnil;
• od dubna do srpna jeho hladina klesala;
• od srpna do prosince - zvýšené.

Celkový pokles objemu dodávek podle oblastí za 12 měsíců činil 20 %.

V prosinci 2016 byl uveden na trh 2 748 objekty o celkové ploše 1 572 tisíc m2

Cenové ukazatele

V dynamice nájemného v průběhu roku 2016 lze rozlišit dvě období:

• od ledna do června se průměrná úroveň sazeb snížila;
• od června do prosince také mírně vzrostl.

Průměrná sazba na nájemním trhu od prosince 2015 do prosince 2016 klesla o 2 % v rublech a 12 % v dolarovém vyjádření. V prosinci 2016 byla průměrná sazba nájemného 18 099 rub./m2/rok, popř 291 $/m2/rok.

Snížení sazeb, jak v rublech, tak v ekvivalentu dolaru, stejně jako cen na prodejním trhu, naznačuje pokračování negativních trendů na trhu.

Srovnávací analýza podle segmentů

Objem dodávky

Tempo poklesu objemu nabídky podle celkové plochy v různých segmentech v roce 2016 na trhu nájmů činilo 14 % pro maloobchodní nemovitosti, 25 % - pro kancelář a 13 % - pro průmyslové a skladové nemovitosti.

Objem dodávek podle celkové plochy v prosinci 2016 byl: 212 tisíc m2 pro maloobchodní zařízení, 791 tisíc m2 – pro kancelář a 569 tisíc m2 – pro výrobní a skladové prostory.

Za celý rok 2016 se průměrná plocha maloobchodních prostor snížila o 18 %, průmyslových a skladových prostor o 10 % a kancelářských prostor vzrostla o 13 %.

Cenové ukazatele

Průměrná sazba za maloobchodní prostory od prosince 2015 do prosince 2016 vzrostla o 8 % až 32 255 rub./m2/rok, u kancelářských prostor – snížení o 6 % až 16 705 rub./m2/rok, pro výrobní a skladové prostory - at 4 % a činilo 6 425 rub./sq. m/rok. Soudě podle růstu nájemného byly největší poptávky maloobchodní prostory.

Ruský trh komerčních nemovitostí: výsledky roku 2016 a prognóza na rok 2017

Výsledky aktuálního roku a hlavní trendy na trhu kancelářských, skladových, maloobchodních a hotelových nemovitostí analyzovala přední mezinárodní realitní poradenská společnost CBRE. Specialisté společnosti také určili vyhlídky na trhu komerčních nemovitostí v nadcházejícím roce 2017.

Rok 2016 se bude pamatovat stabilizací realitního trhu, zvýšenou aktivitou investorů, byť s omezeným počtem tržních investičních transakcí, a změnou nálad nájemců – od revizí nájemních podmínek až po uzavírání nových obchodů ve všech segmentech od druhé poloviny roku.

Ruská ekonomika podle prognóz expertů vykáže v roce 2017 mírný růst – z 0,5 % na 2 %. Prognóza základního scénáře Ministerstva hospodářského rozvoje (MED) předpokládá v roce 2017 ekonomický růst o 0,8 %.

Na pozadí očekávání postupného hospodářského oživení bude hlavním motorem růstu na trhu komerčních nemovitostí pokračující stabilita a začátek nového cyklu, ve kterém mají investoři dobrý potenciál ziskovosti

I přes snížení klíčové sazby ze strany Bank of Russia, náklady na bankovní financování stále neumožňují developerům zahájit nové projekty. Vzniklou pauzu přitom efektivně využívají: prohlížejí si lokality, domlouvají parametry nových projektů a získávají povolení. To jim umožní využít zlepšení podmínek na dluhovém trhu očekávané v příštím roce.

Trendy na trhu komerčních nemovitostí v roce 2016

V roce 2016 pokračoval pokles nové nabídky komerčních nemovitostí, zejména na trhu skladů a kanceláří, přičemž objemy zprovoznění maloobchodních nemovitostí zůstaly díky setrvačnosti vysoké. Došlo ke snížení podílu volných prostor v segmentu kanceláří díky aktivitě státních orgánů a společností, které využily situace, nakupovaly nebo pronajímaly velké objemy kancelářských prostor.

Trh se v roce 2016 definitivně stabilizoval a v druhé polovině roku výrazně vzrostla aktivita nájemců. V letošním roce se konečně vytvořily předpoklady pro zahájení postupného oživení trhu komerčních nemovitostí v roce 2017

Sazby pronájmů komerčních nemovitostí se pevně usadily v rublové zóně (až na vzácné výjimky), dosáhly dna a stabilizovaly se ve všech segmentech. O třetinu se snížil objem transakcí prodlužování stávajících nájemních smluv i revizí jejich podmínek. Od poloviny roku zároveň došlo ke zvýšení aktivity při uzavírání nových leasingových obchodů za tržních podmínek.

Pro Moskvu byl rok 2016 průlomový z hlediska rozvoje infrastruktury: byly otevřeny stanice metra Rumjancevo a Salaryevo v Nové Moskvě, spuštěn Moskevský centrální okruh a do konce roku se plánuje zprovoznění prvního úseku Třetí výměnný okruh.

Analytici CBRE se domnívají, že trh s komerčními nemovitostmi prošel v roce 2016 definitivní stabilizací a ve druhé polovině roku výrazně vzrostla aktivita nájemců. V letošním roce se konečně vytvořily předpoklady pro zahájení postupného oživení trhu komerčních nemovitostí v roce 2017.

Investice do komerčních nemovitostí

Podle Iriny Ushakové, vrchní ředitelky, vedoucí oddělení kapitálových trhů a investic v CBRE, se objem investic v roce 2016 zvýší o 29 % a dosáhne 4,5 miliardy dolarů (nebo asi 300 miliard rublů). Přitom 40 % z tohoto objemu tvořily transakce uzavřené vládními agenturami a státními podniky, přičemž v loňském roce k takovým transakcím nedošlo.

V roce 2016 dominoval ruský kapitál, který se na celkovém objemu transakcí podílel 96 %. Podíl zahraničního kapitálu na objemu investičních transakcí se snížil na 4 % z loňských 15 %. Vidíme však vysokou investiční aktivitu zahraničních fondů již zastoupených na ruském trhu a také příliv dalšího kapitálu. Přelomovým obchodem se zahraničním kapitálem byla akvizice skladových budov ve dvou projektech PNK Šeremetěvo a PNK Čechov 3 arabským fondem Mubadala spolu s RDIF.

Lídry z hlediska objemu investic bude na konci roku segment kanceláří (44 %) a hotelů (17 %). Podíl hotelů je navíc letos rekordní za posledních 10 let. I v roce 2016 byl zaznamenán vysoký podíl rezidenčního segmentu (11 %) – developeři aktivně nakupovali pozemky pro bytovou výstavbu. Podíl maloobchodních a skladových nemovitostí bude činit 18 %, respektive 4 %.

Počet tržních investičních transakcí je i nadále omezen značným rozdílem v očekáváních cen mezi kupujícími a prodávajícími, což brzdí uzavírání obchodů

Podle odborníků je výše vlastního kapitálu dostupného pro investice do komerčních nemovitostí asi 3,5 miliardy dolarů (více než 50 % z toho jsou peníze od zahraničních investorů) a další asi 1 miliarda dolarů na investice do bydlení. Včetně pákového efektu hledá příležitosti pro investice do nemovitostí více než 10 miliard dolarů.

Na pozadí zavedené stability a očekávání postupného hospodářského a tržního oživení, stejně jako pochopení dostupného kapitálu na trhu v roce 2017, může objem investic podle prognóz CBRE vzrůst až na 5 miliard USD. Hlavním motorem růstu v tomto případě bude pokračující stabilita a začátek nového cyklu, v rámci kterého mají investoři dobrý potenciál ziskovosti.

Kancelářské nemovitosti

Elena Denisova, vrchní ředitelka, vedoucí oddělení kancelářských prostor v CBRE, se domnívá, že první polovina roku 2016 byla ovlivněna trendy z roku 2015: poptávka byla podpořena velkými transakcemi, které byly prováděny vládními agenturami nebo společnostmi se státní účastí, často měly netržní charakter a souvisely s vypořádáním dluhových závazků. Mezi takové transakce patří přechod Eurasia Tower na VTB, President Plaza Business Center na Sberbank.

Od druhé poloviny roku 2016 se ukazatele stavu poptávky po komerčních nemovitostech zlepšily - je tendence zvyšovat objem nově uzavřených obchodů za tržních podmínek

Dalším pozitivním a významným momentem pro trh kancelářských nemovitostí v roce 2016 byl pokles míry neobsazenosti. Podíl neobsazených prostor se nejvýrazněji snížil v segmentu kanceláří třídy A: na konci roku 2015 zde byla neobsazenost 26 %, na konci letošního roku klesne podle analytiků na 19,8 %. V roce 2017 odborníci předpovídají stabilitu volných pracovních míst v této třídě, protože se plánuje uvedení do provozu řady velkých obchodních center. Ve třídě B je možné výraznější snížení podílu neobsazených míst - z 15,2 % na konci roku 2016 na 14 % v roce 2017.

Podle odhadů CBRE bude objem nových prostor zprovozněných na konci roku 2016 činit 355 000 m2. m, což je dvakrát méně než v loňském roce. V roce 2017 bude podle oznámených oznámení uvedeno do provozu 440 000 m2. m nové nabídky kanceláří. Je pozoruhodné, že hlavní objem bude v Moskvě (210 000 m2) a v centrální obchodní čtvrti hlavního města (100 000 m2). Omezené zavádění nových vysoce kvalitních zařízení přispívá k dalšímu „vymývání“ vysoce kvalitních produktů z trhu pro velké uživatele.

Ceny jsou stabilní a na konci roku 2016 zůstanou v následujících rozmezích: pro třídu A Prime – 800 – 900 USD za m2. m za rok, pro třídu A - 18 000 - 35 000 rublů. za čtvereční m za rok, pro třídu B - 13 000 - 28 000 rublů. za čtvereční m za rok (všechny ceny jsou bez provozních nákladů a DPH).

V roce 2017 zůstane nominace požadovaných sazeb nájemného převážně v rublech a s postupnou normalizací vnějšího pozadí je možné zvýšení sazeb v rublech o 5–10 %.

Sklad nemovitostí

Podle Antona Alyabyeva, ředitele oddělení průmyslových a skladových nemovitostí ve společnosti CBRE, byl rok 2016 pro skladové nemovitosti přechodným rokem – z fáze zpomalení do fáze další stabilizace trhu.

Ekonomické výkyvy na začátku roku způsobily odložení realizace řady transakcí na pozdější termín, což se odrazilo v nízkých objemech poptávky ve druhém a třetím čtvrtletí roku 2016. Ke konci roku však došlo k oživení obchodní aktivity: objem transakcí se sklady ve čtvrtém čtvrtletí mohl dosáhnout 300 000 m2. m, což je nejvyšší hodnota za rok.

Paralelně s výkyvy poptávky došlo ke změně trendu v pohybu klíčových tržních ukazatelů - podílu volných skladových prostor a sazeb nájemného. Nárůst volných míst na začátku druhého čtvrtletí, ke kterému došlo v důsledku vstupu koncových skladových prostor na trh, rychle odezněl. Podíl volných skladů zůstal za posledních 6 měsíců stabilní. Ceny nájemného za skladové prostory přitom zůstávají tři čtvrtletí na stejné úrovni.

V roce 2016 zaznamenali analytici CBRE nástup nových trendů ve struktuře nabídky a poptávky. Obchodní aktivitu stále více stimulují noví hybatelé – přesun ze starých skladových prostor k lepším, přechod z prostor logistických operátorů k přímému pronájmu a konsolidace skladových kapacit ve velkých distribučních centrech.

Tyto změny v povaze poptávky zase stimulovaly diferenciaci nabídky. Vývojáři nabízejí různá řešení pro různé kategorie klientů. Mohlo by se jednat o hi-tech sklady na míru navržené pro potřeby velkých podniků, které stále rostou. Pro firmy, které by se chtěly přestěhovat do nové kvalitní budovy, ale jsou omezenější ve finančních zdrojích, jsou nabízeny standardizované sklady třídy A se základní sadou specifikací.

V roce 2017 bude trh nadále fungovat v současném prostředí. Objem zprovoznění se bude dále snižovat a nové budovy se budou stavět především pro klienta. Roční míra nových dodávek se očekává 500-600 tisíc m2. m

Předpokládaný objem transakcí na skladovém trhu v roce 2017 může být minimálně 800 000 m2. m. Stabilizace trhu, ke které došlo, vytváří předpoklady pro postupný nárůst podnikatelské aktivity. Ve druhé polovině roku můžeme zaznamenat pozitivní změny v dynamice trhu v podobě postupného snižování neobsazenosti a zvyšování sazeb za pronájem skladů.

Obchodní prostory, Moskva

Marina Malakhatko, ředitelka oddělení maloobchodních prostor v CBRE v Moskvě, věří, že objem maloobchodních prostor zprovozněných v Moskvě v roce 2016 bude asi 427 000 m2. m, což je o 3 % méně než v roce 2015. Tento objem je pro trh významný a zprovoznění 7 nových nemovitostí způsobilo v průběhu roku krátkodobý nárůst volných míst na maloobchodním realitním trhu, který se do 3. čtvrtletí zvýšil na 11,4 %. Do konce letošního roku se ale očekává systematický pokles a díky snížení objemu vstupů dosáhne v první polovině roku 2017 hranice 10 %.

Celková nabídka kvalitních obchodních center v Moskvě do konce roku bude činit 5,6 mil. m2. m, a poskytování obchodních prostor je 456 m2. m na 1000 lidí.

Nové maloobchodní nemovitosti byly otevřeny s dobrou mírou obsazenosti: v obchodních centrech se v roce 2016 míra neobsazenosti pohybovala od 20 do 40 %, zatímco v loňském roce byla otevřena s 50 až 80 % neobsazeností. Počet maloobchodníků opouštějících ruský trh se výrazně snížil: 2 značky v roce 2016 oproti 11 v roce 2015

V roce 2017 se očekává další pokles tempa zprovozňování obchodních ploch: je ohlášeno otevření cca 273 000 m2. m, což je o 36 % méně než v roce 2016. Přitom jeden z objektů na příští rok - Butovo Mall (54 000 m2 GLA), byl původně oznámen na otevření v roce 2016.

Mezi největší nákupní centra roku 2016 stojí za zmínku Riviera (91 200 m2 GLA), Oceánie (60 000 m2 GLA) a Good! (53 000 m2), Metropolis fáze 2 (38 000 m2 GLA). Míra neobsazenosti při otevírání nových nemovitostí se značně liší v závislosti na lokalitě a koncepci. V průměru se nové maloobchodní nemovitosti otevíraly s dobrou obsazeností: v obchodních centrech se v roce 2016 míra neobsazenosti pohybovala od 20 do 40 %, zatímco v loňském roce byla otevřena s 50 až 80 % neobsazeností.

Během 11 měsíců roku 2016 vstoupilo na moskevský trh 32 mezinárodních značek a 5 dalších plánuje otevřít svou první do konce roku. To je srovnatelné s rokem 2015, kdy na moskevský trh vstoupilo 40 mezinárodních značek. Stojí za zmínku, že počet maloobchodníků opouštějících trh se výrazně snížil: 2 značky v roce 2016 oproti 11 v roce 2015.

Hlavní sazba v Moskvě byla 100 000 rublů za m2. m ročně, prakticky beze změny ve srovnání s rokem 2015. V roce 2017 experti CBRE předpovídají, že sazby zůstanou stabilní kvůli relativně vysoké míře neobsazenosti maloobchodních prostor.

Sazby nájmů v nákupních centrech jsou nakonec denominovány v rublech nebo je pevně stanoven kurzový koridor. Majitelé jsou připraveni poskytnout slevy na první rok nájmu s postupným zvyšováním sazby v dalších letech. Forma interakce s majitelem maloobchodního zařízení ve formátu procent z obratu je pro obchodníky stále častější a pohodlnější praxí a již se nepoužívá pouze pro kotviče, ale i pro středně velké nájemce všech profilů. Různorodá schémata pro strukturování nájemného umožňují vlastníkům a nájemcům najít kompromis a vybrat si přijatelnou variantu pro komerční podmínky v rámci rozvíjejících se tržních praktik. Ta je zase silně svázána s obratem maloobchodníků.

Na konci roku 2016 se obrat prodejců luxusní a ekonomické třídy v Moskvě zvýšil, v některých případech růst dosáhl 30 %. Maloobchodníci střední úrovně vykázali na konci roku minimální růst obratu

Maloobchodní prostory v ruských regionech

Podle Michaila Rogozhina, ředitele regionálního oddělení maloobchodních prostor společnosti CBRE, bude na konci roku 2016 nárůst asi 1,2 milionu m2. m, z toho 58 % (719 000 m2) bylo zavedeno v krajských městech, s výjimkou Petrohradu. Celkový objem prodejních prostor zprovozněných v Rusku se ve srovnání s předchozím rokem snížil o 28 % a v regionech o 40 %. Mezi největší nová regionální centra v roce 2016 stojí za zmínku MegaGrinn v Kursku (129 000 m2 GLA), Maxi v Archangelsku (49 200 m2 GLA), Sedanka City ve Vladivostoku (45 000 m2 GLA).

Podíl volných obchodních prostor v ruských regionech se v jednotlivých městech velmi liší. Průměrná míra neobsazenosti pro milionová města je dnes 8–10 %. Ale zpravidla v každém městě existují projekty s dobrou polohou a silným mixem nájemců, ve kterých se obsazenost blíží 100 %

V roce 2017 se očekává, že krajská města dále sníží objem nově zprovozněných obchodních ploch - na 637 000 m2. m, což je o 11 % méně než v roce 2016. Některé objekty roku 2017 přitom byly původně oznámeny ke zprovoznění v roce 2016, následně však byly termíny posunuty.

Obecně stojí za zmínku vysoký potenciál pro rozvoj maloobchodního trhu s nemovitostmi ve městech s nízkou nabídkou kvalitních maloobchodních zařízení při dobré kupní síle obyvatelstva. Mezi taková města dnes patří Chabarovsk, Čita, Stavropol, Machačkala, Nojabrsk a další.

Míra neobsazenosti se velmi liší město od města a závisí na kvalitě a umístění nemovitosti. Průměrná míra neobsazenosti pro města s více než milionem obyvatel je dnes 8–10 %, což je o něco více než míra neobsazenosti v roce 2015 ve výši 7–8 %. Zpravidla se ale v každém městě najdou projekty s dobrou polohou a silným mixem nájemců, u nichž se obsazenost blíží 100 %.

Mezi obchodníky zastoupenými v regionech byly v roce 2016 nejaktivnější řetězce s potravinami Lenta, X5 Retail a Magnit. Na začátku roku oznámili ambiciózní plány rozvoje v Moskvě a regionech: Lenta - 40 hypermarketů, Pyaterochka - 1000 obchodů, Magnit - 950 obchodů a 80 hypermarketů. Současný stav trhu umožnil sítím úspěšně realizovat jejich ohlášené plány expanze. V krajských městech se poměrně aktivně rozvíjejí také prodejci pro kutily Leroy Merlin a OBI, obchody s elektronikou M.Video a Eldorado a řetězce obchodů s dětským zbožím Detsky Mir a Dochki-Synochki.

hotely

Stanislav Ivashkevich, zástupce ředitele pro rozvoj, pohostinství, CBRE, se domnívá, že hlavním faktorem ovlivňujícím moskevský hotelový trh v roce 2016 byl růst turistického ruchu. Podle předběžných údajů bude do konce roku pouze v Moskvě počet turistů asi 17,5 milionu lidí, podíl spotřeby cestovního ruchu v GRP hlavního města přesáhne 4% a může dosáhnout 470 miliard rublů. Z tohoto objemu by tedy podíl tržeb hotelů mohl do konce roku činit zhruba 60 miliard rublů.

Během roku 2016 se počet hotelů spravovaných mezinárodními řetězci zvýšil o 3 772 pokojů. Největším novým hotelem letošního roku v Moskvě byl komplex Accor, který otevřel tři hotely na náměstí Kyjevskaja: Ibis, Adagio, Novotel s celkem 701 pokoji. Z hlavních regionálních otevření stojí za zmínku dva velké hotely Marriott v Krasnodaru a Voroněži

Navzdory tomu, že drtivou většinu turistů tvoří Rusové (70–75 %), nárůst přílivu zahraničních turistů je nyní také opravdu patrný, stejně jako skutečnost, že k němu dochází především kvůli asijskému trhu obecně a čínské zejména turisté. Podle odhadů Rostourismu bude nárůst toku jen kvůli této skupině turistů do konce roku 2016 asi 40 %.
V roce 2016 tak obsazenost moskevských hotelů dosáhla rekordní úrovně a v určitých segmentech přesáhla 70 %. Nárůst obsazenosti zase způsobil zvýšení hotelových sazeb a zvýšil průměrnou ADR o 8 % za 9 měsíců roku 2016.
Nejvýraznější pozitivní dynamika průměrné ceny pokoje se projevila v segmentu kvalitních drahých hotelů, kde nejvýraznější nárůst ADR na úroveň 20-22 tisíc rublů byl zaznamenán u skupiny lídrů v tomto segmentu (např. například prémiové hotely jako Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons).

Zároveň je většina hotelů v luxusním segmentu opatrná a nezvyšuje ADR, udržuje ji na úrovni 12-15 tisíc rublů. V segmentu nejdražších hotelů je tedy ADR nyní v průměru asi 18 tisíc rublů.
V segmentech „průměrné“ a „podprůměrné“ nedošlo v roce 2016 k žádnému nárůstu cen ubytování. Na hotelovém trhu stále panují silné dumpingové nálady, a proto mnoho hoteliérů nezvýšilo ceny bez ohledu na růst poptávky.

Během roku 2016 se počet hotelů spravovaných mezinárodními řetězci zvýšil o 3 772 pokojů, z toho 1 511 připadalo na Moskevskou oblast. Největším novým hotelem letošního roku v Moskvě byl komplex Accor, který otevřel tři hotely na náměstí Kyjevskaja: Ibis, Adagio, Novotel s celkem 701 pokoji. Z hlavních regionálních otevření stojí za zmínku dva velké hotely řetězce Marriott v Krasnodaru a Voroněži.

Pro rok 2017 bylo v Rusku oznámeno 11 hotelů pod správou mezinárodních značek s celkovou kapacitou pokojů 2 566, z toho 3 hotely by měly být otevřeny v Moskvě: Four Points By Sheraton na letišti Vnukovo, Radisson Blu na Novion MFC na Olimpiysky Prospekt a Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park jako součást komplexního rozvoje VTB Dynamo na Leningradském prospektu.

Recenze připravila společnost CBRE

V září 2016 bylo nabízeno k pronájmu 2 718 jednotek komerčních nemovitostí o celkové ploše 1 586 tisíc m2. Objem dodávek z hlediska množství se zvýšil o 34% a z hlediska celkové plochy - o 29%.

Průměrná měsíční sazba nájemného vzrostla o 7 % a dosáhla 285 USD/m2/rok. Kurz dolaru se v září prakticky nezměnil, takže v rublu se sazby také zvýšily o 7 %. Průměrná sazba nájemného v rublech byla 18 396 rublů/m2/rok. V průběhu roku, od září 2015, se dolarové sazby snížily o 24%, sazby v rublech - o 27%.

Vezmeme-li v úvahu výrazný pokles jak dolarových, tak rublových sazeb za posledních 12 měsíců, je nárůst sazeb během měsíce s největší pravděpodobností pouze korekcí poklesu v průběhu roku a nenaznačuje žádné pozitivní trendy na trhu.

Lídrem v objemu nabídky tradičně zůstávají kancelářské prostory, jejichž podíl podle plochy činí 53 %. Dále následují průmyslové a skladové prostory (36 %) a maloobchodní prostory (11 %).

Trh jako celek

Všechny segmenty	Množství	Celková mezera, miliony RUB	Celková plocha, tisíc čtverečních m	Průměrná plocha, tisíc čtverečních. m	Průměrná sazba, ₽/sq. m/rok
Význam	2 731	23 002	1 594	0,58	18 407
Do srpna 2016	+35%	+29%	+31%	-3%	+6%
Do září 2015	-55%	-77%	-63%	-17%	-23%

Maloobchod s nemovitostmi

V září 2016 bylo na trhu vystaveno 565 objektů o celkové ploše 176 tisíc metrů čtverečních. Ve srovnání s předchozím měsícem se počet maloobchodních nemovitostí zvýšil o 37 % a jejich celková plocha vzrostla o 19 %.

Z těchto objektů bylo v centru vystaveno 64 prostor o celkové ploše 12 tisíc metrů čtverečních. m, což je více než srpnové údaje o 49 % z hlediska množství a 44 % z hlediska celkové plochy. Průměrná požadovaná sazba za pronájem těchto nemovitostí se zvýšila o 23 % za měsíc a dosáhla 1 012 USD/m2/rok. Sazba u dlouhodobě vystavovaných předmětů se snížila o 5 %. Podíl drahých nemovitostí (se sazbami nad 1000 USD/m2/rok) se během měsíce zvýšil z 30 % na 39 %, vč. z důvodu uvedení na trh v září řady tak drahých nemovitostí jako na ulici. M. Bronnaya (367 m2, 2 128 $/m2/rok), ul. B. Bronnaya (139 m2, 2 379 $/m2/rok), ul. Kuznetsky Most (108 m2, 2991 $/m2/rok) a na Khoromny ve slepé uličce. (140 m2, 3385 $/m2/rok).

Počet maloobchodních nemovitostí nabízených k pronájmu mimo centrum v září 2016 vzrostl o 36 % a jejich celková plocha o 18 %. Objem dodávky činil 501 objektů o celkové ploše 165 tisíc m2. Průměrná měsíční sazba vzrostla o 9 % a dosáhla 455 USD/m2/rok. Sazba za dlouhodobě vystavené předměty se přitom nezměnila. Podíl drahých nemovitostí pronajímaných za sazby nad 500 USD/m2/rok se obecně zvýšil z 24 % v srpnu na 30 % v září.

Vzhledem k tomu, že průměrné sazby za nemovitosti v centru za posledních 12 měsíců vzrostly a ty mimo centrum se snížily a nárůst sazeb v září u prvních nemovitostí byl 2krát vyšší, můžeme konstatovat, že poptávka po maloobchodních nemovitostech v centru je vyšší.

Obchodní prostory uvnitř Garden Ring

Obchodování uvnitř Spojeného království	Množství	Celková mezera, miliony RUB	Celková plocha, tisíc čtverečních m	Průměrná plocha, tisíc čtverečních. m	Průměrná sazba, ₽/sq. m/rok
Význam	64	686	11,719	0,183	65 424
Do srpna 2016	+49%	+70%	+44%	-3%	+22%
Do září 2015	-65%	-81%	-81%	-46%	+10%

Obchodní prostory mimo Garden Ring

Obchodování mimo Spojené království	Množství	Celková mezera, miliony RUB	Celková plocha, tisíc čtverečních m	Průměrná plocha, tisíc čtverečních. m	Průměrná sazba, ₽/sq. m/rok
Význam	502	3 844	164,979	0,329	29 456
Do srpna 2016	+37%	+24%	+20%	-12%	+10%
Do září 2015	-48%	-58%	-49%	-3%	-15%

Kancelářské nemovitosti

Nabídka kancelářských nemovitostí k pronájmu vzrostla v září 2016 o 31 % v množství ao 29 % v celkové ploše a dosáhla 1 632 objektů o celkové ploše 841 tisíc metrů čtverečních. m

Za měsíc se počet kancelářských nemovitostí v centru zvýšil o 46 %, jejich celková plocha o 19 %. Průměrná měsíční sazba nájemného se zvýšila o 1 % a dosáhla 392 USD/m2/rok.

Mimo Garden Ring se nabídka zvýšila o 29 % v množství ao 31 % v celkové ploše. Průměrná sazba se zvýšila o 3 % a dosáhla 241 USD/m2/rok. Ceny za nemovitosti, které jsou v prodeji již delší dobu, se nezměnily a podíl nemovitostí se sazbami nad 250 USD/m2. m/rok celková nabídka vzrostla z 30 % v srpnu na 31 % v září.

Nevýznamnost rozdílů mezi meziměsíčním nárůstem sazeb a jejich poklesem za posledních 12 měsíců u nemovitostí v centru a mimo něj naznačuje, že poptávka po těchto nemovitostech se také mírně liší.

Kancelářské prostory uvnitř Garden Ring

Kanceláře uvnitř Spojeného království	Množství	Celková mezera, miliony RUB	Celková plocha, tisíc čtverečních m	Průměrná plocha, tisíc čtverečních. m	Průměrná sazba, ₽/sq. m/rok
Význam	246	2 878	115,834	0,471	25 365
Do srpna 2016	+46%	+15%	+19%	-18%	+1%
Do září 2015	-78%	-90%	-86%	-34%	-15%

Kancelářské prostory mimo Garden Ring

Kanceláře mimo Spojené království	Množství	Celková mezera, miliony RUB	Celková plocha, tisíc čtverečních m	Průměrná plocha, tisíc čtverečních. m	Průměrná sazba, ₽/sq. m/rok
Význam	1 398	12 080	732,623	0,524	15 518
Do srpna 2016	+31%	+32%	+34%	+2%	+2%
Do září 2015	-56%	-77%	-70%	-32%	-21%

Rok 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Segment Sklady Maloobchodní nemovitosti Kanceláře

titul	datum	segment
	27.06.2019	Kanceláře
	27.03.2019	Kanceláře
	10.10.2018	Kanceláře
	08.07.2018	Kanceláře
	12.04.2018	Kanceláře
	15.01.2018	Kanceláře
	07.11.2017	Kanceláře
	01.08.2017	Kanceláře
	25.04.2017	Kanceláře
	15.02.2017	Kanceláře
	24.11.2016	Kanceláře
	16.09.2016	Kanceláře
	18.05.2016	Kanceláře
	19.02.2016	Kanceláře
	02.11.2015	Kanceláře
	03.08.2015	Kanceláře
	27.04.2015	Kanceláře
	30.01.2015	Maloobchod s nemovitostmi
	30.01.2015	Kanceláře

Potřeba analyzovat trh komerčních nemovitostí ve fázi investičního rozhodnutí je nepochybná. Důkladná studie faktorů, jako je poloha nemovitosti, výše cen nemovitostí ve vybraných oblastech, daňové rysy a složitost legislativy, nám umožní určit proveditelnost a ekonomické přínosy finančních investic do nemovitostí. Dobře provedená analýza trhu s komerčními nemovitostmi navíc pomáhá identifikovat potenciál vybrané nemovitosti a odhalit, ze které budete moci těžit ze své investice v optimálním časovém horizontu.

Díky dlouholetým zkušenostem v této oblasti, neustálému zlepšování dovedností a prohlubování nabytých znalostí vám analytické a výzkumné oddělení Praedia pomůže se správným investičním rozhodnutím. Důležitou výhodou Praedium analytics je vysoká profesionalita našich konzultantů a odborníků. Provádíme pravidelné analýzy trhu komerčních nemovitostí, sledujeme veškeré dění na investičním trhu a studujeme hlavní makroekonomické trendy. Hlavním potvrzením úspěšné rozvojové strategie Praedia jsou četné pozitivní zákaznické recenze realizovaných analytických projektů a zájem o recenze trhu komerčních nemovitostí.

Oddělení analýzy a výzkumu pravidelně produkuje následující materiály:

Čtvrtletní přehled trhu s komerčními nemovitostmi (analýza), který shromažďuje a vizuálně prezentuje informace o poptávce, nabídce, dynamice cen a sazbách nájemného, ​​jakož i údaje o aktuálních trendech a nedávných událostech v různých segmentech komerčních nemovitostí, shromážděné za období.

Měsíční přehled klíčových událostí obsahující nejrelevantnější a nejpozoruhodnější recenze trhu komerčních nemovitostí. Umožňuje našim čtenářům mít vždy aktuální informace o nejdůležitějších událostech na trhu.

Analytické oddělení Praedia také provádí řadu specializovaných studií na žádost klientů. Patří sem:

Analýza konkurenčního prostředí nemovitosti. Během této studie jsou podrobně studováni údajní konkurenti nemovitosti klienta a je provedena srovnávací analýza výhod a slabých stránek. Získané informace nám umožňují vypracovat návrhy na nejvýnosnější komerční využití nemovitosti a identifikovat možnosti rozvojových koncepcí, které maximalizují potenciál nemovitosti.

Výpočet tržní sazby nájemného nebo prodejní ceny. Tento průzkum umožňuje po provedení revize komerčních nemovitostí určit sazbu, za kterou lze nemovitost pronajmout za typických tržních podmínek, a nejpravděpodobnější tržní hodnotu nemovitosti v případě jejího prodeje. Tyto informace nám umožní s vysokou mírou přesnosti předvídat výnosnost investic pro klienta.

Na pozadí neexistence závažných makroekonomických šoků a revize předpovědních ukazatelů směrem nahoru je na trhu komerčních nemovitostí pozorována stabilizace. Mezi pozitivní trendy patří nárůst poptávky po prostorách zaznamenaný od konce roku 2015, pokles míry neobsazenosti, včetně kancelářského trhu, a relativní stabilizace cen v dolarech. Předpovědi hospodářského růstu zůstávají velmi konzervativní, ale umožňují segmentu nemovitostí připravit se na oživení, uvádí RRG.

Klíčová zjištění

Objem nabídky na trzích prodeje a pronájmu v roce 2016 nadále klesal. Trend je dán snižováním objemu nové výstavby ve všech sektorech komerčních nemovitostí, uzavíráním obchodů a také tím, že majitelé vyřazují své nemovitosti z expozice a nechtějí prodávat za klesající ceny. Úroveň poklesu nabídky na prodejním trhu se ukázala být menší než na trhu s pronájmem.

Objem nabídky na prodej podle celkové plochy vzrostl v segmentu maloobchod a průmyslově-sklad, zatímco nabídka kanceláří poklesla o 18 %. Na trhu pronájmů byl zaznamenán pokles objemů nabídky podle celkové plochy ve všech segmentech, ale maximální korekce byla zaznamenána i na trhu kanceláří - minus 25 %. Ve struktuře nabídky přitom nadále dominují kanceláře. Podíl kancelářských prostor ve struktuře nabídky na prodej tak činí 61 %.

Vážená průměrná prodejní cena komerčních nemovitostí za rok v rublech se snížila o 10%, v dolarovém vyjádření - o 20%. Negativní korekce byla pozorována ve všech segmentech, největší pokles však vykázaly volné prostory (minus 10 % v rublech) a maloobchodní nemovitosti (minus 8 %). Pokles cen v souvislosti s omezením nabídky může naznačovat přebytek prostoru na trhu na pozadí obtížné makroekonomické situace.

Průměrná sazba nájemního trhu od prosince 2015 do prosince 2016 klesla o 2 % v rublech a o 12 % v dolarovém vyjádření. Negativní trend sazeb byl přitom pozorován v kancelářském a průmyslově-skladovém sektoru, zatímco maloobchodní nemovitosti naopak vykázaly nárůst o 8 % v národní měně. V první polovině roku došlo k poklesu sazeb, poté došlo k jejich mírnému nárůstu. Obecně lze hovořit o relativní stabilizaci na trhu s nájemním bydlením.

* Metodologie výzkumu

Jako objekty pro průzkum trhu pro prodej komerčních nemovitostí byly vybrány objekty komerčních nemovitostí nabízené k prodeji v otevřených zdrojích - kancelářské, průmyslové a skladové prostory (ISP) a volné obchodní prostory (PSN), jakož i maloobchodní prostory o celkové ploše více než 100 m2. V tomto případě se pro účely analýzy dynamiky cen používá vážená průměrná prodejní cena, která se vypočítá jako poměr celkových nákladů objektů k celkové ploše těchto objektů. Jako objekty pro průzkum trhu pronájmů komerčních nemovitostí byly vybrány objekty komerčních nemovitostí nabízené v otevřených zdrojích - obchodní, kancelářské, průmyslové a skladové prostory (PSP) o celkové ploše více než 50 m2. Pro účely analýzy cenové dynamiky se používá průměrná sazba nájemného, ​​která se vypočítá jako aritmetický průměr cen všech objektů, a dále celkové roční nájemné (GAP), které se vypočítá jako součet nájemného za rok.

Prodej

Trh jako celek

Objem dodávky

Objem nabídky na trhu v roce 2016 výrazně kolísal. Bez zohlednění měsíčních výkyvů lze říci, že do poloviny roku docházelo k poklesu objemu nabídky, poté objem nabídky mírně vzrostl.

Od prosince 2015 do prosince 2016 se objem dodávek snížil v množství o 13 % a na celkové ploše se zvýšil o 10 % na 1 609 objektů o celkové ploše 2 646 tisíc metrů čtverečních. m

Celková plocha, tisíc čtverečních m

Počet předmětů, ks.

Cenové ukazatele

V průběhu roku můžete zaznamenat pokles cen. Pokles cen rublů za rok byl 10% a v dolarových cenách - 20%. Vážená průměrná cena v prosinci 2016 klesla na 187 275 rublů/m2, neboli 3 016 USD/m2. m. Pokles cen v souvislosti se snížením nabídky může naznačovat přebytek prostoru na trhu na pozadí obtížné makroekonomické situace.

Celkový objem dodávek podle hodnoty se v prosinci snížil o 22 % a dosáhl 495 miliard rublů.

Objem dodávky

V roce 2016 se objem dodávek z hlediska celkové plochy zvýšil o 23 % u maloobchodu a o 56 % u průmyslových a skladových prostor a poklesl o 18 % u kancelářských prostor ao 51 % u volně užívaných prostor.

Objem nabídek v prosinci 2016 činil 305 maloobchodních nemovitostí o celkové ploše 245 tisíc metrů čtverečních. m., 997 kancelářských budov o celkové ploše 1 617 tis. m2. m., 107 výrobních a skladových prostor o celkové ploše 515 tisíc m2. m. a 200 neplacených prostor o celkové ploše 269 tisíc metrů čtverečních. m

Ve struktuře trhu podle celkové plochy zaujímaly v prosinci 2016 vedoucí pozici stejně jako dříve kancelářské prostory, jejichž tržní podíl činil 61 %, druhé místo s podílem 19 % pak průmyslové a skladové prostory. Podíl volných prostor na celkové dodávce byl 11 %, podíl maloobchodních prostor 9 %. Podíl kancelářských prostor se meziročně snížil o 3 %, podíl maloobchodních prostor vzrostl o 2 %, podíl volných prostor se snížil o 7 % a podíl průmyslových a skladových prostor vzrostl o 8 %.

Celková plocha, tisíc čtverečních m

Soudě podle poklesu průměrné plochy kancelářských a neplacených zařízení o 29 a 42 % opouštějí trh velké prostory, zatímco u maloobchodních objektů a průmyslových a skladových prostor, jejichž průměrné plochy vzrostly o 5 a 45 %, resp. byla situace opačná.

Cenové ukazatele

Snížení cen bylo pozorováno ve všech segmentech a činilo: 8 % za maloobchodní prostory, 3 % za kancelářské prostory, 4 % za průmyslové a skladové prostory a 10 % za volné prostory.

Objem dodávek v hodnotovém vyjádření pro maloobchodní prostory vzrostl o 13 %, pro průmyslové a skladové prostory o 50 %, pro kancelářské prostory poklesl o 20 % a pro prostory pro volné použití o 56 %.

Celkové náklady, miliony rublů.

Maloobchod s nemovitostmi

Objem dodávky

V prosinci 2016 se celková plocha nabídky maloobchodních nemovitostí v centru ve srovnání s prosincem 2015 zvýšila o 30% a mimo centrum - o 23%.

Celkem bylo v prosinci 2016 uvedeno do prodeje 30 objektů v rámci Zahradního kruhu a 275 objektů mimo něj o celkové výměře 17 a 228 tisíc metrů čtverečních. m resp.

Celková nabídka obchodních prostor v prosinci činila 305 objektů o celkové ploše 245 tisíc metrů čtverečních. m s průměrnou plochou zařízení 800 m2. m

Dynamika ukazatelů pro maloobchodní prostory

Cenové ukazatele

Cena maloobchodních nemovitostí v centru od prosince 2015 do prosince 2016 klesla o 16 % na 720 703 rublů/m2. m, a mimo Garden Ring - o 7% na 214 948 rublů/m2. m. Výraznější pokles cen objektů v centru může být důsledkem výraznější cenové korekce, neboť v roce 2015 došlo k výraznějšímu nárůstu cen objektů v centru než objektů mimo něj.

Cena za všechny maloobchodní prostory v roce 2016 klesla o 8 % na 249 112 RUB/m2. m

Hodnota nabídky maloobchodních prostor za 12 měsíců v centru vzrostla o 9 % a na periferii o 14 %.

Pouliční maloobchod

Objem dodávek objektů pouličního maloobchodního formátu v roce 2016 z hlediska celkové plochy poklesl o 3 % a činil 23 tis. m2. m V centru se celková plocha snížila o 27% na 3 tisíce metrů čtverečních. m, a mimo vzrostl o 3% a činil 19 tisíc m2. m

Vážená průměrná cena ve městě jako celku se snížila o 19 % a dosáhla 443 142 rublů/m2. m/rok. V centru ceny vzrostly o 1 % na 1 161 727 rublů/m2/rok a mimo centrum naopak klesly o 21 % na 313 467 rublů/m2/m2. m/rok. Jak je patrné z cenové dynamiky, poptávka po objektech v centru oproti okrajovým je vyšší, což potvrzuje tradičně vyšší investiční atraktivitu těchto prostor.

Kancelářské nemovitosti

Objem dodávky

Objem kancelářské nabídky v centru se v celkové ploše snížil o 21 % a početně vzrostl o 22 %, zatímco mimo centrum se v celkové ploše snížil o 18 % a počet vzrostl o 13 %.

Celkem bylo v prosinci 2016 uvedeno na trh 201 objektů o celkové ploše 185 tisíc metrů čtverečních. mv rámci Garden Ring a 796 objektů mimo něj o celkové ploše 1432 tisíc m2. m. Celková nabídka kancelářských prostor činila 997 objektů o celkové ploše 1 617 tisíc metrů čtverečních. m s průměrnou plochou zařízení 1 622 m2. m

Dynamika indikátorů pro kancelářské prostory

Cenové ukazatele

Za 12 měsíců od prosince 2015 do prosince 2016 vzrostla vážená průměrná cena kancelářských nemovitostí v centru o 13 % na 429 637 RUB/m2 a mimo Garden Ring klesla o 6 % na 186 270 RUB/m2 . m

Cena za všechny kancelářské prostory v roce 2016 klesla o 3 % a činila 214 089 rublů/m2. m. U kancelářských nemovitostí v centru došlo v roce 2015 k výraznějšímu poklesu cen než u nemovitostí mimo centrum, takže výrazný nárůst cen objektů v centru v roce 2016 může být důsledkem korekce a vyrovnání poptávky. k tomu došlo.

Pokles objemu dodávek v hodnotovém vyjádření činil 10 % na 79 miliard RUB. v rámci Garden Ring a 23 % na 266 miliard rublů. mimo své hranice a obecně se náklady na kancelářské nemovitosti v roce 2016 snížily o 20 % na 346 miliard rublů.

Nájemné

Trh jako celek

Objem dodávky

V průběhu roku 2016 bylo sledováno několik fází vývoje trhu s nájemním bydlením.

Od ledna do dubna se objem nabídky mírně změnil;

Od dubna do srpna její hladina klesala;

Od srpna do prosince - rostl.

Celkový pokles nabídky podle oblastí za 12 měsíců činil 20 %.

V prosinci 2016 bylo uvedeno na trh 2 748 objektů o celkové ploše 1 572 tisíc m2.

Cenové ukazatele

V dynamice nájemného v průběhu roku 2016 lze rozlišit dvě období:

Od ledna do června se průměrná úroveň sazeb snížila;

Od června do prosince se také mírně zvýšil.

Průměrná sazba nájemního trhu od prosince 2015 do prosince 2016 klesla o 2 % v rublech a o 12 % v dolarovém vyjádření. V prosinci 2016 byla průměrná sazba nájemného 18 099 RUB/m2. m/rok nebo 291 $/m2. m/rok.

Snížení sazeb v rublech i dolarových ekvivalentech, stejně jako cen na prodejním trhu, naznačuje pokračování negativních trendů na trhu.

Srovnávací analýza podle segmentů

Objem dodávky

Míra poklesu objemu nabídky podle celkové plochy v různých segmentech byla v roce 2016 na trhu nájemních nemovitostí 14 % u maloobchodních nemovitostí, 25 % u kancelářských nemovitostí a 13 % u průmyslových a skladových nemovitostí.

Objem dodávky pro celkovou plochu v prosinci 2016 činil: 212 tis. m2. m pro maloobchodní prostory, 791 tisíc m2. - pro kancelář a 569 tisíc m2. m - pro výrobní a skladové prostory.

Za celý rok 2016 se průměrná plocha maloobchodních prostor snížila o 18 %, průmyslových a skladových prostor o 10 % a kancelářských prostor vzrostla o 13 %.

Průměrná sazba za maloobchodní prostory od prosince 2015 do prosince 2016 vzrostla o 8 % na 32 255 rublů/m2. m/rok, pro kancelářské budovy – pokles o 6 % na 16 705 rublů/m2. m/rok, pro výrobní a skladové prostory - o 4 % a činily 6 425 rublů/m2. m/rok. Soudě podle růstu nájemného byly největší poptávky maloobchodní prostory.

Pokles celkového ročního nájemného od prosince 2015 do prosince 2016 činil 21 % u maloobchodních prostor, 31 % u kancelářských prostor a 16 % u průmyslových a skladových prostor.

Maloobchod s nemovitostmi

Objem dodávky

Objem nabídky maloobchodních prostor v prosinci 2016 v centru klesl o 22%, zatímco mimo Garden Ring - o 13%. Pokles množství činil 5 % a 18 %.

Celkem bylo v prosinci 2016 vystaveno 62 objektů o celkové ploše 15 tisíc metrů čtverečních. m v rámci Garden Ring a 530 objektů o rozloze 197 tisíc metrů čtverečních. m mimo. Celková nabídka obchodních prostor činila 592 objektů o celkové ploše 212 tisíc metrů čtverečních. m s průměrnou plochou zařízení 358 m2. m

Cenové ukazatele

Průměrná sazba za objekty v centru se v roce 2016 zvýšila o 19 % na 63 771 rublů/m2. m/rok a pro nemovitosti mimo Garden Ring - o 4 % na 28 569 RUB/m2. m/rok. Soudě podle výraznějšího zvýšení sazeb je poptávka po nemovitostech v centru vyšší.

Roční nájemné za nemovitosti v rámci Garden Ring se snížilo o 17 % a mimo Garden Ring - o 22 %.

Ulice- maloobchodní

Objem dodávky objektů pouličního maloobchodního formátu za 12 měsíců z hlediska celkové plochy poklesl o 6 %, vč. v centru - na 37 % a mimo to vzrostl o 1 % a činilo 31 objekt o celkové ploše 8 tisíc m2 v centru a 206 objekty s plochou 53 tisíc m2 za.

Průměrná sazba nájemného za 12 měsíců vzrostla o 1 % až 37 378 rub./sq. m/rok, zatímco v centru vzrostl o 22 % až 74 192 rub./sq. m/rok a mimo ni se snížil o 4 % až 31 838 rub./sq. m/rok.

Kancelářské nemovitosti

Objem dodávky

Objem nabídky kanceláří podle celkové plochy od prosince 2015 do prosince 2016 klesl v centru o 38 % a mimo něj o 23 %. Snížení počtu provozoven bylo o 25 %, resp. 19 %.

Celkem bylo v prosinci 2016 vystaveno v rámci Zahradního prstenu 240 objektů a mimo něj 1393 objektů o celkové ploše 103 a 689 tisíc metrů čtverečních. m resp. Celková nabídka kancelářských prostor v prosinci činila 1633 objektů o celkové ploše 791 tisíc metrů čtverečních. m s průměrnou plochou zařízení 485 m2. m

Cenové ukazatele

Průměrná sazba za kancelářské nemovitosti v roce 2016 obecně klesla o 6 % na 16 705 rublů/m2/rok. V rámci Garden Ring se průměrná sazba snížila o 2 % a dosáhla 25 569 rublů/m2. m/rok a na periferii - o 6 % na 15 178 rublů/m2. m/rok.

S přihlédnutím k výraznému snížení nabídky se celkové roční nájemné za kancelářské nemovitosti v centru snížilo o 45 % a mimo Garden Ring o 27 %.