) předmětu ocenění před datem transakce s ním...“

Zdroj:

vlády Ruské federace ze dne 6. července 2001 N 519 (ve znění ze dne 14. prosince 2006) „O schválení standardů hodnocení“

Oficiální terminologie.

Akademik.ru.

2012. Podívejte se, co je „Doba expozice hodnoceného objektu“ v jiných slovnících:

Doba expozice posuzovaného objektu- (článek 10 standardů) časové období počínaje datem prezentace předmětu ocenění na otevřeném trhu (veřejné nabídce) do data transakce s ním...

Doba expozice objektu Oficiální terminologie

- Doba expozice předmětu (doba expozice) Doba expozice předmětu v očekávání jeho prodeje se počítá od data prezentace předmětu ocenění na volném trhu (veřejná nabídka) do data transakce s ním (FSO č. 1, bod 12) ... G) likvidační hodnota oceňovaného předmětu, hodnota oceňovaného předmětu v případě, že oceňovaný předmět musí být zcizen ve lhůtě kratší, než je obvyklá doba vystavení obdobných předmětů;... Zdroj: Nařízení vlády č. Ruská federace ze dne 06.07.2001 N 519... ...

Oceňování nemovitostí - Oceňování nemovitostí je proces stanovení tržní hodnoty předmětu nebo jednotlivých práv ve vztahu k oceňovanému majetku. Oceňování nemovitostí zahrnuje: stanovení hodnoty vlastnických či jiných práv,... ... Wikipedie Bilance Bilance zahraničního obchodu Bilance státní rozpočet

Obchodní bilance viz Zahraniční bilance... Ekonomický a matematický slovník Tržní hodnota- (tržní hodnota) nejpravděpodobnější cena za prodej případného podílu na nemovitosti (vlastnická práva, dědická nájemní práva atd.) na volném trhu. Tržní hodnota

může být větší, rovna nebo menší než hodnota nemovitosti. zde… Slovníček pojmů o odbornosti a správě nemovitostí Realitní trh… … - (Trh s nemovitostmi) Pojem trhu s nemovitostmi, struktura a funkce trhu Informace o pojmu trh s nemovitostmi, struktura a funkce trhu, vlastnosti trhu s nemovitostmi Obsah Obsah Definice pojmu Trh

nemovitost- je: 1. množství peněz, zboží nebo služeb, za které lze nemovitost směnit; 2. Současná hodnota budoucích práv na příjem nebo výhody poskytované nemovitostmi. Formy hodnoty: hodnota předmětu hodnocení s omezeným trhem... ... Tržní hodnota

záchranou hodnotu- 1. Hodnota, kterou lze získat v důsledku likvidace aktiva. 2. Likvidační hodnotou oceňovaného předmětu je hodnota oceňovaného předmětu, musí-li být oceňovaný předmět zcizen ve lhůtě kratší, než je obvyklá expoziční doba... ... Technická příručka překladatele

Hledisko

Jak zkrátit dobu expozice objektu komerční nemovitosti?

Dmitrij Mikhailov, ředitel rozvoje crowdfundingové platformy AKTIVO

Není žádným tajemstvím, že prodej komerční nemovitosti není snadný úkol a vyžaduje poměrně hodně času. A čím dražší objekt, tím delší je doba jeho expozice. Na základě vlastní zkušenosti mohu říci, že zpravidla vysoce kvalitní objekt stojí až 100 milionů rublů. předměty v hodnotě 300–600 milionů rublů lze prodat za 1–3 měsíce. - za rok a půl a prodej budovy za cenu 600 milionů rublů. může trvat roky. Takové statistiky o délce expozice jsou samozřejmě něco jako průměrná teplota v nemocnici. Ojedinělé nejsou ani situace, kdy se zdá, že je s objektem vše v pořádku, ale transakce neprojde. co jsou možné důvody skutečnost, že kvalitní nemovitost není na prodej, a jak zkrátit dobu její expozice?

Důvod první: jednání s kupujícím se stává divadelní scénou

Někteří prodejci komerčně nedosažitelných nemovitostí bohužel stále žijí v předkrizové realitě, kdy bylo na trhu mnoho kupců a málo prostor. Prodávající chápe, že jeho cílem je získat za nemovitost více peněz a vyhnout se zbytečným dotazům kupujících (koneckonců budovy a prostory zpravidla nejsou v perfektním stavu). Takový prodejce se ke kupujícímu začne chovat arogantně a povýšeně, dá najevo, že jde o velmi seriózního, pracovně vytíženého člověka, ale kupující, který mu přijde naproti, vzbuzuje pochybnosti. Celým svým vzhledem dává najevo, že je „Businessman“ s velkým B, takže není pravda, že s takovým kupcem bude mluvit a obecně mu prodá svou nemovitost. Majitel říká, že „možná neprodá“, provokuje kupujícího, aby prokázal svou hodnotu, a přesvědčil ho, aby budovu nebo prostory prodal. Taková „one-man show“ však pro dnešní kupující zpravidla nefunguje. "Nechcete prodat, proč jste zavolali na schůzku?" ptají se sami sebe a nikdy nezavolají. V současné situaci na trhu je lepší tento způsob podnikání opustit.

Při zdražování nemovitosti si také neříkejte, že dnes k vám přijde dalších 5 kupujících a vaše stavba způsobila na trhu pořádný rozruch. Kupující komerčních nemovitostí jsou si zase jisti opakem, vědí, že v zemi je krize a kromě nich nejsou žádní kupci (i když ve skutečnosti mají konkurenty a stejně se budou muset zúčastnit aukce; ).

Důvod druhý: nedostatek informací o objektu

Chtít prodat předmět rychle a za vysokou cenu, prodejce to často chválí. Vypráví, jak je mu tato nemovitost drahá, jak moc je s ní spojena a jak se zde nájemníkům daří. Tato pozice pro prodejce je celkem logická. Musíte jen pochopit, že dnešní kupující není vůbec stejný jako dříve. Pokud řekněme v 90. letech (kdy nemovitost získal sám majitel) transakce probíhaly na „koncepční“ úrovni a kupující hodnotili předměty podle kritérií „líbí se – nelíbí“, „dobře“ budova nebo špatná“, ale nyní se časy změnily. Většina kupujících na trhu komerčních nemovitostí jsou profesionálové. Nezajímají je emoce, potřebují podrobné informace o objektu.

Pro prodej budovy nebo areálu je potřeba se připravit na schůzku s kupujícím a vědět, jak odpovědět na otázky týkající se zdanění nemovitosti, jejího technického stavu, nájemců a jejich finanční možnosti, o nákladech na údržbu atd. Pokud takové informace nejsou k dispozici, majitel často říká, že je najde později, nebo odmítá odpovídat na otázky, a kupující s tím není spokojen. Pro něj je pořízení nemovitosti byznys a je radost spolupracovat s profesionálem. Pochopení, že informace od majitele nedostanete a že spleť problémů na nemovitosti budete muset rozplést sami, dává další důvod hledat jinou nemovitost nebo odložit koupi.

Důvod třetí: záměrné potlačení nedostatků objektu

Často prodávající při prodeji nemovitosti informace o nákladné části nemovitosti raději zamlčí. Ochotně hlásí příjmy, které od nájemníků dostávají, ale o nákladech potenciálním kupcům raději neříkají. Podle jejich názoru by ho tento druh dat mohl vyděsit. Ve skutečnosti vše dopadne přesně naopak. Kupující velmi dobře chápe, že v oblasti pronájmu existuje nákladová složka, a chce vědět, co to je za tuto nemovitost. Nedostatek informací vede k tomu, že potenciální kupec nespěchá s nákupem „prase v pytli“, protože bude muset zaplatit spoustu peněz.

Důvod čtvrtý: setrvačnost nebo nevědomost moderní trendy trh

Investiční trh v Rusku se neustále vyvíjí. A jedním ze současných trendů na trhu je rozvoj crowdfundingu v oblasti realit. Crowdfunding zahrnuje účast velkého počtu investorů – jednotlivců – na transakci. To je výhoda crowdfundingu, protože finanční možnosti takového projektu jsou širší než u individuálního soukromého investora nebo právnické osoby. Může být jednodušší dohodnout se na ceně s celou skupinou investorů. Přitom samotná struktura obchodu s crowdfundingovým projektem se může výrazně lišit od té obvyklé. Takové nabídky nemá smysl hned odmítat. Je lepší se poradit se znalým právníkem nebo si problematiku sami podrobně prostudovat.

Například poslední obchod našeho webu na nákup maloobchodní nemovitosti v Dolgoprudném (hlavním nájemcem je supermarket Victoria) zahrnoval prodej nemovitosti investorům webu prostřednictvím uzavřeného podílového fondu. Majitel nemovitosti převedl nemovitost do rozvahy uzavřeného podílového fondu, přičemž na oplátku obdržel 100 % akcií takového fondu. Soukromí investoři vstoupili do projektu výkupem akcií od vlastníka. Tyto typy nákupních a prodejních transakcí lze zpravidla uzavřít do dvou až tří měsíců. Podmínky koupě nemovitosti mohou být specifikovány ve smlouvě a samotná transakce může být ukončena, pokud nastanou problémy s koupí prostor. Zprostředkovatel reprezentovaný crowdfundingovou stránkou přitom v žádném případě nemá zájem proces zpomalit (jak to kupující často dělají, žádají o splátky a oddalují termín další tranše) a nekoupí celou nemovitost, protože zisk je procento z prodeje podílů na komerčních nemovitostech. Účast na takové investiční projekt umožňuje majiteli prodat nemovitost rychleji.

08.11.2012

Krásný termín „expozice“ je pravděpodobně již známý nejen odborníkům na trhu, ale i spotřebitelům. A přesto si ujasněme - pod slovy „expozice bytu“ mají odborníci na mysli umístění objektu na realitním trhu. Každý majitel, který má skutečný zájem prodat svůj byt, vždy chce, aby expoziční doba byla co nejkratší. Nejlepší realitní makléřka měsíce na základě výsledků říjnové práce, expertka na realitní operace v pobočce Khamovniki, Elena Tsareva, hovoří o tom, co ovlivňuje trvání a úspěch expozice. *

Expozice bytu začíná okamžikem, kdy informace o vašem domě vstoupí do databáze, a končí okamžikem, kdy se rozhodnete pro kupce. Je to těžké a zodpovědné období. Váš domácí byt, kde je každá maličkost spojena se vzpomínkami, je cizími lidmi úzkostlivě nahlížen jako na zboží a třídí všechny jeho výhody i nevýhody. S největší pravděpodobností chcete, aby to všechno skončilo co nejdříve, abyste si mohli vydechnout a v klidu se připravit na obchod. A každý chce, aby jeho domov byl oceněn.

Faktory vlivu

„Délka expozice bytu závisí na několika složkách,“ říká naše expertka Elena Tsareva. - Jedním z hlavních faktorů je tzv. likvidita bydlení: jak velká je poptávka po podobných bytech v takové oblasti.

Vysoká poptávka samozřejmě umožňuje prodat nemovitost v kratším čase.

Druhým bodem je cena, přesněji řečeno její přiměřenost. Jak víte, každý prodávající sní o prodeji svého bytu za vyšší cenu, zatímco každý kupující chce koupit levněji. A aby byt nevymrzl, je potřeba najít kompromis. - Existuje koncept průměrná cena , což odpovídá nejběžnějším cenám za bydlení tohoto typu. Pokud je vaším cílem prodat co nejrychleji, cena by se měla pohybovat buď v průměru, nebo o něco nižší. Pokud nabízíte objekt za nadprůměrnou cenu, znamená to, že váš byt by měl mít jasné výhody: například renovaci evropské kvality, pohodlné dopravní spojení, školu popř. mateřská škola pod okny. Pokud neexistují žádné výrazné výhody, je lepší se spokojit s přijatelnější částkou pro potenciálního kupce. Posuďte sami: podaří se vám rychle prodat? dvoupokojový byt

za 8 milionů 800 tisíc rublů, pokud je mírně řečeno v normálním stavu a jeho „červená cena“ není vyšší než osm milionů? Pokud klient trvá na své nadsazené ceně, realitní specialista samozřejmě kupce hledá a je dokonce šance, že ho najde. Celá otázka je, jak dlouho to bude trvat.

S největší pravděpodobností budete muset čekat měsíce a není známo, zda budete moci vydělat tolik peněz. Určitý význam má typ domu (cihlový, panelový, blokový, monolitický), stejně jako podlaha, na které se byt nachází. Například byt v přízemí se vždy prodává o něco levněji., které není třeba převybavovat, ztrácíte tím spoustu času a nervů. A nejčastěji je preferují zástupci firem.

Porovnáme-li primární a sekundárním trhu bydlení, pak jsou byty v novostavbách žádanější (a proto se rychleji prodávají).

- Kromě zjevných výhod nově postaveného bydlení stojí za zmínku ještě jeden bod. Byt, který již někomu patřil, je zařízen podle vkusu předchozího majitele. Případnému kupci se nemusí líbit rekonstrukce nebo dokonce i zdánlivě pohodlná přestavba. A jak víte, přestavba je obtížnější než dělat to od začátku. Nová budova je v tomto smyslu jako čistý list papíru a nepředstavuje žádné takové potíže, říká Elena.

Mezi faktory ovlivňující expozici bydlení lze tedy zařadit jeho likviditu, přiměřenost ceny, typ a umístění domu i bytu.

- Kromě těchto parametrů však dobu trvání expozice bytu ovlivňuje i míra připravenosti dokumentů a přítomnost samotných vlastnických listin: kupní a prodejní smlouvy, darování, výměna, potvrzení o dědictví závětí nebo ze zákona, rozhodnutí soudu, osvědčení o plná platba sdílet atd., -poznamenává Elena. - Zvažování každé možnosti bydlení, odborníci realitní společnost hodnotit možné riziko, na základě dostupnosti titulních listin vlastníka. A pokud je riziko příliš vysoké, doporučujeme pokračovat v hledání, i když volba je vždy na kupujícím.

Záleží na nás

Řadu faktorů, které ovlivňují trvání a úspěšnost bytové expozice, podle odborníka nedokážeme změnit, ani kdybychom chtěli. Není v našich silách přesunout dům blíže k autobusové zastávce a škole.

Totéž lze říci o materiálu, ze kterého je dům postaven, o počtu podlaží a konečně o podmínkách na trhu. Existují však další faktory úspěchu, které na nás závisí. Jsme například schopni shromáždit soubor dokumentů včas. Totéž platí pro správnou přípravu bytu na prohlídku.

- Nikdo po vás nechce utrácet spoustu peněz, můžete jednoduše nalepit tapety, položit nové místo starého opotřebovaného linolea, i když je to levné - byt tak získá upravenější vzhled a určitě bude hrát roli.

O generálním úklidu nejen pokojů, ale i kuchyně a koupelny není třeba ani mluvit. Navíc je třeba dávat pozor na pachy – na člověka působí silněji, než si myslíme. Prodejcům také většinou radíme důkladně vyčistit okna a roztáhnout závěsy a závěsy, aby do bytu pronikalo více světla. Obecně platí, že při přípravě bytu na prohlídku nejsou žádné zbytečné detaily, protože nebudete mít druhou příležitost udělat na kupujícího dobrý první dojem, shrnuje náš odborník.

Při ukazování bytu navíc odborníci radí minimalizovat rušivé vlivy. Je vhodné, aby během předvádění bylo přítomno co nejméně lidí (a pokud jsou v domě zvířata, je lepší je odstranit z dohledu). To dá potenciálnímu kupci možnost si byt v klidu prohlédnout a zhodnotit a představit si sebe jako majitele. A nakonec ještě jeden

důležitá rada . Nechte agenta vyjednávat: Buďte přátelští a zdvořilí, ale nezasahujte do jednání agent-kupující. Pokuste se poskytnout vyčerpávající odpovědi, ale pouze na otázky, které jsou položeny. Váš agent ví nejlépe, co je pro kupujícího důležité, a snadno si poradí v každé situaci. Podle odborníků vám všechny výše uvedené rady pomohou prodat váš byt na

* optimální cena a v optimálním časovém horizontu.

Elena Carevová

Ve společnosti Reskor působí již řadu let, vyznačuje se absolutním smyslem pro zodpovědnost a schopností správně budovat vztahy s klienty. Zřejmě proto si ve svých recenzích všímají jejího individuálního přístupu, vstřícnosti a naprostého pochopení jejich požadavků, někdy i na intuitivní úrovni. Výzkumné oddělení Cushman & Wakefield analyzovalo dopad načasování expozice kancelářských prostor v Moskvě na úspěšný pronájem objektu.Údaje nashromážděné za 13 let pozorování naznačují, že expozice

Hlavním ukazatelem blahobytu je tradičně podíl volných prostor na moskevském trhu. Mnoho vývojářů věřilo, že pouze s nízkou mírou neobsazenosti lze hovořit o růstu trhu. Však posledních letech ukázal, že i se 3 miliony metrů čtverečních dostupných kancelářských prostor, trh poskytuje roční obrat přes 1 milion m2. To znamená, že i v podmínkách nadměrného prostoru je úspěšný leasing docela možný.

Vysoká neobsazenost navíc nebyla překážkou ani růstu nájemného, ​​jako tomu bylo v letech 2011-2013.

Odborníci společnosti Cushman & Wakefield se domnívají, že zacílení doby expozice objektu je faktorem úspěchu pro práci na „nízkém“ trhu. Podíl transakcí s expozicí kratší než šest měsíců je asi 50 %.

Od roku 2014 neproběhly na trhu kanceláří hlavního města prakticky žádné předpronájemní transakce. Vysoký podíl transakcí s prostory vystavenými déle než rok v roce 2016 lze vysvětlit vysokou turbulencí a masivním přeceňováním nelikvidních kancelářské prostory.

Doba expozice objektu je faktorem konkurenční výhodu. Restartování marketingové kampaně je nezbytnou součástí politiky pronájmu. Na základě údajů o trvání expozice objektů na základě analýzy nájemních transakcí pro kanceláře třídy „A“ a třídy „B“ v Moskvě za období 2004-2017 (více než 50 000 záznamů), 63 % všech kancelářských prostor v Moskva je pronajata do šesti měsíců, 80 % do roka.

Podíl volného prostoru na trhu přestává být významným faktorem. Má menší vliv na úspěch či neúspěch kampaně na pronájem.

Údaje nashromážděné za 13 let pozorování nám umožňují tvrdit, že expozice kancelářských prostor podléhá jedinému zákonu. Pravděpodobnost pronájmu kancelářského bloku se každých 6 měsíců sníží třikrát.

Podmínky na trhu ovlivňují sklon křivky expozice. Nejtypičtějším rokem je rok 2008, ve kterém více než polovina kancelářských transakcí tvořily předpronájemní transakce.

Podle očekávání byly nejrychlejší roky 2005-2007, kdy bylo více než 80 % dokončeno během šesti měsíců.

Rok 2009 byl nejpomalejší, ale přesto bylo více než 50 % dokončeno za šest měsíců. Rok 2015 prakticky zopakoval vzor z roku 2009.

Je zvláštní, že tři čtvrtletí roku 2017 vykazují dynamiku podobnou letům 2005-2007, s velkým podílem na „rychlém“ trhu a vysoce likvidními prostory.

Odborníci z Cushman & Wakefield se domnívají, že by to mohl být signál, že se trh otepluje i při vysoké úrovni neobsazených kanceláří.

Geografické rozdíly v dobách expozice jsou nevýznamné. 30 % kancelářských prostor dostupných k polovině října 2017 má nízkou likviditu.

Navzdory skutečnosti, že Moskva City International Business Center má nejvyšší míru neobsazenosti, načasování expozice uzavřených transakcí s kancelářskými prostory se mírně liší.

U otevřených volných pracovních míst je obrázek podobný, ale trh se dělí na dvě odlišné skupiny: trh vysoce likvidní (prostory vystavené méně než rok) a trh s nízkou likviditou.

Celkem asi 70 % oblastí patří k vysoce likvidnímu trhu.

Otázkou tedy není, kolik kancelářských prostor je na trhu k dispozici, ale co je potřeba udělat, aby se prostory do roka pronajímaly.

Podíl volných prostor na trhu přestává být významným faktorem, má menší vliv na úspěšnost či neúspěch nájemní kampaně:

• 30 % kancelářských prostor vystavených na trhu je klasifikováno jako málo likvidní. To znamená, že efektivní podíl volného prostoru pro Moskvu je na úrovni 11-12%.
• Každých dalších šest měsíců expozice ztrojnásobí pravděpodobnost pronájmu kancelářských prostor v příštím období.
• Pokud jde o expozici, geografické a kancelářské „třídy“ rozdíly jsou minimální.

Přehled připravilo oddělení výzkumu Cushman & Wakefield

10. Doba expozice oceňovaného předmětu - doba od data prezentace předmětu ocenění na otevřený trh (veřejná nabídka) do data transakce s ním.

Zdroj: Nařízení vlády Ruská federace ze dne 07.06.2001 č. 519 (ve znění ze dne 14.12.2006) „O schvalování standardů posuzování“

Odkazy na definici pojmu „doba expozice posuzovaného objektu“

Vážení uživatelé stránek. Na této stránce naleznete definici pojmu „doba expozice předmětu hodnocení“. Získané informace vám pomohou pochopit, co je zavazadlo. Pokud je podle vás definice pojmu „doba expozice předmětu hodnocení“ chybná nebo není dostatečně úplná, pak doporučujeme navrhnout vlastní verzi tohoto slova.

Pro vaše pohodlí optimalizujeme tuto stránku nejen pro správný požadavek „Doba expozice předmětu hodnocení“, ale i pro chybný požadavek „“. K takovým chybám někdy dochází, když uživatelé zapomenou změnit rozložení klávesnice při psaní slova do vyhledávacího pole.