Rozdíl mezi společným a sdíleným vlastnictvím. Jaký je rozdíl mezi sdíleným vlastnictvím a společným vlastnictvím?

Sdílené vlastnictvímanželé legislativních norem RF na stejné úrovni jako kloub. Právě na právu společného sdíleného vlastnictví se často nakupuje nemovitosti a jiný hodnotný majetek. Jaký je rozdíl mezi těmito režimy a proč je někdy sdílené vlastnictví výhodnější, řekneme v našem článku.

Právo společného sdíleného vlastnictví a společného vlastnictví (podpisy podle občanského zákoníku Ruské federace)

Společné sdílené a společné spoluvlastnictví mají stejnou povahu: obě znamenají pluralitu vlastníků stejného předmětu vlastnictví. Navíc každý z nich má také své vlastní charakteristické rysy.

Výklad práva společného sdíleného vlastnictví občanského zákoníku Ruské federace zahrnuje počáteční určení podílů na vlastnictví majetku, které mohou být stejné nebo nestejné. Nakládání s majetkem provádějí manželé v mezích svých podílů.

Mezi sdíleným vlastnictvím a sdíleným vlastnictvím není žádný rozdíl. Podle občanského práva jsou tyto pojmy totožné.

Společné jmění manželů neznamená přidělení podílů a nakládání s majetkem provádějí manželé společně na základě zásady dobré víry.

Na žádost manželů nebo zainteresované třetí osoby bude majetek v jejich společné vlastnictví, lze rozdělit. Akcie získané v důsledku takového rozdělení tvoří společný podílový majetek.

Kdy vzniká společné jmění manželů?

Společné společné jmění manželů vzniká, když jejich majetek není zákonný (stanovený normami rodinného práva Ruské federace), ale smluvní režim. Z vůle manželů se děje:

• při uzavírání manželské smlouvy (pak se tento režim bude vztahovat na veškeré společné jmění manželů, které si určí v podmínkách smlouvy);
• při uzavírání samostatných smluv o nabytí (vytvoření) majetku.

V druhém případě může jedna část majetku manželů podléhat právnímu režimu a druhá část smluvnímu.

Kromě dobrovolného zřízení společného sdíleného vlastnictví existuje i nucené, ke kterému dochází v soudní příkaz.

Společné spoluvlastnictví bytu, domu, pozemku a jeho odlišnosti od spoluvlastnictví

Mezi podílovým a podílovým vlastnictvím je rozdíl výraznější právě ve vztahu k nemovitostem. Je to dáno tím, že vlastnictví nemovitých věcí spolu s právy zakládá i povinnosti k údržbě majetku.

Druhým faktorem, který hraje roli v tom, že manželé usilují o jasnější vymezení vlastnických podílů nemovitosti, je její hodnota. Cena nemovitosti je zpravidla vysoká, a proto výrazně ovlivňuje zájmy stran.

S ohledem na tuto skutečnost občanská legislativa Ruska stanoví zvláštní nařízení nakládání s nemovitostmi, které se odchyluje od zásady dobré víry, která je postulátem společného vlastnictví a odlišuje jej od sdíleného vlastnictví. Hovoříme o požadavku notářsky ověřeného souhlasu druhého z manželů s transakcí s majetkem, který tvoří společné společné jmění. Odchylka od principu presumpce dobré víry však neruší další znaky spoluvlastnictví (a jeho odlišnosti od společného spoluvlastnictví), včetně rovnosti manželů při nakládání s majetkem.

Určení podílů na právu společného sdíleného vlastnictví

K ukončení režimu společného vlastnictví a přechodu na společné sdílené vlastnictví může dojít z důvodu, že:

• manželé založili částečné vlastnictví s určením podílů ve vlastnictví obou stran v době nabytí práva společný majetek na majetku;
• manželé určili vlastnické podíly k nemovitosti na základě vzájemné dohody podpisem dohody o rozdělení majetku nebo (neexistuje-li souhlas stran) žalobou k soudu;
• třetí osoba, která má zájem na určení podílu jednoho z manželů, se obrátila na soud (např. při exekuci na společné jmění) s odvoláním na vymezení podílů na společném společném jmění.

Po vzájemné dohodě manželů lze podíly určit jak v poměru k jejich podílu na vzniku (nabytí) majetku, tak i nepřiměřeně. Při stanovení podílů soud ve většině případů vychází právě z poměrů vkladu každého z manželů.

Důsledky oddělení podílu od společného sdíleného vlastnictví

Přidělením podílu každého z manželů dochází k tomu, že získávají právo samostatně nakládat se svým podílem na majetku a nabývají k němu právo společného podílového vlastnictví. Zároveň je třeba pamatovat na to, že druhý z manželů má přednostní právo na nabytí podílu, který mu nepatří, pokud se druhý manžel rozhodne jej prodat.

Přidělením podílu navíc dojde k vymezení odpovědnosti za údržbu majetku. Týká se to zejména placení daní ze společného sdíleného majetku, pojištění majetku, ale i nákladů na služby, provoz a další výdaje.

Je třeba zvláště poznamenat, že pokud jsou manželskou smlouvou stanoveny podmínky pro vlastnictví společného majetku, pak při jejím prohlášení za neplatnou nebo zániku (jak rozhodnutím soudu, tak vzájemným souhlasem manželů) se strany vrátí do právní režim.

Stáhněte si formulář smlouvy

Pokud bylo spoluvlastnictví založeno individuální dohodou (například koupě bytu), pak rozhodnutím stran nebo soudních orgánů lze pouze změnit velikost podílů, ale nelze již založit spoluvlastnictví. Jedinou možností, jak se strany vrátit do režimu spoluvlastnictví, je napadnout transakci jako celek a prohlásit ji za neplatnou – k tomu však musí mít strany velmi závažné okolnosti.

Hlavním právem ve vztahu k jakémukoli předmětu nemovitosti je právo vlastnické k němu. Právě ona dává maximální možnosti využití a nakládání s majetkem.

Ne vždy však byt či jiný bytový prostor patří jedné osobě.

Stává se, že vlastníků je více, což pro každého vytváří zcela odlišný postup při nakládání s majetkem. Rozmanitost forem vlastnictví nemovitostí a jiných objektů vytváří potřebu znát rysy a nuance každého typu.

Kromě vlastnictví konkrétní nemovitosti státem, Ruská legislativa právo občana vlastnit nemovitost.

Toto ustanovení vytváří celou řadu typů vlastnictví:

• v akciích;
• osobní;
• kloub.

Každá z prezentovaných možností má své vlastní vlastnosti, výhody a nevýhody.

Soukromý stojí stranou, protože předpokládá přítomnost pouze jednoho vlastníka, který má plné právo nakládat se svým majetkem podle vlastního uvážení a bez získání něčího potvrzení nebo souhlasu.

Jediným omezením může být povinnost nezpůsobit újmu a nepříjemnosti jiným osobám. Tato možnost je nejvýhodnější, protože pouze jedna osoba má právo provádět jakékoli transakce s nemovitostmi, které nejsou zakázány moderními ruskými právními předpisy.

Existují však situace, kdy několik osob má určitý počet práv ke stejnému majetku.

To je například možné při rozdělování majetku mezi manžely, kteří mají stejná práva ke společnému bytu nabytému za trvání manželství. V závislosti na přání stran a technické proveditelnosti rozdělení objektu na části může být vytvořeno společné společné i sdílené vlastnictví.

Každý z druhů předpokládá přítomnost svých vlastních vlastností a charakteristických rysů.

To hlavní, co určuje druh vlastnictví, je rozsah pravomocí konkrétního vlastníka a schopnost provádět s věcí úkony bez nutnosti získání souhlasu dalších osob.

Společné společné jmění

Hlavním rysem společného spoluvlastnictví je přítomnost více osob, které mají určitý počet práv k témuž bytu. Hlavním příkladem tohoto druhu vlastnictví je společné jmění manželů.

Právní úprava však stanoví dva případy vzniku tohoto typu podle čl. 244 občanského zákoníku Ruska:

• privatizace;
• nabytí předmětu v manželství.

U tohoto typu vlastnictví je jasně vyjádřena shoda všech jeho účastníků. Jsou nerozlučně spojeny stejným předmětem a do určité míry na sobě závisí.

Často se společné vlastnictví objevuje v důsledku nedělitelnosti konkrétní nemovitosti. Pokud například manželé nemohou sdílet naturální byt, mají právo jej vlastnit na základě spoluvlastnického práva.

Nedělitelnost objektu implikuje nemožnost jeho fyzického rozdělení na samostatné podíly kvůli nedostatečné velikosti, velký počet majitelé, nízké náklady atd.

Ve skutečnosti existují podíly každého z mnoha účastníků, ale nejsou vyčleněny ani konkrétně definovány. To znamená, že každý vlastník nemá doklady zvlášť pro svou část. Proto se likvidace a užívání provádí se souhlasem všech vlastníků.

Podle Čl. 253 občanského zákoníku Ruska, musí schválit jakoukoli transakci s předmětem nebo jeho změnu.

To však často vytváří nutnost obrátit se na soud, pokud se nepodaří dosáhnout dohody mezi všemi vlastníky.

Pro usnadnění správy jednotlivých částí nemovitosti je možné z ní vyčlenit podíly a převést objekt ze společného do sdíleného vlastnictví.

Pokud to však nelze provést, pak má jeden účastník právo na zaplacení peněžní nebo jiné náhrady zbytku a stává se výlučným vlastníkem nemovitosti.

Sdílené vlastnictví

Článek 245 občanského zákoníku Ruska stanoví existenci sdíleného vlastnictví. Z toho vyplývá, že každý z účastníků má svůj, jasně omezený podíl na kompozici jednoho objektu. S touto objednávkou existují dvě možnosti použití objektu:

• dohodou stran;
• samostatně, pokud to nemovitost sama umožňuje.

Kromě toho jsou díly dvou odrůd:

• Nemovitý. Takové, které lze skutečně rozlišit a použít samostatně. Takové části mohou být v samostatně postaveném domě, ale neexistují v bytě umístěném v bytovém domě.
• Ideál. Takové, které není možné fyzicky oddělit.

Existence více vlastníků akcií zakládá jejich přednostní právo na nabytí prodávané části. To znamená, že při pokusu o prodej svého podílu musí jeden z vlastníků nejprve všem ostatním zaslat písemné oznámení s uvedením předpokládané nabývací ceny pro ostatní účastníky. Pouze v případě odmítnutí nebo absence jakékoli reakce ve lhůtě do 30 dnů od každého z nich může být podíl prodán třetí straně.

Pokud prodávající nevzal v úvahu možnost přednostního nákupu, může transakci, kterou provede s třetí osobou, napadnout některý z vlastníků zbývajících akcií. Vlastníci ostatních částí však zároveň nemají právo záměrně vytvářet překážky prodeje podílu.

V důsledku toho sdílený společný majetek zajišťuje existenci konkrétních částí téhož majetku.

Tato forma implikuje existenci několika vlastníků, z nichž každý vlastní svou část objektu.

Rozdíl mezi společným a sdíleným vlastnictvím

Mezi těmito dvěma typy nemovitostí jsou určité podobnosti.

To je způsobeno skutečností, že oba zahrnují přítomnost několika osob, které vlastní stejný předmět nebo jeho části.

Spojuje je i to, že v tomto případě nebude fungovat volně a nezávisle na ostatních nakládat s předmětem či sdílet.

Rozdíl v zásadě spočívá v tom, že ve společném vlastnictví se části ve skutečnosti nepřidělují, ale v případě sdíleného vlastnictví je tomu naopak. Vlastní kapitál je běžnější a za různých okolností, přičemž ke společnému dochází mezi manžely a při privatizaci pro více osob.

Navíc není možné prodat objekt ve společném vlastnictví bez souhlasu druhého vlastníka, zatímco u podílového vlastnictví je nutné dodržet předkupní právo.

Jedním z nejsložitějších pojmů občanského práva je společné sdílené jmění, které počítá se společným vlastnictvím více osob ke společnému nedělitelnému majetku rovným nebo nestejným dílem.

Typicky se takovým majetkem rozumí nemovitost – dům, městský obytný prostor popř Pozemek. Vzhledem k tomu že nemovitost je cenným hmotným kapitálem, dotazy na jeho vlastnictví několika vlastníky často způsobují nesmiřitelné spory a nutí vlastníky kontaktovat ruský soud, kde bude zvažováno právo společného sdíleného vlastnictví rodinných příslušníků.

Rozdíl mezi společným a společným bydlením

Zároveň existuje podobný koncept v občanském zákoníku Ruské federace - společné nemovitosti. Jedná se o blízké, ale ne totožné definice občanského zákoníku Ruské federace, je mezi nimi významný rozdíl. Stejně jako společné spoluvlastnictví bytu, domu nebo pozemku se o společném jmění obvykle uvažuje ve vztahu k osobám, které jsou oficiálně oddány. Manželé mohou být spoluvlastníky nemovitosti jak na základě společného spoluvlastnictví, tak i na základě spoluvlastnictví.

Jaký je rozdíl mezi společným vlastnictvím a sdíleným vlastnictvím? Druhý jasně rozděluje části společného jmění mezi manžely, přičemž každému přiděluje jeho část. Zároveň jsou mezi manžely založeny smluvní vztahy a jasně označena práva a povinnosti vlastníků, podle kterých oba nesou svůj díl povinností za údržbu a údržbu nemovitosti (například náklady na opravu, úhradu účty za energie atd.)

Co je to společné vlastnictví? Na rozdíl od druhého je společný majetek majetkem ve vlastnictví obou manželů bez jasného vymezení části pro každého z nich. Tito. práva manžela a manželky k majetku, který oba vlastní, jsou si rovná a všechny povinnosti stran na výživu, výdaje a jiné náklady jsou mezi nimi rozděleny ústní dohodou, podle t. zv. princip dobré víry. Ačkoli ústní dohoda může zahrnovat i sdílené vlastnictví (například pro drobné náklady na opravu), druhá možnost je spíše formální.

Obvykle se společný majetek nabytý v době, kdy jsou manželé již oficiálně oddáni, automaticky považuje za společný majetek a oba manželé mají stejná vlastnická práva. V tomto případě není možné prodat část domu nebo bytu bez písemného souhlasu manžela. Tedy rozdíl mezi kloubem a sdílený byt spočívá ve formálním vymezení částí mezi spoluvlastníky.

Jemnosti v legislativě

Přechod společné nemovitosti na sdílenou nemovitost se nazývá „přidělení podílu“, čímž dochází automaticky k vymezení práv a povinností stran k vydržování majetku mezi manžely. K výkonu práva společného vlastnictví nemovitosti, domu nebo pozemku potřebujete:

• iniciovat proces privatizace, ve kterém obdrží svůj podíl všichni občané oficiálně registrovaní v tomto životním prostoru;
• zařídit rozdělení bytu v případě rozvodu;
• formalizovat dědické právo mezi více příbuznými a legitimizovat definici podílů na právu společné nemovitosti;
• uzavřít mezi manžely předmanželskou smlouvu ve standardním režimu, ve které budou stanoveny všechny body související s užíváním nabytého majetku;
• při koupi domu uzavřít samostatnou dohodu s uvedením částí pro každého z manželů v určeném majetku, stanovit postup pro užívání pozemku a další důležité body pro vlastníky.

Druhý případ je žádoucí u manželů, kteří jsou v tkz. civilní sňatek. Pokud při koupi nemovitosti, ve které se předpokládá Soužití Pokud muž a žena přispěli stejnými nebo asymetrickými částmi osobních prostředků, je žádoucí uzavřít dohodu, která bude uvádět poměrné vlastnictví nemovitosti každým z manželů. V případě potřeby (v případě přerušení vztahů, prodej bytu) budou manželé na základě smlouvy v právu společného spoluvlastnictví a část peněz obdrží při prodeji nemovitosti. .

Úprava práv a povinností spoluvlastníků

Rozhoduje právo na společný majetek občanský zákoník RF, kterým se stanoví zvláštní postup při nakládání se společným majetkem. V době přechodu nemovitosti ze společného stavu na sdílenou se náklady na její údržbu rozdělují mezi manžely poměrně. Například pokud manželé vlastní stejný podíl na bytě, pak jak bezpodílové spoluvlastnictví, tak vyúčtování utility, stejně jako daně v případě prodeje nemovitosti se mezi ně rozdělují rovným dílem. Pokud manžel vlastní 70% a manželka vlastní společný majetek ve výši 30%, pak každý z nich hradí svou část plateb v tomto poměru.

Je třeba poznamenat, že právo společného vlastnictví je abstraktní pojem a na fyzické úrovni není možné rozdělit majetek, který je v podílu. Otázka, jak rozdělit byt mezi vlastníky, je formální, která bývá spojena s prodejem nemovitosti. K prodeji podílů obvykle dochází při prodeji bytu nebo domu, kdy manželé obdrží svůj podíl na výtěžku v poměru ke svému podílu na společném společném majetku. Pokud manželé žijí v bytě, ve kterém má jedna místnost 20 metrů čtverečních. m., a druhý - 15 m2. m., pak se nejedná o podstatný rozdíl a není podkladem pro vzájemné nároky a obracení se na soud. Strany se musí ústně dohodnout a určit postup užívání prostor. Především se to týká společného sdíleného majetku, který nelze fyzicky rozdělit (vana, kuchyň, chodba).

V praxi často vznikají spory a konflikty mezi rozvedenými manžely nebo příbuznými – spoluvlastníky nemovitosti, na téma společného užívání nemovitosti. Tyto otázky jsou upraveny občanským zákoníkem Ruské federace, pokud mezi stranami existují neshody, jedna z nich má právo podat žalobu a zahájit stanovení postupu pro užívání bytu, stanovit postup pro užívání pozemku nebo byt ve smlouvě. V průběhu řešení konfliktů federace zastoupená soudní orgán může každému spoluvlastníkovi přidělit izolovanou nebo průchozí místnost. Pokud je jeden z pokojů větší než druhý, může být spoluvlastník, který získal větší pokoj, požádán, aby zaplatil a velké množství při placení účtů za energie nebo nést více nákladů na údržbu domu ve společném vlastnictví.

Prodej bytu ve společném vlastnictví by měl být podle občanského zákoníku Ruské federace proveden přednostně jinému manželovi, spoluvlastníkovi bytu nebo domu. To znamená, že manžel nebo manželka, kteří se rozhodli uplatnit své právo na podíl, musí nejprve nabídnout jeho vykoupení svému manželovi, který je vlastníkem druhé části společného jmění. Přednost ve prospěch manžela se určuje na základě skutečnosti, že společný majetek - byt nebo dům - je nedělitelným majetkem, a při absenci dohody stran bude velmi obtížné nemovitost prodat prodejem její části třetí stranou. Vzácný kupující bude chtít koupit část nemovitosti, protože sdílení nemovitosti s neznámými lidmi je obtížné. K uplatnění svého práva potřebujete společnou koupelnu, velkou kuchyň atd.

Kterýkoli ze spoluvlastníků má však právo prodat společný majetek v podobě jeho části. Pokud se vlastník pevně rozhodl prodat svou nemovitost, musí to oznámit spoluvlastníkovi a nabídnout mu odkoupení části s uvedením požadovaných podmínek transakce. Pokud druhá strana odmítne nákup nebo je neaktivní, musí iniciátor prodeje formálně oznámit svůj záměr druhé straně zasláním písemné zprávy s povinným požadavkem na oznámení o převzetí. Pokud spoluvlastník do měsíce ode dne obdržení zprávy nepodnikne žádné kroky, má vlastník právo prodat svůj podíl třetím osobám.

Společný pozemek a přidělení podílu

Společné sdílené vlastnictví pozemku představuje pro vlastníky menší potíže při jeho realizaci, ale ve skutečnosti se postup při přidělování a prodeji podílu na pozemku může lišit. Pokud chce některý z vlastníků pozemku izolovat svůj vlastní podíl za účelem jeho prodeje nebo nakládání s ním dle vlastního uvážení (pokud není spokojen s postupem při užívání pozemku), bude mít projít řadou právních a byrokratických postupů, včetně:

• převod stránky ze společného stavu na sdílený;
• oddělení pozemku od společného spoluvlastnictví.

V prvním případě je možné mezi vlastníky uzavřít dohodu o přidělení podílu na pozemku, ve kterém nové stránky, jehož velikost je stanovena rovným dílem podílu bývalého spoluvlastníka. Na základě toho nabývá bývalému spoluvlastníkovi, z jehož podnětu k vydělení došlo, zákonné vlastnické právo k nově přidělenému pozemku. Původní společný majetek, pozemek, je přitom zachován za stejných podmínek spoluvlastnictví ostatních vlastníků (děti, sourozenci) ve změněných hranicích. K přerozdělení podílů po změně velikosti pozemku mezi zbývající vlastníky dochází ve stejném poměru, v jakém vlastnili pozemek před přidělením. Zachován je i stanovený postup při využívání půdy.

Sdílené vlastnictví půdy při přidělení jedné z částí lokality je spojeno s byrokratickými náklady. Pro vydání přídělu podílu je nutné provést zeměměřické a jiné úkony, které jsou oprávněni provádět pouze pracovníci pozemkového odboru, katastrálního plánu nebo ZISZ. Po dokončení přídělového řízení bude muset být nová lokalita znovu zapsána do katastru nemovitostí, což s sebou nese mnoho dalších nákladů.

Vlastnosti realizace prostor

Vzhledem k tomu, že prodej nemovitosti obsahuje mnoho nuancí právní povahy, pak se mnoho spoluvlastníků zajímá o otázku, jak prodat byt. daňový kód zahrnuje výplatu 13 % z výtěžku z prodeje objektu. Abyste se vyhnuli překročení nákladů, můžete sepsat s každým ze spoluvlastníků kupní smlouvu nebo uzavřít s prodávajícím obchod s více osobami současně a poté prodaný byt či dům převést na nový kupující.

V takových případech nastávají hlavní potíže:

• nedojde-li mezi spoluvlastníky k dohodě o prodeji;
• pokud je nemovitost předmětem hypotéky.

V těchto případech lze společný společný obytný prostor prodat třetí osobě, obcházet předkupní právo, ale ve skutečnosti je tento krok doprovázen velké riziko, protože transakce může být prohlášena za neplatnou.

V ruské legislativě existují různé koncepty vlastnických práv. Například rodinný zákoník Ruské federace obsahuje pouze koncept společného vlastnictví a občanský zákoník - společný a sdílený. Oba typy zahrnují přítomnost několika vlastníků nemovitostí a movitých věcí. Sdílené vlastnictví zároveň zahrnuje vymezení částí patřících každému z vlastníků – mohou být stejné nebo nestejné. Pokud je majetek společný, pak se takové podíly nepřidělují.

Společný společný majetek - nakládání, užívání, držení

V případě podílového vlastnictví je nakládání, užívání a držení nemovitosti možné pouze se souhlasem všech jejích vlastníků bez ohledu na velikost podílu každého z nich.

Bez takového souhlasu nelze byt přestavovat, nelze jej prodat apod. Zákon samozřejmě nezakazuje prodej vlastního metrů čtverečních, ale zároveň budou mít zbývající účastníci podílového spoluvlastnictví předkupní právo jejich pořízení, jinak může být transakce zneplatněna. Prodej svého podílu musíte písemně oznámit sousedům a uvést cenu. Toto pravidlo platí pro tzv. placené transakce (nákup - prodej), vlastník může darovat svůj podíl bez souhlasu ostatních (bezúplatná transakce).

Rada advokáta

V životě jsou chvíle, kdy je prodej bytu jednomu spoluvlastníkovi životně důležitý a druhý zásadně nedává souhlas. Může to být banální tvrdohlavost, sobectví nebo dokonce pomsta. Záležitost bude muset řešit soud. Můžete násilně vykoupit podíl od některého ze spoluvlastníků, nebo dosáhnout na naturální podíl. Zde však bude záležet na velikosti odkupovaného podílu, jeho významu pro vlastníka, technické možnosti naturálního oddělení.
Občané si často pletou pojem podíly na společném majetku se zavedeným postupem užívání takového majetku.
Například tři majitelé vlastní třípokojový byt, 1/3 na osobu. Každý z nich obývá jeden pokoj a mylně se domnívají, že tyto pokoje jsou právě jejich podíly na společném sdíleném majetku. Ve skutečnosti není. Každý ze tří vlastníků může na přání vlastnit a užívat kterýkoli z pokojů se stejnými právy jako ostatní vlastníci. Ještě dodávám, že u podílového vlastnictví je právo na část nemovitosti téměř vždy papírově zafixováno, což se o podílovém vlastnictví říci nedá. Od června 2016 navíc prodej akcií vyžaduje notářské ověření.

Sdílené vlastnictví – jaký je rozdíl?

V případě podílového spoluvlastnictví může být nemovitost zapsána na jméno jednoho ze spoluvlastníků, ale podle zákona mají ostatní vlastníci stejné právo vlastnit a nakládat s nemovitostí jako vlastnický vlastník. Zákon o rodině zakládá bezpodílové spoluvlastnictví manželů k nemovitostem nabytým společně za manželství.

Rada advokáta

Svetlana Korotina, právník NCA "Chaika and Colleagues"

Často slýcháme, jak si manželé při rozdělování společně nabytého majetku říkají: „To je moje, protože je to zapsané na mé jméno (byty, auta atd.)“. Ve skutečnosti se u společného vlastnictví bez ohledu na to, komu je nemovitost zapsána, má za to, že všechna patří všem vlastníkům stejným dílem. Pokud je to žádoucí, lze podíl oddělit od společného vlastnictví, což povede ke vzniku sdíleného vlastnictví. Sdílené vlastnictví mohou manželé také vytvořit například koupí bytu rovným dílem nebo uzavřením předmanželské smlouvy.

NA soudní praxi problémy s rozdělením sdíleného a společného majetku nejsou ojedinělé. Pokud jsou při dělení majetku manželů zpravidla přítomni dva vlastníci a je pro strany snazší se dohodnout, pak v případě, kdy je vlastníků mnoho, není vždy možné problém vyřešit ani v soud. Právníci radí, abyste si před nabytím podílu na právu k bytu, domu či jiné nemovitosti vše pečlivě zvážili a poradili se s odborníky.

Materiál byl připraven za asistence NCA „Chaika and Colleagues“

Ruská legislativa poskytuje občanům několik možností, jak uplatnit právo na společný majetek – společné vlastnictví majetku i sdílené vlastnictví. Jaká je specifika každého z nich? Jaké prameny norem upravují příslušné právní vztahy občanů? Záleží na specifičnosti nemovitosti, která je ve společném vlastnictví?

Co je společný majetek?

Podle článku 244 občanského zákoníku Ruské federace je společný majetek majetek ve vlastnictví dvou nebo více osob. Může zahrnovat i nemovitosti. Jedná se o společný podíl na majetku a společný. V prvním případě se vlastníci o majetek dělí pevnými podíly. Ve druhém je předmět společného vlastnictví nerozdělený.

V některých případech je společné sdílené a spoluvlastnictví určeno na základě ustanovení zákona. Takže např. majetek manželů nebo účastníků rolnického hospodářství je zákonem definován jako společný. Vlastníci se přitom mohou mezi sebou dohodnout na rozdělení nemovitosti a toto rozhodnutí opravit, je-li to možné, v statutární dobře.

Částečné vlastnictví

Podívejme se podrobněji na specifika takové kategorie jako společné sdílené vlastnictví. Z tohoto druhu majetku vyplývá zejména nejen rozdělení práv k vlastnímu majetku ve stálých podílech, ale také možnost pobírat poměrné příjmy z komerčního využití majetku.

Lidé, kteří vlastní majetek právem podílového vlastnictví, jsou zároveň povinni nést úměrně svému podílu odpovědnost za údržbu majetku.

Sdílené vlastnictví je vyjádřeno jako zlomky nebo procenta. Pokud jde o definici odpovídajících čísel, článek 245 občanského zákoníku Ruské federace uvádí, že odpovídající podíl je považován za rovný, pokud zákon, dohoda nebo praxe vztahů mezi vlastníky nestanoví jinak.

Velikost podílů lze upravovat jak z důvodu nástupu nových vlastníků, tak i modernizací majetku, ve které má vedoucí roli konkrétní vlastník, a to je prokazatelné. Pokud však lze příslušné zhodnocení nemovitosti tak či onak oddělit, pak osoba, která je poskytla, k němu může právně nabýt vlastnictví, aniž by navyšovala podíl na podkladovém aktivu.

Právo společného spoluvlastnictví vykonává každý z vlastníků nemovitosti na základě souhlasu všech ostatních vlastníků. Pokud nelze nalézt odpovídající typ konsensu, jsou spory předmětem soudního řešení. V některých případech, jak podotýkají právníci, může soud pomoci i při řešení sporů v oblasti nakládání se společným majetkem.

Prodej společného sdíleného majetku má řadu funkcí. Pokud se tedy například některý z vlastníků rozhodne svůj podíl prodat, pak mají právo jej přednostně získat další vlastníci. Toto jsou ustanovení článku 250 občanského zákoníku Ruské federace. Ovšem pouze v případě, že se nebavíme o prodeji prostřednictvím veřejné dražby. Pokud jeden z vlastníků toto pravidlo poruší, mohou se ostatní vlastníci proti výsledkům transakce odvolat u soudu.

Výše jsme uvedli, že každý z vlastníků, který vlastní majetek v akciích, má právo počítat s příjmy z komerčního využití majetku. Podívejme se na tento aspekt podrobněji.

Rozdělení příjmů ze společného majetku

Vlastník má tedy v souladu s ustanovením článku 248 občanského zákoníku Ruské federace právo na poměrné rozdělení jakéhokoli příjmu z užívání majetku, který je ve společném vlastnictví - pokud není dohodami mezi spol. -vlastníci. Zároveň, pokud člověk pobírá přiměřený druh příjmu, pak je také povinen z něj v obdobném poměru odvádět daň, nést náklady spojené s údržbou nemovitosti a zajištěním její funkčnosti.

Sekce a divize

Podívejme se na mechanismy, které odrážejí ukončení společného sdíleného vlastnictví. V ruské praxi existují dvě takové - sekce a sekce.

Pokud se bavíme o rozdělení, tak v rámci tohoto mechanismu zaniká společné vlastnictví ve vztahu ke všem vlastníkům majetku. Oddělení od společného sdíleného vlastnictví zase znamená, že vlastnictví opouští pouze jedna osoba. Zákon stanoví různé důvody pro provedení obou postupů. Takže například rozdělení společného sdíleného majetku nebo rozdělení lze provést na základě vzájemného souhlasu všech vlastníků. Platí jiná možnost rozsudek. Oddělení je také možné na základě požadavku věřitelů při inkasu.

Článek 252 občanského zákoníku Ruské federace stanoví, že rozdělení nebo rozdělení by mělo být provedeno v naturáliích, pokud je to možné a neodporuje normám zákona. Pokud však nelze provést odpovídající postup, pak vlastník, který musí získat svou část majetku v důsledku rozdělení nebo rozdělení, má právo spoléhat se na peněžitou náhradu. V některých případech je tento mechanismus aktivován na základě rozhodnutí soudu. Po obdržení náhrady se osoba přestává podílet na spoluvlastnictví majetku.

společné vlastnictví

Po prostudování toho, co je společné sdílené vlastnictví, zvažte specifika společného vlastnictví. Jeho rozlišovací znak neexistují žádné podíly na tom, že vlastníci vykonávají společnou a nerozdílnou správu nemovitosti. Vlastníci však mají právo dohodnout si některá rozlišení v užívání majetku. Tak či onak může jeden z vlastníků s nemovitostí disponovat tím, že své záměry koordinuje s ostatními vlastníky. Každý vlastník přitom může uzavírat obchody, jejichž předmětem je nakládání s příslušným majetkem. Pokud však své jednání s ostatními vlastníky nekoordinuje, může být uzavřená smlouva u soudu prohlášena za neplatnou.

Sekce a divize

Pravidla pro rozdělení a rozdělení při nakládání se společným majetkem jsou v zásadě podobná těm, která zahrnují právo společného sdíleného vlastnictví. Bezprostředně před provedením příslušných postupů však musí vlastníci společně určit výši podílů pro každého. Pokud tak neučiní prostřednictvím dohody, bude muset být problém vyřešen u soudu.

Společné jmění manželů

Společné jmění manželů má svá specifika. To se odráží v článku 256 občanského zákoníku Ruské federace. Ten říká, že společné jmění se uznává jako nabyté manžely po registraci manželství, ale v případě, že v manželské smlouvě nejsou uvedeny jiné podmínky. To znamená, že odpovídající typ smlouvy může vypadat jako smlouva o společném vlastnictví, která odráží rozdělení majetku, například bytu, v takových a takových proporcích.

Je také možné, že příslušný druh majetku je definován jako důsledek výrazného zhodnocení jednotlivého majetku manžela nebo manželky za trvání manželství. Pokud manželé žili v civilním manželství, to znamená bez příslušné registrace, pak je jejich majetek obecně definován jako samostatný.

Společný majetek zemědělců

Jisté specifikum má i společné jmění účastníků rolnických a hospodářských podniků. Příslušná ustanovení jsou zakotvena v článku 257 občanského zákoníku Ruské federace. Majetek zemědělců je podle zákona společný, není-li v dohodách mezi nimi nebo ustanoveními příslušných právních předpisů stanoveno jinak. Účastníci rolnického nebo zemědělského podniku mají právo užívat majetek po vzájemné dohodě. Přitom transakce, jejichž předmětem je společné jmění agrárníků, mohou uzavírat pouze oprávněné osoby nebo vedoucí farem.

Svá specifika má i dělení zemědělského majetku. Zejména pokud se předpokládá oddělení jednoho z účastníků farmy, pak, jak poznamenávají někteří právníci, v mnoha případech nemůže vzít svůj podíl na pozemku. Má však právo na peněžitou náhradu, jejíž výpočet stanoví společně s ostatními zemědělci nebo soud.

Po prostudování specifik společného vlastnictví můžeme prozkoumat aspekt, který odráží praxi nakládání s majetkem ve sdíleném vlastnictví. Jaké nuance jsou typické pro příslušné postupy? Předně lze poznamenat, že i přes to, že zákon dostatečně podrobně vymezuje pravidla týkající se rozdělení podílů na vlastnictví majetku, může být v praxi výkon práva nakládat s majetkem v akciích obtížný. . Vezměme si jako příklad nemovitosti.

Praxe nakládání s akciemi: postup prodeje

Pokud skupina osob zřídila společné spoluvlastnictví bytu, jak pak může každá z nich v praxi s majetkem nakládat? Vezměme si jeden z nejčastějších scénářů – prodej bydlení.

Pokud se bavíme o tom, jak byt prodat kompletně, pak je nutný souhlas všech vlastníků. Totéž se vyžaduje, chce-li osoba například dát do zástavy nemovitost. Nezáleží na tom, kolik lidí souhlasí – i když je jeden proti, pak nelze dohodu uskutečnit.

Jak podotýkají právníci, přitom ani soud nemá právo nutit člověka, aby souhlasil s prodejem bydlení, na kterém má podíl. Ze společného podílového vlastnictví bytu přitom vyplývá, že člověk má právo nakládat se svým dílem, jak chce. Pravda, v tomto případě může být obtížné určit skutečný přirozený podíl. Jaké jsou zde možné scénáře?

V případě zřízení podílového vlastnictví k jednopokojovému bytu je v praxi přidělení odpovídající části, jak poznamenávají právníci, obtížně realizovatelné. Pokud však existuje společné sdílené vlastnictví domu, ve kterém je několik bytů, pak je odpovídající postup naopak zcela reálný. Zvláště pokud je v něm například počet pokojů úměrný počtu majitelů. Nemovitosti tedy z hlediska praktické realizace postupu prodeje podílu musí být dělitelné.

V některých případech je při přidělování části nemovitosti přípustné zapojit kompetentní specialisty, kteří jsou připraveni provést správné rozdělení obytného prostoru. Další mechanismus míří k soudu. Majitel zpravidla po výsledcích takových projednání dostává určité množství metrů čtverečních v těch částech bytu, které z provozního hlediska odrážejí plný komfort bydlení v něm. V některých případech může soud člověku například přidělit celý pokoj a zároveň mu dát právo společně užívat koupelnu, kuchyň, chodbu.

Jak jsme uvedli výše, přednostní právo na odkoupení parcely mají ostatní vlastníci bytu. Účastník společného spoluvlastnictví zároveň musí svůj úmysl podíl prodat písemně oznámit ostatním vlastníkům a poté měsíc čekat na jejich rozhodnutí. Cena skutečného prodeje přitom musí být stejná, jaká byla oznámena v době předání příslušného dokladu spoluvlastníkům. Pokud chce člověk svůj podíl v bytě prodat levněji, pak musí ještě jednou nabídnout odkoupení dalším vlastníkům.

Pokud osoba prodá svůj podíl na bytě třetím osobám, aniž by nabídla jeho odkoupení spoluvlastníkům, lze příslušnou transakci napadnout u soudu. V důsledku toho bude vlastník povinen vrátit hotovost kupující, který na oplátku znovu získá vlastnictví svého podílu.

Praxe nakládání s akciemi: nájem

Dalším scénářem, který může v praxi nastat, je poskytnutí podílu na bytě k pronájmu. Ze zákona lze takový postup provést se souhlasem všech spoluvlastníků. V praxi se však takové transakce často uzavírají pouze s tím, kdo našel vhodného nájemce. Je to legální? Podle mnoha právníků ne.

Pokud tedy byly do bytu nastěhovány osoby, se kterými jeden z vlastníků uzavřel nájemní smlouvu, pak mají ostatní vlastníci právo je vystěhovat kontaktováním policie. Přitom, jak poznamenávají právníci, v praxi se to dělá jen zřídka, protože pronajímatel může policii přesvědčit, že ho relativně vzato přijeli navštívit vzdálení příbuzní z Rakouska. Podle zákona jim nikdo nemůže zakázat nastěhování v pořadí přechodného pobytu.

K soudu se samozřejmě mohou obrátit i nespokojení spoluvlastníci. I kdyby však případ vyhráli, odpovídající rozhodnutí bude působit, jak poznamenávají někteří právníci, pouze ve vztahu ke konkrétní skupině lidí, kteří se do prostor nastěhovali na základě jedné nájemní smlouvy. Pokud některý z vlastníků bytu uzavře novou nájemní smlouvu, pak k vystěhování těch, kteří získali právo bydlet v bytě v rozporu se zákonem, bude nutné se znovu obrátit na soud. Proto takové opatření, jak poznamenalo mnoho právníků, často nemá praktický význam.

Společné vlastnictví půdy

Studovali jsme aspekty související s tím, jak se určuje společné sdílené a společné vlastnictví bytových prostor. Příslušné právní vztahy přitom mohou mít specifika, jsou-li jejich předmětem pozemky. V některých nuancích je právo společného vlastnictví půdy upraveno na základě zásad odlišných od těch, které jsou typické zejména pro nemovitosti. Podívejme se na tento aspekt podrobněji.

Rusové mohou podle zákona vlastnit půdu jak jednotlivě, tak na základě práva společného vlastnictví – pokud jsou dva nebo více vlastníků. Legislativní úprava odpovídající vlastnictví je obecně podobné jako u jiných kategorií majetku. Existuje tedy například společné sdílené vlastnictví pozemku a existuje společné.

Podobně hlavní pravidla Podle ruské legislativy bude půda ve sdíleném vlastnictví, pokud zákon nestanoví mechanismy, na jejichž základě vzniká společné vlastnictví. Také, pokud se budete řídit ustanoveními článku 244 občanského zákoníku Ruské federace, společné vlastnictví vzniká, pokud je jeho předmět nedělitelný, to znamená, že nepodléhá distribuci v naturáliích beze změny funkčních specifik nebo na základě zákona. Jak upozorňují někteří právníci, ohledně právních vztahů v oboru pozemkové právo platí pouze druhé pravidlo. To znamená, že pozemek ve společném podílovém vlastnictví - pokud zákon nestanoví jinak - podléhá správnému rozdělení v naturáliích.

Příkladem případu, kdy je spoluvlastnictví přímo předepsáno v právních aktech, je scénář s farmami, který jsme zvažovali výše. Podle článku 257 občanského zákoníku Ruské federace společný majetek zemědělců včetně půdy patří všem účastníkům sdružení na základě práva spoluvlastnictví. To se však provádí, pokud se sami zemědělci nedohodli na rozdělení půdy podle jiných dohod.

Tato právní norma tedy patří do kategorie dispozitivní. Zároveň, jak poznamenávají někteří právníci, zákon „o selském (farmářském) hospodaření“ obsahoval ustanovení, podle kterého je společný majetek zemědělců společným majetkem, pokud nedojde k jednomyslnému rozhodnutí účastníků spolku o jeho převodu. do společného vlastnictví. To znamená, že v této oblasti vidíme určitý vývoj legislativy.