Skrytá provize realitních kanceláří. Skryté provize realitních kanceláří - schéma práce Schéma skryté provize realitních kanceláří

17/01/2011

V realitním byznysu kolují legendy o pohádkových poplatcích. Tento článek pojednává o zákonnosti přijímání těchto poplatků skrytím části nákladů na prodávané předměty před klienty, tzv. „skrytých provizí“.

P Před studiem jevu jako takového je nutné jej popsat a pokud možno definovat. Co je to skrytá provize? Za jakých okolností je to možné? Jak se odstraňuje? Kdo a jak se na procesu jeho získávání podílí? Uvažujme dva typické případy koupě a prodeje, kdy zájmy obou stran zastupují realitní kanceláře.

V prvním příkladu agentura M kupuje byt od agentury N. Vztahy s klienty jsou formalizovány příslušnými smlouvami, které stanoví odměnu za poskytnuté služby. Cena bytu je dohodnuta s kupujícím. Při platbě zálohy N, jeho zástupci v předvečer transakce žádají, aby jim dali další peníze a nejednali o ceně s majitelem bytu při samotné transakci. Nabídka je doplněna nápovědou, že v případě odmítnutí bude nemovitost prodána jinému kupujícímu. Zástupci M souhlasí. Dohoda probíhá. Agentura N, kromě provize uvedené ve smlouvě s prodávajícím, postoupí značné množství, o které jejich klient neví a která se nazývá „skrytá provize“. Podobné příkladyčasto se vyskytující v praxi na trhu prodávajícího, kdy počet lidí ochotných koupit předmět výrazně převyšuje počet nabídek.

Ve druhém příkladu, stejně jako v prvním, kupuje agentura M byt od agentury N. Vztahy s klienty jsou formalizovány příslušnými smlouvami, které stanoví odměnu za poskytnuté služby. Konečná cena předmětu však není s kupujícím dohodnuta. Při zálohové platbě společnosti N požádá zástupce M o zvýšení ceny předmětu a vrácení rozdílu mezi skutečnou a zvýšenou cenou po transakci. Nabídku doprovází náznak, že v případě odmítnutí přesvědčí kupujícího ke koupi jiné nemovitosti. Zástupci N souhlasí. Dohoda probíhá. Agentura M kromě provize sjednané ve smlouvě s kupujícím ukládá do kapsy významnou částku, o které její klient neví, které se také říká „skrytá provize“. Takové příklady se v praxi často vyskytují na trhu kupujících, kdy počet nabídek výrazně převyšuje počet skutečných kupujících.

Skrytá provize - sumu peněz, přijaté realitním makléřem jako odměna v procesu poskytování služby, neuvedené ve smlouvě s klientem nebo s ním jinak dohodnuté.

Během diskuse na jednom z nejznámějších internetových realitních fór na téma přípustnosti skrytých provizí v práci profesionálního realitního makléře byly identifikovány tři nejčastější úhly pohledu:
- skrytá provize je za žádných okolností nepřijatelná;
- nemá smysl pracovat bez skryté provize;
- v určitých situacích je skrytá provize přijatelná.

Téměř všichni účastníci diskuse, kteří obhajovali nepřípustnost skrytých provizí, přitom nepopřeli, že při společných transakcích museli protistranám opakovaně pomáhat skrývat část peněz před svým klientem. Vysvětlovalo to tím, že jednali výhradně v zájmu vlastního klienta, který o skryté provizi věděl, ale provedení transakce neodmítl. Aniž bychom se dotkli morální a etické stránky takového argumentu, pokusíme se analyzovat jednání všech účastníků procesu zatajování spáchání pouze na základě norem trestního práva. Nejprve si odpovězme na otázku: je přijímání skryté provize trestným činem? Za tímto účelem zkontrolujeme přítomnost všech nezbytných prvků trestného činu.

Objekt (hlavní rys) v tomto případě je soukromý majetek a předmět (nepovinný atribut) - peněžní hodnoty klienta.

Objektivní stránka spočívá ve způsobení majetkové újmy vlastníkovi podvodem nebo zneužitím důvěry formou zatajení skutečné množství získané z prodeje objektu.

Subjektivní stránku charakterizuje přímý, obvykle předem promyšlený záměr a sobecký motiv.

Subjektem je, přísně vzato, sám realitní makléř splňující dvě povinná kritéria: zdravý rozum a věk trestní odpovědnost. Za své dlouholeté zkušenosti s komunikací s kolegy jsem se nikdy nesetkal s nikým mladším 16 let, což o příčetnosti nemohu říci. Stalo se cokoliv. Předpokládejme, že (před přečtením tohoto článku) nepošlou blázna za skrytou provizi.

Všechny znaky trestného činu jsou tedy zřejmé. Nyní si to zkusme (neoficiálně) kvalifikovat. Protože Skutkové okolnosti „případu“ jsme již zjistili, zaměříme se na stanovení konkrétní normy trestního práva, která stanoví odpovědnost za tento trestný čin.

Začněme jednodušším druhým příkladem, kdy se realitní makléř kupujícího podvodem nebo porušením důvěry zmocní majetku jeho klienta. Tento akt spadá pod čl. 159 Trestního zákoníku Ruské federace „podvod“, který je jednou z forem krádeže cizího majetku. Podvodný realitní makléř využívá zvláštního vztahu důvěry, který se mezi ním a klientem vytvořil a na kterém je založen občanská smlouva. Při absenci důvěry podvodný realitní makléř záměrně zkresluje skutečný stav věci, záměrně dezinformuje klienta a záměrně jej uvádí v omyl ohledně ceny nemovitosti. V obou případech je účelem akce vybídnout klienta z vlastní vůle (falšované však nepravdivou informací nebo opomenutím pravdy), aby podvodníkovi převedl významnou částku.

Pojďme se podívat na první příklad. V tomto případě nelze jednání s cílem získat skrytou provizi klasifikovat jako podvod, protože v době kriminálního ovlivňování se peněžní částka představující skrytou provizi ještě nedostala do vlastnictví majitele, a proto chybí potřebné známky krádeže. Jedná se o „způsobení majetkové škody vlastníkovi podvodem nebo zneužitím důvěry“, které trestní právo definuje jako trestný čin podle čl. 165 trestního zákoníku Ruské federace. Hlavním rozdílem od podvodu je zde povaha materiální škody. V případě krádeže (podvodu) je škoda vyjádřena skutečným zbavením vlastníka jeho cenností. Majetková škoda u předmětného trestného činu spočívá ve ztrátě ve formě manka na tom, co bylo splatné, ve formě ztráty hmotný prospěch, ale ne skutečné škody spojené s úbytkem majetku vlastníka, ke kterému při krádeži vždy dochází.

Na závěr se zastavíme u kvalifikačních znaků obsažených v obou článcích a určených podle výše způsobené škody a přítomnosti spolupachatelů. Nebudeme se zabývat kvalifikační funkcí určenou na základě výše škody. Zločinci, kteří dostanou skrytou provizi, jsou tak přesvědčeni o své beztrestnosti, že málo přemýšlejí o tom, zda jim bude účtována velká nebo zvláště velká škoda. Téma spoluviny je ale velmi aktuální, zejména pro ty, kteří se schovávají za zájmy svých klientů a uzavírají spiknutí se zločinci. Začněme tentokrát tím, že se podíváme na první příklad.

V jednání zástupce kupujícího (realitní kanceláře M), který tajně převedl peněžní částku od vlastníka kupovaného objektu realitní kanceláři N, jsou známky spolupachatelství. Je zřejmé, že napomáhání ke spáchání trestného činu předem slíbeným, že před obětí zatají skutečnost, že jde o nedostatek, je důležitá skutečnost samotného slibu, a nikoli skutečnost jeho naplnění. Tito. pokud se vlastník při transakci nezeptal protistrany na skutečnou kupní cenu a ta nemusela lhát, nevylučuje to spolupachatelství a nemá vliv na kvalifikaci spolupachatelství. Proč? Protože bez předchozího příslibu skrytí trestného činu by dodavatel agentury N odmítl (podle vlastních slov by s tímto kupujícím transakci neuskutečnil) svůj zločinecký plán.

Druhý příklad je složitější a nejednoznačnější v rozdělení rolí spolupachatelů. Pojďme nejprve analyzovat jednání zástupce kupujícího (realitní kanceláře M). Na obličeji jsou známky podráždění. Podněcující akce M (přesvědčováním a hrozbou odmítnutí transakce) jsou prováděny s přímým úmyslem a způsobují rozhodnutí N spáchat trestný čin. Navíc se v aktivním jednání M (například v podobě omezení komunikace mezi stranami transakce za účelem skrytí skutečné hodnoty předmětu před jeho klientem) objevují známky spoluviny. A kdo je účinkující? Účinkujícím v obou příkladech je realitní makléř N. Jediný rozdíl je v tom, že v prvním příkladu N realizuje svůj vlastní kriminální plán a ve druhém příkladu - plán kolegy podvodníka.

Pojďme si to shrnout. Skrytým provizím se na realitním trhu v posledních letech daří. Důvodů je několik, z nichž hlavním je obrovský příliv náhodných lidí do řad realitních kanceláří. Diskuse o přípustnosti přijímání skrytých provizí se pravidelně objevují jak mezi realitními kancelářemi, tak mezi realitními kancelářemi a klienty. Zástupci orgánů činných v trestním řízení tento jev bohužel ignorují, neúčastní se veřejných diskusí a z hlediska zákona se k němu nevyjadřují. Autor tohoto materiálu se snažil vzhledem ke svým znalostem a duševním schopnostem právně posoudit jednání k získání skryté provize. Pevně ​​doufám, že tento článek pomůže mým kolegům správně vložit do názvu čárku, pokud tak samozřejmě ještě neučinili .

Půjčky jsou oblastí, která bankám přináší vážné zisky, a to i za přítomnosti problémový dluh. V tomto ohledu je jejich touha získat z každé půjčky maximální možný příjem upravený o to, co povoluje zákon a diktuje trh, je celkem pochopitelná.

Ještě před několika lety vedl problém skrytých poplatků doprovázejících každou úvěrovou smlouvu ke zpřísnění legislativní úprava. Dnes je přítomnost skrytých provizí uznávána jako porušení zákona.. Existuje však mnoho dostupných a používaných řešení. zákonná omezení. V podstatě skryté poplatky za půjčku, různé druhy nárokované bankami platby byly transformovány na platby za služby. Jdou nad rámec podmínek smlouva o půjčce, a často nejsou uvedeny vůbec, ale stojí za to kontaktovat banku, aby provedla určitou akci kvůli úvěrové vztahy, jak se ukazuje, za to budete muset zaplatit určitou částku. Dnes se bavíme o tom, které bankovní poplatky jsou nelegální, a jak získat zpět skryté poplatky za úvěr.

Nejběžnější možnosti skrytých provizí

Před zvažováním vrácení částek zadržených bankou nebo zaplacených dlužníkem vyplývajících z úvěrových a souvisejících vztahů, ale nejedná se o vrácení dluhu a úroků, je nutné upozornit na nejčastější možnosti skrytých poplatků. To je důležité, aby dlužník pochopil, jaké platby od něj banka v zásadě může vzít.

Mezi typické způsoby, jak získat další zisk z půjčky:

• Provize za služby za zpracování a vystavení úvěru

Taková platba je dnes vzácná pro její zjevnou nezákonnost a vysoká pravděpodobnost vrátit soudní cestou. Částka provize (procento z částky úvěru) je účtována najednou a odečtena z prostředků vydaných dlužníkovi (převedena na účet). V tomto případě bude úrok z úvěru vypočítán z celé částky úvěru, bez odečtení provize, která zvyšuje škodu.

• Provize za otevření a (nebo) vedení úvěrového účtu

Toto je ve stejné kategorii jako výše zmíněná platba. Účtování poplatků je však nezákonné a dnes se v čisté podobě nepoužívá. Dlužník by si měl uvědomit, že provize může být skryta pod zcela jiným názvem, například jako platba za službu. Prokázat nezákonnost jednání banky u soudu obvykle není obtížné.

• Provize za jednotlivé transakce nebo komplexní vypořádací a hotovostní služby

Pod tímto názvem služby se často skrývá jen poplatek za údržbu úvěrový účet, ale nezákonnost jednání banky z toho nemizí. Při vrácení provize může nastat problém s prokazováním, že platba patří do úvěrového právního vztahu. Faktem je, že za účelem obcházení požadavků zákona banka často odůvodňuje účtování provize provedením transakce na jiném účtu, například na kartě, debetu apod., ze kterého byla provedena platba na splacení úvěru. . Totéž se děje při provádění transakce s hotovostí, kterou klient přinesl do banky a odeslal na splacení dluhu.

• Poplatek za předčasné úplné (částečné) splacení úvěru

Banka nemá právo takový poplatek účtovat. Vrácení je celkem snadné. Problémy mohou nastat, pokud se schová pod jinou bankovní transakce nebo postupy.

• Poplatek za vydání a údržbu kreditní kartou

Tyto platby jsou rozšířenou praxí. Je možné napadnout zákonnost jejich sběru, ale pravděpodobnost výhry je malá. Bohužel soudy dosud přistupovaly k posuzování tohoto typu situace ambivalentně.

• Malé provize nepřímo související s půjčkou

Může jich být poměrně hodně. Banka kalkuluje s tím, že vzhledem k velmi malé výši každé provize a nepřímé návaznosti na úvěr bude klient jeho inkaso jednoduše ignorovat, považovat ho za samozřejmost, nebo jej nebude chtít napadnout. Příkladem takových poplatků jsou například výběry hotovosti kreditní kartou nebo poplatky za SMS upozornění ( mobilní banka). Napadnout takové komise je téměř nemožné. Nejsou přímo v rozporu se zákonem a navíc ponechávají klientovi právo volby, zda službu využije či nikoliv, aniž by vážně omezovaly práva a umožňovaly možnost odmítnutí bez následků.

Naši právníci vědí odpověď na vaši otázku

nebo telefonicky:

Jaké poplatky lze zpochybnit a vrátit?

V zásadě je možné napadnout jakékoli poplatky a poplatky za půjčku, které dlužník považuje za nezákonné nebo zbytečné. Je však důležité pochopit, že banka vrátí prostředky pouze v případě, že její jednání zjevně porušuje zákon, a soud je dlouhá a nákladná záležitost. Které bankovní poplatky jsou tedy nezákonné?

Klíčovou podmínkou pro vrácení provizí je nezákonnost jednání banky při jejich vybírání - jsou v rozporu, jsou přímo zakázány zákonem nebo porušují práva dlužníka, zejména jako spotřebitele služeb. Pokud lze zpochybnit legitimitu komise, pak důležitým faktorem bude provedena právní analýza týkající se omezení práv dlužníka: zda má na výběr - zaplatit nebo nezaplatit, aniž by to mělo důsledky, které zhorší jeho situaci. V případech, kdy stanovení poplatku přímo neodporuje zákonu a navíc je stanoveno podmínkami úvěrové smlouvy, je velmi obtížné výběr takového poplatku napadnout.

Jak získat zpět zaplacené provize

Vrácení provize - peněžní pohledávka, proto se na počátku předkládá bance ve formuláři písemná stížnost. Postup při jeho přijímání a posuzování upravují vnitřní bankovní předpisy. Není-li možné se s nimi seznámit, můžete bezplatně připravit reklamaci s uvedením důvodu a potvrzení vašich nároků a také částky na základě výpočtů, kterou musí banka vrátit. Pokud banka odmítne provizi vrátit, řeší se tento problém u soudu.

Jednou z významných otázek, které vyvstávají pro dlužníky, kteří chtějí vrátit poplatky, je lhůta pro podání žádosti a (nebo) žaloby. V tomto případě platí obecná lhůta 3 let. promlčecí lhůta. Ale problém je často jinde - Kdy bude odvolání nejúčinnější?

Vše závisí na typu provize a výši:

1. Pokud se bavíme o jednorázové platbě řekněme při vystavení půjčky, pak můžete kdykoli požádat o vrácení peněz. Podmínky zápůjčky to nijak neovlivní - jsou již sjednány, smlouva podepsána a zápůjčka vystavena.
2. Pokud jsou poplatky malé a platí se pravidelně např. za vedení úvěrového účtu apod., pak můžete počkat, až se nastřádají a vrátit celou částku v plné výši. Je však rozumnější okamžitě kontaktovat banku nebo soud. To vám umožní zastavit nabíjení, pokud zjistíte, že máte pravdu. nelegální provize, uznat odpovídající ustanovení smlouvy jako nezákonné, což znamená, že ušetříte své peníze.
3. Pokud jste zaplatili jednou malé množství provizi a poté zhodnoťte své skutečné výhody plynoucí z odvolání se proti postupu banky k soudu. Může být snazší obejít transakční možnosti, které zahrnují poplatky, jako je výběr peněz z kreditní karty, než absolvovat zdlouhavý právní proces.

Každý z případů účtování provize vyžaduje vzhledem k přání bank otevřeně neporušovat požadavky zákona nezávislou studii a analýzu. V každém případě vám absolutně nic nebrání obrátit se na banku s reklamací, pokud máte pochybnosti nebo jste přesvědčeni, že provize je nezákonná.

Na rozdíl od mínění šířeného v médiích a na internetu, zadávaného a placeného velkými firmami, jsou soukromí makléři i realitní kanceláře vinni ze skrytých provizí.

Jak a kdy vzniká otázka jakéhosi „přivýdělku“ pro realitní makléře?

Při poskytování služeb při koupi nemovitosti je získání skryté provize mnohem obtížnější. V dnešní době, kdy je prodejce se „skutečnými“ penězi poměrně vzácný, je však možné, že realitní makléř předloží prodávajícímu nebo jeho realitnímu makléři nabídku, „kterou nelze odmítnout“. Navíc prodejci nebo realitní makléři „stagnujícího zboží“ sami nabízejí určitý druh „prémie“ pro realitní makléře doprovázející kupujícího, aby „ovlivnili“ osobu při výběru možnosti. Kromě etických problémů v takových „transakcích“ existuje také technická složitost - specialista bude muset při provádění vkladu hájit zájmy kupujícího při nadcházejících jednáních o podmínkách a průběhu transakce. platba předem a to je za přítomnosti takových „dohod“ obtížné. Je zřejmé, že vyhlídky klienta takového „dvojitého agenta“ na vyjednávání a získání slevy bývají nulové. A v důležitých otázkách během transakce budou zájmy kupujícího zanedbány kvůli možnému „záběhu“.

Kde je však nejširší pole pro manipulaci s cenou, je prodej nemovitostí. A pokud jsou při nákupu šance společnosti i soukromého makléře získat „top“ přibližně stejné, pak při prodeji dopředu jdou „velcí“ s velkým náskokem.

Drtivá většina nemovitostí se dnes prodává na základě tzv. exkluzivních smluv, které sepisují kompetentní právníci ve seriózních agenturách. Formulace je navíc natolik vágní a vágní, že i když se podvod odhalí a klient se rozhodne obrátit na soud, bude velmi těžké pohnat společnost k odpovědnosti.

Malá lyrická odbočka.

Jednou byl autor svědkem malého, ale velmi profesionálně provedeného představení provedeného v realitní kanceláři. Doprovázel jsem starší paní, blízkou přítelkyni mé matky, která po přečtení „hororových příběhů“ v médiích nabyla pevného přesvědčení, že svůj byt může prodat, dostat peníze a poslat je synovi do Ameriky prostřednictvím jednoho z největší agentury ve městě.

Nejprve nás milá dívka, zaměstnankyně této společnosti, posadila do zasedací místnosti a vzala dokumenty k bytu, abychom si je „vyfotili“. Kopírka byla vyrobena do konce jednání, tedy hodinu a půl. Silný pohyb psychologického vlivu - dokumenty již byly odebrány, zdá se, že není nic podepsáno, ale klient už zřejmě udělal první krok ke „spolupráci“.

Dále nám přinesli smlouvy, které měly být podepsány. Nevím, co mají realitní makléři kancelářských programů na svých počítačích, nenašel jsem v nastavení tak malé písmo. Takže 8-10 stran nejmenšího textu bylo nabídnuto starší osobě k recenzi.

Ale musíme vzdát hold, realitní makléři narazili na „tvrdý oříšek“ - moje kamarádka vyndala brýle s rohovou obroučkou a začala pečlivě studovat text. Po chvíli, když naše babička viděla, že se čtením vážně a na dlouhou dobu začala, vyskočila ze zasedací místnosti. O minutu později přiletěla: "Ach, přinesla jsem ti špatnou smlouvu!" Do této doby byly přečteny tři stránky mých komentářů. Opět čekáme, přinášejí novou kopii smlouvy. Začněme číst – to samé! "Ne, o čem to mluvíte, toto je ÚPLNĚ JINÁ SMLOUVA, existují další rozdíly!" vysvětlil "náš" agent. Po dalších 10 minutách: "Dáte si čaj nebo kávu?"

Po dalších 10 minutách: "Ach, šéf teď odchází, nebudeme moci podepsat smlouvu!" A už jsem si objednal peníze na reklamu VAŠEHO bytu!" Milá dívka, když viděla, že na nás tato hádka nemá žádný vliv, přivedla „právníka“: „No, co není jasné v naší dohodě? Dovolte mi, abych vám vše VYSVĚTLIL!"

Jedním slovem vzniká situace, ve které je těžké i pro zkušeného člověka pečlivě číst smlouvu.

Je tu další potíž. Člověk, který přichází k realitním kancelářím o pomoc s prodejem nemovitosti, je amatér a jako amatér vždy prohraje, pokud ho „pomocníci“ budou chtít podvést. Odpovědi na případné dotazy již byly připraveny realitní kanceláře, které znají proces transakce, kde a jak mohou získat peníze.

Při prodeji je několik možností.

Můžete člověka přesvědčit, že cena jeho bytu je výrazně nižší, než jaká panuje na trhu.

Nebo během doby, kdy je byt v prodeji, jeho cena stoupá (zdá se, že ceny pomalu začaly růst), o čemž klient pochopitelně není informován.

Klíčovým bodem pro získání skryté provize je obdržení zálohy a podepsání smlouvy, nazvěme ji „zálohová smlouva“, v nepřítomnosti prodejce.

Při předvádění agent upozorní realitní kanceláře prodávajícího a/nebo samotného prodávajícího, že jednání o ceně by mělo probíhat pouze mezi zdmi agentury, aby s prodávajícím nepadlo ani slovo. Věřte, že se najdou argumenty, které vám zavřou hubu - manželé se rozvádějí, peníze se dělí, není třeba, aby „on“ nebo „ona“ věděli, jinak neprodají... A pokud se realitní makléř má klíč a ukazuje prázdný byt...

A co prodejce? Proč ze sebe nechává dělat „přísavka“? Začněme tím, že mnoho lidí, kteří kontaktovali „slušnou, spolehlivou“ agenturu, si ani neumí představit, kolik budou muset za tuto „spolehlivost“ a „spolehlivost“ zaplatit. Nebo, pokud byla žádost vytvořena na doporučení dobrých přátel, důvěřují „doporučenému“ specialistovi a jeho společnosti. A zde mají firmy významnou „výhodu“. I když musíme přiznat, zda to vzít „shora“ nebo ne, je zpravidla zcela na svědomí umělce, specialisty, který se na této transakci podílí. Neexistuje striktní postoj k přijímání skrytých provizí v agenturách, alespoň o tom autor osobně mluví podobné případy Neslyšel jsem.

Další příležitostí, jak získat více peněz při prodeji, je „zvednout“ kupujícího. Řeknou mu „nejnepříjemnější zprávy“ - podívali se na byt před ním, ale lidé jsou právě připraveni koupit a dávají peníze za 100-200-... tisíc rublů navíc. (Navíc je takovýto „vzestup“ možný před i po složení akontace.) Je to tedy velmi nepohodlné, ale chápete, mají výhodu... Případně po zhlédnutí, kdy potenciální kupec zavolá makléři a řekne je připraven nemovitost koupit, říkají mu: „Víš, to je tak žádaný objekt, mám TOLIK lidí, kteří to chtějí vidět! Asi jsme se nedohodli na ceně. Ale pokud jsi připraven dát 100-200-...tisíc víc, dám ti to!“ Někteří pokročilí agenti dokonce berou „extra“ jako potenciální kupce z řad spolupracovníků společnosti, takže kupující vidí, že ano, opravdu existuje spousta ochotných lidí.

Výše zálohy je zpravidla buď skromných 30-50-100 tisíc rublů, ale „top“, který se nazývá „zálohová platba“, bude výrazně významnější. Navíc „technologie pro relativně spravedlivý výběr peněz“ v tomto případě spočívá v tom, že „přidání“ se provádí PŘED transakcí. A ve smlouvě s kupujícím je klauzule, podle které v případě JAKÉHOKOLI jednání s prodávajícím přímo kupující platí pokutu ve výši všech vložené peníze. A jak se říká, pro kupujícího je dražší snažit se „otevřít oči“ prodávajícímu, co se děje.

Ukazuje se tedy, že kupující souhlasí s podpisem takové smlouvy a uzavírá s realitními kancelářemi tichou smlouvu. Jsou tu zloději a jsou kupci kradeného zboží...

Je zřejmé, že „možnosti“ soukromého makléře při prodeji jsou mnohem skromnější. S největší pravděpodobností uzavře předběžnou dohodu a obdrží zálohu v přítomnosti majitele a všechny údaje budou oznámeny v přítomnosti prodávajícího.

Co byste měli udělat, abyste dostali všechny své peníze nebo neutráceli příliš mnoho?

Svěřte své metry, sto metrů čtverečních nebo peníze specialistovi doporučenému přáteli. Navíc je vhodné zeptat se, co je na tomto člověku tak úžasného, ​​jak a co udělal pro vaše přátele a známé.

Buďte si vědomi tržních cen jak při nákupu, tak při prodeji nemovitosti.

Pokud jste uzavřeli smlouvu o prodeji své nemovitosti, zeptejte se, za jakou cenu a v jakých publikacích ji realitní makléř plánuje inzerovat (takové informace nemohou být „know-how“, jak bylo řečeno jednomu z mých předplatitelů v agentuře. Toto know-how se nazývá „Noviny“ Z ruky do ruky“ a základ „Vítěz“)

Okamžitě si stanovte, že budete přímo komunikovat s protistranami v transakci a budete s nimi diskutovat o finančních otázkách

Na závěr bych rád poznamenal zajímavou vlastnost. Jakmile se objeví téma skrytých provizí, okamžitě začnou konverzace, že:

A). obchod s nemovitostmi není moc ziskový (jak říkal jeden účetní, kterého znám, ziskovost je otázka půl hodiny. Nakreslím vám ten, který potřebujete. Zajímalo by mě, zda jsou u takových výkazů uvedeny stejné výpočty a u potenciálních investorů? )

b). Úrokové sazby, které si realitní kanceláře účtují v Rusku, jsou nejnižší na světě. (snad jako odpovědnost za odvedenou práci. Smlouvy jsou sepsány tak, že nereflektují roli firmy v transakci. „Marketingové služby, poradenské služby, pomoc při sepsání kupní a prodejní smlouvy ” - pokuste se je nejen pohnat k odpovědnosti, ale alespoň přivést k soudu svého vykonavatele jako svědka ve váš prospěch podle takové dohody)

Realitní makléři jsou dobří „uvnitř“, je to jejich život, který je tak učinil. Dochází to k takové úžasné mentalitě - pokud si firmy nevezmou skrytou provizi, tak nebudou schopny přežít a zkrachují a klienti budou chodit k SOUKROMÝM makléřům, utrpí KVALITA služeb, budou trpět lidé.. To znamená, že skrytá provize je ve skutečnosti starostí klientů!

Nebuďte líní připojit se ke komunitě – „pod střihem“ budeme mít pro účastníky spoustu zajímavých věcí!

V realitním byznysu kolují legendy o pohádkových poplatcích. Tento článek pojednává o zákonnosti přijímání těchto poplatků skrytím části nákladů na prodávané předměty před klienty, tzv. „skrytých provizí“.

Před studiem jevu jako takového je nutné jej popsat a pokud možno definovat. Co je to skrytá provize? Za jakých okolností je to možné? Jak se odstraňuje? Kdo a jak se na procesu jeho získávání podílí? Uvažujme dva typické případy koupě a prodeje, kdy zájmy obou stran zastupují realitní kanceláře.

V prvním příkladu agentura M kupuje byt od agentury N. Vztahy s klienty jsou formalizovány příslušnými smlouvami, které stanoví odměnu za poskytnuté služby. Cena bytu je dohodnuta s kupujícím. Při platbě zálohy N, jeho zástupci v předvečer transakce žádají, aby jim dali další peníze a nejednali o ceně s majitelem bytu při samotné transakci. Nabídka je doplněna nápovědou, že v případě odmítnutí bude nemovitost prodána jinému kupujícímu.

Zástupci M souhlasí. Dohoda probíhá. Agentura N kromě provize dohodnuté ve smlouvě s prodejcem ukládá do kapsy významnou částku, o které její klient neví, čemuž se říká „skrytá provize“. Podobné příklady se často vyskytují v praxi v trh prodávajícího kdy počet zájemců o koupi předmětu výrazně převyšuje počet nabídek.

Ve druhém příkladu, stejně jako v prvním, kupuje agentura M byt od agentury N. Vztahy s klienty jsou formalizovány příslušnými smlouvami, které stanoví odměnu za poskytnuté služby. Konečná cena předmětu však není s kupujícím dohodnuta. Při zálohové platbě společnosti N požádá zástupce M o zvýšení ceny předmětu a vrácení rozdílu mezi skutečnou a zvýšenou cenou po transakci. Nabídku doprovází náznak, že v případě odmítnutí přesvědčí kupujícího ke koupi jiné nemovitosti.

Zástupci N souhlasí. Dohoda probíhá. Agentura M kromě provize sjednané ve smlouvě s kupujícím ukládá do kapsy významnou částku, o které její klient neví, které se také říká „skrytá provize“. Podobné příklady se často vyskytují v praxi v trh kupujícího kdy počet nabídek výrazně převyšuje počet skutečných kupujících.

Skrytá provize je peněžní částka, kterou realitní makléř obdrží jako odměnu v procesu poskytování služby, která není pevně stanovena ve smlouvě s klientem ani s ním jinak dohodnuta.

Během diskuse na jednom z nejznámějších internetových realitních fór na téma přípustnosti skrytých provizí v práci profesionálního realitního makléře byly identifikovány tři nejčastější úhly pohledu:

Skrytá provize je za žádných okolností nepřijatelná;
- nemá smysl pracovat bez skryté provize;
- v určitých situacích je skrytá provize přijatelná.

Téměř všichni účastníci diskuse, kteří obhajovali nepřípustnost skrytých provizí, přitom nepopřeli, že při společných transakcích museli protistranám opakovaně pomáhat skrývat část peněz před svým klientem. Vysvětlovalo to tím, že jednali výhradně v zájmu vlastního klienta, který o skryté provizi věděl, ale provedení transakce neodmítl.

Aniž bychom se dotkli morální a etické stránky takového argumentu, pokusíme se analyzovat jednání všech účastníků procesu zatajování spáchání pouze na základě norem trestního práva. Nejprve si odpovězme na otázku: je přijímání skryté provize trestným činem? Za tímto účelem zkontrolujeme přítomnost všech nezbytných prvků trestného činu.

Objekt(hlavním rysem) je v tomto případě soukromý majetek, a podrobit(volitelné) – peněžní hodnoty klienta.

Objektivní stránka spočívá ve způsobení majetkové škody vlastníkovi podvodem nebo zneužitím důvěry v podobě zatajení skutečné částky získané prodejem nemovitosti.

Subjektivní stránka charakterizovaný přímým, obvykle předem promyšleným záměrem a sobeckým motivem.

Podrobit- ve skutečnosti sám realitní makléř splňuje dvě povinná kritéria: zdravý rozum a dosažení věku trestní odpovědnosti. Za své dlouholeté zkušenosti s komunikací s kolegy jsem se nikdy nesetkal s nikým mladším 16 let, což o příčetnosti nemohu říci. Stalo se cokoliv. Předpokládejme, že (před přečtením tohoto článku) nepošlou blázna za skrytou provizi.

Jsou tedy přítomny všechny znaky trestného činu. Nyní si to zkusme (neoficiálně) kvalifikovat. Protože Skutkové okolnosti „případu“ jsme již zjistili, zaměříme se na stanovení konkrétní normy trestního práva, která stanoví odpovědnost za tento trestný čin.

Začněme něčím jednodušším druhý příklad, ve kterém se realitní makléř kupujícího podvodem nebo porušením důvěry zmocní majetku jeho klienta. Tento akt spadá do působnosti Umění. 159 trestního zákoníku Ruské federace „podvod“, což je jedna z forem krádeže cizího majetku. Podvodný realitní makléř využívá zvláštního vztahu důvěry, který se mezi ním a klientem vytvořil a který je založen na občanskoprávní smlouvě.

Při absenci důvěry podvodný realitní makléř záměrně zkresluje skutečný stav věci, záměrně dezinformuje klienta a záměrně jej uvádí v omyl ohledně ceny nemovitosti. V obou případech je účelem akce vybídnout klienta z vlastní vůle (falšované však nepravdivou informací nebo opomenutím pravdy), aby podvodníkovi převedl významnou částku.

Pojďme k úvaze první příklad. V tomto případě nelze jednání s cílem získat skrytou provizi klasifikovat jako podvod, protože v době kriminálního ovlivňování se peněžní částka představující skrytou provizi ještě nedostala do vlastnictví majitele, a proto chybí potřebné známky krádeže.

Jedná se o „způsobení majetkové škody vlastníkovi podvodem nebo zneužitím důvěry“, které trestní právo definuje jako trestný čin podle čl. 165 trestního zákoníku Ruské federace.

Hlavním rozdílem od podvodu je zde povaha materiální škody. V případě krádeže (podvodu) je škoda vyjádřena skutečným zbavením vlastníka jeho cenností. Majetková škoda u předmětného trestného činu spočívá ve ztrátě ve formě manka na splatném v podobě ušlého majetkového prospěchu, nikoli však ve skutečné škodě spojené s úbytkem majetku vlastníka, ke kterému při krádeži vždy dochází.

Na závěr se zastavíme u kvalifikačních znaků obsažených v obou článcích a určených podle výše způsobené škody a přítomnosti spolupachatelů. Nebudeme se zabývat kvalifikační funkcí určenou na základě výše škody. Zločinci, kteří dostanou skrytou provizi, jsou tak přesvědčeni o své beztrestnosti, že málo přemýšlejí o tom, zda jim bude účtována velká nebo zvláště velká škoda.

Téma spoluviny je ale velmi aktuální, zejména pro ty, kteří se schovávají za zájmy svých klientů a uzavírají spiknutí se zločinci. Začněme tentokrát úvahou první příklad.

V jednání zástupce kupujícího (realitní kanceláře M), který tajně převedl částku peněz od majitele koupeného objektu realitní kanceláři N, existují známky spoluúčast. Napomáhání ke spáchání trestného činu tím předem dané slibuje, že před obětí skryje skutečnost nedostatku

Navíc je důležitý fakt samotného slibu, a ne realita jeho naplnění. Tito. pokud se vlastník při transakci nezeptal protistrany na skutečnou kupní cenu a ta nemusela lhát, nevylučuje to spolupachatelství a nemá vliv na kvalifikaci spolupachatelství. Proč? Protože bez předchozího příslibu skrytí trestného činu by dodavatel agentury N odmítl (podle vlastních slov by s tímto kupujícím transakci neuskutečnil) svůj zločinecký plán.

Druhý příklad složitější a nejednoznačnější v rozdělení rolí spolupachatelů. Pojďme nejprve analyzovat jednání zástupce kupujícího (realitní kanceláře M). Známky na obličeji podněcování.

Podněcovací akce M (přesvědčováním a hrozbou odmítnutí transakce) jsou prováděny s přímým úmyslem a způsobují rozhodnutí N spáchat trestný čin. Kromě toho v aktivních akcích M (například ve formě omezení komunikace mezi stranami transakce s cílem skrýt skutečnou hodnotu předmětu před jeho klientem) existují známky spoluúčast. A kdo je účinkující? Účinkujícím v obou příkladech je realitní makléř N. Jediný rozdíl je v tom, že v prvním příkladu N realizuje svůj vlastní kriminální plán a ve druhém příkladu - plán kolegy podvodníka.

Abychom to shrnuli: Skryté provize v posledních letech na realitním trhu vzkvétaly. Důvodů je několik, z nichž hlavním je obrovský příliv náhodných lidí do řad realitních kanceláří. Diskuse o přípustnosti přijímání skrytých provizí se pravidelně objevují jak mezi realitními kancelářemi, tak mezi realitními kancelářemi a klienty.

Zástupci orgánů činných v trestním řízení tento jev bohužel ignorují, neúčastní se veřejných diskusí a z hlediska zákona se k němu nevyjadřují. Autor tohoto materiálu se snažil vzhledem ke svým znalostem a duševním schopnostem právně posoudit jednání k získání skryté provize.

Skrytá provize: exekuci nelze prominout.

V realitním byznysu kolují legendy o pohádkových poplatcích. Tento článek pojednává o zákonnosti přijímání těchto poplatků skrytím části nákladů na prodávané předměty před klienty, tzv. „skrytých provizí“.
Před studiem jevu jako takového je nutné jej popsat a pokud možno definovat. Co je to skrytá provize? Za jakých okolností je to možné? Jak se odstraňuje? Kdo a jak se na procesu jeho získávání podílí? Uvažujme dva typické případy koupě a prodeje, kdy zájmy obou stran zastupují realitní kanceláře.
V prvním příkladu agentura M kupuje byt od agentury N. Vztahy s klienty jsou formalizovány příslušnými smlouvami, které stanoví odměnu za poskytnuté služby. Cena bytu je dohodnuta s kupujícím. Při platbě zálohy N, jeho zástupci v předvečer transakce žádají, aby jim dali další peníze a nejednali o ceně s majitelem bytu při samotné transakci. Nabídka je doplněna nápovědou, že v případě odmítnutí bude nemovitost prodána jinému kupujícímu. Zástupci M souhlasí. Dohoda probíhá. Agentura N kromě provize dohodnuté ve smlouvě s prodejcem ukládá do kapsy významnou částku, o které její klient neví, čemuž se říká „skrytá provize“. Podobné příklady se často vyskytují v praxi v trh prodávajícího kdy počet zájemců o koupi předmětu výrazně převyšuje počet nabídek.
Ve druhém příkladu stejně jako v prvním případě agentura M kupuje byt od agentury N. Vztahy s klienty jsou formalizovány příslušnými smlouvami, které stanoví odměnu za poskytnuté služby. Konečná cena předmětu však není s kupujícím dohodnuta. Při zálohové platbě společnosti N požádá zástupce M o zvýšení ceny předmětu a vrácení rozdílu mezi skutečnou a zvýšenou cenou po transakci. Nabídku doprovází náznak, že v případě odmítnutí přesvědčí kupujícího ke koupi jiné nemovitosti. Zástupci N souhlasí. Dohoda probíhá. Agentura M kromě provize sjednané ve smlouvě s kupujícím ukládá do kapsy významnou částku, o které její klient neví, které se také říká „skrytá provize“. Podobné příklady se často vyskytují v praxi v trh kupujícího kdy počet nabídek výrazně převyšuje počet skutečných kupujících.

Skrytá provize je peněžní částka přijatá realitní kanceláří jako odměna v procesu poskytování služby, která není uvedena ve smlouvě s klientem ani s ním jinak dohodnuta.

Během diskuse na jednom z nejznámějších internetových realitních fór na téma přípustnosti skrytých provizí v práci profesionálního realitního makléře byly identifikovány tři nejčastější úhly pohledu:
- skrytá provize je za žádných okolností nepřijatelná;
- nemá smysl pracovat bez skryté provize;
- v určitých situacích je skrytá provize přijatelná.
Téměř všichni účastníci diskuse, kteří obhajovali nepřípustnost skrytých provizí, přitom nepopřeli, že při společných transakcích museli protistranám opakovaně pomáhat skrývat část peněz před svým klientem. Vysvětlovalo to tím, že jednali výhradně v zájmu vlastního klienta, který o skryté provizi věděl, ale provedení transakce neodmítl. Aniž bychom se dotkli morální a etické stránky takového argumentu, pokusíme se analyzovat jednání všech účastníků procesu zatajování spáchání pouze na základě norem trestního práva. Nejprve si odpovězme na otázku: je přijímání skryté provize trestným činem? Za tímto účelem zkontrolujeme přítomnost všech nezbytných prvků trestného činu.
Objekt(hlavním rysem) je v tomto případě soukromý majetek, a podrobit(volitelné) – peněžní hodnoty klienta.
Objektivní stránka spočívá ve způsobení majetkové škody vlastníkovi podvodem nebo zneužitím důvěry v podobě zatajení skutečné částky získané prodejem nemovitosti.
Subjektivní stránka charakterizovaný přímým, obvykle předem promyšleným záměrem a sobeckým motivem.
Podrobit– ve skutečnosti sám realitní makléř splňuje dvě povinná kritéria: příčetnost a dosažení věku trestní odpovědnosti. Za své dlouholeté zkušenosti s komunikací s kolegy jsem se nikdy nesetkal s nikým mladším 16 let, což o příčetnosti nemohu říci. Stalo se cokoliv. Předpokládejme, že (před přečtením tohoto článku) nepošlou blázna za skrytou provizi.

Všechny znaky trestného činu jsou tedy zřejmé. Nyní si to zkusme (neoficiálně) kvalifikovat. Protože Skutkové okolnosti „případu“ jsme již zjistili, zaměříme se na stanovení konkrétní normy trestního práva, která stanoví odpovědnost za tento trestný čin.
Začněme něčím jednodušším druhý příklad, ve kterém se realitní makléř kupujícího podvodem nebo porušením důvěry zmocní majetku jeho klienta. Tento akt spadá do působnosti Umění. 159 trestního zákoníku Ruské federace „podvod“, což je jedna z forem krádeže cizího majetku. Podvodný realitní makléř využívá zvláštního vztahu důvěry, který se mezi ním a klientem vytvořil a který je založen na občanskoprávní smlouvě. Při absenci důvěry podvodný realitní makléř záměrně zkresluje skutečný stav věci, záměrně dezinformuje klienta a záměrně jej uvádí v omyl ohledně ceny nemovitosti. V obou případech je účelem akce vybídnout klienta z vlastní vůle (falšované však nepravdivou informací nebo opomenutím pravdy), aby podvodníkovi převedl významnou částku.
Pojďme k úvahám první příklad. V tomto případě nelze jednání s cílem získat skrytou provizi klasifikovat jako podvod, protože v době kriminálního ovlivňování se peněžní částka představující skrytou provizi ještě nedostala do vlastnictví majitele, a proto chybí potřebné známky krádeže. Jedná se o „způsobení majetkové škody vlastníkovi podvodem nebo zneužitím důvěry“, které trestní právo definuje jako trestný čin podle čl. 165 trestního zákoníku Ruské federace.

Hlavním rozdílem od podvodu je zde povaha materiální škody. V případě krádeže (podvodu) je škoda vyjádřena skutečným zbavením vlastníka jeho cenností. Majetková škoda u předmětného trestného činu spočívá ve ztrátě ve formě manka na splatném v podobě ušlého majetkového prospěchu, nikoli však ve skutečné škodě spojené s úbytkem majetku vlastníka, ke kterému při krádeži vždy dochází. první příklad.
Na závěr se zastavíme u kvalifikačních znaků obsažených v obou článcích a určených podle výše způsobené škody a přítomnosti spolupachatelů. Nebudeme se zabývat kvalifikační funkcí určenou na základě výše škody. Zločinci, kteří dostanou skrytou provizi, jsou tak přesvědčeni o své beztrestnosti, že málo přemýšlejí o tom, zda jim bude účtována velká nebo zvláště velká škoda. Téma spoluviny je ale velmi aktuální, zejména pro ty, kteří se schovávají za zájmy svých klientů a uzavírají spiknutí se zločinci. Začněme tentokrát úvahou spoluúčast. Napomáhání ke spáchání trestného činu tím předem dané V jednání zástupce kupujícího (realitní kanceláře M), který tajně převedl částku peněz od majitele koupeného objektu realitní kanceláři N, existují známky
Druhý příklad složitější a nejednoznačnější v rozdělení rolí spolupachatelů. Pojďme nejprve analyzovat jednání zástupce kupujícího (realitní kanceláře M). Známky na obličeji podněcování. Podněcovací akce M (přesvědčováním a hrozbou odmítnutí transakce) jsou prováděny s přímým úmyslem a způsobují rozhodnutí N spáchat trestný čin. Kromě toho v aktivních akcích M (například ve formě omezení komunikace mezi stranami transakce s cílem skrýt skutečnou hodnotu předmětu před jeho klientem) existují známky spoluúčast. slibuje, že před obětí skryje skutečnost nedostatku. Důležitá je skutečnost slibu, nikoli skutečnost jeho naplnění. Tito. pokud se vlastník při transakci nezeptal protistrany na skutečnou kupní cenu a ta nemusela lhát, nevylučuje to spolupachatelství a nemá vliv na kvalifikaci spolupachatelství. Proč? Protože bez předchozího příslibu skrytí trestného činu by dodavatel agentury N odmítl (podle vlastních slov by s tímto kupujícím transakci neuskutečnil) svůj zločinecký plán.

Pojďme si to shrnout. Skrytým provizím se na realitním trhu v posledních letech daří. Důvodů je několik, z nichž hlavním je obrovský příliv náhodných lidí do řad realitních kanceláří. Diskuse o přípustnosti přijímání skrytých provizí se pravidelně objevují jak mezi realitními kancelářemi, tak mezi realitními kancelářemi a klienty. Zástupci orgánů činných v trestním řízení tento jev bohužel ignorují, neúčastní se veřejných diskusí a z hlediska zákona se k němu nevyjadřují. Autor tohoto materiálu se snažil vzhledem ke svým znalostem a duševním schopnostem právně posoudit jednání k získání skryté provize. Pevně ​​doufám, že tento článek pomůže mým kolegům správně vložit do názvu čárku, pokud tak samozřejmě ještě neučinili.