Λόγω του γεγονότος ότι το θέμα αυτής της εργασίας είναι ο στεγαστικός δανεισμός τραπεζικός τομέας, η εργασία θα εξετάσει και θα αναλύσει δείκτες που σχετίζονται μόνο με τις πιστωτικές και διακανονιστικές πράξεις της τράπεζας με ιδιώτες σε στεγαστικά δάνεια.

Ας αναλύσουμε τη δομή του δανειακού χρέους άτομασύμφωνα με την προβλεπόμενη χρήση.

Πίνακας 7. Ανάλυση της δομής του δανειακού χρέους ιδιωτών της Sberbank of Russia OJSC για το 2010 – 2011.

Από τον Πίνακα 7 βλέπουμε ότι η μετοχή στεγαστικά δάνειατο 2010 ήταν 32%, αλλά το 2011 το ποσοστό αυτό μειώθηκε στο 28%.

Ας αναλύσουμε τη σύνθεση του δανείου τραπεζικό χρέοςπου σχηματίζονται από στεγαστικά δάνεια.

Πίνακας 8. Ανάλυση της δομής του δανειακού χρέους της Sberbank of Russia OJSC που σχηματίστηκε από στεγαστικά δάνεια για την περίοδο 2010-2011.

Η ανάλυση του Πίνακα 8 μας επιτρέπει να δούμε ότι η αναλυόμενη δομή των στεγαστικών δανείων είναι ετερογενής. Το 2010, το μεγαλύτερο μερίδιο των στεγαστικών δανείων εκδόθηκε στο πλαίσιο του προγράμματος «Στεγαστικά Δάνεια», το μικρότερο, 13%, στο πλαίσιο του προγράμματος «Δάνεια για ακίνητα».

Στα τέλη του 2011, η κατάσταση στην τράπεζα άλλαξε.

Ας δείξουμε τη δυναμική του χρέους δανείων στο πλαίσιο προγραμμάτων στεγαστικών δανείων στο Σχήμα 2

Σχήμα 2. Δυναμική του δανειακού χρέους της Sberbank of Russia OJSC, που σχηματίστηκε από προγράμματα στεγαστικών δανείων για την περίοδο 2010-2011.

Από το Σχήμα 2 βλέπουμε ότι η μεγαλύτερη απόκλιση σημειώθηκε στο πλαίσιο του προγράμματος στεγαστικών δανείων "Υποθήκη +" έως το 2011, το χρέος δανείου αυξήθηκε κατά 157% σε 2.081.598 χιλιάδες ρούβλια. Αντίθετα, το χρέος δανείου στο πλαίσιο του προγράμματος «Young Family» μειώθηκε κατά 74% σε 736.322 χιλιάδες ρούβλια. έως 192.741 χιλιάδες ρούβλια.

Πίνακας 9. Ανάλυση δανειακού χρέους της Sberbank of Russia OJSC, που σχηματίστηκε από στεγαστικά δάνεια ανά όρο δανείου για την περίοδο 2010 – 2011.

Η ανάλυση των στεγαστικών δανείων πραγματοποιήθηκε για όρους έως 3 έτη, από 3 έως 6 έτη, από 6 έως 10 έτη και άνω των 10 ετών.

Η ανάλυση του Πίνακα 9 μας επιτρέπει να συμπεράνουμε ότι το μεγαλύτερο μερίδιο των στεγαστικών δανείων το 2010 σε ποσοστό 65% εκδόθηκε για περίοδο 6 έως 10 ετών το 2011 αυτόν τον δείκτημειώθηκε στο 52%, αλλά παρέμεινε το κύριο. Το μικρότερο μερίδιο δανείων – μακροπρόθεσμα δάνειαγια περίοδο άνω των 10 ετών. Η ανάλυση έδειξε ότι το 2011 το μερίδιο των στεγαστικών δανείων για διάρκεια άνω των 10 ετών αυξήθηκε κατά 8 ποσοστιαίες μονάδες.

έως και 16%.

Σχήμα 3 - Δυναμική των στεγαστικών δανείων ανά περίοδο δανείου της Sberbank of Russia OJSC για την περίοδο 2010 – 2011.

Η ανάλυση του αριθμού μας επιτρέπει να συμπεράνουμε ότι τα στεγαστικά δάνεια που εκδόθηκαν για περίοδο έως και 3 ετών μειώθηκαν από 17% σε 10% κατά 7. Τα στεγαστικά δάνεια από 3 σε 6 χρόνια άλλαξαν πιο σημαντικά από 10% σε 22% έως την 01/ 01/2012, λιγότερο σημαντική Η αλλαγή επήλθε για δάνεια που χορηγήθηκαν από 6 σε 10 έτη και για περίοδο άνω των 10 ετών. Έχοντας αποφασίσει να συνάψετε ένα στεγαστικό δάνειο για την αγορά κατοικίας ή άλλης ακίνητης περιουσίας (σπίτι, διαμέρισμα, εξοχική κατοικία,οικόπεδο

κ.λπ.), ο δανειολήπτης αρχίζει να αναζητά έναν κατάλληλο δανειστή. Μία από τις ηγετικές θέσεις ανάμεσά τους καταλαμβάνεται με σιγουριά από την Sberbank of Russia OJSC. Προσφέρει στους πελάτες διάφορα προγράμματα στέγασης:

Δάνειο ακινήτων,

Δάνειο "Υποθήκη +"

Στεγαστικό δάνειο,

«Νεαρή Οικογένεια». Παρέχοντας όμως δάνεια γιαευνοϊκές συνθήκες

επιβάλλει ορισμένες απαιτήσεις στους ίδιους τους δανειολήπτες, επομένως δεν μπορούν όλοι να επωφεληθούν από την υποθήκη της Sberbank of Russia OJSC. Ας δούμε τα χαρακτηριστικά του με περισσότερες λεπτομέρειες. Τα κύρια κριτήρια για όλα τα στεγαστικά δάνεια της Sberbank of Russia OJSC είναι:μέγιστη διάρκεια και ελάχιστη προκαταβολή.Το επιτόκιο δεν παίζει καθοριστικό ρόλο εδώ (τα όρια των διακυμάνσεών του είναι διάφορες τράπεζεςείναι περίπου 2%), πολύ

η μέθοδος είναι πιο σημαντική αποπληρωμές στεγαστικών δανείων.με υποθήκη από τράπεζα ισούται με το 10% της αξίας του αγορασθέντος ακινήτου (ή και 5% στο πρόγραμμα «Νέα Οικογένεια»), ενώ στις περισσότερες τράπεζες είναι 15% και άνω. Οι βασικές απαιτήσεις για τον δανειολήπτη και μια περιγραφή των προγραμμάτων παρουσιάζονται στο Παράρτημα Νο. 1.

Κατά την ανάλυση των προγραμμάτων, αποκαλύφθηκε ότι το κύριο χαρακτηριστικό της υποθήκης της Sberbank of Russia OJSC είναι η διαφοροποιημένη μέθοδος αποπληρωμής της, όταν το μέγεθος της μηνιαίας πληρωμής αλλάζει κάθε φορά προς μείωση (λόγω της ομοιόμορφης διαγραφής του το κύριο χρέος και, κατά συνέπεια, μείωση των τόκων).

Σήμερα, πολλές τράπεζες καταφεύγουν σε ένα άλλο πρόγραμμα για την αποπληρωμή στεγαστικών δανείων - προσόδου, το οποίο περιλαμβάνει την πραγματοποίηση πληρωμών ίσων ποσών

πληρωμές καθ' όλη τη διάρκεια της σύμβασης. Αυτό το σύστημα είναι εξωτερικά απλούστερο και πιο βολικό, αλλά στην πραγματικότητα κοστίζει στον δανειολήπτη πολύ περισσότερο από τον διαφοροποιημένο.

Έτσι, μπορούμε να συμπεράνουμε ότι η υποθήκη της Sberbank of Russia OJSC είναι σίγουρα επωφελής για τον δανειολήπτη, αλλά δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι κάθε τράπεζα προσπαθεί να αποσπάσει το δικό της όφελος από οποιαδήποτε συναλλαγή, καθώς το κέρδος είναι ο κύριος στόχος κάθε τράπεζας.

Ένα άλλο πρόγραμμα είναι το «Πρόγραμμα Υποθηκών Νέων Οικογενειών, Προσιτές Στέγαση, Κοινωνική Υποθήκη», το οποίο πρέπει να αναλυθεί τόσο από την πλευρά της τράπεζας όσο και από τη σκοπιά της επίλυσης αυτού του στεγαστικού προβλήματος, που είναι η αγορά ακινήτων από νέους. οικογένειες. Κάθε νέα οικογένεια χρειάζεται τη δική της στέγαση.Σήμερα αυτό το στεγαστικό πρόβλημα είναι επίκαιρο και οξύ για πολλούς

νεαρές οικογένειες

χώρα μας. Επί του παρόντος, οι τιμές των κατοικιών είναι πολύ υψηλές και τείνουν να αυξάνονται συνεχώς. Οι περισσότερες νέες οικογένειες δεν είναι σε θέση να αγοράσουν αμέσως ένα διαμέρισμα ή ένα σπίτι στο αρχικό στάδιο της κοινής τους ζωής. Πώς να λύσετε το τρέχον πρόβλημα και πώς να αγοράσετε ένα διαμέρισμα για μια νεαρή οικογένεια;Σήμερα, οι νεαρές οικογένειες στη Ρωσία έχουν την ευκαιρία να αγοράσουν οικονομικά προσιτή στέγαση. Αυτό κατέστη δυνατό χάρη σε

ειδικά προγράμματα

Εάν η ηλικία τουλάχιστον ενός εκ των συζύγων δεν υπερβαίνει τα 30 έτη και δεν έχουν τέκνα, τότε το ποσό της επιδότησης θα είναι 35% εάν η οικογένεια έχει ένα ή περισσότερα παιδιά, τότε το ποσό της επιδότησης αυξάνεται στο 40%. κόστος στέγασης.

Το μέγεθος της επιδότησης εξαρτάται από τον αριθμό των παιδιών της οικογένειας και από το κόστος ανά τετραγωνικό μέτρο της κατοικίας που αγοράστηκε. Επιπλέον, δάνειο για νεαρή οικογένεια μπορεί να λάβει μια ημιτελής οικογένεια στην οποία η μητέρα (ο πατέρας) δεν έχει συμπληρώσει ακόμη τα 30 έτη.

Στο πλαίσιο ενός τέτοιου προγράμματος, υπάρχει ένα συγκεκριμένο μέγεθος χώρου διαβίωσης για το οποίο θα εκδοθεί επιδότηση. Το μέγεθος του χώρου διαβίωσης για μια νεαρή οικογένεια δύο ατόμων είναι 42 τετραγωνικά μέτρα εάν υπάρχουν περισσότερα από 2 άτομα στην οικογένεια, τότε άλλα 18 μέτρα για κάθε μέλος της οικογένειας. Για να συμμετάσχετε σε αυτό το πρόγραμμα στεγαστικών δανείων της Sberbank of Russia OJSC, η οικογένεια πρέπει να αναγνωριστεί ότι χρειάζεται βελτίωσησυνθήκες διαβίωσης . Οι νέες οικογένειες που συμμετέχουν στο έργο θα πρέπει να λάβουν ειδικό πιστοποιητικό καθώς φτάνουν τα χρήματα του προϋπολογισμού. Η οικογένεια πρέπει να έχει εισόδημα ή άλλομετρητά

, το οποίο θα είναι αρκετό για να πληρώσει το κόστος στέγασης σε τμήμα που θα είναι μεγαλύτερο από το ποσό της επιδότησης. Όταν αποφασίζει εάν θα συμμετάσχει στο πρόγραμμα του εθνικού έργου οικονομικής στέγης για νέους με τη συμμετοχή της Sberbank of Russia OJSC ή όχι, η οικογένεια αντιμετωπίζει διάφορα ερωτήματα. Για παράδειγμα, φόβος αγοράς κατοικιών ακόμη και με κρατική υποστήριξη.Ορισμένες οικογένειες, που σχεδιάζουν να κάνουν παιδιά, φοβούνται μήπως χάσουν προσωρινά την ικανότητά τους να πληρώσουν το δάνειο. Αυτό όμως προβλέπεται στο σχέδιο στεγαστικού δανείου νεαρής οικογένειας. Για παράδειγμα, κατά τη γέννηση ενός παιδιού, οι γονείς λαμβάνουν πρόσθετη επιδότηση από το κράτος, η οποία λαμβάνεται από περιφερειακού προϋπολογισμού, και το μέγεθός του είναι τουλάχιστον 5% του κόστους της αγορασμένης κατοικίας. Επιπλέον, εάν μια νεαρή οικογένεια δεν μπορεί να πραγματοποιήσει προσωρινά πληρωμές δανείου, τότε οι πληρωμές αναστέλλονται (έως 3 χρόνια).

Η αναστολή πληρωμών μπορεί να οφείλεται όχι μόνο σε γέννηση ενός παιδιού, που μπορεί να εκδοθεί, προσδιορίζεται λαμβάνοντας υπόψη τη φερεγγυότητα του δανειολήπτη, το κόστος στέγασης κ.λπ. Ένα δάνειο που χορηγείται στο πλαίσιο του προγράμματος στεγαστικών δανείων για νέες οικογένειες μπορεί να ανέλθει έως και στο 90% του κόστους της αγορασμένης κατοικίας. Εάν μια οικογένεια έχει παιδιά, το ποσό του δανείου μπορεί να φτάσει έως και το 95% του κόστους στέγασης. Το επιτόκιο ενός τέτοιου δανείου είναι περίπου 16% εθνικό νόμισμα(ρούβλια) και 11% σε ξένο νόμισμα(δολάρια ΗΠΑ, ευρώ).

Εκτός από τις νεαρές οικογένειες, πολλοί περισσότεροι Ρώσοι κάτοικοι χρειάζονται βελτιωμένες συνθήκες στέγασης, αλλά δεν μπορούν να το αγοράσουν υπό τους όρους μιας κανονικής υποθήκης, λόγω χαμηλό επίπεδοεισόδημα. που είναι ένα άλλο πρόβλημα κατά την αγορά ενός σπιτιού. Για να λύσει αυτό το στεγαστικό πρόβλημα, η Sberbank προσφέρει ένα πρόγραμμα κοινωνικής υποθήκης.

Αυτό το είδος κοινωνικής υποθήκης θα βοηθήσει τους ανθρώπους που έχουν σταθεί στην ουρά για αρκετά χρόνια για δωρεάν στέγαση και δεν έλαβαν ποτέ κανένα αποτέλεσμα. Με αυτό το πρόγραμμα, ένας δανειολήπτης μπορεί να αγοράσει ένα σπίτι με κόστος κατασκευής και όχι σε τιμή αγοράς, η οποία είναι μια σημαντικά φθηνότερη επιλογή.

Επιπλέον, εάν ο δανειολήπτης θέλει να βελτιώσει τις συνθήκες διαβίωσής του ή να αγοράσει το δικό του ξεχωριστό χώρο διαβίωσης, τότε το κράτος παρέχει ένα διαμέρισμα για το οποίο ο δανειολήπτης θα πρέπει να πληρώσει μόνο τη διαφορά μεταξύ του παλιού και του νέου χώρου διαβίωσης.

Αμέσως μετά ο δανειολήπτης κάνει την πλήρη πληρωμή για τη στέγαση μαζί του πιστωτικά κεφάλαια, γίνεται ιδιοκτήτης του και μπορεί να εγγραφεί σε αυτό μαζί με τα μέλη της οικογένειάς του. Ωστόσο, έως ότου ο δανειολήπτης εξοφλήσει πλήρως το δάνειο, η στέγαση δεσμεύεται στην τράπεζα.

Παρά τη μεγάλη πρόοδο στην ανάπτυξη κοινωνικά προγράμματαΗ τράπεζα στεγαστικών δανείων συνεχίζει να εργάζεται για τον κοινωνικό δανεισμό και καταβάλλει πολλές προσπάθειες για να αυξήσει τη διαθεσιμότητα τέτοιων προγραμμάτων για τους Ρώσους πολίτες. Έτσι, οι άνθρωποι θα πρέπει να κατανοήσουν ότι ακόμη και με σχετικά χαμηλό επίπεδο εισοδήματος, μπορούν να αποκτήσουν τη δική τους κατοικία χωρίς να περιμένουν στην ουρά για αρκετά χρόνια.

Σήμερα, η Sberbank, καθώς και άλλες, παρέχουν δάνεια χωρίς προκαταβολή. Για παράδειγμα, ένα τέτοιο πρόγραμμα στεγαστικών δανείων της Sberbank μοιάζει με αυτό. Η τράπεζα παρέχει ένα δάνειο με εξασφάλιση από το υπάρχον διαμέρισμά σας, με το οποίο μπορείτε να αγοράσετε ένα νέο σπίτι. Η περίοδος αποπληρωμής του δανείου κυμαίνεται από 5 έως 15 χρόνια και τα επιτόκια μπορεί να κυμαίνονται από 11% σε δολάρια ΗΠΑ και από 14% σε ρούβλια Ρωσίας.

Ας συγκρίνουμε το πρόγραμμα Sberbank με το πρόγραμμα άλλης τράπεζας.

Η Absolut-Bank χρησιμοποιεί ένα διαφορετικό σχήμα δανεισμού: ο δανειολήπτης λαμβάνει δύο δάνεια ταυτόχρονα. Το πρώτο ανέρχεται στο 90% του κόστους στέγασης και το δεύτερο δάνειο, για περίοδο 3 ετών και με εξασφάλιση από τη στέγαση του πελάτη, διατίθεται για την πληρωμή της προκαταβολής. Ο δανειολήπτης καταβάλλει πρώτα τόκους για το δεύτερο δάνειο και πληρώνει το υπόλοιπο κεφάλαιο στο τέλος της περιόδου του δανείου ή μετά την πώληση του σπιτιού. Η City Client Bank έχει το δικό της πρωτότυπο πρόγραμμα στεγαστικής πίστης χωρίς προκαταβολή. Η τράπεζα χορηγεί δάνεια εάν υπάρχουν ακίνητα εξασφαλίσεις όχι μόνο από τον δανειολήπτη, αλλά και από γονείς, οι οποίοι έτσι βοηθούν τα παιδιά να λύσουν το στεγαστικό πρόβλημα. Αυτό το δάνειο είναι βολικό για όσους έχουν υψηλό και σταθερό οικογενειακό εισόδημα, αλλά δεν μπορούν να εξοικονομήσουν χρήματα για προκαταβολή.Ο στεγαστικός δανεισμός χωρίς προκαταβολή είναι αρκετά επικίνδυνος τόσο για τον δανειολήπτη όσο και για τη δανείστρια τράπεζα. Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο οι προϋποθέσεις για αυτό το είδος δανεισμού είναι πολύ πιο αυστηρές και τα επιτόκια του δανείου είναι υψηλότερα. Υπάρχει μια επικίνδυνη πιθανότητα για την τράπεζα να μην αποπληρώσει ο πελάτης το δάνειο. Μπορεί να προκύψει λόγω του γεγονότος ότι ο δανειολήπτης δεν επένδυσε τα δικά του κεφάλαια με τη μορφή προκαταβολής και δεν έχει αίσθημα ευθύνης απέναντι στη δανείστρια τράπεζα. Ωστόσο, οι τράπεζες προστατεύονται απόπιθανούς κινδύνους

μέσω της διαδικασίας υποχρεωτικής ασφάλισης στεγαστικών δανείων, καθώς και η διαθεσιμότητα

παράπλευρη ιδιοκτησία , το οποίο αντιπροσωπεύει το ίδιο το αντικείμενο στέγασης.Ο αυξανόμενος ανταγωνισμός μεταξύ των τραπεζών συμβάλλει στην αύξηση του αριθμού των τραπεζών που περιλαμβάνουν στεγαστικά δάνεια χωρίς προκαταβολή στα δάνειά τους.

Σήμερα, το πρόγραμμα στεγαστικών δανείων της Sberbank που χρησιμοποιεί κεφάλαιο μητρότητας αναπτύσσεται και είναι σε ζήτηση.Με την υποστήριξη της Sberbank, ο δανεισμός παρέχεται χρησιμοποιώντας κεφάλαιο μητρότητας, το οποίο είναι ένα άλλο χαρακτηριστικό προγράμματα στεγαστικών δανείων«Σχετικά με τα πρόσθετα μέτρα κρατικής στήριξης για οικογένειες με παιδιά» της 26ης Δεκεμβρίου 2006 αριθ. 256-FZ. Το κεφάλαιο μητρότητας οφείλεται κατά τη γέννηση (υιοθεσία) δεύτερου ή μεταγενέστερου παιδιού. Το συνολικό ποσό του κεφαλαίου μητρότητας ήταν αρχικά ίσο με 250 χιλιάδες ρούβλια. Σήμερα είναι λίγο περισσότερο από 400 χιλιάδες ρούβλια. Στη Ρωσία υπάρχει υψηλό επίπεδο πληθωρισμού και έτσι ώστε οι γονείς να μην χάσουν τίποτα, αυτός ο αριθμός αναπροσαρμόζεται πολλές φορές το χρόνο.

Μπορείτε να λάβετε χρήματα μητρότητας για ένα παιδί που γεννήθηκε όχι νωρίτερα από την 1η Ιανουαρίου 2007. Μπορείτε να λάβετε κεφάλαιο μητρότητας μόνο μία φορά, δηλαδή τα χρήματα παρέχονται μόνο για ένα παιδί.

Ο νόμος ορίζει αυστηρά τους σκοπούς για τους οποίους μπορεί να δαπανηθεί το κεφάλαιο μητρότητας:

Απόκτηση της εκπαίδευσης ενός παιδιού.

Βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης της οικογένειας.

Σχηματισμός του χρηματοδοτούμενου μέρους της σύνταξης εργασίας της μητέρας.

Είναι δυνατή η χρήση του κεφαλαίου μητρότητας μόνο όταν το παιδί συμπληρώσει την ηλικία των τριών ετών. Ωστόσο, σύμφωνα με τροποποιήσεις στο άρθρο 7 του Ομοσπονδιακού Νόμου της Ρωσικής Ομοσπονδίας της 29ης Δεκεμβρίου 2006 N 256-FZ, μπορείτε να διαχειριστείτε τα χρήματα που διατέθηκαν τώρα, ανεξάρτητα από την ηλικία του μωρού, εάν χρησιμοποιούνται κεφάλαια από το κεφάλαιο μητρότητας για εξοφλήσει ένα στεγαστικό δάνειο.

Έτσι, η Sberbank βοηθά στην επίλυση του στεγαστικού προβλήματος όταν μια οικογένεια λαμβάνει κεφάλαιο μητρότητας.

Το στεγαστικό ζήτημα ανησυχεί πολλούς νέους και αποτελεί επείγον πρόβλημα. Και επομένως, η ευκαιρία που παρέχει η Sberbank να κατευθύνει το κεφάλαιο μητρότητας για την επίλυση αυτού του προβλήματος είναι σχετική.

Σύμφωνα με τους όρους του στεγαστικού δανείου από τη Sberbank με χρήση κεφαλαίου μητρότητας, το κεφάλαιο μητρότητας μπορεί να χρησιμοποιηθεί τόσο για την εξόφληση του χρέους σε ένα στεγαστικό δάνειο που έλαβε προηγουμένως όσο και ως προκαταβολή. Σημειώστε ότι με τη βοήθεια του κεφαλαίου μητρότητας, η αποπληρωμήστεγαστικό δάνειο

δεν γίνεται ανεξάρτητα, αλλά από το Ταμείο Συντάξεων. Η ανάλυση αποκάλυψε ότιΤαμείο συντάξεων

εξετάζει μια αίτηση για αποπληρωμή δανείου μέσω της Sberbank και στέλνει τα χρήματα στην τράπεζα. Εδώ τελειώνει το έργο του για το ίδρυμα. Η περαιτέρω τύχη των χρημάτων εξαρτάται από την τράπεζα.

Ως εκ τούτου, δεδομένου ότι η τράπεζα Sberbank of Russia OJSC είναι ένας από τους ηγέτες στη χώρα μας, είναι μία από τις 10 μεγαλύτερες και πιο αξιόπιστες τράπεζες, η συμμετοχή της στον στεγαστικό δανεισμό είναι δικαιολογημένη και μπορεί να προταθεί ως αναπτυξιακή κατεύθυνση για αυτήν την τράπεζα για την προβλεπόμενη περίοδο.

Ανάλυση στεγαστικών δανείων και επενδύσεων

Η ανάλυση επενδύσεων στεγαστικών δανείων (MIA) χρησιμοποιείται στην αποτίμηση ακινήτων. Η αποτίμηση ακινήτων είναι η διαδικασία προσδιορισμού του νομισματικού ισοδύναμου της αξίας των ακινήτων. Η εισοδηματική προσέγγιση υποθέτει ότι η αξία της ακίνητης περιουσίας καθορίζεται από το εισόδημα που θα λάβει ο ιδιοκτήτης στο μέλλον (ενοικίαση, τιμή μεταπώλησης). Έτσι, για τον προσδιορισμό της αξίας της ακίνητης περιουσίας, είναι απαραίτητο να μετατραπούν οι μελλοντικές εισπράξεις μετρητών στην τρέχουσα αξία τους.

Δεδομένου ότι η ακίνητη περιουσία στην αγορά αποδεικνύεται ότι βαρύνεται με ένα στεγαστικό δάνειο, μέρος της αξίας της είναι ιδιοκτησία του δανειστή και μέρος είναι το ίδιο κεφάλαιο του πωλητή ακίνητα λαμβάνοντας υπόψη τα μεταχειρισμένα δανεισμένα κεφάλαια

Η ανάλυση επενδύσεων στεγαστικών δανείων είναι μια τεχνική που απομένει: όταν αγοράζει ένα περιουσιακό στοιχείο, ο επενδυτής κάνει μια υποχρεωτική πληρωμή πληρωμή σε μετρητά, το ποσό του οποίου ισούται με την υπολειπόμενη τιμή αφού αφαιρεθεί από αυτό το στεγαστικό δάνειο, το οποίο μετατρέπεται σε χρέος. όταν χρησιμοποιούν ακίνητα, οι επενδυτές λαμβάνουν υπολειπόμενο καθαρό εισόδημα από τη χρήση ακινήτων μετά την αφαίρεση των υποχρεωτικών πληρωμών εξυπηρέτησης του χρέους· Όταν το ακίνητο ρευστοποιείται (μεταπωλείται), ο ιδιοκτήτης του μετοχικού κεφαλαίου λαμβάνει χρήματα από την τιμή πώλησης μετά την εξόφληση του υπολοίπου του στεγαστικού δανείου.

Τεχνικές ανάλυσης επενδύσεων στεγαστικών δανείων: 1) Παραδοσιακά - η συνολική αξία του ακινήτου είναι ίση με το άθροισμα της παρούσας αξίας των τόκων δικαιοσύνηκαι την παρούσα αξία των τόκων του κεφαλαίου του χρέους. 2) Μοντέλα που βασίζονται στην κεφαλαιοποίηση του εισοδήματος από τη χρήση ακινήτων: μέθοδος Ellwood, μέθοδος επενδυτικής ομάδας, μέθοδος με χρήση δείκτη κάλυψης χρέους κ.λπ.

Αρχή της παραδοσιακής τεχνικής: Τόσο οι επενδυτές όσο και οι πιστωτές λαμβάνουν αξιολογημένες αποδόσεις. Η συνδυασμένη παρούσα αξία των αποδόσεων σε δανειστές και επενδυτές ανέρχεται στο τίμημα που πρέπει να καταβληθεί για το ακίνητο: Τιμή = Αξία Ιδίων Κεφαλαίων + Στεγαστικό Δάνειο

Το κόστος των ιδίων κεφαλαίων ορίζεται ως το άθροισμα δύο στοιχείων: εισπράξεις μετρητών και έσοδα από μεταπώληση. Και τα δύο στοιχεία προεξοφλούνται με το κατάλληλο ποσοστό απόδοσης: Κόστος μετοχικού κεφαλαίου = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS) όπου PVAF είναι ο συντελεστής της παρούσας αξίας της πρόσοδος με το ποσοστό απόδοσης ιδίων κεφαλαίων, PMT είναι οι εισπράξεις μετρητών, PVF είναι ο συντελεστής της παρούσας αξίας της αναστροφής σε ποσοστό απόδοσης του μετοχικού κεφαλαίου, PS - έσοδα από μεταπώληση

Για να υπολογίσετε την αξία του ακινήτου, προσθέστε το τρέχον υπόλοιπο στεγαστικού δανείου στην αξία των ιδίων κεφαλαίων. Ο γενικός τύπος για την εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου είναι: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP όπου V είναι η αξία του ακινήτου (αρχική), MP είναι το τρέχον υπόλοιπο της υποθήκης.

Στάδια παραδοσιακής τεχνικής Στάδιο 1. Εκτίμηση της παρούσας αξίας των ετήσιων ταμειακών εισπράξεων. Α. Εκτίμηση ετήσιων καθαρών λειτουργικών εσόδων (NOI) Υπολογίστε: 1. Πιθανό ακαθάριστο εισόδημα (εισόδημα στο 100% πληρότητα του ακινήτου) 2. Προσαρμογή για ζημίες υποχρησιμοποίησης και είσπραξης. 3. Λοιπά έσοδα 4. Λειτουργικά έξοδα (σταθερά και μεταβλητά) 5. Καθαρά λειτουργικά έσοδα - NOI (1.A.1 – 1.A.2 + 1.A.3 – 1.A.4)

Στάδιο 2. Εκτίμηση της τρέχουσας αξίας των εσόδων από μεταπώληση στο τέλος της προβλεπόμενης περιόδου. Α. Τιμή μεταπώλησης. 1. Αρχικό κόστος του ακινήτου. 2. Αύξηση της αξίας του ακινήτου ανά έτος (δ). 3. Τιμή μεταπώλησης (PS) PS = P * (1 + δ) ^N όπου P είναι το αρχικό κόστος του ακινήτου. δ - αύξηση (μείωση) της αξίας του ακινήτου κατά τη διάρκεια του έτους. N είναι η περίοδος ιδιοκτησίας του ακινήτου. Β. Κόστος συναλλαγής.

Ε. Εκτίμηση αναμενόμενων εσόδων από μεταπώληση (παρούσα αξία 2.D) 1. Συντελεστής παρούσας αξίας αντιστροφής (PVF). 2. Τρέχουσα αξία εσόδων από μεταπώληση (2.G * 2.D.1). Στάδιο 3. Εκτίμηση της τρέχουσας αξίας του ακινήτου. Α. Εκτιμώμενη αξία ιδίων κεφαλαίων (1.Δ.4 + 2.Δ.2). Β. Εκτιμώμενη αξία του ακινήτου (3.A + 1.B.1).

Μοντέλα με βάση την κεφαλαιοποίηση εισοδήματος Μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης Η αξία της ακίνητης περιουσίας υπολογίζεται με τον τύπο: V = NOI/Ro όπου V – αγοραία αξίαακίνητα; NOI - το ποσό του αναμενόμενου καθαρού λειτουργικού ετήσιου εισοδήματος Ro - ποσοστό κεφαλαιοποίησης Το ποσοστό κεφαλαιοποίησης περιλαμβάνει το ποσοστό απόδοσης του κεφαλαίου (επενδυμένα κεφάλαια ή αρχική επένδυση) και το ποσοστό απόδοσης, το οποίο λαμβάνει υπόψη την ανάκτηση των αρχικά επενδυμένων κεφαλαίων.

Μέθοδοι υπολογισμού του ποσοστού κεφαλαιοποίησης Στεγαστική και επενδυτική τεχνική του Ellwood Ο τύπος του Ellwood για τον προσδιορισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης με σταθερό εισόδημα: R = Y - m * C - d * (SFF;Y) Y - ποσοστό απόδοσης ιδίων κεφαλαίων. m - δείκτης στεγαστικού χρέους (μερίδιο δανείου σε συνολικό κόστοςιδιοκτησία); Γ - Αναλογία στεγαστικών δανείων Ellwood. δ - μεταβολή στην αξία του ακινήτου για την προβλεπόμενη περίοδο (SFF;Y) - συντελεστής αμοιβαίων κεφαλαίων με το ποσοστό απόδοσης ιδίων κεφαλαίων για την προβλεπόμενη περίοδο

Η αναλογία στεγαστικών δανείων Ellwood υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον τύπο: C = Y + P * (SFF;Y) – f όπου C είναι η αναλογία στεγαστικών δανείων Ellwood. Υ - ποσοστό απόδοσης ιδίων κεφαλαίων. P - μέρος του τρέχοντος υπολοίπου του δανείου που θα καταβληθεί κατά τη διάρκεια της περιόδου πρόβλεψης. (SFF;Y) - συντελεστής αμοιβαίων κεφαλαίων με το ποσοστό απόδοσης ιδίων κεφαλαίων για την προβλεπόμενη περίοδο. f είναι η ετήσια σταθερά στεγαστικού δανείου, που υπολογίζεται με βάση τις ετήσιες πληρωμές και το τρέχον (όχι αρχικό) υπόλοιπο του χρέους.

Μέθοδος επενδυτικής ομάδας. Εδώ, κατά τον υπολογισμό του ποσοστού κεφαλαιοποίησης, λαμβάνεται υπόψη ποιο μέρος του κεφαλαίου εξαγοράς είναι το στεγαστικό δάνειο και ποιο μέρος το μετοχικό κεφάλαιο Ro = m Rm + (1 - m) Re m – μερίδιο δανειακών κεφαλαίων Rm – κόστος δανειακών κεφαλαίων Επανα – κόστος μετοχικού κεφαλαίου Ro – ποσοστό κεφαλαιοποίησης για ακίνητα

Μέθοδος δείκτης κάλυψης χρέους (DCR) Ο δείκτης κάλυψης χρέους είναι ο λόγος των ετήσιων πληρωμών εξυπηρέτησης του χρέους DS, που υπολογίζεται από τους όρους ενός αυτοαποσβεστούμενου δανείου, προς την καθαρή λειτουργία ετήσιο εισόδημα NOI: DCR = DS/NOI όπου DS – ετήσια πληρωμήγια την εξυπηρέτηση του χρέους.

Το επιτόκιο κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον τύπο: Ro = m Rm DCR, όπου m = Vm/V, Vm είναι το ποσό των δανειακών κεφαλαίων. V είναι το κόστος του αντικειμένου (ολόκληρο το ποσό της επένδυσης). Rm = DS/Vm, - σταθερά υποθήκης ή επιτόκιο κεφαλαιοποίησης για δανεισμένα κεφάλαια. Οι παράμετροι που χρησιμοποιούνται σε αυτή τη μέθοδο είναι ανοιχτές τραπεζικές πληροφορίες(άμεσα διαθέσιμο). Αυτή η μέθοδος δεν είναι η κύρια, αλλά μάλλον χρησιμοποιείται ως διορθωτική

Χαρακτηριστικά των υποθηκών γης

Ποια οικόπεδα μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο υποθήκης: Οικόπεδα που δεν εξαιρούνται από την κυκλοφορία και δεν είναι περιορισμένης κυκλοφορίας (όπως περιβαλλοντικές περιοχές, εδάφη που καταλαμβάνονται από στρατιωτικές εγκαταστάσεις κ.λπ. - βλ. Κώδικα γης) Δικαιώματα μίσθωσης γης οικόπεδο (εντός της διάρκειας της σύμβασης μίσθωσης οικοπέδου με τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη του οικοπέδου)

Ποια οικόπεδα δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο υποθήκης: Οικόπεδα που βρίσκονται σε κρατική ή δημοτική ιδιοκτησία, με εξαίρεση οικόπεδα, που προορίζεται για κατασκευή κατοικιώνείτε για ολοκληρωμένη αξιοποίηση για σκοπούς ανέγερσης κατοικιών και μεταβιβάζεται για την εξασφάλιση της αποπληρωμής δανείου που προβλέπεται για την αξιοποίηση των οικοπέδων αυτών μέσω της κατασκευής εγκαταστάσεων μηχανολογικής υποδομής. Τμήμα οικοπέδου του οποίου η έκταση είναι μικρότερη ελάχιστο μέγεθος, που ιδρύθηκε για εδάφη διαφορετικών επιδιωκόμενο σκοπόκαι επιτρεπόμενη χρήση. Μερίδιο στο δικαίωμα σε οικόπεδο που είναι κοινής ή κοινής ιδιοκτησίας

Κατά την υποθήκη ενός οικοπέδου, το δικαίωμα ενεχύρου εκτείνεται και στο κτίριο ή την κατασκευή του ενυπόθηκου δανειστή που βρίσκεται ή βρίσκεται υπό κατασκευή στο οικόπεδο (εκτός εάν το κτίριο και η κατασκευή δεν είναι υποθηκευμένα βάσει της σύμβασης υποθήκης). τότε ο ενυπόθηκος δανειστής, κατά την κατάσχεση του οικοπέδου, διατηρεί το δικαίωμα σε τέτοια οικοδόμηση ή κατασκευή και αποκτά το δικαίωμα περιορισμένης χρήσης (ευεργίας) οικοπέδου Εξαίρεση: γη για γεωργικούς σκοπούς

Ο δανεισμός για την απόκτηση οικοπέδου είναι μια αρκετά επικίνδυνη πράξη για μια τράπεζα: Υπάρχει αβεβαιότητα σχετικά με τη ρευστότητα ενός οικοπέδου: κατά μέσο όρο, απαιτείται περισσότερος χρόνος για την πώληση ενός οικοπέδου παρά για την πώληση ενός διαμερίσματος με οικόπεδα συχνά διαφέρουν σημαντικά από τις τιμές προσφοράς Είναι αρκετά δύσκολο να αξιολογηθεί ένα οικόπεδο λόγω με μικρή αγοραία δυναμικότητα Τ.ο. η τράπεζα αυστηροποιεί τους όρους δανείου: αυξάνει το επιτόκιο ή/και την προκαταβολή

Κίνδυνοι στεγαστικού δανεισμού

Οι κίνδυνοι στεγαστικών δανείων μπορεί να προκληθούν από διάφορους λόγους: Οικονομικός πληθωρισμός Συναλλαγματικός φόρος Πολιτικός Μερικοί από τους κινδύνους σχετίζονται αποκλειστικά είτε με τον δανειστή είτε με τον δανειολήπτη, αλλά πολλοί κίνδυνοι είναι από κοινού. Οι κύριοι κίνδυνοι του δανειστή: πιστωτικός κίνδυνος, κίνδυνος επιτοκίου, κίνδυνος ρευστότητας.

Διαχείριση πιστωτικού κινδύνου πιστωτικό κίνδυνοεκ μέρους της τράπεζας: - έλεγχος της ποιότητας των χορηγούμενων δανείων. - διανομή και παρακολούθηση δανείων ανά ομάδες κινδύνου σύμφωνα με τις απαιτήσεις της Κεντρικής Τράπεζας της Ρωσικής Ομοσπονδίας και εσωτερικές οδηγίεςδοχείο; - Δημιουργία αποθεματικά κεφάλαιαγια πιθανές απώλειες δανείων· - έγκαιρη αναγνώριση προβληματικών δανείων και αναπτυγμένο σχέδιο δράσης για τη συνεργασία με αυτά· - ανάπτυξη προγραμμάτων αποπληρωμής δανείων. Για να μειωθεί ο κίνδυνος μη πληρωμής, εφαρμόζονται διάφοροι περιορισμοί (ο λόγος της μηνιαίας πληρωμής του δανειολήπτη προς το μηνιαίο οικογενειακό εισόδημα, ο λόγος του ποσού του δανείου προς την αγοραία αξία της εξασφάλισης)

Κίνδυνος επιτοκίου Οι αλλαγές στα επιτόκια της αγοράς είναι συνήθως συνέπεια των αλλαγών στο επίπεδο του πληθωρισμού. Αυτός ο κίνδυνος εμφανίζεται με ένα κυμαινόμενο επιτόκιο. Για τον δανειστή, αυτός ο κίνδυνος είναι μια μείωση επιτοκίου, η οποία μειώνει την κερδοφορία της πράξης στεγαστικού δανείου. Για τον δανειολήπτη, υπάρχει μόνο ο κίνδυνος αύξησης του επιτοκίου, που προκαλεί αύξηση των περιοδικών πληρωμών εξυπηρέτησης του χρέους.

Εάν το επιτόκιο του δανείου είναι σταθερό, τότε: Εάν ο πληθωρισμός αυξάνεται (αυξάνονται τα επιτόκια της αγοράς): Η τράπεζα μπορεί να μην είναι σε θέση να καλύψει το κόστος της για την έκδοση ενός δανείου και, επιπλέον, αυτό μπορεί να οδηγήσει σε ανισορροπία των περιουσιακών στοιχείων και των υποχρεώσεων Ο δανειολήπτης δεν το κάνει ρισκάρουν οτιδήποτε. Θα είναι σε πιο πλεονεκτική κατάσταση σε σύγκριση με έναν νέο πελάτη. Όταν τα επιτόκια της αγοράς πέφτουν: Ο δανειστής είναι πιο πιθανό να πρόωρη εξόφλησηδάνειο από τον δανειολήπτη Ο δανειολήπτης δεν διακινδυνεύει τίποτα. Μπορεί να συνάψει νέο, φθηνότερο δάνειο με εξασφάλιση της ίδιας ακίνητης περιουσίας ενώ ταυτόχρονα αποπληρώνει το υπόλοιπο του παλιού χρέους σε βάρος του.

Κίνδυνος ρευστότητας Αυτός ο τύπος κινδύνου προκύπτει όταν, όταν λήξει η προθεσμία για την εκπλήρωση των υποχρεώσεων της τράπεζας παθητικές λειτουργίες(καταθέσεις), αυτός - λόγω της ανισορροπίας των περιουσιακών στοιχείων και των υποχρεώσεων - δεν έχει αρκετά κεφάλαια για αυτό. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι η βάση πόρων των στεγαστικών δανείων διαμορφώνεται σε μεγάλο βαθμό από την προσέλκυση βραχυπρόθεσμα δάνειακαι καταθέσεις. Ο κίνδυνος ρευστότητας είναι μόνο ένας κίνδυνος για τον δανειστή και δεν σχετίζεται άμεσα με τον δανειολήπτη.

Κίνδυνοι δανειολήπτη Ο κύριος κίνδυνος του δανειολήπτη είναι ο αποκλεισμός του υποθηκευμένου ακινήτου. Σύμφωνα με το νόμο, εάν ο δανειολήπτης παραβιάζει συστηματικά την προθεσμία για την πραγματοποίηση πληρωμών (περισσότερες από τρεις φορές μέσα σε 12 μήνες), η τράπεζα αποκλείει την εξασφάλιση. Ωστόσο, εάν προκύψουν προβλήματα με την αποπληρωμή του δανείου, επιτρέπονται οι διαπραγματεύσεις με τον πιστωτή, ως αποτέλεσμα των οποίων μπορεί να κάνει παραχωρήσεις αφού εξετάσει τους λόγους αφερεγγυότητας του πελάτη.

Κίνδυνοι του δανειολήπτη Κίνδυνος απώλειας της ικανότητας για εργασία Αυτός ο κίνδυνος μετατρέπεται: για τον δανειστή - σε πιστωτικό κίνδυνο για τον δανειολήπτη - σε κίνδυνο να χάσει το σπίτι του Κίνδυνοι ιδιοκτησίας: κίνδυνος ζημίας περιουσίας, κίνδυνος απώλειας τίτλος στην εξασφάλιση. Ο κίνδυνος απώλειας της κυριότητας του ακινήτου προκύπτει όταν, μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής αγοραπωλησίας, γίνεται γνωστό ότι υπάρχουν δικαιολογημένες αξιώσεις για το υποθηκευμένο ακίνητο από τρίτους.

Μεταβολές στις τιμές των κατοικιών κατά την περίοδο του δανείου. Ο δανειολήπτης δεν ρισκάρει τίποτα. Ο δανειστής φέρει τον κίνδυνο μιας απότομης πτώσης των τιμών: κατά τη διάρκεια μιας κρίσης στην αγορά ακινήτων, μπορεί να υπάρχει κίνδυνος αλλαγής της αξίας των εξασφαλίσεων. Ένας τρόπος μείωσης του κινδύνου: απαίτηση σημαντικής προκαταβολής από τον δανειολήπτη κατά την αγορά κατοικίας με υποθήκη (στη ρωσική πρακτική, το 30-50% του κόστους του αγορασμένου σπιτιού).

Ασφάλιση των πιο πιθανών κινδύνων Στην αγορά στεγαστικών δανείων, υπάρχει μια πρακτική της ασφάλισης τριών κύριων κινδύνων: της ζωής και της υγείας του δανειολήπτη, του κινδύνου απώλειας ή ζημίας των εξασφαλίσεων, του κινδύνου απώλειας ή περιορισμού της ιδιοκτησίας του εξασφάλιση (ασφάλιση τίτλου) Κόστος του ασφάλιση στεγαστικών δανείωνβαρύνουν τον δανειολήπτη και κατά μέσο όρο ανέρχονται περίπου στο 1,5% του κόστους του δανείου.

Η ανάλυση των επενδύσεων σε στεγαστικά δάνεια βασίζεται στην ιδέα της αξίας της ιδιοκτησίας ως συνδυασμός του κόστους των ιδίων κεφαλαίων και των δανειακών κεφαλαίων. Σύμφωνα με αυτό, η μέγιστη λογική τιμή του ακινήτου καθορίζεται ως το άθροισμα της τρέχουσας αξίας ταμειακές ροές, συμπεριλαμβανομένων των εσόδων από την επιστροφή που αποδίδονται στα κεφάλαια του επενδυτή και του ποσού του δανείου ή του τρέχοντος υπολοίπου του.

Όταν η ανάλυση στεγαστικών-επενδύσεων λαμβάνει υπόψη τη γνώμη του επενδυτή ότι δεν πληρώνει για το κόστος της ακίνητης περιουσίας, αλλά το κόστος των ιδίων κεφαλαίων, και το δάνειο θεωρείται ως πρόσθετο μέσο για την ολοκλήρωση της συναλλαγής και την αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου. Η ανάλυση χρησιμοποιεί δύο μεθόδους (δύο τεχνικές): την παραδοσιακή μέθοδο και την τεχνική Ellwood. Η παραδοσιακή μέθοδος αντανακλά ρητά τη λογική της ανάλυσης των επενδύσεων σε στεγαστικά δάνεια. Η μέθοδος του Ellwood, αντικατοπτρίζοντας την ίδια λογική, χρησιμοποιεί δείκτες αναλογιών κερδοφορίας και αναλογικούς δείκτες επενδύσεων.

Παραδοσιακή μέθοδος.

Ο υπολογισμός της αξίας ενός ακινήτου με χρήση παραδοσιακής τεχνολογίας βασίζεται στην ακόλουθη ισότητα.

V = Ve + Vm, (4.22.)

Όπου V είναι η αξία του ακινήτου.

V e - τρέχουσα αξία του μετοχικού κεφαλαίου που επενδύεται στο ακίνητο.

V m είναι η τρέχουσα αξία του δανεισμένου κεφαλαίου που επενδύεται στο ακίνητο.

Η τρέχουσα αξία των ιδίων κεφαλαίων υπολογίζεται με τη μέθοδο των προεξοφλημένων ταμειακών ροών. Το τρέχον κόστος του δανεισμένου κεφαλαίου είναι ίσο με το ποσό του δανείου.

Η αλγεβρική έκφραση για την τιμή μιας ιδιότητας γράφεται με την ίδια λογική ακολουθία τριών βημάτων:

όπου V είναι η αξία του ακινήτου.

V m είναι η τρέχουσα αξία του δανεισμένου κεφαλαίου που επενδύεται στο ακίνητο (ποσό δανείου).

СFj - καθαρό λειτουργικό εισόδημα.

RMTj - ετήσια εξυπηρέτηση του χρέους.

V όρος - τιμή μεταπώλησης ακινήτων (reversion) μετά από n έτη.

MP n -- το υπόλοιπο του χρέους στο τέλος της περιόδου n, το οποίο είναι σε εκκρεμότητα στο τέλος της περιόδου πρόβλεψης.

Τεχνική Ellwood.Χρησιμοποιείται στην ανάλυση επενδύσεων στεγαστικών δανείων και δίνει τα ίδια αποτελέσματα με την παραδοσιακή τεχνική, καθώς βασίζεται στο ίδιο σύνολο αρχικών δεδομένων και ιδεών σχετικά με τη σχέση μεταξύ των συμφερόντων των ιδίων κεφαλαίων και του δανεισμένου κεφαλαίου κατά την περίοδο ανάπτυξης του επενδυτικού σχεδίου. Η διαφορά μεταξύ της τεχνικής του Ellwood είναι ότι σας επιτρέπει να αναλύσετε το ακίνητο σε σχέση με την τιμή του με βάση τους δείκτες απόδοσης των δεικτών μετοχών στην επενδυτική δομή, τις αλλαγές στην αξία του συνολικού κεφαλαίου και δείχνει σαφώς τον μηχανισμό των αλλαγών στο μετοχικό κεφάλαιο πάνω από την επενδυτική περίοδο.

Η φόρμουλα του Ellwood είναι η εξής:

Ro = r e, - M _ C - DI v _ sff(r e, n), (4.24.)

Όπου Ro -- συνολικός συντελεστήςκεφαλοποίηση;

M - δείκτης χρέους στεγαστικών δανείων (μερίδιο της πίστωσης στο συνολικό ποσό του επενδυμένου κεφαλαίου).

C -- Αναλογία στεγαστικών δανείων Ellwood.

DI v - ποσοστό αύξησης της αξίας των ακινήτων μέσω nχρόνια.

Σε περίπτωση μείωσης της αξίας ενός ακινήτου, ο ρυθμός αύξησης της αξίας του ακινήτου μέσω nέτη (DI v) μπορεί να εκφραστεί μέσω του μεριδίου μείωσης του κόστους (dep) DI v = - dep.

Εάν η αξία ενός ακινήτου προβλέπεται να αυξηθεί nχρόνια, ο ρυθμός αύξησης της αξίας των ακινήτων μέσω nέτη (DI v) μπορεί να εκφραστεί μέσω του μεριδίου της αύξησης του κόστους (app) DI v = app.

Εάν η αξία του ακινήτου δεν αναμένεται να αλλάξει εντός nέτη, τότε ο ρυθμός αύξησης της αξίας των ακινήτων μέσω nέτη DI v = 0.

Εάν η αλλαγή στην αξία της ιδιότητας δεν προβλέπεται, τότε ο τύπος μοιάζει με:

R o = r e - M _ C (4.25.)

Ο δείκτης υποθηκών Ellwood υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον τύπο:

C = r e + r_ sff(r e, n) - R m, (4.26.)

όπου C είναι η αναλογία στεγαστικών δανείων Ellwood.

r e -- ποσοστό απόδοσης ιδίων κεφαλαίων.

r-- μερίδιο του δανείου που αποσβένεται κατά την προβλεπόμενη περίοδο (μερίδιο του δανείου που θα αποπληρωθεί κατά την προβλεπόμενη περίοδο),

sff(r e, n) -- συντελεστής αμοιβαίων κεφαλαίων με το ποσοστό απόδοσης ιδίων κεφαλαίων.

Rm -- υποθήκη μόνιμη.

Η υποβολή της καλής σας δουλειάς στη βάση γνώσεων είναι εύκολη. Χρησιμοποιήστε την παρακάτω φόρμα

Φοιτητές, μεταπτυχιακοί φοιτητές, νέοι επιστήμονες που χρησιμοποιούν τη βάση γνώσεων στις σπουδές και την εργασία τους θα σας είναι πολύ ευγνώμονες.

Δημοσιεύτηκε στις http://www.allbest.ru/

Μέθοδος ανάλυσης επένδυσης στεγαστικών δανείων

Η πειθαρχία «Ανάλυση στεγαστικών και επενδυτικών δανείων και αξιολόγηση επιχειρήσεων» θέτει τα θεμέλια δραστηριότητες αξιολόγησης. Μαζί με τομείς δραστηριοτήτων αξιολόγησης όπως η εκτίμηση ακινήτων, η αξιολόγηση άυλα περιουσιακά στοιχείακαι πνευματικής ιδιοκτησίας, αποτίμηση και επανεκτίμηση παγίων περιουσιακών στοιχείων, αναδιάρθρωση επιχειρήσεων και χρηματοοικονομικούς επενδυτέςΑυτός ο κλάδος παρέχει πολύπλευρη εκπαίδευση εκτιμητών υψηλής ειδίκευσης.

Η αποτίμηση επιχειρήσεων σάς επιτρέπει να εκτιμήσετε την αγοραία αξία του μετοχικού (εγκεκριμένου) κεφαλαίου κλειστών επιχειρήσεων ή JSC με μετοχές ανεπαρκώς ρευστοποιήσιμες. Σύμφωνα με το Νόμο της Ρωσικής Ομοσπονδίας «Σε μετοχικές εταιρείες«σε ορισμένες περιπτώσεις πρέπει να γίνει εκτίμηση της αγοραίας αξίας μετοχικό κεφάλαιοανεξάρτητους εκτιμητές. Για παράδειγμα, η διαδικασία αυτή προβλέπεται για επιπλέον έκδοση, επαναγορά μετοχών κ.λπ.

Υπάρχει μια αυξανόμενη ανάγκη για αποτίμηση επιχειρήσεων κατά την επένδυση, τον δανεισμό, την ασφάλιση και τον υπολογισμό της φορολογικής βάσης.

Η ανάλυση των στεγαστικών δανείων και των επενδύσεων και η επιχειρηματική αξιολόγηση είναι απαραίτητες για την επιλογή μιας λογικής κατεύθυνσης για την αναδιάρθρωση της επιχείρησης. Κατά τη διαδικασία αξιολόγησης της επιχείρησης, εντοπίζονται εναλλακτικές προσεγγίσεις για τη διαχείριση της επιχείρησης και καθορίζονται ποιες από αυτές θα παρέχουν στην επιχείρηση μέγιστη αποτελεσματικότητα και επομένως υψηλότερη τιμή αγοράς, που είναι ο κύριος στόχος των ιδιοκτητών και το καθήκον των εταιρειών διαχείρισης σε μια οικονομία της αγοράς

Η ανάλυση επενδύσεων σε στεγαστικά δάνεια είναι ένας τύπος προσέγγισης εισοδήματος και χρησιμοποιείται για την αξιολόγηση ακινήτων που αγοράζονται με στεγαστικό δάνειο.

Η ανάγκη, η δυνατότητα και η σκοπιμότητα χρήσης δανειακών κεφαλαίων κατά τη διενέργεια συναλλαγών ακινήτων από τη θέση του δανειολήπτη και του δανειστή καθορίζονται από τα ακόλουθα.

Για έναν επενδυτή (οφειλέτη), η άντληση δανειακών κεφαλαίων κατά την αγορά ακινήτων σάς επιτρέπει:

αγορά ενός αντικειμένου του οποίου το κόστος υπερβαίνει τα κεφάλαια που έχει στη διάθεσή του.

να αυξήσει το επίπεδο διαφοροποίησης του χαρτοφυλακίου επενδύοντας ίδια κεφάλαια, που αποδεσμεύεται κατά τη χρήση δανείου, σε άλλα ακίνητα.

αγορά ακίνητης περιουσίας σε δόσεις, καταβάλλοντας στον δανειστή τα ποσά που του οφείλονται από τα έσοδα που προέρχονται από το ίδιο ακίνητο·

πάρτε περισσότερα υψηλή προσφοράαπόδοση του επενδεδυμένου μετοχικού κεφαλαίου κατά την επιλογή ευνοϊκών συνθηκών χρηματοδότησης.

Ο δανειστής προέρχεται από τις ακόλουθες σκέψεις:

το δανειζόμενο αντικείμενο δεν υπόκειται σε μεταφορά ή φυσική ζημιά, είναι συνήθως ασφαλισμένο και, ως εκ τούτου, μπορεί να ελεγχθεί από τον δανειστή κατά τη διάρκεια ολόκληρης της περιόδου αποπληρωμής του χρέους·

μακροχρόνια σωματική και οικονομική ζωήΤα ακίνητα αποτελούν τη βάση για την επιστροφή όχι μόνο του κεφαλαίου, αλλά και του οφειλόμενου τόκου.

επιτακτικός κρατική εγγραφήεξυπηρετεί δικαιώματα επί ακινήτων, καθώς και συναλλαγές με αυτό, συμπεριλαμβανομένων των στεγαστικών δανείων νόμιμη εγγύησηεκπλήρωση συμβατικών υποχρεώσεων από τον δανειολήπτη·

ευέλικτο σύστημα μεταγλώττισης δανειακή σύμβαση, η δυνατότητα συμπερίληψης ειδικών όρων σε αυτό επιτρέπει στον δανειστή να ανταποκρίνεται έγκαιρα στο επίπεδο κερδοφορίας της αγοράς των δανειακών κεφαλαίων, σε αλλαγές χρηματοπιστωτική σταθερότηταο δανειολήπτης, επηρεάζει τη δυνατότητα μεταπώλησης του δανεισμένου περιουσιακού στοιχείου πριν από τη λήξη του χρέους· τα ακίνητα δεν υπόκεινται σε απότομη απόσβεση.

μια σωστά καθορισμένη αξία εξασφαλίσεων θα επιτρέψει στην τράπεζα να επιστρέψει τα δανεισμένα χρήματα με τόκο.

Στις περισσότερες ανεπτυγμένες χώρες οικονομία της αγοράςη απόκτηση ακινήτων πραγματοποιείται με τη συμμετοχή δανειακών κεφαλαίων που παρέχονται ως εξασφάλιση σε μακροπρόθεσμη βάση με τη μορφή στεγαστικού δανείου - δάνειο που παρέχεται για μεγάλο χρονικό διάστημα για την αγορά ακίνητης περιουσίας που λειτουργεί ως εγγύηση. Ετσι, διακριτικό χαρακτηριστικόστεγαστικό δάνειο - συνδυασμός της εξασφάλισης και του αγορασμένου ακινήτου.

Οι συγκεκριμένοι όροι χρηματοδότησης πρέπει να λαμβάνονται υπόψη από τον εκτιμητή, ο οποίος τους συγκρίνει με τη λεγόμενη τυπική χρηματοδότηση - το ποσό της πίστωσης που μπορεί να παράσχει ο δανειστής, καθώς και τους τόκους που χρεώνονται.

Ο εκτιμητής, συγκρίνοντας συγκεκριμένους όρους χρηματοδότησης με τυπικούς όρους χρηματοδότησης, ειδικά εάν το δάνειο δεν παρέχεται από τρίτο αλλά απευθείας από τον πωλητή, μπορεί να τους αξιολογήσει ως ευνοϊκούς. Αυτός ο παράγοντας πρέπει να λαμβάνεται υπόψη στην τιμή ως κατάλληλο ασφάλιστρο στο κόστος.

Έτσι, οι συνθήκες χρηματοδότησης επηρεάζουν την τιμή της ακίνητης περιουσίας, αλλά δεν αλλάζουν την αξία της. Έξυπνος επενδυτήςείναι διατεθειμένος να πληρώσει υψηλότερη τιμή για το αγορασμένο ακίνητο εάν λάβει δάνειο με επιτόκιο χαμηλότερο από το επιτόκιο της αγοράς ή εάν έχει θετική οικονομική μόχλευση λόγω αύξησης της διάρκειας του δανείου ή ο πωλητής πληρώσει πόντους έκπτωσης για το στεγαστικό δάνειο που έλαβε από τον αγοραστή.

Ένας αγοραστής ακινήτων μπορεί να αποφασίσει να συνάψει ένα στεγαστικό δάνειο με βάση την αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας της χρήσης των δανειακών κεφαλαίων επενδυτική διαδικασία. Για να γίνει αυτό, είναι απαραίτητο να αναλυθούν παράγοντες όπως π.χ επιτόκιογια το δάνειο, διάρκεια δανείου, διαδικασία αποπληρωμής, ποσό στεγαστικού δανείου, οικονομική μόχλευση, ειδικές συνθήκεςδανεισμός.

Εκτίμηση της οικονομικής μόχλευσης, π.χ. τη δυνατότητα χρήσης δανειακών κεφαλαίων στην επενδυτική διαδικασία, - σημαντικότερος παράγοντας, το οποίο καθορίζει την αποτελεσματικότητα της χρήσης δανειακών κεφαλαίων από τον επενδυτή. Για την αντικειμενική αξιολόγηση της χρηματοοικονομικής μόχλευσης, είναι απαραίτητο να γίνει διάκριση μεταξύ των επιπέδων εισοδήματος που παράγονται από ακίνητα και να καθοριστούν σωστά τα κατάλληλα ποσοστά απόδοσης.

Το ποσοστό απόδοσης ενός ακινήτου υπολογίζεται ως ο λόγος των καθαρών λειτουργικών εσόδων προς την αξία του ακινήτου ή το άθροισμα του στεγαστικού δανείου και των ιδίων κεφαλαίων του επενδυτή.

Το ποσοστό απόδοσης ιδίων κεφαλαίων ορίζεται ως ο λόγος των εισπράξεων σε μετρητά προς το ποσό των ιδίων κεφαλαίων που επενδύει ο επενδυτής σε ακίνητα.

Ανάλογα με τους όρους του δανείου, η χρηματοοικονομική μόχλευση μπορεί να αξιολογηθεί ως θετική, αρνητική ή ουδέτερη. Εάν το ποσοστό απόδοσης των ιδίων κεφαλαίων υπερβαίνει το ποσοστό απόδοσης της ακίνητης περιουσίας, τότε η χρηματοοικονομική μόχλευση είναι θετική. Ο δείκτης αυτός χαρακτηρίζει την αποτελεσματική χρήση των δανειακών κεφαλαίων.

Ένα σημαντικό στάδιο της ανάλυσης των επενδύσεων στεγαστικών δανείων είναι η αξιολόγηση της επάρκειας των προβλεπόμενων καθαρών λειτουργικών εσόδων, που υπολογίζονται με βάση τα χαρακτηριστικά του υπό αξιολόγηση ακινήτου, για την επίτευξη του απαιτούμενου ποσοστού απόδοσης ιδίων κεφαλαίων υπό δεδομένες συνθήκες χρηματοδότησης.

Η ανάλυση επενδύσεων στεγαστικών δανείων περιλαμβάνει τον υπολογισμό του δείκτη κάλυψης του χρέους και τη σύγκρισή του με τις απαιτήσεις της τράπεζας να υπερβεί το ποσό των καθαρών λειτουργικών εσόδων σε σχέση με το ποσό των υποχρεωτικών πληρωμών για το στεγαστικό δάνειο.

Η μέθοδος ανάλυσης της επένδυσης στεγαστικών δανείων είναι μία από τις επιλογές για τον υπολογισμό της συνολικής τιμής του ακινήτου (ακίνητης περιουσίας) ως το άθροισμα του κόστους της πίστωσης και προσωπικό κεφάλαιο. Κατά τη διαδικασία υπολογισμού, ο επενδυτής λαμβάνει υπόψη του ότι δεν πληρώνεται η τιμή του ακινήτου, αλλά το συνολικό κόστος του κεφαλαίου. Χρησιμοποιώντας αυτήν τη μέθοδο, το συνολικό ποσό του κεφαλαίου υπολογίζεται αθροίζοντας τις ακόλουθες παραμέτρους - το κόστος των οικονομικών εσόδων, τον όγκο των εσόδων από μεταπωλήσεις και ένα στεγαστικό δάνειο.

Χάρη στη χρήση μοντέλων επενδύσεων στεγαστικών δανείων, είναι δυνατός ο υπολογισμός του ακριβούς κόστους κεφαλαίου με βάση την αναλογία δανειακών και προσωπικών κεφαλαίων. Η ανάλυση στεγαστικών-επενδύσεων είναι μία από τις μεθόδους αξιολόγησης της περιουσίας, η οποία βασίζεται στον υπολογισμό του συνολικού όγκου του κεφαλαίου εξαγοράς, που αποτελείται από επενδύσεις και στεγαστικά δάνεια. Εφαρμογή αυτή τη μέθοδοσας επιτρέπει να απλοποιήσετε και να επιταχύνετε τη διαδικασία αξιολόγησης.

Σχεδόν όλες οι επενδύσεις σε ακίνητα γίνονται μέσω στεγαστικών δανείων. Χάρη στο δημοφιλές μέσο, ​​ο επενδυτής έχει οικονομική μόχλευση, η οποία του επιτρέπει να αυξήσει την απόδοση του κέρδους και να λάβει μεγαλύτερα έσοδα από την αύξηση της τιμής του επιλεγμένου αντικειμένου στο μέλλον. Επιπλέον, η σύναψη στεγαστικού δανείου είναι μια ευκαιρία διαφοροποίησης των περιουσιακών στοιχείων και επίτευξης αύξησης των εκπτώσεων τόκων.

Πολλοί ειδικοί ονομάζουν αυτή την ανάλυση τεχνική υπολειμμάτων. Ουσιαστικά, οι επενδυτές πληρώνουν το υπόλοιπο της αρχικής δαπάνης. Μόλις εξοφληθούν όλα τα χρέη προς τους πιστωτές, μπορούν να αναμένουν την τιμή μεταπώλησης και το υπόλοιπο καθαρό λειτουργικό κέρδος.

Η περίοδος πώλησης της κυριότητας ενός ακινήτου χωρίζεται συμβατικά σε τρία στάδια:

αγορά ενός περιουσιακού στοιχείου. Εδώ το καθήκον του επενδυτή είναι να συνεισφέρει ένα ποσό ίσο με την υπολειπόμενη αξία του ακινήτου μετά την αφαίρεση του στεγαστικού δανείου.

χρήση της ιδιοκτησίας. Ο συμμετέχων στη συναλλαγή (επενδυτής) μπορεί να υπολογίζει ότι θα λάβει ένα υπόλοιπο καθαρό κέρδοςαπό τη χρήση της περιουσίας, με εξαίρεση το ποσό των γενικών πληρωμών που αποστέλλονται για την κάλυψη του χρέους·

Η εκκαθάριση είναι η διαδικασία που συμβαίνει όταν πωλείται ακίνητο. Στην περίπτωση αυτή, ο ιδιοκτήτης του κεφαλαίου λαμβάνει εισόδημα από την τιμή πώλησης, αλλά δεν λαμβάνει υπόψη την πληρωμή του υπολοίπου της υποθήκης.

Σήμερα υπάρχουν δύο τρόποι για τη διεξαγωγή μιας ανάλυσης επένδυσης στεγαστικών δανείων:

1 . Παραδοσιακός. Βασίζεται στην υπόθεση ότι η συνολική τιμή του ακινήτου είναι ίση με την πραγματική (παρούσα) τιμή των τόκων του προσωπικού κεφαλαίου και την ίδια αξία πιστωτικό κεφάλαιο. Η συνολική τιμή του ατομικού συμφέροντος υπολογίζεται με προεξόφληση των ταμειακών ροών μέχρι να πληρωθούν οι φόροι. Το ρόλο της έκπτωσης παίζει το ποσοστό απόδοσης των προσωπικών κεφαλαίων (κεφάλαιο), που είναι ο μέσος δείκτης της αγοράς.

Η ουσία της παραδοσιακής τεχνικής είναι απλή. Η συνολική τιμή της ακίνητης περιουσίας (ακίνητης περιουσίας) υπολογίζεται ως το άθροισμα των εσόδων από τη μεταπώληση του ακινήτου, η τρέχουσα τιμή των οικονομικών εσόδων και το ποσό της υποθήκης. Ως αποτέλεσμα, γίνεται εκτίμηση του συνόλου των προβλεπόμενων κερδών και του συνολικού ποσού των εσόδων από τη μεταπώληση του ακινήτου.

Στην παραδοσιακή τεχνολογία, μία από τις βασικές προϋποθέσεις είναι η αξιολόγηση των προβλεπόμενων κεφαλαίων που θα λάβει ο επενδυτής (μακροπρόθεσμα), καθώς και τα έσοδα από τη μεταπώληση ακινήτων. Χάρη σε αυτά τα στοιχεία, μπορεί κανείς να κρίνει την αξία του προσωπικού κεφαλαίου του επενδυτή. Μετά από αυτό, το υπόλοιπο του δανείου προστίθεται στην προκύπτουσα αξία, η οποία σας επιτρέπει να προσδιορίσετε με ακρίβεια εκτιμώμενη αξίααντικείμενο στις τρέχουσες συνθήκες της αγοράς. Αν εκδοθεί νέα υποθήκη επί του τρέχοντος συνθήκες της αγοράς, και η απόδοση του προσωπικού κεφαλαίου ανταποκρίνεται στις τρέχουσες απαιτήσεις της ίδιας αγοράς, τότε ως αποτέλεσμα μπορείτε να λάβετε την αγοραία αξία του αντικειμένου συναλλαγής. Η ιδιαιτερότητα αυτής της τεχνικής είναι ότι εδώ δεν λαμβάνονται υπόψη οι φόροι.

Η παραδοσιακή τεχνική βασίζεται στην αρχή ότι τα κέρδη από τις επενδύσεις θα λαμβάνονται όχι μόνο από τους επενδυτές, αλλά και από τις τράπεζες (δανειστές). Συγχρόνως συνολικό εισόδημαεπενδυτές και δανειστές αντιπροσωπεύει το μέγιστο ποσό κεφαλαίου εξαγοράς. Το ποσό που προκύπτει είναι η τιμή που πρέπει να πληρωθεί για το ακίνητο. Ένα άλλο πλεονέκτημα αυτής της τεχνικής είναι ότι λαμβάνει υπόψη το κέρδος (έσοδο) από την επακόλουθη πώληση του ακινήτου. Η παράμετρος εσόδων μεταπώλησης είναι το ποσό της απόσβεσης του στεγαστικού δανείου που θα λάβει ο επενδυτής σε περίπτωση μεταγενέστερης πώλησης του ακινήτου και το συνολικό ποσό μείωσης (αύξησης) στην τιμή του ακινήτου.

Οι αποδόσεις που λαμβάνουν οι επενδυτές και οι δανειστές πρέπει να περιλαμβάνουν τόσο την απόδοση της επένδυσης όσο και την απόδοση της επένδυσης. Αν μιλάμε για στεγαστικό δάνειο, τότε το τρέχον κέρδος σε αυτό είναι, στην πραγματικότητα, εξυπηρέτηση του χρέους.

Η έννοια του αυτοαποσβεστούμενου στεγαστικού δανείου συνεπάγεται την ταυτόχρονη αποπληρωμή της οφειλής του στεγαστικού δανείου σε μια ορισμένη περίοδο και την πληρωμή τόκων, ή ακριβέστερα, κέρδους επί του κεφαλαίου του δανείου. Σε ορισμένες περιπτώσεις, το στεγαστικό χρέος εξοφλείται πριν από τη λήξη της σύμβασης. Αυτή η προσέγγιση περιλαμβάνει την πληρωμή ενός ποσού και την πλήρη κάλυψη του δανείου.

Στην παραδοσιακή μέθοδο, ο υπολογισμός της συνολικής τιμής του ακινήτου πραγματοποιείται με τον τύπο:

Κόστος (Τιμή) = Στεγαστικό Δάνειο + Κόστος Προσωπικών ιδίων κεφαλαίων.

Η δεύτερη παράμετρος μπορεί να προσδιοριστεί αθροίζοντας τις δύο συνιστώσες του κέρδους από τη μεταπώληση ακινήτων και των οικονομικών εσόδων. Σε μια κατάσταση όπου σχεδιάζεται να λαμβάνετε εισόδημα ομοιόμορφα στο μέλλον (σε περίπου ίσα ποσά), ο υπολογισμένος δείκτης θα πρέπει να πολλαπλασιαστεί με τον συντελεστή προσόδου.

Λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω, το κόστος ιδίων κεφαλαίων (CES) μπορεί να υπολογιστεί ως εξής:

SCK = PWF * PS + PWAF * CF, όπου

PWF - παράμετρος της τρέχουσας τιμής αναστροφής λαμβάνοντας υπόψη το ποσοστό απόδοσης του προσωπικού κεφαλαίου.

PWAF - παράμετρος της τρέχουσας τιμής προσόδου λαμβάνοντας υπόψη το ποσοστό απόδοσης του προσωπικού κεφαλαίου.

CF - οικονομικές εισπράξεις.

PS είναι το κέρδος που εισπράττει ο επενδυτής σε περίπτωση μεταπώλησης του ακινήτου.

Να υπολογίσει συνολική τιμήιδιοκτησίας, είναι απαραίτητο να συνοψιστούν τα υπόλοιπα στεγαστικά κεφάλαια με το κόστος του προσωπικού κεφαλαίου. Έτσι αξιολογούνται όλα τα είδη κερδών. Στην περίπτωση αυτή, το υπόλοιπο του στεγαστικού δανείου θα είναι ίσο σε μέγεθος με τον όγκο των πληρωμών για το τρέχον χρέος, προεξοφλημένο λαμβάνοντας υπόψη το ονομαστικό επιτόκιο της υποθήκης.

Η αξία του ακινήτου υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον παρακάτω τύπο:

V = PWF * PS + PWAF * CF + MP,

όπου V είναι η αρχική τιμή του ακινήτου.

MR - ρεύμα υπολειμματικά κεφάλαιατου κεφαλαίου του στεγαστικού δανείου.

Οι υπόλοιποι δείκτες αποκρυπτογραφούνται στον παραπάνω τύπο.

Η χρήση της παραδοσιακής μεθόδου περιλαμβάνει τον υπολογισμό σε τρία στάδια:

1. Εκτίμηση του τρέχοντος όγκου των οικονομικών εσόδων.

2. Εκτίμηση του τρέχοντος όγκου εσόδων από μεταπώληση στο τέλος της περιόδου (σύμφωνα με την οποία γίνεται η πρόβλεψη).

3. Εκτίμηση της τρέχουσας τιμής του ακινήτου (ακινήτου).

Η τεχνική της ανάλυσης επενδύσεων στεγαστικών δανείων είναι σχετική σε περιπτώσεις όπου ένας επενδυτής συνάπτει νέο δάνειο ή αναλαμβάνει ένα υπάρχον. υπάρχον χρέος. Το πλεονέκτημα αυτής της τεχνικής είναι η ευελιξία, αλλά λόγω του μεγάλου αριθμού υποθέσεων, τα δεδομένα που λαμβάνονται είναι κατά προσέγγιση.

Ανάλυση στεγαστικών δανείων και επενδύσεων με τη μέθοδο της κεφαλαιοποίησης του κέρδους

Υπάρχουν τρεις επιλογές εδώ:

Τεχνική Ellwood. Το πλεονέκτημά του είναι η απλότητα του υπολογισμού και η χρήση μιας σύντομης φόρμουλας στεγαστικού δανείου-επένδυσης. Επιπλέον, ορισμένες παράμετροι είναι ήδη γνωστές, όπως η ποσοστιαία μεταβολή της τιμής ενός ακινήτου σε μια συγκεκριμένη περίοδο και ο συντελεστής στεγαστικό χρέος.

Για τον υπολογισμό του συντελεστή Ellwood, είναι χρήσιμος ο ακόλουθος τύπος:

ανάλυση επενδύσεων στεγαστικών δανείων αποτίμηση επιχειρήσεων

Η τεχνική Ellwood είναι καλή για την απόκτηση νέας χρηματοδότησης ή την ανάληψη υπάρχοντος χρέους. Η εφαρμογή της μεθοδολογίας περιλαμβάνει τη χρήση υποθέσεων που έχουν βρει την εφαρμογή τους παραδοσιακό τρόπολογαριασμός. Μία από τις κύριες παραμέτρους είναι ο παράγοντας C, ο οποίος είναι το αποτέλεσμα της σύνθεσης μιας σειράς άλλων συστατικών. Υπάρχει ένα σημαντικό χαρακτηριστικό στην τεχνική του Ellwood - όσο πιο προσεκτικά επιλέγονται οι υποθέσεις, τόσο πιο ακριβής θα είναι δυνατός ο υπολογισμός της τιμής της ακίνητης περιουσίας.

Η μέθοδος άμεσης κεφαλαιοποίησης χρησιμοποιείται ενεργά στην αποτίμηση ακινήτων από την ROO - την Εταιρεία Ρώσων Εκτιμητών. Σε αυτήν την περίπτωση, ο ίδιος ο λόγος κεφαλαιοποίησης υπολογίζεται χρησιμοποιώντας τον παρακάτω τύπο:

Η μέθοδος της ομάδας επενδύσεων σάς επιτρέπει να λάβετε υπόψη ποιο μερίδιο του κεφαλαίου εξαγοράς σχετίζεται με το στεγαστικό δάνειο και ποιο μερίδιο στα ίδια κεφάλαια. Μετά τον υπολογισμό του συντελεστή χρησιμοποιώντας αυτή τη μέθοδο, γίνονται απαραίτητα δύο τροποποιήσεις έτσι ώστε η παράμετρος να είναι ίση με τον συντελεστή κεφαλαιοποίησης Ellwood.

Μία από τις τροποποιήσεις αναγνωρίζει το γεγονός ότι οι πληρωμές δανείων πρέπει να γίνονται με χρήση καθαρού ετήσιου λειτουργικού εισοδήματος. Η χρήση μιας τέτοιας προσαρμογής οδηγεί σε μείωση του τρέχοντος κέρδους. Η δεύτερη τροποποίηση λαμβάνει υπόψη την ημερομηνία κατά την οποία ο επενδυτής θα λάβει κέρδος από την απόσβεση του στεγαστικού χρέους. Η επίπτωση εδώ είναι ότι οι αποδόσεις των επενδυτών εξαρτώνται σε μεγάλο βαθμό από το μέγεθος του στεγαστικού δανείου και τον δείκτη του στεγαστικού χρέους.

Σύναψη

Μελέτη επενδυτικής ανάλυσης σε σύγχρονες συνθήκεςανάπτυξη εθνική οικονομία, η διεύρυνση του κύκλου πραγματικών και δυνητικών επενδυτών, η αύξηση του όγκου των επενδύσεων είναι ένα πολύ επείγον έργο.

Η ανάλυση επενδύσεων είναι ένας ειδικός κλάδος στο σύστημα της συνολικής οικονομικής ανάλυσης οικονομική δραστηριότηταεπιχειρήσεις. Η σπουδή του ως ανεξάρτητου κλάδου επιτρέπει στους πτυχιούχους οικονομικών ειδικοτήτων, ιδιαίτερα του λογιστικού και χρηματοοικονομικού κύκλου, να θεωρούνται ειδικοί υψηλού επιπέδου προσόντων.

Η μελέτη του μαθήματος "Ανάλυση Επενδύσεων" επιτρέπει στους μαθητές να κατακτήσουν τις ακόλουθες μεθόδους:

εκτιμήσεις οικονομική αποτελεσματικότηταεπενδύσεις (λαμβάνοντας υπόψη τη χρονική αξία του κεφαλαίου και με βάση λογιστικές εκτιμήσεις)·

εκτιμήσεις της αξίας των δικών και δανεικές πηγέςχρηματοδότηση επενδύσεων·

ανάλυση επενδυτικά σχέδιασε συνθήκες πληθωρισμού και κινδύνου·

ανάλυση της αποτελεσματικότητας της χρηματοδοτικής μίσθωσης·

ανάλυση επενδυτική ελκυστικότηταοργανώσεις. Είναι σημαντικό όχι μόνο να μελετήσουμε τις αναφερόμενες τεχνικές και μεθόδους επενδυτικής ανάλυσης, αλλά και να μπορέσουμε να τις εφαρμόσουμε στην πράξη και να χρησιμοποιήσουμε τα αποτελέσματα της επενδυτικής ανάλυσης στην ανάπτυξη αποφάσεων διαχείρισης.

Η ανάλυση υποθηκών και επενδύσεων στην αποτίμηση είναι ένα σύνολο μεθόδων και μεθόδων για την εκτίμηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας που αγοράστηκε με τη βοήθεια δανείου που εξασφαλίζεται από αυτό το ακίνητο (υποθήκη). Σε χώρες με ανεπτυγμένες οικονομίες αγοράς, πάνω από 90% επενδυτικές συναλλαγέςοι συναλλαγές με ακίνητα πραγματοποιούνται με στεγαστικά δάνεια. Οι επενδυτές που χρησιμοποιούν δάνεια έχουν τη δυνατότητα να αυξήσουν την απόδοση των ιδίων κεφαλαίων τους προσελκύοντας δανεικά κεφάλαια. Επιπλέον, η επίδραση από την αύξηση της αξίας των ακινήτων αυξάνεται, διασφαλίζεται μεγαλύτερη διαφοροποίηση των περιουσιακών στοιχείων και πρόσθετη φορολογική εξοικονόμηση. Οι δανειστές λαμβάνουν ένα εύλογα εγγυημένο ποσό εισοδήματος καθώς και ισχυρές εξασφαλίσεις για το δάνειό τους. Έχουν το δικαίωμα πρώτης προτεραιότητας στα εισοδήματα και τα περιουσιακά στοιχεία του δανειολήπτη σε περίπτωση μη πληρωμής του χρέους. Στην ανάλυση επενδύσεων σε στεγαστικά δάνεια, θεωρείται ότι οι επενδυτές: πρώτον, πληρώνουν το αρχικό κόστος σε υπολειπόμενη βάση. Δεύτερον, το εισόδημα εισπράττεται επίσης σε υπολειπόμενη βάση αφού έχουν ήδη πραγματοποιηθεί όλες οι πληρωμές προς τους πιστωτές, τόσο κατά τη διάρκεια των τρεχουσών δραστηριοτήτων όσο και μετά την πώληση του ακινήτου. Στην περίπτωση αυτή, η περίοδος πραγματοποίησης της κυριότητας ακίνητης περιουσίας μπορεί να χωριστεί σε τρία στάδια: απόκτηση, χρήση και εκκαθάριση.

Δημοσιεύτηκε στο Allbest.ru

Παρόμοια έγγραφα

Αρχές αποτίμησης ακινήτων με χρήση μεθόδων: κεφαλαιοποίηση εισοδήματος, κόστος, σύγκριση πωλήσεων. Βασικές αρχές χρηματοοικονομικών μαθηματικών. Προσδιορισμός της αξίας ενός οικοπέδου. Τιμές αγοράςκεφαλαιοποίηση για γη. Γενικό μοντέλο ανάλυσης επενδύσεων στεγαστικών δανείων.

δοκιμή, προστέθηκε στις 15/04/2012


Εκτίμηση δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σε ακίνητα. Τα ακίνητα ως αναπόσπαστο στοιχείο της πλειοψηφίας οικονομικές διαδικασίες. Η έννοια του στεγαστικού δανεισμού; είδη δανείων και νομοθεσία περί εξασφαλίσεων. Όροι χρηματοδότησης; ανάλυση επενδύσεων στεγαστικών δανείων.

περίληψη, προστέθηκε 18/01/2010


Χαρακτηριστικά της αγοράς ακινήτων ως κατηγορίας αγοράς. Κύριοι τύποι αγοράς επενδυτικών υπηρεσιών. Βασικές αρχές ανάλυσης και αξιολόγησης ακινήτων στο σύστημα διαχείρισης. Μέθοδοι οικονομική αξιολόγησηποιότητα των ακινήτων.

εργασία μαθήματος, προστέθηκε 28/03/2014


Έννοια, χαρακτηριστικά στεγαστικό δάνειο κατοικίαςκαι την ανάγκη μεθοδολογίας για την αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας για σκοπούς στεγαστικού δανείου. Προσδιορισμός της αξίας ενός κτιρίου χρησιμοποιώντας διάφορες προσεγγίσεις για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας και χρησιμοποιώντας την προσέγγιση κόστους, σύγκρισης και εισοδήματος.

διατριβή, προστέθηκε 23/06/2011


Μέθοδοι εισοδηματικής προσέγγισης για την αποτίμηση επιχειρήσεων, με βάση τον προσδιορισμό της τρέχουσας αξίας του μελλοντικού εισοδήματος. Ανάλυση, πρόβλεψη δαπανών και επενδύσεων. Ανάπτυξη της εισοδηματικής προσέγγισης στην αποτίμηση οχήματαστη Ρωσική Ομοσπονδία. Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της εισοδηματικής προσέγγισης.

εργασία μαθήματος, προστέθηκε 05/06/2015


Δομή της εισοδηματικής προσέγγισης, μέθοδοι κεφαλαιοποίησης εισοδήματος. Οικονομική ανάλυσηαναδιάρθρωση του ανακατασκευασμένου ακινήτου: γενικά χαρακτηριστικά, οικονομικούς δείκτες, κερδοφορία? εξυπηρέτηση του χρέους. Προσδιορισμός της αξίας της ακίνητης περιουσίας.

εργασία μαθήματος, προστέθηκε 06/09/2011


Η έννοια της αποτίμησης ακινήτων για στεγαστικό δάνειο, τα στάδια εφαρμογής της. Έννοια στεγαστικού δανείου. Αποτίμηση ακινήτων χρησιμοποιώντας το παράδειγμα των ακινήτων του Ουλιάνοφσκ με τη μέθοδο της συγκριτικής και εισοδηματικής μεθόδου. Υποθήκη σε εμπορικές τράπεζεςκαι υπολογισμός στεγαστικού δανείου.

διατριβή, προστέθηκε 06/08/2012


Εξέταση της ουσίας και του ρόλου των δραστηριοτήτων αποτίμησης στα οικονομικά. Διαδικασία αποτίμησης με την προσέγγιση εισοδήματος. Παράγοντες που επηρεάζουν το κόστος συγκρίσιμων αναλόγων του υπό αποτίμηση ακινήτου. Προσέγγιση αποτίμησης με βάση το κόστος. Μέθοδος κεφαλαιοποίησης κέρδους (εισοδήματος).

δοκιμή, προστέθηκε 12/05/2014


Ανάλυση της αποτελεσματικότερης χρήσης της ακίνητης περιουσίας. Προσδιορισμός της αξίας ενός κτιρίου χρησιμοποιώντας διάφορες προσεγγίσεις για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας. Χρησιμοποιώντας μια συγκριτική προσέγγιση εισοδήματος με βάση το κόστος. Σύνταξη τελικής εκτίμησης της αξίας της ακίνητης περιουσίας.

εργασία μαθήματος, προστέθηκε 29/10/2007


Μελέτη των τύπων των αξιών των ακινήτων. Τεχνολογία αποτίμησης ακινήτων. Ανάλυση εισοδήματος, αγοράς και οικονομικά αποδοτικές προσεγγίσειςγια την εκτίμηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας. Χαρακτηριστικά μεθόδων κεφαλαιοποίησης εσόδων και προεξόφλησης ταμειακών ροών.

Πρόσφατα, σχεδόν όλες οι συναλλαγές αγοράς ακινήτων άρχισαν να γίνονται με στεγαστικά δάνεια, ή δάνεια με εξασφάλιση ακίνητης περιουσίας. Υπό αυτές τις συνθήκες, η αξία της ακίνητης περιουσίας θα προσδιορίζεται ως το άθροισμα του στεγαστικού δανείου, η παρούσα αξία του εισοδήματος από τη χρήση ακίνητης περιουσίας και τα έσοδα από τη μεταπώληση ακινήτων.

ΣΕ γενική άποψηΗ εκτίμηση της αξίας της ακίνητης περιουσίας που βαρύνεται ή αποκτάται με στεγαστικό δάνειο πραγματοποιείται με τη χρήση της IIA.

Ανάλυση στεγαστικών δανείων και επενδύσεων (IIA)είναι μια μοντελοποιημένη προσέγγιση εισοδήματος για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας, που χρησιμοποιείται σε συνθήκες όπου ένας επενδυτής ή ιδιοκτήτης προσελκύει δανεικά κεφάλαια για να χρηματοδοτήσει τις δραστηριότητες ενός ακινήτου. Στο πλαίσιο της IIA, χρησιμοποιούνται και οι δύο μέθοδοι της εισοδηματικής προσέγγισης για την αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας - η μέθοδος κεφαλαιοποίησης εισοδήματος και η μέθοδος προεξοφλημένων ταμειακών ροών. Αλλά καθεμία από αυτές τις μεθόδους έχει τα δικά της ξεχωριστά χαρακτηριστικά κατά την αξιολόγηση της ακίνητης περιουσίας που αγοράστηκε με ένα στεγαστικό δάνειο.

Το IIA σάς επιτρέπει να διεξάγετε ανάλυση επενδύσεων και να αξιολογείτε την αποτελεσματικότητα των επενδύσεων όταν χρησιμοποιείτε στεγαστικό δάνειο για τη χρηματοδότηση αυτών των επενδύσεων.

Για τη διενέργεια συναλλαγών με ακίνητα, η αξία των οποίων είναι σημαντική, σε πολλές περιπτώσεις χρησιμοποιούνται δανεικά κεφάλαια. Η πιο κοινή παροχή δανειακών κεφαλαίων είναι τα δάνεια που εξασφαλίζονται από την ίδια την ακίνητη περιουσία. Αυτό το είδος δανείου ονομάζεται στεγαστικό δάνειο.

Το IIA είναι ένα αναλυτικό εργαλείο που μπορεί να διευκολύνει τη διαδικασία αξιολόγησης σε πολλές περιπτώσεις. Το IIA είναι μια μέθοδος αποτίμησης ακινήτων στο πλαίσιο της εισοδηματικής προσέγγισης. Ωστόσο, αυτός ο τύπος αποτίμησης έχει διαφορές που επηρεάζουν όλες τις μεθόδους της εισοδηματικής προσέγγισης της αποτίμησης, καθώς η αγοραία αξία του περιουσιακού στοιχείου δεν συμπίπτει με το ποσό του μετοχικού κεφαλαίου που επενδύεται σε αυτό, καθώς το δανεικό κεφάλαιο επενδύεται εν μέρει σε ακίνητα.

Η βάση της ΔΣ είναι η πρόβλεψη ότι το κόστος ακίνητα, που βαρύνεται με υποθήκη, ορίζεται ως το άθροισμα του κόστους των ιδίων κεφαλαίων και του δανεισμένου κεφαλαίου.

Τεχνική ΙΙΑείναι μια τεχνική για τον υπολογισμό της εισοδηματικής αξίας της περιουσίας (ακίνητα), με βάση την προσθήκη του κεφαλαίου της στεγαστικής οφειλής με την προεξόφληση τρέχουσα τιμήμελλοντικές εισπράξεις μετρητών και έσοδα από τη μεταπώληση του περιουσιακού στοιχείου. Η προσθήκη του ποσού του ενυπόθηκου δανείου και της αξίας των ιδίων κεφαλαίων δίνει μια εκτίμηση της τιμής που αναμένεται να προσφέρει στον επενδυτή και τον ενυπόθηκο δανειστή ορισμένα οφέλη.

Κατά τη διεξαγωγή μιας IIA, πρέπει να είναι γνωστό είτε το αρχικό ποσό του στεγαστικού δανείου είτε ο λόγος του στεγαστικού χρέους. Η ανάλυση θα πρέπει να περιλαμβάνει μια εκτιμώμενη τιμή μεταπώλησης ή ποσοστιαία μεταβολή στην αξία κατά την περίοδο πρόβλεψης. Αυτή η τεχνική μπορεί να χρησιμοποιηθεί εάν ο επενδυτής έχει ήδη υποθέσει υπάρχον χρέοςή εάν εμπλέκονται νέο δάνειο. Μπορεί να τροποποιηθεί για να φιλοξενήσει περισσότερες από μία υποθήκες και αλλαγές σε αποδείξεις μετρητών. Εάν η τιμή είναι γνωστή, η τεχνική μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την εκτίμηση του ποσοστού απόδοσης ιδίων κεφαλαίων.

Το IIA είναι μια τεχνική υπόλοιπης. Οι επενδυτές μετοχών πληρώνουν το υπόλοιπο του αρχικού κόστους. Λαμβάνουν το υπόλοιπο των καθαρών λειτουργικών εσόδων και την τιμή μεταπώλησης αφού έχουν πραγματοποιηθεί όλες οι πληρωμές στους πιστωτές, τόσο κατά την τρέχουσα χρήση όσο και μετά τη μεταπώληση του ακινήτου.

Τα αρχικά δεδομένα για το IIA είναι:

§ καθαρό λειτουργικό εισόδημα.

§ ποσό, διάρκεια και επιτόκιο του δανείου.

§ ρυθμός αύξησης ή μείωσης της αξίας κατά την επαναφορά.

§ ποσοστό απόδοσης ιδίων κεφαλαίων.

§ περίοδος λειτουργίας της επένδυσης.