بازار ساخت و ساز مسکن روسیه در حال تلاش برای جمع آوری قدرت برای بهبود است. رکود ساخت و ساز در فدراسیون روسیه ادامه دارد وضعیت در بازار مصالح ساختمانی

روابط حقوقی ناشی از مشارکت شهروندان در ساخت و سازهای مشترک همچنان یکی از موضوعات مورد بحث در جامعه حقوقی است. موج ورشکستگی که توسعه دهندگان روسی را تحت تأثیر قرار داده است، اهمیت موضوع مورد بررسی را تعیین کرده است.

مقامات فدرال، وکلای متخصص و دانشمندان در تلاش هستند تا با همکاری یکدیگر مشکل وجود "سهامداران فریب خورده" را حل کنند یا حداقل از رشد سریع تعداد آنها جلوگیری کنند. در این راستا، قانون ساخت و ساز مشترک به طور منظم دستخوش تغییرات خاصی می شود.

اگر تفاوت‌های ظریف فعالیت ساختمانی را تحلیل کنیم، می‌توان نتیجه گرفت که این منطقه در طول مراحل بحرانی چرخه اقتصادی آسیب‌پذیرتر است. افزایش سریع قیمت مصالح ساختمانی منجر به کمبود سرمایه در گردش می شود و جذب وام دهندگان جدید در شرایط بحرانی می تواند حتی برای شرکت های ساختمانی بزرگ یک کار طاقت فرسا باشد. در نهایت، توسعه دهنده ورشکسته اعلام می شود و انجام تعهدات محول شده به او اغلب به مدت نامحدود به تعویق می افتد.

امروزه منابع مختلف به نظارت بر وضعیت در حوزه روابط حقوقی ناشی از مشارکت شهروندان در ساخت و ساز سهام مشترک کمک می کند. داده های آماری به طور مداوم از منابع رسمی و غیر رسمی دریافت می شود و بلافاصله در دسترس عموم قرار می گیرد.

بحرانی بودن کامل وضعیت تنها با مقایسه آمار RASK ارائه شده در دوره های مختلف سال 2016 قابل درک است. به این ترتیب در مرداد ۱۳۹۵، ۶۱ شرکت ورشکسته در سراسر کشور وجود داشت. در ژانویه 2017، آمار سال گذشته به روز شد: در حال حاضر 149 شرکت در یکی از مراحل ورشکستگی هستند. فقط حدود شش ماه طول کشید تا تعداد ورشکستگی ها 2.5 برابر شود! وضعیت پیمانکاران نیز اوضاع را تشدید می کند. همین راسک گزارش می دهد که از 151 هزار شرکت منحصر به فرد در سال 1395، 3183 شرکت پیمانکاری وارد یکی از مراحل ورشکستگی شدند.

همانطور که می بینیم، مشکلات در زمینه ساخت و ساز با سهام مشترک کاملا جدی است. تلاش برای حل آنها با تغییر قوانین در حال انجام است. با این حال، ماهیت تغییرات ارائه شده را به سختی می توان برای توسعه دهندگان مطلوب نامید، زیرا هدف اصلی فعالیت های قانونگذار، حمایت از حقوق سهامداران فریب خورده است.

موتیف اصلاحات انجام شده در 214-FZ در ساخت و ساز با سهام مشترک، تشدید الزامات برای توسعه دهندگان بود. این عمدتاً توسط مقامات منطقه مسکو آغاز شد، زیرا وضعیت مشارکت در ساخت و ساز مشترک در این منطقه باعث نگرانی شد. فرماندار منطقه بارها گفته است که بسیاری از شرکت‌ها «بدون اینکه یک ریال به نام سهامداران داشته باشند، از سهامداران پول جمع‌آوری می‌کنند». منظور آندری وروبیوف با گفتن این مطلب 90 درصد توسعه دهندگان بود. با چنین آماری نمی توان انتظار وفاداری قانونگذار را داشت.

و در واقع، الزامات برای ثبات مالی توسعه دهندگان افزایش یافته است. درست است، برخی از آنها از 1 ژوئیه 2017 به اجرا در خواهند آمد. اینها به ویژه شامل نیاز به اندازه سرمایه مجاز است که طبق قانون باید از 2.5 میلیون تا 1.5 میلیارد روبل متغیر باشد. درجه بندی به حداکثر مساحت کلیه پروژه های ساختمانی مشترک خود توسعه دهنده و اشخاص حقوقی مرتبط با او بستگی دارد (بخش 2.1 ماده 3 نسخه به روز شده 214-FZ).

ارزیابی این تازگی در جامعه حقوقی مبهم است. از روی عمل مشخص است که شرایط زمانی رایج است که سرمایه مجاز شرکت های ساختمانی که از شهروندان کمک مالی می کنند از 50 هزار روبل تجاوز نمی کند. البته این گونه شرکت ها کوچک بوده و مشارکت آنها در روابط حقوقی در خصوص ساخت و ساز مشاع مشکوک است. بدیهی است که در ارتباط با این نوآوری های قانونی، احتمالاً به دلیل جذب سازمان های کوچکتر توسط شرکت های بزرگ، باید انتظار کاهش شدید تعداد سازمان های ساختمانی را داشت. بر این اساس، تنها چند بازیگر بازار با یکدیگر رقابت خواهند کرد.

این قانون در عین حال خلأ کوچکی را برای کسب و کارهای کوچک و متوسط ​​ایجاد کرد. شما می توانید با انعقاد قراردادهای ضمانت با یک یا چند شخص حقوقی که الزامات تعیین شده برای توسعه دهنده را برآورده می کنند، نیاز به میزان سرمایه مجاز را دور بزنید. چنین قراردادی مشمول تأیید اسناد رسمی است و قبل از ثبت نام ایالتی اولین DDU منعقد می شود. (ماده 15.3 ویرایش جدید). اجرای تعهدات شرکت های ساختمانی که «در معرض خطر» هستند، در واقع اقدامی ضروری و منطقی از سوی قانونگذار است. به ویژه، این قانون باید تأثیر مثبتی بر رویه جمع آوری پرداخت های اجباری از شرکت ها داشته باشد.

در میان تغییرات ارائه شده، اطلاعات مربوط به ایجاد صندوق جبران خسارت ساخت و ساز مسکن با استقبال مردمی روبرو شد. با این حال، جامعه حقوقی به دلیل شکست نهادی که زمانی معرفی شده بود بیمه مسئولیت مدنی توسعه دهندگان، امید زیادی به این نهاد تازه ایجاد شده ندارد. ایجاد صندوق جبران خسارت رویکرد جدیدی است که قبلاً در زمینه ساخت و سازهای مشترک استفاده نشده است. وضعیت متشنج در جامعه، جهت گیری اجتماعی ابتکار را از پیش تعیین کرد: قوانین بازی دوباره برای توسعه دهندگان تغییر می کند.

مهم است که تغییرات فقط برای شهروندانی اعمال شود که پس از اجرایی شدن این قانون وارد یک DDU شده اند. اگر قبل از شروع فعالیت صندوق حداقل یک DDU فروخته و در هر شرکت بیمه ای بیمه شود، این خانه و DDU های بعدی آن توسط همان شرکت بیمه بیمه می شوند. تشکیل پایه پولی صندوق از طریق مشارکت توسعه دهندگان انجام می شود که معادل یک درصد هزینه ساخت ملک مشخص شده در اظهارنامه پروژه خواهد بود.

با توجه به تغییرات ارائه شده در آینده نزدیک چه انتظاری می توانیم داشته باشیم؟ قطعاً نباید انتظار افزایش شدید قیمت املاک و مستغلات اولیه را داشته باشید: بعید است که بار مالی اضافی روی توسعه دهندگان منجر به این شود. توان پرداخت بدهی جمعیت کم است و بنابراین هیچ پیش نیازی برای افزایش قیمت ها وجود ندارد. توسعه دهندگان کمتری خواهند داشت، زیرا ورود به بازار دشوار است. البته، قابلیت اطمینان توسعه دهندگان محترم مهمتر از تنوع پیشنهادات است. نکته اصلی این است که کاهش رقابت بر کیفیت تأسیسات در حال ساخت تأثیر نمی گذارد.

در مورد فعالیت های صندوق جبران خسارت، در پس زمینه بیمه مسئولیت شکست خورده، این ابتکار امیدوارکننده تر به نظر می رسد. اما، البته، نکته اصلی در این موضوع عملکرد مکانیسم است. اگر شهروندان واقعاً پس از اعلام ورشکستگی توسعه دهنده بتوانند پول خود را پس بگیرند، اثربخشی اصلاحات هیچ تردیدی ایجاد نخواهد کرد.

محرک رشد، بخش مصالح تکمیلی بود، در حالی که در بخش مصالح ساختمانی، مانند سال گذشته کاهش داشت.

طبق مطالعه "بازار DIY فدراسیون روسیه. نتایج سال 2017. روند 2018. پیش بینی تا سال 2020" تهیه شده توسط متخصصان INFOLine، در سال 2017 بازار خرده فروشی ساخت و ساز (Hard DIY) و مصالح تکمیلی (Soft DIY)، کالاهای خانه (خانگی) و باغ (باغ) 1.8٪ رشد کرد و در سال اول نیمی از سال پویایی منفی بود، با این حال، از تابستان، افزایش فعالیت مصرف کننده تاثیر مثبتی بر بازار داشت. محرک رشد، بخش مصالح تکمیلی بود، در حالی که در بخش مصالح ساختمانی، مانند سال گذشته کاهش داشت.

پویایی مثبتی در بازار DIY وجود داشت، علیرغم این واقعیت که در سال 2017، 2.1٪ کمتر املاک مسکونی در روسیه نسبت به سال گذشته راه اندازی شد، و اکثر محل های راه اندازی شده (56.4٪) مسکن کلاس اقتصادی - 44.4 میلیون متر مربع بود. . متر برای اولین بار در پایان سال بیش از 50 درصد مسکن با رهن خریداری می شود که روند فروش مسکن مبله را تقویت می کند. تعمیرات از سوی سازنده بسته به نوع و کلاس مسکن 15 تا 40 درصد ارزان تر از تعمیرات مستقل است و می توان آن را با وام مسکن تامین کرد. برای 2014-2017 سهم آپارتمان‌های مبله در حجم فروش ساختمان‌های جدید (عمدتاً در بخش انبوه) از 6٪ به 26٪ در مسکو قدیمی، از 5٪ به 46٪ در مسکو جدید، از 20٪ به 60٪ در سن پترزبورگ افزایش یافت. . به طور کلی، در روسیه در سال 2018، فروش آپارتمان های جدید با تکمیل بیش از 35٪ خواهد بود.

روندهای کلیدی در بازار DIY در سال 2017، تثبیت مداوم و تضعیف موقعیت زنجیره های منطقه ای در پس زمینه افزایش شدید رقابت قیمت و رشد هزینه های بازاریابی و تبلیغات بزرگترین خرده فروشان و همچنین توسعه آنلاین بود. و فروش همه کاناله خریداران همچنان به مدل مصرف منطقی پایبند هستند: آنها اغلب هزینه کالاها را در اینترنت و فروشگاه ها مقایسه می کردند، فعالانه به پیشنهادات ویژه پاسخ می دادند و سهم مارک های زنجیره ای خود را در رسید خود افزایش می دادند.

مطالعات مشابه

مقاله، 24 اکتبر 2019 BusinessStat سه چهارم کل واردات اسباب بازی های کودکان از چین به روسیه وارد می شود. بلاروس در رتبه دوم واردات اسباب بازی قرار دارد.

با توجه به بررسی "صادرات و واردات اسباب بازی های کودکان در روسیه در سال 2018"، تهیه شده توسط BusinesStat در سال 2019، در سال 2018 بیشترین حجم طبیعی اسباب بازی های کودکان از چین به روسیه عرضه شد - 122.8 هزار تن یا 74.6 درصد از کل حجم واردات. در رتبه دوم در میان کشورها، بلاروس قرار گرفت که 19.5 هزار تن محصول به روسیه عرضه کرد، یا 11.9 درصد از کل واردات داخلی قزاقستان در رتبه سوم - 2.6 درصد یا 4.3 هزار تن قرار گرفت.

حجم ماهانه کار ساخت و ساز در روسیه همچنان در حال کاهش است، اما بر اساس پیش بینی ها در سال آینده 2017، این کاهش قطعا کاهش خواهد یافت. این واقعیت که این یک روند موقتی نیست، نشان دهنده این واقعیت است که "پایین" بحران پشت سر ما است و وضعیت در دو سال آینده تثبیت خواهد شد.

ساخت و ساز مسکن
بر اساس IndexBox، بازار ساخت و ساز مسکن در سال 2017 تحت تأثیر عوامل زیر توسعه خواهد یافت: کاهش جزئی در حجم ساخت و ساز مسکونی (-1.5٪) و رشد اندک در بخش غیر مسکونی (+6٪). درک این نکته مهم است که در سال 2016، کاهش در هر دو بخش به 16 تا 20 درصد رسید که 25 درصد پیش بینی شده بود. یعنی افت واقعی به اندازه ای که انتظار می رفت زیاد نبود. بنابراین، کاهش 1.5٪ در بخش املاک و مستغلات ممکن است در واقع افزایش ناچیز باشد. علاوه بر این، بازار املاک و مستغلات تحت تاثیر کاهش حجم سرمایه گذاری ها از جمله سرمایه گذاری خارجی قرار خواهد گرفت.

به گفته کارشناسان، بازار املاک و مستغلات بسیار اینرسی است: دو سال بین اوج بحران و توسعه آرام پیش بینی می شود. توسعه‌دهندگان با درد دسامبر 2015 را به یاد می‌آورند، زمانی که بازار اولیه مسکن به دلیل شوک ارزی افزایش یافت: شهروندانی که بودجه در دسترس داشتند، آنها را برای خرید آپارتمان سرمایه‌گذاری کردند. امروزه بیشتر ساخت و ساز مسکن در مرحله ساخت طبقات فوقانی انجام می شود. با تجربه رکورد حجم راه اندازی مسکن در سال 2015 و رکود در سال 2016،
بازار باید در سال 2017 قبل از دستیابی به موفقیت، عقب نشینی کند. طی دو سال گذشته، دولت "عصا" را در بازار ساخت و ساز فراهم کرده است - نرخ بهره پایین برای خرید مسکن در حال ساخت. با در نظر گرفتن این واقعیت که آنها قصد دارند "عصا" را تا سال 2017 از بین ببرند، یک عقبگرد کوچک در چنین شرایطی می تواند تقریباً افزایش در نظر گرفته شود.
فرض بر این است که بدون حمایت دولت، بازار به قیمت خریدارانی که قصد خرید آپارتمان بدون جذب وجوه وام مسکن اضافی را دارند، حرکت خواهد کرد.

تقریبا نیمی از سرمایه گذاری ها در روسیه مربوط به بخش ساخت و ساز است، در حالی که در دوره های بحران، سهم سرمایه گذاری در ساخت و ساز رشد می کند.

بدون وام مسکن چطور؟
پس از بحث های طولانی در سطح فدرال، تصمیم گرفته شد که یارانه های وام مسکن نیازی به تمدید ندارد. اما! تا پایان سال 2016، به لطف کاهش نرخ کلیدی بانک مرکزی به 10٪ در سال، نرخ ها به تدریج بدون "عصا" کاهش یافت.

بر اساس گزارش مرکز تحلیلی AHML، در حال حاضر میانگین نرخ تحت برنامه یارانه 11.42 درصد است. در همان زمان، میانگین نرخ برای ساختمان های جدید بدون حمایت دولتی 12.9، برای مسکن ثانویه - 13.1٪ است. کارشناسان کاهش اخیر نرخ ها را با افزایش رقابت بین بانک ها و بهبود محصولات مالی آنها توسط بازیگران کلیدی این بخش توضیح می دهند. کاهش نرخ در ماه اکتبر یک روند کلی برای کل بازار ایجاد کرد و تنها در سال 2017 تشدید خواهد شد. علاوه بر کاهش نرخ بهره، بانک ها همراه با توسعه دهندگان برنامه های ویژه ای را توسعه داده اند - آنها از بازار ساخت و ساز در سال آینده حمایت خواهند کرد.
انتظار می رود نرخ ها به سطح سال 2014 بازگردند، زمانی که میانگین 12 تا 13 درصد در سطح ملی بود. پیش نیازهای کاهش بیشتر نیز قابل مشاهده است - برای این، دلیل کافی این است که بانک مرکزی نرخ را نیم درصد دیگر کاهش دهد. AHML همچنین انتظار کاهش بیشتر را دارد: با رسیدن بانک روسیه به هدف تورم 4٪، نرخ وام مسکن به کاهش ادامه خواهد داد و تا پایان سال آینده می تواند به سطح 11-11.5٪ برسد. طبق پیش‌بینی‌ها، نرخ وام مسکن در اوایل سال 2018 به زیر 10 درصد کاهش می‌یابد. با این حال، آژانس این امر را رد نمی کند که در ابتدای سال 2017، افزایش جزئی در نرخ ها و بازگرداندن آنها همچنان امکان پذیر باشد. هم بانک ها و هم توسعه دهندگان از این افزایش موقت آگاه هستند. به احتمال زیاد، "مکانیسم جبران خسارت" در قالب تبلیغات و پیشنهادات ویژه به آنها ارائه می شود.

رواج وام مسکن یکی از وظایف دولت است. این را ولادیمیر پوتین با جمع بندی نتایج سال در بخش ساخت و ساز بیان کرد. رئیس جمهور تاکید کرد که نرخ وام های رهنی نمی تواند کمتر از نرخ کلیدی بانک مرکزی فدراسیون روسیه باشد، با این حال، روسیه وام مسکن ترجیحی دارد و دولت تلاش خواهد کرد تا رویه حمایت از دسته های خاصی از وام گیرندگان را گسترش دهد.

علاوه بر این، رواج وام مسکن یکی از وظایف دولت است. این را ولادیمیر پوتین با جمع بندی نتایج سال در بخش ساخت و ساز بیان کرد. رئیس جمهور تاکید کرد که نرخ وام های رهنی نمی تواند کمتر از نرخ کلیدی بانک مرکزی فدراسیون روسیه باشد، با این حال، روسیه وام مسکن ترجیحی دارد و دولت تلاش خواهد کرد تا رویه حمایت از دسته های خاص از وام گیرندگان را گسترش دهد.

رئیس جمهور تاکید کرد که در حال حاضر متوسط ​​نرخ وام مسکن در روسیه 12.5٪ است، اما برای ذینفعان می توان آن را به 10.5٪ کاهش داد و در برخی مناطق - حتی کمتر از این سطح. ولادیمیر ولادیمیرویچ تاکید کرد: "رویه ارائه حمایت از دسته های خاصی از شهروندانی که به صورت اعتباری مسکن می خرند، در آینده نیز گسترش خواهد یافت." وی همچنین قول داد که سیستم اجاره ای و خدماتی مسکن در کشور توسعه یابد.

ساخت و ساز غیر مسکونی
در پایان سال 2016، حجم ساختمان های غیرمسکونی راه اندازی شده 3 درصد افزایش یافت. این روند سال 2017 را تعیین می کند که در آن سهم ساختمان های کشاورزی و تجاری افزایش می یابد. اگر پس از بحران 2008 کمبود فضای خرده فروشی و اداری در بازار وجود داشت، در سال 2017 این تقاضا به طور کامل برآورده شد، بنابراین بخشی از منابع به بخش ساختمان های صنعتی رفت که به طور کلی برای رشد اقتصادی بیشتر مثبت است. این نیز با ضد تحریم ها تسهیل شد: آنها شرایط را برای توسعه کشاورزی ایجاد کردند. ساخت و ساز تسهیلات اجتماعی در حال کاهش است، این به دلیل کاهش بودجه است.

اگر پس از بحران 2008 کمبود فضای خرده فروشی و اداری در بازار وجود داشت، در سال 2017 این تقاضا به طور کامل برآورده شد، بنابراین بخشی از منابع به بخش اختصاص یافت.
ساختمان های صنعتی، که به طور کلی برای رشد اقتصادی بیشتر مثبت است. این نیز با ضد تحریم ها تسهیل شد

تقریبا نیمی از سرمایه گذاری ها در روسیه مربوط به بخش ساخت و ساز است، در حالی که در دوره های بحرانی سهم سرمایه گذاری در ساخت و ساز رشد می کند. در سال 2015-2016، تقریباً 12 میلیارد روبل در این بخش سرمایه گذاری شد که نیمی از کل سرمایه گذاری در دارایی های ثابت در همان دوره است. پیش بینی می شود در سال 2017 این پویایی تشدید شود و سرمایه گذاری در بخش سرمایه ثابت به 2/3 برسد. به طور متوسط ​​رشد سرمایه گذاری 3.8 درصد در سال خواهد بود. با این حال، کاهش همزمان مخارج در بخش دولتی در سال 2017 به 23 درصد خواهد رسید و بر جذب صندوق های سرمایه گذاری بزرگ تأثیر منفی خواهد گذاشت.

طبق پیش‌بینی اقتصاددانان، در سال‌های آینده، از سال 2017، ساختار سرمایه‌گذاری‌ها در اقتصاد روسیه تغییر خواهد کرد، در حالی که حدود یک چهارم وجوه سرمایه‌گذاری شده صرف ساخت و ساز خواهد شد. در واقع، تا سال 2019، انتظار می رود صنعت ساخت و ساز به سطح سال 2014 بازگردد: هم تقاضا و هم عرضه. و سال 2017 نقطه عطفی در این داستان خواهد بود.

این مطالب از داده های www.indexbox.ru، www.dom.rf، AHML، http://www.sberbank.ru استفاده می کند.

NB-HELP

آژانس JSC برای وام مسکن مسکن (AHML) - با تصمیم دولت فدراسیون روسیه ایجاد شده است، 100٪ سهام AHML متعلق به
به دولت فدراسیون روسیه به نمایندگی از آژانس فدرال مدیریت اموال دولتی.
در سال 2015، یک موسسه توسعه واحد در بخش مسکن بر اساس AHML ایجاد شد. این شامل شرکت های تابعه AHML: OJSC AFZhS، OFO SK AHML و صندوق کمک به توسعه ساخت و ساز مسکن (RHD Fund) بود.
در 1 سپتامبر 2016، بنیاد RHD منحل شد، وظایف آن به موسسه واحد توسعه در حوزه مسکن منتقل شد.
از جمله وظایف موسسه واحد توسعه مسکن
حوزه، کاهش ریسک در بازار مسکن و رهن، تحریک ساخت مسکن ارزان قیمت، توسعه مکانیسم‌های تامین مالی زیرساخت‌های مهندسی، اجرای اقدامات حمایتی ضد بحران در بازار مسکن و رهن. علاوه بر این، توسعه بازار اجاره مسکن از طریق جذب سرمایه‌های جمعی و بهبود همه جانبه محیط شهری از جمله وظایف آن است.

عکس: © Stockcentral / Bigstockphoto

حجم ماهانه کار ساخت و ساز در روسیه همچنان در حال کاهش است. اما مقیاس کاهش نسبت به مدت مشابه سال قبل هر ماه کمتر می شود. شاید در ماه های آینده وضعیت به ثبات برسد. با این حال، هنوز خیلی زود است که درباره پایان بحران صحبت کنیم.

با توجه به IndexBox، بازار مصالح ساختمانی و تکمیلی در ژانویه - مه 2016 تحت تأثیر روندهای زیر توسعه یافت:

کاهش در حجم ساخت و ساز مسکونی (-16.1٪ سالانه)؛
افزایش جزئی در حجم ساخت و ساز غیرمسکونی (+ 3% سالانه)؛
کاهش تولید مواد اولیه ساختمانی و تولید مصالح اساسی ساختمان (به ترتیب -4.3% و -8%).
رشد در حجم تولید مواد تکمیلی (+ 5.3٪)؛
کاهش 1.6 درصدی سرمایه گذاری در ساخت و ساز نسبت به سال 2015.

الان در محل ساخت و ساز چه خبر است؟

ساخت و ساز مسکن

بازار املاک و مستغلات بسیار اینرسی است. ممکن است یک سال یا بیشتر از رویدادهای بحران و پیامدهای آن بگذرد. به گفته سازندگان، آخرین اوج فروش در بازار اولیه مسکن در دسامبر 2014 اتفاق افتاد، زمانی که با شروع شوک ارزی، شهروندانی که وجوه در دسترس داشتند، آنها را برای خرید آپارتمان سرمایه گذاری کردند. قبلاً در ماه های اول سال 2015، فروش 30 تا 35 درصد کاهش یافت و اکنون تقریباً در همان سطح باقی مانده است.

بیشتر مسکن در روسیه در مرحله ساخت طبقات بالا فروخته می شود، اما قبل از راه اندازی رسمی شی طبق اسناد. رکورد راه اندازی مسکن در سال 2015 (85.3 میلیون متر مربع، + 1.4 درصد سالانه) به این دلیل بود که در طول سال، اما عمدتاً در ماه های اول، بازار وجوهی را که زودتر وارد شده بود جذب کرد. این کاهش در ژوئن 2015 آغاز شد. ساخت و ساز بدترین ارزش ها را در فوریه سال جاری نشان داد (-23 درصد سالانه)، سپس در مارس و آوریل کاهش تا حدودی کاهش یافت و به ترتیب به 14- و 6- درصد رسید. فقط 1 متر مربع در سال 2016، 15.6 میلیون متر مربع ساخته شد. متر مسکن (-16.1٪ سالانه).

کاهش فروش عمدتاً به دلیل افرادی بود که با پس‌انداز شخصی آپارتمان‌ها را بدون جذب وجوه اضافی خریداری کردند. در طول بحران فعلی، سهم آنها از 65 درصد به 55 درصد کاهش یافته است. در این زمینه، دولت حداکثر تلاش های موجود را برای تحریک بازار مسکن از جمله به منظور سرپا نگه داشتن بانک ها و مجتمع ساخت و ساز انجام می دهد. من اطلاعات مفیدی در اینترنت در مورد جدیدترین دستگاه های اسلات پیدا کردم.

بنابراین، هنگام خرید آپارتمان در چارچوب زیربرنامه "تامین مسکن برای خانواده های جوان" برنامه هدف فدرال "مسکن" برای سال 2015 - 2020، یارانه حداقل 30٪ از هزینه تخمینی مسکن ارائه می شود. در بهمن ماه تا پایان سال جاری تمدید شد. در عین حال، برنامه یارانه نرخ وام مسکن وجود دارد که بر اساس آن نرخ ترجیحی نباید از 12 درصد تجاوز کند. در دوره مارس تا دسامبر 2015، 211 هزار وام تحت این برنامه به مبلغ 374 میلیارد روبل صادر شد. (به ترتیب 35٪ و 37٪ از تعداد کل و حجم کل وام های رهنی روبل). با در نظر گرفتن زنجیره تامین، این اقدامات به طور غیرمستقیم تقاضا برای مصالح ساختمانی و تکمیلی را از کاهش عمیق جلوگیری می کند.

در بخش خرده فروشی مصرف کننده مربوط به تکمیل و مصالح ساختمانی، وضعیت اکنون کمی بهتر شده است. تعداد وام های مصرفی صادر شده، که شامل وام های تعمیرات جزئی می شود، 31٪ سالانه در ژانویه - مه 2016 کاهش یافت، درآمد واقعی جمعیت 4.7٪ سالانه کاهش یافت. با توجه به تورم، میانگین حجم خرید کاهش می‌یابد و علاقه به مواد ارزان قیمت، از جمله مواد داخلی، در حال افزایش است.

ساخت و ساز غیر مسکونی

بر اساس نتایج سه ماهه اول در سال 2016، حجم ساختمان‌های غیرمسکونی راه‌اندازی شده 3 درصد نسبت به سال گذشته افزایش یافت و به 4.8 میلیون متر مربع رسید. در مقایسه با 1 متر مربع در سال 2015، سهم ساختمان های کشاورزی و صنعتی افزایش یافت (به ترتیب تا 26.5٪ و 14.3٪)، سهم ساختمان های تجاری به 32.7٪ کاهش یافت.

به نظر ما، اینها اولین نشانه های تغییرات عمیق است. اگر در دهه 2000 و پس از بحران 2009، بازار با کمبود فضای خرده فروشی و اداری مواجه شد، اکنون تقاضا تا حد زیادی برآورده شده است و ظاهراً برای مدت طولانی رشدی در این بخش وجود نخواهد داشت. کاهش ساخت و ساز تسهیلات اجتماعی با کاهش هزینه های بودجه همراه است. برعکس، ضد تحریم ها شرایطی را برای توسعه کشاورزی ایجاد کرد. همانطور که در زیر نشان داده خواهد شد، در میان مدت ممکن است بهبود جزئی در بخش ساخت و ساز صنعتی و فروش مواد برای بخش b2b رخ دهد.

سرمایه گذاری ها

در روسیه، تقریباً 2/3 سرمایه گذاری در دارایی های ثابت با صنعت ساخت و ساز مرتبط است و در دوره های بحرانی، سهم ساخت و ساز در سرمایه گذاری ها افزایش می یابد. در سال 2015، 5945.5 میلیارد روبل به طور مستقیم در ساخت و ساز سرمایه گذاری شد که 40.8٪ از کل سرمایه گذاری در دارایی های ثابت برای مدت مشابه است.

سرمایه گذاری ها و حجم کار ساخت و ساز از اواسط سال 2012 دارای پویایی منفی بوده است و فعالیت سرمایه گذاری در حال حاضر عمدتاً در بخش ساخت و ساز مسکن متمرکز شده است. بر اساس پیش‌بینی‌های وزارت توسعه اقتصادی، پویایی سرمایه‌گذاری در سرمایه ثابت در سال 1396 به حوزه مثبت و به طور میانگین افزایش سرمایه‌گذاری در سال‌های 1396 تا 1398 به حوزه مثبت باز خواهد گشت. 2.7 درصد در سال خواهد بود. با این حال، در همان زمان کاهش قابل توجهی در مخارج بخش عمومی، در درجه اول در میان مقامات فدرال وجود خواهد داشت. قبلاً در سال 2016، حجم مخارج FAIP با 23٪ کاهش به 860 میلیارد روبل رسید که یک چهارم از مبلغ آنها مربوط به هزینه های دفاعی است که ارتباط نسبتا کمی با بقیه اقتصاد دارد.

یکی دیگر از ویژگی های مهم "عادی جدید" امتناع سازمان ها از جذب وجوه اعتباری کلان است. همانطور که کارشناسان پیش بینی می کنند، سهم سرمایه گذاری موسسات غیر مالی با استفاده از سرمایه خود در سال 2017 - 2019 از 50 درصد فراتر خواهد رفت. حساسیت پروژه های سرمایه گذاری نسبت به دوره های سودآوری و بازده تولید واقعی در حال افزایش است. در نتیجه، بازار ساخت و ساز و مهندسی غیر مسکونی با تقاضا برای اشیاء کم و ارزان قیمتی که برای استفاده طولانی مدت در نظر گرفته شده است، مواجه است.

وضعیت بازار مصالح ساختمانی

طبق پیش بینی های اقتصاددانان، ساختار سرمایه گذاری در اقتصاد روسیه در سال های آینده حداقل تغییر خواهد کرد - کمی بیش از 21 درصد از حجم سالانه وجوه سرمایه گذاری شده صرف ساخت و ساز املاک و مستغلات می شود، اما حجم آنها در سال 2016 - 2017 خواهد بود به میزان قابل توجهی کاهش خواهد یافت. در نتیجه، حتی در سال 2019، پس از از سرگیری رشد اقتصادی مورد انتظار، پول در صنعت ساختمان، بدون تورم، 10 درصد کمتر از سال 2014 «چربی» خواهد بود (شکل را ببینید).

مصالح ساختمانی به عنوان کالاهای سرمایه گذاری طبقه بندی می شوند، یعنی تقاضا برای آنها با ساخت و ساز و تعمیر تاسیسات مرتبط است. جدول زیر خلاصه ای از داده های پویایی تولید مهم ترین کالاهای مورد استفاده در ساخت و ساز است که ما آنها را به گروه های زیر تقسیم می کنیم:

مواد اولیه ساختمانی؛
مصالح ساختمانی اساسی؛
مواد تکمیلی. 

در بازه زمانی ژانویه تا می 2016، تولید مواد اولیه ساختمانی (4.3- درصد سالانه) و مصالح ساختمانی اساسی (-8 درصد) کاهش یافته است. تولید آجر ماسه آهکی ارزان (40.5- درصد سالانه)، محصولات بتن آرمه (20- درصد)، سیمان (-13.7 درصد) و آجر سرامیکی (-13.5 درصد) یعنی مصالح مورد استفاده در ساخت و ساز. دیوارها، تکیه گاه پل ها و سازه های باربر. در همان زمان، تولید تخته سنگ فرش (+ 5.4٪) که در محوطه سازی استفاده می شود، و کاشی (+19.6) که اغلب برای اهداف تعمیر و نه ساخت و ساز خریداری می شود، در حال رشد است. در حالی که تولید شیشه تخت (+5%) و پارکت (+1.9%) در حال رشد است، در حالت اول سودآوری محصولات کاملاً مشخص نیست.

در ژانویه - مه 2016، افزایش تولید مواد تکمیلی (+ 5.7٪) ثبت شد که به طور فعال در کارهای تعمیر استفاده می شود. افزایش قابل توجهی در حجم تولید رنگ و لاک (+ 23.3٪ سال / سال) و کاغذ دیواری (+ 19.5٪) مشاهده شد. به نظر ما، همانطور که در مورد پارکت، به دلیل تغییر جهت تقاضا از محصولات وارداتی گران تر به روسی ایجاد می شود.

لازم به ذکر است که استفاده از ظرفیت در شرکت های صنعت مصالح ساختمانی در پایان سال 2015 به دلیل کمبود تقاضا، تنها 50 تا 60 درصد بوده است.

ما پیشرفت‌های زیر را در بازار مصالح ساختمانی و تکمیلی پیش‌بینی می‌کنیم:

1. مصرف کنندگان نهایی (خرده فروشی مصالح ساختمانی) بخش جذابی برای تولید کنندگان مصالح ساختمانی باقی می ماند - نوسازی آپارتمان ها و املاک و مستغلات حومه شهر تقریباً به طور مداوم توسط مردم انجام می شود ، از جمله به تنهایی ، و نیازی به بسیج چنین مواردی ندارد. سرمایه های کلان به عنوان خرید مسکن؛
2. کاهش ارزش روبل تأثیر منفی بر توسعه صنعت خواهد داشت: به دلیل عدم وجود پایه ماشین سازی برای صنعت مصالح ساختمانی، افزایش قابل توجهی در هزینه تجهیزات و فناوری های وارداتی خریداری شده وجود خواهد داشت.
3. بدترین سال برای بازار املاک و مستغلات مسکونی 2017 خواهد بود، زیرا در این زمان کمبود فعلی پروژه های جدید در بازار شروع به تأثیر می کند.
4. با این حال، در این زمان است که تقاضا برای مصالح ساختمانی به تدریج شروع به بهبود می کند، و تا حدودی زودتر - در بازارهای بزرگ آجر، ماسه و سیمان.
5. تقاضا برای تمام گروه های مصالح ساختمانی و تکمیلی بخش دولتی حداقل 20 درصد کاهش می یابد.

در عین حال، در حال حاضر هنوز کاملاً مشخص نیست که سازوکارهای خروج کشور از وضعیت فعلی توقف رشد چه خواهد بود.

اقتصاد داخلی در سال آینده چگونه رفتار خواهد کرد؟ شاید غیر قابل پیش بینی...

یک سال بحرانی دیگر به پایان می رسد. 2017 چگونه خواهد بود؟ نظرات متفاوت است. برخی معتقدند که رشد بهبود آغاز خواهد شد، برخی دیگر معتقدند که رکود اقتصادی ادامه خواهد داشت. با کمک کارشناسان سعی می کنیم بفهمیم چه چیزی در انتظارمان است.

خوش بینان خارج از کشور

این ممکن است عده ای را شگفت زده کند، اما سازمان های خارجی نسبت به اقتصاد روسیه خوش بین هستند: آنها رشد را از 0.5 تا 1.5 درصد پیش بینی می کنند.

کارشناسان بانک جهانی بسیار خوشبین هستند: بر اساس برآوردهای آنها، 1.5٪ رشد خواهد کرد. به گفته بانکداران جهانی، این پیش از هر چیز به دلیل افزایش فعالیت مصرف کننده، کاهش تورم و افزایش سرمایه گذاری اتفاق می افتد.

سازمان همکاری و توسعه اقتصادی بدبین تر است: کارشناسان OECD رشد فقط نیم درصدی را پیش بینی می کنند. عوامل تقریباً یکسان هستند: افزایش تقاضای مصرف کننده و سرمایه گذاری.

پیش بینی صندوق بین المللی پول به اضافه 1.1 درصد است. این نتیجه باید تحت تاثیر افزایش تقاضای مصرف کننده، بهبود شرایط تامین مالی داخلی و تثبیت قیمت نفت باشد.

پیش بینی استاندارد اند پورز برای سال 2017 به اضافه 1.4 درصد از تولید ناخالص داخلی است. تحلیلگران S&P سه عامل مثبت را یافتند: افزایش متوسط ​​قیمت نفت، افزایش تولید آن و افزایش مصرف خانوار.

مودیز نیز پیش‌بینی سخاوتمندانه‌ای داشت: رشد 1.5 درصدی به اقتصاد روسیه داد. به گفته تحلیلگران آن، شوک خارجی جدیدی انتظار نمی رود، سرمایه گذاری ها رشد می کند، کیفیت دارایی ها در سیستم بانکی بهبود می یابد و سیاست جایگزینی واردات به ثمر می رسد.

با این حال، چشم انداز اقتصاد و ساختارهای داخلی مثبت است. بنابراین، وزارت توسعه اقتصادی فدراسیون روسیه معتقد است که رشد متوسط ​​​​0.8٪ خواهد داشت. به گفته مسئولان این اداره، این رویداد شادی آور به دلیل افزایش صادرات و افزایش ذخایر رخ خواهد داد.

در سناریوی پایه بانک روسیه، رشد اقتصادی در محدوده 0.5-1٪ در نوسان است. بانک مرکزی از بسیاری جهات این شایستگی آینده را به خود نسبت می دهد و اشاره می کند که این نتیجه را می توان از طریق سیاست های پولی با موفقیت دنبال کرد. بانک مرکزی نیز به افزایش مصرف و فعالیت سرمایه گذاری امیدوار است.

بحران عمیق ساختاری

کارشناسان مستقل روسیه دیدگاه بسیار بدبینانه تری دارند. به عنوان مثال، مدیر موسسه تحلیل استراتژیک FBK ایگور نیکولایف، که تجزیه و تحلیل انجام شده توسط سازمان او به ما اجازه می دهد نتیجه بگیریم: در سال 2017، تولید ناخالص داخلی رشد نمی کند، اما 1٪ کاهش می یابد.

دلایل متعددی برای این بدبینی وجود دارد. کاهش درآمدهای واقعی جمعیت ادامه دارد که رشد مصرف را غیرواقعی می کند. پویایی منفی سرمایه گذاری در سرمایه ثابت ادامه دارد - با وضعیت نامطمئن اقتصادی و ژئوپلیتیکی همراه است.

به گفته تحلیلگران FBK، امید به افزایش قیمت نفت بی‌اساس است: چرخه فوق‌العاده قیمت‌ها به پایان رسیده است و هیچ عاملی وجود ندارد که نشان دهنده روند معکوس باشد. تحریم هایی که بعید است در سال 2017 لغو شوند، دسترسی شرکت های روسی به بازار برای تامین مالی ارزان خارجی را دشوار می کند. اگر چنین است، پس دلیلی برای امید به رشد اقتصادی وجود ندارد.

اما این یک لایه سطحی از رویدادها است. در ضمن آنها زیرمتن عمیق تری هم دارند. یک بحران ساختاری عمیق در روسیه باقی مانده است. قیمت بالای نفت این امکان را فراهم کرد که تأثیر آن خنثی شود، اما با قیمت پایین مواد خام، ناگزیر این سؤال مطرح می شود: آیا اصولاً رشد ممکن است؟

بحران ساختاری نه تنها به خاطر میراث شوروی، بلکه به دلایل دیگری نیز ایجاد می شود. ایگور نیکولایف موارد اصلی را فهرست می کند: سیاست های اقتصادی و اجتماعی نادرست دوره گذشته، تاخیر در اصلاحات عقب افتاده، ماهیت مواد خام اقتصاد، سهم پایین کسب و کارهای کوچک و متوسط.

بدون تغییرات ساختاری امیدی برای تغییر نیست. اما دولت غلبه بر عدم تعادل ساختاری را وظیفه اصلی سیاست اقتصادی نمی‌داند.

ایگور نیکولایف می گوید: «با عدم تعادل ساختاری، اقتصاد در برخی موارد با شرایط سازگار می شود، حتی ممکن است رشد کند، اما نمی تواند از بحران خارج شود.

تله توسعه متوسط

نایب رئیس هیئت مدیره VEB نیز نسبت به آینده بدبین است سرگئی واسیلیف. به نظر او، ما انتظار رکود را برای یک دوره 3-5 ساله داریم. شما نمی توانید بدون سرمایه گذاری در حال رشد از آن خارج شوید، بنابراین باید به این فکر کنید که آنها را از کجا دریافت کنید. اما تاکنون مسئولان هیچ نظر مثبتی در این مورد نداشته اند.

آقای واسیلیف یادآور می شود که برای اینکه سرمایه گذاری ها ظاهر شود، باید یک سیستم مالی مناسب در کشور ایجاد شود. پول زیادی در اقتصاد وجود دارد، اما سازوکارهای موثر کافی برای تبدیل آن به سرمایه گذاری وجود ندارد. بانک ها عمدتاً درگیر وام های کوتاه مدت هستند، صندوق های بازنشستگی غیردولتی با تصمیمات اخیر مسدود شده اند.

با این حال، این امید وجود دارد که با کاهش تورم، سرمایه گذاری توسط خود شرکت ها افزایش یابد. اما اگر جریان سرمایه وجود نداشته باشد، فرصت رشد سرمایه گذاری بسیار محدود خواهد بود.

و سرمایه‌گذاری روسیه برای غلبه بر دام توسعه متوسطی که کشور در آن گرفتار شده است، ضروری است. ماهیت آن این است که گذار از توسعه صنعتی سنتی به توسعه نوآورانه رسیده است، که ناگزیر با افزایش بهره‌وری نیروی کار همراه خواهد بود.

این توسعه با جریان شدید نیروی کار و افزایش طیف کالاهای تولید شده، عمدتاً کالاهای نوآورانه همراه است.

به گفته سرگئی واسیلیف، اشتباه است که بگوییم دولت این چالش را درک نمی کند - برای ایجاد یک اقتصاد جدید تلاش می کند. اما در بهترین حالت، نتایج را نمی توان زودتر از چهار سال بعد انتظار داشت.

اقتصاد پر جنب و جوش

رئیس مرکز تحقیقات سیاست اقتصادی در دانشکده اقتصاد دانشگاه دولتی مسکو می گوید شگفت انگیزترین چیز در مورد اقتصاد روسیه سرزندگی آن است. اولگ بوکلمیشف.مهم نیست که با آن چه کار می کنید، با محیط خود سازگار می شود. این در درجه اول به دلیل بخش کسب و کار کوچک و متوسط ​​اتفاق می افتد.

و این اولین بار نیست که این اتفاق می افتد. پس از نکول در سال 1999، صندوق بین المللی پول کاهش 10 درصدی را پیش بینی کرد. و اقتصاد شروع به رشد کرد. سپس دولت پریماکوا-ماسلیوکوواهیچ چیز شروع به شکستن نکرد و کسب و کار به چشم انداز خود ایمان داشت.

به گفته کارشناس دانشگاه دولتی مسکو، دولت کنونی عمداً اقتصاد را خراب می کند.

این اقتصاددان تاکید می کند: «اقتصاد به مرزهای توسعه خود رسیده است. «و بخشی از آن که می‌توان آن را زنده نامید، بر سیاست‌های دولت استوار است: منجمد کردن پس‌اندازهای بازنشستگی، نرخ بالای وام. در نتیجه پول بلندمدت وجود ندارد.

همانطور که در حال حاضر ساخته شده است، اقتصاد اوج خود را پشت سر گذاشته است. حتی دستیابی به رشد دو درصدی نیازمند تغییرات اساسی است.

وزیر سابق اقتصاد روسیه متقاعد شده است: "به طور کلی، زمان آن فرا رسیده است که درک کنیم که در شرایط فعلی، پیش بینی ها در مورد اینکه آیا اقتصاد کمی رشد خواهد کرد یا کمی سقوط خواهد کرد، بی معنی است." آندری نچایف. - هدف دستیابی به رشد حداقل 4 درصدی است. واقعی است، اما تنها با اجرای یک برنامه اصلاحی بزرگ.

واقعیت جدید مجتمع ساختمانی

صنعت ساخت و ساز از اهمیت ویژه ای برای اقتصاد برخوردار است. تقریبا دو سوم سرمایه گذاری های ما در دارایی های ثابت مربوط به ساخت و ساز است. با این حال، منابع مالی تغییر خواهد کرد. کارشناسان انتظار دارند با کاهش جذب منابع اعتباری، ارزش وجوه شخصی افزایش یابد. اهمیت عواملی مانند سودآوری و دوره بازگشت پروژه ها به شدت افزایش خواهد یافت.

در بخش ساخت و ساز مسکن، عامل تعیین کننده تقاضا است. و تا حد زیادی به وضعیت اعطای وام مسکن بستگی دارد. به گفته مدیر کل AHML الکساندرا پلوتنیک، ذخایر زیادی برای کاهش نرخ بهره وجود دارد. در کشور ما، تنها 20-25٪ از کل مبلغ وام به سازندگان می رسد - بقیه به جیب واسطه ها ختم می شود.

در این میان، وام های رهنی ذخیره عظیمی برای توسعه صنعت ساختمان است. از سال 2004، وام مسکن 22 برابر شده است! هیچ بخش دیگری از اقتصاد کشور نتایج مشابهی را نشان نداده است.

الکساندر پلوتنیک تاکید می کند که دستیابی به کاهش نرخ بهره بسیار مهم است. هر نقطه از کاهش آنها تعداد وام گیرندگان بالقوه را افزایش می دهد. تا پایان سال 2017، متوسط ​​کارمزد وام ممکن است به 10٪ کاهش یابد. و با نرخ 9 درصد در چند سال راه اندازی سالانه مسکن می تواند به 100 میلیون متر مربع برسد. متر

در اینجا خیلی به بانک مرکزی بستگی دارد که آیا تنظیم کننده قادر به مقابله با تورم و کاهش نرخ کلیدی خواهد بود یا خیر. اما بهبود مکانیسم ارائه وام از اهمیت کمتری برخوردار نیست: این فرآیند باید از شر واسطه های غیر ضروری رها شود.

در عین حال، کل اقتصاد در وضعیت نامطمئنی باقی می ماند. همانطور که ایگور نیکولایف خلاصه می‌کند، امیدها برای احیای تقاضای مصرف‌کننده و سرمایه‌گذاری، به جای پیش‌شرط‌های عینی، مبتنی بر تمایل به این امر است. و با توجه به همه عدم توازن در اقتصاد روسیه، با قیمت نسبتاً پایین نفت و تداوم تحریم ها، متأسفانه نمی توان انتظار گذار به رشد را داشت.

به نظر می رسد همه چیز منطقی و درست است. اما به یاد داشته باشیم که اقتصاد اغلب به گونه ای رفتار می کند که هیچ یک از تحلیلگران پیش بینی نکرده بودند. او چنین شخصیت غیرقابل پیش بینی ای دارد.

ولادیمیر گورویچ