پیش بینی کارشناسان بازار مسکن در سال جاری. قیمت مسکن مسکو ممکن است به شدت کاهش یابد. نظر کارشناسان املاک

پدیده های بحرانی جدی در اقتصاد روسیه و جهان به رکود در بازار مسکن، کاهش قیمت ها و بر این اساس، کاهش تقاضای واقعی جمعیت کمک می کند.

وضعیت امروز بازار املاک با کاهش حجم فروش، کاهش قیمت املاک مسکونی سهام قدیمی، کاهش تعداد کل معاملات و وام های رهنی صادر شده توسط بانک ها مشخص می شود.

چنین روندهایی به دلایل زیر به تدریج در طی 2-3 سال گذشته شکل گرفته است:

• معرفی تحریم های سیاسی و اقتصادی علیه روسیه، ممنوعیت خرید اوراق بهاداراصلی روسیه شرکت های سرمایه گذاریو تجار خصوصی در خارج از کشور؛
• افزایش هزینه ساختمان های جدید در حال ساخت؛
• کاهش حجم و در نتیجه ورشکستگی شرکت های ساختمانی؛
• کاهش توان پرداخت بدهی خریداران بالقوه و عدم رشد پایدار درآمد آنها، مشکلات در پرداخت بدهی.
• بی ثباتی نرخ ارز، مشکلاتی را در وام مسکن ایجاد می کند ارز خارجیهنگام تبدیل به روبل روسیه؛
• افزایش نرخ بهره در تازه منتشر شده وام های رهنیو تشدید الزامات بانکی برای وام گیرندگان بالقوهو اشیاء وثیقه؛
• محدودیت مدت و یارانه

همه اینها تأثیر منفی بر فرآیندهای قیمت گذاری در بازار مسکن، حجم فروش و اجاره املاک مسکونی داشت.

رابطه عرضه و تقاضا

اکثر پیش بینی ها اقتصاددانان روسیبه این نظر کلی می رسد که باید منتظر ادامه آن در سال 2017 باشیم روند کلیرکود و کاهش قیمت ملک. اگر در سال 2015-2016 کاهش تدریجی درآمد شهروندان و تقاضا برای مسکن و املاک تجاری وجود داشته باشد، در سال آینده امکان رسیدن به "پایین" یا سقوط بازار وجود دارد.

علاوه بر این، این روند طولانی خواهد شد و از 2 تا 4 سال طول خواهد کشید.

فاز کاهش سریع با پدیده های زیر مشخص می شود:

1. مسکن جدید به احتمال زیاد با کاهش حجم فضای راه اندازی شده در تلاش برای به حداقل رساندن خطرات خواهد بود و ساخت و ساز تنها اشیاء سودآور مالی را به عنوان جهت اصلی فعالیت خود انتخاب می کند. این سیاست منجر به کاهش دائمی مقیاس راه اندازی املاک خواهد شد.
2. سطح پرداخت بدهی جمعیت روسیهادامه خواهد داد به سرعت در حال سقوط و خرید املاک و مستغلات و یا بهبود شرایط زندگیثانویه خواهد شد. میزان کاهش تقاضا در این شرایط نسبت به سال جاری 30 درصد پیش بینی شده است. این امر منجر به توقف ساخت ساختمان‌های جدید، افزایش سهم فضای فروخته نشده در یک خانه جدید به 50 درصد و تغییر تأکید به بازار ثانویه املاک خواهد شد.
3. وضعیت در بازار ثانویهمبهم خواهد بود. از ابتدای سال 2017، برنامه یارانه دولتی با ترجیحی نرخ بهرهبرای خرید مسکن جدید این امر منجر به جذب سهم خریداران از بازار اولیه خواهد شد. با توجه به دسته بندی املاک در بازار ثانویه، انتظار می رود که قیمت تمام شده هر متر مربع در سهام قدیمی با کاهش تقاضای مشابه ارزان تر شود و قیمت آپارتمان های لوکس و فضاهای تجاری در سطح فعلی باقی بماند یا اندکی کاهش یابد. . این امر معمولاً به دلیل عدم انعطاف پذیری فروشندگان و عدم تمایل آنها به کاهش قیمت تحت هر شرایطی است (حتی اگر روند فروش برای مدت طولانی به تاخیر بیفتد).
4. عدم تمایل بانک ها به کاهش نرخ های سالانهبرای وام های رهنی، الزامات سختگیرانه برای املاک و مستغلات و وام گیرندگان بالقوه نیز به کاهش حجم پرتفوی وام مسکن آنها کمک می کند که بر سطح تقاضا تأثیر منفی می گذارد.
5. بازار اجاره تجاری و مسکونی نیز به طور مشابه تحت تأثیر پدیده های بحرانی در قالب فروپاشی شدید حجم اماکن استیجاری قرار خواهد گرفت. در بخش املاک و مستغلات مسکونی، مستاجرین بر روی آپارتمان ها و اتاق هایی با مساحت کوچکتر و اجاره ماهانه کم تمرکز خواهند کرد. در دسته بندی املاک تجاریروند کاهش چشمگیر قیمت تمام شده 1 متر مربع برای فروش به هر وسیله ای ادامه خواهد داشت. در سال 2017، این بازار بیشتر تحت تأثیر موضوع عدم تعادل بین عرضه و تقاضا به سمت عدم تعادل شدید دومی قرار خواهد گرفت.

تثبیت وضعیت فعلی تا سال 2019-2020 پیش بینی می شود.

در این دوره است که شروع بهبود و بازگشت تدریجی به سطوح قبل از بحران پیش بینی می شود.

سطح قیمت مسکن در سال 1396

اکثر کارشناسانی که پیش بینی می کنند در آینده نزدیک بازار ملک را پیش بینی می کنند، جرأت بیان آمار و ارقام مشخص و قیمت مسکن را ندارند.

این وضعیت در هر منطقه خاص یک سناریوی جداگانه خواهد داشت. مسکو، سن پترزبورگ و برخی دیگر از شهرهای بزرگ فدراسیون روسیه به احتمال زیاد دوره کاهش شدید قیمت را تجربه خواهند کرد.

در شرایط واقعیات اقتصادی جدید، هزینه به ارزش واقعی خود نزدیک می شود که تنها تأثیر مثبتی بر آن خواهد داشت توسعه بیشتربازار مسکن و املاک تجاری.

برخی از کارشناسان معتقدند که قیمت ها در سال آینده 5-7٪ کاهش می یابد، برخی دیگر انتظار کاهش بیش از 10-15٪ دارند. بیایید پیش بینی ها و نتیجه گیری های کارشناسان برجسته املاک روسیه را تجزیه و تحلیل کنیم.

نظر کارشناسان املاک

رئیس Sberbank روسیه G. Gref پیش بینی توسعه را ارائه می دهد بازار روسیهاملاک و مستغلات، بر اساس این واقعیت است که پویایی مثبت مشاهده خواهد شد فقط در رابطه با تقاضا. به گفته وی، اکثر سرمایه گذاران انتظار دارند که نرخ کاهش قیمت ها در بازار ثانویه بیشتر شود. و با وجود قیمت های نسبتا مطلوب املاک مسکونی، رشد در چند سال آینده انتظار نمی رود.

2016-2017 یک دوره مساعد برای سرمایه گذاری بدون امکان کسب حاشیه سریع است. برای انجام این کار باید حدود پنج سال صبر کنید.

پروفسور دانشگاه اقتصاد روسیه، جی. استرنیک، کاهش در بازار املاک و مستغلات در روسیه از سال 2017 را پیشنهاد می کند. به نظر وی، قیمت و تقاضا برای مسکن حداقل تا سال 2019 کاهش خواهد یافت. سال آینده بازار املاک به پایین ترین حد خود خواهد رسید. تعداد زیادی از ساختمان های جدید ساخته شده منجمد خواهند شد، شرکت های ساختمانیدر پروژه های بزرگ به دلیل افت شدید توان پرداخت بدهی شهروندان کشور رها خواهد شد. این بحران بیشترین ضربه را به شهرهای کوچک وارد می‌کند، جایی که کاهش حجم معاملات در آن‌ها بیشتر از شهرهای بالای یک میلیون نفر خواهد بود.

پیش بینی ارائه شده توسط اتاق املاک و مستغلات اورال همچنین توسعه یک بحران در بازار را فرض می کند. املاک و مستغلات روسیه. کاهش شدیدی در حجم فروش در سال‌های 2017-2018 وجود خواهد داشت. این امر تا حد زیادی بر مسکن های قدیمی و همچنین مسکن هایی که در حومه شهرها ساخته شده اند تأثیر می گذارد. این امر توسعه دهندگان خانه های جدید را ملزم به بهبود کیفیت ساخت و ساز و محوطه سازی می کند و در نتیجه خریداران بالقوه را جذب می کند.

سال جاری از نظر کارشناسان اتاق مساعدترین دوره برای خرید ملک مسکونی به دلیل حضور زیاد است. پیشنهادات سودمندچه در بازارهای اولیه و چه در بازارهای ثانویه. حمایت دولتی و کاهش نرخ وام مسکن در آینده نزدیک به تأثیر مثبت بر وضعیت بازار املاک و مستغلات کمک خواهد کرد.

پیش بینی بازار املاک و مستغلات در سال 2017 در زمینه ساخت و ساز ساختمان های جدید منفی است، زیرا کاهش شدید عرضه و انجماد بسیاری از پروژه های سرمایه گذاری وجود خواهد داشت.

بحران منجر به عدم تعادل واضح بین عرضه و تقاضا با غلبه آشکار دومی و کاهش قابل توجه حجم فروش و قیمت املاک و مستغلات خواهد شد.

خوب، بیایید تابستان را خلاصه کنیم. طی سه سال و نیم گذشته، بازار املاک و مستغلات رو به کاهش بوده است. همانطور که پیش بینی های من و همکارانم نشان داد، تابستان با فعالیت های پاییزی جای خود را تغییر داده است. دو پاییز قبلی بهترین جنبه خود را نشان ندادند و آنها به صراحت اعلام کردند که در ماه سپتامبر بازار به سادگی متوقف شد و حدود اکتبر کاهش شدیدتر قیمت ها آغاز شد.

حتی آن دسته از افرادی که دو سال است املاک خود را می فروشند هنوز متوجه نزول بازار نیستند. نکته ای وجود خواهد داشت.

مردم به این فکر افتاده اند که پاییز زمان فروش است و بازار در حال تشدید است. عمه کلاوا آپارتمان خود را در سال 2012 فروخت. سپس بازار رشد کرد. و اکنون برادرزاده واسیلی تصمیم گرفته است که خود را بفروشد. عمه کلاوا به او توصیه کرد که منتظر پاییز باشد و در تابستان برای فروش عجله نکند زیرا او نیز همین کار را کرد.

از این دست مشاوران زیاد هستند. اما آنها از واقعیت نمی آیند. به آمار نگاه نمی کنند، حساب نمی کنند وضعیت اقتصادی، فرصت های خریدار، پیشنهادات توسعه دهنده و غیره از این گذشته ، آنها هنگام جستجوی آپارتمان با مشتریان خریدار کار نمی کنند و بنابراین از ترجیحات و توانایی های خریداران آگاه نیستند. آنها فکر می کنند که فروش یک آپارتمان آسان است. آن را بیرون می آورند و منتظر می مانند. و پس از آن، قضاوت با فروش یک، دو یا حتی ده آپارتمان تقریباً غیرممکن است. تمام بخش های بازار به یکدیگر متصل هستند. آن ها قیمت در ساختمان های 5 طبقه بر قیمت ساختمان های 22 طبقه در مناطق دیگر تأثیر می گذارد. در مقابل چشمان شما باید نموداری با منحنی ها در طول سالیان متمادی وجود داشته باشد و نظارت مداوم بر بازار وجود داشته باشد - همان پیشنهادات توسعه دهندگان، پیشنهادات بانک ها، قوانین. همه اینها به هم مرتبط است. همه اینها اجزای بازار املاک و مستغلات هستند، به این معنی که همه آنها بر قیمت ها تأثیر می گذارد. گاهی برای ارزیابی آپارتمان 2 اتاقه باید قیمت آپارتمان های 1 و 3 اتاق را با محاسبه درصد قیمت هر متر مربع مقایسه کرد. و اکنون به نقطه پوچی رسیده است: فروشندگان قیمت آپارتمان های 1 اتاقه را مانند آپارتمان های 2 اتاقه تعیین می کنند.

حتی برخی از حکم های دیوان عالی کشور می تواند بر بازار در همه مناطق تأثیر بگذارد. به عنوان مثال، اگر خرید آپارتمان فقط با اسناد یا برعکس، ایمن تر شود خطرات بالا، سپس خریداران به آپارتمان هایی با اسناد دیگر ترجیح می دهند.

بازار در اکتبر امسال به ریزش خود ادامه خواهد داد و حتی ممکن است یک تغییر شدید رخ دهد. در سپتامبر رکود وجود خواهد داشت. حالا دلیلش را توضیح می دهم. بار دیگر، در تابستان، مردم املاک خود را به انتظار پاییز از بازار خارج کردند، زیرا عمه کلاوا فردی عزیز است و از نظر واسیلی یک مرجع است. به علاوه، کسانی هستند که همین طور فکر می کنند - کسانی که قصد داشتند مسائل و مشکلات مسکن خود را حل کنند، اما آن را تا سپتامبر به تعویق انداختند. آنها با نظافت آپارتمان ها البته به فروش کسانی که تبلیغات گذاشته بودند کمک کردند زیرا ... تعداد آپارتمان ها کاهش یافته است (که دومی ها بدون شک از واسیل ها و کلاوها سپاسگزار هستند). آگوست آمد و پیشنهادات ظاهر شد. طی هفته گذشته در پایگاه داده حرفه ای (نام منبع حذف شد)، تعداد آپارتمان ها در بخش فروش مجدد از 372,000 (+/-) به 392,366 (داده ها از 09/01/2017) افزایش یافت.

همه چیز منطقی است. تعداد پیشنهادات در حال افزایش است زیرا آپارتمان های جدید در بازار ظاهر می شوند و علاوه بر آنها، کسانی که آنها را در تابستان به امید بازگشت در پاییز از بازار خارج کرده بودند، باز می گردند. اما نکته مهم این است که این امر منجر به اشباع بیش از حد بازار و در نتیجه رقابت و کاهش قیمت ها می شود. آمار Rosreestr تقریباً همین موضوع را نشان می دهد و در وب سایت آنها می توانید پویایی تعداد تراکنش ها و همچنین خروج خریداران از بازار ثانویه به بازار اولیه را مشاهده کنید.

در ژوئن 2016، تقریباً 290000 پیشنهاد در پایگاه داده وجود داشت. تا 2017/04/02 تعداد 351,044، تا 2017/08/29 - 378,397، تا 08/31/2017 - 387,964، و از 09/01/2017 قبلاً 392,366 پیشنهاد وجود داشت. اگر به سال 2014 برگردیم، اگر حافظه ام درست نباشد، تقریباً 230000 نفر بوده اند و در سال های 2009-2010، اگر توجه کنید، در زمان های "قبل از بحران" تعادل برقرار بود پیشنهادات و از سال 2014 تا به امروز تعداد آنها دو برابر شده است.

من می خواهم به فروشندگان متفکر مشاوره بدهم. در سپتامبر، در پس زمینه ظهور مقدار زیادیپیشنهادات، شما می توانید رقابتی شوید. اکنون یکسری آپارتمان ظاهر می شود و بسیاری از فروشندگان با این کلیشه زندگی می کنند که پاییز زمان فروش فعال است، دوباره قیمت ها را افزایش خواهند داد. از جمله آنها پیشنهادات شما با خوب است قیمت های بازار، جالب خواهد بود.

و در نهایت، یک شوخی حرفه ای با ذره ای حقیقت: "می خواهی بفروشی یا دوباره بفروشی؟"

تعداد معاملات مسکن در مسکو، حجم عرضه ساختمان های جدید، نرخ وام مسکن و سایر نتایج سال گذشته

در سال 2017، بازار مسکن مسکو از نظر تعداد معاملات و حجم عرضه ساختمان های جدید به حداقل تاریخی رسید. شاید، موضوع اصلیسال پیش رو برنامه گسترده ای برای تخریب ساختمان های دوره خروشچف آغاز شد.

مواد نهایی شامل ارقام اصلی سال خروجی است: از تخفیف های غیر معمول بزرگ تا رکورد تعداد معاملات با ساختمان های جدید.

47 518 آپارتمان های خریداری شده در ساختمان های جدید

برای 11 ماه سال 2017، 47518 قرارداد در مسکو وجود داشت مشارکت سهام عدالت(DDU - معاملات در ساختمان های جدید)، که در حال حاضر 54٪ بیشتر از کل سال 2016 و دو برابر بیشتر از قبل از بحران 2014 است. در نوامبر، Rosreestr بیشترین تعداد آپارتمان فروخته شده را در کل تاریخ بازار ساختمان های جدید پایتخت ثبت کرد - 5597.

بیشتر 1 میلیون وام های رهنی

در پایان سال 2017، رکورد تعداد وام های رهنی در روسیه وجود داشت - بیش از 1 میلیون به مبلغ 1.9-2 تریلیون روبل. در سال 2014، رکورد تاریخی حجم صدور وام مسکن 1.7 تریلیون روبل بود. همچنین نرخ وام مسکن به پایین ترین حد تاریخی رسید و در پایان سال برای ساختمان های نوساز 9.8 درصد و در بازار ثانویه 10.02 درصد بود. در مسکو در ماه نوامبر، تعداد خرید خانه با استفاده از وام مسکن 6012 مورد بود - بالاترین در کل تاریخ مشاهده. از ابتدای سال 2017، Rosreestr 47441 تراکنش مربوط به وام مسکن را ثبت کرده است که 23 درصد بیشتر از کل سال گذشته است.

2.85 میلیونمربع متر از ساختمان های جدید

در مسکو قدیمی در بازار اولیه 2.85 میلیون متر مربع به فروش می رسد. متر مسکن. حجم کل عرضه ساختمان های جدید در مرزهای قدیمی پایتخت اولین بار در تاریخ بازار املاک و مستغلات است که حجم آنها در منطقه مسکو (در منطقه تا 30 کیلومتری جاده کمربندی مسکو) است. که در آن 2.77 میلیون متر مربع فروخته می شود. متر کمی بیش از دو سال پیش (بر اساس نتایج نیمه اول سال 2015)، در منطقه مسکو، طبق گفته مشاوران املاک، عرضه بیش از دو برابر حجم پایتخت بود: 3.82 میلیون متر مربع. متر در مقابل 1.26 میلیون متر مربع متر به ترتیب.

20 سالهسهم آپارتمان های فروش آزاد به حداکثر خود رسیده است

در مسکو، برای اولین بار در تاریخ بازار املاک مسکونی، سهم آپارتمان ها در فروش رایگان املاک جایگزین به ترتیب 51.1٪ در مقابل 48.9٪ است. برای مقایسه: سه سال پیش این نسبت به ترتیب 27.3 و 72.7 درصد بود. افزایش عرضه با کیفیت در ساختمان‌های جدید طی سه سال گذشته باعث خروج خریداران از بازار ثانویه به بازار اولیه شده است. علاوه بر این، مالکان ثانویه که قصد دارند با خرید آپارتمان در یک ساختمان جدید، شرایط زندگی خود را بهبود بخشند، فضای زندگی موجود خود را می فروشند و نیازی به جایگزینی در بازار ثانویه ندارند.

88% فروش آپارتمان با تخفیف

بیشترین سهم از معاملات با تخفیف در بازار ثانویه مسکو در سال خروجی در ژوئن و ژوئیه (88٪) بود. میانگین تخفیف در این معاملات حدود 8-10٪ بود. اول از همه، اندازه آن به قیمت اولیه شیء فروخته شده بستگی دارد و گاهی اوقات به 20-30٪ می رسد. در طول سال، در اکثر ساختمان‌های نوساز در بازار اولیه، خریداران نیز تامین شدند تبلیغات مختلف، که تا سال جدید به اوج خود رسیدند. در اکثریت قریب به اتفاق پروژه ها، تخفیف های سال نو از 10٪ تجاوز نمی کند و حداکثر به 33٪ می رسد. تخفیف های سال نو کمتر از 10٪ بسیار نادر است.

178 هزار روبلبرای 1 متر مربع متر هزینه مسکن ثانویه

میانگین قیمت روبلی که مالکان آپارتمان‌ها را برای فروش در بازار ثانویه در مسکو در پایان سال 2017 قرار دادند، پایین‌ترین قیمت از نوامبر 2013 بود: 178.2 هزار روبل. برای 1 متر مربع متر قیمت فروش که در معاملات واقعی ظاهر می شود، از ژانویه 8 درصد کاهش یافته و به طور کامل به سطح 2011 بازگشته است.

5171 خانه به عنوان بخشی از بازسازی تخریب می شود

1 ژوئیه، رئیس جمهور ولادیمیر پوتین قانون تخریب جمعی ساختمان های چند طبقهدر مسکو طبق این سند، ساختمان هایی که از سال 1957 تا 1968 بالاتر از 9 طبقه ساخته شده اند، واجد شرایط نوسازی هستند. فهرست نهایی شامل 5171 خانه بود که بیش از 1 میلیون مسکوئی در آن زندگی می کنند. اولین جابجایی تحت برنامه نوسازی در فوریه 2018 آغاز خواهد شد. به گفته مقامات پایتخت، امروز در مسکو 236 سایت در مرحله طراحی و ساخت با حجم ساخت و ساز حدود 3.5 میلیون متر مربع وجود دارد. نوسازی تمام ساختمان های پنج طبقه 15 سال طول می کشد و بودجه پایتخت 3-3.5 تریلیون روبل خواهد بود.

3 میلیارد دلارسرمایه گذاری در املاک تجاری

حجم معاملات سرمایه گذاری با دفاتر، مراکز خرید و انبارها در منطقه مسکو برای سال گذشتهدو برابر شد - از 1.5 میلیارد دلار به 3 میلیارد دلار تا پایان سال ممکن است به دلیل معاملاتی که هنوز بسته نشده اند، این حجم افزایش یابد. حدود نیمی از کل معاملات با مشارکت منعقد شد سرمایه گذاران خارجی. اغلب، سرمایه گذاران پول را در خرید املاک خرده فروشی در مسکو سرمایه گذاری می کنند - سهم منطقه پایتخت در کل حجم سرمایه گذاری در حال حاضر 84٪ است. در مجموع امسال 1.3 میلیون متر مربع در مسکو به بهره برداری رسید. متر املاک تجاری در مقابل 4 میلیون متر مربع. m - شاخص های اوج در سال 2014. در همان زمان، برای اولین بار در سال 2017، دفاتر کمتری در مسکو افتتاح شد. مراکز خریدو انبارها نسبت به سایر شهرهای روسیه.

120 هزار تومنبرای 1 متر مربع متر مسکن تا سال 2020 هزینه خواهد شد

کاهش قیمت مسکن در مسکو تا سال 2024 ادامه خواهد داشت. تا سال 2020، هزینه آپارتمان ها در پایتخت 20 تا 30 درصد از سطح فعلی کاهش می یابد و پس از آن بازار به کف خواهد رسید. بنابراین کاهش سالانه حدود 10٪ خواهد بود. این پیش بینی رئیس مرکز تحلیلی "شاخص های بازار املاک IRN.RU" اولگ رپچنکو است. قیمت ها باید در 120 هزار روبل تثبیت شود. برای 1 متر مربع بر اساس پیش بینی وی، افزایش جدیدی در ارزش ممکن است نزدیکتر به سال 2024 یا پس از آن آغاز شود.

در ابتدای هر سال، کارشناسان املاک و مستغلات آینده بازارهای اولیه و ثانویه را بررسی می کنند. در پنج سال آینده چه چیزی در انتظار ساکنان مسکو و منطقه مسکو است؟ پیش بینی کارشناسان برای سال 2017-2021 چگونه خواهد بود؟

پیش بینی کارشناسان برای دوره 2017 تا 2021

بدون درآمد، بدون تقاضا برای مسکن - قانون اصلی بازار املاک و مستغلات. حالت ضعیف شده اقتصاد روسیه، که قبلاً مدت زیادی طول کشیده است ، دلیلی برای بهبود توان پرداخت بدهی روس ها و افزایش درآمد آنها ارائه نمی دهد. اما تقاضا برای مسکن به چنین لحظاتی واکنش بسیار تندی نشان می دهد. اگر وضعیت در آینده نزدیک تغییر نکند و هنوز هیچ پیش نیازی برای این کار وجود نداشته باشد، می توان انتظار کاهش 30 یا حتی 40 درصدی قیمت املاک در پایتخت را داشت.

پیش بینی رسمی وزارت توسعه اقتصادی حاکی از پایان یافتن رکود در سال 2017 است. اما رشد تولید ناخالص داخلی، با وجود این نکته مثبت، در محدوده 1.7-2.6 درصد در سال خواهد بود. اگر این شاخص ها را با میانگین جهانی مقایسه کنیم، تقریباً یک و نیم برابر کمتر می شود. در رابطه با شاخص های واقعیدرآمد روس ها، پس حتی بر اساس خوش بینانه ترین پیش بینی ها، رشد آنها سالانه از 1.4٪ تجاوز نخواهد کرد. با این نرخ، سطح سودآوری که در سال 2013 بود، در اوایل سال 2021 خواهد رسید.

وضعیتی که اکنون شاهد آن هستیم با حالت عادی کاملاً متفاوت است. بحران اقتصادی. این بحران با افت شدید شاخص ها و بهبود سریع مشخص می شود. و وضعیتی که کشور ما در حال حاضر در آن قرار دارد با طولانی شدن و عدم وجود علائم بهبود در شاخص های کلیدی مشخص می شود.

من آن را می خواهم، اما درد دارد

حالا بیایید همه اینها را به بازار املاک و مستغلات منتقل کنیم. با توجه به عوامل و شرایطی که در بالا توضیح داده شد، قیمت ملک در سال های آینده افزایش نخواهد یافت. افراد با درآمدهای بالاو با صرفه جویی در حال حاضر موفق به حل مسئله مسکن شخصی شده ایم. شهروندانی که به تازگی شروع به بررسی گزینه های خرید ملک کرده اند و به طور جدی به بهبود شرایط زندگی خود فکر می کنند، مجبور می شوند اجرای ایده خود را به زمان های بهتر موکول کنند.

اگرچه ارزش املاک و مستغلات در حال کاهش است، در عین حال هزینه های نگهداری آن نیز در حال افزایش است. این لحظهبسیاری از مردم را از سرمایه گذاری پس انداز خود در متر مربع باز می دارد. افرادی که احساس نیاز فوری برای بهبود شرایط زندگی خود می کنند، بودجه کافی ندارند و نمی توانند تصمیم بگیرند وام مسکن. برخی از مردم ابزار لازم را ندارند پیش پرداختیا پرداخت ماهانه، برخی به دلایل خاصی توسط خود بانک ها رد شدند. تقاضا برای املاک و مستغلات در شرایطی است که نیاز فوری به کاهش چشمگیر قیمت ها وجود دارد.

کاهشی که امروزه می‌توانیم مشاهده کنیم برای بیشتر افراد به شدت نامحسوس است. گاهی اوقات توسعه دهندگان تخفیف و تخفیف می دهند، اما 300-500 هزار همیشه نقش جدی ایفا نمی کنند، به خصوص با هزینه 7-10 میلیون روبل. در سال 2016، یک متر مربع مسکن ثانویه از 179 هزار روبل کاهش یافت. تا 173 هزار روبل. به گفته بسیاری از مشاوران املاک، از تمام آپارتمان های مسکو که برای فروش هستند، تنها یک چهارم را می توان خریداری کرد. و سپس، مشروط به چانه زنی موفق، در نتیجه کاهش 10٪ هزینه ممکن خواهد بود. همه پیشنهادات دیگر وزن مرده هستند.

آیا می توانیم در مورد قیمت مسکن صحبت کنیم؟ به گفته کارشناسان، به لطف نرخ پایین تر و تعدادی از برنامه های دولتی، در مقایسه با سال های گذشته، از نظر تئوری خرید آپارتمان بسیار آسان تر است. میانگین برای سال نرخ وام مسکناندکی کمتر از یک درصد کاهش یافته است. به علاوه، هزینه هر متر مربع کاهش یافته است. همه اینها منجر به ظهور تعداد مشخصی از شهروندان شده است که می توانند به صورت اعتباری مسکن خریداری کنند. در همان زمان، توسعه دهندگان منطقه مسکو بازنده باقی می مانند، زیرا قیمت املاک و مستغلات در مسکو خیلی بالاتر نیست. در عمل، همه چیز پیچیده تر است، زیرا تعداد کمی از مردم در چنین مواقع ناپایداری خطر جدایی از پس انداز خود را دارند.

کارشناسان می گویند تعداد خانه های خالی فقط افزایش خواهد یافت. علیرغم پویایی مثبت معاملات در 2015-2016، پنج سال آینده ممکن است بحرانی باشد. امروز آنها خیلی زیاد و خیلی سریع می سازند. بازار املاک پایتخت در سال گذشته تقریباً سه میلیون متر مربع گسترش یافت. در همان زمان، حتی نیمی از اشیاء فروخته نشد. به گفته کارشناسان، شرکت های بزرگ در تلاش برای جبران قیمت های پایینحجم زیادی از فروش

آیا کاهش قیمت وجود خواهد داشت؟

بسیاری از کارشناسان نظر واحدی را بیان می کنند که به وضوح ارتباط بین کاهش حجم عرضه و تغییر در پویایی قیمت ها را نشان می دهد. بر اساس این اطلاعات، ما می توانیم کاهش قیمت املاک مسکو را تا 10 درصد در سال پیش بینی کنیم. بنابراین معلوم می شود که تا سال 2021 شاهد کاهش قیمت هر متر مربع در محدوده 30 تا 40 درصد در بازار اولیه املاک و مستغلات خواهیم بود. متر مربعدر بازار املاک و مستغلات مسکونی ثانویه، قیمت ها ممکن است طی پنج سال به طور متوسط ​​50 هزار روبل کاهش یابد.

اولین چیزی که اتفاق می افتد موارد بی کیفیت است. بیشترین ماندگاری در سیاست قیمت گذاریخانه هایی با کلاس اقتصادی و راحتی را نشان می دهد که در مناطق دوستدار محیط زیست مسکو یا در مناطقی با زیرساخت های توسعه یافته قرار دارند.

"هیچ کس متعهد نیست که کاهش شدید ارزش ملک را پیش بینی کند. این وضعیت می تواند نتیجه یک اتفاق فاجعه بار در اقتصاد ما باشد. افزایش حجم فروش با دوره های رکود جایگزین می شود که باعث کاهش توان پرداخت بدهی خریداران بالقوه می شود. برای اینکه دوباره باعث افزایش حجم فروش شود، توسعه‌دهندگان مجبور خواهند بود آن را رها کنند. برخی از توسعه دهندگان که قادر به رقابت با بیشتر نخواهند بود شرکت های بزرگ، من باید بروم" نظر خود را به اشتراک می گذارد الکسی شمونوف، مدیر کلوب سایت پورتال املاک و مستغلات.

تنها راه برای تغییر مسیر رویدادهای پیش بینی شده کاهش حجم و سرعت ساخت و ساز به میزان 30 درصد است. حداکثر عملکرد، که از چندین سال قبل برنامه ریزی شده بود. چنین توسعه وضعیت کاملاً ممکن است ، زیرا بسیاری از توسعه دهندگان در حال حاضر در سطح سودآوری کار می کنند. این احتمال وجود دارد که با کاهش قیمت ها موافقت نکنند، اما در واقع حجم ساخت کنتورهای جدید را کاهش دهند.

هیچ کس نمی تواند با اطمینان کامل بگوید چه اتفاقی برای بازار املاک و مستغلات خواهد افتاد. این یک منطقه پیچیده است که به عوامل خارجی زیادی بستگی دارد. هر وضعیت پیش بینی نشده ممکن است تأثیر غیرمنتظره ای بر ارزش املاک مسکونی داشته باشد.

در سال 2015، من قبلاً مقاله ای در مورد پیش بینی های خود برای آینده بازار املاک و مستغلات نوشتم. امسال تصمیم گرفتم به این سنت ادامه دهم و پیش‌بینی بازار املاک و مستغلات را برای سال‌های 2017 و 2018 بنویسم. از آنجایی که من یک مشاور املاک در مسکو هستم، پیش بینی بازار املاک و مستغلات در مسکو را انجام می دهم.

من می خواهم تحلیل خود را با این واقعیت شروع کنم که همیشه تقاضا برای املاک و مستغلات وجود داشته است! املاک و مستغلات یک کالای ضروری است. فقط توان پرداخت بدهی خریداران می تواند کاهش یابد و نه تعداد آنها. همچنین من معتقد نیستم که آنچه اکنون در بازار اتفاق می افتد را بتوان بحران نامید. این بحران در سال 2008 رخ داد. و آنچه از سال 2015 در اقتصاد روسیه رخ داده است را می توان در یک کلمه توصیف کرد: دسترسی به پول آسان بسته شده است! و برای همه، از شهروند عادی گرفته تا دولت. بنابراین ما فقط در دوره ای زندگی می کنیم اقتصاد واقعی. و همه صحبت ها در مورد بحران را باید به تقسیم مجدد ژئوپلیتیکی جهان نسبت داد. و از آنجایی که من به سیاست دست زدم، نمی توانم به واقعیت انتخابات ریاست جمهوری آینده در فدراسیون روسیه اشاره کنم. من فرض می‌کنم اشباع جزئی بازار از پول وجود خواهد داشت که اندکی بر پرداخت بدهی خریداران تأثیر می‌گذارد.

در سال 2016، تعداد پیشنهادات در بازار املاک و مستغلات مسکونی به حداکثر تاریخی رسید. و ظاهرا قرار نیست در سال آینده حجم راه اندازی مسکن جدید افزایش پیدا کند. گمان می‌کنم همچنان شاهد ورشکستگی بزرگ برخی از توسعه‌دهندگان باشیم. اگر وضعیت بازار ساختمان های جدید ده سال پیش را به خاطر بیاوریم، همه آپارتمان ها در مرحله اولیه ساخت فروخته شدند. اکنون وضعیت به طرز چشمگیری تغییر کرده است. خانه هایی ساخته شده است که بیش از نیمی از آپارتمان ها در آنها فروخته نشده است. علاوه بر این، تعداد زیادیچنین آپارتمان هایی در حال حاضر به پایان رسیده یا با تعمیرات با کیفیت بالا هستند. و کل این حجم از ساختمان های جدید فروخته نشده در رقابت مستقیم با آپارتمان های موجود در بازار ثانویه املاک و مستغلات است. از آنجایی که قیمت در ساختمان های جدید کمتر است (یا همان)، کیفیت در اکثر موارد بالاتر است و پس از خرید می توانید بلافاصله نقل مکان کنید و زندگی کنید.

ما در واقع چه داریم؟
1. تقاضای مصرف کننده کاهش نیافته است، بلکه تنها توان پرداخت بدهی آن را کاهش داده است.
2. تعداد پیشنهادات موجود در بازار از تقاضا بیشتر است و همچنان به رشد خود ادامه می دهد.
3. بحران چند سالی است که کند بوده و همچنان ثبات خود را حفظ کرده است.

بر این اساس، پیش بینی بازار املاک و مستغلات منبعدی - بازار روند خود را به سمت کاهش آهسته اما مطمئن قیمت ها ادامه خواهد داد. این روند در دو سال آینده به آرامی ادامه خواهد یافت. من انتظار افت شدید قیمت و یا افزایش قیمت را ندارم. پویایی بازار نشان می دهد که کاهش سالانه پیش بینی شده در ارزش املاک و مستغلات بین 5-10٪ رخ می دهد.

در این شرایط چه باید کرد؟
اولین و اساسی ترین توصیه این است که واقع بین باشید و پیش بینی های بازار املاک را مطالعه کنید. باید درک کنید که دیگر خریداری در بازار وجود نخواهد داشت که آماده خرید آپارتمان شما بدون نگاه کردن یا چانه زدن باشد. خریدار قبل از تصمیم گیری برای خرید، تمام پیشنهادات متعدد را مطالعه کرده و بهترین و ارزان ترین را از بین آنها انتخاب می کند. بنابراین، اگر می خواهید آپارتمان بفروشید، از شش ماه قبل به پویایی بازار نگاه کنید. به زبان ساده، اگر اکنون می خواهید یک آپارتمان بفروشید، قیمت آن را تعیین کنید که تا شش ماه دیگر برای آن خواهد بود. یا خود را در یکی از واگن‌های قطار می‌بینید که در کناره‌ای ایستاده‌اند. همچنین ارزش در نظر گرفتن تغییر ذهنیت خریدار مسکو را دارد. امروزه خریدار در اکثر موارد خانه های جدید مدرن را در اولویت قرار می دهد نزدیک منطقه مسکونسبت به خرید یک آپارتمان با همان پول در ساختمان های قدیمی پنج یا نه طبقه در مسکو.

الف
دیگر نباید روی کاهش شدید قیمت املاک حساب کنید. بله همانطور که قبلا نوشتم در هر صورت قیمت ها به آرامی کاهش می یابد. اما خریدار به چه چیزی نیاز دارد؟ مال خودت رو حل کن مشکل مسکنو یک نگرش منتظر و با در نظر گرفتن تورم پولی سالانه، مشکل کسی را حل نخواهد کرد. بهترین موقعیت خریدار در بازار املاک، هم اکنون بهترین ملک را با بهترین قیمت خریداری کنید.

خوب، کسانی که می خواهند پول در چه چیزی سرمایه گذاری کنند املاک مسکونیبا اهداف سرمایه گذاری(اجاره یا فروش با سود در چند سال)؟ من می خواهم شما را بلافاصله ناامید کنم، این رویداد از همان ابتدا محکوم به شکست است. حداکثر مبلغی که اکنون می توانید با اجاره یک آپارتمان دریافت کنید 4 یا 5 درصد در سال است. کسر مالیات بر دارایی، مالیات بر درآمد را فراموش نکنید، هزینه های استهلاکو همه چیز غم انگیزتر خواهد شد. و من هیچ فایده ای نمی بینم که در مورد امیدهایی صحبت کنم که در چند سال آینده گران تر می شوند.

با توجه به دانش و تجربه حرفه ای من اینطور به نظر می رسد. ممکن است اشتباه کنم؟ البته میتونم! متاسفانه در کشور ما هر تحلیلی را می توان با ضربه قلم یکی از آن ها خط زد قدرتمند جهاناین اما اینجا من ناتوان هستم.