کمیسیون پنهان مشاوران املاک کمیسیون های ملکی مخفی - طرح کار طرح کمیسیون مسکن مخفی

17/01/2011

افسانه هایی در مورد هزینه های افسانه ای در تجارت املاک وجود دارد. این مقاله قانونی بودن دریافت این هزینه ها را با پنهان کردن بخشی از هزینه اشیاء فروخته شده از مشتریان، به اصطلاح "کمیسیون های پنهان" مورد بحث قرار می دهد.

پ قبل از مطالعه یک پدیده به این عنوان، لازم است آن را توصیف و در صورت امکان تعریف کنیم. کمیسیون پنهان چیست؟ تحت چه شرایطی امکان پذیر است؟ چگونه حذف می شود؟ چه کسی و چگونه در فرآیند دریافت آن دخالت دارد؟ بیایید دو مورد معمول از معامله خرید و فروش را در نظر بگیریم که در آن منافع هر دو طرف توسط مشاوران املاک نشان داده می شود.

در مثال اول، آژانس M یک آپارتمان را از آژانس N خریداری می کند. روابط با مشتریان با توافق نامه های مناسب، که پاداش خدمات ارائه شده را تعیین می کند، رسمیت می یابد. قیمت آپارتمان با خریدار توافقی می باشد. هنگام پرداخت پیش پرداخت به ن، نمایندگان وی در آستانه معامله از آنها می خواهند که پول اضافی به آنها بدهند و در حین معامله قیمت را با صاحب آپارتمان در میان نگذارند. این پیشنهاد همراه با این نکته است که در صورت رد، ملک به خریدار دیگری فروخته می شود. نمایندگان M موافق هستند. معامله در حال انجام است. نمایندگی N علاوه بر پورسانت تعیین شده در قرارداد با فروشنده، واگذار می کند مقدار قابل توجهی، که مشتری آنها از آن اطلاعی ندارد و به آن "کمیسیون پنهان" می گویند. نمونه های مشابهاغلب در عمل در بازار فروشنده یافت می شود، زمانی که تعداد افرادی که مایل به خرید یک شی هستند به طور قابل توجهی از تعداد پیشنهادات بیشتر می شود.

در مثال دوم، درست مانند مثال اول، آژانس M یک آپارتمان از آژانس N خریداری می کند. روابط با مشتریان توسط توافق نامه های مناسبی رسمیت می یابد، که در آن پاداش برای خدمات ارائه شده تعیین می شود. اما قیمت نهایی شی با خریدار توافق نشده است. هنگام پرداخت پیش پرداخت به N، نماینده M درخواست می کند که هزینه شی را افزایش دهد و مابه التفاوت قیمت واقعی و افزایش یافته را پس از معامله به او برگرداند. این پیشنهاد با اشاره ای همراه است که در صورت رد شدن، خریدار را متقاعد می کند که ملک دیگری را خریداری کند. نمایندگان N موافقند. معامله در حال انجام است. آژانس M علاوه بر پورسانت توافق شده در قرارداد با خریدار، مبلغ قابل توجهی را به جیب می زند که مشتری آنها از آن اطلاعی ندارد که به آن کمیسیون پنهان نیز می گویند. چنین نمونه هایی اغلب در عمل در بازار خریدار رخ می دهد، زمانی که تعداد پیشنهادات به طور قابل توجهی از تعداد خریداران واقعی بیشتر است.

کمیسیون پنهان - مبلغ پول، توسط مشاور املاک به عنوان پاداش در فرآیند ارائه خدمات دریافت می شود که در توافق نامه با مشتری ذکر نشده است یا با او توافق نشده است.

در طی بحثی در یکی از مشهورترین انجمن های آنلاین املاک و مستغلات در مورد موضوع قابل پذیرش بودن کمیسیون های پنهان در کار یک مشاور املاک حرفه ای، سه دیدگاه رایج مشخص شد:
- کمیسیون پنهان تحت هیچ شرایطی قابل قبول نیست.
- کار بدون کمیسیون پنهان هیچ فایده ای ندارد.
- در شرایط خاص، کمیسیون پنهان قابل قبول است.

در عین حال ، تقریباً همه شرکت کنندگان در بحث که از غیرقابل قبول بودن کمیسیون های پنهان حمایت کردند ، انکار نکردند که آنها مجبور بودند مکرراً به طرف مقابل کمک کنند تا هنگام انجام معاملات مشترک ، بخشی از پول را از مشتری خود پنهان کنند. این با این واقعیت توضیح داده شد که آنها منحصراً به نفع مشتری خود عمل می کردند که از کمیسیون پنهان اطلاع داشت اما از انجام معامله امتناع نکرد. بدون دست زدن به جنبه اخلاقی و اخلاقی چنین استدلالی، ما سعی خواهیم کرد اقدامات همه شرکت کنندگان در روند اختفای ارتکاب را صرفاً بر اساس هنجارهای حقوق کیفری تجزیه و تحلیل کنیم. ابتدا به این سوال پاسخ می دهیم که آیا دریافت ارتکاب مخفی جرم است؟ برای انجام این کار، ما وجود تمام عناصر ضروری یک جرم را بررسی می کنیم.

مفعول (ویژگی اصلی) در این مورد است مالکیت خصوصیو موضوع (ویژگی اختیاری) - ارزش های پولیمشتری

طرف عینی عبارت است از وارد کردن خسارت مالی به مالک از طریق فریب یا سوء استفاده از اعتماد به شکل کتمان. مقدار واقعیاز فروش شیء دریافت شده است.

جنبه ذهنی با نیت مستقیم و معمولاً از پیش طراحی شده و انگیزه خودخواهانه مشخص می شود.

موضوع، به طور دقیق، خود مشاور ملکی است که دارای دو معیار اجباری است: سلامت عقل و سن مسئولیت کیفری. در تجربه چندین ساله خود در برقراری ارتباط با همکاران، هرگز با افراد زیر 16 سال ملاقات نکرده ام که در مورد سلامت عقل نمی توانم بگویم. هر اتفاقی افتاده است. بیایید فرض کنیم که (قبل از خواندن این مقاله) آنها یک احمق را برای کمیسیون پنهان نمی فرستند.

بنابراین، تمام نشانه های جرم مشهود است. حالا بیایید سعی کنیم (غیر رسمی) آن را واجد شرایط کنیم. چون ما قبلاً شرایط واقعی "پرونده" را مشخص کرده ایم، ما بر ایجاد یک هنجار خاص از قانون جزایی که مسئولیت این جرم را پیش بینی می کند، تمرکز خواهیم کرد.

بیایید با مثال دوم ساده‌تر شروع کنیم، که در آن مشاور ملکی خریدار، از طریق کلاهبرداری یا خیانت در امانت، اموال مشتری خود را تصرف می‌کند. این عمل مشمول هنر است. ماده 159 قانون جزایی فدراسیون روسیه "کلاهبرداری" که یکی از اشکال سرقت دارایی شخص دیگری است. یک مشاور املاک متقلب از رابطه اعتماد ویژه ای که بین او و مشتری ایجاد شده است استفاده می کند که بر اساس آن است قرارداد مدنی. در صورت عدم اعتماد، ملکی متقلب عمداً وضعیت واقعی امور را مخدوش می کند، عمداً به مشتری اطلاعات غلط می دهد و عمداً او را در مورد قیمت ملک گمراه می کند. در هر دو مورد، هدف از اقدام، تشویق مشتری، با اراده آزاد خود (که البته با اطلاعات نادرست یا حذف حقیقت جعل شده است)، برای انتقال مبلغ قابل توجهی به کلاهبردار است.

بیایید به بررسی مثال اول برویم. در این صورت، اقدامات برای دریافت پورسانت پنهان را نمی توان به عنوان تقلب طبقه بندی کرد، زیرا در زمان نفوذ مجرمانه هنوز مقدار پولی که ارتکاب مخفی را تشکیل می‌دهد به تصرف مالک نرسیده است و بنابراین علائم لازم دزدی وجود ندارد. «ایجاد خسارت مالی به مالک از طریق فریب یا سوء استفاده از اعتماد» وجود دارد که توسط قانون کیفری به عنوان یک جرم طبق ماده تعریف شده است. 165 قانون جزایی فدراسیون روسیه. تفاوت اصلی با تقلب در اینجا ماهیت خسارت مادی است. در صورت سرقت (کلاهبرداری) خسارت در محرومیت واقعی صاحب از اشیاء قیمتی خود بیان می شود. خسارات مالي در جرم مورد بحث عبارت است از خسارات وارده به شكل فقدان وجه، به صورت تلف شده. سود مادی، اما نه آسیب واقعی مرتبط با کاهش دارایی مالک، که همیشه در هنگام سرقت اتفاق می افتد.

در پایان، ما در مورد ویژگی های واجد شرایط ذاتی هر دو ماده و تعیین میزان خسارت وارده و حضور همدستان خواهیم گفت. ما در مورد ویژگی واجد شرایطی که بر اساس میزان خسارت تعیین شده است، صحبت نخواهیم کرد. مجرمانی که کمیسیون پنهان دریافت می کنند، آنقدر به مصونیت خود اطمینان دارند که اندک فکر می کنند که آیا خسارت زیادی به آنها وارد می شود یا به خصوص زیاد. اما موضوع همدستی به خصوص برای کسانی که با پنهان شدن در پشت منافع موکلان خود وارد توطئه ای با مجرمان می شوند بسیار مهم است. اجازه دهید این بار با نگاهی به مثال اول شروع کنیم.

در اقدامات نماینده خریدار (ملک م) که مخفیانه مبلغی را از صاحب کالای خریداری شده به ملکی «ن» منتقل کرده است، نشانه هایی از همدستی وجود دارد. بدیهی است که تسهیل ارتکاب جرم از طریق قول قبلی مبنی بر کتمان فقدان از بزه دیده، آنچه مهم است، خود عهد است و نه واقعیت تحقق آن. آن ها اگر در حین معامله مالک از طرف مقابل در مورد قیمت واقعی خرید سؤال نکند و او مجبور نباشد دروغ بگوید، این امر مانع از شراکت نیست و تأثیری در شرایط مشارکت ندارد. چرا؟ زیرا پیمانکار آژانس «ن» بدون اینکه قبلاً قول کتمان جرم را دریافت کرده باشد، از طرح مجرمانه خود (به قول خودش معامله ای با این خریدار انجام نمی داد) خودداری می کرد.

مثال دوم در توزیع نقش همدستان پیچیده تر و مبهم است. بیایید ابتدا اقدامات نماینده خریدار (ملک مسکن) را تحلیل کنیم. در صورت نشانه هایی از تحریک وجود دارد. اقدامات تحریک آمیز م (با ترغیب و تهدید به امتناع از معامله) با قصد مستقیم انجام می شود و باعث عزم ن برای ارتکاب جرم می شود. علاوه بر این، در اقدامات فعال M (به عنوان مثال، در قالب محدود کردن ارتباط بین طرفین معامله به منظور پنهان کردن ارزش واقعی شی از مشتری خود)، نشانه هایی از همدستی وجود دارد. و مجری کیست؟ مجری در هر دو نمونه، مشاور املاک N است. تنها تفاوت این است که در مثال اول N نقشه جنایی خود را اجرا می کند، و در مثال دوم - نقشه یک کلاهبردار همکار.

بیایید خلاصه کنیم. کمیسیون های پنهان در چند سال اخیر در بازار املاک رونق گرفته است. دلایل مختلفی برای این امر وجود دارد که یکی از اصلی ترین آنها هجوم عظیم افراد تصادفی به صفوف مشاوران املاک است. بحث در مورد مجاز بودن دریافت کمیسیون های پنهان به طور دوره ای هم بین مشاوران املاک و هم بین مشاوران املاک و مشتریان مطرح می شود. متأسفانه نمایندگان دستگاه های انتظامی این پدیده را نادیده می گیرند، در بحث های عمومی شرکت نمی کنند و از نظر قانون در مورد آن اظهار نظر نمی کنند. نویسنده این مطالب با توجه به دانش و توانایی های ذهنی خود سعی در ارزیابی حقوقی اقدامات برای اخذ کمیسیون پنهان داشته است. من واقعا امیدوارم که این مقاله به همکارانم کمک کند تا به درستی کاما را در عنوان خود قرار دهند، البته اگر هنوز این کار را نکرده اند. .

اعطای وام حوزه ای است که حتی در صورت وجود، سود جدی برای بانک ها به همراه دارد بدهی مشکل. در این راستا، تمایل آنها به دریافت حداکثر درآمد ممکن از هر وام، متناسب با آنچه قانون مجاز و دیکته شده توسط بازار است، کاملاً قابل درک است.

همین چند سال پیش، مشکل کارمزدهای پنهان همراه با هر قرارداد وام منجر به تشدید هزینه ها شد. مقررات قانونی. امروزه وجود کمیسیون های پنهان به عنوان تخلف از قانون شناخته می شود.. با این حال، راه‌حل‌های زیادی در دسترس و مورد استفاده وجود دارد. محدودیت های قانونی. اساساً کارمزد وام پنهان، انواع مختلف مورد ادعای بانک هاپرداخت ها به پرداخت خدمات تبدیل شد. آنها فراتر از شرایط هستند قرارداد وام، و اغلب به هیچ وجه نشان داده نمی شوند، اما ارزش آن را دارد که با بانک تماس بگیرید تا اقدام خاصی را انجام دهید روابط اعتباریهمانطور که مشخص است، برای این کار باید مبلغ مشخصی بپردازید. امروز ما در مورد این صحبت می کنیم که کدام کارمزد بانکی غیرقانونی است و چگونه می توان کارمزد وام های پنهان را پس گرفت.

رایج ترین گزینه های کمیسیون پنهان

قبل از بررسی برگشت مبالغی که از سوی بانک بازداشت شده یا توسط وام گیرنده ناشی از روابط اعتباری و مرتبط با آن است، اما به منزله بازگشت بدهی و بهره نیست، لازم است به رایج ترین گزینه ها برای کارمزدهای پنهان اشاره شود. این برای وام گیرنده مهم است که بفهمد بانک در اصل چه پرداخت هایی می تواند از او بگیرد.

از جمله روش های معمول برای به دست آوردن سود اضافی از وام:

• کمیسیون خدمات برای پردازش و صدور وام

چنین پرداختی امروزه به دلیل غیرقانونی بودن آشکار آن نادر است احتمال بالااز طریق دادگاه بازگشت مبلغ کمیسیون (درصدی از مبلغ وام) در یک زمان شارژ می شود و از وجوه صادر شده برای وام گیرنده کسر می شود (به حساب منتقل می شود). در این صورت سود وام بر اساس کل مبلغ وام بدون کسر کارمزد محاسبه می شود که باعث افزایش خسارت می شود.

• کمیسیون برای افتتاح و (یا) نگهداری حساب وام

این در همان دسته پرداختی است که در بالا ذکر شد. با این حال، دریافت هزینه غیرقانونی است و امروزه به شکل خالص آن استفاده نمی شود. وام گیرنده باید توجه داشته باشد که کمیسیون ممکن است تحت نام کاملاً متفاوتی، به عنوان مثال، به عنوان پرداخت برای یک سرویس، پنهان شود. اثبات غیرقانونی بودن اقدامات بانک در دادگاه معمولاً دشوار نیست.

• کمیسیون برای معاملات فردی یا تسویه حساب پیچیده و خدمات نقدی

تحت این نام سرویس اغلب فقط هزینه ای برای نگهداری پنهان می شود حساب اعتباری، اما غیرقانونی بودن اقدامات بانک از این امر ناپدید نمی شود. در هنگام برگشت کارمزد ممکن است با اثبات تعلق پرداخت به رابطه حقوقی اعتباری مشکل پیش بیاید. واقعیت این است که برای دور زدن الزامات قانون، بانک اغلب با انجام تراکنش در حساب دیگری، به عنوان مثال، کارت، بدهی و غیره که پرداخت از آن برای بازپرداخت وام انجام شده است، اخذ کمیسیون را توجیه می کند. . هنگام انجام معامله با پول نقدی که مشتری به بانک آورده و برای بازپرداخت بدهی ارسال می کند، همین اتفاق می افتد.

• کارمزد برای بازپرداخت زودهنگام کامل (جزئی) وام

بانک حق دریافت چنین کارمزدی را ندارد. برگرداندن آن بسیار آسان است. اگر در زیر دیگری پنهان شود، ممکن است مشکلات ایجاد شود تراکنش بانکییا رویه ها

• هزینه صدور و نگهداری کارت اعتباری

این پرداخت ها یک عمل گسترده است. می توان به قانونی بودن مجموعه آنها اعتراض کرد، اما احتمال برنده شدن آنها کم است. متأسفانه دادگاه ها تاکنون رویکردی مبهم برای رسیدگی به این نوع شرایط اتخاذ کرده اند.

• کمیسیون های کوچک به طور غیر مستقیم به وام مربوط می شود

می تواند تعداد زیادی از آنها وجود داشته باشد. محاسبات بانک این است که به دلیل مقدار بسیار کم هر کارمزد و ارتباط غیرمستقیم با وام، مشتری به سادگی واقعیت دریافت آن را نادیده می گیرد، آن را بدیهی می داند یا نمی خواهد آن را به چالش بکشد. نمونه هایی از این کارمزدها، به عنوان مثال، برداشت نقدی کارت اعتباری یا هزینه اعلان های پیامکی ( بانک موبایل). به چالش کشیدن چنین کمیسیون هایی تقریبا غیرممکن است. آنها مستقیماً با قانون در تضاد نیستند و علاوه بر این، بدون محدودیت جدی حقوق و اجازه دادن امکان امتناع بدون عواقب، حق انتخاب استفاده یا عدم استفاده از خدمات را به مشتری می دهند.

وکلای ما می دانند پاسخ به سوال شما

یا از طریق تلفن:

چه هزینه هایی را می توان مورد مناقشه و برگشت قرار داد؟

اصولاً می توان هرگونه کارمزد و هزینه ای را که وام گیرنده آن را غیرقانونی یا غیرضروری می داند، به چالش کشید. اما درک این نکته مهم است که بانک تنها در صورتی وجوه را برمی‌گرداند که اقدامات آن به وضوح قانون را نقض کند و دادگاه یک موضوع طولانی و پرهزینه است. پس کارمزد کدام بانک غیرقانونی است؟

شرط اصلی بازگرداندن کمیسیون ها غیرقانونی بودن اقدامات بانک برای جمع آوری آنها است - آنها در تضاد هستند، مستقیماً توسط قانون ممنوع هستند یا حقوق وام گیرنده، به ویژه به عنوان مصرف کننده خدمات را نقض می کنند. اگر می توان مشروعیت کمیسیون را زیر سوال برد عامل مهمیک تحلیل حقوقی در مورد محدودیت حقوق وام گیرنده وجود خواهد داشت: آیا او انتخابی دارد - پرداخت یا عدم پرداخت بدون عواقبی که وضعیت او را بدتر می کند. در مواردی که تعیین کارمزد مستقیماً با قانون مغایرت نداشته باشد و علاوه بر آن در شرایط قرارداد وام پیش بینی شده باشد، اعتراض به اخذ چنین کارمزدی بسیار دشوار است.

نحوه بازگرداندن کمیسیون های پرداخت شده

بازپرداخت کمیسیون - ادعای پولیبنابراین در ابتدا به صورت فرم به بانک ارائه می شود شکایت کتبی. روش پذیرش و رسیدگی آن توسط قوانین داخلی بانک تنظیم می شود. در صورت عدم امکان آشنایی با آنها، می توانید با ذکر دلایل و تایید ادعاهای خود و همچنین مبلغی که بر اساس محاسبات بانک باید استرداد کند، به صورت رایگان ادعایی را تنظیم کنید. در صورت امتناع بانک از عودت کارمزد، این موضوع در دادگاه حل می شود.

یکی از سؤالات مهمی که برای وام گیرندگانی که می خواهند کارمزد را برگردانند مطرح می شود، مهلت طرح دعوی و (یا) دادخواست است. در این مورد، یک دوره عمومی 3 ساله اعمال می شود. دوره محدودیت. اما مشکل اغلب در جای دیگری نهفته است - چه زمانی درخواست تجدیدنظر موثرتر خواهد بود؟

همه چیز به نوع کمیسیون و مقدار بستگی دارد:

1. اگر در مورد پرداخت یکباره صحبت می کنیم ، مثلاً هنگام صدور وام ، می توانید در هر زمان درخواست بازپرداخت کنید. این به هیچ وجه بر شرایط وام تأثیر نمی گذارد - آنها قبلاً توافق شده اند، توافق نامه امضا شده است و وام صادر شده است.
2. اگر کارمزدها کم است و به طور منظم پرداخت می شود، مثلاً برای نگهداری حساب وام و غیره، می توانید صبر کنید تا جمع شوند و کل مبلغ را به طور کامل برگردانید. با این حال، عاقلانه تر است که بلافاصله با بانک یا دادگاه تماس بگیرید. این به شما این امکان را می دهد که در صورت تشخیص درست، شارژ را متوقف کنید. کمیسیون های غیر قانونی، بند مربوطه قرارداد را غیرقانونی تشخیص دهید که به معنای پس انداز پول شماست.
3. اگر یک بار پرداخت کردید مقدار کمیکمیسیون، سپس منافع واقعی خود را از درخواست تجدید نظر در مورد اقدامات بانک به دادگاه ارزیابی کنید. دور زدن گزینه های تراکنش که مستلزم کارمزد هستند، مانند برداشت از کارت اعتباری، آسان تر از گذراندن یک روند قانونی طولانی است.

هر یک از موارد اخذ کارمزد با توجه به تمایل بانک ها به عدم تخطی آشکار از الزامات قانون، نیازمند مطالعه و تحلیل مستقل است. در هر صورت، اگر شک دارید یا متقاعد شده اید که کمیسیون غیرقانونی است، مطلقاً هیچ چیز مانع از تماس شما با بانک نمی شود.

برخلاف نظری که در رسانه ها و اینترنت منتشر می شود و توسط شرکت های بزرگ ارائه می شود و هزینه آن را پرداخت می کنند، هم دلالان خصوصی و هم آژانس های املاک و مستغلات در دریافت پورسانت های پنهان مقصر هستند.

چگونه و چه زمانی سؤال نوعی "درآمد اضافی" برای یک مسکن مطرح می شود؟

هنگام ارائه خدمات برای خرید ملک، دریافت کمیسیون پنهان بسیار دشوارتر است. با این حال، امروزه، زمانی که فروشنده ای با پول «واقعی» بسیار نادر است، ممکن است یک مشاور املاک پیشنهادی را به فروشنده یا مشاور املاکش ارائه دهد «که نمی توان آن را رد کرد». علاوه بر این، فروشندگان یا مشاوران املاک "کالاهای راکد" خود نوعی "حق بیمه" را برای مشاور املاکی که خریدار را همراهی می کند ارائه می دهند تا هنگام انتخاب گزینه، فرد را تحت تأثیر قرار دهد. علاوه بر مشکلات اخلاقی در چنین "معاملات"، پیچیدگی فنی نیز وجود دارد - از این گذشته، متخصص باید در مذاکرات آتی در مورد شرایط و ضوابط معامله هنگام سپرده گذاری از منافع خریدار دفاع کند. پیش پرداخت، و انجام این کار با وجود چنین "توافق هایی" دشوار است. بدیهی است که چشم انداز یک مشتری چنین "نماینده مضاعف" برای چانه زدن و دریافت تخفیف به صفر می رسد. و در مورد مسائل مهم در حین معامله، منافع خریدار به خاطر یک "فرار در" احتمالی نادیده گرفته می شود.

با این حال، جایی که گسترده ترین زمینه برای دستکاری قیمت وجود دارد، فروش املاک و مستغلات است. و اگر هنگام خرید، شانس شرکت و کارگزار خصوصی برای به دست آوردن «بالا» تقریباً یکسان باشد، در هنگام فروش پیشرو، «بزرگ‌ها» با حاشیه زیادی جلو می‌روند.

اکثریت قریب به اتفاق املاک و مستغلات امروزه تحت قراردادهای به اصطلاح انحصاری فروخته می شود که توسط وکلای صالح در آژانس های جدی تنظیم می شود. علاوه بر این، جمله بندی آنقدر مبهم و مبهم است که حتی اگر کلاهبرداری فاش شود و مشتری تصمیم به مراجعه به دادگاه داشته باشد، پاسخگویی شرکت بسیار دشوار خواهد بود.

یک انحراف غزلی کوچک.

زمانی نویسنده شاهد اجرای کوچک اما بسیار حرفه ای بود که در یک آژانس املاک اجرا شد. من با یک خانم مسن، دوست صمیمی مادرم همراه شدم، که پس از خواندن "داستان های ترسناک" در رسانه ها، قاطعانه متقاعد شد که فقط می تواند آپارتمان خود را بفروشد، پول دریافت کند و از طریق یکی از آنها برای پسرش در آمریکا بفرستد. بزرگترین نمایندگی های شهر

ابتدا یک دختر خوب، کارمند این شرکت، ما را در اتاق جلسه نشاند و مدارک آپارتمان را گرفت تا «فتوکپی» کند. دستگاه فتوکپی تا پایان مذاکرات یعنی یک ساعت و نیم ساخته شد. یک حرکت قوی از نفوذ روانی - اسناد قبلاً برداشته شده اند، به نظر می رسد چیزی امضا نشده است، اما به نظر می رسد مشتری اولین قدم را به سمت "همکاری" برداشته است.

بعد قراردادهایی را برای ما آوردند که قرار بود امضا شود. من نمی دانم مشاوران املاک چه برنامه های اداری روی رایانه های خود دارند، من چنین فونت کوچکی را در تنظیمات خود پیدا نکردم. بنابراین 8-10 صفحه از کوچکترین متن برای بررسی در اختیار سالمند قرار می گرفت.

اما ما باید ادای احترام کنیم، مشاوران املاک به یک "مهره محکم" ضربه زدند - دوست من با بیرون آوردن عینک شاخدارش، شروع به مطالعه دقیق متن کرد. بعد از مدتی که مادربزرگم مطالعه را جدی گرفته و مدتهاست شروع کرده است، مشاور مسکن ما از اتاق جلسه بیرون پرید. یک دقیقه بعد او پرواز کرد: "اوه، من قرارداد اشتباهی برای شما آوردم!" در این زمان، سه صفحه از نظرات من خوانده شده بود. باز هم صبر می کنیم، یک نسخه جدید از قرارداد می آورند. بیایید شروع به خواندن کنیم - همان چیزی! نماینده "ما" توضیح داد: "نه، در مورد چه چیزی صحبت می کنید، این یک توافق کاملاً متفاوت است." بعد از 10 دقیقه دیگر، "آیا چای یا قهوه می خواهید؟"

بعد از 10 دقیقه دیگر: "اوه، رئیس الان می رود، ما نمی توانیم قرارداد را امضا کنیم!" و من قبلاً برای تبلیغ آپارتمان شما پول سفارش داده ام!» دختر خوب که دید این بحث هیچ تاثیری روی ما ندارد، یک «وکیل» آورد: «خب، چه چیزی در توافق ما مشخص نیست؟ بگذار همه چیز را برایت توضیح دهم!»

در یک کلام، شرایطی ایجاد می شود که حتی برای یک فرد باتجربه هم دشوار است که قرارداد را با دقت بخواند.

سختی دیگری نیز وجود دارد. شخصی که برای فروش املاک و مستغلات برای کمک به مشاوران املاک مراجعه می کند، آماتور است و به عنوان یک آماتور، اگر "یاران" او بخواهند او را فریب دهند، همیشه ضرر خواهد کرد. پاسخ به هر گونه سوال قبلاً آماده شده است.

در هنگام فروش چندین گزینه وجود دارد.

شما می توانید فردی را متقاعد کنید که قیمت آپارتمان او به طور قابل توجهی کمتر از آنچه در بازار حاکم است است.

یا در مدتی که آپارتمان در حال فروش است، قیمت آن افزایش می یابد (به نظر می رسد قیمت ها آرام آرام شروع به افزایش کرده است) که طبیعتاً مشتری از آن مطلع نمی شود.

نکته کلیدی در دریافت پورسانت پنهان، دریافت پیش پرداخت و امضای توافقنامه است، اجازه دهید در غیاب فروشنده، آن را "پیش‌قرارداد" بنامیم.

در طول نمایش، نماینده به مشاوران ملکی فروشنده و/یا خود فروشنده هشدار می دهد که مذاکرات در مورد قیمت باید فقط در داخل دیوارهای آژانس انجام شود تا حتی یک کلمه با فروشنده صحبت نشود. باور کن دعواهایی پیش می آید که دهنت را ببندند - همسران در حال طلاق هستند، پول ها تقسیم می شود، نیازی به دانستن «او» یا «او» نیست، وگرنه نمی فروشند... و اگر مشاور املاک کلید دارد و او یک آپارتمان خالی را نشان می دهد ...

فروشنده چطور؟ چرا او به خود اجازه می دهد که او را «مکنده» بسازند؟ بیایید با این واقعیت شروع کنیم که بسیاری از افراد با تماس با یک آژانس "محترم و قابل اعتماد" حتی نمی توانند تصور کنند که برای این "قابلیت اطمینان" و "قابلیت اطمینان" چقدر باید بپردازند. یا اگر درخواست به توصیه دوستان خوب انجام شده باشد، آنها به متخصص "توصیه شده" و شرکت او اعتماد دارند. و در اینجا شرکت ها "مزیت" قابل توجهی دارند. اگرچه باید بپذیریم که آیا آن را "از بالا" بگیریم یا نه، به عنوان یک قاعده، به طور کامل به وجدان مجری، متخصصی که در این معامله دست دارد، بستگی دارد. نگرش سختگیرانه ای نسبت به دریافت کمیسیون های پنهان در آژانس ها وجود ندارد، حداقل، نویسنده شخصاً در مورد آن صحبت می کند. موارد مشابهمن نشنیده ام

فرصت دیگری برای به دست آوردن پول بیشتر هنگام فروش، "بالا بردن" خریدار است. آنها "ناخوشایندترین اخبار" را به او می گویند - آنها به آپارتمان قبل از او نگاه کردند ، اما مردم فقط آماده خرید هستند و برای 100-200 - ... هزار روبل بیشتر پول می دهند. (علاوه بر این، چنین "افزایشی" هم قبل و هم بعد از پرداخت پیش پرداخت امکان پذیر است.) بنابراین بسیار ناخوشایند است، اما می دانید، آنها یک مزیت دارند ... یا اینکه، پس از مشاهده، وقتی یک خریدار بالقوه با نماینده تماس می گیرد و می گوید او حاضر است ملک را بخرد، آنها به او می گویند: "می دانی، این یک شی مورد جستجو است، من افراد زیادی دارم که می خواهند آن را ببینند! احتمالاً قیمت را درست نگرفتیم. اما اگر حاضری 100-200-... هزار بیشتر بدهی، به تو می دهم!» برخی از نمایندگان پیشرفته حتی "اضافی" را به عنوان خریداران بالقوه از میان شرکای شرکت می گیرند، به طوری که خریدار می تواند ببیند که بله، واقعاً افراد زیادی مایل هستند.

مبلغ پیش پرداخت، به عنوان یک قاعده، یا 30-50-100 هزار روبل است، اما "بالا" که "پیش پرداخت" نامیده می شود، به طور قابل توجهی قابل توجه تر خواهد بود. علاوه بر این، "فناوری برای برداشت نسبتاً منصفانه پول" در این مورد این است که "افزودن" قبل از معامله انجام می شود. و در قرارداد با خریدار بندی وجود دارد که بر اساس آن در صورت مذاکره مستقیم با فروشنده، خریدار به مبلغ تمام جریمه پرداخت می کند. پول واریز شده. و همانطور که می گویند برای خریدار گران تر است که سعی کند "چشم های فروشنده" را به آنچه اتفاق می افتد باز کند.

بنابراین، معلوم می شود که خریدار، با موافقت با امضای چنین توافقی، با مشاوران املاک قراردادی خاموش می بندد. دزد وجود دارد و خریدار اجناس مسروقه...

واضح است که «فرصت‌های» یک کارگزار خصوصی در حین فروش بسیار کم‌تر است. به احتمال زیاد با حضور مالک قرارداد اولیه منعقد می کند و پیش پرداخت می گیرد و تمامی ارقام با حضور فروشنده اعلام می شود.

چه کاری باید انجام دهید تا تمام پول خود را به دست آورید یا زیاد خرج نکنید؟

متر، صد متر مربع یا پول خود را به متخصص توصیه شده توسط دوستان بسپارید. علاوه بر این، توصیه می شود بپرسید چه چیزی در مورد این شخص فوق العاده است، چگونه و چه کاری برای دوستان و آشنایان شما انجام داده است.

هنگام خرید و فروش ملک از قیمت های بازار آگاه باشید.

اگر قراردادی برای فروش املاک خود منعقد کرده اید، بپرسید که مسکن به چه قیمتی و در چه نشریاتی قصد دارد آن را تبلیغ کند (چنانچه به یکی از مشترکان من در آژانس گفته شد، چنین اطلاعاتی نمی تواند "دانش" باشد. دانش به نام "روزنامه" از دست به دست" و پایگاه "برنده")

فوراً شرط کنید که مستقیماً با طرف مقابل در معامله ارتباط برقرار کنید و مسائل مالی را با آنها در میان بگذارید.

در پایان، من می خواهم به یک ویژگی جالب توجه کنم. به محض اینکه موضوع کمیسیون های پنهان مطرح می شود، بلافاصله گفتگوها شروع می شود که:

الف). کسب و کار املاک و مستغلات چندان سودآور نیست (همانطور که یکی از حسابدارانی که می شناسم گفت سود دهی نیم ساعت است. من آن چیزی را که شما نیاز دارید ترسیم می کنم. نمی دانم آیا برای چنین اظهاراتی و برای سرمایه گذاران بالقوه همان محاسبات انجام می شود؟ )

ب). نرخ های بهره ای که مشاوران املاک در روسیه دریافت می کنند کمترین نرخ بهره در جهان است. (به عنوان، شاید مسئولیت کار انجام شده. قراردادها به گونه ای تنظیم شده اند که نقش شرکت در معامله را منعکس نکنند. "خدمات بازاریابی، خدمات مشاوره، کمک در تنظیم قرارداد خرید و فروش ” - سعی کنید نه تنها آنها را مسئول نگه دارید، بلکه حداقل مجری خود را به عنوان شاهد به نفع خود تحت چنین توافقی به دادگاه بیاورید)

مانند، مشاوران املاک در "درون" خوب هستند، این زندگی آنهاست که آنها را به این شکل تبدیل کرده است. این به چنین ذهنیت شگفت انگیزی می رسد - اگر شرکت ها کمیسیون پنهانی دریافت نکنند، نمی توانند زنده بمانند و ورشکسته می شوند و مشتریان به سراغ کارگزاران خصوصی می روند، کیفیت خدمات آسیب می بیند، مردم متضرر می شوند. یعنی کمیسیون پنهان در واقع یک دغدغه برای مشتریان است!

برای پیوستن به انجمن تنبل نباشید - "زیر برش" چیزهای جالب زیادی برای شرکت کنندگان خواهیم داشت!

افسانه هایی در مورد هزینه های افسانه ای در تجارت املاک وجود دارد. این مقاله قانونی بودن دریافت این هزینه ها را با پنهان کردن بخشی از هزینه اشیاء فروخته شده از مشتریان، به اصطلاح "کمیسیون های پنهان" مورد بحث قرار می دهد.

قبل از مطالعه یک پدیده به این عنوان، لازم است آن را توصیف و در صورت امکان تعریف کنیم. کمیسیون پنهان چیست؟ تحت چه شرایطی امکان پذیر است؟ چگونه حذف می شود؟ چه کسی و چگونه در فرآیند دریافت آن دخالت دارد؟ بیایید دو مورد معمول از معامله خرید و فروش را در نظر بگیریم که در آن منافع هر دو طرف توسط مشاوران املاک نشان داده می شود.

در مثال اولآژانس M یک آپارتمان را از آژانس N خریداری می کند. روابط با مشتریان با توافق نامه های مناسب، که پاداش خدمات ارائه شده را تعیین می کند، رسمیت می یابد. قیمت آپارتمان با خریدار توافقی می باشد. هنگام پرداخت پیش پرداخت به ن، نمایندگان وی در آستانه معامله از آنها می خواهند که پول اضافی به آنها بدهند و در حین معامله قیمت را با صاحب آپارتمان در میان نگذارند. این پیشنهاد همراه با این نکته است که در صورت رد، ملک به خریدار دیگری فروخته می شود.

نمایندگان M موافق هستند. معامله در حال انجام است. آژانس N علاوه بر پورسانت توافق شده در قرارداد با فروشنده، مبلغ قابل توجهی را که مشتری آنها از آن اطلاعی ندارد به جیب می زند که به آن کارمزد پنهان می گویند. نمونه های مشابه اغلب در عمل یافت می شوند بازار فروشندهوقتی تعداد افرادی که مایل به خرید یک شی هستند به طور قابل توجهی از تعداد پیشنهادات بیشتر شود.

در مثال دوم، درست مانند مثال اول، آژانس M یک آپارتمان از آژانس N خریداری می کند. روابط با مشتریان توسط توافق نامه های مناسبی رسمیت می یابد، که در آن پاداش برای خدمات ارائه شده تعیین می شود. اما قیمت نهایی شی با خریدار توافق نشده است. هنگام پرداخت پیش پرداخت به N، نماینده M درخواست می کند که هزینه شی را افزایش دهد و مابه التفاوت قیمت واقعی و افزایش یافته را پس از معامله به او برگرداند. این پیشنهاد با اشاره ای همراه است که در صورت رد شدن، خریدار را متقاعد می کند که ملک دیگری را خریداری کند.

نمایندگان N موافقند. معامله در حال انجام است. آژانس M علاوه بر پورسانت توافق شده در قرارداد با خریدار، مبلغ قابل توجهی را به جیب می زند که مشتری آنها از آن اطلاعی ندارد که به آن کمیسیون پنهان نیز می گویند. نمونه های مشابه اغلب در عمل یافت می شوند بازار خریدارزمانی که تعداد پیشنهادات به طور قابل توجهی از تعداد خریداران واقعی بیشتر باشد.

کارمزد پنهان مبلغی است که توسط مشاور املاک به عنوان پاداش در فرآیند ارائه خدمات دریافت می شود که در قرارداد با مشتری ثابت نشده و یا با او توافق نشده است.

در طی بحثی در یکی از مشهورترین انجمن های آنلاین املاک و مستغلات در مورد موضوع قابل پذیرش بودن کمیسیون های پنهان در کار یک مشاور املاک حرفه ای، سه دیدگاه رایج مشخص شد:

کمیسیون پنهان تحت هیچ شرایطی قابل قبول نیست.
- کار بدون کمیسیون پنهان هیچ فایده ای ندارد.
- در شرایط خاص، کمیسیون پنهان قابل قبول است.

در عین حال ، تقریباً همه شرکت کنندگان در بحث که از غیرقابل قبول بودن کمیسیون های پنهان حمایت کردند ، انکار نکردند که آنها مجبور بودند مکرراً به طرف مقابل کمک کنند تا هنگام انجام معاملات مشترک ، بخشی از پول را از مشتری خود پنهان کنند. این با این واقعیت توضیح داده شد که آنها منحصراً به نفع مشتری خود عمل می کردند که از کمیسیون پنهان اطلاع داشت اما از انجام معامله امتناع نکرد.

بدون دست زدن به جنبه اخلاقی و اخلاقی چنین استدلالی، ما سعی خواهیم کرد اقدامات همه شرکت کنندگان در روند اختفای ارتکاب را صرفاً بر اساس هنجارهای حقوق کیفری تجزیه و تحلیل کنیم. ابتدا به این سوال پاسخ می دهیم که آیا دریافت ارتکاب مخفی جرم است؟ برای انجام این کار، ما وجود تمام عناصر ضروری یک جرم را بررسی می کنیم.

شیء(ویژگی اصلی) در این مورد مالکیت خصوصی است و موضوع(اختیاری) - ارزش های پولی مشتری.

سمت هدفعبارت است از وارد کردن خسارت مالی به مالک از طریق فریب یا سوء استفاده از اعتماد به صورت کتمان مبلغ واقعی دریافتی از فروش ملک.

سمت ذهنیبا قصد مستقیم و معمولاً از پیش طراحی شده و انگیزه خودخواهانه مشخص می شود.

موضوع- در واقع خود مشاور ملکی دارای دو معیار اجباری است: سلامت عقل و رسیدن به سن مسئولیت کیفری. در تجربه چندین ساله خود در برقراری ارتباط با همکاران، هرگز با افراد زیر 16 سال ملاقات نکرده ام که در مورد سلامت عقل نمی توانم بگویم. هر اتفاقی افتاده است. بیایید فرض کنیم که (قبل از خواندن این مقاله) آنها یک احمق را برای کمیسیون پنهان نمی فرستند.

بنابراین، تمام نشانه های جرم وجود دارد. حالا بیایید سعی کنیم (غیر رسمی) آن را واجد شرایط کنیم. چون ما قبلاً شرایط واقعی "پرونده" را مشخص کرده ایم، ما بر ایجاد یک هنجار خاص از قانون جزایی که مسئولیت این جرم را پیش بینی می کند، تمرکز خواهیم کرد.

بیایید با چیز ساده تر شروع کنیم مثال دوم، که در آن ملک خریدار با تقلب یا خیانت در امانت، ملک موکل خود را تصرف می کند. این عمل در محدوده هنر 159 قانون جزایی فدراسیون روسیه "کلاهبرداری"،که یکی از اشکال سرقت مال دیگری است. یک مسکن متقلب از رابطه اعتماد ویژه ای که بین او و مشتری ایجاد شده است استفاده می کند که مبتنی بر یک قرارداد مدنی است.

در صورت عدم اعتماد، ملکی متقلب عمداً وضعیت واقعی امور را مخدوش می کند، عمداً به مشتری اطلاعات غلط می دهد و عمداً او را در مورد قیمت ملک گمراه می کند. در هر دو مورد، هدف از اقدام، تشویق مشتری، با اراده آزاد خود (که البته با اطلاعات نادرست یا حذف حقیقت جعل شده است)، برای انتقال مبلغ قابل توجهی به کلاهبردار است.

بیایید به بررسی ادامه دهیم مثال اول. در این صورت، اقدامات برای دریافت پورسانت پنهان را نمی توان به عنوان تقلب طبقه بندی کرد، زیرا در زمان نفوذ مجرمانه هنوز مقدار پولی که ارتکاب مخفی را تشکیل می‌دهد به تصرف مالک نرسیده است و بنابراین علائم لازم دزدی وجود ندارد.

«ایجاد خسارت مالی به مالک از طریق فریب یا سوء استفاده از اعتماد» وجود دارد که توسط قانون کیفری به عنوان یک جرم طبق ماده تعریف شده است. 165 قانون جزایی فدراسیون روسیه.

تفاوت اصلی با تقلب در اینجا ماهیت خسارت مادی است. در صورت سرقت (کلاهبرداری) خسارت در محرومیت واقعی صاحب از اشیاء قیمتی خود بیان می شود. خسارات مالي در جرم مورد بحث عبارت است از خساراتي به شكل كمبود وجه، به صورت نفع مادي از دست رفته، اما نه خسارت واقعي مرتبط با كاهش اموال مالك كه همواره در سرقت رخ مي دهد.

در پایان، ما در مورد ویژگی های واجد شرایط ذاتی هر دو ماده و تعیین میزان خسارت وارده و حضور همدستان خواهیم گفت. ما در مورد ویژگی واجد شرایطی که بر اساس میزان خسارت تعیین شده است، صحبت نخواهیم کرد. مجرمانی که کمیسیون پنهان دریافت می کنند، آنقدر به مصونیت خود اطمینان دارند که اندک فکر می کنند که آیا خسارت زیادی به آنها وارد می شود یا به خصوص زیاد.

اما موضوع همدستی به خصوص برای کسانی که با پنهان شدن در پشت منافع موکلان خود وارد توطئه ای با مجرمان می شوند بسیار مهم است. بیایید این بار را با در نظر گرفتن شروع کنیم مثال اول

در اقدامات نماینده خریدار (ملک M) که مخفیانه مبلغی را از صاحب کالای خریداری شده به مسکن N منتقل کرده است، علائمی وجود دارد. همدستیتسهیل ارتکاب جرم توسط از قبل داده شده استوعده می دهد که واقعیت کمبود را از قربانی پنهان کند

علاوه بر این، واقعیت خود وعده مهم است و نه واقعیت تحقق آن. آن ها اگر در حین معامله مالک از طرف مقابل در مورد قیمت واقعی خرید سؤال نکند و او مجبور نباشد دروغ بگوید، این امر مانع از شراکت نیست و تأثیری در شرایط مشارکت ندارد. چرا؟ زیرا پیمانکار آژانس «ن» بدون اینکه قبلاً قول کتمان جرم را دریافت کرده باشد، از طرح مجرمانه خود (به قول خودش معامله ای با این خریدار انجام نمی داد) خودداری می کرد.

مثال دومدر توزیع نقش همدستان پیچیده تر و مبهم تر است. بیایید ابتدا اقدامات نماینده خریدار (ملک مسکن) را تحلیل کنیم. علائم روی صورت تحریک

اقدامات تحریک آمیز م (با ترغیب و تهدید به امتناع از معامله) با قصد مستقیم انجام می شود و باعث عزم ن برای ارتکاب جرم می شود. علاوه بر این، در اقدامات فعال M (به عنوان مثال، در قالب محدود کردن ارتباط بین طرفین معامله به منظور پنهان کردن ارزش واقعی شی از مشتری خود)، نشانه هایی وجود دارد. همدستیو مجری کیست؟ مجری در هر دو نمونه، مشاور املاک N است. تنها تفاوت این است که در مثال اول N نقشه جنایی خود را اجرا می کند، و در مثال دوم - نقشه یک کلاهبردار همکار.

به طور خلاصه: کمیسیون های پنهان در چند سال گذشته در بازار املاک و مستغلات رونق گرفته است. دلایل مختلفی برای این امر وجود دارد که یکی از اصلی ترین آنها هجوم عظیم افراد تصادفی به صفوف مشاوران املاک است. بحث در مورد مجاز بودن دریافت کمیسیون های پنهان به طور دوره ای هم بین مشاوران املاک و هم بین مشاوران املاک و مشتریان مطرح می شود.

متأسفانه نمایندگان دستگاه های انتظامی این پدیده را نادیده می گیرند، در بحث های عمومی شرکت نمی کنند و از نظر قانون در مورد آن اظهار نظر نمی کنند. نویسنده این مطالب با توجه به دانش و توانایی های ذهنی خود سعی در ارزیابی حقوقی اقدامات برای اخذ کمیسیون پنهان داشته است.

کمیسیون پنهان: اعدام قابل عفو نیست.

افسانه هایی در مورد هزینه های افسانه ای در تجارت املاک وجود دارد. این مقاله قانونی بودن دریافت این هزینه ها را با پنهان کردن بخشی از هزینه اشیاء فروخته شده از مشتریان، به اصطلاح "کمیسیون های پنهان" مورد بحث قرار می دهد.
قبل از مطالعه یک پدیده به این عنوان، لازم است آن را توصیف و در صورت امکان تعریف کنیم. کمیسیون پنهان چیست؟ تحت چه شرایطی امکان پذیر است؟ چگونه حذف می شود؟ چه کسی و چگونه در فرآیند دریافت آن دخالت دارد؟ بیایید دو مورد معمول از معامله خرید و فروش را در نظر بگیریم که در آن منافع هر دو طرف توسط مشاوران املاک نشان داده می شود.
در مثال اولآژانس M یک آپارتمان را از آژانس N خریداری می کند. روابط با مشتریان با توافق نامه های مناسب، که پاداش خدمات ارائه شده را تعیین می کند، رسمیت می یابد. قیمت آپارتمان با خریدار توافقی می باشد. هنگام پرداخت پیش پرداخت به ن، نمایندگان وی در آستانه معامله از آنها می خواهند که پول اضافی به آنها بدهند و در حین معامله قیمت را با صاحب آپارتمان در میان نگذارند. این پیشنهاد همراه با این نکته است که در صورت رد، ملک به خریدار دیگری فروخته می شود. نمایندگان M موافق هستند. معامله در حال انجام است. آژانس N علاوه بر پورسانت توافق شده در قرارداد با فروشنده، مبلغ قابل توجهی را که مشتری آنها از آن اطلاعی ندارد به جیب می زند که به آن کارمزد پنهان می گویند. نمونه های مشابه اغلب در عمل یافت می شوند بازار فروشندهوقتی تعداد افرادی که مایل به خرید یک شی هستند به طور قابل توجهی از تعداد پیشنهادات بیشتر شود.
در مثال دومهمانطور که در مورد اول، آژانس M یک آپارتمان از آژانس N خریداری می کند. روابط با مشتریان توسط توافق نامه های مناسبی رسمیت می یابد، که پاداش خدمات ارائه شده را تعیین می کند. اما قیمت نهایی شی با خریدار توافق نشده است. هنگام پرداخت پیش پرداخت به N، نماینده M درخواست می کند که هزینه شی را افزایش دهد و مابه التفاوت قیمت واقعی و افزایش یافته را پس از معامله به او برگرداند. این پیشنهاد با اشاره ای همراه است که در صورت رد شدن، خریدار را متقاعد می کند که ملک دیگری را خریداری کند. نمایندگان N موافقند. معامله در حال انجام است. آژانس M علاوه بر پورسانت توافق شده در قرارداد با خریدار، مبلغ قابل توجهی را به جیب می زند که مشتری آنها از آن اطلاعی ندارد که به آن کمیسیون پنهان نیز می گویند. نمونه های مشابه اغلب در عمل یافت می شوند بازار خریدارزمانی که تعداد پیشنهادات به طور قابل توجهی از تعداد خریداران واقعی بیشتر باشد.

کارمزد پنهان مبلغی است که توسط مشاور املاک به عنوان حق الزحمه در فرآیند ارائه خدمات دریافت می شود که در قرارداد با مشتری قید نشده و یا با او توافق نشده است.

در طی بحثی در یکی از مشهورترین انجمن های آنلاین املاک و مستغلات در مورد موضوع قابل پذیرش بودن کمیسیون های پنهان در کار یک مشاور املاک حرفه ای، سه دیدگاه رایج مشخص شد:
- کمیسیون پنهان تحت هیچ شرایطی قابل قبول نیست.
- کار بدون کمیسیون پنهان هیچ فایده ای ندارد.
- در شرایط خاص، کمیسیون پنهان قابل قبول است.
در عین حال ، تقریباً همه شرکت کنندگان در بحث که از غیرقابل قبول بودن کمیسیون های پنهان حمایت کردند ، انکار نکردند که آنها مجبور بودند مکرراً به طرف مقابل کمک کنند تا هنگام انجام معاملات مشترک ، بخشی از پول را از مشتری خود پنهان کنند. این با این واقعیت توضیح داده شد که آنها منحصراً به نفع مشتری خود عمل می کردند که از کمیسیون پنهان اطلاع داشت اما از انجام معامله امتناع نکرد. بدون دست زدن به جنبه اخلاقی و اخلاقی چنین استدلالی، ما سعی خواهیم کرد اقدامات همه شرکت کنندگان در روند اختفای ارتکاب را صرفاً بر اساس هنجارهای حقوق کیفری تجزیه و تحلیل کنیم. ابتدا به این سوال پاسخ می دهیم که آیا دریافت ارتکاب مخفی جرم است؟ برای انجام این کار، ما وجود تمام عناصر ضروری یک جرم را بررسی می کنیم.
شیء(ویژگی اصلی) در این مورد مالکیت خصوصی است و موضوع(اختیاری) - ارزش های پولی مشتری.
سمت هدفعبارت است از وارد کردن خسارت مالی به مالک از طریق فریب یا سوء استفاده از اعتماد به صورت کتمان مبلغ واقعی دریافتی از فروش ملک.
سمت ذهنیبا قصد مستقیم و معمولاً از پیش طراحی شده و انگیزه خودخواهانه مشخص می شود.
موضوع- در واقع، خود مشاور ملکی دارای دو معیار اجباری است: سلامت عقل و رسیدن به سن مسئولیت کیفری. در تجربه چندین ساله خود در برقراری ارتباط با همکاران، هرگز با افراد زیر 16 سال ملاقات نکرده ام که در مورد سلامت عقل نمی توانم بگویم. هر اتفاقی افتاده است. بیایید فرض کنیم که (قبل از خواندن این مقاله) آنها یک احمق را برای کمیسیون پنهان نمی فرستند.

بنابراین، تمام نشانه های جرم مشهود است. حالا بیایید سعی کنیم (غیر رسمی) آن را واجد شرایط کنیم. چون ما قبلاً شرایط واقعی "پرونده" را مشخص کرده ایم، ما بر ایجاد یک هنجار خاص از قانون جزایی که مسئولیت این جرم را پیش بینی می کند، تمرکز خواهیم کرد.
بیایید با چیز ساده تر شروع کنیم مثال دوم، که در آن ملک خریدار با تقلب یا خیانت در امانت، ملک موکل خود را تصرف می کند. این عمل در محدوده هنر 159 قانون جزایی فدراسیون روسیه "کلاهبرداری"،که یکی از اشکال سرقت مال دیگری است. یک مسکن متقلب از رابطه اعتماد ویژه ای که بین او و مشتری ایجاد شده است استفاده می کند که مبتنی بر یک قرارداد مدنی است. در صورت عدم اعتماد، ملکی متقلب عمداً وضعیت واقعی امور را مخدوش می کند، عمداً به مشتری اطلاعات غلط می دهد و عمداً او را در مورد قیمت ملک گمراه می کند. در هر دو مورد، هدف از اقدام، تشویق مشتری، با اراده آزاد خود (که البته با اطلاعات نادرست یا حذف حقیقت جعل شده است)، برای انتقال مبلغ قابل توجهی به کلاهبردار است.
بیایید به بررسی ادامه دهیم مثال اول. در این صورت، اقدامات برای دریافت پورسانت پنهان را نمی توان به عنوان تقلب طبقه بندی کرد، زیرا در زمان نفوذ مجرمانه هنوز مقدار پولی که ارتکاب مخفی را تشکیل می‌دهد به تصرف مالک نرسیده است و بنابراین علائم لازم دزدی وجود ندارد. «ایجاد خسارت مالی به مالک از طریق فریب یا سوء استفاده از اعتماد» وجود دارد که توسط قانون کیفری به عنوان یک جرم طبق ماده تعریف شده است. 165 قانون جزایی فدراسیون روسیه.

تفاوت اصلی با تقلب در اینجا ماهیت خسارت مادی است. در صورت سرقت (کلاهبرداری) خسارت در محرومیت واقعی صاحب از اشیاء قیمتی خود بیان می شود. خسارات مالي در جرم مورد بحث عبارت است از خساراتي به شكل كمبود وجه، به صورت نفع مادي از دست رفته، اما نه خسارت واقعي مرتبط با كاهش اموال مالك كه همواره در سرقت رخ مي دهد. مثال اول
در پایان، ما در مورد ویژگی های واجد شرایط ذاتی هر دو ماده و تعیین میزان خسارت وارده و حضور همدستان خواهیم گفت. ما در مورد ویژگی واجد شرایطی که بر اساس میزان خسارت تعیین شده است، صحبت نخواهیم کرد. مجرمانی که کمیسیون پنهان دریافت می کنند، آنقدر به مصونیت خود اطمینان دارند که اندک فکر می کنند که آیا خسارت زیادی به آنها وارد می شود یا به خصوص زیاد. اما موضوع همدستی به خصوص برای کسانی که با پنهان شدن در پشت منافع موکلان خود وارد توطئه ای با مجرمان می شوند بسیار مهم است. بیایید این بار را با در نظر گرفتن شروع کنیم همدستیتسهیل ارتکاب جرم توسط از قبل داده شده استدر اقدامات نماینده خریدار (ملک M) که مخفیانه مبلغی را از صاحب کالای خریداری شده به مسکن N منتقل کرده است، علائمی وجود دارد.
مثال دومدر توزیع نقش همدستان پیچیده تر و مبهم تر است. بیایید ابتدا اقدامات نماینده خریدار (ملک مسکن) را تحلیل کنیم. علائم روی صورت تحریکاقدامات تحریک آمیز م (با ترغیب و تهدید به امتناع از معامله) با قصد مستقیم انجام می شود و باعث عزم ن برای ارتکاب جرم می شود. علاوه بر این، در اقدامات فعال M (به عنوان مثال، در قالب محدود کردن ارتباط بین طرفین معامله به منظور پنهان کردن ارزش واقعی شی از مشتری خود)، نشانه هایی وجود دارد. همدستیوعده پنهان كردن حقيقت كمبود از قرباني آنچه مهم است واقعيت قول است و نه واقعيت تحقق آن. آن ها اگر در حین معامله مالک از طرف مقابل در مورد قیمت واقعی خرید سؤال نکند و او مجبور نباشد دروغ بگوید، این امر مانع از شراکت نیست و تأثیری در شرایط مشارکت ندارد. چرا؟ زیرا پیمانکار آژانس «ن» بدون اینکه قبلاً قول کتمان جرم را دریافت کرده باشد، از طرح مجرمانه خود (به قول خودش معامله ای با این خریدار انجام نمی داد) خودداری می کرد.

بیایید خلاصه کنیم. کمیسیون های پنهان در چند سال اخیر در بازار املاک رونق گرفته است. دلایل مختلفی برای این امر وجود دارد که یکی از اصلی ترین آنها هجوم عظیم افراد تصادفی به صفوف مشاوران املاک است. بحث در مورد مجاز بودن دریافت کمیسیون های پنهان به طور دوره ای هم بین مشاوران املاک و هم بین مشاوران املاک و مشتریان مطرح می شود. متأسفانه نمایندگان دستگاه های انتظامی این پدیده را نادیده می گیرند، در بحث های عمومی شرکت نمی کنند و از نظر قانون در مورد آن اظهار نظر نمی کنند. نویسنده این مطالب با توجه به دانش و توانایی های ذهنی خود سعی در ارزیابی حقوقی اقدامات برای اخذ کمیسیون پنهان داشته است. من واقعاً امیدوارم که این مقاله به همکارانم کمک کند تا به درستی کاما را در عنوان خود بگذارند، البته اگر هنوز این کار را نکرده اند.