Ипотека на вторичное жилье: особенности получения. Ипотека: первичный или вторичный рынок жилья — что лучше? Ипотека 6 на вторичном рынке

Приветствуем! Ипотека на новостройку: как оформить на строящееся жилье? Сегодня будет подробно разобрана ипотека на строящееся жилье. Вы узнаете как приобрести квартиру на этапе строительства, будет доступна пошаговая инструкция по оформлению новостройки по ипотеке, а также ответы на ключевые вопросы по данной тематике.

Первичная ипотека и ипотека на вторичное жилье отличается по ряду параметров:

1. Новостройкой, в рамках программы «долевое строительство ипотека» может быть признана квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевой отсечкой будет в данном случае получение свидетельства на право собственности. После этого момента квартира считается построенной и уже считается вторичкой, хотя визуально это будет абсолютно новый объект, в котором никто не проживал.

Свидетельство можно получить только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема передачи квартиры. Иногда возникает такой момент, когда дом построен и акт подписан, но свидетельство еще не оформлено застройщиком, в этом случае банки кредитовать по программе для новостроек «уже» не могут, а по вторичке «еще» не могут, поэтому ряд банков запускают так называемую «ипотека мертвый период» (Сбербанк, например). В рамках этой программы вы приобретаете квартиру по предварительному договору купли-продажи. Боятся таких схем не стоит. Все легально и законно.

1. Приобрести квартиру на стадии строительства можно тремя способами:

— по ДДУ. Это официальный документ дольщика (инвестора), на основании которого, впоследствии, будет выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Данный договор долевого участия содержит информацию о том, что вы имеете долю в общем строящемся доме и земле под ним, а также другую существенную информацию.

ДДУ регламентируется 214 ФЗ и является самым безопасным способом приобрести новостройку. Ни в коем случае не заключайте предварительный договор долевого участия. Если вы это сделаете, то рискуете никогда не увидеть свою квартиру. Как правило, данным договором апеллируют недобросовестные застройщики, которые не могут строить согласно законодательству, а это сулит риски долгостроя. При этом вы будете абсолютно ничем не защищены, в отличие от участников долевого строительства.

— по договору уступки (ипотека переуступка прав). Абсолютно законный способ приобретения квартиры. От первого он отличается тем, что квартиру вы приобретаете у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя по ДДУ.

Ипотека по переуступке (цессия), как правило, имеет более высокий процент т.к. государство стремится напрямую оказывать поддержку застройщикам и стимулирует приобретать квартиры у непосредственного строителя. Также тут есть дополнительные риски, связанные с переходом права.

— по договору с ЖСК. Кооператив является самой ненадежной формой приобретения новостройки. Тут у вас на руках есть только членская книжка. Регистрировать сделку не надо. Вы просто покупаете пай в жилищном кооперативе. Учет квартир ведется у застройщика. При этом есть риски двойных продаж. Как правило, этой схемой пользуются застройщики у кого есть проблемы с разрешением на строительство, и они решают сначала построить дом, а потом заниматься его оформлением в органах власти. Строители быстрее работают, чем бюрократы в кабинетах.

В Новосибирске был случай с одним из покупателей у крупнейшего застройщика в регионе по ЖСК. Вместо обещанной квартиры его хотели заселить в техническое помещение в 8 кв.м. Оказалось, что менеджеры застройщика уже продали его квартиру повторно кому-то. К чести застройщика, вопрос решили и выдали покупателю ключи на другую квартиру, но осадочек остался. Также по объектам ЖСК невозможна классическая ипотека, а только ил и другие альтернативные варианты ипотеки – более дорогие.

1. новостройки по ипотеке должны соответствовать ряду требований. Застройщик предварительно должен пройти процедуру аккредитации в банке по каждому из своих объектов. У каждого банка есть свои требования как к надежности застройщика, так и к степени готовности дома. Одни готовы кредитовать дом на этапе котлована, другим нужно закрыть нулевой цикл, а некоторым показать рост в 1-2 этажа и выше.

Может возникнуть ситуация, когда строящийся объект у застройщика вы приобрести не сможете по ипотеке в нужном вам банке по причине того, что банк просто не аккредитовал или не хочет аккредитовать застройщика и/или дом.

1. Высокий риск. Для банка ипотека на первичное жилье – это всегда риск. Неизвестно до конца достроит застройщик дом или нет, поэтому, чтобы защититься от возможных проблем, банки на период стройки могут запросить дополнительное обеспечение (поручителя или залог другой недвижимости).
2. Страхование квартиры по ипотеке и оценка оформляется не сразу, после ввода дома.

Требования к заемщику

Как всегда, главным требованием любого банка к заемщику будет хорошая кредитная история. Однако это – не единственное требование:

• Положительная кредитная история у всех созаемщиков (если есть проблемы, то смотрите наш пост «ипотека с плохой кредитной историей»);
• Заемщик должен иметь российское гражданство и прописку (если нет, тот смотри пост «ипотека для иностранца»);
• Возраст заемщика должен быть от 18-го года до 75-ти лет на момент окончания кредита;
• Трудовой стаж: на последнем рабочем месте – более 6-ти месяцев, в целом за последние пять лет – более года (есть банке с требованием по стажу от 3-х мес.);
• Доход заемщика должен в среднем на 40% превышать установленную сумму ежемесячных выплат по ипотеке;

Также банки могут предоставить вам особые условия при оформлении ипотеки на новостройку, если вы:

• Зарплатный клиент банка;
• Работаете у лица или организации, которые являются партнерами банка.

Перечень требуемых документов

Пакет документов, необходимый для получения ипотеки на новостройку, стандартный:

• Заявление (анкета) на получение ипотеки. Образец такого заявления вы можете попросить сразу в банке.
• Паспорт РФ.
• В случае, если заемщиков несколько – копии документов, удостоверяющих их личность. Созаемщики должны предоставить также копии всех остальных требуемых документов.
• Трудовая книжка и ее копия.
• Справка о доходах по форме НДФЛ2 или форме банка.
• Для пенсионеров – документ, подтверждающий пенсионные начисления (например, выписка со счета).
• Если заемщик является зарплатным клиентом этого банка, он должен также предоставить только номер карты.

Оформление ипотеки

Пошаговая инструкция:

1. Определиться с застройщиком и объектом.

Прежде чем идти в банк вам нужно понять насколько надежен застройщик. Проверьте информацию в Интернете на предмет срыва сроков по текущим и прошлым объектам, банкротству, отзывы дольщиков и жителей микрорайона.

Также очень важно проверить разрешительную документацию на строительство, землю, юридические документы по самому застройщику. Самостоятельно это сделать будет проблематично, но вы можете заказать бесплатную консультацию у нашего юриста. Заполните специальную форму в углу. Это сэкономит вам кучу времени, а главное, вы будете уверены в надежности застройщика.

Будьте очень осторожны при покупке недвижимости на этапе котлована или в последнем доме комплекса. Как правило, это самые рискованные вложения.

1. Определяемся с банком. У застройщика уточните список банков, аккредитовавших нужный вам объект. Далее собираем нужные документы для банка и подаем их в банк напрямую или через ипотечного брокера застройщика.

1. Готовим ДДУ. После одобрения банка, окончательно определяемся с вариантом квартиры и банком. Далее специалист застройщика готовит ДДУ. Его шаблон, обычно, уже согласован с банком.

1. Далее банк назначает дату сделки. В этот день вы приходите в банк вместе со всеми документами по заявке и подписанным ДДУ. Вам нужно оплатить страховку и подписать кредитный договор. Ряд банков просят внести первый взнос на аккредитивный счет. За это они возьмут дополнительную комиссию.
2. Регистрация ипотеки в россреестре. Со всеми подписанными документами вы идете вместе с сотрудником застройщика в юстицию для оформления сделки.

Более подробно данный процесс с расходами на сделку описан в посте «Регистрация ипотеки».

1. Перевод денег застройщику. Регистрация ипотеки займет примерно 10 рабочих дней. После этого с отрегистрированным ДДУ нужно обратиться в банк. Он производит выдачу кредита и перечисление застройщику.

После этого вы платите ипотеку, ждете окончания строительства и далее оформляете собственность.

Оформление ипотеки на новостройку занимает около 1 месяца.

Условия банков по ипотеке на новостройку

Ипотека на долевое строительство представлена почти во всех банках. Далее мы отобрали для вас ТОП-5 предложений на текущий момент.

Надо понимать, что конкретные условия банковских предложений на первичном рынке жилья могут зависеть от самых разных факторов. Во-первых, вы можете заработать себе «процентную скидку» уже на этапе выбора застройщика: у аккредитованных банком компаний вы сможете приобрести в ипотеку жилье со скидкой по процентной ставке в среднем в 1%.

Также если вы являетесь зарплатным клиентом банка, вы можете рассчитывать на дополнительную льготу: процентная ставка будет для вас ниже на 0,5-1% годовых.

Если у вас переуступка ипотеки от физ. лица, то ставки будут примерно на 1-2 процента выше. На переуступку прав процентные ставки не очень привлекательны, поэтому при выборе такой квартиры торгуйтесь с продавцом по скидке и тщательно проверяйте причину продажи.

Долевое строительство имеет свои особенности и нюансы. О них вы можете узнать в отдельном посте.

Плюсы и минусы

Рынок первичного жилья в России активно осваивается: это значит, что он таит в себе как дополнительные возможности выгодного приобретения жилплощади, так и существенные риски.

Плюсы ипотеки на новостройку:

• Низкая стоимость квартиры или дома.
• Однозначное отсутствие на жилплощади каких-либо существующих юридических обязательств, например, банковского обременения.
• Ставка от застройщика ниже, чем на готовое жилье.

Минусы ипотеки на новостройку:

• Строительная компания может разориться, и дом так и не будет достроен. Чтобы не нарваться на такую ситуацию, лучше приобретать строящееся жилье на финальной стадии.
• На период стройки придется платить одновременно и ипотеку и арендовать жилье, если его нет.
• Завышение по ипотеке сделать сложнее, а это значит, что ипотека без первоначального взноса становится менее реальна.

Банки активно работают с сегментом новостроек, поэтому для ипотечных заемщиков выпускаются специальные программы для стимулирования спроса. Если вам интересно узнать про программы «ипотечные каникулы» и отсрочка по ипотеке на период строительства, то просьба нажать копку любимой социальной сети и оставить комментарий ниже.

Подписывайтесь на обновления.

Государственная политика по доступному жилью действует, хромая на обе ноги. Какими бы хорошими для обывателя не были бы законы, рисков, связанных с ипотекой, предостаточно. Даже если удалось оформить кредит на жилье, это еще не значит, что можно вовремя въехать в новое жилье. Само понятие «ипотека» обывателем воспринимается как бездонная долговая яма.

Так какое жилье лучше выбрать, чтобы все силы и выплаченные бешеные проценты были оправданы, а нервы сохранены? На какой рынок жилья лучше ориентироваться – первичный или вторичный?

Первичный рынок жилья

Конечно, любой человек планирует прожить долгую и счастливую жизнь. А жить хочется в новом жилье. Однако именно первичный рынок считается самым рискованным.

Первые проблемы могут возникнуть еще на первых шагах при оформлении ипотечного кредита. Очень жесткие требования выдвигают банки по минимальной сумме дохода клиента, а огромные страховые проценты увеличивают итоговую сумму практически в два раза. Банк оставляет за собой право менять проценты и ставки по выплатам, абсолютно не учитывая мнение клиента.

Если вы берете кредит под застройку и заключаете договор на софинансирование, то тут следует быть особенно осторожным. Никто не может гарантировать порядочность застройщика. Долгострои существовали не только при социализме. В наши дни существует огромное количество «замороженных» из-за «нечистоплотности» строительных компаний домов. Но, даже если жилье и будет сдано вовремя, это не гарантирует надлежащего качества строения. Из-за процветающего бюрократизма, вы будете оплачивать огромные «откаты», которые платят компании местным бюрократам из мэрии.

Многочисленные рекламы по продаже жилья под ипотеку в экологически чистых районах с удобной инфраструктурой оказываются на самом деле полным вымыслом. При первых же осмотрах выявляются множественные недочеты, начиная от качества постройки и заканчивая отсутствием удобных остановок и детских садов.

И, самое главное, квартира, купленная в новостройке, будет принадлежать банку, а это значит, что вы будете выплачивать деньги за то, что вам пока не принадлежит.

Ипотека на вторичное жилье

Чем отличается ипотека на вторичном рынке жилья? Здесь все риски сведены к минимуму. Конечно, остаются требования банка к доходам семьи, проценты, сумма страховых взносов. Но здесь уже не нужно оплачивать взятки строительных компаний. Вы покупаете жилье в уже сформировавшемся районе и можете наглядно оценить преимущества и недостатки будущего жилья.

Если жилье подыскивается самостоятельно, то можно сэкономить на услугах риелтора. Однако не пренебрегайте их помощью в проверке и оформлении необходимых документов. Юридически неподкованному человеку сложно учесть все нюансы этой процедуры, а значит, есть риск быть обманутым.

Вторичный рынок жилья относительно дешев. В старых домах есть свое очарование и определенные преимущества. При Сталине строили гораздо лучше, нежели в 70-90-е года прошлого века. Кроме того, вторичный рынок имеет более богатый выбор, особенно в крупных городах. Средства, потраченные на ремонт, оказываются значительно меньше тех, которые приходиться тратить на суды и адвокатов, если клиента все же обманули.

Въезжая в старый дом, вы получите соседей, которые успели сдружиться за долгие годы. А в новостройке еще неизвестно, с кем вам придется жить рядом.

Таким образом, отдавая предпочтение вторичному рынку жилья, вы экономите средства, по максимуму снижаете риски, имеете возможность наглядно оценить сложившуюся инфраструктуру района, получаете коллектив соседей, проживших в доме много лет.

Кроме того, с индивидуальным продавцом всегда можно поторговаться и снизить цену. В строительной компании этот номер не пройдет!

Ипотека на первичном рынке недвижимости

Как жителям Санкт-Петербурга приобрести жилье? Есть два приобретения жилья – на первичном или на вторичном рынке недвижимости. Стоимость квартиры на первичном рынке, меньше, но, несмотря на это, большая часть населения не располагает необходимой суммой для совершения таких сделок. Тут им на помощь приходит такой вид кредитования, как ипотечный кредитование.

Такой вид сделок с недвижимостью становится все более популярным. Так, в течение прошедшего года количество сделок с привлечением кредитных средств возросло почти в 3 раза по сравнению с предыдущим годом. Причем, все более охотно люди приобретают в кредит строящееся жилье. Теперь порядка 40% сделок с недвижимостью осуществляются с использованием заемных средств . По прогнозам аналитиков за этот год тенденция сохранится, и эта доля составит 60%. Количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, доходит до 25-30. Бывает, что сразу несколько банков осуществляют свои программы кредитования в стоящемся объекте. Так что конкуренция на этом рынке достаточна сильна. Поэтому банкам в борьбе за клиентов приходится идти на снижение процентных ставок по этому виду кредитов. Если еще недавно ставки по ипотеке находились в пределах 16-17%, то на данный момент средний уровень ставок составляет 10-12% годовых.

В данный момент в сфере строительства жилья в Санкт-Петербурге осуществляют свою деятельность порядка 80 строительных фирм . Четверть из них получили аккредитацию банков. Для строителей очень заманчиво иметь аккредитацию сразу в нескольких банках, поскольку это позволяет охватить большее количество потенциальных клиентов.

Программы кредитования сделок с недвижимостью для первичного рынка жилья появились сравнительно недавно. Дело в том, что ни строители, ни кредитные организации не хотели заниматься этой сферой деятельности. Для банков такой вид кредитов подразумевал высокие риски, а застройщиками выгоднее продавать уже готовые квартиры. Но Федеральный Закон «Об участии в долевом строительств многоквартирных домов и иных объектов недвижимости » поставил строительные фирмы в такую ситуацию, когда они были вынуждены начать продавать квартиры, еще находящиеся в стадии строительства. Дело в том, что при осуществлении кредитования строительства либо же его финансирования, банки и другие финансирующие организации предварительно составляют проект, в который входит прогноз поступления средств от осуществления деятельности. Фактическое исполнение плана подвержено строгому контролю. Таким образом, застройщикам стало невыгодно оставлять непроданные квартиры до завершения процесса строительства. К тому же высокие цены готовых квартир несколько смущали будущих покупателей жилья.

В тоже время несколько уменьшилось количество желающих приобретать жилье на вторичном рынке. Стало быть, классическая ипотека стала не столь востребована. Таким образом, банки столкнулись с необходимостью всерьез поразмыслить о возможности осуществления программ по кредитованию покупки строящего жилья. 2007 год можно смело считать годом зарождения в нашей стране ипотечного кредитования первичного рынка недвижимости.

Кредитования покупки жилья на первичном рынке по своему механизму все больше напоминает кредитование сделок на вторичном рынке. Пока объект не завершен строительством, по кредиту действует более высокая ставка, в качестве поручителя банк привлекает строительную фирму, и запрещается досрочное гашение кредита в течение нескольких первых лет действия договора ипотеки.

В настоящее время срок действия договоров ипотеки большинства кредитных организаций составляет 20-25 лет, хотя уже некоторые банки уже увеличили этот период до 30 лет. В частности, такие максимальные сроки кредитования предлагают «КИТ-Финанс», «ВТБ 24» и некоторые другие крупные банки. Одновременно происходит снижение минимального процента первоначального взноса . Например, Сбербанк России в своей кредитной программе «молодая семья» устанавливает 5%-ный минимальный взнос. Но программы отдельных банков по кредитованию сделок с недвижимостью на первичном рынке отличаются более высоким первоначальным взносом, нежели программы тех же банков, по кредитованию операций на вторичном рынке. Например, такие различия можно встретить у «МДМ Банка».

Ставки по рублевым кредитам, как правило, на пару процентов выше, чем по кредитам в иностранной валюте . Ставки по ипотечному кредитованию в валюте на данный момент составляют от 9,5% (такую ставку предлагает своим клиентм банк «УралСиб») до 12% в Серегательном банке РФ.

Требования, предъявляемые банкам к своим потенциальным заемщикам, в принципе, почти одинаковы во всех банках. Во-первых, возраст заемщика должен быть от 18 до 55 (для женщины) и 60 (для мужчины) лет. Причем банки обращают внимание на то, чтобы срок действия кредита заканчивался до достижения клиентом 75-летнего возраста. Заемщик должен проработать на последнем месте работы хотя бы несколько месяцев. Также учитывается доход будущего заемщика – в частности, банк проверяет, не превысят ли выплаты по кредиту доли в 40% . Правда, в случае превышения этой цифры банки готовы идти навстречу клиентам и производить данный расчет для совокупного дохода сразу нескольких созаемщиков. И что примечательно, созаемщики не обязательно должны быть родствнниками (что очень актуально для гражданских супругов). Таким образом, получить ипотечный кредит может даже не особо состоятельная семья (например, «МДМ Банк» требует, чтобы принимаемый в расчет доход был не менее $350 в месяц). Но есть у банков одно требование, которое должно выполняться неукоснительно. Речь идет о гражданстве будущего заемщика. И для тех, кто не является гражданином РФ, получить кредит достаточно сложно, такие предложения действуют только у пары банков. Например, «Абсолют Банк» и «Балтинвестбанк» делают своим клиентам такие предложения.

Банки практикуют взимание комиссий за свои услуги. В перечень этих услуг входит рассмотрение заявки, открытие ссудного счета и ведения операций по нему. Отдельные кредитные организации также назначают комиссионные платежи за перевод средств на счет компании, осуществляющей строительство, и за проверку документов потенциального заемщика. Размер комиссии за рассмотрение заявки обычно не превышает 1,5 тысяч рублей. Хотя некоторые банки назначают более высокие комиссии. Ведение ссудного счета же обходится клиенту в 1% от размера кредита. Бывает, что банки совсем не взимают с клиента никаких комиссионных выплат, но это достаточно редкий случай. В частности, этим известен «Газпромбанк».

Также в расходы клиента, привлекающего в банке ипотечный кредит, входят оплата услуг по оценке строящегося объекта, и расходы по страхованию рисков.

У многих банков существуют различные программы по привлечению клиентов. Это может быть, например, программа корпоративного кредитования. Ее суть заключается в том, что сотрудникам компаний-крупных клиентов данного банка размер комиссии или процентная ставка по кредиту может быть снижена.

Нововведением в области кредитования сделок на первичном рынке жилья является вексельная программа ипотечного кредитования. Залогом при такой схеме является не право требования, а вексель, который выпускает строительная компания. Когда объект завершен, происходит гашение вексельной ссуды, с последующим заключением договора ипотечного кредитования. Такую программу может предложить своим клиентам филиал «Банка Москвы» в Санкт-Петербурге.

Новая программа запущена и «Балтинвестбанком». Во-первых, процентная ставка по кредиту еще до завершения объекта строительством составила всего 9%, причем, по рублевому кредиту. Все прочие условия по кредиту остались стандартными. Под действие этой акции попали всего три дома в Санкт-Петербурге. Все три дома находятся на последней стадии строительства, так что банк почти ни чем не рискует, зато небольшая прибыль налицо.

Программы рассрочек, предлагаемых «ЛенСпецСМУ» поражают своим разнообразием. Это может быть беспроцентная рассрочка платежа до приемки ГК (госкомиссией). Первый взнос в этом случае составит 5%. Если покупатель вносит сразу от 30 до 100% стоимости жилья, для него начинает действовать скидка в размере 3-10%. Также рассрочка платежа может действовать в течение 2 лет после госприемки. В этом случае договор подорожает на 5-12%. И промежуточный варианта – рассрочка на 6 месяцев. Тогда договор станет дороже на 5-8%.

Не отстает от конкурентов «ЛЭК». Их программа предлагает приобретать жилищные сертификаты . Десять сертификатов соответствуют одному квадратному метру . Цена берется определенного объекта и по состоянию на определенный момент времени. Как только метраж по сертификатам покрывает 30% от площади квартиры, жилье закрепляется за покупателем. Бумаги обладают ликвидностью.

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в самое ближайшее время программы ипотечного кредитования сделок на первичном рынке недвижимости практически не будут отличаться от программ ипотечного кредитования операций на вторичном рынке. По крайней мере, тенденция такая наблюдается.

Что говорят специалисты

Старший экономист отдела инвестиционного проектирования , Максим Шлемен, замечает, что приобретение строящегося жилья в кредит – хороший вариант для клиента. В этом случае кредитной организацией проводится оценка объекта , строительная компания выступает поручителем по договору ипотеку, а в залог предается право требования. По словам специалиста, их компания хорошо известна на рынке возведения жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области . За 10 лет своей активной деятельности она наладила партнерские связи с крупнейшими кредитными организациями, предлагающими свои услуги в Санкт-Петербурге. Это такие известнейшие банки, как Северо-Западный банк Сбербанка России, «Витабанк» и другие. Например, готовится партнерская программа с «Банком «Санкт-Петербург». Срок кредитования по этой программе составит 25 лет. Уже известны объекты, покупка квартир в которых будет осуществляться с привлечением кредитных средств «Банка «Санкт-Петербург». А вот с «Витабанком» у компании уже организована партнерская программа, позволяющая покупателям жилья у воспользоваться кредитом «Витабанка» сроком до 15 лет. Программа распространяется на покупку жилья во всех объектах, которые возводятся данной строительной фирмой. Также разрабатываются планы работы с другими крупными банками. Отдельно стоит упомянуть, что при покупке жилья в кредит клиентом сразу оплачивается вся стоимость жилья за счет кредитных средств. И он может воспользоваться скидкой размером в 4% по условиям договора. Компания также заметила, что в сегодняшней обстановке на рынке ипотечного кредитования все более возрастает доля кредитования операций с недвижимостью, осуществляемых на первичном рынке. Банки выдают все больше кредитов на оплату таких сделок. Застройщики также чувствуют заинтересованность, в том, чтобы их квартиры продавались. Поэтому работают над тем, чтобы квартиры в строящихся домах удовлетворяли всем потребностям покупателей.

Вся система ипотечного кредитования в России сегодня претерпевает существенные изменения, - так считает заместитель генерального директора ипотеки» , Владимир Глинер. Ипотечное кредитование становится все более доступным широким массам населения. Теперь банки предлагают даже такие программ, где не надо платить первый взнос, получая кредит на приобретение квартиры в строящемся доме. Все больше банков, ссуживают клиентам деньги на покупку земли. Ипотека позволяет населению в настоящее время приобретать в собственность любую землю, если данный участок не используется в сельском хозяйстве . Снижение процентных ставок происходит прямо-таки на глазах. Правда, теперь банки более тщательно подходят к оценке платежеспособности гораздо более серьезно. Оценивается кредитная история в других банках, В случае привлечения потенциальным заемщиком средств в другом банке либо задержки платежей по действующим кредитам ему может быть отказано в выдаче ипотечного кредита. Взять ипотеку можно лишь в том, случае, если квартира приобретается у определенного застройщика. На данный момент в списке, строительных компаний, с которыми сотрудничают банки, всего 10-12 фирм. Стало быть, приобрести квартиру по договору ипотечного кредитования можно не в любом строящемся доме, а только в том, который прошел аккредитацию в банке. Договор ипотечного кредитования сделки на первичном рынке недвижимости заключается на несколько менее привлекательных для заемщика условиях, нежели договор кредитования операций с недвижимостью на вторичном рынке. Процентная ставка по таким кредитам, как правило, выше, а максимальный срок кредита сокращается до 25 лет. Правда, такие сделки оформляются достаточно быстро. Средний срок получения кредита с момента подачи заявки до зачисления кредитных средств на счет заемщика составляет три недели. К тому же, покупателю нет нужды проверять правомерность сделки купли-продажи квартиры, и затрачивать средства на проведение оценочной экспертизы и оформление квартиры. Кредитный инспектор, специализирующийся на ипотечном кредитовании, предложит покупателю разнообразные варианты, из которых тому остается только выбрать наиболее приемлемый. Помощь в получении ипотеки вам окажут ипотечные брокеры. В их компетенцию входит подбор подходящей программы, консультации по оформлению документов для получения кредита. В частности, ипотеки» ведет сотрудничество с почти 40 банками, и может посоветовать клиенту порядка 150 продуктов. Таким образом, очень четко определяется программа, которая наиболее подходит каждому покупателю недвижимости. Но все-таки окончательное решение о выборе того или иного кредитного продукта принадлежит клиенту. От ипотечного брокера требуется только помочь сориентироваться человеку в мире современного ипотечного кредитования. Существует такая практика, при которой банки снижают процентную ставку по кредиту для клиентов ипотечных брокеров. Также ипотечному брокеру можно доверить поиск квартиры на покупку которой берется ипотека. И при таком варианте клиент экономит на услугах агентства по подбору квартиры. В принятии таких важных решений, как покупка квартиры, лучше довериться профессионалам.

Компания «Петербургская недвижимость» , Натальи Луговской, также замечает стремительный рост рынка в сфере ипотечного кредитования. Узнав, какое это выгодное направление, все большее количество банков вступает на рынок кредитования приобретения жилья в строящихся домах. Отличием ипотечного кредитования покупки строящегося жилья от покупки жилья на вторичном рынке является некоторые ограничения, касающиеся выбора дома, в котором планируется приобрести квартиру. Здесь действует необходимое условие аккредитации объекта в банке, предоставляющего клиенту ипотечный кредит. Также возрастают риски банка, связанные с тем, что передача квартиры в обеспечение по кредиту может быть произведена только после завершения объекта строительством. Таким образом происходит увеличение процентных ставок по кредиту в течение всего периода времени, пока объект находится в стадии строительства. В среднем, ставки, действующие в течение этого периода на пару процентов выше ставок, действующих по ипотечным кредитам, выдаваемых для приобретения жилья на вторичном рынке. После сдачи объекта приобретаемая квартира передается в залог по кредиту, а процентная ставка снижается до уровня ставок, действующих для кредитования сделок с недвижимостью на вторичном рынке. Застройщик совместно с банком разрабатывает программу взаимодействия. Притом, осуществлять ипотечное кредитование покупки квартир в одном и том же доме могут сразу несколько банков. Это дает возможность клиенту выбрать наиболее подходящие для него условия кредитования. Ни для кого не является секретом, что разные банки предлагают различные условия. Различаются процентные ставки по кредитам, максимально возможные сроки кредитования. Часто критерием выбора банка, в котором будет осуществлено ипотечное кредитование, является не низкая ставка, а сумма кредита, на которую может рассчитывать заемщик, или аккредитация выбранного клиентом объекта строительства. Компания «Петербургская недвижимость» помогает своим клиентам сориентироваться во всем этом многообразии банковских предложений. Также у клиентов компании часто бывают льготы по процентной ставке банков.

Юрисконсульт компании «47 ТРЕСТ» , Александр Агафонов, также упоминает отличия, которые появляются при сравнении двух видов ипотечного кредитования – кредитования сделок с недвижимостью на вторичном рынке жилья и кредитования приобретения квартир в строящихся домах. Во-первых, при кредитовании покупки жилья в объекте, который еще находится на стадии строительства, действуют более высокие ставки по кредитам. Во-вторых, покупатель квартиры не может въехать в нее до того, как строительство объекта будет завершено, и будут пройдены все процедуры по переходу права собственности и регистрации. Строительная компания, осуществляющая строительство объекта часто может предложить своему клиенту рассрочку платежа, но срок ее невелик. Покупателю надлежит расплатиться за приобретаемую квартиру до того, как объект будет сдан и введен в эксплуатацию. Если же клиенту требуется более длительный срок для полного расчета, застройщик направляет его в один из банков, аккредитовавших данный объект. Банк уже, в свою очередь, рассматривает заявку клиента и принимает решение о выдаче кредита и об условиях, на которых будет осуществляться кредитование. Условия весьма разнообразны: срок кредитования может составлять от 5-ти до 30-ти лет, ставка по кредиту варьируется от 9 до 15% годовых; в залог банком принимается строящееся жилье, также возможен вариант передачи в обеспечение по кредиту уже имеющегося в собственности заемщика жилья. Учитывая огромную конкуренцию, существующую в данный момент на рынке ипотечного кредитования, в будущем можно ожидать снижения существующих на сегодняшний процентных ставок. Клиенту становится все более выгодно пользоваться ипотечными кредитами банков для приобретения квартиры. Для тех же, кто решит приобретать жилье за счет собственных средств, самостоятельно оплачивая всю стоимость квартиры, 47 ТРЕСТ» готово предоставить скидки. Компания детально изучает каждую конкретную сделку и всегда готова пойти навстречу своим клиентам.

Выплаты по ипотеке

Какие же ежемесячные выплаты ожидают ближайшие несколько десятилетий петербуржцев, решившихся приобрети в кредит квартиру в строящемся доме? Рассмотрим варианты разных банков по ипотечному кредитованию. Расчет делался для квартиры стоимостью $100 000.

Расчет ежемесячных выплат по ипотечным кредитам крупнейших банков, предоставляющих свои услуги на рынке кредитования Санкт-Петербурга

Наименование

Срок кредитования

«Абсолют Банк»

22,4 тыс. рублей

19,8 тыс. рублей

«Росбанк»

22,72 тыс. рублей

«КИТ-Финанс»

25,2 тыс. рублей

23 тыс. рублей

22 тыс. рублей

27,95 тыс. рублей

23,9 тыс. рублей

22,83 тыс. рублей

«ИМПЭКС»

25,4 тыс. рублей

24 тыс. рублей

26,9 тыс. рублей

24,9 тыс. рублей

«УралСиб»

27,64 тыс. рублей

25,7 тыс. рублей

24,80 тыс. рублей

«Raiffeisen BANK»

29,1 тыс. рублей

28 тыс. рублей

27,23 тыс. рублей

«Промсвязьбанк»

30 тыс. рублей

28 тыс. рублей

«ЮНИАСТРУМ Банк»

30,56 тыс. рублей

29,6 тыс. рублей

34 тыс. рублей

Итак, ипотечное кредитование приобретения квартир на первичном рынке становится все более популярным среди населения, так как квартиры в строящихся домах, как правило, процентов на 20% дешевле квартир на вторичном рынке недвижимости. Анализируя складывающуюся на сегодняшний день ситуацию, можно ожидать, что уже в текущем году программы ипотечного кредитования сделок с недвижимостью на первичном рынке по своим условиям сравняются с программами кредитования покупки жилья на вторичном рынке. Если, конечно, существующая тенденция сохранится.

Рынок недвижимости принято разделять на два типа: новое жилье (строящийся дом) и уже готовое. Исходя из этого, банки предлагают ипотечные программы, которые отличаются условиями приобретения и полной стоимостью кредита. В последнее время особенно активно кредитуется рынок новостроек, когда покупатель может приобрести себе квартиру уже на этапе проекта, хотя на деле еще никакого объекта не построено. Это будет называться долевое строительство. Если объект уже построен, но еще не сдан, но это будет считаться первичным рынком, а вот если дом сдан и владельцы получили документы на право собственности – то он будет считаться вторичным. Многие люди ошибочно полагают, что первичным называются все новые постройки, а вторичным – все старое. На самом деле вторичным может оказаться и абсолютно новый дом без отделки и коммуникаций, если на него получено свидетельство на право собственности.

Причиной высокого спроса на новостройку можно назвать возможность заработать, ведь на ранних стадиях строительства стоимость такого жилья значительно ниже. На следующих этапах его цена может значительно подскочить. В результате покупатель имеет возможность заработать не только на росте актива, но и использовать кредитное плечо в виде ипотеки. Рассмотрим подробнее, чем отличаются условия первичной и вторичной ипотеки, каковы их особенности, что будет проще для заемщика?

Первичная и вторичная ипотека.

Под первичным ипотечным кредитом подразумевается выдача кредита на абсолютно новое жилье, у которого до этого не было владельцев. Оно, по факту, существует только на бумаге и приобрести его можно только по договору долевого участия, в котором прописано, что застройщик обязуется построить объект и передать его в пользование покупателю. После получения этих документов владелец может зарегистрировать право на собственность.

Под вторичной ипотекой подразумевается выдача займа на недвижимость, на которую уже оформлялось право собственности. Это может быть новый дом, который вот только построен и сдан, но на который уже оформлено свидетельство собственника, или уже старая постройка.

Между первичным и вторичным жильем имеются свои различия:

• Стоимость. Вторичка обычно дороже, поскольку имеется какая-то отделка, а в первичном объекте клиент получает только голые стенки, в которые придется достаточно вкладывать.
• Скорость оформления. Если во вторичное жилье можно въехать и жить сразу же после сделки, то с момента вступления в долевое строительство до получения права собственности может несколько месяцев или даже лет.
• Вложения. Новое жилье однозначно требует фин.вложений, хотя вторичное жилье также иногда нуждается в серьезном капремонте. При прочих условиях, вложения в новое жилье будет дешевле, чем переделывать уже существующее со всеми коммуникациями.
• Риски. При покупке первички риски возникают с работой застройщика, который может обанкротиться, и дом в итоге может недостроиться. Сейчас в Госдуме разрабатывается законопроект, по которому застройщики будут обязаны страховаться. В случае вторички также присутствуют свои риски, которые нужно проверять. Так, может внезапно объявится наследник, и все сделки будут аннулированы. Для этого в ипотечной сделке страхуется титул, т.е. вероятность возникновения незаконности сделок, ведь иногда квартиры могут перепродаваться несколько раз и сложно отследить законность каждой сделки.
• Доходность. Цена новой квартиры будет расти по мере строительства дома. При удачном раскладе можно получать до 30% от такого вложения (однако, риски недостройки тоже велики). Цена на вторичку будет расти с общерыночными тенденциями. Как вариант можно зарабатывать на сдаче в аренду (съем).

Таким образом, первичная ипотека будет выгоднее для заемщика в плане стоимости жилья, отсутствия рисков незаконности предыдущих сделок, возможности использовать выгодные программы с господдержкой.

Особенности первичной ипотеки.

• Предоставляет исключительно на строящиеся жилые помещения от застройщика.
• В качестве залога на этапе строительства будет выступать право требования на указанный объект залога.
• После сдачи объекта – оформляются документы на собственность и ипотека.
• Собирать документы придется дважды: для регистрации договора долевого участия и для регистрации права собственности.

Особенности вторичной ипотеки.

• Объектом залога выступает готовая квартира.
• Документы подаются один раз на регистрацию права на собственность в ФРС и на ипотеку.

Что выгоднее и лучше для заемщика?

Однозначно ответить на данный вопрос сложно, ведь все зависит от цели, которую преследует заемщик.

Первичную ипотеку стоит выбрать, если:

• Заемщик хочет в будущем продать квартиру за более высокую цену.
• Человеку принципиально хочет жить только в новом жилье, где не было прежних хозяев, и где можно сделать все «под себя».
• Клиент не хочет платить большую страховку (только личное и имущество, без титула)

Вторичную ипотеку стоит выбирать, когда.

Сбербанк в 2019 году предлагает целую линейку ипотечных кредитов. Среди них:

• √ Ипотека с государственной поддержкой , в рамках которой предоставляется кредит на приобретение строящегося жилья или жилья в готовой новостройке;
• √ Ипотечный кредит на приобретение готового жилья (квартиры, жилого дома или иного жилого помещения на вторичном рынке недвижимости);
• √ Кредит на покупку строящегося жилья (квартиры или иного жилого помещения на первичном рынке недвижимости);
• √ Ипотека плюс материнский капитал (можно использовать средства материнского капитала для первоначального взноса или его части) и другие.

Здесь мы рассмотрим условия и процентные ставки ипотеки Сбербанка на покупку жилья на вторичном рынке. Ставки займов на первичку смотрите

Как снизить проценты по ипотеке Сбербанка

Сегодня Сбербанк предлагает несколько возможностей уменьшить размер процентной ставки по ипотеке в сравнении с базовой величиной.

• > Во-первых, процент снижается при условии оформления услуги электронной регистрации сделки.
• > Во-вторых, сейчас уменьшить ставку можно, если выбрать для покупки готовое жилье в рамках акции «Витрина». Квартиры представлены на портале «ДомКлик» - сервисе для покупки недвижимости, созданном Сбербанком. Акция распространяется на квартиры, отмеченные специальным значком «Одобрение онлайн». Это объекты недвижимости, уже проверенные Сбербанком, одобрить которые можно онлайн без предоставления в банк выписки из Росреестра. Чтобы воспользоваться предложением, необходимо получить положительное решение по ипотеке Сбербанка, выбрать квартиру на «ДомКлик» и отправить ее на одобрение через сервис.
• > В-третьих, банк сегодня выдает ипотеку с господдержкой для семей, в которых с 01 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребенок.

Размер процентных ставок по ипотеке Сбербанка, сниженных в рамках акций, указан ниже.

Сбербанк: ипотека на вторичное жилье в 2019 году

Ипотечный кредит Сбербанка на приобретение готового жилья сегодня выдается в рублях, причем на сумму до 15 млн руб. займ может быть предоставлен без подтверждения дохода и занятости (по двум документам). Правда эта сумма относится только к недвижимости в Москве и СПБ, в других регионах она составляет 8 млн рублей.

Ипотека Сбербанка на готовое жилье: условия в 2019 году

> Минимальная сумма: 300 000 рублей;

> Максимальная сумма: не должна превышать меньшую из двух величин:

• - 85% договорной стоимости кредитуемого жилого помещения;
• - 85% оценочной стоимости кредитуемого или иного оформляемого в залог жилого помещения.

> Срок: до 30 лет;

> Первоначальный взнос: от 15%;

Обязательное страхование передаваемого в залог имущества (за исключением земельного участка) от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Сбербанка на весь срок действия кредитного договора.

Ипотека Сбербанка в 2019 году: процентная ставка на вторичку

Для зарплатных клиентов в том числе с учетом сервиса электронной регистрации:

В рамках акции «Витрина»

Без акции «Витрина»

Надбавки:

0,2% - при первоначальном взносе от 15% до 20% (не включая верхнюю границу);
+0,1% - при отказе от «Сервиса электронной регистрации»;
+ 0,3% - если вы не получаете зарплату в Сбербанке;

Процентные ставки по ипотеке Сбербанка по 2-м документам

Данные ставки в рублях и валюте действуют для клиентов, не предоставивших подтверждение дохода и занятости в случае при условии первоначального взноса от 50% с учетом «Сервиса электронной регистрации».

В рамках акции «Витрина»

Без акции «Витрина»

Надбавки:

1% - при отказе от страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями Сбербанка.

Кто может рассчитывать на получение ипотеки в Сбербанке?

Сегодня СБ РФ довольно строго относится к потенциальным заемщикам.

Возраст . Ипотеку в Сбербанке на вторичное жилье могут получить граждане РФ в возрасте от 21 года. Важно только, чтобы возраст на момент возврата кредита не превышал 75 лет (65 лет, если ипотека без подтверждения доходов и трудовой занятости).

Стаж . Надо также иметь трудовой стаж не менее 6 месяцев на текущем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет (на зарплатных клиентов Сбербанка это требование не распространяется) .

Созаемщиками по кредиту могут выступать не более 3-х физических лиц, доход которых учитывается при расчете максимального размера займа.

Важно также подтвердить свое финансовое состояние и трудовую занятость. Чтобы убедить банк в том, что вы сможете в срок вернуть полученные деньги, придется собрать целый пакет документов.

Документы на ипотеку в Сбербанке: список

Для рассмотрения кредитной заявки для получения ипотечного кредита на готовое жилье необходимо предоставить в банк следующий пакет документов.

Без подтверждения доходов и трудовой занятости:

• > заявление-анкета заемщика;
• > паспорт заемщика с отметкой о регистрации;
• > второй документ, подтверждающий личность (на выбор):

Водительское удостоверение;
- удостоверение личности военнослужащего;
- удостоверение личности сотрудника федеральных органов власти;
- военный билет;
- загранпаспорт;
- страховое свидетельство обязательного пенсионного страхования.

Ставку по ипотеке можно уменьшить, если собрать более полный пакет документов, то есть подтвердить доходы и трудовую занятость. Для этого понадобятся:

• > заявление-анкета заемщика/созаемщика;
• > паспорт заемщика/созаемщика с отметкой о регистрации;
• > документ, подтверждающий регистрацию по месту пребывания (при наличии временной регистрации);
• > документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика (Смотри полный список в формате pdf).

Если в качестве обеспечения по кредиту оформляется залог иного объекта недвижимости:

• > документы по предоставляемому залогу.

Документы, которые могут быть предоставлены уже после одобрения кредитной заявки:

• - документы по кредитуемому жилому помещению (могут быть предоставлены в течение 90 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита);
• - документы, подтверждающие наличие первоначального взноса.

Смотрите также, под какой процент сегодня можно взять ипотеку в Россельхозбанке >>

Как оформить ипотеку Сбербанка на готовое жилье

Теперь, когда мы выяснили основные условия и процентные ставки ипотечного кредита Сбербанка на готовую недвижимость, можно разбираться и в тонкостях самого процесса оформления займа.

Шаг 1. Если планируете купить квартиру с использованием заемных средств Сбербанка, для начала трезво рассчитайте свои финансовые возможности. Помните, что кредит берется не на один год, а на длительный срок. За это время ваши доходы могут измениться как в большую, так и в меньшую сторону. Поэтому рассчитайте кредит на ипотечном калькуляторе. Для детального расчета лучше использовать калькулятор на официальном сайте Сбербанка. Но предварительные расчеты вполне можно сделать и на нашем ипотечном онлайн-калькуляторе.

Ипотечный калькулятор

Шаг 2. Отправьте заявку на ипотечный кредит через интернет. Сделать это можно на сайте ДомКлик от Сбербанка. Там можно зарегистрироваться в личном кабинете, проконсультироваться со специалистом в чате и даже получить одобрение ипотеку прямо на сайте.

Шаг 3. Выберите квартиру. Сделать это также можно на сайте ДомКлик, где представлен широкий перечень готовых квартир. Но можно искать жилье самостоятельно на сайтах объявлений или при помощи риэлторов.

Шаг 4. Оформите сделку. Если есть возможность, то лучше сделать это при помощи «Сервиса электронной регистрации» от Сбербанка. Подписать кредитный договор и отправить документы на регистрацию таким образом можно даже без посещения Росреестра или МФЦ.

Можно ли использовать маткапитал для первоначального взноса?

Приобретая готовое жилье в кредит с помощью Сбербанка, вы можете использовать для первоначального взноса (или его части) средства материнского капитала. Основные условия и ставки ипотечных программ при этом не меняются. Придется учесть только некоторые нюансы. В частности:

1. Приобретаемое жилое помещение должно быть оформлено в собственность заемщика или общую долевую собственность супругов и детей (по желанию);

2. Клиенты, не получающие заработную плату на счет, открытый в Сбербанке, при оформлении заявки на кредит должны предоставить документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость;

3. В течение 6 месяцев с даты выдачи кредита необходимо обратиться в отделение Пенсионного фонда Российской Федерации для перечисления средств материнского капитала в счет погашения задолженности по кредиту.

Документы для ипотеки Сбербанка под материнский капитал

Для получения кредита по программе «Ипотека плюс материнский капитал» дополнительно в базовому пакету документов предоставляются:

Государственный сертификат на материнский (семейный капитал);

Документ из Пенсионного фонда РФ об остатке средств материнского капитала (Действителен в течение 30 календарных дней с даты выдачи. Может быть предоставлен в течение 90 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита вместе с документами по кредитуемому объекту недвижимости).

Ипотека с господдержкой для семей с детьми

Это новая программа государственной поддержки по ипотеке для семей, в которых с 01 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребенок. Выдается на покупку готового или строящегося жилья.

Условия

Срок: от 1 года до30 лет;

Минимальная сумма: 300 000 рублей;

Максимальная сумма: 8 млн рублей (в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области) / 3 млн рублей (в других городах и регионах России);

Первоначальный взнос: 20% от стоимости недвижимости.

Процентные ставки ипотека с господдержкой для семей с детьми

Ставки указаны при условии страхования. Ипотека с господдержкой для семей с детьми не предоставляется без страхования жизни и здоровья Заемщика!