Kako uspješno prodati stan: savjeti psihologa i trgovaca nekretninama. Najbolji znakovi za brzu prodaju stana ili kuće Kako isplativije prodati stan

U ovom članku možete pročitati savjete odvjetnika i investitora na tržištu nekretnina kako kompetentno prodati stan,
kako sami prodati stan, koji su dokumenti potrebni za to, koje pogreške treba izbjegavati itd.

Često se u svojoj praksi susrećem s pitanjima

klijentima kako kupiti i prodati stan bez rizika. O tome kako kupiti stan ćemo govoriti drugi put, ali danas bih se detaljnije zadržao na temi kako kompetentno prodati stan i kako prodati stan bez pomoći agencije.

Obično se svi takvi članci svode na činjenicu da je sama prodaja stana vrlo teška i rizična. To, po mom mišljenju, nije tako. Uostalom, ne morate sami dekorirati stan; to možete povjeriti stručnjacima.
Ako imate pitanje o tome kako prodati stan bez agenta za nekretnine i sigurni ste da sve možete učiniti sami, tada često možete zaraditi ili uštedjeti iznos usporediv s prosječnim prihodom za šest mjeseci.

Ima li smisla malo raditi?
Savjet br. 1. Prodati stan bez pomoći agencije za nekretnine je jednostavno, ali kupiti ga je puno teže.
O čemu se radi u ovom pravilu? Ako samo želite prodati svoj stan i dobiti novac, onda je sve relativno jednostavno. Vi procijenite stan, oglasite, uredite itd., ali o tome više u sljedećim pravilima.

Tako da možete upasti u nevolje, kao što se meni jednom dogodilo. Na primjer, prodali ste stan i imate novac u rukama. Ali sami ste prodali stan s razlogom, ali kako biste uštedjeli novac ili dobili višu cijenu za svoj stan. Sada, ako želite kupiti stan, Agenciji za nekretnine platit ćete otprilike 6% iznosa kupnje. A da postoji opcija zamjene, onda biste platili 4% od iznosa kupnje, a svoj stan prodali bez kamata. Gdje je korist?

Dakle, zaključci iz prvog pravila su:

- prodati stan bez agencije kada vam treba samo novac, a ne zamijeniti stan za drugi.
Ili čak ako je ovo zamjena, ali trebate samo novac, jer... selite se u drugi grad ili kupujete stan u novogradnji od građevinskog naručitelja. U tom slučaju isplativo vam je i sami prodati stan.

— ako imate mogućnost zamjene, pripremite se na to da na tržištu praktički nema prodavatelja stanova koji bi ih sami prodali. Sukladno tome, morat ćete ih sami potražiti. Traženje njih preko oglasa gotovo je beskorisno. Morat ćete se samostalno oglašavati u novinama, na internetu i časopisima, što znači snositi troškove vremena i novca. Osim toga, na rastućem tržištu nekretnina postoji rizik da ako budete čekali, svojim novcem više nećete moći kupiti stan koji ste planirali. Ako ste spremni na ovo i imate vremena i novca, samo naprijed. Samostalnom prodajom stana i kupnjom drugog stana možete zaraditi ili uštedjeti sasvim pristojan iznos. Ako niste spremni, obratite se agencijama za nekretnine.

Prilično je jednostavno. Ali još jednom vas želim vratiti na pravilo broj 1. Sva druga pravila su tehnike. Njihova implementacija, ako se pravilno razumije, vrlo je jednostavna. Mnogo toga se može povjeriti drugima za vrlo malo novca. Ali razvoj strategije je vaš posao.

Ukupno, utvrđivanje cijene nekretnine. Algoritam je otprilike sljedeći. Uzimamo časopise i novine s cijenama nekretnina. Odbacujemo opcije ekstremnih cijena. Od ostalih, na tržištu koje pada, uzimamo cijene bliže nižima. Kada tržište raste - bliže gornjim cijenama. Evo ti cijena.

Ako vam se ne žuri, postavite višu cijenu. U ekstremnim slučajevima, ako ste pogriješili, nekoliko mjeseci bez jednog poziva ili potencijalnog kupca će vas staviti na vaše mjesto.

Ako ste u žurbi, onda naravno, postavite cijenu malo nižu od tržišne. Osim toga, tražite kupce s jednostavnim transakcijama. Odnosno, oni koji imaju novac u rukama, a ne oni koji, da bi vas isplatili, trebaju prodati svoj stan za koji još nema ni kupca.

Savjet br. 3. Uredite dokumente za svoj stan.

Vaši dokumenti za stan trebaju biti što spremniji. Inače će od 20 do 70% kupaca “ispariti” jer nemaju vremena ni želje čekati da sve završite. Ovo pravilo će mi se, kao i mnogima od vas, vjerojatno učiniti očiglednim. Međutim, kao što praksa pokazuje, ono što je vama očito nije uvijek očito i drugim ljudima. Što mislim pod maksimalnim stupnjem spremnosti dokumenta:

— Ako je potrebno, ažurirajte tehničku dokumentaciju, odnosno dokumente iz BTI (Bureau tehnički inventar). Prema postojećim pravilima, ovi dokumenti vrijede 5 godina od datuma popisa. Izvadite ih i pogledajte ih. Ako je potrebno, ažurirajte, ne odgađajte. Hitno trčanje kasnije je 2-3 puta skuplje, a kao što sam već rekao, velika je vjerojatnost da ćete izgubiti kupca. Štoviše, tijekom inventure može doći do preuređenja stana, na što ste možda već zaboravili. A da bi se to legitimiziralo također će trebati vrijeme i novac;

— Registrirajte svoje dokumente pri Justice (Federal prijavna služba), čak i ako nije potrebno. Na primjer, ako ste kupili, naslijedili, uplatili udio u stambenoj zadruzi za stan 1993. godine, onda vam ne treba u pravu registraciju dokumenata u Instituciji pravosuđa. Ipak, preporučam da ipak prođete ovaj postupak. Mnogi uopće ne razumiju da dokumenti za stan dolaze bez Uknjižbe i shodno tome se boje transakcija u kojima dokumenti nisu uknjiženi. A ako prodajete bez posrednika, onda će strah biti još veći;

— Ispišite sve i dobijete suglasnost svih ljudi (ako prodajete sobu), koju ćete onda teško prikupiti. A oni koji se lako sastavljaju još su bolji. Na primjer, jednom ste davno prijavili rođaka u svoj stan, koji je spreman odjaviti se u bilo kojem trenutku. Neka se sada odjavi. Tada se svašta može dogoditi. Može se razboljeti, otići na duži poslovni put i sl. Ako je moguće, odjavite se sami. Dobiti pristanak svih. Na primjer, vaša žena živi u Njemačkoj i morate je dobiti notarska suglasnost za prodaju (kupnju) stana. Teoretski, nema ništa komplicirano. Idemo na sud u Njemačkoj, ovdje ovjeravamo, prevodimo, šaljemo, stavljamo Apostille itd. Ali učinite to bolje unaprijed. A onda sam vidio kako iz jedne riječi Apostille potencijalni kupac je pobjegao. Čak i ako vaša žena nije u Njemačkoj, ali pored vas, također je bolje učiniti sve unaprijed. Teško mi je, bez poznavanja vaše situacije, točno reći koje još dokumente treba napraviti, možda zamijeniti putovnicu koja ističe, dobiti odbijenicu za kupnju vlasništva itd. itd. Samo ću ponoviti, učiniti sve unaprijed.

Savjet br. 4. Budite aktivni u svojoj reklamnoj kampanji.
Jedna od glavnih grešaka onih koji sami žele prodati stan je što sve znaju, a malo rade. Možete napisati savjet, oni će ga pročitati i reći: "Nismo pronašli ništa novo za sebe u ovim savjetima." I kad se počnete pitati: "Je li ovo učinjeno, i ovo, i ovo?", ispada da je jedna stvar napola gotova, druga uopće nije gotova, a treća je "evo, počnimo to raditi." I ovo “evo nas” traje već oko mjesec dana.

Stoga ne mislim da ću vam otkriti nešto novo u metodama vođenja reklamne kampanje, samo djelujte, i to ne pola, već u cijelosti. Uostalom, ako se odlučite na prodaju stana bez pomoći agencije za nekretnine, onda trebate preuzeti njihov posao.

Kako dalje? Ovo su najčešće korištene metode oglašavanja:
— Objavite svoj oglas na internetu. Ova metoda u zadnje vrijeme uzima sve više maha i zato sam je stavio na prvo mjesto. S obzirom na relativnu jeftinost i jednostavnost korištenja, njegova učinkovitost je gotovo maksimalna. Gdje ga postaviti? Ovdje svaki grad ima svoja pravila. Gdje ja živim, postoje dvije ili tri velike stranice na kojima možete besplatno postavljati oglase. Tada se oglasi moraju povremeno ažurirati. Učinkovitost ove metode, kao što sam već rekao, je dobra. Osim takvih besplatnih metoda, naravno, postoji mnogo ponuda za plaćeno oglašavanje na Internetu. Ovdje možete uzalud potrošiti mnogo novca. Ako se odlučite za plaćeno oglašavanje, razmislite gdje i zašto ste ga odlučili dati. Učinimo to za najkraće moguće vrijeme;
— Oglasi u novinama ili časopisima. Odaberite jednu ili dvije najpopularnije publikacije i oglašavajte nekoliko puta. Dajte nam najjeftinije linijske oglase tri do četiri tjedna unaprijed. Ovo je obično dovoljno. Ako imate vrlo skup stan ili vikendicu, onda naravno možete i trebate napraviti aktivniju reklamnu kampanju. Možete dati foto reklame, bannere itd. Učinak oglašavanja je prilično dobar. Naravno, govorim o dobrom učinku ako niste pogriješili u određivanju cijene nekretnine. Ako je cijena previsoka, možete čak i reklamirati na televiziji i ne dobiti povrat;

— Objavljivanje oglasa. Ovako ja
Smatram da je najmanje učinkovit. Međutim, ako je stan prosječan i
niska cjenovna kategorija, onda radi. Jedina stvar je
Mogu savjetovati o ovu metodu, ovo je ono što ako odlučiš
da biste ga koristili, potrebno vam je mnogo oglasa. Općenito, nego
što više to bolje. Ako odlučite da je 100-200 komada
puno, možda ćete se razočarati. Najmanje 300-500 komada.
Sukladno tome, ako morate toliko objavljivati, bolje je imati nekoga
unajmiti ili pitati. Probao sam, dosta je dosadan posao;
— Postavljanje oglasa za prodaju direktno na staklo stana. Nisam osobno koristio ovu metodu. Međutim, oni koji ga koriste kažu da dobro radi, pogotovo ako prozori stana gledaju na javne ulice;
— Pa zadnji način je da nazovete agencije za nekretnine i date stan na prodaju. Ako je vaš cilj samo zaraditi novac, onda možete preskočiti ovu točku. Međutim, ponekad ljudi počnu samostalno pokušavati prodati stan, jer smatraju da agencije za nekretnine ništa ne poduzimaju i da ga moraju hitno prodati, a ne za ništa. Tu se često slažem s tim ljudima. Događa se da agencije za nekretnine, osim što ulaze u svoju bazu podataka, ne rade ništa posebno, čak i ako se radi o tzv. “ekskluzivnom ugovoru”. Ali ipak, postoji učinak od agencija za nekretnine. Mnogi ljudi, ako trebaju naći stan, niti ne gledaju oglase, nego odmah zovu agencije za nekretnine, mnogi zovu i po oglasima agencija, na koje dosta daju. Stoga, ako sami načelno ne prodajete stan, onda se poslužite i agencijama za nekretnine. Ovo je prilično učinkovita metoda.

Savjet br. 5. Odmah razmislite tko će i kako formalizirati transakciju nekretnine, kao i kako će se odvijati prijenos novca.
Kod samostalne prodaje stana netko će morati ispuniti polog (ako ga imate), kupoprodajni ugovor i ček sastavljen paket dokumenti,
registrirati nekretnine u Federalnom
Služba za registraciju, itd. Iako obično nema ništa posebno teško u vezi s tim, a ako ovo razumijete, sve možete učiniti sami. No, za većinu ljudi potrebna je konzultacija i osoba koja bi sve formalizirala.

Pronađite tu osobu i unaprijed saznajte cijenu i detaljan postupak transakcije.
Drugo važno pitanje je postupak prijenosa novca za stan. U pravosuđu (Savezna služba za registraciju) nitko vam neće dopustiti da prebrojite svoj novac. Međutim, u pravilu već morate potpisati dokument da ste primili novac u cijelosti. Ako Vam nakon izlaska iz Pravde Kupac ne da novac, a takvih slučajeva je bilo, onda nećete ništa poduzeti ni preko suda ni preko policije - to vam garantiram.
Ako Kupac pristane dati novac Justiceu, onda super, uzmi novac. Ako je stan skup i dogovorili ste korištenje sefa, onda super. U ostalim slučajevima preporučam korištenje usluga agencije za nekretnine za dovršenje transakcije.

Ne zaboravite da Agencija za nekretnine uzima 90% provizije za pronalaženje kupca ili prodavatelja i 10% za registraciju. Stoga, ako sami pronađete Kupca, često vam za simboličan iznos, oko 10% iznosa koji bi inače naplatili za svoje usluge, mogu pomoći pripremiti sve dokumente i izvršiti nagodbe. Ima smisla sami tražiti kupca, ali registracija sama je prilično riskantna i ne bih vam savjetovao da to učinite.

Evo, zapravo, svih savjeta kako sami pravilno prodati stan. Ako imate malo slobodnog vremena i želje, onda ćete to sigurno shvatiti i sve će vam uspjeti.

Srdačan pozdrav, Rashid Kirranov.

Kada se nađemo pred potrebom da prodamo vlastiti dom, počinjemo tražiti odgovore na pitanja: isplati li se pokušati sami ili je bolje kontaktirati agenciju za nekretnine, koliko tražiti od kupca kako bi da ne uplašiš? Odlučili smo prikupiti savjete trgovaca nekretninama i ljudi koji već imaju iskustva u prodaji vlastitih domova i reći nam kako isplativo prodati stan.

Kontaktirati agenciju za nekretnine ili prodati sami?

Na pitanje što je bolje - potražite pomoć od profesionalnih posrednika ili pokušajte sami isplativo prodati stan, nema univerzalnog odgovora. Sami ćete morati napraviti izbor na temelju svojih financijska situacija i vaganje svih prednosti i mana. Navest ćemo samo prednosti i mane svakog od mogućih rješenja.

Kada se odlučite za prodaju stana preko posrednika, nemojte pokušavati uštedjeti preko pojedinačnih posrednika ili agencija koje mame klijente malim provizijama. U ovom slučaju postoji velika vjerojatnost da ćete pasti na prevarante. Odaberite ured za nekretnine sa solidnom reputacijom. Još je bolje ako vas preporuče prijatelji koji su uz njezinu pomoć uspješno prodali svoje domove.

Kada je najbolje vrijeme za prodaju stana?

Tržište nekretnina ima svoju "sezonalnost", koja određuje povećanje i smanjenje potražnje za stambenim objektima. Međutim, to je drugačije za svako područje. U malim mjestima stanovi se aktivno rasprodaju u jesen, a privatne kuće u proljeće. Ali u velikih gradova nema značajne razlike, iako je još uvijek prisutan neki porast kupovne aktivnosti, a pada na kraj kolovoza - rujna.

Sada nabrojimo razdoblja kada su šanse za brzu i isplativu prodaju stana značajno smanjene:

• tijekom razdoblja gospodarska kriza. U ovom trenutku prihodi većine stanovništva naglo padaju. I smanjenje razine kupovna moć dovodi do pada cijena nekretnina i postaje teško dobiti dobar prihod od prodaje;

• tijekom dugih praznika. Svaki trgovac nekretninama reći će vam: prva polovica svibnja i zimski praznici razdoblje su zatišja u prodaji nekretnina. Ali ljetni praznici, začudo, prema stručnjacima, ni na koji način ne utječu na prodaju;

• promjene zemljišnog i stambenog zakonodavstva koje utječu na postupak prodaje stanova, promjene poreznih stopa na te transakcije itd.

Postavivši cilj isplativo prodati stan, uzmite u obzir i činjenicu da se imate kamo preseliti. Uostalom, možete naići na kupca koji želi useliti u novostečeni stambeni prostor odmah nakon obavljene transakcije.

Sada su na redu savjeti vezani direktno uz samu prodaju.

Ispravna procjena

Postavljanjem visoke cijene riskirate da nećete pronaći kupca. Stoga se trošak mora izračunati na temelju objektivnih podataka. Na cijenu stana utječu sljedeći čimbenici:

• broj soba: što ih je više, to je cijena veća;

• stambena površina: prostraniji stan - veći trošak;

• raspored: odvojene sobe mogu povećati cijenu stana za 10%, a susjedne sobe - obrnuto;

• kuhinja: snimci manji od 7 m2 smanjuju troškove stana;

• broj katova: prvi i zadnji kat koštaju deset posto manje;

• starost zgrade: nova zgrada (ovo uključuje zgrade čija starost ne prelazi 20 godina) je skuplja od kuća izgrađenih ranije. Isto se može reći i za kuće od opeke, ako ih usporedimo s panelima;

• balkon i lođa: opremljeni i ostakljeni, mogu dodati i 1-2% na cijenu;

• unutarnje stanje: renoviran stan daje veću ocjenu;

• vrsta grijanja: stanovi s individualnim sustavom grijanja skuplji su od onih s centralnim grijanjem, jer mogu regulirati temperaturu bez obzira na početak službenog razdoblja grijanja;

• vrsta kupaonice: susjedna se vrednuje niže od odvojene;

• lokacija i infrastruktura: blizina centra, dobra prometna povezanost, prisutnost parkirnih mjesta, ugodno dvorište, trgovine, vrtići i škole povećavaju cijenu stana. Tramvaj koji tutnji ispod prozora, tvornica koja se dimi, prazno mjesto ispred prozora i deponija u dvorištu - smanjuju troškove.

Prodaje se bez namještaja

Nedostatak namještaja u stanu čini ga vizualno prostranijim i svjetlijim. Osim toga, neće svi htjeti imati rabljeni namještaj ili se kupcu jednostavno neće svidjeti. Ako se ne možete riješiti interijera, rasporedite ih tako da oslobodite prostor.

Napravite popravke

Ne biste trebali raditi velike renovacije - neće vam se isplatiti, ali kozmetičke će vam omogućiti da osvježite stan i postavite višu cijenu za to. Kad već nemate novaca za ponovno lijepljenje tapeta, prikrijte barem najneuglednija mjesta: nedostatke na podu prekrijte tepihom, oslikane tapete slikama.

Provesti pretprodajnu pripremu

Najprije uklonite fotografije, suvenire i druge osobne predmete s polica i zidova. Soba bez lica stvara prostor za maštu: kupac čak i tijekom pregleda može smisliti kako popuniti prazne prostore i tako se početi navikavati na ideju kupnje.

Drugo, dovedite čistoću i red, posebno u kupaonici, WC-u i kuhinji. Statistike pokazuju da se uredniji domovi lakše kupuju, ali prljavština i nered često uzrokuju pad prodajne cijene.

Ukloniti tragove životinja

Ne vole svi niti drže kućne ljubimce. Stoga, prije dolaska potencijalnih kupaca, očistite sofe i tepihe i prozračite sobe, riješite se vune i mirisa koji ukazuju na činjenicu da su naša mlađa braća u stanu.

Stvorite osjećaj ugode

Aura udobnosti pogoduje kupnji. Cvijeće na prozorskim daskama, jeftine, ali svježe zavjese na prozorima i miris kave ili domaćeg peciva pomoći će u tome.

Vodite računa o rasvjeti

Što je više svjetla, soba se čini prostranijom. Stoga operite prozore, osigurajte nesmetan pristup suncu, te zašarafite žarulje koje nedostaju u slučaju dolaska posjetitelja u večernjim satima.

Očistite ulaz

Prljav ulaz odmah će odbiti posjetitelja, pa ga pokušajte najbolje što možete i umijete počistiti i uvrnuti žarulje.

Recite nam o svojoj namjeri prodati stan kolege na poslu, susjedi, prijatelji i rođaci - oni mogu prenijeti vaše podatke potencijalnom kupcu.

Pripremite se za razgovor s kupcem

Da biste isplativo prodali stan, morate biti spremni na neželjena pitanja koja kupac može postaviti. Pokušajte ga uvjeriti da vaš stan ima puno više prednosti nego nedostataka. Primjerice, udaljenost od centra može se prikazati kao prednost, jer je u takvim područjima manje zagađen zrak i mirnija su dvorišta.

Unaprijed napravite popis takvih pitanja i razmislite o odgovorima na njih kako vas kupac ne bi iznenadio.

Kako isplativo prodati stan, koji je pod hipotekom, saznat ćete iz ovog videa:

Uzmi ga za sebe i reci svojim prijateljima!

Pročitajte i na našoj web stranici:

Prikaži više

Većina prodavača potiče se da pronađu odgovor na pitanje gdje započeti prodaju stana, djelujući samostalno. visoka cijena usluge posrednika. No, kada se odlučite djelovati bez posrednika, vrijedi imati na umu da je proces prodaje nekretnine prilično dug i naporan. Osim toga, trebat će vam poznavanje nekih pravne suptilnosti. Nudimo detaljne upute korak po korak za prodaju stana, kao i objašnjenje nekih važnih točaka.

Prednosti i rizici samostalnog djelovanja

Glavna atrakcija prodaje stana bez sudjelovanja posrednika je u tome što mu ne morate platiti 2-5% cijene stana. S obzirom na trenutne cijene nekretnina, iznos je popriličan. Osim toga, dovršenje transakcije bez posrednika omogućuje vam kontrolu njezinog napretka u svakoj fazi i brzo reagiranje na promjenjive okolnosti.

• samostalno traženje kupca trajat će dulje nego kada kontaktirate agenciju ili privatnog agenta za nekretnine koji imaju vlastitu bazu klijenata;
• cijena stana koji se prodaje može biti niža ili viša od tržišne cijene, što je jednako neisplativo za prodavatelja;
• postoji velika vjerojatnost propuštanja nekog važnog aspekta, što može izazvati sumnju u pravnu čistoću transakcije u budućnosti.

Ako vas poteškoće nadolazećeg postupka ne plaše, prvo se morate upoznati s onim što trebate znati kada započnete prodaju vlastiti stan. Ovo se ne odnosi samo na pravni okvir prometa nekretninama, ali i nekih obrazaca tržišnih odnosa.

Proces prodaje korak po korak

Korisno za samostalnu prodaju stana upute korak po korak. Redoslijed radnji bit će sljedeći:

• određivanje vremena prodaje i željene cijene;
• prikupljanje i priprema dokumenata, bez kojih je nemoguće formalizirati kupnju i prodaju;
• planiranje i provedba reklamne kampanje, od predaje oglasa do komuniciranja s potencijalnim kupcima;
• sklapanje predugovora, primanje predujma ili depozita, dogovor o načinu plaćanja;
• potpisivanje kupoprodajnog ugovora, prijenos novca;
• državna registracija transakcije, bez koje je nevažeća;
• prijenos stana na novog vlasnika.

Popis je prilično dugačak, ali samo njegova postupna, dosljedna implementacija jamči uspjeh transakcije. U nastavku ćemo detaljno opisati koje radnje treba poduzeti i kako pripremiti potrebne dokumente.

Određivanje termina i cijena

Prva stvar koju biste trebali učiniti da sami prodate stan je odrediti koliko brzo je potreban rezultat. Što je kraće očekivano vremensko razdoblje, to su manje šanse za dobivanje maksimalnu korist. Također je potrebno uzeti u obzir sezonalnost potražnje za nekretninama. Najbolje vrijeme za stavljanje stanova u prodaju je od veljače do svibnja te od rujna do prosinca. Tijekom novogodišnjih praznika i tijekom ljetnih praznika interes za kupnju nekretnina pada, a time i njihove cijene. Pokupiti fer cijena Da biste prodali stan, možete analizirati slične ponude u svojoj regiji ili naručiti neovisnu procjenu.

Prikupljanje potrebne dokumentacije

Od prodavatelja će se tražiti da dostavi određeni paket dokumenata. Potrebno ih je početi prikupljati unaprijed, jer će za izradu nekih trebati vremena. Naprotiv, preporučljivo je primati razne potvrde i izjave što bliže datumu transakcije, budući da imaju "rok valjanosti". Popis informacija bit će sljedeći:

• potvrdu o vlasništvu predloženog stana i dokument koji potvrđuje zakonitost njegovog primitka (DDU, ugovor o prodaji ili privatizaciji, potvrda o nasljeđivanju itd.);
• tehnički plan stanovanja dobiven od BTI-a, uzimajući u obzir izvršenu obnovu (ako postoji);
• katastarska putovnica koju izdaje Rosreestr;
• izvadak iz ureda za putovnicu prema obrascu br. 9;
• izvod iz osobni račun o nepostojanju dugova na računima za komunalne usluge;
• izvadak iz Jedinstvenog državnog registra koji potvrđuje nepostojanje tereta, na primjer, zaloga;
• pisani i ovjereni pristanak supružnika, ako postoji;
• suglasnost odjela za skrbništvo ako u stanu postoji udio maloljetnika.

Prodavatelj nije odgovoran za obavljanje očevida u stanu remont i cijeli niz završnih obrada. Ali još uvijek vrijedi izvršiti potreban minimum posla. Uredan izgled kućišta i ulaza čini ih privlačnima. Preporučljivo je izbaciti stare stvari i smeće nakupljeno na balkonu, počistiti sobe i kuhinju te provjeriti ispravnost vodovodnih instalacija. Neće biti suvišno očistiti stubište ili podest dizala, u hodniku na prvom katu. Što se stan čini prostranijim i čistijim, to će cijena za njega biti realnija.

Objavljivanje oglasa

Pronalaženje kupaca prilično je dugotrajan postupak, koji bi trebao započeti promišljanjem teksta oglasa. Treba sadržavati što više informacija o stanu i njegovoj lokaciji. Fotografije će vaš oglas učiniti privlačnijim.

Danas postoji mnogo načina za postavljanje oglasa. Najpopularnije su besplatne elektroničke oglasne ploče. Učinkovito i besplatno tiskane publikacije. Za bržu kupnju stana možete koristiti dodatne alate za promicanje oglasa: isticanje okvirom ili bojom, podizanje na popisu itd. Ove usluge plaća prodavač. No stručnjaci za nekretnine savjetuju da ih ne zanemarujete.

Suptilnosti prikazivanja prednosti stana

Rijetko se tko odluči na kupnju stana, a da ga prije toga nije posjetio. Zadatak prodavatelja je dogovoriti datum i vrijeme razgledavanja, kao i pokazivanje nekretnine. Savjeti iskusnih trgovaca nekretninama o tome kako provesti ovaj događaj mogu se smatrati vodičem za djelovanje:

• pripremiti se za posjet, provjeriti red i čistoću, ukloniti dragocjenosti;
• nemojte kasniti na dogovoreno vrijeme, to ostavlja loš dojam;
• kada prikazujete, usredotočite se na očite prednosti stana;
• opisati okoliš, susjede i infrastrukturu koja je dostupna u bloku i mikročetvrtu;
• iskreno odgovoriti na pitanja o nedostacima;
• komunicirati pristojno i ljubazno.

Predugovor i zašto je potreban

Svoju čvrstu namjeru kupnje ovog stana kupac može potvrditi potpisivanjem predugovora. Ovo je pravno obvezujući dokument koji bilježi namjeru obiju strana da izvrše transakciju u budućnosti. Prilikom potpisivanja takvog ugovora može se doznačiti akontacija ili depozit. Pogreška prodavatelja pri sastavljanju predugovora bila bi nenaznačavanje uvjeta prijenosa novca. Akontacija i depozit se razlikuju pravne posljedice ako jedna od stranaka to ubuduće odbije. Konkretno, polog može ostati kod prodavatelja ili mu se može vratiti u dvostrukom iznosu.

Priprema za izračune

Visoka cijena nekretnina nalaže poseban oprez pri kalkulacijama. Najpopularniji prijenos gotovine danas je putem sefa. Postupak korak po korak je sljedeći:

• novčanice se broje, provjeravaju i zatvaraju u posebnu vrećicu na kojoj se stavljaju potpisi stranaka;
• kupac pod kontrolom službenika banke i u prisustvu prodavatelja stavlja novac u sef i zaključava ga ključem;
• strane potpisuju sporazum i podnose ga na registraciju;
• prodavač prima ključ od ormarića i uzima novac.

Ovo nije jedini način prijenosa novca za kupljenu nekretninu. Plaćanje se može izvršiti putem akreditiva ili virmanom bezgotovinska sredstva na račun prodavatelja. Ali u svakom slučaju, metoda je odabrana unaprijed.

Prijava i potpisivanje ugovora

Glavna poteškoća pri prodaji kuće bez posrednika je sastavljanje ugovora. Preporučljivo je uzeti standardni obrazac takvog dokumenta iz nekog od pravnih referentnih sustava.

Ponekad odvjetnici početnici zarađuju dodatni novac sastavljajući ugovore za malu naknadu. Tekst mora sadržavati oznake koje označavaju predmet transakcije (adresa, lokacija, broj soba, brojila, k.br., podaci o vlasnicima i dr.), kao i kupoprodajnu cijenu. Ugovor uvijek ima pisani oblik i dva jednakovrijedna primjerka. Potpisuju ih prodavatelj i kupac.

Uknjižba prava i prijenos stana na novog vlasnika

Upisom prava novog vlasnika kompletirana je papirologija za prodani stan. Zahtjev za registraciju podnose Rosreestru zajedno prodavatelj i kupac ili samo kupac.

• Uz prijavu je potrebno priložiti:
• kupoprodajni ugovor;
• kopije putovnica prodavatelja i kupca;
• potvrda o upisu prava prodavatelja;

potvrda o uplati carine.

Od sredine 2017. potvrde o vlasništvu više se ne izdaju, već ih zamjenjuje izvadak iz registra.

Završna faza bit će potpisivanje ugovora o prijenosu stambenog prostora. Ovo je slijed radnji kada sami prodajete stan.

Korak po korak upute za one koji žele prodati stan ispravno, brzo i za veliki novac.

Korak 1. Odlučite kako ćete prodavati: s posrednikom za nekretnine ili sami

Realtor, u pravilu, prodaje stan brže od vlasnika. On će pomoći s dokumentima, pronaći kupce i organizirati razglede. Realtor će vam uštedjeti vrijeme, trud i zaštititi vas od skupih pogrešaka. Za svoje usluge naplaćivat će 2-4% cijene stana.Agencije za nekretnine

učinit će još više za vas. Oni će koštati malo više, ali će se pobrinuti za apsolutno sve: procjenu, pripremu dokumenata, podršku. Odjednom ćete dobiti usluge svih potrebnih stručnjaka: trgovaca nekretninama, procjenitelja, odvjetnika. Agencije za nekretnine nezamjenjive su ako imate složenu transakciju. Lako je prodati stan ako ste prvi i jedini vlasnik, a kupac plati odmah. A ako je objekt pod hipotekom, osiguran odn podijeljeno vlasništvo

Postoje i alternativne transakcije - to je kada vlasnik prodaje jedan stan da bi kupio drugi. U takvom lancu može biti i do 10 stanova odjednom: primjerice, netko prodaje novi jednosobni stan i naslijeđeni dvosobni da bi kasnije kupio trosobni stan u centru. Nema dovoljno novca pa diže hipoteku. Kupci jednosobnih i dvosobnih stanova također prodaju svoje stanove radi kupnje novih. Kao rezultat toga, više od 10 ljudi je uključeno u transakciju - bez pomoći profesionalaca, gotovo je nemoguće ispravno izvršiti takvu transakciju. Kako biste izbjegli prevaru, potrebno vam je pravno znanje i iskustvo u industriji nekretnina.

Ako vam nije potreban cijeli niz agencijskih usluga, možete ih kontaktirati samo u određenoj fazi transakcije. Na primjer, provjerite dokumente, sastavite ugovor, pronađite kupce ili zatražite savjet od trgovca nekretninama. Na taj način ćete biti sigurni u pravnu čistoću transakcije, ali ćete uštedjeti 1-2% cijene stana.

Ako se odlučite prodati, uštedjet ćete novac, ali ćete morati petljati s dokumentima, prikazima i preuzeti rizik netočne papirologije. Prodaja stana može trajati mjesecima.

Imajte na umu da će pogreške u transakcijama s nekretninama biti vrlo skupe - transakcija može biti poništena. Svakako igrajte na sigurno i pokažite dokumente odvjetniku ili trgovcu nekretninama barem prije nego ih potpišete.

Ukoliko nemate vremena prikupiti i predati dokumentaciju, potpišite ovjerenu punomoć za zastupanje vlasnika na svim instancama bez prava prodaje. Osoba navedena u njemu, na primjer, agent ili supružnik, moći će sve učiniti sama. Bolje je osobno potpisati kupoprodajni ugovor - to je pouzdanije.

Korak 2. Ocijenite stan

Trošak istog stana može varirati između 10-20% - to su stotine tisuća i milijuni rubalja. Na cijenu utječu: tlocrt, kvadratura, veličina kuhinje, tip kuće i godina izgradnje, stanje stana i adaptacija, lokalitet, područje, infrastruktura.

Postavite adekvatnu cijenu koja će odgovarati Vama i kupcu. Kriterij za ispravnu cijenu je broj poziva. Što ih je više, cijena je atraktivnija za kupce. Ako zovu deset puta dnevno, dignite malo cijenu. Ako niste primili niti jedan poziv par dana, smanjite malo.

Za procjenu stana, saznajte koliko koštaju stanovi poput vašeg, idealno u istoj zgradi ili području. Izračunajte prosječni trošak i usredotočite se na njega.

Ako želite prodati po višoj cijeni, postavite cijenu koja vam odgovara i pričekajte svog kupca. Ali zapamtite: ovo može potrajati nekoliko mjeseci ili čak godina.

Ako želite brzo prodati, sniziti cijenu 10-15% ispod prosjeka.

Kako ne biste pogriješili s cijenom stana, koristite usluge profesionalnog procjenitelja. Oni koštaju od tri do pet tisuća rubalja, ovisno o regiji. Za taj novac procjenitelj će uzeti u obzir prosječne cijene stanova, vaše troškove kupnje i renoviranja, poreze, inflaciju i amortizaciju - i odrediti najpošteniju cijenu. Potvrda procjenitelja može biti od koristi osobama koje kupuju stan uz hipoteku.

Korak 3. Pripremite stan za prodaju

Da biste uspješno prodali stan, pobrinite se da se svidi kupcima.

Očistite hodnik. Naši agenti često primjećuju da je klijent već u ulazu i hodniku usklađen s percepcijom stana. Dobro je ako su svijetle, čiste, a lift u dobrom stanju. Tada kupac shvati da u kući žive adekvatni ljudi.

Ali ako je ulaz mračan, smrdi i svi su zidovi išarani ružnim riječima, kupac je predisponiran protiv stana. Čak i ako imate skupe renovacije i spremni ste baciti milijun, nitko ne želi živjeti pored nekulturnih ljudi koji bacaju smeće.

Riješite se nepotrebnih stvari u svom stanu. Ljudi kupuju četvornih metara, a ne stari namještaj i smeće. Što je više stvari u stanu, to se čini manjim. Zato se najbolje prodaju prazni stanovi.

Uklonite iz stana sve stvari koje kupcima nisu potrebne: stari namještaj, tepihe, suvenire, knjige, skije, gume i kolekciju magneta na hladnjaku. Prodajte ga na Avitu, dajte susjedima, prijateljima ili dobrotvornim organizacijama i nemilosrdno bacite čisto smeće.

Dovedite stvari u red. Napravite generalno čišćenje: izlupajte tepihe, operite stakla i ogledala, obrišite prašinu, riješite se starih mrlja, očistite vodovod. Što jače sve sjaji, to bolje.

Učinite da kupac vaš stan doživljava kao bezličan – poput hotelske sobe. Hotelski gost ne zna tko je prije njega živio u sobi: jednostavna obitelj, rock zvijezda ili predsjednik.

Napravite kozmetičke popravke. Ne trošite novac na dobre popravke - ono što vam se sviđa možda se uopće neće svidjeti kupcima. Obično ljudi žele platiti manje i obaviti popravke sami, za sebe. Neki će htjeti srušiti zidove, drugi će ih htjeti dodati. Ne možete se prilagoditi svima, stoga samo uklonite očite nedostatke koji vam upadaju u oči.

Dobra renovacija pomoći će vam da brže prodate svoj stan, ali ne i skuplje. Skupe obnove samo će poskupjeti luksuzne stanove i novogradnje: u srednjem segmentu kupac se fokusira na površinu, kvadraturu i raspored, a ne na zidove i podove.

Ovdje su dva apartmana iste površine, koji se nalaze u istom području. Dobro renoviran stan je 800 tisuća jeftiniji od bakinog ubijenog stana. Kliknite na bilo koju fotografiju kako biste je pogledali izbliza.

Ako je stan u dobrom stanju, napravite jednostavne kozmetičke popravke: obojite radijatore, vrata i prozore, zamijenite vodovod, objesite obične tapete. Nema potrebe mijenjati stari parket ili linoleum laminatom - to je teško i skupo. Ako su prozori drveni, također ih ostavite takvima: troškovi zamjene vjerojatno neće biti uključeni u cijenu stana. Svakako popravite hitna područja: stropove i cijevi koji cure, krive podove i zidove. Ljudi će sami stvarati ljepotu: obojit će zidove u boju koju vole, postaviti parket ili podno grijanje, promijeniti prozore.

Kao rezultat toga, nakon kozmetičkih popravaka, ništa ne bi trebalo curiti ili puhati, trebao bi biti dobar pritisak vode u slavinama, a na zidovima i stropu ne bi trebalo biti curenja i mrlja. Nema potrebe potrošiti više od 50 tisuća rubalja - renoviranje bi trebalo samo osvježiti stan.

Jednosoban stan po cijeni dvosobnog stana

Često se naši agenti suočavaju sa situacijom: prije prodaje stana, klijenti ga dobro i skupo popravljaju. Mijenjaju elektroinstalacije, vodovod, radijatore, ugrađuju najskuplje prozore, postavljaju pravi parket, plaćaju projektanta za projekt. Kao rezultat toga, jednosobni stan, koji bi bez renoviranja koštao 6 milijuna, prodaje se za 8 milijuna rubalja. Ovo je cijena jeftinog dvosobnog stana. Za ovu cijenu potrebno je dosta vremena da se nađe kupac.

U napuštenim starim stanovima bolje je otkinuti tapete, stare podloge i linoleum - i prodati stan s grubom završnom obradom. Ožbukati zidove, estrih pod, promijeniti vodovod i cijevi. Kupcu je prikladnije - ne mora sam ništa razbijati, stan je potpuno spreman za renoviranje.

Korak 4. Objavite oglas

Snimite fotografiju. Napravite 8-10 jasnih fotografija stana. Fotografirajte sve sobe, kuhinju, kupaonice, balkon, hodnik, pogled s prozora, ulaz, fasadu kuće, parking i lokalno područje. Nemojte fotografirati pojedinačne predmete ili nevažne detalje – najbolje izgledaju panoramske snimke cijele prostorije. Dodajte nacrt stana na fotografiju.

Ako želite više poziva, naručite fotografiju od profesionalnog fotografa interijera s iskustvom. Njegove usluge koštat će nekoliko tisuća rubalja, ali će vaš stan biti predstavljen u najpovoljnijem svjetlu. Posebno šik su videa stana.

Što više fotografija, to su kvalitetnije i informativnije, to više više ljudiće kliknuti na vaš oglas. Ako u oglasu nema fotografije, kupac misli da nešto nije u redu sa stanom.

Napravite oglas. Napišite tekst od 8-10 redaka. Pišite do suštine i konkretno, rastavite tekst na smislene blokove. Umjesto “Prijevoz na pješačkoj udaljenosti” napišite “10 minuta hoda do metroa”, a umjesto “svježe renovirano” napišite “postavljen je laminat, promijenjene cijevi i vodovod, postavljene su nove pločice u kupaonici”.

Predajte oglas. Postavite oglase na sve glavne web stranice: Avito, CIAN, Domofond, Yandex.Real Estate. Tamo možete brzo pronaći kupce i prodati stan po najboljoj mogućoj cijeni.

Recite svojim prijateljima i poznanicima da prodajete svoj stan, objavite objavu na društvenim mrežama. Oglasi u ulazima okolnih kuća, transparenti na prozorima i balkonima i dalje dobro rade.

Korak 5: Organizirajte gledanja

Što bolje prođe razgledavanje, to ćete brže i skuplje prodati stan. Stoga se unaprijed pripremite za projekcije. Napravite još jedno čišćenje, pripremite odgovore na pitanja koja kupci sigurno postavljaju: prije koliko su vremena izvršene obnove, kakav namještaj ćete ostaviti, kakvo je stanje baterija. Unaprijed pripremite kopije dokumenata za stan i potvrde o uplati - potvrdite svoje riječi dokumentima.

Dok se gosti svlače, pitajte ih: zašto kupuju stan, imaju li djecu, zašto traže stan baš u ovom kraju, koliko je daleko putovati do posla. Na temelju odgovora strukturirajte svoju priču. Morate razgovarati o različitim stvarima s različitim ljudima: s mladim roditeljima - o sigurnosti i dobroj školi u blizini kuće, s ljudima bez djece - o zvučnoj izolaciji i novoj obnovi, sa starijim ljudima - o tihim susjedima i zatvorenim prozorima.

Budite spremni na kritike potencijalnih kupaca. Unaprijed shvatite koje bi nedostatke mogli primijetiti - i razmislite kako objasniti njihovu prisutnost. Ako je moguće, pokušajte prikazati nedostatke u povoljnom svjetlu. Na primjer: ako osoba ne voli visoke prozore, objasnite da je to sigurnije za djecu i životinje.

Tijekom prikazivanja stan bi trebao biti što bezličniji. Ako imate životinje, dajte ih udomitelju. Pošaljite ostale stanovnike u kafić ili u seosku kuću.

Korak 6: Pripremite dokumente

Pripremite sve dokumente unaprijed - prikupljanje može potrajati i do dva tjedna.

Kako bi kupci mogli useliti odmah nakon kupnje, odjavite stan unaprijed. Idite u ured za putovnice ili MFC i napišite zahtjev - bit ćete otpušteni za 5-14 dana. Da biste otpustili maloljetnika, trebat će vam dopuštenje organa skrbništva i starateljstva.

Skup dokumenata svakako provjerite kod odvjetnika ili posrednika za nekretnine. Ako pronađu grešku, to bi vam moglo uštedjeti milijune.

Kako prodati stan kupljen namaterinski kapital

Ako je stan kupljen majčinskim kapitalom, bit će upisan kao zajedničko vlasništvo. Za prodaju takvog stana trebat će vam dopuštenje organa skrbništva i skrbništva.

Prije nego što vlasti izdaju dopuštenje, bit će potrebno dokazati da prava i interesi djece neće biti povrijeđeni kao rezultat transakcije: dijete neće izgubiti svoj udio, a područje novi stan neće biti ništa manji od starog.

Korak 7. Sklopite ugovor o depozitu

Ako ste se dogovorili s kupcem i namjeravate sklopiti posao, sklopite predugovor o kupoprodaji ili ugovor o depozitu. Ako se kupac predomisli, polog zadržavate. Ako se predomislite, polog će vam biti vraćen u dvostrukom iznosu. Nije potrebno sklapati takav sporazum, ali će biti sigurnije. Standardni iznos depozita je 2-5% od cijene stana.

U predugovor molimo navedite:

📌 podaci o putovnici prodavatelja i kupca;

📌 adresa i opis apartmana;

📌 točna cijena stana;

📌 iznos depozita, uvjeti i način plaćanja;

📌Uvjet da vam depozit ostaje ako kupac odbije kupnju;

📌 Potvrda da stan nema tereta za prodaju;

📌 rok u kojem morate napustiti stan i pripremiti svu dokumentaciju za prodaju;

📌 međusobna odgovornost za kršenje uvjeta ugovora;

📌 Osoba koja nosi dodatni troškovi za registraciju transakcije, plaćanje državnih pristojbi, iznajmljivanje sefova u banci;

📌 Datum i potpis.

Korak 8. Sklapanje kupoprodajnog ugovora

Kada sve dogovorite i prikupite svu dokumentaciju, sklopite kupoprodajni ugovor. Sigurnije je sastaviti ugovor s odvjetnikom ili trgovcem nekretninama. Ne možete pogriješiti - ako propustite nešto važno, dogovor se može otkazati. Obavezno ovjerite ugovor kod javnog bilježnika – u slučaju problema sud neće prihvatiti neovjerene ugovore.

Obavezno navedite u ugovoru:

📌 Puno ime prodavatelja i kupca, vaše adrese i puni podaci o putovnici;

📌 točna cijena stana;

📌 postojanje ili nepostojanje tereta na stanu;

📌Uvjeti bez kojih se ugovor ne smatra sklopljenim;

📌dopuštenje supružnika za prodaju;

📌 nepostojanje drugih vlasnika i osoba prijavljenih u stanu;

📌 uvjeti i postupak prijenosa stana;

📌 uvjeti i način plaćanja;

📌 obostrana korist, dobrovoljnost sklapanja ugovora, poslovna sposobnost stranaka.

Ugovoru priložite sve popratne dokumente: dopuštenje supružnika, kopiju matične knjige, potvrdu o primitku novca, potvrdu o prihvaćanju stana.

Korak 9. Registrirajte prijenos vlasništva

Nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora stan je i dalje vaš. Da bi prešao na kupca mora biti uknjižen prijenos vlasništva.

Za registraciju prijenosa vlasništva obratite se podružnici MFC-a ili Rosreestra. Državna pristojba za registraciju iznosi 2000 ₽. U roku od 9 radnih dana dobit ćete zapisnik iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina (USRN) - potvrdit će da stan ima novog vlasnika. Upis se ovjerava pečatom.

Korak 10. Dobijte novac

Novac se može primiti u trenutku potpisivanja glavnog ugovora ili prijenosa. Najčešće se prenose nakon prijenosa vlasništva.

Novac možete prenijeti u gotovini ili bankovni transfer. Gotovina se sada rijetko prenosi na licu mjesta - to je opasno i nezgodno. Uglavnom, novac se prenosi na akreditivne račune ili ostavlja u sefu.

Akreditivni račun- ovo je poseban bankovni račun na koji kupac doznačuje novac. Vi kao prodavatelj moći ćete podići novac s računa tek nakon prijave kupoprodajnog ugovora. Ovo je najnaprednija i najsigurnija opcija.

Prilikom prijenosa novca preko sefa kupac donosi novac u banku i ostavlja ga u posebnoj ćeliji. Prije toga, novac je pred vama i bankarski radnici prebrojano, provjereno i zapečaćeno u vrećicu na kojoj se potpisuju prodavatelj i kupac. Kupac ih više neće moći preuzeti, moći će prodavač, ali tek uz pokazivanje ugovora s registarskom oznakom.

U oba slučaja banka ne odgovara za vjerodostojnost dokumenata koje je dostavio prodavatelj.

Za korištenje akreditiva bit će vam naplaćen isti iznos kao i za korištenje sef- 2-5 tisuća rubalja. Ali za akreditiv mogu naplatiti dodatnu proviziju na vrhu - 0,2-0,3% iznosa prijenosa. Akreditive je teško koristiti u alternativnim transakcijama razmjene.

Korak 11. Prenesite stan novom vlasniku: sastavite potvrdu o prijenosu i prihvaćanju

Na dan podnošenja dokumenata MFC-u ili Rosreestru dajte kupcu ključeve stana. Istog dana s kupcem potpišite primopredajnicu - dokument će potvrditi da ste predali stan u ispravnom obliku, a kupac ga je prihvatio i sa svime je zadovoljan. To je neophodno kako bi se izbjegli mogući sukobi. Na primjer, ako ste pristali ostaviti pločice ili tepih, potpisom ugovora kupac potvrđuje da su pločice i tepih na mjestu, te da su ispunjeni svi ostali uvjeti ugovora.

U potvrdi o prihvaćanju obavezno navedite:

📌 Puno ime prodavatelja i kupca, podaci o putovnici;

📌 detaljan opis apartmani: adresa, broj soba, površina;

📌 Odsustvo međusobnih potraživanja, dobrovoljnost transakcije, poslovna sposobnost i uračunljivost obje strane.

Ugovoru priložite potvrdu o nepostojanju komunalnih dugova. Da biste bili sigurni od pogrešaka, ovjerite ugovor o prijemu kod javnog bilježnika.