S obzirom na to da je tema ovog rada hipotekarni kredit bankarski sektor, u radu će se razmatrati i analizirati pokazatelji koji se odnose samo na kreditno-namirne poslove banke s fizičkim osobama na hipotekama.

Analizirajmo strukturu kreditnog duga pojedinaca prema namjeni.

Tablica 7. Analiza strukture kreditnog duga fizičkih osoba Sberbank of Russia OJSC za 2010. – 2011.

Iz tablice 7 vidimo da je udio hipotekarni krediti u 2010. iznosio je 32%, ali je u 2011. ta brojka pala na 28%.

Analizirajmo sastav kredita bankarski dug formirana hipotekarnim kreditima.

Tablica8. Analiza strukture kreditnog duga Sberbank of Russia OJSC formiranog hipotekarnim kreditima za 2010.–2011.

Analizom tablice 8 vidi se da je analizirana struktura hipotekarnih kredita heterogena. U 2010. godini najveći udio stambenih kredita izdan je po programu „Stambeni kredit“, a najmanji, 13%, izdan je po programu „Kredit za nekretnine“.

Krajem 2011. godine situacija se u banci promijenila, najveći udio kredita izdavan je po programu „Stambeni kredit +“, a najmanji po programu „Mlada obitelj“.

Pokažimo dinamiku kreditnog zaduženja po programima hipotekarnog kreditiranja na slici 2

Slika 2. Dinamika kreditnog duga Sberbank of Russia OJSC, formirana programima hipotekarnog kreditiranja za 2010.-2011.

Na slici 2 vidimo da je do najvećeg odstupanja došlo u okviru programa hipotekarnog kreditiranja 2011., kreditni dug je porastao za 157% na 2.081.598 tisuća rubalja. Naprotiv, kreditni dug u okviru programa "Mlada obitelj" smanjen je za 74% na 736.322 tisuća rubalja. do 192.741 tisuća rubalja.

Tablica 9. Analiza kreditnog duga Sberbank of Russia OJSC, formiranog hipotekarnim kreditima po roku kredita za 2010. – 2011.

Analiza hipotekarnih kredita provedena je na rokove do 3 godine, od 3 do 6 godina, od 6 do 10 godina i preko 10 godina.

Analizom tablice 9 može se zaključiti da je najveći udio hipotekarnih kredita u 2010. godini u iznosu od 65% izdan na rok od 6 do 10 godina u 2011. godini. ovaj pokazatelj pao na 52%, ali je ostao glavni. Najmanji udio kredita – dugoročni krediti na period od preko 10 godina. Analiza je pokazala da je u 2011. udio stambenih kredita na rok preko 10 godina porastao za 8 postotnih bodova.

do 16%.

Slika 3 - Dinamika hipotekarnih kredita prema roku kredita Sberbank of Russia OJSC za 2010. – 2011.

Analizom slike možemo zaključiti da su hipotekarni krediti izdani na rok do 3 godine smanjeni sa 17% na 10% za 7. godine. Značajnije su se promijenili hipotekarni krediti od 3 do 6 godina sa 10% na 22% do 01. 01/2012, manje značajna Promjena se dogodila za kredite odobrene od 6 do 10 godina i na razdoblje preko 10 godina. Odlukom za podizanje hipotekarnog kredita za kupnju stana ili druge nekretnine (kuća, stan, vikendica, zemljišna parcela

itd.), zajmoprimac počinje tražiti odgovarajućeg zajmodavca. Jedno od vodećih mjesta među njima pouzdano zauzima Sberbank of Russia OJSC. Klijentima nudi nekoliko stambenih programa:

Kredit za nekretnine,

Kredit "Hipoteka +"

Hipotekarni kredit,

"Mlada obitelj". Ali davanje zajmova za povoljni uvjeti

nameće određene zahtjeve samim zajmoprimcima, tako da ne mogu svi iskoristiti hipoteku Sberbank of Russia OJSC. Pogledajmo njegove značajke detaljnije. Glavni kriteriji za sve hipotekarne kredite Sberbank of Russia OJSC su: maksimalni rok i minimalno učešće. Kamatna stopa ovdje ne igra presudnu ulogu (granice njezinih fluktuacija su razne banke su oko 2%), mnogo

metoda je važnija otplate hipoteke. s hipotekom kod banke jednaka je 10% vrijednosti kupljene nekretnine (ili čak 5% po programu „Mlada obitelj“), dok je kod većine banaka 15% i više. Osnovni zahtjevi za zajmoprimca i opis programa prikazani su u Prilogu br.1.

Prilikom analize programa otkriveno je da je glavna značajka hipoteke Sberbank of Russia OJSC diferencirana metoda njezine otplate, kada se veličina mjesečne uplate svaki put mijenja prema smanjenju (zbog ravnomjernog otpisa glavnicu duga, a time i smanjenje kamata).

Danas mnoge banke pribjegavaju drugoj shemi otplate hipotekarnih kredita - anuitetu, koji uključuje isplate jednakih iznosa

plaćanja tijekom cijelog trajanja ugovora. Ova shema je izvana jednostavnija i praktičnija, ali u stvarnosti košta dužnika mnogo više od diferencirane.

Dakle, možemo zaključiti da je hipoteka Sberbank of Russia OJSC svakako korisna za zajmoprimca, ali ne treba zaboraviti da svaka banka pokušava izvući vlastitu korist iz bilo koje transakcije, budući da je stvaranje profita glavni cilj svake banke.

Drugi program je “Hipotekarni program za mlade obitelji, pristupačno stanovanje, socijalna hipoteka” koji treba analizirati i sa stajališta banke i sa stajališta rješavanja ovog stambenog problema, a to je kupnja nekretnina od strane mladih. obitelji. Svaka mlada obitelj treba vlastito stanovanje. Danas je ovaj stambeni problem relevantan i akutan za mnoge

mlade obitelji

naša zemlja. Trenutno su cijene stanova vrlo visoke i imaju tendenciju stalnog rasta. Većina mladih obitelji nije u mogućnosti odmah kupiti stan ili kuću u početnoj fazi zajedničkog života. Kako riješiti trenutni problem, te kako kupiti stan za mladu obitelj? Danas mlade obitelji u Rusiji imaju priliku kupiti pristupačne stanove. To je omogućeno zahvaljujući

posebni programi

Ako barem jedan od supružnika nije stariji od 30 godina i nema djece, tada će iznos subvencije biti 35%; ako obitelj ima jedno ili više djece, tada se iznos subvencije povećava na 40% troškova kućište.

Visina subvencije ovisi o broju djece u obitelji io cijeni četvornog metra kupljenog stambenog prostora. Osim toga, kredit za mladu obitelj može dobiti i nepotpuna obitelj u kojoj majka (otac) još nije navršila 30 godina.

U okviru takvog programa postoji određena veličina stambenog prostora za koju će se izdati subvencija. Veličina stambenog prostora za mladu obitelj od dvije osobe je 42 četvorna metra, a ako u obitelji ima više od 2 osobe, onda još 18 metara za svakog člana obitelji. Kako bi sudjelovali u ovom hipotekarnom programu Sberbank of Russia OJSC, obitelj mora biti prepoznata kao potreba za poboljšanjemživotni uvjeti . Mladim obiteljima koje sudjeluju u projektu trebalo bi izdati posebnu potvrdu kako proračunski novac bude pristizao. Obitelj mora imati prihod ili dr unovčiti

, što će biti dovoljno za plaćanje troškova stanovanja u dijelu koji će biti veći od iznosa subvencije. Prilikom odlučivanja hoće li se pridružiti programu nacionalnog projekta pristupačnog stanovanja za mlade uz sudjelovanje Sberbank of Russia OJSC ili ne, obitelj se suočava s raznim pitanjima. Na primjer, strah od kupnje stana čak i uz državnu potporu; Neke obitelji koje planiraju imati djecu boje se da će privremeno izgubiti sposobnost plaćanja kredita. Međutim, to je predviđeno u projektu mlade obitelji hipoteka. Na primjer, pri rođenju djeteta roditelji dobivaju dodatnu subvenciju od države, koja se uzima od regionalni proračun, a njegova veličina je najmanje 5% cijene kupljenog stambenog prostora. Osim toga, ako mlada obitelj ne može privremeno otplaćivati ​​kredit, tada se plaćanja obustavljaju (do 3 godine).

Obustava plaćanja može biti posljedica ne samo rođenje djeteta, koji se može izdati, određuje se uzimajući u obzir solventnost zajmoprimca, troškove stanovanja itd. Zajam izdan u okviru hipotekarnog programa za mlade obitelji može iznositi do 90% cijene kupljene kuće. Ako obitelj ima djecu, iznos kredita može doseći i do 95% troškova stanovanja. Kamatna stopa na takav kredit je oko 16% nacionalna valuta(rubalja) i 11% in strane valute(američki dolari, euri).

Osim mladih obitelji, mnogo više stanovnika Rusije treba poboljšane stambene uvjete, ali ih ne mogu kupiti pod uvjetima obične hipoteke, zbog niska razina prihod. što je još jedan problem kod kupnje kuće. Kako bi riješio ovaj stambeni problem, Sberbank nudi program socijalne hipoteke.

Ova vrsta socijalne hipoteke pomoći će ljudima koji su nekoliko godina stajali u redu za besplatno stanovanje i nikada nisu dobili nikakve rezultate. S ovim programom zajmoprimac može kupiti dom po cijeni izgradnje, a ne po tržišnoj cijeni, što je znatno jeftinija opcija.

Osim toga, ako dužnik želi poboljšati svoje uvjete stanovanja ili kupiti vlastiti odvojeni stambeni prostor, tada država osigurava stan za koji dužnik mora platiti samo razliku između starog i novog stambenog prostora.

Odmah nakon dužnik čini punu uplatu za stanovanje sa svojim i njom kreditna sredstva, postaje njezin vlasnik i može se u nju upisati zajedno s članovima svoje obitelji. Međutim, dok dužnik u potpunosti ne vrati kredit, stan je založen banci.

Unatoč velikom napretku u razvoju socijalni programi Banka za hipotekarne kredite nastavlja raditi na socijalnom kreditiranju i ulaže mnogo napora u povećanje dostupnosti takvih programa za ruske građane. Stoga bi ljudi trebali shvatiti da čak i s relativno niskom razinom prihoda mogu dobiti vlastiti stan bez čekanja u redu nekoliko godina.

Danas Sberbank, kao i drugi, daje kredite bez predujma. Na primjer, takav hipotekarni program Sberbank izgleda ovako. Banka daje kredit pod pologom postojećeg stana, s kojim možete kupiti novi dom. Rok otplate kredita je od 5 do 15 godina, a kamatne stope mogu se kretati od 11% u američkim dolarima i od 14% u ruskim rubljama.

Usporedimo program Sberbanka s programom druge banke.

Absolut-Bank koristi drugačiju shemu kreditiranja: zajmoprimac prima dva kredita odjednom. Prvi je do 90% troškova stanovanja, a drugi kredit, na rok od 3 godine i osiguran stambenim objektom klijenta, dodjeljuje se za plaćanje predujma. Zajmoprimac prvo plaća kamatu na drugi zajam, a preostalu glavnicu plaća na kraju roka zajma ili nakon prodaje kuće. City Client Bank ima svoj izvorni program hipotekarnog kreditiranja bez predujma. Banka daje kredite ako postoji zalog na nekretnini ne samo od strane zajmoprimca, već i od roditelja, koji na taj način pomažu djeci u rješavanju stambenog problema. Ovaj kredit pogodan je za one koji imaju visoka i stabilna obiteljska primanja, ali ne mogu uštedjeti novac za predujam. Hipotekarni krediti bez predujma prilično su rizični i za zajmoprimca i za banku koja daje kredit. Zato su uvjeti za ovu vrstu kreditiranja puno stroži, a kamate na kredit veće. Za banku postoji opasna mogućnost da klijent neće vratiti kredit. Može nastati zbog činjenice da zajmoprimac nije uložio vlastita sredstva u obliku predujma i nema osjećaj odgovornosti prema banci koja je zajmoprimac. Međutim, banke se štite od moguće rizike

kroz postupak obveznog osiguranja hipoteke, kao i dostupnost

kolateralna imovina , koji predstavlja sam stambeni objekt. Sve veća konkurencija među bankama pridonosi povećanju broja banaka koje u svoje kreditne programe uključuju hipotekarno kreditiranje bez predujma.

Danas se Sberbankov program hipotekarnog kreditiranja s majčinskim kapitalom razvija i tražen je. Uz potporu Sberbanka, kreditiranje se pruža korištenjem majčinskog kapitala, što je još jedna značajka hipotekarni programi„O dodatnim mjerama državne potpore za obitelji s djecom” od 26. prosinca 2006. br. 256-FZ. Majčinski kapital dospijeva pri rođenju (posvojenju) drugog ili sljedećeg djeteta. Ukupan iznos majčinskog kapitala u početku je iznosio 250 tisuća rubalja. Danas je nešto više od 400 tisuća rubalja. U Rusiji postoji visoka razina inflacije, a kako roditelji ne bi ništa izgubili, ta se brojka indeksira nekoliko puta godišnje.

Porodiljni novac možete dobiti za dijete rođeno najkasnije 1. siječnja 2007. Majčin kapital možete dobiti samo jednom, odnosno novac se daje samo za jedno dijete.

Zakonom su strogo propisane svrhe za koje se može potrošiti rodiljni kapital:

Stjecanje obrazovanja djeteta;

Poboljšanje životnih uvjeta obitelji;

Formiranje kapitaliziranog dijela majčine radne mirovine.

Korištenje majčinskog kapitala moguće je samo kada dijete navrši tri godine. Međutim, prema izmjenama članka 7. Saveznog zakona Ruske Federacije od 29. prosinca 2006. N 256-FZ, dodijeljeni novac možete koristiti sada, bez obzira na dob djeteta, ako se sredstva majčinskog kapitala koriste za otplatu hipotekarni zajam.

Tako Sberbank pomaže u rješavanju stambenog problema kada obitelj dobije majčinski kapital.

Stambeno pitanje zabrinjava mnoge mlade ljude i hitan je problem. Stoga je relevantna prilika koju pruža Sberbank za usmjeravanje majčinskog kapitala na rješavanje ovog problema.

Prema uvjetima hipotekarnog kreditiranja Sberbanka korištenjem materinskog kapitala, majčinski kapital može se koristiti i za otplatu duga po prethodno primljenom hipotekarnom kreditu i kao predujam. Imajte na umu da uz pomoć majčinskog kapitala, otplate hipotekarni zajam

ne događa samostalno, već od strane Mirovinskog fonda. Analiza je to otkrila Mirovinski fond

razmatra zahtjev za otplatu kredita putem Sberbanke i šalje novac banci. Ovdje završava njegov rad za zakladu. Daljnja sudbina novca ovisi o banci.

Stoga, s obzirom da je banka Sberbank of Russia OJSC jedna od vodećih u našoj zemlji, među 10 najvećih i najpouzdanijih banaka, njezino sudjelovanje u hipotekarnom kreditiranju je opravdano i može se predložiti kao smjer razvoja ove banke za razdoblje prognoze .

Analiza hipoteka i ulaganja

Analiza hipotekarnih ulaganja (MIA) koristi se u procjeni vrijednosti nekretnina. Procjena vrijednosti nekretnine je postupak utvrđivanja novčanog ekvivalenta vrijednosti nekretnine. Postoje tri glavna pristupa vrednovanju: IIA skupog tržišnog prihoda uglavnom se koristi u okviru dohodovnog pristupa. Dohodovni pristup pretpostavlja da je vrijednost nekretnine određena prihodima koje će vlasnik ostvariti u budućnosti (najamnina, cijena preprodaje). Dakle, za utvrđivanje vrijednosti nekretnine potrebno je pretvoriti buduće novčane primitke u njezinu sadašnju vrijednost.

Kako se nekretnine na tržištu vrlo često pokažu opterećene hipotekarnim kreditom, dio njihove vrijednosti je vlasništvo zajmodavca, a dio vlastiti kapital prodavatelja. Svrha analize hipoteke je utvrđivanje cijene nekretnine uzimajući u obzir korištene posuđena sredstva

Analiza hipotekarnih ulaganja je rezidualna tehnika: prilikom kupnje imovine, investitor vrši obveznu uplatu plaćanje gotovinom, čiji je iznos jednak preostaloj cijeni nakon oduzimanja hipotekarnog kredita, koji se pretvara u dug; kada koriste imovinu, ulagači dobivaju preostali neto prihod od upotrebe imovine nakon odbitka obveznih plaćanja duga; Kada se imovina likvidira (nakon preprodaje), vlasnik kapitala dobiva novac od prodajne cijene nakon što se otplati ostatak hipotekarnog zajma.

Tehnike analize hipotekarnih ulaganja: 1) Tradicionalne - ukupna vrijednost nekretnine jednaka je zbroju sadašnje vrijednosti kamate. kapital i sadašnja vrijednost kamate na glavnicu duga. 2) Modeli koji se temelje na kapitalizaciji dohotka od korištenja imovine: Ellwoodova metoda, metoda investicijske grupe, metoda koja koristi koeficijent pokrivenosti duga i dr.

Načelo tradicionalne tehnike: I ulagači i vjerovnici dobivaju procijenjene povrate. Kombinirana sadašnja vrijednost povrata zajmodavcima i investitorima iznosi cijenu koja se mora platiti za nekretninu: Cijena = Vrijednost kapitala + Hipotekarni zajam

Trošak kapitala definiran je kao zbroj dva elementa: novčanih primitaka i prihoda od preprodaje. Oba elementa su diskontirana odgovarajućom stopom povrata: Trošak dioničkog kapitala = = PVAF * (PMT) + PVF * (PS) gdje je PVAF faktor sadašnje vrijednosti anuiteta po stopi povrata na kapital, PMT je novčani primici, PVF je faktor sadašnje vrijednosti povrata po stopi povrata na vlasnički kapital, PS - prihodi od preprodaje

Da biste procijenili vrijednost imovine, dodajte trenutni hipotekarni saldo vrijednosti kapitala koji je jednak trenutnoj vrijednosti potrebnih plaćanja duga, diskontiranom nominalnom hipotekarnom kamatnom stopom. Opća formula za procjenu vrijednosti nekretnine je: V = PVAF * (CF) + PVF * (PS) + MP gdje je V vrijednost nekretnine (početna), MP je trenutno stanje hipoteke.

Faze tradicionalne tehnike Faza 1. Procjena sadašnje vrijednosti godišnjih novčanih primitaka. A. Procjena godišnjeg neto operativnog prihoda (NOI) Izračunajte: 1. Potencijalni bruto prihod (dohodak pri 100% popunjenosti imovine) 2. Usklađivanje za neiskorištenost i gubitke u naplati. 3. Ostali prihodi 4. Poslovni rashodi (fiksni i varijabilni) 5. Neto operativni prihodi - NOI (1.A.1 – 1.A.2 + 1.A.3 – 1.A.4)

Faza 2. Procjena trenutne vrijednosti prihoda od preprodaje na kraju predviđenog razdoblja. A. Cijena preprodaje. 1. Početni trošak nekretnine. 2. Povećanje vrijednosti nekretnine godišnje (d). 3. Cijena preprodaje (PS) PS = P * (1 + d) ^N gdje je P izvorni trošak nekretnine; d - povećanje (smanjenje) vrijednosti nekretnine tijekom godine; N je razdoblje vlasništva nekretnine. B. Transakcijski troškovi.

E. Procjena očekivanih prihoda od preprodaje (sadašnja vrijednost 2.D) 1. Faktor sadašnje vrijednosti reverzije (PVF). 2. Trenutna vrijednost prihoda od preprodaje (2.G * 2.D.1). Faza 3. Procjena trenutne vrijednosti nekretnine. A. Procijenjena vrijednost kapitala (1.D.4 + 2.D.2). B. Procijenjena vrijednost nekretnine (3.A + 1.B.1).

Modeli temeljeni na kapitalizaciji dohotka Metoda izravne kapitalizacije Vrijednost nekretnine izračunava se po formuli: V = NOI/Ro gdje je V – tržišna vrijednost nekretnina; NOI - iznos očekivanog neto poslovnog godišnjeg prihoda Ro - stopa kapitalizacije Stopa kapitalizacije uključuje stopu povrata na kapital (uložena sredstva, odnosno početna ulaganja) i stopu povrata koja uzima u obzir povrat inicijalno uloženih sredstava.

Metode izračuna stope kapitalizacije Ellwoodova tehnika hipoteke i ulaganja Ellwoodova formula za određivanje stope kapitalizacije uz konstantan prihod: R = Y - m * C - d * (SFF;Y) Y - stopa povrata na kapital; m - omjer hipotekarnog duga (udio kredita u ukupni trošak vlasništvo); C - Ellwood mortgage ratio; d - promjena vrijednosti imovine za predviđeno razdoblje (SFF;Y) - faktor kompenzacijskog fonda po stopi povrata na kapital za predviđeno razdoblje

Ellwoodov hipotekarni omjer izračunava se pomoću formule: C = Y + P * (SFF;Y) – f gdje je C Ellwoodov hipotekarni omjer; Y - stopa povrata na vlastiti kapital; P - dio tekućeg salda kredita koji će biti plaćen tijekom predviđenog razdoblja; (SFF;Y) - faktor kompenzacijskog fonda po stopi povrata na kapital za predviđeno razdoblje; f je godišnja hipotekarna konstanta, izračunata na temelju godišnjih plaćanja i trenutnog (ne izvornog) duga.

Metoda investicijske grupe. Ovdje se pri izračunu stope kapitalizacije uzima u obzir koliki dio otkupnog kapitala čini hipotekarni kredit, a koliki vlastiti kapital Ro = m Rm + (1 - m) Re m – udio posuđenih sredstava Rm – trošak posuđenih sredstava Re – trošak vlastitog kapitala Ro – stopa kapitalizacije imovine

Metoda koja koristi omjer pokrivenosti duga (DCR) Omjer pokrića duga je omjer godišnjih plaćanja duga DS, izračunat iz uvjeta zajma koji se sam amortizira, i neto poslovanja godišnji prihod NOI: DCR = DS/NOI gdje je DS – godišnje plaćanje o servisiranju duga.

Stopa kapitalizacije izračunava se po formuli: Ro = m Rm DCR, gdje je m = Vm/V, Vm je iznos posuđenih sredstava; V je trošak objekta (cijeli iznos ulaganja); Rm = DS/Vm, - hipotekarna konstanta, odnosno stopa kapitalizacije za posuđena sredstva. Parametri korišteni u ovoj metodi su otvoreni bankovne informacije(lako dostupno). Ova metoda nije glavna, već se koristi kao korektivna

Značajke zemljišnih hipoteka

Koje zemljišne čestice mogu biti predmet hipoteke: Zemljišne čestice koje nisu isključene iz prometa i nisu ograničene u prometu (kao što su okolišna područja, zemljišta koja zauzimaju vojni objekti itd. - vidi Zakon o zemljištu) Prava zakupa na zemljištu parcela (u roku trajanja ugovora o zakupu zemljišne čestice uz suglasnost vlasnika zemljišne čestice)

Koje zemljišne čestice ne mogu biti predmetom hipoteke: Zemljišne čestice koje su u državnom ili općinskom vlasništvu, osim zemljišne parcele, namijenjen za stambena izgradnja ili za cjelovitu izgradnju u svrhu stambene izgradnje i prenesena na osiguranje povrata kredita danog za razvoj tih zemljišnih čestica izgradnjom objekata inženjerske infrastrukture. Dio zemljišne parcele manje površine minimalna veličina, osnovana za zemlje različitih namijenjena namjena i dopuštenu uporabu. Udio u pravu na zemljišnoj čestici koja je u zajedničkom zajedničkom ili zajedničkom vlasništvu

Kod hipoteke na zemljišnu česticu založno pravo se proteže i na zgradu ili građevinu založnog dužnika koja se nalazi ili se gradi na zemljišnoj čestici (ako ugovorom o hipoteci nije drukčije određeno). tada založni dužnik prilikom ovrhe na zemljišnoj čestici zadržava pravo na takvu građevinu i stječe pravo ograničenog korištenja (služnosti) zemljišne čestice Iznimka: zemljište poljoprivredne namjene

Kreditiranje za kupnju zemljišta prilično je rizična operacija za banku: postoji neizvjesnost u pogledu likvidnosti zemljišta: u prosjeku je potrebno više vremena za prodaju zemljišta nego za prodaju stana; sa zemljišnim parcelama često se značajno razlikuju od ponuđenih cijena Prilično je teško ocijeniti zemljišnu parcelu zbog malog tržišnog kapaciteta T.o. banka pooštrava uvjete kredita: povećava kamatnu stopu i/ili predujam

Rizici hipotekarnog kreditiranja

Hipotekarni rizici mogu biti uzrokovani različitim razlozima: Ekonomski Inflacija Devizni Porez Politički Neki od rizika odnose se isključivo na zajmodavca ili zajmoprimca, ali mnogi su rizici zajednički. Glavni rizici zajmodavca: kreditni rizik, kamatni rizik, rizik likvidnosti.

Upravljanje kreditnim rizikom kreditni rizik od strane banke: - kontrola kvalitete odobrenih kredita; - raspodjela i praćenje kredita po rizičnim skupinama u skladu sa zahtjevima Središnje banke Ruske Federacije i interne upute staklenka; - Stvaranje pričuvna sredstva za moguće gubitke po kreditu; - pravovremeno prepoznavanje problematičnih kredita i izrađen akcijski plan za rad s njima; - izrada programa otplate kredita. Kako bi se smanjio rizik od neplaćanja, primjenjuju se različita ograničenja (omjer mjesečne otplate zajmoprimca i mjesečnog obiteljskog prihoda, omjer iznosa zajma i tržišne vrijednosti kolaterala)

Kamatni rizik Promjene tržišnih kamatnih stopa najčešće su posljedica promjena razine inflacije. Ovaj rizik se javlja kod promjenjive kamatne stope. Za zajmodavca, ovaj rizik je smanjenje stope, što smanjuje profitabilnost operacije hipotekarnog kreditiranja. Za zajmoprimca postoji samo rizik povećanja kamatne stope, što uzrokuje povećanje periodičnih plaćanja duga.

Ako je stopa kredita fiksna, tada: Ako inflacija raste (tržišne stope rastu): banka možda neće moći pokriti svoje troškove izdavanja kredita i, štoviše, to može dovesti do neravnoteže imovine i obveza riskirati bilo što. Bit će u povoljnijoj situaciji u odnosu na novog klijenta. Kada tržišne kamatne stope padnu: vjerojatnije je da će vjerovnik prijevremena otplata zajam od strane zajmoprimca Zajmoprimac ne riskira ništa. Može podići novi, jeftiniji kredit uz jamstvo iste nekretnine, a istovremeno o svom trošku otplaćivati ​​ostatak starog duga.

Rizik likvidnosti Ova vrsta rizika nastaje kada istekne rok za ispunjenje obveza banke iz pasivne operacije(depoziti), on - zbog neravnoteže aktive i pasive - za to nema dovoljno sredstava. To je zbog činjenice da je izvorna baza hipotekarnih kredita formirana uglavnom privlačenjem kratkoročni krediti i depoziti. Rizik likvidnosti samo je rizik za zajmodavca i nije izravno povezan sa zajmoprimcem.

Rizici zajmoprimca Glavni rizik zajmoprimca je ovrha nad hipotekom. Prema zakonu, ako zajmoprimac sustavno krši rok plaćanja (više od tri puta unutar 12 mjeseci), banka zaplijeni kolateral. Međutim, ako se pojave problemi s vraćanjem kredita, dopušteni su pregovori s vjerovnikom, pri čemu on može učiniti ustupke nakon što razmotri razloge nelikvidnosti klijenta.

Rizici zajmoprimca Rizik gubitka radne sposobnosti Ovaj rizik se transformira: za zajmodavca - u kreditni rizik za zajmoprimca - u rizik gubitka doma Imovinski rizici: rizik oštećenja imovine, rizik gubitka prava vlasništva nad kolateralom . Rizik gubitka prava vlasništva na nekretnini nastaje kada se nakon obavljene kupoprodajne transakcije sazna da postoje opravdana potraživanja trećih osoba na založenoj nekretnini.

Promjene cijena stanova tijekom trajanja kredita. Zajmoprimac ne riskira ništa. Zajmodavac snosi rizik naglog pada cijena: tijekom krize na tržištu nekretnina može postojati rizik od promjene vrijednosti kolaterala. Način smanjenja rizika: zahtijevanje značajnog predujma od zajmoprimca pri kupnji kuće uz korištenje hipoteke (u ruskoj praksi 30-50% cijene kupljene kuće).

Osiguranje najvjerojatnijih rizika Na tržištu hipotekarnih kredita postoji praksa osiguranja tri glavna rizika: život i zdravlje zajmoprimca, rizik gubitka ili oštećenja kolaterala, rizik gubitka ili ograničenja vlasništva nad kolateral (osiguranje vlasništva) Troškovi osiguranje hipoteke snosi zajmoprimac, a oni u prosjeku iznose oko 1,5% troška zajma.

Analiza hipotekarnih ulaganja temelji se na ideji vrijednosti nekretnine kao kombinacije troška kapitala i posuđenih sredstava. Sukladno tome, najviša razumna cijena nekretnine utvrđuje se kao zbroj sadašnje vrijednosti novčani tokovi, uključujući prihode od povrata koji se mogu pripisati sredstvima ulagača i iznos zajma ili njegovo trenutno stanje.

Analiza ulaganja u hipotekarni kredit uzima u obzir mišljenje investitora da on ne plaća trošak nekretnine, već trošak temeljnog kapitala, a kredit se smatra dodatnim sredstvom za dovršenje transakcije i povećanje temeljnog kapitala. U analizi se koriste dvije metode (dvije tehnike): tradicionalna metoda i Ellwoodova tehnika. Tradicionalna metoda eksplicitno odražava logiku analize hipotekarnih ulaganja. Ellwoodova metoda, odražavajući istu logiku, koristi omjere omjera profitabilnosti i proporcionalne omjere investicijskih komponenti.

Tradicionalna metoda.

Izračun vrijednosti nekretnine tradicionalnom tehnologijom temelji se na sljedećoj jednakosti.

V = Ve + Vm, (4.22.)

Gdje je V vrijednost nekretnine;

V e - sadašnja vrijednost temeljnog kapitala uloženog u nekretninu;

V m je trenutna vrijednost posuđenog kapitala uloženog u nekretninu.

Sadašnja vrijednost kapitala izračunava se metodom diskontiranog novčanog toka. Trenutni trošak posuđenog kapitala jednak je iznosu zajma.

Algebarski izraz za vrijednost svojstva zapisan je istim logičkim nizom od tri koraka:

gdje je V vrijednost nekretnine;

V m je trenutna vrijednost posuđenog kapitala uloženog u nekretninu (iznos kredita).

SFj - neto poslovni prihod;

RMTj - godišnji servis duga;

V rok - preprodajna cijena nekretnine (reverzija) nakon n godina;

MP n -- stanje duga na kraju roka n, koji je nepodmiren na kraju predviđenog razdoblja.

Ellwood tehnika. Koristi se u analizi hipotekarnih ulaganja i daje iste rezultate kao i tradicionalna tehnika, budući da se temelji na istom skupu početnih podataka i ideja o odnosu između interesa vlasničkog i posuđenog kapitala tijekom razvojnog razdoblja investicijskog projekta. Razlika između Ellwoodove tehnike je u tome što vam omogućuje analizu imovine u odnosu na njenu cijenu na temelju omjera povrata kapitala pokazatelja u strukturi ulaganja, promjene u vrijednosti ukupnog kapitala, te prilično jasno prikazuje mehanizam promjene kapitala tijekom razdoblje ulaganja.

Ellwoodova formula je sljedeća:

Ro = r e, - M _ C - DI v _ sff(r e, n), (4.24.)

Gdje je Ro -- ukupni koeficijent kapitalizacija;

M - koeficijent hipotekarnog duga (udio kredita u ukupnom iznosu uloženog kapitala);

C -- Ellwood hipotekarni omjer;

DI v - stopa porasta vrijednosti nekretnine kroz n godina.

U slučaju smanjenja vrijednosti nekretnine, stopa porasta vrijednosti nekretnine kroz n godina (DI v) može se izraziti kroz udio smanjenja troškova (dep) DI v = - dep.

Ako se predviđa povećanje vrijednosti nekretnine n godina, stopa porasta vrijednosti nekretnina kroz n godina (DI v) može se izraziti kroz udio povećanja troškova (app) DI v = app.

Ako se ne očekuje promjena vrijednosti imovine unutar n godine, zatim stopa porasta vrijednosti nekretnina kroz n godine DI v = 0.

Ako promjena vrijednosti nekretnine nije predviđena, tada formula izgleda ovako:

R o = r e - M _ C (4.25.)

Ellwoodov omjer hipoteke izračunava se pomoću formule:

C = r e + r_ sff(r e, n) - R m, (4.26.)

gdje je C Ellwoodov hipotekarni omjer;

r e -- stopa povrata na kapital;

r-- udio zajma koji se amortizira tijekom predviđenog razdoblja (udio zajma koji će biti otplaćen tijekom predviđenog razdoblja),

sff(r e, n) -- faktor kompenzacijskog fonda po stopi povrata na kapital;

Rm -- hipoteka trajno.

Slanje vašeg dobrog rada u bazu znanja jednostavno je. Koristite obrazac u nastavku

Studenti, diplomanti, mladi znanstvenici koji koriste bazu znanja u svom studiju i radu bit će vam vrlo zahvalni.

Objavljeno na http://www.allbest.ru/

Metoda analize hipotekarnih ulaganja

Disciplina "Hipotekarna i investicijska analiza i procjena poslovanja" postavlja temelje aktivnosti procjene. Zajedno s takvim područjima procjeniteljskih aktivnosti kao što su procjena nekretnina, procjena nematerijalna imovina i intelektualnog vlasništva, vrednovanje i revalorizacija dugotrajne imovine, restrukturiranje poduzeća i financijski investitori Ova disciplina pruža višestruku obuku visokokvalificiranih procjenitelja.

Procjena vrijednosti poslovanja omogućuje procjenu tržišne vrijednosti temeljnog (autoriziranog) kapitala zatvorenih poduzeća ili dd s nedovoljno likvidnim dionicama. Prema Zakonu Ruske Federacije „O dionička društva"u nekim slučajevima mora se provesti procjena tržišne vrijednosti temeljni kapital nezavisni procjenitelji. Na primjer, ovaj postupak je predviđen za dodatnu emisiju, otkup dionica i sl.

Sve je veća potreba za procjenom vrijednosti poslovanja kod ulaganja, kreditiranja, osiguranja i izračuna porezne osnovice.

Analiza hipoteka i ulaganja te procjena poslovanja nužne su za odabir razumnog smjera restrukturiranja poduzeća. U procesu procjene poslovanja identificiraju se alternativni pristupi upravljanju poduzećem i utvrđuje koji će od njih poduzeću osigurati maksimalnu učinkovitost, a time i veću. tržišna cijena, što je glavni cilj vlasnika i zadaća menadžmenta poduzeća u tržišnom gospodarstvu

Analiza hipotekarnih ulaganja vrsta je pristupa prihodu i koristi se za procjenu nekretnine kupljene uz hipotekarni zajam.

Potreba, mogućnost i svrhovitost korištenja posuđenih sredstava pri obavljanju prometa nekretnina sa pozicije zajmoprimca i zajmodavca određena je sljedećim.

Za investitora (zajmoprimca), prikupljanje posuđenih sredstava prilikom kupnje nekretnine omogućuje:

kupiti objekt čija cijena premašuje sredstva kojima raspolaže;

povećanje razine diversifikacije portfelja ulaganjem vlastita sredstva, oslobođene prilikom korištenja kredita, u druge nekretnine;

kupovati nekretninu na rate, isplaćujući zajmodavcu iznose koji mu pripadaju iz prihoda ostvarenih istom nekretninom;

dobiti više visoka ponuda povrat na uloženi vlasnički kapital pri odabiru povoljnih uvjeta financiranja.

Zajmodavac polazi od sljedećih razmatranja:

posuđeni predmet nije podložan transportu ili fizičkom oštećenju, obično je osiguran i stoga ga zajmodavac može kontrolirati tijekom cijelog razdoblja otplate duga;

dugotrajne fizičke i ekonomski život nekretnina je osnova za povrat ne samo glavnice, već i dospjelih kamata;

obavezna državna registracija prava na nekretnine, kao i transakcije s njima, uključujući hipoteke, služi zakonsko jamstvo ispunjenje ugovornih obveza od strane zajmoprimca;

fleksibilan sustav kompilacije ugovor o zajmu, mogućnost uključivanja posebnih uvjeta u njega omogućuju zajmodavcu da pravodobno odgovori na razinu tržišne isplativosti posuđenih sredstava, na promjene financijska stabilnost zajmoprimca, utjecati na mogućnost ponovne prodaje posuđenog sredstva prije isteka duga; nekretnine ne podliježu oštroj amortizaciji;

ispravno određena vrijednost kolaterala omogućit će banci da vrati posuđeni novac s kamatama.

U većini razvijenih zemalja tržišno gospodarstvo stjecanje nekretnina provodi se uz sudjelovanje posuđenih sredstava danih kao kolateral na dugoročnoj osnovi u obliku hipotekarnog zajma - zajam koji se daje na duže vrijeme za kupnju nekretnine koja služi kao kolateral. dakle, razlikovna značajka hipotekarni kredit - kombinacija kolaterala i kupljene nekretnine.

Specifične uvjete financiranja mora uzeti u obzir procjenitelj, uspoređujući ih s tzv. tipičnim financiranjem - iznosom kredita koji može dati zajmodavac, kao i zaračunatom kamatom.

Procjenitelj, uspoređujući određene uvjete financiranja s tipičnim financiranjem, posebice ako kredit ne daje treća osoba, već izravno prodavatelj, može ih ocijeniti povoljnima. Ovaj čimbenik mora se uzeti u obzir u cijeni kao odgovarajuća premija na trošak.

Dakle, uvjeti financiranja utječu na cijenu nekretnine, ali ne mijenjaju njezinu vrijednost. Pametan investitor je spreman platiti višu cijenu za kupljenu nekretninu ako dobije kredit po stopi nižoj od tržišne, ili će imati pozitivnu financijsku polugu zbog povećanja roka kredita, ili prodavatelj plaća diskontne bodove na primljeni hipotekarni kredit od strane kupca.

Kupac nekretnine može se odlučiti na podizanje hipotekarnog kredita na temelju procjene učinkovitosti korištenja posuđenih sredstava u investicijski proces. Da biste to učinili, potrebno je analizirati čimbenike kao što su kamatna stopa o kreditu, rok kredita, postupak otplate, iznos hipotekarnog kredita, financijska poluga, posebnim uvjetima pozajmljivanje.

Procjena financijske poluge, t.j. mogućnost korištenja posuđenih sredstava u investicijskom procesu, - najvažniji faktor, koji određuje učinkovitost ulagačevog korištenja posuđenih sredstava. Za objektivnu procjenu financijske poluge potrebno je razlikovati razine prihoda koje ostvaruju nekretnine i pravilno odrediti odgovarajuće stope povrata.

Stopa povrata na nekretninu izračunava se kao omjer neto operativnog prihoda i vrijednosti nekretnine ili kao zbroj hipotekarnog kredita i kapitala investitora.

Stopa povrata na kapital definirana je kao omjer novčanih primitaka i iznosa kapitala koji je investitor uložio u nekretnine.

Ovisno o uvjetima kredita, financijska poluga se može ocijeniti kao pozitivna, negativna ili neutralna. Ako je stopa povrata na kapital veća od stope povrata na nekretnine, tada je financijska poluga pozitivna. Ovaj omjer karakterizira učinkovito korištenje posuđenih sredstava.

Važna faza analize hipotekarnih ulaganja je procjena dostatnosti predviđenog neto operativnog prihoda, izračunatog na temelju karakteristika nekretnine koja se procjenjuje, za postizanje zahtijevane stope povrata na vlasnički kapital pod danim uvjetima financiranja.

Analiza ulaganja u hipotekarni kredit uključuje izračun omjera pokrivenosti duga i njegovu usporedbu sa zahtjevima banke da premaši iznos neto prihoda iz poslovanja u odnosu na iznos obveznih plaćanja hipotekarnog kredita.

Metoda hipotekarne investicijske analize jedna je od mogućnosti izračuna ukupne cijene nekretnine (nekretnine) kao zbroja troškova kredita i osobni kapital. U procesu izračuna investitor uzima u obzir da se ne plaća cijena nekretnine, već ukupni trošak kapitala. Primjenom ove metode ukupni iznos kapitala izračunava se zbrajanjem sljedećih parametara - trošak financijskih primitaka, obujam prihoda od preprodaje i hipotekarni kredit.

Zahvaljujući korištenju hipotekarnih modela ulaganja, moguće je izračunati točan trošak kapitala na temelju omjera posuđenih i osobnih sredstava. Hipotekarno-investicijska analiza jedna je od metoda procjene imovine koja se temelji na izračunu ukupnog obujma otkupnog kapitala koji se sastoji od ulaganja i hipotekarnih kredita. Primjena ovu metodu omogućuje vam da pojednostavite i ubrzate proces ocjenjivanja.

Gotovo sva ulaganja u nekretnine vrše se putem hipotekarnih zajmova. Zahvaljujući popularnom instrumentu, investitor ima financijsku polugu koja mu omogućuje povećanje povrata dobiti i primanje većeg prihoda od rasta cijene odabranog objekta u budućnosti. Osim toga, uzimanje hipoteke prilika je za diverzifikaciju imovine i postizanje povećanja odbitaka od kamata.

Mnogi stručnjaci ovu analizu nazivaju tehnikom rezidua. U biti, investitori plaćaju ostatak početnog izdatka. Nakon što se otplate svi dugovi vjerovnicima, oni se mogu veseliti preprodajnoj cijeni i preostaloj neto dobiti iz poslovanja.

Razdoblje prodaje vlasništva nad nekretninom konvencionalno se dijeli na tri faze:

kupnja imovine. Ovdje je zadatak investitora uplatiti iznos jednak preostaloj vrijednosti nekretnine nakon odbitka hipotekarnog kredita;

korištenje imovine. Sudionik u transakciji (investitor) može računati na dobivanje ostatka neto dobit od korištenja imovine, s izuzetkom iznosa općih plaćanja poslanih za pokrivanje duga;

Likvidacija je proces koji se događa kada se imovina proda. U ovom slučaju vlasnik kapitala prima prihod od prodajne cijene, ali ne uzima u obzir plaćanje ostatka hipoteke.

Danas postoje dva načina za provođenje analize hipotekarnih ulaganja:

1 . Tradicionalno. Temelji se na pretpostavci da je ukupna cijena imovine jednaka stvarnoj (sadašnjoj) cijeni interesa osobnog kapitala i iste vrijednosti kreditni kapital. Ukupna cijena vlastitog interesa izračunava se diskontiranjem novčanog toka do plaćanja poreza. Ulogu diskonta ima stopa povrata na osobna sredstva (kapital), koja je prosječni tržišni pokazatelj.

Suština tradicionalne tehnike je jednostavna. Ukupna cijena nekretnine (nekretnine) izračunava se kao zbroj prihoda od preprodaje nekretnine, trenutne cijene financijskih prihoda i iznosa hipoteke. Kao rezultat toga, procjenjuje se cjelokupna predviđena dobit i ukupan iznos prihoda od preprodaje imovine.

U tradicionalnoj tehnologiji jedan od glavnih uvjeta je procjena predviđenih sredstava koja će investitor dobiti (dugoročno), kao i prihoda od preprodaje imovine. Zahvaljujući ovim elementima može se procijeniti vrijednost osobnog kapitala ulagača. Nakon toga se dobivenoj vrijednosti dodaje stanje kredita, što vam omogućuje točnu određivanje procijenjena vrijednost objekt u trenutnim tržišnim uvjetima. Ako se izda nova hipoteka na tekuću tržišni uvjeti, a povrat osobnog kapitala odgovara trenutnim zahtjevima istog tržišta, tada kao rezultat možete dobiti tržišnu vrijednost predmeta transakcije. Posebnost ove tehnike je da se ovdje ne uzimaju u obzir porezi.

Tradicionalna tehnika temelji se na načelu da će profit od ulaganja dobiti ne samo investitori, već i banke (zajmodavci). Istovremeno ukupni prihod investitora i zajmodavaca predstavlja najveći iznos otkupnog kapitala. Dobivena brojka je cijena koja se mora platiti za nekretninu. Još jedna prednost ove tehnike je što uzima u obzir dobit (prihod) od naknadne prodaje imovine. Parametar prihoda od preprodaje je iznos amortizacije hipotekarnog kredita koji će investitor dobiti u slučaju naknadne prodaje nekretnine te ukupan iznos smanjenja (porasta) cijene nekretnine.

Povrati koje ostvaruju ulagači i zajmodavci moraju uključivati ​​povrate ulaganja i povrat ulaganja. Ako govorimo o hipotekarnom kreditu, onda je trenutna dobit na njemu zapravo servisiranje duga.

Koncept samoamortizirajućeg hipotekarnog kredita podrazumijeva istodobnu otplatu duga hipotekarnog kredita u određenom roku i plaćanje kamate, točnije dobiti na glavnicu kredita. U nekim se slučajevima hipotekarni dug otplaćuje prije isteka ugovora. Ovaj pristup uključuje plaćanje jednog iznosa i potpuno pokrivanje kredita.

U tradicionalnoj metodi, izračun ukupne cijene nekretnine provodi se pomoću formule:

Trošak (cijena) = Hipotekarni zajam + Trošak osobnog kapitala.

Drugi parametar može se odrediti zbrajanjem dviju komponenti dobiti od preprodaje imovine i financijskih prihoda. U situaciji kada se planira ravnomjerno primanje prihoda u budućnosti (u približno jednakim iznosima), izračunati pokazatelj treba pomnožiti s faktorom anuiteta.

Uzimajući u obzir gore navedeno, trošak kapitala (CES) može se izračunati na sljedeći način:

SCK = PWF * PS + PWAF * CF, gdje je

PWF - parametar trenutne cijene povrata uzimajući u obzir stopu povrata na osobni kapital;

PWAF - parametar trenutne cijene anuiteta uzimajući u obzir stopu povrata na osobni kapital;

CF - financijski primici;

PS je dobit koju investitor ostvaruje u slučaju preprodaje nekretnine.

Za izračunavanje ukupna cijena imovine, potrebno je zbrojiti preostala hipotekarna sredstva s troškom osobnog kapitala. Tako se procjenjuju sve vrste dobiti. U ovom slučaju, saldo hipotekarnog kredita bit će jednak veličini obujma plaćanja tekućeg duga, diskontirano uzimajući u obzir nominalnu kamatnu stopu na hipoteku.

Vrijednost nekretnine izračunava se pomoću formule dane u nastavku:

V = PWF * PS + PWAF * CF + MP,

gdje je V početna cijena nekretnine;

MR - struja zaostala sredstva iznosa glavnice hipotekarnog kredita.

Preostali pokazatelji dešifrirani su u gornjoj formuli.

Korištenje tradicionalne metode uključuje izračun u tri faze:

1. Procjena trenutnog obujma financijskih prihoda.

2. Procjena trenutnog obujma prihoda od preprodaje na kraju razdoblja (prema kojem se predviđanje događa).

3. Procjena trenutne cijene nekretnine (nekretnine).

Tehnika analize hipotekarnih ulaganja relevantna je u slučajevima kada investitor podigne novi zajam ili uzme postojeći. postojeći dug. Prednost ove tehnike je fleksibilnost, no zbog velikog broja pretpostavki dobiveni podaci su približni.

Analiza hipoteka i ulaganja metodom kapitalizacije dobiti

Ovdje postoje tri opcije:

Ellwood tehnika. Prednost mu je jednostavnost izračuna i korištenje kratke hipotekarno-investicijske formule. Štoviše, neki parametri su već poznati, poput postotka promjene cijene nekretnine u određenom razdoblju i koeficijenta hipotekarni dug.

Za izračun Ellwoodovog koeficijenta korisna je sljedeća formula:

analiza ulaganja u hipoteku poslovna procjena

Ellwoodova tehnika dobra je za dobivanje novog financiranja ili preuzimanje postojećeg duga. Primjena metodologije podrazumijeva korištenje pretpostavki koje su našle svoju primjenu u tradicionalan način izračun. Jedan od glavnih parametara je C-faktor, koji je rezultat sinteze niza drugih komponenti. U Ellwoodovoj tehnici postoji važna značajka - što su pažljivije odabrane pretpostavke, točnije će biti moguće izračunati cijenu nekretnine.

ROO - Društvo ruskih procjenitelja aktivno koristi metodu izravne kapitalizacije u procjeni nekretnina. U ovom slučaju, sam omjer kapitalizacije izračunava se pomoću formule u nastavku:

Metoda investicijske grupe omogućuje vam da uzmete u obzir koji se udio otkupnog kapitala odnosi na hipotekarni zajam, a koji udio na glavnicu. Nakon izračuna koeficijenta ovom metodom, potrebno je izvršiti dvije izmjene kako bi parametar bio jednak Ellwoodovom koeficijentu kapitalizacije.

Jedan od amandmana priznaje činjenicu da se otplate zajma moraju izvršiti korištenjem neto godišnjeg operativnog prihoda. Korištenje takve prilagodbe dovodi do smanjenja tekuće dobiti. Druga izmjena uzima u obzir datum na koji će investitor ostvariti dobit od amortizacije hipotekarnog duga. Ovdje se podrazumijeva da povrati investitora uvelike ovise o veličini hipotekarnog zajma i omjeru hipotekarnog duga.

Zaključak

Studija analize ulaganja u modernim uvjetima razvoj nacionalno gospodarstvo, širenje kruga stvarnih i potencijalnih investitora, povećanje volumena ulaganja vrlo je hitan zadatak.

Investicijska analiza je posebna disciplina u sustavu sveobuhvatne ekonomske analize gospodarska djelatnost poduzeća. Njegovo proučavanje kao neovisne discipline omogućuje diplomantima ekonomskih specijalnosti, posebno računovodstvenog i financijskog ciklusa, da se smatraju stručnjacima visoke razine kvalifikacija.

Izučavanje kolegija "Investicijska analiza" omogućava studentima svladavanje sljedećih metoda:

procjene ekonomska učinkovitost investicije (uzimajući u obzir vremensku vrijednost kapitala i temeljene na računovodstvenim procjenama);

procjene vrijednosti vlastitih i posuđeni izvori financiranje ulaganja;

analiza investicijski projekti u uvjetima inflacije i rizika;

analiza učinkovitosti leasinga;

analiza atraktivnost ulaganja organizacije. Relevantno je ne samo proučiti navedene tehnike i metode investicijske analize, već ih i moći primijeniti u praksi te koristiti rezultate investicijske analize u izradi upravljačkih odluka.

Hipotekarna i investicijska analiza u procjeni vrijednosti je skup metoda i metoda za procjenu vrijednosti nekretnine kupljene uz pomoć kredita osiguranog tom nekretninom (hipoteka). U zemljama razvijenog tržišnog gospodarstva preko 90% investicijske transakcije transakcije s nekretninama obavljaju se korištenjem hipotekarnih kredita. Investitori koji koriste kredite imaju priliku povećati povrat vlastitih sredstava privlačenjem posuđenih sredstava. Osim toga, povećava se učinak od povećanja vrijednosti imovine, osigurava se veća diversifikacija imovine i dodatne porezne uštede. Zajmodavci dobivaju razumno zajamčeni iznos prihoda kao i jak kolateral za svoj zajam. Oni imaju pravo prvenstva na prihod i imovinu zajmoprimca u slučaju neplaćanja duga. U analizi hipotekarnih ulaganja, pretpostavlja se da investitori: prvo, plaćaju početne troškove na rezidualnoj osnovi; drugo, prihod se također prima na rezidualnoj osnovi nakon što su sva plaćanja vjerovnicima već izvršena, kako tijekom tekućih aktivnosti tako i nakon prodaje imovine. U ovom slučaju razdoblje ostvarenja vlasništva nad nekretninom može se podijeliti u tri faze: stjecanje, korištenje i unovčenje.

Objavljeno na Allbest.ru

Slični dokumenti

Načela vrednovanja nekretnina metodama: kapitalizacija prihoda, trošak, usporedba prodaje. Osnove financijske matematike. Utvrđivanje vrijednosti zemljišne čestice. Tržišne stope kapitalizacija za zemlju. Opći model analize ulaganja hipoteke.

test, dodan 15.04.2012


Vrednovanje prava vlasništva na nekretninama. Nekretnine kao sastavni element većine ekonomski procesi. Pojam hipotekarnog kreditiranja; vrste kredita i zakonodavstvo o kolateralima. Uvjeti financiranja; analiza hipotekarnih ulaganja.

sažetak, dodan 18.01.2010


Obilježja tržišta nekretnina kao tržišne kategorije. Glavne vrste tržišta investicijskih usluga. Temeljna načela analize i vrednovanja nekretnina u sustavu upravljanja. Metode ekonomska procjena kvaliteta objekata nekretnina.

kolegij, dodan 28.03.2014


Koncept, karakteristike stambena hipoteka te potreba za metodologijom za procjenu nekretnina za potrebe hipotekarnog kreditiranja. Utvrđivanje vrijednosti građevine različitim pristupima vrednovanju nekretnina te troškovnim, komparativnim i prihodovnim pristupom.

diplomski rad, dodan 23.06.2011


Metode dohodovnog pristupa vrednovanju poduzeća temeljene na utvrđivanju sadašnje vrijednosti budućih prihoda. Analiza, prognoza troškova i investicija. Razvoj dohodovnog pristupa vrednovanju vozila u Ruskoj Federaciji. Prednosti i nedostaci dohodovnog pristupa.

kolegij, dodan 06.05.2015


Struktura dohodovnog pristupa, metode kapitalizacije dohotka. Ekonomska analiza preustroj rekonstruirane nekretnine: opće karakteristike, financijski pokazatelji, profitabilnost; servis duga. Utvrđivanje vrijednosti nekretnine.

kolegij, dodan 09.06.2011


Koncept procjene vrijednosti nekretnina za potrebe hipotekarnog kreditiranja, faze njegove provedbe. Koncept hipotekarnog kredita. Vrednovanje nekretnina na primjeru nekretnina u Uljanovsku pomoću komparativne i dohodovne metode. Hipoteka u poslovne banke i izračun hipotekarnog kredita.

diplomski rad, dodan 08.06.2012


Razmatranje suštine i uloge djelatnosti vrednovanja u ekonomiji. Postupak vrednovanja dohodovnim pristupom. Čimbenici koji utječu na trošak usporedivih analoga imovine koja se procjenjuje. Troškovni pristup vrednovanju. Metoda kapitalizacije dobiti (dohotka).

test, dodan 05.12.2014


Analiza najučinkovitijeg korištenja nekretnina. Utvrđivanje vrijednosti građevine različitim pristupima vrednovanju nekretnina. Korištenje troškovno utemeljenog, komparativnog, dohodovnog pristupa. Izrada konačne procjene vrijednosti nekretnine.

kolegij, dodan 29.10.2007


Proučavanje vrsta vrijednosti nekretnina. Tehnologija procjene vrijednosti nekretnina. Analiza prihoda, tržišta i isplativi pristupi na procjenu vrijednosti nekretnine. Obilježja metoda kapitalizacije dohotka i diskontiranja novčanih tokova.

Nedavno su se gotovo sve kupoprodajne transakcije nekretnina počele provoditi korištenjem hipotekarnih kredita, odnosno kredita osiguranih nekretninama. U takvim uvjetima vrijednost nekretnine utvrđivat će se kao zbroj hipotekarnog kredita, sadašnje vrijednosti prihoda od korištenja nekretnine i primitka od preprodaje nekretnine.

U opći pogled procjena vrijednosti nekretnina opterećenih ili stečenih hipotekarnim kreditom provodi se prema IIA.

Analiza hipoteka i ulaganja (IIA) je modelirani prihodni pristup vrednovanju nekretnine, koji se koristi u uvjetima kada investitor ili vlasnik privlači posuđena sredstva za financiranje aktivnosti nekretnine. U okviru IIA-a koriste se obje metode dohodovnog pristupa vrednovanju nekretnina - metoda kapitalizacije dohotka i metoda diskontiranog novčanog toka. Ali svaka od ovih metoda ima svoje posebne značajke pri procjeni nekretnine kupljene hipotekarnim kreditom.

IIA vam omogućuje provođenje analize ulaganja i procjenu učinkovitosti ulaganja pri korištenju hipotekarnih zajmova za financiranje tih ulaganja.

Za obavljanje transakcija s nekretninama, čija je vrijednost značajna, u mnogim slučajevima koriste se posuđena sredstva. Najčešće davanje posuđenih sredstava su zajmovi osigurani samom nekretninom. Ova vrsta kredita naziva se hipotekarni kredit.

IIA je analitički alat koji može olakšati proces procjene u mnogim slučajevima. IIA je metoda procjene vrijednosti nekretnina u okviru dohodovnog pristupa. Međutim, ova vrsta vrednovanja ima razlike koje utječu na sve metode dohodovnog pristupa vrednovanju, budući da se tržišna vrijednost imovine ne poklapa s iznosom uloženog vlasničkog kapitala, jer je posuđeni kapital djelomično uložen u nekretnine.

Temelj IIA-a je odredba da trošak nekretnina, opterećen hipotekom, definira se kao zbroj troškova vlastitog i posuđenog kapitala.

IIA tehnika je tehnika za procjenu dohodovne vrijednosti imovine (nekretnine), koja se temelji na zbrajanju iznosa glavnice hipotekarnog duga s diskontiranim iznosom trenutna vrijednost budući novčani primici i primici od preprodaje imovine. Zbrajanje iznosa hipotekarnog duga i vrijednosti kapitala daje procjenu cijene za koju se očekuje da će investitoru i hipotekarnom zajmodavcu pružiti određene pogodnosti.

Prilikom provođenja IIA mora biti poznat ili iznos glavnice hipotekarnog kredita ili omjer hipotekarnog duga. Analiza bi trebala uključivati ​​procijenjenu cijenu preprodaje ili postotak promjene vrijednosti tijekom predviđenog razdoblja. Ova tehnika se može koristiti ako je investitor već pretpostavio postojeći dug ili ako je uključen novi zajam. Može se modificirati kako bi se prilagodilo više od jedne hipoteke i izmjenama novčanih primanja. Ako je cijena poznata, tehnika se može koristiti za procjenu stope povrata na kapital.

IIA je tehnika ostatka. Investitori u kapital plaćaju ostatak početnih troškova. Oni dobivaju ostatak neto operativnog prihoda i preprodajnu cijenu nakon što su izvršena sva plaćanja vjerovnicima, i tijekom trenutne upotrebe i nakon preprodaje imovine.

Početni podaci za IIA su:

§ neto poslovni prihod;

§ iznos, rok i kamatna stopa kredita;

§ stopa povećanja ili smanjenja vrijednosti tijekom vraćanja;

§ stopa povrata na temeljni kapital;

§ operativno razdoblje investicije.