Može li se prodati udio u stanu? Prodaja udjela u stanu: postupak, uvjeti, dokumenti. Pravni režim i zakonsko uređenje zajedničkog vlasništva

Prodaja nekretnine je ozbiljan i odgovoran korak koji zahtijeva ispravan pristup i poznavanje osnovnih pravila i zakonitosti transakcije.

Opće informacije

Građanski zakonik Ruske Federacije sadrži glavne postulate prodaje nekretnina. Ovim kodificiranim aktom utvrđena je odredba da se mogu prodavati samo privatizirane nekretnine.

Proces privatizacije reguliran je Zakonom Ruske Federacije „O privatizaciji stambeni fond u Ruskoj Federaciji", koji tumači koncept procesa privatizacije kao tranziciju općinskih i državno vlasništvo pod nadležnošću privatne osobe. Privatizacija je ta koja daje pravo da se postane vlasnik imovine i njome raspolaže po vlastitom nahođenju.

Zakon utvrđuje činjenicu vlasništva imovine podijeljene na temelju zajedničkog vlasništva osobama koje imaju udjele u toj imovini.
Imovina u vlasništvu više osoba može biti dvije vrste:

• udio;
• spojnica.

To su potpuno različiti pojmovi. U ovom ćemo članku razmotriti zajedničko vlasništvo.

Vlasnici koji imaju udio u zajedničko vlasništvo, imaju pravo poduzimanja radnji za raspolaganje ovim udjelom samo uz opću suglasnost preostalih sudionika u zajedničkom vlasništvu. Ako barem jedan od sudionika podijeljeno vlasništvo protiv poduzetih radnji, morat ćete u sudnici osporiti mogućnost otuđenja vašeg dijela imovine.

Mehanizam prodaje

Proces prodaje stana proći će “bez problema” ako:

• sklopljen je ugovor o prodaji cijelog stana jednom vlasniku;
• stranke ugovora s obje strane postigle su konsenzus;
• iznos prodaje je dogovoren, fiksan i dogovoren između obje strane.

U ovom slučaju ne bi trebalo biti nikakvih poteškoća s prodajom stana. Sredstva dobivena transakcijom dijele se dioničarima sukladno ugovoru.

Pravila za odvojeni dio stana malo su drugačija. Prvi korak kod prodaje stana jednog vlasnika je kontaktiranje vlasnika ostalih dijelova. Suština ovog apela je ponuditi otkup udjela koji se prodaje. Prema Građanskom zakoniku Ruske Federacije, suvlasnici jedne nekretnine imaju pravo prvi kupiti udio koji se prodaje.

Ako među njima nema zainteresiranih za kupnju predmeta, prodavatelj ga ima pravo prodati strancu, trećoj osobi. O ovoj odluci obvezno je obavijestiti ostale suvlasnike.

Izravno pristupiti prodaji udjela imovine dopušteno je samo ako postoje pismena odbijanja preostalih vlasnika.

Također, neophodno je pismeno obavijestiti dioničare o predloženoj prodaji kako bi se izbjeglo osporavanje transakcije. Imaju puno pravo to učiniti u roku od 3 mjeseca nakon završetka postupka.

Uknjižba prava na stečenoj nekretnini nije moguća osim ako suvlasnici odbiju kupnju. Nemoguće je prisiliti vlasnika jednog od dijelova da potpiše takvo odbijanje. Što učiniti ako vlasnik udjela odbije primiti pismenu obavijest o prodaji?

Postoji izlaz: kontaktirajte javnobilježnički ured. Javni bilježnik ima pravo poslati dopis odgovarajućeg sadržaja s obavijesti. Ovdje se neće imati kamo otići. Primitak pisma ukazuje na svijest o prodaji.

Opcija jedan - donacija

Prodajem dio stana bez nepotrebnih problema a koordinacija s nekim se može zaobići. Na primjer, donirajte svoj dio. Vlasnik ima puno pravo na to, a suglasnost ostalih suvlasnika nije potrebna. U tom slučaju trebate postupiti na sljedeći način:

• prodavatelj sklapa vrlo običan darovni ugovor s naznakom osoba koje žive u stanu;
• Prijenos novca obavlja se korištenjem sefa u banci.

Ili, kao opciju, možete donirati mali dio udjela imovine. Time će obdarenik postati isti potpuni vlasnik i imati pravo prvenstva kupnje. Kao rezultat toga, on legalno kupuje željeni dio nekretnine.

Druga opcija – jamčevina

1. budući kupac nešto posuđuje svota novca vlasniku udjela u stanu, uzima mu dio stana kao zalog;
2. prodavač ne vrati novac na vrijeme, a depozit ide u odgovarajuće ruke.

Opcija tri - prodaja

Upute korak po korak su sljedeće:

• U početku je vrijedno procijeniti vrijednost udjela koji se namjerava prodati;
• obavijestiti preostale vlasnike o planovima za prodaju i omogućiti im da sami kupe udio;
• zakonski je utvrđeno razdoblje - mjesec dana, tijekom kojeg se mogu složiti sa stjecanjem ili odbiti;
• odbijanje svakog vlasnika mora biti ovjereno kod javnog bilježnika kako bi se smanjio rizik osporavanja;
• postupak izravne prodaje stana;
• upis vlasništva od strane novog vlasnika u odgovarajuće državne knjige.

Popis papira za registraciju prodaje

Popis potrebnih dokumenata:

• papir koji potvrđuje podjelu imovine;
• i stambeni odjel o rasporedu i potvrdi puna otplata zaostale najamnine;
• putovnice državljanina Ruske Federacije i osobe koja kupuje i prodaje udio;
• izravno kupoprodajni ugovor odgovarajućeg oblika.

Važne informacije

Obavezni dokument koji se sastavlja prilikom prijenosa dijela stana u posjed novog vlasnika je potvrda o prihvaćanju. Bez njega se ugovor smatra nevažećim jer nije u skladu s zakonom utvrđenim oblikom.

Pošteno je reći da vlasnik manjeg udjela ima veće šanse da ga proda vlasniku većeg udjela. Postoji čak i određena sudska praksa na ovim slučajevima.

Dakle, pitanje prodaje udjela stana je ozbiljno i temeljito. Proučavanje nijansi ovo pitanje- najsigurniji način za uspješnu prodaju nekretnine.

Značajke zajedničkog vlasništva

Sukladno važećem zakonodavstvu, samo privatizirana imovina može biti u zajedničkom vlasništvu.

Za razliku od komunalnog, gdje je moguće jasno definirati granice posjeda svakog vlasnika, u običnom to može biti prilično teško. Stoga se najčešće stvarna uporaba prostorija odvija dogovorom stanovnika. Prilikom prodaje udjela u stanu, u ugovoru treba jasno navesti koji se prostor prenosi u vlasništvo kupca.

Trošak udjela u stanu obično je niži od tržišne vrijednosti kvadrata koji se prodaje.

Kako prodati udio u stanu

Da biste isplativo prodali udio u stanu, prvo ga morate ponuditi na otkup ostalim vlasnicima stana. Najisplativija je prodaja udjela jedinom suvlasniku stana, jer u tom slučaju kupac postaje jedini vlasnik posebnog stana.

Obavijest ostalih vlasnika o planiranoj prodaji udjela vrši se pisanim putem, a pristigli odgovori ovjeravaju se kod javnog bilježnika. Ako suvlasnici stana odbiju otkup udjela koji se prodaje ili se ne očituju u roku od mjesec dana od dana slanja obavijesti, prodavatelj ima pravo prodati svoj udio bilo kojoj osobi.

Lakše je prodati udio u stanu trećoj osobi ako se taj udio može dodijeliti u naravi, odnosno u obliku posebnog prostora. Inače, vlasnici stanova moraju odrediti koji će se prostori prodavati. Ako se sporazum ne može postići, tada se dodjela prodanog udjela u naravi provodi odlukom suda.

Dokumenti potrebni za prodaju udjela

Da biste brzo prodali udio u stanu, trebali biste unaprijed pripremiti sve potrebne dokumente:

• vlasnički dokumenti za udio u stanu;


• notarski ovjerena odbijanja drugih vlasnika da otkupe dionice;


• tlocrt i objašnjenje iz BTI;


• potvrde o nepostojanju dugova za račune za komunalne usluge i poreze;


• izvod iz osobni račun ili kućna knjiga;


• kupoprodajni ugovor

Ugovor o kupoprodaji udjela u stanu je obvezan državna registracija.

Točke sidrenja

Transakcije sa zajedničkom imovinom provode se uz suglasnost svih vlasnika ove imovine. Zakon vodi računa o pravima svih suvlasnika, bez obzira na njihove udjele.

Događa se da suvlasnici nisu odredili postupak korištenja zajedničkog stambenog prostora. Pravno, iz toga proizlazi da imaju ravnopravno korištenje cjelokupnog prostora.

Udio u sudskoj praksi je virtualni koncept. Izražava se samo u obliku razlomaka: 1/2, 3/16 itd. Nemoguće je povući određenu granicu i zabraniti drugim vlasnicima kuća da napadaju tuđi teritorij.

Prodaja udjela u stanu smatra se jednom od radno najintenzivnije postupke kod nekretnina takve transakcije zadaju najveće glavobolje trgovcima nekretninama.

Savršeno dobro razumijemo da nisu svi suvlasnici uvijek u prijateljskim odnosima, a često nastoje spriječiti prodaju tuđeg udjela. Transakcije kupnje i prodaje komplicirane su činjenicom da se dionice ponekad ne dodjeljuju u naravi. Ipak, ne treba se previše brinuti. Kako kažu, nema nerješivih problema i koliko god situacija bila teška i koliko god susjedi bili nerješivi, svoj udio moguće je prodati, i to na više načina.

Zajedničkim se smatra nekretnina u vlasništvu dvije ili više osoba.

Takva imovina se događa:

• zajednički (udjeli nisu utvrđeni). Čest je to slučaj kada je riječ o stambenom zbrinjavanju supružnika koji su se odlučili na razvod ako su stan kupili dok su se još smatrali zakonitim mužem i ženom. O tome se govori i ako je 1990-ih privatizirano stanovanje - tada se nije tražilo utvrđivanje udjela u stanu;
• podijeljeno (utvrđuju se udjeli svih suvlasnika).

Kada se stan u suvlasništvu prodaje u cijelosti i vlasnici su unaprijed dogovorili iznos koji im pripada nakon prodaje, onda smatrajte da je sve glatko i da nema nikakvih problema. Ali ako je samo jedan od suvlasnika odlučio prodati vlastiti udio, onda ćete morati petljati. Prvo morate ponovno izdati neke dokumente, naime - zajedničko vlasništvo pretvoriti u kapital na papiru. To se radi kako bi se utvrdilo koji udio pripada svakom suvlasniku kuće.

To se radi na sudu. Najčešće se u ovom preupisu svi udjeli priznaju kao jednaki. Ali kada su zahvaćeni interesi maloljetnika i osoba s invaliditetom fizičke mogućnosti, veterani i sl., sud može drugačije odrediti.

Pretpostavimo da su dionice konačno određene. Nakon toga prodavač postavlja cijenu. Zakon obvezuje prodavatelja ponuditi otkup ovog udjela preostalim suvlasnicima stana. Građanski zakon kaže da oni imaju pravo prvenstva kupnje tog udjela u odnosu na druge kupce, za cijenu po kojoj se taj udio prodaje i pod ostalim jednakim uvjetima. No, napomenimo da se to ne odnosi na javne dražbe.

Hajdemo ga dešifrirati. Prodavatelj može privući druge kupce tek kada svi ostali suvlasnici odbiju kupnju.

Zakon propisuje da je prodavatelj dužan pisanim putem obavijestiti sve suvlasnike o svojoj želji da proda udjel. Propisano je da obavijest mora sadržavati cijenu i sve uvjete pod kojima prodaje svoju nekretninu.

Kako bi se dokazalo da je takva obavijest primljena, prodavatelj mora prikupiti sljedeće dokumente:

• odgovori suvlasnika. Moraju biti ovjereni kod javnog bilježnika;
• pisani odgovori suvlasnika, potpisani od strane uposlenika upisnog tijela;
• javnobilježnička potvrda da je takva obavijest dana sudionicima zajedničke imovine.

U roku od mjesec dana od obavijesti suvlasnici moraju ili otkupiti udio ili odbiti kupnju. Odbijanje suvlasnika, zajedno s drugim dokumentima, potrebno je dostaviti nadležnom tijelu za upis.

Ako je više suvlasnika izrazilo želju za kupnjom udjela koji se prodaje, tada prodavatelj sam bira kome od njih želi da ga proda. Pa, ako svi suvlasnici odbiju, onda prodavatelj može mirno prodati ovaj udio kome god želi.

Poteškoće sa suvlasnicima

U ovoj fazi prodaje prodavači se često suočavaju s velikim poteškoćama. Suvlasnici ponekad shvaćaju “pravo prvokupa” kao neku vrstu “dozvole za prodaju”. Izbjegavaju primanje vijesti o prodaji na sve moguće načine, ali bez njihovog odbijanja službe državne registracije možda neće prihvatiti dokumente i neće registrirati transakciju. Osim toga, u roku od tri mjeseca "neprijavljeni" suvlasnik može zakonski osporiti transakciju na sudu. Postoji velika vjerojatnost da će dobiti slučaj. Tada čak i strpljivi kupac obično odbija kupnju - ne želi u budućnosti imati problema sa svojim domom ili sukoba sa susjedima.

Ako suvlasnici ne žive u stanu

Ogromne poteškoće nastaju kada suvlasnici ne žive u stanu i nitko ne zna njihove adrese.

Odvjetnici objašnjavaju da je za ispunjavanje zahtjeva o obveznom obavještavanju svih suvlasnika o namjeri prodaje udjela dovoljno poslati obavijest na mjesto zadnjeg upisa odsutnog suvlasnika. Za sigurnost, prodavatelj bi trebao imati što više dokaza da je pokušao poduzeti sve mjere da ga obavijesti, tada će mu biti lakše obraniti svoja prava ako započne sudski postupak.

Ako sud utvrdi da je jedan od suvlasnika nestao (a postoji takva sudska odluka), tada pravo prvokupa ne prelazi na takvog odsutnog suvlasnika.

Građanski zakonik ne propisuje slučajeve kada suvlasnici udjela izbjegavaju prodaju. Prodavci nekretnina i pravni savjetnici u takvoj situaciji savjetuju prodavatelju da ode kod javnog bilježnika, koji će poslati pismo obavijesti ostalim vlasnicima ovog stana (kao što smo već gore opisali). Također savjetuju korištenje jedne od niže opisanih mogućnosti prodaje udjela.

“Želim da se otkupi udio”

Ako se zajednička imovina ne može koristiti zajednički (npr. ako je studio apartman), tada vlasnik koji ima manji udio može sudskim putem zahtijevati otkup svog udjela ako sporazum nije postignut bez suđenja. I puno se takvih slučajeva rješava na sudu. Obično vlasnik većeg udjela otkupi manji.

“Želim dati svoj dio”

Ako je vlasnik jednostavno odlučio nekome darovati svoj udio, tada nije dužan o tome obavijestiti ostale suvlasnike. Stranke potpisuju darovni ugovor. Novac se može prenijeti, na primjer, preko sefa u banci. A za sastavljanje ovog sporazuma također nije potrebna suglasnost ostalih dioničara. Napominjemo da se takav dogovor može osporiti na sudu. No, kako u praksi dokazati da se nije radilo o donaciji, nego o prodaji? Gotovo je nestvarno. I također morate zapamtiti ovu nijansu. Prilikom darivanja morate platiti porez na dohodak.

Kako bi transakcija pomoću mehanizma darova bila manje sigurna, stručnjaci preporučuju sljedeće. Prvo, donirajte mali dio udjela, slikovito rečeno, samo dva metra. Vlasnik udjela ima svako pravo na to. No onda, kad se preostali dio proda, novi suvlasnik će iskoristiti pravo prvokupa i dobiti preostale kvadrate.

“Uzet ću novac kao zalog za nekretninu”

Također se može primijeniti kolateralna shema. Kupac prodavatelju daje novac uz povrat. Prodavatelj nudi udio u nekretnini kao zalog (osiguranje kredita). Ali tada se novac ne vraća, ostaje prodavatelju. Odšteta je potpisana. Založeni dio stambenog prostora postaje vlasništvo založnog imatelja.

No, stručnjaci za nekretnine upozoravaju da iu ovom slučaju, kao iu gore opisanoj mogućnosti korištenja mehanizma donacija, ostaje izvjesna vjerojatnost da bi takva transakcija kasnije mogla biti proglašena nevažećom.

Što određuje vrijednost dionice?

Na vrijednost udjela može utjecati:

• segment tržišta nekretnina;
• kvaliteta stanovanja;
• položaj kuće;
• broj soba;
• površina stana.

Trgovci nekretninama kažu: Isplativije je prodati cijeli stan i onda taj iznos podijeliti na sve suvlasnike prema veličini njihovih udjela. Ali u stvarnosti to ne uspijeva uvijek. Ako svatko prodaje svoje dionice zasebno, onda svaka dionica vrijedi manje.

Naravno, vlasnik ima pravo odrediti cijenu. Međutim, tržište je tržište: udio u zajedničkom stanu košta manje od iste slične sobe, a razlika može doseći 40%. Ovo je svojevrsna kompenzacija kupcu za eventualne neugodnosti. Uostalom, kada kupi samo udio u stanu, dobiva udio u zajedničkom stanu.

Prodaja udjela u stanu uvijek je puna poteškoća i problema. Često se u ovoj pozadini postavlja pitanje je li moguće prodati udio u stanu bez pristanka drugog vlasnika. Okolnosti i odnosi mogu biti toliko nelojalni da je teško govoriti o mirnoj provedbi. Češće se o prodaji udjela odlučuje u sudski postupak, budući da se radi o prilično složenom segmentu tržišta nekretnina.

Međutim, prodaja udjela bez pribavljanja suglasnosti drugog suvlasnika i dalje je dopuštena. No, sve mora biti učinjeno ispravno kako suvlasnik u budućnosti ne bi imao priliku osporiti transakciju. Tema našeg novog materijala je govoriti o mogućnostima prodaje dijela nekretnine ako nema izravne suglasnosti/odbijanja suvlasnika.

Postoji takav pravni koncept – prvi prioritet. Nasljednici, na primjer, mogu spadati u ovu kategoriju. Prva faza daje pravo preče kupnje pred drugim osobama. Pri prodaji udjela pravo prvenstva imaju suvlasnici. Oni su prvi kupci.

Njima je prodavatelj dužan prvi ponuditi otkup svog dijela. Važna točka je da cijena objavljena suvlasnicima ostane ista i za ostale kategorije kupaca.

Tako je prodavač ponudio drugom suvlasniku da proda svoj udio za milijun rubalja, ali je on odbio otkup, navodeći visoku cijenu. Prodavač je odbio kupnju, ali ga je prodao drugom kupcu po nižoj cijeni. Kao rezultat toga, posao je osporen i prava su povrijeđena. Vlasnik može samo povisiti cijenu, ali ne i sniziti. U protivnom će se to smatrati lažnim potezom.

Isto pravo prvenstva nastaje ne samo kod izravno dodijeljenih dionica. Svaki grad još ima dovoljno komunalni stanovi. Prije nego počnete s prodajom, morate također dobiti dopuštenje od vlasnika drugih soba. U biti, komunalni stan - samac stan, a sobe u njemu jednostavno su njegove komponente. U smislu, mogu se smatrati običnim dionicama, tako da ovdje susjedi nastupaju kao kupci prve linije.

Prodaja bez pristanka

Općenito, suvlasnik se mora pismeno odreći svog prava. U normalnim odnosima takvo odbijanje ne zahtijeva vrijeme ni troškove. Međutim, ponekad je fizički nemoguće dobiti odgovor od drugih vlasnika. Jednostavno zato što nedostaju:

• ne živite ili živite daleko;
• nema podataka o mjestu stanovanja;
• proglašen nestalim;
• onesposobljen i smješten u posebnu ustanovu.

Najlakši način da ne prekršite zakon i dobijete odgovor je poslati obavijest s dostavom. Obično se obavijest mora osobno uručiti primatelju, a on je dužan potpisati potvrdu o primitku. Ovaj ključna točka: prisutnost potpisa na potvrdi o primitku.

Inače, suvlasnik može osporiti transakciju i naznačiti da nije primio baš ništa. A ako to dokaže, posao se može osporiti i proglasiti nevažećim. Čak i ako ga dioničar kasnije ne kupi, dugo će odgađati rok.

Možete pokušati kontaktirati pošta kako bi se osigurala isporuka i primitak. Ako se koristi kurirska dostava, provjerite informacije kod njih. Sve ovo mora biti učinjeno prije transakcije. Ako nakon mjesec dana nema odgovora suvlasnika, a postoji potvrda o isporuci, prodavatelj ima pravo smatrati da je to odbijenica i može postaviti objekt.

Donacija

No, razvila se praksa da, izbjegavajući sva očekivanja, ljudi ostvaruju darovni ugovor. Prema zadanim postavkama, ovo je jednostavan način da zaobiđete sve prepreke, ne šaljete obavijesti i ne ograničavate se. Zakon vlasniku daje pravo raspolaganja svojim udjelom, pa ga ništa ne sprječava da ga jednostavno daruje. Ovdje već nestaje pravo prednosti za suvlasnike.

Međutim, morate shvatiti da su sudovi itekako svjesni ove rupe. Doista, čudno je da potpuni stranci daju nekretnine drugim strancima. Zato je, ako se radi o osporavanju darovnog ugovora, važno misliti na obiteljske veze ili osobito prijateljske odnose.

Važno je razumjeti da će se ugovor poništiti, a transakcija može biti proglašena ništavnom, ako sud posumnja da je donacija samo paravan, a da je u stvarnosti bila kupnja.

Alternativne opcije za prodaju dionica:

Kolateralno otuđenje

Ponekad se koristi metoda otuđenja založne nekretnine. Ljudi zaključuju ugovor o zajmu, prema kojem vlasnik udjela dobiva određeni iznos. Kao materijalna potpora zajmoprimac zadržava dio imovine.

Zatim se ovaj ugovor mora dostaviti MFC-u i registrirati. Nakon toga, zajmoprimac se odriče prava na svoju imovinu. Vjerovnik se odriče zahtjeva za povrat unovčiti, ali dobiva hipoteku na nekretninu. Zatim se formalizira pravo prijenosa vlasništva.

Kao što vidimo, u 2017. godini postoji dovoljno alata za provedbu otuđenja udjela bez suglasnosti suvlasnika. No, teškoća takve prodaje je u tome što se izuzetno rijetko udjeli i dijelovi stambenog prostora uopće prodaju. Čak zajedničke prostorije imaju veću šansu da budu traženi nego dio stana. Zato je preporučljivo nastojati postići sporazum o otkupu između suvlasnika.