Procjena stambene zgrade. Procjena troškova stambene zgrade sa zemljištem. Neovisna procjena stana

Pod tržišna vrijednost stana podrazumijeva se njegova realna cijena, za koju kupac spreman za kupnju takve nekretnine u slobodnom tržištu i normalnoj konkurenciji. Osim tržišne vrijednosti, tu je i, što je donekle manje i koristi se kao porezna osnovica za određivanje visine poreza na imovinu. Tržišna cijena navedene nekretnine može se utvrditi kao na svome, te uz pomoć posrednika ili procjenitelja.

U slučaju provođenja tržišne vrijednosti, potrebno je pripremiti seriju za procjenitelja. Na temelju rezultata svojih aktivnosti izradit će se detaljno izvješće. Također, ne zaboravite da je u nekim transakcijama s nekretninama to neophodno iz biroa tehnički inventar (BTI), što ukazuje vrijednost zaliha(u praksi je još uvijek manje nego katastarski).

Kolika je tržišna vrijednost stana?

Tržišna vrijednost stana je realna cijena, za koju je kupac spreman kupiti takvu nekretninu na slobodnom tržištu pod normalnim uvjetima natjecanje. Odnosno, na tržišnu cijenu ne bi trebali utjecati drugi čimbenici osim konkurentskih. U ovom slučaju cijena se formira na temelju velika količina nijanse. To uključuje:

• raspored objekata;
• korisna površina nekretnine koja se prodaje;
• fizičko stanje komunikacija (grijanje, vodoopskrba itd.).

Vrijedno je zasebno spomenuti takav faktor kao lokacija stana. Područje, udaljenost od škola, bolnica, prometnih čvorova, velik trgovački centri i tako dalje. Svi ovi uvjeti mogu značajno utjecati na realnu tržišnu cijenu nekretnine. Također vrijedi uzeti u obzir da je dobro kozmetičke popravke ne povećava uvijek vrijednost takve imovine. Možda ćete sresti takve kupce koji traže stan s gotovom unutarnjom obradom. Ali češće postoje kupci koji namjeravaju izvršiti popravke na svoj način.

dakle, tržišna vrijednost stanovi su cijena za koju kupac može kupiti nekretninu u tržišnim (konkurentnim) uvjetima. Na tržišnu cijenu utječu mnogi različiti čimbenici koje treba uzeti u obzir.

Katastarska i tržišna vrijednost stana: u kakvom su odnosu

Katastarska vrijednost stana je cijena nekretnine koja se utvrđuje Federalna katastarska komora tijekom procjene provedene u skladu sa Saveznim zakonom od 29. srpnja 1998. br. 135-FZ "Oko aktivnosti procjene V Ruska Federacija» .

U osnovi je potrebna katastarska vrijednost navedene nekretnine platiti porez na imovinu. Upravo iz katastarska vrijednost te se obračunava potrebni porez. Relativno nedavno, katastarska vrijednost je značajno povećana u pokušaju da se približi tržišnoj vrijednosti, međutim dva pokazatelja nije jednako, tržišna i katastarska cijena je i dalje varirati.

Omjer gore navedenih pokazatelja cijena napravljen je na razini kriteriji ocjenjivanja, odnosno što se uzima kao osnova za ocjenu i čimbenici koji utječu ukupna cijena. Kao što znate, na tržišnu vrijednost utječu mnogi čimbenici, dok na katastarsku vrijednost mnogo manje. Na katastarsku vrijednost stana utječu sljedeće nijanse:

• prosječna cijena po kvadratni metar(uzimajući u obzir regionalni indeks);
• godina izgradnje kuće u kojoj se nalazi nekretnina koja se procjenjuje.

Razlika u pristupu izračunu cijene nekretnine uvjetuje razliku između tržišne i katastarske vrijednosti. Tržišna vrijednost mnogo viši katastarski

U praksi je tržišna cijena viša od katastarske pola ili jedna trećina. Gore navedene vrijednosti podudaraju se uglavnom u starom stambenom fondu, čija je tržišna cijena stanova niska.

Da biste prodali stan prvo morate znati njegovu stvarnu (tržišnu) vrijednost. Kao što je poznato, katastarska vrijednost po kojoj se plaća porez često je ne odražava stvarna cijena kuće. Stoga je potrebno procijeniti cijenu drugim sredstvima. Vlasnik nekretnine ima nekoliko takvih:

• samoprocjena;
• procjena posrednika;
• procjena neovisnog procjenitelja.

Prva od ovih opcija uključuje minimalni novčani troškovi, međutim, maksimum vlastitih napora osobe da odredi . Dvije preostale opcije znače neki financijski troškovi, budući da usluge posrednika i procjenitelja nisu besplatne. Moderno tržište Kupnjom i prodajom nekretnina uglavnom se bave posrednici, odnosno građani im se često obraćaju prilikom prodaje ili kupnje takvih nekretnina.

Međutim, može se angažirati i posrednik za nekretnine jednostavna procjena cijene stana, bez dodatnih usluga za njegovu implementaciju.

U ovom slučaju, osoba koja želi znati cijenu neće morati razmišljati o tome da je samostalno odredi, već polazi od cijena koju nudi posrednik nekretnina.

Kako sami procijeniti cijenu stana

Samoprocjena cijene stana uključuje praćenje sličnih prijedloga za prodaju slične nekretnine. Da biste to učinili, možete koristiti popularne internetske stranice ili relevantne tematske novinske proizvode. Trebali biste se usredotočiti na sličnih parametara:

• okrug;
• kvadrat;
• broj soba;
• drugi čimbenici koji na ovaj ili onaj način utječu na cijenu navedene nekretnine.

Nakon što ste pronašli slične ponude, morate obratiti pozornost na činjenicu da ljudi koji prodaju svoje domove mogu napuhati cijenu po vlastitom nahođenju.

Osim toga, ako se stan prodaje u Moskvi ili Moskovskoj regiji, tada možete koristiti online kalkulator cijene stanova. U tom slučaju morate ispuniti sva polja i dobiti rezultat. U slučaju drugih regija u zemlji, prijedlozi će se morati pratiti na svome. Međutim, na raznim stranicama postoje prikladne usluge pretraživanje, u kojem možete navesti podatke slične nekretnini koja se prodaje za traženje sličnih opcija.

Dergunov V.I. planirao prodati jednosobni stan. Smatrajući ga neprikladnim za trošenje unovčiti za usluge posrednika ili neovisnog procjenitelja. Nakon što je pogledao nekoliko web stranica poput Avita i Iz ruke u ruku te usporedio slične ponude za prodaju stana, Dergunov je uspio odrediti približnu tržišnu vrijednost svoje kuće.

Katastarska vrijednost stana na adresi

Na službenoj web stranici Rosreestra postoje neke prikladne usluge. Na primjer, odlaskom na karticu „Usluge“, a zatim na „Referentne informacije o nekretninama online“, možete utvrditi katastarsku vrijednost objekt nekretnine.

Da biste to učinili, morate navesti katastarski broj ili ispravno odrediti adresu stana. Ako je izvršena katastarska procjena, onda takve informacije bit će naznačeno na temelju rezultata zahtjeva.

Međutim, takve informacije će biti korisne samo ako će se prodaja stana održati točno po katastarskoj vrijednosti. Ukoliko se planira prodaja takve nekretnine po tržišnoj vrijednosti, onda je najbolje koristiti navedenu uslugu nemoj koristiti te se okrenuti drugim načinima utvrđivanja cijene imovine.

Neovisna procjena stana

Neovisna procjena stanovi su jedan od načina utvrđivanja cijene takva imovina. Danas postoje mnoge tvrtke koje se bave aktivnosti procjene. Neovisni postupak procjene može biti potreban ako je nemoguće sami odrediti vrijednost nekretnine. Osim toga, stručnjaci u ovom području dobro su svjesni svih zamršenosti tržišta kupnje i prodaje stanova, posjeduju posebne vještine i znanja, što pomaže uspostaviti cilj tržišna cijena za stan koji se prodaje.

Prilikom provođenja neovisne procjene, osobe koje je provode koriste se nizom metoda čiji odabir ovisi o predmetu procjene. Dakle, postoje sljedeće metode ocjenjivanja:

• usporedni;
• profitabilan;
• skup.

Najčešća metoda je metoda usporedbe. Koristi se samo kada postoji stvarna prilika da se usporedi predmet procjene (stan). analozi. Primjerice, uspoređuje se veći broj stanova na istom području, sa sličnim godinama izgradnje cijele zgrade, površinom doma i drugim čimbenicima koji utječu na tržišnu cijenu.

Ovaj pristup je dovoljan objektivno odražava tržišnu vrijednost navedene nekretnine, a također uzima u obzir različite manifestacije aktualnih trendova na tržištu kupnje i prodaje nekretnina.

Metoda prihoda uglavnom se koristi kada se od imovine ostvaruje dobit. Na primjer, ako se stan koristi za poslovnu djelatnost (prvi katovi kuća, stambeni objekti za dnevni najam itd.), tada će procjena uzeti u obzir procijenjeni prihod(na temelju već primljenog prihoda). Nedostatak ovog pristupa je mali raspon primjene, kao i činjenica da je prihod koji se uzima u obzir pri procjeni samo prognoziran.

Troškovna metoda koristi se ako imovina koja se procjenjuje nema analoga. Riječ je o izuzetnim nekretninama, koje se trenutno ne mogu uspoređivati ​​s drugim objektima. U takvim slučajevima procjenitelj radi izračun potrošena sredstva za izgradnju takvog objekta. Ova metoda možda ne odražava uvijek stvarnu tržišnu cijenu, ali ova metoda jest univerzalni, budući da uz njegovu pomoć možete procijeniti apsolutno bilo koju nekretninu, uključujući stan.

Stoga se za utvrđivanje koristi neovisna procjena najadekvatnija tržišna vrijednost stanova.

Dokumenti za procjenu

Kao i kod većine postupaka vezanih uz prodaju ili druge radnje s nekretninama za procjenu stana potrebno je pripremiti niz dokumenata:

• potvrda o državna registracija imovinska prava (od srpnja 2016. - izvod iz Jedinstvenog državnog registra);
• informacije (ako su dostupne) o (hipoteci, zalogu, najmu itd.);
• podaci o putovnici osobe koja je naručila procjenu;
• ako postoje preuređenja - informacije o njima;
• objekt;
• obrazloženje za plan.

Navedeni dokumenti moraju se dostaviti procjenitelju za najobjektivniji postupak ocjenjivanja trošak stana.

Izvještaj o procjeni tržišne vrijednosti stana

Izvještaj o procjeni tržišne vrijednosti stana službeni je dokument koji sastavlja procjenitelj. Njegova nužnost određena je činjenicom da takav dokument može biti predati sudu kao dokaz, koristiti kao opravdanost cijene nekretnine. Kao i svaki drugi službeni dokument, izvješće mora sadržavati određene podatke. dakle, izvješće o procjeni uključuje:

• podatke o kupcu i procjenitelju;
• opis metode ocjenjivanja;
• opis nekretnine koja se procjenjuje (stan);
• analiza tržišta za kupnju i prodaju takve imovine;
• izračun tržišne cijene takve imovine;
• fotografski materijali predmeta ocjenjivanja;
• informacije o vlasničkim dokumentima.

Izvješće je potpisano, spojeno i numerirano, odobren pečatom procjeniteljska tvrtka.

Također, uz izvješće se prilažu dokumenti koji potvrđuju registraciju tvrtke koja provodi procjenu, potvrde i drugi potrebni dokumenti.

BTI potvrda o cijeni stana

Za dovršenje nekih transakcija, vlasnik stana može trebati potvrda iz BTI. Može se dobiti kontaktiranjem nadležnog teritorijalnog tijela navedene organizacije. Možete dobiti takav certifikat samo vlasnik prostora, o čemu se sastavlja potvrda. Da biste ga primili morate dostaviti sljedeće: dokumenata:

• putovnica vlasnika;
• potvrda o državnoj registraciji vlasništva stana ili izvod iz Jedinstvenog državnog registra.

Ovaj certifikat sadrži informacije o vrijednosti zaliha stanova, tlocrt i eksplikacija. Navedena vrijednost zaliha sastoji se od sljedećih faktora:

• područje kuće;
• popis komunikacija;
• godine izgradnje kuće u kojoj se nekretnina nalazi.

Vrijednost zaliha znatno niže katastarske i tržišne cijene. U biti uključuje samo troškovi izgradnje apartmani ( građevinski materijali, interne komunikacije) minus stvarno trošenje.

Zaključak

U bilo kojoj transakciji sa stanom, morate biti spremni na činjenicu da ćete se morati susresti s razne vrste vrijednost takve nekretnine, kao što su tržišna, katastarska i popisna vrijednost. Prava cijena navedene nekretnine je njezina tržišna cijena, to je ono na što se morate usredotočiti prilikom obavljanja transakcija. Ova se cijena može odrediti na različite načine, kako to učiniti sami(bez financijski troškovi), te uz pomoć trgovca nekretninama ili procjenitelja(uz plaćanje njihovih usluga).

Katastarska vrijednost uglavnom se koristi za potrebe oporezivanja, a inventarna vrijednost za izdavanje potrebno u nekim slučajevima BTI potvrde.

Pitanje

Kako odrediti tržišnu vrijednost stana?

Planiram prodati svoj stan, ali se ne mogu odlučiti o njegovoj stvarnoj cijeni. Imam podatke o katastarskoj vrijednosti. Je li ta cijena jednaka tržišnoj vrijednosti? Ako ne, kako mogu odrediti tržišnu cijenu svoje nekretnine?

Odgovor

Katastarska vrijednost jednaka je tržišnoj vrijednosti samo u iznimnim slučajevima. U većini slučajeva tržišna vrijednost je za pola ili trećinu veća od katastarske.

Postoji nekoliko načina za određivanje tržišne cijene. Neovisnu procjenu stana možete provesti uspoređujući svoj dom sa sličnim ponudama na tržištu nekretnina. Ako vam ova opcija ne odgovara, možete se obratiti posrednicima ili procjeniteljima koji će uz naknadu procijeniti vašu nekretninu i odrediti tržišnu vrijednost koja odgovara vašem stanu.

Izvješće o procjeni vrijednosti imovine je obvezni pisani dio rada specijaliste i upravo se taj dokument uručuje naručitelju.

Ali odnos između specijaliste i druge osobe koja je zatražila uslugu također je fiksiran u izvješću iu posebnom ugovoru.

Na ovaj ili onaj način, obavljeni posao i izvješće sastavljeno o njemu pokazuju da je usluga primljena. Zaključak je dokument koji ima pravnu snagu.

Ako ga je sastavio profesionalac u svom području, izvješće se može priložiti sudske isprave, a može se koristiti iu pravnim sporovima i parnicama, vezanim uz ostavinske predmete te sudjelovati u drugim poslovima predviđenim općim trgovačkim prometom u našoj zemlji.

Zadatak procjene vrijednosti nekretnine

Zadatak pregleda imovine je radnja koja prethodi postupku ocjenjivanja. Nakon što dobije nalog za izvođenje radova, stručnjak, tako reći, dobiva odgovarajuće zadatke. U sklopu ovog zadatka mora utvrditi niz činjenica. To uključuje:

• proučavanje objekta,
• pravna svojstva nekretnine,
• točna lokacija,
• karakteristike granica.

Osim toga, prilikom pregleda zadatka, stručnjak za nekretnine treba:

• proučiti sve nijanse objekta,
• upoznati se s upisima iz njega u odgovarajući upisnik,
• saznati podatke od vlasnika,
• po potrebi preuzeti arhivske dokumente.

Svaki procjenitelj mora provesti ove radnje tako da izvješće sastavljeno na temelju rezultata rada sadrži samo pouzdane informacije koje odgovaraju stvarnosti.

Vrlo je važno obratiti pozornost na to tko piše izvještaj.

Pravo izrade zapisnika ima procjenitelj specijalist koji ima odgovarajuću stručnu spremu. Ni pomoćnik ni tajnik nemaju pravo sastavljati ovaj dokument. Po završetku izvješća stavlja se datum njegove izrade, potpis procjenitelja, a također i pečat ako je klijent poslovao s tvrtkom.

Ali često se u praksi događa da stručnjak prisili pomoćnika procjenitelja da napiše zaključak sa svim njegovim složenim nijansama i pravilima, a sam stručnjak samo potpiše.

Ovakvo ponašanje skopčano je s posljedicama u vidu nepismenog opisa procesa procjene i zaključaka o analizi vrijednosti nekretnine zbog neiskustva asistenta ili tajnika.

Tko izrađuje procjenu nekretnine koja se kupuje?

Zaključak o nekretnini koja se kupuje, odnosno o njenoj procjeni Pravo sastavljanja ima samo stručni procjenitelj.

Činjenica je da budući vlasnici prije kupnje nekretnine traže stručnu provjeru stanja nekretnine. Samo osoba sa posebnim znanjem može točno opisati stanje. To znači da bi oni trebali izraditi izvješće kako bi najkompetentnije odražavalo trenutno stanje stvari.

Prijavi cijenu

O cijeni izvješća o analizi vrijednosti nekretnine ne vrijedi ni govoriti. Cijena izvješća o procjeni vrijednosti nekretnine ne ovisi samo o regiji u kojoj građanin živi, ​​već i o sam predmet. Ako govorimo o komercijalne nekretnine, a mi uzimamo u obzir središnji pojas Rusije, dakle trošak procjene počet će od 15.000 rubalja, prema tome, ovo je trošak izvješća.

Ako govorimo o nekretninama kao što su kuća, izgrađena vikendica ili zemljište, tada će trošak rada visoko specijaliziranog stručnjaka i naknadne pripreme odgovarajućeg dokumenta varirati. od šest do 8.000 rubalja.

Ako govorimo o običan stan ili sobu, tada će vas trošak izvješća o procjeni stana koštati iznos ne više od 5000 rubalja.

U regijama krajnjeg sjevera vrijednost ove količine malo je precijenjena, ali u središnjoj Rusiji, naprotiv, znatno je niža. I ne brinite da je trošak rada koji je uključen u izradu zaključka previsok. Možete ga pronaći u bilo kojem gradu alternativne opcije, jer puno ovisi o iskustvu određenog stručnjaka.

Zaključak o tržišnoj vrijednosti nekretnine

Izvješće o procjeni vrijednosti nekretnine(uzorak elaborata o procjeni vrijednosti nekretnine možete preuzeti gore) je dokument koji je sastavljen u skladu s važećim zakonima naše zemlje i sadrži sve rezultate procjene tržišne vrijednosti nekretnine, kao i popis sva provedena ispitivanja.

Ovaj akt može sadržavati sljedeće podatke:

• osnovne podatke o objektu,
• opis,
• temelj za provođenje specijalističkih radnji,
• pregled aktualnog tržišta nekretnina,
• podatke o tome koje su metode korištene u procjeni,
• prenosivost nekretnina kao kolateral,
• izračun vrijednosti predmeta procjene,
• te također, koje dokumente je procjenitelj koristio kao izvor informacija za sastavljanje izvješća.

Mora ih osigurati i sam vlasnik i neka tijela koja opslužuju imovinu, poput organizacije za upravljanje.

Izvještaj o procjeni kupoprodajne cijene stana

Izvješće o procjeni stana(predlažemo da pogledate primjer izvješća o procjeni stana gore) - to je dokument koji se sastavlja na temelju zakona i služi za utvrđivanje koliko otkupna vrijednost odgovara stvarnom stanju stambenog prostora.

U tom bi slučaju neovisna procjena nekretnine trebala biti preduvjet za postupak otkupa. Potrebno je odrediti fer cijenu.

Uzimaju se u obzir njegova lokacija, raspored, stanje okoliša, susjedi i tako dalje. Procedura analize troškova odvija se na općim osnovama, ali se u izvješću ističe da je stan u pripremi za kupnju.

Zaključak o procjeni temelja stambene zgrade

Izvješće o procjeni temelja stambene zgrade je dokument koji sadrži stručno mišljenje, koji opisuje temelje stambene zgrade, govori o njegovoj snazi, očekivanom vijeku trajanja, kao i raznim problemima koji mogu nastati u vezi s radom zgrade.

U ovoj situaciji naglasak je na stanju objekta. Također bi bilo dobro navesti njegovu širinu, visinu, korištene materijale, kao i godinu izlijevanja.

Izvješće o procjeni štete od požara u stambenim objektima

Izvješće o procjeni štete od nastalog požara sadrži sljedeće podatke.

1. Prvo, analiza svih prezentiranih dokumenata, kao i svjedočenja. To uključuje i pregled fotografija te njihovu naknadnu analizu i ispitivanje.
2. Opis svih potrebnih tehnika koje koriste stručnjaci. Približno obrazloženje za svaku od korištenih metoda, izrada potrebnih izračuna, izrada plana procjene koji uključuje radove obnove nakon požara, približni izračun dotrajalosti zgrade, popis raspoloživog paketa dokumenata, kao i plan inspekcije.

Pregled izvješća

Pregled izvješća o procjeni nepropusnosti stana sastavljen u slučaju kada je, iz jednog ili drugog razloga, imovina bila inicijator poplave.

U ovoj situaciji potrebno je procijeniti ne samo štetu koja je nastala na stanovima ispod, već i štetu na imovini koja je uzrokovala poplavu.

U ovoj situaciji poziva se i stručnjak procjenitelj koji je dužan osigurati sve potreban rad i vještačenja kako bi se utvrdio uzrok curenja i nastala šteta, te općenito utvrdilo koliko je imovina izgubila na vrijednosti zbog ovog incidenta.

Koordinacija rezultata procjene vrijednosti nekretnina

Koordinacija rezultata pregleda imovine je postupak u kojem se međusobno uspoređuju dva izvješća koja su sastavljena na zahtjev istog vlasnika radi točnog utvrđivanja procijenjena vrijednost konkretne nekretnine.

U ovom slučaju, mišljenja dvaju stručnjaka mogu se slagati ili razilaziti, ali ne značajno.

U tom se slučaju radi dodatna procjena, a rezultat se dostavlja vlasniku predmeta odabranog za ispitivanje. Posebnost ovog izvješća je da je sastavljeno u obliku tablice.

Sada znate u kakvoj situaciji vam može trebati određeno izvješće o procjeni vrijednosti nekretnine i sami možete odabrati ono što vam je potrebno, bez pomoći stručnjaka.

No, u izradi ovog dokumenta može vam pomoći samo kompetentna stručna osoba, koju možete pronaći putem odgovarajućeg oglasa u samom gradu.

14.08.17 51 741 4

A zašto je to potrebno?

Planirate kupiti stan uz hipoteku.

Banka odobrila zahtjev za kredit, agent pronašao odgovarajući stan. Sljedeći korak je prikupljanje kompletne dokumentacije za banku. Svakako će uključivati ​​i procjenu nekretnine.

Elena Evstratova

prodavao i kupovao nekretnine s procjenom

Kada banka dužniku daje hipotekarni kredit, automatski uzima kao kolateral nekretninu koja se kupuje tim kreditom: “Evo ti novaca, ali dok sve ne vratiš, stan je nekako moj.” Ako dužnik ne vrati novac, banka ima pravo uzeti stan i prodati ga na dražbi.

Snaga hipotekarni zajamČinjenica je da je stan lako prodati na dražbi - riječju banaka, riječ je o likvidnom kolateralu. Banke su sigurne u kredite koje izdaju, pa mogu smanjiti stope.

Za banku je važno za što točno daje 3.000.000 rubalja: za kolibu ili za stan. Hoće li moći prodati ovaj stan za ista 3 milijuna ako se nešto dogodi? Procjena bi mu trebala odgovoriti na ovo pitanje.

Za kupca procjena je dodatna garancija da predmet vrijedi novca za koji se prodaje.

Tko vrši procjenu

Procjenitelji procjenjuju nekretnine. Njihove aktivnosti su regulirane savezni zakon"O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji." To može biti tvrtka ili samostalni poduzetnik.

Što procjenitelj mora imati:

Stručno obrazovanje, članstvo u samoregulatornoj organizaciji i osigurana odgovornost

Stručno obrazovanje

članstvo u SRO-u

Osigurana odgovornost

Banke su po zakonu dužne prihvatiti svaku procjenu procjenitelja. No, u stvarnosti same banke akreditiraju tvrtke čijoj procjeni vjeruju. Koje procjenitelje pojedina banka navodi obično piše na web stranici. Sberbank surađuje s 256 procjenitelja, Banka Vozrozhdenie - s 90.

Kako odabrati tvrtku za ocjenjivanje

Nazovite popis procjeniteljskih tvrtki koje nudi banka. To je ono što trebate saznati u razgovoru.

Koliko brzo dolazi procjenitelj? Normalno razdoblje je 1-2 dana.

Koliko dugo traje izrada izvješća? Obično unutar 3-5 dana.

Koliko košta procjena? Prosječna cijena u Sankt Peterburgu je 3000 rubalja. U Moskvi cijene počinju od 2500 rubalja.

Koliko košta drugi primjerak izvješća? Prema zadanim postavkama, procjeniteljske tvrtke izrađuju jednu kopiju izvješća. Normalna tvrtka drugi će primjerak tiskati besplatno. U nekim će tvrtkama drugi primjerak koštati 500 rubalja.

Kako izgleda izvješće

Procjena stana sastavlja se u obliku zapisnika. Izvješće se u tiskanom obliku pohranjuje uz hipoteku na stan.

Izvješće mora sadržavati:

• tko je naručio i tko izvršio procjenu, kojom metodom;
• kakav je stan, u kakvom je stanju, kako se koristi;
• kako stoje stvari na tržištu na kojem će se ovaj stan prodavati;
• za koliko se obično ili na dražbi može prodati;
• koji prilozi postoje za ocjenu u vidu fotografija i kopija dokumenata.

Bez pečata i potpisa procjenitelja izvještaj je nevažeći. Izvješću je priložen dokument na jednoj stranici koji sadrži sažetak izvješće. Šalje se banci zajedno s izvješćem.

Koliki je trošak

Tržišna vrijednost- cijenu stana ako se prodaje bez žurbe i više sile.

Vrijednost spasa- minimalna cijena za koju će banka prodati stan u kratkoročno.

Što utječe na tržišnu vrijednost

Područje u kojem se nalazi nekretnina. Utječe na cijenu po kvadratnom metru: u Sankt Peterburgu je kvadratni metar u Moskovskom okrugu u prosjeku 20.000 rubalja skuplji nego u Nevskom. Stoga će stan u novoj zgradi, koji je izgrađen među starim pločama, koštati manje od svojih analoga u dobrom području.

Procjenitelji se koriste istraživanjima i podacima s portala za nekretnine. Ovo je stranica za istraživanje s web stranice Biltena nekretnina.

Tehnički podaci zgrade: koje godine je kuća sagrađena, kada je sagrađena? velika obnova i koliko katova ima kuća. Sve se uzima u obzir: prisutnost kanala za smeće, organizacija parkinga, stanje ulaznih vrata.

Stanje stana. Koji kat, koliko soba i ima li renoviranja? Procjenitelj gleda čak i je li na podu postavljen linoleum ili laminat, ima li pločica u kupaonici i kakva je rasvjeta u stanu.

Stanje stana je važno: ako su tapete prljave, izvješće ima oznaku "potreban popravak".

Popravak s tapetama za 70 tisuća rubalja i 5 tisuća ekvivalentan je "europskoj obnovi kvalitete". Stoga ne biste trebali očekivati ​​da će procjenitelj u cijenu stana uključiti punu cijenu dizajnerske obnove. U najbolji mogući scenarij on će staviti faktor povećanja na popravke.

Tržište nekretnina u ovom trenutku. Stručnjak promatra slične predmete na tržištu. Za jednosobni stan u monolitnoj zgradi, analozi će biti stanovi iste veličine u monolitnoj ili kuće od opeke. Panel kuće se obično ne uspoređuju s kućama od opeke ili se uvode koeficijenti. Za ocjenu stana koristi se pet sličnih predmeta. Usporedba analoga - dobar način vidjeti gdje je cijena previsoka.

Zadnji kat smanjuje procijenjenu cijenu stana za 2-3%, prvi kat - za 5-10%

Kako izračunati povratnu vrijednost

Likvidacijska vrijednost izračunava se pomoću formula. Ovdje je bitna elastičnost potražnje i vremenska vrijednost novca.

Primjer elastičnosti potražnje. Za trosobnim stanom u novogradnji u prizemlju malo se traži jer velika kvadratura i niska etaža plaše kupce. Takav stan možete prodati u kratkom roku samo po niskoj cijeni. Razlika između tržišne i likvidacijske cijene je do 3 milijuna rubalja.

Za jednosoban stan na srednjem katu ploča kuća 5 minuta hoda od metroa je vrlo tražen, jer su takvi stanovi uvijek traženi na tržištu. Likvidacijska vrijednost takvog stana približna je tržišnoj.

Primjer vremenske vrijednosti novca. Kada je riječ o dugoročno i veliki novac, često se kaže da novac s vremenom postaje jeftiniji. Odnosno, rublja je sada vrednija od rublje za godinu dana. Ako se sada stan može prodati jeftinije, onda je to bolje nego kasnije malo skuplje. Ovo načelo ima mnogo opravdanja: inflacija, politički rizici, ljudska smrtnost i svjetski napredak.

Kad se stan prodaje po likvidacijskoj cijeni, prvo se otplaćuje kredit. Zajmoprimac prima preostala sredstva. Stoga, što je viša cijena likvidacije, to više novca ostat će u njegovim rukama.

Likvidacijska vrijednost proračunskog stana ne razlikuje se puno od tržišne vrijednosti. Najlakše ih je prodati na tržištu jer za njima postoji potražnja. Elitni stan u novoj zgradi dugo će se prodavati čak i s popustom.

Raspon cijena trosobnih stanova u St

Odabrali smo stanove unutar istog područja prema EMLS portalu za nekretnine

Kod nasljeđivanja nekretnine ili podizanja hipotekarnog kredita potrebna je procjena kuće i zemljišta. Problematično je provesti postupak samostalno; rezultat će biti približan.

Kada je potrebna procjena kuće i lokacije?

Potrebna je procjena kuće i parcele kako bi se utvrdila tržišna vrijednost nekretnine. Prilikom sklapanja kupoprodajne transakcije postupak se provodi na dobrovoljnoj osnovi.

Uključivanje procjenitelja zakonom je predviđeno u sljedećim slučajevima:

• Upis nasljedstva. Potrebno je utvrditi vrijednost kuće kako bi javnobilježnički ured izdao potvrdu o pravu raspolaganja nekretninom.
• Bankovni depozit. Kreditna institucija ne izdaje novac bez formaliziranja tereta. Za to vam je potrebno stručno mišljenje o vrijednosti nekretnine.
• Osiguranje nekretnina. Za izračun iznosa osiguranja potrebno je pribaviti podatke o vrijednosti imovine za koju se izdaje polica osiguranja.
• Procjena štete. Određuje se iznos iznosa za popravak.
• Registracija. Visina državne pristojbe ovisi o vrijednosti nekretnine.
• Procjena vrijednosti kuće za probu. U slučaju razvoda braka ili sporova između nasljednika, utvrđivanje vrijednosti nekretnine pomaže u rješavanju imovinskih sporova.

VAŽNO! Za obračun doprinosa procjenjuje se stambena zgrada ovlašteni kapital poduzeća. Osnivači imaju pravo uložiti novac ili prenijeti osobnu imovinu na društvo.

Tko ima pravo procijeniti kuću i zemljište?

Pravo ocjenjivanja kuće imaju neovisni stručnjaci - osobe ovlaštene za obavljanje vještačenja. Procjenitelji su članovi SRO-a i imaju policu osiguranja od građanske odgovornosti u iznosu od najmanje 300 tisuća rubalja.

Vlasnici nekretnina sami biraju stručnjaka, uzimajući u obzir cijene usluga, ugled i druge parametre. Međutim, kreditne institucije upućuju zajmoprimce određenim procjeniteljima prilikom izdavanja hipotekarnog kredita.

SAVJET! SRO-i koji surađuju s kreditne institucije, sastaviti izvješće u skladu sa zahtjevima banke. Time se eliminira rizik slanja dokumenta na reviziju ili ponovnu registraciju.

Postupak procjene kuće sa zemljištem

Postupak ocjenjivanja seoska kuća sastoji se od niza faza. Vlasnik kuće dogovara uvjete suradnje s procjeniteljem i određuje rokove za ispitivanje. Sastavlja se odgovarajući sporazum.

Nakon potpisivanja ugovora vlasnik nekretnine predaje stručnjaku dokumentaciju za kuću i dogovara termin posjeta stručnjaka. Tijekom postupka inspekcije, procjenitelj fotografira kućište i pregledava zgradu zbog nezakonite pregradnje.

Neovisna procjena kuće i mjesta provodi se na temelju jedne od metoda:

1. Analog. Suština ispitivanja je usporedba cijena takvih transakcija tijekom cijele godine. Na temelju rezultata analize, procjenitelj utvrđuje vrijednost postojećeg objekta. Ova tehnika se koristi u velikim naseljenim područjima.
2. Skup. Posebna značajka metodologije je procjena troškova vlasnika kuće tijekom popravaka i renoviranja. Troškovna ekspertiza koristi se za utvrđivanje troškova seoskih vikendica.
3. Profitabilno. Koristi se za procjenu gradskih stanova i komercijalnih nekretnina. Tržišna vrijednost se utvrđuje procjenom povrata ulaganja u nekretnine.

Prilikom ispitivanja privatne kuće i parcele, procjenitelj obraća pozornost na sljedeće parametre:

• Lokacija nekretnine (razvijenost infrastrukture, tip naselja i sl.).
• Stanje zgrade (godina izgradnje, katnost, površina, vrsta građevnog materijala, stanje komunikacija).
• Prisutnost tereta na mjestu i dači.

PAŽNJA! Ako je nekretnina koja se prodaje kupljena korištenjem posuđena sredstva a zajam nije otplaćen, vlasnik mora ukloniti teret s kuće i naručiti ažurirani izvadak iz Jedinstvenog državnog registra.

Rok valjanosti izvješća za stan kupljen hipotekom je šest mjeseci. Ako je na kredit kupljena ne samo kuća, već i zemljište, potrebna je dodatna procjena zemljišta.

Koje dokumente je potrebno dostaviti

Za utvrđivanje vrijednosti kuće potrebna je sljedeća dokumentacija:

• Duplikat osobne iskaznice i PIB-a vlasnika nekretnine.
• Katastarsku putovnicu i.
• Dokument koji potvrđuje vlasništvo nad kućom.

Prilikom kupnje stambenog prostora u zgradi u izgradnji potreban je dogovor s investitorom.

Evaluacijski izvještaj

Zapisnik o pregledu nekretnine izrađuje se u pisanom obliku. Stranice su numerirane, izvješće je spojeno, ovjereno pečatom i potpisom predstavnika SRO-a. Izvješće u prosjeku ima tridesetak stranica.

Dokument sadrži sljedeće podatke:

• podaci o stručnjaku i kupcu;
• informacije o metodama procjene stambenog prostora;
• podaci o kući koja se pregledava;
• analiza tržišta nekretnina;
• utvrđivanje tržišne vrijednosti predmeta.

Izvješće za banku prilikom podnošenja zahtjeva za stambeni kredit sadrži:

• dokumentacija za stanovanje;
• fotografije snimljene tijekom postupka ispita;
• tržišna cijena nekretnine;
• likvidacijska vrijednost (iznos za koji će banka moći prodati kuću ako zajmoprimac ne ispuni svoje obveze).

Ukoliko je klijent banke samostalno odabrao procjeniteljsku tvrtku, izvješću dodatno treba priložiti sljedeće:

• Diploma za ocjenjivanje;
• dokument koji potvrđuje članstvo u SRO-u;
• polica osiguranja od građanske odgovornosti.

SAVJET! Kupac procjene treba pažljivo proučiti završeno izvješće stručnjaka dok je u uredu tvrtke. To će vam pomoći da se brzo odlučite moguća pitanja i razumjeti nijanse.

Na što može utjecati procijenjena vrijednost?

Izvješće stručnjaka SRO utječe sljedeće uvjete pozajmljivanje:

• veličina iznosa;
• rok zajma;
• kamatna stopa.

Ako stvarni trošak nekretnina koju je procjenitelj označio ispod tržišne vrijednosti, banka ne izdaje traženi iznos. U takvoj situaciji zajmoprimac mora:

• zatražiti ponovni pregled;
• provesti procjenu u drugoj tvrtki;
• podnijeti zahtjev za potrošački kredit za iznos koji nedostaje.

Za procjenu i izvješće o nekretninama kupljenim posuđenim sredstvima potrebno je tri do pet dana.