> > Zemljište

Zemljište

Razvoj zemljišta, također poznat kao razvoj zemljišta, posebna je vrsta gospodarska djelatnost usmjeren na razvoj novih teritorija za povećanje tržišna vrijednost zemljište i naknadnu prodaju individualnim programerima. Srednje i dugoročna ulaganja V zemljište su izuzetno privlačni za velikih investitora, jer pružaju dobru stopu dobiti na minimalni rizici. postignuće ekonomski profit u sličnim projektima razvoj je praktički zajamčena, a zadatak developera je samo maksimizirati je i postići pokazatelje koje zahtijeva investitor.

Razvoj zemljišta ima mnogo mogući oblici, ali najčešće i tržišno tražene opcije su sljedeće:

• razvoj pojedinca stambena izgradnja: kupnja odgovarajućeg zemljište veliko područje (često poljoprivredno zemljište) s njegovim naknadnim premjerom, osiguravanjem komunikacija i prodajom pojedinačnih parcela sa ili bez ugovora o izgradnji stambene zgrade;
• razvoj industrijskih ili poslovnih parkova: stjecanje industrijskog zemljišta, postavljanje komunikacija i izgradnja infrastrukture javna uporaba, dodjela parcela za izgradnju industrijskih nekretnina i njihova prodaja investitorima;
• razvoj rekreacijskih područja: stjecanje zemljišna parcela u područjima s povoljnim prirodnim i klimatskim uvjetima, izgradnja osnovne infrastrukture, prodaja zemljišta za izgradnju hotela, zabavnih parkova, sportskih i aktivnih rekreacijskih sadržaja.

Jasno je da svaki od navedenih oblika razvoj zahtijeva velika ulaganja, ali u praksi se isplativost projekata izgradnje vikend naselja može postići prilično brzo. kratki rokovi. govoreći jednostavnim jezikom, razvoj zemljišta usmjerena na povećanje investicijska privlačnost zemljišna parcela za privatne, "male" investitore. Deseci malih parcela sa razvijena infrastruktura a sve komunikacije mogu se brzo rasprodati po znatno višim cijenama sto kvadrata od onih po kojima Zemlja kupljeno na veliko na aukcijama.

Profesionalni razvoj zemljišta uključuje sljedeće usluge:

• analiza tržišta i odabir pogodnih zemljište za ulaganje sredstava;
• izrada financijskog modela i tehničko-ekonomsko planiranje projekta;
• Priprema glavni plan razvoj teritorija, dizajn i radna dokumentacija o osnovnoj infrastrukturi;
• organizacija i kontrola rada komunikacija, interakcija s dobavljačima resursa;
• mjerenje zemljišta, prijenos zemljišta, pravna podrška;
• promocija ponude na tržištu za potencijalne kupce, prodaja gotovih parcela za izgradnju;
• upravljanje projektom u operativnoj fazi.

Razvoj zemljišta ne moraju biti izravno povezani sa stvaranjem novih stambenih ili komercijalne nekretnine, ali njegov krajnji rezultat uvijek je razvoj novih teritorija. Pomoć razvojnoj tvrtki u svim fazama životnog ciklusa projekta omogućuje investitoru da izbjegne moguće gubitke povezane sa stjecanjem nelikvidne imovine, pogrešnom procjenom tržišne vrijednosti zemljišta, pogrešnim određivanjem mogućnosti korištenja lokacije i neučinkovitim radom. izvođača radova.

Tvrtka TekhnoStroyProekt specijalizirana je za pružanje usluga u razne vrste razvoj nekretnina. Možete dobiti detaljnije informacije i primjere uspješno provedenih projekata, ostaviti zahtjev za uslugu ili postaviti pitanja našim stručnjacima telefonom ili izravno u TSP uredu.

Razvoj zemljišta je proces usmjeren na razvoj parcele zemljišta kako bi se povećala njegova vrijednost, maksimizirao profit ili riješili problemi socijalne ili druge prirode. Kao što je poznato u Rusiji, uzimajući u obzir svoje goleme teritorije, mnogi zemljišne parcele je u nečijem vlasništvu, ali se ne koristi niti razvija na bilo koji način. Zadatak razvoja zemljišta je identificirati optimalnu namjenu zemljišne čestice i potom implementirati projekt. Navedimo primjere projekata razvoja zemljišta u Rusiji, koji pokazuju glavne mogućnosti korištenja zemljišnih parcela.

1. Izgradnja vikend naselja. Najčešće, programer stječe veliku parcelu, koja se naknadno dijeli na male parcele, postavljaju se komunikacije: struja, plin, voda, a zatim se male parcele prodaju klijentima bez ugovora o izgradnji vikendice. U ovoj se opciji ekonomska korist ostvaruje stjecanjem parcele velike površine po relativno niskoj cijeni i prodajom malih parcela s komunikacijama po visokim cijenama. Moguće je realizirati projekt s obveznim ugovorom; u ovom slučaju, vikendica gradi programer prema unaprijed odabranim projektima za određene klijente.
2. Izgradnja industrijskih parkova. Po analogiji s vikend naselje Kupuje se velika parcela, postavljaju se sve potrebne komunikacije te se dijeli na manje parcele koje se naknadno prodaju pravnim osobama. osobe za razvoj industrijskih objekata - skladišta, radionice, itd. Postoje situacije kada kupac sam izvodi građevinske radove i kada nositelj industrijskog parka gradi lokaciju prema nacrtu naručitelja (kupca lokacije). Na nekim zemljišnim česticama nositelj projekta gradi vlastite objekte koje potom iznajmljuje. Ekonomska korist, kao i u prethodnom primjeru, postiže se dijeljenjem velike parcele na manje, kao i izvođenjem građevinskih radova.
3. Rekreacijski centri, zabavni parkovi, skijališta, plaže itd. Zemljišne čestice, čiji položaj pridonosi razvoju rekreacijskih područja, koriste se za opremanje plaćenih plaža s infrastrukturom, otvorenih zabavnih parkova na otvorenom s raznim atrakcijama i opremanje sportskih terena. Ova opcija razvoja zemljišta temelji se na stvaranju infrastrukture, postavljanju različite opreme na zemljišne parcele, što će tijekom rada generirati prihod.

Postoje i mnogi drugi primjeri uspješnog razvoja zemljišta, koji vam omogućuju izvlačenje prihoda od razvoja zemljišta i povećanje njegove vrijednosti.

Važno je napomenuti da prilikom implementacije komercijalni projekti, u većini slučajeva razvoj zemljišta svodi se ili na izvlačenje tekućeg prihoda ili na ostvarivanje dobiti od prodaje imovine kojoj je poskupjela.

U isto vrijeme, uspješna provedba projekta uređenja zemljišta ovisi o sljedećim čimbenicima:

• Ispravna definicija najbolja opcija korištenje zemljišta
• Dobro razrađen koncept projekta i razuman financijski model
• Učinkovita provedba projekta

Naša tvrtka pruža cijeli niz usluga u svim fazama razvoja zemljišta, uključujući

6.2. Razvoj nekretnina (razvoj, uređenje zemljišta, preuređenje)

Značajno mjesto na tržištu nekretnina zauzimaju poduzetničke aktivnosti povezane s razvojem i razvojem zemljišnih čestica, teritorija, građevina i drugih nekretnina. U zemljama s razvijenim tržišnim gospodarstvom ova se djelatnost naziva razvojnom.

Suština fenomena razvoja može se izraziti na sljedeći način:

1)posebna vrsta poduzetničke aktivnosti kako bi se ostvario prihod kao rezultat transformacije materijalnih procesa, izražen u investicijski razvoj objekti nekretnina. Uključuje odabir tima sudionika projekta, istraživanje tržišta, marketing, projektiranje, izgradnju, financiranje, računovodstvo, upravljanje imovinom. Ovo polje aktivnosti zahtijeva dovoljno velike investicije s dugim ciklusom, a nekretnine tijekom dugog vremenskog razdoblja mogu stvoriti pravilne tokove unovčiti. Dakle, razvoj je jedna od sorti investicijski projekti;

2) transformacija nekretnina koja je rezultat izgradnje (popravaka) i drugih radova na zgradama, građevinama ili zemljištu ili njezina transformacija u drugu novu nekretninu (promjena funkcionalne namjene) veće vrijednosti od izvorne.

Programer – poduzetnik koji inicira i organizira najbolje od moguće opcije razvoj nekretnina, uključujući financiranje projekta i implementaciju izgrađenog objekta.

Trenutno se gotovo sve organizacije uključene u stambenu izgradnju nazivaju programerima. I ne bez razloga, budući da su većim dijelom zemljišta na kojima se mogla graditi bila potpuno neuređena: nije bilo zakonska registracija, nije bilo režija itd. Građevinske organizacije također su morali riješiti probleme pripreme zemljišnih parcela, dok se svaki od njih bavio razvojem, u pravilu, za vlastiti posao: na pripremljenom zemljištu građevinska je organizacija izgradila stan, privukla ulaganja u njega, a zatim organizirala održavanje izgrađenih objekata.

U domaćoj praksi pravni odn pojedinac, koja ima u vlasništvu ili zakupu zemljišnu česticu, donijela je odluku o izgradnji ili rekonstrukciji objekta (sklopa objekata), utvrdila sheme financiranja izgradnje (rekonstrukcije) i koordinira rad na njegovoj provedbi od faze predprojektiranja do puštanje u pogon objekta ili radna faza naziva se programer. Postavlja se prirodno pitanje: jesu li ti pojmovi ekvivalentni? Definitivno ne! U ovom slučaju programer kombinira razvojne funkcije.

Uloga programera kao profesionalnog poduzetnika određena je njegovim funkcijama. Najvažniji od njih su odabir najbolje moguće opcije za razvoj nekretnina, osiguranje optimalne sheme financiranja projekta razvoja nekretnina, realizacija projekta, kao i realizacija stvorenog objekta prodajom, davanjem u zakup itd.

Razvoj je smjer u koji druge profitabilne djelatnosti prenose značajan dio svojih prihoda i široku dostupnost posuđena sredstva, razvoj mehanizma za njihovo uključivanje u promet i raznolikost financijski instrumenti stvoriti povoljno okruženje za razvoj i funkcioniranje razvoja. Istovremeno, razvoj, kao i drugih oblika poduzetništva, ovisi o investicijskoj klimi u regiji.

U skladu s glavnim načelom tržišnog gospodarstva, developer ne smije provesti investicijski projekt, već ga prodati s visokim stupnjem spremnosti za početak građevinski radovi i prihvatiti još jedan investicijski projekt.

Rast obujma investicija u području domaćih nekretnina doveo je do povećanja potražnje i rasta cijena zemljišta (osobito za komercijalnu izgradnju), kao rezultat toga, aktivni razvoj razvoj zemljišta, čiji je glavni zadatak pripremiti teritorije za početak procesa izgradnje. Klasično uređenje zemljišta je stvaranje životnog okruženja, povećanje likvidnosti zemljišta i njihove investicijske atraktivnosti.

Strani i ruski developeri i investitori ne žele trošiti vrijeme na rješavanje problema prijenosa zemljišta iz jedne kategorije u drugu, usklađivanje interesa privatnih vlasnika u procesu kupnje zemljišnih čestica od njih ili pronalaženje potencijalne mogućnosti povezivanja na komunalne mreže .

U ruskim uvjetima, sam pojam "razvoj zemljišta" uključuje prilično širok raspon aktivnosti - od prijenosa zemljišta iz kategorije poljoprivrednog korištenja do integrirani razvoj teritorije, a rezultat razvoja zemljišta je, prije svega, investicijski proizvod, odnosno zemljište pripremljeno za početak gradnje. Za postizanje ovog rezultata potrebno je riješiti tri skupine problema:

Razvoj koncepta (odabir najučinkovitije opcije za korištenje zemljišta);

Pravna podrška zemljišne čestice, uključujući promjenu kategorije tih zemljišta;

Inženjersko-tehnički (priključak na inženjerske komunikacije, izgradnja prometnica i mreža, kao i uređenje okoliša).

Profesionalni graditelji zemljišta specijalizirani su za puni spektar usluge, savjetovanje pri odabiru, marketing, pravne usluge, projektiranje ili projektiranje kao glavnu djelatnost te angažiranje izvođača za obavljanje ostalih usluga, a rijetko se bave gradnjom na cijelom zemljištu. Oni provode inženjerska obuka zemljište, planski projekt, a zatim prodati male parcele zemljišta u puno drugim poduzetnicima.

U skoroj budućnosti na domaćem tržištu nekretnina pojavit će se tvrtke koje će nuditi cjelovite usluge rješavanja pravnih, financijskih, organizacijskih i pitanja suglasnosti, odnosno rješavanje svih pitanja - od sklapanja posla do ishođenja vlasničkog lista i puštanja objekta u funkciju.

Odgovornosti programera obično uključuju odabir i definiranje konceptualne komercijalne ideje za projekt; odabir stranice koja najbolje odgovara danoj ideji i stjecanje prava na nju; marketing; traženje mehanizama za privlačenje investitora (uključujući kroz razvoj shema kolektivnog ulaganja, jačanje veza s financijsko tržište); organiziranje projektnog financiranja; upravljanje projektiranjem i građenjem; davanje završenog objekta u najam s naknadnim radom ili prodaja. Svemu tome prethodi analiza najboljeg razvoja objekta. Ovisno o funkcionalnoj orijentaciji postoje ured,trgovina,stambeni,hotel,sportski,zabavna,rekreacijski i kombinirani razvoj.

Poduzetnička djelatnost povezana s pretvaranjem objekta nekretnine u drugi, novi objekt, s drugim funkcionalna namjena, zbog čega se cijena objekta povećava, u zapadnoj ekonomiji se naziva preuređenje. U domaćoj praksi ovo područje poslovanja naziva se teritorijalni razvoj (sekundarni razvoj). Redeveloper – ovo je osoba koja upravlja procesom razvoja teritorija.

Radni alat koji vam omogućuje privlačenje ulaganja u različitim fazama razvoja razvojnog projekta i smanjenje njegovih rizika je glavni plan. Ovaj pojam može se prevesti kao prototip, predviđanje projekta, pokušaj sagledavanja budućeg razvoja teritorija. Klasični glavni plan potreban je pri provedbi projekata koji se odnose na ponovni razvoj (regeneracija teritorija), kao i razvoj velikih primarnih (više od 100 hektara) kopnene teritorije, i za takozvane projekte prilika, sličnih projekata Olimpijski teritorij u Londonu, bivši teritorij ZIL-a u Moskvi, “Nasip Europe” u Sankt Peterburgu, tj. u projektima koji se provode zajedničkim naporima nekoliko vlasnika nekretnina.

Glavni plan se izrađuje u fazi pred-razvoja, kada je spreman opći koncept, koji sadrži opću ideju razvoja teritorija za 5...15 godina. Na temelju toga izrađuju se projekti planiranja i snimanja zemljišta (Sl. 6.1).

Riža. 6.1. Suština glavnog planiranja

Glavni plan vam omogućuje formuliranje sustavnog pristupa razvoju teritorija; uzeti u obzir mišljenja raznih stručnjaka, stručnjaka i stanovništva; razvijati stranicu svrhovito i dosljedno; brzo reagirati na promjene uvjeta na tržištu nekretnina. Ako imate glavni plan, možete unaprijed procijeniti potencijal teritorija i izvesti varijantno modeliranje njegovog razvoja za različite vrste funkcionalne uporabe. Glavni plan se ne odobrava kao projekt, uvijek je pri ruci i povremeno se mijenjaju. Ovo je radni alat koji vam omogućuje da, između ostalog, izvršite kompetentno unutarnje mjerenje zemljišne parcele kako biste prodali njegove zasebne dijelove, ako je potrebno.

Na izradi glavnog plana radi cijeli tim stručnjaka - može ih biti i do pedeset. To su sami planeri, ekonomisti-marketinši, financijeri, inženjeri šest-sedam specijalnosti (infrastruktura, promet itd.), ekolozi, krajobrazni arhitekti i dizajneri, dizajneri javnih prostora itd.

Glavni plan je samo u užem smislu sličan projektu prostornog planiranja. Sadrži prijedloge za izgradnju zgrada na odabranom mjestu, stvaranje otvorenih prostora, omjer slobodnih i izgrađenih površina, oblikovanje ključnih elemenata projekta, osnovna inženjerska i tehnička rješenja, upravljanje prometom, glavne vrste korištenja zemljišta i najbolji načini provedbu svih ovih prijedloga u praksi. Međutim, u širem smislu, to je detaljan koncept razvoja, koji se puni proračunima, dobiva punopravni financijski model, dijeli projekt na faze itd. U biti, to je alat za formiranje i provedbu strategiju za fizičku, gospodarsku i društvenu transformaciju teritorija.

Rad na glavnom planu može se podijeliti u tri faze:

Pojašnjenje s kupcem i formuliranje ciljeva i zadataka razvojnog projekta;

Makroanaliza, koja omogućuje kupcu, zajedno s programerima glavnog plana, da razumiju položaj mjesta, riješe pitanja njegovog funkcionalnog zoniranja u Općem planu, pojasne razmjer budućeg projekta, uspoređujući ga s analogima;

Koncept glavnog plana i vizualizacija budućeg kompleksa, uključujući određivanje glavnih razvojnih parametara, modeliranje, financijska analiza te redoslijed provedbe projekta.

Početak rada na projektu, majstor jedrilice Prije svega proučava povijest mjesta, njegove urbanističke značajke i arhitekturu jer su emocionalne karakteristike budućeg investicijskog proizvoda iznimno važne.

Okruženje bi trebalo biti ugodno bez obzira na to što će biti na ovom mjestu: poslovni centar, logistički terminal ili stanovanje. Tome se teži generalnim planiranjem, posebice pri oblikovanju nove urbane sredine u neizgrađenim područjima, transformaciji depresivnih (prvenstveno industrijskih) zona; stvaranje aluvijalnih područja; provedba velikih projekata koji se provode naporima nekoliko vlasnika nekretnina.

Iz engleskog razvoj– razvoj, označavanje dugog procesa koji utječe na ukupnost gospodarskih i društvenih struktura, zahtijevajući njegovu kvalitativnu procjenu.

PNK Logistics stekao je zemljište od 3 hektara (Shushary) i djelovao kao kupac, glavni projektant i glavni izvođač za izgradnju skladišta. Objekt površine 14.650 m2 (od čega su uredi 2.300 m2) 2005. godine pušten je u funkciju i stavljen u prodaju. Ponuđena cijena – 850 dolara/m2. Nekretninu je kupio stranac investicijsko društvo i dano u najam na 10 godina s pravom produženja logističkoj tvrtki Tablogix, koja posluje na ruskom tržištu od 1994. i pruža usluge skladištenja i rukovanja teretom u pet skladišnih kompleksa ukupna površina 53 tisuće m2, nalazi se u Moskvi, Podmoskovlju i Novosibirsku. Ovo je prvi skladišni kompleks klase A u regiji Sankt Peterburga. Ugovor je indikativan po svojoj klasičnoj prirodi: realizacija projekta, njegova prodaja profesionalnom investitoru gotovo je u obliku. gotov posao i privlačenje zakupca.

Područje je dio grada u granicama utvrđenim od strane odbora za urbanizam i arhitekturu, na kojem se provode poslovi investicijskog razvoja.

U uvjetima prijelaza na tržišna ekonomija Znanstveni i praktični koncept razvoja dobiva sve veći interes. Pojam je nastao posuđivanjem engleske riječi development, što u prijevodu znači “razvoj, širenje, raspoređivanje, rast; evolucija". U svjetskoj gospodarskoj praksi koristi se za označavanje aktivnosti usmjerenih na povećanje vrijednosti objekta kroz njegove kvalitativne promjene. U ruskoj praksi terminologija razvoja zemljišta sve se više ažurira, stječući prilično širok raspon nijansi - od prijenosa zemljišta iz kategorije poljoprivrednog korištenja do integriranog razvoja teritorija.

Rast ulaganja u domaće nekretnine doveo je do povećanja potražnje i rasta cijena zemljišnih parcela (osobito za komercijalnu izgradnju), kao rezultat toga, do aktivnog razvoja razvoja zemljišta, čiji je glavni zadatak pripremiti teritorije za početak procesa izgradnje. Klasično uređenje zemljišta je stvaranje životnog okruženja, povećanje likvidnosti zemljišta i njihove investicijske atraktivnosti.

Strani i ruski developeri i investitori ne žele trošiti vrijeme na rješavanje problema prijenosa zemljišta iz jedne kategorije u drugu, usklađivanje interesa privatnih vlasnika u procesu kupnje zemljišnih čestica od njih ili pronalaženje potencijalne mogućnosti povezivanja na komunalne mreže .

U ruskim uvjetima sam pojam "razvoj zemljišta" uključuje prilično širok raspon aktivnosti - od prijenosa zemljišta iz kategorije poljoprivrednog korištenja do integriranog razvoja teritorija, a rezultat razvoja zemljišta je, prije svega, investicijski proizvod, odnosno zemljište pripremljeno za početak gradnje. No, postoji mišljenje da je funkcija developera upravo upravljanje projektom. "Upravljanje" projektom ne uključuje samo odabir lokacije zemljišne parcele, razvoj koncepta projekta, odabir formata razvoja, izračun ekonomska učinkovitost, ali i razvoj strategije oglašavanja, PR programa, uspostavljanje prodajne sheme, njihova pravna podrška - i sve to do završetka realizacije objekata. No, ne slažu se svi s tako širokim tumačenjem razvoja zemljišta i predlaže sljedeću definiciju: "klasični razvoj zemljišta treba smatrati aktivnostima usmjerenim na povećanje likvidnosti i investicijske atraktivnosti zemljišta."

Za postizanje rezultata potrebno je riješiti tri skupine problema:

— razvoj koncepta (odabir najučinkovitije mogućnosti korištenja zemljišta);

— pravna podrška za zemljišnu česticu, uključujući promjenu kategorije tih zemljišta;

— inženjersko-tehnički (priključak na komunalne mreže, izgradnja cesta i mreža te uređenje).

Profesionalni graditelji zemljišta specijalizirali su se za cijeli niz usluga, odabirući kao glavnu djelatnost savjetovanje, marketing, pravne usluge, upravljanje projektima ili projektiranje, a ostale usluge povjeravaju vanjskim izvođačima, a rijetko se bave gradnjom na cijelom zemljištu. Oni provode inženjersku pripremu zemljišta, planski projekt, a zatim prodaju male parcele zemljišta u puno drugim programerima.

Koncept razvoja zemljišta zahtijeva prisutnost investicijskog projekta u timu profesionalni odvjetnici, budući da su mnoga pitanja u vezi sa zemljišnim zakonodavstvom i dalje dvosmislena. Ako na mjestu postoje ograničenja, zadatak stručnjaka je ponuditi najjednostavniji i financijski najizvediviji način za njihovo prevladavanje.

Moguća opcija razvoja zemljišta odabire se na temelju razumijevanja svih segmenata tržišta nekretnina, kako stambenih tako i poslovnih. Od postojeća ograničenja može značajno suziti izbor najučinkovitijih opcija koncepta, potrebno je od samog početka odrediti sljedeće parametre:

• dostupnost zakonska ograničenja za korištenje zemljišta;
• tehnički zahtjevi;
• građevinsko područje;
• izgrađeno područje.

Koncept uređenja zemljišta neophodan je za razmatranje različitih mogućnosti razvoja zemljišta i odabir najoptimalnijeg. Koncept bi trebao odgovoriti na sljedeća pitanja:

• kako se zemljište može poboljšati ili modernizirati;
• koja će biti njegova funkcionalna svrha;
• kakva bi trebala biti potrošačka svojstva zemljišne parcele;
• kakvu dobit zemljišna parcela može donijeti investitoru.

Priprema i izrada koncepta uređenja zemljišta temelji se na temeljitom istraživanju tržišta i predviđanju trendova njegovog razvoja. Osim toga, koncept uključuje:

• analiza resursne kvalitete zemljišne čestice: položaj i okolni prostor, pješačka i prometna dostupnost;
• izgledi za razvoj područja;
• identifikacija ciljnih skupina potrošača;
• izbor optimalna opcija razvoj zemljišta;
• formiranje profila i sastava stanara;
• razvoj krajobraznog koncepta;
• razvoj zemljišne infrastrukture;
• analiza povrat ulaganja projekt;
• format i pozicioniranje objekta na tržištu;
• izrada strategije razvoja menadžmenta;
• razvoj prodajne politike.

Razvoj zemljišta uključuje proces rastavljanja zemljišta u zasebne zemljišne čestice. Sastoji se od skupa pravnih i tehničkih operacija usmjerenih na pripremu zemljišta za sljedeće faze razvoja, u konačnici usmjerenih na dovršetak specifičnih investicijskih projekata.

Drugim riječima, pojam "razvoj zemljišta" može se definirati kao usluga za uklanjanje potencijalnih rizika investicijskih projekata sa zemljišnim parcelama.

U budućnosti bi se trebao povećati utjecaj razvoja zemljišta na razvoj i jačanje tržišta zemljišta u Rusiji zbog profitabilnosti. ovog posla. Postoji vrlo velika i rastuća potražnja za zemljištem diljem Rusije. Tako je koncept razvoja zemljišta postao raširen na tržištu nekretnina. Pod njegovim utjecajem tržište zemljišta

brzo se širi, razvija i

raščlanjivanje velikog teritorija Ruska Federacija. Međutim

provedba ove aktivnosti povezana je s nizom problema

prvenstveno zbog nepostojanja jasno razrađenog mehanizma upravljanja

ovu aktivnost na općinskoj i državnoj razini,

čije će rješavanje omogućiti postizanje samodostatnosti

objekti za ulaganja i razvoj tržišta zemljišta u Rusiji.

Reference:

1. Ulaganja: udžbenik / Financijska akademija pri Vladi Ruske Federacije / ur. prof. N.I. Lahmetkina. M.: Knorus, 2009. Str. 56.
2. Rogatnev Yu.M., Kuznetsov I.V. Uređenje zemljišta u sustavu razvoja pojedinog objekta nekretnine / Uređenje zemljišta, katastar i monitoring zemljišta. 2010. br. 5. str. 44.
3. A.N. Ivanov, M.K. Starovoitov / Ekonomika nekretnina / Udžbenik za sveučilišta. — 3. izd. ispravljeno. - St. Petersburg: ANO "IPEV", 2009. -304 str.

Što je razvoj zemljišta, koje faze uključuje i koji je konačni rezultat tog procesa - o tome i još mnogo toga raspravljaju stručnjaci Skladman USG.

Glavni zadatak uređenja zemljišta je pripremiti zemljište za početak procesa izgradnje. U tržišnoj stvarnosti to za vlasnike znači povećanu likvidnost i investicijsku atraktivnost teritorija, a za kupce - prikladno i brzo pokretanje projekta. Nije preporučljivo da se programeri uključe u pravni postupak prijenosa zemljišta u željenu kategoriju. Također važna točka je dobro razvijena mogućnost povezivanja na mreže i, općenito, pojašnjavanje pružanja inženjerske infrastrukture u u trenutku i u budućnosti.

„Uređenje zemljišta snažan je čimbenik koji povećava kapitalizaciju lokacije, a također smanjuje rizike naknadne provedbe razvojnog projekta. Zamislimo zemljišne parcele s komercijalnim nekretninama - teško ih je prodati nestambeni prostori, dok objekt još nije izgrađen. Isto je i s parcelom: bez prethodne pripreme teško je prodati nespremljenu parcelu - ponude stoje godinama, povremeno mijenjajući cijenu ovisno o tečaju. Moramo preispitati koncept prodaje parcela i izgraditi bazu ne samo zemljišnih masa, već bazu parcela s prethodnom pripremom za prodaju. Ostaje samo napraviti izbor: postati dio brojnih sličnih prijedloga ili razvojnog projekta koji govori sam za sebe,” kaže Yaroslav Darusenkov, voditelj odjela za savjetovanje, Skladman USG.

U idealnom slučaju, krajnji rezultat razvoja zemljišta je lokacija koja je potpuno spremna za izgradnju s fizičke i pravne točke gledišta. U stvari, razvoj zemljišta može biti bilo što što povećava njegovu likvidnost i poboljšava karakteristike ulaganja.

Uzimajući u obzir osobitosti moskovskog tržišta, razvoj zemljišta bit će svako "poboljšanje" ili priprema koja omogućuje približavanje datuma pokretanja projekta. To može biti, na primjer, prijenos zemljišta iz jedne kategorije u drugu.

Nakon pripreme teritorija u svakom od gore navedenih područja, moguće je podijeliti mjesto na parcele za prodaju prema razvijenom konceptu njegovog razvoja.

Konzultantski dio posla podrazumijeva izradu optimalnog koncepta razvoja stambenih i/ili poslovnih nekretnina, uzimajući u obzir sljedeće čimbenike:

• zakonska ograničenja korištenja stranice;
• resursni potencijal nalazišta (površina, konfiguracija, reljef i površina); moguća građevinska površina; stanje na tržištu nekretnina - izbor najperspektivnijih područja razvoja (analiza najboljeg korištenja mjesta);
• pozitivan financijski i ekonomski učinak projekta prema izrađenom konceptu.

Konzultantski rad zapravo omogućuje određivanje potencijalnog kruga interesa stranice (kako programera tako i krajnjih korisnika). Istodobno, razvijeni koncept omogućuje analizu profitne marže potencijalnog investitora.

Drugo važno svojstvo razvoja zemljišta je smanjenje rizika investicijskog projekta.

Važno je razumjeti da u preliminarnoj fazi neće biti moguće u potpunosti uzeti u obzir sve rizike u naknadnom radu na provedbi projekta. Istodobno, zadatak razvoja zemljišta je prikazati i analizirati cjelokupnu sliku.

U stvari, razvoj zemljišta može biti bilo što što povećava njegovu likvidnost i poboljšava karakteristike ulaganja.

Nikolaj Paličev, generalni direktor, partner u Up Group USG: „Uređenje zemljišta je čimbenik koji povećava kapitalizaciju lokacije, kao i njezinu vrijednost. Osim toga, to smanjuje rizike naknadne potencijalne implementacije razvojnog projekta.”

Da bi se postigli ovi rezultati, potrebno je “obraditi” područje s tri različite strane:

• provesti analizu njegove najučinkovitije uporabe i razviti koncept razvoja (tehnički i tehnički propisi projekta, cijene, strategija provedbe itd.);
• pripremiti dokumente za zemljišnu česticu, ako je potrebno, promijeniti njegovu kategoriju i VRI;
• razraditi pitanje inženjerske infrastrukture (obično dobivanje tehničkih specifikacija), kao i osigurati pristupne ceste do mjesta.

Za provedbu ovih zadataka, vlasniku se preporučuje da okupi tim stručnjaka u područjima kao što su savjetovanje, pravne usluge, marketing, dizajn i inženjerska obuka.

Indikativni popis stručnjaka koji će morati biti uključeni je sljedeći: inženjeri, geodeti, ekonomisti, analitičari, trgovci, geolozi, ekolozi, inženjeri katastra, odvjetnici, programeri, projektanti, građevinari, financijeri, zajmodavci, procjenitelji itd.

U uvjetima krize, smanjene razine efektivne potražnje i odsutnosti špekulativne prirode transakcija na tržištu zemljišta, uređenje zemljišta postaje obvezna komponenta pri prodaji zemljišta za izgradnju. S obzirom na trenutnu situaciju na tržištu, to često postaje i jedina prilika za prodaju parcele.

Među novim trendovima na tržištu nekretnina možemo istaknuti nove zahtjeve u sklopu odobravanja razvojnih projekata u administraciji Moskovske regije. Sada, vrlo često, programer mora opravdati korisnost svog projekta za područje lokacije (povećanje razine infrastrukture, otvaranje radnih mjesta, buduće porezne olakšice).

Kako je analiza ponuda parcela pokazala, u većini slučajeva na parcelama ponuđenim na prodaju nije izgrađena nikakva inženjerska infrastruktura. Najčešće se radi samo o obvezama vlasnika prema kupcu parcele u pogledu buduće izgradnje mreža i osiguravanja priključaka na iste.

Članak su pripremili stručnjaci Skladman USG