Obrasci Relevantnost.

Upravljačke odluke u sektoru nekretnina trebaju se temeljiti na objektivnim podacima o trenutnom stanju i perspektivama razvoja različitih segmenata tržišta. Trenutno u Rusiji praktički ne postoji sustav za praćenje tržišta industrijskih nekretnina. U tom smislu, proučavanje glavnih pokazatelja koji utječu na cijenu objekata važan je smjer, koji nam omogućuje određivanje stupnja osjetljivosti vrijednosti objekata na različite pokazatelje. Metode istraživanja. U članku je prikazana usporedba klasifikacija industrijskih i skladišnih zgrada i prostora, kao i rezultati analize tržišta prodaje i najma za vrstu nekretnine koja se proučava na primjeru grada Voronježa. Identificirani su glavni čimbenici cijena i trendovi razvoja ovog segmenta. regionalno tržište

nekretnina. Proizlaziti. Sistematizacija ovih pokazatelja omogućit će nam utvrđivanje kriterija investicijski razvoj

tržište nekretnina.

Uvod Posebno područje su industrijske i skladišne ​​nekretnine investicijske aktivnosti . Za razliku od komercijalnih maloprodajnih i uredskih nekretnina, čiji je glavni izvor prihoda tradicionalno najam prostora, kao i mogućnost preprodaje objekata na kraju investicijske faze, industrijske i skladišne ​​nekretnine često se smatraju ne samo izvor prihoda od najma, ali i kao sastavnica ulaganja u razvoj uslužnog sektora ili proizvodnju proizvoda u određenoj djelatnosti. U tom smislu, industrijske i skladišne ​​nekretnine predstavljene su nizom objekata, bez čije klasifikacije je nemoguće izvršiti bilo kakvu klasifikaciju. ekonomska mjerenja

Trenutno je potreba za sistematizacijom nekretnina raznih vrsta jedan od teških zadataka s kojima se suočavaju sudionici na tržištu nekretnina: vlasnici nekretnina, analitičari, trgovci nekretninama, procjenitelji. S jedne strane, očita je činjenica da vrijednost svakog objekta ovisi o njegovoj pripadnosti određenom segmentu tržišta, kao io ukupnosti njegovih svojstava i karakteristika. U tom smislu pokušavaju se razviti i primijeniti različiti sustavi klasifikacije nekretnina. S druge strane, često se prodavači, kupci i stručnjaci koriste različitim pojmovima, misleći pod njima na predmete iste klase. To unosi veliku pomutnju ne samo u proces traženja zajedničkih interesa prodavatelja i kupaca nekretnina, već onemogućuje formiranje jedinstvenog, uređenog sustava. informacijska podrška tržište nekretnina. Za razliku od komercijalne nekretnine, čija se sistematizacija tipova aktivno provodi u posljednjih deset godina, tema klasifikacije proizvodnje skladišne ​​nekretnine ostaje vrlo relevantan i danas.

Svrha studije. Postojeće klasifikacije nekretnina često se međusobno dupliraju ili proširuju komparativne karakteristike te čimbenike po kojima će objekt biti dodijeljen određenoj klasi. Do danas je u Rusiji učinjeno nekoliko pokušaja da se razvije klasifikacija nekretnina u različitim segmentima tržišta nekretnina. Mogućnosti za jedinstvenu klasifikaciju skladišnih nekretnina tržištu nude konzultantske tvrtke. Među dostupnim klasifikacijama skladišta valja istaknuti sljedeće:

1. Klasifikaciju razvila međunarodna konzultantska tvrtka Knight Frank,
2. Klasifikaciju razvila švicarska konzultantska tvrtka

Usporedni parametri za industrijske i skladišne ​​nekretnine prema ovim konzultantskim tvrtkama prikazani su u tablici 1.

Tablica 1

Klasifikacija industrijskih i skladišnih nekretnina Knight Franka i švicarskih tvrtki

Klasifikacija proizvodnje i skladištaobjekataKnight Franka i švicarskih tvrtki

Klasa		Knight Frank
	Građevine namijenjene za korištenje u skladišne ​​svrhe. Lokacija, opremljenost, završna obrada, blizina cestovne mreže, prenamjena za bilo koju vrstu tereta, velika brzina teretnih operacija i pouzdanost skladištenja moraju biti u skladu sa suvremenim načelima skladišne ​​logistike.	Moderna jednokatna skladišna zgrada od lakih metalnih konstrukcija i sendvič panela, po mogućnosti pravokutnog oblika bez stupova ili s razmakom stupova od najmanje 12 metara i s razmakom između raspona od najmanje 24 metra.
	Nije osigurano	Moderna jednokatna skladišna zgrada od lakih metalnih konstrukcija i sendvič panela, po mogućnosti pravokutnog oblika bez stupova ili s razmakom stupova od najmanje 9 metara i razmakom između raspona od najmanje 24 metra.
	Rekonstruirane zgrade ili prostori stari 20-30 godina. Imaju karakteristike slične prostorijama klase "A", ali se razlikuju po lokaciji: industrijska zona, granice grada.	Nije osigurano
	Prostori stvoreni 90-ih, ali nedostaju neki parametri tipični za klasu "A".	Jednokatna skladišna zgrada, po mogućnosti pravokutnog oblika, novoizgrađena ili renovirana.
	Prostori izgrađeni 70-80-ih, bivše zgrade istraživačkog instituta. Takve zgrade, u pravilu, zahtijevaju određene izmjene i ulaganja sredstava.	Jednokatna ili dvokatna skladišna zgrada, po mogućnosti pravokutnog oblika, novoizgrađena ili rekonstruirana.
	Površine koje nisu korištene kao skladišta. To uključuje parkirališta, depoe automobila i slične proizvodne pogone	Kapitalni proizvodni prostori ili izolirani hangar.
	Zgrade su izgrađene 1930-1960-ih godina - nekadašnji prostori veleprodajnih skladišta hrane i povrća.	Nije osigurano
	Nije namijenjen za korištenje u skladišne ​​svrhe i prostorije. Takve strukture sa ekonomska točka pogled isplativo je rušiti. To je zbog visokih troškova obnove i dovođenja prostorija u moderne parametre.	Podrumi ili objekti civilne zaštite, negrijani industrijski prostori ili hangari

Vrijedno je napomenuti da nespecijalizirani industrijske zgrade(klase C i D) mogu se iznajmiti. Specijalizirane zgrade karakteriziraju uglavnom kupoprodajni poslovi.

Navedene su klasifikacije prilično jasne i specifične. , no kako bi ih tržišni sudionici (kupci i prodavatelji nekretnina, trgovci nekretninama, developeri, analitičari i procjenitelji) mogli lako koristiti, potrebno je kombinirati brojne karakteristike. To će pomoći u određivanju klase nekretnine koja se procjenjuje za odabir usporednih nekretnina za prodaju i najam iz relevantnog sektora nekretnina.

Nakon analize i sistematizacije parametara za usporedbu industrijskih i skladišnih nekretnina Knight Franka i švicarskih tvrtki, vrijedno je predložiti razmatranje karakteristika zgrada i prostora u odnosu na pripadnost određenoj klasi na temelju:

• analiza informacija o tržištu nekretnina;
• sastav cjenovnih faktora i informacije o vrijednostima cjenovnih faktora za svaku vrstu objekta.

Materijali i metode istraživanja. Kao usporedni parametri mnogi javni izvori (web stranice agencija za nekretnine - Sota, Transfer, Citadel i dr., internetski portali za objavu oglasa - Avito, Kamelot i dr.) koriste pojednostavljenu klasifikaciju, pa su podaci na tim resursima korišteni za kompilaciju novi popis vrsta objekata. Za promatrano razdoblje uzeto je drugo tromjesečje 2017. godine. Kao rezultat toga, analiziran je prijedlog za kupnju i prodaju 171 i zakup 101 industrijske i skladišne ​​nekretnine u gradu Voronježu.

Naš prijedlog klasifikacije industrijskih i skladišnih nekretnina prikazan je u tablici 2. i uključuje objašnjenja iz klasifikacija Knight Franka i švicarskih tvrtki.

Tablica 2

Klasifikacija poslovnih nekretnina

Stol 2

Klasifikacija objekata gospodarskih objekata

Vrsta objekta	Karakteristike objekta
Proizvodni i skladišni prostor	Prostori stvoreni 90-ih, ali nedostaju neki parametri tipični za klasu "A". (B+) Parkirališta, skladišta automobila i slični proizvodni pogoni. (C) Podrumi ili objekti civilne zaštite, negrijani industrijski prostori ili hangari (D)
Industrijske i skladišne ​​zgrade	Rekonstruirane zgrade ili prostori stari 20-30 godina. (A-) Moderna jednoetažna skladišna zgrada od lakih metalnih konstrukcija i sendvič panela, (A+) Prostori izgrađeni 70-80-ih, bivše zgrade istraživačkog instituta. (B) Zgrade su izgrađene 1930-1960-ih godina - nekadašnji prostori veleprodajnih skladišta hrane i povrća. (C-) Podrumi ili objekti civilne zaštite, negrijani industrijski prostori ili hangari (D)
	Parkirališta, depoi automobila i slični proizvodni prostori (C)
Skladišta (uključujući logističke komplekse)
Industrijski i skladišni kompleksi	Građevine namijenjene za korištenje u skladišne ​​svrhe. koji odgovaraju suvremenim načelima skladišne ​​logistike. (A+) Moderne skladišne ​​zgrade od lakih metalnih konstrukcija i sendvič panela, po mogućnosti pravokutnog oblika bez stupova ili s razmakom stupova od najmanje 12 metara i s razmakom između raspona od najmanje 24 metra. (A+)

Od 2016. godine bilježi se trend pada nove ponude poslovnih nekretnina u segmentu skladišta, koji se nastavlja iu 2017. godini. Vrijednost opskrbnih cijena i cijena najma smanjuje se, broj prazan prostor, programeri su prisiljeni smanjiti troškove i optimizirati prostor.

Vlasnici komercijalne nekretnine nekretnine često se pitaju koji čimbenici utječu na njezinu vrijednost? Rješavanje ovog problema važno je i za vlasnika nekretnine, kako ne bi namjerno umanjio vrijednost prilikom prodaje ili iznajmljivanja. Ovo nije manje važno za kupca, kako ne bi preplatio za poboljšanja koja su nepotrebna, s njegove točke gledišta.

Razmotrimo čimbenike koji utječu na povećanje ili smanjenje vrijednosti poslovnih nekretnina pri prodaji i najmu.

Postoje 2 skupine čimbenika u odnosu na objekte koji stvaraju prihod: opći (vanjski) i lokalni.

Prva skupina čimbenika odražava socio-ekonomsku i političku situaciju u zemlji i regiji, geofizičko okruženje objekta, kao i pravnu prihvatljivost, fizičku izvedivost i ekonomsku izvedivost razvoja opcije izgradnje. Ovi čimbenici nisu izravno vezani uz pojedinu nekretninu, ali utječu na stanje segmenta tržišta nekretnina, a samim time i na vrijednost nekretnine koja se procjenjuje.

Lokalni faktori uzimaju u obzir karakteristike posjeda i njegove neposredne okoline. Ovi čimbenici izravno su povezani s analiziranim objektom i sličnim objektima na tržištu nekretnina.

Čimbenici cijena imaju svoje specifičnosti ovisno o klasi proizvodnog i skladišnog objekta. U segmentu skladišta klase A i B raspon cijena najma je prilično uzak. To je zbog činjenice da se karakteristike same zgrade ne razlikuju mnogo. Glavni čimbenici cijena takvih objekata su lokacija i prometna dostupnost

U segmentu skladišta klase C i D puno je više faktora koji utječu na cijenu. Međutim, u krizi, prema stručnjacima, najvažniji čimbenik ovdje postao prometna dostupnost. Pitanje kvalitete privremeno je izblijedjelo u drugi plan.

Kao rezultat analize, navedeni faktori određivanja cijena grupirani su ovisno o pripadnosti određenoj klasi skladišnih prostora i prikazani su u tablici 3.

Tablica 3

Cjenovni faktori proizvodnje nekretnina

Čimbenici cijena proizvodnih i skladišnih kapaciteta

Industrijske nekretnine	Skladišna nekretnina
Kat/broj etaža (podrum, suteren, prvi ili viši kat)
Zidni materijal
Godina izgradnje
Mjesto
Položaj objekta u zgradi (prizemlje, podzemlje, zaseban objekt);
Sastav, tehničko stanje zgrade i inženjerski sustavi(prisutnost grijanja; dostupnost podesivih uvjeta vlažnosti i temperature)
Stanje prostora
Komunikacije (ventilacija, požarni alarm, telefon)
Sastav pristupnih cesta (dostupnost cesta i željeznica)
Dodatna neodvojiva poboljšanja (prisutnost utovarnih rampi i dokova; prisutnost teretnog dizala)
Visina prostorije
Karakteristike zemljišta i okolnog prostora (raspoloživost dovoljnog broja parking mjesta za kamione i osobna vozila)

Na u trenutku u regijama Rusije, posebno u Voronješka regija Značajan je trend pada puštanja u pogon skladišnog prostora. Iako postoji nekoliko industrijskih parkova koji rade, opća struktura u ponudi još uvijek dominiraju nekretnine niske kvalitete. Potražnja za visokokvalitetnim skladištima uglavnom se promatra od strane tvrtki u agroindustrijskom kompleksu i maloprodajnih lanaca.

Ograničen pristup posuđena sredstva, njihov visoka cijena, kao i velika količina slobodnog prostora, postali su razlozi usporavanja građevinskih aktivnosti na tržištu industrijskih i skladišnih nekretnina. Trenutačno je najpopularniji format za izgradnju skladišta shema build-to-suit, prema kojoj je više od 60% volumena naručenih objekata prodano u Rusiji od 2015.

Prilagođeno(skraćeno BTS) doslovno znači "build to kit". Međutim, točnije bi bilo nazvati to "izgradnja po narudžbi". BTS je tehnika u kojoj se zgrade podižu (ili moderniziraju) kako bi zadovoljile potrebe i zahtjeve određene tvrtke. Proizvodni i skladišni objekti pušteni u rad u 2016. godini prikazani su u tablici 4.

Tablica 4

Logistički centri pušteni u rad u Voronježu 2016.*

Logistički centri pušteni u rad u Voronježu 2016.*

Objekt	Adresa	Površina, m2	Datum otvaranja	Klasa
ABC-elektro
Logocentar A-Logistic	Voronješka regija
Logocentar Samson-Opt	Voronješka regija S. Babyakovo, okrug Novousmansky

*Ponuda na tržištu industrijskih i skladišnih nekretnina u Voronježu

Voronješka oblast pripada industrijsko-agrarnim regijama. Tradicionalna proizvodna orijentacija regije Voronjež je poljoprivreda, strojarstvo.

Industrijom dominiraju strojogradnja, elektroenergetika, kemijska industrija i prerada poljoprivrednih sirovina. Oni čine 4/5 ukupnog obujma industrijske proizvodnje.

Tržište industrijskih i skladišnih nekretnina Voronježa predstavljaju skladišta, radionice i hangari, kao i proizvodne zgrade smještene u stambenim područjima i industrijskim zonama grada, pozicionirane u segmentu visokokvalitetnih nekretnina (klase A i B).

Analitičari Knight Franka primjećuju da je u 2016. došlo do nedostatka tekućine - modernih visokokvalitetnih objekata s dobrom lokacijom, pogodnih pristupnih cesta, modernih inženjerska oprema itd.

Studija je otkrila da su unutar grada Voronježa gotovo sve ponude na tržištu za prodaju industrijskih i skladišnih nekretnina koncentrirane u tri okruga - okrugi Kominternovsky i Levoberezhny čine po 29%, a Sovjetski - 25%. Prikazani omjer prikazan je na slici 1. Zbog specifičnosti ovog segmenta nekretnina najveći broj prijedlozi su koncentrirani u industrijskim zonama grada udaljenim od centra.

Riža. 1. Struktura ponude za prodaju industrijskih i skladišnih nekretnina po okruzima grada Voronježa

sl. 1. Struktura ponude prodaje industrijskih i skladišnih objekataobjekata po okruzima grada Voronježa

Struktura prodajne ponude u odabranim segmentima industrijskih i skladišnih nekretnina prikazana je na slici 2.

Riža. 2. Struktura ponude za prodaju industrijskih i skladišnih nekretnina

sl. 2.Struktura ponude prodaje objekata industrijskih i skladišnih objekata

Studija pokazuje da je ponuda za kupnju prostora i zgrada postotno gotovo jednaka 40%, odnosno 38%, a udio skladišnih kompleksa iznosi 22%. Razdoblje istraživanja je drugi kvartal 2017. godine.

U rujnu 2017. prosječna cijena ponude za prodaju industrijskih i skladišnih prostora iznosila je 15.141 rublja/m². m. Prosječna cijena prodajna ponuda 1 sq. m ove vrste nekretnina u rasponu od 8.000 rubalja. do 95 150 rub. ovisno o čimbenicima cijena.

Prosječna cijena ponude za prodaju industrijske i skladišne ​​zgrade iznosila je 13 516,24 RUB/m². m. Prosječna prodajna cijena 1 sq. m ove vrste nekretnina u rasponu od 2.900 rubalja. do 54.000 rub. ovisno o čimbenicima cijena.

Prosječna cijena ponude za prodaju proizvodno-skladišnog kompleksa bila je 9.806 RUB/m2. m. Prosječna prodajna cijena 1 sq. m ove vrste nekretnina u rasponu od 7.228 rubalja. do 29 729 RUB ovisno o čimbenicima cijena.

Rasponi cijena ponude i omjer površina proučavanih tipova industrijskih i skladišnih nekretnina prikazani su u tablici 5.

Tablica 5

Intervali cijena ponude i omjeri površina industrijskih i skladišnih nekretnina

Tablica 5

Intervali ponuđenih cijena i omjeri površina objekata industrijskih i skladišnih objekata

Cijena ponude za prodaju industrijskih i skladišnih prostora za 1 m 2, rub.
Maksimalno
Minimum
Ukupna površina ponude za prodaju industrijskih i skladišnih prostora, m2
Maksimalno
Minimum
Cijena ponude za prodaju industrijske i skladišne ​​zgrade po 1 m2, rub.
Maksimalno
Minimum
Ukupna površina industrijskog i skladišnog objekta koji se nudi na prodaju, m2
Maksimalno
Minimum
Cijena ponude za prodaju industrijskog i skladišnog kompleksa po 1 m2, rub.
Maksimalno
Minimum
Ukupna površina ponude za prodaju proizvodno-skladišnog kompleksa, m2
Maksimalno
Minimum

Posebnost tržišta najma industrijskih i skladišnih nekretnina su ugovori o najmu, koji se sklapaju na kraće razdoblje (1-3 godine). Širok raspon cijena najma uzrokovan je snažnom diferencijacijom tržišta i ovisi o količini skladišnog prostora koji se nudi za najam i njegovoj kvaliteti.

Sada na tržištu nekretnina postoji praksa naplate najamnine za cjelokupnu ukupnu površinu predložene zgrade ili prostora. Većina ponuđenih prostora za najam do 100 m2 su glavne površine, koje ne uključuju pomoćne prostore (hodnici, kupaonice i sl.). Slični objekti s površinom većom od 100 m2 već uključuju pomoćne, tj. u stvari, nude se zajednički prostori.

Pretpostavlja se da ponude objekata na tržištu nekretnina, kako za prodaju tako i za najam, uključuju PDV (18%). Osim toga, kao što pokazuje praksa, cijene najma ne uključuju iznos računa za komunalne usluge, tj. plaća ih najmoprimac posebno. Također treba napomenuti da je tipičan pokazatelj cijena najma 1 m2 prostora u vremenskom intervalu jednakom mjesec dana.

Na tržištu najma industrijskih i skladišnih nekretnina prijedlozi su također koncentrirani u tri okruga - Kominternovsky (43%), Sovetsky (23%) i Levoberezhny (20%). Prikazani omjer prikazan je na slici 3. Zbog specifičnosti ovog segmenta nekretnina, najveći broj ponuda koncentriran je u industrijskim zonama grada udaljenim od centra.

Riža. 3. Struktura ponude najma industrijskih i skladišnih nekretnina po okruzima grada Voronježa

sl. 3.Struktura ponude najma objekata industrijski i skladišnih objekata po okruzima grada Voronježa

Struktura prodajne ponude u odabranim segmentima industrijskih i skladišnih nekretnina prikazana je na slici 4.

Riža. 4. Struktura ponude za najam industrijskih i skladišnih nekretnina

sl. 4.Struktura ponude najma objekata industrijskih i skladišnih objekata

Istraživanje je pokazalo da su se najviše nudili za najam industrijski i skladišni prostori (83%), a najmanje zgrade i kompleksi (11% i 6%).

Razdoblje istraživanja je drugi kvartal 2017. godine.

U rujnu 2017. prosječna cijena najma industrijskih i skladišnih prostora iznosila je 154 rublja/m². m. Prosječna cijena najma od 1 m2. m ove vrste nekretnina u rasponu od 80 rubalja. do 348 rub. ovisno o čimbenicima cijena.

Prosječna cijena najma industrijske i skladišne ​​zgrade iznosila je 13 516,24 RUB/m². m. Prosječna cijena najma od 1 m2. m ove vrste nekretnina u rasponu od 268 rubalja. do 1205 rub. ovisno o čimbenicima cijena.

Prosječna cijena najma industrijskog i skladišnog kompleksa bila je 5.448 RUB/m2. m. Prosječna cijena najma od 1 m2. m ove vrste nekretnina u rasponu od 92 rubalja. do 500 rub. ovisno o čimbenicima cijena.

Intervali najamnina i omjeri površina proučavanih tipova industrijskih i skladišnih nekretnina prikazani su u tablici 6.

Tablica 6

Intervali najamnina i omjeri površina industrijskih i skladišnih nekretnina

Tablica 6

Intervali zakupnina i omjer površina objekata industrijskih i skladišnih objekata

Cijena najma za 1 m 2 proizvodnih i skladišnih prostora, tr.
Maksimalno
Minimum
Ukupna površina ponude za najam industrijskog i skladišnog prostora, m2
Maksimalno
Minimum
Stopa najma za 1 m 2 industrijske i skladišne ​​zgrade, rub.
Maksimalno
Minimum
Ukupna površina ponude najma industrijske i skladišne ​​zgrade, m2
Maksimalno
Minimum
Stopa najma za 1 m 2 industrijskog i skladišnog kompleksa, rub.
Maksimalno
Minimum
Ukupna površina ponude najma industrijskog i skladišnog kompleksa, m2
Maksimalno
Minimum

Industrijske i skladišne ​​nekretnine za 2016. - početak 2017. godine nisu pokazale aktivnost niti u smjeru globalnog pada niti u smjeru rasta. Djelatnost na tržištu odvijala se uglavnom zahvaljujući postojećim industrijska poduzeća, koji se razvijaju na njihovom teritoriju i ne izlaze na otvoreno tržište; međutim, kako napominju stručnjaci, postoji interes za industrijske i skladišne ​​nekretnine, ali većina objekata ne zadovoljava zahtjeve kvalitete potencijalnih investitora.

Rezultati istraživanja. Rezultat studije je naša predložena ažurirana klasifikacija industrijskih i skladišnih nekretnina na temelju praćenja tržišta prodaje i najma u gradu Voronježu, uspoređujući klasifikacije Knight Franka i švicarskih tvrtki. Kao glavne elemente usporedbe predložili smo razmatranje karakteristika zgrada i prostora u odnosu na pripadnost određenoj klasi.

Razmotreni su svi cjenovni čimbenici koji utječu na povećanje ili smanjenje vrijednosti poslovnih nekretnina prilikom njihove prodaje i najma.

Popis ovih čimbenika rješava ozbiljan praktični problem, budući da je za vlasnike nekretnina važno da prilikom prodaje ili iznajmljivanja ne umanjuju namjerno vrijednost nekretnine. Ovo nije manje važno za kupca, kako ne bi preplatio za poboljšanja koja su nepotrebna, s njegove točke gledišta.

U procesu analize strukture ponude uočeno je smanjenje broja tržišnih segmenata koje karakterizira ograničena funkcionalnost, te ekspanzija segmenata koji se sastoje od objekata koji pružaju širok raspon visokokvalitetnih tehnoloških mogućnosti.

Praćenje tržišta kupnje, prodaje i najma industrijskih i skladišnih nekretnina zaIItromjesečje 2017. pokazalo je da je glavni opskrba je koncentrirana u tri okruga grada Voronježa - Kominternovsky, Sovetsky i Levoberezhny (20%).

Istraživanje je pokazalo da je ponuda za kupnju prostora i zgrada postotno gotovo jednaka na 40% i 38%, dok je udio skladišnih kompleksa iznosio 22%. Najvećom se pokazala ponuda za najam industrijskih i skladišnih prostora - 83%, manje je ponuđeno za najam zgrada i kompleksa (11% i 6%).

Zaključak. Provedeno istraživanje trebalo bi poslužiti kao sustavna osnova za izradu jedinstvene klasifikacije industrijskih i skladišnih nekretnina, jedinstveni sustav osnovni pojmovi u mjerodavnom tržišnom segmentu, kao i faktori određivanja cijena za vrste objekata koji se razmatraju na tržištu industrijskih nekretnina.

Opće karakteristike regionalno tržište industrijskih i skladišnih nekretnina

Protekla 2013. godina bila je izrazito povoljno razdoblje za tržište skladišnih nekretnina i karakterizirano je visoke performanse ponuda i potražnja - usprkos velikim količinama puštanja u rad, razina slobodnog prostora ostala je niska (1-2%). U 2013. godini zabilježena je visoka razina apsorpcijskog volumena - oko 1,3 milijuna četvornih metara. m.

Stručnjaci primjećuju reviziju klasifikacije industrijskih i skladišnih nekretnina u Moskvi kao jedan od najznačajnijih događaja na tržištu. Prema mjerljivim pojašnjenjima koje je predložila tvrtka Knight Frank, objekti klase “A+” razlikuju se od objekata klase “A” većim razmakom između raspona, ultra ravnim podom s premazom protiv prašine, većim dopuštenim opterećenjem na podove i sustav grijanja koji osigurava najmanje +14 pri vanjskoj temperaturi zraka do - 35C (isključujući uvjete skladištenja na niskim temperaturama).

Stručnjaci nazivaju PNK-Chekhov tvrtke PNK Group upečatljivim primjerom takvog objekta (razred "A+"). Osim usklađenosti s gore navedenim karakteristikama, stručnjaci bilježe velika područja za okretanje i parkiranje, logičnu organizaciju pristupnih cesta, kvalitetu pokrivenosti itd. Površina gradilišta ne prelazi 45%, a svaka zgrada može funkcionirati kao samostalan objekt, budući da ima pogodan položaj, poseban ulaz i autonomne komunikacijske i električne sustave.

Ponuda na tržištu industrijskih i skladišnih nekretnina u Moskvi i Moskovskoj regiji

Količina naručenog prostora na tržištu industrijskih i skladišnih nekretnina u moskovskoj regiji 2013. godine, prema različitim procjenama, iznosila je oko 800 tisuća četvornih metara. m, a ukupni volumen kvalitetne ponude je oko 9 milijuna četvornih metara. m. Prema riječima stručnjaka, ove količine puštanja u pogon su rekordne u posljednje 4 godine, dok gotovo svi novi objekti pripadaju klasi "A". Jedan od glavnih razloga sve većeg udjela vrhunskih objekata u novogradnji je povećana potražnja tvrtki za koje je visokotehnološko skladište način povećanja prometa robe.

Najveće količine predanog industrijskog i skladišnog prostora u 2013. godini zabilježene su u južnom i jugoistočnom smjeru. Ovi smjerovi, zajedno s jugozapadnim, tradicionalno su u velikoj potražnji, i kao rezultat toga, tamo su koncentrirane najveće količine ponude. Ovaj smjer ponude i potražnje je zbog tokova tereta koji prolaze kroz autocestu M-4 i autocestu Simferopol.

Slika 1. Geografska struktura puštanja u pogon industrijskog i skladišnog prostora (prema tvrtki Praedium)

Značajan udio u količini predanog industrijskog i skladišnog prostora u 2013. godini zauzimaju veliki tržišni igrači. Na primjer, tvrtka PNK Group nastavila je s razvojem projekta PNK-Čehov (puštena u rad prva faza PNK-Čehov 2) i PNK-Vnukovo (puštena je u rad zgrada br. 9).

U drugoj polovici godine u logističkom parku PNK-Čehov 2 puštene su u rad zgrade 2 i 3 ukupne površine od oko 127 tisuća četvornih metara. m. postao je najveći novi visokokvalitetni projekt predstavljen na moskovskom tržištu. Logistički park nalazi se u gradu Čehovu, 49 km duž autoceste Simferopol od Moskovske kružne ceste, u blizini istoimenog projekta PNK-Čehov. Prema planovima developera, implementacija projekta skladišta bit će dovršena 2014. godine, tada će ukupna površina kompleksa doseći 286 tisuća četvornih metara. m.

Drugo mjesto po ljestvici puštanja u rad pripalo je projektu uvedenom u prvoj polovici 2013. godine. Postao je logistički park Logopark sjever, površine 110 tisuća četvornih metara. m. Izvođač projekta bila je tvrtka “Karavella”. Ovaj skladišni objekt nalazi se 7 km od Moskovske obilaznice uz Lenjingradsku autocestu u regiji Solnechnogorsk. Logopark ima pogodan položaj i vrlo je privlačan i najvećim ruskim i strane tvrtke. Među rezidentnim tvrtkama vrijedi istaknuti: IKEA, Global Logistic Projects, Eldorado itd.

Razvojna tvrtka PNK Group nije samo ostavila trag u Čehovu, već je na tržište iznijela i sljedeća skladišta u projektu PNK-Vnukovo. U 2013. godini tvrtka je pustila u rad tri zgrade (3, 8 i 9) ukupne površine 101 tisuća m2.

U drugoj polovici 2013. razvojna tvrtka Raven Russia povećala je svoju aktivnost na tržištu, nastavljajući s uvođenjem redova čekanja u trenutne skladišne ​​projekte. Tako je na tržište ušla treća faza logističkog parka Klimovsk (55 tisuća četvornih metara) i druga faza logističkog parka Noginsk (37,1 tisuća četvornih metara).

Slika 2. Najznačajniji proizvodni i skladišni objekti pušteni u rad u 2013. godini (prema tvrtki Praedium)

U geografskoj strukturi unosa postoji tendencija razvoja teritorija udaljenijih od Moskovske obilaznice. Tradicionalno, kompleksi koji se nalaze 20-30 km od Moskovske obilaznice su u velikoj potražnji, dok se sada aktivno formira ponuda visokokvalitetnih objekata koji se nalaze na udaljenosti do 50 km od Moskovske obilaznice, a koji su također u potražnje, što je i potvrđeno aktivno korištenje sheme “build-to-suit” pri provedbi ovih projekata.

Tržište prodaje zemljišta i imovinskih kompleksa industrijske i skladišne ​​namjene, kako u zoni do 30 km tako i u zoni do 50 km, zastupljeno je uglavnom objektima niže klase, pogodnim uglavnom za preuređenje.

Među kompleksima koji su naručeni izravno u gradu Moskvi, stručnjaci izdvajaju samo jedan objekt - Magistralny terminal, koji je skladište za samoskladištenje. Unutarnji prostor organiziran je prema dizajnerskom principu, što nam omogućuje da zakupcu ponudimo površinu od 1 do 50 m2. m u jednoj ravnini. Cijene počinju od 950 rubalja. po kvadratnom m mjesečno i ovise o veličini odabrane kutije i razdoblju najma. Povoljan položaj između dvije važne autoceste: Khoroshevskoye i Zvenigorodskoye autoceste, kao i visoka razina usluge, osigurali su stabilnu potražnju za uslugama samoskladišta odmah nakon početka prodaje prostora u novom terminalu.

Potražnja na tržištu industrijskih i skladišnih nekretnina u Moskvi i Moskovskoj regiji

Tržište industrijskih i skladišnih nekretnina u Moskvi i Moskovskoj regiji održava izuzetno visoku razinu potražnje - čak ni rekordno puštanje u rad novih prostora nije praktički utjecalo na srednja razina slobodnih prostora, što je prema različitim procjenama iznosilo 1-2%. Ova se okolnost objašnjava sljedećim čimbenicima:

• Investitori, nastojeći minimizirati rizike povezane s tržišnom izloženošću nekretnine, sve više provode projekte prema shemi “built-to-suit”, zbog čega značajan udio prostora nikada ne dospije na otvoreno tržište (prema prema različitim izvorima – od 35% do 60% u 2013.).
• Izgradnja skladišta za određenog klijenta je usluga namijenjena velikim kupcima (ili zakupcima), što uz nizak stupanj popunjenosti stvara nezadovoljenu potražnju malih kupaca (ili zakupaca).
• U procesu izgradnje objekata orijentiranih na otvoreno tržište, predugovori najam/prodaja, što također smanjuje stvarni volumen prostora koji se isporučuje otvorenom tržištu do trenutka puštanja u pogon.
• Odgoda rokova puštanja u rad niza objekata.

Kupci i zakupci skladišta odabiru shemu interakcije s investitorom "izgradnja po mjeri" ne samo zbog ograničene ponude, već često i zbog visoko specijaliziranih zahtjeva za nabavljeni prostor. Usklađenost s ovim zahtjevima u ranim fazama implementacije projekta omogućuje uštede u radu i moguću prilagodbu tipskog skladišta specifičnim zahtjevima pojedinog klijenta.

Stručnjaci procjenjuju razinu potražnje (ukupni obujam transakcija kupnje, prodaje i najma) u 2013. na 1,3 milijuna četvornih metara. m, što je nešto više nego 2013. godine. Vrhunac potražnje dogodio se u drugom i trećem kvartalu 2013.

Najaktivniji zakupci i kupci industrijskih i skladišnih nekretnina u 2013. bili su velika trgovačka poduzeća, distributeri i proizvodna poduzeća.

Slika 3. Distribucija transakcija na tržištu industrijskih i skladišnih nekretnina prema poslovnom profilu zakupaca i kupaca (prema tvrtki Knight Frank)

Prema podacima tvrtke Jones Lang LaSalle, 2013 srednje veličine transakcija - u prosjeku za 2013. iznosio je oko 18 tisuća četvornih metara. m (13 tisuća četvornih metara u 2012. i 11 tisuća četvornih metara u 2011. godini). Stručnjaci najvećim poslom godine nazivaju zakup 72 tisuće četvornih metara od strane IKEA-e. m u "Logopark Sjever".

Tablica 1. Najveće transakcije na tržištu industrijskih i skladišnih nekretnina Moskovske regije (prema tvrtki Jones Lang LaSalle)

Komercijalni uvjeti na tržištu industrijskih i skladišnih nekretnina u Moskvi i Moskovskoj regiji

Sa stajališta komercijalnih uvjeta, tržište industrijskih i skladišnih nekretnina može se okarakterizirati kao stabilno - tijekom 2013. godine nije bilo značajnijih promjena u cijenama, a trenutna visoka razina cijena prvenstveno se objašnjava nedostatkom kvalitetne ponude.

Tijekom 2013. razina najma visokokvalitetnih industrijskih i skladišnih kompleksa u moskovskoj regiji bila je u prosjeku u rasponu od 115-140 USD/m2. m/god (trostruka neto).

Raspon i prosječne cijene ponude industrijskih skladišnih kompleksa, ovisno o zoni konvencionalne lokacije, bile su (uključujući objekte za preuređenje):

• Unutar grada Moskve: 16 130 - 158 333 rublja/m2. m, prosječna vrijednost 58.915 rub./sq. m.
• U području do 20-30 km od Moskovske obilaznice (Podolsk, Odintsovo, Zelenograd itd.): 3349 - 61508 rubalja/m2. m., prosječna vrijednost 36.862 rub./sq. m.
• U području 30-50 km od Moskovske obilaznice (Elektrostal, Čehov, Solnečnogorsk, Dmitrov itd.): 1916 - 52174 rublja/m2. m., prosječna vrijednost 21.725 ​​rub./sq. m.

Slika 4. Raspon i prosječne vrijednosti jedinične cijene opskrbe industrijskih i skladišnih nekretnina ovisno o području lokacije objekta, rub./m².

Jedinična cijena prostora u segmentu visokokvalitetnih skladišnih nekretnina u moskovskoj regiji u prosjeku je u rasponu od 900-1400 USD/m2. m., stopa kapitalizacije je oko 11%.

Čimbenici cijena na tržištu industrijskih i skladišnih nekretnina

Budući da su troškovi objekata koji se nalaze unutar grada znatno veći od troškova objekata koji se nalaze u regiji, preporučljivo je izgraditi ovisnost jediničnog troška o čimbenicima cijena za jednu od ovih grupa objekata. Dalje, za izgradnju depandansa odabrani su objekti koji se nalaze na tom području zbog većeg broja prijedloga i, kao rezultat, vizualnije konstrukcije ovih depandansa.

Među čimbenicima cijena industrijskih i skladišnih nekretnina, najznačajniji kvantitativni čimbenici, s gledišta utjecaja na jediničnu cijenu objekta, mogu se identificirati:

Prije svega možemo istaknuti faktor vezan uz lokaciju i prometnu dostupnost, a to su - udaljenost od MKAD-a. Ovaj faktor pruža najveći utjecaj na cijenu objekata koji se nalaze izvan grada, jer na objekte unutar grada značajno utječu mnogi drugi čimbenici vezani uz lokaciju (primjerice, udaljenost metroa, udaljenost glavnih ulica itd.). Osim toga, značajan faktor je udaljenost glavnih prometnih pravaca.

Među nekretninama ponuđenim na prodaju u 2013., raspon vrijednosti za faktor "Udaljenost od Moskovske obilaznice" bio je 3,6-59 km, s prosjekom od 33 km.

Raspon vrijednosti za faktor "Udaljenost do glavnih prometnih pravaca" bio je 0,2-9 km, prosječna vrijednost bila je 1,8 km.

Slika 5. Utjecaj faktora "Udaljenost do Moskovske obilaznice" na jediničnu cijenu objekta

Slika 6. Utjecaj faktora “Udaljenost do glavnih prometnih pravaca” na jediničnu cijenu objekta

Ukupna površina poboljšanja- prema istraživanju agenata specijaliziranih za prodaju industrijskih i skladišnih nekretnina u moskovskoj regiji, pri prodaji objekata veće površine prodavači su spremni prihvatiti određeno smanjenje plaćanja, što je analogno "veleprodajnom popustu" , tj. objekti veće površine u pravilu koštaju manje po četvornom metru. Raspon vrijednosti faktora "ukupna površina poboljšanja" bio je 110-75 000 m². m., prosječna vrijednost - 8.939 m². m.

Slika 7. Utjecaj faktora "Ukupna površina poboljšanja" na jediničnu cijenu objekta

Ukupna površina zemljišne parcele. Veću potražnju na tržištu imaju industrijski i skladišni objekti s većom okućnicom. Budući da je na višku parcele moguće organizirati parking za vozila, postaviti otvoreno skladište za razne proizvode, postoji mogućnost manevriranja teških vozila. Raspon vrijednosti za faktor "Ukupna površina mjesta" bio je 1300-83200 m². m., prosječna vrijednost - 22.764 m². m.

Slika 8. Utjecaj faktora "Ukupna površina zemljišta" na jediničnu cijenu objekta

Najznačajniji čimbenici kvalitete uključuju:

Stanje/razina unutarnjeg uređenja proizvodnih i skladišnih prostora- dobro stanje zgrade ili provedeno u njoj velika obnova spasit će potencijalnog vlasnika od privlačenja dodatnih ulaganja u nekretninu. Cijene ponude za industrijske i skladišne ​​zgrade ili ugrađene prostore koji su u dobrom stanju s jednostavnom razinom završne obrade veće su od cijena ponude za nekretnine u zadovoljavajućem stanju.

Tablica 1. Vrijednosti faktora "Stanje/razina unutarnje obrade"

Dostupnost i stanje komunalne mreže također igra značajnu ulogu u određivanju troškova proizvodnog i skladišnog pogona. Ovaj čimbenik određuje visinu kapitalnih ulaganja potrebnih za normalno funkcioniranje objekta, dok je sa stajališta realizacije proizvodno-skladišne ​​funkcije najvažnija dostupnost opskrbe električnom i toplinskom energijom.

Tablica 2. Vrijednosti faktora "Prisutnost i stanje komunalnih mreža"

Dostupnost pristupnih cesta i njihova pogodnost- najpopularnija područja su ona s nekoliko pogodnih pristupnih cesta. Pogodnost pristupnih cesta ocjenjuje se bodovnim sustavom, ovisno o klasi i razini prometa vozila na ulici s koje vozila ulaze na teritorij, kao i mogućnosti privremenog parkiranja na njoj.

Tablica 3. Vrijednosti faktora "Opremljenost pristupnim cestama i njihova pogodnost"

Ovisno o vrsti proizvodnje, mogu se uzeti u obzir i drugi čimbenici cijene (prisutnost željezničke pruge, visina stropa, dostupnost dizalica itd.).

Glavni trendovi i prognoze na tržištu industrijskih i skladišnih nekretnina u Moskvi i Moskovskoj regiji

• U 2013. godini revidirana je klasifikacija industrijskih i skladišnih nekretnina - pojašnjeni su podaci o objektima klase “A+”.
• Tržište i dalje doživljava visoku razinu potražnje u pozadini nedostatka kvalitetne ponude u 2013. godini iznosila je 1-2 %;
• Glavno puštanje u rad novih objekata događa se u popularnim smjerovima: jug, jugoistok, jugozapad. Štoviše, gotovo svi objekti pripadaju klasi "A".
• Opseg transakcija u segmentu industrijskih i skladišnih nekretnina iznosio je oko 1,3 milijuna četvornih metara. m.
• Relativno novi trend je implementacija projekata koji se nalaze na udaljenosti od 30-50 km od Moskovske obilaznice.
• Provedba projekata prema shemi "built-to-suit" postaje sve popularnija - prema razne procjene u 2013. godini na ovaj je način prodano od 35% do 60% prostora.
• Uzimajući u obzir kašnjenje datuma puštanja u rad niza projekata, obujam puštanja u pogon u 2014. mogao bi ostati isti kao u 2013. godini. U isto vrijeme, očekuje se da će stopa slobodnih radnih mjesta ostati na 2-4%.
• Ne očekuje se povećanje cijena najma i troškova prodaje objekata - glavni ograničavajući čimbenik je nepovoljna makroekonomska prognoza za 2014. (niska rast BDP-a i drugi socioekonomski pokazatelji).
• Među najvećim projektima koji su najavljeni za puštanje u rad u 2014., tržišni stručnjaci ističu: industrijski park South Gate i logistički park Radumlya, ukupne površine 200 i 155 tisuća četvornih metara. m. odnosno

Zaključci: Približne rekordne količine puštanja u rad prostora na tržištu industrijskih i skladišnih nekretnina u Moskvi i Moskovskoj regiji nisu imale značajan utjecaj na potražnju, koja je i dalje na visokoj razini. U nedostatku ozbiljnih fluktuacija u komercijalnim uvjetima u pozadini visoke razine potražnje, možemo zaključiti da se tržište stabiliziralo. Glavni čimbenici koji sputavaju tržište od daljnjeg aktivni razvoj, su makroekonomski - nestabilnost opće ekonomske situacije povećava rizike developera, prisiljavajući potonje da sve više rade prema shemi „izgradi po mjeri“.

Uslugu možete naručiti ili dobiti dodatne informacije kontaktirajući naše urede putem telefona:

7 812 326-20-06 Sankt Peterburg
+7 495 955-78-37 Moskva
+7 343 372-54-75 Ekaterinburg
E-mail pošta:

Klasifikacija prihvaćena na tržištu omogućuje ne samo strukturiranje ponude prema osnovnim kvantitativnim kriterijima, već i pružanje razumijevanja kvalitativnog stanja tržišta.
Tradicionalno, skladišta klase A i B su osnova tržišta - to su, u pravilu, novi organizirani veliki kompleksi s odgovarajućim rasponom usluga, širokom linijom proizvoda (u smislu funkcionalnosti, vrste i površine prostora) , razlikuju se po veličini i profesionalnom društvu za upravljanje.
Skladišta klase C uglavnom su stara, često prenamijenjena industrijskim prostorima, imaju malu površinu i nisu opremljena viličarima i drugom infrastrukturom. Prosječna površina tipičnog skladišta klase C je 1500 m².

	razred B	klasa C
Opći pokazatelji
Broj skladišta, kom.	32	31
Ukupna površina, m2	248942	59500
Prosječna površina, m²	7700	1500
Trenutna ponuda (najam)
Ukupna površina, m2	121123.7	37552
Prosječna površina, m²	3785	2120
Udio slobodnog prostora, %	0.487	0.631

U strukturi ponude domaćeg tržišta, broj skladišnih kompleksa klase B i C je usporediv, dok je površina slobodnih prostora nejednaka: 76,3% raspoloživog prostora za najam pripada klasi B. Udio slobodnih prostor u kompleksima klase B je 48,7%, C – 63, 1%.
Najveći broj skladišnih kompleksa koji su prisutni na tržištu kao trenutna ponuda (47,6%) ukupne su površine od 1.000 m2, a riječ je o malim hangarima C klase, koji predstavljaju niži segment tržišta. .

Među skladištima koja se razmatraju minimalna površina je 100 m2. Ovo je manja prostorija namijenjena proizvodnji ili skladištu, klasa C. Maksimalna veličina mjesta koja se razmatraju, to su objekti klase B - PSK "Chekhovsky" i "Sergeevo" - 67 tisuća m².

U trenutku izrade studije nudi se u najam 158,7 tisuća m2. prostora, što je 51,4% ukupnog volumena proizvodno-skladišnih prostora klase B i C koji se nalaze na domaćem tržištu.
Najveći broj skladišnih kompleksa (33 od 63) na lokalnom tržištu nalazi se na području od 50-60 km od Moskovske obilaznice; prema tome, na ovoj udaljenosti od Moskve nalazi se najveći dio slobodnog prostora nalazi se - 122,8 tisuća m².

Skladišni projekti zahtijevaju velike površine, a njih je sve manje, zbog čega se developeri sve više udaljavaju od Moskovske obilaznice. Osim toga, zbog nedostatka industrijskog zemljišta u zoni od 30 kilometara cijene rastu, što znatno poskupljuje projekt, ali i konačnu rentu. Opći trend razvoj industrijskog zemljišta u sve udaljenijem području i velika prohodnost trase omogućuju prelazak na udaljenija područja bez značajnije štete za poslovanje. Štoviše, upravo tu udaljenost (više od 30 km od Moskovske obilaznice) aktivno razvijaju veliki kompleksi klase A, što ukazuje na visok potencijal lokalnog tržišta i relativno nisku osjetljivost potražnje i cijene na udaljenost. iz glavnog grada.

Struktura ponude prema kvalitativnim i kvantitativnim pokazateljima generiranog lota (najam ili prodaja)

U 19 od 63 skladišna kompleksa možete unajmiti i poslovni prostor. Površine dostupne za iznajmljivanje počinju od 20 m2.

Mjesto	Iznajmljuje se poslovni prostor, m2	Troškovi najma uredskih blokova, rub.
Čehov, ul. 8. ožujka	16 m2	2400 rub. blok/mjesec
RTI PLANT / Čehov, ul. Čehova, 20b	od 20 m2	400 rub. m2/god
Čehov, ul. Skupština	25 m2	3000 rub. blok/mjesec
Chekhrovsky okrug, selo Barantsevo	od 20 m2	400 rub. m2/god
Chekhrovsky okrug, selo Lyubuchany	50 m2	400 rub. m2/god
Čehrovski okrug, selo Novoselki	2 poslovna bloka: 1750 2580 m2	400 rub. m2/god
Čehov, ul. Kolhoznaja	500 m2	200 rub. m2/god
Okrug Čehov, selo Novoselje	100	250 rub. m2/god
Čehov, ul. Pisači	od 20 m2	400 rub. m2/god
Čehov, Simferopolskoe autocesta, 1	150 m2	400 rub. m2/god
Čehovski okrug, selo. Talalikhino	blokovi od 40 m2.	210 m2/god
Čehovski okrug, Čehov	300 m2	250 rub. m2/god
Okrug Čehov, selo Lyutoretskoye	Zgrada na 3 kata - 500 m2.	7000 rub. godišnje.
PSK Čehovski / Čehov, ul. Komsomolskaya	od 100 m2	600 rub./m2
Grad Čehov, ulica 8. marta.	200 m2	300 m2 godišnje
Čehov, ul. Mira	100 m2	300 m2 godišnje
Okrug Čehov, selo Čepelevo, Centralna ulica, 27	500 m2	500 m2 godišnje
Čehov, Mira ul.	od 150 m2	350 m2/god
Čehovski okrug, gradsko naselje Stolbovaya	500 m2	400 rub. m2/god

Politika cijena konkurenata po klasi, karakteristike kvalitete

Visina najma skladišnog prostora ovisi o nekoliko čimbenika:

• lokacija skladišnog kompleksa (udaljenost, autocesta)
• blizina prometnih pravaca
• zakupljene površine (pri najmu većih površina zakupcu se omogućuje popust)
• razdoblje najma

Cijene najma na lokalnom tržištu za skladišni prostor visoke kvalitete prilično su visoke. Danas je općeprihvaćena praksa izračunavanje neto najamnine (trostruko neto), bez poreza, režija, koje posebno plaća najmoprimac. U svim razmatranim skladišnim kompleksima operativni troškovi već su uključeni u cijenu najma. Troškove režija plaća najmoprimac posebno “po brojilima”.

	razred B	klasa C
Min. stopa najma po 1 m2, rub./god	1800	300
Maks. stopa najma po 1 m², rub./god	4600	4476
Prosječna cijena najma po 1 m2, rub./godišnje	2700	2110

Trošak 1 m2 m u nekretnini klase B koštat će stanara u prosjeku 2.700 rubalja. godišnje. U klasi C stope su niže i variraju između 1500-2200 godišnje po 1 m2. Što veću površinu iznajmljuje jedan klijent, to je niža cijena 1 m2. Veleprodajni popust može biti od 10 do 30%.

U većini razmatranih skladišnih kompleksa zakupci moraju platiti sigurnosni polog (sigurnosni polog, polog) u visini jedne mjesečne najamnine. Sigurnosni polog je neka vrsta povratnog iznosa koji se ne može koristiti kao plaćanje za prošli mjesec i ni na koji način nije povezan s pologom za najam. Ovo je doprinos koji osigurava naknadu za štetu na imovini otkrivenu na kraju godišnjeg ugovora.

Glavni igrači

Ime	Lokacija/adresa	Klasa	Površina skladišta, m2	Tržišni udio (po ukupnoj površini), %	Popis usluga
RTI POSTROJENJE	Čehov, ul. Čehova, 20b	S	10000	0.032	Protupožarni alarmi, hidranti; Telefonija, Internet; Sigurnost 24/7
-	Okrug Čehov, selo Novoselki	U	41425	0.134	Na parceli postoji željeznička pruga. Postoji mogućnost zakupa zemljišta.
Sergeevo http://www.psksergeevo.ru/arenda/	Čehovski okrug Sergeevo	U	67685	0.219	Moguć najam ureda parking za osobni automobili, pristup i parking za kamione i Eurofur.
PSK Chekhovskiy http://psk-chehovskiy.ru/	Čehov, ul. Komsomolskaya	U	67000	0.217	Proizvodni, industrijski, uredski prostori; Moguć najam ureda Mogućnost najma zemljišta parking i usluge parkiranja osobnih i teretnih vozila

Ukupno, 4 igrača čine 60% udjela u svemirskom tržištu.

Slanje vašeg dobrog rada u bazu znanja jednostavno je. Koristite obrazac u nastavku

Studenti, diplomanti, mladi znanstvenici koji koriste bazu znanja u svom studiju i radu bit će vam vrlo zahvalni.

FEDERALNA AGENCIJA ZA OBRAZOVANJE

Državna obrazovna ustanova "KEMEROVSKO DRŽAVNO SVEUČILIŠTE"

EKONOMSKI FAKULTET

Analiza tržišta industrijskih i skladišnih prostora

Završeno:

studenti grupe E-041

Volodina ljubav,

Volodin Roman

Provjereno:

Doktor znanosti, prof. Starikova L.N.

Kemerovo

Troškovi proizvodnih i skladišnih prostora u Kemerovu, siječanj - listopad 2008.

U ovom izvješću prikazat ćemo trenutnu situaciju s cijenom od 1 kvadratni metar područje proizvodnje i skladišnih prostora u gradu Kemerovu.

Glavne koncentracijske točke proizvodnih i skladišnih prostora su Zavodski okrug (Avenija Kuznetski, ulica Šaturskaja), Centralni okrug, Kirovski okrug. Postoje i pojedinačne ponude na tržištu u okrugu Predzavodsky, na Radugi i FPK. Raspon ponuđenih površina je od 15 m2. m do 71444 m2.

Uzorak je obuhvatio 195 objekata, ali su 63 objekta isključena iz usporedbe jer nema podataka o njihovoj funkcionalnoj namjeni.

Tablica 1.

Tablica pokazuje da je maksimalni trošak 1 m2. u proizvodnim i upravnim kompleksima, jer imaju veću funkcionalnost i uključuju: proizvodne prostore, skladišne ​​prostore, administrativne prostore i sve komunikacije.

Uzorak je obuhvatio 193 objekta, ali je 9 objekata isključeno iz usporedbe jer nema informacija o njihovoj površini ili cijeni.

Maksimalni trošak po 1 m2. karakterizira skladište ukupne površine 300 m2. u krugu tvornice. Ovo je proizvodni pogon ukupni trošak 75.000 tisuća rubalja, nudi agencija Zhiltsov, Dmitriev i partneri (07/11/2008).

Minimalni trošak po 1 m2. karakterizira skladište ukupne površine 5000 m2. u krugu tvornice. Ovo je skladište s ukupnim troškom od 5.500 tisuća rubalja, koje je izložila agencija Zhiltsov, Dmitriev i partneri (11.7.2008.).

Tablica 2.

Dijagram pokazuje da tržište ima najveću ponudu skladišnog prostora do 500 m2.

Također smo usporedili cijenu 1 četvornog metra industrijskog i skladišnog prostora ovisno o području na kojem se nalaze.

Tablica 3.

Podaci iz tablice pokazuju da se 55,7% svih proizvodnih i skladišnih prostora nalazi u okrugu Zavodskoy. To je zbog činjenice da je Zavodski okrug obećavajuće područje za razvoj poslovnih aktivnosti. Tome pridonosi i blizina administrativnih i poslovnih središta i pogodnost prometnih čvorišta s visokom koncentracijom stanovništva i prometnih tokova.

Dijagram pokazuje da se prosječna cijena po kvadratnom metru industrijskih i skladišnih prostora kreće od 64,6 tisuća rubalja do Središnja regija do 17,1 tisuća rubalja u Rudnichnyju.

Dotrajali prostori bez posebne opreme s potrebom obnove sustava za održavanje života postupno postaju stvar prošlosti. Vlasnici takvih prostora pokušavaju prodati nekretninu po najvećoj cijeni. Da bi to učinili, pokušavaju poboljšati pravni status i karakteristike kvalitete objekata:

1. Pravna registracija zemljišni odnosi. Trošak nekretnine značajno se povećava ako zemljišnu česticu koristi vlasnik zgrade kao vlasništvo. Ovo se može objasniti činjenicom da je procedura uknjižbe vlasništva nad zemljištem jako duga (7-8 mjeseci) i skupa, pa je broj ljudi koji žele kupiti objekt s uknjiženim vlasništvom zemljišna parcela raste svaki dan.

2. Poboljšanje područja uz zgradu. Cijeni se ograđeno područje s pogodnim pristupnim cestama.

3. Popravak zgrade i obnova komunikacija. Izvođenje ili ponovno uspostavljanje komunikacija vrlo je skup proces. S tim u vezi, potencijalni kupci praktički nisu zainteresirani za objekte koji nemaju sustave za održavanje života.

Uzorak je obuhvatio 127 objekata, ali je 68 objekata isključeno iz usporedbe jer Nema informacija o datumu njihovog stavljanja u prodaju.

Tablica 4.

									rujan
Količina, kom.
	Zavodski okrug
Količina, kom.
Prosječna cijena, tisuća rubalja / 1 sq.m.

Popis izvora informacija

1. www.sibestate.ru

2. www.realt-service.ru

3. Časopis “Sve o nekretninama” (br. 4,5,6)

4. Novine "Bilten nekretnina"

Primjena

Klasifikacija skladišta

* prema funkcionalnoj namjeni:

opskrbna, proizvodna, distribucijska skladišta;

* prema vrsti uskladištenih proizvoda: skladišta sirovina, materijala, komponenti, proizvodnja u tijeku, gotovi proizvodi, spremnici i ambalaža, ostaci i otpad, alati;

* prema vrsti vlasništva: vlastita skladišta poduzeća, komercijalna skladišta ( javna uporaba), iznajmljena skladišta;

* prema funkcionalnoj namjeni: sortirno-distribucijska skladišta, distribucijska skladišta, sezonska ili dugotrajna skladišta, tranzitno-prekrcajna (kargo terminali), proizvodna opskrba (proizvodnja), trgovina;

* prema specijalizaciji proizvoda: specijalizirani, nespecijalizirani, posebni, univerzalni, mješoviti;

* prema tehničkoj opremljenosti: djelomično mehanizirani, mehanizirani, automatizirani, automatski;

* prema prisutnosti vanjskih pristupnih cesta: s vezovima, s željezničkim pristupnim cestama, s cestama;

* prema vrsti skladišnih zgrada:

* prema tehničkom uređaju (dizajn); otvorena skladišta (radilišta), poluzatvorena skladišta (prostori pod nadstrešnicom), zatvorena skladišta;

* po broju etaža: višekatnica, prizemnica

(s visinom do 6 m, visoki (preko 6 m), visoki stalak (više od 10 m), s visinskom razlikom).

Slični dokumenti

Stanje rusko tržište nekretnina. Analiza tržišta stambenih nekretnina u gradu Saratovu i regiji Saratov. Dinamika cijena stanova. Maloprodajne cijene najma uredski prostori Saratov. Analiza tržišta industrijskih i skladišnih prostora u gradu.

test, dodan 25.06.2012


Opće karakteristike skladišta, ocjena učinkovitosti korištenja skladišnog prostora. Određivanje veličine tehnoloških zona i ukupne površine skladišta. Definicija optimalna veličina naručena serija. Procjena učinkovitosti korištenja skladišta.

kolegij, dodan 09/11/2010


Potreba za organiziranjem skladišnih prostora tijekom kretanja materijalna sredstva te glavne zadaće i funkcije gospodarstva. Procjena razine opremljenosti skladišnog prostora opremom i mehanizmima za utovar i istovar te operativnog područja prostora.

test, dodan 05.10.2010


Bit trgovačke djelatnosti u poduzeću. Pravila za prodaju kemikalija za kućanstvo i zaštitu potrošača. Analiza proizvodno-gospodarske djelatnosti Novex doo. Karakteristike maloprodajnih i skladišnih prostora. Analiza konkurenata organizacije.

test, dodan 01.06.2014


Zadaci skladišnog kompleksa koji omogućuju optimizaciju troškova logističkog sustava. Klasifikacija i proračun skladišnih prostora, njihov smještaj i oprema. Organizacija i planiranje rada skladišta, načini povećanja učinkovitosti njihovog korištenja.

kolegij, dodan 29.07.2011


Utvrđivanje potreba za opremom i radnim resursima. Izračun proizvodnog prostora radionice korištenjem proširene metode projektiranja, korištenjem prosječnih standarda, površine za unutarnje skladišne ​​prostore radionice i smještaja stručnjaka.

kolegij, dodan 24.08.2012


Analiza tržišta uredskog prostora u Kemerovu. Metode određivanja tržišna vrijednost poslovna zgrada. Postupak procjene nestambenih objekata. Značajke primjene tržišta, prihoda i isplativi pristupi radi utvrđivanja vrijednosti nekretnine.

kolegij, dodan 19.09.2014


Izučavanje principa i metoda procjene stambenih nekretnina. Troškovni, dohodovni i tržišni pristup određivanju vrijednosti nekretnine. Izračun tržišne vrijednosti stana koji se nalazi u Permu i prilagodbe za razlike u ukupnoj površini prostora.

kolegij, dodan 29.12.2014


Redoslijed utvrđivanja vrijednosti objekta vrednovanja. Ekonomska analiza Moskva. Pregled tržišta poslovnih nekretnina. Trošak najma poslovnog prostora. Analiza najbolje upotrebe. Opis konstruktivnih elemenata i karakteristika građevine.

kolegij, dodan 23.04.2014


Analiza socio-ekonomske situacije područja objekta procjene. Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine komparativnim pristupom. Kumulativna akumulirana amortizacija izračunata metodom vijeka trajanja. Izračun korigiranih cijena za stambene prostore.

Analiza izgradnje skladišta za 2016. godinu

Prema preliminarnim rezultatima, od početka prošle godine obujam skladišnih prostora puštenih u rad iznosio je 510 tisuća m 2. U odnosu na 2015. godinu (800 tisuća m2) ova brojka u 2016. godini manja je za 36,2%, što u apsolutnom iznosu iznosi 290 tisuća m2. Prema S.A.Ricciju, ovo je najviše niska razina puštanje u rad novog skladišnog prostora u proteklih 5 godina, počevši od 2012.

Ponuda. U 2016. godini najracionalnija i najraširenija strategija bila je uvođenje velikih skladišnih kompleksa za određenog klijenta (built-to-suit). Primjeri takvih objekata su: skladišni kompleks u Reutovu - 17 tisuća m2, SC "Južna vrata" (Leroy) - 90 tisuća m2 i "PNK - Sjeverno Šeremetjevo" (Mercedes-Benz) - 50 tisuća m2.

Količina novih skladišnih prostora puštenih u rad u 2016. raspoređena je u tri smjera: jug, istok i sjever. Prema preliminarnim rezultatima, najaktivniji smjer za puštanje u pogon bio je južni smjer - ovdje je izgrađeno 165 tisuća m 2. Na sjeveru je povećanje ponude u 2016. godini iznosilo 152 tisuće m2. U istočnom smjeru obujam nove ponude iznosio je 75 tisuća m 2. Treba napomenuti da je većina skladišnih kompleksa puštenih u rad u južnom i sjevernom smjeru skladišta izgrađenog po mjeri (90 odnosno 50 tisuća m2).

Trenutno je u tijeku aktivna izgradnja prometnih čvorova na saveznoj autocesti „M-7 Volga Highway“. Očekuje se da će autocesta biti dovršena do kraja 2017. Nakon završetka svih radova, autocesta M-7 Volga u granicama grada Balashikha imat će pet traka u svakom smjeru, od kojih su tri namijenjene tranzitu teče. Stoga će poboljšanje prometne dostupnosti logističke objekte smještene u istočnom smjeru učiniti praktičnijim i privlačnijim. Trenutno se u ovom smjeru nalaze dva velika skladišna kompleksa: Atlant Park i Raven Noginsk. Sada je ukupni volumen iznajmljenog prostora u Atlant Parku 360 tisuća m2, a još 60 tisuća m2 je u izgradnji. Puštanje u pogon planirano je za svibanj 2017. U planu je i izgradnja oko 300 tisuća m2 skladišnog prostora u Atlant Parku. U skladišnom kompleksu Raven Noginsk površina za iznajmljivanje iznosi 334 tisuće m2.

Primjeri velikih skladišnih kompleksa puštenih u rad 2016

Objekt	Autocesta, km od MKAD	Površina, m2	Klasa	Developer	Četvrt
"Južna vrata" (Leroy Merlin) BTS	Kashirskoe, 30	90 000	A	Grupa radijusa	III
"Sjeverno Šeremetjevo" (Mercedes-Benz) BTS	Rogačevskoe, 25	50 000	A	Grupa PNK	III
"PNK - Sjeverno Šeremetjevo" (zgrada 6)	Rogačevskoe, 25	47 000	A	Grupa PNK	III
"Valischevo" (zgrada 4)	Simferopoljskoe, 32	34 000	A	Grupa PNK	III
IP "Sever-1" (6. i 7. stupanj)	Dmitrovskoe, 27	31 000	A	"Razvoj Logoparka"	III
SC "Britovo"	Novoryazanskoe, 30	20 000	A	SST	II
Skladišni kompleks (BTS)	Gorkovskoe	17 000	B	Korak	ja

Prema S.A. Ricci

U 2016. dovršen je značajan posao za tržište skladišnih nekretnina: jedan od najvećih developera, Radius Group, potpisao je ugovor s Auchan Retail Russia o izgradnji skladišnog i logističkog kompleksa s površinom od preko 138 tisuća m2. u okrugu Domodedovo u Moskovskoj oblasti. Novi distribucijski centar bit će najveća zgrada tog tipa u Europi izgrađena za jednu tvrtku. Ulaganja u projekt iznosit će oko 6 milijardi rubalja.

Prema preliminarnim rezultatima u 2016. godini, udio skladišta klase A u ukupnom obujmu nove ponude bio je 96%, a klase B – 4%, što u apsolutnom iznosu iznosi 419 tisuća m2 odnosno 17 tisuća m2. U uvjetima velike upražnjenosti, programeri pokušavaju donijeti na tržište samo kvalitetan i najkonkurentniji prostor.

Primjeri značajnih transakcija obavljenih u 2016

Klijent	Smjer	km od MKAD	Objekt	Klasa	Transakcijska površina, tisuća m2	Vrsta transakcije
U REDU	Leningradskoe	27	Logopark Sever-2	A	59,6	Najam
Hoff	Kashirskoye	12	Sjeverno Domodedovo	A	50,0	Najam
Faberlic	Kashirskoye	12	Sjeverno Domodedovo, PLC	A	46,0	Najam
Castorama	Simferopoljskoe	50	PNK-Čehov 3	A	42,4	Najam
BMW	Kijev	50	PNK-Bekasovo	A	34,3	Najam

Prema S.A. Ricci

Zahtjev. Od početka godine obujam apsorpcije skladišnog prostora iznosi 1,1 milijun m2, što je 15% manje u odnosu na 2015. godinu (1,3 milijuna m2), au apsolutnom iznosu iznosi 200 tisuća m2.

Južni dio moskovske regije i dalje je najatraktivniji za stanare. Na južni smjer otpada 47% ukupnog volumena obavljenih transakcija, što u apsolutnom iznosu iznosi 466 tisuća m 2. U smjeru jugoistoka apsorpcijski volumen iznosio je 20% (195 tisuća m2), au smjeru jugozapada 10% (101 tisuća m2). Na sjeveru moskovske regije obujam transakcija iznosi 15% (143 tisuće m2). Zapadni i istočni smjerovi su najmanje traženi - samo 1% ukupnog volumena za svaki.

slobodno mjesto. Prosječna tržišna stopa nepopunjenosti na kraju 2016. godine iznosila je 8,2%, što je ekvivalentno 921 tisuća m2 slobodnog prostora. Od početka godine ovaj je pokazatelj smanjen za 0,8 bodova, što se objašnjava značajnim viškom (više od 2 puta) potražnje nad ponudom.

Cijene. Ponderirane prosječne stope najam u moskovskoj regiji ostao je stabilan od početka godine. U rubljama, razina najamnine ostala je nepromijenjena već 7 kvartala zaredom, što ukazuje da je dosegnuto dno cijene.

Ponderirane prosječne cijene najma za skladišne ​​prostore klase A iznose 3900 rubalja/m2 godišnje (trostruko neto). Za prostorije klase B, stopa je 3600 rubalja / m2 godišnje.