Krediti su odavno postali sastavni dio života. Omogućuju vam kupnju potrebnih i skupih stvari. Većini ljudi je teško brzo uštedjeti novac za kupnju stana. Stoga hipoteka postaje izvrsno rješenje. Možete živjeti u vlastitom domu dok otplaćujete dug banci. Ali nekretnine su jako skupe, pa je potreban zajam velika svota. Obavezno stanje je kapara.

Opće informacije

U nestabilnom gospodarstvu banka želi biti sigurna da će izdani krediti biti vraćeni na vrijeme. U slučajevima s kreditima za male količine nije tako loše jer se izdaju na kratko vrijeme. Hipoteka se uzima na više godina, pa stoga financijska institucija mora biti sigurna da klijent ima dovoljno sredstava za otplatu duga.

Danas možete podići kredit sa ili bez učešća. Ali prva opcija nudi niz prednosti za obje strane. Polaganjem dijela novca možete potvrditi solventnost klijenta.

Potreba za predujmom je zbog činjenice da se uz hipoteku nekretnina koristi kao kolateral. Ako se plaćanja zaustave, to će se provesti. Prihod ide za otplatu duga. Ako nešto ostane od njih, iznos se daje zajmoprimcu. S vremenom vrijednost stambenog prostora opada, pa stoga doprinos pomaže u povećanju njegove likvidnosti.

Korist stranaka

Ova vrsta kreditiranja ima prednosti ne samo za banku, već i za zajmoprimca. Položeni iznos novca omogućuje vam da odmah otplatite dio duga i značajno smanjite njegovu veličinu. Zauzvrat, to utječe na postotke, koji nisu tako veliki. Štoviše, banke često daju posebne pogodnosti - što je veća početna uplata, to se kamata više smanjuje.

Mnoge financijske institucije zahtijevaju osiguranje:

• život;
• zdravlje;
• vlasništvo.

Trošak police izračunava se na temelju iznosa duga. Stoga, što je manja, osiguranje je jeftinije.

Lakše je podići kredit s učešćem nego bez njega. Ako želite izvršiti uplatu, veća je vjerojatnost da će banka odobriti zahtjev. Broj dokumenata koje treba ispuniti je smanjen. Mnoge financijske institucije daju pogodnosti i daju zajmove uz putovnicu ili dva dokumenta.

Određenu korist ima i banka. Prisutnost prve uplate omogućuje vam provjeru solventnosti klijenta. Ako i dalje prestane otplaćivati ​​dug, prisutnost doprinosa povećava likvidnost imovine. U nekim slučajevima zajmoprimac mora hitno prodati kuću. U tom slučaju banka će primiti iznos kredita u cijelosti.

Iznos doprinosa

Svaka financijska institucija pruža svoje uvjete za izdavanje hipoteka. Minimalna granica prihvatljive razine plaćanja je određena, ali bolje je ne oslanjati se na nju. Banke su vrlo nepovjerljive prema ljudima koji uzimaju kredit na kraći rok s malim učešćem.

Ova se shema često koristi za otplatu zajma prije roka - to vam omogućuje da značajno uštedite novac na kamatama. Ali u ovom slučaju organizacija trpi gubitke.

Izračun predujma je vrlo jednostavan. Obično je to 10-15% vrijednosti nekretnine. Ali optimalno plaćanje bi bilo 30-40%. Mnogo ovisi gdje se stan kupuje u novogradnji ili u sekundarno tržište. U prvom slučaju, likvidnost područja je veća, pa će prva uplata biti manja.

Sberbank daje hipoteku bez dokaza o prihodu, ali u ovom slučaju predujam će biti 50% cijene stana. Za novu zgradu brojka se mijenja za 15%, a za sekundarno tržište - za 20%.

VTB24 ne pravi razliku između tipova kućišta, a jest paušal od 10% do 40% za osobe koje ne mogu potvrditi prihod. Zahtjevi Rosselkhozbanka su nešto veći - 15%.

Kako biste konačno odredili koji je predujam najbolje uplatiti, potrebno je kontaktirati poslovnicu banke. Mnogi čimbenici se uzimaju u obzir, a samo stručnjak može napraviti konačne izračune.

Načini uštede novca

Iako hipotekarni kredit ima niz prednosti, nije ga uvijek moguće iskoristiti. Glavni problem je gdje nabaviti novac. Najjednostavnija opcija je smanjenje troškova i povećanje prihoda. Da biste pojednostavili situaciju, bolje je izračunati izravni iznos plaćanja.

Da biste to učinili, trebali biste odlučiti o specifičnom trošku stanovanja i izračunati iznos doprinosa iz njega. Zatim, trebate redovito odvajati novac od svih prihoda. Možete ih staviti u banku uz kamatu - to će vam omogućiti malu zaradu.

U slučaju da se živi dalje iznajmljen stan Bolje je preseliti se kod roditelja i druge rodbine. Takve uštede omogućit će vam uštedu impresivne količine novca.

Postoje neki trikovi koji vam mogu pomoći da vaš predujam bude još manji. Mnoge banke daju povlaštene uvjete klijentima sa plaćom. VTB24 daje stopu od 10%.

Lojalne zahtjeve postavljaju nove financijske organizacije. No kontaktirati ih nije uvijek sigurno; nitko ne može jamčiti da će dugo trajati.

Neke banke pružaju posebnim uvjetima kada se koristi materinski kapital. Kamate se mogu smanjiti na 5. Sam kapital se može koristiti za otplatu hipoteke, ali se ne smatra uvijek doprinosom. Neke banke spremne su to prihvatiti uz dodatak osobnih sredstava (u iznosu od 10% troškova stanovanja). Tek tada će se isplata računati.

Programeri često sklapaju posebne ugovore s financijske institucije. To vam omogućuje da kupcima pružite bonuse u obliku smanjenja veličine predujma.

Država daje poticaje za kupnju stanova određenom broju građana. Za njega se mogu prijaviti sljedeći:

• učitelji;
• liječnici;
• vojnički;
• mlade obitelji.

Za sudjelovanje u programu morate prikupiti pakete dokumenata. Svaka regija ima svoje uvjete za opskrbu, pa je bolje prvo se posavjetovati sa stručnjacima.

Neke opcije

Kreditne institucije mogu prihvatiti dodatni kolateral kao doprinos - postojeći stambeni prostor. U obzir se uzima njegovo stanje i uvjeti banke. Ova metoda je prikladna ako kupujete stan u zgradi u izgradnji.

Klijent ne može uvijek potvrditi dostupnost sredstava. U tom slučaju, osim hipoteke, podiže i potrošački kredit. Prije nego što poduzmete takav korak, morate dobro razmisliti i sve odvagnuti, jer ćete morati platiti dva kredita odjednom. Služba banke mora provjeriti vašu kreditnu povijest i znat će za sve postojeće dugove. Stoga je vrijedno izračunati iznos ukupnog plaćanja. Ne bi trebao predstavljati značajan iznos proračuna, inače će biti teško dati doprinos.

Na financijska situacija Potreba za obnavljanjem osiguranja jednom godišnje također će imati utjecaj. Izračunavaju se na temelju nepodmirenog duga.

Značajke dizajna

Kupac i prodavatelj nekretnine mogu bez sudjelovanja banke. Novac se može prenijeti uz potvrdu o primitku, prenijeti na račun ili staviti u sef. Zajmodavac samo postavlja postotak plaćanja. Ako nekretnina ima više vlasnika, u ugovoru je jasno navedeno kome ide prva rata - jednom vlasniku ili svima u jednakim dijelovima.

Klijent potvrđuje uplatu akontacije otvaranjem računa. Na njega se postavlja potreban iznos, a na dan transakcije prenosi se na podatke prodavatelja. Za financijska organizacija izjava je dovoljna.

Za neke banke dovoljna je potvrda od prodavača. Bolje je ovjeriti ga kod javnog bilježnika. U tekstu mora biti naznačen iznos brojkama i slovima, ime prodavatelja i njegov potpis.

Hipoteke s predujmom su atraktivne povlašteni uvjeti. Nije ga tako teško nabaviti i može vam smanjiti kamatnu stopu. Stoga je bolje početi ga dobivati. Dobra opcija tražit će se prilike za sudjelovanje u državi. programi za dobivanje subvencija.

Predujam za hipoteku jedan je od ključne točke ugovor o kreditu, uz kamatu, iznos i rok otplate.

Plaćanje hipoteke na nekretninu obično se sastoji od dvije komponente:

• kapara - određeni iznos koji kupac plaća izravno prodavatelju;
• iznos kredita - razlika između ukupnih troškova stanovanja i uplaćenog predujma.

Iako banka ne primi prvu uplatu, strogo kontrolira ovaj proces. Stopa i drugi uvjeti ugovora o kreditu ovise o visini predujma.

Uzimanje hipoteke s predujmom jednostavnije je i jeftinije nego dobivanje stambeni kredit nema prve uplate.

Kapara – čemu služi i što o njoj ovisi?

Predujam za hipoteku je koristan za sve strane u hipotekarnoj transakciji: i za prodavatelja kuće i za samog klijenta.

• Predujam za hipoteku važan je bankama jer uklanja nesolventne klijente. Oni koji nisu uspjeli skupiti novac za kaparu imaju manje mogućnosti da uplate cijeli iznos.
• Stan uzet pod hipoteku s ulogom, isplativiji za banku kao kolateral.

Pojasnimo posljednju točku na primjeru:

• Ako se otplata kredita prekine, banka preuzima stan kupljen hipotekom, prodaje ga i time nadoknađuje svoje gubitke. Ali rezultirajuće kućište može postati jeftinije zbog trošenja i fluktuacija. tržišne cijene. Neće biti moguće primiti cjelokupni trošak stanovanja u trenutku kreditiranja. Ovo je gubitak za banku.
• Ako je dio nekretnine plaćen uz učešće, tada je iznos kredita manji. Ali sve nekretnine kupljene uz hipoteku prihvaćaju se kao kolateral. one. banka izda manje, ali dobije isti iznos.

Predujam je koristan za prodavače kuća, posebno za programere tijekom faze izgradnje. Programer treba novac za nastavak rada, prva uplata odmah ide na njegov račun, a sredstva bankovni kredit- samo neko vrijeme nakon njegovog odobrenja.

Za prodavače gotovih stanova, predujam postaje ključ buduće transakcije.

Predujam za hipoteku je koristan za primatelje kredita. Jer:

• Smanjuje se posuđeni iznos, što znači manje isplate kamata.
• Lakše je pronaći hipoteku s predujmom. Banke su spremnije izdati takve kredite, jer smatrati pouzdanijima. Iz istog razloga, hipoteke s predujmom često se izdaju po nižoj kamatnoj stopi.

Kapara postaje problem i ograničenje samo za one kojima je hitno potrebno stambeno zbrinjavanje, a još nisu prikupili sredstva potrebna za kaparu.

Kako uplatiti predujam za hipoteku?

Pitanje prijenosa kapare čisto je tehničko, ali bitno jer ga banke kontroliraju. A također i zato što ispravno izvršeno predujam ne pruža nikakvu mogućnost za prijevaru od strane prodavatelja. Na primjer, primiti predujam, odbiti posao i ne vratiti novac.

Svaka opcija prijenosa predujma ima svoje prednosti, nedostatke i pravila.

Prijenos novca u gotovini.

Najčešće se novac prenosi na ovaj način kada se kupuje stan od privatnih osoba. Metoda je jednostavna, besplatna i riskantna. Najveći rizik je postati žrtvom prijevare, krađe, pljačke ili jednostavno ostati bez novca.

Kako biste sve to izbjegli, novac prebacite na sigurna mjesta, pred svjedocima i uz potpis. Kupac i prodavatelj moraju pažljivo prebrojati novac i pismeno zabilježiti ne samo činjenicu prijenosa, već i iznos.

Prijenos putem sef.

Ova opcija uključuje treću osobu kao jamca, odnosno banku koja iznajmljuje ćelije. Sve ide nekako ovako:

1. Kupac i prodavatelj unaprijed se dogovaraju o prijenosu gotovine putem sefa.
2. Kupac, koji je ujedno i platitelj, sklapa s bankom ugovor o najmu ormarića. Ugovorom je određen postupak pristupa sadržaju ćelije. Konkretno, prodavatelj dobiva pravo povlačenja novca nakon sklapanja ugovora o kupoprodaji stambenog prostora.
3. Uplatitelj stavlja novac u ćeliju.
4. Strane sklapaju sporazum.
5. Prodavač uzima novac.

Glomazan, ali pouzdaniji od izravnog izračuna. Međutim, morate platiti 50-150 rubalja za najam. na dan.

Bezgotovinski prijenos na račun prodavatelja.

Metoda je jeftina, ali pouzdana, jer... Bilježi se činjenica primitka novca od strane prodavatelja i točan iznos. Ostaje rizik da neće ispuniti svoje obveze, ali prodavatelj neće moći poreći činjenicu prijenosa novca.

Akreditiv.

Ovdje se novac također knjiži na bankovni račun, ali ga prodavatelj može primiti ako su ispunjeni određeni uvjeti - prilikom registracije ugovora o prometu nekretnine.

Za sve navedene načine banka ovjerava dokument koji potvrđuje uplatu.

Kako izračunati predujam za hipoteku?

Predujam za hipoteku mora se izračunati na temelju ukupne cijene kuće koja se kupuje. Banke gotovo uvijek postavljaju minimalno ograničenje predujma, ali vas ne sprječavaju da zaradite više.

Koliko će iznositi predujam za hipoteku može se izračunati u jednoj akciji. Samo trebate uzeti ukupni trošak stanovanje i izračunati potreban postotak kapare. No ako se dio tog doprinosa ne plati u novcu, računica postaje kompliciranija.

Koliko je predujam za hipoteku u ruskim bankama?

Kad se ne radi o ciljani programi S državno financiranje, ruske banke postavljaju približno iste uvjete hipotekarno kreditiranje kućište. Međutim, još uvijek postoji razlika između proizvoda različitih banaka. A, uzimajući u obzir veličinu kredita i rok otplate, čak i djelić postotka čini značajan iznos.

• Predujam na hipoteku u, na primjer, isplativo "" će biti 20%, a za kreditiranje sekundarne nekretnine - 10%.
• Predujam za hipoteku počinje s 10%. Iznimka je refinanciranje kredita i program obnove.
• Predujam na hipoteku varira od 15%. Za stan se povećava na najmanje 20%, kuća ili zemljište će zahtijevati 25%.
• Predujam za hipoteku zadržava se u istom rasponu: za zajam "", predujam počinje od 20%, završeno stanovanje financira se pod istim uvjetima. Kredit za izgradnju stambene zgrade zahtijevat će 25%. Za one koji primaju plaću od Sberbanka doprinos pri kupnji stana može se smanjiti na 10%.

Bez beneficija, najbolje je računati na akontaciju od 20%. ukupna cijena nekretnina.

Primjeri izračuna predujma u ruskim bankama

Izračun hipoteke s predujmom znači saznati ne samo iznos uplate vlastita sredstva, ali i druge bitne parametre kredita: stopu, rok otplate, ukupnu preplatu. Radi jasnoće, napravimo tablicu s podacima za hipotekarni kredit od 5 milijuna rubalja, na 20 godina, s predujmom od 10%.

Opći uvjeti su prilično blizu, ali desetinke postotka čine razliku veću od pola milijuna.

Što učiniti ako nema novca za predujam na hipoteku?

Obvezni predujam za hipotekarni kredit postaje prepreka za one kojima je hitno potreban stan, a nemaju potrebnu ušteđevinu. Ovdje se pojavljuje izbor: štedite novac dugo vremena, možda nekoliko godina, ili potražite zaobilazna rješenja.

• Najsigurnija opcija za primanje novca za kaparu je ušteda od prihoda ili prodaja neke imovine. Ovdje zajmoprimac nema novih obveza ili ograničenja.
• Sljedeći, vrlo isplativ način je ući u program „Mlada obitelj“ i dobiti besplatnu subvenciju od države, koja se može potrošiti na predujam za hipoteku. Ovdje postoje neka ograničenja; stanovanje ne smije biti manje od utvrđenog područja. Glavni uvjet je da se zaista radi o mladoj obitelji kojoj su potrebni bolji životni uvjeti.
• Za prvu uplatu hipoteke možete koristiti materinski kapital.
• Pomoć pri uplati akontacije mogu dobiti liječnici, učitelji, znanstvenici i vojna lica. Svaka od ovih kategorija ima svoje programe hipoteke, ali u svim slučajevima proračun klijentima prenosi određeni iznos koji se može potrošiti na predujam.
• Možete posuditi novac ili... Posudbe od pojedinaca, posebno od rodbine i prijatelja, najčešće se izdaju bez kamata, ali to je stvar osobnih odnosa. a neciljani bankovni zajmovi koštaju puno više od plaćanja hipoteke. Stoga ovoj metodi trebaju pribjeći samo oni kojima hitno treba zajam.

Neki zajmoprimci pregovaraju s prodavateljem da napuhaju cijenu i daju fiktivne dokumente koji potvrđuju plaćanje predujma. Upitna je legalnost ove opcije, pa o njoj nećemo raspravljati.

Je li moguće dobiti hipoteku bez predujma?

Bez posebnih pogodnosti, bez korištenja posebnim uvjetima i bez pružanja dodatna jamstva, nije lako, ali moguće. Na zahtjev "hipoteka bez predujma", programi za pretraživanje će vratiti nekoliko desetaka ponuda ruskih banaka.

Ipak, obratite pozornost - većina ovih proizvoda u nazivu ima riječi "refinanciranje" ili "refinanciranje". Ponekad se to ne vidi odmah, ali se nešto slično otkriva u uvjetima. Sve to nije kreditiranje kupnje nekretnine, već otkup prethodno izdanog kredita od druge banke.

Hipoteke bez predujma ponekad daju sami programeri. Ovo je način privlačenja kupaca stanova na određenu nekretninu. Primjer je hipoteka stambenog kompleksa Edelweiss od 6,9%. Kredit se može podići bez predujma, ali samo za kupnju određenog stambenog prostora u gradu Balashikha.

Krediti bez učešća i dodatnih ograničenja su rijetki, ali ih ima. Primjer - zajam "" po stopi od 11,1%.

• Hipoteka bez predujma obično je skuplja jer... ima povećanu kamatnu stopu i druga obvezna plaćanja za osiguranje, procjenu, inspekciju i sl.
• Hipoteka bez predujma obično se ne odnosi na sve nekretnine, već samo na određene kategorije ili posebne ponude.
• S takvom hipotekom banke su zahtjevnije prema kolateralnim nekretninama: imaju drugačiji stav prema prenamjeni, maloljetnim vlasnicima itd.
• Zahtjevi za primatelje hipoteke su stroži; bez predujma, ljudima s niskim primanjima, oštećenom kreditnom poviješću ili lošim financijskim izgledima teško je dobiti zajmove.

Nakon što se sve to odvaga, mnogi klijenti traže novac, ali biraju hipoteku s predujmom.

Zaključci

Predujam za hipoteku uobičajen je i u većini slučajeva isplativ način plaćanja nekretnine koju posuđujete.

• Kapara umanjuje iznos na koji se obračunavaju kamate.
• Prva uplata vam daje pravo na više.

Pokušaji izbjegavanja predujma najčešće povećavaju ukupne troškove, nameću ograničenja u izboru stambenog prostora i zahtijevaju dodatne napore i troškove od zajmoprimca.

Pretposljednja faza u postupku izdavanja hipotekarni zajam. Provodi se nakon:

• banka pregledava dokumente zajmoprimca i utvrđuje njegovu solventnost;
• izdavanje predodobrenja za kredit;
• proučavanje dokumenata odabrane nekretnine - katastarske putovnice, izvješća o procjeni i tako dalje;
• potpisivanje predugovora između banke i zajmoprimca.

U ovoj fazi zajmoprimac mora prenijeti sredstva banci, nakon čega se donosi konačna odluka o uvjetima hipoteke. Prije potpisivanja ugovora banci je potreban prijenos prve rate jer ako se ispostavi da je preneseni iznos manji od propisanog iznosa, banka će imati vremena i priliku preispitati svoj odnos prema dužniku, njegovoj solventnosti i sl. .

Eto zašto Konačni ugovor o hipoteci potpisuje se nakon prijenosa depozita.

Gdje, kako i kome treba uplatiti sredstva?

Postupak i vrijeme prijenosa predujma na obavezna navedeno u predugovoru između banke i zajmoprimca. Mora točno navesti kako se doprinos prenosi; u predugovoru također mora biti naznačeno da li se novac prenosi banci ili izravno prodavatelju.

Prije prijenosa novca potrebno je vrlo pažljivo pročitati ugovor - o tome ovisi koliko će postupak prijenosa biti uspješan unovčiti.

Čim se postigne dogovor s upravom banke o tome kome isplatiti sredstva - izravno prodavatelju ili banci - potrebno je odabrati najprikladniju opciju prijenosa sredstava. Ima ih nekoliko:

1. Prijenos novca na bankovni račun. Račun na koji se vrši prijenos uvijek je otvoren u banci u kojoj dužnik podiže hipoteku; Podatke o prijenosu izdaje banka ili prodavatelj, ovisno o dogovoru.
2. Prijenos novca u gotovini. To se obično radi ako ugovor zahtijeva da se novac prenese izravno prodavatelju. Tada se između njega i kupca (zajmoprimca) sklapa ugovor u kojem se navodi iznos i svrha prijenosa sredstava, a nakon prijenosa sredstava sastavlja se potvrda koja potvrđuje činjenicu prijenosa.

   Češće ovu operaciju provodi putem sefa, jer za prilično skromnu naknadu sudionici transakcije dobivaju potpunu sigurnost prijenosa, a isključuju i okolnosti više sile.

3. Putem akreditiva. Trošak metode prijenosa prilično je visok (od 10.000 do 40.000 rubalja), međutim, pruža najviši stupanj sigurnosti za sve strane u transakciji. Ova vrsta računa otvara se u banci pogodnoj za kupca i prodavatelja, nakon čega kupac polaže sredstva, a prodavatelj bilježi činjenicu prijenosa novca.

   Najbolje je otvoriti akreditivni račun kod banke koja je dužniku već dala predodobrenje za hipotekarni kredit.

Nakon prijenosa novca, strane u transakciji sastavljaju potvrdu o primitku. Potrebno je da obje strane isključe moguća buduća potraživanja jedna prema drugoj - bez potvrde, u slučaju sudskog spora, jedna od strana može neosnovano steći prednost u sudskom procesu, jer niti jedna od njih neće imati priliku dokumentirati nečije riječi strane

Međutim, sudionici u transakciji ne mogu popuniti ovaj dokument, jer kao potvrda transakcije može poslužiti potvrda ili nalog za plaćanje.

Potvrdu o primitku prve uplate hipoteke priprema prodavatelj, u ovom slučaju potrebna su najmanje dva primjerka - za prodavatelja i kupca; ponekad zahtijevaju dodatnu treću kopiju za banku. Dokument mora naznačiti:

• podaci o putovnici (pojedinosti) stranaka u transakciji;
• puni iznos predujma prenesen prodavatelju ili banci;
• tehničke karakteristike stambenog prostora na temelju službenih dokumenata ( katastarska putovnica, izvješće o procjeni itd.);
• točan datum kada će biti izvršena konačna uplata, kao i fiksiranje datuma transakcije.

Nakon toga se s bankom potpisuje konačni ugovor o hipoteci i započinje postupak ponovne registracije imovine u Rosreestru.

Je li uključen u ukupni iznos hipotekarnog kredita?

Da biste odgovorili na ovo pitanje, morate razumjeti mehanizam same transakcije. Činjenica je da, prema pravilima banke, ako je kupljeno stanovanje registrirano kao kolateral, hipotekarni kredit ne može se izdati u iznosu većem od 80% troškova stanovanja. To znači da ako je cijena stana 5 milijuna rubalja, maksimalni iznos izdan pod hipotekom ne može premašiti 4 milijuna rubalja.

Odnosno, Kapara je preostalih 20% od cijene stanovanja. U gore navedenom primjeru to znači da je minimalni predujam 1 milijun rubalja.

Predujam nije uključen u ukupni iznos kredita. Gdje idu sredstva? Doprinos ide za plaćanje samog stambenog prostora, a ne kredita; to je potrebno banci kako bi se zajamčila povrat sredstava i naknada za gubitke u slučaju nepouzdanosti klijenta.

Ako klijent prestane plaćati hipoteku, banka će početi primati gubitke; tada mu je jedina opcija prodaja nekretnine (zbog čega je i upisana kao zalog), a za brzu prodaju potrebno je dodatno potaknuti potražnju - npr. smanjiti cijenu za 10% od tržišnog prosjeka . U tom slučaju banka će moći brzo prodati nekretninu i vratiti potrošena sredstva,čime se nadoknađuju gubici koje je prouzročio nepouzdan zajmoprimac.

Valja napomenuti da se u nekim situacijama predujam koristi za otplatu iznosa kredita, a ne za plaćanje samog stana. Tako će, primjerice, ako kupljena nekretnina nije upisana kao kolateral, neke banke ipak zahtijevati početnu uplatu, ali iz drugih razloga: banci ne treba iznos za eventualnu naknadu u slučaju prisilne brza prodaja nekretnine, već za potvrdu solventnosti i ozbiljnih namjera klijenta.

Zato, ako za nekretninu nisu sastavljene isprave osiguranja, minimalna veličina kapara na hipotekarni programi naglo raste - od 30%, au nekim bankama od 40%.

Pisali smo o tome je li potreban predujam za hipoteku i što bi to moglo biti, a razgovarali smo o tome koja je veličina doprinosa isplativija -5, 10, 10 ili 50%.

Kako vratiti ako je donesena odluka o odustajanju od kupnje nekretnine, a novac je već uplaćen?

Da, moguće je. Postupak povrata sredstava znatno je pojednostavljen i ubrzan ako konačni ugovor s bankom još nije potpisan - tada zajmoprimac samo treba zaposlenicima banke dati pismenu izjavu o odbijanju hipotekarnog kredita. Potom će uprava banke pregledati zahtjev, a zatim sredstva vratiti dužniku: potpisani predugovori između banke i dužnika moraju sadržavati klauzulu o povratu sredstava u određenim situacijama.

Situacije koje dovode do povrata također trebaju biti navedene u preliminarnim ugovorima.

Ako je konačni ugovor već potpisan i, što je najvažnije, imovina je već ponovno registrirana na zajmoprimca u Rosreestru, postupak povrata sredstava postaje mnogo kompliciraniji. Klijent treba kontaktirati banku, nakon što je prethodno proučio ugovor o hipoteci - treba potražiti klauzulu "o jednostranom raskidu ugovora"; Isti stavak određuje vremenski okvir u kojem je moguć jednostrani raskid.

Ako zajmoprimac uspije raskinuti ugovor u zadanom roku, njegove radnje bit će legitimne, a banka će jednostavno prisvojiti stan na temelju kolateralnih dokumenata sastavljenih prije potpisivanja ugovora. Novac predujma bit će vraćen zajmoprimcu.

O postupku u smislu zakonodavstva za raskid ugovor o hipoteci i koje obveze imaju stranke, možete pročitati u „Rezoluciji plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br. 35” od 6. lipnja 2014.

Dakle, potrebno je izvršiti predujam što banci treba i prodavatelja, ali dosta neugodna obveza za kupca.

Međutim, ako shvatite zašto trebate prebaciti novac i, što je najvažnije, kako ga prebaciti, postupak se više neće činiti kompliciranim, a još manje zastrašujućim.

Potrebno je samo odabrati opciju koja je najprihvatljivija za sve strane u transakciji, pažljivo pročitati i provjeriti dokumente koji se sastavljaju te ozbiljno shvatiti proceduru i sam kredit. Tada će sve tri strane u transakciji - banka, prodavatelj i kupac - biti potpuno zadovoljne kako početkom tako i prirodom ukupne suradnje. Ako pronađete grešku, označite dio teksta i kliknite.

Ctrl+Enter Za kupnju nekretnine uz hipoteku potreban je predujam - minimalno 15-20% vrijednosti nekretnine. Ovaj iznos na ruke, uz potvrđene prihode, pokazat će banci da ste solventni i financijski organizirani. Što znači, sa Kredit ćete moći otplaćivati ​​na vrijeme i bez problema.

Ali predujam je važan ne samo za banku, već i za samog zajmoprimca. Što više štednje, to manje rizika i preplata.

U ovom članku ćemo otkriti koji se predujam smatra optimalnim i je li moguće podići hipoteku bez štednje.

Mala isplata - više kašnjenja

U principu, banke imaju koristi od niskog predujma. Što je niža, to pristupačniji krediti kupci, oni više kredita, što znači profit. Ali nije to tako jednostavno. Postoji i više rizika. Kako je Centralna banka izračunala u svom najnovijem financijskom pregledu, vjerojatnost kašnjenja zajma s predujmom od 10 do 20% je 1,5-2 puta veća nego za kredite s predujmom od 20 do 40%.

Uzimamo u obzir preplatu

Rizik da se ne možete nositi s financijskim teretom, kao rezultat toga da dobijete novčanu kaznu od banke za zakašnjelo plaćanje ili čak da ostanete bez nekretnine nije sve. S niskim predujmom, stopa i mjesečne uplate su veće, a konačna preplata banci je znatno veća.

Izračunajmo kako se mijenjaju troškovi s ulogom od 15, 30 i 40%. Recimo da stan košta 5 milijuna rubalja. Uzimamo kredit na 20 godina, radi praktičnosti uzimamo istu stopu - 9,2% (s niskim doprinosom može biti i veća).

Razlika čak i između doprinosa od 15 i 30% iznosi oko 6 tisuća za mjesečnu uplatu i 830.000 rubalja za kamate.

A između doprinosa od 15 do 40% - već više od 10 tisuća u uplatama i 1.300.000 rubalja u kamatama.

Naravno, u nekim slučajevima razlika će biti manja. Ali takvi su izračuni razlog za razmišljanje. Možda bi se isplatilo štedjeti malo više, primjerice u depozitu.

Pročitajte također:

Možete izračunati mjesečno plaćanje s vlastitim uvjetima na DomClick hipotekarnom kalkulatoru. Ako imate osobni račun, kliknite na “Uredi” - u gornjem desnom kutu će se prikazati iznos kamate na kredit. Ako niste registrirani, kliknite gumb "Prikaži raspored plaćanja" - preplata će biti prikazana na dnu rasporeda.

Hipoteka bez učešća

Nekoliko banaka nudi hipotekarne zajmove bez ikakvog predujma. Najčešće je kamata na njih viša, zahtjevi za dužnika su stroži, a osim kolaterala na nekretnini, banka može privući jamce da jamče plaćanja.

Drugi način, puno riskantniji, je dizanje potrošačkog kredita uz učešće. Ne preporučujemo da to radite, a evo zašto:

Velika je vjerojatnost da će banka odbiti hipoteku zbog dodatnog kredita

Cijene prema potrošački krediti veći od hipoteke

Financijski teret može biti prevelik za proračun i željena kupnja postati problem

Majčinski kapital i vojna hipoteka

Apsolutno sigurne načine uzimanje hipoteke bez štednje je državni program potpore. Ovdje vam kaparu ili dio iznosa za nekretninu može dati država. Takvi programi dostupni su obiteljima s djecom, vojnom osoblju, mladim obiteljima, državnim službenicima, migrantima, osobama s niskim primanjima i drugim kategorijama građana. Svaka regija ima svoje. Možete saznati koji su programi dostupni u vašem području kontaktiranjem lokalne uprave.

Neki od najviše dostupnih programa, koji rade isto u cijeloj Rusiji su:

"Vojna hipoteka"— mjesečno u siječnju 2019. sudionici programa dobivaju 23 334 rublja; mogu se spremiti na poseban račun i akumulirani iznos koristiti kao predujam. Daljnji prijenosi ići će na mjesečna plaćanja. Maksimalni iznos kredita 2.502.000

"Igraj hipoteku"

Ako odlučite podići hipoteku s minimalnim predujmom, ne škodi isprobati svoju snagu.

Hipotekarni kredit – ovaj pojam odnosi se na ciljani kredit za kupnju stambene nekretnine nekretnina, koji postaje kolateral za kredit. U tom slučaju vlasnik nekretnine kupljene hipotekom postaje dužnik, a banka hipotekarni dužnik. U Jedinstvenom državnom registru nekretnina, u stupcu ograničenja prava i tereta, bit će prikazan naziv banke, broj i datum ugovora o hipoteci. To znači da dok se hipotekarni dug ne plati u cijelosti, dužnik neće moći prodati svoju nekretninu, pokloniti je ili na drugi način prenijeti vlasništvo na drugu osobu. Također, ako će se opterećeni stan iznajmljivati, vlasnik mora ovo pitanje uskladiti s bankom i dobiti dozvolu.

Vrste hipoteke

Zapravo, hipoteka je teret na nekretnini, koji ograničava prava raspolaganja imovinom. Osim toga, u slučaju povrede ugovora na temelju kojeg je hipoteka upisana, vjerovnik (založni vjerovnik) ima imovinsko pravo potraživanja prema zajmoprimcu u vezi s opterećenom nekretninom.

Postoji nekoliko vrsta hipotekarnih kredita:

1. Stambeni kredit za kupnju stambene nekretnine. Ovo je trenutno najčešća opcija kreditiranja. Kupljeni stambeni prostor može biti nova zgrada na primarnom tržištu ili se može dati u službu i prodati na sekundarnom tržištu. Ovaj kreditni program zahtijeva početnu uplatu od 10%.
2. Hipotekarni kredit za kupnju komercijalne nekretnine ili druge nestambene nepokretni objekt. Nestambene namjene uključuju urede, skladišta, maloprodajne prostore i stanove. Takve se nekretnine mogu kupiti i uz hipoteku. Programi zajma za nestambeni prostori mogu se značajno razlikovati od onih prikazanih za kupnju stambenog prostora. U nekim slučajevima može biti teško dogovoriti se s bankom o kupljenom objektu, to se odnosi na skladišni objekti i druge specifične poslovne nekretnine. U takvim slučajevima pozajmljivanje je dostupno samo za pravna osoba. Kapara pri kupnji nestambene nekretnine također će biti obvezna i iznositi najmanje 10%.
3. Hipotekarni kredit za kupnju seoske nekretnine S zemljišna parcela. Ova vrsta kredita vrlo je slična prvoj opciji, ali postoji razlika u uvjetima. Trenutno je za seoske nekretnine minimalni predujam od 30%, u nekim slučajevima može doseći i do 50%, a kamate su 2-3% više godišnje.
4. Novac za bilo koju svrhu osiguran postojećom nekretninom. Ovaj program zajma također je hipoteka, budući da će kao rezultat takve transakcije imovina zajmoprimca biti opterećena. No, za razliku od svih drugih programa, ovo je neciljano kreditiranje, što znači da će kamata biti viša za najmanje 2%. Iznos kredita prema ovom programu može iznositi do 50% vrijednosti kolaterala, au nekim slučajevima banka može odobriti i do 70-80%.

Predujam na hipoteku

Zašto je važno da banka ima kaparu? Cijela stvar je da iznos kredita treba biti manji od troška kolaterala. Ako zajmoprimac izgubi mogućnost otplate zajma odmah nakon primitka, banka će morati potrošiti određena sredstva na postupak naplate kolaterala, a potom i na prodaju ove nekretnine. Općenito, to su rizici za banku, ali uplatom predujma dužnik potvrđuje svoje namjere posjedovanja nekretnine i pravovremene otplate kredita. Budući da je hipotekarni kredit za kupnju nekretnine ciljani kredit, najčešće za kupnju stana, to je pozitivan znak za banku, a neciljani kredit može se potrošiti na bilo koji način, a namjere dužnika su upitne. . Uz predujam od 10% iznosa kredita, 90% je trošak kolaterala. Banka nikada neće odobriti toliki iznos ako kredit nije namijenjen namjeni.

Danas postoji mnogo programa hipotekarnih zajmova za koje ne morate priložiti potvrde o prihodima. Ali budite spremni da će u ovom slučaju predujam iznositi najmanje 20%, a najčešće za takve kredite iznosi 30% vrijednosti kupljene nekretnine.

Nerijetko se događa da banke nude nižu kamatu kada se poveća ulog. Dakle, stopa uz učešće od 10% može biti 12% godišnje, dok ako uplatite 20%, stopa će biti 9,9% godišnje.

Maksimalni iznos kredita, dokaz o prihodima i kreditno opterećenje

Dakle, već smo saznali da u većini slučajeva maksimalni iznos Kredit iznosi 90% vrijednosti kolaterala u postotku, ali da biste shvatili koliko će vam banka odobriti u apsolutnom iznosu, morate napraviti izračun mjesečne rate. To možete učiniti pomoću kalkulatora na poveznici. Najveća mjesečna uplata uvijek ne smije biti veća od polovice ukupnog iznosa mjesečni prihod zajmoprimac. Banka će koristiti upravo ovu kalkulaciju prilikom razmatranja zahtjeva za kredit. U tom slučaju također će se uzeti u obzir plaćanje budućeg kredita, čiji se zahtjev razmatra.

Mjesečna rata tekućih kredita iznosi kreditno opterećenje. Ovom parametru banka će dodati plaćanje za buduća hipoteka i množi tu vrijednost s 2. Ako je dobivena vrijednost veća od prihoda koji je potvrdio zajmoprimac, tada će se iznos odobrenog zajma smanjivati ​​sve dok se ne postigne omjer plaćanja i prihoda, a ne bude veći od 50%.

Službenom potvrdom o prihodima smatra se preslik radne knjižice/ugovora i potvrda o prihodima na obrascu 2-NDFL, no osim ovog obrasca potvrde o prihodima banke često prihvaćaju i potvrde o prihodima na obrascu banke. Takva potvrda može potvrditi ne samo prihod od kojeg premije osiguranja, ali i onaj koji se plaća “u koverti”. Ova situacija se često događa, a potvrda na obrascu banke u ovom slučaju je neizostavna. No, čak i ako se potvrde neslužbeni prihodi, banka će svakako provjeriti odbitke Mirovinski fond, moraju postojati barem minimalni doprinosi. Ako uopće nema doprinosa u mirovinski fond, tada nijedna potvrda za banku neće biti valjana potvrda o prihodu. U tom će slučaju zahtjev za kredit biti odbijen.

Paket hipotekarnih dokumenata

Zajmoprimac mora podnijeti banci na pregled sljedeće dokumente:

1. Putovnica državljanina Ruske Federacije. (U rijetkim slučajevima moguće je dobiti kredit pomoću strane putovnice)
2. SNILS. Ovaj dokument potrebna u gotovo svim bankama prilikom podnošenja zahtjeva za stambeni kredit.
3. Presliku radne knjižice/ugovora i potvrdu o prihodima.

Ako se nekretnina kupuje na sekundarnom tržištu, tada je potrebno dogovoriti predmet osiguranja. Kako to učiniti opisano je u nastavku. Ako želite kupiti nekretninu na primarnom tržištu, trebate od investitora saznati popis banaka kod kojih je ova nova zgrada akreditirana i dobiti hipotekarni zajam u jednoj od ovih banaka.

Osiguranje hipoteke

Za hipotekarne kredite osiguranje je obavezno. Postoje 2 parametra koja se moraju osigurati i 1 parametar koji je preporučljivo osigurati:

1. Osiguranje zajmoprimca - životno osiguranje i osiguranje od gubitka solventnosti zajmoprimca. To se radi svake godine za cijelo razdoblje kredita. U prosjeku, trošak ove vrste osiguranja je 0,2-0,3% iznosa kredita. No, ako je dužnik starija osoba ili ima neku bolest, trošak se može znatno povećati. Osiguravajuće društvo zatražit će potreban paket dokumente, uključujući liječničke potvrde.
2. Osiguranje vlasništva nad nekretninom koja se kupuje. Ova vrsta osiguranja pruža zaštitu od prodavateljevog gubitka vlasništva nad nekretninom. To znači da ako je, primjerice, otac sinu darovao stan, sin ga je prodao trećoj osobi pod hipoteku, nakon čega se otac predomislio i sudskim putem odlučio opozvati svoju donaciju. Ako sud utvrdi da se imovina mora vratiti ocu, a to je vrlo moguće, tada će dužnik koji je stan kupio na kredit biti dužan vratiti stan. bivši vlasnik, naime, otac prodavača. Osiguranje vlasništva obično košta 0,3% iznosa zajma, ali ako prodavatelj ima darovni ugovor kao temelj vlasništva koji je mlađi od 3 godine, trošak osiguranja značajno će se povećati i mogao bi iznositi 1% . Osiguranje vlasništva nije obvezno za sve banke, ali ako odbijete osigurati ovu mogućnost, banka će povećati kamatu na kredit.
3. Konstruktivno osiguranje je osiguranje objekta od fizičkih oštećenja, požara i sl. Parametar je potrebno osigurati, a trošak takvog osiguranja bit će 0,3-0,4% iznosa kredita. Isto se radi svake godine tijekom cijelog trajanja kredita.

Troškove osiguranja uvijek plaća kupac nekretnine, odnosno zajmoprimac.

Nekretnina se kupuje

Nakon što vam je odobren hipotekarni kredit za kupnju nekretnine, banci morate dostaviti sljedeći paket dokumenata:

1. Potvrda o vlasništvu prodavatelja.
2. Vlasnički dokumenti prodavatelja.
3. Tehnička putovnica kupljenog objekta.
4. Katastarska putovnica.
5. Izvadak iz kućne knjige i potvrda o nepostojanju duga na računima za komunalne usluge ili UZhD (Jedinstveni stambeni dokument).
6. Album s procjenom vrijednosti nekretnine koja se kupuje i koja zadovoljava kriterije banke. Obično upravitelj banke predlaže kontaktiranje ovlaštene agencije za procjenu radi dobivanja potreban dokument. Cijena takve usluge u prosjeku je 6.000-8.000 rubalja.

Nakon što klijent dostavi te dokumente, banka će odgovoriti je li odabrana nekretnina prikladna za kupnju uz hipoteku. Različite banke mogu imati različite kriterije za razmatranje kolaterala. Kod upravitelja možete provjeriti koje parametre trebate koristiti kako biste pronašli nekretninu koju želite kupiti.

Provođenje transakcije

Nakon što je kredit odobren i predmet dogovoren, potrebno je uknjižiti prijenos prava s prodavatelja na kupca uz istovremeno postavljanje tereta banke u obliku hipoteke. Ova se radnja provodi podnošenjem dokumenata za registraciju u Rosreestr putem MFC-a. U banci kod koje zajmoprimac ima odobren kredit iznajmljuje se sef u koji djelatnici banke polažu iznos kredita, a uvjet za pristup prodavatelju ovom sefu bit će evidentirani prijenos vlasništva nekretnine kupcu. Iznos kapare može se prenijeti na drugi način prema odluci prodavatelja i kupca. Prijenos vlasništva u Rosreestru registrira se u roku od 5 radnih dana, ovisno o regiji. Maksimalni rok Registracija transakcije može trajati do 1 mjesec. Ovisi o opterećenosti registracijskog tijela.

Hipoteka po dogovoru

Ovo je zalog postojeće nekretnine. Osnova može biti ugovor o zajmu, a ako je zajmodavac banka, može postojati i ugovor o zajmu ako zajmodavac nije banka. Hipotekarni vjerovnik ovdje može biti čak i pojedinac. Za razliku od ciljane hipoteke za kupnju po ugovoru o kreditu, zalog postojeće nekretnine ne podrazumijeva prijenos vlasništva. U tom slučaju zajmoprimac može biti ili vlasnik nekretnine ili treća osoba. Prema dokumentima, to se sastavlja na temelju ugovora o kreditu/zajmu s korisnikom kredita i ugovora o zalogu/ugovora o hipoteci s vlasnikom nekretnine. U bankama po takvom programu možete dobiti kredit u iznosu do 15.000.000 za pojedinac i do 500.000.000 za pravne. Ovu transakcijsku strukturu također koriste mikrofinancijske i mikrokreditne organizacije, kao i privatni investitori. Ali, kako u slučaju banke, tako iu slučaju MFO ili privatnog vlasnika, maksimalni iznos neće biti veći od 50-70% tržišna vrijednost zalogom Kamatne stope iz banke bit će od 10% do 18% godišnje, au MFO-ima i privatnim vlasnicima od 18 do 48% godišnje. Ova opcija ima značajnu prednost - mogućnost dobivanja kredita ili kredita s lošom kreditnom poviješću i bez dokaza o prihodima.

Zašto su uvjeti ciljanog i neciljanog hipotekarnog kredita toliko različiti?

Hipoteke podliježu ugovornim obvezama koje su puno češće. Ljudi uzimaju novac u bilo koje svrhe, a često se događa da se sredstva koriste nepametno. Ima primjera kada se novac ulaže u ne baš pouzdane poslovne projekte ili u kriptovalute i drugu rizičnu imovinu, zbog čega bankrotira. Nakon takvih okolnosti klijenti često gube sposobnost otplate kredita. No, kada je namjena kredita kupnja stambenog prostora, on je za banku mnogo pouzdaniji, pa su i uvjeti povoljniji.

Kreditna povijest za hipoteku

Važno za svaki bankovni kredit kreditna povijest. Uz trenutna kašnjenja duža od 6 mjeseci, hipotekarni kredit možete dobiti samo od mikrofinancijske organizacije ili od privatnog investitora.

Za klijente s trenutnim kašnjenjem ne duljim od 60 dana, au prošlosti ne duljim od 90 dana, moguće je dobiti kredit od banke uz osiguranje postojeće imovine.

Što se tiče hipoteke za kupnju nekretnine, za dobivanje takvog kredita potrebna vam je ili nulta kreditna povijest, tada će vam biti odobren iznos do 10.000.000 rubalja, ili dobra kreditna povijest, u kojoj postoje samo krediti na vrijeme otplaćene ili otvorene kredite čije se uplate uvijek unose na vrijeme. Dopuštena su kašnjenja od 1 do 30 dana, ali ne više od 3 za sve dostupne kredite u zadnjih šest mjeseci.

Što učiniti ako vaša hipoteka kasni?

Ako imate poteškoća s plaćanjem hipoteke, morate obavijestiti banku. Obično banke uvijek izađu u susret klijentu ako se jave privremene poteškoće s plaćanjem. Ako klijent podmiri barem dio mjesečne rate, banka više neće pokretati postupak naplate kolaterala, već će čekati dok se zajmoprimac ne uspostavi solventnost. U takvim situacijama banke su obično spremne čekati šest mjeseci, a ponekad i duže.

Ako klijent ne otplaćuje kredit, banka u roku od šest mjeseci pokreće postupak naplate kolaterala. Tijekom probnog razdoblja, dužnik može i dalje živjeti u svom stanu. Nakon što banka dobije sudsku odluku o naplati instrumenta osiguranja kredita, dužniku će se prisilno oduzeti pravo korištenja. Čak i ako je to jedino prebivalište, banka će imati pravo ovrhe.

Ako je dug po hipotekarnom kreditu puno manji od vrijednosti nekretnine, možete s bankom dogovoriti prodaju kolaterala, pri čemu će banka u cijelosti vratiti dug, a ostatak idi do zajmoprimca.

Otplata hipoteke i skidanje tereta

Ako ste otplatili svoju hipoteku ili zajam, bilo ranije ili na kraju ugovora, morate ukloniti teret zajmodavca kako biste postali potpuni vlasnik svoje nekretnine. Da biste to učinili, morate pribaviti dokument koji potvrđuje puna otplata duga i hipoteke. Zajmodavac je dužan izdati te dokumente nakon primitka iznosa dospjelog prema ugovoru. S ovim paketom dokumenata trebate kontaktirati Rosreestr preko MFC-a da biste uklonili teret. Nakon postupka registracije, koji traje 5 radnih dana, sva se ograničenja ukidaju.