Izvori financiranja nekretnina. Promet nekretninama. Pozitivne i negativne točke

Ciljevi

Nakon proučavanja ovog poglavlja moći ćete:

Otkriti ulogu različitih izvora u financiranju nekretnina;

Odaberite najprikladniji mehanizam financiranja za razvoj određene nekretnine;

Pokažite značajke financiranja razvoja nekretnina u Rusiji i inozemstvu.

Problem financiranja izgradnje nekretnina najvažniji je među onima s kojima se susreću developeri.

U biti se dijeli na dva zadatka:

optimizacija omjera vlastitog i posuđenog kapitala pri financiranju projekta;

koristeći najučinkovitije izvorei mehanizmima privlačenje vanjskog financiranja i vraćanje privučenih resursa.

5.1. Vlastita i posuđena sredstva u financiranju razvoja nekretnina

Prvi zadatak programera je pronaći optimalan omjer između vlastitog kapitala i posuđenih sredstava, tj. onaj koji bi osigurao maksimalnu učinkovitost vlasničkog kapitala, a istovremeno ne bi odbijao potencijalne investitore.

Poznato je da razvojna tvrtka, kao i svaka druga, ima nekoliko mogućih izvora financiranja iz vlastitih sredstava:

- dobit,

- troškove amortizacije,

- sredstva dobivena emisijom dionica.

Svaki od ovih izvora ima svoj "investicijski" potencijal.

 Svi iz Ovi izvori imaju svoju cijenu, svoje prednosti i nedostatke. Dakle, dobit se može brzo mobilizirati za ulaganje, ali koristiti za ulaganje tek nakon plaćanja poreza, i stoga svaka rublja uložena iz dobiti poduzeću "vrijedi" onoliko koliko i porez na dohodak koji se mora platiti prije korištenja .

Amortizacija je, na prvi pogled, izvor koji tvrtku u ovom trenutku ne košta ništa, no, prvo, njezina je veličina ograničena normama amortizacije (danas je, kao što je poznato, na snazi ​​više takvih normi za različite kategorije; imovine: za zgrade i građevine, na primjer, godišnja stopa amortizacije je određena na 5%, a kod ubrzane amortizacije može se povećati najviše dva puta); drugo, amortizacija je izvor reprodukcije imovine poduzeća i korištenjem iste za investicije poduzeće se može naći u situaciji da ima Ne bit će sredstava za zamjenu opreme; treće, povećanje troškova amortizacije dovodi do smanjenja dobiti (i, stoga, ceteris paribus, dividendi) i, prema tome, smanjuje privlačnost poduzeća za vanjske investitore.

Treći izvor vlastitih sredstava je povećanje temeljnog kapitala izdavanjem dionica (povlaštenih ili običnih). Cijena tih sredstava određena je visinom dividende koju će dioničari tražiti za svoje ulaganje u dionice. Osim toga, povećanje temeljnog kapitala ima i druge značajke - s jedne strane, izdavanje dionica omogućuje prikupljanje sredstava na neodređeno vrijeme, ne zahtijeva njihov povrat i (u odnosu na redovne dionice) ne podrazumijeva obveze u pogledu razine dividende. S druge strane, emisija dionica proširuje broj dioničara, komplicira donošenje odluka, a može dovesti i do gubitka kontrole nad imovinom društva.

Uz gore navedene okolnosti, glavna stvar je da pri provedbi investicijskih projekata u području nekretnina vlastita sredstva razvojne tvrtke nisu dovoljna za osiguranje potrebnog iznosa financiranja.

Vlastita sredstva investitora uvijek su samo dio svih sredstava uloženih u projekte razvoja nekretnina.

Nedostatak vlastitih sredstava za financiranje investicijskih projekata, njihov U nekim slučajevima viša cijena u usporedbi s posuđenim sredstvima podrazumijeva privlačenje vanjskih izvora financiranja.

S tim u vezi javlja se problem utvrđivanja optimalnog omjera vlastitog i posuđenog kapitala.

 Jedna od specifičnih značajki suvremene ruske situacije je da, uz vlastita i posuđena sredstva, postoji i koncept „prikupljenih“ sredstava (Zakon RF „O investicijskim aktivnostima u Ruskoj Federaciji“, članak 8), privučena, u pravilu na temelju ugovora o zajedničkim aktivnostima. Zapravo, to su sredstva budućih korisnika nekretnina, koja investitora koštaju znatno manje od posuđenih sredstava.

Određivanje omjera između vlastitog kapitala i posuđenih sredstava temelji se na tri glavna kriterija.

1. Omjer profitabilnosti projekta i troška (cijene) posuđenih sredstava treba osigurati učinkovitost vlasničkog kapitala na potrebnoj razini (ne nižoj od ukupne profitabilnosti projekta).

Ako je isplativost projekta veća od naknade za korištenje posuđenih sredstava, tada se time osigurava veći povrat na temeljni kapital od ukupne isplativosti projekta. (Slijedom toga, korištenje posuđenih sredstava je isplativo – učinak pozitivne financijske poluge). U protivnom će učinkovitost vlasničkog kapitala biti ispod, nego ukupna profitabilnost projekta.

 Ovu tezu možemo ilustrirati sljedećim primjerom.

Postoje dva projekta koji zahtijevaju isti iznos financiranja, recimo 1000 milijuna rubalja. Oba projekta donose istu dobit u iznosu od 200 milijuna rubalja. Ako ne uzmete u obzir oporezivanje, onda je profitabilnost projekata ista - 20%. No, u prvom slučaju za financiranje projekta koriste se samo vlastita sredstva, au drugom 500 milijuna rubalja. su vlastita sredstva, a 500 milijuna su posuđena sredstva. Kamatna stopa za korištenje posuđenih sredstava je 15%. Što se događa s povratom kapitala u tim slučajevima?

Za prvi projekt, povrat na kapital jednak je ukupnoj profitabilnosti i iznosi istih 20%. Za drugi projekt situacija je drugačija. Prije određivanja povrata na kapital, od primljene dobiti moramo oduzeti sredstva plaćena za korištenje posuđenih sredstava - 75 milijuna rubalja. (15% od 500 milijuna RUB). Sukladno tome, povrat na kapital bit će u ovome slučaj je jednak 25% (125 milijuna rubalja: 500 milijuna rubalja 100).

Tako je korištenje posuđenih sredstava omogućilo povećanje povrata na kapital s 20 na 25% tijekom provedbe drugog projekta. Ovo povećanje povrata na kapital, dobiveno korištenjem posuđenih sredstava, u financijskoj teoriji naziva se učinak financijske poluge (leverage).

Ovaj učinak, kao što je lako vidjeti, proizlazi iz viška profitabilnosti nad cijenom posuđenih sredstava iu ovom slučaju je pozitivan. No sasvim je moguća i druga opcija - da cijena posuđenih sredstava nije 15%, nego npr. 25, tada bi povrat na kapital sada bio naznačenih 15°/”, tj. bio manji nego za prvi projekt, a učinak financijske poluge bio bi negativan.

U gornjem primjeru možete uvesti oporezivanje dobiti, približavajući ga stvarnosti. Tada uz stopu poreza na dohodak od 35% dobivamo sljedeće podatke (vidi tablicu 9).

| Tablica 9.

Kao što vidimo, uvođenjem oporezivanja smanjen je učinak financijske poluge (za visinu stope poreza na dobit), ali je, unatoč tome, povrat na kapital ostao viši nego u prvom projektu.

2. Omjer između vlastitog kapitala i posuđenih sredstava trebao bi stvoriti „porezni jaz za vlastitu dobit.

Lako je vidjeti da se u gornjem primjeru pretpostavlja da su naknade za korištenje posuđenih sredstava isključene iz oporezivog dohotka.

Prema važećem ruskom zakonodavstvu, kao što je poznato, ovo se pravilo primjenjuje na kamate na kredite unutar stope refinanciranja koju je utvrdila Središnja banka Rusije, uvećane za 3%. Izvan ovih ograničenja, kamate na zajmove moraju se plaćati iz dobiti nakon oporezivanja, tj. Svaki postotak naknade za zajam uvećava se za dodatnih 0,35% (po važećoj stopi poreza na dohodak). Posljedično, korištenje posuđenih sredstava jasno vam omogućuje povećanje profitabilnosti vlastitih sredstava sve dok je naknada za korištenje posuđenih sredstava niža od isplativosti projekta i ne prelazi granicu za uključivanje u trošak utvrđenu trenutno zakonodavstvo.

Osim toga, ako se posuđena sredstva koriste za financiranje projekta, tada je kamata plaćena vlasnicima posuđenog kapitala odbitak. iz dobit prije oporezivanja. Uspoređujući ukupne povrate na uloženi kapital u poduzeću koje koristi kombinaciju duga i vlasničkog kapitala i poduzeću koje koristi samo vlasnički kapital, nalazimo da se razlikuju po iznosu nepovučenih poreza na plaćanja kamata na posuđena sredstva u poduzeću koje koristi kombinaciju duga i kapitala. Te se uštede promatraju tijekom životnog vijeka projekta, čime se povećava neto sadašnja vrijednost projekta za iznos koji se naziva porezni štit. Vrijednost potonjeg jednaka je godišnjoj poreznoj uštedi kapitaliziranoj po stopi jednakoj kamatnoj stopi na zajam.

3. Omjer vlasničkog i dužničkog kapitala trebao bi stvoriti priliku za privlačenje vanjskog financiranja.

Prvo, veličina vlastitog doprinosa financiranju projekta mora biti dovoljna da vanjski investitori budu sigurni u ozbiljnost namjera nositelja projekta. U ovom slučaju čak nije presudan omjer vlastitog kapitala nositelja projekta i ukupnog iznosa financiranja, već omjer vlastitih sredstava uloženih u projekt i ukupnog ulaganja razvojne tvrtke i vlastitog kapitala.

Drugo, povrat koji se nudi investitoru mora biti konkurentan mogućim alternativnim ulaganjima.

Stvaranje bilo koje nekretnine investicijski je projekt s vlastitim sustavom financijske potpore. Oblici financiranja nekretnina (promet nekretnina) su: samofinanciranje, financiranje posuđenim i prikupljenim kapitalom.

Samofinanciranje je financiranje prometa nekretnina vlastitim kapitalom poduzeća, građana i države. Može se provoditi korištenjem različitih oblika alokacije i akumulacije financijskih sredstava. Među njima:

1. Investicijski i drugi fondovi poduzeća i državnih tijela.

Investicijski fondovi državnih tijela formiraju se uglavnom iz sredstava dobivenih iz proračuna (u investicijske svrhe); ovo može biti dio amortizacije općinskih i državnih poduzeća (do 50%) i poduzeća drugih oblika vlasništva (do 30%); izvanproračunski prihodi i sl. Formiranje ove vrste fondova regulirano je propisima nadležnih tijela na odgovarajućoj razini.

2. Stambeno-građevinske zadruge (HBC).

Ovo je dobrovoljno udruživanje građana i (ili) pravnih osoba. Formira se za izgradnju stambenih zgrada i njihov kasniji rad, kao i za stjecanje stambenih zgrada koje podliježu velikim popravcima i rekonstrukciji. Članovi zadruge stječu (grade) odgovarajuće stambene prostore samo na korištenje, zadržavajući pravo vlasništva samo na udjelu. U Sankt Peterburgu ima više od 1800 stambenih zadruga.

3. Stambeno-štedne zadruge (HSC).

Vrsta potrošačke zadruge koja objedinjuje svojstva financijske i stambeno građevinske zadruge. Svrha djelatnosti stambenih štedionica je zadovoljenje potreba zadrugara u stambenim prostorima udruživanjem temeljnih uloga članova zadruge. ZhNK je privlačnost dioničara koji su u mogućnosti godišnje uplatiti svoj udio u zadrugu, zatim akumulirati sredstva i naizmjenično kupovati stanove za svakog člana, kako na primarnom tako i na sekundarnom tržištu stanovanja.

4. Građevinske štedionice (SSK).

Ovo je specijalizirana banka pod nadzorom Središnje banke s ograničenim popisom bankarskih poslova usmjerenih na privlačenje sredstava od pojedinaca u svrhu davanja kredita svojim štedišama za poboljšanje stambenih uvjeta.

Glavni oblik financiranja dugom je hipotekarno kreditiranje (hipoteka). Riječ je o dugoročnom kreditu komercijalnih ili specijaliziranih banaka, kreditnih i financijskih institucija pod jamstvom nekretnine.

Predmet hipoteke mogu biti sljedeće nekretnine:

• zemljišne parcele u privatnom vlasništvu;
• poduzeća, kao i zgrade, građevine i druge nekretnine koje se koriste u poslovnim djelatnostima;
• stambene zgrade, stanovi i dijelovi stambenih zgrada i stanova koji se sastoje od jedne ili više izoliranih prostorija;
• dače, vrtne kuće, garaže i druge potrošačke zgrade;
• zračna i pomorska plovila, plovila unutarnje plovidbe.

Trenutno je Republika Bjelorusija razvila opsežnu klasifikaciju hipotekarnih kredita: prema imovini, prema namjeni kredita, prema vrsti zajmoprimca, prema vrsti zajmodavca itd.

Pogledajmo oblike hipotekarnog kredita koji se temelje na metodi amortizacije (otplate kredita). Istakni:

1. Trajni (anuitetni) hipotekarni kredit.

Ovaj oblik uključuje organizaciju plaćanja u kojoj se otplate kredita vrše u obliku jednakih, obično mjesečnih, rata u određenom vremenskom razdoblju. Na kraju (ili početku) jednakih vremenskih intervala, zajmoprimac plaća jednak iznos, od čega dio ide za otplatu glavnog zajma, a dio za plaćanje kamata obračunatih za mjesec. U tom slučaju kamata se obračunava na ostatak neplaćenog iznosa kredita.

U početku veći dio iznosa otplate čine kamate, no postupno se njihov udio smanjuje, a iznos plaćanja na glavnicu duga raste. Ukupan iznos isplata ostaje fiksan.

Razmotreni postupak otplate kredita daje zajmoprimcu stabilnost u određivanju visine otplate zajma, a zajmoprimac također plaća manje kamate nego da su obračunate odmah na cjelokupni iznos primljenog zajma.

2. Hipotekarni krediti s promjenjivim otplatama dijele se na:

• zajmovi s fiksnom otplatom glavnice;
• zajmovi s promjenjivom kamatnom stopom;
• zajmovi s balonskim plaćanjem;
• zatvaranje hipoteka;
• zajmovi s sudjelovanjem;
• obrnuti anuitetski zajmovi;
• zajmovi s povećanjem plaćanja;
• kanadsko prevrtanje.

Postojanje velikog broja hipotekarnih shema posljedica je potrage za najfleksibilnijim i najatraktivnijim uvjetima za zajmoprimce i najmanje rizičnim uvjetima za zajmodavce.

Za razliku od hipotekarnog zajma, glavni pozitivni aspekt sheme financiranja s polugom je taj što eliminira potrebu za kolateralom. Najčešći oblik ovog financiranja je izdavanje vrijednosnih papira u obliku obveznica, tj. vrijednosni papiri koji sadrže obvezu izdavatelja (developera) da svom vlasniku isplati nominalnu vrijednost na kraju određenog razdoblja, a prije isteka razdoblja - da povremeno plati određeni iznos kamata.

Najčešća vrsta obvezničkih zajmova je shema obvezničkih stambenih zajmova. Posebnost takvog kredita je u tome što investitor ne prodaje vlasništvo nad dijelom stambenih jedinica, već vrijednosne papire osigurane vlasništvom nad stambenim objektom koji se gradi. Jedna obveznica obično odgovara 1 m2 stambenog prostora u izgradnji. Izdavatelj može izdati obveznice samo u iznosu koji ne prelazi ukupnu kvadraturu stambenog prostora u izgradnji. Nakon što je akumulirao paket obveznica dovoljan za kupnju stana, građanin ga ima pravo zamijeniti za stanovanje odgovarajuće veličine. Najduže razdoblje optjecaja dionica obvezničkih stambenih kredita u Rusiji je 10 godina.

Sheme štednje putem prikupljanja sredstava putem stambenih kredita imaju niz prednosti u odnosu na hipoteke:

• nema prijetnje iseljenja u slučaju gubitka solventnosti;
• cijene su 2-3 puta niže od cijene m2 stambenog prostora kupljenog putem shema hipotekarnog kreditiranja;
• ne zahtijeva stalna mjesečna plaćanja;
• sredstva za stanovanje mogu se steći postupno, kako se pojave financijske prilike.

Popularan dodatak kreditnim mogućnostima na tržištu nekretnina mogu biti transakcije kada se dio dionica tvrtke kupuje samo za razdoblje investicijskog ciklusa i uz apsolutnu obvezu vlasnika kontrolnog paketa ili operatera projekta (društva za upravljanje) otkupiti ih po cijeni dogovorenoj u poslovnom planu u određenom trenutku investicijskog ciklusa .

Na ruskom investicijskom tržištu pojavio se proizvod kao što je mezzanine financiranje. Mezzanine financiranje je način financiranja projekata u kojem investitor osigurava sredstva u obliku zaduženja uz istovremeno kupnju opcije kupnje udjela zajmoprimca u budućnosti po određenoj cijeni, eventualno uz nastup određenih uvjeta.

Ovo je srednja vrsta financiranja vrijednosnim papirima između standardnog starijeg zajma i kapitala. Kamate na mezanin zajam znatno su veće od uobičajenih zajmova zbog većeg rizika zajmodavca. Mezanin kredit se daje na rok od najmanje 3-5 godina s otplatom tijela kredita na kraju roka.

Ovaj instrument financiranja najčešće koriste poduzetnici kojima su potrebna dodatna sredstva za izgradnju objekta. Mezzanine krediti ove vrste često nisu osigurani samom imovinom, već dionicama holdinga.

Mezzanine financiranje obično nude velike investicijske banke i investicijska društva, nadajući se da će ovim financijskim instrumentom povećati profitabilnost svoje imovine. Budući da je ovaj instrument visokorizičan, njegov udio među ostalima je mali. Male banke, mirovinski fondovi i osiguravajuća društva vrlo rijetko rade s ovim instrumentom upravo zbog njegove rizičnosti i niske likvidnosti.

Nedostaci ovog modela financiranja su: 100% snošenje svih rizika od strane investitora, fiksna struktura kapitala, kasniji izlazak iz projekta, tržišni rizici.

Prednosti mezzanine financiranja su jednostavnost i kratko vrijeme potrebno za dobivanje takvog kredita u usporedbi s konvencionalnim bankovnim kreditom. Podnošenje zahtjeva za mezanin zajam ne zahtijeva od zajmoprimca da podigne hipoteku ili ispuni razne druge zahtjeve banke. Kreditne institucije koje daju mezzanine zajmove spremne su ponuditi zajmoprimcu optimalan paket zajma u najkraćem mogućem roku. Također, prednosti ove vrste kredita uključuju zadržavanje kontrole nad projektom, što vam omogućuje veću dobit pri prodaji nekretnine. Osim toga, developer privlačenje kapitala smatra svojom primarnom dobrobiti, a akvizicija solidnog financijskog i strateškog partnera pozitivno utječe na imidž developera i zajedničkog projekta.

Još jedno obećavajuće područje potpore ulaganjima na tržištu nekretnina je terminsko financiranje ili terminska transakcija. Riječ je o pojmovima koji se odnose na poslove stjecanja nekretnina, kod kojih postoji vremenski razmak između sklapanja posla i prijenosa vlasništva nad nekretninom. U kontekstu nekretnina, to je stjecanje zgrade u izgradnji ili čak projektiranju, kada je transakcija zaključena puno prije završetka izgradnje i primitka prava vlasništva.

Glavni uvjet za primjenu sheme unaprijed financiranja je prodaja od strane pokretača projekta 51-100% vlasničkih prava na projektu u zamjenu za obvezu provedbe projekta. Investitor, pak, jamči inicijatoru isplatu dobiti razvojnog projekta, utvrđene razlikom između tržišne vrijednosti dovršenog projekta i investicijskih troškova nastalih u okviru projekta.

Predviđeno financiranje strukturirano je kroz zajedničko ulaganje. Prodavatelj osigurava zemljište i odgovoran je za postupke ishođenja dozvola, izgradnju i zakup. Sve ostale troškove projekta financira investitor. Obično se stopa kapitalizacije po kojoj će se dovršeni projekt u konačnici kupiti odobrava u fazi sklapanja ugovora o zajedničkom ulaganju. Prednost za prodavatelja je minimalni iznos transakcijskih troškova (nedostatak je viša stopa kapitalizacije u odnosu na tržišnu). Investitor u ovom slučaju ima koristi od visoke stope kapitalizacije, ali snosi dio rizika povezanih s provedbom projekta (rizik najma, rizici izgradnje). Ova vrsta transakcije naširoko se koristi u skladišnim nekretninama. Međutim, ova shema je najmanje isplativa za razvojnog inženjera, jer u ovom slučaju programer preuzima sve rizike izgradnje. Osim toga, moguće je privući unaprijed financiranje samo za visoko profesionalan projekt. Također postoji rizik da objekt neće biti dovršen na vrijeme, au određenim slučajevima vrlo problematično može biti i vraćanje akontacije.

Književnost:

1. Asaul A.N. Ekonomika nekretnina: Udžbenik. – St. Petersburg: Peter, 2008. – 624 str.;

2. Barsukov D.P. Ekonomika nekretnina: Udžbenik. – St. Petersburg: D.A.R.K., 2010. – 516 str.;

3. Ivanova E.A. Procjena vrijednosti nekretnina: Udžbenik / ur. M.A. Fedotova. – M.: KNORUS, 2009. – 344 str.;

4. http://www.fellton.ru/news/12617/

5. http://www.v-fin.com/credit/mezonin/

Razlikuju se pojmovi „način“, „oblik“ i „izvori“ financiranja nekretnina, ističu kriteriji i predlaže višefaktorski model optimizacije izvora financiranja.

Osiguranje financiranja nekretnina u potrebnom opsegu jedno je od najvažnijih za svaki projekt razvoja nekretnina, a time i za svakog poduzetnika. Jedna od važnih karakteristika nekretnina je njihova visoka kapitalna intenzivnost. Budući da su nekretnine skupa roba, njihova kupnja ili izgradnja zahtijeva značajna kapitalna ulaganja. Prikupljanje sredstava za kupnju ili izgradnju nekretnine s jedne je strane važna mjera, as druge strane element stvaranja isplativosti takve investicije. Pritom, financiranje nekretnine često uključuje kombinaciju vlastitih i posuđenih izvora financiranja. Stoga je rješavanje pitanja opravdanosti racionalnog izbora financiranja nekretnina hitan zadatak.

Rezultati teorijskog istraživanja izvora, načina i oblika financiranja nekretnina pokazali su sljedeće:

• i broj metoda financiranja i njihov sastav variraju;
• postoje određene leksičke razlike u nazivima načina financiranja;
• često se oblici financiranja malo razlikuju od metoda.

  Za rješavanje identificiranog problema potrebno je koristiti integrirani pristup. Dakle, za rješavanje problema usklađenosti obrazaca koje su dali neki znanstvenici s metodama financiranja prikladan je pristup koji je predložio V.V. Kako bi razriješio takve proturječnosti, istraživač razlikuje te pojmove i okreće semantici kategorija "metoda" i "forma". Rječnik ruskog jezika daje sljedeće definicije metode i forme: "metoda je način praktične provedbe nečega; forma je vanjski izraz nečega, uvjetovan određenim sadržajem."
  

  Na temelju navedenih definicija treba se složiti s V.V. kad god je to moguće, koristite izraze "načini financiranja" i "oblici financiranja". No, kako ne bi bilo zabune, način privlačenja izvora financiranja u okviru ove studije nazivat ćemo načinom financiranja objekata nekretnina. U budućnosti ćemo oblik financiranja dugotrajne imovine razumjeti kao vanjske manifestacije suštine metode. Dakle, određena metoda financiranja može imati svoje oblike vanjske manifestacije. Slijedom toga, oblici identificirani unutar određene metode objedinjeni su svojom ekonomskom suštinom, što im omogućuje da se pripišu specifično ovom načinu financiranja. Primjerice, podizanje kredita i izdavanje obveznica oblici su financiranja zaduživanjem (što se smatra načinom financiranja), pa njihova atraktivnost zadovoljava uvjete povratnosti, hitnosti i naplativosti te omogućuje njihovo kombiniranje u okviru jednog načina financiranja nekretnine. .
  

  Stoga smatramo primjerenim razlikovati načine financiranja, a unutar njih i oblike financiranja, koji se sastoje od izvora financiranja (slika 1).

  
  

  Načini financiranja	Značajke načina financiranja
  Samofinanciranje	Financiranje isključivo iz vlastitih sredstava
  Korporatizacija	Financiranje putem transakcija dionicama i drugim vrijednosnim papirima
  Financiranje duga	financiranje po uvjetima hitnosti, otplate, plaćanja
  Financiranje na konzorcijskoj osnovi	Financiranje udruživanjem mogućnosti s drugim poslovnim subjektima
  Iznajmljivanje i prodaja	Financiranje ne u novčanom obliku, već u materijalnom obliku pod određenim uvjetima
  Državno financiranje	financiranje isključivo iz javnih sredstava, za strogo definirane državne programe i projekte
  Povlašteno financiranje	financiranje po znatno povoljnijim uvjetima od onih koji postoje na tržištu
  Projektno financiranje	Financiranje umjesto prava na sudjelovanje u podjeli rezultata projekta
  Subvencioniranje	Bespovratno financiranje
  Mješovite financije	financiranje kombinacijom više načina financiranja

  Na temelju pojedinih karakteristika načina financiranja predlaže se identificiranje pojedinih načina i oblika financiranja nekretnina (slika 2).
  

  Financiranje objekata nekretnina podrazumijeva kombinaciju vlastitih i posuđenih izvora financiranja, čime se aktualizira problem optimizacije izvora financiranja. U tom aspektu predlažemo provesti višekriterijsku optimizaciju izvora financiranja nekretnina. Prilikom formalizacije bilo kojeg modela optimizacije, preduvjet je njegov smjer, koji općenito može uključivati ​​ili maksimiziranje ili minimiziranje rezultata.

  
  

  Riža. 2 -

  Kriterij za obujam ostvarenih izvora financiranja nekretnina mora biti jednak određenom obujmu potreba za sredstvima. Istodobno, nedovoljan obujam ukazuje na neučinkovitost dosadašnje politike financiranja nekretnina, stoga je za ovaj kriterij preporučljivo maksimalnu vrijednost kriterija smatrati optimalnom.
  

  Kriteriji za minimiziranje vremena za privlačenje izvora financiranja i minimiziranje troškova povezanih s dobivanjem financiranja već u nazivu imaju određeni fokus na minimiziranju.
  

  Kriterij usklađenosti strukture izvora financiranja s ciljanom financijskom strukturom kapitala prepoznaje kao optimalnu alternativu koja ima najmanje kvadratno odstupanje od ciljane financijske strukture kapitala.
  

  Dakle, problem optimizacije je u tome što je potrebno odabrati takvu jednu alternativu (kombinacija izvora financiranja) x* iz skupa izvedivih alternativa (sve moguće kombinacije izvora financiranja) X. Formalizirani model višekriterijske optimizacije ima sljedeći oblik:

  Gdje: y v =f v (x)- ciljna funkcija za optimizaciju obujma financiranja;
  

  y t =f t (x)- ciljna funkcija za optimizaciju vremena za privlačenje financiranja;
  

  y c =f c (x)- ciljna funkcija za optimizaciju troškova privlačenja financiranja;
  

  y s =f s (x)- ciljna funkcija za optimizaciju strukture financiranja;
  

  X- mnogo prihvatljivih alternativa;
  

  x x je zasebna alternativa.

  Dakle, predloženi optimizacijski model omogućuje odabir najracionalnije kombinacije izvora financiranja u smislu usklađenosti s obujmom, vremenskim rasporedom, cijenom i strukturom financiranja.

  Bibliografija

  • Yanovsky V.V. Izvori financiranja realnih investicija i njihova ekonomska opravdanost: Dis. ...kand. ekon. znanosti: 08.00.10. - Belgorod, 2002. - 170 str.

8.1. Ulaganje u nekretnine

Pod investiranje odnosi se na ulaganje kapitala u realizaciju projekata radi ostvarivanja dobiti. Uložena sredstva nazivaju se investicijama. U odnosu na nekretnine razlikuju se:

Prava ulaganja - ulaganja u stvaranje (razvoj) nekretnina, rekonstrukciju ili tehničku ponovnu opremu poduzeća (imovinskih kompleksa);

Portfeljna ulaganja – ulaganja u kupnju dionica i vrijednosnih papira države, razvojnih organizacija, investicijskih fondova, osiguravajućih i drugih financijskih društava. U tom slučaju ulagači povećavaju svoj financijski kapital primanjem dividendi - prihoda od vrijednosnih papira, slično renti ili depozitnim kamatama pri pohranjivanju novca u bankama. Novac se ulaže u stvaranje (razvoj) nekretnina, jer bez materijalne proizvodnje nema nigdje dobiti. Realna ulaganja sredstava utrošenih za stjecanje dionica i vrijednosnih papira ostvaruju organizacije koje su izdale korporativne vrijednosne papire radi privlačenja financijskih sredstava u svrhu stvaranja (razvoja) nekretnina;

Ulaganja u nematerijalnu imovinu - ulaganja radi stjecanja prava vlasništva i prava vlasništva (u novčanom iznosu) na zemljištu, zgradama, imovinskom kompleksu; svjedodžbe i licence, patenti za izume, svjedodžbe za nove tehnologije, korisni modeli, zaštitni znakovi, nazivi robnih marki itd.

Ovisno o obliku vlasništva ulaganja se dijele na privatna, državna, strana i zajednička.

Privatna investicija– to je ulaganje sredstava građana u dionice, obveznice i druge vrijednosne papire, kao i ulaganja poduzeća i organizacija u nedržavnom vlasništvu.

Javna ulaganja provode federalne, regionalne i lokalne vlasti iz proračuna, izvanproračunskih fondova i posuđenih sredstava.

Strana ulaganja- to su investicije strani državljani, pravne osobe i države.

Zajednička ulaganja– to su ulaganja na zajedničkoj osnovi između subjekata zemlje i stranih partnera.

Nekretnine su jedna od najvažnijih investicija. Prihodi od izravnih ulaganja u nekretnine i vrijednosne papire osigurane nekretninama, kada se njima učinkovito upravlja, obično premašuju kamate na posuđeni kapital i prihode od vrijednosnih papira. Štoviše, investitorima je poželjno kupovati nekretnine kao sredstvo osiguranja obveza, jer su one realna imovina i pouzdane su, jer su “transparentne” za procjenu rizika i izračun isplativosti.

Subjekti investicijskih aktivnosti u području nekretnina su svi sudionici investicijskih projekata: investitori, developeri, izvođači radova, korisnici nekretnina, dobavljači, bankarske, osiguravajuće i posredničke organizacije, fondovi i dr.

Investitori – fizičke i pravne osobe koje ulažu vlastita, posuđena i prikupljena sredstva u financiranje nekretnina i osiguravaju njihovu namjensku namjenu.

Investitori mogu biti:

Vlada zemlje i vlade subjekata Federacije, Moskve, Sankt Peterburga, subjekata sa statusom autonomnih republika i drugih subjekata (Tatarstan, Čuvašija, Komi, Burjatija, Jakutija, Tuva itd.) ovlaštene upravljati državna imovina, odnosno upravljačke strukture s imovinskim pravima;

Organi lokalne samouprave, općine koje zastupaju zakonom ovlaštena tijela i službe;

Poslovna društva, organizacije i druge pravne osobe;

Zajedničke rusko-strane organizacije;

Strane organizacije i druge pravne osobe;

Domaće i strane fizičke osobe;

Predstavništva stranih država;

Međunarodne organizacije.

Investitori su izravni ulagači financijskih sredstava i drugog kapitala koji djeluju kao kupci i korisnici nekretnina.

Ulagači mogu biti i financijske i industrijske grupe, investicijski fondovi koji djeluju kao pojedinačni ulagači iu obliku sindikata ulagača.

Za provedbu investicijskih projekata u sektoru nekretnina potrebno je izraditi studije izvodljivosti, provesti inženjerska istraživanja, izraditi projektnu dokumentaciju za izgradnju i izgradnju zgrada i građevina, izvršiti radove rekonstrukcije, sklopiti ugovore s izvođačima za izgradnju, montažu, puštanje u pogon radovi i sl. Investitori mogu sami obavljati funkcije naručitelja, putem odgovarajućih službi ili posredstvom pravnih ili fizičkih osoba koje imaju potrebna prava raspolaganja ulaganjima u okvirima koje odredi investitor.

Izvođači poslova u provedbi investicijskih projekata u području nekretnina su geodetske, projektantsko-građevinske, komisionarske i druge organizacije koje izvode poslove inženjersko-geotehničkih istraživanja, projektiranja zgrada i građevina, njihove izgradnje i razvoja proizvodnih kapaciteta. .

Među izvođačima su i inženjerske tvrtke koje nemaju vlastite proizvodne pogone, ali imaju specijalizirane voditelje. Ove tvrtke djeluju kao generalni izvođači za provedbu investicijskih projekata, angažirajući građevinske, instalaterske i druge organizacije na podizvođačkoj osnovi za izvođenje različitih radova. Voditelji specijalisti izrađuju i provode organizacijski plan provedbe svih poslova u okviru investicijskog projekta, osiguravaju koordinaciju rada svih uključenih organizacija.

Provedba investicijskih projekata u sektoru nekretnina uključuje korištenje velike količine građevinskih materijala, konstrukcija, proizvoda, tehnološke opreme, uključujući nestandardne, električnih proizvoda, kabelskih proizvoda, cijevi, valjanih metala itd. Stoga je važno sudionici investicijskih projekata su dobavljači tih proizvoda i njihovi trgovci.

Veliku skupinu subjekata investicijske djelatnosti u sektoru nekretnina čine tzv institucionalni investitori, u koje spadaju osiguravajuća i investicijska društva, stambene zadruge, fondovi zajedničkog ulaganja, fondovi individualne stambene izgradnje i dr. Svrha ovih organizacija je privlačenje raspoloživih sredstava stanovništva, poslovnih subjekata i njihovo usmjeravanje u investicijske svrhe.

Skup namjera i praktičnih radnji za ulaganje u nekretnine i osiguranje navedenih financijskih, gospodarskih, proizvodnih i društvenih rezultata je investicijski projekt.

Ovisno o vrsti imovine u koju se nekretnine ulažu, dijele se na stvarnu (kapitalotvornu), financijsku i ulaganja u nematerijalnu imovinu. U domaćem gospodarstvu prevladavaju realne investicije, au zemljama s razvijenim tržišnim gospodarstvima veliku ulogu imaju financijske investicije. Potonji su povezani sa stjecanjem, formiranjem portfelja vrijednosnih papira i njihovom prodajom, kupnjom i prodajom financijskih obveza, kao i izdavanjem i prodajom vrijednosnih papira. Financijska ulaganja dijele se na ravno(dionice, obveznice, mjenice i drugi vrijednosni papiri) i neizravni(trust pasivno ulaganje itd.).

Financijsko ulaganje u stambene vrijednosne papire osigurane nekretninama ili hipotekarnim kreditima (hipotekama) neizravno je ulaganje. Stambena financijska ulaganja uglavnom su komplementarna realnim investicijama, odnosno većina investicija prošavši kroz tehnološki krug postane stvarna.

Ulaganja u nematerijalnu imovinu uključuju ulaganja u stjecanje prava vlasništva nad zemljištem, šumama i drugim nekretninama.

Ovisno o smjerovima ulaganja i ciljevima njihove provedbe, investicijski projekti u sektoru nekretnina razvrstavaju se na stambene, industrijske, komercijalne, financijske, ekološke itd. Projekti zaštite okoliša uključuju projekte koji rezultiraju stvaranjem objekata zaštite okoliša, poboljšanjem parametara postojećih poduzeća itd.

Ulaganje u nekretnine je stjecanje određene nekretnine ili instrumenta stambenog ulaganja u svrhu ostvarivanja dobiti. Svaka nekretnina u tržišnom sustavu s razvijenim gospodarstvom i uspostavljenim tržištem nije samo stabilna imovina, već i nekretnina koja donosi prihod. Postoji nekoliko teorija prema kojima se i kupnja osobne imovine smatra ulaganjem u nekretninu koja donosi prihod. Doista, u zemljama s uspostavljenom tržišnom ekonomijom svaka imovina s vremenom povećava svoju vrijednost (kapital) i vlasniku donosi stalni prihod. Stoga je određena nekretnina instrument ulaganja sličan dionicama, obveznicama i drugim vrijednosnim papirima.

U Rusiji, u kontekstu brzog razvoja tržišta državnih i korporativnih vrijednosnih papira, još nisu formirane investicijske institucije koje bi osigurale likvidnost i otvorenost tržišta i privukle štednju građana za ulaganje u nekretnine. Državna politika na tržištu nekretnina, usmjerena na povećanje prihoda od korištenja nekretnina, osmišljena je kako bi se osigurao priljev zajedničkih ulaganja u nekretnine, uz uvjet stvaranja učinkovitog sustava zaštite prava investitora, koji će vratiti povjerenje u investicijske institucije.

Glavni instrumenti takve politike trebali bi biti stroga regulacija aktivnosti investicijskih institucija koje ulažu u nekretnine, te obvezno, regulatorno objavljivanje informacija o aktivnostima investicijskih institucija i drugih profesionalnih sudionika na tržištu.

Ulaganja u nekretnine mogu se ostvariti na različite načine: izravnim stjecanjem nekretnina ili prava na njima u svrhu naknadne izgradnje, kupnjom zgrada i građevina u svrhu njihovog poslovanja i ostvarivanja prihoda.

Postoje različiti investicijski alati i tehnologije za ulaganje u nekretnine. Najviše se koriste: reinvestiranje vlastitih sredstava poduzeća i posuđenog kapitala, hipoteke, leasing, dužničke obveze, zajednički fondovi. U ovom području postoji stalna potraga za novim načinima i oblicima, te se razvijaju različite sheme za financijska ulaganja u nekretnine.

Jedno od glavnih načela u sustavu ulaganja u nekretnine je funkcija financiranja– kretanje financijskih sredstava od izvora financiranja do krajnjih investitora stvarnih ulaganja.

Ulaganje u nekretnine je proces osiguravanja i trošenja novca za provedbu investicijskih aktivnosti u sektoru nekretnina.

Osobitost ulaganja u nekretnine u sadašnjoj fazi je njihova visoka integracija u opći kreditni i investicijski sektor.

Glavni oblici ulaganja u nekretnine (uključujući stambene) mogu se strukturirati prema načelu građevinskog kapitala kojim se nekretnina kupuje:

Financiranje isključivo vlastitim kapitalom;

Financiranje duga;

Financiranje mješovitim kapitalom - vlasničkim i dužničkim.

Financiranje isključivo vlastitim kapitalom (neposuđenim sredstvima), odnosno kupac i prodavatelj prilikom transakcije plaćaju nekretninu isključivo vlastitim sredstvima, rijetko se koristi. Financiranje nekretnina samo posuđenim kapitalom odnosi se u većoj mjeri na posebne vrste financiranja (građevinski krediti, razne vrste općinskog financiranja i dr.), koje zahtijevaju posebne tehnologije financiranja, kreditiranja i osiguranja. Štoviše, sam oblik zajma može imati složenu strukturu, koja se sastoji od određenog broja kredita i posudbe. Financiranje kupnje stanova od strane stanovništva samo posuđenim sredstvima također je prilično rijetko i zahtijeva dodatno osiguranje ili drugu dodatnu sigurnost.

Glavni način ulaganja u nekretnine je mješovito financiranje. U tom se slučaju posuđeni kapital može sastojati i od nekoliko vrsta zajmova (ili zajmova). Vlastiti kapital može se unijeti jednokratno, primjerice u obliku vlasničkog udjela, ili se može akumulirati kroz razne sustave štednje uključene u opću tehnologiju kreditiranja, kao i kroz štednju u banci, stambenoj zadruzi, police osiguranja, razne račune. , prodaja postojeće imovine i drugi vanjski izvori štednje.

Svaki stvoreni objekt nekretnine svojevrsni je investicijski projekt s zasebnim financijskim sustavom.

Financiranje nekretnina ima četiri vrste, i to:

• samofinanciranje;
• korištenje posuđenih sredstava;
• korištenje prikupljenih sredstava;
• mezzanine financiranje.

Svaki od njih zahtijeva detaljnije razmatranje.

Ove vrste izvora financiranja nekretnina nisu ništa drugo nego prikupljanje/udruživanje dioničkog kapitala koji investitori već imaju.

Ova vrsta zaštite objekta koristi četiri vrste prikupljanja sredstava:

• posebne organizacije i predstavnici vlasti;
• stambeno-građevne zadruge, skraćeno stambene zadruge;
• stambene i štedne zadruge, skraćeno ZhNK;
• izgraditi štedionicu, skraćeno SSK.

Financiranje duga

Glavna vrsta ovog financiranja su hipotekarni krediti ili jednostavno. Riječ je o dugoročnom kreditu koji možete dobiti kod specijaliziranih banaka ili kreditnih institucija, uz zalog vaše postojeće nekretnine. U ovom slučaju, investicija zapravo ima oblik "nekretnine na kredit".

Hipotekom se mogu kupiti sljedeće vrste nekretnina:

• zemljišne čestice u vlasništvu privatnih osoba;
• tvornice ili druge strukture namijenjene komercijalnoj uporabi;
• stambene prostorije, stanovi i posebni dijelovi kuća i stanova koji uključuju više od jedne prostorije;
• ostale građevine za potrošače, kao što su vikendice ili garaže;
• zrakoplovi, brodovi i plovila unutarnje plovidbe.

Trenutno u Rusiji postoje mnoge klasifikacije ove vrste kredita, kao što su:

• prema vrsti nekretnine;
• zbog zajma;
• prema vrsti okupatora;
• prema vrsti organizacije koja daje zajam.

Zahvaljujući širokom izboru hipotekarnih shema, svatko može odabrati kredit koji odgovara njegovim mogućnostima i željama, uz atraktivne uvjete za sebe i minimalan rizik.

Prikupljena sredstva

Ova vrsta financiranja nekretnina razlikuje se od prethodne po tome što u opciji koja se razmatra nema potrebe za kolateralom, to je glavna prednost ove vrste prikupljanja sredstava. Glavni oblik financiranja novčanih sredstava je sklapanje transakcije izdavanjem obveznica, vrijednosnih papira za koje se izdavatelj (osoba koja je izdala obveznice/vrijednosne papire) obvezuje platiti određeni iznos prije ugovorenog datuma. Međutim, do isteka roka povrata, izdavatelj isplaćuje određeni postotak primljenog iznosa, mjesečno ili prema dogovoru s nositeljem (investitorom).

Najčešće obveznice su sheme stambenih zajmova. Ova vrsta veze ima svoje karakteristike. Prema ovom obrascu, građevinska tvrtka ne prodaje investitoru gotovu zgradu ili stan, već samo dokumente o vlasništvu nad prostorom nakon njegove izgradnje. Obično je jedan takav dokument jednak jednom kvadratnom metru stambenog prostora u izgradnji.

Građevinska tvrtka ima pravo izdati određeni broj takvih papira, njihov ukupan broj jednak je broju četvornih metara u zgradi u izgradnji. Imatelj dovoljno takvih obveznica može ih zamijeniti za izgrađeni stan u budućnosti (nakon puštanja nekretnine u rad). Maksimalni vijek trajanja vrijednosnih papira ne prelazi 10 godina.

Sheme štednje koje razmatramo imaju svoje prednosti u odnosu na hipotekarne zajmove ili hipotekarne zajmove, evo popisa tih prednosti za ulagača:

• Možete kupiti stan (imovinu) pomoću ove sheme nekoliko puta jeftinije nego putem hipoteke;
• nema obaveznih mjesečnih plaćanja u shemi koja se razmatra;
• Imovinske obveznice možete kupiti u bilo kojem prikladnom trenutku, sve ovisi samo o sposobnostima i željama investitora.

Trenutno financiranje nekretnina koristi transakcije iz kategorije dodatnih kreditnih mogućnosti, kada društvo za upravljanje prodaje dio svojih udjela tijekom investicijskog ciklusa. Društvo koje prodaje te vrijednosne papire obvezuje se nakon ugovorenog roka otkupiti dionice po cijeni određenoj u ugovoru s kupcem.

Savjet! Privučeno financiranje je najzanimljiviji, najprofitabilniji i najprikladniji oblik za investitore koji rade na suvremenom tržištu nekretnina.

Mezzanine financiranje

Relativno nedavno, na prostranstvu ruskog tržišta nekretnina, prvi put smo čuli za takvu vrstu mezanin financiranja nekretnina. Predmetna vrsta financiranja definirana je kao način financiranja ideja i projekata, na temelju kojeg zajmoprimac osigurava novac u obliku zaduženja i stječe pravo na zajmoprimca u budućnosti po ugovorenoj cijeni ili kada postoje posebni uvjeti. nastati.

Financiranje takvog plana s dionicama kao kolateralom smatra se negdje između standardnog zajma, gdje je glavni cilj njegovo zatvaranje, i kapitala. No, vrijedi obratiti pozornost na činjenicu da su kamate na ovaj kredit višestruko veće zbog povećanih rizika zajmodavca. Takav zajam izdaje se na rok od 3 godine, uz obveznu otplatu glavnice duga na kraju roka.

Ovakav način financiranja često je potreban fizičkim ili pravnim osobama kojima je za izgradnju objekata potreban određeni dodatni iznos. Ovaj plan financiraju velike banke i investicijska društva kojima je cilj povećati dobit na svojim dionicama zahvaljujući ovom načinu kreditiranja. Zbog visokog pokazatelja rizika, ovaj instrument financiranja se ne nalazi tako često kao njegovi „konkurenti“. Male banke rijetko pribjegavaju ovakvim kreditima, poput mezzanine.

Pažnja! Preporučljivo je koristiti meson financiranje kao oblik isplativog ulaganja samo ako imate solidan početni kapital. Najprikladniji je za poslovanje velikih investicijskih društava i banaka.

Pozitivne i negativne točke

Mezzanine financiranje nekretnina ima niz nedostataka, naime:

• nositelj projekta preuzima postojeće rizike;
• kapital je fiksna struktura;
• projekti ove vrste imaju vrlo kasni "ispuh" - dugoročna ulaganja;
• tržišni rizici.

Pozitivni aspekti takvog financiranja su:

• jednostavnost dizajna;
• potrebno je malo vremena za izdavanje i primanje sredstava;
• Prilikom podnošenja zahtjeva za kredit nije potrebna hipoteka.

Ključne razlike u odnosu na druge oblike financiranja

Ova vrsta financiranja radikalno se razlikuje od svih razmatranih.

• Izvor plaćanja duga: Plaćanje po ovom kreditu vrši se novcem koji je društvo dobilo prodajom svojih dionica, a ne novcem koje je društvo dobilo za svoje usluge, kao što je slučaj kod financiranja dugom.
• Izvor posuđenih sredstava: sredstva se primaju tek nakon osobnog razgovora s investitorom, a ne kao u uobičajenim slučajevima putem otvorenog tržišta.
• Pokazatelji likvidnosti: Svi instrumenti ovog kredita su nelikvidni i njima se ne može trgovati na raznim financijskim tržištima.
• Iznos financiranja: konvencionalni krediti imaju 80% pokrića cjelokupnog iznosa financiranja, u slučaju mezzanine kredita ta brojka iznosi 20%.

Svaka od 4 vrste financiranja ima svoje prednosti i nedostatke. Potrebno je pažljivo razmotriti prije nego što poduzmete jednu od ovih shema prikupljanja sredstava ili ulaganja.