Slanje vašeg dobrog rada u bazu znanja jednostavno je. Koristite obrazac u nastavku

Studenti, diplomanti, mladi znanstvenici koji koriste bazu znanja u svom studiju i radu bit će vam vrlo zahvalni.

FEDERALNA AGENCIJA ZA OBRAZOVANJE

Državna obrazovna ustanova "KEMEROVSKO DRŽAVNO SVEUČILIŠTE"

EKONOMSKI FAKULTET

Analiza tržišta industrijskih i skladišnih prostora

Završeno:

studenti grupe E-041

Volodina ljubav,

Volodin Roman

Provjereno:

Doktor znanosti, prof. Starikova L.N.

Kemerovo

Troškovi proizvodnih i skladišnih prostora u Kemerovu, siječanj - listopad 2008.

U ovom izvješću prikazat ćemo trenutnu situaciju s cijenom 1 četvornog metra industrijskog i skladišnog prostora u gradu Kemerovu.

Glavne koncentracijske točke proizvodnih i skladišnih prostora su Zavodski okrug (Avenija Kuznetski, ulica Šaturskaja), Centralni okrug, Kirovski okrug. Postoje i pojedinačne ponude na tržištu u okrugu Predzavodsky, na Radugi i FPK. Raspon ponuđenih površina je od 15 m2. m do 71444 m2.

Uzorak je obuhvatio 195 objekata, ali su 63 objekta isključena iz usporedbe jer nema podataka o njihovoj funkcionalnoj namjeni.

Tablica 1.

Tablica pokazuje da je maksimalni trošak 1 m2. u proizvodnim i upravnim kompleksima, jer imaju veću funkcionalnost i uključuju: proizvodne prostore, skladišne ​​prostore, upravne prostore i sve komunikacije.

Uzorak je obuhvatio 193 objekta, ali je 9 objekata isključeno iz usporedbe jer nema informacija o njihovoj površini ili cijeni.

Maksimalni trošak po 1 m2. karakterizira skladište ukupne površine 300 m2. u krugu tvornice. Ovo je proizvodni pogon ukupni trošak 75.000 tisuća rubalja, nudi agencija Zhiltsov, Dmitriev i partneri (07/11/2008).

Minimalni trošak po 1 m2. karakterizira skladište ukupne površine 5000 m2. u krugu tvornice. Ovo je skladište s ukupnim troškom od 5.500 tisuća rubalja, koje je izložila agencija Zhiltsov, Dmitriev i partneri (11.7.2008.).

Tablica 2.

Dijagram pokazuje da tržište ima najveću ponudu skladišnog prostora do 500 m2.

Također smo usporedili cijenu 1 četvornog metra industrijskog i skladišnog prostora ovisno o području na kojem se nalaze.

Tablica 3.

Podaci iz tablice pokazuju da se 55,7% svih proizvodnih i skladišnih prostora nalazi u okrugu Zavodskoy. To je zbog činjenice da je Zavodski okrug obećavajuće područje za razvoj poslovnih aktivnosti. Tome pridonosi i blizina administrativnih i poslovnih središta i pogodnost prometnih čvorišta s visokom koncentracijom stanovništva i prometnih tokova.

Dijagram pokazuje da se prosječna cijena po kvadratnom metru industrijskih i skladišnih prostora kreće od 64,6 tisuća rubalja do Središnja regija do 17,1 tisuća rubalja u Rudnichnyju.

Dotrajale prostorije bez posebne opreme s potrebom obnove sustava za održavanje života postupno postaju stvar prošlosti. Vlasnici takvih prostora pokušavaju prodati nekretninu po najvećoj cijeni. Da bi to učinili, pokušavaju poboljšati pravni status i karakteristike kvalitete objekata:

1. Pravna registracija zemljišni odnosi. Trošak nekretnine značajno se povećava ako zemljišnu česticu koristi vlasnik zgrade kao vlasništvo. To se može objasniti činjenicom da je procedura uknjižbe vlasništva nad zemljištem jako duga (7-8 mjeseci) i skupa, tako da je broj ljudi koji žele kupiti objekt s uknjiženim zemljištem svakim danom sve veći.

2. Poboljšanje područja uz zgradu. Cijeni se ograđeno područje s pogodnim pristupnim cestama.

3. Popravak zgrade i obnova komunikacija. Izvođenje ili ponovno uspostavljanje komunikacija vrlo je skup proces. S tim u vezi, potencijalni kupci praktički nisu zainteresirani za objekte bez sustava za održavanje života.

Uzorak je obuhvatio 127 objekata, ali je 68 objekata isključeno iz usporedbe jer Nema podataka o datumu njihovog stavljanja u prodaju.

Tablica 4.

									rujan
Količina, kom.
	Zavodski okrug
Količina, kom.
Prosječna cijena, tisuća rubalja/1 sq.m.

Popis izvora informacija

1. www.sibestate.ru

2. www.realt-service.ru

3. Časopis “Sve o nekretninama” (br. 4,5,6)

4. Novine "Bilten nekretnina"

Primjena

Klasifikacija skladišta

* Autor funkcionalna namjena:

opskrbna, proizvodna, distribucijska skladišta;

* prema vrsti uskladištenih proizvoda: skladišta sirovina, materijala, komponenti, proizvodnja u tijeku, gotovi proizvodi, spremnici i ambalaža, ostaci i otpad, alati;

* prema vrsti vlasništva: vlastita skladišta poduzeća, komercijalna skladišta ( javna uporaba), iznajmljena skladišta;

* prema funkcionalnoj namjeni: sortirno-distribucijska skladišta, distribucijska skladišta, sezonska ili dugotrajna skladišta, tranzitno-prekrcajna (kargo terminali), proizvodna opskrba (proizvodnja), trgovina;

* prema specijalizaciji proizvoda: specijalizirani, nespecijalizirani, posebni, univerzalni, mješoviti;

* prema tehničkoj opremljenosti: djelomično mehanizirani, mehanizirani, automatizirani, automatski;

* prema prisutnosti vanjskih pristupnih cesta: s vezovima, sa željezničkim pristupnim cestama, s cestama;

* prema vrsti skladišnih zgrada:

* prema tehničkom uređaju (dizajn); otvorena skladišta (radilišta), poluzatvorena skladišta (prostori pod nadstrešnicom), zatvorena skladišta;

* prema broju katova zgrade: višekatnice, jednokatnice

(s visinom do 6 m, visoki (preko 6 m), visoki stalak (više od 10 m), s visinskom razlikom).

Slični dokumenti

Stanje rusko tržište nekretnina. Analiza tržišta stambenih nekretnina u gradu Saratov i Saratovska regija. Dinamika cijena stanova. Cijene najma maloprodajnih i uredskih prostora u Saratovu. Analiza tržišta industrijskih i skladišnih prostora u gradu.

test, dodan 25.06.2012


Opće karakteristike skladište, procjena učinkovitosti korištenja skladišnog prostora. Određivanje veličine tehnoloških zona i ukupne površine skladišta. Definicija optimalna veličina naručena serija. Procjena učinkovitosti korištenja skladišta.

kolegij, dodan 09/11/2010


Potreba za organiziranjem skladišnih prostora tijekom kretanja materijalna sredstva te glavne zadaće i funkcije gospodarstva. Procjena razine opremljenosti skladišnog prostora opremom i mehanizmima za utovar i istovar te operativnog područja prostora.

test, dodan 05.10.2010


Bit trgovačke djelatnosti u poduzeću. Pravila za prodaju kemikalija za kućanstvo i zaštitu potrošača. Analiza proizvodno-gospodarske djelatnosti Novex doo. Karakteristike maloprodajnih i skladišnih prostora. Analiza konkurenata organizacije.

test, dodan 01.06.2014


Zadaci skladišnog kompleksa koji omogućuju optimizaciju troškova logističkog sustava. Klasifikacija i proračun skladišnih prostora, njihov smještaj i oprema. Organizacija i planiranje rada skladišta, načini povećanja učinkovitosti njihovog korištenja.

kolegij, dodan 29.07.2011


Utvrđivanje potreba za opremom i radnim resursima. Izračun proizvodnog prostora radionice korištenjem proširene metode projektiranja, korištenjem prosječnih standarda, površine za unutarnje skladišne ​​prostore radionice i smještaja stručnjaka.

kolegij, dodan 24.08.2012


Analiza tržišta uredskog prostora u Kemerovu. Metode određivanja tržišna vrijednost poslovna zgrada. Postupak procjene nestambenih objekata. Značajke primjene tržišta, prihoda i isplativi pristupi radi utvrđivanja vrijednosti nekretnine.

kolegij, dodan 19.09.2014


Izučavanje principa i metoda procjene stambenih nekretnina. Troškovni, dohodovni i tržišni pristup određivanju vrijednosti nekretnine. Izračun tržišne vrijednosti stana koji se nalazi u Permu i prilagodbe za razlike u ukupnoj površini prostora.

kolegij, dodan 29.12.2014


Redoslijed utvrđivanja vrijednosti objekta vrednovanja. Ekonomska analiza Moskva. Pregled tržišta komercijalne nekretnine. Troškovi najma poslovnog prostora. Analiza najbolje upotrebe. Opis konstruktivnih elemenata i karakteristika građevine.

kolegij, dodan 23.04.2014


Analiza socio-ekonomske situacije područja objekta procjene. Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine komparativnim pristupom. Kumulativna akumulirana amortizacija izračunata metodom vijeka trajanja. Izračun korigiranih cijena za stambene prostore.

Analiza tržišta komercijalnih nekretnina u Moskvi krajem prve polovice 2017

Ova analiza tržišta pripremljena je na temelju informacija objavljenih u javnoj domeni na web stranicama: https://www.cian.ru/, http://realty.dmir.ru/, https://rosreestr.ru/ itd.

Prema podacima Rosreestra (https://rosreestr.ru/), u prvoj polovici 2017. u Moskvi je registrirano oko 600 ugovora o kupnji i prodaji komercijalnih nekretnina. Najskuplja transakcija zabilježena je u ožujku 2017.: prodana je nestambeni prostori s ukupnom površinom od 13.404,6 m² u Danilovskom okrugu Južnog administrativnog okruga Moskve, iznos transakcije bio je 1.700.000.000 rubalja / 126.822,14 rubalja po kvadratni metar. Minimalni iznos Registrirana transakcija zabilježena je u veljači 2017. i iznosila je 275.000 rubalja / 8.487,65 rubalja po kvadratnom metru: prodana je nestambena zgrada ukupne površine 32,4 m² u okrugu Veshnyaki Istočnog administrativnog okruga Moskve.

Analiza tržišta komercijalnih nekretnina u Moskvi pokazuje da u glavnom gradu nema manjka ponude komercijalne nekretnine: tržište nudi cijeli niz komercijalnih nekretnina različitih klasa i namjena. Krajem prve polovice 2017. godine u gradu je na prodaju bilo ponuđeno više od 50.000 poslovnih, trgovačkih, industrijskih i skladišnih nekretnina.

Najviše se prodaje uredskih nekretnina - 72%, na drugom mjestu su maloprodajne nekretnine - 21%, a slijede industrijske i skladišne ​​nekretnine - 7%.

Središnji je lider u broju prijedloga upravni okrug(Središnji upravni okrug), na drugom mjestu su Jug i Sjever upravni okruzi(Južni upravni okrug i Sjeverni upravni okrug), na trećem su Zapadni, Jugozapadni i Sjeveroistočni upravni okrug (ZAO, Jugozapadni upravni okrug i Sjeveroistočni upravni okrug), a slijede Istočni i Jugoistočni upravni okrug (Istočni upravni okrug). i Jugoistočni administrativni okrug), Sjeverozapadni administrativni okrug (Sjeverozapadni administrativni okrug) ), Novomoskovski upravni okrug (NAO), posljednje mjesto dijele Zelenogradski i Troicki upravni okrug (ZelAO i TAO).

Distribucija agregatna ponuda za prodaju komercijalnih nekretnina u gradu Moskvi prema vrsti nekretnine, na kraju prve polovice 2017. godine, je kako slijedi:

Slika 1. Distribucija ukupne ponude za prodaju komercijalnih nekretnina u Moskvi prema vrsti nekretnine

Najviše svih uredskih nekretnina nudi se na prodaju - 49%, na drugom mjestu su maloprodajne nekretnine - 48%, a slijede industrijske i skladišne ​​nekretnine - 3%.

Raspodjela ukupne ponude za najam komercijalnih nekretnina u gradu Moskvi prema vrsti nekretnine, na kraju prve polovice 2017., je sljedeća:

Slika 2. Distribucija ukupne ponude za najam komercijalnih nekretnina u Moskvi prema vrsti nekretnine

Velika većina komercijalnih nekretnina koje se nude za najam su uredske nekretnine - 77%, zatim maloprodajne nekretnine - 15%, a zatim industrijske i skladišne ​​nekretnine - 8%.

Po broju prijedloga prednjači Središnji upravni okrug (CAO), na drugom mjestu je Južni upravni okrug (JGD), na trećem Sjeverni i Sjeveroistočni upravni okrug (NAD i NEAD), slijede Jugoistočni, Zapadni, Istočni i Jugoistočni administrativni okrug (YuVAO, ZAO, VAO i SWAO), Sjeverozapadni administrativni okrug (NWAO), Novomoskovski administrativni okrug (NAO), na posljednjem mjestu. dijele Zelenograd i Troitsky Administrative Okrug (ZelAO i TAO).

Kako bi se poboljšala kvaliteta analitičke baze i kvaliteta analize tržišta komercijalnih nekretnina, grad Moskva je podijeljen u 24 zone. Podjela se temeljila na glavnim prometnim arterijama grada, kao što su: Vrtni prsten, Treći prometni prsten, Avenija Mira, Avenija Kutuzovski, ulica Pavlovskaya, ulica Nikoloyamskaya, Moskovskaya Circle autocesta i Moskovski mali prsten (cesta A107, "prva betonska cesta").

Najveća prosječna cijena 1 m² uredskih nekretnina u granicama "stare Moskve" zabilježena je u Središnjem administrativnom okrugu (u Ujedinjenom Kraljevstvu) - 394.784 rubalja, a najniža u ZelAO - 91.326 rubalja. Najveći prosječna stopa za 1 m² uredskih nekretnina ponuđenih za iznajmljivanje zabilježeno je na području od avenije Mira do avenije Kutuzovski (od SK do TTK) i iznosilo je 24.191 rublja godišnje, što je najniže u Sjeveroistočnom upravnom okrugu (izvan Moskovske obilaznice ) - 10 460 rubalja godišnje.

Najveća prosječna cijena 1 m² maloprodajnih nekretnina unutar granica "stare Moskve" zabilježena je u Središnjem administrativnom okrugu (u Ujedinjenom Kraljevstvu) - 655.000 rubalja, najniža u Sjevernom administrativnom okrugu (izvan Moskovske obilaznice) - 91 095 rubalja. Najviša prosječna stopa za 1 m² maloprodajnih nekretnina ponuđenih za iznajmljivanje zabilježena je na području od ulice Nikoloyamskaya do avenije Mira (od SK do TTK) i iznosila je 57.239 rubalja godišnje, a najniža je u Sjeveroistočnom upravnom okrugu (izvan Moskovska obilaznica) - 15 600 rubalja godišnje.

Najveća prosječna cijena 1 m² industrijskih i skladišnih nekretnina u granicama "stare Moskve" zabilježena je u Jugozapadnom upravnom okrugu (od Treće prometne obilaznice do Moskovske obilaznice) - 145.051 rublja, najniža u Istočni administrativni okrug (izvan Moskovske obilaznice) - 28 036 rubalja. Najviša prosječna stopa za 1 m² industrijskih i skladišnih nekretnina ponuđenih za najam zabilježena je u Središnjem administrativnom okrugu (u Ujedinjenom Kraljevstvu) i iznosila je 14 223 rublja godišnje, a najniža u Sjevernom administrativnom okrugu (izvan Moskovske obilaznice) - 4.140 rubalja godišnje.

Prosječna cijena 1 m² komercijalnih nekretnina u Moskvi u svim zonama, na kraju prve polovice 2017., prikazana je u donjoj tablici:

Tablica 1. Prosječna cijena 1 m² komercijalnih nekretnina u Moskvi na kraju prve polovice 2017.

Minimalni (min) i maksimalni (max) troškovi 1 m² komercijalnih nekretnina u gradu Moskvi u svim zonama, na kraju prve polovice 2017., prikazani su u donjoj tablici:

Tablica 2. Minimum (min) i maksimalno (max) trošak 1 m² komercijalnih nekretnina u Moskvi na kraju prve polovice 2017.

* SK - Vrtni prsten; TTK - Treći transportni prsten; MKAD - Moskovska obilaznica; MMK (A107) - Moskovski mali prsten (cesta A107).

Prosječna cijena 1 m² komercijalnih nekretnina u Moskvi po klasi objekata (klase A i B), na kraju prve polovice 2017., prikazana je u donjoj tablici:

Tablica 3. Prosječna cijena 1 m² komercijalnih nekretnina u Moskvi prema klasi imovine na kraju prve polovice 2017.

* SK - Vrtni prsten; TTK - Treći transportni prsten; MKAD - Moskovska obilaznica; MMK (A107) - Moskovski mali prsten (cesta A107).

Minimalni trošak od 1 m² unutar granica "stare Moskve" u segmentu uredskih nekretnina zabilježen je u Jugoistočnom upravnom okrugu (od Treće prometne obilaznice do Moskovske obilaznice) i iznosio je 36.344 rublja, maksimum trošak je zabilježen u središnjem administrativnom okrugu (u Ujedinjenom Kraljevstvu) i iznosio je 2.105.263 rublja. Minimalna ponuda za 1 m² uredskih nekretnina ponuđenih za iznajmljivanje zabilježeno je u dvije zone odjednom: na području od ulice Pavlovskaya do ulice Nikoloyamskaya (od SK do TTK) i u Jugoistočnom upravnom okrugu (od TTK do MKAD), i iznosio je do 1.000 rubalja godišnje. Maksimalna stopa najma za 1 m² zabilježena je na području od ulice Nikoloyamskaya do avenije Mira (od SK do TTK) i iznosila je 144.000 rubalja godišnje.

Minimalni trošak od 1 m² unutar granica "stare Moskve" u segmentu maloprodajnih nekretnina zabilježen je u Istočnom administrativnom okrugu (izvan Moskovske obilaznice) i iznosio je 33.058 rubalja, maksimalni trošak zabilježen je u području od Nikoloyamskaya Ulice do Avenije Mira (od SK do Trećeg transportnog prstena) i iznosila je 3.206 349 rubalja. Minimalna stopa za 1 m² maloprodajnih nekretnina ponuđenih za iznajmljivanje bila je utvrđena u Jugoistočnom upravnom okrugu (izvan Moskovske obilaznice) i iznosila je 1164 rublja godišnje. Maksimalna stopa najma za 1 m² zabilježena je na području od Pavlovske ulice do Nikoloyamske ulice (od SK do TTK) i iznosila je 405.000 rubalja godišnje.

Minimalni trošak od 1 m² unutar granica "stare Moskve" u segmentu industrijskih i skladišnih nekretnina zabilježen je u Jugoistočnom upravnom okrugu (od Treće prometne obilaznice do Moskovske obilaznice) i iznosio je 8.165 rubalja, maksimalni trošak zabilježen je u Zatvorenom dioničkom društvu (od Treće prometne obilaznice do Moskovske obilaznice) i iznosio je 145.985 rubalja. Minimalno i maksimalni ulog za 1 m² industrijskih i skladišnih nekretnina ponuđenih za iznajmljivanje zabilježene su u Jugoistočnom upravnom okrugu (izvan Moskovske obilaznice) i iznosile su 970 odnosno 42 840 rubalja godišnje.

Moskva je glavno kulturno središte Europe i svijeta; više od trećine povijesnih znamenitosti zemlje koncentrirano je u gradu, od kojih su mnoge navedene Svjetska baština UNESCO. Tisućljetna povijest Moskve također je sačuvana u njezinoj arhitekturi - grad je dom kulturnih baština sa federalnim, regionalnim i označenim zaštićenim statusom, od kojih se mnoga nude na prodaju kao komercijalne nekretnine.

Raspodjela ukupne ponude za prodaju/najam objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe u gradu Moskvi prema statusu zaštite, na kraju prve polovice 2017. godine, je sljedeća:

Slika 3. Distribucija ukupne ponude za prodaju/najam objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe u Moskvi prema statusu zaštite

Najviše se na prodaju nude identificirani objekti kulturne baštine - 45%, na drugom mjestu su regionalni objekti kulturne baštine - 38%, a slijede federalni objekti kulturne baštine - 17%.

Većina komercijalnih nekretnina koje se nude za iznajmljivanje su lokaliteti regionalne kulturne baštine - 45%, identificirana mjesta kulturne baštine su na drugom mjestu - 40%, a slijede ih lokaliteti federalne kulturne baštine - 15%.

Većina objekata kulturne baštine predloženih za prodaju nalazi se unutar Trećeg prometnog prstena, stoga je, kako bi se poboljšala kvaliteta analitičke baze i kvaliteta analize tržišta za objekte kulturne baštine u komercijalne svrhe, grad Moskva je podijeljen u 2 zone: Centralni upravni okrug (unutar SK) i područje između SK i Trećeg prometnog prstena. Izvan Trećeg prometnog prstena nisu pronađeni prijedlozi za prodaju objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe.

Prosječna, minimalna (min) i maksimalna (max) cijena 1 m² objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe u gradu Moskvi, na kraju prve polovice 2017., prikazana je u tablici u nastavku:

Tablica 4. Prosječna, minimalna (min) i maksimalna (max) cijena 1 m² objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe u Moskvi na kraju prve polovice 2017.

Prosječna cijena 1 m² objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe u gradu Moskvi prema statusu zaštite, na kraju prve polovice 2017., prikazana je u tablici u nastavku:

Tablica 5. Prosječna cijena 1 m² objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe u gradu Moskvi prema statusu zaštite na kraju prve polovice 2017.

* SK - Vrtni prsten; TTK - Treći transportni prsten.

Najveća prosječna cijena 1 m² objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe zabilježena je u Središnjem administrativnom okrugu (unutar NC) - 458 060 rubalja za federalni objekt kulturne baštine, najniža u području između NC i Trećeg prometnog prstena - 248 472 rubalja za regionalni objekt kulturna baština. Najviša prosječna stopa za 1 m² objekata kulturne baštine u komercijalne svrhe koji se nudi u najam zabilježena je u Središnjem administrativnom okrugu (u Ujedinjenom Kraljevstvu) i iznosila je 30.927 rubalja godišnje za federalni objekt kulturne baštine, najniža u području između UK i Treći prometni prsten - 16 200 rubalja godišnje za federalnu kulturnu baštinu.

Analiza izgradnje skladišta za 2016. godinu

Prema preliminarnim rezultatima, od početka prošle godine obujam skladišnih prostora puštenih u rad iznosio je 510 tisuća m 2. U odnosu na 2015. godinu (800 tisuća m2) ova brojka u 2016. godini manja je za 36,2%, što u apsolutnom iznosu iznosi 290 tisuća m2. Prema S.A.Ricciju, ovo je najviše niska razina puštanje u rad novog skladišnog prostora u proteklih 5 godina, počevši od 2012.

Ponuda. U 2016. godini najracionalnija i najraširenija strategija bila je uvođenje velikih skladišnih kompleksa za određenog klijenta (built-to-suit). Primjeri takvih objekata su: skladišni kompleks u Reutovu - 17 tisuća m2, SC "Južna vrata" (Leroy) - 90 tisuća m2 i "PNK - Sjeverno Šeremetjevo" (Mercedes-Benz) - 50 tisuća m2.

Količina novih skladišnih prostora puštenih u rad u 2016. raspoređena je u tri smjera: jug, istok i sjever. Prema preliminarnim rezultatima, najaktivniji smjer za puštanje u pogon bio je južni smjer - ovdje je izgrađeno 165 tisuća m 2. Na sjeveru je povećanje ponude u 2016. godini iznosilo 152 tisuće m2. U istočnom smjeru obujam nove ponude iznosio je 75 tisuća m 2. Treba napomenuti da je većina skladišnih kompleksa puštenih u rad u južnom i sjevernom smjeru skladišta izgrađenog po mjeri (90 odnosno 50 tisuća m2).

Trenutno je u tijeku aktivna izgradnja prometnih čvorova na saveznoj autocesti „M-7 Volga Highway“. Očekuje se da će autocesta biti dovršena do kraja 2017. Nakon završetka svih radova, autocesta M-7 Volga u granicama grada Balashikha imat će pet traka u svakom smjeru, od kojih su tri namijenjene tranzitu teče. Dakle, poboljšanje prometna dostupnost učinit će logističke objekte smještene u istočnom smjeru praktičnijim i privlačnijim. Trenutno se u ovom smjeru nalaze dva velika skladišna kompleksa: Atlant Park i Raven Noginsk. Sada je ukupni volumen iznajmljenog prostora u Atlant Parku 360 tisuća m2, a još 60 tisuća m2 je u izgradnji. Puštanje u pogon planirano je za svibanj 2017. U planu je i izgradnja oko 300 tisuća m2 skladišnog prostora u Atlant Parku. U skladišnom kompleksu Raven Noginsk površina za iznajmljivanje iznosi 334 tisuće m2.

Primjeri velikih skladišnih kompleksa puštenih u rad 2016

Objekt	Autocesta, km od MKAD	Površina, m2	Klasa	Developer	Četvrt
"Južna vrata" (Leroy Merlin) BTS	Kashirskoe, 30	90 000	A	Grupa radijusa	III
"Sjeverno Šeremetjevo" (Mercedes-Benz) BTS	Rogačevskoe, 25	50 000	A	Grupa PNK	III
"PNK - Sjeverno Šeremetjevo" (zgrada 6)	Rogačevskoe, 25	47 000	A	Grupa PNK	III
"Valischevo" (zgrada 4)	Simferopoljskoe, 32	34 000	A	Grupa PNK	III
IP "Sever-1" (6. i 7. stupanj)	Dmitrovskoe, 27	31 000	A	"Razvoj Logoparka"	III
SC "Britovo"	Novoryazanskoye, 30	20 000	A	SST	II
Skladišni kompleks (BTS)	Gorkovskoe	17 000	B	Korak	ja

Prema S.A. Ricci

U 2016. dovršen je značajan posao za tržište skladišnih nekretnina: jedan od najvećih developera, Radius Group, potpisao je ugovor s Auchan Retail Russia o izgradnji skladišnog i logističkog kompleksa s površinom od preko 138 tisuća m2. u okrugu Domodedovo u Moskovskoj oblasti. Novi distribucijski centar bit će najveća zgrada tog tipa u Europi izgrađena za jednu tvrtku. Ulaganja u projekt iznosit će oko 6 milijardi rubalja.

Prema preliminarnim rezultatima u 2016. godini, udio skladišta klase A u ukupnom obujmu nove ponude bio je 96%, a klase B – 4%, što u apsolutnom iznosu iznosi 419 tisuća m2 odnosno 17 tisuća m2. U uvjetima velike upražnjenosti, programeri pokušavaju donijeti na tržište samo kvalitetan i najkonkurentniji prostor.

Primjeri značajnih transakcija obavljenih u 2016

Klijent	Smjer	km od MKAD	Objekt	Klasa	Transakcijska površina, tisuća m2	Vrsta transakcije
U REDU	Leningradskoe	27	Logopark Sever-2	A	59,6	Najam
Hoff	Kashirskoe	12	Sjeverno Domodedovo	A	50,0	Najam
Faberlic	Kashirskoe	12	Sjeverno Domodedovo, PLC	A	46,0	Najam
Castorama	Simferopoljskoje	50	PNK-Čehov 3	A	42,4	Najam
BMW	Kijev	50	PNK-Bekasovo	A	34,3	Najam

Prema S.A. Ricci

Zahtjev. Od početka godine obujam apsorpcije skladišnog prostora iznosi 1,1 milijun m2, što je 15% manje u odnosu na 2015. godinu (1,3 milijuna m2), au apsolutnom iznosu iznosi 200 tisuća m2.

Južni dio moskovske regije i dalje je najatraktivniji za stanare. Južni smjer čini 47% ukupnog volumena obavljenih transakcija, što u apsolutnom iznosu iznosi 466 tisuća m 2. U smjeru jugoistoka apsorpcijski volumen iznosio je 20% (195 tisuća m2), au smjeru jugozapada 10% (101 tisuća m2). Na sjeveru moskovske regije obujam transakcija iznosi 15% (143 tisuće m2). Zapadni i istočni smjerovi su najmanje traženi - samo 1% ukupnog volumena za svaki.

slobodno mjesto. Prosječna tržišna stopa nepopunjenosti na kraju 2016. godine iznosila je 8,2%, što je ekvivalentno 921 tisuća m2 slobodnog prostora. Od početka godine ovaj je pokazatelj smanjen za 0,8 bodova, što se objašnjava značajnim viškom (više od 2 puta) potražnje nad ponudom.

Cijene. Ponderirane prosječne stope najam u moskovskoj regiji ostao je stabilan od početka godine. U rubljama, razina najamnine ostala je nepromijenjena već 7 kvartala zaredom, što ukazuje da je dosegnuto dno cijene.

Ponderirane prosječne cijene najma za skladišne ​​prostore klase A iznose 3900 rubalja/m2 godišnje (trostruko neto). Za prostorije klase B, stopa je 3600 rubalja / m2 godišnje.

Klasifikacija prihvaćena na tržištu omogućuje ne samo strukturiranje ponude prema osnovnim kvantitativnim kriterijima, već i pružanje razumijevanja kvalitativnog stanja tržišta.
Tradicionalno, skladišta klase A i B su osnova tržišta - to su, u pravilu, novi organizirani veliki kompleksi s odgovarajućim rasponom usluga, širokom linijom proizvoda (u smislu funkcionalnosti, vrste i površine prostora) , razlikuju se po veličini i profesionalnom društvu za upravljanje.
Skladišta klase C uglavnom su stara, često prenamijenjena industrijskim prostorima, imaju malu površinu i nisu opremljena viličarima i drugom infrastrukturom. Prosječna površina tipičnog skladišta klase C je 1500 m².

	razred B	klasa C
Opći pokazatelji
Broj skladišta, kom.	32	31
Ukupna površina, m2	248942	59500
Prosječna površina, m²	7700	1500
Trenutna ponuda (najam)
Ukupna površina, m2	121123.7	37552
Prosječna površina, m²	3785	2120
Udio prazan prostor, %	0.487	0.631

U strukturi ponude domaćeg tržišta, broj skladišnih kompleksa klase B i C je usporediv, dok je površina slobodnih prostora nejednaka: 76,3% raspoloživog prostora za najam pripada klasi B. Udio slobodnih prostor u kompleksima klase B je 48,7%, C – 63, 1%.
Najveći broj skladišnih kompleksa koji su prisutni na tržištu kao trenutna ponuda (47,6%) ima ukupna površina 1.000 m2, riječ je o malim hangarima C klase, koji predstavljaju niži segment tržišta.

Među skladištima koja se razmatraju minimalna površina je 100 m2. Ovo je manja prostorija namijenjena proizvodnji ili skladištu, klasa C. Maksimalna veličina mjesta koja se razmatraju, to su objekti klase B - PSK "Chekhovsky" i "Sergeevo" - 67 tisuća m².

U trenutku izrade studije nudi se u najam 158,7 tisuća m2. prostora, što je 51,4% ukupnog volumena proizvodno-skladišnih prostora klase B i C koji se nalaze na domaćem tržištu.
Najveći broj skladišnih kompleksa (33 od 63) na lokalnom tržištu nalazi se na području od 50-60 km od Moskovske obilaznice; prema tome, na ovoj udaljenosti od Moskve nalazi se najveći dio slobodnog prostora nalazi se - 122,8 tisuća m².

Skladišni projekti zahtijevaju velike površine, a njih je sve manje, zbog čega se developeri sve više udaljavaju od Moskovske obilaznice. Osim toga, zbog nedostatka industrijskog zemljišta u zoni od 30 kilometara cijene rastu, što znatno poskupljuje projekt, ali i konačnu rentu. Opći trend razvoj industrijskog zemljišta u sve udaljenijem području i velika prohodnost trase omogućuju prelazak na udaljenija područja bez značajnije štete za poslovanje. Štoviše, upravo tu udaljenost (više od 30 km od Moskovske obilaznice) aktivno razvijaju veliki kompleksi klase A, što ukazuje na visok potencijal lokalnog tržišta i relativno nisku osjetljivost potražnje i cijene na udaljenost. iz glavnog grada.

Struktura ponude prema kvalitativnim i kvantitativnim pokazateljima generiranog lota (najam ili prodaja)

U 19 od 63 skladišna kompleksa možete i iznajmiti uredski prostori. Površine dostupne za iznajmljivanje počinju od 20 m2.

Mjesto	Iznajmljuje se poslovni prostor, m2	Troškovi najma uredskih blokova, rub.
Čehov, ul. 8. ožujka	16 m2	2400 rub. blok/mjesec
RTI PLANT / Čehov, ul. Čehova, 20b	od 20 m2	400 rub. m2/godina
Čehov, ul. Skupština	25 m2	3000 rub. blok/mjesec
Chekhrovsky okrug, selo Barantsevo	od 20 m2	400 rub. m2/godina
Chekhrovsky okrug, selo Lyubuchany	50 m2	400 rub. m2/godina
Chekhrovsky okrug, selo Novoselki	2 poslovna bloka: 1750 2580 m2	400 rub. m2/godina
Čehov, ul. Kolhoznaja	500 m2	200 rub. m2/god
Okrug Čehov, selo Novoselye	100	250 rub. m2/god
Čehov, ul. Pisači	od 20 m2	400 rub. m2/godina
Čehov, Simferopolskoe autocesta, 1	150 m2	400 rub. m2/godina
Čehovski okrug, selo. Talalikhino	blokovi od 40 m2.	210 m2/god
Čehovski okrug, Čehov	300 m2	250 rub. m2/god
Okrug Čehov, selo Lyutoretskoye	Zgrada na 3 kata - 500 m2.	7000 rub. godišnje.
PSK Čehovski / Čehov, ul. Komsomolskaya	od 100 m2	600 rub./m2
Grad Čehov, ulica 8. marta	200 m2	300 m2 godišnje
Čehov, ul. Mira	100 m2	300 m2 godišnje
Okrug Čehov, selo Čepelevo, Centralna ulica, 27	500 m2	500 m2 godišnje
Čehov, Mira ul.	od 150 m2	350 m2/god
Čehovski okrug, gradsko naselje Stolbovaya	500 m2	400 rub. m2/godina

Politika cijena konkurenata po klasi, karakteristike kvalitete

Visina najma skladišnog prostora ovisi o nekoliko čimbenika:

• lokacija skladišnog kompleksa (udaljenost, autocesta)
• blizina prometnih pravaca
• zakupljene površine (pri najmu većih površina zakupcu je omogućen popust)
• razdoblje najma

Cijene najma na lokalnom tržištu za skladišni prostor visoke kvalitete prilično su visoke. Danas je općeprihvaćena praksa izračunavanje neto najamnine (trostruko neto), bez poreza, režija, koje posebno plaća najmoprimac. U svim razmatranim skladišnim kompleksima operativni troškovi već su uključeni u cijenu najma. Komunalne troškove najmoprimac plaća posebno “po brojilima”.

	razred B	klasa C
Min. stopa najma po 1 m², rub./god	1800	300
Maks. stopa najma po 1 m², rub./god	4600	4476
Prosječna cijena najma po 1 m2, rub./godišnje	2700	2110

Trošak 1 m2 m u nekretnini klase B koštat će stanara u prosjeku 2.700 rubalja. godišnje. U klasi C stope su niže i variraju između 1500-2200 godišnje po 1 m2. Što veću površinu iznajmljuje jedan klijent, to je niža cijena 1 m2. Veleprodajni popust može biti od 10 do 30%.

U većini razmatranih skladišnih kompleksa zakupci moraju platiti sigurnosni polog ( sigurnosni polog, sigurnosni polog) u iznosu jedne mjesečne najamnine. Sigurnosni polog je neka vrsta povratnog iznosa koji se ne može koristiti kao plaćanje za prošli mjesec i ni na koji način nije povezan s pologom za najam. Ovo je doprinos koji osigurava naknadu za štetu na imovini otkrivenu na kraju godišnjeg ugovora.

Glavni igrači

Ime	Lokacija/adresa	Klasa	Površina skladišta, m2	Tržišni udio (po ukupnoj površini), %	Popis usluga
RTI POSTROJENJE	Čehov, ul. Čehova, 20b	S	10000	0.032	Protupožarni alarmi, hidranti; Telefonija, Internet; Sigurnost 24/7
-	Okrug Čehov, selo Novoselki	U	41425	0.134	Na mjestu postoji željeznička pruga. Moguć najam ureda. zemljišna parcela
Sergejevo http://www.psksergeevo.ru/arenda/	Čehovski okrug Sergeevo	U	67685	0.219	Moguć najam ureda parking za osobni automobili, ulaz i parking za prijevoz tereta i Eurofur.
PSK Chekhovskiy http://psk-chehovskiy.ru/	Čehov, ul. Komsomolskaya	U	67000	0.217	Proizvodni, industrijski, uredski prostori; Moguć najam ureda Mogućnost najma zemljišta parking i usluge parkiranja osobnih i teretnih vozila

Ukupno, 4 igrača čine udio od 60% svemirskog tržišta.

Relevantnost. Upravljačke odluke u sektoru nekretnina trebaju se temeljiti na objektivnim podacima o trenutnom stanju i perspektivama razvoja različitih segmenata tržišta. Trenutno u Rusiji praktički ne postoji sustav za praćenje tržišta industrijskih nekretnina. U tom smislu, proučavanje glavnih pokazatelja koji utječu na cijenu objekata važan je smjer, koji nam omogućuje određivanje stupnja osjetljivosti vrijednosti objekata na različite pokazatelje.

Metode istraživanja. U članku je prikazana usporedba klasifikacija industrijskih i skladišnih zgrada i prostora, kao i rezultati analize tržišta prodaje i najma za vrstu nekretnine koja se proučava na primjeru grada Voronježa. Identificirani su glavni čimbenici cijena i trendovi razvoja ovog segmenta. regionalno tržište nekretnina.

Proizlaziti. Sistematizacija ovih pokazatelja omogućit će nam utvrđivanje kriterija investicijski razvoj tržište nekretnina.

Uvod

Posebno područje su industrijske i skladišne ​​nekretnine investicijske aktivnosti. Za razliku od komercijalnih maloprodajnih i uredskih nekretnina, čiji je glavni izvor prihoda tradicionalno najam prostora, kao i mogućnost preprodaje objekata na kraju investicijske faze, industrijske i skladišne ​​nekretnine često se smatraju ne samo izvor prihoda od najma, ali i kao sastavnica ulaganja u razvoj uslužnog sektora ili proizvodnju proizvoda u određenoj djelatnosti. S tim u vezi, industrijske i skladišne ​​nekretnine predstavljene su nizom objekata bez čije klasifikacije je nemoguće izvršiti bilo kakvu klasifikaciju. ekonomska mjerenja tržište nekretnina odgovarajuće vrste.

Trenutno je potreba za sistematizacijom nekretnina raznih vrsta jedan od teških zadataka s kojima se suočavaju sudionici na tržištu nekretnina: vlasnici nekretnina, analitičari, trgovci nekretninama, procjenitelji. S jedne strane, očita je činjenica da vrijednost svakog objekta ovisi o njegovoj pripadnosti određenom segmentu tržišta, kao io ukupnosti njegovih svojstava i karakteristika. U tom smislu pokušavaju se razviti i primijeniti različiti sustavi klasifikacije nekretnina. S druge strane, često se prodavači, kupci i stručnjaci koriste različitim pojmovima, misleći pod njima na predmete iste klase. To unosi veliku pomutnju ne samo u proces traženja zajedničkih interesa prodavatelja i kupaca nekretnina, već onemogućuje formiranje jedinstvenog, uređenog sustava. informacijska podrška tržište nekretnina. Za razliku od komercijalnih nekretnina, čija se sistematizacija tipova aktivno provodi u posljednjih deset godina, tema klasifikacije industrijskih i skladišnih nekretnina i dalje je vrlo aktualna u ovom trenutku.

Svrha studije. Postojeće klasifikacije nekretnina često se međusobno dupliraju ili proširuju komparativne karakteristike te čimbenike po kojima će objekt biti dodijeljen određenoj klasi. Do danas je u Rusiji učinjeno nekoliko pokušaja da se razvije klasifikacija nekretnina u različitim segmentima tržišta nekretnina. Mogućnosti za jedinstvenu klasifikaciju skladišnih nekretnina tržištu nude konzultantske tvrtke. Među dostupnim klasifikacijama skladišta valja istaknuti sljedeće:

1. Klasifikaciju razvila međunarodna konzultantska tvrtka Knight Frank,
2. Klasifikaciju razvila švicarska konzultantska tvrtka

Usporedni parametri za industrijske i skladišne ​​nekretnine prema ovim konzultantskim tvrtkama prikazani su u tablici 1.

Tablica 1

Klasifikacija industrijskih i skladišnih nekretnina Knight Franka i švicarskih tvrtki

Klasifikacija proizvodnje i skladištaobjekataKnight Franka i švicarskih tvrtki

Klasa		Knight Frank
	Građevine namijenjene za korištenje u skladišne ​​svrhe. Položaj, oprema, završna obrada, blizina mreža automobila prometnice, preuređenje za bilo koju vrstu tereta, velika brzina teretnih operacija i pouzdanost skladištenja moraju biti u skladu sa suvremenim načelima skladišne ​​logistike.	Moderna jednokatna skladišna zgrada od lakih metalnih konstrukcija i sendvič panela, po mogućnosti pravokutnog oblika bez stupova ili s razmakom stupova od najmanje 12 metara i s razmakom između raspona od najmanje 24 metra.
	Nije osigurano	Moderna jednokatna skladišna zgrada od lakih metalnih konstrukcija i sendvič panela, po mogućnosti pravokutnog oblika bez stupova ili s razmakom stupova od najmanje 9 metara i razmakom između raspona od najmanje 24 metra.
	Rekonstruirane zgrade ili prostori stari 20-30 godina. Imaju karakteristike slične prostorijama klase "A", ali se razlikuju po lokaciji: industrijska zona, granice grada.	Nije osigurano
	Prostori stvoreni 90-ih, ali nedostaju neki parametri tipični za klasu "A".	Jednokatna skladišna zgrada, po mogućnosti pravokutnog oblika, novoizgrađena ili renovirana.
	Prostori izgrađeni 70-80-ih, bivše zgrade istraživačkog instituta. Takve zgrade, u pravilu, zahtijevaju određene izmjene i ulaganja sredstava.	Jednokatna ili dvokatna skladišna zgrada, po mogućnosti pravokutnog oblika, novoizgrađena ili rekonstruirana.
	Površine koje nisu korištene kao skladišta. To uključuje parkirališta, depoe automobila i slične proizvodne pogone	Kapitalni proizvodni prostori ili izolirani hangar.
	Zgrade su izgrađene 1930-1960-ih godina - nekadašnji prostori veleprodajnih skladišta hrane i povrća.	Nije osigurano
	Nije namijenjen za korištenje u skladišne ​​svrhe i prostorije. Takve strukture sa ekonomska točka pogled isplativo je rušiti. To je zbog visokih troškova obnove i dovođenja prostorija u moderne parametre.	Podrumi ili objekti civilne zaštite, negrijani industrijski prostori ili hangari

Vrijedno je napomenuti da nespecijalizirani industrijske zgrade(klase C i D) mogu se iznajmiti. Specijalizirane zgrade karakteriziraju uglavnom kupoprodajni poslovi.

Navedene su klasifikacije prilično jasne i specifične. , no kako bi ih tržišni sudionici (kupci i prodavatelji nekretnina, trgovci nekretninama, developeri, analitičari i procjenitelji) mogli lako koristiti, potrebno je kombinirati brojne karakteristike. To će pomoći u određivanju klase nekretnine koja se procjenjuje za odabir usporednih nekretnina za prodaju i najam iz relevantnog sektora nekretnina.

Nakon analize i sistematizacije parametara za usporedbu industrijskih i skladišnih nekretnina Knight Franka i švicarskih tvrtki, vrijedno je predložiti razmatranje karakteristika zgrada i prostora u odnosu na pripadnost određenoj klasi na temelju:

• analiza informacija o tržištu nekretnina;
• sastav cjenovnih faktora i informacije o vrijednostima cjenovnih faktora za svaku vrstu objekta.

Materijali i metode istraživanja. Kao usporedni parametri mnogi javni izvori (web stranice agencija za nekretnine - Sota, Transfer, Citadel i dr., internetski portali za objavu oglasa - Avito, Kamelot i dr.) koriste pojednostavljenu klasifikaciju, pa su podaci na tim resursima korišteni za kompilaciju novi popis vrsta objekata. Za promatrano razdoblje uzeto je drugo tromjesečje 2017. godine. Kao rezultat toga, analiziran je prijedlog za kupnju i prodaju 171 i zakup 101 industrijske i skladišne ​​nekretnine u gradu Voronježu.

Naš prijedlog klasifikacije industrijskih i skladišnih nekretnina prikazan je u tablici 2. i uključuje objašnjenja iz klasifikacija Knight Franka i švicarskih tvrtki.

Tablica 2

Klasifikacija poslovnih nekretnina

Stol 2

Klasifikacija objekata gospodarskih objekata

Vrsta objekta	Karakteristike objekta
Proizvodni i skladišni prostor	Prostori stvoreni 90-ih, ali nedostaju neki parametri tipični za klasu "A". (B+) Parkirališta, skladišta automobila i slični proizvodni pogoni. (C) Podrumi ili objekti civilne zaštite, negrijani industrijski prostori ili hangari (D)
Industrijske i skladišne ​​zgrade	Rekonstruirane zgrade ili prostori stari 20-30 godina. (A-) Moderna jednoetažna skladišna zgrada od lakih metalnih konstrukcija i sendvič panela, (A+) Prostori izgrađeni 70-80-ih, bivše zgrade istraživačkog instituta. (B) Zgrade su izgrađene 1930-1960-ih godina - nekadašnji prostori veleprodajnih skladišta hrane i povrća. (C-) Podrumi ili objekti civilne zaštite, negrijani industrijski prostori ili hangari (D)
	Parkirališta, depoi automobila i slični proizvodni prostori (C)
Skladišta (uključujući logističke komplekse)
Industrijski i skladišni kompleksi	Građevine namijenjene za korištenje u skladišne ​​svrhe. koji odgovara suvremenim načelima skladišne ​​logistike. (A+) Moderne skladišne ​​zgrade od lakih metalnih konstrukcija i sendvič panela, po mogućnosti pravokutnog oblika bez stupova ili s razmakom stupova od najmanje 12 metara i s razmakom između raspona od najmanje 24 metra. (A+)

Od 2016. godine bilježi se trend pada nove ponude poslovnih nekretnina u segmentu skladišta, koji se nastavlja iu 2017. godini. Cijene ponude i cijene najma se smanjuju, broj slobodnih prostora raste, a developeri su prisiljeni smanjiti troškove i optimizirati prostor.

Vlasnici komercijalnih nekretnina često se pitaju koji faktori utječu na njihovu vrijednost? Rješavanje ovog problema važno je i za vlasnika nekretnine, kako ne bi namjerno umanjio vrijednost prilikom prodaje ili iznajmljivanja. Ovo nije manje važno za kupca, kako ne bi preplatio za poboljšanja koja su nepotrebna, s njegove točke gledišta.

Razmotrimo čimbenike koji utječu na povećanje ili smanjenje vrijednosti poslovnih nekretnina pri prodaji i najmu.

Postoje 2 skupine čimbenika u odnosu na objekte koji stvaraju prihod: opći (vanjski) i lokalni.

Prva skupina čimbenika odražava socio-ekonomsku i političku situaciju u zemlji i regiji, geofizičko okruženje objekta, kao i pravnu prihvatljivost, fizičku izvedivost i ekonomsku izvedivost razvoja opcije izgradnje. Ovi čimbenici nisu izravno vezani uz pojedinu nekretninu, ali utječu na stanje segmenta tržišta nekretnina, a samim time i na vrijednost nekretnine koja se procjenjuje.

Lokalni čimbenici uzimaju u obzir karakteristike posjeda i njegove neposredne okoline. Ovi čimbenici izravno su povezani s analiziranim objektom i sličnim objektima na tržištu nekretnina.

Čimbenici cijena imaju svoje specifičnosti ovisno o klasi proizvodnog i skladišnog objekta. U segmentu skladišta klase A i B raspon cijena najma je prilično uzak. To je zbog činjenice da se karakteristike same zgrade ne razlikuju mnogo. Glavni čimbenici cijena takvih objekata su lokacija i prometna dostupnost

U segmentu skladišta klase C i D puno je više faktora koji utječu na cijenu. No, u kriznim vremenima, prema mišljenju stručnjaka, najvažniji faktor ovdje je postao faktor prometne dostupnosti. Pitanje kvalitete privremeno je izblijedjelo u drugi plan.

Kao rezultat analize, navedeni faktori određivanja cijena grupirani su ovisno o pripadnosti određenoj klasi skladišnih prostora i prikazani su u tablici 3.

Tablica 3

Cjenovni čimbenici proizvodnje nekretnina

Čimbenici cijena proizvodnih i skladišnih kapaciteta

Industrijske nekretnine	Skladišna nekretnina
Kat/broj etaža (podrum, suteren, prvi ili viši kat)
Zidni materijal
Godina izgradnje
Mjesto
Položaj objekta u zgradi (prizemlje, podzemlje, zaseban objekt);
Sastav, tehničko stanje zgrade i inženjerski sustavi(prisutnost grijanja; dostupnost podesivih uvjeta vlažnosti i temperature)
Stanje prostora
Komunikacije (ventilacija, požarni alarm, telefon)
Sastav pristupnih cesta (dostupnost cesta i željeznica)
Dodatna neodvojiva poboljšanja (prisutnost utovarnih rampi i dokova; prisutnost teretnog dizala)
Visina prostorije
Karakteristike zemljišta i okolnog prostora (raspoloživost dovoljnog broja parking mjesta za kamione i osobna vozila)

Na u trenutku u regijama Rusije, posebno u Voronješka regija Značajan je trend pada puštanja u pogon skladišnog prostora. Iako postoji nekoliko industrijskih parkova koji rade, opća struktura u ponudi još uvijek dominiraju nekretnine niske kvalitete. Potražnja za visokokvalitetnim skladištima uglavnom se promatra od strane tvrtki u agroindustrijskom kompleksu i maloprodajnih lanaca.

Ograničen pristup posuđena sredstva, njihov visoka cijena, kao i velika količina slobodnog prostora, postali su razlozi usporavanja građevinskih aktivnosti na tržištu industrijskih i skladišnih nekretnina. Trenutačno je najpopularniji format za izgradnju skladišta shema build-to-suit, prema kojoj je više od 60% volumena naručenih objekata prodano u Rusiji od 2015.

Prilagođeno(skraćeno BTS) doslovno znači "build to kit". Međutim, točnije bi bilo nazvati to "izgradnja po narudžbi". BTS je tehnika u kojoj se zgrade podižu (ili moderniziraju) kako bi zadovoljile potrebe i zahtjeve određene tvrtke. Proizvodni i skladišni objekti pušteni u rad u 2016. godini prikazani su u tablici 4.

Tablica 4

Logistički centri pušteni u rad u Voronježu 2016.*

Logistički centri pušteni u rad u Voronježu 2016.*

Objekt	Adresa	Površina, m2	Datum otvaranja	Klasa
ABC-elektro
Logocentar A-Logistic	Voronješka regija
Logocentar Samson-Opt	Voronješka regija S. Babyakovo, okrug Novousmansky

*Ponuda na tržištu industrijskih i skladišnih nekretnina u Voronježu

Voronješka oblast pripada industrijsko-agrarnim regijama. Tradicionalna proizvodna orijentacija regije Voronjež je poljoprivreda, strojarstvo.

Industrijom dominiraju strojogradnja, elektroenergetika, kemijska industrija i prerada poljoprivrednih sirovina. Oni čine 4/5 ukupnog obujma industrijske proizvodnje.

Predstavljeno tržište industrijskih i skladišnih nekretnina u Voronježu skladišni objekti radionice i hangari, kao i proizvodni objekti smješteni u stambenim naseljima i industrijskim zonama grada, pozicionirani u segmentu kvalitetnih nekretnina (klase A i B).

Analitičari Knight Franka primjećuju da je u 2016. došlo do nedostatka tekućine - modernih visokokvalitetnih objekata s dobrom lokacijom, pogodnih pristupnih cesta, modernih inženjerska oprema itd.

Studija je otkrila da su unutar grada Voronježa gotovo sve ponude na tržištu za prodaju industrijskih i skladišnih nekretnina koncentrirane u tri okruga - po 29% otpada na okruge Kominternovsky i Levoberezhny, a 25% na okrug Sovetsky. Prikazani omjer prikazan je na slici 1. Zbog specifičnosti ovog segmenta nekretnina najveći broj prijedlozi su koncentrirani u industrijskim zonama grada udaljenim od centra.

Riža. 1. Struktura ponude za prodaju industrijskih i skladišnih nekretnina po okruzima grada Voronježa

sl. 1. Struktura ponude prodaje industrijskih i skladišnih objekataobjekata po okruzima grada Voronježa

Struktura prodajne ponude u odabranim segmentima industrijskih i skladišnih nekretnina prikazana je na slici 2.

Riža. 2. Struktura ponude za prodaju industrijskih i skladišnih nekretnina

sl. 2.Struktura ponude prodaje objekata industrijskih i skladišnih objekata

Studija pokazuje da je ponuda za kupnju prostora i zgrada postotno gotovo jednaka 40%, odnosno 38%, a udio skladišnih kompleksa iznosi 22%. Razdoblje istraživanja je drugi kvartal 2017. godine.

U rujnu 2017. prosječna cijena ponude za prodaju industrijskih i skladišnih prostora iznosila je 15.141 rublja/m². m. Prosječna prodajna cijena 1 sq. m ove vrste nekretnina u rasponu od 8.000 rubalja. do 95 150 rub. ovisno o čimbenicima cijena.

Prosječna cijena ponude za prodaju industrijske i skladišne ​​zgrade iznosila je 13 516,24 RUB/m². m. Prosječna prodajna cijena 1 sq. m ove vrste nekretnina u rasponu od 2.900 rubalja. do 54.000 rub. ovisno o čimbenicima cijena.

Prosječna cijena ponude za prodaju proizvodno-skladišnog kompleksa bila je 9.806 RUB/m2. m. Prosječna prodajna cijena 1 sq. m ove vrste nekretnina u rasponu od 7.228 rubalja. do 29 729 RUB ovisno o čimbenicima cijena.

Rasponi cijena ponude i omjer površina proučavanih tipova industrijskih i skladišnih nekretnina prikazani su u tablici 5.

Tablica 5

Intervali cijena ponude i omjeri površina industrijskih i skladišnih nekretnina

Tablica 5

Intervali ponuđenih cijena i omjeri površina objekata industrijskih i skladišnih objekata

Cijena ponude za prodaju industrijskih i skladišnih prostora za 1 m 2, rub.
Maksimalno
Minimum
Ukupna površina ponude za prodaju industrijskih i skladišnih prostora, m2
Maksimalno
Minimum
Cijena ponude za prodaju industrijske i skladišne ​​zgrade po 1 m2, rub.
Maksimalno
Minimum
Ukupna površina industrijskog i skladišnog objekta koji se nudi na prodaju, m2
Maksimalno
Minimum
Cijena ponude za prodaju industrijskog i skladišnog kompleksa po 1 m2, rub.
Maksimalno
Minimum
Ukupna površina ponude za prodaju proizvodno-skladišnog kompleksa, m2
Maksimalno
Minimum

Posebnost tržišta najma industrijskih i skladišnih nekretnina su ugovori o najmu, koji su zaključeni na kratkoročno(1-3 godine). Širok raspon cijena najma uzrokovan je snažnom diferencijacijom tržišta i ovisi o količini skladišnog prostora koji se nudi za najam i njegovoj kvaliteti.

Sada na tržištu nekretnina postoji praksa naplate najamnine za cjelokupnu ukupnu površinu predložene zgrade ili prostora. Većina ponuđenih prostora za najam do 100 m2 su glavne površine, koje ne uključuju pomoćne prostore (hodnici, kupaonice i sl.). Slični objekti s površinom većom od 100 m2 već uključuju pomoćne, tj. u stvari, nude se zajednički prostori.

Pretpostavlja se da ponude objekata na tržištu nekretnina, kako za prodaju tako i za najam, uključuju PDV (18%). Osim toga, kao što pokazuje praksa, cijene najma ne uključuju iznos računa za komunalne usluge, tj. plaća ih najmoprimac posebno. Također treba napomenuti da je tipičan pokazatelj cijena najma 1 m2 prostora u vremenskom intervalu jednakom mjesec dana.

Na tržištu najma industrijskih i skladišnih nekretnina prijedlozi su također koncentrirani u tri okruga - Kominternovsky (43%), Sovetsky (23%) i Levoberezhny (20%). Prikazani omjer prikazan je na slici 3. Zbog specifičnosti ovog segmenta nekretnina, najveći broj ponude koncentriran je u industrijskim zonama grada udaljenim od centra.

Riža. 3. Struktura ponude najma industrijskih i skladišnih nekretnina po okruzima grada Voronježa

sl. 3.Struktura ponude najma objekata industrijski i skladišnih objekata po okruzima grada Voronježa

Struktura prodajne ponude u odabranim segmentima industrijskih i skladišnih nekretnina prikazana je na slici 4.

Riža. 4. Struktura ponude za najam industrijskih i skladišnih nekretnina

sl. 4.Struktura ponude najma objekata industrijskih i skladišnih objekata

Istraživanje je pokazalo da su se najviše nudili za najam industrijski i skladišni prostori (83%), a najmanje zgrade i kompleksi (11% i 6%).

Razdoblje istraživanja je drugi kvartal 2017. godine.

U rujnu 2017. prosječna cijena najma industrijskih i skladišnih prostora iznosila je 154 rublja/m². m. Prosječna cijena najma od 1 m2. m ove vrste nekretnina u rasponu od 80 rubalja. do 348 rub. ovisno o čimbenicima cijena.

Prosječna cijena najma industrijske i skladišne ​​zgrade iznosila je 13 516,24 RUB/m². m. Prosječna cijena najma od 1 m2. m ove vrste nekretnina u rasponu od 268 rubalja. do 1205 rub. ovisno o čimbenicima cijena.

Prosječna cijena najma industrijskog i skladišnog kompleksa bila je 5.448 RUB/m2. m. Prosječna cijena najma od 1 m2. m ove vrste nekretnina u rasponu od 92 rubalja. do 500 rub. ovisno o čimbenicima cijena.

Intervali najamnina i omjeri površina proučavanih tipova industrijskih i skladišnih nekretnina prikazani su u tablici 6.

Tablica 6

Intervali cijena najma i omjeri površina industrijskih i skladišnih nekretnina

Tablica 6

Intervali zakupnina i omjer površina objekata industrijskih i skladišnih objekata

Cijena najma za 1 m 2 proizvodnih i skladišnih prostora, tr.
Maksimalno
Minimum
Ukupna površina ponude za najam industrijskih i skladišnih prostora, m2
Maksimalno
Minimum
Stopa najma za 1 m 2 industrijske i skladišne ​​zgrade, rub.
Maksimalno
Minimum
Ukupna površina ponude najma industrijske i skladišne ​​zgrade, m2
Maksimalno
Minimum
Stopa najma za 1 m 2 industrijskog i skladišnog kompleksa, rub.
Maksimalno
Minimum
Ukupna površina ponude najma industrijskog i skladišnog kompleksa, m2
Maksimalno
Minimum

Industrijske i skladišne ​​nekretnine za 2016. - početak 2017. godine nisu pokazale aktivnost niti u smjeru globalnog pada niti u smjeru rasta. Djelatnost na tržištu odvijala se uglavnom zahvaljujući postojećim industrijska poduzeća, koji se razvijaju na njihovom teritoriju i ne izlaze na otvoreno tržište; međutim, kako napominju stručnjaci, postoji interes za industrijske i skladišne ​​nekretnine, ali većina objekata ne zadovoljava zahtjeve kvalitete potencijalnih investitora.

Rezultati istraživanja. Rezultat studije je naša predložena ažurirana klasifikacija industrijskih i skladišnih nekretnina na temelju praćenja tržišta prodaje i najma u gradu Voronježu, uspoređujući klasifikacije Knight Franka i švicarskih tvrtki. Kao glavne elemente usporedbe predložili smo razmatranje karakteristika zgrada i prostora u odnosu na pripadnost određenoj klasi.

Razmotreni su svi cjenovni čimbenici koji utječu na povećanje ili smanjenje vrijednosti poslovnih nekretnina prilikom njihove prodaje i najma.

Popis ovih čimbenika rješava ozbiljan praktični problem, budući da je za vlasnike nekretnina važno da prilikom prodaje ili iznajmljivanja ne umanjuju namjerno vrijednost nekretnine. Ovo nije manje važno za kupca, kako ne bi preplatio za poboljšanja koja su nepotrebna, s njegove točke gledišta.

U procesu analize strukture ponude uočeno je smanjenje broja tržišnih segmenata koje karakterizira ograničena funkcionalnost, te ekspanzija segmenata koji se sastoje od objekata koji pružaju širok raspon visokokvalitetnih tehnoloških mogućnosti.

Praćenje tržišta kupnje, prodaje i najma industrijskih i skladišnih nekretnina zaIItromjesečje 2017. pokazalo je da je glavni opskrba je koncentrirana u tri okruga grada Voronježa - Kominternovsky, Sovetsky i Levoberezhny (20%).

Istraživanje je pokazalo da je ponuda za kupnju prostora i zgrada postotno gotovo jednaka na 40% i 38%, dok je udio skladišnih kompleksa iznosio 22%. Najvećom se pokazala ponuda za najam industrijskih i skladišnih prostora - 83%, manje je ponuđeno za najam zgrada i kompleksa (11% i 6%).

Zaključak. Provedeno istraživanje trebalo bi poslužiti kao sustavna osnova za izradu jedinstvene klasifikacije industrijskih i skladišnih nekretnina, jedinstveni sustav osnovni pojmovi u mjerodavnom tržišnom segmentu, kao i faktori određivanja cijena za vrste objekata koji se razmatraju na tržištu industrijskih nekretnina.