Razvoj zemljišta je metoda učinkovitog upravljanja zemljištem. Zemljište razvoj - metoda učinkovitog upravljanja zemljištem Zemljište programere

U kontekstu prijelaza na tržišno gospodarstvo, znanstveni i praktični koncept razvoja dobiva sve veći interes. Pojam je nastao posuđivanjem engleske riječi development, što u prijevodu znači “razvoj, širenje, raspoređivanje, rast; evolucija". U svjetskoj gospodarskoj praksi koristi se za označavanje aktivnosti usmjerenih na povećanje vrijednosti objekta kroz njegove kvalitativne promjene. U ruskoj praksi terminologija razvoja zemljišta sve se više ažurira, stječući prilično širok raspon nijansi - od prijenosa zemljišta iz kategorije poljoprivredne uporabe do integrirani razvoj teritoriji.

Rast obujma investicija u području domaćih nekretnina doveo je do povećanja potražnje i rasta cijena zemljišta (osobito za komercijalnu izgradnju), kao rezultat toga, aktivni razvoj razvoj zemljišta, čiji je glavni zadatak pripremiti teritorije za početak procesa izgradnje. Klasično uređenje zemljišta je formiranje staništa, povećanje likvidnosti parcela i njihovih investicijska privlačnost.

Strani i ruski developeri i investitori ne žele trošiti vrijeme na rješavanje problema prijenosa zemljišta iz jedne kategorije u drugu ili usklađivanje interesa privatnih vlasnika u procesu otkupa zemljišne parcele ili saznati potencijalnu mogućnost priključenja na komunalne mreže.

U ruskim uvjetima sam pojam "razvoj zemljišta" uključuje prilično širok raspon aktivnosti - od prijenosa zemljišta iz kategorije poljoprivrednog korištenja do integriranog razvoja teritorija, a rezultat razvoja zemljišta je, prije svega, investicijski proizvod, odnosno zemljište pripremljeno za početak gradnje. No, postoji mišljenje da je funkcija developera upravo upravljanje projektom. "Upravljanje" projektom uključuje više od pukog odabira lokacije zemljišna parcela, izrada koncepta projekta, izbor formata izrade, izračun ekonomska učinkovitost, ali i razvoj strategije oglašavanja, PR programa, uspostavljanje prodajne sheme, njihova pravna podrška - i sve to do završetka realizacije objekata. No, ne slažu se svi s tako širokim tumačenjem razvoja zemljišta i predlaže sljedeću definiciju: "klasični razvoj zemljišta treba smatrati aktivnostima usmjerenim na povećanje likvidnosti i investicijske atraktivnosti zemljišta."

Za postizanje rezultata potrebno je riješiti tri skupine problema:

— razvoj koncepta (odabir najučinkovitije mogućnosti korištenja zemljišta);

— pravna podrška za zemljišnu česticu, uključujući promjenu kategorije tih zemljišta;

— inženjersko-tehnički (priključak na komunalne mreže, izgradnja cesta i mreža te uređenje).

Profesionalni graditelji zemljišta specijalizirani su za puni spektar usluge, birajući savjetovanje, marketing, pravne usluge, vođenje projekata ili projektiranje kao glavnu djelatnost te angažiranje izvođača za obavljanje ostalih usluga, a rijetko se bave gradnjom na cijelom zemljištu. Oni provode inženjerska obuka zemljište, planski projekt, a zatim prodati male parcele zemljišta u puno drugim poduzetnicima.

Koncept razvoja zemljišta zahtijeva prisutnost investicijskog projekta u timu profesionalni odvjetnici, budući da su mnoga pitanja u vezi sa zemljišnim zakonodavstvom i dalje dvosmislena. Ako na mjestu postoje ograničenja, zadatak stručnjaka je ponuditi najjednostavniji i financijski najizvediviji način za njihovo prevladavanje.

Moguća opcija razvoja zemljišta odabire se na temelju razumijevanja svih segmenata tržišta nekretnina, kako stambenih tako i poslovnih. Jer postojeća ograničenja može značajno suziti izbor najučinkovitijih opcija koncepta, potrebno je od samog početka odrediti sljedeće parametre:

• raspoloživost zakonska ograničenja za korištenje zemljišta;
• tehnički zahtjevi;
• građevinsko područje;
• izgrađeno područje.

Koncept uređenja zemljišta neophodan je za razmatranje različitih mogućnosti razvoja zemljišta i odabir najoptimalnijeg. Koncept bi trebao odgovoriti na sljedeća pitanja:

• kako se zemljište može poboljšati ili modernizirati;
• koja će biti njegova funkcionalna svrha;
• kakva bi trebala biti potrošačka svojstva zemljišne parcele;
• kakvu dobit zemljišna parcela može donijeti investitoru.

Priprema i izrada koncepta uređenja zemljišta temelji se na temeljitom istraživanju tržišta i predviđanju trendova njegovog razvoja. Osim toga, koncept uključuje:

• analiza resursne kvalitete zemljišne čestice: položaj i okolni prostor, pješačka i prometna dostupnost;
• izgledi za razvoj područja;
• identifikacija ciljnih skupina potrošača;
• izbor optimalna opcija razvoj zemljišta;
• formiranje profila i sastava stanara;
• razvoj krajobraznog koncepta;
• razvoj zemljišne infrastrukture;
• analiza povrat ulaganja projekt;
• format i pozicioniranje objekta na tržištu;
• izrada strategije razvoja menadžmenta;
• razvoj prodajne politike.

Razvoj zemljišta uključuje proces rastavljanja zemljišta u zasebne zemljišne čestice. Sastoji se od skupa pravnih i tehničkih operacija usmjerenih na pripremu zemljišta za sljedeće faze razvoja, s konačnim ciljem dovršetka specifičnih investicijski projekti.

Drugim riječima, pojam "razvoj zemljišta" može se definirati kao usluga za uklanjanje potencijalnih rizika investicijskih projekata sa zemljišnim parcelama.

U budućnosti bi se trebao povećati utjecaj razvoja zemljišta na razvoj i jačanje tržišta zemljišta u Rusiji zbog profitabilnosti ovog posla. Postoji vrlo velika i rastuća potražnja za zemljištem diljem Rusije. Tako je koncept razvoja zemljišta postao raširen na tržištu nekretnina. Pod njegovim utjecajem tržište zemljišta

brzo se širi, razvija i

raščlanjivanje velikog teritorija Ruska Federacija. Međutim

provedba ove aktivnosti povezana je s nizom problema

prvenstveno zbog nepostojanja jasno razrađenog mehanizma upravljanja

ovu aktivnost na općinskoj i državnoj razini,

čije će rješavanje omogućiti postizanje samodostatnosti

objekti za ulaganja i razvoj tržišta zemljišta u Rusiji.

Reference:

1. Ulaganja: udžbenik / Financijska akademija pri Vladi Ruske Federacije / ur. prof. N.I. Lahmetkina. M.: Knorus, 2009. Str. 56.
2. Rogatnev Yu.M., Kuznetsov I.V. Uređenje zemljišta u sustavu razvoja pojedinog objekta nekretnine / Uređenje zemljišta, katastar i monitoring zemljišta. 2010. br. 5. str. 44.
3. A.N. Ivanov, M.K. Starovoitov / Ekonomika nekretnina / Udžbenik za sveučilišta. — 3. izd. ispravljeno. - St. Petersburg: ANO "IPEV", 2009. -304 str.

Što je razvoj zemljišta, koje faze uključuje i koji je konačni rezultat tog procesa - o tome i još mnogo toga raspravljaju stručnjaci Skladman USG.

Glavni zadatak uređenja zemljišta je pripremiti zemljište za početak procesa izgradnje. U tržišnoj stvarnosti to za vlasnike znači povećanu likvidnost i investicijsku atraktivnost teritorija, a za kupce - prikladno i brzo pokretanje projekta. Nije preporučljivo da se programeri uključe u pravni postupak prijenosa zemljišta u željenu kategoriju. Još jedna važna točka je dobro razvijena sposobnost povezivanja s mrežama i, općenito, razjašnjavanje dostupnosti inženjerske infrastrukture na tom području. u trenutku i u budućnosti.

„Uređenje zemljišta snažan je čimbenik koji povećava kapitalizaciju lokacije, a također smanjuje rizike naknadne provedbe razvojnog projekta. Zamislimo zemljišne parcele s komercijalnim nekretninama - teško ih je prodati nestambeni prostori, dok objekt još nije izgrađen. Isto je i s parcelom: bez prethodne pripreme teško je prodati nespremljenu parcelu - ponude stoje godinama, povremeno mijenjajući cijenu ovisno o tečaju. Moramo preispitati koncept prodaje parcela i izgraditi bazu podataka ne samo zemljišnih masa, već bazu parcela s prethodnom pripremom za prodaju. Ostaje samo napraviti izbor: postati dio brojnih sličnih prijedloga ili razvojnog projekta koji govori sam za sebe,” kaže Yaroslav Darusenkov, voditelj odjela za savjetovanje, Skladman USG.

U idealnom slučaju, krajnji rezultat razvoja zemljišta je lokacija koja je potpuno spremna za izgradnju s fizičke i pravne točke gledišta. U stvari, razvoj zemljišta može biti bilo što što povećava njegovu likvidnost i poboljšava karakteristike ulaganja.

Uzimajući u obzir osobitosti moskovskog tržišta, razvoj zemljišta bit će svako "poboljšanje" ili priprema koja omogućuje približavanje datuma pokretanja projekta. To može biti, na primjer, prijenos zemljišta iz jedne kategorije u drugu.

Nakon pripreme teritorija za svaki od gore navedenih smjerova, moguće je podijeliti mjesto na parcele za prodaju prema razvijenom konceptu njegovog razvoja.

Konzultantski dio posla podrazumijeva izradu optimalnog koncepta razvoja stambenih i/ili poslovnih nekretnina, uzimajući u obzir sljedeće čimbenike:

• zakonska ograničenja korištenja stranice;
• resursni potencijal nalazišta (površina, konfiguracija, reljef i površina); moguća građevinska površina; stanje na tržištu nekretnina - izbor najperspektivnijih područja razvoja (analiza najboljeg korištenja mjesta);
• pozitivan financijski i ekonomski učinak projekta prema izrađenom konceptu.

Konzultantski rad zapravo omogućuje određivanje potencijalnog kruga interesa stranice (kako programera tako i krajnjih korisnika). Istodobno, razvijeni koncept omogućuje analizu profitne marže potencijalnog investitora.

Drugo važno svojstvo razvoja zemljišta je smanjenje rizika investicijskog projekta.

Važno je razumjeti da u preliminarnoj fazi neće biti moguće u potpunosti uzeti u obzir sve rizike u naknadnom radu na provedbi projekta. Istodobno, zadatak razvoja zemljišta je prikazati i analizirati cjelokupnu sliku.

U stvari, razvoj zemljišta može biti bilo što što povećava njegovu likvidnost i poboljšava karakteristike ulaganja.

Nikolaj Paličev, generalni direktor, partner u Up Group USG: „Uređenje zemljišta je čimbenik koji povećava kapitalizaciju lokacije, kao i njezinu vrijednost. Osim toga, to smanjuje rizike naknadne potencijalne implementacije razvojnog projekta.”

Da bi se postigli ovi rezultati, potrebno je “obraditi” područje s tri različite strane:

• provesti analizu njegove najučinkovitije uporabe i razviti koncept razvoja (tehnički i tehnički propisi projekta, cijene, strategija provedbe itd.);
• pripremiti dokumente za zemljišnu česticu, ako je potrebno, promijeniti njegovu kategoriju i VRI;
• razraditi pitanje inženjerske infrastrukture (obično dobivanje tehničkih specifikacija), kao i osigurati pristupne ceste do mjesta.

Za provedbu ovih zadataka, vlasniku se preporučuje da okupi tim stručnjaka u područjima kao što su savjetovanje, pravne usluge, marketing, dizajn i inženjerska obuka.

Indikativni popis stručnjaka koji će morati biti uključeni je sljedeći: inženjeri, geodeti, ekonomisti, analitičari, trgovci, geolozi, ekolozi, inženjeri katastra, odvjetnici, programeri, projektanti, građevinari, financijeri, zajmodavci, procjenitelji itd.

U uvjetima krize, smanjene razine efektivne potražnje i odsutnosti špekulativne prirode transakcija na tržištu zemljišta, uređenje zemljišta postaje obvezna komponenta pri prodaji zemljišta za izgradnju. S obzirom na trenutnu situaciju na tržištu, to često postaje i jedina prilika za prodaju parcele.

Među novim trendovima na tržištu nekretnina možemo istaknuti nove zahtjeve u sklopu odobravanja razvojnih projekata u administraciji Moskovske regije. Sada, vrlo često, programer mora opravdati korisnost svog projekta za područje lokacije (povećanje razine infrastrukture, otvaranje radnih mjesta, buduće porezne olakšice).

Kako je analiza ponuda parcela pokazala, na ponuđenim parcelama u većini slučajeva nije izvršena izgradnja inženjerske infrastrukture. Najčešće se radi samo o obvezama vlasnika prema kupcu parcele u pogledu buduće izgradnje mreža i osiguravanja priključaka na iste.

Članak su pripremili stručnjaci Skladman USG

6.2. Razvoj nekretnina (razvoj, uređenje zemljišta, preuređenje)

Značajno mjesto na tržištu nekretnina zauzimaju poduzetničke aktivnosti povezane s razvojem i razvojem zemljišnih čestica, teritorija, građevina i drugih nekretnina. U zemljama s razvijenim tržišnim gospodarstvom ova se djelatnost naziva razvojnom.

Suština fenomena razvoja može se izraziti na sljedeći način:

1)posebna vrsta poslovne djelatnosti kako bi se ostvario prihod kao rezultat transformacije materijalnih procesa, izražen u investicijski razvoj objekti nekretnina. Uključuje odabir tima sudionika projekta, istraživanje tržišta, marketing, projektiranje, izgradnju, financiranje, računovodstvo, upravljanje imovinom. Ovo polje aktivnosti zahtijeva dovoljno velike investicije s dugim ciklusom, a nekretnine tijekom dugog vremenskog razdoblja mogu stvoriti pravilne tokove unovčiti. Dakle, razvoj je jedna od vrsta investicijskih projekata;

2) transformacija nekretnina koja je rezultat izgradnje (popravaka) i drugih radova na zgradama, građevinama ili zemljištu ili njezina transformacija u drugu novu nekretninu (promjena funkcionalne namjene) veće vrijednosti od izvorne.

Programer – poduzetnik koji inicira i organizira najbolje od moguće opcije razvoj nekretnina, uključujući financiranje projekta i implementaciju izgrađenog objekta.

Trenutno se gotovo sve organizacije uključene u stambenu izgradnju nazivaju programerima. I ne bez razloga, budući da su većim dijelom zemljišta na kojima se mogla graditi bila potpuno neuređena: nije bilo zakonska registracija, nije bilo režija itd. Građevinske organizacije također su morali riješiti probleme pripreme zemljišnih parcela, dok se svaki od njih bavio razvojem, u pravilu, za vlastiti posao: na pripremljenom zemljištu građevinska je organizacija izgradila stanove, privukla ulaganja u njih, a zatim organizirala održavanje izgrađenih objekata.

U domaćoj praksi pravni odn pojedinac, koja ima u vlasništvu ili zakupu zemljišnu česticu, donijela je odluku o izgradnji ili rekonstrukciji objekta (sklopa objekata), utvrdila sheme financiranja izgradnje (rekonstrukcije) i koordinira rad na njegovoj provedbi od faze predprojektiranja do puštanje u pogon objekta ili radna faza naziva se programer. Postavlja se prirodno pitanje: jesu li ti pojmovi ekvivalentni? Definitivno ne! U ovom slučaju programer kombinira razvojne funkcije.

Uloga programera kao profesionalnog poduzetnika određena je njegovim funkcijama. Najvažniji od njih su odabir najbolje moguće opcije za razvoj nekretnina, osiguranje optimalne sheme financiranja projekta razvoja nekretnina, realizacija projekta, kao i realizacija stvorenog objekta prodajom, davanjem u zakup itd.

Razvoj je smjer u koji druge profitabilne djelatnosti prenose značajan dio svojih prihoda i široku dostupnost posuđena sredstva, razvoj mehanizma za njihovo uključivanje u promet i raznolikost financijski instrumenti stvoriti povoljno okruženje za razvoj i funkcioniranje razvoja. Istovremeno, razvoj, kao i drugih vrsta poduzetništva, ovisi o investicijskoj klimi u regiji.

U skladu s glavnim načelom tržišna ekonomija programer možda neće implementirati investicijski projekt, ali ga prodati s visokim stupnjem spremnosti za početak građevinski radovi i prihvatiti još jedan investicijski projekt.

Rast ulaganja u domaće nekretnine doveo je do povećanja potražnje i rasta cijena zemljišnih parcela (osobito za komercijalnu izgradnju), kao rezultat toga, do aktivnog razvoja razvoja zemljišta, čiji je glavni zadatak pripremiti teritorije za početak procesa izgradnje. Klasično uređenje zemljišta je stvaranje životnog okruženja, povećanje likvidnosti zemljišta i njihove investicijske atraktivnosti.

Strani i ruski developeri i investitori ne žele trošiti vrijeme na rješavanje problema prijenosa zemljišta iz jedne kategorije u drugu, usklađivanje interesa privatnih vlasnika u procesu kupnje zemljišnih čestica od njih ili pronalaženje potencijalne mogućnosti povezivanja na komunalne mreže .

U ruskim uvjetima sam pojam "razvoj zemljišta" uključuje prilično širok raspon aktivnosti - od prijenosa zemljišta iz kategorije poljoprivrednog korištenja do integriranog razvoja teritorija, a rezultat razvoja zemljišta je, prije svega, investicijski proizvod, odnosno zemljište pripremljeno za početak gradnje. Za postizanje ovog rezultata potrebno je riješiti tri skupine problema:

Razvoj koncepta (odabir najučinkovitije opcije za korištenje zemljišta);

Pravna podrška zemljišne čestice, uključujući promjenu kategorije tih zemljišta;

Inženjersko-tehnički (priključak na komunalije, izgradnja cesta i mreža, kao i uređenje okoliša).

Profesionalni graditelji zemljišta specijalizirali su se za cijeli niz usluga, odabirući savjetovanje, marketing, pravne usluge, upravljanje projektima ili projektiranje kao glavnu djelatnost, a ostale usluge angažiraju na vanjskim poslovima, a rijetko se bave gradnjom na cijelom zemljištu. Oni provode inženjersku pripremu zemljišta, planski projekt, a zatim prodaju male parcele zemljišta u puno drugim programerima.

U skoroj budućnosti na domaćem tržištu nekretnina pojavit će se tvrtke koje će nuditi cjelovite usluge rješavanja pravnih, financijskih, organizacijskih i pitanja suglasnosti, odnosno rješavanje svih pitanja - od sklapanja posla do ishođenja vlasničkog lista i puštanja objekta u funkciju.

Odgovornosti programera obično uključuju odabir i definiranje konceptualne komercijalne ideje za projekt; odabir stranice koja najbolje odgovara danoj ideji i stjecanje prava na nju; marketing; traženje mehanizama za privlačenje investitora (uključujući kroz razvoj shema kolektivnog ulaganja, jačanje veza s financijsko tržište); organiziranje projektnog financiranja; upravljanje projektiranjem i građenjem; davanje završenog objekta u najam s naknadnim radom ili prodaja. Svemu tome prethodi analiza najboljeg razvoja objekta. Ovisno o funkcionalnoj orijentaciji postoje ured,trgovina,stambeni,hotel,sportski,zabavna,rekreacijski i kombinirani razvoj.

Poduzetnička djelatnost povezana s pretvaranjem objekta nekretnine u drugi, novi objekt, s drugim funkcionalna namjena, uslijed kojega se povećava vrijednost objekta, u zapadnoj se ekonomiji naziva preuređenje. U domaćoj praksi ovo područje poslovanja naziva se teritorijalni razvoj (sekundarni razvoj). Redeveloper – ovo je osoba koja upravlja procesom razvoja teritorija.

Radni alat koji vam omogućuje privlačenje ulaganja u različitim fazama razvoja razvojnog projekta i smanjenje njegovih rizika je glavni plan. Ovaj pojam može se prevesti kao prototip, predviđanje projekta, pokušaj sagledavanja budućeg razvoja teritorija. Klasični glavni plan potreban je pri provedbi projekata koji se odnose na ponovni razvoj (regeneracija teritorija), kao i razvoj velikih primarnih (više od 100 hektara) kopnene teritorije, i za takozvane projekte prilika, sličnih projekata Olimpijski teritorij u Londonu, bivši teritorij ZIL-a u Moskvi, “Nasip Europe” u Sankt Peterburgu, tj. u projektima koji se provode zajedničkim naporima nekoliko vlasnika nekretnina.

Glavni plan se izrađuje u fazi pred-razvoja, kada je spreman opći koncept, koji sadrži opću ideju razvoja teritorija za 5...15 godina. Na temelju toga izrađuju se projekti planiranja i snimanja zemljišta (Sl. 6.1).

Riža. 6.1. Suština glavnog planiranja

Glavni plan vam omogućuje formuliranje sustavnog pristupa razvoju teritorija; uzeti u obzir mišljenja raznih stručnjaka, stručnjaka i stanovništva; razvijati stranicu svrhovito i dosljedno; brzo reagirati na promjene uvjeta na tržištu nekretnina. Ako imate glavni plan, možete unaprijed procijeniti potencijal teritorija i izvesti varijantno modeliranje njegovog razvoja za različite vrste funkcionalne uporabe. Glavni plan se ne odobrava kao projekt, uvijek je pri ruci i povremeno se mijenjaju. Ovo je radni alat koji vam omogućuje da, između ostalog, izvršite kompetentno unutarnje mjerenje zemljišne parcele kako biste prodali njegove zasebne dijelove, ako je potrebno.

Na master planu radi cijeli tim stručnjaka - može ih biti do pedeset. To su sami planeri, ekonomisti-marketinši, financijeri, inženjeri šest-sedam specijalnosti (infrastruktura, promet itd.), ekolozi, krajobrazni arhitekti i dizajneri, dizajneri javnih prostora itd.

Glavni plan je samo u užem smislu sličan projektu prostornog planiranja. Sadrži prijedloge za izgradnju zgrada na odabranom mjestu, stvaranje otvorenih prostora, omjer slobodnih i izgrađenih površina, oblikovanje ključnih elemenata projekta, osnovna inženjerska i tehnička rješenja, upravljanje prometom, glavne vrste korištenja zemljišta i najbolji načini provedbu svih ovih prijedloga u praksi. Međutim, u širem smislu, to je detaljan koncept razvoja, koji se puni proračunima, dobiva punopravni financijski model, dijeli projekt na faze itd. U biti, to je alat za formiranje i provedbu strategiju za fizičku, gospodarsku i društvenu transformaciju teritorija.

Rad na glavnom planu može se podijeliti u tri faze:

Pojašnjenje s kupcem i formuliranje ciljeva i zadataka razvojnog projekta;

Makroanaliza, koja omogućuje kupcu, zajedno s programerima glavnog plana, da razumiju položaj mjesta, riješe pitanja njegovog funkcionalnog zoniranja u Općem planu, pojasne razmjer budućeg projekta, uspoređujući ga s analogima;

Koncept glavnog plana i vizualizacija budućeg kompleksa, uključujući određivanje glavnih razvojnih parametara, modeliranje, financijska analiza te redoslijed provedbe projekta.

Početak rada na projektu, majstor jedrilice Prije svega, proučava povijest mjesta, njegove urbanističke značajke, arhitekturu, jer emocionalne karakteristike budućnosti investicijski proizvod izuzetno važno.

Okruženje bi trebalo biti ugodno bez obzira na to što će biti na ovom mjestu: poslovni centar, logistički terminal ili stanovanje. To je ono čemu se teži generalnim planiranjem, posebice kod formiranja nove urbane sredine u neizgrađenim područjima, transformacije depresivnih (prvenstveno industrijskih) zona; stvaranje aluvijalnih područja; provedba velikih projekata koji se provode naporima nekoliko vlasnika nekretnina.

Iz engleskog razvoj– razvoj, označavanje dugog procesa koji utječe na ukupnost gospodarskih i društvenih struktura, zahtijevajući njegovu kvalitativnu procjenu.

PNK Logistics stekao je zemljište od 3 hektara (Shushary) i djelovao kao kupac, glavni projektant i glavni izvođač za izgradnju skladišta. Objekt površine 14.650 m2 (od čega su uredi 2.300 m2) 2005. godine pušten je u funkciju i stavljen u prodaju. Ponuđena cijena – 850 USD/m2. Nekretninu je kupio stranac investicijsko društvo i dano u najam na 10 godina s pravom produženja logističkoj tvrtki Tablogix, koja posluje na ruskom tržištu od 1994. i pruža usluge skladištenja i rukovanja teretom u pet skladišnih kompleksa ukupna površina 53 tisuće m2, nalazi se u Moskvi, Podmoskovlju i Novosibirsku. Ovo je prvi skladišni kompleks klase A u regiji Sankt Peterburga. Ugovor je indikativan po svojoj klasičnoj prirodi: realizacija projekta, njegova prodaja profesionalnom investitoru gotovo je u obliku. gotov posao i privlačenje zakupca.

Područje je dio grada u granicama utvrđenim od strane odbora za urbanizam i arhitekturu, na kojem se provode poslovi investicijskog razvoja.

Prethodno

Yu. Latinina― Yulia Latynina, “Pristupni kod.” Pogledajte na YouTubeu “Echo of Moscow”, pogledajte na YouTubeu “Latynina TV”.

A Sankt Peterburg je 27. siječnja paradom s tenkovima svečano proslavio 75. obljetnicu prestanka opsade. Prije toga, nekoliko godina obilježavali su početak sabranjem u čast početka blokade. Očito je ovo tako radostan događaj. I prije svega, želim vas podsjetiti da se pod Staljinom dan ukidanja blokade nije slavio. Zapravo, Dan pobjede nije bio praznik. Staljin nije došao prihvatiti Paradu pobjede. Kao što je točno rekao Viktor Suvorov, za njega je to bio poraz - što se dogodilo, jer se spremao osvojiti cijeli svijet, ali je dobio samo istočnu Europu.

I pod Brežnjevom se Dan pobjede nije slavio, ali u okviru sadašnjeg mentaliteta svi su ti ljudi kliše senatori sa satovima na rukama vrijednim milijune, senatori Arašukovi, kako nam kažu, sada s vrećom leševa na sebi. ramena, ljudi s talijanskim vinogradima, s privatnim avionima, - kad cijelom narodu pokušavaju objasniti da su okruženi neprijateljima i da ih Zapad ne voli, tako se nenametljivo pokušavaju poistovjetiti s herojima rata, moto skup motociklista u kožnim čavlima na Harleyima - uz osvajanje Reichstaga.

Pa pošto je naša blokada vijest, razumijem, naravno, da bi ovaj razgovor obično trebao biti u znanstvenim časopisima, ali pošto je ovo politički razgovor, ajmo o blokadi.

I za početak želim samo reći dvije stvari. Ovo je prvo - da pod Staljinom u Lenjingradu nisu govorili o gladi. Odnosno, ne samo da se nije slavilo ukidanje blokade, nego su ljudi bili iznenađeni kada su od onih koji su došli iz Lenjingrada saznali da tamo vlada glad. Štoviše, za vrijeme Brežnjeva, apsolutno lojalna “Knjiga opsade” Daniila Granina bila je zabranjena u Lenjingradu. Pa, zašto javnost mora znati kako je majka stavila mrtvog brata kroz prozor i hranila njegovu kćer njegovim komadićima?

Vrlo je zanimljivo da se ono što je režimu bilo sramotno i zabranjeno sada slavi kao veliki test naroda. I postavlja se pitanje čime se rukovodio Staljin kada je zabranio informacije o onome što se događalo u Sankt Peterburgu?

Drugo što želim istaknuti od samog početka jest da glad nije bila za svakoga. Nije bilo, na primjer, sekretara Lenjingradskog regionalnog partijskog komiteta, druga Ždanova. Ovdje se pilot Mihail Žigalov vrlo živo prisjetio kako su baš u vrijeme dok je ova majka hranila svoju kćer sa svojim bratom, breskve dovezene u Lenjingrad za Ždanova. I naši pseudodomoljubi koji vjeruju da čast krvnicima ruski narod- to je ljubav prema domovini, uložili su ogroman trud da diskreditiraju ova i druga slična sjećanja. Imaju Žigalova, frontovca, heroja koji je umro 1979. godine, pretvorivši se u liberala, lažova, klevetnika blažene uspomene na velikog Ždanova. Bili su tamo, prevozili teret pod paljbom u opkoljeni Lenjingrad, a on je bio tamo - kučka! - Nisam, sve sam lagao.

Stoga, prijeđimo od Žigalova na dnevnik Nikolaja Rjabkovskog, instruktora kadrovskog odjela Lenjingradskog gradskog komiteta Svesavezne komunističke partije boljševika. Ptičica - instruktor u kadrovskoj službi. Ovaj čovjek, koji se sve vrijeme blokade dobro hranio, početkom ožujka otišao je u bolnicu gradskog partijskog komiteta na popravljanje zdravstvenog stanja. Zapisuje kako je jeo. Citiram: “Prehrana kao u mirnodopsko vrijeme u dobar dom odmor. Meso: janjetina, šunka, piletina, guske, kobasice. Riba: deverika, haringa, pržena, kuhana, žele. Kavijar, balik, sir, pite. I tako dalje. I 50 grama vina od grožđa, dobar porto za ručak i večeru. Takav praznik u uvjetima duge blokade grada moguć je samo kod boljševika, samo uz sovjetsku vlast.”

Uglavnom, nekako nitko od zaštitara, radnika gradskog komiteta i ostalih nije umro od gladi.

Kad smo Mark Solonjin i ja upravo razgovarali o ovoj temi, kad sam pripremao ovaj program, rekao je: “Prestanite s Julijom Leonidovnom, fokusirajući se na Ždanova. Ždanov nije pojeo grad svojim breskvama. Imao je i drugih nedostataka."

Reći ću da su Ždanovske breskve zapravo jako važne i evo zašto. Postoji takvo mjesto: Guadalcanal na Salomonskim otocima. Tamo su se 1942. godine, tijekom bitke iscrpljivanja, Amerikanci koji su se iskrcali na zakrpu našli u monstruoznim uvjetima. Bolovali su od malarije, jeli ostatke riže s ušima i izgubili 20 kilograma težine. I američki general bojnik Alexander Vandegrift, koji je predvodio desant, zajedno sa svima jeo je rižu s crvima. Definitivno mu nisu poslali breskve iz Kalifornije.

I kad sam Marku naveo ovaj primjer, on je rekao: “Pa čuj, zašto navodiš Pindose kao primjer? Dovedimo odmah fašiste. Dajem primjer fašista. Memoari Wilhelma Adama, Paulusova ađutanta, istog Paulusa koji je bio opkoljen kod Staljingrada. Sjećanja na prvi dan kotlića: „Mondarari su pripremili oskudan doručak. Bila je jedna kriška veća nego obično zbog kruhova koje sam donio iz Morozovska. Sjedio sam za stolom s generalom Paulusom. Ispred svakoga od nas bila je šalica crne kave. Polako smo žvakali tri kriške kruha koje su nam dodijeljene.” Tako su jeli prokleti nacistički generali.

A evo i memoara Nikolaja Nikulina, dopisnog člana Ruske akademije umjetnosti, koji se u to vrijeme borio na Lenjingradskoj fronti. 311. divizije. Nikulin slučajno vidi zapovjednika divizije u šatoru. “Vidio sam”, piše Nikulin, “pri svjetlu pušnice, pijanog generala kako se pari u raskopčanoj tunici. Na stolu je bila boca votke i svakakva hrana: mast, kobasice, konzervirana hrana. U blizini su bile hrpe keksa od đumbira, peciva, staklenki meda - dar Tatarstana hrabrim i junačkim sovjetskim vojnicima koji su se borili na fronti. Za stolom je sjedila polugola i također pijana žena.”

Općenito, postoje izvješća obavještajnih agencija o ispitivanju njemačkih ratnih zarobljenika, gdje se s iznenađenjem primjećuje da, prema riječima zarobljenika, njemački časnici jedu s vojnicima i dobivaju jedan obrok.

Ovo nije posebno. Ovdje nije riječ o tome da je Ždanov pojeo Petra s njegovim breskvama. Ovo je pitanje o strukturi staljinističke države. Jer ovi uhranjeni, zadovoljni ljudi koji su jeli kavijar, breskve i balik - oni su odlučivali kako ćemo mi ostali jesti. Kad bi jeli na isti način, donosili bi drugačije odluke. Ali samo za njih, 366 tona suhomesnatih proizvoda, 257 tisuća konzervi konzervirane hrane, 52 tone čokolade isporučeno je u grad zračnim putem (ali, međutim, čokolada se zapravo mogla isporučiti na front), 18 tona maslaca, 9 tona istog sira koji je vidio instruktora Rjabkovskog na svom stolu. Brojeve preuzimam iz članka Marka Solonina, o čemu kasnije.

Y. Latynina: Lenjingrad je Staljin pripremio kao ogromnu zamku

I što je najvažnije, te pojedinosti imale su veze s strukturom Crvene armije. Jer kad sam tek kao dijete počeo čitati memoare o Domovinskom ratu, uvijek su me iznenadile sve te priče kako su generali izgubili kontakt s trupama, kako su generali bili na jednom mjestu, trupe na drugom mjestu. I pomislio sam: valjda se tako rat promijenio od vremena Aleksandra Velikog, kad vojskovođa na konju galopira ispred vojske. Dapače, topništvo, tenkovi. Drugo vrijeme, drugo doba, drugi rat.

A onda, kad sam počeo čitati knjige o tome što se događa s Amerikancima, Britancima i Nijemcima, iznenadio sam se kad sam vidio da, da, ti generali, oni još uvijek jašu konje, ako ne, ali upravo spomenuti Vandegrift, Of naravno, iskrcao se sa svojim trupama. Ali Staljin je, čak i prije početka rata, stvorio zapovjednu infrastrukturu koja je vrhu omogućila slanje ljudi u stroj za mljevenje mesa, a da sami tamo ne odu. I, naravno, važan dio ove infrastrukture bila je ova hijerarhija prehrane.

Ali vratimo se našem glavnom pitanju: zašto Staljinova propaganda nije govorila ništa o blokadi, jer je tema o gladi bila strogo zabranjena. A mi ćemo odgovoriti na dva pitanja. Prvo: zašto se u Lenjingradu dogodila glad? I drugo: hoće li Nijemci zauzeti Lenjingrad?

Počet ćemo s člankom Marka Solonjina “Dvije blokade” iz zbirke “U ratu nema dobra”. Može se pročitati na web stranici povjesničara Marka Solonina solonin.org. Ovo je stari članak iz 10. god. Najbolji članak je “Opsada Lenjingrada” koji je objavljen u “Vojno-industrijskom glasniku” broj 6 iz 2015. godine.

U članku “Dvije blokade” piše sljedeće. Godine 1948. došlo je do blokade grada Berlina s 2 milijuna stanovnika. Amerikanci su organizirali dostavu robe zračnim putem. Počeli su s tisuću tona dnevno. Na vrhuncu su unosili 13 tisuća tona dnevno.

I ovdje moram skrenuti na trenutak. Ako ikada budete u Berlinu, jedna od najdojmljivijih stvari za vidjeti je zračna luka Tempelhof u središtu grada, koju je izgradio Hitler za budući Milenijski Reich. Štoviše, zapravo, za Tisućljetni Reich namjeravali su izgraditi čak 4 zračne luke, a to je bila takva privremena stvar, takva granitna piramida, koju je izgradio NRZB s opsegom od 1 i 2 kilometra, koji je do zatvaranja bio najveći putnički terminal na svijetu, poseban terminal, naglašavam, a ne skup terminala. Iznad glavnog ulaza nalazio se divovski orao od pet metara, čiju su glavu Amerikanci kasnije odsjekli i odnijeli (sada vraćenu).

I upravo je ta zračna luka postala spas Berlina. Avioni su tamo slijetali svake dvije minute. Kao rezultat toga, poginula su 72 pilota. Ispred zračne luke danas stoji spomenik tim pilotima. Ovo je tako slomljeni komad duge koji se diže u nebo.

A tu je bio i grad Lenjingrad, razgovori o čijoj blokadi moraju započeti kartom. Jer ako pogledate ovaj grad na karti, prvo pitanje koje ćete postaviti je: "Kako se može blokirati?" Jer, doista, na jugu i jugozapadu ovaj je grad kopnom povezan s ostatkom Rusije. Na vrhu je Finska. S lijeve strane je Baltičko more, s desne Ladoga. Ipak je to morska luka.

Naime, prevlaka između Baltičkog mora i Ladoge presječena je 29. kolovoza, kada su Nijemci zauzeli željezničku stanicu Mga, a 8. rujna zauzeli su Shlisselburg, čime su Lenjingrad odsjekli od kopna s juga. Međutim, desno i lijevo od Lenjingrada ima vode. S lijeve strane je isto Baltičko more, koje je "prozor u Europu". Smijat ćete se – dominirala je Baltička flota. U principu, hrana bi se mogla transportirati preko Baltičkog mora do grada kroz neutralnu Švedsku. Na kraju, u puno nepovoljnijim uvjetima, hrana je transportirana po Lend-Leaseu u Rusiju.

Ali, naravno, naravno, nije bilo potrebe za tako složenim shemama, jer se jezero Ladoga nalazi desno od Sankt Peterburga. 60 kilometara obale bilo je slobodno od Nijemaca. S druge strane bila je Rusija. Udaljenost je ili 30 ili 100 kilometara vodenom linijom, ovisno o tome odakle plovite; čak i teglenica koja se sporo kreće tu udaljenost prijeđe noću kako ne bi bila pogođena zračnim napadom. U tom smislu, blokirana željeznica i nepostojanje drugih vidova prijevoza nisu isto. Jer, općenito, čovječanstvo, tijekom 140 tisuća godina svoga postojanja, nije uvijek imalo željeznice, nije se njima uvijek opskrbljivalo. Najčešće se opskrbljivala vodom.

Cijelo Rimsko Carstvo opskrbljivalo se vodom. Rimski vojskovođa uopće ne bi razumio problem. "Kako? - Rekao bih, - Ovdje prevozimo sve po Dunavu, po Rajni, po Sredozemnom moru. Ovdje imate jezero Ladoga.” Reći ćete: “Evo Latynina daje! U rimsko doba nije bilo topništva, brodova, neprijateljskih zrakoplova.” Pa pogledajmo konkretno.

Prvo: topništvo. Ladoga je najveće slatkovodno jezero u Europi. Njegova površina je 18 tisuća četvornih kilometara. Stoga osigurati da vas neprijateljsko poljsko topništvo ne dosegne nije veliki problem. A sletjeti na takva područja s dalekometnim topništvom je pucati u nebo.

Drugo: njemačka flota, iz očitih razloga, nije bila na jezeru, kao ni podmornice koje su lovile arktičke konvoje.

Ostaje treća opcija: zrakoplovstvo. I, naravno, u rujnu i listopadu, kada je dan već kratak, šanse da zrakoplov uđe u teglenicu, koja putuje po mogućnosti noću, nisu bile velike.

Postoji popis brodova koji su poginuli tijekom ove prve plovidbe Ladogom. Dana 5. rujna 1941. od zračne bombe stradala je topovnjača NRZB. 17. rujna minolovac je sletio na tlo. Također od bombe. 4. studenog - patrolni brod. Najvažniji gubitak, koji je premašio sve, bila je 17. rujna teglenica br.

I tako su 17. rujna odlučili evakuirati 1200 mornaričkih kadeta, odnosno radi se o budućim specijalistima koji zlata vrijede. S njima je putovao i šef odjela za hitno spašavanje cijele mornarice, kontraadmiral Kuznjecov. Upravo je taj čovjek stavio te kadete na ono korito. Počelo je u nevrijeme. Teglenica nije samohodna. Tegljač se otkačio i otišao. Komad drveta se počeo raspadati. Zapovjednik je naredio da se voda izvuče kapama. Barka je potonula. Od 1200 ljudi spašeno ih je 240. U ovom najvećem gubitku, koji je pobio sve ostale, nije sudjelovala njemačka fašistička avijacija.

Ukupno, ukupan broj poginulih od svega, uključujući i oluje: 7 parobroda i 47 teglenica tijekom ove plovidbe. Ali puno je lakše navesti sljedeće brojke: tijekom 58 dana plovidbe u Sankt Peterburg je isporučeno 59 tisuća tona tereta, a izgubljeno je 2,8 tisuća tona, odnosno 4,8%, i to ne samo zbog bombardiranja. - izgubljeno je općenito. U tom smislu, opskrba Sankt Peterburga duž jezera Ladoga bila je red veličine veća jednostavan projekt nego npr. već spomenute isporuke po Lend-Leaseu konvojima preko Atlantika. Budući da su postojale podmornice, koje nisu bile na jezeru Ladoga, tamo je bilo nekoliko tjedana putovanja, tijekom kojih su izviđački zrakoplovi pronašli konvoj. A ovdje... dobro, uvjeti opskrbe nisu rimski, ali dobri.

I Staljin nije mislio da postoji blokada u Sankt Peterburgu, jer - ovdje citiram dokument od 4. listopada 1941.: "Odvezite alatne strojeve i preše istočno od Lenjingrada preko jezera Ladoga u Volkhovstroy." Očigledno, ako je bilo moguće ukloniti alatne strojeve iz Lenjingrada 4. listopada, nije bilo teško vratiti žito.

Y. Latynina: Ono što je za režim bilo sramotno i zabranjeno, sada se slavi kao veliki test naroda

Drugi primjer: tijekom druge plovidbe 1942. preko Ladoge je prevezeno 1,1 milijun tona tereta. A kad smo kod gubitaka, još jedna rječita brojka. Nakon što je 22. siječnja 1942. započela evakuacija civilnog stanovništva preko leda, od zračnih napada umrlo je šest (6) ljudi iz evakuiranog stanovništva. U isto vrijeme, 2 tisuće 394 ljudi umrlo je od gladi izravno tijekom evakuacije. Tako da slušatelji mogu zamisliti vjerojatnost umiranja od neprijateljske bombe i umiranja od gladi.

Koliko je gradu trebalo? Ovdje Mark Solonin smatra normom 800 grama dnevno, od koje nitko ne bi umro od gladi. A 2,5 milijuna stanovnika, to ispada 1,5 tisuća tona dnevno - 5-6 skromnih barži dnevno. Kao što sam upravo rekao, Mga je zauzet 28. kolovoza, Shlisselburg 8. rujna. Led se raspao na Ladogi 7. studenog. Trebalo je 2 mjeseca da se hrana doveze u grad prilično, recimo tako, za rat povoljnim putem. Bili su to uvjeti opskrbe o kojima se na drugim ratnim scenama moglo samo sanjati.

Što uvoziti? Početkom rata Sjeverozapadno riječno brodarstvo imalo je 323 tegljača i 960 nesamohodnih plovila ukupne istisnine 420 tisuća tona. Opet citiram Marka Solonjina: trećina jednog posto od ovog broja dnevno osiguravala je opskrbu Lenjingrada. Kakva je opskrba NRZB? Nema šanse.

Citiram povjerenika Uprave za logistiku fronta Nikolaja Žmakina koji je 22. listopada provjerio rad luke Osinovecki i požalio se: “Barža je stigla 17., a iskrcana je 21. listopada. Obrt teglenice je 6-12 umjesto 4 dana.” Obratite pozornost na datum izvješća: 22. listopada. 8. rujna Nijemci su zauzeli Shlisselburg. Prošla su 44 dana. Za to vrijeme vodom možete donijeti bilo što. Umjesto toga, sve je negdje nestalo, a ideja o teglenici naprijed i nazad trajala je 12 dana.

Ovako ili onako, u prvoj jeseni blokade preko Ladoge, dok se led nije uhvatio, isporučeno je u prosjeku 700 tona brodom dnevno. Prvo - 300, zatim - malo više. Ali čak i ako te brojke podijelimo s brojem usta, rezultat nije 125 blokadnih grama, već 400 grama. Čisto aritmetički, ispada da je veličina krađe bila neopisiva.

Ne govorim ništa sada. Jednostavno postavljam pitanje slijedeći Solonjina: Kako se dogodilo da na početku rata flota od 420 tisuća tona nije mogla prevesti 1,5 tisuća tona dnevno najviše 100 kilometara? I, zapravo, kako se dogodilo da se tih 700 tona koje je prevozio i koje su davale 400 grama punovrijednog kruha dnevno odjednom pretvori u 125 grama, od čega je više od polovice nejestivog NRZB-a.

Druga stvar na koju se želim osvrnuti je Suvorovljeva knjiga “Povlačim svoje riječi”. Poglavlje posvećeno podvizima Žukova u Lenjingradu. Žukov u svojim memoarima priča kako je 9. ili 10. rujna došao u Sankt Peterburg i spasio ga od nacističke okupacije. I Suvorov pokazuje da Žukov, najblaže rečeno, ne govori istinu, da nije došao u grad 9. rujna.

Ali važno je što kaže Suvorov - da je Lenjingrad još od carskih vremena bio superzaštićen grad. I do trenutka kada je počela blokada, zaljev je bio ispunjen svjetovima. Bilo ih je nemoguće povući kočom jer je sve pucano iz utvrda obalnih baterija iz Kronstadta. Tamo je bila smještena najjača obalna topnička skupina na svijetu.

Plus cijela baltička flota u zaljevu. Ulice grada bile su ispresijecane rovovima, jarcima, pukotinama, isprepletene bodljikavom žicom, žljebovima i praćkama. U samom gradu bilo je više od 4 tisuće vatrenih točaka. U kućama je napravljeno 17 tisuća brazda, izgrađeno je 25 kilometara barikada.

Odnosno, skrećem vam pozornost na činjenicu da bi grad postao zamka za naciste. Borba za ovako utvrđen grad ne bi bila ni Staljingrad, ne bi bila ni borba za svaku kuću...

Pa, zamislite samo kako preplivati ​​Nevu ako na njoj postoje mostovi. I da vas podsjetim da Neva ima granitne nasipe, odnosno ne možete sletjeti na pijesak. I dopustite mi da vas podsjetim da Moika i Fontanka također imaju granitne nasipe. Opet situacija: most na Fontanki je dignut u zrak, a ovu rijeku morate prijeći pod vatrom iz istih mitraljeskih točaka.

Nijemci su to vrlo dobro razumjeli. Nakon izvjesnog oklijevanja, odustali su od želje da zauzmu Lenjingrad na juriš. Evo izvadaka iz borbenog dnevnika grupe armija Sjever, koji su prevedeni u Rusiji, lako su dostupni - od kraja kolovoza do početka studenog 1941. Oni se posebno odnose na nacističke planove za Lenjingrad.

Dana 20. rujna, načelnik Glavnog stožera piše: "Što se tiče grada Lenjingrada, ostaje isti princip: "Mi ne ulazimo u grad i ne možemo hraniti grad." Dana 12. listopada Fuhrer je odlučio da kapitulacija Lenjingrada, čak i ako je predloži neprijatelj, neće biti prihvaćena. Razlog je također objašnjen u ovim zapisima: borbe u Kijevu. Unos se nastavlja, citiram: “Moralni razlozi za takvu mjeru jasni su cijelom svijetu. U Kijevu su eksplozije tempiranih bombi predstavljale veliku opasnost za trupe. U Lenjingradu se to mora uzeti u obzir u puno većoj mjeri. Sam ruski radio javio je da je Lenjingrad miniran i da će se braniti do posljednjeg čovjeka. Nijedan njemački vojnik ne smije ući u grad. Svakoga tko želi napustiti grad kroz našu liniju bojišnice,” piše nacist, “treba otjerati vatrom.” Citat je gotov.

Odnosno, odluka da se ne zauzme grad donesena je, očito, prije nego što se Žukov pojavio u gradu Lenjingradu. Dana 13. rujna Panzer Group 4 je povučena iz Lenjingrada. Odnosno, Lenjingrad je jednostavno blokiran. I citiram isti njemački časopis od 25. rujna: "Da bi se grad prisilio na predaju, preostaje samo zračno bombardiranje i glad." Štoviše, 12. listopada Fuhrer je odlučio da se predaja ne može prihvatiti.

Ovo je vrlo važna točka, jer Suvorov jasno pokazuje da Žukovljevim dolaskom, obavještajci javljaju da u blizini Lenjingrada nema tenkova, neprijatelj ne kreće u ofenzivu. A što Žukov radi? Vrlo jednostavno: obavještajno izvješće proglašava provokativnim. Poziva na obračun s onima koji takve poruke šalju. I počinje lagati Staljinu i govoriti o svojim grandioznim pobjedama. Priča kako je 14. rujna s 3-4 divizije odbio napad neprijatelja, uvodeći u bitku 2 tenka... Odnosno, još jednom: Nijemci pišu u časopisu da su, kako bi prisilili grad na predaju, ostalo je samo bombardiranje i gladovanje, a u to vrijeme žukov priča kako odbija tenkovske napade. Pauza u vijestima

Yu. Latinina- Opet Julija Latinina. Rekao sam da je Žukov, da bi stvorio privid herojske borbe, dezinformirao stožer, a te su dezinformacije bile vrlo opasne tijekom rata. Jer ako 4. tenkovska armija, s kojom se Žukov tobože herojski bori kod Lenjingrada, onda se ne treba bojati da će biti kod Moskve. Ovo je klasična taktika: kako bi stvorili dojam uzavrelih pobjeda, izvješćuju o odbijanju nepostojećih napada protivnika koji zapravo ne pokušavaju zauzeti grad jurišom.

I zašto je to tako važno za našu analizu? Jer ako Nijemci neće zauzeti grad na juriš, to znači da će ga blokirati. I ako će ga blokirati, što trebaju učiniti? Citiram i Suvorovljev odgovor: “Moramo ostaviti minimum trupa u obrani, a sve ostalo baciti u juriš na stanicu Mga, upravo onu gdje je presječena sama željeznička pruga koja povezuje Lenjingrad sa zemljom, ponovno zauzeti stanicu pod svaku cijenu prije nego što neprijateljska obrana ojača.” To je slučaj kada joj treba vojnički talent i slučaj kada je, doista, moguće ne stajati iza cijene.

Y. Latynina: Čime se vodio Staljin kada je zabranio informacije o onome što se događalo u St.

U tom smislu zloglasno pitanje iz Dožda: “Zar Lenjingrad ne treba predati Nijemcima?” nije bilo važno. Nijemci nisu htjeli zauzeti grad i hraniti ga. Željeli su da izumre.

I tu se vraćamo na naše prvo pitanje: kako se dogodilo da je na početku rata, imajući flotu od 420 tisuća tona deplasmana, bilo nemoguće dopremiti do grada po unutarnjem vodenom prostoru, prevelikom za topništvo pogodio, ali izoliran, u kojem nije bilo neprijateljske flote, 1,5 tisuća tona dnevno?

Jedini razuman odgovor je da je Lenjingrad pripremio Staljin kao ogromnu zamku u koju bi Nijemci strpali gomilu svojih vojnika, a zatim bi im ostao grad za prehranu. Otud tih 4 tisuće vatrenih točaka u gradu. Sa strateškog gledišta, Staljinu se ova situacija očito činila povoljnom i Nijemci nisu upali u ovu zamku.

Često nam se citira Hitlerova direktiva br. 1601 od 22. rujna 1941., ista ona koja kaže: “Fuhrer je odlučio zbrisati s lica zemlje grad Lenjingrad.” I često se dalje ne citira, pa ću nastaviti citat: „Planirano je grad okružiti čvrstim obručem i gađajući ih topništvom svih kalibara i neprekidnim bombardiranjem iz zraka, sravniti ga sa zemljom. . Ako bude zahtjeva za predaju, oni će biti odbijeni, jer probleme vezane uz ostanak stanovništva u gradu i opskrbu hranom ne možemo i ne trebamo rješavati mi.”

Odnosno, izraz "Izbrisati grad s lica zemlje" u ovom slučaju ne znači kako je Džingis-kan ušao u grad i zbrisao ga s lica zemlje. Znači da je Staljin Nijemcima pripremio zamku: grad u kojem će se boriti za svaki blok nakon što su mostovi na Fontanki i Mojki dignuti u zrak. A Nijemci su rekli: “Nećemo u grad. Ne prihvaćamo predaju. Mi ne hranimo ove ljude.”

Vratimo se sada onome što je Solonjin napisao o jezeru Ladoga. Kao što sam već rekao, čovječanstvo je, barem zadnjih 50 tisuća godina, prije pojave željeznice, koristilo vodu kao glavno prijevozno sredstvo. Svojedobno, prije 50 tisuća godina, čovječanstvo je preplivalo ovu vodu do Australije. I mora se misliti da je koristio manje napredne brodove od onih North-Western River Shipping Company, čija je trećina jednog postotka tonaže u potpunosti osiguravala opskrbu.

Kada je Solonjin prije 9 godina citirao ovu brojku od 420 tisuća tona, "krpe" su bile ogorčene i počele su objašnjavati da je to potpuno nemoguće, zašto se ništa ne može prevesti preko Ladoge. Pale su izjave, jedna više iznenađujuće od druge. I čak se pokazalo da je jezero Ladoga toliko jedinstveno vodeno tijelo da se na njemu ne može plivati. Plivaju čak i u Arktičkom oceanu, u "gromoglasnim četrdesetima", ali ne mogu plivati ​​u Ladogi.

Pišu na potpuno jedinstven način, jer, počevši od kronike koja govori kako su Vikinzi plovili Ladogom - jer su, zapravo, plivali rijekama i jezerima - pa do samo jedne stvari koju možete pronaći na internetu: “ Ladoga, iznajmljivanje čamaca.” No, da bi to opravdali, naši pseudodomoljubi sjetili su se da je u Petrovo vrijeme uz južnu obalu jezera iskopan kanal.

Ovu zanosnu primjedbu ne bi bilo vrijedno pobijati da ne znam da će moj govor biti bombardiran upravo ovakvim pobijanjima, pa ću reći da pod Petrom, kada u Rusiji još nije bilo cesta i kada je postalo jasno da nisam mogao do Sankt Peterburga ploviti vodom, jer ništa ne plovi od Volge do jezera Ladoga, a postoji beskonačan broj močvara i rječica, onda je tamo iskopano... Vidio sam to, grubo rečeno, ili bolje rečeno ja vidio njegove ostatke, jer sam jednom helikopterom odveden u gornji tok Volge i upravo su mi pokazali te nevjerojatne... male, poput crva, i rekli: Ovo su ostaci kanala koji je Petar iskopao opskrbiti grad St. Petersburg vodom. A ovo nije kanal, ovo je jarak. Ovo je sad još pola jarka, ali tada je stvarno bio jarak. Njime je plutalo korito s gazom od 60 centimetara, a vukao ga je njegov konj.

Doista, korito Ladoga nije pogodno za plovidbu s konjskom vučom, pa je jarak morao biti izgrađen uz južnu obalu. Sve ostalo na njemu sasvim dobro pluta.

Međutim, Solonjin je bio u krivu u svom prvom članku, jer kada je govorio o 420 tisuća tona, zaboravio je na vojnu flotilu Ladoga i trust Lenryba. Složite se da je Ladoška vojna flotila definitivno plovila Ladogom, čak se tako i zvala. I stoga, možemo preporučiti još jedan tekst, ovo je tekst svećenika Nikolaja Savčenka „Snaga i opskrba opkoljenog Lenjingrada“, koji detaljno ispituje ove brodove, posebno kaže da je bilo 5 brodova istog tipa s teglenica za jaružanje, Ukupna istisnina je bila 1140 tona praktički pokriva potrebe Lenjingrada.

Osim toga, naravno, bio je značajan broj svih vrsta ribarskih motornih čamaca i škuna. Ovdje je riječ o Ladoškom jezeru po kojem je nemoguće plivati. Sada, ako je postojao trust "Lenryba" i motorni čamci "Dolphin", "Kommunist" i "Komsomolets" plovili su oko Ladoge, vjerojatno su se nekako snašli. Imali su mali pomak: 25, 38 tona, Navigator - 23 tone. Da, to su mali brodovi, ali jednostavno nisu plovili.

I isto se dogodilo kada se Ladoga uzdigla. Hrana se i dalje nije dostavljala. Evo još jednog članka: Aleksandrov. "Moć i grad". Sadrži apsolutno strašne brojke i citate voditelja „Ceste života“ Nefedova, koji upravo u najstrašnijim danima Holodomora piše: „10. prosinca 1941. Benzin je ozbiljan problem. 11. prosinca. Potpuni ulov s benzinom. 2. prosinca. Ograničava gorivo. 1. siječnja. Park je vrijedan toga." Odnosno, jedne večeri 15. prosinca 1941. na autocesti Lenjingrad – Ladoško jezero zaustavljeno je 120 automobila zbog nedostatka goriva. I imajte na umu da Nefedov ne piše da se bombardiraju automobili i da je cesta blokirana. Samo piše da nema benzina.
I još jedan primjer: studeni, prosinac 1941. Ladogom se u prosjeku dnevno preveze 361 tona tereta. Da vas podsjetim da je već smrznuta. Bili su strašni mrazevi. A 31. ožujka kroz istu Ladogu prevozi se 6 tisuća 423 tona. Što oni prevoze? Opet, do početka rata, trupe Lenjingradskog vojnog okruga imale su 20 i pol tisuća kamiona i više od 4 tisuće traktora. Plus Baltičko vojno područje. A kamioni nisu izgubljeni, za razliku od tenkova na početku rata. Trčali su jako dobro. Gubitak kamiona bio je vrlo mali. Ovdje smo stigli plus kamioni Baltičkog vojnog okruga.

Y. Latynina: Ždanovske breskve su vrlo važne, a evo i zašto

Plus vojna poduzeća, plus mobilizacija. Riječ je o tisućama, desecima tisuća automobila. Pravo pitanje je Mark Solonin: Gdje su bili ti automobili i koji je još zadatak, osim dostave hrane, bio prioritet?

Dakle, imamo tri činjenice. Prvo: u SSSR-u je sve bilo centralizirano. I tako je Staljin u rujnu i listopadu, kada se hrana noću mogla slobodno dopremati vodom, osobno naredio uklanjanje opreme iz Sankt Peterburga kroz istu vodu, ali nije naredio uvoz hrane i nije naredio, napomenimo , uklanjanje ljudi. One barže koje su stigle trebale su 3-4 dana da se istovare u prosincu, minimalna količina hrane dopremljena je duž ledene ceste. Pitanje: zašto se to dogodilo?

Postoji nekoliko komplementarnih odgovora. Jedan odgovor je da je, nažalost, to toliko nemilosrdna demonstracija da je opasna plansko gospodarstvo i centralizacija. Da ih je barem bilo u Sovjetskom Savezu privatno vlasništvo, do blokade u ovakvom obliku jednostavno ne bi došlo. Kao što sam već rekao, u grad je trebalo isporučivati ​​1,5 tisuća tona dnevno.

Upravo sam napravio eksperiment: otvorio sam stranice i upisao: “Ladoga. Iznajmljivanje veslačkih i motornih čamaca." Tamo, na obali jezera, pronašli smo desetke hotela koji nude čamce nosivosti 375 kilograma i 430 kilograma. Jasno je da je nosivost privatnog čamca 200-500 kilograma, a privatnog 1,5-10 tona. Ali zamislite da ovaj brod treba prijeći 30 kilometara. A zamislite koliko se hrane moglo unijeti i ljudi vratiti samo privatnim čamcima, samo čamcima punim cipla, čamcima, čamcima za razonodu.

Još jednom ponavljam da samo privatni brod neće riješiti problem opskrbe grada od 2,5 milijuna ljudi. Ali ako govorimo o ribarskim barkama, a tih barki ima na stotine i tisuće, i ljudi koji se bave prijevozom od toga zarađuju, jer tamo se hrana dovozi po super cijeni, a ljudi se vraćaju, to je jako puno. ublažava problem.

evo ga dobar primjer opsade, koja se odvijala pod težim uvjetima. Napoleonove trupe koje su opsjedale Cadiz 1810.–1812. Tamo obala nije bila udaljena 60 kilometara. Tamo je bila uska uvala. Bio je gotovo potpuno pokriven topništvom, koje je tada pucalo samo na udaljenosti od 3 milje. Nije bilo jezero, nego more. Tamo je bila blokirajuća francuska flota. Ipak, krijumčari su se stalno infiltrirali tamo. A ovdje nije bilo ni flote, a bilo je 60 kilometara obale.

Još jednom: naravno, ovo nije najugodniji razlog za dokazivanje prednosti tržišnog gospodarstva, ali još jednom: da nije centralizirani sustav zalihe u takvoj jedinstvenoj situaciji, prisutnost unutarnjeg vodenog prostora koji nije probijen i kojeg neprijatelj ne kontrolira - tok ljudi koji žele isporučiti žito i iznijeti ljude jednostavno bi protjecao kroz njega.

A drugi odgovor je da u ovom centraliziranom društvu Lenjingrad nije bio opskrbljen ne samo zato što su ga Nijemci blokirali, već i zato što Staljin nije smatrao potrebnim opskrbljivati ​​ga. Kao što sam već rekao, 4. listopada naređuje uklanjanje opreme iz grada, ali ne naređuje uklanjanje ljudi i uvoz hrane. Odavde idu teglenice kojima je istovar trajao 4 dana; stoga nema benzina za ledene ceste.

Od prvog mjeseca opsade Staljin je vjerovao da je Lenjingrad ogromna zamka. Svejedno će pasti – neka ga nacisti hrane bez grama kruha. Zato se hrana prije opsade u grad nije uvozila, već se iz njega izvozila u skladu sa Staljinovom direktivom „Ni kilogram kruha, ni litra goriva“. Ovo je neklasificirana direktiva. Staljin je to rekao na radiju 3. srpnja 1941. godine. I čudno je pomisliti da se to dogodilo u cijeloj Rusiji, ali u odnosu na Lenjingrad nije se time rukovodilo.

Istina je da s naših dokumenata nije skinuta oznaka tajnosti, ali oni koji postoje sasvim su dovoljni. Stoga se ovdje neću pozivati, na primjer, na memoare akademika Lihačova, koji je osobno doživio blokadu i koji je upravo napisao da se hrana izvozi iz grada i da se priprema za predaju. Opet ću se pozvati na Solonjina i na dopis načelnika Lenjingradske državne rezerve, stanovitog Gorčakova, od 5. siječnja 1942. godine.

A Gorčakov izvještava da je uoči rata u skladištima i bazama bilo uskladišteno 146 tisuća tona stočne hrane u vrijednosti od 30 milijuna rubalja, što samo omogućuje opskrbu grada otprilike 3 mjeseca. Uskladišteno je još 37 tisuća tona šećera u vrijednosti od 43 milijuna rubalja, plus konzervirana hrana u vrijednosti od 195 milijuna rubalja. To je, općenito, 4-5, čak možda i 6 mjeseci hranjenja. Ovo je početak rata.

A ova bilješka završava ovako: "Do 26. rujna", kada se obruč blokade upravo zatvara, "od 146 tisuća tona ove žitne krme, u gradu je ostalo samo 36 tisuća tona." I da ne kažem da je sve to izgorjelo u skladištima Badajevskog, kako se često kaže (postoji takva legenda), tamo je izgorjelo 3 tisuće tona brašna i 2,5 tisuće tona šećera, a čak nije ni sav šećer izgubljen, smrzavala se u melasu i onda se nešto od toga koristilo.

Još jedan dokument. Glavna uprava za industriju šećera već sredinom rujna - to jest, blokada je već počela - nastavlja slati Lenjingradskoj prodaji šećera zahtjev za slanje šećera u Vologdu. Dokument je dat u najsovjetskijem tekstu - tekstu gospodina Pavlova “Lenjingrad u opsadi”. Moskva. Voenizdat. Već je 1958. Navode ga kao autora, kažu, kakav je nered bio, a ljudi nisu znali da je grad već zauzet.

Prirodno pitanje od Marka Solonina: Recite mi, koliko je izvađeno prije ovoga? Ovdje su ostali dokumenti koje ste nam dostavili.

Zapravo, zato tih istih 420 tisuća tona teglenica nije otišla prazna. I, naravno, većina tih teglenica uklonila je opremu. Ali opet jedno pitanje za arhivu: recite nam, molim vas, što su ove barke iznijele kad su išle na istok? Kako se golema flota pogodna za prijevoz hrane smanjila na 29 teglenica pogodnih za plovidbu Ladogom? Sama činjenica povlačenja ovih brodova je, naravno, jednako značajna činjenica kao i izvoz hrane.

Ali problem je što su i ti brodovi koji su ostali bili više nego dovoljni za stvaranje rezervi. Još jednom podsjećam da su Nijemci presjekli puteve i zauzeli stanicu Mga 28. kolovoza. Ladoga se zaledila 7. studenog. Više od 2 mjeseca - možete iznijeti sve iz grada i uvesti što god želite. Takvog zadatka nije bilo. Postojao je još jedan zadatak: pustiti Nijemce da zauzmu Lenjingrad i tamo zaglave. A Žukov je svojim izvještajima o tenkovskim napadima, koje je neustrašivo odbijao, naravno, kod Staljina stvorio dojam da je zamka upalila, da Nijemci žele zauzeti Lenjingrad.

Kada je, čak i unatoč Žukovljevim dezinformacijama, postalo jasno da ga nacisti ne žele zauzeti – sjetimo se one Hitlerove direktive “da se grad zbriše s lica zemlje, ali ne ulazi unutra” – isporuke su tek počele poboljšati uz istu Ladogu. Odjednom je ponovno postala plovna. A 1942. ništa se nije promijenilo: i dalje ista blokada, i dalje isti Nijemci - protok tereta: 3 tisuće 372 tone dnevno. Obroci u gradu bili su na istoj razini kao i u ostatku zemlje. Plus doveli su 290 tisuća vojnika.

Y. Latynina: Staljin nije mislio da postoji blokada u Sankt Peterburgu

Kada je donesena odluka o evakuaciji stanovništva? 22. siječnja. Nakon toga je na ledenu cestu izvedeno 554 tisuće ljudi. Prije toga je trebalo 46 tisuća s nogama ravno na ledu. Zašto je odluka o evakuaciji stanovništva donesena tako kasno? Budući da je Staljin vjerovao da bi ga vjerojatno zarobili Nijemci, bili bi prisiljeni hraniti ih, to bi ih usporilo.

Sada ću vam reći na što ova opsada jako podsjeća, iako, naravno, ne u istim razmjerima. Bila je takva opsada grada Calaisa od strane engleskih trupa 1348. godine. I tamo, kad su trupe opsjedale grad, u njemu je bilo malo hrane, a po mom mišljenju 5 tisuća djece i staraca istjerano je iz grada da se ostali mogu boriti. Britanci jednostavno nisu uzeli tu djecu i starce. A prema legendi, umrli su u polju između zidova.

Upravo se ista stvar dogodila u St. Staljin je smislio zamku, u kojoj će Nijemci najprije borbom zauzeti grad, a onda se ispostavilo da tamo moraju prehraniti 2,5 milijuna ljudi, ali nema ih baš čime. A Nijemci su rekli: "Ne, nećemo."

Evo još jednog njemačkog citata od 24. listopada: “U svim posjećenim jedinicama postavljeno je pitanje: “Kako se ponašati ako grad Lenjingrad nudi promjenu? Kako se ponašati u odnosu na val izbjeglica? Vojnici su potpuno svjesni da ne možemo osigurati hranu za milijune ljudi koji su okruženi u Lenjingradu. Iz tog razloga, njemački vojnik mora spriječiti takve proboje, uključujući i korištenje oružja.”

Još jednom: sa stajališta zdrav razum Nije moglo biti opsade Lenjingrada. Grad se nalazio na obali vodene površine. Jedini vrlo težak trenutak doživio je kada su Nijemci 8. studenog zauzeli Tihvin. To nije omogućilo prijevoz tereta željeznička pruga do jugoistočne obale jezera. 9. prosinca, mjesec dana kasnije, Nijemci su istjerani iz Tihvina. A monstruozna opskrba grada, od rujna do ožujka, može se objasniti samo činjenicom da Staljin nije namjeravao opskrbiti grad. Bio je siguran da će Peter biti uhvaćen i postati zamka. Bila je to takva opsada Calaisa. Staljin je želio da Nijemci imaju opskrbu za te ljude, a Nijemci su htjeli da Staljin ima mrtvi teret.

I još nešto što je važno reći. Kao što sam upravo rekao, s jedne strane bili su Nijemci, s istoka je bila Ladoga. Nijemaca, da podsjetim, nije bilo ni na sjeveru. Tamo su bile finske trupe. Stajali su na staroj granici između SSSR-a i Finske i nisu krenuli naprijed. Finci nisu sudjelovali u bombardiranju Lenjingrada, nisu napredovali. A da podsjetim da je rat s Fincima, zapravo, počeo kada smo bili saveznici nacističke Njemačke, kada je postojao pakt Molotov-Ribbentrop o podjeli Europe. I SSSR je zaustavio ovaj zimski rat, bojeći se da mu Engleska i Francuska ne objave rat.

Odnosno, u početku Finci nisu bili agresivni prema Rusiji. Štoviše, nakon Hitlerove invazije, kada su prirodno postali prisilni saveznici Njemačke, zašto su postali saveznici Njemačke? 22. lipnja Hitler napada, a 25. lipnja SSSR počinje rat protiv Finaca. Ovdje ponovno preporučujem prekrasnu knjigu Marka Solonjina, koja se zove "25. lipnja", koja detaljno opisuje tijek ovog sovjetsko-finskog rata. Ništa bolje nije napisano na ovu temu. I razmislimo o tome što bi se dogodilo da Staljin nije samo... baš 25., nakon njemačke invazije, jednostavno nije izdao zapovijed za bombardiranje finskih gradova. S velikom vjerojatnošću, gotovo stopostotnom, moglo bi se pretpostaviti da Finci jednostavno ne bi ušli u rat. Sukladno tome, ne bi bilo blokade iz Finske. Bilo bi moguće sigurno unijeti hranu u grad.

Y. Latynina: Za vrijeme Staljina u Lenjingradu se nije govorilo o gladi

Odnosno, da se vratim na pitanje koje sam postavio od samog početka: Zašto pod Staljinom za vrijeme rata nitko nije govorio o tome kako je Lenjingrad herojski gladovao? Zato što je Staljin, za razliku od naših današnjih pseudodomoljuba, dobro razumio da je to školsko pitanje u uvjetima kada je to bio stvarni život za sve oko sebe, a ne samo neka lijepa slika o kojoj se priča mnogo desetljeća kasnije - to je pitanje “Kako mogu ne opskrbljuje grad, imajući 60 kilometara jezera koje ne kontrolira neprijatelj?" - da je previše strašan, i da je jedini odgovor - ponavljam još jednom - opsada Calaisa. Ovo je opsada u kojoj jedna strana (opkoljeni) ne želi hraniti te ljude, a druga strana (opsadnik) također kaže: “Nećemo ih ni mi hraniti”.

Žao mi je što ovaj tjedan nisam govorio o ruskom zrakoplovu koji je doletio u Venezuelu s 20 tona venezuelanskog zlata koje je bilo pohranjeno u ruska banka; o smrti kćeri Anastasije Ševčenko, pa čak i o senatoru Arašukovu, koji je uhićen u Vijeću Federacije zbog nekih ubojstava. Pa, znate, ovo je šala, to je isto kao da su vas izbacili iz Gestapoa zbog okrutnosti.

Razgovarat ću o ovome na sljedeći tjedan. Ali ipak, nakon toga sam pričao o Sankt Peterburgu, ipak ću reći jedno, tim više što ovdje ima asocijacija. Ovo je priča o aktivistici Otvorene Rusije Anastasiji Ševčenko, čija je kći umrla odmah nakon uhićenja jer je djevojčica bila invalid. Iako je stalno živjela u specijalnom internatu, lijekovi su joj stalno bili potrebni, a donosila ih je njezina majka. Majka ju je molila da je pusti. Istražitelj Tolmačev nije dao. Kad je dao dopuštenje, već je bilo prekasno: djevojka je već umirala. Nešto poznato, kažete. Sigurno. "Sedamnaest trenutaka proljeća" Klasična scena kada SS-ovac muči radiooperatericu Kat, prijeteći svojoj kćeri. Evo, pronađite par razlika. Sve najbolje, vidimo se za tjedan dana!

UREĐENJE ZEMLJIŠTA – METODA UČINKOVITOG UPRAVLJANJA
ZEMLJIŠNI RESURSI

Levov Nikolaj Aleksandrovič, diplomirani student, *****@****ru,
Institut za regionalna ekonomska istraživanja,
Moskva

U članku se raspravlja o korištenju koncepta uređenja zemljišta za povećanje ekonomske učinkovitosti investicijskih projekata u području urbanizma. Predstavljen je skup mjera za poboljšanje potrošačkih svojstava zemljišnih parcela, pridonoseći povećanju njihove tržišne vrijednosti. Analizirane su faze rada na uređenju zemljišnih parcela i utvrđen njihov odnos. Ogledaju se principi za ocjenu učinkovitosti razvoja zemljišta koji se temelje na pouzdanosti ulaganja, isplativosti ulaganja, rastu ulaganja, likvidnosti ulaganja.

Ključne riječi: razvoj, razvoj zemljišta, zemljište.

U članku se razmatraju pitanja korištenja informacijskih i komunikacijskih tehnologija u cilju povećanja kvalitete državnih usluga koje u elektroničkom obliku pružaju izvršna tijela, njihova teritorijalna tijela i organizacije podređene saveznim izvršnim tijelima. Autor analizira ciljne pokazatelje/indekse državnih usluga pruženih elektroničkim putem, daje njihov popis i razmatra osnovne pravce povećanja kvalitete državnih usluga.

Ključne riječi : usluge elektroničke uprave, ciljni pokazatelji/indeksi državnih usluga, objedinjena infrastruktura informacijskih sustava, informacijsko-komunikacijske tehnologije, multifunkcionalni centri

Provedene reforme gospodarske strukture zemlje predodredile su stvaranje uvjeta za ispoljavanje privatnog ekonomskih interesa u razvoju tržišta nekretnina, uključujući tržište zemljišta. Posebnost moderan pristup Namjeni zemljišta je njegova vezanost uz konkretne investicijske projekte koji se provode tijekom izgradnje novih i rekonstrukcije postojećih nekretnina. Realizacija investicijskog projekta zahtijeva provedbu čitavog niza aktivnosti, uključujući:

Kupnja, iznajmljivanje, priprema zemljišta za izgradnju;

Provođenje inženjerskih istraživanja;

Izvođenje građevinskih i instalacijskih radova;

Nabava tehnološke opreme;

Izvođenje radova puštanja u pogon;

Osposobljavanje radnika i rad izgrađenog pogona.

Učinkovitost provedbe investicijskog projekta određena je njegovim okruženjem i kvalitetom investicijske ideje, koja karakterizira uvjete poslovanja financijskih mehanizama koristi u njegovoj provedbi i ostvarivanju profita. Kršenje ovih uvjeta dovodi do neizvjesnih situacija koje su povezane s promjenama uvjeta oporezivanja, kreditiranja, promjenama razine inflacije, tečaja, razine cijena proizvedenih proizvoda, isporučene opreme, promjenama zakonodavstva u području carinskih tarifa, društvenih i pravnih odnosa.

Analiza trenutnog stanja u sektoru nekretnina i građevinarstva ukazuje na akutnu fazu gospodarska kriza završio. Međutim, tržište je sada u dubokoj depresiji, o čemu svjedoče slabi financijski i poslovni rezultati ovog segmenta tržišta nekretnina. Programeri su ozbiljno srezali svoje investicijske portfelje i ne pokreću nove projekte. Istovremeno sa zamrzavanjem građevinskih projekata, tvrtke su pokušale prodati dio svoje imovine kako bi smanjile troškove poslovanja i poboljšale financijska situacija. Mnogi od njih bore se za preživljavanje, a istovremeno snose znatne pravne troškove. Neki su opasno blizu bankrota ili gubitka imovine i neovisnosti.

Može se slobodno reći da su masovni slučajevi zamrzavanja investicijskih projekata koji su se dogodili krajem 2008. - početkom 2009. sada prestali. Očito, ovdje se uopće ne radi o normalizaciji stanja na tržištu nekretnina, već o činjenici da su tvrtke već zamrznule sve “papirnate projekte” i veliku većinu projekata u tijeku, ostavljajući samo one koji su u kasnije faze spremnosti (80% i više). U prosjeku su poduzeća odustala od provedbe 70–90% svojih investicijskih projekata. U ovom slučaju prednost imaju stambene, a ne poslovne nekretnine, koje teoretski mogu stvarati prihod već u fazi izgradnje (suinvestitori, dioničari).

Mnogi stručnjaci nade u oporavak sektora tržišta nekretninama polažu u povećani interes najmoprimaca i potencijalnih kupaca za poslovne i stambene nekretnine, no prve znakove oporavka još ne treba zamijeniti s novim trendom na tržištu. Ukratko, s određenim stupnjem pouzdanosti možemo reći da su prvi znakovi oporavka tržišta već vidljivi. Sasvim je drugo pitanje koliko će brzo započeti održivi rast i kada će tržište nekretnina moći dosegnuti pretkrizne razine.

Svi projekti nekretnina provode se na području određene zemljišne čestice. Međutim, koncepti uređenja zemljišta mogu se izdvojiti u poseban tržišni segment.

Poboljšanje metoda upravljanja zemljištem, što je skup mjera za poboljšanje potrošačkih svojstava zemljišnih parcela i, kao rezultat toga, povećanje tržišna vrijednost, izbjeći će mnoge probleme povezane s likvidnošću investicijskih projekata za njihov razvoj. Danas, kada je kupoprodaja zemljišta svih veličina i namjena sve aktualnija, a “uspješnih” zemljišta za ulaganje sve manje, usluge građevinskih tvrtki dolaze na dnevni red.

Uređenje zemljišta relativno je nova usluga na domaćem tržištu, a još uvijek je malo tvrtki koje nude kvalitetne usluge.

Odluka o provedbi investicijskog projekta za povećanje likvidnosti i investicijske atraktivnosti zemljišnih čestica uz naknadnu pripremu zemljišnih čestica za prodaju u cjelini donosi se u uvjetima neizvjesnosti, kada je nemoguće predvidjeti i u potpunosti procijeniti vjerojatnost potencijalnih rezultata . Stoga je izrada koncepta uređenja zemljišta prvo materijalno utjelovljenje ideje investitora. Omogućuje vam da ponovno sveobuhvatno sagledate projekt i pažljivo odvagnete sve prednosti i mane.

Koncept uređenja zemljišta zahtijeva prisutnost profesionalnih pravnika u timu investicijskog projekta, budući da su mnoga pitanja vezana uz zemljišno zakonodavstvo još uvijek otvorena za dvostruko tumačenje. Ako na mjestu postoje ograničenja, zadatak stručnjaka je ponuditi najjednostavniji i financijski najizvediviji način za njihovo prevladavanje.

Moguća opcija razvoja zemljišta odabire se na temelju razumijevanja svih segmenata tržišta nekretnina, kako stambenih tako i poslovnih. Budući da postojeća ograničenja mogu značajno ograničiti izbor najučinkovitijih opcija koncepta, sljedeće parametre potrebno je odrediti od samog početka:

Prisutnost zakonskih ograničenja korištenja zemljišta;

Tehnički uvjeti;

Građevinsko područje;

Razvijeno područje.

Koncept uređenja zemljišta neophodan je za razmatranje različitih mogućnosti razvoja zemljišta i odabir najoptimalnijeg. Koncept bi trebao odgovoriti na sljedeća pitanja:

Kako se zemljište može poboljšati ili modernizirati?

Koja će biti njegova funkcionalna namjena;

Kakva bi trebala biti potrošačka svojstva zemljišne parcele;

Koliku zaradu zemljišna parcela može donijeti investitoru?

Priprema i izrada koncepta uređenja zemljišta temelji se na temeljitom istraživanju tržišta i predviđanju trendova njegovog razvoja. Osim toga, koncept uključuje:

Analiza resursne kvalitete zemljišne čestice: položaj i okolni prostor, pješačka i prometna dostupnost;

Perspektive razvoja područja;

Identifikacija ciljnih skupina potrošača;

Odabir optimalne opcije za razvoj zemljišne parcele;

Formiranje profila i sastava stanara;

Izrada krajobraznog koncepta;

Razvoj zemljišne infrastrukture;

Analiza povrata ulaganja u projekt;

Format i pozicioniranje objekta na tržištu;

Izrada strategije razvoja menadžmenta;

Razvoj prodajne politike.

Razvoj zemljišta uključuje proces rastavljanja zemljišta u zasebne zemljišne čestice. Sastoji se od skupa pravnih i tehničkih operacija usmjerenih na pripremu zemljišta za sljedeće faze razvoja, u konačnici usmjerenih na dovršetak specifičnih investicijskih projekata.

Drugim riječima, pojam "razvoj zemljišta" može se definirati kao usluga za uklanjanje potencijalnih rizika investicijskih projekata sa zemljišnim parcelama.

Razvoj zemljišta, prema klasičnim kanonima, može se podijeliti u tri faze:

1) akcije s neuređenim zemljišnim parcelama;

2) izgradnja i nabava osnovnih infrastrukturnih elemenata (ceste, magistralne komunalne mreže);

3) podjela zemljišta na parcele spremne za kasniju izgradnju.

Sudionici ovih faza, koje se u praksi najčešće mogu međusobno podudarati ili presijecati, su:

Početni kupac neizgrađenog zemljišta čija je svrha ostvarivanje spekulativne dobiti;

Preprodavač koji drži zemljište u očekivanju rasta cijena za daljnju prodaju;

Početni programer, koji analizira tržište i rješava sve pravne probleme, odnosno provodi prvu fazu gore navedene sheme;

Programer - provodi drugu fazu sheme, postavlja inženjerske komunikacije, dovršava proces dezagregacije;

Unatoč prividnoj neovisnosti svake faze, sve su one blisko isprepletene i postaje očito da specifične značajke provedbe u svakoj prethodnoj fazi nameću ograničenja slobode djelovanja u sljedećim fazama, bila ona pravna ili tehnička, s iznimkom, možda, prva faza čiste kupoprodaje zemljišta.

S druge strane, uspjeh svake prethodne faze ovisi o potencijalnom uspjehu naredne faze, jer potencijalne koristi i profiti konačnog projekta određuju potražnju i troškove proizvoda međufaza. To su poveznice svih faza, čiji je vektor ukupna učinkovitost. I svaka faza, pa tako i ona spekulativna, ovdje igra svoju nezamjenjivu ulogu.

Također u kontekstu odnosa između faza, može se primijetiti da je razvoj zemljišta u cijelom svijetu vrlo profitabilan posao, ali u isto vrijeme visok rizik. A što je pozornica „bliža tlu” i što je udaljenija od krajnjeg potrošača, veća je i njezina potencijalna profitabilnost i financijski rizik. Stoga se najatraktivnija područja, čudno, mogu pokazati kao problematična područja s maksimalnim hipotetskim rizicima i, prema tome, minimalnom cijenom.

Trošak niza usluga uređenja zemljišta obično iznosi nekoliko stotina tisuća rubalja; takvi su troškovi beznačajni u odnosu na ukupne troškove velikog projekta, a koristi od njih su nedvojbene. Doista, ako odaberete pogrešan koncept korištenja zemljišne parcele, razdoblje provedbe projekta može se odgoditi i, kao rezultat toga, isplativost ulaganja će se smanjiti. S druge strane, prilikom investicijske kupnje ne baš velikih parcela, čija je cijena sasvim usporediva s cijenom niza usluga uređenja zemljišta, investitor može koristiti samo pojedinačne usluge (savjetovanje o parceli bez detaljna razrada koncepta njegove uporabe).

U svakom slučaju, cilj svih vrsta razvoja je ostvarivanje dobiti od nekretnina, ali strategije za postizanje tog cilja mogu biti različite. Neki se fokusiraju na maksimalnu vrijednost imovine, drugi na maksimalan prihod od njega.

Osnovna načela učinkovitog razvoja zemljišta su pouzdanost ulaganja, isplativost ulaganja, rast ulaganja, likvidnost ulaganja. Ovisno o tome koja su načela od primarne važnosti za investitora, razvoj zemljišta može biti orijentiran na prihod ili na vrijednost. Za programera koji je orijentiran na vrijednost, glavna stvar je likvidnost projekta, tj. kreiran je u svrhu naknadne prodaje. Za profitno orijentiranog programera, profitabilnost je na prvom mjestu po važnosti. Stvaranje učinkovite nekretnine dugotrajan je i naporan proces. U svim fazama je u interakciji veliki broj sudionika i koliko ispravno programer konstruira ovaj proces uvelike određuje učinkovitost buduće nekretnine.

Rusko iskustvo u razvoju zemljišta pokazuje da su razvijeni određeni algoritmi za analizu isplativosti razvoja zemljišta. Na primjer, metodologija tvrtke Terra temelji se na konceptu "efektivne profitabilnosti". Njegova glavna razlika od ukupne isplativosti je u tome što se pri izračunu projekta uzima u obzir trenutna vrijednost zemljišta, tj. delta nastala kao rezultat povećanja tržišne vrijednosti zemljišta tijekom razdoblja izgradnje oduzima se od ukupna isplativost projekta. Ovo je temeljno za procjenu učinkovitosti projekta, jer brz rast cijene zemljišta u godinama prije krize otkrila je sve pogreške i pogrešne procjene programera. Analiza pokazuje da su gotovo svi projekti s niskim ili negativnim efektivnim povratom sadržavali značajne pogreške u razvoju općeg koncepta, dizajna i izgradnje.

Književnost

1. Ulaganja: udžbenik / Financijska akademija pri Vladi Ruske Federacije / ur. prof. . M.: Knorus, 2009. Str. 56.

2. , Kuznetsov - razvoj u sustavu razvoja jednog objekta nekretnine // Upravljanje zemljištem, katastar i praćenje zemljišta. 2010. br. 5. str. 44.

3. , Veretennikova i financiranje investicija. M.: Financije i statistika, 2009. Str. 102.