Prijenos prava na stan u novoj zgradi - što je to? Prijenos prava prema ugovoru o udjelu u izgradnji: rizici, porezi, dokumenti Prijenos prava potraživanja prema ugovoru

Obrazac dokumenta „Ugovor o ustupanju prava iz ugovora“ sudjelovanje u kapitalu u stambenoj izgradnji (ugovor o ustupu)” odnosi se na rubriku „Ugovor o ustupu potraživanja”. Spremite vezu na dokument u društvenim mrežama ili ga preuzmite na svoje računalo.

ustupanje prava po ugovoru o udjelu u stambenoj izgradnji

(ugovor o cesiji)

[datum i mjesto sklapanja ugovora]

gr. RF [F. I. O.], [dan, mjesec, godina] godina rođenja, serija putovnice [upisati obaveznu] N [upisati potrebnu], šifra odjela [upisati potrebnu], izdala [naziv tijela koje je izdalo putovnicu ] [datum, mjesec, godina] , neoženjen, prijavljen u mjestu prebivališta na adresi: [upisati po potrebi], u daljnjem tekstu „Ustupitelj“, ​​s jedne strane

i gr. RF [F. I.O.], [dan, mjesec, godina] godina rođenja, serija putovnice [unesite prema potrebi] N [unesite prema potrebi], izdala [naziv tijela koje je izdalo putovnicu] [datum, mjesec, godina], šifra odjela [unesite prema potrebi] , neoženjeni, prijavljeni u mjestu prebivališta na adresi: [unesite prema potrebi], u daljnjem tekstu "Primatelj", s druge strane, sklopili su ovaj ugovor kako slijedi:

1. Ustupitelj prenosi, a Ustupitelj prihvaća, pravo tražbine iz ugovora o zajedničkom sudjelovanju u izgradnji stambenog prostora N [upisati po potrebi], sklopljenog između [skraćeni naziv tvrtke] i gr. RF [F. I.O.] [dan, mjesec, godina] pri prijenosu jednog [navesti broj soba, npr. jednosobni]-sobni stan N [upisati prema potrebi] ukupna površina[brojkama i riječima] sq. m, koji se nalazi na [unesi kat] katu stambene zgrade N [unesi po potrebi] duž ulice [unesi naziv ulice] u gradu [unesi naziv grada].

2. Prilikom potpisivanja ovog ugovora, ustupitelj se obvezuje prenijeti ustupitelju dokumente koji potvrđuju pravo potraživanja na [skraćeni naziv tvrtke dužnika], odnosno dostaviti original ugovora o sudjelovanju u izgradnji stambenog objekta N [ispuniti ono što je potrebno] s datumom [datum, mjesec, godina], bilateralni akt o usklađivanju s [kratki naziv tvrtke], kojim se potvrđuje ispunjavanje Ustupiteljevih obveza plaćanja temeljnih sredstava prema navedenom ugovoru.

2. Ustupitelj se obvezuje, u roku od [znači] dana od datuma potpisivanja ovog ugovora, prenijeti Ustupitelju dokumente koji potvrđuju pravo tražbine na [skraćeni naziv tvrtke dužnika], naime, dostaviti originalni ugovor o udjelu u izgradnji stambenog prostora N [ispunite traženi] od [datum, mjesec, godina], bilateralni akt o usklađivanju s [kratki naziv tvrtke], kojim se potvrđuje da je Ustupitelj ispunio svoje obveze plaćanja sredstava udjela u kapitalu prema navedeni sporazum.

3. Ustupitelj je odgovoran Ustupitelju za valjanost tražbine koja je na njega prenesena, ali nije odgovoran za ispunjenje ove tražbine [skraćeni naziv tvrtke dužnika].

4. Ustupitelj (Opcija: Ustupitelj) se obvezuje obavijestiti [navesti kako, na primjer, pisanim putem, slanjem preporučenog pisma s obavijesti] [kratki naziv tvrtke dužnika] prije [dan, mjesec, godina] o ustupu prava tražbine iz ugovora o zajedničkom sudjelovanju u stambenoj izgradnji N [upisati po potrebi] od [dan, mjesec, godina].

5. Točne karakteristike navedenog stana (adresa, površina, k.č.) utvrdit će [naziv organizacije koja provodi tehnički inventar nekretnina] u tehnička putovnica za stan nakon stavljanja kuće u funkciju i naznačeno je u prijenosnom aktu, koji se sastavlja između Ustupitelja i [kratki naziv tvrtke].

6. Za pravo potraživanja preneseno prema ovom ugovoru, Primatelj je platio Ustupitelju iznos u iznosu od [iznos brojkama i riječima] rubalja. u gotovini prije potpisivanja ovog ugovora.

7. Troškove povezane s državnom registracijom ovog ugovora, kao i vlasništvo nad stanom, registraciju udruge vlasnika stanova (HOA), snosi Ustupitelj.

8. U svemu ostalom što nije predviđeno ovim ugovorom, stranke se rukovode trenutno zakonodavstvo RF.

9. Sukladno čl. 389, 433 Građanskog zakonika Ruske Federacije podliježe državna registracija u [navesti naziv tijela koje provodi državnu registraciju prava na nekretnina i transakcije s njim] i smatra se sklopljenim od trenutka takvog upisa.

10. Ovaj je ugovor sastavljen i potpisan u tri izvorna primjerka s jednakom pravnom snagom, od kojih se jedan čuva u spisima [navesti naziv tijela koje provodi državnu registraciju prava na nekretninama i transakcija s njima] u adresa: [upisati potrebnu], a druge dvije prenose se na Ustupitelja i Primatelja.

11. Potpisi stranaka:

Naručitelj: [F. I. O., potpis]

Opunomoćenik: [F. I. O., potpis]

• 
  Nije tajna da uredski rad negativno utječe na fizičko i psihičko stanje zaposlenika. Ima dosta činjenica koje potvrđuju oboje.
• 
  Svaka osoba provede značajan dio svog života na poslu, stoga je vrlo važno ne samo što radi, već i s kim mora komunicirati.
• 
  Ogovaranje na radnom mjestu sasvim je uobičajena pojava, i to ne samo među ženama, kako se uvriježeno vjeruje.

Zamislite: želite uštedjeti na kupiti kućište i odlučio ga kupiti nedovršena kuća- jeftinije od primarne i sekundarno tržište. Ali sve nekretnina je već rasprodan po DDU ugovoru. Možete ga kupiti temeljem ugovora o ustupanju prava. Učlanak hajde da ti kažemo što je tododjela stana u novogradnjikako se za to prijaviti i koliko ćete morati platiti.

Što je dodjela

Zadatak jedogovor u kojem pravo potraživanja nekretnina prenose se s prodavatelja na kupca. Transakcija se naziva cesija, prodavatelj je cedent, i kupac - opunomoćenik. Sve vezano uz ustupanje je reguliranoSavezni zakon br. 214“O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambene zgrade i drugim nekretninama te o izmjenama i dopunama pojedinih zakonskih akata Ruska Federacija“, kao i pojedinačne stavke Građanski zakonik Ruska Federacija - na primjer, članak 382.

Važna točka: po ugovoru se ne radi o prijenosu nekretnine, već o prijenosu prava potraživanja jer stanovi po dokumentima još ne postoje. Kupac može tražiti vlasništvo nad nekretninom nakon programer stavit će kuću u funkciju, kompletirati svu potrebnu dokumentaciju.

Pod kojim uvjetima je dogovor moguć?Prodaja stana po ustupanjuodvija se samo u kućama u izgradnji. Prema zakonu, sudionik zajedničke gradnje može prenijeti prava potraživanja iz ugovora tek nakon plaćanja transakcijske cijene ili istodobno s prijenosom duga na novog sudionika zajedničkog pothvata.

Na koje objekte se može primijeniti?prodajapo zadatku?Najčešćiustupanje prava vlasništva po DDUs raspodjelom odgovornosti, ali postoji i ustupanje dionica u stambenim zadrugama. Ustupanje po ugovoru o zajedničkom sudjelovanju u izgradnji je zakonski uređenije, stoga je sigurnije za prodavatelja i kupca.

Što je ugovor o ustupanju prava na stanu?Ugovor o ustupanju prava naziva se cesijom. Sklapa se uz glavni DDU ili dokument koji se sklapa prilikom pristupanja stambeno-građevinskoj zadruzi. Prema sporazumu, sudionik u ugovoru se mijenja u glavnoj transakciji - programer je dužan prenijeti nekretninu ne na onoga s kim je prvi sklopio ugovor, već na onoga koji je stekao pravo zahtjeviza nekretnine.

Koji su zahtjevi za transakciju?Dodjela, kao i sklapanje DDU ugovora, moraju biti registrirani u Rosreestru. Bez registracije ih nećete imati zakonska prava za nekretnine. Osim toga, programer mora dopustiti dodjelu prava, inače dogovor se neće održati.

Po čemu se ustupanje razlikuje od kupnje i prodaje?Prema kupoprodajnom ugovoru, kupac dobiva gotovu nekretninu i odmah formalizira vlasništvo nad njom, a prodavatelj - unovčiti za stanovanje. Prema ugovoru o cesiji, kupac dobiva samo potraživanja na nekretnini koja još ne postoji, a ponekad i obvezu plaćanja ostatka naknade investitoru. Odnosno, cesija je jamstvo da će se u budućnosti izvršiti upis vlasništva.

Za i protiv ustupanja prava potraživanja nekretnine

Na bilo koji način Kupnja ima prednosti i mane, a dodjela nije iznimka. Pogledajmo prednosti ustupanja za prodavatelja i kupca.

Kako odabrati pravu nekretninu za kupnju prijenosom

Minimizirati rizicima Kada kupujete nedovršenu kuću, tražite od prodavatelja originalni DDU. Provjerite ima li pečate i potpise programera te registracijsku oznaku kod Rosreestra. Ako sve ovo nedostaje, pred vama je prevarant.

Također provjerite reputaciju programera. Da biste to učinili:

🔎 Provjerite je li programer u stečaju. Da biste to učinili, idite nana web stranicu Jedinstvenog saveznog registra podataka o stečaju i unesite naziv tvrtke. Ako je bankrotirala, odbijte kupnju. Inače ćete morati potrošiti puno truda, novca i živaca da biste dobili barem neku naknadu.

🔎 Provjerite jesu li pokrenuti kazneni postupci protiv razvojne tvrtke. Ovo se može učinitiu elektronskoj kartoteci web stranice Saveznih arbitražnih sudova . Imajte na umu da što veća tvrtka

- s više sudskih procesa će se suočiti. Gledajte u bit - zašto ljudi tuže, što traže, kakve su odluke donesene u ranije završenim predmetima.

🔎 Pogledajte deklaraciju projekta. Programeri ga stavljaju u javnu domenu na službenoj web stranici ili ga šalju na prvi zahtjev. Pregledajte datume isporuke i karakteristike smještaja. Ako podaci odgovaraju stvarnom stanju stvari, programeru se može vjerovati.

🔎 Pročitajte recenzije o tvrtki. Registrirajte se na forumima, razgovarajte s onima koji su već kupili stan prema DDU ili ugovoru o cesiji. Ako ima više negativnih odgovora, bolje je odbiti kupnju. Ako ih je malo ili ih uopće nema, tvrtki se može vjerovati: najvjerojatnije radi učinkovito.Kako prenijeti stan u zgradi u izgradnji

- upute za sastavljanje ugovoraKupnja stana ustupom prava

zahtijeva prikupljanje paketa dokumenata, sastavljanje ugovora i registraciju u Rosreestru. Objasnit ćemo što treba učiniti korak po korak.

Korak 1: prikupite paket dokumenata

📂 pisani pristanak na transakciju ili osobna prisutnost supružnika;

📂 sam ugovor o udjelu;

📂 dopuštenje za dodjelu prava od programera;

📂 potvrda o otplati duga prema nositelju projekta;

📂 Dozvola banke za ustupanje prava.

Potreban je pismeni pristanak supružnika prodavatelja ako je tijekom braka sklopljen ugovor o zajedničkom udjelu i izvršeno plaćanje za projekt zajedničke izgradnje. U tom slučaju, nekretnina je u zajedničkom vlasništvu, a supružnik mora dati pismenu, ovjerenu suglasnost na prodaju. Ako je kupac ujedno i oženjen, za transakciju mora dobiti i pisani pristanak supružnika.

Cesija vrši izmjene u ugovoru: na mjesto starog dioničara – prodavatelj – postaje novo - kupac.

Dopuštenje programera za dodjelu prava je potrebno kako on ne bi mogao prepoznati transakciju kao nezakonitu. Ako postoji zahtjev za dobivanje pristanka programera za dodjelu prava u DDU-u, svakako obavijestite tvrtku o svojoj namjeri da izvršite transakciju i pribavite pisani pristanak. Ako nema takvog zahtjeva u glavnom ugovoru, dovoljno je poslati programeru pismenu obavijest o transakciji. Neki DDU-ovi propisuju da razvojni programer naplaćuje naknadu za izdavanje dopuštenja za dodjelu prava.

Potvrdu o otplati duga nositelju projekta izdaje razvojna tvrtka nakon pune uplate ugovorene cijene. Ako se dug ne otplati, predstavnik investitora sudjeluje u transakciji, a obveza isplate novca prelazi na opunomoćenika - kupca nekretnine.

Dopuštenje banke za obavljanje transakcije potrebno je ako je prodavatelj primarni kupac nekretnine- stečenonjoj na kreditna sredstva. U ovom slučaju pravo tražbine je založeno. Ukoliko se ne dobije suglasnost banke, transakcija će se smatrati nezakonitom. Važno: neke banke izdaju dopuštenje samo ako je kupac već platio cijeli iznos duga.

Korak 2: Potpišite ugovor

Napiši zadatak. Mora sadržavati sljedeće podatke:

📝 Datum i grad sklapanja.

📝 Adrese i podaci o putovnici obiju strana u transakciji - prodavatelja i kupca.

📝 Podaci o sklopljenom DDU ugovoru - njegov redni broj, datum sklapanja, osnovni podaci o ugovornim stranama.

📝 Adresa lokacije objekt nekretnine čija su prava predmet prijenosa i tehničke specifikacije buduće stanovanje.

📝 Vrednovanje prava potraživanja - trošak ustupanja, odnosno iznos koji kupac plaća prodavatelju.

📝 Postupak i detalji plaćanja - najčešće se plaćanje događa nakon državne registracije; za prijenos novca koristi se gotovina, sef ili akreditiv.

📝 Popis dokumenata koji podliježu prijenos od prodavatelja do kupca - na primjer, glavni DDU i primarni dokumenti o plaćanju koji potvrđuju plaćanje programeru od prvog dioničara, kao i vrijeme prijenosa papira.

📝 Prava i obveze obiju ugovornih strana.

📝 Potpisi stranaka sa prijepisom.

Postoji jedna nijansa u sastavljanju ugovora. Ako ste dobili pismenu suglasnost programera za prijenos prava, u prijenosu možete odrediti njegovu odgovornost prema dioničaru. To jest, jednostavno prenesite odgovornosti razvojnog programera iz ugovora o udjelu u kapitalu na dodjelu. U tom slučaju bit će moguće tražiti kaznu za nepoštivanje rokova izgradnje i druga kašnjenja u isporuci kuće.

Važno: preporučljivo je sastaviti dodjelu u nekoliko primjeraka, ovisno o broju sudionika u transakciji. Jedan ostaje kod prodavatelja, drugi kod kupca, treći će biti pohranjen u Rosreestru. Banke i programeri mogu zatražiti dodatne kopije.

Korak 3: registrirajte ugovor s Rosreestr

Posjetite podružnicu Rosreestra u svojoj regiji ili kontaktirajte najbliži MFC. Osigurajte zaposleniku:

📌 originalni ugovor o sudjelovanju u izgradnji;

📌 Ugovor o ustupu prava tražbine po DDU;

📌 Potvrda o uplati državna dužnost;

📌 putovnice obiju strana u transakciji - prodavatelja i budućnost vlasnik prava tražbine;

📌 ovjerena suglasnost supružnika prodavatelja i kupca za obavljanje transakcije;

📌 dopuštenje za dodjelu prava od razvojne tvrtke;

📌 potvrdu o nepostojanju duga prema nositelju projekta ili obvezi plaćanja ostatka iznosa;

📌Dopuštenje banke za transakciju ukoliko je prodavatelj sklopio DDU korištenjem kreditnih sredstava.

Dostavite izvornike svih dokumenata. Ako nije moguće dostaviti izvornik, zaposlenik Rosreestra ili MFC-a može prihvatiti ovjerenu kopiju.

Državna pristojba za upis prijenosa prava potraživanja nekretnine plaća se unaprijed. Njegova veličina je 350 ₽ za pojedince i pravni osobe, carinu uvijek plaća kupac.

Nakon što zaposlenik prihvati dokumente, izdat će potvrdu s popisom prihvaćenih radova i rokom izmjene DDU. Obično je to 10 dana. Na određeni datum, zaposlenik Rosreestra će vratiti prihvaćene dokumente i obavijestiti vas o promjenama ugovora o udjelu.

Kako do stana prema ugovoru o ustupanju prava potraživanja

Nakon registracije ugovora o ustupanju prava, pričekajte da programer pusti kuću u rad. Dodijelit će mu poštansku adresu, izdati katastarska putovnica na samom objektu i svakom stanu, izraditi zapisnik o raspodjeli stanova te izvršiti niz drugih radnji. On će vam dati ovjerenu presliku dozvole za puštanje u rad i potpisati potvrdu o prijemu stana.

Za registraciju vlasništva kontaktirajte Rosreestr ili MFC. Osigurajte zaposleniku:

✔ putovnica državljanina Ruske Federacije;

✔ ustupanje i ugovor o sudjelovanju u izgradnji;

✔ presliku dozvole za puštanje u rad;

✔ akt o prijemu i primopredaji stana;

✔ potvrda o uplati državne pristojbe.

Naknada iznosi 2.000 rubalja za fizičke osobe, 22.000 rubalja za pravne osobe.

Zaposlenik Rosreestra ili MFC-a će prihvatiti dokumente i izdati potvrdu s popisom dokumenata i datumom kada ih je potrebno preuzeti. Rok za upis prava vlasništva je 10 radnih dana. Kada dođete u Rosreestr, dobit ćete natrag originalne dokumente i izvod iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina s potvrdom o vlasništvu.

Koliko košta prijenos stana u novogradnji?

Troškove prijave ustupanja snosi kupac. On plaća dio državne pristojbe u iznosu od 350 rubalja. Iznos koji će ustupitelj platiti ustupitelju ovisi samo o zahtjevima kupca. kako prodati stan s hipotekom ustupom.

Ako prava nanova zgradakod maloljetnika

Ako ugovor o skrbi o djetetu uključuje maloljetnike, prilikom registracije ustupanja, nužno je dobiti dopuštenje za transakciju od tijela skrbništva. Zakonski zastupnici maloljetnika su roditelji ili staratelji - oni će potpisati ustupanje prava.

Ako je dom za skrb o djeci izdan s majčinskim kapitalom

Ako registrirate prijenos prava, a prodavatelj je za sklapanje DDU koristio sredstva iz materinskog kapitala, postupak postaje kompliciraniji. U ustupanju mora biti navedeno da će djeca dobiti svoje udjele vlastitinakon završetka razdoblja izgradnje.

Udjel u izgradnji je kupnja stana u zgradi u izgradnji po povoljnijoj cijeni od tržišne.

Često vlasnici kapitala moraju dugo čekati da im se kuća izgradi. Tijekom tog vremena mogu se dogoditi različiti događaji zbog kojih više neće postojati potreba za životnim prostorom. Na primjer, bolest voljene osobe koja zahtijeva veliki novac radi liječenja, preseljenja u drugi grad i sl.

Ako ne želite odustati od DDU i sudjelovati u sudskim raspravama, . U nastavku ćemo vam reći kako to učiniti.

Što znači ustupanje prava prema DDU?

Riječ je o transakciji u kojoj dioničar svoja prava iz ugovora ustupa drugoj osobi. U biti, sporazumom se mijenja dioničar. Pravo tražiti stan od programera prenosi se na njega.

Preostali uvjeti ugovora koji se odnose na cijenu kućišta, njegov opis, rok isporuke, jamstveni rok i odgovornost strana ostaju isti.

Prijenos prava prema DDU je jednostavna zamjena dioničara u ugovoru.

Razlozi za ustupanje prava po DDU

Dioničari pribjegavaju prijenosu prava najčešće u dva slučaja:

1. Boje se da će developer uskoro bankrotirati

Ako gradnja kasni, a tvrtka je prestala odgovarati na pozive, dioničar će se vjerojatno htjeti zaštititi i preregistrirati DDU. Stoga pažljivo provjerite programera prije potpisivanja ugovora o ustupanju.

1. Žele zaraditi prihod

Što je kuća bliža završetku, to su stanovi veći. Često dioničari žele prodati stan po isplativijoj cijeni nego što su ga kupili, pa pribjegavaju ponovnoj registraciji DDU.

U svakom slučaju, dioničar može sklopiti ugovor o ustupanju samo tijekom određenog razdoblja - od trenutka registracije DDU u Rosreestru i do datuma isporuke stana.

Kako se provodi ustupanje pod DDU?

Procedura je različita za prodavatelja i kupca.

Ako ste kupac:

1. Provjerite programera

Saznajte postoje li podaci o programeru u Jedinstvenom državnom registru pravnih osoba i je li otvoren stečajni postupak. Pročitajte dozvolu za izgradnju kuće, dokumente koji daju pravo na izgradnju zgrade na određenom mjestu, projektnu deklaraciju i recenzije drugih dioničara.

1. Provjerite prodavača

Provjerite njegov bračni status, ima li još osoba upisanih u DDU koje mogu potraživati ​​stan, kakve terete ima nekretnina.

Zatražite od prodavatelja kopiju ugovora o zajedničkom udjelu i pažljivo pročitajte opis budućeg stana. Važno je saznati je li DDU registriran u Rosreestru.

Također zatražite dokumente za plaćanje. Ako dioničar ne plati nekretninu u cijelosti, dugovi se prenose na kupca.

Da biste provjerili pravnu čistoću transakcije, bolje je kontaktirati odvjetnika.

Ako ste dioničar:

1. obavijestiti programera o svojoj odluci i dobiti njegov pismeni pristanak;
2. obavijestiti banku i također dobiti njezinu suglasnost ako je stan pod hipotekom.

Ne pokušavajte varati. Ako je transakcija izvršena po sumnjivo niskoj cijeni ili je dovršena tijekom postupka razmatranja slučaja stečaja razvojne tvrtke, može se proglasiti nevažećom.

Možete ponovno prijaviti privremenu boravišnu dozvolu na drugu osobu nakon pune uplate za stan u izgradnji ili uz prijenos duga. Imajte na umu da ne smijete potpisivati ​​dokumente o prihvaćanju stana, inače će se transakcija za prijenos prava proglasiti nevažećom.

Ponovno registrirani DDU mora biti registriran kod Rosreestra.

Uzorak ugovora o prijenosu prava prema DDU

Programeri rijetko daju dioničarima priliku da predstave svoju verziju ugovora na potpisivanje. Često nude jednu od standardnih opcija.

Bilo bi dobro da ugovor pokažete odvjetniku. U njemu će pronaći kontroverzne odredbe koje su očito nepovoljne za vas.

Ugovor mora sadržavati opis nekretnine i njezinu cijenu. Trošak je naznačen uzimajući u obzir korist prvog dioničara. Međutim, nakon raskida ugovora, programer će vam platiti samo iznos naveden u DDU.

Ugovor također mora sadržavati podatke o:

• suglasnost nositelja projekta (au slučaju hipoteke suglasnost banke);
• postupak plaćanja;
• odgovornost stranaka;
• slučajevi raskida ugovora;
• redoslijed prijenosa prava.

Potrebno je priložiti sve dokumente koji potvrđuju poravnanja između dioničara i investitora, iznos preostalog duga, izvornike glavnog DDU-a i dodatne ugovore.

Provjera dokumenata kod razvojne tvrtke

Prije potpisivanja ugovora vrijedi provjeriti dokumente programera. Čak i ako vas dioničar uvjerava da je s tvrtkom sve u redu, bolje je biti siguran.

Možete zatražiti potrebne papire od programera ili ih pogledajte na službenoj web stranici tvrtke. Treba provjeriti:

• Izvadak iz Jedinstvenog državnog registra pravnih osoba

Ako je tvrtka službeno registrirana, mora biti u registru pravnih osoba. U izjavi možete vidjeti sve potrebne podatke o programeru.

• Dokumenti za zemljište

Saznajte koja prava imate organizacija građenja na mjesto gdje se gradi. Može biti u njezinom vlasništvu ili u njezinom vlasništvu na osnovi zakupa. Ako se radovi izvode nezakonito, kuća će biti prepoznata kao neovlaštena gradnja, a dioničari će imati velikih problema.

• Radna dozvola

Ovaj rad izdaje lokalne vlasti vlasti. Ako ga nema, investitor nema pravo graditi zgradu.

• Dozvola za puštanje u rad

Nakon izgradnje zgradu pregledava posebna komisija. To je jamstvo dioničarima da su svi standardi zadovoljeni.

• Projektna deklaracija

Ukazuje na sve karakteristike zgrade - broj katova, materijale zidova i stropova, broj stanova. Podaci moraju odgovarati podacima u DDU.

Nemojte mu vjerovati na riječ - još jednom provjerite sve dokumente programera i prodavatelja.

Kako registrirati ugovor o ustupanju prava na stan?

Potrebno je podnijeti zahtjev i dokumente MFC-u ili Rosreestru. Morat ćete osigurati:

• ugovor o cesiji;
• putovnice prodavatelja i kupca;
• izjava;
• potvrdu o plaćanju državne pristojbe;
• dokumenti koji potvrđuju da programer nema financijskih potraživanja prema dioničaru ili prijenos duga na novog kupca;
• suglasnost programera;
• ovjerena suglasnost supružnika (ako postoji);
• ovjerena suglasnost skrbnika (ako ih ima);
• ugovor o dioničkom sudjelovanju.

U roku od 30 dana, ugovor će biti registriran i promjene će biti unesene u Jedinstveni državni registar.

Koje su opasnosti dodjele stana u novogradnji?

Glavna prednost za kupca je kupnja stana po atraktivnoj cijeni. Međutim, ova se prednost može pokriti moguće nedostatke. Često se na taj način dioničari koji nisu sigurni u poštenje developera riješe stanova. Ni novom kupcu ne trebaju problemi.

Postoje slučajevi prodaje kuće bez pristanka investitora. Kupac to može saznati u fazi registracije ugovora s Rosreestrom, kada je već platio novac za stambeni prostor.

Provjerite sve dokumente i samog prodavatelja prije potpisivanja ugovora.

Nitko nije imun na sudjelovanje u prijevarna shema, kada se isti stan nudi različitim osobama, od kojih se svakome uzima polog. Netko će ionako izgubiti.

Glavni nedostatak je rizik kupnje stana od poduzetnika koji prolazi kroz stečajni postupak. Ovo je čest razlog zašto dioničari sklapaju ugovore o ustupanju. Novi kupac će samo morati predati svoja potraživanja putem suda i čekati. Možete ostati bez stana i novca.

Ako je stan pod hipotekom, potrebna je suglasnost banke za postupak. Vrijedno je unaprijed saznati o prisutnosti tereta.

Dajte novac tek nakon registracije ugovora s Rosreestr.

Kako se kupac može zaštititi?

Kupnja stana temeljem ugovora o cesiji riskantan je posao. Često se na taj način dioničari pokušavaju riješiti odnosa s nemarnim programerom.

Kako ne biste nasjeli na ovaj trik, obratite pozornost na sljedeće točke:

• DDU je sklopljen prije šest mjeseci ili ranije

Pažljivo proučite podatke o programeru, pronađite informacije na internetu o napretku izgradnje i materijale u medijima koji karakteriziraju ovu tvrtku.

• Cijena u ugovoru o cesiji je manja nego u DDU

Postoji velika vjerojatnost da ste naišli na beskrupuloznog prodavača. Možda on namjerno želi prebaciti probleme s programerom na vas.

• Puno ponuda

Ako se u zgradi u kojoj želite kupiti stan previše stanova prodaje sklapanjem ugovora o cesiji, to je također razlog za sumnju u čistoću transakcije. Potražite na internetu recenzije drugih dioničara, kontaktirajte nekog od njih, pokušajte saznati razloge prodaje.

Kako biste uklonili sve rizike i izbjegli sudjelovanje u gore opisanim situacijama, savjetujemo vam da se obratite profesionalnim odvjetnicima.

Ako se odlučite prodati ili kupiti stan u novogradnji, onda nije dovoljno pronaći drugog interesenta i... Uostalom, vi u biti ne prodajete niti kupujete nekretninu, već samo pravo na traženje budućeg stana. Stoga, ako planirate izvršiti zadatak prema DDU - tako se zove ovaj proces, najbolje je prvo razumjeti zamršenost zakonodavstva i zamke. Koje tijekom transakcije očekuju i kupac i prodavatelj.

Što je dodjela pod DDU?

Važno! Imajte na umu sljedeće:

• Svaki slučaj je jedinstven i individualan.
• Temeljito proučavanje problema ne jamči uvijek pozitivan ishod. Ovisi o mnogo faktora.

Da biste dobili najdetaljniji savjet o svom problemu, samo trebate odabrati bilo koju od ponuđenih opcija:

Počnimo s glavnim - s dekodiranjem pojmova i prijevodom s pravnog jezika na razumljiv jezik. I evo nešto za razumjeti:

• DDU je sporazum o zajedničkom sudjelovanju, čiji je sadržaj reguliran Saveznim zakonom br. 214 „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i nestambenih prostora.”
• Ustupanje je prijenos prava potraživanja stana na novog dioničara. one. vaš status se mijenja - prestajete biti investitor. Status kupca se mijenja - on postaje nositelj prava potraživanja nekretnine u obliku stambenog prostora. I mijenja se sustav vašeg odnosa s programerom
• Programer ili graditelj je pravna osoba, koja preuzima pravo prikupljanja novca od dioničara za izgradnju stambena zgrada i obvezuje se poštivati ​​sve zahtjeve saveznog zakona. Programer, poput kupca i prodavatelja, ima svoja prava - oni mogu postati kamen spoticanja u vašem odnosu prema komunikacijskom formatu "ustupanje prema DDU". Ali o tome više u nastavku.

Dakle, trebate sklopiti ugovor o ustupanju prava prema DDU - ovakva zbunjujuća formulacija bit će ispravnija. Drugi pravni naziv za takve ugovore je ustupanje. Prema tome, prodavatelj će biti cedent, a kupac će biti cesionar. Programer uvijek sudjeluje u dodjeli prava prema DDU - kao treća strana sa svojim pravima i mogućnostima. Ugovor o ustupanju može se sklopiti samo prije stavljanja stambenog prostora u funkciju.

Preko predugovora

Postoje dvije mogućnosti sklapanja ugovora o cesiji. Jedna vrlo opasna za kupca je predugovor o kupoprodaji. Unatoč brojnim nedostacima, nije zabranjeno građanskim zakonikom.

Bit predugovora je da vi zapravo ne vršite prijenos prava – dogovarate s dioničarom da se on obveže s vama sklopiti kupoprodajni ugovor nakon što kuća bude predana i on preuzme vlasništvo. Postoji nekoliko nedostataka takvih ugovornih odnosa:

• Ni na koji način ne možete provjeriti opterećenost ovog prava tražbine - da li je budući stan pod hipotekom, ili založen iz nekog drugog razloga
• Sklapate ugovor za nešto što još ne postoji. Zapravo, ulazite u dogovor da će jednog dana biti sklopljen ugovor
• U slučaju problema s programerom, ne možete iskoristiti mjere za podršku dioničarima - uostalom, u stvari, investitor je još uvijek osoba s kojom ste sklopili ugovor. Iako si mu već dao novac
• Nema razloga vjerovati da prodavatelj u ovoj situaciji neće sklopiti nekoliko takvih ugovora i da nećete doći u red za ovaj stan

Nemojte sklapati predugovore za ustupanje prava potraživanja prema DDU. Zapravo, u ovoj situaciji nisi ničim zaštićen.

Prema DDU

Postoji službeni način na koji komunicirate sa svim mogućim osobama u procesu dodjele:

• Rosreestr će kontrolirati dodjelu DDU tijekom ponovne registracije
• Kroz dodjelu, programer mora dati svoju suglasnost za registraciju
• Shema nagodbe s prodavačima izrađena je izuzetno transparentno

Ustupanje po DDU je jedini zakoniti način da se ponovno uknjiži pravo potraživanja na budući stan, da ne ostanete bez novca i da bude zaštićen zakonom. Naravno, postoje i nedostaci ove situacije:

• Dosta dug proces sastavljanja samog ugovora
• Sudjelovanje programera, pri čemu neki programeri uzimaju dodatni novac
• Ako je izdana hipoteka, proces se odgađa - više o tome u nastavku

Postupak registracije

Dodjela ugovora o udjelu u izgradnji prilično je kompliciran proces za nepripremljenu osobu. Sastoji se od nekoliko faza:

Dodjela stana po DDU samo se čini prilično jednostavna. Zapravo, kupac će morati provjeriti dvostruko više informacija nego da je jednostavno kupio nekretninu od investitora. Pogledajmo pobliže situaciju.

Ispitivanje

Također možete dobiti predložak s praznim poljima za samostalno popunjavanje ()

Osobitosti

Morate razumjeti da dodjela prema DDU nosi određene rizike. Proces je reguliran Poglavljem br. 24 Građanskog zakonika Ruske Federacije - "Promjena osoba u obvezi." Konkretno, trebate znati da bi bilo korisno ugovor registrirati kod javnog bilježnika - u slučaju prijevare to vam vjerojatno neće pomoći, ali ako postoje problemi s pravne suptilnosti, onda će javni bilježnik moći predložiti najbolji izlaz iz situacije.

Registracija

Kao ugovor o udjelu, ugovor o cesiji upisuje se u vladine agencije provjeriti sve dokumente i isključiti činjenicu dvostruke prodaje. To možete učiniti ili u uredu Rosreestra ili u bilo kojem višenamjenskom centru za pružanje javnih usluga. Trebat će vam:

• Ugovor između kupca, prodavatelja i investitora
• Potvrde o nepostojanju tereta ili potvrda o suglasnosti banke, ako postoji hipoteka
• Ugovor o kapitalu između razvojnog inženjera i prodavatelja
• Putovnice kupca i prodavača

Za i protiv

Ako stan kupujete ustupom potraživanja, tada se suočavate s nekoliko prednosti i mana takvog odnosa. Među prednostima je i to što je cijena obično malo niža jer stan prodaje izvođač koji je posao plaćen nekretninom, a ne novcem. Ili jednostavno prisutnost stana u popularnoj novogradnji. Ali postoji dosta nedostataka - ne samo za kupca, već čak i za prodavača.

Dupla prodaja

U naše je vrijeme prilično teško postati prevareni dioničar. Prije desetak godina svaki način obmane lakovjernih građana bila je dvostruka prodaja nekretnina. Graditelj je uzeo stan, prodao ga nekolicini ljudi i potom nestao. Zbog toga su policija i sudovi razmatrali mnogo zahtjeva za isti stambeni prostor. S pojavom Rosreestra i obveznom registracijom transakcija u njemu postalo je lakše. Dvostruka prodaja od strane programera, ako DDU mehanizam radi, praktički je isključena. Cesija je druga stvar - ovdje niste osigurani od dvostruke prodaje ako prodavatelj odluči postupiti u skladu s predugovor kupoprodaja.

Bez programera

Kupite dodjelu pod DDU, registracija se odvija, ali iznenada dobijete zahtjev od programera - on nije pristao na transakciju i protiv nje. U ovom slučaju, programer ima pravo osporiti posao, pa svakako provjerite postoji li suglasnost za dodjelu prava na potraživanje stana. Mora biti u papirnatom obliku, s potpisom direktora i pečatom organizacije.

Porezi

Ugovor o cesiji u Rusiji podliježe porezu. Stoga, ako ste prodali pravo na svoj stan za više nego što ste ga kupili od investitora, morat ćete platiti porez na dohodak.

• Za državljane zemlje – 13%
• Za stranca – 30%

Barski odvjetnik pravna zaštita. Specijaliziran za rješavanje žalbenih slučajeva nezakonite radnje službenici, stambeni sporovi, naplata kazni od programera. Sjajno iskustvo raditi prema 214 saveznog zakona.