) predmeta vrednovanja prije datuma transakcije s njim..."

Izvor:

Vlada Ruske Federacije od 6. srpnja 2001. N 519 (s izmjenama i dopunama 14. prosinca 2006.) „O odobrenju standarda procjene”

Službena terminologija.

Akademik.ru.

2012. Pogledajte što je "Razdoblje izloženosti ocjenjivanog objekta" u drugim rječnicima:

Razdoblje izlaganja objekta procjene- (točka 10. Standarda) vremensko razdoblje koje počinje od datuma prezentacije na otvorenom tržištu (javnoj ponudi) predmeta vrednovanja do datuma transakcije s njim...

Razdoblje ekspozicije objekta Službena terminologija

- Razdoblje izloženosti predmeta (exposition term) Razdoblje izloženosti predmeta u očekivanju njegove prodaje računa se od datuma prezentacije na otvorenom tržištu (javnoj ponudi) predmeta vrednovanja do datuma transakcije s njim (FSO br. 1, klauzula 12) ... G) likvidacijska vrijednost predmeta procjene, vrijednost predmeta procjene u slučaju da se predmet procjene mora otuđiti u roku kraćem od uobičajenog roka izloženosti sličnih predmeta;... Izvor: Uredba Vlade RH Ruska Federacija od 07/06/2001 N 519... ...

Procjena vrijednosti nekretnina - Procjena vrijednosti nekretnine je postupak utvrđivanja tržišne vrijednosti predmeta ili pojedinih prava u odnosu na nekretninu koja se procjenjuje. Procjena vrijednosti nekretnina obuhvaća: utvrđivanje vrijednosti vlasništva ili drugih prava,... ... Wikipedia Bilanca Vanjskotrgovinska bilanca Bilanca državni proračun

Trgovinska bilanca vidi Vanjska bilanca... Ekonomsko-matematički rječnik Tržišna vrijednost- (tržišna vrijednost) najvjerojatnija cijena za prodaju bilo kojeg udjela u nekretninama (prava vlasništva, prava nasljednog najma i sl.) na slobodnom tržištu. Tržišna vrijednost

može biti veća, jednaka ili manja od vrijednosti imovine. ovdje… Pojmovnik vještačenja i upravljanja nekretninama Tržište nekretnina… … - (Tržište nekretnina) Pojam tržišta nekretnina, struktura i funkcije tržišta Informacije o pojmu tržišta nekretnina, strukturi i funkcijama tržišta, obilježja tržišta nekretnina Sadržaj Sadržaj Definicija pojma Tržište

nekretnina- je: 1. novčani iznos, roba ili usluga za koji se nekretnina može zamijeniti; 2. Sadašnja vrijednost budućih prava na dohodak ili koristi koje pružaju nekretnine. Oblici vrijednosti: vrijednost predmeta procjene s ograničenim tržištem; Tržišna vrijednost

vrijednost spasa- 1. Vrijednost koja se može dobiti kao rezultat likvidacije imovine. 2. Likvidacijska vrijednost predmeta vrednovanja je vrijednost predmeta vrednovanja ako se predmet vrednovanja mora otuđiti unutar razdoblja kraćeg od uobičajenog razdoblja izloženosti... ... Vodič za tehničke prevoditelje

Točka gledišta

Kako smanjiti vrijeme ekspozicije objekta komercijalne nekretnine?

Dmitry Mikhailov, direktor razvoja crowdfunding platforme AKTIVO

Nije tajna da prodaja poslovnog prostora nije lak zadatak i zahtijeva dosta vremena. A što je predmet skuplji, to je duže trajanje njegove izloženosti. Na temelju vlastitog iskustva mogu reći da, u pravilu, visokokvalitetni objekt košta do 100 milijuna rubalja. objekti vrijedni 300–600 milijuna rubalja mogu se prodati za 1–3 mjeseca. - za godinu i pol, a prodaja zgrade po cijeni od 600 milijuna rubalja. može potrajati godinama. Takve statistike o trajanju izloženosti, naravno, nešto su poput prosječne temperature u bolnici. Situacije kada se čini da je sve u redu s predmetom, ali transakcija ne prolazi, također nisu neuobičajene. Što su mogući razlozičinjenica da kvalitetna nekretnina nije na prodaju i kako smanjiti vrijeme njezine izloženosti?

Razlog prvi: pregovori s kupcem postaju kazališna pozornica

Nažalost, neki prodavatelji komercijalno nedostižnih nekretnina još uvijek žive u stvarnosti prije krize, kada je na tržištu bilo mnogo kupaca, a malo prostora. Prodavatelj razumije da mu je cilj dobiti više novca za nekretninu i izbjeći nepotrebna pitanja kupaca (uostalom, zgrade i prostori u pravilu nisu u savršenom stanju). Takav prodavač počinje se ponašati arogantno i snishodljivo prema kupcu, pokazujući da je vrlo ozbiljna, zaposlena osoba, ali kupac koji mu dolazi u susret izaziva sumnje. Cijelim svojim izgledom pokazuje da je “Biznismen” s velikim B, pa nije činjenica da će razgovarati s takvim kupcem i općenito mu prodati svoju nekretninu. Vlasnik kaže da “možda neće prodati”, provocirajući kupca da dokaže svoju vrijednost i nagovori ga da proda zgradu ili prostor. No, takav “one-man show” današnjim kupcima u pravilu ne prolazi. "Ne želite prodati, zašto ste pozvali na sastanak?", pitaju se i više se ne javljaju. Bolje je napustiti ovaj način poslovanja u trenutnoj situaciji na tržištu.

Kad poskupljujete nekretninu, također ne smijete reći da će vam danas doći još 5 kupaca, a vaša je zgrada izazvala pravu pomutnju na tržištu. Kupci komercijalnih nekretnina, pak, sigurni su u suprotno; znaju da je u zemlji kriza i da nema kupaca osim njih (čak i ako zapravo imaju konkurenciju i morat će sudjelovati na dražbi). ).

Razlog drugi: nedostatak informacija o objektu

Želeći brzo i skupo prodati objekt, prodavatelj ga često hvali. Priča kako mu je ovo imanje drago, koliko je povezano s njim i kako se stanarima ovdje dobro snalazi. Ova pozicija za prodavača je sasvim logična. Samo trebate shvatiti da današnji kupac više nije isti kao prije. Ako su se, recimo, 90-ih (kada je nekretninu kupovao sam vlasnik) transakcije odvijale na “konceptualnoj” razini, a kupci su objekte ocjenjivali prema kriterijima “sviđa se - ne sviđa”, “dobro” zgrada ili loša”, ali sada su se vremena promijenila. Većina kupaca na tržištu komercijalnih nekretnina su profesionalci. Ne mare za emocije; trebaju im detaljne informacije o objektu.

Za prodaju zgrade ili prostora potrebno je pripremiti se za sastanak s kupcem i znati odgovoriti na pitanja o oporezivanju nekretnine, njenom tehničkom stanju, najmoprimcima i njihovim financijske mogućnosti, o troškovima održavanja itd. Ako takve informacije nema, vlasnik često kaže da će ih kasnije pronaći ili odbija odgovoriti na pitanja, a kupac time nije zadovoljan. Za njega je stjecanje nekretnine posao, a zadovoljstvo je raditi s profesionalcem. Shvaćanje da od vlasnika nećete dobiti informaciju, te da ćete klupko problema na nekretnini morati raspetljavati sami, daje još jedan razlog da potražite drugu nekretninu ili odgodite kupnju.

Treći razlog: namjerno potiskivanje nedostataka objekta

Često pri prodaji nekretnina prodavatelji radije uskraćuju podatke o skupom dijelu nekretnine. Prihode koje ostvaruju od najmoprimaca rado prijavljuju, ali o troškovima potencijalnim kupcima radije ne govore. Prema njihovom mišljenju, ovakvi podaci mogli bi ga uplašiti. U stvarnosti sve ispada upravo suprotno. Kupac savršeno dobro razumije da postoji troškovna komponenta u poslu iznajmljivanja i želi znati što je to za ovu nekretninu. Nedostatak informacija dovodi do činjenice da se potencijalni kupac ne žuri kupiti "prase u vreći", jer će morati platiti puno novca.

Četvrti razlog: inercija ili neznanje moderni trendovi tržište

Investicijsko tržište u Rusiji neprestano se razvija. A jedan od aktualnih tržišnih trendova je razvoj crowdfundinga u nekretninama. Crowdfunding podrazumijeva sudjelovanje velikog broja investitora – pojedinaca – u transakciji. To je prednost crowdfundinga jer su financijske mogućnosti takvog projekta šire od onih koje ima pojedinačni privatni investitor ili pravna osoba. Može biti lakše dogovoriti cijenu s cijelim nizom investitora. Istodobno, sama struktura posla s crowdfunding projektom može se značajno razlikovati od uobičajene. Nema smisla odmah odbiti takve ponude. Bolje je konzultirati se s iskusnim odvjetnikom ili sami detaljno proučiti problem.

Na primjer, posljednji posao naše stranice za kupnju maloprodajne nekretnine u Dolgoprudnyju (glavni stanar je supermarket Victoria) uključivao je prodaju nekretnine investitorima stranice putem zatvorenog zajedničkog fonda. Vlasnik imovine prenio je imovinu u bilancu zatvorenog uzajamnog fonda, a zauzvrat je dobio 100% udjela takvog fonda. Privatni investitori ušli su u projekt otkupom dionica od vlasnika. U pravilu se ovakvi kupoprodajni poslovi mogu zaključiti u roku od dva do tri mjeseca. Uvjeti kupnje nekretnine mogu se navesti u ugovoru, a sama transakcija može se raskinuti ako se pojave problemi s kupnjom prostora. Istovremeno, posrednik kojeg zastupa crowdfunding stranica ni na koji način nije zainteresiran za usporavanje procesa (kao što kupci često rade, tražeći rate i odgađajući rok za sljedeću tranšu) i ne kupi cijelu nekretninu, jer stranica dobit je postotak od prodaje udjela u poslovnim nekretninama. Sudjelovanje u takvim investicijski projekt omogućuje vlasniku bržu prodaju nekretnine.

08.11.2012

Prekrasan izraz "izlaganje" vjerojatno je već poznat ne samo tržišnim stručnjacima, već i potrošačima. Pa ipak, pojasnimo - pod riječima "izlaganje stana" stručnjaci podrazumijevaju lokaciju objekta na tržištu nekretnina. Svaki vlasnik koji je stvarno zainteresiran za prodaju svog stana uvijek želi da vrijeme izlaganja bude što kraće. Najbolji trgovac nekretninama mjeseca prema rezultatima rada u listopadu, stručnjakinja za nekretnine u podružnici Khamovniki, Elena Tsareva, govori o tome što utječe na trajanje i uspjeh izložbe. *

Izlaganje stana počinje od trenutka kada podaci o vašem domu uđu u bazu podataka i završava kada ste se odlučili za kupca. Ovo je teško i odgovorno razdoblje. Vaš kućni stan, u kojem je svaka sitnica povezana sa uspomenama, stranci pedantno promatraju kao robu, razvrstavajući sve njezine prednosti i nedostatke. Najvjerojatnije želite da sve ovo što prije završi, kako biste mogli odahnuti i mirno se pripremiti za dogovor. I svatko želi da njegov dom bude cijenjen.

Čimbenici utjecaja

"Trajanje izloženosti stana ovisi o nekoliko komponenti", kaže naša stručnjakinja Elena Tsareva. - Jedan od glavnih faktora je tzv. likvidnost stanovanje: kolika je potražnja za sličnim stanovima u takvom području.

Naravno, velika potražnja omogućuje prodaju nekretnine u kraćem roku.

Druga točka je cijena, točnije, njezina primjerenost. Kao što znate, svaki prodavač sanja o prodaji svog stana po višoj cijeni, dok svaki kupac želi kupiti jeftinije. A kako se stan ne bi smrzavao, potrebno je pronaći kompromis. - Postoji koncept prosječna cijena , što odgovara najčešćim cijenama za stanovanje ove vrste. Ako vam je cilj što brža prodaja, cijena bi trebala biti ili u prosjeku ili nešto niža. Ako nudite objekt po cijeni iznad prosjeka, to znači da vaš stan treba imati jasne prednosti: na primjer, renoviranje europske kvalitete, povoljne prometne veze, školu ili dječji vrtić ispod prozora. Ako nema značajnih prednosti, bolje je odlučiti se za prihvatljiviji iznos za potencijalnog kupca. Prosudite sami: hoćete li uspjeti brzo prodati? dvosoban stan

za 8 milijuna 800 tisuća rubalja, ako je, blago rečeno, u normalnom stanju, a njegova "crvena cijena" nije veća od osam milijuna? Naravno, ako klijent inzistira na svojoj prenapuhanoj cijeni, stručnjak za nekretnine će potražiti kupca, a postoji i šansa da ga nađe. Cijelo je pitanje koliko će to trajati.

Najvjerojatnije ćete morati čekati mjesecima, a nije poznato hoćete li uspjeti zaraditi toliko novca. Vrsta kuće (cigla, ploča, blok, monolitna), kao i kat na kojem se stan nalazi, ima određeni značaj. Primjerice, stan u prizemlju uvijek se prodaje malo jeftinije., koje ne treba ponovno opremati, gubeći puno vremena i živaca. A poslovni predstavnici ih najčešće preferiraju.

Ako usporedimo primarni i sekundarno tržište stanovanja, onda su stanovi u novogradnji traženiji (i samim tim se brže prodaju).

- Uz očite prednosti novoizgrađenih stanova, valja istaknuti još jednu stvar. Stan, koji je već pripadao nekome, uređen je po ukusu prijašnjeg vlasnika. Potencijalnom kupcu možda se neće svidjeti renoviranje ili čak naizgled zgodno preuređenje. I, kao što znate, preuređenje je teže nego raditi od nule. Nova zgrada je u tom smislu kao prazan list papira i ne predstavlja takve poteškoće, kaže Elena.

Dakle, među čimbenicima koji utječu na izloženost stambenog prostora izdvajamo njegovu likvidnost, primjerenost cijene, vrstu i lokaciju kako kuće tako i stana.

- No, osim ovih parametara, na trajanje izlaganja stana utječe i stupanj spremnosti dokumenata te prisutnost samih vlasničkih dokumenata: kupoprodajni ugovori, darovanja, zamjene, potvrda o nasljeđivanju po oporuci. ili po zakonu, sudskoj odluci, potvrdi o puna isplata dijeliti, itd., -napominje Elena. - S obzirom na svaku opciju stanovanja, stručnjaci tvrtka za nekretnine procijeniti mogući rizik, na temelju dostupnosti naslovnih dokumenata vlasnika. A ako je rizik prevelik, savjetujemo nastavak potrage, iako je izbor uvijek na kupcu.

Ovisi o nama

Prema mišljenju stručnjaka, mnoge čimbenike koji utječu na trajanje i uspjeh stambenog izlaganja ne možemo promijeniti, čak ni da želimo. Nije u našoj moći preseliti kuću bliže autobusnoj stanici i školi.

Isto se može reći io materijalu od kojeg je kuća izgrađena, katnosti i, na kraju, o tržišnim uvjetima. Međutim, postoje i drugi čimbenici uspjeha koji ovise o nama. Na primjer, sasvim smo sposobni prikupiti komplet dokumenata na vrijeme. Isto vrijedi i za pravilnu pripremu stana za razgledavanje.

- Nitko od vas ne traži da potrošite puno novca, jednostavno možete zalijepiti tapete, staviti nove umjesto starog dotrajalog linoleuma, čak i ako je jeftin - to će stanu dati njegovaniji izgled i sigurno će igrati ulogu.

O generalnom čišćenju, ne samo u sobama, već iu kuhinji i kupaonici, ne treba niti govoriti. Osim toga, morate obratiti pozornost na mirise - oni imaju jači učinak na osobu nego što mislimo. Također, prodavačima obično savjetujemo da dobro očiste prozore i razmaknu zastore i zastore kako bi u stan ušlo više svjetla. Općenito, nema nepotrebnih detalja u pripremi stana za razgledavanje, jer nećete imati drugu priliku ostaviti dobar prvi dojam na kupca, rezimira naš stručnjak.

Osim toga, kada pokazuju stan, profesionalci savjetuju minimiziranje ometanja. Poželjno je da tijekom izlaganja bude što manje ljudi (a ako u kući ima životinja, bolje ih je maknuti s mjesta gledanja). To će potencijalnom kupcu dati priliku da mirno pogleda i procijeni stan te zamisli sebe kao vlasnika. I na kraju još jedan

važan savjet . Pustite agenta da pregovara: Budite ljubazni i pristojni, ali ne ometajte pregovore između agenta i kupca. Pokušajte dati iscrpne odgovore, ali samo na postavljena pitanja. Vaš agent najbolje zna što je kupcu važno i lako se snalazi u svakoj situaciji. Prema riječima stručnjaka, svi gore navedeni savjeti pomoći će vam da prodate svoj stan na

* optimalna cijena i to u optimalnom roku.

Elena Tsareva

Već dugi niz godina radi u Reskoru; odlikuje se apsolutnim osjećajem odgovornosti i sposobnošću pravilnog građenja odnosa s klijentima. Vjerojatno zato u svojim recenzijama ističu njezin individualan pristup, odzivnost i potpuno razumijevanje njihovih zahtjeva, ponekad čak i na intuitivnoj razini. Istraživački odjel Cushman & Wakefield analizirao je utjecaj vremena izlaganja uredskih prostora u Moskvi na uspješnost leasinga objekta. Podaci prikupljeni tijekom 13 godina promatranja sugeriraju da izloženost

Tradicionalno, udio slobodnog prostora na moskovskom tržištu bio je glavni pokazatelj blagostanja. Mnogi programeri vjerovali su da samo uz nisku stopu slobodnih radnih mjesta možemo govoriti o rastu tržišta. Međutim posljednjih godina pokazao je da i sa 3 milijuna četvornih metara dostupnog uredskog prostora, tržište osigurava godišnji promet od preko 1 milijuna m2. To znači da je iu uvjetima viška prostora uspješan zakup sasvim moguć.

Štoviše, visoka nepopunjenost nije bila prepreka ni rastu cijena najma, kao što je bio slučaj 2011.-2013.

Stručnjaci Cushman & Wakefielda vjeruju da je ciljanje razdoblja izloženosti objekta faktor uspjeha za rad na "niskom" tržištu. Udio transakcija s izloženošću kraćom od šest mjeseci je oko 50%.

Od 2014. praktički nije bilo transakcija prije zakupa na tržištu ureda u glavnom gradu. Visoki udio transakcija s poslovnim prostorima izloženim dulje od godinu dana u 2016. objašnjava se velikim turbulencijama i masovnim ponovnim određivanjem cijena nelikvidnih uredski prostori.

Vrijeme izlaganja objekta je faktor konkurentska prednost. Ponovno pokretanje marketinške kampanje nužna je komponenta politike najma. Na temelju podataka o trajanju izloženosti objekata temeljenih na analizi transakcija najma za urede klase "A" i klase "B" u Moskvi za razdoblje 2004.-2017. (više od 50.000 zapisa), 63% svih uredskih prostora u Moskva se iznajmljuje u roku od šest mjeseci, 80% se iznajmljuje u roku od godinu dana.

Udio slobodnog prostora na tržištu prestaje biti značajan faktor. Manje utječe na uspjeh ili neuspjeh kampanje najma.

Podaci prikupljeni tijekom 13 godina promatranja omogućuju nam da tvrdimo da izloženost uredskog prostora podliježe jednom zakonu. Vjerojatnost iznajmljivanja poslovnog bloka smanjuje se tri puta svakih sljedećih 6 mjeseci.

Tržišni uvjeti utječu na nagib krivulje izloženosti. Najtipičnija godina je 2008., u kojoj je više od polovice poslovnih transakcija bilo transakcija prije najma.

Očekivano, najbrže godine bile su 2005.-2007., kada je više od 80% prodaje obavljeno unutar šest mjeseci.

2009. je bila najsporija godina, ali je ipak više od 50% završeno u šest mjeseci. 2015. je praktički ponovila obrazac iz 2009. godine.

Zanimljivo je da tri tromjesečja 2017. pokazuju dinamiku sličnu 2005.-2007., s velikim udjelom "brzog" tržišta i visoko likvidnih prostora.

Stručnjaci iz Cushman & Wakefielda vjeruju da bi to mogao biti signal da se tržište zagrijava čak i uz visoku razinu slobodnih ureda.

Geografske razlike u vremenu ekspozicije su beznačajne. 30% uredskog prostora dostupnog od sredine listopada 2017. je nisko likvidno.

Unatoč činjenici da Međunarodni poslovni centar Moscow City ima najveću stopu slobodnih radnih mjesta, vrijeme izloženosti za sklopljene transakcije s uredskim prostorom malo se razlikuje.

Za slobodna radna mjesta slika je slična, ali tržište je podijeljeno u dvije različite skupine: visoko likvidno tržište (prostori izloženi manje od godinu dana) i nisko likvidno tržište.

Ukupno, oko 70% površina pripada visokolikvidnom tržištu.

Dakle, nije pitanje koliko poslovnog prostora ima na tržištu, već što je potrebno učiniti kako bi se prostori iznajmili u godinu dana.

Udio slobodnog prostora na tržištu prestaje biti značajan čimbenik; manje utječe na uspjeh ili neuspjeh kampanje za najam:

• 30% poslovnog prostora izloženog na tržištu klasificirano je kao niskolikvidno. To znači da je efektivni udio slobodnog prostora za Moskvu na razini od 11-12%.
• Svakih sljedećih šest mjeseci izloženost utrostručuje vjerojatnost iznajmljivanja poslovnog prostora u sljedećem razdoblju.
• U pogledu izloženosti, geografske i uredske “klasne” razlike su minimalne.

Pregled pripremio Cushman & Wakefield Research Department

10. Razdoblje izloženosti predmeta vrednovanja - vremensko razdoblje od datuma prezentacije na otvorenom tržištu (javnoj ponudi) predmeta vrednovanja do datuma transakcije s njim

Izvor: Uredba Vlade Ruska Federacija od 06.07.2001. br. 519 (s izmjenama i dopunama 14.12.2006.) „O odobrenju standarda ocjenjivanja”

Poveznice na definiciju koncepta "Razdoblje izloženosti objekta procjene"

Dragi korisnici stranice. Na ovoj stranici pronaći ćete definiciju pojma "Razdoblje izloženosti objekta ocjenjivanja". Dobivene informacije pomoći će vam da shvatite što je prtljaga. Ako je, po vašem mišljenju, definicija pojma "Razdoblje izloženosti predmeta ocjenjivanja" pogrešna ili nema dovoljno potpunosti, preporučujemo da predložite vlastitu verziju ove riječi.

Radi vaše udobnosti, optimizirat ćemo ovu stranicu ne samo za ispravan zahtjev „Razdoblje izlaganja predmeta procjene”, već i za pogrešan zahtjev „”. Takve se pogreške ponekad javljaju kada korisnici zaborave promijeniti raspored tipkovnice kada upisuju riječ u traku za pretraživanje.