veličina fonta

NALOG Državnog odbora za izgradnju Ruske Federacije od 28. prosinca 2000. 304 O ODOBRAVANJU METODOLOŠKIH PREPORUKA ZA FINANCIJSKU OPRAVDANOST CIJENE ZA TOPLINSKE... Relevantne u 2018.

2.9. Utvrđivanje općih troškova poslovanja

2.9.1. Članak “Opći poslovni rashodi” je složen i njime se utvrđuju troškovi upravljanja poduzećem, opći poslovni rashodi, naknade i odbici.

2.9.2. Element "Troškovi upravljanja poduzećem" utvrđuje:

Troškovi rada;

Doprinosi za socijalne potrebe;

Putovanje i putni troškovi;

Troškovi plaćanja savjetovanja, informiranja i usluge revizije;

Troškovi reprezentacije;

Ostali troškovi.

U članku "Troškovi rada" utvrđuju se troškovi rada rukovoditelja, stručnjaka i zaposlenika koji obavljaju opće upravljačke funkcije u poduzeću: opće upravljanje, računovodstvo i financijske aktivnosti, osoblje i računovodstvo, materijalno-tehnička opskrba, nadzor i kontrola velikih popravaka i izgradnje proizvodnih pogona, opći uredski poslovi, zaštita na radu, pravne usluge, teh ekonomsko planiranje, organizacija rada i plaće, softverska i sistemska administracija računalne tehnologije i dr.

Da bi se odredio potreban broj radnika, „Preporuke za normiranje rada radnika u energetskom sektoru II. Rusija od 12. listopada 1999. N 74, može se koristiti.

Troškovi rada utvrđuju se temeljem granskog tarifnog ugovora i kolektivnog ugovora (lokalni propisi o plaćama).

Ovim člankom utvrđuje se i rezerva za godišnji odmor za rukovoditelje, stručnjake i zaposlenike.

Pod člankom "Odbici za socijalne potrebe" utvrđuju se obvezni odbici prema standardima utvrđenim zakonom “Troškovi rada” za zaposlenike uprave poduzeća.

Pod člankom "Troškovi za službena putovanja i selidbe" iskazuju se troškovi za sve vrste poslovna putovanja radnika uključenih u upravljanje poduzećem, na temelju normi utvrđenih zakonom za uključivanje u cijenu koštanja.

Pod člankom „Troškovi plaćanja usluga savjetovanja, informiranja i revizije“ pripadajući troškovi utvrđuju se temeljem zaključenih ugovora sukladno važećim zakonskim aktima.

U članku "Troškovi reprezentacije" pripadajući troškovi utvrđuju se na temelju zakonom utvrđenih normativa za uključivanje u cijenu koštanja.

U članku "Ostali rashodi" utvrđuju se izdaci za organiziranje rada poduzeća u cjelini: tiskanje, poštanski troškovi, troškovi servisiranja računalne i organizacijske opreme, održavanje upravne zgrade i prostorije itd.

Utvrđivanje troškova za ovu stavku moguće je na temelju analize podataka poduzeća za niz godina.

2.9.3. Po elementu " Opći troškovi„Utvrđuju se sljedeći troškovi:

Amortizacija dugotrajne imovine;

Popravak i održavanje dugotrajne imovine za opće namjene;

Zaštita na radu;

Troškovi transporta;

Obuka osoblja;

Ispitivanja, pokusi, racionalizacija i izum;

Plaćanje kamata na kredite, kredite, bankovne usluge;

Ostali troškovi.

U članku "Održavanje općeg operativnog osoblja" utvrđuju se troškovi rada, kao i odbitci za društvene potrebe općeg operativnog osoblja poduzeća: odjel za prodaju energije, toplinska inspekcija, proizvodni laboratorij itd.; skladišni radnici, radnici na održavanju i popravku upravnih zgrada i prostorija.

Postupak utvrđivanja troškova sličan je obračunu troškova za određeni element u drugim člancima.

U članku Održavanje zgrada, građevina i opreme utvrđuju se troškovi održavanja dugotrajne imovine i opreme opće uporabe. Ovim člankom utvrđuju se troškovi materijala za održavanje i popravak općih pogonskih prostora, troškovi vodoopskrbe, odvodnje, grijanja, opskrbe električnom energijom općih pogonskih prostora i dr.

Postupak utvrđivanja troškova za ovu stavku sličan je obračunu troškova za odgovarajuće elemente u ostalim stavkama.

U članku "Amortizacija dugotrajne imovine" utvrđuju se troškovi potpunog obnavljanja dugotrajne imovine za opće gospodarske namjene. Obračun za ovaj članak izrađen je na temelju utvrđenih standarda koji se temelje na prosječnom godišnjem trošku dugotrajne imovine za opće gospodarske namjene.

U članku “Popravak i održavanje dugotrajne imovine opće gospodarske namjene” utvrđuju se troškovi svih vrsta popravaka dugotrajne imovine opće gospodarske namjene. Prema ovom članku, troškovi se utvrđuju ako poduzeće ne stvori fond za popravke. Metodologija utvrđivanja troškova za ovu stavku slična je izračunavanju troškova za ovaj element u sklopu rashoda trgovine.

U članku "Zaštita na radu" utvrđuju se troškovi zaštite na radu koji se obavljaju za opće gospodarske svrhe. Obračun za ovu stavku sličan je elementu "Zaštita na radu" u sklopu troškova trgovine.

U članku "Troškovi prijevoza" utvrđuju se troškovi poduzeća za prijevoz zaposlenika do mjesta rada i natrag u smjerovima koji nisu pokriveni javnim prijevozom. javna uporaba.

Ovi troškovi utvrđuju se sukladno sklopljenim ugovorima s prijevozničkim tvrtkama.

U članku „Osposobljavanje” utvrđuju se troškovi osposobljavanja i prekvalifikacije osoblja. Ovi izdaci utvrđuju se na temelju sklopljenih ugovora s organizacijama koje provode stručno osposobljavanje.

U članku »Ispitivanja, pokusi, racionalizacija i izumiteljstvo« utvrđuju se troškovi izvođenja navedenog posla, plaćanje tantijema i drugi troškovi.

U članku “Održavanje i rad fondova zaštite okoliša” utvrđuju se troškovi povezani s održavanjem i radom fondova zaštite okoliša: uređaji za pročišćavanje, sakupljači pepela, filtri i sl.; kao i plaćanje usluga poduzeća za čišćenje otpadne vode te druge vrste tekućih troškova zaštite okoliša sukladno sklopljenim ugovorima.

Člankom „Održavanje protupožarne, paravojne i stražarske zaštite” utvrđuje se trošak rada i izdvajanja za društvene potrebe od troškova plaćanja stražara, stražara, kao i dotrajalosti malovrijednih i dotrajalih predmeta (uplata za posebna odjeća).

Ako poslove protupožarne, paravojne i stražarske zaštite obavljaju treća poduzeća, tada se troškovi iz ovog članka utvrđuju sukladno sklopljenim ugovorima.

Ovim člankom utvrđuju se i troškovi naknade za rad radnika uključenih u održavanje zaštite, dojave požara i opreme za odimljavanje i gašenje požara, kao i odbitci za društvene potrebe u slučaju da te poslove obavljaju zaposlenici poduzeća. Ako navedene radove izvode strane tvrtke, troškovi se utvrđuju prema ovom članku prema sklopljenim ugovorima.

Pod člankom „Plaćanje kamata na kredite, predujmove, bankovne usluge“ utvrđuju se pripadajući izdaci sukladno sklopljenim ugovorima s financijskim - kreditne organizacije kako je utvrđeno regulatornim pravnim aktima Ruska Federacija U redu.

Na poziciji „Ostali rashodi“ utvrđuju se ostali opći poslovni rashodi koji nisu uzeti u obzir prilikom utvrđivanja navedenih elemenata (stavaka) troška u okviru općih poslovnih rashoda.

2.9.4. Članak "Naknade i odbici" utvrđuje naknade i druge obvezne odbitke i troškove za poduzeće, izvršene u skladu s postupkom utvrđenim zakonom.

2.9.5. Raspodjela troškova na poziciji „Opći poslovni rashodi“ između proizvodnje i prijenosa i distribucije energije vrši se prema jednoj od sljedećih opcija u razmjeru:

Broj konvencionalnih jedinica za navedene tehnološke cikluse;

Plaće radnika.

Za utvrđivanje planirani pokazatelji ODP i OHR izrađuju procjene troškova za ove troškove.

Procjena troškova radionica kao dijela općih troškova proizvodnje uzima u obzir troškove povezane s upravljanjem i organizacijom proizvodnje na razini glavnih radionica poduzeća.

ODA su polufiksni troškovi, jer ne ovise izravno o obujmu proizvodnje.

5.5.1 Obračun troškova trgovine za 2015. godinu:

ODA iznosi 1% troškova.

Tablica 14

Procjena troškova radionice

5.5.2 Obračun općih troškova poslovanja za 2015. godinu:

OCR čini 1,5% cijene.

gdje je indeks radionica i općih troškova poslovanja za 2014. godinu (1,064);

indeks radionica i općih troškova poslovanja za 2015. godinu (1,046).

Tablica 15

Procijenjeni opći troškovi poslovanja

1. Porezno planiranje

5.6.1 Izračun iznosa poreza na imovinu:

Porezna osnovica= rezidualna vrijednost OPF-a.

gdje je cijena m 2 zemlje, rub.;

površina zemljišta, m2.

gdje je obujam proizvodnje toplinske energije, tisuća Gcal;

porezna stopa, rub. po 1 Gcal.

Tablica 16

Obračun poreza

Posjedovati stan je, naravno, dobro, ali ne smijemo zaboraviti da njegovo održavanje košta. A ako dobijete pohlepnu ili nepoštenu tvrtku za upravljanje, isplate mogu narasti do ludih razina. Nije jednostavno provjeriti ispravnost računa za komunalne usluge i razumjeti cijene za razne usluge održavanja stambenih objekata - to iskorištavaju nesavjesni pružatelji komunalnih usluga.

Ovaj članak je referentni i informativni materijal; sve informacije u njemu predstavljene su u informativne svrhe.

Ipak, gotovo svaki vlasnik želi da njegova kuća ima sve blagodati civilizacije, da okućnica bude blistavo čista, a dvorište ukrašeno travnjacima, a za to je spreman platiti, ali primjerenim novcem srazmjerno svojim prihodima. Stoga je "" odlučio saznati kako nastaju troškovi održavanja stambenog prostora, o čemu ovise i kako ih je moguće smanjiti bez ugrožavanja kvalitete.

Komponente rashoda
Troškovi održavanja stambenog prostora sastoje se od dvije velike skupine - komunalnih troškova i operativnih troškova. Komunalni računi su plaćanja struje, plina, vode, grijanja i ostalih komponenti komunalnog raja. Takvi troškovi utvrđuju se tarifama, koje su utvrđene zakonom na federalnoj i općinskoj razini. Njihov se iznos izračunava ili na temelju stvarne potrošnje resursa (ako je ugrađen mjerač) ili prema standardu. Operativni troškovi uključuju sve troškove potrebne za održavanje doma, održavanje infrastrukture i osiguranje sigurnosti stanara.

Prema Andrey Erekhinsky, zamjenik generalnog direktora tvrtke Etalon-Invest, koncept "održavanja" uključuje tri bloka opcija:

Upravljanje stambenim fondom, uključujući organizaciju rada, odnose s dobavljačima, rad sa stanarima i stanarima (ovo može uključivati ​​usluge kao što su, na primjer, organiziranje protoka dokumenata i izdavanje raznih potvrda, sklapanje ugovora o komunalnim uslugama, obrada očitanja iz individualnih mjerni uređaji, održavanje financijska izvješća, osiguranje zahtjeva zaštite od požara itd.);

Održavanje kao takve, uključujući praćenje stanja kuće i njezinih inženjerski sustavi(grijanje, voda, kanalizacija, struja, ventilacija) i otklanjanje kvarova, popravak i amortizacija komunalnih mreža, ograda i prometnica, vanjske rasvjete i dr.;

Sanitarno održavanje: čišćenje zajedničkih i lokacijskih prostora (uklanjanje smeća, snijega, pranje stubišta, metenje i zalijevanje dvorišta i nogostupa i sl.), njega zelenih površina.

"Ovo je općeprihvaćeni popis usluga, odobren dekretom Državnog odbora za izgradnju Ruske Federacije 2003. godine", kaže Andrey Erekhinsky. To je ono što obično dobivaju stanari općinskih stanova (prema ugovoru društveno zapošljavanje) i vlasnici stanova koji nisu donijeli odluku o izboru načina upravljanja, a po stopama koje utvrđuje grad, odnosno općina. Ali ako je upravljanje stambenim objektima preuzelo društvo za upravljanje (što sada nije neuobičajeno, posebno u novogradnji) ili sami vlasnici, tada se gore navedenom popisu mogu dodati bilo koje druge usluge, na primjer, sigurnost: „Sigurnost teritorija (za nas je to služba kontrole), organizacija kontrole pristupa, kontrola pristupa objektima, videonadzor i protupožarni sprinkler sustavi, concierge služba i dr.”, nabraja Alexander Zinov, šef službe tehnički nadzor društvo za upravljanje"Techstroy". I naravno, sve to nije besplatno.

Što utječe na troškove?
Raspon usluga, posebice dodatnih, kao i njihova učestalost uvelike ovise o željama stanara i njihovim željama financijske mogućnosti, jer moraju biti odobreni na temelju odluke vlasnika prostora ili vlasnika stambenih objekata u prigradskom naselju. I teško je zamisliti da bi stanovnici najobičnije kuće ekonomske klase dodali, na primjer, dostavu namirnica na svoj popis usluga. Za projekte ekonomske klase sve je najčešće ograničeno osnovne usluge s minimalnom učestalošću i odgovarajućim niskim troškovima.

„Obično uključuju plaćanje za održavanje i popravak vlastitih inženjerskih sustava za opskrbu električnom energijom, toplinom i vodom, kanalizaciju, razumni troškovi naplatiti dugove za plaćanje stambenog prostora i komunalije, troškovi uzimanja brojila, održavanje informacijski sustavi, osiguravanje prikupljanja, obrade i pohranjivanja podataka o uplatama za stambene prostore i komunalije, troškovima za izdavanje dokumenata o plaćanju,” kaže Alexander Zinov (MC “Tehstroy”), kao i troškove praćenja stanja kuće, potrebne popravke i čišćenje teritorija. “Ali u elitnim kompleksima mogu postojati zanimljivije usluge, na primjer, sigurnost, videonadzor, concierge usluga, čišćenje, dostava namirnica, čuvanje djece, rent-a-car itd.”, uvjerava on Natalya Kartavtseva, zamjenica generalnog direktora OJSC OPIN. Osim toga, što je veća klasa projekta, veći je, u pravilu, apetit društva za upravljanje i, shodno tome, veće su tarife za pružene usluge, jer ih postavlja sama organizacija, a ne zakonodavstvo , a ako su stanovnici, u načelu, solventni, zašto onda ne uzeti više od njih - nažalost, takvo razmišljanje nije neuobičajeno u našim stvarnostima. I, kao što je navedeno Oleg Ptuškin, zamjenik generalnog direktora Grupe tvrtki MIG-Nekretnine, cijene za održavanje stambenog prostora uvelike variraju i mnogo ovisi ne samo o pismenosti, već io integritetu društva za upravljanje.

"Čišćenje zajedničkih prostorija može se obavljati dva puta tjedno, ili možda sedam puta tjedno", kaže Andrey Blazhko, generalni direktor Domostroitel-Yugo-Zapad doo, član uprave grupe poduzeća Domostroitel.

- Mramorne pločice, na primjer, zahtijevaju drugačiju njegu od betonskog poda. Na ulazu u kuću može se nalaziti akvarij koji zahtijeva održavanje i njegu. Ili, pretpostavimo da je dizajn zgrade takav da se prozori izvana mogu oprati samo radom industrijskih penjača. I tako dalje. Popis može uvelike varirati ovisno o željama i financijskim mogućnostima stanara, kao i tehničkoj opremljenosti i uređenju kuće. Dakle, zakonski, ti izdaci ne ovise o klasi stanovanja, ali je doista često potrebno potrošiti više na održavanje elitnih i poslovnih stanova nego na održavanje komfornih i ekonomskih kuća.” Dakle, troškovi održavanja stambenog prostora usko su povezani s klasom projekta: „Minimalni trošak promatra se u ekonomskoj klasi, prosječnu cjenovnu nišu zauzimaju projekti poslovne klase, au premium segmentu Cijene zapravo nema. Trošak održavanja u projektima ekonomske i poslovne klase može varirati dva puta. Održavanje običnog moskovskog stana košta vlasnike 4-5 tisuća rubalja. mjesečno, a urbano stanovanje poslovne klase - otprilike 7-8 tisuća rubalja. mjesečno”, javlja Irina Mosheva, generalna direktorica JV RDI & Limitless (razvojnik stambenog kompleksa " Seoska četvrt») . Natalya Kartavtseva (OPIN OJSC) navodi slične brojke: "Naravno, minimalno održavanje zgrada je jeftinije." kompletan paket usluge" s poslugom ili 24-satnim osiguranjem. Stoga prosječni mjesečni troškovi u ekonomiji iznose do 5 tisuća rubalja, u biznisu 5-10 tisuća rubalja, a u eliti 10-20 tisuća rubalja. “Ako detaljnije razmotrimo ekonomsku klasu, onda su troškovi održavanja studio apartman može varirati od 3 do 4 tisuće rubalja. mjesečno, dvosobni - od 3,5 do 5 tisuća rubalja, trosobni - od 3500 do 7 tisuća rubalja", kaže Oleg Ptuškin (MIG-Real Estate Group).

Međutim, ako je u gospodarskom segmentu prilično teško smanjiti troškove, budući da je raspon usluga već minimalan, onda u više skupi projekti opcije su moguće. Naravno, poslovne i premium klase zahtijevaju složenije inženjerska oprema, čije je održavanje skuplje nego u proračunskim stambenim kompleksima, a dorada zgrada u takvim kućama je skuplja, pa su i troškovi popravka veći. A kupci stanova i kuća, općenito, to ne mogu odbiti, stoga, pri odabiru ljepote, udobnosti i tehnologije, prvo morate shvatiti da će to morati platiti. „Ali što se tiče „netehničkih“ troškova, stanovnici mogu sami odlučiti u kojoj mjeri imaju poslovnu ili elitnu klasu, određujući koliko su spremni potrošiti na sustave kontrole pristupa, sigurnost, čišćenje, uređenje okoliša područje itd.,” - objašnjava Alexander Zinov (MC “Tehstroy”). Na primjer, ako sastanak vlasnika stanova odluči da nema potrebe za sadnjom plave smreke, tada tvrtka za upravljanje neće imati pravo saditi ih. A onda će troškovi održavanja stanovanja biti malo manji.

Međutim, ponekad postoje suprotne situacije, vlasnici žele primati neke usluge ili povećati njihovu učestalost, ali tvrtka za upravljanje to ne može pružiti zbog svojih mogućnosti ili tehničkih parametara kuće. Na primjer, nije lako svugdje osigurati parking ili vratara. U ovom slučaju, troškovi održavanja stanovanja, naravno, trebali bi biti niži, čak i ako su stanovnici spremni za veće iznose.

Ali ako projekt ima bogatu privatnu infrastrukturu, operativni troškovi će vjerojatno biti veći. “Što je više infrastrukture, to su veći troškovi njezinog održavanja i servisa, a samim time se povećava iznos plaćanja po četvornom metru stambenog prostora”, navode Viktor Petrov, predsjednik stambene zadruge (Saratov). Ako kuća ima podzemni parking, dječja i sportska igrališta, rekreacijska područja, stadione, fitness centre, bazen ili plažu, onda je za sve to potreban novac i, naravno, stanovnici projekta ga plaćaju. Jedino što troškovi mogu biti vrlo beznačajni ako govorimo o ogromnim stambeni kompleks s tisućama stanova ili infrastrukturnih objekata nalaze se na granici teritorija i dostupni su ne samo stanovnicima, već i trećim posjetiteljima, koji pokrivaju dio troškova njihovog održavanja. “Osim toga, objekti poput vrtića, škola, trgovački centri itd., u pravilu imaju vlastitu tvrtku za upravljanje, koja se bavi njihovim radom, a njihova prisutnost ni na koji način ne utječe na operativne troškove stambene zgrade", kaže Andrey Erekhinsky ("Etalon-Invest"). No, istina je, te institucije mogu odigrati i okrutnu šalu, čak i ako nemaju nikakve veze s određenim stambena zgrada: “Na primjer, općinski dječji vrtić, smješten između zgrada stambenog kompleksa, zahtijeva maksimalnu pozornost društva za upravljanje: mora razmišljati o tome kako pravilno, bez kršenja standarda, smjestiti i organizirati sustav za ulazak i izlazak ljudi, ulaz službeni automobili, kako nadzirati sigurnost stanovnika itd.,” kaže Alexander Zinov (MC “Tehstroy”). Kao rezultat toga, organiziranje ovih procesa može zahtijevati veće troškove.

Također, kako primjećuje Andrey Erekhinsky (Etalon-Invest), troškovi stanovnika mogu biti veći ako je tijekom izgradnje investitor koristio materijale niske kvalitete ili je počinio kršenje tehnologije. To dovodi do češćih i skupljih popravaka, pa je bolje kupiti stanove u visokokvalitetnim projektima od programera s dobrom reputacijom.

A visina troškova održavanja stambenog prostora ovisi o operativnoj strategiji društva za upravljanje: “Postoje dvije glavne opcije. Prva opcija je da sami izvedete radove, odnosno da sami održavate svoje osoblje domara, električara, vodoinstalatera, osoblja hitnih službi itd., kupite potrebnu opremu, potrošni materijal. U ovom slučaju, troškovi društva za upravljanje sastoje se od plaća osoblja, poreza, troškova zaliha i potrebnog materijala. Osim toga, dodaju se troškovi privlačenja tvrtki koje se bave uklanjanjem otpada i servisiranjem dizala, budući da je za te vrste djelatnosti potrebna posebna dozvola. Druga opcija nije održavanje vlastitog osoblja, već pružanje usluga vanjskim suradnicima. U ovom slučaju, razina troškova je obično veća,” kaže Andrey Erekhinsky (Etalon-Invest).

Osim toga, niži troškovi poslovanja postižu se ako jedno društvo za upravljanje servisira nekoliko objekata. “Ovo je moguće kada programer izvodi nekoliko projekata odjednom, koji se nalaze u neposrednoj blizini jedan drugoga. Zatim programer stvara vlastitu tvrtku za upravljanje, a uštede se postižu korištenjem jedne flote opreme i osoblja,” uvjerava Irina Mosheva (JV RDI & Limitless).

I naravno, puno ovisi o kotaru i gradu, odnosno, zapravo, o proračunu upravne jedinice. Uzmimo za primjer Moskvu i Moskovsku regiju.

Moskva i Moskovska regija
Nije tajna da u moskovskoj regiji troškovi održavanja stanova mogu biti veći nego u Moskvi: “Prije svega zato što nema subvencija koje daje grad. Na primjer, troškovi čišćenja ulica, održavanja susjedna područja a odvoz smeća za stanovnike glavnog grada u segmentu ekonomske klase je minimalan. Ali u projektima u blizini Moskve takve usluge pruža tvrtka za upravljanje, pa se njihov trošak izračunava po različitim tarifama", objašnjava Irina Mosheva (JV RDI & Limitless). “Drugim riječima, Moskva svojim stanovnicima dodjeljuje mjesečne subvencije za uređenje dvorišta. A u moskovskoj regiji vlasnici sami plaćaju čišćenje teritorija (plaćanje brisača), bojanje klupa i obruba, brigu o travnjacima itd., dodaje Alexander Zinov (Tehstroy Management Company). "Osim toga, u moskovskoj regiji, barem u novim zgradama, logika formiranja tarifa razlikuje se od Moskve."

Uprava, u pravilu, vjeruje da budući da je kuća nova, to znači da su ljudi koji žive u njoj bogati i mogu si priuštiti bilo koji iznos. Dakle, u novim zgradama, gdje stanari nisu mogli samostalno odobriti tarifu na sastanku vlasnika ili ga uopće nisu održali, lokalne vlasti su odredile tarifu po vlastitom nahođenju; ona obično nije niska i gotovo je nemoguća osporiti ga. Na primjer, u Krasnogorsku, kako izvještava Andrey Erekhinsky (Etalon-Invest), ovisno o kategoriji stambene zgrade, mjesečna naknada za održavanje i popravak stambenog prostora kreće se od 17,5 rubalja po kvadratnom metru. m do 34,82 rubalja/m2. m. Međutim, stručnjak smatra da su takve brojke prilično tržišne i vjeruje da se privatne tvrtke za upravljanje moraju voditi prema njima.

I općenito, dobro je za stanovnike ako se vode općinskim tarifama, ali češće su cijene društava za upravljanje još veće. Naravno, tu su krivi apetiti organizacija, ali i tehnički faktori. To posebno vrijedi za prigradska naselja. Na primjer, jedna je stvar ukloniti smeće s teritorija moskovske novogradnje, a sasvim druga stvar s teritorija vikend naselje, koji se nalazi nekoliko kilometara od najbližeg grada. Osim toga, danas se sela u blizini Moskve, čak i komfor i poslovne klase, često razlikuju dizajn krajolika, skupo uređenje okoliša i opsežna privatna infrastruktura, koja može uključivati ​​plažu, stanicu za brodove i bazen: „Stoga, uz standardne troškove, mogu postojati troškovi za brigu o travnjacima, cvijeću i drveću, za održavanje kaskada ribnjaka, igrališta, šetališta, sjenica, rasvjete itd.,” kaže Oleg Ptuškin (Grupa kompanija MIG-Nekretnine). Istovremeno, broj kućanstava u selima, u pravilu, znatno je manji nego u novom glavnom gradu, a stambeni prostori prilično veliki, pa su i troškovi održavanja infrastrukture i teritorija prilično veliki. I onda, ako nova urbana zgrada može bez sigurnosti i, na primjer, bez ograde, onda selo bez ikakve zaštite vjerojatno neće biti traženo, iako sigurnost također košta.

Kao rezultat toga, pokazalo se da su troškovi upravljanja prigradskim selima (i sela s gradskim kućama i naselja s više formata ili vikendice) u pravilu znatno viši nego u . “U čuvanim naseljima poslovne klase troškovi održavanja mogu doseći 25-50 tisuća rubalja. mjesečno”, kaže Oleg Ptuškin (MG-Real Estate Group of Companies), iako su za mnoge nekretnine cijene još uvijek niže. „Kao primjer možemo navesti prosječne troškove rada gradske kuće u stambenom kompleksu poslovne klase Zagorodny Kvartal. Mjesečni tehnički troškovi ovdje su oko 70 rubalja. po kvadratnom m, a za gradsku kuću srednje veličine ukupni trošak doseže 9 tisuća rubalja. mjesečno,” izvještava Irina Mosheva (JV RDI & Limitless).

Naravno, operativni troškovi uvelike ovise o stanovnicima ne samo Moskve, već i moskovske regije. „Čak i u skupim projektima, vlasnici mogu sami odrediti popis svojih potreba: dodatni video nadzor ili sigurnost, prisutnost ograde, uređenje teritorija i sadnja zelenih površina. Stanovnici također mogu kontrolirati s kojim organizacijama njihova tvrtka za upravljanje surađuje i jesu li cijene njihovih usluga odgovarajuće", objašnjava Oleg Ptushkin (MG-Real Estate Group of Companies). U pravilu, što su stanovnici aktivniji, niži su operativni troškovi.

“Ali što se tiče tarifa za komunalne usluge, u Moskovskoj oblasti tarife za struju i plin iste su za sva područja, a troškove vode, kanalizacije i grijanja određuje općina, a ovisno o opsegu komunikacija, njihovo stanje , Udaljenost stanovanja od izvora opskrbe stope mogu se razlikovati za 3-5 puta. I ovdje, koliko je tko sretan", kaže Alexander Zinov (Društvo za upravljanje "Tehstroy"). Jedino što preostaje je uštedjeti resurse.

A kako to učiniti, kao i kako smanjiti troškove rada (održavanja), portal će reći u nastavku ove teme, u sljedećim brojevima.

U ovom ćemo se članku dotaknuti pitanja upravljanja stambenom zgradom, izračunavanja naknada za održavanje i popravak stambenih prostorija, cijena i tarifa za komunalne usluge u slučaju upravljanja zgradom od strane društva za upravljanje.

Većina stanovništva u većim gradovima su vlasnici stanova u stambena zgrada.

Stambenom zgradom se može upravljati:

• izravno od strane vlasnika prostora u stambenoj zgradi;
• udruga vlasnika stanova ili stambena zadruga ili druga specijalizirana potrošačka zadruga;
• upravljanje organizacijom.

Upravljanje stambenom zgradom mora građanima osigurati povoljne i sigurne uvjete stanovanja, pravilno održavanje zajedničko vlasništvo u stambenoj zgradi, rješavanje pitanja korištenja navedene nekretnine, kao i pružanje komunalnih usluga građanima koji žive u takvoj zgradi.

Upravljanje stambenom zgradom zahtijeva posebno znanje i iskustvo. Stoga vlasnici sve više posežu za uslugama specijaliziranih organizacija, poput društava za upravljanje. Odnos između stranaka - društva za upravljanje i vlasnika nekretnine - temelji se na ugovornoj osnovi.

Upravljačka organizacija- Ovo pravna osoba bez obzira na organizacijski i pravni oblik, kao i individualni poduzetnik, upravljanje višestambenom zgradom na temelju ugovora o upravljanju višestambenom zgradom.

Djelatnosti organizacija za upravljanje regulirane su Zakonom o stanovanju Ruske Federacije, Pravilima za provedbu aktivnosti upravljanja stambenim zgradama, odobrenim Odlukom Vlade Ruske Federacije od 15. svibnja 2013. br. 416 (kao izmijenjeno 26. ožujka 2014.).

Stambena zgrada u skladu s klauzulom 9. čl. 161 RF stambenog zakonika može upravljati samo jedna organizacija za upravljanje.

Ako vlasnici odluče povjeriti upravljanje kućom upravljačkoj organizaciji, tada se s njom sklapa pismeni ugovor o upravljanju stambenom zgradom. Uvjeti ugovora o upravljanju stambenom zgradom regulirani su Zakonom o stanovanju Ruske Federacije.

Informacije potrebne za objavljivanje objavljuju se prema nahođenju organizacije za upravljanje:

• na web stranici organizacije za upravljanje;
• na web stranici izvršnog tijela konstitutivnog entiteta Ruske Federacije, koje određuje najviši izvršno tijelo državna vlast konstitutivnog entiteta Ruske Federacije;
• na web stranici lokalne samouprave općina, na čijem području organizacija za upravljanje obavlja svoju djelatnost.

Troškovi društva za upravljanje

Troškovi društva za upravljanje mogu se podijeliti u sljedeće vrste:

• troškovi održavanja ulaza u stambenu zgradu;
• troškovi obnove stambenih prostorija;
• troškovi tekućih popravaka zajedničke imovine u stambenoj zgradi;
• kapitalni troškovi popravka;
• troškovi održavanja lokalnog područja.

Troškovi održavanja ulaza u stambenu zgradu

Troškovi održavanja ulaza u stambenu zgradu uključuju:

• troškovi održavanja ulaznih vrata, portafona, poštanskih sandučića, prozora, dizala, odvodnika za smeće, električne opreme, sustava grijanja u ispravnom stanju;
• troškovi održavanja zidova, podova, prozora, dizala i odvodnika za smeće čistima.

• pratiti temperaturu zraka u ulazu (temperatura zraka mora biti najmanje +16 C˚), odmah zamijeniti razbijeno staklo na vratima i prozorima ulaza;
• pratiti ispravnost strukturnih elemenata ulaza i pravodobno ih popraviti;
• provoditi svakodnevno mokro čišćenje stubišta prva dva kata i prostora ispred odvodnika za smeće;
• svakodnevno uklanjati otpad iz komore za sakupljanje smeća i čistiti je;
• svakodnevno prati pod lifta;
• 2 puta mjesečno provodite mokro čišćenje svih stubišta i letova u zgradama bez dizala;
• Jednom mjesečno provodite mokro čišćenje svih stubišta i letova u zgradama opremljenim dizalom;
• Jednom mjesečno oprati, očistiti i dezinficirati sve elemente odlagališta smeća.

Troškovi obnove stambenog prostora

Troškovi popravka stambenih prostorija i unutarnje inženjerske opreme koja pripada vlasniku nekretnine nisu uključeni u mjesečnu uplatu. Unatoč tome, organizacija za upravljanje mora održavati u redu i, ako je potrebno, popraviti zajedničku imovinu koja se nalazi u stanu.

Upravljačka organizacija dužna je:

• održavati i popravljati uspone za opskrbu hladnom i toplom vodom i kanalizaciju;
• pratiti rad ventilacijskih sustava;
• u stanovima s plinskim pećima redovito provjeravajte sigurnost plinske opreme instalirane u stanu;
• osigurati nesmetan rad sustava grijanja, popraviti opremu ako je potrebno;
• pratiti stanje zidova kuće, izvršiti popravke, uključujući i velike, ako je šteta nastala zbog krivnje organizacije za upravljanje.

Troškovi tekućih popravaka zajedničke imovine u stambenoj zgradi

Upravljačka organizacija dužna je:

• održavati i popravljati vodoopskrbne i kanalizacijske sustave;
• pratiti rad automatskih sustava za zaštitu od požara i odimljavanje;
• u kućama s plinskim pećima redovito provjeravajte sigurnost sustava opskrbe plinom;
• osigurati nesmetan rad sustava grijanja i unutarnjih inženjerskih sustava i opreme, odmah ukloniti hitne situacije;
• popraviti krov.

Radove na zaustavljanju curenja zbog neispravnog krovišta provodi upravljačka organizacija tijekom smjene, manji popravci krovišta obavljaju se u povoljnim vremenskim uvjetima tijekom dana, a zamjena krovnog pokrova do 50% provodi se na trošak rutinski popravci.

Troškovi velikih popravaka

Odluka o provođenju remont zajedničke imovine donosi se na skupštini vlasnika. Organizacijski i informacijska podrška u provođenju glavna skupština može osigurati okružna vlada.

FYI

Državni program grada Moskve "Stanovanje" za 2012-2016. predviđeno je davanje subvencija iz proračuna grada Moskve za remont zajedničke imovine vlasnika prostora u stambenim zgradama u Moskvi, uz zajedničko financiranje troškova iz sredstava vlasnika prostora u stambenim zgradama. Subvencije primaju udruge vlasnika stanova, stambene zadruge i organizacije za upravljanje. Sudjelovanje i kontrola stanara ključ je kvalitetnih popravaka.

Glavna skupština vlasnika odlučuje:

• o izvođenju velikih popravaka zajedničke imovine kuće;
• o zajedničkom financiranju popravaka na račun vlasnika prostorija u kući.
• odobrava vrste, obim i vrijeme rada;
• odobrava predračune troškova po vrstama radova;

Organizacije za upravljanje podnose zahtjev za subvenciju Odjelu za kapitalne popravke (DKR) grada Moskve. Postupak dodjele subvencija i sastav zahtjeva određen je dekretom moskovske vlade od 6. prosinca 2011. broj 575-PP.

Usluge upravljanja domom moraju se pružati pravodobno i u skladu sa zahtjevima Pravila za pružanje komunalnih usluga.

Prihod društva za upravljanje

Prihodi društva za upravljanje uključuju:

• iznos primljenih uplata od vlasnika prostora u višestambenim zgradama organizaciji za upravljanje prema ugovoru o upravljanju stambenim zgradama (naknada za upravljanje kućom);
• sredstva primljena od stanovništva iznad najamnine (dodatni popravci stanova, ugradnja sanitarnih proizvoda ili zamjena onih koji su postali neupotrebljivi zbog krivnje stanovnika itd.);
• sredstva primljena od stanara za komunalije, održavanje i popravke stambena zgrada;
• sredstva od posredničkih aktivnosti (primanje agencijskih naknada od organizacija za opskrbu resursima za naplatu komunalnih računa).

U skladu s pod. 14. stavak 1. čl. 251 Poreznog zakona Ruske Federacije ne uključuje sredstva ciljano financiranje, naime:

• proračunska sredstva dodijeljena upravljačkim organizacijama za upravljanje stambenim zgradama, usmjerena na zajedničko financiranje kapitalnih popravaka stambene zgrade(posebno, proračunska sredstva osigurao Fond za pomoć reformi stambenih i komunalnih usluga za zajedničko financiranje kapitalnih popravaka stambenih zgrada);
• sredstva od vlasnika prostora u stambenim zgradama, prenesena na račune društva za upravljanje, usmjerena na financiranje popravaka i velikih remonta zajedničke imovine stambenih zgrada.

Navedimo primjer izračunavanja troškova usluga, računovodstva prihoda i rashoda od strane organizacije za upravljanje.

Primjer

Na glavnoj skupštini vlasnici stambene zgrade odlučili su povjeriti upravljanje zgradom Društvu za upravljanje Vostok doo te su s njim sklopili ugovor o upravljanju na razdoblje od 3 godine.

Prema odredbama ugovora, društvo za upravljanje se u ugovorenom roku uz naknadu obvezuje:

• pružati usluge i izvoditi radove za uredno održavanje zajedničke imovine u ovoj stambenoj zgradi;
• pružati komunalne usluge vlasnicima prostora i osobama koje koriste prostore u ovoj zgradi;
• izvršiti tekuće i velike popravke zajedničke imovine ove kuće;
• obavljati i druge poslove u svrhu ostvarivanja ciljeva upravljanja stambenom zgradom.

Ukupna površina ove stambene zgrade je 12.546 m2.

Stambena zgrada se sastoji od:

• 204 stambena prostora – stana u vlasništvu prava vlasništva pojedinaca;
• nestambeni prostori(gospodarske prostorije za skladištenje opreme, nalaze se u prizemlju).

Društvo za upravljanje sklapa ugovore sa specijaliziranim organizacijama za sveobuhvatna usluga stambena zgrada koja uključuje:

• održavanje prostorija;
• hitna dispečerska služba;
• prikupljanje i odvoz otpada;
• sanitarno održavanje zajedničkih i mjesnih prostora;
• servis komunalne mreže do granice operativne odgovornosti.

Stambene i komunalne usluge provode se strogo u skladu s trenutnim propisi za održavanje i popravak stambeni fond na temelju procjena troškova.

Procjena troškova za upravljanje stambenom zgradom uključuje:

1. Troškovi prema ugovorima s organizacijama za opskrbu resursima za opskrbu hladnom i toplom vodom, kanalizaciju, opskrbu električnom energijom, opskrbu plinom (ako postoji), grijanje (opskrba toplinom).

Postupak određivanja količine usluga opskrbe hladnom i toplom vodom, kanalizacije, električne energije, grijanja (opskrbe toplinom) koje pružaju organizacije za opskrbu resursima ovisi o prisutnosti ili odsutnosti mjernih uređaja. Naša stambena zgrada ima ugrađene komunalne mjerne uređaje. Stoga se trošak pruženih komunalnih usluga utvrđuje kao umnožak tarife utvrđene za određenu kategoriju potrošača s količinom komunalnih usluga koje su potrošili u prirodne jedinice, posebno:

• opskrba vodom - po 1 m 3 ispuštene vode;
• zbrinjavanje vode - po 1 m 3 ispuštene otpadne tekućine;
• opskrba toplinom - po 1 Gcal isporučene toplinske energije;
• opskrba toplom vodom - po Gcal toplinske energije za grijanje vode, odnosno m 3 isporučene tople vode;
• opskrba električnom energijom - 1 kWh. puštena električna energija.

2. Troškovi održavanja zajedničke imovine u stambenoj zgradi.

Prikazan je ukupan iznos troškova za plaćanje usluga specijaliziranih izvođača koji obavljaju radove na održavanju zajedničke imovine u stambenoj zgradi prema ugovoru s organizacijom za upravljanje. Takvi troškovi uključuju:

• odvoz kućnog otpada;
• čišćenje područja;
• čišćenje nestambenih zajedničkih prostorija, uključujući kanale za smeće;
• održavanje lokalnog područja, uključujući uređenje okoliša;
• održavanje i popravak dizala;
• održavanje inženjerske opreme i konstruktivnih elemenata zgrada;
• održavanje i čišćenje ventilacijskih kanala;
• priprema za zimu (izolacija prozorskih i balkonskih otvora, zamjena razbijenih stakala na prozorima i balkonskim vratima, izolacija ulaznih vrata u stanovima i nestambenim prostorijama koje su zajedničke prostorije).

Objasnimo da inženjerska oprema u stambenoj zgradi uključuje opremu za vodoopskrbu, grijanje, kanalizaciju, električnu energiju, a glavni konstruktivni elementi zgrade su temelji, zidovi, podovi, pregrade, krov, stepenice, prozori, vrata, balkoni.

3. Troškovi popravka.

Prikazan je ukupan iznos troškova za plaćanje usluga izvođača koji obavljaju popravne, građevinske i instalacijske radove prema ugovoru s organizacijom za upravljanje.

Troškovi popravaka uključuju izdatke za tekuće (preventivne) i nepredviđene popravke (radovi vezani uz otklanjanje izvanrednih situacija).

Troškovi preventivnog održavanja uključuju:

• obnoviti oštećena područja zgrada i temelja;
• otklanjanje kvarova i preventivni popravak unutarnjih inženjerskih sustava i opreme (otklanjanje grešaka na krovištu, zamjena odvodnih cijevi, popravci ventilacije itd.);
• popravak i obnova uništenih dijelova nogostupa, staza, slijepih područja ograda, nadstrešnica za kontejnere, kanti za otpad.

4. Izdaci za velike popravke.

Prikazan je iznos troškova za plaćanje usluga izvođača koji obavljaju velike popravke.

Veći popravci uključuju zamjenu:

• sustavi inženjerske opreme;
• pojedinačni nosivi elementi građevinske strukture stambena zgrada.

5. Troškovi organizacije upravljanja.

Troškovi organizacije upravljanja uključuju:

• materijalni troškovi;
• troškovi rada;
• troškovi amortizacije;
• ostali troškovi povezani s pružanjem usluga upravljanja stambenom zgradom.

Uključeno materijalni troškovi Organizacija upravljanja uzima u obzir troškove:

• nabavu sirovina, zaliha, goriva, opreme i kućanske potrepštine koristi se u procesu pružanja usluga održavanja stambene zgrade;
• plaćanje zakupnine nestambenih prostora koje zauzima organizacija za upravljanje;
• komunalne usluge koje troši organizacija za upravljanje;
• usluge prijevoza;
• ostali troškovi.

U rashodima organizacije za upravljanje za naknade zaposlenicima Troškovi naknada zaposlenicima organizacije za upravljanje koji sudjeluju u sklapanju ugovora s izvođačima, specijaliziranim i resursnim organizacijama, obračunu i naplati, vođenju šteta i obavljanju drugih poslova upravljanja stambenom zgradom, sukladno odobrenom rasporedu zaposlenih, uzimaju se u obzir.

Uključeno u troškove za amortizacija U obzir se uzima oprema organizacije upravljanja koja se koristi u procesu pružanja usluga upravljanja stambenom zgradom troškovi amortizacije za dugotrajna sredstva navedena u bilanci organizacije za upravljanje.

U ostali troškovi Organizacija za upravljanje odražava troškove koji nisu uključeni u sljedeće:

• odbici za premije osiguranja zaposlenici organizacije za upravljanje u izvanproračunskih fondova;
• plaćanje bankovnih usluga;
• plaćanje konzultantskih, informacijskih, konzultantskih i revizijskih usluga;
• troškovi povezani s obukom i prekvalifikacijom osoblja;
• plaćanja po obvezno osiguranje vlasništvo, građanska odgovornost, pojedinačne kategorije zaposlenici u skladu s postupkom utvrđenim zakonodavstvom Ruske Federacije;
• porezi, naknade, plaćanja i drugi odbici utvrđeni zakonodavstvom Ruske Federacije;
• ostali troškovi.

Rashodi se u računovodstvu iskazuju u skladu s odredbama računovodstvena politika društvo za upravljanje, razvijeno u skladu sa zahtjevima računovodstvenih propisa:

• Savezni zakon br. 402-FZ od 6. prosinca 2011. (s izmjenama i dopunama 4. studenog 214.) „O računovodstvu”;
• Kontni plan računovodstvo financijske i ekonomske aktivnosti organizacija i Upute za njegovu primjenu, odobrene Nalogom Ministarstva financija Rusije od 31. listopada 2000. br. 94n (s izmjenama i dopunama 8. studenog 2010.);
• Računovodstveni propisi “Organizacijski troškovi” PBU 10/99, odobren Nalogom Ministarstva financija Rusije od 6. svibnja 1999. br. 94n (s izmjenama i dopunama 27. travnja 2012.).

Troškovi se dijele na izravne i neizravne. DO izravni troškovi uključuju:

• materijalni troškovi;
• troškovi plaćanja komunalnih usluga poduzećima stambenog i komunalnog kompleksa;
• troškovi plaćanja usluga izvođačima koji pružaju usluge popravka i održavanja za održavanje i popravak kuće;
• troškovi plaćanja usluga izvođačima koji izvode građevinske i instalacijske radove na velikim popravcima zgrada i građevina;
• troškovi plaćanja usluga jedinstvenog obračunskog centra;
• ostali troškovi povezani s upravljanjem stambenom zgradom.

Ostali troškovi, uključujući i one koji se odnose na održavanje upravljačkog aparata društva, su neizravni.

Izravni rashodi se evidentiraju na računu 20 „Glavna proizvodnja“ kako slijedi:

20.01 - računi za komunalne usluge;

20.02 - troškovi održavanja zajedničke imovine u stambenoj zgradi;

20.03 — troškovi tekućih popravaka;

20.04 - troškovi za velike popravke.

Dodatno, prikazani su detalji za podračune otvorene za svaku vrstu plaćanja komunalnih usluga (20.01/"Grijanje", 20.01/"TV", 20.01/"PTV", 20.01/"Odvodnja vode", 20.01/"Električna energija").

Neizravni troškovi, uključujući troškove održavanja rukovodećeg osoblja Vostok LLC, prikazani su na računu 26 "Opći poslovni troškovi". Neizravni troškovi otpisuju se mjesečno na financijski rezultat(na teret konta 90,02).

Računovođa sastavlja mjesečni obračun nastalih troškova (ispod je primjer obračuna stvarnih troškova za prosinac 2013. godine).

Primjer zaobračun troškova usluge

Obračun troška usluga za prosinac 2013

Glavni računovođa Ivanova Ivanova A. G.

Društvo za upravljanje također izdaje potvrdu subvencije iz proračuna. Iznos obračunatih troškova poslovanja za vlasnike umanjuje se za iznos danih subvencija.

U našoj stambenoj zgradi subvenciju prima 4-člana obitelj: muž, žena i dvoje djece od 3 i 7 godina. Postupak za dobivanje subvencije:

1. Prije svega, izračunat ćemo iznos plaćanja za stambene i komunalne usluge prema standardu danom u Uredbi Vlade Ruske Federacije od 21. veljače 2013. br. 146 „O saveznim standardima za plaćanje stambenih prostora i komunalne usluge za 2013.-2015.“ (u daljnjem tekstu: Uredba br. 146) :

147 rub. × 18 m 2 × 4 osobe = 10 584 rub.,

gdje 147 rub. - ovo je regulirani standard za troškove plaćanja komunalnih usluga po 1 m 2 u Moskvi, odobren Rezolucijom br. 146;

18 m2 je društvena norma stambeni prostor za 3 ili više osoba prijavljenih u stambenom prostoru.

Za izračun se uzimaju svi prihodi, uključujući stipendije, naknade, mirovine i dodatne isplate.

U našem slučaju, mjesečni prihod roditelja je 18.000 rubalja. + pogodnosti za djecu (500 rubalja).

Ukupni prihod obitelji bit će 18 500 rubalja. (18.000 rubalja + dječji doplatak 500 rubalja).

Prihod po osobi će prema tome biti:

18 500 rub. / 4 osobe = 4625 rub.

3. Izračunajte prosjek životni minimum po obitelji.

Za izračun je potrebno uzeti pokazatelje troškova života koje je odobrila vlada. U našem primjeru za moskovsku obitelj:

• radno sposobno stanovništvo - 11.249 rubalja;
• djeca - 8559 rub.

Na temelju ovih podataka utvrđujemo prosječne troškove života po obitelji:

(11.249 RUB × 2 osobe + 8.559 RUB × 2 osobe) / 4 osobe = 9924 rub.

4. Pronađite faktor korekcije

Za izračun je potrebno ukupni obiteljski dohodak po osobi podijeliti s prosječnim troškovima života po obitelji:

4625 rub. / 9924 rub. = 0,47.

5. Odredite postotak plaćanja za stambene i komunalne usluge od ukupnog prihoda.

Za izračun je potrebno faktor korekcije pomnožiti sa standardom što je više moguće dopušteni udio vlastiti troškovi građana za stanovanje i komunalne usluge u ukupnom prihodu obitelji, koji odobrava vlada Moskve.

Utvrđuje se veličina standarda naknade grada Moskve:

• za obitelji, građane koji žive sami, koji imaju, odn. prosječni prihod po stanovniku i prihod preko 600, ali ne više od 1500 rubalja. mjesečno - 3%;
• za obitelji, građani koji žive sami, imaju prosječni dohodak po glavi stanovnika i dohodak veći od 1500, ali ne više od 2000 rubalja. mjesečno - 6%;
• za obitelji, građani koji žive sami, s prosječnim dohotkom po glavi stanovnika i dohotkom većim od 2000 rubalja. mjesečno - 10%.

Stoga, za naš primjer, postotak plaćanja je:

0,47 × 10% = 4,7%.

6. Postavite iznos maksimalnog mogućeg plaćanja za komunalne usluge.

Da bismo to učinili, pomnožimo ukupni prihod obitelji s postotkom plaćanja usluga od ukupnog prihoda:

18 500 rub. × 4,7% = 869,50 rub.

7. Izračunavamo iznos subvencije za stambene i komunalne usluge.

Iznos plaćanja za stambene i komunalne usluge prema standardu (klauzula 1) minus iznos najvećeg mogućeg plaćanja za usluge:

10 584 RUB - 869,50 rub. = 9714,50 rub.

_____________________

Cijene usluga društva za upravljanje

Iznos plaćanja za održavanje i popravak stambene zgrade određuje se prema sljedećem popisu radova i usluga:

1. Upravljanje stambenom zgradom:

• provođenje planiranog nadzora i kontrole nad tehničkim stanjem objekata koji se prenose na upravljanje, osiguravajući njihovo održavanje i popravak u skladu s važećim regulatornim i tehničkim zahtjevima;
• organiziranje rada na pregledu objekata kako bi se utvrdila njihova tehnička spremnost za rad (uključujući sezonski rad), potreba za rutinskim i velikim popravcima;
• planiranje radova na održavanju i popravku objekata koji se prenose na upravljanje;
• planiranje financijskih i tehničkih sredstava;
• provođenje sustavnog nadzora kvalitete usluga, rada izvođača i ispunjavanja drugih ugovornih obveza, usklađivanje iznosa plaćanja usluga prema niže ako je njihova kvaliteta nedovoljna;
• financiranje radova i usluga izvođača (sudionika u procesu proizvodnje radova i usluga) sukladno sklopljenim ugovorima i vodeći računa o kaznama za neodgovarajuću kvalitetu radova i usluga;
• vođenje tehničke dokumentacije za predmete koji se predaju na upravljanje;
• rad s javnošću, uključujući razmatranje zahtjeva i pritužbi na kvalitetu usluge;
• obavljanje poslova otpreme za zaprimanje prijava javnosti;
• provedba ugovornih pravnih poslova;
• organiziranje rada na primanju, obračunu i obračunu plaćanja od stanara i vlasnika prostora, prikupljanje zaostalih plaćanja, uključujući za komunalne usluge u skladu sa sklopljenim ugovorima o opskrbi komunalnim uslugama.

• sanitarno održavanje kućanstva (čišćenje zajedničkih nestambenih prostorija, susjednih prostora, deratizacija i dezinsekcija; mjere zaštite od požara);
• održavanje elemenata vanjskog uređenja;
• odvoz i zbrinjavanje krutog kućnog otpada;
• održavanje stambenih zgrada (obavljanje djelomičnih pregleda elemenata stambene zgrade, otklanjanje manjih kvarova prilikom djelomičnih pregleda, kao i na zahtjev stanovništva);
• održavanje, tehničko ovjeravanje i dijagnostički pregled dizala;
• priprema stambene zgrade za korištenje u proljeće i ljeto;
• priprema stambene zgrade za rad u jesensko-zimskom razdoblju;
• održavanje, pregled, podešavanje i podešavanje sustava inženjerske opreme koji opslužuju više stambenih prostorija: ventilacija, opskrba hladnom vodom, kanalizacija, opskrba toplom vodom, centralno grijanje, napajanje;
• održavanje i čišćenje dimnjaka, dimovodnih i ventilacijskih kanala;
• održavanje, tehnička dijagnostika i pregled sustava opskrbe plinom koji su dio zajedničke imovine stambene zgrade i osiguravaju rad opreme za više od jednog stambenog prostora (osim plinske opreme unutar stana - peći, plinski bojleri);
• briga o zelenim površinama.

3. Tekući popravci— skup građevinskih, organizacijskih i tehničkih mjera za otklanjanje kvarova (vraćanje uporabnosti) građevinskih elemenata i održavanje normalna razina operativni pokazatelji.

Troškovi komunalnih usluga određuju se prema gradskim tarifama. Cijena usluga društva za upravljanje, dogovorena s vlasnicima stambene zgrade, iznosi približno 5-8% troškova održavanja i popravka stambene zgrade (primjer je prikazan u tablici 2).

Obračun komunalnih naknada vrši se na temelju jedinstvene potvrde ustaljeni oblik. Vlasnici iznose najamninu na račun društva za upravljanje. Društvo za upravljanje sklapa ugovor o obračunu i naplati plaćanja od vlasnika nekretnina s centrom za plaćanje komunalnih usluga. Društvo za upravljanje posjeduje prava na program za izračun stambenih i komunalnih usluga. Pomoću crtičnog koda računa računovođa dobiva potpunu informaciju o novčanom tijeku i sve informacije o vlasniku. Ugovori s organizacijama za opskrbu resursima predviđaju naknadu upravljačkoj organizaciji za prikupljanje sredstava od stanovništva.

Primjer

Nastavimo gledati naš primjer.

U ugovoru o pružanju komunalnih usluga sklopljenom između organizacije za upravljanje i organizacija za opskrbu resursima postoji klauzula prema kojoj je iznos naknade organizacije za upravljanje za usluge stanovništvu i naplatu plaćanja od stanovništva prema ugovoru 4% od prenesenog iznosa.

U prosincu 2013., društvo za upravljanje predstavilo je isplate vlasnicima u iznosu od 1.159.991,18 RUB:

• za komunalne usluge - 830.787,14 rubalja;
• za usluge održavanja kuće - 258 447,60 RUB. (12.546 m 2 × 20,60 rub.);
• za pokrivanje troškova tekućih popravaka - 75 276 RUB. (12 546 m 2 × 6,00 rub.).

Istovremeno, u prosincu 2013. godine na račun za namiru društva za upravljanje stiglo je:

• računi za komunalne usluge - 650.000 rubalja;
• plaćanje za naknadu troškova za održavanje kuće - 240.000 rubalja;
• naknada za naknadu troškova za tekuće popravke - 70.000 rubalja;
• unovčiti iz proračuna - subvencije - 50.000 rubalja.

Od primljenog novca:

• plaćeno dobavljačima - organizacijama za opskrbu resursima - 630.000 rubalja;
• plaćeno izvođačima za održavanje i tekuće popravke kuće - 300.000 rubalja;
• prebačen u IRC na uslugu - 20.000 rubalja;
• obračunana provizija - 25 200 RUB. (630 000 RUB × 4%).

___________________

PDV i porez na dohodak od prihoda društva za upravljanje

PDV

Dopis br. AS-3-3/904 Federalne porezne službe Rusije od 15. ožujka 2013. navodi da prodaja komunalnih usluga koje pružaju upravljačke organizacije odgovorne za održavanje internih inženjerskih sustava ne podliježe PDV-u u sljedećim slučajevima: :

• režije su kupljene od komunalnih društava, dobavljača električne energije i plinovoda;
• usluge društava za upravljanje pružaju se po cijeni njihove kupnje od organizacija kompleksa stambenih i komunalnih usluga.

Važno!

Norme Porezni zakon Ruska Federacija ne predviđa oslobađanje od poreza za radove (usluge) za održavanje i popravak zajedničke imovine u stambenoj zgradi, koje tvrtke za upravljanje obavljaju samostalno. Slijedom toga, radnje organizacije za upravljanje za obavljanje radova na održavanju i popravku zajedničke imovine stambene zgrade na temelju članka 1. čl. 146 Poreznog zakona Ruske Federacije priznaju se kao predmet oporezivanja PDV-om.

Primjer

U našem slučaju, predmet oporezivanja PDV-om bit će sljedeći prihodi društva za upravljanje:

• provizija u iznosu od 25 200 RUB, uključujući PDV 3 844,06 RUB;
• plaćanje usluga održavanja kuće u dijelu razlike između cijena za kupnju usluga od organizacija stambeno-komunalnog kompleksa i cijene za prodaju tih usluga vlasnicima stambene zgrade;
• plaćanje usluga za tekuće popravke, budući da ove radove nije izvršila specijalizirana organizacija, u iznosu od 75.276 rubalja, uključujući PDV od 11.482,77 rubalja.

Registar za obračun iznosa PDV-a koji se plaća u proračun za usluge održavanja stambene zgrade prikazan je u tablici. 3.

Ukupno obračunani PDV na promet usluga za prosinac 2013.:

(3844,06 RUB + 11482,77 RUB + 3545,50 RUB) = 18872,33 RUB

Iznos obračunanog PDV-a na promet umanjuje se za iznos PDV-a koji je prihvaćen u korist proračuna za radove koje izvodi izvođač popravci. Ukupno je izvođač radova izveo radove u iznosu od 82.163,75 rubalja, uključujući PDV od 12.533,45 rubalja.

Dakle, u prosincu 2013. iznos PDV-a u proračun iznosit će:

(18.712,33 RUB - 12.533,45 RUB) = 6.338,88 RUB

____________________

Porez na dohodak

Sukladno čl. 247 Poreznog zakona Ruske Federacije predmet oporezivanja porezom na dohodak za Ruske organizacije Dobit se priznaje kao razlika između primljenih prihoda i nastalih rashoda.

Prihod društva za upravljanje u porezne svrhe jesu iznosi plaćanja prezentirani vlasnicima za plaćanje (komunalije, za održavanje kuće i rutinski popravci) primljeni od vlasnika prostora prema ugovoru o upravljanju stambenom zgradom, kao kao i provizije.

Ne priznaje se kao prihod ciljani prihodi iz proračuna (u našem primjeru to su subvencije) uz njihovo zasebno računovodstvo.

Troškovi u porezne svrhe priznaju se kao dokumentirani, opravdani troškovi (1. stavak članka 252. Poreznog zakona Ruske Federacije) koje je društvo za upravljanje napravilo u obavljanju poslova upravljanja kućom. Takvi troškovi uključuju troškove plaćanja usluga specijaliziranih organizacija za nabavu resursa i ugovornih organizacija, troškove upravljanja kućom (plaće osoblja društva za upravljanje, doprinosi izvanproračunskim fondovima, amortizacija i drugi troškovi).

Pri obračunu poreza na dohodak od dohotka se oduzimaju iznosi PDV-a obračunani od prodaje usluga.

Primjer

Izračunajmo porez na dobit organizacije za upravljanje (tablica 4).

Kao što vidimo, za prosinac 2013. godine organizacija je ostvarila gubitak, što znači da porez na dobit nije plaćen.

________________

Trenutno je djelatnost upravljanja višestambenim zgradama na tržištu komunalnih usluga tražena i intenzivno se razvija. Pojavljuju se nova društva za upravljanje i raste konkurencija. Na konkurentnost društva za upravljanje prvenstveno može utjecati kvaliteta pružene usluge i razumna cijena, stoga je važno pravilno rasporediti troškove i područja odgovornosti.

Već više od godinu dana u Rusiji se odvija formiranje i optimizacija upravljanja višestambenim stambenim zgradama. Jedan od najvažnijih problema koji zahtijevaju brzo rješenje je niska svijest stanovništva o pitanjima održavanja i popravka stambenih prostora, pružanja usluga stambenih ureda i drugih pitanja vezanih uz upravljanje organizacijama za upravljanje.

Opći poslovni rashodi u stambenim i komunalnim djelatnostima

Naredba Državnog odbora za izgradnju Ruske Federacije br. 303 iz 2000. godine definira opće operativne troškove kao troškove upravljanja i koordinacije rada na održavanju stambenog fonda.

Ovi troškovi uključuju troškove financiranja društava za upravljanje, čime se stvaraju povoljni uvjeti za njihov normalan rad. Ovi troškovi nisu povezani s naknadama za održavanje i popravak stambenih zgrada i vrlo su raznoliki. Grupa općih troškova poslovanja uključuje sljedeće vrste rashoda:

• gospodarske i administrativne potrebe;
• isplata plaća zaposlenicima;
• organizacija i izvođenje radova;
• druge potrebe.

Navedeni troškovi uključeni su u potvrde o plaćanju i knjiže se u jednom stupcu osobnog računa uz plaćanje za održavanje i popravak stambenih zgrada. Za detaljniji pregled ovih troškova i propisa. tarifne stope Na njima je vrijedno upoznati se s Uredbom Državnog odbora za izgradnju br. 9 iz 1999.

Naknada za upravljanje stambenom zgradom

Članak 162. Stambenog zakona Ruske Federacije utvrđuje popis mjera za odabir društva za upravljanje. Na temelju članka sklapa se ugovor o upravljanju višestambenom zgradom. Stranke u njegovom potpisivanju su vlasnici stanova i uprava organizacije za upravljanje. Izabrana organizacija mora imati dozvolu za obavljanje poslova upravljanja u višestambenim zgradama.

Tvrtka se bira održavanjem skupštine vlasnika prostora. Tvrtka potpisuje ugovore za pružanje određenih usluga sa svakim od vlasnika pod uvjetima donesena odlukom najmanje 50% vlasnika stanova.

Ugovor predviđa niz obveza navedenih u nastavku:

1. ukupnost zajedničke imovine koja je predmet upravljanja i adresa zgrade;
2. usluge i održavanje koje pruža organizacija;
3. određivanje iznosa i vremena plaćanja usluga i radova na upravljanju stambenom zgradom, uključujući stambene i komunalne usluge, održavanje i popravke;
4. postupak i rokove za ispunjavanje obveza društva i nadzor nad njihovim izvršenjem.

Tradicionalno, usluge i radovi vezani uz upravljanje stambenom zgradom uključuju:

• skladištenje i održavanje kućna dokumentacija;
• sastavljanje ugovora s izvođačima za izvođenje pojedinih radova i praćenje njihove kvalitete;
• sklapanje ugovora s opskrbljivačima vode, toplinske i električne energije;
• izdavanje računa i naplata sredstava od vlasnika stambenih prostora, naplata potraživanja od dužnika za pružene usluge;
• provjera isporučenih komunalnih usluga kupcima;
• dispečerske usluge stanarima i prijava građana;
• pružanje rezidentima raznih potvrda;
• donošenje informacija vlasnicima kuća o promjenama u tarifama;
• davanje prijedloga vlasnicima kuća za velike i tekuće popravke.

Troškovi stanovanja i komunalnih usluga

Stambeno komunalno gospodarstvo je razgranat sustav koji pokriva oko 30 različitih vrsta djelatnosti. Stambene i komunalne usluge podijeljene su u nekoliko velikih podsektora:

• kućište;
• pružanje resursa potrošačima;
• unapređenje gradova, mjesta i sela.

Financijska sredstva poduzeća za stanovanje i komunalne usluge formiraju se iz financijska sredstva, koji dolaze iz proračuna i potrošača. Poboljšanje naselja financira se iz proračuna, a osiguranje sredstava potrošačima je iz sredstava potrošača.

Stambena i komunalna poduzeća osiguravaju isporuku komunalnih resursa potrošačima. Poduzeća za stambena i komunalna poduzeća osiguravaju isporuku komunalnih resursa potrebne kvalitete potrošačima. Naknada za uslugu uključuje plaćanje za:

1. opskrba hladnom i toplom vodom koja se potrošaču isporučuje kroz mrežu cjevovoda;
2. odvodnju kućnog otpada korištenjem kanalizacijskih mreža;
3. električna energija koja se isporučuje potrošaču u potrebnom volumenu;
4. opskrba plinom – 24-satna opskrba plinom potrebne kvalitete;
5. grijanje - održavanje temperature zraka u stanovima, u okviru relevantnih upravnih dokumenata.

Tarife za stambene i komunalne usluge mogu varirati ovisno o regiji, budući da su regulirane općinske vlasti lokalno. Poduzeća za stambene i komunalne usluge nemaju pravo napuhati tarife za stambene i komunalne usluge iznad onih utvrđenih u regiji.

Tarifa za upravljanje stambenim zgradama

Stambeni zakonik Ruske Federacije predviđa jednu od metoda upravljanja stambenom zgradom - izravnu metodu upravljanja. Postupak izbora ovog oblika upravljanja može se primijeniti na stambene zgrade s najmanje 12 stanova. Ovaj način upravljanja bira se na općoj osnovi - putem sastanka vlasnika stanova. Jedan od glavnih uvjeta za odabir ovog načina upravljanja stambenim zgradama je izbor organizacije upravljanja. Sastoji se od etažnih vlasnika koji su odgovorni za održavanje i popravak zajedničke imovine, osiguranje opskrbe komunalnim uslugama i ispunjavanje drugih obveza u skladu s odredbama sporazuma usvojenim na sjednici.

Ovom opcijom upravljanja opskrba komunalnih usluga provodi se primatelju nakon sklapanja ugovora za svakog vlasnika " četvornih metara»osobno. Pisani ugovor nije potreban.

Prednosti odabira ovog oblika upravljanja su:

• izravni kontakti između vlasnika stanova i pružatelja usluga;
• sposobnost vlasnika kuće da podnese zahtjeve dobavljačima zaobilazeći posrednike.

Nedostaci ovog oblika upravljanja:

• društvo za upravljanje nije odgovorno za sudjelovanje u programima kapitalnog popravka stanovanja;
• izbjegavanje dužnosti dodatni troškovi za naplatu osim vlastitih sredstava, naplatu dugova i zaštitu od bankrota.

Zaključak

Kao i svako drugo poduzeće koje se nalazi na tržištu roba, društva za upravljanje, prije svega, brinu o svojoj ekonomskoj stabilnosti i ostvarivanju dobiti. Sa svoje strane, oni povremeno pokušavaju u uvjetima ugovora nametnuti povećanje tarifnih stopa za popravak zajedničke imovine u stambenoj zgradi. Tvrtke navode niz razloga. Takvi razlozi uključuju - rastuće cijene u regiji, tarifne stope za poduzeća - izvođače, tarife za općinsko stanovanje koje postavljaju općinske vlasti.

Za većinu društava za upravljanje planovi za povećanje tarifa dobro funkcioniraju i donose višemilijunske prihode. U skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije, uvjete ugovora ne mijenja jedna od ugovornih strana. Svi uvjeti sporazuma regulirani su odredbama stambenog zakona. Raskid takvog ugovora ili promjene njegovih uvjeta utvrđuju se bilateralno. Iznos plaćanja za stambene prostore reguliran je Zakonom o stanovanju, međutim, u slučaju kontroverzne situacije o indeksaciji cijena koristiti čl. 424 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji kaže da su uvjeti ugovora ispunjeni po cijenama navedenim u sporazumu stranaka.