Kako pravilno koristiti ugovor o cesiji. Što je ustupanje u prometu nekretnina i je li isplativo sklapati takav ugovor? Zamke za prodavatelja prilikom dodjele prava na stan

Ako se odlučite prodati ili kupiti stan u novogradnji, onda nije dovoljno pronaći drugog interesenta i... Uostalom, vi u biti ne prodajete niti kupujete nekretninu, već samo pravo na traženje budućeg stana. Stoga, ako planirate izvršiti zadatak prema DDU - tako se zove ovaj proces, najbolje je prvo razumjeti zamršenost zakonodavstva i zamke. Koje tijekom transakcije očekuju i kupac i prodavatelj.

Što je dodjela pod DDU?

Važno! Imajte na umu sljedeće:

• Svaki slučaj je jedinstven i individualan.
• Temeljito proučavanje problema ne jamči uvijek pozitivan ishod. Ovisi o mnogo faktora.

Da biste dobili najdetaljniji savjet o svom problemu, samo trebate odabrati bilo koju od ponuđenih opcija:

Počnimo s glavnim - s dekodiranjem pojmova i prijevodom s pravnog jezika na razumljiv jezik. I evo nešto za razumjeti:

• DDU je sporazum o zajedničkom sudjelovanju, čiji je sadržaj reguliran Saveznim zakonom br. 214 „O sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada i nestambenih prostora.”
• Ustupanje je prijenos prava potraživanja stana na novog dioničara. one. vaš status se mijenja - prestajete biti investitor. Status kupca se mijenja - on postaje nositelj prava potraživanja nekretnine u obliku stambenog prostora. I mijenja se sustav vašeg odnosa s programerom
• Programer ili graditelj je pravna osoba koja preuzima pravo prikupljanja novca od dioničara za izgradnju stambene zgrade i obvezuje se poštivati ​​sve zahtjeve saveznog zakona. Programer, poput kupca i prodavatelja, ima svoja prava - oni mogu postati kamen spoticanja u vašem odnosu prema komunikacijskom formatu "ustupanje prema DDU". Ali o tome više u nastavku.

Dakle, trebate sklopiti ugovor o ustupanju prava prema DDU - ovakva zbunjujuća formulacija bit će ispravnija. Drugi pravni naziv za takve ugovore je ustupanje. Prema tome, prodavatelj će biti cedent, a kupac će biti cesionar. Programer uvijek sudjeluje u dodjeli prava prema DDU - kao treća strana sa svojim pravima i mogućnostima. Ugovor o ustupanju može se sklopiti samo prije stavljanja stambenog prostora u funkciju.

Preko predugovora

Postoje dvije mogućnosti sklapanja ugovora o cesiji. Jedna vrlo opasna za kupca je predugovor o kupoprodaji. Unatoč brojnim nedostacima, nije zabranjeno građanskim zakonikom.

Bit predugovora je da vi zapravo ne vršite prijenos prava – dogovarate s dioničarom da se on obveže s vama sklopiti kupoprodajni ugovor nakon što kuća bude predana i on preuzme vlasništvo. Postoji nekoliko nedostataka takvih ugovornih odnosa:

• Ni na koji način ne možete provjeriti opterećenost ovog prava tražbine - da li je budući stan pod hipotekom, ili založen iz nekog drugog razloga
• Sklapate ugovor za nešto što još ne postoji. Zapravo, ulazite u dogovor da će jednog dana biti sklopljen ugovor
• U slučaju problema s programerom, ne možete iskoristiti mjere za podršku dioničarima - uostalom, u stvari, investitor je još uvijek osoba s kojom ste sklopili ugovor. Iako si mu već dao novac
• Nema razloga vjerovati da prodavatelj u ovoj situaciji neće sklopiti nekoliko takvih ugovora i da nećete doći u red za ovaj stan

Nemojte sklapati predugovore za ustupanje prava potraživanja prema DDU. Zapravo, u ovoj situaciji nisi ničim zaštićen.

Prema DDU

Postoji službeni način na koji komunicirate sa svim mogućim osobama u procesu dodjele:

• Rosreestr će kontrolirati dodjelu DDU tijekom ponovne registracije
• Kroz dodjelu, programer mora dati svoju suglasnost za registraciju
• Shema nagodbe s prodavačima izrađena je izuzetno transparentno

Ustupanje po DDU je jedini zakoniti način da se ponovno uknjiži pravo potraživanja na budući stan, da ne ostanete bez novca i da bude zaštićen zakonom. Naravno, postoje i nedostaci ove situacije:

• Dosta dug proces sastavljanja samog ugovora
• Sudjelovanje programera, pri čemu neki programeri uzimaju dodatni novac
• Ako je izdana hipoteka, proces se odgađa - više o tome u nastavku

Postupak registracije

Dodjela ugovora o udjelu u izgradnji prilično je kompliciran proces za nepripremljenu osobu. Sastoji se od nekoliko faza:

Dodjela stana po DDU samo se čini prilično jednostavna. Zapravo, kupac će morati provjeriti dvostruko više informacija nego da je jednostavno kupio nekretninu od investitora. Pogledajmo pobliže situaciju.

Ispitivanje

Također možete dobiti predložak s praznim poljima za samostalno popunjavanje ()

Osobitosti

Morate razumjeti da dodjela prema DDU nosi određene rizike. Proces je reguliran Poglavljem br. 24 Građanskog zakonika Ruske Federacije - "Promjena osoba u obvezi." Konkretno, morate znati da bi bilo korisno registrirati ugovor kod javnog bilježnika - u slučaju prijevare, to vam vjerojatno neće pomoći, ali ako postoje problemi s pravnim suptilnostima, tada će javni bilježnik moći predložiti najbolji izlaz iz situacije.

Registracija

Kao ugovor o udjelu u kapitalu, ugovor o ustupanju je registriran kod državnih agencija kako bi se provjerili svi dokumenti i eliminirala činjenica dvostruke prodaje. To možete učiniti ili u uredu Rosreestra ili u bilo kojem višenamjenskom centru za pružanje javnih usluga. Trebat će vam:

• Ugovor između kupca, prodavatelja i investitora
• Potvrde o nepostojanju tereta ili potvrda o suglasnosti banke, ako postoji hipoteka
• Ugovor o kapitalu između razvojnog inženjera i prodavatelja
• Putovnice kupca i prodavača

Za i protiv

Ako stan kupujete ustupom potraživanja, tada se suočavate s nekoliko prednosti i mana takvog odnosa. Među prednostima je i to što je cijena obično malo niža jer stan prodaje izvođač koji je posao plaćen nekretninom, a ne novcem. Ili jednostavno prisutnost stana u popularnoj novogradnji. Ali postoji dosta nedostataka - ne samo za kupca, već čak i za prodavača.

Dupla prodaja

U naše je vrijeme prilično teško postati prevareni dioničar. Prije desetak godina svaki način obmane lakovjernih građana bila je dvostruka prodaja nekretnina. Graditelj je uzeo stan, prodao ga nekolicini ljudi i potom nestao. Zbog toga su policija i sudovi razmatrali mnogo zahtjeva za isti stambeni prostor. S pojavom Rosreestra i obveznom registracijom transakcija u njemu postalo je lakše. Dvostruka prodaja od strane programera, ako DDU mehanizam radi, praktički je isključena. Cesija je druga stvar - ovdje niste osigurani od dvostruke prodaje ako prodavatelj odluči postupiti prema predugovoru o kupoprodaji.

Bez programera

Kupite dodjelu pod DDU, registracija se odvija, ali iznenada dobijete zahtjev od programera - on nije pristao na transakciju i protiv nje. U ovom slučaju, programer ima pravo osporiti posao, pa svakako provjerite postoji li suglasnost za dodjelu prava na potraživanje stana. Mora biti u papirnatom obliku, s potpisom direktora i pečatom organizacije.

Porezi

Ugovor o cesiji u Rusiji podliježe porezu. Stoga, ako ste prodali pravo na svoj stan za više nego što ste ga kupili od investitora, morat ćete platiti porez na dohodak.

• Za državljane zemlje – 13%
• Za stranca – 30%

Odvjetnik u Odboru za pravnu obranu. Specijaliziran za rješavanje slučajeva koji se odnose na žalbe na nezakonite radnje službenika, stambene sporove i naplatu kazni od programera. Veliko iskustvo u radu prema 214 saveznih zakona.

Proces kupnje kuće u izgradnji uključuje brojne rizike. Stoga, prije kupnje stana u novoj zgradi, ima smisla pažljivo proučiti sve "zamke" kako biste se što više osigurali od svih vrsta "iznenađenja".

Poznato je da trenutno postoje samo dva legalna načina prodaje nekretnina u novogradnji: sklapanje ugovora o udjelu (DPA) i učlanjenje u stambeno građevinsku zadrugu (HBC). Ove su sheme navedene u glavnom dokumentu koji regulira prodaju nekretnina u zgradama u izgradnji - 214-FZ "O sudjelovanju građana u zajedničkoj izgradnji stambenih zgrada...". Obje vrste ugovora obično se sklapaju s investitorom. Ali u praksi su česti slučajevi kada je, bliže sredini ili kraju izgradnje kuće, programer prodao sve stanove u njoj. I građani koji su kupili stanovanje u ovoj kući pod DDU u ranim fazama rada odlučuju ih prodati - bez čekanja na završetak izgradnje. Ima dosta takvih prijedloga u skoro završenim novim zgradama. Jedini način prodaje stambenog prostora u takvim slučajevima je sklapanje takozvanog ugovora o ustupu prava potraživanja (cesije).

Postupak sklapanja ugovora o ustupanju reguliran je Poglavljem 24 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Bit transakcije je da jedna strana (cedent) prenosi na drugu (cesionar) pravo zahtijevati ispunjenje obveza iz ugovora o udjelu u kapitalu od razvojnog zahvata. Odnosno, zahvaljujući ovom obliku sporazuma, građanin koji je sklopio DDU može prodati stan u nedovršenoj kući.

Prema 214-FZ, DDU podliježe obveznoj državnoj registraciji. Štoviše, takav se ugovor smatra sklopljenim od trenutka takve registracije - odnosno registracije ugovora u Rosreestru. Ugovor o ustupanju mora također proći postupak obvezne registracije - ovaj je zahtjev naveden u članku 17. Zakona 214-FZ. Trenutačno zakonodavstvo ne zabranjuje izvršenje višestrukih zadataka.

Sukladno zakonu, ustupanje prava potraživanja smatrat će se zakonitim ako su ispunjena tri uvjeta. Prvo, u trenutku ustupanja, programer mora od ustupitelja primiti punu cijenu stana navedenu u DDU. Ako je, primjerice, dioničar sklopio ugovor i plaća ga u obrocima, može ustupiti pravo potraživanja samo na temelju pismene suglasnosti nositelja zahvata. Ugovor o prijenosu duga na opunomoćenika (u skladu sa stavkom 1. članka 391. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Međutim, većina građevinskih tvrtki uključuje u DDU klauzulu da dioničar u svakom slučaju mora dobiti zeleno svjetlo za sklapanje ugovora o cesiji.

Drugo, ugovor o ustupanju može se sklopiti od trenutka državne registracije ugovora o udjelu i prije potpisivanja akta o prijenosu stana - od tog trenutka prestaje pravo potraživanja prema investitoru, a njegove se obveze smatraju ispunjen od trenutka potpisivanja primopredajnog akta stranaka.

Treće, ugovor o ustupanju ne bi trebao biti u suprotnosti s važećim zakonodavstvom. Na primjer, zabranjeno je ustupati pravo potraživanja prema sporazumima o zajedničkom ulaganju, predugovorima o kupnji i prodaji i drugim shemama koje nisu u skladu s 214-FZ. Na sudu se takve transakcije mogu proglasiti nevažećima.

Inače, pravo potraživanja može se prenijeti na više cesionara. Ali samo ako budući stan ima najmanje dvije sobe. Kao što je navedeno u stavku 5. informativnog pisma Predsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 30. listopada 2007. br. 120, moguće je ustupiti dio prava prema obvezi ako podijelimo predmet ispunjenja ove obveze. A u skladu s člankom 133. Građanskog zakonika Ruske Federacije, nedjeljiva je samo ona stvar koja se ne može podijeliti bez promjene njezine funkcionalne svrhe. Drugim riječima, jednosobni stan se ne može dodijeliti dvama ustupiteljima, ali može dvosobni.

Kada kupujete stan putem dodjele DDU-a, važno je zapamtiti da se transakcija smatra sklopljenom tek od trenutka njezine državne registracije u registru prava i nemoguće je prenijeti novac prodavatelju prije registracije transakcije. . Za registraciju DDU transakcija i prijenosa prava na temelju nje tijekom ovjere utvrđeno je skraćeno razdoblje registracije - 3 radna dana, osim toga, od 1. siječnja 2015., javni bilježnik će moći organizirati namirenje takve transakcije između stranke preko depozitnog računa javnog bilježnika - trošak usluge je 1.500 rubalja.

Kupnja novog stana ne događa se uvijek izravno od investitora do kupca. Nerijetko dolazi do preprodaje stanova u izgradnji, pri čemu investitori prenose pravo kupnje nekretnina na treće osobe. Ova se shema može provesti prije nego što se kuća pusti u rad, kada dokumenti o vlasništvu za stan još nisu primljeni. U ovom slučaju, početni investitor (osoba koja je kupila stan izravno od investitora) prenosi, uz određenu naknadu, na drugu osobu svoje pravo na dobivanje novog stambenog prostora nakon završetka izgradnje. Ova se shema naziva ustupanje prava potraživanja..

Prednosti i mane dodjele

Prema različitim izvorima, trećina svih transakcija nekretnina sklopljenih u novogradnjama u Moskvi provodi se na temelju ugovora o cesiji. U nizu projekata, na početku prodaje, privatni investitori kupuju stanove u cijelim blokovima. Investitori zatim ostvaruju zaradu ustupajući svoja prava na buduće stanove drugim kupcima kako imovina bude gotova (i cijene kvadratnog metra rastu). Međutim, preprodaja stambenog prostora može biti povezana i s osobnim okolnostima investitora. U svakom slučaju, legitimnost ustupanja nije sporna ako se operacija provodi prema jednoj od pravnih shema koje se koriste u prodaji nekretnina (). Stanovi koji se prodaju putem dodjele u većini su slučajeva jeftiniji od nekretnina koje nudi investitor, kao i stanova s ​​uknjiženim vlasništvom.

Osoba koja kupuje stan putem dodjele mora razumjeti da se u ovom slučaju prenose ne samo prava sudionika u zajedničkoj izgradnji, već i odgovornosti, i što je najvažnije, rizici koji mogu biti povezani s kršenjima koja je počinio beskrupulozni programer. Stoga kupac mora pažljivo pročitati sve odredbe ugovora, procjenjujući planirani rok puštanja objekta u rad sa stvarnim stanjem na gradilištu. Objektivna procjena svih okolnosti transakcije pomoći će izbjeći moguće rizike ili se barem psihički pripremiti za njih (vidi "").

Što kupac treba znati?

• Prilikom registracije ustupanja mora se navesti vrsta izvornog ugovora na temelju kojeg je moguć prijenos prava potraživanja imovine.
• Dokument mora nužno bilježiti iznos i postupak plaćanja, inače se transakcija može smatrati nezakonitom.
• Kupac mora osobno provjeriti dostupnost dozvola od developera za izvođenje radova.
• Ugovor o ustupu prava tražbine ovjerava se kod javnog bilježnika.
• Kupac mora obavijestiti programera o transakciji, bez obzira je li ovaj uvjet naveden u izvornom ugovoru ili ne.

“Prema zakonu, kupac nije dužan s investitorom dogovoriti prijenos prava na budući stan”

Međutim, u praksi je bolje imati dokumentirane dokaze o pristanku programera. Zabrana programera preprodaje prava na stanove u novim zgradama u suprotnosti je s postojećim zakonodavstvom. U skladu sa zakonom, svaki sudionik zajedničke izgradnje ima mogućnost sklopiti ugovor o ustupanju prava potraživanja, koji počinje od trenutka registracije državne registracije zajedničke građevinske tvrtke i ostaje do potpisivanja ugovora prijenosni akt.

Što programeri misle o dodjeli?

Programeri nemaju službeno utvrđeno pravo ograničavanja slobode klijenata da sklapaju ugovore o ustupanju prava na stan. No, to ih ne sprječava da u stvarnoj situaciji postupaju po vlastitom nahođenju. Mnogi programeri, prilikom sklapanja ugovora s primarnim investitorom, u dokumentu određuju postupak obveznog obavještavanja tvrtke u slučaju prodaje stana nakon ustupanja prava potraživanja. U pravilu, programer mora biti pismeno obaviješten o činjenici dodjele najkasnije 10 dana od datuma državne registracije novog ugovora.

Neke tvrtke zauzimaju stroži stav po ovom pitanju, navodeći u ugovoru s primarnim kupcem nemogućnost ustupanja. Istodobno, isključen je damping od strane privremenih igrača investitora, a tijekom prodaje premium nekretnina provodi se svojevrsna "kontrola lica". Nema zabune prilikom pripreme dokumenata i smanjena je vjerojatnost pogreške. Razvojna tvrtka uspijeva izbjeći mnoge probleme.

Potreba obvezne suglasnosti ustupanja s investitorom trenutno je propisana u gotovo svim sklopljenim ugovorima o udjelu. U praksi, programeri rijetko odbijaju prodati svoje stanove svojim klijentima tijekom razdoblja njihove izgradnje, međutim, u ovom slučaju, tvrtke zahtijevaju obvezno plaćanje punog troška ugovora. Kako bi ograničio broj zadataka, programer povećava cijenu ove usluge.

Preporučljivo je da u transakciji za dodjelu prava na stan, programer djeluje kao treća strana. U tom slučaju kupac mora provjeriti kako stoje stvari s plaćanjem stana od primarnog investitora do investitora.

Pažnja: financijska pitanja

Transakcija ustupanja prava na stanu u novogradnji podliježe porezu čije je plaćanje, prema zakonu, pripisano prvom investitoru. Iznos poreza obračunava se na cjelokupni iznos transakcije, a ne na razliku između iznosa ulaganja i iznosa ustupanja. Nije rijetkost da prvi kupac financijske obveze prebaci na pleća novog dioničara. Konsenzus se postiže procesom pregovaranja, pri čemu se strane obično dogovore da će ravnomjerno podijeliti troškove.

Ugovor o ustupanju mora odražavati stvarnu cijenu transakcije jer o tome ovisi iznos poreznog odbitka na koji dioničar može računati pri kupnji stana. Također, odraz stvarne transakcijske cijene važan je kod postavljanja potraživanja prema sudioniku zajedničke izgradnje.

“Sve zamke kod obavljanja transakcija ustupanja prava tražbine leže u materijalnim odnosima uključenih strana”

Problemi mogu nastati ako primarni investitor prikrije činjenicu djelomične uplate stana prema DDU. Također, prvi kupac ne smije obavijestiti da je stan založen kod banke. Za registraciju ugovora o cesiji moraju biti uklonjeni svi tereti. U dogovoru s novim investitorom kreditni dug se može prenijeti na njega. Stručnjaci savjetuju konačnu nagodbu ugovora o ustupanju nakon državne registracije.

Nakon potpisivanja ugovora i uknjižbe, kupac stana mora imati pri ruci sljedeće dokumente:

• glavni ugovor na temelju kojeg je ustupljen;
• potvrda izvršenih plaćanja prema glavnom ugovoru;
• čin prijenosa gore navedenih dokumenata;
• potvrda pristanka programera na dodjelu;
• originalni ugovor o ustupanju.

Kupnja stanova prema ugovorima o cesiji neće izgubiti na važnosti u bliskoj budućnosti. Ova se perspektiva objašnjava prisutnošću velikog broja investitora koji imaju koristi od kupnje nekretnina u početnim fazama izgradnje. Osim toga, veliki je postotak kupaca koji svoju odluku o kupnji stana mijenjaju tijekom izgradnje novogradnje iz raznih privatnih razloga.

Kao što znate, programeri prodaju stanove u novim zgradama od samog početka izgradnje. Cijene stanova u ovoj fazi su relativno niske, ali prema kraju izgradnje značajno rastu.

Zbog toga su svi stanovi često već rasprodani ostalo je više od godinu dana do isporuke kuće.

Iz tog razloga zainteresiranima ostaje samo jedna opcija - sklopiti ugovor o ustupu prava tražbine s dioničarom, tj. pojedinac koji je ranije kupio stan.

Još jedna varijanta situacije u kojoj će dodjela pomoći- ovo je ako ste kupili stan u fazi iskopavanja, a datum završetka kuće se stalno odgađa ili ste se jednostavno predomislili i želite prodati stan prije završetka izgradnje.

Smisao i sadržaj ustupanja prava tražbine

Cesija je u biti transakcija kupoprodaje stambenog prostora koja se temelji na ugovoru o cesiji.

Sukladno odredbama ugovora o prijenosu prava, dioničar (cedent) prenosi na drugu stranu u transakciji (cesionara) sva ona prava i obveze koje su bile navedene u ugovoru sklopljenom s tvrtkom developera.

To znači da će kasnije opunomoćenik biti prisiljen poštivati ​​sve odredbe ugovora o udjelu

Uređuje se ugovor o cesiji. U odnosu na zajedničku stambenu izgradnju, postupak dodjele propisan je u.

Ustupanje je dopušteno samo do trenutka kada dioničar ne preuzme potpuno vlasništvo nad stanom.

Za i protiv

Glavne prednosti za opunomoćenika (kupca):

• mogućnost kupnje stana u zgradi s već rasprodanim stanovima
• prilika uštedite na kupnji(cijene koje traži dioničar obično su niže od onih koje postavlja službeni programer)
• pogodnost u hipotekarnom kreditiranju. Suština je da pri kupnji stana "u fazi temeljne jame" kupac mora platiti kamate puno prije useljenja, a postupak ustupanja omogućuje vam da počnete plaćati hipoteku istovremeno s useljenjem.

Pročitajte također:

Hipoteka pri kupnji stana: uvjeti i dokumenti

Prodavatelj, zauzvrat, dopušta da dodjela koristi kao rezultat rasta cijena zbog razlike u cijeni stana u početnoj i završnoj fazi izgradnje, a istovremeno dobiti natrag novac koji je prvobitno plaćen prilikom kupnje, bez podlijeganja kaznama.

Zadatak ima jedan nedostatak, ali vrlo značajan - visoki rizici.

Rizici i zamke

Glavna je opasnost da ugovor o cesiji sud može poništiti. Kako bi se ta vjerojatnost svela na najmanju moguću mjeru, važno je da opunomoćenik prati ispunjavanje svih obveznih uvjeta.

Potonji uključuju:

• plaćanje u cijelosti od strane ustupitelja iznosa navedeno u ugovoru o udjelu
• zabilježeno u pisanom obliku pristanak nositelja projekta na ustupanje prava
• odobrenje/suglasnost banke ili druge kreditne institucije (ako je nekretnina kupljena hipotekom)

Mora se uzeti u obzir da programer može bankrotirati; u ovom slučaju će primatelju biti prilično teško vratiti svoj novac.

Ponekad se dogodi da isti stan se prodaje dva puta po ugovoru o cesiji. Kao rezultat toga, obično ide kupcu koji je prvi potpisao ugovor.

Još jedna neugodna mogućnost je nepoštivanje ustupitelja pravila o obveznom obavještavanju (u pisanom obliku) razvojnoj tvrtki o planiranom prijenosu prava stanovanja.

Postupak sklapanja ugovora o cesiji

Cijeli pravni postupak provodi se u 4 faze.

1. Kontrola i provjera dokumenata razvojne tvrtke - trebate samo kontaktirati predstavnike tvrtke i zatražiti sljedeće dokumente:

• povelja - glavni normativni akt
• potvrda o registraciji pravne osobe kod poreznog organa
• tromjesečna financijska izvješća
• državna svjedodžba registracija
• vlasnički dokumenti za zemljišnu parcelu
• izvedbeni projekt i projektnu deklaraciju
• pravomoćna građevinska dozvola

2. Priprema stranaka za transakciju

Prodavatelj je dužan:

• obavijestiti nositelja projekta o predloženom sklapanju ugovora o cesiji
• dobiti od njega pisani pristanak na ovaj postupak i potvrdu koja potvrđuje nepostojanje duga prema programeru
• ako je stan kupljen u braku, pribavite suglasnost muža ili žene (ovjerenu kod javnog bilježnika) za prodaju stana temeljem ugovora o ustupanju
• ako je stan pod hipotekom, ishoditi pismenu suglasnost Banke za ustupanje prava potraživanja
• dobiti izvadak iz Jedinstvenog državnog registra za stan

Sudionik DDU (Sporazuma o udjelu), koji je kupio prostor od developera u početnoj fazi izgradnje, ima pravo prodati ga drugome do puštanja zgrade u funkciju. (čitaj)

Ugovor o ustupanju prava sklapa se između kupca i dioničara. Strane u transakciji pismenim putem obavještavaju programera o ovoj namjeri, dajući mu primjerak ugovora. Građevinska tvrtka mora dati suglasnost.

Dodjela je regulirana Saveznim zakonom br. 214, članak 11.

Informacije o kupcu

Prilikom kupnje stana ustupanjem prava postoje nijanse:

1. Prilikom sastavljanja naznačena je vrsta početnog ugovora - osnova za prijenos prava.
2. Dokument određuje fiksni iznos i postupak obračuna. Bez ove klauzule, transakcija se može smatrati nezakonitom.
3. Provjeravaju se dokumenti developera za građevinske aktivnosti.
4. Ugovor o cesiji ovjerava se kod javnog bilježnika.
5. Kupac obavještava programera o transakciji, bez obzira je li ta stavka navedena u dokumentu ili ne.

Osnova za sklapanje sporazuma

Osnove za potpisivanje dokumenta o ustupanju regulirane su člankom 328. stavkom 1. Građanskog zakonika Ruske Federacije. Pravo vlasništva koje pripada dioničaru (potvrđeno), prema zakonu, može se prenijeti na drugu stranu po sklopljenom poslu.

Prijelaz je moguć tijekom pravnog nasljeđivanja (nasljeđivanja) ili reorganizacije pravne osobe ako su prostorije u vlasništvu organizacije.

Dioničar može ustupiti pravo potraživanja ako su ispunjeni sljedeći uvjeti:

1. Do dodjele dolazi nakon. Ili se dug odjednom prenosi na novu osobu koja sudjeluje u ugovoru. Druga strana izvršit će plaćanje razvojnom programeru.
2. Ustupanje je dopušteno od trenutka upisa isprave, dok stranke ne ovjere aneks akta, odnosno drugu ispravu o predaji zgrade u funkciju.

Za ništavost prenesenog prava na novu ugovornu stranu odgovara onaj koji je ustupio tražbinu. Ali dioničar nije odgovoran za neuspjeh developera da ispuni svoje obveze.

Iznimka: sudionik DDU je jamčio za društvo novom dioničaru.

Algoritam za sklapanje ugovora

Prava iz akta o cesiji u zajedničkoj gradnji prenose se na novog vlasnika u obimu u kojem su pripadala bivšem dioničaru. Radnje koje treba poduzeti prije potpisivanja ugovora:

1. Provjera dokumentacije razvojnog programera.
2. Priprema radova sudionika.
3. Sastavljanje ugovora.
4. Snimanje sporazuma.

Za provjeru papira, tvrtke se prijavljuju u ured građevinske organizacije. Uprava je dužna na prvi zahtjev stjecatelja dati potrebne papire:

1. Konstitutivni certifikati poduzeća.
2. Potvrda o registraciji i PIB.
3. Zemljišni patenti - vlasništvo ili zakup.
4. Tromjesečni financijski izvještaj.
5. Građevinska dozvola.

Uz te potvrde kupac ima pravo zahtijevati plan izgradnje. U njoj se navodi:

1. Projektirani cilj.
2. Faze izgradnje.
3. Izvođenje građevine objekta (termin).
4. Vrijeme stavljanja kuće u uporabu (predviđeno).

Organizacija mora imati projektnu deklaraciju koja propisuje kako ispuniti obvezu nositelja projekta. I sporazum kojim se potvrđuje na temelju čega (znači) se gradnja izvodi.

Radnje stranaka u transakciji

Prije prodaje prostora prodavač obavlja radnje:

1. Obavještava investitora o prodaji - organizacija se obavještava pisanim putem. Ako tvrtka nije upozorena na promjenu dioničara, transakcija se može smatrati nezakonitom.
2. Investitor izdaje pismenu dozvolu - tvrtka zahtijeva do 5% za proces dodjele. Budući da prodavatelj prodaje područje uglavnom po cijeni višoj od one koju je kupio od tvrtke.
3. Tvrtka izdaje potvrdu o plaćanju duga prema ugovoru.
4. Suglasnost (ovjerena) jednog od supružnika za prodaju - prilikom kupnje prostora za vrijeme braka. Pročitajte o podjeli imovine.
5. Odobrenje banke - ako je stan pod hipotekom.
6. Izvadak iz Jedinstvenog državnog registra prava.

Kupac mora dobiti dopuštenje supruge/supruga prije kupnje (kupnja nekretnine tijekom braka). Budući dioničar potpisuje i dobiva ugovor o kreditu ako se stambeni prostor kupuje hipotekom.

Ispravan sastav

Nakon svih radnji sastavlja se sporazum koji se mora registrirati. Papir sastavlja građevinska organizacija, agencija za nekretnine ili odvjetnik.

U ugovoru stoji:

1. Predmet sporazuma - puno ime sudionika, broj dokumenta o sudjelovanju u predškolskoj odgojnoj ustanovi, predmet prijenosa (broj soba, ukupna i stambena površina, broj sobe).
2. Trošak, postupak plaćanja, osiguranje ispunjenja obveza plaćanja.
3. Dužnosti i odgovornosti stranaka.
4. Zaključak, adrese i potpisi ugovornih strana.

Preuzmite uzorak odlaskom na .

Vrijeme registracije

Registracija se odvija u matičnoj ili katastarskoj komori i MFC-u (Multifunkcionalni centar).

U prisustvu djelatnika, sudionici potpisuju ugovor i dostavljaju dokumente:

1. Iskaznica.
2. Suglasnost supružnika ako je potrebna.
3. Dokument o kupnji prethodno potpisan s programerom.
4. Podaci o dugu prema društvu ili papir o prijenosu duga na novog dioničara.
5. Dopuštenje tvrtke za prijenos prava.
6. Potvrda banke (ako je kolateral) i ugovor o kreditu, ako postoji hipoteka.

Nakon podnošenja dokumenata plaća se državna pristojba. Svaki kupac ima svoj račun. Prijavu ispunjava matičar. Naznačuje: predmet, tehničke parametre i podatke sudionika kupoprodaje.

Djelatnik katastarske službe prihvaća potpisani ugovor, izvornike i preslike papira. Prodavatelju i kupcu izdaje se potvrda s datumom upisanog dokumenta.

Vrijeme ovjere je od 5 do 10 radnih dana.

U dogovoreno vrijeme kupac preuzima ovjereni ugovor. Prodavatelj prima dokument koji je izvorno potpisan s programerom.

Koje su značajke?

Kupac mijenja prvobitnog vlasnika. Ugovorom dobiva opseg prava koje je imao prodavatelj.

Sudionik DDU ima pravo zahtijevati prijenos imovine u određeno vrijeme. Ali dokument o udjelu podliježe obveznoj registraciji, a pravo potraživanja stupa na snagu od trenutka ovjere. Provodi se prijenos prava po DDU, a to može potrajati i do nekoliko mjeseci.

Ali ako se brojila prenesu na dioničara, tada dodjela postaje besmislena: programer je ispunio svoja jamstva, a dioničar je iskoristio pravo DDU. U tom slučaju se sklapa redovan kupoprodajni ugovor.

Uz DDU, dodjela se provodi samo od trenutka registracije do prijenosa prostora na vlasnika.

Zaključak

Ustupanje prava potraživanja nije kao takvo isprava o kupoprodaji stambenog prostora. Ovo je metoda u kojoj se stranke mijenjaju (dioničar ili stjecatelj) u dogovoru s investitorom.

Uplatom sredstava po ugovoru, novi vlasnik kupuje prava i obveze iz glavnog dokumenta koji je prethodno sklopio s građevinskim poduzećem.

Ustupanje prava podliježe stopi poreza na dohodak:

1. Stanovnik Ruske Federacije - 13%.
2. Nerezident - 30%.