Uzorak predugovora za kupnju stana. Predugovor za prodaju stana, uzorak popunjavanja. Preuzmite ogledne dokumente

U nekim slučajevima kod kupnje nekretnine sastavlja se predugovor koji na vrijeme odgađa kupoprodajnu transakciju. Ima ih nekoliko važne točke, na što biste trebali obratiti pozornost prilikom izrade: o tome ćete saznati upravo sada.

Uzorak obrasca možete preuzeti na kraju članka.

Prilikom kupnje određenog imovinskog objekta (stan, zemljišna parcela, automobil i sl.) stranke mogu, ali nisu dužne, sklopiti tzv. predugovor o prodaji. Zakonitost takve radnje, kao i činjenica postojanja takvog dokumenta, ogleda se u Građanski zakonik (čl. 429).

Glavna svrha je da obje strane preuzmu određene obveze prije nego što se transakcija dogodi:

• prodavatelj se obvezuje prodati predmet ovom kupcu;
• kupac se obvezuje kupiti predmet od ovog prodavatelja.

Stranke potvrđuju namjeru sklapanja glavnog ugovora u preduvjetu, kada se obavi kupoprodajna transakcija. Istodobno, strane znače da će glavni ugovor biti potpisan pod istim uvjetima.

Svrha predugovora je da svaka strana u transakciji može potvrditi svoje namjere i istovremeno preuzeti pisanu obvezu druge strane o svojim namjerama. Najčešće je fiksan sporazum o daljnjem stjecanju stana. Obično je takav dokument potreban u sljedećim slučajevima:

1. Prodavatelj i kupac su se dogovorili oko transakcije, ali prodavatelj nema neke dokumente za stan ili su oni neispravni.
2. Kupac nema dovoljno sredstava za jednokratnu kupnju, ali dio iznosa doznačuje odmah, a ostatak se obvezuje platiti u cijelosti u određenom roku.
3. Prilikom kupnje stana na hipoteku, sklapanje predugovora je uobičajena praksa, budući da je postupak kompliciran potrebom dobivanja dopuštenja od banke koja će uzeti stan kao kolateral protiv davanja kreditnih sredstava.

Ugovor se razlikuje od glavnog po tome što ga ne treba registrirati kod Rosreestra ili ovjeriti kod javnog bilježnika. U tom smislu isprava nosi određene rizike ako stranke ne dostave dokumente kojima se dokazuje da stan nije opterećen (zalog, lišenje, potraživanja trećih osoba i sl.).

Unaprijed potpisan ugovor nosi određena jamstva, kao i rizike ugovornih strana – o čemu se detaljno govori u sljedećem odjeljku.

Predugovor: jamstva

Predugovor sadrži 2 važna jamstva koja štite interese obiju strana:

1. Kupcu ovaj dokument jamči da će mu se stan prodati i to točno po cijeni koja je navedena.
2. Ugovor prodavatelju daje jamstvo da će upravo taj kupac od njega kupiti stan najkasnije u navedenom roku.

Ako netko izbjegne svoje obveze, bilo koja strana može se obratiti sudu da se glavni ugovor prisilno izvrši, a transakcija ostvari. Zahtjev se može podnijeti u roku od 6 kalendarskih mjeseci od dana kada je prema predugovoru potrebno zaključiti glavni (što znači krajnji rok).

Komentar stručnjaka o značajkama predugovora donosimo u videu.

Predugovor: rizici

Glavni rizici povezani su s činjenicom da strane mogu izbjeći svoje obveze. Štoviše, ako u roku od šest mjeseci nisu iskazali potraživanja, tada predugovor o kupoprodaji automatski prestaje važiti.

Sam po sebi ovaj dokument ne nosi rizike u smislu da ne nastaje pravo vlasništva s prodavatelja na kupca temeljem njegovog potpisa. Ako jedna strana zahtijeva da se druga strana prisili na dovršenje transakcije, tuženik može podnijeti protutužbu za poništavanje ugovora.

BILJEŠKA. Ako je pri kupnji nove zgrade (s razvojnom tvrtkom) sklopljen predugovor, tada u slučaju neplaćanja tužitelj može ići na sud kako bi prisilio tuženika da potpiše ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji.

Inače, predugovor je povezan s rizicima koji u pravilu prate transakcije na tržištu nekretnina:

1. U nekim slučajevima sud može priznati predugovor kao nezaključen.

To je moguće u 2 slučaja:

• ugovor je sastavljen s očitim kršenjima (nisu naznačeni svi detalji stana, postoje činjenične pogreške);
• Stan ne postoji ili je još u izgradnji.

2. Rizik iz razloga što se stan može prodati više puta. Ova situacija se javlja u slučaju programera prijevarna shema: npr. može sklopiti više istovjetnih ugovora o kupoprodaji istog stana.

3. Rizik povezan s gubitkom sredstava utrošenih na kupnju stana. To se također odnosi na slučajeve stjecanja stana izravno u kući u izgradnji. Važno je razumjeti da uložena sredstva (prema ugovoru upravljanje povjerenjem) kada je gradnja zaustavljena, ne vraćaju se uvijek - često se poduzeće proglasi stečajem, a oštećeni se može nadati samo djelomičnoj nadoknadi gubitka.

Dakle, nakon potpisivanja predugovora, strane su obvezne potpisati glavni ugovor pod potpuno istim uvjetima (promjene su moguće samo uz međusobni dogovor).

U slučaju privatnih građana (pri kupnji stana na sekundarno tržište) glavni rizici povezani su upravo s činjenicom da stranke neće ispuniti svoje obveze. Ako se stan kupi u novoj zgradi, opasnost se dramatično povećava - sve ovisi o poštenju developera.

Predugovor: uzorak 2017

Uvjeti za sastavljanje predugovora o kupoprodaji ove godine nisu se mijenjali. Standardni obrazac lako je preuzeti i ispisati.

Prilikom ispunjavanja važno je uzeti u obzir da su svi bitni uvjeti prikazani u dokumentu - bolje je provjeriti odgovaraju li svi podaci onima navedenima u relevantnim dokumentima (putovnica vlasnika stana, potvrda o vlasništvu) . Posebna pažnja dati na sljedeće točke:

1. Ugovorena cijena, tj. po kojoj cijeni se prodavatelj obvezuje prodati stan u ugovorenom roku.
2. U predugovoru moraju biti navedene sve osobe koje žive s prodavateljem dalje ovaj trenutak. Navedeno je njihovo puno ime i podaci o putovnici.
3. Ako vlasnik živi negdje drugdje, bolje je navesti obje adrese: i stvarnu i onu napisanu u putovnici.
4. Ugovor mora posebno opisati činjenicu da prodavatelj jamči: stan nije založen, u pritvoru, druge osobe ga ne polažu.
5. Trajanje predugovora je bitan uvjet za njegovu valjanost: nakon tog datuma ugovor prestaje važiti.
6. Ugovorom se nužno propisuje postupak plaćanja troškova stanovanja: na primjer, prvo kupac plaća 10% ukupnog iznosa, a zatim preostalih 90%. Činjenica uplate dodatno se potvrđuje ugovorom o depozitu (na zahtjev iz čl. 380 Građanski zakonik). Isti dokument naziva se potvrda - sastavlja se u slobodan oblik i također potpisan od obje strane.
7. Opisuje se i odgovornost za neispunjenje obveza: znači predsudska nagodba. Na primjer, strana koja je izbjegla transakciju plaća drugoj strani polog u dvostrukom iznosu.

Bez navođenja bilo kojeg od ovih bitnih uvjeta praktički je nemoguće priznati predugovor kao pravno valjan, zbog čega ga neće biti moguće koristiti kao jedan od dokaza u sudskom postupku.

U nastavku se nalazi primjer ugovora.

Također treba napomenuti da izrada takvog sporazuma ne predviđa prijenos stambenog prostora u vlasništvo kupca. Prema tome, nema potrebe:

• sastaviti akt o prijenosu;
• pružiti izvode iz osobni račun, koji dokazuju nepostojanje zaostataka u računima za komunalne usluge;
• naručite izvadak iz USRN-a kako biste dokazali da stan nije opterećen;
• primijeniti tehnički atest stanova na predugovor.

Nakon što strane zaključe kupoprodajni posao i potpišu glavni ugovor, predugovor se smatra nevažećim. O ovoj činjenici ne sastavljaju se posebni dokumenti - stranke mogu jednostavno uništiti ovaj dokument.

Preuzmite ogledni obrazac:

Stjecanje nekretnine često je popraćeno sklapanjem predugovora između stranaka i prijenosom pologa, kao jamstva, ako kupac nema dovoljno sredstava za plaćanje cjelokupnog troška kupljene nekretnine. utvrđuje i uređuje glavne uvjete za sklapanje predugovora.

Značajke sastavljanja ugovora

Zakonodavstvo predviđa određene uvjete za sklapanje takvih vrsta ugovora, čije nepoštivanje može dovesti do priznavanja transakcije nevažećom, naime:

• Oblik ugovora određen je glavnim obrascem propisanim zakonom za ugovore o prodaji nekretnina. utvrđena je obvezna pisana forma za takve vrste ugovora. Nepoštivanje forme ugovora povlači za sobom posljedice, odnosno njegovo prepoznavanje ništetnim.
• Predmet ugovora treba dati jasnu ideju o sebi, dakle, ugovor navodi ne samo pravnu adresu stečene nekretnine, ali i etažu na kojoj se nalazi, godinu izgradnje, površinu i druga obilježja.
• Uvjeti pod kojima se sklapa ugovor i uvjeti budućeg sporazuma, na temelju kojih će stan biti prenesen u vlasništvo kupca - puni trošak kupljene nekretnine.
• Trajanje ugovora, što podrazumijeva rok u kojem strane moraju sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji stana. Ako rok ne odrede strane, tada, prema uvjetima, rok nije duži od 1 godine. U slučaju da kupac ne ispuni svoje obveze, prodavatelj ima puno pravo obratiti se sudu sa zahtjevom za prisilno sklapanje ugovora o prodaji stana -.

Polog

3.2. Ukoliko Osnovni ugovor nije sklopljen krivnjom Kupca, prodavatelj ne vraća jamčevinu. Krivnjom Kupca smatra se nedostatak Kupca ili njegovog zastupnika s ovjerenom punomoći ili punomoći ovjerene od strane osoba u skladu s, na datum naveden u, na mjestu navedenom u točki 1.3.5. ovog predugovora.

3.3. Ukoliko glavni ugovor ne bude sklopljen krivnjom Prodavatelja, isti će biti dužan vratiti Kupcu uplaćenu jamčevinu u dvostrukom iznosu, u roku od 3 (tri) bankarski dani od isteka roka navedenog u . Krivnja Prodavatelja utvrđuje se na isti način kao i krivnja Kupca, kako je navedeno u 3.2. ovog predugovora.

3.4. Vraćanje depozita od strane Prodavatelja Kupcu ili nevraćanje depozita od strane Prodavatelja Kupcu iz predviđenih razloga, prestaje obveza Ugovornih strana za sklapanje Glavnog ugovora.

3.5. Iznos jamčevine koju je Kupac uplatio u skladu s iznosom jamčevine Prodavatelj može vratiti Kupcu ako, prije roka za sklapanje Glavnog ugovora, Kupac otkrije okolnosti uslijed kojih je transakcija između Prodavatelj i Kupac mogu se sporiti, a prodani Stan podliježe odustajanju od Kupca. Prodavatelj je dužan vratiti Kupcu iznos depozita u roku od 3 (tri) bankarska dana od trenutka kada Kupac podnese zahtjev Prodavatelju za povrat iznosa depozita.

4. Završne odredbe

4.1. Ovaj predugovor stupa na snagu od trenutka kada ga strane potpišu i vrijedi dok strane u potpunosti ne ispune svoje obveze.

4.2. Ovaj predugovor može se raskinuti u predviđenim slučajevima trenutno zakonodavstvo RF.

4.3. Troškove sklapanja Osnovnog ugovora snose:

4.3.1. Državna pristojba za registraciju prijenosa vlasništva prema ugovoru kupoprodaja Stanovi - Kupac.

4.3.2. Plaćanje stanarine sef za pohranu- Kupac.

4.3.3. Plaćanje za ovjeru/preračun Novac- Prodavač.

4.4. Svi sporovi i nesuglasice stranaka prema ovom predugovoru ne podrazumijevaju tužbeni postupak i podložni su razmatranju pred sudom na lokaciji stana.

4.5. Ovaj preliminarni ugovor sastavljen je na ruskom jeziku u dva primjerka, koji imaju istu pravnu snagu, po jedan primjerak za svaku od stranaka.

Potpisi stranaka:

PRODAVAČ

_____________________________________________________________________________

PUNO IME. potpis

KUPAC

____________________________________________________________________________

PUNO IME. potpis

Priznanica

Grad ________________, ____________________________________

Ja, _________________________, _________________ godine rođenja, putovnica ______________, izdana "___" __________ g._____________________, šifra pododjeljka _____________, adresa: _____________________________________, primljena ___ od _______________________ _______________ godine rođenja, putovnica ______________, izdana "___" __________ g._____________________ , šifra parcele _____________, adresa: _____________________________________, depozit na predugovor o kupoprodaji stana od "___" ___________. u iznosu od ____________ (__________________) rubalja.

Prebacio sam novac

Puno ime Potpis

Dobio sam novac

Nemam nikakvih potraživanja.

Prilikom kupnje nekretnine uoči sklapanja Temeljnog ugovora, stranke mogu sklopiti predugovor o kupoprodaji stana sa ili bez pologa. Dokument omogućuje potvrdu namjere kupnje stana, a ako se životne okolnosti promijene, ispraviti neke točke ili odgoditi kupnju. Njegova izrada nije obavezna, ali u nekim slučajevima predugovor je neophodan.

Što daje predugovor o kupoprodaji stana?

Zapravo, predugovor o kupoprodaji (PDKP) je ugovor o sklapanju Glavnog ugovora u budućnosti pod dogovorenim uvjetima. Preporučljivo je izdati PDCP u sljedećim okolnostima:

1. U ovom trenutku kupac nema dovoljno novca za kupnju. Sklapanjem PDCP-a prodavatelj potvrđuje spremnost čekati naplatu nedostajućeg iznosa, a kupac spremnost kupnje nekretnine na vrijeme.
2. Nemogućnost osobnog dolaska radi dovršetka transakcije. Ponekad se stranke ne mogu pojaviti na dogovoru, a radnje preko posrednika izazivaju sumnju. Izdavanje MCAP-a daje mogućnost odgode prodaje do dolaska stranaka.
3. Nedostatak potrebnih dokumenata. Neke potvrde, kao što je dozvola organa skrbništva za prodaju, mogu potrajati od 2 tjedna do 1 mjeseca, stoga ponekad strane moraju hitno odgoditi transakciju kako bi prikupile dokumente.
4. Nepovjerenje kupaca. Prodavatelj mora potvrditi da stan pripada samo njemu i nakon prodaje neće biti "skrivenih" vlasnika. Za prikupljanje dokaza u obliku dodatnih potvrda, izvoda, trebat će vam od 1 do 4 tjedna.

Izvršenje ugovora uređeno je čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Prema zakonu, mora sadržavati iste uvjete koji će biti u Glavnom ugovoru. Predugovor odražava spremnost kupnje stana po određenoj cijeni u određenom roku.

Koja je razlika između predugovora o kupoprodaji stana i glavnog ugovora

Glavna razlika između Predugovora i Glavnog ugovora je u tome što potonji ne daje osnove za stjecanje vlasništva nekretnine. Ugovor ne prenosi stan ili novac za plaćanje stambenog prostora. Osim toga, postoje i druge značajke na koje biste trebali obratiti pozornost:

1. Predmet ugovora u MAAP-u može biti opisan manje detaljno nego u Osnovnom. Dovoljno je navesti točnu adresu. Međutim, ako žele, stranke mogu ići u detalje, navodeći broj soba, područje i druge nijanse.
2. Unatoč konkretnoj naznaci cijene stana u PDKP-u, plaćanje se ne vrši po njegovom sklapanju. Jedino što stranke mogu učiniti je dogovoriti plaćanje akontacije ili depozita na iznos iznosa iz Glavnog ugovora.
3. Zadani predugovor vrijedi samo godinu dana, nakon čega se ili smatra nevažećim međusobnim sporazumom stranaka, ili je prekinut u sudski poredak. Trajanje Osnovnog ugovora nije ograničeno. To znači da ako su stranke sklopile ugovor o kupoprodaji stana, ako je potrebno, osigurale ga kod javnog bilježnika i registrirale u Rosreestru, on vrijedi do konačnog ispunjenja obveza. Naravno, u njemu mogu postojati vremenska ograničenja, na primjer, rok za plaćanje cjelokupnog troška stana ili određeni datum za otpust stanara.
4. Predugovor mora biti u pisanom obliku. Ovjera kod javnog bilježnika nije potrebna. Za razliku od njega, može se zaključiti iu jednostavnom obliku, au nekim slučajevima - u javnobilježničkom obliku (prilikom prodaje stana nesposobnog, maloljetnog građanina ili u slučaju prodaje stana u djelomično vlasništvo). Istodobno, državna registracija u Rosreestr je obavezan postupak.

CPAP može uključivati dodatna jamstva ispunjenje obveza - akontacija ili depozit.

Polog u predugovoru za kupoprodaju stana

Postoji značajna razlika između pojmova "predujam" i "depozit".

Polog što točnije zadovoljava kriterij sredstva osiguranja ugovora. Prema čl. 380 Građanskog zakonika Ruske Federacije, to je iznos koji jedna strana ugovora izdaje drugoj strani. Depozit je dio uplate za kupnju stana. Unosi se kao dokaz namjere da se ugovor ispuni u dobroj vjeri.

Bez obzira na iznos pologa, ugovor o polaganju mora biti u pisanom obliku.

Ako je došlo do kršenja ugovora, polaganje depozita nosi prijetnju materijalnih gubitaka za obje strane.

Prema čl. 381 Građanskog zakonika Ruske Federacije, ako je nemoguće ispuniti obvezu ili su same strane postigle konsenzus u vezi s otkazivanjem transakcije, polog se može vratiti. Međutim, ako kupac odbije namjeru kupnje stana, depozit koji je ostavio ostaje prodavatelju. Potonji također mogu pretrpjeti gubitke. Ako prodavatelj uzme polog i predomisli se o prodaji nekretnine, dužan je platiti dvostruki polog. Osim toga, prekršitelj obveza mora nadoknaditi drugu ugovornu stranu za nastale gubitke.

Još jedan uobičajeni oblik plaćanja prije transakcije je sklapanje ugovora o avansu. To je postotak iznosa glavnice ugovora. U slučaju raskida obveza, ova uplata se mora vratiti, ali uzimajući u obzir troškove koje je imala druga strana.

Primjer. Prodavač je dobio predujam - 10% od cijene stana i djelomično potrošio novac na papirologiju za prodaju. Supruga je kupca odgovorila od kupnje stana, pa je prodavač kupcu vratio samo ostatak predujma.

Ako se iznos ne može pripisati depozitu, smatra se akontacijom.

Za kupca i prodavatelja poželjniji oblik osiguranja izvršenja ugovora je polog (ne brkati sa zalogom, kada se na nekretninu postavlja teret). Njegovo plaćanje podrazumijeva ozbiljnije negativne posljedice u slučaju kršenja odredbi DPKP-a. Ako se, dakle, ne boje mogućih poteškoća i budu odlučni u nagodbi.

U predugovor o kupoprodaji stana može se unijeti uvjet plaćanja depozita. Prilikom prijenosa novčanog iznosa kao pologa, strane sastavljaju potvrdu u kojoj se navodi da je Kupac prenio, a Prodavatelj prihvatio određeni iznos, a na potvrdi mora stajati riječ "polog", inače će se radnja smatrati akontacija.

Što obvezuje, rizici kupca, posljedice kršenja ugovora

Predugovorom se Kupac obvezuje na kupnju stana u budućnosti. Ako odbije, riskira gubitak uplaćenog iznosa depozita. Nije isključen ni početak suđenja. Činjenica je da prema stavku 5. čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije u slučaju kršenja obveza, svaka od ugovornih strana ima pravo zahtijevati na sudu registraciju prodaje stana u roku od šest mjeseci od dana neplaćanja.

Što se tiče rizika, zaključak MAAP-a ne nosi nikakva potraživanja na sekundarnom stambenom tržištu. Sve je krajnje jasno i transparentno. Postoji želja da se sklopi PDKP - molim vas, zakon daje takvo pravo, nema želje da se daju bilo kakve obveze - ugovor nije sklopljen. Tada se pri kupoprodaji odmah priprema glavni ugovor.

Rizici sklapanja PDCP na primarnom tržištu nekretnina

Najveći rizici povezani su s kupnjom stanova po MCAP-u na primarnom tržištu. Činjenica je da programer mora sastaviti ugovor o udjelu u kapitalu (DDU) s kupcem. Prema takvom dokumentu, odgovorna osoba posuđuje novac od investitora (kupca stana), a zauzvrat se obvezuje sklopiti ugovor po završetku izgradnje, koji će rezultirati prijenosom vlasništva s nositelja projekta na kupca.

Zamjena DDU s PDKP znači da Kupac neće imati pravo zahtijevati od investitora prijenos stana u vlasništvo. Ukoliko izgradnja nije završena, najbolji slučaj investitor će moći vratiti jamčevinu.

Treba voditi računa da se kod izdavanja DDU-a eliminira rizik od „dvostruke prodaje“, a PDCP se može sklopiti više puta. Tada će nekoliko prevarenih investitora tražiti dovršeni stan.

Kod kupnje stana na primarnom tržištu, MCAP se može izdati samo pod uvjetom da stan fizički već postoji, da je investitor vlasnik i da ga namjerava prodati. Kod ulaganja u građenje potrebno je sklopiti samo DDU. Također, nemojte vjerovati investitoru koji nudi sklapanje Preliminarnog ugovora o udjelu u kapitalu, jer on ne snosi pravne posljedice slično DDU.

Gdje zaključiti

Ugovor o namjeri prodaje stana možete sastaviti:

• on one's own;
• uz pomoć bilježnika;
• u agenciji za nekretnine.

Prva metoda je najjeftinija i najopasnija, budući da i najmanja netočnost u tekstu klauzula koje mogu sadržavati standardni ugovor, pretvorit će MPAP u beskoristan papir. Morate pitati odvjetnika o tome kako pravilno sastaviti dokument.

Javni bilježnik može pomoći u ispravnom sastavljanju dokumenta, procijeniti pravnu sposobnost stranaka, potvrditi da su radnje prodavatelja i kupca dobrovoljne.

Realtori prvenstveno djeluju u interesu Prodavatelja. Zaštita kupaca im je zadnja briga. U velikoj većini slučajeva predlaže se kao osiguranje transakcije navesti da kupac uplati akontaciju, čiji je povrat izuzetno otežan.

Zar je potrebno zaključiti

Registracija PDKP-a je dobrovoljna stvar. Ako prodavatelj ne želi sastaviti ugovor o namjeri sklapanja posla, može "izgubiti" kupca, kojem je takav dokument potreban. Činjenica je da prilikom izdavanja hipoteke kupac mora dostaviti banci pismenu obvezu kupnje objekta pod kojim je izdan kredit. velika svota novac. Upravo PDKP omogućuje sklapanje ugovora o kreditu.

Trebam li se registrirati

Dokument ne podliježe državnoj registraciji, nije temelj za prijenos vlasništva.

Valjanost

Nije potrebno naznačiti rok važenja predugovora, međutim, ako je za kupca (prodavatelja) važno da se transakcija izvrši u određenom roku, tada je potrebno odrediti da se glavni ugovor mora sklopiti, na primjer, unutar 6 mjeseci. Koliko dugo vrijedi beskonačni predugovor o prodaji navedeno je u stavku 4. čl. 429 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Prema zadanim postavkama, dokument vrijedi za star 1 godinu.

Čim je glavni ugovor sklopljen, predugovor gubi pravnu snagu.

Kako sastaviti predugovor za prodaju stana

Prilikom sastavljanja APAP-a treba imati na umu sljedeće:

• predmet ugovora mora biti jasno definiran u dokumentu;
• paragrafi su formulirani sažeto i razumljivo bez mogućnosti odstupanja.

Ugovor izgleda kao nacrt temeljnog ugovora, ponavljajući njegove odredbe i podložan sklapanju nakon određenog vremenskog razdoblja. Dogovorom stranaka pojedine odredbe mogu se promijeniti.

U ugovoru su istaknuti bitni i dodatni uvjeti.

Bitni uvjeti uključuju:

• Podaci o ugovornim stranama: puno ime, podaci o putovnici, mjesto prebivališta. Ako ugovor sastavlja punomoćnik, potrebno je navesti njezino puno ime, broj i rok važenja punomoći.
• Predmet ugovora je stan. U PDCP-u je potrebno navesti karakteristike koje omogućuju prepoznavanje objekta. To uključuje: mjesto stanovanja (grad, ulica, kuća); broj stambenih i nestambenih m2; broj etaža zgrade u kojoj se stan nalazi; broj soba; neke od nijansi koje utječu na odluku o kupnji. Također treba navesti dokument na temelju kojeg kupac raspolaže nekretninom.
• Vrijednost nekretnine. Obavezno navesti cijenu, jer je njena promjena razlog za odbijanje transakcije.
• Metoda naselja. Strane se mogu dogovoriti o plaćanju u gotovini, bankovnom doznakom, plaćanju putem bankovne ćelije ili uz uvjet privlačenja hipotekarnih sredstava ili matičnog kapitala.
• Dostupnost osoba koje imaju pravo korištenja objekta. U dokumentu mora biti naveden vremenski okvir za odjavu svih stanara i napuštanje prostora.
• Vrijeme ugovora. Može i ne mora biti navedeno. Preporuča se razjasniti do kojeg datuma transakcija mora biti dovršena. Nakon njegovog isteka, ugovor će se smatrati nevažećim.
• Jamstva za izvršenje ugovora. Tu se uplaćuje akontacija ili depozit.
• Troškovi transakcije. Treba naznačiti tko će snositi troškove za ovjeru, prikupljanje isprava. Više:
• Jedanaesterci. MPAP precizira kakva kazna čeka prekršitelja obveza.

Te se klauzule moraju nužno pojaviti u ugovoru, ali prema vlastitom nahođenju, strane mogu detaljizirati sporazum nadopunjujući ga dodatnim klauzulama.

Uzorak (predložak) predugovora o prodaji stana bez pologa

Je li predugovor pravno obvezujući?

Bez obzira da li je ugovor ovjeren kod javnog bilježnika, on ima pravnu snagu i povlači pravne posljedice.

Strane se obvezuju sklopiti dogovor, međutim, nepredvidive okolnosti mogu uzrokovati odustajanje od prijašnjih namjera. Zatim se događaji razvijaju prema jednom od mogućih scenarija:

1. Ako rok važenja predugovora istekne, a nijedna strana nije izjavila da želi sklopiti glavni ugovor, MAAP se smatra nevažećim. Ako želi, jedna od strana može zatražiti produljenje roka, a druga može prihvatiti prijedlog ili odbiti.
2. Ako rok nije istekao, a obje strane su spremne odbiti transakciju, depozit se vraća prethodnom vlasniku. Prodavatelj i Kupac sastavljaju dokument-ugovor o raskidu MCAP-a.
3. Jedna od strana upućuje drugoj strani pisani prijedlog za raskid ugovora. U tom slučaju inicijator mora biti spreman na gubitak u visini položenog depozita (ili dvostrukog iznosa depozita). U pravilu, slučaj dolazi na sud samo ako se materijalne nedosljednosti ne mogu riješiti.

Pravna snaga predugovora ne može se podcijeniti. Njegovo sklapanje i prestanak uređuje se zakonom. U sudska praksa ima mnogo slučajeva kada je vlasnik bio prisiljen prodati stan ako nije imao sredstava za povrat pologa.

Kako otkazati predugovor

U fazi potpisivanja ugovora svaka od strana može jednostavno odbiti njegovo sklapanje. Ako je dokument već potpisan, postoji mogućnost raskida obveza ili promjene bitnih uvjeta (primjerice cijena stana).

Da biste promijenili uvjete, morate stvoriti dodatni dogovor. To je moguće samo ako se druga strana ne protivi.

Kako vratiti novac

Prilikom sastavljanja PDCP-a potrebno je jasno navesti je li Prodavatelj (Kupac) zaista odlučan u prodaji ili kupnji te je li moguće odbijanje. Ako postoje neke nijanse, na primjer, očekuje se protutransakcija, o kojoj ovisi kasnija prodaja, ne vrijedi navesti odredbu za polog.

Operacija kupnje i prodaje nekretnina prilično je uobičajena vrsta transakcija između ruskih građana. Unatoč prividnoj jednostavnosti transakcije, bez predugovora o prodaji stana, ona nosi puno izvana neizraženih rizika. Čak i bez razmatranja opasnosti povezanih s mogućom prijevarom jedne od strana uključenih u transakciju, postoji rizik financijski gubici kao rezultat odbijanja kupca (prodavača) od kupnje (prodaje) stana iz bilo kojeg osobnog razloga.

Ako je za predloženu transakciju uzet kredit ili je potencijalni kupac već prodao prethodno naseljeni stambeni prostor u trenutku odbijanja prodavatelja, sigurno će imati gubitke povezane s plaćanjem troškovi kamata banke zbog nerealiziranog kredita, ili zbog neplaniranog trošenja sredstava za financiranje privremenog smještaja. Neke banke zahtijevaju obvezno predočenje predugovora za registraciju hipotekarno kreditiranje.

Kako bi stekli povjerenje u legitimnost nadolazećeg sporazuma, stranke sastavljaju predugovor o prodaji stana. Svrhovitost izdavanja takvog dokumenta nije samo u smanjenju vjerojatnosti financijski troškovi jedne od strana, ali i iz niza drugih razloga:

• radi davanja pravnog učinka prethodno sklopljenom usmenom dogovoru između kupca i prodavatelja;
• za zajamčeno odobrenje cijene nekretnine koju prihvaćaju strane (što znači jamstvo nepromjenjivosti iznosa tijekom cijele transakcije), to posebno vrijedi kada kupac privuče dio ili puni iznos posuđena sredstva;
• odrediti obostrano zadovoljavajući datum za prijenos stana na nove vlasnike (napuštanje imovine od strane prijašnjih vlasnika);
• utvrđivanje stvarnog stanja stana koje je bivši vlasnik dužan održavati (provoditi) do završetka radnje primopredaje vlasništva;
• financijska veličina koju kupac prenosi na prodavatelja kako bi potvrdio ozbiljnost svojih namjera. Prilikom sklapanja transakcije koja uključuje polog, dokument mora biti ovjeren kod javnog bilježnika u mjestu registracije ugovora. Usput, slično pravni promet s glavnom klauzulom nisu potrebni u vezi s identifikacijom kupca i prodavatelja nekretnine od strane zaposlenika Rosreestra;
• kako bi se odredio postupak vraćanja jamčevine kupcu u slučaju da nastupe okolnosti koje strankama ne dopuštaju ispunjenje kompletan popis ili dio obveza izraženih u predugovoru.

Ovo je samo približan popis najsvježijih informacija koje se u velikoj većini slučajeva odražavaju u ugovoru o prodaji stana. Zajedničkim dogovorom strana uključenih u transakciju, predugovor može biti dopunjen bilo kojom razumnom klauzulom.

Prijenos depozita

Polog je dio cijene stambene nekretnine koju određuje prodavatelj (obično pet posto), a prenosi ga potencijalni kupac na prodavatelja stana, kao faktor koji povećava vjerodostojnost namjera i jamči uspjeh u budućnosti. transakcija.

Polog se prenosi prodavatelju (vlasniku) stana u gotovini u prisustvu javnog bilježnika, s tim da strane istovremeno potpisuju sporazum – predugovor za preuknjižbu stana. Nedavno, sa širenjem bezgotovinske načine plaćanje troškova robe i usluga na zahtjev jedne od strana (obostrana želja), iznos depozita naveden u predugovoru može se doznačiti vlasniku stana na bankovni račun bilo kojim od dostupnih načina kupcu.

Detaljni uvjeti prijenosa (primanja) i povrata (nepovrata) iznosa depozita u bez greške odražava se u jednoj od klauzula ugovora o prodaji. Prilikom sklapanja transakcija prema ugovoru s depozitom u 2020. godini, općenito je prihvaćeno da ako transakcija nije uspjela krivnjom (inicijativa, stvaranje uvjeta, preduvjeta itd.) kupca, tada on ne može zahtijevati povrat prethodnog uplaćen depozit za stan. Zauzvrat, u slučaju svjesnog raskida uvjeta ugovora (jednostranog odustajanja od transakcije) od strane prodavatelja nekretnine (stana), iznos ranije primljenog depozita vraća se kupcu u iznosu dvostrukom od početnog iznosa .

Uzorak pripremljenog dokumenta koji uzima u obzir nijanse stjecanja stambenog prostora uz polog u 2019. godini može se preuzeti na.

Kupnja stana uz hipoteku

Kupnja nekretnine s privlačnošću posuđeni novac(hipoteka) ima broj razlikovna obilježja od dogovora bez jednog:

1. Prva razlika je u tome što banka vjerovnik bez greške postaje sudionik (jedna od strana u sporazumu) transakcije.
2. Druga razlika odnosi se na stjecanje stambenog prostora na primarnom tržištu (u novogradnji). Zastupnik u takvim transakcijama djeluje kao prodavatelj. pravna osoba- programer, koji nameće neisključiva ograničenja na transakciju i podrazumijeva uvođenje niza dodatnih klauzula u ugovor o prodaji.
3. Banka preuzima obveze jamca za nadolazeću transakciju, neovisno o statusu prodavatelja stana.
4. Pri kupnji stana građevinska tvrtka ona je ta koja diktira temeljne uvjete za sklapanje ugovora svih vrsta upisa.
5. Ugovor o hipotekarnom kreditu sklapa se s kupcem za puni trošak kupljenog stana, ne uzimajući u obzir iznos pologa. Razvojna tvrtka možda neće zahtijevati obvezni prijenos pologa, ako ne govorimo o stanovima za kojima postoji konstantna velika potražnja. Iznos pologa varira od pet do deset posto katastarska vrijednost predmet transakcije.

Predugovor o kupoprodaji udjela stana

Operacija stjecanja udjela u stanu (drugom stambenom prostoru) bitno se ne razlikuje od kupnje nekretnine u cjelini. Glavna razlika u strukturi predugovora (glavnog) je u detaljnom prikazu u tekstu dokumenta točnih geometrijskih podataka, veličine, cijene, postotnog omjera i drugih podataka koji nedvosmisleno identificiraju stečeni udio.

Trošak u svim slučajevima je naznačen u rubljima. Kada se razmatra nekretnina koju prodavatelj procjenjuje u bilo kojoj drugoj valuti stranih država, u ugovor o prodaji unosi se vrijednost preračunata u rublje po tečaju Središnje banke na dan potpisivanja (ovjere) ugovora.

U slučaju kupnje dionica, obvezu izvršenja aktivnosti provjere pristanak vlasnika ostalih dijelova stana na prodaju njegovog udjela od strane glavnog prodavatelja leži na prodavatelju. Kupnja udjela puno je problematičnija operacija u usporedbi s kupnjom stana na sekundarnom tržištu nekretnina. Na primjer, sa samo jednim nepoštivanjem zahtjeva iz članka 250. Građanskog zakonika Ruska Federacija“O pravu prvokupa” sud može poništiti kupoprodajni posao i poništiti prvotni ugovor, unatoč besprijekorno izvršenom i ovjerenom ugovoru.

Kupoprodaja na primarnom tržištu

Kupnja stana u novoj zgradi (od investitora) ne nameće dodatna ograničenja na izvršenje ugovora. Predugovor o kupoprodaji stana sastavlja se sa pravnom osobom kao prodavateljem na redovan način.

Za razliku od ugovora o udjelu, gdje kupac postaje potpuni vlasnik nekretnine i prije nego što je njena gradnja završena i stavljena u funkciju, stjecanje nove zgrade temeljem predugovora o kupoprodaji nameće prodavatelju ograničene obveze. U slučaju udjela u izgradnji stambenog prostora sklapanje dodatnih ugovornih sporazuma ne nosi elemente svrhovitosti. Investitor neće moći prodati stan bez pismene suglasnosti fizičke (pravne) osobe koja je bila financijski pokrovitelj njegove izgradnje, a svi odnosi između strana regulirani su posebni uvjeti sudjelovanje u zajedničkoj izgradnji.

Struktura ugovora

Predugovor nema zakonom utvrđen oblik, sastavljen je na listu standardnog A4 formata i po potrebi dopunjen klauzulama koje su potrebne sporazumom stranaka. Primjer možete preuzeti s ove poveznice.

No, unatoč slobodnom obliku sastavljanja dokumenta, ovjerava ga javni bilježnik i bez greške odražava informacije:

• o trenutnom kalendarskom datumu izrade i potpisivanja predugovora;
• O geografska lokacija u trenutku potpisivanja (u pravilu je naznačen samo grad registracije);
• potpuno napisana (bez kratica) prezimena, imena i patronimika svih sudionika u ugovornom odnosu, u najjednostavnijem slučaju - vlasnika stana i potencijalnog kupca, njihovi vlastoručni potpisi;
• informacije koje približno orijentiraju datum (razdoblje, vremenski interval) potpisivanja glavnog ugovora od strane stranaka. U pravilu je naznačen mjesec ili tromjesečje približne spremnosti stranaka;
• mjere sankcije koje se primjenjuju na stranu koja ne ispunjava (izbjegava ispunjavanje) uvjeta potpisanog ugovora;
• način i značajke postupka za prodavatelja za primanje sredstava (pri transakciji s bezgotovinskom nagodbom dodatno su naznačeni financijski podaci strana);
• geografske koordinate (ako je tehnički moguće) i adresu na mjestu kupljenog stana;
• glavni tehničke karakteristike stanovi koje je prethodni vlasnik dužan održavati do službenog prijenosa stambenog prostora;
• točan datum (može se navesti približan vremenski interval) konačnog prijenosa stana od prethodnog vlasnika do sadašnjeg;
• permisivna ili prohibitivna ulazna klauzula dodatni uvjeti jedna od strana već potpisanog ugovora;
• cijena stana u digitalnom obliku i slovima, iznos pologa i uvjeti za prijenos (u pravilu se biraju uredi odvjetnika ili javnih bilježnika).

Rok valjanosti dokumenta

Pravno, dokument postaje nevažeći nakon što strane ispune sve točke (uvjete) prikazane u tijelu dokumenta. Ugovor također može izgubiti snagu ako jedna od stranaka dokaže da uvjeti transakcije nisu ispunjeni i ugovor raskine sud.

Također, vrijeme legitimnosti ugovora može se ograničiti paragrafom teksta samog dokumenta, to ima učinkovitu racionalnu jezgru. Ako konkretni rokovi za ispunjenje obveza stranaka (naveden je zadnji mogući datum) nisu navedeni, to može dovesti do dodatnih problema u budućnosti - pogoršanja novčano stanje jedna od stranaka u transakciji i pokušaj s obzirom na to da se dobije više isplativi uvjeti, nastup okolnosti Viša sila- požar, potres, boreći se itd.

Zaključak

Usmeni dogovor, čak ni između dobrih prijatelja i bliskih rođaka, ne jamči bezuvjetno pozitivan završetak transakcije, pogotovo kada su u pitanju velike financijske svote. Unatoč činjenici da je ovjera predugovora kod javnog bilježnika obvezna, on se izrađuje i zaključuje isključivo na obostranu želju osoba koje djeluju kao zainteresirane strane za kupnju (osim uvjeta kada se predoči obrazac kreditna institucija npr. banka).

Dobro sastavljen dokument koji prethodi potpisivanju glavnog ugovora o kupoprodaji stana učinkovita je pravno značajna mjera za sprječavanje nezakonitih radnji, kao i radnji povezanih s pokušajima izbjegavanja odgovornosti ako nisu ispunjeni uvjeti usmenog dogovora.

U kontaktu s

Napomena: Ovaj uzorak je samo za referencu. Prije potpisivanja MPAP-a, preporučujemo da se posavjetujete s odvjetnikom.

broj 100-PDKP-2018

Moskva desetog prosinca dvije tisuće osamnaeste

Društvo s ograničenom odgovornošću „Grada na vrijeme“, u daljnjem tekstu „Prodavatelj“, OIB ________ OGRN _________, sjedište: ____________, registrirano ___________, potvrda o državna registracija serija __________, izdana _______, koju zastupa direktor tvrtke Ivanov Dmitry Pavlovich, djelujući na temelju Povelje, s jedne strane i

državljanin Ruske Federacije Vasiliev Ivan Vasilyevich, u daljnjem tekstu "Kupac", s druge strane, zajedničkim imenom "Strane", zaključili su ovaj Ugovor (u daljnjem tekstu: Ugovor) kako slijedi:

1. Predmet ugovora

1. Strane su se dogovorile da će u budućnosti sklopiti ugovor o kupoprodaji 1-sobnog stana (u daljnjem tekstu Glavni ugovor), uvjetni broj 001, ukupne projektirane površine 30 četvornih metara(u daljnjem tekstu Stan), koji se nalazi u Odjeljku 1 na 2. katu stambene zgrade od petnaest katova na adresi: na adresi zgrade: Moskva, ul. Graditelji, ur. 101 (u daljnjem tekstu - MKD). Poštanska adresa MKD-a bit će određena rješenjem nadležnog organa.
2. Izgradnju MKD-a izvršio je Prodavatelj temeljem građevinske dozvole broj 001 od 01.01.2017. U trenutku sklapanja ovog Predugovora izgradnja je završena, što je potvrđeno dozvolom za puštanje MKD u rad od 03.12.2018.
3. Prije sklapanja Glavnog ugovora, vlasništvo Prodavatelja na stanu bit će uknjiženo u Jedinstvenom državni registar nekretnina.
4. Strane se obvezuju zaključiti glavni ugovor do 1. ožujka 2019.

2. Bitni uvjeti glavnog ugovora

1. Temeljnim ugovorom prodavatelj se obvezuje prenijeti stan u vlasništvo Kupca, a Kupac se obvezuje prihvatiti ga i platiti cijenu stana.
2. Cijena stana izračunata je na temelju cijene 1 m2. m - 110 000 (sto deset tisuća) rubalja, a iznosi 3 000 000 (tri milijuna) rubalja, bez PDV-a. Cijena stana je fiksna i može se promijeniti samo uz međusobni dogovor stranaka.
3. Kupac plaća cijenu stana u roku od 3 (tri) dana od dana sklapanja Osnovnog ugovora. Plaćanje cijene stana vrši se doznakom sredstava na žiro račun Prodavatelja naveden u Osnovnom ugovoru.
4. Prijenos vlasništva stana na kupca podliježe državnoj registraciji u Jedinstvenom državnom registru nekretnina. U tu svrhu, u roku od 10 (deset) radnih dana nakon sklapanja Osnovnog ugovora, Kupac i Prodavatelj se obvezuju podnijeti zahtjev za registraciju i potrebne dokumente regionalnom uredu Savezna služba državne registracije, katastra i kartografije.
5. Stan će biti predan Kupcu prema ugovoru o prijenosu u roku od 10 (deset) radnih dana nakon državne registracije vlasništva Kupca nad stanom.
6. Prodavatelj jamči da će stan prenijeti na Kupca bez ikakvih tereta, zastoja i sl.
7. Za potraživanja u vezi s neodgovarajućom kvalitetom stana (s izuzetkom tehnološke i inženjerske opreme), Prodavatelj utvrđuje Jamstveni rok od 5 (pet) godina od datuma prijenosa Stana na Kupca prema potvrdi o prijemu. u skladu s ovim Ugovorom. Jamstveni rok za tehnološke i inženjerska oprema je 3 (tri) godine od dana potpisivanja Potvrde o primopredaji.
8. Ostale uvjete Glavnog ugovora utvrđuju strane u nacrtu Glavnog ugovora, koji je Dodatak ovom Ugovoru.

3. Odgovornost stranaka

1. Ako jedna od stranaka izbjegne sklapanje glavnog ugovora, druga strana ima pravo podnijeti zahtjev sudu za prisilno sklapanje glavnog ugovora.
2. Strana koja neopravdano izbjegava sklapanje Temeljnog ugovora dužna je drugoj Ugovornoj strani nadoknaditi time prouzročene gubitke.

4. Završne odredbe

1. Prodavatelj jamči da nije sklapao i obvezuje se da neće sklapati ugovore s drugim osobama u vezi sa stanom prije sklapanja Glavnog ugovora.
2. Ovaj Ugovor stupa na snagu od trenutka kada ga strane potpišu i vrijedi dok strane u potpunosti ne ispune svoje obveze.
3. Svi sporovi i nesuglasice koje mogu nastati između Ugovornih strana temeljem ovog Ugovora rješavat će se pregovorima. Ako se ne postigne dogovor, oni će se riješiti na sudu na način propisan važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.
4. Ovaj Ugovor može se raskinuti sporazumom stranaka, kao i na drugim osnovama predviđenim važećim zakonodavstvom Ruske Federacije.

5. Dodatak: Nacrt temeljnog ugovora.

6. Podaci i potpisi stranaka

Ovaj članak sadrži opće informacije o sadržaju zakonodavstva i ne moraju uzeti u obzir posebnosti svakog pojedinog slučaja. Posavjetujte se s odvjetnikom i saznajte kako postupiti u vašoj konkretnoj situaciji.