Zakon o prodaji stana za majčinski kapital. Kako prodati stan kupljen materinskim kapitalom: pravni savjet. Dobivanje dozvole za prodaju od organa starateljstva i potrebnih dokumenata

Više od 90% obitelji koristi majčinski kapital za poboljšanje životni uvjeti. Ali ovo je i stan za mnoge sudionike programa žele zamijeniti za udobniji - veći ili smješten na prikladnijem području. Odgovaramo na pitanja:kako prodati stan kupljen materinskim kapitalom, je li to moguće, kako izbjeći rizike i poteškoće i izvršiti transakciju što je brže moguće.

Možete prodati stan kupljen materinskim kapitalom

Zakonodavstvo Ruske Federacije ne zabranjuje prodaju nekretnina kupljenih majčinskim kapitalom. Takve transakcije nekretnina regulirane su:

▪ Savezni zakon“O dodatnim mjerama državna potpora obitelji s djecom" - otkriva zamršenost rukovanja majčinskim kapitalom;

▪ članci Građanski zakonik RF br. 28, 36, 37, 454, 455, 456 - govore o odgovornostima roditelja prema djeci, pravilima transakcija s imovinom djeteta i općim pravilima kupnje i prodaje.

Prema tim zakonima, roditelji ili skrbnici moraju se pobrinuti da maloljetnoj djeci osiguraju sve što im je potrebno, živjeti s djecom i dati im udio u stanu ili kući. Najvažnije je ne kršiti prava djeteta, koja nadziru organi skrbništva. Svaki postupak zahtijeva pisano dopuštenje organa skrbništva.

Ako su djeca u obitelji navršila 18 godina, potreban je samo njihov pismeni pristanak ovjeren kod javnog bilježnika.

Uvjeti i značajkeprodaja stanova kupljenih kapitalom

🔹 Stan koji prodajete mora biti u zajedničkom vlasništvu cijele obitelji.

🔹 Ukoliko ste kupili stan pozajmljenim sredstvima i uknjižili ga samo na ime majke ili oca djece, prije prodaje potrebno ga je uknjižiti u zajedničko vlasništvo. Taj se postupak naziva javnobilježnička dužnost i imat ćete 6 mjeseci da ga obavite.

🔹 Ako su djeca punoljetna, potrebna je njihova suglasnost, ako nisu, nadležni organ skrbništvo i skrbništvo.

🔹 Djeca bi trebala dobiti iste ili veće udjele iz novog stambenog prostora - manje udjele dopušteno je dobiti samo ako se životni uvjeti značajno poboljšaju.

🔹 Potrebno je odobrenje organa starateljstva, mirovinskog fonda i, u slučaju hipoteke, banke.

🔹 Potrebno je unaprijed pripremiti novi stambeni prostor - s jednakim ili bolje uvjete, depozit i registracija u Rosreestr.

🔹 Dokažite skrbničkom vijeću da nećete povrijediti prava djece - osigurat ćete iste udjele, a životni uvjeti se neće pogoršati.

🔹 Vlasništvo je podijeljeno na sve članove obitelji , a roditelji djeluju samo u interesu svoje djece - država strogo kontrolira sve procese kupoprodajnih transakcija nekretnina.

🔹 Razvod braka roditelja neće utjecati na promjenu udjela za djecu.

🔹 Svatko tko živi i prijavljen je u stanu ima pravo na udio u novom domu nakon prodaje.

🔹 Ako je stan u vlasništvu manje od 3 godine ili manje od 5 godina kada je kupljen nakon 1. siječnja 2016., morate platiti porez za njega.

🔹 Važno je zadržati razinu stambenih uvjeta prilikom zamjene stana kupljenog majčinskim kapitalom, ali moguće je kupiti novi stambeni prostor manje površine - na primjer, ako jedno od djece treba posebnu skupo liječenje ili će roditelji dobiti manji dio u novom domu u korist jednakih dijelova za djecu.

Uvjeti prodaje

Sama transakcija može se dovršiti u bilo kojem trenutku nakon kupnje stana korištenjem majčinskog kapitala. Glavno je dobiti dopuštenje . Bez dopuštenja za prodaju imovine maloljetnika, bilježnik neće potvrditi transakciju, a Rosreestr neće registrirati prijenos vlasništva. Nakon što dobijete izvadak iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina za kupljenu nekretninu, morate ga dostaviti tijelima skrbništva u roku od 30 dana nakon registracije. Ako se transakcija ne može izvršiti, morat ćete ishoditi novu dozvolu.

Trebam li platiti porez na prodaju stana?

Kad nije potrebno.Prema članku 217.1 Poreznog zakona Ruske Federacije, ako ste posjedovali nekretninu više od 3-5 godina, ovisno o datumu stjecanja. Prodavatelj ne plaća porez i ne podnosi 3-NDFL deklaraciju.

Postoje opcije kada porez nije potrebno platiti kada se obavlja transakcija u jednom porezno razdoblje ili ako obitelj nije koristila poreznu olakšicu. Međutim, svaki je slučaj individualan - bolje je konzultirati se s njim porezni savjetnik da ne bi pogriješili.

Kada platiti.Porez na promet potrebno je platiti ako je stan u vlasništvu obitelji kraće od 3 godine, odnosno manje od 5 godina kod upisa vlasništva nakon 1. siječnja 2016. godine.

Kako izračunati zakupninu nekretnine.Odbrojavanje se mora provesti od datuma vlasništva prema USRN izvatku ili iz potvrde o državna registracija prava. Ne računaju se u godinama, već u mjesecima: 3 godine - 36 mjeseci, 5 godina - 60 mjeseci.

Kako izračunati porez

Kupili ste stan prije 1. siječnja 2016

Ako razdoblje vlasništva ne doseže 3 godine, odgovarat će vam dva načina oporezivanja prilikom prodaje.

💰 prodajna cijena prema ugovoru o otuđenju minus 1.000.000 rubalja imovine porezni odbitak, ako je primjenjivo;

💰 Prodajna cijena po ugovoru o otuđenju umanjena za dokumentovanu kupoprodajnu cijenu stana.

U oba slučaja morate sami podnijeti poreznu prijavu, jer porezna uprava to standardno ne predviđa. Ova opcija ne uzima u obzir katastarsku vrijednost stambenog prostora.

Kupili ste stan nakon 01.01.2016

Ako je kupoprodajnim ugovorom određen iznos veći od 70% katastarska vrijednost , porez možete platiti na ista dva načina. Ovdje se uzima u obzir katastarska vrijednost na dan 1. siječnja godine u kojoj je upisan prijenos vlasništva na kupca.

Primjer 1.Kupili ste stan prije 3 godine, 2016. za 3.000.000 rubalja, a prodajete ga 2019. za 5.000.000 rubalja. Katastarska cijena stana je 3.500.000 rubalja, a 70% ovog iznosa je 2.450.000 rubalja. Prodajna cijena od 5 milijuna rubalja je više od 70% katastarske vrijednosti od 3,5 milijuna. Odaberite poreznu osnovicu:

• Naveli ste da prodajete stan prema kupoprodajnom ugovoru za 5 milijuna rubalja, a ta je cijena veća od 70% katastarske vrijednosti. Porez će biti 13% od (5.000.000 - 1.000.000 odbitka poreza). Odnosno, 13% od 4.000.000 = 520.000 rubalja.
• Umjesto poreznog odbitka, koristite razliku između prodajne i kupovne cijene: 5 000 000 - 3 000 000 = 2 000 000 Porez će biti 13% od 2 milijuna rubalja = 260 000 rubalja.

Primjer 2.Nakon što ste kupili stan prije 3 godine, 2016. za 3 milijuna rubalja, prodali ste ga 2019. također za 3 milijuna rubalja. Katastarska vrijednost nekretnina za 2019. godinu je 3,5 milijuna kuna, a 70% iznosa je 2,45 milijuna kuna. Prodajna cijena od 3.000.000 prelazi 70% katastarske cijene. Odaberite način plaćanja poreza:

• Navodimo da se, prema ugovoru, stan prodaje za 3 000 000 rubalja, što je više od 70% katastarske vrijednosti - porez od 13% na iznos s poreznim odbitkom od 1 000 000 To je 13% od 2 000 000 = 260 000 rubalja.
• Ne koristimo poreznu olakšicu, već oduzimamo iznos kupnje od prodajne cijene stana: 3 000 000 - 3 000 000 = 0 poreznih rubalja.

U kupoprodajnom ugovoru naveden je iznos manji od 70% katastarske vrijednosti.U obzir se uzima katastarska vrijednost na dan 1. siječnja godine u kojoj je uknjižen prijenos prava vlasništva na kupca. Izračunajte porez koristeći najprikladniju metodu po vašem izboru:

▪ oduzeti od 70% katastarske vrijednosti porez na imovinu 1.000.000 rubalja, ako je dospjelo;

▪ oduzeti dokumentiranu kupoprodajnu cijenu ovog stana od 70% katastarske vrijednosti.

Za svaku opciju morate sami podnijeti poreznu prijavu.

Primjer 1.Kupili ste stan prije 4 godine 2016. za 2.000.000 rubalja, a prodajete ga 2020. za 3.000.000 rubalja. Katastarska vrijednost - 3 500 000 rubalja, 70% - 2 450 000 rubalja. Prodajna cijena u ugovoru iz 2020. je manja od 70% katastarske vrijednosti. Vi birate poreznu opciju:

• Potrebno je oduzeti 70% katastarske vrijednosti od 2 450 000 rubalja, porezni odbitak od 1 000 000 porezni odbitak. Porez je 13% od 1.450.000 rubalja = 188.500.
• Bez korištenja poreznog odbitka, kupoprodajnu cijenu stana od 2 milijuna rubalja oduzimamo od 70% katastarske cijene od 2,45 milijuna rubalja. Porez će biti 13% od 450 000 rubalja = 58 500 rubalja.

Primjer 2.Naslijedili ste stan 2016. od bliskog rođaka i prodali ste ga za 4.000.000 rubalja 2020. Budući da je minimalno razdoblje držanja za izuzimanje nekretnine od poreza 3 godine, ne plaćate porez

Prodaja stana s majčinskim kapitalom - upute korak po korak

Korak 1. Pobrinite se za zamjenu jednakovrijednog udjela za djecu ili novčanu naknadu

Jednaki udjeli u novogradnji.Da bi se to postiglo stanje , dogovorite jednokratnu transakciju prodaje Vašeg starog doma i kupnje novog stana ili kuće. Svojoj djeci možete dati i dionice u stanu bliskog rođaka.

U slučaju kupnje položiti polog, u kupoprodajnom ugovoru naznačiti djecu kao vlasnike uz navođenje udjela koji će im pripasti. Potpisati predugovore o kupoprodaji ili predugovor za prodaju i izraditi predložak glavnog kupoprodajnog ugovora za kupnju na suglasnost organa starateljstva.

U slučaju darovanja potpisati predugovor o kupoprodaji i pripremiti obrazac ugovora o darovanju na suglasnost tijelima starateljstva.

Dogovorite transakciju prodaje starog stambenog prostora i kupnju novog stana ili kuće s tijelima skrbništva.

Novčana naknada.Uz prethodno odobrenje organa skrbništva, umjesto udjela, djeci je dopušteno primanje novčana naknada u visini vrijednosti prodanog udjela u trenutku transakcije. Da biste to učinili, tijelima skrbništva morate dostaviti zahtjev i potvrdu o vrijednosti udjela djece.

Kada organ starateljstva odobri zahtjev, otvorite bankovne račune na ime djece i na njih položite novac. Zadržati fondovi Možete koristiti obični štedni račun ili s kamatama za:

❗ dijete samostalno ih se riješio u dobi od 18 godina;

❗ Roditelji su ih se riješili u interesu djeteta dok ono još nije bilo 18 godina - na primjer, kupili su novi dom.

Imajte na umu da svako raspolaganje imovinom maloljetnika mora biti odobreno od strane organa starateljstva.

Dionice za djecu u stanu rodbine.Ako ne planirate kupiti novi stan, zakon vam dopušta da djeci dodijelite udjele u stambenom prostoru najbližih srodnika - na primjer, od bake i djeda.

U nekim je regijama dopušteno dodjeljivanje dionica manje kvadrature ako:

✔ stan rodbine je više nego prodan;

✔ postoji velika razlika u cijeni stanovanja - na primjer, ovisno o području, infrastrukturi i stanju kuće.

Ali o takvim nijansama treba unaprijed razgovarati s odvjetnicima i uzeti u obzir praksu vaše određene regije prebivališta.

Korak 2. Pripremite dokumente

Da biste dobili dopuštenje od tijela skrbništva i registrirali prijenos prava u Rosreestru, morate pripremiti i prikupiti paket dokumenata.

Popis dokumenata.Dokumente trebate odnijeti u predstavništvo organa skrbništva ili u MFC. U predstavništvu stručnjak će moći ovjeriti preslike dokumenata na temelju dostavljenih izvornika:

📂 Prijava oba roditelja ili zakonskih zastupnika djeteta organima starateljstva. Ako postoji samo jedan pravni zastupnik, zahtjevu ćete morati priložiti dokaze o tome. Na primjer, smrtovnica, dokument kojim se jedan od roditelja proglašava nestalim. Ako jedan od predstavnika jednostavno ne može osobno doći u odjel za skrbništvo, morate dati ovjerenu suglasnost za prodaju kuće.

📂 Putovnica državljanina Ruske Federacije djeteta, ako već ima 14 godina, i rodni list. Ako je dijete mlađe od 14 godina, potreban vam je samo rodni list.

📂 Putovnice ili drugi pravni identifikacijski dokumenti
predstavnici maloljetnika – roditelji ili staratelji.

📂 Dokumenti za nekretnine (kupoprodaja) - katastarski i tehničke putovnice, potvrda o vlasništvu, izvod iz Jedinstvenog državnog registra i još mnogo toga.

📂 Vlasnički dokument (isprava o osnovi za protuposlu): kupoprodajni ugovor, ugovor o privatizaciji, darovanju, zamjeni, potvrda o pravu na nasljedstvo po zakonu ili oporuci, ugovor o sudjelovanju u zajednička gradnja, ustupanje prava potraživanja po ugovoru o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji, sudska odluka o priznanju prava vlasništva.

📂 Dozvola banke ako stan ima hipoteku.

📂 Dozvola mirovinskog i potvrda obiteljski kapital, ako kupac vašeg stana također koristi sredstva materinskog kapitala.

📂 Potvrda vašeg obiteljskog kapitala korištena pri kupnji stana.

📂 Pristanak supružnika na transakciju.

📂Saglasnost punoljetnog djeteta koje ima udio u stanu.

📂 Osiguranje stana, ako postoji.

📂 Predugovori o kupoprodaji.

📂 Potvrda građevinske spremnosti objekta minimalno 70% uz sudjelovanje u zajedničkoj gradnji.

Paket dokumenata varira ovisno o uvjetima prodaje i kupnje. Da se ne zaboravi potrebne papire, posavjetujte se s odvjetnikom - to će vam pomoći smanjiti vrijeme potrebno za razmatranje zahtjeva i izbjeći odbijanje.

Obvezne odredbe ugovora.Provjerite sadrži li kupoprodajni ugovor sljedeće:

📌 strane u transakciji, prava i njihove obveze;

📌 pravne osnove o poslu i prijavama koje to potvrđuju;

📌 karakteristike nekretnine, adresa, lokacija;

📌 iznos transakcije; Korak 3. Dobiti dopuštenje od tijela skrbništva i mirovinskog fonda Rusije

Sve transakcije sa zajedničkim vlasništvom su ovjerene kod javnog bilježnika. Bez dopuštenja tijela skrbništva i Mirovinskog fonda Ruske Federacije, javni bilježnik neće ovjeriti sporazum.

Organ starateljstva i starateljstva.Prodaju stana čiji su vlasnici maloljetne osobe moraju odobriti organi starateljstva. Bez odobrenja vaše će se radnje smatrati nezakonitima. Napišite zahtjev i priložite potreban paket dokumenata za vaš slučaj. Transakcija se može izvršiti samo uz pisano dopuštenje organa skrbništva za prodaju.

Prema 3. dijelu čl. 21 Saveznog zakona „O skrbništvu i skrbništvu” zahtjev i dokumenti se razmatraju u roku od 15 dana od dana podnošenja zahtjeva. Do isteka ovog perioda, organi starateljstva dužni su izdati prethodnu dozvolu ili odbiti izdati je. Gotova dozvola je odluka upravitelja općina sa svojim potpisom.

Mirovinski fond Ruske Federacije.Roditelji su po zakonu dužni ispuniti obvezu danu mirovinskom fondu - uknjižiti nekretnine kao vlasništvo svih članova obitelji. Ako ste kupili stan pod hipotekom, udjele je potrebno dodijeliti nakon što ste u potpunosti otplatili kredit i riješili se bankovnog tereta. Dok se to ne dogodi, ugovor sa stanom, u kojem djeca nisu dobila udio, bit će proglašen nevažećim. Dakle, za legalnu prodaju morate prijaviti stan u skladu sa zahtjevima mirovinskog fonda.

Kakoprodati stan pod hipotekom sa materinski kapital

Morate uskladiti posao s tijelima skrbništva i ako ste djeci dodijelili udjele u stanu pod hipotekom i ako niste. Zatim odaberite odgovarajuću shemu prodaje:

💡 dio novca od kupca ide za otplatu kredita;

💡 U dogovoru sa bankom kreditne obveze prijeći kupcu;

💡 Sami otplaćujete hipoteku kako biste skinuli teret s nekretnine, a zatim je ponovno uknjižite na kupca.

Ako ste koristili matkapital za otplatu hipoteke, imat ćete javnobilježničku obvezu u svojim rukama. Prema njemu morate svojoj djeci nakon otplate kredita dodijeliti udio u stanu koji još nije prodan.

No, zakon ne predviđa rok za ispunjenje te obveze – a on istječe 6 mjeseci nakon skidanja tereta s nekretnine.Prodajte stan kupljen materinskim kapitalom, također moguće u bilo kojem trenutku nakon kupnje. Kako biste izbjegli sumnju na prijevaru, pažljivo pratite ovaj trenutak i spremite sve potrebne papire i siguran podrška organa starateljstva.

Kakvo bi trebalo biti novo stanovanje?

Nekretnina koju kupujete kao zamjenu mora ispunjavati uvjete ugodan boravak:

✅ Infrastruktura - razvijena i prihvatljiva za djecu, s vrtićima, školama, bolnicama, parkovima i tako dalje;

✅ površina novog stambenog prostora - djeca trebaju imati istu ili veću površinu;

✅ godina izgradnje - nemoguće je da su novi stambeni objekti dotrajali ili u hitnom stanju;

✅ lokacija - sigurno i ugodno područje;

✅ stanje stana nije gore od prethodnog, kupljenog majčinskim kapitalom.

Kako prodati stan s majčinskim kapitalomsagraditi kuću

Na primjer, obitelj Zykin kupila je stan s majčinskim kapitalom, ali dionice još nisu dodijeljene djeci. Sada Zykinovi žele prodati stan kako bi zaradu iskoristili za izgradnju veće kuće. Poteškoća je u tome što ne mogu dodijeliti udjele u kući u izgradnji, a ne mogu započeti gradnju bez prodaje stana - nemaju dovoljno ušteđevine.

Zykinovi mogu dodijeliti udjele u stanu koji se prodaje, izvršiti prodaju i prenijeti prihod od prodaje na štedni računi djece, ili kao protumogućnost koristiti stan bliskog rođaka, primjerice bake, dodijelivši darovnim ugovorom udjele u stanu djeci.

riziciprodaja stana kupljenog majčinskim kapitalom

Za kupcaRizik leži u nepoštivanju procedure dodjele udjela djeci. Ako roditelji prodaju stan kupljen majčinskim kapitalom, ali dionice još nisu dodijeljene djeci, transakcija se može osporiti na sudu. Ako sud utvrdi da su roditelji prekršili nalog, kupoprodaja će se proglasiti nevaljanom. U tom slučaju, imovina se vraća izvornim vlasnicima, a vlasnicima se vraća novac.

Za prodavačaglavni rizici povezani su s neodobravanjem transakcija od strane mirovinskog fonda, banke ili tijela skrbništva. Takav se dogovor može osporiti na sudu, a roditeljima se može izreći administrativna odgovornost. Kako biste izbjegli takve komplikacije, prvo pribavite sva dopuštenja od tih tijela i nastavite s transakcijom tek nakon odobrenja.

Odvjetnik. Pravno savjetovanje, iskustvo u poreznoj upravi. Datum: 22. kolovoza 2017. Vrijeme čitanja 7 min.

Prodaja stana kupljenog novcem iz majčinskog kapitala je teška, ali moguća. Glavna poteškoća je organiziranje transakcije na takav način da imovinskih interesa djece. Novo stanovanje ne bi trebalo biti ništa lošije od prethodnog, a djeca u njemu trebala bi imati iste ili veće udjele. Transakciju moraju odobriti tijela starateljstva. U nekim slučajevima potrebno je dobiti suglasnost banke.

Najčešći način upravljanja majčinskim kapitalom je poboljšanje stambenih uvjeta. Treba napomenuti da je mnogo lakše nego kasnije implementirati. Da biste prodali stan kupljen majčinskim kapitalom, morate se pridržavati uvjeta za prodaju stana.

Glavna prepreka je dobivanje dopuštenja od organa skrbništva, jer do punoljetnosti dijete je pod zaštitom države.

Međutim, problemi se mogu pojaviti ne samo u ovom području. Na primjer, ako je stan založen banci, morat ćete dodatno dobiti dozvolu kreditna organizacija. Također mogu postojati i druge značajke transakcija.

Značajke ponude

Prodaja stana ili kuće kupljene majčinskim kapitalom komplicirana je načinom upisa prava vlasništva. Prema zakonu, vlasništvo nad takvim nekretninama mora biti podijeljeno na sve članove obitelji, uključujući i malodobnu djecu.

Dakle, u odnosu na stan kupljen uz subvenciju, kompliciran subjektivnim sastavom, odnosno djecom, imovinska prava koje se moraju slijediti.

Prodajom stana izravno će se utjecati na prava djece, posebice pravo na stanovanje. Roditelji, temeljem zakonskih i moralnih standarda, moraju djelovati u interesu svoje djece. Država ih u tome kontrolira, utvrđujući obvezu odobravanja poslova kupoprodaje nekretnina čiji udio u vlasništvu imaju osobe mlađe od 18 godina.

Zasebno, trebali biste uzeti u obzir druge okolnosti kupnje stana, koje će napraviti prilagodbe u postupku prodaje.

Prvo, ako je stan u cijelosti plaćen vlastitim sredstvima i onima koje je obitelj dobila za rođenje drugog djeteta. Drugo, stan je mogao biti kupljen hipotekom i založen je banci. Treće, jedan od roditelja potpisao je ugovor o sudjelovanju u zajedničkoj izgradnji. Način stjecanja, dakle, može znatno zakomplicirati prodaju stana.

To je posebnost transakcija koje se odnose na otuđenje nekretnina kupljenih obiteljskim kapitalom.

Kako postupiti

Poštivanje prava djece moguće je kada dobiju iste veličine udjela u vlasništvu novog stana. Tehnički, to se može postići provođenjem transakcija prodaje i kupnje stambenog prostora u isto vrijeme. U tom slučaju novo kućište mora biti isto ili bolje od prethodnog.

Nakon sklapanja predugovora o kupoprodaji, možete se obratiti tijelu starateljstva za dobivanje dozvole za prodaju stana.

Roditelji ne smiju svojoj djeci dati udjele u stanu, ali tada moraju nadoknaditi njihov trošak otvaranjem bankovnih računa i tamo prebaciti iznos jednak trošku udjela. Takva se operacija također provodi uz suglasnost organa skrbništva, a potvrda o vrijednosti udjela priložena je paketu dokumenata. Novac mora biti odobren na račun odmah nakon izdavanja dozvole.

Treća opcija je prodaja s dodjelom udjela u stambenim prostorijama rođaka. U tom slučaju udio može biti manji zbog veće površine drugog stana u kojem je djetetu dodijeljen dio ili zbog razlike u cijeni.

Postupak za dobivanje dozvole od organa starateljstva

Za dobijanje pismene dozvole roditelji se moraju pojaviti na dogovorenom sastanku kod organa starateljstva. Dio je općine, a to treba tražiti u upravi. U većim gradovima Za svaki okrug ili općinu odgovoran je poseban odjel. Na primjer, u okrugu Frunzensky u Sankt Peterburgu postoji 6 općina, od kojih svaka ima svoje mjesto. Također se nalaze u različita mjesta, stoga se prije kontaktiranja preporuča razjasniti mjesto željenog odjela.

Roditelji ispunjavaju zahtjev za dozvolu za prodaju stambenog prostora od stručnjaka. Sadrži podatke o stanu koji se prodaje i kupuje podjelom udjela. Zahtjev potpisuju oba roditelja i prilaže se potrebne dokumente.

Tablica 1. Popis potrebnih dokumenata.

Dokumenti
za roditelje	za djecu	za nekretnine (postojeće i planirane za kupnju)
putovnice	rodni list za svako dijete	tehnički plan
potvrda o vjenčanju ili razvodu	putovnica za djecu stariju od 14 godina
zahtjev drugih punoljetnih vlasnika za prodaju kuće ili stana	zahtjev djeteta ako ima 14 godina	izvatci s osobnog računa koji potvrđuju nepostojanje duga
–	uvjerenje dječje ustanove ( dječji vrtić ili klinika)	javnobilježnički ovjeren predugovor o kupoprodaji ili izvornik i preslik
–	–	potvrdu o cijeni oba objekta
–	–	potvrda o vlasništvu
–	–	potvrdu na obrascu F-9
–	–	potvrdu na obrascu F-7
–	–	izvod iz Jedinstvenog državnog registra
–	–	jamstvena izjava vlasnika kupljenog prostora

Na dogovoru stručnjak može sam ovjeriti kopije, morate mu dati originale.

Zadatak organa skrbništva u fazi prodaje stana je osigurati da djeca dobiju udjele u imovinskim pravima, a životni uvjeti se neće pogoršati.

Važno! Zahtjev se razmatra mjesec dana, ali se može izdati i ranije. Sastavlja se u obliku rješenja općinskog načelnika i on ga potpisuje. Dozvola vrijedi 3 mjeseca. U roku od mjesec dana nakon registracije transakcije, dokumenti koji potvrđuju prijenos vlasništva moraju se dostaviti tijelima skrbništva.

Stan sa teretom

Ako je stan kupljen uz pomoć posuđena sredstva, odnosno kroz hipotekarno kreditiranje, tada se daje u zalog banci. Teret se ukida samo ako puna otplata dug. Do ove točke sve transakcije povezane s narudžbom zalogom, bez dopuštenja banke su zabranjeni.

Štoviše majčinska sredstva može se koristiti na ili na .

Osim dopuštenja organa skrbništva, roditelji moraju dobiti pismenu suglasnost banke za prodaju opterećenog stana.

Glavni zadatak je pronaći kupca koji je spreman kupiti takav stan i preuzeti obveze vraćanja duga.

Nakon dobivanja pisanog dopuštenja hipotekarnog vjerovnika događa se sljedeće:

• kupac doznačuje novac na žiro račun dovoljno za kapara;
• ugovor o zajmu ponovno pregovara s kupcem, potonji preuzima obveze vraćanja duga;
• kupac otplaćuje dug banci, skida teret i uknjižava stan na svoje ime.

Prodavatelj je u takvoj transakciji oslobođen od financijske obveze.

Obratiti pažnju! Pri prodaji stana pod hipotekom obitelj će izgubiti na vrijednosti, jer je cijena takve nekretnine niža od tržišne.

Stan bez tereta

Prodaja neopterećenog stana je mnogo lakša: ne morate pribavljati dodatne dozvole; dovoljno je dogovoriti transakciju s tijelima skrbništva.

Svoju namjeru kupnje stambenog prostora umjesto onog koji prodajete možete potvrditi davanjem udjela u kojem su raspoređena djeca. Ako se izvrši zamjena, tada se daje ugovor o zamjeni.

Obratiti pažnju! Roditelji trebaju zapamtiti da prijave svoju djecu u novom mjestu prebivališta. Preporuča se registracija u mjestu prebivališta istovremeno s transakcijama kupnje i prodaje.

Je li moguće prodati stan prije dodjele dionica djeci?

Po opće pravilo Nemoguće je prodati stan bez dodjele udjela djeci. Organi skrbništva i starateljstva neće odobriti takvu transakciju, ali će najvjerojatnije ponuditi poštivanje utvrđene procedure. Međutim, treba uzeti u obzir specifičnosti situacije.

Ako je stan kupljen kreditom i založen je banci, roditelji sastavljaju javnobilježničku obvezu dodjele udjela u roku od šest mjeseci od dana skidanja tereta. U tom slučaju dopuštena je prodaja nekretnine prije podjele udjela.

Roditelji moraju dodijeliti "dječje" udjele u vlasništvu stečene imovine, koja ne smije biti lošija od one otuđene. Da bi to učinili, daju izvornik predugovora o kupoprodaji, u kojem se dionice raspodjeljuju na sve članove obitelji, uključujući djecu.

Kod prodaje stana zbog liječenja teško bolesnog djeteta moguće je i da se vlasništvo ne dijeli na udjele. Ali roditelji će morati potvrditi namjensko korištenje dobivenih sredstava. U tu svrhu donosi se zaključak komisije o dijagnozi i preporučenom liječenju, sporazum sa medicinska organizacija za liječenje ili operaciju ili drugo medicinski dokumenti.

Oporezivanje

Prema Porezni zakon Dohodak ostvaren od prodaje nekretnine podliježe porezu na dohodak. Izuzetak je nekretnina u vlasništvu dulje od 5 godina. Ovo razdoblje je povećano; ranije je bilo 3 godine. Dakle, ako je stan kupljen prije 1. siječnja 2016., tada se na njega primjenjuje rok od 3 godine, a za kupnju nakon tog datuma primjenjuje se rok od pet godina.

Ova razdoblja držanja potrebno je uzeti u obzir prilikom prodaje nekretnine i po potrebi im dostaviti izjave porezno tijelo, koji se nalazi na mjestu registracije.

Vlasnici bi trebali zapamtiti da mogu iskoristiti odbitke predviđene zakonom koji su primjereni situaciji.

Rizici za kupce

Za kupca stana rizik leži u nepoštivanju procedure dodjele udjela za djecu. Ako roditelji odluče prodati stan kupljen obiteljskim kapitalom prije dodjele dionica, tada se takva transakcija može osporiti na sudu.

Ako sud odluči da su roditelji prekršili utvrđenu proceduru, tada će se kupoprodaja proglasiti nevažećom: imovina će biti vraćena prethodnim vlasnicima, a oni će zauzvrat vratiti primljeni novac.

Moguće je prodati stan kupljen sredstvima materinskog kapitala. Da biste to učinili, morat ćete slijediti sve postupke odobrenja i dobiti potrebne dozvole.

Dodatne informacije na temu u videu:

Autor: . Visoko pravno obrazovanje: Sjeverozapadni ogranak Ruske akademije pravosuđa (Sankt Peterburg) Radno iskustvo od 2010. Obvezno pravo, porezno savjetovanje i računovodstvo, zastupanje interesa u državnim tijelima, bankama i javnim bilježnicima.
22. kolovoza 2017.

Rasprave su zatvorene za ovu stranicu

Kupnja stanova korištenjem majčinskog obiteljskog kapitala najpopularnija je vrsta korištenja sredstava državne potpore. One obitelji koje već dugi niz godina nemaju svoje nekretnina, sada mogu zaspati i probuditi se u vlastitom domu. No, događa se i da ljudi budu zaustavljeni u promjeni mjesta stanovanja zbog neznanja o mogućnosti takve transakcije.

Prodaja stana kupljenog majčinskim kapitalom

Plaćanje za stanovanje javna sredstva u sklopu potpore obiteljima s djecom provedena je mirovinski fond Rusija. U tom smislu aktivno prate ispravnost transakcije i obvezno ispunjavanje uvjeta. Sredstva majčinskog kapitala daju se za poboljšanje životnih uvjeta cijele obitelji.

Ne može biti da je majka kupila kuću i njome platila matični list, ali je zaboravio na obitelj. Po zakonu nekretnine se stječu u vlasništvo svih članova obitelji. Ako iz nekog razloga kuću ili stan kupi jedna majka, tada se ona kod javnog bilježnika obvezuje dodijeliti udjele svojoj obitelji u određenom roku nakon skidanja tereta s kupljene nekretnine. .

Nećete moći samo tako dobiti državni novac. Kupac se kod javnog bilježnika obvezuje da u svojim mislima nema namjeru da prevari državu.

Ako je potrebno promijeniti stanovanje, zakon dopušta otuđenje nekretnine kupljene sredstvima majčinskog kapitala.

Kako prodati stan kupljen materinskim kapitalom

Moguća je prodaja stana kupljenog uz državnu potporu. Međutim, potrebno je uzeti u obzir da za prodaju stana morate izvršiti određene radnje:

• ukloniti teret;
• ispuniti javnobilježničku obvezu;
• dobiti dozvolu od organa starateljstva za prodaju.

Kupljeni stan smatra se opterećenim do bivši vlasnik neće primiti punu isplatu cijene navedene u ugovoru. Budući da mirovinski fond ne prenosi sredstva po potvrdi odmah, već u roku od 45 dana, na stan se polaže depozit. To prodavatelju daje neko osiguranje da neće ostati bez prodane kuće i bez novca. Ako iz nekog razloga ne dođe do uplate na račun prodavatelja, bit će lakše raskinuti transakciju.

U slučaju bankovne hipoteke, stan se daje u zalog banci i nakon pune isplate, ona briše zalog. Postupak za podnošenje dokumenata za uklanjanje tereta provodi se u tijelima Rosreestra ili MFC-a. Dovoljno je da hipotekarni vjerovnik potvrdi da je prodani stan u cijelosti uplaćen i više nema nikakvih potraživanja prema kupcu.

Nakon ukidanja tereta, potrebno je dobiti dozvolu organa starateljstva za prodaju dječjih udjela u stanu.

Ako je majka kupila stan na kredit, onda za prijenosnu prostirku. kapitala, dobila je javnobilježničku obvezu, prema kojoj mora dodijeliti udjele u kupljenom stambenom prostoru nakon skidanja tereta. Nakon dodjele dionica, morate dobiti dopuštenje uprave za prodaju imovine djece.

Kako se prodaja robe kupljene za opscenosti odvija uz sudjelovanje organa skrbništva? stan kapital

Organi starateljstva osiguravaju da se prava djece ne krše. Budući da je država dala potporu obiteljima u kupnji stana, prodaju imovine djece treba provesti bez kršenja zakona. Dodjela majčinskog kapitala osmišljena je kako bi se osiguralo da djeca koja ne mogu samostalno zaštititi svoja prava imaju poboljšane životne uvjete. Ovo je jedno od područja sredstava po certifikatu.

Dokumenti za dobivanje dozvole za prodaju nekretnine

Da bi dobili dozvolu za prodaju imovine djece, roditelji moraju dokazati skrbništvu da prava djece neće biti povrijeđena. Da bi to učinili, djeci zauzvrat daju drugi smještaj, ništa lošiji od otuđenog. Ako je veće površine, s razvijenijim komunikacijama i nalazi se na pogodnijem području, tada će organi starateljstva prihvatiti takve zahtjeve bez ikakvih problema.

Dokumenti

Popis dokumenata koji se prilažu uz zahtjev:

Za prodaju stanova:	Za kupljeni stan:
1.	Predugovor o kupoprodaji	1.	Predugovor o kupoprodaji
2.		2.	Izvješće o inspekciji BTI (istrošenost ne smije biti veća od 50%)
3.		3.	Tehnički list (ako je tehnička putovnica nova, tada izvješće o inspekciji nije potrebno, budući da je naveden % istrošenosti svježe)
4.	Katastarska putovnica	4.	Potvrde o dugu
5.	Tehnička dokumentacija	5.	Katastarska dokumentacija
6.	Potvrde o dugovima za javna komunalna poduzeća, svjetlo, voda.	6.	Vlasnički dokumenti
7.	Potvrda o prijavljenim osobama	7.	Isprave – osnova za stjecanje

Ako roditelji odluče kupiti novi dom, novac će dobiti uz dopuštenje organa skrbništva. Ali ne zaboravite da je uključivanje djece među vlasnicima obavezno. Također, ova sredstva mogu se koristiti i za druge potrebe djece, ali samo uz suglasnost starateljstva.

Vrijeme obrade zahtjeva

Nakon podnošenja zahtjeva tijelima skrbništva i svih priloženih dokumenata, roditelji koji žele prodati svoj stan čekaju odluku uprave.

Službenici skrbništva provjeravaju sve podatke navedene u zahtjevu i prosljeđuju ih gradskoj upravi. Rješenje o odobrenju prodaje donosi načelnik uprave.

Rok za izdavanje rješenja uključujući i vrijeme za ovjeru je 20 dana. Ponekad je rješenje pripremljeno ranije, ali ne puno.

Postupak kupnje i prodaje stana u kojem je korišten materinski kapital

Nakon što dobijete dopuštenje uprave za prodaju stana, trebate pristupiti samoj prodaji. Ovaj postupak ne nosi financijski troškovi za Prodavatelja, budući da usluge obično plaća kupac i uključene su u cijenu stana. Međutim, transakcija otuđenja podijeljeno vlasništvo bilježnički Troškove izrade takvog ugovora kod javnog bilježnika snosi Prodavatelj, no često se oni sporazumno prebacuju na kupca.

Nakon potpisivanja ugovora kod javnog bilježnika, podnosi se MFC-u za registraciju prijenosa vlasništva. Samo ruski registar registrira prijenos vlasništva. Temeljem kupoprodajnog ugovora pravo vlasništva prodavatelja prenosi se na kupca. Nekoliko dana kasnije kupac dobiva dokumente koji potvrđuju njegovo vlasništvo nad kupljenom nekretninom.

Ako je stan opterećen, kako prodati stan pod hipotekom

Nekretninu opterećenu zalogom nemoguće je prodati jer kupac nema takva prava dok se zalog ne skine. Drugi izlaz iz ove situacije mogao bi biti plaćanje preostalog duga prije roka. Možete platiti prije roka koristeći polog koji će prodavač dobiti od svog kupca. Međutim, ne treba zaboraviti na načine osiguranja, jer kupac u takvoj transakciji snosi znatne rizike.

Prodaja bez tereta: tko je prodao, ima li rizika

Ako prodavatelj pri kupoprodaji ugovori uvjete naknadne isplate, tada svoju nekretninu zapravo otuđuje na rate. Obično kupoprodajni ugovor mora sadržavati klauzulu o depozitu do potpunog plaćanja. Svaka prodaja s naknadnom uplatom smatra se hipotekom. U nedostatku tereta, prodavatelj snosi dovoljno ozbiljne rizike. Vrlo često to završi beskrajnim pravnim kampanjama, gubljenjem živaca i raskidom posla.

Nikada ne biste trebali prodati nekretninu bez osiguranja depozita. Skidanje tereta je pitanje jednog dana, ali vraćanje svega dugo traje.

Prodaja stana plaćenog majčinskim kapitalom: postoje rizici ulaganja za kupca

Kupac ne snosi gotovo nikakav rizik. Što se tiče financijskih gubitaka, osim kupca, za nadzor čistoće transakcije odgovorna su i druga mjerodavna tijela. Prije svega, ovo je mirovinski fond.

Prije transakcije, kupac se mora u potpunosti upoznati sa stanjem kuće. Kad kupuje dom, mora sve provjeriti. Pregled je neophodan u slučaju da se utvrde nedostaci koje je prodavatelj možda prikrio prije potpisivanja ugovora.

Kako prodati stan plaćen financijskim kapitalom prije dodjele dionica djeci

Prije dodjele dionica prodaja stana je nemoguća. Prije korištenja majčinskog kapitala, roditelj se obvezao mirovinskom fondu da će svojoj obitelji u budućnosti dodijeliti udjele u ovom stambenom prostoru.

Ako obveza nije ispunjena, tada mirovinski fond, zajedno s tijelima skrbništva, ima pravo odvesti nesavjesnog roditelja na sud, prisiljavajući ih da vrate iznos roditeljske potvrde.

Osim toga, postoji mogućnost potpadanja prijevarne aktivnosti, kako je navedeno u čl. 159 Kaznenog zakona Ruske Federacije.

Osporavanje prodaje stana korištenjem materinskog kapitala

Proces osporavanja kupnje stana pomoću materinskog kapitala vrlo je težak, ali moguć. Budući da mirovinski fond ne prenosi sredstva na račun prodavatelja odmah, već u roku od nekoliko dana, u tom razdoblju kupac može otkriti značajne nedostatke za koje prije nije mogao znati. u tom slučaju kupac mora odmah napisati zahtjev mirovinskom fondu za obustavu prijenosa unovčiti. Uz to treba raskinuti transakciju, a ako se ne postigne zajednički dogovor s prodavateljem, problem će se morati rješavati na sudu.

Kupnja i prodaja nekretnina korištenjem materinskog kapitala ne povlači za sobom nikakve opasne posljedice. Prodaja stana, među čijim su vlasnicima i djeca, moguća je do njihove punoljetnosti. Ako su ispunjeni zakonom propisani uvjeti, stanove možete prodavati i kupovati kao i sve druge stvari.

Koristan video

Kako bi povećala stopu nataliteta, ruska vlada stvorila je program koji osigurava određena plaćanja za rođenje drugog ili sljedećeg djeteta. Ova poticajna mjera naziva se rodiljni kapital.

Međutim, vrijedi uzeti u obzir da ne možete jednostavno potrošiti javni novac. Sredstva se mogu uložiti u sljedeće:

• Kupnja nekretnina;
• Poboljšanje uvjeta u kojima obitelj živi;
• Obrazovanje majke ili djece;
• Majčina mirovina.

Najpopularnija vrsta korištenja kapitala je. Ali što učiniti ako iznenada postoji potreba za prodajom stečene imovine? Može li se to učiniti i kako?

Razlozi za prodaju stanova kupljenih javnim novcem

Na pitanje zašto ljudi imaju hitnu potrebu rastati se od kuće ili stana, možete čuti stotine odgovora. Razlozi su različiti za svakoga. To mogu biti:

• Preseljenje u drugi grad;
• Kupnja novog doma sredstvima od prodaje starog;
• Financijske poteškoće.

Zakon ne predviđa zabranu prodaje takvog stambenog prostora, što znači da se može prodati. Ali prije nego što to učinite, morate saznati sve nijanse i djelovati strogo prema predloženom postupku.

Značajke prodaje nekretnina kupljenih majčinskim kapitalom

Važno je napomenuti da ovako kupljena imovina automatski postaje vlasništvo ne samo odraslih osoba, već i njihove djece. To znači da je nemoguće prodati kuću ili stan bez pristanka djeteta, čak i maloljetnog.

Kako dobiti pristanak djece ako su mlađa od 16 godina? Ovako: za dopuštenje se trebate obratiti tijelima skrbništva. Je li moguće izvršiti transakciju bez pristanka?

Ne. U slučaju da nemate ovog dokumenta proces prodaje bit će pretvoren u nevažeći status i neće vam biti dopušteno prodati svoj dom.

Ako su u vrijeme prodaje nekretnine djeca odrasla i stekla vlastiti stambeni prostor, tada više neće biti potrebna njihova dozvola.

Imajte na umu da dopuštenje organa starateljstva ne vrijedi zauvijek. Optimalno razdoblje je 3 mjeseca. Ali ako pogledate jedan od dokumenata Ministarstva obrazovanja Ruske Federacije, tamo možete vidjeti jasno naveden rok - unutar mjesec dana. Ako u tom razdoblju kupoprodajna transakcija nije mogla biti dovršena, tada će biti potrebna nova suglasnost za njezinu daljnju provedbu.

Uvjeti za prodaju kuće u koju su uložena sredstva majčinskog kapitala

Budući da nema posebnih ograničenja za prodaju takvih stambenih prostora, prema zakonu oni se mogu prodati u svakom slučaju. Međutim, riječ je o stanovima u kojima žive mala djeca. Dakle, ako država nema pitanja i nedoumica u vezi s rješavanjem transakcije, onda će ih sigurno imati tijela skrbništva i starateljstva.

Zašto će se to dogoditi? Kako bi državni službenici odobrili prodaju u ime maloljetnika, važno je znati da će nakon transakcije djeca živjeti u kući koja je jednaka ili čak bolja od one koja se prodaje.

Da biste to učinili, kućište u kojem će obitelj živjeti nakon operacije mora ispunjavati sljedeće uvjete:

• Površina mora odgovarati površini prodane kuće ili biti veća;
• Životni uvjeti ne bi trebali biti niži od životnih uvjeta u prethodnom smještaju;
• Nakon prodaje imovine kupljene uz pomoć majčinskog kapitala i registracije djece u novoj kući, njihov udio ne bi trebao postati manji od onoga što je bio.

Ako se nekretnina prodaje za izgradnju nove kuće, vrlo je teško dokazati njezinu buduću životnu pogodnost, zbog čega je vrlo teško dobiti dozvolu za transakciju od tijela skrbništva.

Vodič korak po korak za prodaju kuće kupljene putem obiteljskog programa

Kako bi kompetentno i što prije Da biste prodali kuću kupljenu majčinskim kapitalom, morate postupati strogo prema donjem planu:

1. Provjerite jesu li dostupni svi potrebni dokumenti koji se odnose na kuću koja se prodaje i njezine vlasnike;
2. Pripremite dokumente koji potvrđuju da će nakon transakcije djeca živjeti u udobnoj kući pristojne veličine;
3. Pronađite potencijalne kupce;
4. Pripremiti i ovjeriti preliminarnu suglasnost;
5. Obratite se tijelima skrbništva i starateljstva za dozvolu prodaje, dajte im dokumente koji potvrđuju nastavak sigurnog boravka maloljetnika u drugom stambenom prostoru;
6. Ako je odluka pozitivna, sklopite kupoprodajni ugovor s kupcima.

Kao što vidite, proces transakcije nije tako kompliciran. Glavno je postupati strogo u skladu sa zakonom, ispravno i na vrijeme ispuniti i dostaviti sve potrebne dokumente.

Što je potrebno za dobivanje suglasnosti od organa starateljstva?

Da biste smjeli prodati svoju nekretninu, nije dovoljno dati samo podatke o budućem stambenom prostoru obitelji.

Morate pokazati izvornike i napraviti kopije sljedećih dokumenata:

1. Putovnice oba roditelja. Sve stranice.
2. Rodni listovi sve djece prijavljene u kući.
3. Vjenčani list (potreban samo ako su roditelji prijavljeni).
4. Potvrda koja potvrđuje da obitelj nema dugovi za režije na kuću koja će se prodavati.
5. Ako bilo koje od djece, ili čak sva, već imaju 14 godina, tada će se od njih tražiti pismena izjava o suglasnosti s prodajom kuće. Ne mora biti ovjeren; dovoljan je samo potpis podnositelja zahtjeva.
6. Svi vlasnici nekretnina koje se prodaju dužni su napisati izjavu o pristanku ili neslaganju na transakciju.
7. Dokumenti za stanovanje.
8. , gdje su jasno navedeni troškovi kuće i njen plan.
9. Preliminarni pristanak prodavatelja i kupca na transakciju.

Kako ubrzati prodaju?

Svaka osoba, čak i ako se nikada nije susrela s prodajom nekretnina, razumije da je nemoguće prodati kuću u tjedan dana. Zašto se to događa? Jer to je vrlo ozbiljan proces koji zahtijeva pažljivo prikupljanje informacija, njihovu provjeru i implementaciju.

U nekim slučajevima vremenski okvir za izvršenje takvih transakcija proteže se na nekoliko mjeseci, a ponekad i više od šest mjeseci.

1. Unaprijed, čak i prije traženja kupaca, pripremite sve potrebne dokumente i po potrebi ih kopirajte.
2. Koristite usluge agenta za nekretnine kako biste pronašli dobre i poštene kupce.
3. Točno navedite cijenu, recite i pokažite sve nijanse i značajke, odgovorite na sva pitanja istinito.
4. Također se možete posavjetovati s tijelima skrbništva kako biste bili sigurni da ćete od njih dobiti suglasnost.

Takvi savjeti pomoći će vam da izbjegnete poteškoće u realizaciji transakcije i što prije dobijete sve potrebne dozvole i zaključite kupoprodajni ugovor.

Ukratko:

1. Kuću kupljenu majčinskim kapitalom možete prodati samo ako imate drugi jednako udoban dom.
2. Za prodaju je potrebna dozvola svih vlasnika stanova.
3. Ako brak nije registriran, otac ne može biti uključen u imovinu kupljenu uz pomoć majčinskog kapitala.
4. Kako biste izbjegli da padnete u ruke prevarantima, preporučljivo je kontaktirati profesionalnog posrednika koji se dokazao među vašim bliskim prijateljima.

Prodaja kuće kupljene materinskim kapitalom

Video prikazuje konzultacije s odvjetnicom za nekretnine Innom Belyakovom.

Prodaja stana kupljenog majčinskim kapitalom ima neke nijanse, jer su sredstva u početku namijenjena djetetu, a njihovu potrošnju kontroliraju mirovinski fond, tijela skrbništva i starateljstva. U stečenoj nekretnini roditelji maloljetniku dodjeljuju određeni udio u nekretnini, a njime će moći raspolagati samo ako to ne dovodi do pogoršanja uvjeta života djeteta. Roditelji će morati dokazati da otuđenjem imovine neće biti povrijeđena prava djeteta.

Je li moguće prodati stan kupljen materinskim kapitalom?

Majčinski kapital samo je dio cijene stana, ali njegovo korištenje obvezuje roditelje da svojoj djeci daju imovinska prava. Moguća je prodaja takvog stambenog prostora. Poteškoće će se pojaviti samo ako djeca još nisu stigla 18 godina star. Postoje 2 moguća scenarija:

1. Djetetu je dodijeljen dio, postalo je punoljetno, a roditelji su odlučili prodati stan. U tom slučaju dijete je potpuno sposobno i moći će samo upravljati svojom imovinom. U tom slučaju sklapa se jedan kupoprodajni ugovor, pri čemu će stranke u transakciji biti više vlasnika - roditelja i poslovno sposobne djece, ili više ugovora - između svakog od vlasnika i kupca. Više detalja:
2. Ako vlasnik udjela nije punoljetan, o njegovim interesima brinu organi starateljstva. Prodaja će biti moguća samo uz njihovu pisanu suglasnost.

Dodjela udjela u stanu djetetu uređena je stavkom 4. čl. 10 Zakona br. 256-FZ od 29. prosinca 2006. „O dodatnim mjerama državne potpore obiteljima s djecom”, koji kaže da stambeni prostori koji su izgrađeni, stečeni ili rekonstruirani na račun majčinskog kapitala moraju biti registrirani kao zajednički vlasništvo roditelja i sve djece (1., 2. i naredna). Veličina udjela utvrđuje se sporazumom stranaka.

Ponekad nije moguće bez odgode dodijeliti udjele članovima obitelji. Potom se nositelj certifikata javnobilježnički obvezuje da u roku od šest mjeseci dodijeli dionice svima koji na to imaju pravo.

Ponekad roditelji namjerno registriraju stan kupljen majčinskim kapitalom samo za sebe. Uvjereni su da će tako izbjeći probleme s dodatnom “papirologijom” prilikom naknadne prodaje, no takva je transakcija nezakonita. Takve radnje dovest će do potrebe povrata novca dobivenog prodajom nekretnine kupcima nekretnine. Prekršaje otkrivaju tužiteljstvo, mirovinski fond te organi skrbništva i starateljstva. I sam maloljetnik, po dolasku 18 godina star može podnijeti zahtjev za proglašavanje transakcije nezakonitom, i novi vlasnik, koji je u stanu živio n godina, bit će prisiljen napustiti ga.

Možete i bez kupovine novog stana, ali morate:

• omogućiti djeci smještaj u bilo kojem drugom prostoru pogodnom za udoban život, a dio sredstava polagati na bankovni račun djeteta do njegove punoljetnosti;
• zamijenite postojeći stan za stambeni prostor veće kvadrature.

Ponekad rođaci daju djetetu dionice u drugom stambenom prostoru, a tek onda se obrate PLO-u. Ovakvi postupci nisu ispravni, budući da će u trenutku žalbe dijete imati vlasništvo u 2 objekta, što znači da kada se proda imovinsko stanje samo će se pogoršati, jer će zapravo izgubiti jednu dionicu. Redoslijed bi trebao biti sljedeći: prvo se obratiti tijelima skrbništva i dati pismenu obvezu da će djetetu dodijeliti udio u drugom stanu umjesto onog koji se prodaje, a tek onda početi darivati ​​(prodati) djetetu udio u drugom stanu. .

Kada možete prodati stan?

Vlasnik može u svakom trenutku raspolagati svojom imovinom, postupajući u skladu sa zakonom. Korištenje matkapitala ne “blokira” mogućnost otuđenja imovine, već samo nameće određene obveze prodavateljima koje moraju ispuniti. Nakon dogovora s PLO-om i bankom, transakcija se provodi bez ikakvih prepreka.

Kako prodati kuću kupljenu majčinskim kapitalom

Transakcija prodaje stambenog prostora kupljenog na mat. kapital se sastoji od nekoliko faza.

Korak 1. Pronađite ekvivalentan smještaj za dijete

Javne obrazovne ustanove provjeravaju hoće li imovinska prava djece biti povrijeđena, stoga roditelji trebaju obratiti pozornost na sljedeće točke:

• Površina stana predviđena. Ako se pokaže da će dijete na kraju dobiti manje od m2, PLO neće odobriti dogovor.
• Veličina dionica. I uz veću kvadraturu stambenog prostora nemoguće je djetetu dati manji udio. Primjerice, ako u prodanom stanu maloljetnik posjeduje 1/3 stana (18,6 m2), onda u novom stambenom prostoru mora biti osigurana najmanje 1/3, s tim da kvadratura ostane ista ili veća od prethodne. .
• Lokacija nekretnine. Ako se stan prodaje u gradu, ali je kupljen u ruralna područja, potrebno je argumentirati da će tako biti bolje za dijete, jer je u prigradskom području ekološka situacija povoljnija, škola je bliža ili drugi argumenti.

Ubuduće će vam trebati dokaz o osiguranju drugog stambenog prostora za dijete, stoga je potrebno sklopiti ugovor s prodavateljem. Ovo je dokument koji propisuje pojedinosti nadolazeće transakcije i postupak plaćanja.

Korak 2. Dogovorite se s članovima obitelji

Budući da se prodaje stan s udjelom djeteta, potrebno je pribaviti suglasnost supružnika za provedbu transakcije.

Ako je dijete navršilo 14 godina, bit će potreban njegov pismeni pristanak za prodaju.

Djetetov pristanak je formaliziran u slobodan oblik:

Preuzmite uzorak pristanka djeteta za prodaju udjela

Korak 3. Obratite se tijelima skrbništva i starateljstva

Za dobivanje dozvole roditelji se moraju osobno prijaviti upravnom odboru u mjestu prebivališta. Zaposlenik će dati uzorak zahtjeva koji popunjavaju oba roditelja.

Preuzmite uzorak zahtjeva tijelima starateljstva

U slučaju odsutnosti roditelja, umjesto njih mogu djelovati skrbnici ili skrbnici maloljetnika, ali uz podnošenje isprava koje potvrđuju razloge odsutnosti roditelja (primjerice, smrtovnica, lišenje roditeljskih prava, sudska odluka o nepoznata odsutnost).

Uz prijavu potrebno je dostaviti sljedeće dokumente:

• putovnice roditelja, rodni list maloljetne osobe ili putovnica ako je dijete starije star 14 godina;
• pismeni pristanak djece za prodaju, ako su više star 14 godina;
• vjenčani list (razvod);
• dokaz o vlasništvu nad nekretninom koja se prodaje (izvadak iz Jedinstvenog državnog registra nekretnina);
• katastarska putovnica, BTI putovnica, tehnička putovnica prostora;
• izvod iz osobnog računa koji potvrđuje odsutnost dugova;
• potvrdu o procijenjenoj (ili katastarskoj, popisnoj) vrijednosti stana;
• predugovor o kupoprodaji drugog stambenog prostora, ovjeren kod javnog bilježnika;
• pismenu obvezu da će se kupoprodajna transakcija izvršiti, a djeci će se osigurati drugi stambeni prostor koji nije niži od onoga koji se prodaje.

Izvornici i preslike dokumenata predaju se u PIO. Predstavnici vladinih agencija pregledaju slučaj u prosjeku od 2-4 tjedna. Po potrebi predstavnici organizacije obilaze ponuđeni stan u zamjenu za onaj koji se prodaje kako bi se osigurali povoljni uvjeti stanovanja.

Molimo obratite pozornost na sljedeće rokove:

1. Potvrda koju izdaje OOP vrijedi samo 3 mjeseca. Ako ne dovršite transakciju u tom roku, morat ćete ponovno proći odobrenje PLO-a.
2. Nakon izdavanja dopuštenja, roditelji moraju unutar 1 mjesec pružiti djetetu novi životni prostor, inače registracijsko tijelo može odbiti dovršiti transakciju.

Korak 4. Prikupite dokumente za prodaju stana

Nakon što ste dobili suglasnost organa skrbništva za transakciju, potrebno je pripremiti paket dokumenata za sklapanje kupoprodajnog ugovora. Notarski ured osigurava:

• putovnice stranaka u transakciji, rodni list (putovnica) maloljetne osobe;
• ako interese djeteta zastupa skrbnik - dokumenti koji potvrđuju njegovo pravo da djeluje umjesto maloljetnika;
• uvjerenje o sastavu obitelji;
• dopuštenje javne organizacije za otuđenje djetetove imovine;
• kupoprodajni ugovor;
• izvod iz Jedinstvenog državnog registra vlasničkih prava ili odgovarajuću potvrdu;
• katastarska putovnica;
• prijenosni akt;
• izvadak s osobnog računa i potvrdu o nepostojanju duga na računima za komunalne usluge;
• depozit ili ugovor o predujmu;
• ugovor o najmu sefa;
• ovjerena punomoć, ako interese prodavatelja zastupa treća osoba;
• uvjerenje o mentalnom zdravlju prodavača.

Ponekad, kako bi potvrdili čistoću transakcije, kupci traže druge dokumente. Bolje se naći na pola puta i dokazati legalnost kupoprodaje.

Korak 5. Potpišite ugovor, registrirajte transakciju u Rosreestr

Na dogovoreni dan prodavatelj i kupac se sastaju kod javnog bilježnika. Potonji provjerava dostavljene dokumente sa traženim i daje ovjeru kod javnog bilježnika.

Budući da tek nakon registracije novi vlasnik stječe pravo raspolaganja imovinom, obje strane u sporazumu moraju kontaktirati Rosreestr podnošenjem sljedećih dokumenata:

• kupoprodajni ugovor i potvrda o prijemu;
• zahtjev sastavljen prema izdanom uzorku;
• potvrda o uplati državne pristojbe;
• katastarska putovnica;
• putovnice stranaka sporazuma, rodni list ili putovnica djeteta;
• potvrda o vlasništvu (USRN izvadak).

Nakon obavljenih radnji uknjižbe, transakcija stana smatra se obavljenom.

Uvjeti prodaje

Nakon što ste pronašli kupca za stan, trebali biste ga unaprijed upozoriti da će registracija trajati dulje od očekivanog. Kako ne bi "uplašili" potencijalnog novog vlasnika, potrebno je objasniti da je stan kupljen majčinskim kapitalom, a odobrenje prodaje od strane tijela skrbništva dodatna je mjera za zaštitu interesa djeteta. Bez ovog postupka transakcija će biti nezakonita i bolje je pričekati 2-3 tjedna nego potpisati ugovor bez pridržavanja pravila.

Budući da prodaja uključuje istovremenu transakciju za stjecanje alternativne nekretnine, trebali biste razjasniti i odnos s prodavateljem kuće. Morat ćete objasniti razlog trajanja transakcije i potrebu potpisivanja predugovora o kupoprodaji. Vlasnik novog doma morat će priložiti i preslike vlasničke i tehničke dokumentacije, koje će služiti kao dokaz da novi stan nije ni manje ni lošiji od onoga koji se prodaje.

Troškovi prilikom prijave ugovora

Prodaja stana uključuje troškove pravne podrške transakcije, prikupljanja dokumentacije i izvršenja ugovora.

Prema stavku 5. čl. 333.24 Poreznog zakona Ruske Federacije, državna pristojba za ovjeru ugovora od strane javnog bilježnika bit će 0,5% od iznosa ugovora (ali ne manje 300 rub. i nema više 20 000 rub.).

Tehnički radovi će biti dovršeni oko 8 tisuća rubalja., iako može biti više ili manje ovisno o složenosti transakcije.

Morat ćete platiti registraciju transakcije u Rosreestru. 2000 rub.

Ako se ne želite baviti papirologijom, možete se obratiti registratoru transakcija. On će platiti državnu pristojbu, izdati poboljšane potvrde za sudionike kvalificirani potpisi i pomoći će u organizaciji slanja dokumenata na elektroničkom obliku. Vrijedno je uzeti u obzir da cijena usluga nije točno određena i može varirati od 5 do 20 tisuća rubalja.

Kako prodati stan pod hipotekom s majčinskim kapitalom

Prilikom kupnje stana uz hipoteku, prvo što je kupac dužan učiniti je položiti depozit. Iznos je znatan, pa se koriste i osobna ušteđevina i majčinski kapital. Za prodaju takve nekretnine morate:

1. Otplatite svoju hipoteku.
2. Dodijelite dionice djeci i supružniku.
3. Pronađite alternativni smještaj. Glavni uvjet: kvadratura stana (kuće) ne smije biti manja od prethodne. Djeca imaju pravo na udjele jednake ili veće od onih u nekretnini koja se prodaje.
4. Sklopiti predugovor za kupnju i prodaju novog doma.
5. Obratite se tijelima skrbništva za dopuštenje za prodaju stana.
6. Sastavite kupoprodajni ugovor i registrirajte ga u Rosreestru.

Prikazani algoritam je najbolja opcija za uspješnu prodaju stana kupljenog hipotekom, no u praksi je sve drugačije. Nerijetko se stan proda i prije otplate kredita.

U ovom slučaju banka djeluje kao hipotekarni dužnik, a da biste dovršili transakciju otuđenja imovine, morat ćete dodatno kontaktirati banku kako biste dobili dozvolu za prodaju stana. Ali što je s udjelom koji se mora dodijeliti maloljetniku? Nažalost, banka neće pristati djetetu dati udio prije otplate kredita, ali će organi skrbništva izaći u susret ako prodavatelj dostavi dokument kojim se obvezuje djetetu dodijeliti jednaki udio u drugim nekretninama. . Moglo bi biti:

• predugovor o kupoprodaji, kojim je propisano da udio u novi stan pripadat će djeci;
• darovni ugovor za dio stana (kuće) koji pripada rodbini.

Nakon što se banka i tijela skrbništva slože s prodajom, morate početi tražiti kupca. Vrijedno je uzeti u obzir da je stanove s teretom teško prodati povoljna cijena. U pravilu je uključeno 10-15% ispod tržišne vrijednosti.

Banka ponovno ugovara ugovor o hipoteci, čime se prava na stan i obveze plaćanja ostatka kredita prenose na kupca. Ako je trošak stana više od iznosa duga, stanje "čeka" prodavatelja sef. Bit će mu moguće pristupiti pod određenim uvjetima, o kojima se prethodno dogovore obje strane i predstavnik banke.

Mehanizam za provođenje takvih transakcija je razrađen, rizici za prodavatelja i kupca su minimalni, budući da zakonitost transakcije provjeravaju odvjetnici banke i tijela skrbništva.

Opasnost za kupca

Rizici povezani s kupnjom stana kupljenog majčinskim kapitalom postoje ako roditelji nisu dodijelili dionice svojoj djeci, nisu kontaktirali Javno partnerstvo i šutjeli o tome. Uostalom, MK su sredstva koja imaju ciljna svrha, a prije kupnje stana kupnja se dogovara s mirovinskim fondom. Vlasnik mora ispuniti obveze prema državnim tijelima, inače su naknadne transakcije nevažeće. Naknadno se imovina može vratiti:

• supružnika, ako je "zaobiđen" u dodjeli udjela;
• djeca poslije 18 godina star;
• podružnica mirovinskog fonda Rusije koja je izdala dozvolu za namijenjenu upotrebu potvrda;
• organima tužiteljstva.

Prilikom prodaje nekretnine, a znajući da je došlo do nepoštivanja zakona, prodavatelj mora biti spreman da u svakom trenutku netko od gore navedenih subjekata može zahtijevati poništenje transakcije i povrat primljenih sredstava.