Analiza tržišta cijena nekretnina Ruske Federacije. Tržište nekretnina koje radi samo od sebe. Neki ljudi izgube, neki pronađu
Ako netko sada kupuje stanove u Novomoskovsku, onda samo u blizini planiranih linija metroa. S udaljenošću od budućih postaja, potreba za četvornim metrima se eksponencijalno smanjuje - javni prijevoz izvan Moskovske obilaznice je slabo razvijen, a teritoriji Novomoskovsk nisu iznimka.
Gradske vlasti namjeravaju "motivirati sve programere da se preusmjere na komercijalne nekretnine", kako je izjavio Vladimir Zhidkin, voditelj odjela za razvoj novih teritorija u Moskvi. No, poslovne zgrade u "zamkadyju" nisu toliko tražene; međutim, trgovački i zabavni centri ostaju.
"Stvarnost je da se mnogo gradi iu staroj i u novoj Moskvi - količina najavljenih projekata je ogromna, a sami sudionici na tržištu često ne razumiju do čega to može dovesti", objašnjava Expert Online, odgovarajući na pitanja -Savjetovanje Tatyana Kalyuzhnova. Navedeni najavljeni projekti su oni koji su u različitim fazama odobravanja od strane gradskih vlasti.
U isto vrijeme, za razliku od novih teritorija, u Moskvi još uvijek postoji suzdržana potražnja za povoljnim stanovima dobre kvalitete, kaže Tatyana Kalyuzhnova. Činjenica je da od 2005. do 2014. u Moskvi praktički nije izgrađeno takvo stanovanje, već su izgrađeni samo stanovi poslovne klase (troškovi programera za dobivanje lokacije morali su biti vraćeni). A za pristupačne stanove trebalo je ići u moskovsku regiju, a sada su jedan od glavnih izvora dodatne potražnje za "starom" Moskvom postali ljudi koji su prije mogli razmatrati samo opcije u blizini Moskve. No ta će se nagomilana potražnja kad-tad zasititi jer stanove danas kupuju oni koji imaju ušteđevinu. A onda će cijene moskovskih stanova pasti: prema predviđanjima stručnjaka, za tri godine mogle bi pasti gotovo za polovinu (do 40%).
To će biti neizbježna posljedica činjenice da se obujam izgradnje i ponude gotovih stambenih objekata neće smanjiti u bliskoj budućnosti, već će se najvjerojatnije povećati. “U posljednje dvije godine broj stanova u gotovim novim zgradama na moskovskom tržištu od trećeg transportnog prstena do Moskovske obilaznice porastao je 1,6 puta. A udio gotove ponude iznosi oko četvrtinu primarno tržište. Za dvije do tri godine, ako se zadrži trenutna razina potražnje, taj bi se udio mogao povećati na 40-50%”, napominje Tatyana Kalyuzhnova.
Ovo, posebno, objašnjava veliki broj kuće s praznim stanovima stavljene na prodaju - potražnja ne prati ponudu. A ako se gradnja ne uspori, cijene stanova brzo će puzati prema dolje. A što će biti s onim moskovskim zgradama koje godinama stoje prazne s praznim stanovima zbog hiperprodukcije zgrada poslovne klase prethodnih godina? Prema Tatyani Kalyuzhnovoj, stanove u takvim kućama kupila je određena kategorija ljudi - ovo investicijski stanovi. U razdoblju rasta cijena kupovane su u 2-3 komada, dok su sami vlasnici živjeli u seoskoj kući.
U posljednje vrijeme ulaganje u stanogradnju gubi smisao, a takvi se stanovi intenzivno prodaju. A takve kuće (pogotovo one izgrađene prije 2008.) imaju vrlo male šanse. Tamo jednostavno nema tko kupiti stanove, jer ljudi koji imaju sredstava potrošit će ih na modernije, naprednije poslovne novogradnje. A manje imućni odlaze u moskovsku ekonomsku klasu stanova, kojih ima sve više i više. Prema mišljenju stručnjaka, prazne kuće "pseudo-poslovne klase" u stambenim četvrtima Moskve imaju najveći potencijal za smanjenje cijena: one će pasti gotovo za polovinu. To su najprecijenjenije kuće, a budućim padom potražnje možda neće biti useljene.
Zapravo, stanovi u Moskovskoj regiji i Novoj Moskvi sada su precijenjeni. To je zbog činjenice da se u Moskvi pojavilo stanovanje po usporedivim cijenama i da postoji protok potražnje unutar Moskovske obilaznice. Dok je prije toga postojao protok potražnje iz regije u blizini Moskve (više od 15-20 km) u regiju u blizini. “Moskva i Nova Moskva su kao plovila koja komuniciraju”, objašnjava Tatyana Kalyuzhnova. U nadolazećim godinama, zadržana potražnja bit će ostvarena u Moskvi. A onda će se ponoviti ono što se sada događa u Novoj Moskvi, i ono što se dogodilo s udaljenim gradilištima u blizini Moskve prije 2-3 godine, kada je potražnja za njima naglo pala.
U isto vrijeme, cijene će se najvjerojatnije smanjivati za korake od 5-15% godišnje. Nakon njihovog sljedećeg pada, prodaja će se intenzivirati, a zatim prepustiti mjesto stagnaciji zbog iscrpljenosti efektivne potražnje na ovoj razini. Nakon toga slijedi novi pad, nastavak prodaje na neko vrijeme itd. U nedostatku primjetnih ekonomski rast a u uvjetima opadanja stvarni prihod građana, ovaj scenarij se čini najrealnijim.
Prema Tatyani Kalyuzhnovoj, moguće je izbjeći ovaj scenarij, ali pod uvjetom smanjenja volumena stambene izgradnje u moskovskoj regiji za otprilike 30-35% od planiranog maksimuma u narednim godinama. Analitičar vjeruje da će sami programeri početi pomicati rokove za projekte i zamrznuti planirane građevinske projekte. Odnosno, neće sve novogradnje koje su najavljene i za koje su dobivene dozvole izaći na tržište, a to će uravnotežiti ponudu i potražnju bez osjetnijeg pada cijena stanova.
Ako se takvo “samoorganiziranje” ne dogodi, onda se pad cijena stanova ne može izbjeći i to će uzrokovati odlazak iz tržište nekretnina one tvrtke koje neće moći nadoknaditi pad profitabilnosti velikim obujmom izgradnje. U ovom trenutku velike tvrtke koje imaju dobre "administrativne resurse" uspješno posluju na moskovskom tržištu, pomažući minimizirati cijenu "ulaznice" za gradilišta. Prema riječima Tatyane Kalyuzhnove, 20 najveće tvrtke zauzimaju 70-80% tržišta i mogu si priuštiti niske marže. Ako tvrtka nema administrativne resurse i nisu joj dostupne dobre stranice, onda uz osjetan pad potražnje nema smisla da ostane na tržištu. Moguće je, dakle, da u narednim godinama broj građevinske tvrtkeće se osjetno smanjiti.
Istraživački odjel Cushman & Wakefield predstavio je konačni pregled tržišta komercijalnih nekretnina temeljen na rezultatima 2017. i preliminarnim prognozama razvoja tržišta u 2018. godini.
Prema riječima stručnjaka, tržište komercijalne nekretnine došlo je do promjene u ciklusu. Nakon 4 godine pada, tržište nekretnina se odbilo od dna i preokret u uzlazni ciklus mogao bi se dogoditi 2018. godine. Usprkos umjerenim tempom gospodarskog rasta, imovina nekretnina pokazat će izvanredne rezultate. Iznimka će biti novogradnja, koja će u 2018. i 2019. biti skromna jer su započeti projekti zamrznuti, a novi projekti nisu planirani tijekom recesije.
U 2017. godini tržište komercijalnih nekretnina doživjelo je dno. U pozadini smanjenih stopa, obujam transakcija se značajno povećao - u Moskvi je gotovo 2 milijuna četvornih metara ureda promijenilo stanare. Tržište se počinje zagrijavati, ali ne zbog špekulativnog rasta, već zbog strukturnih promjena potražnje. To znači da će se raspon cijena nastaviti povećavati, a jaz između uspješnih i neuspješnih projekata će se povećati. U nadolazećim godinama bit ćemo svjedoci strukturnih promjena među korisnicima nekretnina. U sektoru ureda i maloprodaje formirat će se industrije koje pokazuju napredan razvoj i one koje zaostaju.
Rast potrošačke potrošnje za pojedine skupine dobara i usluga
Struktura potrošnje počet će se mijenjati u korist većeg udjela uslužnog sektora. To znači da će se učinkovitost tradicionalnih funkcija sidra u trgovačkim centrima smanjiti. Osim toga, pojavit će se najbrže rastuće industrije: financijski sektor, turizam, medicinske usluge i ugostiteljstvo. Tradicionalni “pokretači” potrošačkog tržišta (odjeća, obuća, elektronika) pokazat će minimalne stope rasta. To može dovesti do promjene u modelu "sidra" za trgovačke centre.
U 2018. najakutniji problem s kojim se suočava bankarski sustav pojavit će se problem loših potraživanja, uključujući i nekretnine. U graditeljstvu, prometu nekretninama i trgovini udio dospjelih dugovanja prema prosincu 2017. iznosio je 17%, 23% odnosno 12%, uz prosjek gospodarstva od 7%. Struktura investicijskog tržišta ostat će ista, ruski ulagači i dalje će dominirati tržištem. Bankovne sanacije mogu povećati ponudu investicijske imovine na tržištu. U 2017. rusko tržište nekretnina pokazalo je povećanje obujma ulaganja od 27%. I premda je rekordna 2013. godina, kada su investicije premašile 10 milijardi eura, još jako daleko, stručnjaci smatraju da je investicijsko tržište izašlo iz recesije i ušlo u fazu rasta.
2018. će biti relativno mirna, budući da je tradicionalno u godini predsjedničkih izbora investicijska aktivnost niska, no u 2019. je moguć značajan porast volumena transakcija, na što će utjecati kako rast vrijednosti imovine, tako i realizacija zadržana potražnja.
Strana ulaganja još uvijek čine mali udio u Rusiji, a takva će se situacija nastaviti i sljedećih godina. Tržištem nekretnina i dalje dominiraju domaći investitori. Ova situacija se razvila od 2009., iako su europski investitori formirali tržište 2004.-2007. Prema riječima stručnjaka, udio strane investicije u Rusiji sljedećih godina neće premašiti 20%, dok se tržište ponovno ne otvori stranom kapitalu.
Uredske nekretnine
Unatoč činjenici da su mnogi pokazatelji u prva tri kvartala 2017. zaostajali za onima iz 2016., krajem 2017. stanje se popravilo. Tržište ureda u Moskvi sada je na najnižoj točki. U 2018. godini očekuje se blagi rast cijena najma prvenstveno zbog inflatornih procesa i ispiranja s tržišta najbolje ponude. Nekretnine su glavni resurs za smanjenje troškova za poduzeća koja su suočena, s jedne strane, s rastom troškova proizvodnje, as druge strane, s kontrakcijom efektivne potražnje.
U 2017. godini završeni su gotovo svi projekti koji su odgođeni 2015.-2016. Pad novogradnje također se predviđa za 2018.-2020. U 2018. tempo novogradnje ostat će na istoj razini. 2019. donijet će blagi porast novogradnje. Stoga se u 2018.-2020 niska razina građevinska aktivnost u ukupnom iznosu od 1 milijun četvornih metara uredskog prostora s odgovarajućim trendom pada razine slobodnih radnih mjesta. Kao što se i očekivalo, na kraju 2017. godine ukupna novogradnja iznosila je 408 000 m2, od čega 240 000 m2 zauzimaju dva tornja u Moskvi. Puštene su u pogon 4 poslovne zgrade, od kojih je jedna bila tražena prije nego što je uopće izašla na tržište.
Rekordno velika potražnja za uredima vratila se na razinu prije krize. Tijekom četiri tromjesečja 2017. godine sklopljeno je 2.900 novih transakcija ukupnog volumena od oko 1,91 milijuna m2.
Povratak na pretkriznu razinu potražnje povezan je s implementacijom zadržane potražnje na niskom tržištu i aktivnošću države. korporacije. Poslovanje se prilagodilo novoj gospodarskoj stvarnosti, optimiziralo strategije i spremno je donositi odluke na stabiliziranom tržištu. Osim toga, isteklo je petogodišnje razdoblje nakon prethodnog porasta preseljenja 2012. godine. Velike transakcije (od 5.000 m2) čine 15% potražnje. Riječ je o akviziciji nekoliko cijelih zgrada i pojedinačnih blokova u poslovnim centrima. Najaktivnije i najzainteresiranije za preseljenje industrija u 2017. su tvrtke iz sektora informatike i softvera (21%), bankarstva i financija (13%) i Maloprodaja(11%). Nakon rekordno velike potražnje u 2017., potražnja za uredski prostori u 2018. i 2019. brojka će ostati na sličnoj razini.
U prvoj polovici godine zabilježena je visoka negativna apsorpcija, no krajem 2017. situacija se popravila te će potražnja za dodatnim uredskim prostorom samo rasti.
Moscow City je najpopularniji submarket u Moskvi u 2017. Dok mnoga podtržišta postaju manje atraktivna, uredi sa središnjim lokacijama kao što su podmarketi Shabolovsky, Belorussky i City sve su traženiji. Najatraktivniji je submarket Moscow City. Veliki utjecajČetvrto tromjesečje 2017. pridonijelo je visokoj apsorpciji na podtržištu City. Opseg ponude povećan je za 239.000 m2, ali je nepopunjenost ostala na istoj razini zbog velike potražnje. Dakle, čim su se u Gradu pojavile nove kvalitetne površine dobre stope i uvjetima, potražnja odmah pokriva ponudu.
Slobodno mjesto na tržištu u cjelini (u razredu “A”, “B+” i “B-”) je stabilno. U 2018.-2020. analitičari Cushman & Wakefielda očekuju smanjenje slobodnih radnih mjesta u klasi „A“. Zbog stalno niske nove izgradnja ureda i rekordno visok obujam transakcija u posljednjih 5 godina, nepopunjenost je počela opadati krajem godine i ostat će na 12,5% u 2018. Na kraju 2017. godine, uz negativnu godišnju apsorpciju i visok udio novogradnje u razredu „A“, količina slobodnih poslovnih prostora premašila je brojku iz 2016. godine. Dostupni visokokvalitetni uredski prostori različitih veličina i u različitim stupnjevima spremnosti trenutno su dostupni u gotovo svim okruzima Moskve. Međutim, što je lokacija bliža centru, to je niža stopa slobodnih radnih mjesta.
Ponderirani prosječni iznos zakupnine u rublji za transakcije zaključene u 2017. iznosio je 17.848 rubalja po kvadratnom metru godišnje. Ponderirani prosječni iznos najma u dolarima je 307 dolara po kvadratnom metru godišnje. Ovo je povijesna minimalna cijena najma za urede u Moskvi. U razdoblju 2018.-2020. stručnjaci Cushman & Wakefielda očekuju povećanje cijena najma u skladu sa stopom inflacije zbog stabilnog tečaja rublje i nedostatka ekonomski preduvjeti za aktiviranje tržišta.
Udio dolarskih ugovora o najmu općenito na tržištu ureda dosegao je povijesno najnižu razinu (brojka se postupno smanjuje s 98% u 2014., 18% na kraju 2015. i na 7% u 2017.). Udio dolarskih ugovora u klasi “B” u 2017. iznosio je samo 1,2%. Udio dolarskih leasing ugovora u klasi “A” iznosi 23% (brojka je veća u odnosu na prošlu godinu kada su ugovori u stranoj valuti iznosili 18%).
Maloprodajne nekretnine
Tempo novogradnje na tržištu maloprodajnih nekretnina je usporen. U 2018. godini puštanje u rad novih prostora ostat će nisko, a fokus razvoja pomiče se prema malim trgovačkim centrima - objektima regionalne razine. Prve pozitivne promjene postale su vidljive u pozadini oporavka tržišta - postupno smanjenje razine slobodnih radnih mjesta, početak povećanja pokazatelja "prime" stope najma.
Pad građevinske aktivnosti primjećuje se kako u Moskvi tako iu Rusiji u cjelini. U 2017. godini pušteno je u rad upola manje prodajnih prostora nego u 2016. godini - 16 maloprodajnih objekata ukupne površine zakupa od 616.000 m2, što je rekordno malo u posljednjih 10 godina. Graditeljima se pozornost usmjerava na postojeće sadržaje, a ne na izgradnju novih – u tijeku je rekoncepcija i proširenje postojećih trgovačkih centara. Tako je u regijama Rusije glavni udio novogradnje (gotovo 60%) pao na nove faze postojećih projekata.
Završila je era superregionalnih i regionalnih trgovačkih centara. Rast u ovom formatu sada će biti više organski (kroz proširenje postojećih srednjih i velikih objekata). Izgradnja distriktnih i lokalnih maloprodajnih objekata čini se kao najoptimalnija strategija u postojeće stanje tržište - male površine brzo se popunjavaju zakupcima, dnevne kupnje su stabilne tijekom kriznog razdoblja i nisu podložne konkurenciji rastuće internetske prodaje. Ovaj se pristup također pokazao uspješnim na zapadnim tržištima. Primjerice, u Sjedinjenim Državama mali maloprodajni formati najbrže su rastući segment posljednjih godina.
Na kraju 2017. godine prosječna veličina postojećeg trgovačkog centra iznosi 36.800 m2, dok je prosječna veličina maloprodajnog objekta koji se planira otvoriti u 2018. samo 28.500 m2.
Struktura tržišta prema veličini maloprodajnih objekata (sve regije Ruske Federacije, uključujući Moskvu)
Trend pomicanja fokusa developera s izgradnje velikih objekata na manje projekte očit je kada se analizira struktura projekata planiranih za puštanje u pogon. Najdinamičnije raste udio malih distriktnih trgovačkih centara površine do 20.000 m2, kako po broju objekata, tako i po ukupnoj površini. Trgovci na malo, kao i programeri, drže korak s modernim tržišnim realnostima, aktivno razvijajući mini-formate (My Auchan, AB Daily, Detsky Mir, Leroy Merlin itd.).
Oporavak građevinske aktivnosti na tržištu maloprodajnih prostora ne očekuje se u sljedeće dvije godine. Uglavnom će se otvarati mali trgovački centri i 1-2 velika projekta godišnje. U 2018. godini novogradnja će ostati na razini iz 2017. godine. Najvjerojatnije će se otvoriti samo jedan veliki objekt - Kashirskaya Plaza (GLA - 71.000 m2).
Trgovci su u potrazi za novim učinkovitim formatima. Veliki operateri nastavljaju umjerenu ekspanziju. Tržišni igrači koji se najaktivnije razvijaju su trgovinski lanci. Aktivan razvoj dobio relativno novi za rusko tržište formatu prehrambenih sala i gastro prostora. U u trenutku U Moskvi je otvoreno 8 objekata ovog formata, sve se više najavljuju novi projekti, uključujući i dio operatera trgovačkih centara (trgovački centar Peta avenija, Nikolskaya Plaza, trgovački centri Golden Babylon). Gastronomske dvorane postaju zakupci koji generiraju promet i novi centri privlačnosti maloprodajnih objekata. Trgovci mješovitom robom koji su dosad poslovali u nekoliko formata (hipermarket, supermarket, minimarket itd.) odbijaju razvijati najmanje uspješne koncepte. Tako je Okay prodao trgovine formata supermarketa, a X5 je na prodaju stavio Perekrestok Express. Ruski brendovi najavljuju planove za međunarodno širenje - Leonardo, Doubleby, Tashir Pizza, Gulliver, Alex Fitness. Neki međunarodni trgovci koji su ušli na rusko tržište 2017. odmah su započeli aktivnu ekspanziju - japanski brend Miniso najavio je planove za ulazak u regije i otvaranje 100 trgovina do 2019., Under Armour je, osim u Moskvi, pokrenuo trgovine u Sankt Peterburgu i Jekaterinburgu.
2017. godina bila je razdoblje stabilizacije na tržištu maloprodajnih prostora. Komercijalni uvjeti na tržištu u cjelini ostali su na istoj razini, a “prime” segment pokazao je prve znakove rasta, odražavajući rastuće povjerenje tržišnih igrača. Najpopularnija struktura plaćanja najamnine u moskovskim trgovačkim centrima ostaje kombinirana najamnina - ili se minimalna najamnina koristi kao najamnina fiksno plaćanje, ili % prometa zakupca, što god je veće. "Neto" % prometa zakupca kao najam (bez fiksnog plaćanja) rijetko se koristi, uglavnom za velike usidrene zakupce (hipermarketi, zabava, kina). Praksa se razlikuje među trgovačkim centrima - u nekima trgovački centri te kategorije također imaju fiksna stopa najam. U prosjeku kamatna stopa varira između 12%-15% za operatere trgovačkih galerija, 3-7% za velike usidrene zakupce.
Cijene najma u “prime” trgovačkim centrima*
| Vrsta stanara | MIN | MAKS |
| Hipermarket (sidro hrane) | - | 8 000 |
| DIY hipermarketi | - | 10 000 |
| Zabavni centar | - | 14 000 |
| Kino | 6 000 | 12 000 |
| Modna sidra | - | 15 000 |
| Shopping galerija trgovina | 20 000 | 180 000 |
| Fitness klubovi | 6 500 | 10 000 |
| Restorani, kafići/kafići | 20 000 | 100 000 |
| Dvorana s hranom | 75 000 | 150 000 |
* Navedene su prosječne stope za uspješne maloprodajne objekte u Moskvi. Mogu se koristiti samo kao gruba procjena i mogu uvelike varirati ovisno o trgovačkom centru.
Skladišna nekretnina
2017. bila je prekretnica za tržište moskovske regije. U pozadini dugoročne, konstantno visoke potražnje, udio je počeo padati u drugoj polovici 2017. prazan prostor, pad prosječnih cijena najma je zaustavljen. To je imalo pozitivan utjecaj na aktivnost programera. Pojavile su se najave novih projekata, no oni se ne bi trebali realizirati špekulativno, već nakon potpisivanja predugovora o najmu ili prodaji skladišnog prostora. I dalje postoji velika potražnja za skladišnim prostorom u Moskvi i regijama. Udio slobodnog prostora u moskovskoj regiji se smanjuje. Programeri uključeni tržište skladišta radije izgrađeno po mjeri nego spekulativna izgradnja. U 2018. trend će se nastaviti. Međutim, ne može se očekivati nagli porast stopa i smanjenje udjela slobodnog prostora s obzirom na stabilnu potražnju. Tržnica će ostati tržište zakupca, a zakupac je spreman čekati da se na prikladnoj lokaciji izgradi skladište koje će zadovoljiti njegove zahtjeve, umjesto da iznajmljuje prostor u starom skladišnom kompleksu na nezgodnoj lokaciji. U regijama također vidimo fokus na izgrađeno po mjeri. Još 2016. tamo se smanjio tempo špekulativne gradnje i stabilizirale se cijene najma, a na tržištu Sankt Peterburga postoji manjak skladišnog prostora, zbog čega su cijene najma u ovoj regiji znatno više nego u Moskvi. U regijama, kao i na tržištu kapitala, trend će se nastaviti. Programeri će graditi manje spekulativno, radije će započeti izgradnju nakon sklapanja preliminarnog ugovora o najmu ili prodaji, cijene najma ostat će stabilne, a stopa slobodnih radnih mjesta polako će se smanjivati.
Na tržištu skladišta moskovske regije udio slobodnog prostora opada u pozadini minimalnih cijena najma i niske građevinske aktivnosti. Udio slobodnog prostora u moskovskoj regiji počeo je opadati krajem 2017. Programeri odustaju od špekulativne gradnje i nude izgradnju prilagođenih skladišnih kompleksa. U 2018. godini nastavit će se smanjenje udjela slobodnih radnih mjesta, no smanjenje neće biti brzo. U moskovskoj regiji postoje mnoga pogodno smještena mjesta izgrađena po mjeri, a klijenti su spremni čekati i dobiti skladište koje u potpunosti zadovoljava njihove zahtjeve, dok prazna mjesta ostaju prazna.
U 2017. traženi prosječna stopa najam je iznosio 3300 rubalja. po m2 godišnje, što je 10% manje u odnosu na isti iznos 2016. godine. Ne predviđamo smanjenje ili povećanje cijena najma u 2018. godini. Za neke velike programere te su stope ugodne.
U 2017. godini pušteno je u rad 463.000 m2 novih skladišnih prostora, što je 45% manje od iste brojke u 2016. godini. U četvrtom kvartalu 2017. pušteno je u pogon 185.000 m2 novih skladišnih prostora, što predstavlja 40% ukupnog godišnjeg rasta. Niske cijene najma i velika količina slobodnog skladišnog prostora nisu potaknuli programere da dovrše izgradnju projekata u izgradnji i započnu nove. Situacija se popravila u četvrtom kvartalu, kada je stopa slobodnih radnih mjesta počela padati. U 2018. tempo izgradnje će se povećati. Oko 700.000 m2 visokokvalitetnog skladišnog prostora bit će izgrađeno u moskovskoj regiji, od čega 60% već ima ugovore o najmu i kupoprodaji.
Raspodjela skladišnog prostora u regiji glavnog grada nije se mijenjala dugoročno, međutim, to bi se moglo promijeniti u srednjem roku. To je zbog završetka prve faze rekonstrukcije autocesta Gorky, Kaluga i Yaroslavl, smanjenja cijena zemljišta za izgradnju proizvodnih i logističkih kompleksa, rekonstrukcije cestovna mreža između Trećeg transportnog prstena i Moskovske obilaznice, povećana aktivnost programera.
- Simferopolskoye - 18,9% (4 047 000 m²);
- Novoryazanskoe - 15,7% (3 357 000 sq.m);
- Dmitrovskoe - 14,0% (3 001 000 m2).
U 2017. godini zakupljeno je i kupljeno 1.229.000 m2 visokokvalitetnog skladišnog prostora, što odgovara istoj brojci iz 2016. godine. Značajna razlika između potražnje u 2017. i 2016. je smanjenje broja transakcija. U odnosu na 2016. broj transakcija manji je za 25%. U 2017. tražena su velika skladišta. Veličina prosječnog zahtjeva u 2017. porasla je za 25% i iznosila je 16.000 m2. To je bio jedan od razloga niske stope pada udjela slobodnih radnih mjesta u regiji. Ne pronalaženje spremno skladište potrebne površine, potrošač je sklopio ugovor za građeno po mjeri. Prema prognozama Cushman & Wakefielda, potražnja za skladišnim prostorom ostat će na razini 2016.-2017. U 2018. će se iznajmiti i kupiti oko 1.200.000 m2.
Udio trgovačkih lanaca u strukturi iznajmljenog i kupljenog skladišnog prostora u 2017. godini iznosio je 51%. U ovom segmentu tradicionalno se sklapaju poslovi za najveća područja. Srednje veličine promet s trgovačkim lancima u 2017. godini iznosio je 30.000 m2, što je gotovo 47% više od tržišnog prosjeka. Valja napomenuti da je udio segmenta Odjeća i obuća porastao s 5% u 2016. na 30% u 2017., a udio segmenta hrane i pića smanjen s 27% u 2016. na 12% prije 2017. Bilježi Cushman & Wakefield analitičari na kraju 2016. godine trend rasta potražnje za skladišnim prostorom od strane proizvodnih i logističkih tvrtki nije nastavljen ni u 2017. godini. Nakon povećanja njihovog udjela u 2016. godini na 18% odnosno 16%, u 2017. njihov udio se smanjio na razinu iz 2015. godine.
U ruskim regijama potražnja za skladištima i dalje je velika. Graditelji preferiraju građenje po mjeri nego spekulativne gradnje. U 2017. godini u regijama Ruske Federacije izgrađeno je 377 000 m2. m visokokvalitetnog skladišnog prostora, koji iznosi 195.000 četvornih metara. m ispod brojke iz 2016. 48% novih skladišta u ruskim regijama izgrađeno je u regijama Novosibirsk, Samara i Primorskom teritoriju. Po tempu izgradnje te su regije u 2017. godini bile ispred Sankt Peterburga, koji je tradicionalno na drugom mjestu, nakon Moskve, po tempu novogradnje. Rast ponude u Sankt Peterburgu bio je najniži u posljednjih 6 godina. To je dovelo do nedostatka skladišnog prostora i povećanja traženih cijena najma u ovoj regiji. Prema preliminarnim predviđanjima, u 2018. tempo izgradnje novih skladišta u regijama bit će 30% veći - bit će izgrađeno oko 525.000 m2 novih skladišnih prostora. Njih 57% već je sklopljeno predugovori iznajmljivanje i prodaja.
Što se tiče količine iznajmljenog i kupljenog prostora, rezultat 2017. u regijama Rusije pokazao se boljim od 2016. u svim aspektima. Volumen sklopljenih poslova porastao je za 72% i iznosio je 626.000 m2. Broj transakcija porastao je za 60%. Prosječna veličina transakcije u 2017. godini bila je 9.000 m2, što je 14% više nego u 2016. godini. Time je zaustavljen dvogodišnji trend smanjenja količine sklopljenih poslova. Tradicionalno, od svih regija, većina transakcija sa skladištima obavlja se u Sankt Peterburgu. Godine 2017. u ovu regiju Sklopljeno je 30% poslova. Druga regija po obimu transakcija je Jekaterinburg; ova regija činila je 24% regionalnih transakcija u 2017. Analitičari tvrtke Cushman & Wakefield predviđaju da će se potražnja za skladišnim prostorom u regijama nastaviti i sljedeće godine. Obujam sklopljenih poslova sa skladišnim nekretninama bit će na razini 2017. godine i iznosit će oko 600.000 m2.
Cushman & Wakefield Research Department
U 2017. godini cijene sekundarnih stanova u Moskvi nastavile su padati usred smanjenja efektivne potražnje i pod pritiskom ogromne ponude novih zgrada. No, najvjerojatnije bi kvadratni metar izgubio mnogo više da nije hipoteka, čije su stope pale na rekordno nisku razinu.
Prema analitičkom centru www.irn.ru, 2017. godine indeks troškova stanovanja u glavnom gradu u rublji smanjio se za 1,7% i na kraju godine iznosio je u prosjeku oko 167 000 rubalja. po kvadratnom metru. No, osim očitog smanjenja cijene brojila, koje se odražava u dinamici navedenih cijena, postoji i ono implicitno - zbog popusta i cjenkanja. Prodajne cijene (na temelju stvarnih transakcija) pale su za oko 7-8% tijekom godine - pogledajte "Apartmani u Moskvi i Moskovskoj regiji u studenom i prosincu 2017."
Valja napomenuti da je tržištu nekretnina uvelike pomoglo rekordno smanjenje stopa hipotekarnih kredita. Podsjetimo, zahvaljujući padu inflacije i ključnoj stopi središnje banke, hipoteke za kupnju gotovih stanova do kraja godine pale su na oko 10% godišnje. Za usporedbu: prije godinu dana prosječna stopa za izdavanje hipotekarnih kredita za sekundarno tržište iznosio gotovo 13 posto.
Najvjerojatnije, da nije bilo hipoteka, pad cijena bi bio značajniji, blizu 10%, jer smanjenje kamata na kredite povećava solventnost potencijalnih kupaca i čini stan pristupačnijim.
Koliko se točno može izračunati pomoću hipotekarnog kalkulatora na www.irn.ru. Po stopi od 13%, kapara 20% i rok kredita od 15 godina, mjesečna otplata za stan vrijedan 8 milijuna rubalja. bit će gotovo 81.000 rubalja. Jer mjesečna plaćanja zajam ne bi trebao premašiti 50% (ili po mogućnosti 30%) prihoda zajmoprimca - to su zahtjevi banaka po ovoj stopi, hipotekarni vjerovnik trebao bi dobiti više od 160 000 rubalja. mjesečno. A po stopi od 10%, banka će morati dati oko 69.000 rubalja. mjesečno, a potrebna razina prihoda smanjena je na 138.000 rubalja.
U kontekstu tipova stanovanja, najskuplji segment, monolitne kuće od opeke, gdje je koncentrirana većina ponude poslovne klase, najviše je pojeftinio, za 6,5 posto. Pojeftinjenje visokobudžetnih nekretnina je "catch-up" prirode. Činjenica je da, za razliku od ekonomske klase, čija cijena pada od 2015., cijene skupih stanova već dugo pokazuju fenomenalnu stabilnost. Na primjer, krajem 2016. monolitna opeka izgubila je manje od 1%, a stara ploča izgubila je gotovo 7% (vidi „Pregled tržišta nekretnina prema rezultatima 2016.“).
Međutim, kao što je IRN.RU više puta upozoravao, stabilnost cijena skupih nekretnina je očita: visokobudžetni segment uvijek se dulje opire promjenama ekonomske stvarnosti, ali na kraju postaje jeftiniji ništa manje od masovnog stanovanja.
Tako se dogodilo i ovaj put. Do sredine 2017. vlasnici precijenjenih stanova, koji dvije godine nisu primili kupce s pretkriznim proračunima, počeli su masovno uklanjati nekretnine iz prodaje. Kao rezultat toga, do jeseni su cijene u skupom segmentu pale ubrzanim tempom (vidi „Pregled tržišta nekretnina prema rezultatima kolovoza 2017.“).
Peterokatnice od cigle najbolje su prošle na kraju 2017. – one su jedine bile u plusu, iako malom (1,2%). Očigledno je ovaj segment postao glavni dobitnik programa koji su pokrenule moskovske vlasti za obnovu dotrajalih stambenih objekata. Istodobno, obnova nije uspjela povući panelne zgrade Hruščova u pozitivnu zonu - izgubile su 2%. Višesmjerna dinamika cijena dva na prvi pogled slična segmenta objašnjava se osjetnom razlikom u kvaliteti stanovanja – uostalom novi stan ako i hoće, neće biti skoro, a čekanje na useljenje u peterokatnici od cigle mnogo je ugodnije nego u panel zgradi.
Međutim, pad deklariranih cijena za "hruščovke" djelomično je usporen pompom oko obnove - druge vrste pločastih kuća više su pale u cijeni.
Uz cigle peterokatnica, malo bolji od tržišta 2017. zgrade su izgledale kao staljinističke i tipične kuće od opeke. Glavna prednost segmenta je njegova dobra lokacija: takve kuće obično se nalaze relativno blizu centra, u blizini metro stanica.
Svi gore opisani trendovi odražavaju se u dinamici cijena prema zemljopisnom području. Tržišni autsajderi na kraju 2017. uključivali su najskuplje četvrti: središnji, zapadni i jugozapadni. Bolji od njih, ali lošiji od tržišta u prosjeku su ekološki nepovoljni i udaljeni od centra južni i jugoistočni kvartovi, uglavnom izgrađeni panel stanovanjem. A predvodnici su bili demokratski okruzi s velikim brojem peterokatnica od cigle i/ili Staljinovih zgrada – sjeverni, istočni, sjeverozapadni.
Slična se slika dobiva i kada se promatra dinamika cijena po sobama. Najviše su pali veliki, a time i skupi stanovi – višesobni i trosobni. Cijene "jednosobnih stanova" (ima ih mnogo u peterokatnicama) pale su za samo 1%, a "dvosobni stanovi" su pali na nulu - ovo je najpopularnija opcija među obiteljskim kupcima.
Cijene na tržištu nekretnina već duže vrijeme ostaju nepromijenjene, dok se trend pada nastavlja. Na temelju rezultata 2017. godine možemo reći da su se pojavili povoljni uvjeti za kupnju nekretnina, što je također povezano s padom hipotekarnih stopa, koje dosežu 7% godišnje. Valjano programi beneficija, državne subvencije, popusti od programera. Dakle, isplati li se kupnja kuće ili je bolje odgoditi dogovor za iduću godinu? Kakvi su izgledi za tržište nekretnina? Je li ulaganje u stanogradnju isplativo i ekonomski opravdano?
Stanje na tržištu nekretnina krajem 2017
Krajem 2017. godine tržište nekretnina pokazuje trend pada cijena, što omogućuje kupnju stanova po umjerenim cijenama. Potražnja stanovništva je ograničena, a ponuda stalno raste. U Moskvi se javlja sljedeća situacija:
Programeri neprestano provode promocije, partnerstva i popuste na cijene za klijente, što je uzrokovano oštrom konkurencijom u industriji. Krajem 2017. godine cijene nisu rasle, ali je znatno povećano puštanje u pogon novih zgrada.
Trebaju li stanovnici glavnog grada kupovati stanove s hipotekom ili je bolje pričekati iduću godinu? Stručnjaci smatraju da je trenutno stanje na tržištu nekretnina najpovoljnije za kupnju stanova. Većina niska stopa za hipoteku - 6,75%, subvencionira programer. Naravno, možemo očekivati da će se idućih godina primjenjivati promotivna stopa od 6%, ali već sada je isplativo kupovati stanove.
Danas hipotekarne stope značajno su smanjene, a banke provode razne sheme za kupnju objekata. Čak i ako se hipoteka pokaže isplativijom u 2018., možete refinancirati postojeći kredit.
Kupite kuću s hipotekom ili je bolje štedjeti potreban iznos? Naravno, svaka osoba o tome odlučuje samostalno. Ako pronađete odgovarajući stan koji vam u potpunosti odgovara po cijeni, isplati se podići kredit. Ako na tržištu još nema optimalnih ponuda, možete nastaviti štedjeti. Istina, postoji rizik od financijskih potresa i gubitka ušteđevine, kao što je bio slučaj 2014. godine. Za one koji štede, bolje je više od polovice ušteđevine pretvoriti u stranu valutu i staviti u Sberbank ili VTB - u gotovini u sefu.
Ispostavilo se da je cijena stambenog prostora od developera niža zbog niske potražnje i impresivne količine četvornih metara puštenih u rad. Koliko je novca potrebno za kupnju primarne kuće?
Općenito, kupnja stana od developera je najatraktivnija opcija. Ne samo da vas očekuju promocije i sniženja, već su i cijene pristupačne. Dakle, odabirom stana u novom kompleksu Liner i plaćanjem 100% njegove cijene, dobit ćete dizajnersku završnu obradu i kuhinju opremljenu modernim uređajima.
Trebamo li očekivati da će cijene stanova u Moskvi pasti i da će kupnja stanova biti puno isplativija nego sada? Ovaj trend postoji, ali da se gradi dugoročne prognoze problematično. Stručnjaci vjeruju da će do 2021. godine cijene doseći sljedeće razine:
Ali razgovarajte o prosječna cijena ne isplati, jer ne ovisi samo o izgledima za razvoj tržišta, razini ponude i potražnje, ali i na odabranom objektu, njegovu lokaciju, i dostupnost infrastrukture.
Investicijska atraktivnost nekretnina, iako smanjena na temelju rezultata prethodnih godina, i dalje će ostati. I dalje je preporučljivo uložiti novac u fazi izgradnje, a zatim preprodati stanove na ustupanje. Još uvijek na tržištu postoje klasični investitori koji kupuju četvornih metara za preprodaju za nekoliko godina, kao i za iznajmljivanje.
Nema potrebe očekivati oštro smanjenje cijena u 2018. godini, iako kupci mogu pronaći zanimljivu ponudu zbog impresivnih popusta od developera. No, promocije se obično ne odnose na cijeli volumen apartmana - nemoguće je jamčiti da će vam ponuda odgovarati. Ne može se računati na značajno smanjenje cijena - cijena stanovanja je već izuzetno niska, a s obzirom na stalni rast cijena zemljišta, građevinskog materijala i izgradnje, programeri jednostavno ne mogu priuštiti još veće popuste.
Danas se zaista isplati kupiti stan s hipotekom, pogotovo ako vaša ušteđevina ne raste dovoljno brzo. Ako uspijete uštedjeti barem 100-200 tisuća mjesečno, trebali biste pričekati kako ne biste uzeli veliku količinu posudio od banke.
perspektive tržišta nekretnina,
Stanje na tržištu nekretnina krajem 2017. godine Tržište nekretnina krajem 2017. godine pokazuje trend pada cijena, što omogućuje povoljnu kupnju stanova. Potražnja stanovništva je ograničena, a ponuda stalno raste. U Moskvi se javlja sljedeća situacija:
- Nekretnine sve manje zanimaju investitore i špekulante koji planiraju kratkoročno uložiti novac;
- Za razliku od tržišta u drugim gradovima, luksuzno stanovanje je u velikoj potražnji u glavnom gradu - programeri podižu zgrade premium klase. Tako će se u Ramenki uskoro pojaviti više od 140 tisuća četvornih metara. stanovanje poslovne klase;
- Preporučljivo je uložiti novac na rane faze izgradnja, na primjer, u kompleksu Garden Quarters, cijena metra je u početku 450 tisuća rubalja, au fazi spremnosti povećava se na 600 tisuća;
- Kvaliteta objekata značajno je poboljšana u odnosu na posljednje desetljeće. Kako konkurencija raste, tako raste i razina udobnosti – opremljeni su objekti komforne klase razvijena infrastruktura i neobičan planska rješenja;
- Granice između klasa stanovanja su zamagljene, a stan razine udobnosti možete kupiti čak i jeftinije od ekonomskog segmenta.
- Stanovi male površine i odgovarajuće cijene i dalje su u velikoj potražnji. Ne može si svatko odmah priuštiti kupnju velikog i udobnog stana u Moskvi.
Hipotekarni kredit – isplati li se dići u 2017.?
Trebaju li stanovnici glavnog grada kupovati stanove s hipotekom ili je bolje pričekati iduću godinu? Stručnjaci smatraju da je trenutno stanje na tržištu nekretnina najpovoljnije za kupnju stanova. Najniža stopa hipoteke je 6,75%, subvencionira je investitor. Naravno, možemo očekivati da će se idućih godina primjenjivati promotivna stopa od 6%, ali već sada je isplativo kupovati stanove. Danas su hipotekarne stope znatno pale, a banke provode razne sheme za kupnju nekretnina. Čak i ako se hipoteka pokaže isplativijom u 2018., možete refinancirati postojeći kredit. Trebam li kupiti kuću s hipotekom ili je bolje uštedjeti traženi iznos? Naravno, svaka osoba o tome odlučuje samostalno. Ako pronađete odgovarajući stan koji vam u potpunosti odgovara po cijeni, isplati se podići kredit. Ako na tržištu još nema optimalnih ponuda, možete nastaviti štedjeti. Istina, postoji rizik od financijskih potresa i gubitka ušteđevine, kao što je bio slučaj 2014. godine. Za one koji štede, bolje je više od polovice ušteđevine pretvoriti u stranu valutu i staviti u Sberbank ili VTB - u gotovini u sefu.Što je isplativije: stanovanje izvan Moskovske obilaznice ili unutar nje?
Ispostavilo se da je cijena stambenog prostora od developera niža zbog niske potražnje i impresivne količine četvornih metara puštenih u rad. Koliko je novca potrebno za kupnju primarne kuće?- Ako blizina centra nije važna, možete pokupiti masu izvan Moskovske obilaznice zanimljive opcije. Na primjer, u Novoj Moskvi u stambenom kompleksu " Španjolske četvrti» prodan za 6,5 milijuna rubalja trosobni stanovi;
- Ako tražite stan s razvijenom infrastrukturom u blizini, jednosobni stanovi su najpovoljnija proračunska opcija. Za 5,3 milijuna možete kupiti studio na Khodynskoe polju s trgovačkim centrom Aquapark, školama i vrtićima u blizini;
- Sekundarno stanovanje prodaje se po cijeni koja izravno ovisi o lokaciji zgrade i željama vlasnika.
Izgledi za razvoj tržišta nekretnina: što očekivati?
Trebamo li očekivati da će cijene stanova u Moskvi pasti i da će kupnja stanova biti puno isplativija nego sada? Taj trend postoji, ali dugoročne prognoze su problematične. Stručnjaci vjeruju da će do 2021. godine cijene doseći sljedeće razine:- Sekundarno stanovanje - 100-140 tisuća rubalja po kvadratnom metru;
- Nove zgrade ekonomske klase - 100 tisuća;
- Komforni segment stanovanja - 120-140 tisuća;
- Poslovna klasa - manje od 200 tisuća.
Prema marketinškoj studiji tržišta stambenih nekretnina u Rusiji koju je u kolovozu 2017. proveo BelBusinessConsulting, u 2016. obujam stambenih zgrada u Rusiji iznosio je 80,2 milijuna četvornih metara. m, što je 6,0% manje nego u 2015. godini. Najveće smanjenje puštanja u pogon bilježi se u segmentima individualnih stambenih zgrada, studentskih domova i višestambenih niskih zgrada u bloku. Istodobno se bilježi porast izgradnje stambenih zgrada ekonomske klase.
Najveći obujam puštanja u rad stanova u 2016. godini u apsolutnom iznosu zabilježen je u Moskovskoj regiji, Krasnodarskom teritoriju, Sankt Peterburgu i Republici Baškortostan. Najmanje stambenih objekata u Rusiji u 2016. je pušteno u rad Murmanska regija, Magadanska regija i Čukotka autonomni okrug– u tim regijama puštanje u rad stambenog prostora nije premašilo 100 tisuća četvornih metara.
Ukupna površina stambenog prostora po osobi u Rusiji u prosjeku je 2016. bila 24,5 četvornih metara. metara, što je 2-3 puta manje od razvijenih zemalja(u Europi prosjek je oko 60 m2 po osobi, u SAD-u prosjek je oko 70 m2 po osobi).
Regije s najboljom stambenom ponudom su Moskovska, Tverska i Novgorodska regija. Regije koje su najmanje stambeno zbrinute su Republika Tyva, Republika Ingušetija i Republika Čečenija.
Vođa ruskog građevinsko tržište 2016. godine proradila je tvrtka Setl Group iz Sankt Peterburga koja je pustila u rad 1,046 milijuna m2. stanovanja, što je za 49,4% više u odnosu na 2016. godinu. Također među prva tri lidera ruskog tržišta u 2016. bili su: Grupa LSR(789 tisuća m2) i Absolut Group of Companies (562 tisuće m2). Najvažniji događaji koji će snažno utjecati na raspored igrača u prvom ešalonu ruskog građevinskog tržišta bili su akvizicija Morton Group of Companies PIK i reorganizacija Group of Companies SU-155.
Od 2013. do 2015. stambeno tržište u Rusiji doživjelo je porast cijena, ali 2016. situacija se promijenila - prosječne cijene stambenih prostora pale su za 1,4% na 54,04 tisuća rubalja po 1 m2. U isto vrijeme, glavni faktor u smanjenju prosječne cijene za stambene nekretnine u Rusiji je 2016. došlo do pada cijena na sekundarnom tržištu.
Maksimalne cijene stanova početkom 2017. godine zabilježene su u Moskvi, Sankt Peterburgu i Kamčatskom području. Najjeftinije stanovanje u Rusiji početkom 2017. moglo se kupiti u regiji Bryansk, Stavropoljski kraj i Republike Kalmikije.
Posljedice negativne geopolitičke pozadine uvelike su utjecale na razvoj rusko gospodarstvo, posebno na građevinska industrija. Prije svega, to je zbog pada prihoda kućanstava, smanjenja financiranja izgradnje i povećanja troškova posuđena sredstva, komplicira pristup kreditnim resursima. Na temelju rezultata 2017. predviđa se smanjenje puštanja u rad stambenih objekata na 75 milijuna četvornih metara. m. i daljnje smanjenje puštanja u rad stambenih zgrada očekuje se u sljedeće 2-3 godine.
Više o stanju i izgledima tržišta stambenih nekretnina u Rusiji možete saznati iz studije "Tržište stambenih nekretnina u Rusiji" koju su proveli stručnjaci BelBusinessConsultinga slijedeći poveznicu http://belconsult.ru/index.php?option= com_remository&Itemid=36&func=fileinfo&id= 249