Analiza tržišta komercijalnih nekretnina iz Praediuma. Analiza tržišta komercijalnih nekretnina iz Praedium Tržište najma poslovnih nekretnina

Tržište komercijalne nekretnine Ruska Federacija: rezultati 2016. i prognoza za 2017

Rezultate tekuće godine i glavne trendove na tržištu uredskih, skladišnih, maloprodajnih i hotelskih nekretnina analizirala je vodeća međunarodna konzultantska tvrtka za nekretnine CBRE. Stručnjaci tvrtke također su odredili izglede za tržište komercijalnih nekretnina u narednoj 2017.

2016. ostat će zapamćena po stabilizaciji tržišta nekretnina, pojačanoj aktivnosti investitora, iako s ograničenim brojem tržišta investicijske transakcije, promjena raspoloženja zakupaca - od revizije uvjeta najma do sklapanja novih poslova u svim segmentima počevši od druge polovice godine.

Prema predviđanjima stručnjaka, rusko gospodarstvo u 2017. će pokazati blagi rast - od 0,5% do 2%. Osnovni scenarij prognoze Ministarstva ekonomski razvoj(MED) pretpostavlja gospodarski rast od 0,8% u 2017. godini.

U kontekstu očekivanja postupnog gospodarskog oporavka, glavni pokretač rasta tržišta komercijalnih nekretnina bit će nastavak stabilnosti i početak novog ciklusa, unutar kojeg investitori imaju dobar potencijal profitabilnosti

Unatoč padu ključna stopa Banka Rusije, trošak bankovno financiranje i dalje sprječava programere u pokretanju novih projekata. Istodobno, oni učinkovito koriste nastalu pauzu: gledaju lokacije, dogovaraju parametre novih projekata i dobivaju dozvole. To će im omogućiti da iskoriste poboljšanje uvjeta na tržištu duga koje se očekuje sljedeće godine.

Trendovi na tržištu poslovnih nekretnina u 2016

U 2016. godini došlo je do kontinuiranog pada nove ponude poslovnih nekretnina, posebno na tržištima skladišta i ureda, dok su količine puštanja u pogon maloprodajne nekretnine po inerciji ostala visoka. U segmentu ureda došlo je do smanjenja udjela slobodnog prostora zbog aktivnosti tijela vlasti te tvrtke koje su, iskoristivši situaciju, kupile ili iznajmile velike količine uredski prostor.

Tržište se konačno stabiliziralo 2016. godine, au drugoj polovici godine značajno je porasla aktivnost zakupaca. Ove godine konačno su se stvorili preduvjeti za početak postupnog oporavka tržišta poslovnih nekretnina u 2017.

Stope najma komercijalnih nekretnina čvrsto su uspostavljene u zoni rublje (uz rijetke iznimke), dosegnule su dno i stabilizirale se u svim segmentima. Za trećinu se smanjio obujam transakcija obnova postojećih ugovora o najmu, kao i revizija njihovih uvjeta. Istodobno, od sredine godine bilježi se porast aktivnosti u sklapanju novih poslova najma po tržišnim uvjetima.

Za Moskvu je 2016. bila prijelomna godina u pogledu razvoja infrastrukture: otvorene su stanice metroa Rumyantsevo i Salaryevo u Novoj Moskvi, pušten je u rad Moskovski centralni krug, a do kraja godine planirano je puštanje u rad prve dionice Treći krug razmjene.

Analitičari CBRE-a smatraju da je tržište komercijalnih nekretnina doživjelo konačnu stabilizaciju u 2016. godini, au drugoj polovici godine značajno je porasla aktivnost zakupaca. Ove godine konačno su stvoreni preduvjeti za početak postupnog oporavka tržišta poslovnih nekretnina u 2017. godini.

Ulaganja u poslovne nekretnine

Prema riječima Irine Ushakove, više direktorice, voditeljice odjela za tržišta kapitala i ulaganja u CBRE, obujam ulaganja u 2016. povećat će se za 29% i iznositi 4,5 milijardi dolara (ili oko 300 milijardi rubalja). Štoviše, 40% ovog volumena čine sklopljene transakcije vladine agencije i državnih tvrtki, dok prošle godine takvih transakcija nije bilo.

U 2016. godini dominirao je ruski kapital koji je činio 96% ukupnog volumena transakcija. Udio strani kapital u obujmu investicijskih transakcija smanjio se na 4% s 15% prošle godine. No, vidimo visoku investicijsku aktivnost stranih fondova koji su već prisutni na ruskom tržištu, kao i dodatni priljev kapitala. Značajan posao koji uključuje strani kapital bila je kupnja skladišnih zgrada od strane arapskog fonda Mubadala, zajedno s RDIF-om, u dva projekta PNK Sheremetyevo i PNK Chekhov 3.

Lideri po obimu investicija na kraju godine bit će uredski segment (44%) i hoteli (17%). Štoviše, udio hotela ove je godine rekordno visok u posljednjih 10 godina. Također je u 2016. godini zabilježen visok udio stambenog segmenta (11%) - programeri su aktivno kupovali mjesta za stambenu izgradnju. Udio maloprodajnih i skladišnih nekretnina bit će 18%, odnosno 4%.

Broj tržišnih investicijskih transakcija i dalje je ograničen značajnom razlikom u očekivanjima cijena između kupaca i prodavatelja, što ograničava zatvaranje transakcija

Prema riječima stručnjaka, volumen kapital, dostupno za ulaganje u komercijalne nekretnine iznosi oko 3,5 milijardi dolara (od čega je više od 50% gotovina strani investitori), oko 1 milijardu dolara više za ulaganja u stambenu izgradnju. Uzimajući u obzir posuđena sredstva više od 10 milijardi dolara traže mogućnosti ulaganja u nekretnine.

U kontekstu uspostavljene stabilnosti i očekivanja postupnog gospodarskog i tržišnog oporavka, kao i razumijevanja dostupnog kapitala na tržištu u 2017., obujam ulaganja, prema predviđanjima CBRE-a, mogao bi se povećati na 5 milijardi USD. Glavni pokretač rasta u ovom će slučaju biti nastavak stabilnosti i početak novog ciklusa unutar kojeg investitori imaju dobar potencijal profitabilnosti.

Uredske nekretnine

Elena Denisova, viša direktorica, voditeljica odjela uredski prostori CBRE vjeruje da je prva polovica 2016. bila pod utjecajem trendova formiranih u 2015.: potražnja je bila podržana velikim transakcijama koje su provele državne agencije ili tvrtke s sudjelovanje države, često su bile netržišne prirode i bile su povezane s podmirenjem dužničkih obveza. Takve transakcije uključuju prijenos tornja Eurasia Tower na VTB, poslovnog centra President Plaza na Sberbank.

Od druge polovice 2016. poboljšani su pokazatelji stanja potražnje za poslovnim nekretninama – postoji tendencija povećanja obujma novih transakcija sklopljenih po tržišnim uvjetima.

Još jedan pozitivan i značajan trenutak za tržište uredskih nekretnina u 2016. bio je pad stope slobodnih radnih mjesta. Udio slobodnih prostora najizrazitije se smanjio u segmentu ureda A: na kraju 2015. godine ovdje je stopa nepopunjenosti iznosila 26%, a na kraju ove godine, prema analitičarima, past će na 19,8%. U 2017. stručnjaci predviđaju stabilnost slobodnih radnih mjesta u ovoj klasi, budući da se planira puštanje u rad niza velikih poslovnih centara. U razredu B moguće je značajnije smanjenje udjela neizgrađenog prostora - sa 15,2% na kraju 2016. na 14% u 2017. godini.

Prema procjenama CBRE-a, obujam novih prostora puštenih u rad krajem 2016. bit će 355.000 četvornih metara. m, što je dva puta manje od prošlogodišnje brojke. U 2017. godini, prema najavljenim najavama, bit će pušteno u rad 440.000 m2. m nove uredske ponude. Važno je napomenuti da će glavni volumen biti u Moskvi (210.000 m²) i središnjoj poslovnoj četvrti glavnog grada (100.000 m²). Ograničeno uvođenje novih visokokvalitetnih sadržaja pridonosi daljnjem „ispiranju“ visokokvalitetnih proizvoda s tržišta za velike korisnike.

Cijene su stabilne, a krajem 2016. ostat će u sljedećim rasponima: za klasu A Prime - 800 - 900 dolara po kvadratnom metru. m godišnje, za klasu A - 18.000 - 35.000 rubalja. po kvadratnom m godišnje, za klasu B - 13.000 - 28.000 rubalja. po kvadratnom m godišnje (sve cijene ne uključuju operativne troškove i PDV).

U 2017. nominacija traženih cijena najma ostat će pretežno u rubljima, a uz postupnu normalizaciju vanjske pozadine moguće je povećanje stopa u rubljama za 5-10%.

Skladišna nekretnina

Prema riječima Antona Alyabyeva, direktora odjela za industrijske i skladišne ​​nekretnine u CBRE-u, 2016. je bila prijelazna godina za skladišne ​​nekretnine – iz faze usporavanja u fazu daljnje stabilizacije tržišta.

Ekonomske fluktuacije na početku godine uzrokovale su odgodu provedbe niza transakcija za kasniji datum, što se odrazilo na niske količine potražnje u drugom i trećem kvartalu 2016. godine. Ipak, potkraj godine došlo je do oporavka poslovne aktivnosti: obujam transakcija sa skladištima u četvrtom kvartalu mogao bi dosegnuti 300.000 četvornih metara. m, što je najviše visoka stopa godišnje.

Paralelno s oscilacijama u potražnji, došlo je do promjene trenda u kretanju ključnih tržišnih pokazatelja - udjela slobodnog skladišnog prostora i cijena najma. Porast slobodnih radnih mjesta početkom drugog tromjesečja, do kojeg je došlo zbog ulaska skladišnih kapaciteta krajnjih korisnika na tržište, brzo je nestao. Udio slobodnih skladišta ostao je stabilan u zadnjih 6 mjeseci. Istodobno, cijene najma skladišnog prostora ostale su na istoj razini već tri kvartala.

U 2016. analitičari CBRE-a uočili su pojavu novih trendova u strukturi ponude i potražnje. Poslovnu aktivnost sve više potiču novi pokretači - prelazak iz starih skladišnih kapaciteta u bolje, prelazak iz prostora logističkih operatera u izravni najam te konsolidacija skladišnih kapaciteta u velikim distribucijskim centrima.

Te su promjene u prirodi potražnje zauzvrat potaknule diferencijaciju ponude. Programeri nude različita rješenja za različite kategorije klijentima. To bi mogla biti visokotehnološka skladišta izgrađena po mjeri dizajnirana za potrebe velikih poduzeća koja nastavljaju rasti. Tvrtke koje bi se željele preseliti u novu kvalitetnu zgradu, ali su ograničenije financijska sredstva, nude se standardizirana skladišta klase A s osnovnim skupom specifikacija.

Tržište će iu 2017. godini nastaviti s radom u postojećem okruženju. Obujam puštanja u pogon dodatno će se smanjiti, a nove zgrade uglavnom će se graditi za naručitelja. Očekuje se da će godišnja stopa nove ponude biti 500-600 tisuća četvornih metara. m.

Predviđeni obujam transakcija za tržište skladišta u 2017. može biti najmanje 800 000 četvornih. m. Nastala stabilizacija tržišta stvara preduvjete za postupno povećanje poslovne aktivnosti. U drugoj polovici godine mogli bismo vidjeti pozitivne promjene u tržišnoj dinamici u obliku postupnog smanjenja slobodnih prostora i povećanja cijena najma skladišta.

Maloprodajni prostori, Moskva

Marina Malakhatko, direktorica odjela za maloprodajni prostor u CBRE u Moskvi, vjeruje da će obujam prodajnog prostora u Moskvi u 2016. biti oko 427.000 m2. m, što je 3% manje nego u 2015. Ovaj obujam je značajan za tržište, a puštanje u pogon 7 novih nekretnina uzrokovalo je kratkoročno povećanje nepopunjenosti na tržištu maloprodajnih nekretnina tijekom godine, koja je porasla na 11,4% do trećeg kvartala. No, do kraja ove godine očekuje se da će se sustavno smanjivati, te da će, zahvaljujući smanjenju ulaznog volumena, u prvoj polovici 2017. dosegnuti 10%.

Volumen agregatna ponuda visokokvalitetni trgovački centri u Moskvi do kraja godine iznosit će 5,6 milijuna četvornih metara. m, a pružanje maloprodajnog prostora je 456 m2. m na 1000 ljudi.

Novi maloprodajni objekti otvarani su s dobrom razinom popunjenosti: u trgovačkim centrima u 2016. razina popunjenosti varirala je od 20-40%, dok su prošle godine objekti otvoreni s 50-80% popunjenosti. Broj trgovaca koji su otišli rusko tržište, znatno smanjen: 2 marke u 2016. u odnosu na 11 u 2015.

U 2017. godini očekuje se daljnji pad tempa puštanja u pogon maloprodajnih prostora: najavljeno je otvaranje oko 273.000 m2. m, što je 36% manje od količine iz 2016. Istodobno, jedan od objekata iduće godine - Butovo Mall (54.000 m² GLA), prvotno je najavljen za otvaranje 2016. godine.

Među najvećim trgovačkim centrima u 2016. valja istaknuti Rivieru (91.200 m2 GLA), Oceaniju (60.000 m2 GLA) i Good! (53.000 m²), Metropolis faza 2 (38.000 m² GLA). Stope slobodnih radnih mjesta pri otvaranju novih nekretnina uvelike variraju ovisno o lokaciji i konceptu. U prosjeku, novi maloprodajni objekti otvarani su s dobrom razinom popunjenosti: u trgovačkim centrima u 2016. razina popunjenosti varirala je od 20-40%, dok su prošle godine objekti otvoreni s 50-80% popunjenosti.

Tijekom 11 mjeseci 2016. 32 međunarodna brenda ušla su na moskovsko tržište, a još 5 planira otvoriti svoj prvi do kraja godine. To je usporedivo s brojkom za 2015., kada je 40 međunarodnih brendova ušlo na moskovsko tržište. Vrijedno je napomenuti da se broj trgovaca koji napuštaju tržište značajno smanjio: 2 marke u 2016. naspram 11 u 2015.

Početna cijena u Moskvi bila je 100.000 rubalja po kvadratnom metru. m godišnje, praktički nepromijenjeno u odnosu na 2015. U 2017. CBRE stručnjaci predviđaju da će stope ostati stabilne zbog relativno visoke stope nepopunjenosti prodajnog prostora.

Cijene najma u trgovački centri konačno su denominirani u rubljima ili je tečajni koridor fiksiran. Vlasnici su spremni dati popuste za prvu godinu najma, uz postupno povećanje stope u narednim godinama. Forma interakcije s vlasnikom maloprodajnog objekta u formatu postotka od prometa sve je češća i ugodnija praksa za trgovce, a više se ne koristi samo za sidra, već i za srednje velike zakupce svih profila. Različite sheme za strukturiranje cijena najma omogućuju vlasnicima i zakupcima da pronađu kompromis odabirom prihvatljive opcije za komercijalne uvjete u okviru tržišne prakse u nastajanju. Potonji je pak snažno vezan za promet trgovaca.

Krajem 2016. promet trgovaca luksuznom i ekonomskom klasom u Moskvi je porastao, u nekim slučajevima rast je dosegao 30%. Srednji trgovci na malo zabilježili su minimalan rast prometa na kraju godine

Maloprodajni prostori u ruskim regijama

Prema Mikhailu Rogozhinu, direktoru regionalnog odjela za maloprodajne prostore u CBRE-u, na kraju 2016. povećanje će iznositi oko 1,2 milijuna četvornih metara. m, od čega je 58% (719.000 sq. m) uvedeno u regionalne gradove, isključujući Sankt Peterburg. Ukupan volumen prodajnog prostora u Rusiji smanjen je za 28% u usporedbi s prethodnom godinom, au regijama - za 40%. Među najvećim novim regionalni centri U 2016. vrijedi istaknuti MegaGrinn u Kursku (129.000 m² GLA), Maxi u Arhangelsku (49.200 m² GLA), Sedanka City u Vladivostoku (45.000 m² GLA).

Udio slobodnog prodajnog prostora u ruskim regijama jako varira od grada do grada. Prosječna stopa slobodnih radnih mjesta za milijunske gradove danas je 8-10%. Ali, u pravilu, u svakom gradu postoje projekti s dobrom lokacijom i jakom mješavinom stanara, u kojima je stopa popunjenosti blizu 100%

Očekuje se da će regionalni gradovi u 2017. godini dodatno smanjiti obujam puštenih novih prodajnih prostora - na 637.000 četvornih metara. m, što je 11% manje nego u 2016. Istodobno, neki objekti iz 2017. prvotno su najavljeni za puštanje u rad 2016., ali su kasnije datumi odgođeni.

Općenito, vrijedi istaknuti veliki potencijal za razvoj tržišta maloprodajnih nekretnina u gradovima s malom ponudom kvalitetnih maloprodajnih objekata uz prisutnost dobrih kupovna moć stanovništva. Takvi gradovi danas uključuju Khabarovsk, Chita, Stavropol, Makhachkala, Noyabrsk i druge.

Stope slobodnih radnih mjesta uvelike se razlikuju od grada do grada i ovise o kvaliteti i lokaciji nekretnine. Prosječna stopa slobodnih radnih mjesta za gradove s preko milijun stanovnika danas je 8-10%, što je nešto više od razine slobodnih radnih mjesta u 2015. od 7-8%. No, u pravilu u svakom gradu postoje projekti s dobrom lokacijom i jakom mješavinom zakupaca, u kojima je stopa popunjenosti blizu 100%.

Među trgovcima zastupljenim u regijama, najaktivniji u 2016. godini bili su trgovački lanci Lenta, X5 Retail i Magnit. Početkom godine objavili su ambiciozne planove razvoja u Moskvi i regijama: Lenta - 40 hipermarketa, Pyaterochka - 1000 trgovina, Magnit - 950 trgovina i 80 hipermarketa. Trenutno stanje na tržištu omogućilo je mrežama da uspješno provedu najavljene planove širenja. DIY maloprodaja Leroy Merlin i OBI, trgovine elektronike M.Video i Eldorado, te lanci trgovina dječjom robom također se prilično aktivno razvijaju u regionalnim gradovima. Dječji svijet i Kćeri i sinovi.

hoteli

Stanislav Ivashkevich, zamjenik direktora za razvoj, hotelijerstvo, CBRE, smatra da je glavni čimbenik koji je utjecao na hotelsko tržište Moskve u 2016. bio rast turističkog prometa. Prema preliminarnim podacima, do kraja godine broj turista samo u Moskvi bit će oko 17,5 milijuna ljudi, udio turističke potrošnje u GRP-u glavnog grada premašit će 4% i mogao bi dosegnuti 470 milijardi rubalja. Tako bi od ovog volumena udio hotelskih prihoda do kraja godine mogao iznositi oko 60 milijardi rubalja.

Tijekom 2016. godine broj hotela kojima upravljaju međunarodni lanci povećao se za 3772 sobe. Najveći novi hotel ove godine u Moskvi bio je kompleks Accor koji je na Kijevskom trgu otvorio tri hotela: Ibis, Adagio, Novotel s ukupno 701 sobom. Od glavnih regionalnih otvorenja vrijedi istaknuti dva velika hotela Marriott u Krasnodaru i Voronježu

Unatoč činjenici da veliku većinu turista čine Rusi (70-75%), porast protoka stranih turista sada je itekako primjetan, kao i činjenica da se to događa prvenstveno zahvaljujući azijskom tržištu općenito i kineskom turista posebno . Prema procjenama Rostourisma, povećanje protoka samo zbog ove skupine turista bit će oko 40% do kraja 2016.
Tako je u 2016. godini popunjenost moskovskih hotela dosegnula rekordne razine, u pojedinim segmentima premašivši 70%. Povećanje popunjenosti uvjetovalo je povećanje hotelskih cijena, povećavajući prosječni ADR za 8% tijekom 9 mjeseci 2016.
Najupečatljivija pozitivna dinamika prosječne cijene sobe očitovala se u segmentu visokokvalitetnih skupih hotela, gdje je najznačajniji porast ADR-a na razinu od 20-22 tisuće rubalja zabilježen u skupini vodećih u ovom segmentu (na primjer, vrhunski hoteli kao što su Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons).

Istodobno, većina hotela u luksuznom segmentu oprezna je i ne povećava ADR, držeći ga na razini od 12-15 tisuća rubalja. Dakle, u segmentu najskupljih hotela ADR sada u prosjeku iznosi oko 18 tisuća rubalja.
U segmentima “prosječan” i “ispodprosječan” nije došlo do povećanja cijena smještaja u 2016. godini. Na hotelskom tržištu i dalje su jaki dampinški sentimenti, stoga mnogi hotelijeri nisu digli cijene, bez obzira na rast potražnje.

Tijekom 2016. godine broj hotela kojima upravljaju međunarodni lanci povećao se za 3.772 sobe, od čega je 1.511 pripadalo Moskovskoj regiji. Najveći novi hotel ove godine u Moskvi bio je kompleks Accor koji je na Kijevskom trgu otvorio tri hotela: Ibis, Adagio, Novotel s ukupno 701 sobom. Od glavnih regionalnih otvorenja vrijedi istaknuti dva velika hotela lanca Marriott u Krasnodaru i Voronježu.

Za 2017. u Rusiji je najavljeno 11 hotela pod upravom međunarodnih brendova s ​​ukupnim kapacitetom od 2566 soba, od čega se 3 hotela otvaraju u Moskvi: Four Points By Sheraton u zračnoj luci Vnukovo, Radisson Blu u Novion MFC-u na Olimpiysky Prospekt i Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park kao dio kompleksnog razvoja VTB Dynamo na Leningradsky Prospektu.

Recenziju pripremio CBRE

Većina “loših” vijesti već je ugrađena u cijene komercijalnih nekretnina. Građevinski sektor, prema Središnjoj banci, i dalje pati od loših kredita. Stanje se stabiliziralo na 18% dospjelih kredita za izgradnju zgrada i objekata. zahvaljujući državna potpora i marketinške aktivnosti programera, dug nastavlja rasti hipotekarni krediti. To nam omogućuje održavanje visoke razine prodaje na tržištu nekretnina. Međutim, resurs rasta hipotekarno kreditiranje blizu iscrpljenosti. Postupno usporavanje rasta hipotekarnog duga ohladit će tržište nekretnina i možda potaknuti interes za komercijalne nekretnine.

Prema istraživačkom odjelu Cushman & Wakefielda, ukupni obujam ulaganja u komercijalne nekretnine u Rusiji u prvom i trećem kvartalu 2016. iznosio je 4,0 milijarde američkih dolara. Treće tromjesečje 2016. izgleda kao "oživljavanje" (1,46 milijardi dolara) nakon "katastrofalnog" drugog kvartala (173 milijuna dolara). Do kraja 2016. očekuje se da će obujam ulaganja dosegnuti 4,5 milijardi američkih dolara.

Kao i obično, lavovski udio u svim investicijama bila je kupnja poslovnog prostora - 2,72 milijarde dolara. Treba napomenuti da su "neto" investicije iznosile 0,84 milijarde američkih dolara (0,65 - prikupljanje kolateralne imovine i 1,23 - kupnja objekata za vlastite potrebe kompanija). Ukupni volumen strane investicije u trećem tromjesečju 2016. nije se promijenio, zadržavši se na razini od 120 milijuna dolara (87 milijuna u prvom tromjesečju i 33 milijuna u drugom kvartalu). Tako je udio stranih ulaganja pao na 3%. Gotovo dvije trećine ovog iznosa (77 milijuna dolara) prikupljeno je u segmentu skladišta. Kontrakcija potrošačkog tržišta negativno utječe na atraktivnost maloprodajnog segmenta nekretnina.

Uredske nekretnine u Moskvi u trećem kvartalu 2016

U trećem tromjesečju tržište uredskih prostora nastavilo je pozitivnu dinamiku uočenu od početka godine. S obzirom na dubinu pada tržišta uredskih prostora i tempo oporavka, situacija je još jako daleko od izravnanja i postizanja ravnoteže.

Ukupan obujam uredskog prostora iznajmljenog i kupljenog za vlastite potrebe i dalje je visok. Tijekom tri kvartala 2016. godine sklopljeno je 1.387 novih transakcija ukupnog volumena od oko 1,16 milijuna četvornih metara. m. Otprilike 30% potražnje ostvareno je kupnjom cijelih zgrada i pojedinačnih blokova u poslovnim centrima. Ujedno, tri najveće ovogodišnje transakcije ukupne površine cca 265.000 m2. m - to su upravo transakcije kupnje. Na temelju rezultata tri tromjesečja apsorpcijski volumen iznosio je 445.000 četvornih metara. m.

U ukupnom volumenu apsorpcije prednjače uredi klase “A”, dok je apsorpcija u klasi “B” negativna. To sugerira da tvrtke, koristeći priliku i atraktivne uvjete koje im tržište pruža, podižu kvalitetu ureda koje zauzimaju. Unatoč malom obujmu novogradnje, povećana potražnja pozitivno je utjecala na sve glavne indekse. Tržište ureda ide prema stabilizaciji i određenom rastu.

U sljedećih nekoliko godina volumen izgradnja ureda ostat će na stabilnoj niskoj razini. Opseg puštanja u rad novih uredskih prostora još uvijek je vrlo mali: u tri kvartala 2016., oko 267.000 m². m. Kao što se i očekivalo, početkom 2016. godine odgođeni su rokovi za realizaciju većine projekata u izgradnji. Za mnoge projekte rok je pomaknut na 2017. godinu. Neki uredski projekti pretvoreni su u stambene.

Još uvijek postoji prilično velik volumen (oko milijun kvadratnih metara) poslovnog prostora u izgradnji. Međutim, aktivnost na tim gradilištima je toliko niska da će puštanje ovih objekata u pogon trajati najmanje sljedeće 3 godine.

Na kraju godine analitičari Cushman & Wakefielda očekuju da će tržište uredskih prostora porasti za oko 400.000 četvornih metara. m kvalitetnog poslovnog prostora. U 2017. godini planirano je puštanje u rad dva velika objekta na području MIBC Moskva-CITY, a očekuje se da će ukupni obujam novogradnje biti približno na razini 2016. godine.

Broj slobodnih radnih mjesta se polako ali sigurno smanjuje. Treće tromjesečje 2016. godine nastavilo je trend smanjenja broja slobodnih ureda. Ako se povoljni uvjeti nastave, stanje slobodnih radnih mjesta će se poboljšati, ali za to će trebati barem još nekoliko godina. U rujnu 2016. stopa slobodnih radnih mjesta iznosila je 17,3%, što je već manje od 2 postotna boda u odnosu na vrhunac s kraja 2015. godine. Visokokvalitetni uredi različitih veličina i s različitim stupnjevima spremnosti prostorija sada su dostupni u gotovo svim okruzima Moskve. Najveći broj raspoloživih uredskih prostora nalazi se u necentralnim podtržištima glavnog grada.

Prosječne cijene najma ureda izražene u rubljama stabilne su već godinu dana. Prosječne cijene najma u dolarskoj protuvrijednosti za transakcije sklopljene u trećem kvartalu 2016. iznosile su 302 USD po kvadratnom metru. m godišnje (u daljnjem tekstu, cijene najma su navedene bez operativnih troškova i PDV-a). To je još uvijek manje od brojke za 2015. (355 dolara po kvadratnom metru), ali tijekom 2016. indeks je pokazao stabilan, iako mali rast.

Cushman & Wakefield očekuje da će stabilan tečaj dolara omogućiti tečajevima da ostanu na trenutnom trendu u bliskoj budućnosti. Količina ugovora sklopljenih u rubljama ili s određenim uvjetima plaćanja u dolarskim tečajevima prevladavat će na tržištu u nadolazećim godinama.

Opseg potražnje za iznajmljivanjem ureda i stope u rubljama i dolarima

Maloprodajne nekretnine u trećem kvartalu 2016

Moskva je i dalje lider po stopi pada maloprodaje. U prvoj polovici 2016. (u usporedbi s prvom polovicom 2015.) velegradska maloprodaja realno je izgubila 13%. Takva duboka korekcija na potrošačkom tržištu omogućuje nam da računamo na prilično brz oporavak zbog niske baze.

Do kraja godine uvjeti najma na moskovskom tržištu maloprodajnih prostora bit će stabilni. Svi čimbenici ukazuju na to da u skoroj budućnosti neće biti značajnijih promjena na tržištu. Prognoza prometa maloprodaja a prihodi stanovništva ostaju konzervativni, pa se u ovoj i sljedećoj 2017. godini ne očekuje zamjetan rast ili pad.

Četvrtina svih maloprodajnih prostora u Moskvi izgrađena je u posljednje dvije godine. U prvom i trećem kvartalu 2016. u Moskvi je otvoreno 5 trgovačkih centara. Od toga su u trećem kvartalu 2016. godine otvorena četiri trgovačka centra s ukupnom iznajmljivom površinom od 187.000 m2. m. Svi trgovački centri najavljeni za otvaranje u trećem kvartalu otvoreni su bez odgode. Trgovački centar Oceania pokrenut je s rekordno visokom stopom popunjenosti trgovačke galerije za trenutnu situaciju na tržištu - trgovine su bile otvorene na gotovo 70% površine. Značajan događaj bilo je i otvaranje druge faze trgovačkog centra Metropolis, a sada ukupna zakupljiva površina dviju faza trgovačkog centra iznosi 118.000 m2. m. Trgovački kompleks je izravno povezan nadvožnjakom sa stanicom Baltiyskaya MCC.

Jedan od najvećih trgovačkih centara u Moskovskoj regiji, Riga Mall (GLA 80.000 m2), otvoren je u Moskovskoj regiji. Do kraja godine očekuje se otvaranje još jednog velikog trgovačkog centra “Butovo Mall” (GLA 57.000 m2).

Stopa slobodnih radnih mjesta u trgovačkim centrima ostat će stabilna tijekom cijele 2016. i iznosit će u prosjeku 12%. Novi trgovački centri i dalje se pune zakupcima, iako se produžilo razdoblje potrebno za stabilizaciju maloprodajnih objekata.

* Izračun je rađen na temelju stvarnog slobodnog prostora u trgovačkom centru, a ne na temelju podataka o potpisanim ugovorima sa zakupcima.

“Prime” nekretnine (uspješni trgovački centri na vrhunskim lokacijama) dosljedno pokazuju visoke stope popunjenosti, iako se mijenjaju. Rotacija je povezana kako s optimizacijom poslovanja od strane zakupaca, tako i s djelomičnom revizijom koncepata i pristupa od strane vlasnika trgovačkih centara. Trgovački centri izgrađeni 2014. – 2016. i otvoreni s osjetno visokim udjelom slobodnog prodajnog prostora postupno smanjuju stopu nepopunjenosti. U novim tržišnim realnostima osjetno je smanjena aktivnost operatera, povećano razdoblje izloženosti prodajnog prostora, a važan faktor smanjenje razine slobodnih mjesta su povlastice za stanare tijekom otvaranja otvora i za početni period najma.

Stopa nepopunjenosti za stabilizirane trgovačke centre (trgovački centri otvoreni prije više od dvije godine, s lojalnom ciljnom publikom i uravnoteženom strukturom zakupaca) promijenila se tijekom prošle godine neznatan. Zbog povećane konkurencije i struje ekonomska situacija Postoji tendencija povećanja vremena potrebnog za stabilizaciju maloprodajnog objekta. Ako je prije 2014. to razdoblje u prosjeku iznosilo 1-1,5 godina, sada, čak i nakon dvije godine rada, trgovački centar može zadržati visoku razinu nepopunjenosti i nastaviti tražiti svoju nišu na tržištu zbog svojih individualnih karakteristika.

Restorani i modni brendovi nastavljaju ulaziti na tržište. Najaktivnije širenje uočeno je kod velikih mrežnih operatera. Među novim brendovima na tržištu su kafići i restorani, ali i lanci odjeće. Internetske trgovine i online agregatori šire svoju prisutnost. Relativna stabilizacija tržišta uočena u 2016. omogućuje velikim lancima da se vrate planovima širenja. Nekoliko operatera najavilo je značajno širenje svoje mreže u srednjem roku - Selgros, Media Markt, Eldorado, Podruzhka, Vester, Sela, Accessorize/Monsoon, Victoria. Povećanje operativne učinkovitosti mreža rezultira optimizacijom broja trgovina (na primjer, Sedmi kontinent, Svyaznoy), novim formatima (na primjer, M.Video lansira novi format "trgovina unutar trgovine" M.mobile za prodaju pametnih telefona) . Među brendovima koji ulaze ili planiraju ući na tržište, operateri kafića i restorana (Julius Meinl, Surf'n'Fries, Tucano Coffee, Landry's restaurant group), kao i lanci odjeće (Hunkemöller, Billabong, Mauboussin, Aiim, Tresophie ) prevladavaju.

Internetske trgovine pokazuju zamjetnu aktivnost, kombinirajući rad u različitim formatima. KupiVIP nastavlja s otvaranjem offline trgovina (do kraja godine na postojeće dvije trebale bi se dodati još dvije). AliExpress otvara izložbeni prostor na Lenjingradskom kolodvoru, na temelju čijih će rezultata tvrtka odlučiti o daljnjem razvoju ovog formata. Prvi online agregator u Rusiji, Clouty, započeo je s radom - portal sadrži vodeće svjetske internetske trgovine. Ruski analog portala Alibaba.com planira se pokrenuti 2017. godine.

Povezani operateri također razvijaju i osiguravaju potrebnu infrastrukturu za online trgovanje. Boxberryjeva mreža distribucijskih točaka više se nego udvostručila od kraja 2015. godine. Do kraja 2016. mreža planira otvoriti jedno mjesto preuzimanja na svakoj stanici metroa u Moskvi. Sljedeće, 2017. godine, situacija će se početi mijenjati, ali za sada to neće imati značajniji utjecaj na tržište maloprodajnih nekretnina.

Ključni pokazatelji tržišta maloprodajnih nekretnina ostali su nepromijenjeni tijekom cijele ove godine, a ista situacija očekuje se i iduće godine. Uvjeti najma obično su na ovaj ili onaj način vezani uz potencijalni promet operatera, tako da nema čimbenika koji upućuju na reviziju cijena najma. “Prime” nekretnine održavaju visoku stopu popunjenosti i tražene su među maloprodajnim operaterima. Pokazatelj prvorazredne stope najma zadržava svoju razinu. Rast potrošačkog tržišta, a time i promjene na tržištu maloprodajnih prostora, mogu se očekivati ​​tek 2018. godine.

Skladišni prostor u trećem kvartalu 2016

U trećem tromjesečju prosječne stope najma na tržištu skladišta u Moskvi i Moskovskoj regiji ostale su stabilne. Udio slobodnih skladišnih prostora i dalje je visok, a potražnja za skladištima smanjena je u 2016. godini. Do pada potražnje došlo je od strane tvrtki u segmentu maloprodaje.

Smanjenje potražnje za kvalitetnim skladišnim nekretninama glavni je faktor koji je odredio stanje u ovom segmentu poslovnih nekretnina u 2016. godini. Najveći pad obujma i broja sklopljenih transakcija na tržištu skladišta bilježe tvrtke iz segmenta trgovine na malo, koje tradicionalno čine temelj potražnje za kvalitetnim skladištima. Istodobno, bilježi se blagi porast potražnje za skladišnim prostorom od strane proizvodnih i logističkih tvrtki.

* Stopa ne uključuje operativne troškove, račune za režije i PDV

Snižene tražene cijene najma skladišni objekti se ne promatra, budući da programeri razumiju da smanjenje cijene zbog niske potražnje nije ključni faktor privući stanare. Prosječna stopa za skladišta klase "A" ostaje stabilna dva kvartala i iznosi 3800-4000 rubalja po kvadratnom metru. m godišnje.

U drugoj polovici 2016. godine zabilježen je trend pada razvojnih aktivnosti u moskovskoj regiji. Prema prognozama Cushman & Wakefielda, to će već sredinom 2017. dovesti do smanjenja udjela slobodnog skladišnog prostora, čak i uz trenutnu nisku potražnju za skladištima.

U trećem kvartalu 2016. u Moskvi i Moskovskoj regiji pušteno je u rad 330 000 m2. m novog skladišnog prostora. Prema programerima, rast ponude u 2016. iznosit će 851.000 četvornih metara. m, što odgovara istoj brojci iz 2015. Udio neizgrađenog prostora u proteklom kvartalu nije se mijenjao i iznosio je 10%. U 2017. tempo gradnje značajno će se usporiti. Prema preliminarnim procjenama, neće biti izgrađeno više od 500-550 tisuća četvornih metara novih skladišnih prostora, što će dovesti do smanjenja udjela slobodnih prostora do kraja 2017. godine.

Obim transakcija sklopljenih u prvom i trećem tromjesečju 2016. najmanji je u posljednjih pet godina. Transakcije s poduzećima u maloprodaji smanjene su za 30%. Obujam sklopljenih poslova zakupa i kupnje skladišta u trećem kvartalu 2016. iznosio je 245.000 m2. m, što je 20% niže od istog prosjeka za 2008-2015. U prvih 9 mjeseci 2016. broj sklopljenih transakcija s tvrtkama iz segmenta maloprodaje prepolovljen je u odnosu na isto razdoblje 2015., dok je 10% povećana aktivnost tvrtki zakupaca iz segmenta logistike i proizvodnje. Srednje veličine transakcije sa skladištima za 9 mjeseci 2016. iznosile su 8.500 m². m, što je 40% manje nego 2015.

Zaključak: standardni uvjeti ugovora o najmu

Uvjeti ugovora o najmu

• Uredi: 5 godina.
• Skladišta: kratkoročna (1-3 godine) ili dugoročna (više od 5 godina).
• Maloprodajni prostor: u prosjeku 3-5 godina, sidro stanari - 10-25 godina.

Prijevremeni prekid

• Uredi: moguće 3 godine nakon početka najma uz zadržavanje depozita kao kaznu. Ovo je stanje postalo popularnije u razdoblju krize. Obavijest o raskidu šalje se 6-9 mjeseci unaprijed. Ako ugovor sadrži odredbu o preispitivanju cijene najma nakon 3 godine, bilo koja strana može raskinuti ugovor tijekom tog razdoblja.
• Trgovanje: Standardni ugovor o najmu ne predviđa prijevremeni raskid.

Valuta ugovora i učestalost plaćanja

• Uredi i maloprodaja: rublje ili američki dolari po kvadratnom metru. m godišnje, plaćanje se vrši mjesečno ili kvartalno, unaprijed.
• Skladišta: rubalja.

Polog

• Uredi: ekvivalent 1-3 mjesečne najamnine (moguće bankarska garancija, ali se koristi prilično rijetko, jer stanodavci preferiraju polog).
• Maloprodajni prostor: ekvivalent 1-2 mjesečne najamnine (mogućnost bankovne garancije).
• Skladišta: ekvivalent 1-3 mjesečne najamnine (bankarska garancija je moguća, ali se rijetko koristi, jer stanodavci preferiraju depozit).

Revizija cijene najma

• Tijekom krize ovo stanječesto uključeni u ugovore o najmu (razdoblje ponovnog pregovaranja je predmet pregovora).

Indeksiranje

• Uredi: za ugovore u rubljima - 7-10%, za ugovore u stranoj valuti - 3-5% ili na razini inflacije eurozone ili SAD-a.
• Maloprodajni prostori: za ugovore u rubljama - inflacija u Rusiji ili 8-9%, za ugovore u američkim dolarima - američki CPI ili 5%.
• Skladišta: 8-10%.

Dodatna naknada za ulazak u projekt

• Moguće doplate za “ulazak u projekt” - vrijedi samo za prvoklasne objekte.
• Postotak prometa kao plaćanje najma (samo trgovina). U trgovačkim centrima često se koristi kombinirana cijena najma (minimalna fiksno plaćanje+ % prometa zakupca). U prosjeku kamatna stopa varira između 10%-15% za galerije i 2-5% za voditelje.

Ustupanje prava zakupa/podzakupa

• Uredi i skladišta: obično moguće, ali podložno pregovorima s vlasnikom.
• Trgovanje: nema općeprihvaćene prakse.

Rad na popravci

• Najmoprimac: održavanje i održavanje unutarnjih prostorija.
• Iznajmljivač: adaptacija zajedničkih prostorija, nosive konstrukcije građevine.

Osiguranje

• Najmoprimac: osiguranje vlastite imovine.
• Stanodavac: osiguranje zgrade koje je obično uključeno u operativne troškove koje plaćaju stanari.

Troškovi poslovanja

• Plaća najmoprimac po načelu otvorene knjige odn fiksna veličina plaćanje.

Plaćanje komunalnih usluga

• Često uključeni u operativne troškove, ali mogu varirati od projekta do projekta.

Porez na imovinu

• Stanar: br.
• Stanodavac: za urede i maloprodajne prostore porez se razlikuje ovisno o regiji (u Moskvi iznosi 1,2% katastarska vrijednost objekt u 2015., 1,3% u 2016., 1,4% u 2017. i 1,5% u 2018. godini). PDV 18%.

Pravila za mjerenje površine

• Površine se mjere uglavnom pomoću sustava BOMA. Neki vlasnici zgrada koriste BTI sustav.

Pregled pripremio Cushman & Wakefield Research Department

Unatoč općem pogoršanju gospodarske situacije, stručnjaci ne predviđaju posebne potrese za tržište poslovnih nekretnina u glavnom gradu. Najvjerojatnije ga čeka stabilnost s nultom ili laganom negativnom dinamikom.

Denis Kolokolnikov, predsjednik Upravnog odbora RRG-a, govori o glavnim trendovima 2016.

Bliži se kraj prosinca - tradicionalno vrijeme izricanja prognoza i očekivanja. Iako danas, mislim da mnogi tržišni stručnjaci radije ne bi ništa rekli. I mi smo unutra teška situacija: Ne postoji želja za sijanjem negativnosti i ne postoji sposobnost obećanja pozitivnosti.

Ono što je sigurno jest da se nade u brzi izlazak Rusije iz krize nisu ostvarile, te će stoga tržište komercijalnih nekretnina u 2016. godini ostati pod utjecajem negativnih vanjskih čimbenika, koji tome, naravno, neće ni na koji način pridonijeti. način. aktivni razvoj. A i nakon što zemlja uspije preokrenuti gospodarstvo, sanacija svih njezinih industrija, uspostavljanje novih poslovnih veza i oživljavanje poslovanja trajat će više od godinu-dvije.

Stručnjaci RRG-a identificiraju pet ključnih trendova koji će karakterizirati moskovsko tržište komercijalnih nekretnina u 2016.:

Trend 1 - Nastavak pada investicijske aktivnosti

Zaoštravanje problema u gospodarstvu zemlje i otežani vanjskopolitički odnosi dovest će do daljnjeg pada aktivnosti ulagača, a posebice stranih, na tržištu.

Trend 2 - Pad cijena najma i prodajnih cijena nekretnina

Pad poslovne aktivnosti "srušit će" potražnju za komercijalnim nekretninama u svim tržišnim segmentima, u pozadini čega će cijene najma, kao i prodajne cijene nekretnina, najvjerojatnije nastaviti pokazivati ​​negativnu dinamiku. Ne obvezujemo se navesti čak ni približne brojke za pad, jer u situaciji gotovo apsolutne ekonomske neizvjesnosti to nije ništa drugo nego nagađanje iz listova čaja. Mogu samo reći da pozitivna prognoza predviđa nulto kretanje cjenovnih pokazatelja.

Trend 3 - Konačni prijelaz na cijene u rubljama

U 2016. proces prelaska na određivanje cijena u rubljama bit će u potpunosti dovršen, predviđa RRG. Ovaj trend izgleda prilično pozitivno: logično je da se u zemlji s gospodarstvom rublje trošak najma i prodaje komercijalnih nekretnina izračunava na nacionalna valuta. Sada su, zapravo, gotovo svi već prešli na rubalj, a iduće godine će i nominalni tečaj dolara i navika naznačavanja dolarske vrijednosti predmeta u medijima potonuti u zaborav. Morat ćete napisati više nula.

Trend 4 - Prenamjena i rekoncepcija objekata

Prenamjena će se najviše odraziti na segment uredskih nekretnina, jer je u njemu evidentan višak. Kao i u prošloj krizi, možemo očekivati ​​da će već izgrađeni i poslovni kompleksi u izgradnji biti djelomično pretvoreni u stanove - potpuna prenamjena nije dopuštena zakonom. Zauzvrat, perspektivni projekti izgradnja ureda može se zamijeniti stambenom. Inače, moskovske vlasti nedavno su najavile tu mogućnost.

U segmentu maloprodaje rekoncepcija objekata će i dalje dobivati ​​na popularnosti. Mnogim trgovačkim centrima u Moskvi potrebna je obnova zbog njihove starosti, a kriza je samo povećala potrebu za revizijom njihovih parametara, posebno u pogledu broja zakupaca.

Trend 5 - Razvoj “sigurnih” formata za maloprodajne, uredske i skladišne ​​nekretnine

U svakoj oluji postoje ribe koje ne samo da isplivaju, nego čak brzo završe tamo gdje bi željele biti. U trenutnoj situaciji naša “riba” su diskonti i trgovine s fiksnim cijenama, regionalni trgovački centri s dobrim lokacijama, jeftini restorani, food courtovi...

Teže je s uredima, iako su u ovom segmentu primjereni poslovni centri klase B+ politika cijena. Što se tiče skladišta, neće zjapiti ni kompleksi izgrađeni po mjeri, kao ni oni koji nude prostore u manjem rezu od uobičajenog.

Naime, još 2014. operateri velikih objekata počeli su ih preformatirati kako ne bi ostali bez zakupaca. I ovaj trend će se također nastaviti i intenzivirati.

Rezultate tekuće godine i glavne trendove na tržištu uredskih, skladišnih, maloprodajnih i hotelskih nekretnina analizirala je vodeća međunarodna konzultantska tvrtka za nekretnine CBRE. Stručnjaci tvrtke također su identificirali tržišne izglede komercijalne nekretnine u nadolazećoj 2017.

2016. ostat će zapamćena po stabilizaciji tržišta nekretnina, pojačanoj aktivnosti investitora, iako uz ograničeni broj tržišnih investicijskih transakcija, te promjeni raspoloženja najmoprimaca – od revizija uvjeta najma do sklapanja novih transakcija u svim segmentima. počevši od drugog polugodišta.

Prema predviđanjima stručnjaka, rusko gospodarstvo će u 2017. pokazati blagi rast - od 0,5% do 2%. Predviđanje osnovnog scenarija Ministarstva gospodarskog razvoja (MER) pretpostavlja gospodarski rast od 0,8% u 2017. godini.

U kontekstu očekivanja postupnog gospodarskog oporavka, glavni pokretač rasta tržišta komercijalnih nekretnina bit će nastavak stabilnosti i početak novog ciklusa, unutar kojeg investitori imaju dobar potencijal profitabilnosti

Unatoč smanjenju ključne stope od strane Banke Rusije, troškovi bankovnog financiranja još uvijek ne dopuštaju programerima da započnu nove projekte. Istodobno, oni učinkovito koriste nastalu pauzu: gledaju lokacije, dogovaraju parametre novih projekata i dobivaju dozvole. To će im omogućiti da iskoriste poboljšanje uvjeta na tržištu duga koje se očekuje sljedeće godine.

Trendovi na tržištu poslovnih nekretnina u 2016

U 2016. nastavio se pad nove ponude poslovnih nekretnina, posebice na tržištima skladišta i ureda, dok su količine puštanja u pogon maloprodajnih nekretnina zbog inercije ostale visoke. Do smanjenja udjela slobodnog prostora u segmentu ureda došlo je zbog aktivnosti državnih tijela i tvrtki koje su, iskoristivši situaciju, kupile ili iznajmile velike količine uredskog prostora.

Tržište se konačno stabiliziralo 2016. godine, au drugoj polovici godine značajno je porasla aktivnost zakupaca. Ove godine konačno su se stvorili preduvjeti za početak postupnog oporavka tržišta poslovnih nekretnina u 2017.

Stope najma komercijalnih nekretnina čvrsto su uspostavljene u zoni rublje (uz rijetke iznimke), dosegnule su dno i stabilizirale se u svim segmentima. Za trećinu se smanjio obujam transakcija obnova postojećih ugovora o najmu, kao i revizija njihovih uvjeta. Istodobno, od sredine godine bilježi se porast aktivnosti u sklapanju novih poslova najma po tržišnim uvjetima.

Za Moskvu je 2016. bila prijelomna godina u pogledu razvoja infrastrukture: otvorene su stanice metroa Rumyantsevo i Salaryevo u Novoj Moskvi, pušten je u rad Moskovski centralni krug, a do kraja godine planirano je puštanje u rad prve dionice Treći krug razmjene.

Analitičari CBRE-a smatraju da je tržište komercijalnih nekretnina doživjelo konačnu stabilizaciju u 2016. godini, au drugoj polovici godine značajno je porasla aktivnost zakupaca. Ove godine konačno su stvoreni preduvjeti za početak postupnog oporavka tržišta poslovnih nekretnina u 2017. godini.

Ulaganja u poslovne nekretnine

Prema riječima Irine Ushakove, više direktorice, voditeljice odjela za tržišta kapitala i ulaganja u CBRE, obujam ulaganja u 2016. povećat će se za 29% i iznositi 4,5 milijardi dolara (ili oko 300 milijardi rubalja). Pritom, 40% tog volumena čine poslovi koje su sklopile državne agencije i poduzeća u državnom vlasništvu, dok lani takvih transakcija nije bilo.

U 2016. godini dominirao je ruski kapital koji je činio 96% ukupnog volumena transakcija. Udio stranog kapitala u volumenu investicijskih transakcija smanjio se na 4 posto s prošlogodišnjih 15 posto. No, vidimo visoku investicijsku aktivnost stranih fondova koji su već prisutni na ruskom tržištu, kao i dodatni priljev kapitala. Značajan posao koji uključuje strani kapital bila je kupnja skladišnih zgrada od strane arapskog fonda Mubadala, zajedno s RDIF-om, u dva projekta PNK Sheremetyevo i PNK Chekhov 3.

Lideri po obimu investicija na kraju godine bit će uredski segment (44%) i hoteli (17%). Štoviše, udio hotela ove je godine rekordno visok u posljednjih 10 godina. Također je u 2016. godini zabilježen visok udio stambenog segmenta (11%) - programeri su aktivno kupovali mjesta za stambenu izgradnju. Udio maloprodajnih i skladišnih nekretnina bit će 18%, odnosno 4%.

Broj tržišnih investicijskih transakcija i dalje je ograničen značajnom razlikom u očekivanjima cijena između kupaca i prodavatelja, što ograničava zatvaranje transakcija

Prema procjenama stručnjaka, iznos vlasničkog kapitala koji je dostupan za ulaganje u komercijalne nekretnine iznosi oko 3,5 milijardi dolara (od čega je više od 50% novac stranih ulagača), a još oko milijardu dolara za ulaganje u stanogradnju. Uključujući financijsku polugu, više od 10 milijardi dolara traži mogućnosti ulaganja u nekretnine.

U kontekstu uspostavljene stabilnosti i očekivanja postupnog gospodarskog i tržišnog oporavka, kao i razumijevanja dostupnog kapitala na tržištu u 2017., obujam ulaganja, prema predviđanjima CBRE-a, mogao bi se povećati na 5 milijardi USD. Glavni pokretač rasta u ovom će slučaju biti nastavak stabilnosti i početak novog ciklusa unutar kojeg investitori imaju dobar potencijal profitabilnosti.

Uredske nekretnine

Elena Denisova, viša direktorica, voditeljica odjela za uredske prostore u CBRE-u, smatra da je prva polovica 2016. bila pod utjecajem trendova formiranih 2015.: potražnja za uredske nekretnine bio je podržan velikim transakcijama koje su provodile državne agencije ili tvrtke s državnim sudjelovanjem, često su bile netržišne prirode i bile su povezane s podmirenjem dužničkih obveza. Takve transakcije uključuju prijenos tornja Eurasia Tower na VTB, poslovnog centra President Plaza na Sberbank.

Od druge polovice 2016. poboljšani su pokazatelji stanja potražnje za poslovnim nekretninama – postoji tendencija povećanja obujma novih transakcija sklopljenih po tržišnim uvjetima.

Još jedan pozitivan i značajan trenutak za tržište uredskih nekretnina u 2016. bio je pad stope slobodnih radnih mjesta. U segmentu je najizrazitije smanjen udio slobodnih prostora Uredi A klase: Na kraju 2015. godine ovdje je stopa slobodnih radnih mjesta bila 26%, a na kraju ove godine analitičari procjenjuju da će pasti na 19,8%. U 2017. stručnjaci predviđaju stabilnost slobodnih radnih mjesta u ovoj klasi, budući da se planira puštanje u rad niza velikih poslovnih centara. U razredu B moguće je značajnije smanjenje udjela neizgrađenog prostora - sa 15,2% na kraju 2016. na 14% u 2017. godini.

Prema procjenama CBRE-a, obujam novih prostora puštenih u rad krajem 2016. bit će 355.000 četvornih metara. m, što je dva puta manje od prošlogodišnje brojke. U 2017. godini, prema najavljenim najavama, bit će pušteno u rad 440.000 m2. m nove uredske ponude. Važno je napomenuti da će glavni volumen biti u Moskvi (210.000 m²) i središnjoj poslovnoj četvrti glavnog grada (100.000 m²). Ograničeno uvođenje novih visokokvalitetnih sadržaja pridonosi daljnjem „ispiranju“ visokokvalitetnih proizvoda s tržišta za velike korisnike.

Cijene najam uredskih nekretnina su stabilne, a na kraju 2016. ostat će u sljedećim rasponima: za klasu A Prime - 800 - 900 USD po m2. m godišnje, za klasu A - 18.000 - 35.000 rubalja. po kvadratnom m godišnje, za klasu B - 13.000 - 28.000 rubalja. po kvadratnom m godišnje (sve cijene ne uključuju operativne troškove i PDV).

U 2017. nominacija traženih cijena najma ostat će pretežno u rubljima, a uz postupnu normalizaciju vanjske pozadine moguće je povećanje stopa u rubljama za 5-10%.

Skladišna nekretnina

Prema riječima Antona Alyabyeva, direktora odjela za industrijske i skladišne ​​nekretnine u CBRE-u, 2016. je bila prijelazna godina za skladišne ​​nekretnine- iz faze usporavanja u fazu daljnje stabilizacije tržišta.

Ekonomske fluktuacije na početku godine uzrokovale su odgodu provedbe niza transakcija za kasniji datum, što se odrazilo na niske količine potražnje u drugom i trećem kvartalu 2016. godine. Ipak, potkraj godine došlo je do oporavka poslovne aktivnosti: obujam transakcija sa skladištima u četvrtom kvartalu mogao bi dosegnuti 300.000 četvornih metara. m, što je najveća brojka za godinu.

Paralelno s oscilacijama u potražnji, došlo je do promjene trenda u kretanju ključnih tržišnih pokazatelja - udjela slobodnog skladišnog prostora i cijena najma. Porast slobodnih radnih mjesta početkom drugog tromjesečja, do kojeg je došlo zbog ulaska skladišnih kapaciteta krajnjih korisnika na tržište, brzo je nestao. Udio franko skladišta je ostao stabilan tijekom proteklih 6 mjeseci. Istodobno, cijene najma skladišnog prostora ostale su na istoj razini već tri kvartala.

U 2016. analitičari CBRE-a uočili su pojavu novih trendova u strukturi ponude i potražnje. Poslovnu aktivnost sve više potiču novi pokretači - prelazak iz starih skladišnih kapaciteta u bolje, prelazak iz prostora logističkih operatera u izravni najam te konsolidacija skladišnih kapaciteta u velikim distribucijskim centrima.

Te su promjene u prirodi potražnje zauzvrat potaknule diferencijaciju ponude. Programeri nude različita rješenja za različite kategorije klijenata. To bi mogla biti visokotehnološka skladišta izgrađena po mjeri dizajnirana za potrebe velikih poduzeća koja nastavljaju rasti. Za tvrtke koje se žele preseliti u novu kvalitetnu zgradu, ali imaju ograničenija financijska sredstva, nude se standardizirana skladišta klase A s osnovnim skupom specifikacija.

Tržište će iu 2017. godini nastaviti s radom u postojećem okruženju. Obujam puštanja u pogon dodatno će se smanjiti, a nove zgrade uglavnom će se graditi za naručitelja. Očekuje se da će godišnja stopa nove ponude biti 500-600 tisuća četvornih metara. m.

Predviđeni obujam transakcija na tržištu skladišta u 2017. mogao bi iznositi najmanje 800.000 četvornih metara. m. Nastala stabilizacija tržišta stvara preduvjete za postupno povećanje poslovne aktivnosti. U drugoj polovici godine mogli bismo vidjeti pozitivne promjene u tržišnoj dinamici u obliku postupnog smanjenja slobodnih prostora i povećanja cijena najma skladišta.

Maloprodajni prostori, Moskva

Marina Malakhatko, direktorica odjela za maloprodajne prostore u CBRE u Moskvi, vjeruje da je obujam puštanja u rad maloprodajni prostor u Moskvi u 2016. bit će oko 427 000 m². m, što je 3% manje nego u 2015. Ovaj obujam je značajan za tržište, a puštanje u pogon 7 novih nekretnina uzrokovalo je kratkoročno povećanje nepopunjenosti na tržištu maloprodajnih nekretnina tijekom godine, koja je porasla na 11,4% do trećeg kvartala. No, do kraja ove godine očekuje se da će se sustavno smanjivati, te da će, zahvaljujući smanjenju ulaznog volumena, u prvoj polovici 2017. dosegnuti 10%.

Ukupna ponuda kvalitetnih trgovačkih centara u Moskvi do kraja godine bit će 5,6 milijuna četvornih metara. m, a pružanje maloprodajnog prostora je 456 m2. m na 1000 ljudi.

Novi maloprodajni objekti otvarani su s dobrom razinom popunjenosti: u trgovačkim centrima u 2016. razina popunjenosti varirala je od 20-40%, dok su prošle godine objekti otvoreni s 50-80% popunjenosti. Broj trgovaca koji napuštaju rusko tržište značajno se smanjio: 2 marke u 2016. naspram 11 u 2015.

U 2017. godini očekuje se daljnji pad tempa puštanja u pogon maloprodajnih prostora: najavljeno je otvaranje oko 273.000 m2. m, što je 36% manje od količine iz 2016. Istodobno, jedan od objekata iduće godine - Butovo Mall (54.000 m² GLA), prvotno je najavljen za otvaranje 2016. godine.

Među najvećim trgovačkim centrima u 2016. valja istaknuti Rivieru (91.200 m2 GLA), Oceaniju (60.000 m2 GLA) i Good! (53.000 m²), Metropolis faza 2 (38.000 m² GLA). Stope slobodnih radnih mjesta pri otvaranju novih nekretnina uvelike variraju ovisno o lokaciji i konceptu. U prosjeku, novi maloprodajni objekti otvarani su s dobrom razinom popunjenosti: u trgovačkim centrima u 2016. razina popunjenosti varirala je od 20-40%, dok su prošle godine objekti otvoreni s 50-80% popunjenosti.

Tijekom 11 mjeseci 2016. 32 međunarodna brenda ušla su na moskovsko tržište, a još 5 planira otvoriti svoje prve trgovine u glavnom gradu do kraja godine. To je usporedivo s brojkom za 2015., kada je 40 međunarodnih brendova ušlo na moskovsko tržište. Vrijedno je napomenuti da se broj trgovaca koji napuštaju tržište značajno smanjio: 2 marke u 2016. naspram 11 u 2015.

Glavna stopa iznajmljivanje prodajnog prostora u Moskvi iznosio 100.000 rubalja po kvadratnom metru. m godišnje, praktički nepromijenjeno u odnosu na 2015. U 2017. CBRE stručnjaci predviđaju da će stope ostati stabilne zbog relativno visoke stope nepopunjenosti prodajnog prostora.

Cijene najma u trgovačkim centrima konačno su denominirane u rubljima ili je tečajni koridor fiksan. Vlasnici su spremni dati popuste za prvu godinu najma, uz postupno povećanje stope u narednim godinama. Forma interakcije s vlasnikom maloprodajnog objekta u formatu postotka od prometa sve je češća i ugodnija praksa za trgovce, a više se ne koristi samo za sidra, već i za srednje velike zakupce svih profila. Različite sheme za strukturiranje cijena najma omogućuju vlasnicima i zakupcima da pronađu kompromis odabirom prihvatljive opcije za komercijalne uvjete u okviru tržišne prakse u nastajanju. Potonji je pak snažno vezan za promet trgovaca.

Krajem 2016. promet trgovaca luksuznom i ekonomskom klasom u Moskvi je porastao, u nekim slučajevima rast je dosegao 30%. Srednji trgovci na malo zabilježili su minimalan rast prometa na kraju godine

Maloprodajni prostori u ruskim regijama

Prema Mikhailu Rogozhinu, direktoru regionalnog odjela za maloprodajne prostore u CBRE-u, na kraju 2016. povećanje maloprodajni prostor u Rusiji bit će oko 1,2 milijuna četvornih metara. m, od čega je 58% (719.000 sq. m) uvedeno u regionalne gradove, isključujući Sankt Peterburg. Ukupan volumen prodajnog prostora u Rusiji smanjen je za 28% u usporedbi s prethodnom godinom, au regijama - za 40%. Među najvećim novim regionalnim centrima u 2016. valja istaknuti MegaGrinn u Kursku (129.000 m2 GLA), Maxi u Arkhangelsku (49.200 m2 GLA), Sedanka City u Vladivostoku (45.000 sq. m GLA).

Udio slobodnog prodajnog prostora u ruskim regijama jako varira od grada do grada. Prosječna stopa slobodnih radnih mjesta za milijunske gradove danas je 8-10%. Ali, u pravilu, u svakom gradu postoje projekti s dobrom lokacijom i jakom mješavinom stanara, u kojima je stopa popunjenosti blizu 100%

Očekuje se da će regionalni gradovi u 2017. godini dodatno smanjiti obujam puštenih novih prodajnih prostora - na 637.000 četvornih metara. m, što je 11% manje nego u 2016. Istodobno, neki objekti iz 2017. prvotno su najavljeni za puštanje u rad 2016., ali su kasnije datumi odgođeni.

Općenito, vrijedi istaknuti visok potencijal za razvoj tržišta maloprodajnih nekretnina u gradovima s malom ponudom kvalitetnih maloprodajnih objekata uz dobru kupovnu moć stanovništva. Takvi gradovi danas uključuju Khabarovsk, Chita, Stavropol, Makhachkala, Noyabrsk i druge.

Stopa slobodnih radnih mjesta maloprodajni prostor u regijama Ruske Federacije uvelike varira od grada do grada i ovisno o kvaliteti i lokaciji nekretnine. Prosječna stopa slobodnih radnih mjesta za gradove s preko milijun stanovnika danas je 8-10%, što je nešto više od razine slobodnih radnih mjesta u 2015. od 7-8%. No, u pravilu u svakom gradu postoje projekti s dobrom lokacijom i jakom mješavinom zakupaca, u kojima je stopa popunjenosti blizu 100%.

Među trgovcima zastupljenim u regijama, najaktivniji u 2016. godini bili su trgovački lanci Lenta, X5 Retail i Magnit. Početkom godine objavili su ambiciozne planove razvoja u Moskvi i regijama: Lenta - 40 hipermarketa, Pyaterochka - 1000 trgovina, Magnit - 950 trgovina i 80 hipermarketa. Trenutno stanje na tržištu omogućilo je mrežama da uspješno provedu najavljene planove širenja. Maloprodaja DIY Leroy Merlin i OBI, trgovine elektronike M.Video i Eldorado, te lanci trgovina dječjom robom Detsky Mir i Dochki-Synochki također se prilično aktivno razvijaju u regionalnim gradovima.

hoteli

Stanislav Ivashkevich, zamjenik direktora za razvoj, hotelijerstvo, CBRE, smatra da je glavni čimbenik koji je utjecao na hotelsko tržište Moskve u 2016. bio rast turističkog prometa. Prema preliminarnim podacima, do kraja godine broj turista samo u Moskvi bit će oko 17,5 milijuna ljudi, udio turističke potrošnje u GRP-u glavnog grada premašit će 4% i mogao bi dosegnuti 470 milijardi rubalja. Tako bi od ovog volumena udio hotelskih prihoda do kraja godine mogao iznositi oko 60 milijardi rubalja.

Tijekom 2016. godine broj hotela kojima upravljaju međunarodni lanci povećao se za 3772 sobe. Najveći novi hotel ove godine u Moskvi bio je kompleks Accor koji je na Kijevskom trgu otvorio tri hotela: Ibis, Adagio, Novotel s ukupno 701 sobom. Od glavnih regionalnih otvorenja vrijedi istaknuti dva velika hotela Marriott u Krasnodaru i Voronježu

Unatoč činjenici da veliku većinu turista čine Rusi (70-75%), porast protoka stranih turista sada je itekako primjetan, kao i činjenica da se to događa prvenstveno zahvaljujući azijskom tržištu općenito i kineskom turista posebno . Prema procjenama Rostourisma, povećanje protoka samo zbog ove skupine turista bit će oko 40% do kraja 2016.
Tako je u 2016. godini popunjenost moskovskih hotela dosegnula rekordne razine, u pojedinim segmentima premašivši 70%. Povećanje popunjenosti uvjetovalo je povećanje hotelskih cijena, povećavajući prosječni ADR za 8% tijekom 9 mjeseci 2016.
Najupečatljivija pozitivna dinamika prosječne cijene sobe očitovala se u segmentu visokokvalitetnih skupih hotela, gdje je najznačajniji porast ADR-a na razinu od 20-22 tisuće rubalja zabilježen u skupini vodećih u ovom segmentu (na primjer, vrhunski hoteli kao što su Hyatt, Baltschug Kempinski, Four Seasons).

Istodobno, većina hotela u luksuznom segmentu oprezna je i ne povećava ADR, držeći ga na razini od 12-15 tisuća rubalja. Dakle, u segmentu najskupljih hotela ADR sada u prosjeku iznosi oko 18 tisuća rubalja.
U segmentima “prosječan” i “ispodprosječan” nije došlo do povećanja cijena smještaja u 2016. godini. Na hotelskom tržištu i dalje su jaki dampinški sentimenti, stoga mnogi hotelijeri nisu digli cijene, bez obzira na rast potražnje.

Tijekom 2016. godine broj hotela kojima upravljaju međunarodni lanci povećao se za 3.772 sobe, od čega je 1.511 pripadalo Moskovskoj regiji. Najveći novi hotel ove godine u Moskvi bio je kompleks Accor koji je na Kijevskom trgu otvorio tri hotela: Ibis, Adagio, Novotel s ukupno 701 sobom. Od glavnih regionalnih otvorenja vrijedi istaknuti dva velika hotela lanca Marriott u Krasnodaru i Voronježu.

Za 2017. u Rusiji je najavljeno 11 hotela pod upravom međunarodnih brendova s ​​ukupnim kapacitetom od 2566 soba, od čega se 3 hotela otvaraju u Moskvi: Four Points By Sheraton u zračnoj luci Vnukovo, Radisson Blu u Novion MFC-u na Olimpiysky Prospekt i Hyatt Regency VTB Arena Petrovsky Park kao dio kompleksnog razvoja VTB Dynamo na Leningradsky Prospektu.

Recenziju pripremio CBRE