laporan penilaian rumah. Bagaimana menilai sebuah apartemen untuk hipotek. Laporan evaluasi
- Laporan penilaian nilai pasar dan likuidasi properti yang terletak di alamat: St. Petersburg, distrik Kalininsky, Grazhdansky pr-t, 41, huruf A
Pekerjaan itu dilakukan oleh Colliers International. Petersburg, 2004.
Semua perhitungan dilakukan sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Federal "Tentang kegiatan penilaian di Federasi Rusia”, standar penilaian yang wajib digunakan oleh subjek kegiatan penilaian, disetujui dengan Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 6 Juli 2001 No. 519, serta standar kegiatan profesional di bidang penilaian perumahan Masyarakat Penilai Rusia dan standar internasional penilaian yang dikembangkan oleh Komite Internasional untuk Standar Penilaian Properti (ICSOI).
24-01-2016 | popularitas: 20065 - Laporan penentuan jumlah kerusakan akibat kerusakan mobil Toyota Cresta (perhitungan sisa barang)
Tujuan dari penilaian ini adalah untuk menentukan nilai pasar dari jumlah kerusakan properti yang dinilai pada tanggal penilaian. Penilaian dilakukan sesuai dengan Keputusan Pemerintah Federasi Rusia tanggal 6 Juli 2001 No. 519 “Tentang Persetujuan Standar Penilaian”, “Pedoman Metodologis untuk Menentukan Biaya kendaraan dengan mempertimbangkan keausan alami dan kondisi teknis pada saat presentasi”, dikembangkan oleh Pusat Ilmiah Negara NAMI bersama dengan karyawan Pusat Persekutuan pemeriksaan forensik, disetujui oleh Kementerian Ekonomi Federasi Rusia.
Kontraktor: Denis Pashnin, Badan Penilai Properti Profesional
17-04-2015 | popularitas: 21536 - Laporan penentuan nilai pasar apartemen satu kamar yang terletak di alamat: Novosibirsk, distrik Sovetsky, st. Lenin
Subjek penilaian ini adalah apartemen satu kamar yang terletak di kota Novosibirsk. Tujuan penilaian adalah untuk menentukan nilai pasar dari objek penilaian.
Menurut "Standar Evaluasi Wajib untuk Penerapan oleh Subyek Kegiatan Penilaian" tanggal 06.07.01 No. 519, di bawah istilah " harga pasar» laporan ini berarti sebagai berikut: harga yang paling mungkin di mana objek penilaian dapat diasingkan di pasar terbuka dalam lingkungan yang kompetitif, ketika para pihak dalam transaksi bertindak secara wajar, memiliki semua informasi yang diperlukan, dan keadaan luar biasa apa pun tidak tercermin dalam nilai transaksi.
Penentuan nilai pasar didasarkan pada premis bahwa properti dijual di pasar tunduk pada kondisi tertentu yang tercantum di atas. Akibat dari transaksi jual beli, sekumpulan hak milik. Hak-hak inilah yang menjadi objek evaluasi. Dalam tulisan ini, hak yang dinilai adalah hak milik.
Setelah analisis, penilai sampai pada kesimpulan bahwa penggunaan objek penilaian yang terbaik dan paling efektif adalah menggunakannya untuk tujuan yang dimaksudkan - sebuah apartemen. Perhitungan lebih lanjut untuk menentukan nilai pasar dari objek penilaian dilakukan berdasarkan kesimpulan tersebut.
Prosedur evaluasi meliputi: 1) pengumpulan dokumentasi dan informasi yang diperlukan tentang objek evaluasi; 2) penerapan pendekatan komparatif untuk menilai nilai pasar; 3) penulisan Laporan ini.
24-03-2015 | popularitas: 17550 - Laporan penentuan nilai pasar satu saham biasa OAO Kostromskaya GRES
Sebagai bagian dari penugasan ini, nilai pasar satu saham di OAO Kostromskaya GRES dinilai. Hasil penilaian tersebut digunakan untuk keperluan pembayaran saham OAO Kostromskaya GRES saham tambahan OAO OGK-3. Penilaian dilakukan per tanggal 01 April 2005.
Proses evaluasi menggunakan berbagai metode dan pendekatan yang paling sesuai untuk kasus ini. Penilaian ini dilakukan sesuai dengan Undang-Undang Federasi Rusia “Tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia”, “Standar Penilaian Wajib untuk Penerapan oleh Subjek Kegiatan Penilaian”, Metodologi dan Pedoman Penilaian Bisnis dan (atau) Aset dari RAO “UES of Russia” dan SDE-nya, dikembangkan oleh Deloitte & Touche.
Berdasarkan hasil analisis kekuatan dan kelemahan hasil yang diperoleh dalam kerangka berbagai pendekatan, setelah berkonsultasi dengan perwakilan perusahaan investasi, perwakilan dari Deloitte & Touche, Penilai memutuskan untuk mempertimbangkan, bersama dengan opsi pembobotan pertama, opsi untuk memberi bobot lebih pada hasil pendekatan pendapatan. Pilihan ini dibenarkan oleh fakta bahwa ketika membeli dan menjual aset, investor yang rasional terutama tidak berfokus pada retrospektif aktivitas perusahaan, tetapi pada aliran pendapatan prospektif yang dapat dia terima dari aset yang diperoleh.
Kontraktor: Konsorsium "Pakar - Penilaian Rusia", per 01 April 2005
07-03-2015 | popularitas: 16242 - Laporan penentuan nilai pasar dari objek "Tempat administratif"
Laporan penilaian nilai pasar properti - gedung administrasi, dengan luas 336,1 sq. m., dimiliki oleh kotamadya "Kota Kirov".
Tujuan penilaian ini adalah untuk mengidentifikasi fitur penetapan harga objek penilaian dalam kaitannya dengan karakteristik segmen pasar yang relevan, judul, kuantitatif dan karakteristik kualitas objek penilaian, serta kekhasan praktik penegakan hukum untuk penyelesaian transaksi yang diusulkan. Ini akan memungkinkan untuk secara jelas mengidentifikasi objek penilaian dalam sistem hak nyata dan wajib, untuk memberikan justifikasi yang tepat untuk jenis nilai yang ditentukan. Analisis dokumentasi akan mengidentifikasi komponen utama dari risiko yang terkait dengan penilaian, dan menghitung jumlah pertanggungannya.
Laporan penilaian telah disusun sesuai dengan hukum federal"Tentang kegiatan penilaian di Federasi Rusia" tanggal 29 Juli 1998 No. 135-FZ; standar penilaian federal, satu set standar penilaian Masyarakat Rusia penilai (SSO ROO 2010).
Analisis hasil yang diperoleh untuk kepatuhan dengan data pasar menunjukkan bahwa nilai pasar dari properti yang dinilai memiliki nilai yang berkorelasi dengan indikator pasar. Biaya objek berada dalam kisaran nilai rata-rata untuk objek yang terletak di bagian kota Kirov yang sama, yang memiliki tujuan dan kondisi teknis yang serupa.
Penilai tidak melakukan audit atau lainnya uji tuntas keuangan informasi yang Anda berikan yang digunakan dalam laporan ini, oleh karena itu, tidak menerima tanggung jawab atas keandalan informasi ini.
Sesuai dengan tujuan penilaian, nilai pasar dari Objek Penilaian ditentukan berdasarkan Undang-Undang Federal No. 135-FZ "Tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia" tanggal 29 Juli 1998 dan Kode Standar Penilaian dari Masyarakat Penilai Rusia SSO ROO 2010, diselaraskan dengan Standar Penilaian Internasional (2007 ) dan wajib digunakan oleh anggota organisasi penilai mandiri.
Penerapan MTR ROO 2010, yang wajib digunakan oleh subjek kegiatan penilaian, karena Subjek Penilaian terletak di wilayah Federasi Rusia, serta fakta bahwa Penilai beroperasi di wilayah Federasi Rusia. Standar ini digunakan dalam menentukan pendekatan penilaian, tata cara pelaksanaan pekerjaan, dan dalam menyusun Laporan Penilaian.
Penggunaan Kode Standar Masyarakat Penilai Rusia (ROO) disebabkan oleh fakta bahwa Standar Penilaian ROO paling lengkap menggambarkan istilah, definisi, konsep, dan metode penilaian yang digunakan dalam evaluasi berbagai jenis properti.
07-03-2015 | popularitas: 18620 - Laporan penentuan nilai pasar dari objek "Tempat toko"
Laporkan penilaian nilai pasar properti - bangunan toko dengan luas 30,2 sq. m., di alamat: Kirov, st. Lenina, d.86, dimiliki oleh kotamadya "Kota Kirov".
Tujuan dari penilaian adalah untuk menentukan nilai pasar properti. Hasil penilaian merupakan nilai akhir dari nilai objek penilaian. Hasil penilaian dapat digunakan untuk pengambilalihan properti kota.
Hasil evaluasi objek yang dijelaskan direncanakan akan digunakan untuk pemindahtanganan properti kota.
Standar penilaian berikut digunakan dalam penilaian ini: Kode Standar Penilaian Masyarakat Penilai Rusia SSO ROO 2010, diselaraskan dengan Standar Penilaian Internasional (2007) dan wajib untuk digunakan oleh anggota organisasi penilai mandiri.
Kode Standar Penilaian (SSO 2010) dari Masyarakat Penilai Rusia (ROO) dirancang untuk menilai nilai properti di Federasi Rusia dan negara-negara CIS lainnya - sesuai sepenuhnya dengan dokumen yang diadopsi.
Dilakukan oleh ANALIT LLC, Kirov, 2010
07-03-2015 | popularitas: 14557 - Laporan penilaian nilai pasar saham biasa terdaftar OJSC
Maksud dan tujuan penilaian: penentuan nilai pasar terdaftar saham biasa(100% dari modal dasar) OJSC (Jenis kegiatan - produksi produk percetakan) untuk berkontribusi modal dasar.
Kompleks properti perusahaan tidak mencerminkan kemampuan nyata perusahaan untuk menghasilkan pendapatan, tetapi mencerminkan keadaan perusahaan saat ini, yang dinyatakan melalui keadaan aset dan kewajibannya. Dalam hal ini, tidak perlu menentukan nilai likuidasi pada saat penilaian karena tidak adanya faktor likuidasi atau pelepasan bisnis yang mendesak. Untuk keperluan penilaian ini, yang paling optimal menurut Penilai kami adalah yang disesuaikan nilai buku aktiva bersih perusahaan.
Sebagai hasil dari studi informasi yang diberikan tentang perusahaan industri ini di berbagai sumber, termasuk Sistem Kutipan Nasional (www.nqs.ru) pada 01.10.2004, informasi yang berlaku untuk tujuan penilaian harga ini saham perusahaan-perusahaan ini di tidak ada pasar over-the-counter. Oleh karena itu, metode perusahaan-analog - metode pasar modal, metode transaksi tidak dapat digunakan.
Untuk memperkirakan nilai pasar saham biasa OJSC KCC, laporan ini menggunakan:
1. metode diskon Arus kas;
2. metode aktiva bersih saldo disesuaikan.
Pelaksana: LLC "Ahli seni". Kazan, 2004
23-02-2015 | popularitas: 11763 - Laporan penentuan nilai pasar objek "Tempat kantor pos"
Tujuan penilaian ini adalah untuk mengidentifikasi kekhasan penetapan harga objek penilaian dalam kaitannya dengan karakteristik segmen pasar yang relevan, judul, karakteristik kuantitatif dan kualitatif objek penilaian, serta kekhususan praktik penegakan hukum untuk objek penilaian. transaksi yang diusulkan. Ini akan memungkinkan untuk secara jelas mengidentifikasi objek penilaian dalam sistem hak nyata dan wajib, untuk memberikan justifikasi yang tepat untuk jenis nilai yang ditentukan. Analisis dokumentasi akan mengidentifikasi komponen utama dari risiko yang terkait dengan penilaian, dan menghitung jumlah pertanggungannya. Akibatnya, pembenaran ekonomi dan hukum yang tepat dari penilaian akhir objek untuk tujuan yang ditentukan harus dilakukan.
Hasil penilaian yang seharusnya digunakan untuk keperluan pemindahtanganan harta berdasarkan perjanjian jual beli, pembatasannya ditentukan sendiri oleh penilai.
Kantor komunikasi. Luas 108,1 sq.m. Lantai satu. Alamat: Wilayah Kirov, jalan Oktyabrsky. Pemilik properti subjek adalah kotamadya kota Kirov.
Tujuan penilaian: Menentukan nilai pasar dari hak yang akan dinilai atas obyek penilaian
Tujuan meringkas hasil dari semua pendekatan yang digunakan adalah untuk menentukan keuntungan dan kerugian dari masing-masing pendekatan, dan dengan demikian, untuk mengembangkan perkiraan biaya tunggal. Keuntungan dari setiap pendekatan dalam menilai properti yang dipertimbangkan ditentukan oleh kriteria berikut:
Jenis, kualitas, dan jangkauan informasi yang menjadi dasar analisis.
Kemampuan untuk memperhitungkan fitur spesifik dari objek yang memengaruhi nilainya, seperti penggunaan, potensi profitabilitas.
Sumber: Perusahaan Kesatuan Negara Federal "Rostekhinventarizatsiya - Federal BTI", cabang Kirov, 2010.
23-02-2015 | popularitas: 8620 - Laporan penentuan nilai pasar properti "Kafe lokal"
Laporan penentuan nilai pasar suatu objek bangunan dengan luas 33,2 m2. m di alamat wilayah Kirov, Kirov, st. Moskow, 181
Tujuan dari penilaian adalah untuk menentukan nilai pasar properti. Hasil penilaian merupakan nilai akhir dari nilai objek penilaian. Hasil penilaian dapat digunakan untuk mengasingkan properti kota. Hasil evaluasi objek yang dijelaskan direncanakan akan digunakan untuk pemindahtanganan properti kota.
Tujuan dari pekerjaan ini adalah untuk mengidentifikasi fitur penetapan harga objek penilaian dalam kaitannya dengan karakteristik segmen pasar yang relevan, kepemilikan hukum, karakteristik kuantitatif dan kualitatif objek penilaian, serta kekhususan praktik penegakan hukum untuk transaksi yang diusulkan. Ini akan memungkinkan untuk secara jelas mengidentifikasi objek penilaian dalam sistem hak nyata dan wajib, untuk memberikan justifikasi yang tepat untuk jenis nilai yang ditentukan. Analisis dokumentasi akan mengidentifikasi komponen utama dari risiko yang terkait dengan penilaian, dan menghitung jumlah pertanggungannya. Akibatnya, pembenaran ekonomi dan hukum yang tepat dari penilaian akhir objek untuk tujuan yang ditentukan harus dilakukan.
Dilakukan oleh ANALIT LLC, Kirov, 2010
08-11-2014 | popularitas: 11628 - Laporan penentuan nilai pasar properti "Tempat toko"
Laporan penentuan nilai pasar suatu objek bangunan dengan luas 14,2 sq. persegi m di alamat wilayah Kirov, Kirov, st. Nekrasov, 1
Tujuan dari penilaian adalah untuk menentukan nilai pasar properti. Hasil penilaian merupakan nilai akhir dari nilai objek penilaian. Hasil penilaian dapat digunakan untuk mengasingkan properti kota.
Laporan ini disusun sesuai dengan Undang-Undang Federal No. 135-FZ tanggal 29 Juli 1998 "Tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia"; standar penilaian federal, seperangkat standar penilaian Masyarakat Penilai Rusia (SSO ROO 2010).
Tujuan dari pekerjaan ini adalah untuk mengidentifikasi fitur penetapan harga objek penilaian dalam kaitannya dengan karakteristik segmen pasar yang relevan, kepemilikan hukum, karakteristik kuantitatif dan kualitatif objek penilaian, serta kekhususan praktik penegakan hukum untuk transaksi yang diusulkan. Ini akan memungkinkan untuk secara jelas mengidentifikasi objek penilaian dalam sistem hak nyata dan wajib, untuk memberikan justifikasi yang tepat untuk jenis nilai yang ditentukan. Analisis dokumentasi akan mengidentifikasi komponen utama dari risiko yang terkait dengan penilaian, dan menghitung jumlah pertanggungannya.
Dalam kasus umum, nilai yang direkomendasikan untuk melakukan transaksi adalah nilai pasar. Istilah ini menyarankan penggunaan hukum, yang, pada gilirannya, membebankan tanggung jawab kepada penjual biasa untuk menjamin pengoperasian objek. Dalam hal ini, penjual tidak tertarik layanan garansi dan pemeliharaan dilakukan sesuai dengan persyaratan KUH Perdata Federasi Rusia. Oleh karena itu, dalam perhitungan parameter biaya, perlu diperhitungkan ketiadaan kewajiban jaminan untuk pengoperasian dan implementasi atas dasar "sebagaimana adanya".
Apakah Anda ingin menyampaikan laporan? di situs web kami? Menulis kepada kami tentang hal itu.
14.08.17 51 741 4
Dan mengapa dia dibutuhkan
Anda akan membeli apartemen dengan hipotek.
Bank menyetujui aplikasi pinjaman, agen menemukan apartemen yang cocok. Langkah selanjutnya adalah mengumpulkan satu set lengkap dokumen untuk bank. Ini akan mencakup penilaian real estat.
Elena Evstratova
menjual dan membeli properti dengan penilaian
Ketika bank memberikan pinjaman hipotek kepada peminjam, secara otomatis ia mengambil properti yang dibeli dengan pinjaman ini sebagai jaminan: "Ini uangnya untuk Anda, tetapi sampai Anda mengembalikan semuanya, apartemen itu seperti milik saya." Jika peminjam tidak mengembalikan uangnya, bank berhak mengambil apartemen dan menjualnya di pelelangan.
Memaksa pinjaman hipotek hanya saja apartemen itu mudah dijual di pelelangan - dalam bahasa bank, ini adalah jaminan cair. Bank yakin dengan pinjaman mereka, sehingga mereka dapat menurunkan suku bunga.
Penting bagi bank apa sebenarnya yang diberikannya 3.000.000 rubel untuk: gubuk atau apartemen. Apakah dia bisa menjual apartemen ini dengan harga 3 juta yang sama jika terjadi sesuatu? Pertanyaan ini harus dijawab dengan penilaian.
Untuk pembeli, penilaiannya adalah jaminan tambahan bahwa objek itu bernilai uang untuk dijual.
Siapa yang membuat penilaian
Penilaian real estat dilakukan oleh penilai. Aktivitas mereka diatur oleh undang-undang federal "Tentang aktivitas penilaian di Federasi Rusia". Itu bisa perusahaan atau pengusaha perorangan.
Yang harus dimiliki oleh seorang penilai:
Pendidikan profil, keanggotaan dalam organisasi pengaturan mandiri dan tanggung jawab yang diasuransikan
Pendidikan profil
Keanggotaan di SRO
Kewajiban diasuransikan
Bank diwajibkan oleh hukum untuk menerima penilaian dari setiap penilai. Namun kenyataannya, bank sendiri mengakreditasi perusahaan yang penilaiannya mereka percayai. Penilai mana yang dikutip oleh bank tertentu biasanya tertulis di situs web. Sberbank bekerja sama dengan 256 penilai, Vozrozhdenie Bank - dengan 90.
Bagaimana memilih perusahaan untuk evaluasi
Hubungi daftar perusahaan penilai yang ditawarkan oleh bank. Inilah yang perlu Anda ketahui dalam percakapan.
Seberapa cepat penilai tiba? Waktu normal adalah 1-2 hari.
Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk menyiapkan laporan. Biasanya dalam 3-5 hari.
Berapa taksirannya. Biaya rata-rata di St. Petersburg adalah 3000 rubel. Di Moskow, harga mulai dari 2.500 rubel.
Berapa biaya salinan laporan kedua. Perusahaan penilai membuat satu salinan laporan secara default. Salinan kedua di perusahaan normal akan dicetak secara gratis. Di beberapa perusahaan, salinan kedua akan menelan biaya 500 rubel.
Seperti apa laporannya
Penilaian apartemen dibuat dalam bentuk laporan. Laporan tersebut disimpan dalam bentuk cetak bersama dengan hipotek apartemen.
Laporan harus mencakup:
- siapa yang memerintahkan dan siapa yang melakukan penilaian, dengan metode apa;
- apartemen seperti apa, dalam kondisi apa, bagaimana penggunaannya;
- bagaimana keadaan di pasar tempat apartemen ini akan dijual;
- berapa banyak yang bisa dijual biasanya atau di lelang;
- apa lampiran penilaian berupa foto dan salinan dokumen.
Tanpa stempel dan tanda tangan penilai, laporan tersebut tidak sah. Terlampir pada laporan adalah dokumen satu halaman dengan ringkasan laporan. Itu diberikan ke bank bersama dengan laporannya.
Berapa biayanya
Harga pasar- harga apartemen, jika dijual tanpa tergesa-gesa dan force majeure.
Nilai likuidasi- harga minimum dimana bank akan menjual apartemen dalam waktu singkat.
Apa yang mempengaruhi nilai pasar
Area tempat properti berada. Ini mempengaruhi biaya per meter persegi: di St. Petersburg meter persegi di distrik Moskovsky, rata-rata 20.000 rubel lebih mahal daripada di distrik Nevsky. Oleh karena itu, sebuah apartemen di rumah baru, yang dibangun di antara rumah panel lama, akan lebih murah daripada apartemen di area yang bagus.
Penilai menggunakan penelitian dan data dari portal real estate. Ini adalah halaman penelitian dari situs Real Estate Bulletin. Spesifikasi bangunan: tahun berapa rumah itu dibangun, kapan selesainya pemeriksaan dan berapa lantai di rumah. Semuanya diperhitungkan: keberadaan saluran sampah, pengaturan parkir, keadaan pintu depan.
Kondisi apartemen. Lantai berapa, berapa kamar dan apakah ada perbaikan. Penilai bahkan melihat apakah linoleum atau laminasi diletakkan di lantai, apakah ada ubin di kamar mandi dan bagaimana pencahayaan dilakukan di apartemen.
Kondisi apartemen penting: jika wallpaper kotor, laporannya ditandai "perlu diperbaiki".
Perbaikan dengan wallpaper dan untuk 70 ribu rubel, dan untuk 5 ribu disamakan dengan "perbaikan kualitas Eropa". Oleh karena itu, tidak ada gunanya menunggu penilai memasukkan harga penuh perbaikan desainer ke dalam harga apartemen. DI DALAM kasus terbaik dia akan memberikan faktor pengali pada perbaikan.
Pasar real estat saat ini. Pakar melihat objek serupa di pasar. Untuk odnushki di rumah monolitik, analognya akan menjadi area apartemen yang sama di monolitik atau rumah bata. Rumah panel biasanya tidak dibandingkan dengan rumah bata atau koefisien diperkenalkan. Lima objek serupa digunakan untuk mengevaluasi apartemen. Perbandingan analog - Cara yang baik lihat di mana itu terlalu mahal.
Lantai terakhir mengurangi estimasi biaya apartemen sebesar 2-3%, lantai pertama - sebesar 5-10%
Cara menghitung nilai sisa
Nilai likuidasi dihitung dengan menggunakan rumus. Yang penting di sini adalah elastisitas permintaan dan nilai waktu dari uang.
Contoh elastisitas permintaan. Ada sedikit permintaan untuk apartemen tiga kamar di gedung baru di lantai dasar, karena ukuran besar dan lantai rendah menakuti pembeli. Anda dapat menjual apartemen seperti itu dalam waktu singkat hanya dengan harga murah. Perbedaan antara harga pasar dan likuidasi hingga 3 juta rubel.
Pada apartemen satu kamar di lantai tengah rumah panel 5 menit berjalan kaki dari metro sangat diminati, karena apartemen seperti itu selalu diminati di pasar. Nilai likuidasi apartemen semacam itu mendekati nilai pasar.
Contoh nilai waktu dari uang. Dalam hal persyaratan besar dan uang besar, sering dikatakan bahwa uang semakin murah seiring waktu. Artinya, rubel sekarang lebih berharga daripada rubel dalam setahun. Jika sebuah apartemen bisa dijual lebih murah sekarang, itu lebih baik daripada sedikit lebih mahal nanti. Prinsip ini memiliki banyak pembenaran: inflasi, risiko politik, kematian manusia, dan kemajuan dunia.
Ketika sebuah apartemen dijual dengan harga likuidasi, pinjaman tersebut dilunasi terlebih dahulu. Sisa dana diterima oleh peminjam. Oleh karena itu, semakin tinggi harga likuidasi, semakin uang lebih akan tetap berada di tangannya.
Nilai likuidasi apartemen budget tidak jauh berbeda dengan pasar. Paling mudah menjualnya di pasar, karena ada permintaan untuk itu. Apartemen mewah di gedung baru akan dijual untuk waktu yang lama bahkan dengan diskon.
Penyebaran harga apartemen tiga kamar di St. Petersburg
Kami telah memilih apartemen di area yang sama menurut portal real estat EMLS
Saat mewarisi real estat atau mengajukan pinjaman hipotek, penilaian rumah dan tanah diperlukan. Bermasalah untuk melakukan prosedur sendiri, hasilnya akan mendekati.
Kapan penilaian properti diperlukan?
Penilaian rumah dan plot diperlukan untuk menetapkan nilai pasar properti. Pada saat melakukan transaksi jual beli, prosedurnya dilakukan secara sukarela.
Keterlibatan penilai diatur oleh hukum dalam kasus-kasus berikut:
- Pembentukan warisan. Penting untuk mengidentifikasi biaya tempat tinggal agar kantor notaris mengeluarkan sertifikat yang menegaskan hak untuk membuang properti tersebut.
- Deposit bank. Lembaga kredit tidak mengeluarkan uang tanpa pendaftaran beban. Untuk ini Anda perlu pendapat ahli tentang nilai properti.
- Asuransi real estat. Untuk menghitung jumlah asuransi, perlu untuk mendapatkan data tentang nilai properti yang polis asuransinya diterbitkan.
- Penilaian kerusakan. Ukuran jumlah untuk pekerjaan perbaikan ditentukan.
- Dekorasi . Jumlah tugas negara tergantung pada nilai properti.
- Penilaian rumah untuk pengadilan. Dalam kasus perceraian atau perselisihan antara ahli waris, menentukan nilai real estat membantu menyelesaikan perselisihan properti.
PENTING! Penilaian bangunan tempat tinggal dilakukan untuk menghitung kontribusi ke modal dasar suatu perusahaan. Pendiri memiliki hak untuk menyumbangkan uang atau mentransfer properti pribadi ke kepemilikan perusahaan.
Siapa yang berhak menilai rumah dan tanah
Spesialis independen, orang yang memiliki lisensi untuk melakukan kegiatan ahli, berhak melakukan penilaian rumah. Penilai adalah bagian dari SRO dan memiliki polis asuransi kewajiban perdata dalam jumlah minimal 300 ribu rubel.
Pemilik properti memilih seorang ahli sendiri, dengan mempertimbangkan harga layanan, reputasi, dan parameter lainnya. Namun, lembaga pemberi pinjaman, saat mengeluarkan pinjaman hipotek, mengirim peminjam ke penilai tertentu.
NASIHAT! SRO yang bekerja sama dengan lembaga kredit, menyusun laporan sesuai dengan kebutuhan bank. Ini menghilangkan risiko pengiriman dokumen untuk revisi atau penerbitan ulang.
Tata cara penilaian rumah dengan sebidang tanah
Prosedur evaluasi rumah pedesaan terdiri dari beberapa langkah. Pemilik rumah menegosiasikan ketentuan kerja sama dengan penilai, menetapkan tenggat waktu pemeriksaan. Kesepakatan sedang disusun.
Setelah menandatangani kontrak, pemilik properti memberikan dokumentasi untuk rumah tersebut kepada ahlinya dan menyetujui tanggal kunjungan spesialis tersebut. Selama proses verifikasi, penilai memotret perumahan, memeriksa bangunan untuk pembangunan kembali secara ilegal.
Penilaian independen terhadap rumah dan lokasi dilakukan berdasarkan salah satu metode berikut:
- Analog. Inti dari pemeriksaan adalah untuk membandingkan harga untuk transaksi tersebut selama tahun tersebut. Berdasarkan hasil analisis, penilai menentukan nilai objek saat ini. Teknik ini digunakan di kota-kota besar.
- Mahal. Fitur dari metodologi ini adalah penilaian biaya yang dikeluarkan oleh pemilik rumah selama perbaikan dan. Keahlian biaya digunakan untuk menetapkan biaya pondok pedesaan.
- Menguntungkan. Digunakan untuk mengevaluasi apartemen kota dan perumahan komersial. Nilai pasar ditentukan dengan mengevaluasi pengembalian investasi di real estat.
Saat memeriksa rumah dan plot pribadi, penilai memperhatikan parameter berikut:
- Lokasi properti (pengembangan infrastruktur, jenis pemukiman, dll.).
- Kondisi konstruksi (tahun konstruksi, jumlah lantai, luas, jenis bahan bangunan, keadaan komunikasi).
- Kehadiran beban di situs dan pondok.
PERHATIAN! Jika properti yang dijual dibeli menggunakan meminjam uang dan pinjaman tidak dilunasi, pemilik harus menghapus beban dari rumah dan memesan ekstrak yang diperbarui dari USRN.
Validitas laporan untuk perumahan yang dibeli untuk hipotek adalah enam bulan. Jika tidak hanya sebuah rumah, tetapi juga sebidang tanah dibeli secara kredit, diperlukan penilaian tambahan atas tanah tersebut.
Dokumen apa yang perlu disediakan
Untuk menentukan nilai sebuah rumah, diperlukan dokumentasi berikut:
- Duplikat KTP dan NPWP pemilik properti.
- Paspor kadaster dan.
- Sebuah dokumen yang mengkonfirmasikan kepemilikan rumah.
Saat membeli rumah di gedung yang sedang dibangun, diperlukan kesepakatan dengan pengembang.
Laporan evaluasi
Laporan penilaian real estat dibuat secara tertulis. Halaman diberi nomor, laporan distaples, disertifikasi dengan stempel dan tanda tangan perwakilan SRO. Laporan tersebut berisi rata-rata tiga puluh halaman.
Dokumen tersebut berisi informasi berikut:
- data tentang pakar dan pelanggan;
- informasi tentang metode penilaian perumahan;
- informasi tentang rumah yang diperiksa;
- analisis pasar real estat;
- identifikasi nilai pasar dari objek tersebut.
Laporan bank saat mengajukan pinjaman hipotek berisi:
- dokumentasi perumahan;
- foto yang diambil selama pemeriksaan;
- harga pasar properti;
- nilai likuidasi (jumlah di mana bank dapat menjual rumah jika peminjam gagal memenuhi kewajibannya).
Jika klien bank secara mandiri memilih perusahaan penilai, selain laporan, lampirkan:
- ijazah pendidikan bidang penilaian;
- dokumen yang menyatakan keanggotaan dalam SRO;
- polis asuransi kewajiban sipil.
NASIHAT! Pelanggan penilaian perlu mempelajari laporan ahli yang disiapkan dengan cermat, saat berada di kantor perusahaan. Ini akan membantu Anda memutuskan dengan cepat pertanyaan yang mungkin dan memahami nuansa.
Apa yang dapat mempengaruhi biaya appraisal?
Laporan ahli SRO mempengaruhi kondisi berikut pinjaman:
- besarnya jumlah;
- jangka waktu pinjaman;
- suku bunga.
Jika nilai sesungguhnya objek yang ditunjukkan oleh penilai berada di bawah pasar, bank tidak mengeluarkan jumlah yang diminta. Dalam situasi seperti itu, peminjam harus:
- memerlukan pemeriksaan ulang;
- melakukan penilaian di perusahaan lain;
- mengambil pinjaman konsumen untuk jumlah yang hilang.
Dibutuhkan tiga hingga lima hari untuk menilai dan melaporkan real estat yang dibeli dengan dana pinjaman.
Di bawah nilai pasar apartemen dipahami sebagai harga sebenarnya, yang pembeli siap untuk membeli real estat seperti itu di pasar bebas dan persaingan normal. Selain nilai pasar, ada juga yang agak lebih sedikit dan digunakan sebagai dasar pengenaan pajak untuk menentukan jumlah pajak properti. Harga pasar dari properti tersebut dapat ditentukan sebagai sendiri, dan dengan bantuan makelar atau penilai.
Dalam hal melakukan nilai pasar, perlu menyiapkan seri untuk penilai. Berdasarkan hasil kegiatannya, laporan rinci akan disiapkan. Juga, jangan lupa bahwa dalam beberapa transaksi real estat diperlukan dari Biro Inventarisasi Teknis(BTI), yang menunjukkan nilai persediaan(dalam praktiknya masih lebih sedikit daripada kadaster).
Berapa nilai pasar apartemen?
Nilai pasar apartemen adalah harga sebenarnya yang pembeli bersedia untuk membeli properti tersebut di pasar bebas di bawah normal kompetisi. Artinya, harga pasar tidak boleh dipengaruhi oleh faktor-faktor selain persaingan. Dalam hal ini, harga didasarkan pada jumlah yang besar nuansa. Ini termasuk:
- tata letak objek;
- area real estat yang dapat digunakan untuk dijual;
- kondisi fisik komunikasi (pemanas, pasokan air, dll.).
Perlu dicatat secara terpisah faktor seperti lokasi apartemen. Area, keterpencilan dari sekolah, rumah sakit, persimpangan transportasi, besar Pusat perbelanjaan dan seterusnya. Semua kondisi ini dapat secara signifikan mempengaruhi harga pasar riil real estat. Perlu juga mempertimbangkan kebaikan itu mendekorasi ulang tidak selalu meningkatkan nilai properti tersebut. Anda mungkin bertemu dengan pembeli seperti itu yang mencari apartemen dengan interior selesai. Namun lebih sering ada pembeli yang berniat melakukan perbaikan dengan caranya sendiri.
Dengan demikian, harga pasar apartemen - ini adalah harga di mana pembeli dapat membeli properti dalam kondisi pasar (kompetitif). Harga pasar dipengaruhi oleh banyak faktor berbeda yang perlu dipertimbangkan.
Nilai kadaster dan pasar apartemen: bagaimana hubungannya
Nilai kadaster sebuah apartemen adalah harga properti yang ditentukan Kamar Kadaster Federal selama penilaian dilakukan sesuai dengan Undang-Undang Federal No. 135-FZ tanggal 29 Juli 1998 "Tentang kegiatan penilaian di Federasi Rusia".
Pada dasarnya diperlukan nilai kadaster dari harta tersebut untuk membayar pajak properti. Itu dari nilai kadaster dan pajak yang harus dibayar dihitung. Relatif baru-baru ini, nilai kadaster meningkat secara signifikan dalam upaya mendekatkannya ke pasar, namun, dua indikator tidak sama, pasar dan harga kadaster masih berbeda.
Rasio indikator harga di atas dibuat pada level kriteria evaluasi yaitu apa yang dijadikan dasar penilaian dan faktor-faktor yang mempengaruhinya total harga. Seperti yang Anda ketahui, nilai pasar dipengaruhi oleh banyak faktor, sedangkan nilai kadaster jauh lebih sedikit. Nilai kadaster sebuah apartemen dipengaruhi oleh nuansa berikut:
- harga rata-rata per meter persegi (termasuk indeks wilayah);
- tahun pembangunan rumah tempat properti yang dinilai berada.
Perbedaan dalam pendekatan untuk menghitung harga real estat menentukan antara mereka sendiri dan perbedaan antara nilai pasar dan kadaster. Harga pasar jauh lebih tinggi kadaster.
Dalam praktiknya, harga pasar lebih tinggi daripada harga kadaster. setengah atau sepertiga. Nilai-nilai di atas bertepatan terutama pada stok perumahan lama, yang harga pasar apartemennya rendah.
Untuk menjual apartemen, pertama-tama Anda harus mengetahui nilai sebenarnya (pasar). Seperti yang Anda ketahui, nilai kadaster pembayaran pajak sering kali tidak mencerminkan harga rumah yang sebenarnya. Oleh karena itu, perlu untuk memperkirakan harga dengan cara lain. Pemilik properti memiliki beberapa seperti:
- penilaian diri;
- penilaian real estat;
- penilaian oleh penilai independen.
Yang pertama dari opsi ini adalah pengeluaran kas minimum, namun, upaya maksimal orang itu sendiri untuk menentukan . Dua opsi yang tersisa adalah beberapa biaya keuangan, karena jasa makelar dan penilai tidak gratis. Pasar modern Penjualan dan pembelian real estat sebagian besar ditempati oleh agen penjual, yaitu, ketika menjual atau membeli properti semacam itu, warga sering beralih ke mereka.
Namun, makelar juga bisa disewa penilaian sederhana dari nilai apartemen, tanpa layanan lebih lanjut untuk implementasinya.
Dalam hal ini, seseorang yang ingin mengetahui harga tidak perlu berpikir untuk menentukannya sendiri, melainkan melanjutkannya harga yang ditawarkan oleh makelar.
Cara memperkirakan nilai apartemen sendiri
Penilaian sendiri atas biaya apartemen melibatkan pemantauan proposal serupa untuk penjualan properti tersebut. Untuk melakukan ini, Anda dapat menggunakan situs populer di Internet atau produk surat kabar tematik yang sesuai. Harus fokus pada parameter serupa:
- daerah;
- persegi;
- jumlah ruangan;
- faktor lain yang dengan satu atau lain cara mempengaruhi harga properti tersebut.
Setelah menemukan penawaran serupa, Anda perlu memperhatikan fakta bahwa orang yang menjual rumahnya dapat menaikkan harga atas kebijakannya sendiri.
Selain itu, jika apartemen dijual di Moskow atau wilayah Moskow, Anda dapat menggunakannya kalkulator daring harga apartemen. Dalam hal ini, Anda harus mengisi semua kolom dan mendapatkan hasilnya. Dalam kasus wilayah lain di negara itu, proposal perlu dipantau sendiri. Namun, berbagai situs memiliki layanan nyaman mencari, tempat Anda dapat memasukkan data yang mirip dengan properti yang dijual, untuk menelusuri opsi serupa.
Dergunov V.I. berencana menjual apartemen satu kamar. Mengingat tidak pantas untuk dibelanjakan uang tunai untuk jasa makelar atau penilai independen. Setelah meninjau beberapa situs, seperti Avito dan Dari Tangan ke Tangan, dan membandingkan penawaran serupa untuk penjualan apartemen, Dergunov dapat menentukan perkiraan nilai pasar rumahnya.
Nilai kadaster apartemen di
Di situs resmi Rosreestr, ada beberapa yang nyaman Jasa. Misalnya, dengan membuka tab "Layanan", lalu ke "Informasi referensi tentang objek real estat online", Anda dapat menentukan nilai kadaster objek real estat.
Untuk melakukan ini, Anda harus menentukan nomor kadaster atau menentukan alamat apartemen dengan benar. Jika penilaian kadaster dilakukan, maka informasi tersebut akan ditentukan sebagai hasil dari kueri.
Namun, informasi tersebut hanya berguna jika penjualan apartemen akan dilakukan dengan tepat dengan nilai kadaster. Jika penjualan real estat semacam itu direncanakan untuk pasar, maka yang terbaik adalah menggunakan layanan yang ditentukan tidak untuk digunakan dan beralih ke metode lain untuk menentukan nilai properti.
Penilaian independen apartemen
Penilaian independen sebuah apartemen adalah salah satu cara untuk menentukan harga properti seperti itu. Saat ini, ada banyak perusahaan yang terlibat di dalamnya kegiatan penilaian . Prosedur penilaian independen mungkin diperlukan jika tidak mungkin untuk menentukan nilai properti Anda sendiri. Selain itu, para ahli di bidang ini sangat menyadari semua seluk-beluk pasar pembelian dan penjualan apartemen, memiliki keterampilan dan pengetahuan khusus, yang membantu membangun objektif harga pasar untuk perumahan yang dijual.
Saat melakukan penilaian mandiri, orang yang melakukannya menggunakan sejumlah metode yang pilihannya bergantung pada objek penilaian. Dengan demikian, ada yang berikut ini metode evaluasi:
- komparatif;
- menguntungkan;
- mahal.
Metode yang paling umum adalah metode perbandingan. Ini digunakan hanya jika ada peluang nyata untuk membandingkan objek penilaian (apartemen) dengan analog. Misalnya, sejumlah apartemen di area yang sama dibandingkan, dengan tahun pembangunan yang sama dari seluruh rumah, area tempat tinggal, dan faktor lain yang mempengaruhi harga pasar.
Pendekatan ini sudah cukup mencerminkan nilai pasar secara objektif properti tersebut, dan juga mempertimbangkan berbagai manifestasi tren saat ini di pasar pembelian dan penjualan real estat.
metode pendapatan ini terutama digunakan ketika keuntungan dihasilkan dari properti. Misalnya, jika apartemen digunakan untuk bisnis (lantai dasar rumah, rumah sewa harian, dll.), maka penilaian akan memperhitungkan estimasi pendapatan(berdasarkan pendapatan yang sudah diterima). Kelemahan dari pendekatan ini adalah sejumlah kecil aplikasi, serta fakta bahwa pendapatan yang diperhitungkan dalam penilaian hanya diprediksi.
Metode biaya digunakan jika properti yang dinilai tidak memiliki analog. Kita berbicara tentang properti luar biasa yang saat ini tidak dapat dibandingkan dengan properti lain. Dalam kasus seperti itu, penilai menghitung dana yang dihabiskan untuk pembangunan fasilitas semacam itu. Metode ini mungkin tidak selalu mencerminkan harga pasar sebenarnya, namun metode ini mencerminkan universal, karena dengan bantuannya Anda benar-benar dapat mengevaluasi properti apa pun, termasuk apartemen.
Dengan demikian, evaluasi mandiri digunakan untuk menentukan nilai pasar yang paling memadai apartemen.
Dokumen untuk evaluasi
Adapun sebagian besar proses yang terkait dengan penjualan atau tindakan lain dengan real estat untuk penilaian apartemen perlu menyiapkan sejumlah dokumen:
- Sertifikat pendaftaran negara hak milik (mulai Juli 2016 - kutipan dari USRR);
- informasi (jika ada) tentang (hipotek, gadai, sewa, dan sebagainya);
- detail paspor orang yang memesan penilaian;
- jika ada pembangunan kembali - informasi tentangnya;
- obyek;
- penjelasan rencana.
Dokumen yang terdaftar harus diberikan kepada penilai untuk dilaksanakan prosedur evaluasi yang paling objektif biaya apartemen.
Laporan penilaian nilai pasar apartemen
Laporan penilaian harga pasar apartemen merupakan dokumen resmi yang disusun oleh penilai. Kebutuhannya karena fakta bahwa dokumen semacam itu bisa jadi serahkan ke pengadilan sebagai bukti, gunakan as pembuktian harga properti. Seperti dokumen resmi lainnya, laporan harus berisi informasi tertentu. Dengan demikian, termasuk laporan evaluasi:
- informasi tentang pelanggan dan penilai;
- deskripsi metode penilaian;
- deskripsi objek penilaian (apartemen);
- analisis pasar untuk penjualan properti tersebut;
- perhitungan harga pasar dari properti tersebut;
- bahan fotografi objek penilaian;
- informasi tentang dokumen hukum.
Laporan ditandatangani, distaples dan diberi nomor, disetujui oleh segel perusahaan penilai.
Selain itu, bersama dengan laporan tersebut, dokumen pendaftaran perusahaan yang melakukan penilaian, sertifikat dan dokumen lain yang diperlukan dilampirkan.
Bantu BTI untuk biaya apartemen
Untuk memproses beberapa transaksi, pemilik apartemen mungkin membutuhkannya sertifikat dari BTI. Itu dapat diperoleh dengan menghubungi badan teritorial yang relevan dari organisasi yang ditentukan. Anda bisa mendapatkan sertifikat semacam itu pemilik rumah saja, untuk mana referensi dibuat. Untuk menerima, Anda harus menunjukkan yang berikut ini dokumentasi:
- paspor pemilik;
- sertifikat pendaftaran negara kepemilikan apartemen atau kutipan dari USRR.
Referensi ini berisi informasi nilai persediaan apartemen, rencana objek dan penjelasan. Nilai inventaris yang ditentukan adalah jumlah dari faktor-faktor berikut:
- tempat tinggal;
- daftar komunikasi;
- tahun pembangunan rumah di mana properti itu berada.
Biaya persediaan jauh lebih rendah kadaster dan harga pasar. Bahkan, itu hanya termasuk biaya konstruksi apartemen ( Bahan bangunan, komunikasi internal) minus pakaian nyata.
Kesimpulan
Dalam setiap transaksi dengan apartemen, Anda harus siap menghadapi kenyataan bahwa Anda harus bertemu berbagai jenis nilai properti seperti itu, seperti nilai pasar, kadaster dan inventaris. Nilai sebenarnya dari properti tersebut adalah miliknya harga pasar, perlu untuk fokus padanya saat melakukan transaksi. Harga ini dapat ditentukan dengan berbagai cara. seperti dirimu sendiri(tanpa biaya keuangan), dan dengan bantuan makelar atau penilai(dengan pembayaran untuk layanan mereka).
Nilai kadaster terutama digunakan untuk tujuan perpajakan, sedangkan nilai inventaris untuk penerbitan diperlukan dalam beberapa kasus sertifikat BTI.
Pertanyaan
Bagaimana cara menentukan nilai pasar sebuah apartemen?
Saya berencana untuk menjual apartemen saya, tetapi saya tidak dapat memutuskan harga sebenarnya. Saya memiliki informasi tentang nilai kadaster. Apakah nilai ini sama dengan nilai pasar? Jika tidak, bagaimana cara menentukan harga pasar properti saya?
Menjawab
Nilai kadaster sama dengan nilai pasar hanya dalam kasus luar biasa. Dalam kebanyakan kasus, nilai pasar lebih dari setengah atau sepertiga dari nilai kadaster.Ada beberapa cara untuk menentukan harga pasar. Anda dapat melakukan penilaian apartemen secara independen dengan membandingkan perumahan Anda dengan penawaran serupa di pasar real estat. Jika opsi ini tidak cocok untuk Anda, maka Anda dapat menghubungi agen penjual atau penilai yang, dengan biaya tertentu, akan mengevaluasi properti Anda dan menentukan nilai pasar yang sesuai dengan apartemen Anda.