Manajemen risiko dalam pembiayaan real estat. Risiko yang terkait dengan manajemen properti. Saat mendanai investasi, seseorang harus mempertimbangkan risiko yang melekat pada investasi real estat yang membutuhkan investasi modal dalam jumlah besar, sementara itu panjang.

Konsep dasar

Suku bunga.

Likuiditas.

Mobilisasi dana.

Mari kita pertimbangkan risiko utama yang terkait dengan pembiayaan real estat.

1. Risiko kredit - kerugian jika peminjam tidak melakukan pembayaran. Risiko kredit dikaitkan dengan kerugian dalam kasus di mana peminjam tidak dapat melakukan pembayaran atas pinjaman atau jika nilai properti yang dijaminkan tidak cukup untuk memenuhi kewajiban peminjam kepada pemberi pinjaman. Solvabilitas peminjam ditentukan oleh rasio pendapatan peminjam dan nilai tingkat bunga pinjaman. Dalam hal tidak dibayar, ada beberapa jenis kerugian bagi kreditur. Pemberi pinjaman menanggung kerugian jika jumlah yang diterima dari penjualan properti yang dialihkan kepadanya kurang dari bagian pinjaman yang dibayarkan. Seiring dengan biaya operasi, perbaikan dan penjualan properti, ada biaya administrasi yang terkait dengan pengelolaan pinjaman yang belum dibayar dan properti yang disita.

Manajemen risiko kredit dilakukan melalui analisis menyeluruh terhadap agunan, solvabilitas peminjam, dan pengembangan rekomendasi tentang jumlah pinjaman yang dapat diterima. Saat menentukan kemungkinan pembayaran kembali pinjaman, fokus utamanya adalah menetapkan jumlah pendapatan peminjam dan menilai nilai properti yang dijaminkan. Saat meminjamkan untuk pengembangan objek real estat (konstruksi, rekonstruksi, modernisasi), risiko kredit berkurang secara signifikan jika diketahui bahwa peminjam sebelumnya telah menyelesaikan beberapa proyek yang serupa dengan yang dia minta pinjaman.

2. Risiko suku bunga - kemungkinan bahwa suku bunga pinjaman lebih jarang disesuaikan daripada dana pinjaman dalam menghadapi kenaikan suku bunga. Risiko suku bunga adalah penurunan keuntungan lembaga kredit karena perubahan negatif yang tidak terduga dalam tingkat suku bunga. Artinya, ini adalah potensi kerugian yang disebabkan oleh pembiayaan ketika revisi berkala suku bunga pinjaman dan dana pinjaman tidak seimbang.

Cara mengelola risiko ini: pembiayaan menggunakan surat berharga dengan jatuh tempo yang sama dan penggunaan metode indeksasi yang berbeda oleh pemberi pinjaman saat menghitung pembayaran pinjaman, dengan mempertimbangkan inflasi dan pendapatan peminjam.

3. Risiko pelunasan lebih awal - kerugian jika pelunasan lebih awal pinjaman dengan tingkat bunga tetap. Risiko pelunasan lebih awal adalah potensi kerugian atas reinvestasi yang disebabkan oleh pelunasan awal hipotek dengan suku bunga tetap. Risiko juga timbul sehubungan dengan kerugian dalam pembiayaan pinjaman, yang tingkat bunganya ditentukan sebelum dimulainya pembiayaan. Risiko ini disebut risiko pra-komitmen.

Saat meminjamkan, kondisi alternatif disediakan untuk pemberi pinjaman dan peminjam. Peminjam menerima hak untuk membayar kembali pinjaman sebelum akhir perjanjian pinjaman, dan pemberi pinjaman, pada gilirannya, memiliki kemampuan untuk secara berkala mengubah tingkat bunga pinjaman dengan tingkat bunga variabel. Pemberi pinjaman juga memberikan pilihan kepada peminjam untuk menentukan tingkat bunga pinjaman sebelum memulai proses pembiayaan pinjaman.

4. Risiko komitmen awal - risiko pinjaman pembiayaan yang suku bunga tetapnya ditentukan sebelum dimulainya pembiayaan;

5. Risiko likuiditas - kemungkinan bahwa kreditur tidak akan memiliki cukup dana untuk melunasi kewajibannya, yang diterima sebagai pembayaran kembali pinjaman yang belum dibayar. Risiko likuiditas dikaitkan dengan penerimaan pembayaran pinjaman yang tidak mencukupi untuk memenuhi kewajiban pemberi pinjaman saat ini, timbul karena kesulitan dalam mengumpulkan uang tunai dengan menjual aset dengan harga pasar atau mendekatinya.... Manajemen risiko likuiditas membutuhkan sejumlah transaksi keuangan. Secara khusus, arus kas dihitung untuk menentukan kebutuhan kas bank dan strategi mobilisasi kas dikembangkan dengan identifikasi sumber dan biaya. Mengurangi risiko likuiditas secara langsung terkait dengan pengembangan pasar sekunder untuk pinjaman hipotek, menciptakan kondisi untuk menarik sumber daya jangka panjang di bidang ini, memastikan pembiayaan kembali pinjaman hipotek yang diterbitkan,

6. Risiko perubahan kondisi penghimpunan dana – kerugian apabila terjadi penurunan nilai dana (base rate) pada saat peminjaman dengan premi tetap (relatif terhadap base rate).

Risiko perubahan kondisi untuk mobilisasi dana muncul dalam pinjaman jangka panjang dengan tingkat bunga yang bervariasi. Dalam hal ini, markup bunga pinjaman adalah tetap, dan markup bunga atas dana pinjaman adalah variabel.

Risiko perubahan kondisi penggalangan dana dapat dikelola dengan pembiayaan pinjaman dengan kewajiban utang jangka panjang dengan suku bunga mengambang.

7. Bersamaan dengan hal di atas, ada risiko khusus yang muncul ketika meminjamkan untuk pembangunan perumahan. Misalnya, ada risiko bahwa apartemen yang sudah jadi dapat terjual lebih lambat dari yang direncanakan. Cara untuk memitigasi risiko ini adalah: Memerlukan pra-penjualan sejumlah unit tertentu dan membagi proses pinjaman menjadi beberapa tahap independen ketika bekerja dengan proyek-proyek besar.

8. Ada juga risiko kebakaran atau pencurian bahan yang dipasang atau disimpan atau kerusakan properti lainnya. Mengurangi risiko ini dicapai dengan asuransi, keamanan dan metode keamanan lainnya yang tidak bertentangan dengan undang-undang.

Ada risiko pemberian pinjaman karena pemalsuan dokumen yang diberikan oleh peminjam dan pengalihan dana pinjaman untuk tujuan yang ditetapkan. Dapat dikurangi, pertama, jika Anda menginvestasikan dana yang diterima dari peminjam dan, kedua, jika Anda melakukan investasi tambahan dari dana peminjam sendiri jika ditentukan bahwa jumlah yang tersisa dari pinjaman yang diberikan tidak cukup untuk menyelesaikan konstruksi. .

Saat mendanai investasi, seseorang harus mempertimbangkan risiko yang melekat pada investasi real estat yang memerlukan sejumlah besar investasi modal, sementara risiko tersebut bersifat jangka panjang dan tunduk pada pengaruh faktor risiko yang lebih besar daripada investasi di sektor ekonomi lainnya.

Profitabilitas proyek investasi harus dianalisis berdasarkan perkiraan tingkat bebas risiko saat ini, risiko pasar umum dan risiko karena karakteristik real estat sebagai aset investasi.

Investasi bebas risiko - investasi yang memiliki keyakinan mutlak akan pengembaliannya. Tidak ada investasi yang benar-benar bebas risiko, tetapi investasi yang memiliki tingkat keandalan pengembalian tertinggi dapat dikaitkan dengan investasi, yang pengembaliannya dijamin oleh negara.

Oleh karena itu, tingkat saat ini pada kewajiban pemerintah jangka panjang (misalnya, obligasi) atau sekuritas serupa diambil sebagai tingkat bebas risiko ketika menganalisis investasi real estat.

Risiko pasar adalah volatilitas IRR tahunan karena perubahan pendapatan reguler dan biaya modal. Di pasar real estat, tidak seperti pasar sekuritas, profitabilitas ditentukan bukan berdasarkan pemrosesan statistik sederhana dari harga jual dan nilai sewa, tetapi berdasarkan perkiraan yang dilakukan oleh penilai profesional. Perkiraan tersebut tergantung pada kualifikasi dan pengalaman evaluator dan mungkin salah.

Risiko yang terkait dengan investasi di real estat adalah risiko spesifik karena karakteristik unik dari real estat: likuiditas rendah, biaya uang dan waktu yang tinggi untuk menyelesaikan transaksi, kebutuhan akan manajemen berkualitas tinggi. Ketika berinvestasi di real estat, perlu memperhitungkan kemungkinan penurunan profitabilitas proyek investasi relatif terhadap proyek, kelebihan biaya aktual di atas yang diharapkan sebelumnya, ketidakmungkinan menyelesaikan proyek investasi karena kenaikan harga bahan yang tidak terduga, ketidakmampuan untuk menjual objek yang dibangun dengan harga yang lebih tinggi yang direncanakan sebelumnya, paparan elemen real estat terhadap risiko kehancuran.

Sumber risiko investasi real estat berikut diidentifikasi:

Jenis properti;

Penawaran dan permintaan di pasar;

Lokasi;

Kepatuhan dengan persyaratan sewa;

Penyusutan objek;

Peraturan perundang-undangan dan perubahan perpajakan;

Inflasi;

Investasi ulang.

Risiko jenis properti tergantung pada penawaran dan permintaan.

Risiko lokasi lebih luas karena mencakup risiko jenis properti.

Risiko sewa timbul dari kenyataan bahwa penyewa tidak mampu membayar jumlah penuh sewa yang ditetapkan dalam kontrak. Risiko ini lebih signifikan untuk properti dengan penyewa tunggal.

Risiko kerusakan properti adalah bahwa profitabilitas real estat dapat menurun karena kerusakan fisik dan penuaan. Untuk meningkatkan profitabilitas sebuah bangunan, pemilik biasanya memilih untuk mengeluarkan biaya material yang signifikan.

Risiko peraturan perundang-undangan dan perubahan perpajakan dikaitkan dengan fakta bahwa biaya yang signifikan akan diperlukan ketika tarif pajak meningkat.

Risiko inflasi dan reinvestasi memiliki dampak yang lebih kecil pada investasi real estat daripada yang lain yang tercantum di atas.

Ketika menginvestasikan modal ekuitas, tidak mungkin untuk mendiversifikasi risiko melalui perubahan struktur modal; diversifikasi dicapai melalui berbagai jenis real estat dan wilayah yang berbeda.

Penggunaan modal utang saat membiayai investasi real estat berarti penggunaan kewajiban utang di bawah hipotek.

Modal hutang yang diinvestasikan dalam real estat membawa jenis risiko yang sama dengan modal ekuitas. Namun, nilai totalnya lebih tinggi karena risiko tambahan yang terkait dengan pembayaran kewajiban utang yang tepat waktu dan risiko tidak dibayarnya jumlah pokok pinjaman. Ada dua risiko tambahan dari modal pinjaman yang diinvestasikan dalam real estat:

1) risiko defisit dalam pembayaran utang;

2) risiko refinancing satu kali yang besar.

Risiko pertama adalah bahwa pemilik properti mungkin tidak dapat melakukan pembayaran pembayaran utang yang diperlukan secara tepat waktu. Dalam hal ini, properti kemungkinan besar akan disita untuk kepentingan pemberi pinjaman. Oleh karena itu, perubahan situasi pasar atau lokasi dapat menyebabkan hilangnya real estat, yang dibiayai oleh modal pinjaman.

Risiko kedua adalah risiko ketidakmampuan untuk membiayai kembali pembayaran satu kali yang besar untuk melunasi hutang hipotek. Hal ini juga dapat menyebabkan hilangnya harta benda.

Kontrol investor dalam real estat yang digadaikan secara signifikan lebih kecil daripada investasi ekuitas, karena sebagian dari hak kontrol tersebut ditransfer ke pemberi pinjaman. Pemberi pinjaman menentukan struktur modal yang diperoleh dari pemilik properti dan membatasi hak pemilik untuk membayar kewajiban utang.

Sisi positif dari investasi real estat: jika kenaikan imbal hasil obligasi adalah akibat dari kenaikan inflasi, maka kenaikan inflasi yang sama akan mencerminkan ekspektasi investor terhadap kenaikan sewa, dan hasil investasi real estat akan cenderung tetap lebih tinggi. stabil daripada imbal hasil obligasi jangka panjang. ...

Pada akhirnya, risiko meningkatkan atau menurunkan pendapatan yang direncanakan. Dalam proses manajemen risiko, beberapa di antaranya dapat dimitigasi. Untuk melakukan ini, perlu untuk mengidentifikasi kemungkinan risiko, menentukan cara yang mungkin untuk menguranginya dan biaya yang terkait, mengembangkan dan mengendalikan penerapan tindakan untuk mengurangi risiko.

aktivitas fyfrjUcmuquafrfazfr

UDC 330.322.2

PENILAIAN RISIKO DALAM PEMBIAYAAN INVESTASI DI REAL ESTATE

E.YU.KALASHNIKOVA,

PhD di bidang Ekonomi, Dosen Senior Departemen Keuangan dan Kredit E-mail: [dilindungi email] Universitas Negeri Stavropol

Relevansi masalah seperti penilaian risiko investasi di real estat dalam pembentukan portofolio investasi, manajemen pembiayaan, disebabkan oleh pemulihan pasar real estat pada periode pasca-krisis dan kebutuhan untuk mencari yang baru. aset untuk investasi di pasar keuangan. Harga di pasar ini relatif stabil, namun investasi real estat, seperti investasi dalam sekuritas, memiliki risiko.

Kata kunci: risiko, investasi, real estat, penilaian.

Keragaman karakteristik real estat dan kekhasan lokasinya, bersama dengan tidak adanya pengganti real estat serupa di pasar lokal, memungkinkan penjual individu untuk mengambil posisi monopoli di pasar.

Investor institusional (bank komersial, perusahaan asuransi), menganggap real estat sebagai aset yang menempati tempat tertentu dalam portofolio investasi, memasukkan real estat ke dalam portofolio agregat, karena pengembalian aset ini berlawanan dengan pengembalian keuangan tradisional. aset (saham dan obligasi).

Tidak seperti investasi keuangan, real estat memiliki bentuk material yang dinyatakan dengan jelas, tingkat perlindungan inflasi tertinggi, kemungkinan penggunaan multiguna

objek. Kerugiannya termasuk likuiditas rendah, biaya tinggi untuk pembuatan dan pemeliharaan fasilitas.

Dalam kondisi seperti ini, penilaian terhadap efektivitas investasi di bidang real estate menjadi penting. Ini dapat melayani banyak tujuan: menentukan kebijakan investasi, memantau kinerja, memilih lokasi properti, mengembangkan hubungan dengan investor baru, dll. Penilaian harus didasarkan pada analisis pendapatannya. Pendapatan investasi dalam hal ini mencakup dua komponen: pendapatan saat ini (arus kas dari transaksi dengan real estat) dan perubahan nilai aset (sebagai akibat dari revaluasi properti).

Ciri khas untuk mengevaluasi efektivitas investasi di real estat adalah tingkat risiko yang relatif lebih tinggi - ini adalah bahaya kerugian, kerugian, kehilangan pendapatan, keuntungan yang tidak terduga dibandingkan dengan opsi yang direncanakan. Risiko investasi, pada gilirannya, adalah kemungkinan kerugian finansial yang tidak terduga (penurunan laba, pendapatan, dan bahkan kehilangan modal investor) karena terjadinya keadaan yang tidak menguntungkan.

Sebagai tindak lanjut dari meluasnya praktik penelitian masalah, masalah manajemen risiko di bidang investasi menjadi sangat akut.

di real estate saat ini berdiri ketika diterapkan pada proyek-proyek investasi biaya tinggi, mulai dari tahap perkembangannya. Selain itu, ini sama pentingnya dan secara metodologis memadai baik untuk proyek investasi jangka panjang maupun untuk proyek jangka menengah dan pendek. Dalam semua kasus ini, masalah terkait dengan ketidakpastian informasi, kemungkinan gangguan dan penyimpangan kritis dalam pelaksanaan proyek dan kemungkinan kerusakan, dan perbedaan dimanifestasikan terutama secara kuantitatif - dalam skala dan waktu kejadian yang tidak diinginkan ini dan konsekuensinya.

Pada saat yang sama, pertama-tama, kami akan mempertimbangkan risiko dalam konteks mengevaluasi efektivitas proyek investasi, mengisi kembali dan meningkatkan biaya keuangan dan sumber daya lainnya. Yaitu, risiko yang terkait dengan peristiwa yang memengaruhi indikator kinerja proyek: nilai sekarang bersih, tingkat pengembalian internal, titik impas, dll.

Akibatnya, ketika bekerja dengan proyek investasi, risiko dipahami sebagai kemungkinan memperoleh penyimpangan hasil pelaksanaan proyek ke arah negatif dibandingkan dengan beberapa perkiraan awal. Penyimpangan tersebut dapat timbul karena penyimpangan kondisi awal atau parameter lain dari yang normatif, yang semula direncanakan atau diperoleh dari perhitungan statistik.

Ada berbagai pendekatan untuk mengklasifikasikan risiko ketika berinvestasi di real estat. Ada risiko yang terkait dengan perubahan harga, suku bunga, dan daya beli penduduk. Mengalokasikan risiko harga, suku bunga dan inflasi.

Risiko non-sistemik adalah risiko yang hanya dapat diekspos oleh sekuritas individual atau kelompok kecil. Risiko-risiko ini juga disebut risiko sekuritas individual atau risiko unik, karena risiko tersebut, sebagai suatu peraturan, melekat pada sekuritas hanya pada perusahaan tertentu atau, terlebih lagi, hanya pada instrumen keuangan tertentu. Biasanya, risiko likuiditas, risiko bisnis, risiko keuangan, dan risiko gagal bayar diklasifikasikan sebagai non-sistemik.

Untuk meminimalkan risiko non-sistemik, digunakan metode seperti diversifikasi, untuk penerapannya perlu disusun portofolio investasi. Dengan membuat portofolio ini, investor mengkompilasi seperangkat beberapa instrumen keuangan yang diterbitkan oleh penerbit yang berbeda, yang berarti bahwa mereka terkena risiko non-sistemik yang tidak setara. Dengan demikian, investor berusaha untuk mendiversifikasi risiko investasi, yaitu untuk menghindari perubahan simultan dalam profitabilitas masing-masing instrumen ke arah yang sama. Selain itu, semakin sedikit sekuritas dalam portofolio investasi, semakin tinggi tingkat risikonya. Metode diversifikasi dalam kaitannya dengan meminimalkan risiko nonsistemik terbukti sangat efektif, asalkan portofolio investasi yang disusun cukup besar.

Batas diversifikasi adalah tingkat risiko yang melekat pada pasar keuangan tertentu secara keseluruhan, yaitu risiko yang secara teori disebut sistemik.

Risiko sistemik dipahami sebagai risiko yang melekat dalam bekerja bukan dengan sekuritas individual, tetapi dengan kumpulan sekuritas tertentu. Risiko sistemik juga disebut risiko portofolio investasi atau risiko pasar. Nama terakhir diberikan untuk risiko sistemik karena seluruh pasar atau sebagian besar darinya terpapar pada risiko tersebut. Oleh karena itu, perhatian terbesar terhadap risiko sistemik harus diberikan kepada investor yang lebih memilih pembentukan portofolio investasi daripada investasi pada instrumen individual.

Risiko sistemik disebabkan oleh kemungkinan ketidakpastian dalam situasi ekonomi di pasar, tren umum yang khas untuk pasar secara keseluruhan, yang berarti mereka mempengaruhi sekuritas dari hampir semua emiten yang beroperasi di pasar ini. Dalam kasus risiko sistemik, metode diversifikasi tidak bekerja, dan sangat sulit untuk menghindari bahaya kerugian dalam perjalanan investasi modal. Risiko ini termasuk risiko suku bunga, risiko nilai tukar, risiko inflasi, risiko politik, dll.

Risiko ini menjadi sangat relevan ketika bekerja dengan instrumen keuangan negara berkembang, tetapi juga muncul ketika bekerja di pasar yang sudah mapan.

Selain risiko yang terdaftar, ada faktor lain yang, pada tingkat yang lebih besar atau lebih kecil

derajat dapat mempengaruhi keberhasilan investasi real estat.

Risiko yang terkait dengan sektor real estat, di satu sisi, tunduk pada hukum umum dari doktrin risiko, di sisi lain, mereka memiliki kekhususan sendiri yang membedakannya dari risiko yang terkait dengan investasi di pasar keuangan. Ada beberapa klasifikasi jenis risiko yang terkait dengan investasi real estat.

Yang paling umum adalah pembagian risiko menjadi risiko bisnis dan risiko keuangan. Sifat risiko bisnis dikaitkan dengan hilangnya sebagian pendapatan dari aset oleh investor karena perubahan situasi pasar, yang dipengaruhi oleh faktor-faktor seperti penurunan produksi dan pengangguran, bencana alam, perubahan pendapatan. tingkat, perubahan preferensi dan selera penduduk, dll.

Risiko keuangan, atau risiko kebangkrutan, terbentuk karena perkiraan biaya operasional yang terlalu rendah, yang dapat menyebabkan kurangnya pendapatan operasional bersih untuk pembayaran kembali pinjaman yang diterima dengan jaminan. Risiko keuangan terkait dengan likuiditas atau solvabilitas investor. Mereka melengkapi risiko bisnis dan meningkat setiap kali pembayaran utang atau biaya non-operasional meningkat.

Untuk mencegah atau setidaknya meminimalkan konsekuensi negatif, perlu dilakukan analisis risiko - prosedur untuk mengidentifikasi faktor risiko dan menilai signifikansinya, pada kenyataannya, analisis kemungkinan terjadinya peristiwa yang tidak diinginkan dan berdampak negatif pada pencapaian proyek sasaran. Analisis risiko mencakup penilaian risiko dan metode untuk mengurangi risiko atau mengurangi efek samping yang terkait.

Pada tahap pertama, faktor-faktor yang relevan diidentifikasi dan signifikansinya dinilai. Tujuan dari analisis risiko adalah untuk menyediakan mitra potensial dengan data yang diperlukan untuk membuat keputusan tentang kelayakan berpartisipasi dalam proyek dan untuk mengembangkan langkah-langkah untuk melindungi dari kemungkinan kerugian finansial.

Analisis risiko dapat dibagi menjadi dua jenis: kualitatif dan kuantitatif. Analisis kualitatif bertujuan untuk mengidentifikasi (mengidentifikasi) faktor, area dan jenis risiko. Analisis risiko kuantitatif harus memungkinkan untuk menentukan secara numerik ukuran risiko individu dan risiko proyek secara keseluruhan.

Analisis kualitatif risiko investasi menyiratkan hasil kuantitatif,

yaitu, proses melakukan analisis kualitatif risiko proyek harus mencakup tidak hanya deskripsi jenis risiko tertentu dari proyek tertentu, identifikasi kemungkinan penyebab terjadinya, analisis konsekuensi yang diharapkan dari implementasinya dan proposal untuk meminimalkan, tetapi juga perkiraan biaya dari semua tindakan yang meminimalkan risiko proyek tertentu.

Analisis ini dilakukan pada tahap pengembangan rencana bisnis, dan pemeriksaan komprehensif wajib dari proyek investasi memungkinkan Anda untuk menyiapkan informasi yang luas untuk menganalisis risikonya.

Langkah pertama dalam mengidentifikasi risiko adalah menentukan klasifikasi risiko dalam kaitannya dengan proyek yang sedang dikembangkan. Intinya adalah bahwa untuk menganalisis, menilai dan mengelola risiko, pada awalnya perlu untuk mengidentifikasi kemungkinan risiko dalam kaitannya dengan proyek tertentu. Sedangkan pekerjaan penting seperti pencarian penyebab terjadinya atau deskripsi kemungkinan konsekuensi dari pelaksanaannya, pengembangan langkah-langkah yang mengkompensasi atau meminimalkan risiko dan memperoleh perkiraan biaya penuh dari semua indikator dapat dilakukan pada tahap selanjutnya. .

Dalam teori risiko, konsep faktor (penyebab), jenis risiko dan jenis kerugian (kerusakan) dari timbulnya peristiwa risiko dibedakan.

Faktor (penyebab) risiko dipahami sebagai peristiwa yang tidak direncanakan yang berpotensi terjadi dan memiliki efek menyimpang pada kemajuan proyek yang direncanakan, atau beberapa kondisi yang menyebabkan ketidakpastian hasil dari situasi tersebut. Pada saat yang sama, beberapa peristiwa ini dapat diramalkan, sementara yang lain tidak mungkin untuk diprediksi.

Faktor-faktor tersebut dapat berupa kegiatan ekonomi langsung dari pengusaha itu sendiri, kurangnya informasi tentang keadaan lingkungan eksternal, yang mempengaruhi hasil kegiatan proyek.

Faktor risiko utama untuk proyek investasi meliputi:

Kesalahan dalam desain dan estimasi dokumentasi;

Kualifikasi spesialis yang tidak memadai;

Keadaan force majeure (alam, ekonomi, politik);

Pelanggaran waktu pengiriman;

Kualitas bahan baku, peralatan, proses teknologi, produk, dll yang buruk;

Pelanggaran ketentuan kontrak, pemutusan kontrak.

Hasil utama dari analisis risiko kualitatif adalah:

Identifikasi risiko proyek tertentu dan penyebab yang menimbulkannya;

Analisis dan biaya yang setara dengan konsekuensi hipotetis dari kemungkinan penerapan risiko yang dicatat;

Usulan tindakan untuk meminimalkan kerusakan dan perkiraan biayanya.

Selain itu, pada tahap ini, nilai batas (minimum dan maksimum) dari kemungkinan perubahan pada semua faktor proyek yang diperiksa risikonya ditentukan.

Aparat matematis analisis risiko didasarkan pada metode teori probabilitas, yang disebabkan oleh sifat probabilistik ketidakpastian dan risiko. Tugas analisis risiko dibagi menjadi tiga jenis:

Garis lurus, di mana penilaian tingkat risiko didasarkan pada informasi probabilistik yang diketahui secara apriori;

Terbalik, ketika tingkat risiko yang dapat diterima ditetapkan dan nilai (rentang nilai) dari parameter awal ditentukan, dengan mempertimbangkan batasan yang ditetapkan pada satu atau lebih parameter awal variabel;

Tugas mempelajari sensitivitas, stabilitas efektif, indikator kriteria dalam kaitannya dengan variasi parameter awal (distribusi probabilitas, area perubahan nilai tertentu, dll.). Ini diperlukan karena ketidakakuratan informasi awal yang tak terhindarkan dan mencerminkan tingkat keandalan hasil yang diperoleh dalam analisis risiko proyek. Analisis risiko proyek dilakukan di

berdasarkan model matematis pengambilan keputusan dan perilaku proyek, yang utamanya adalah:

Model stokastik (probabilistik);

Model linguistik (deskriptif);

Model non-stochastic (bermain, perilaku).

Karakteristik metode analisis risiko yang paling banyak digunakan disajikan dalam tabel. satu.

Tabel 1

Metode analisis risiko

Karakteristik Metode

Analisis Probabilistik Diasumsikan bahwa konstruksi dan perhitungan pada model dilakukan sesuai dengan prinsip-prinsip teori probabilitas, sedangkan dalam hal metode pengambilan sampel, semua ini dilakukan dengan perhitungan pada sampel. Probabilitas kerugian ditentukan berdasarkan data statistik dari periode sebelumnya dengan penetapan area (zona) risiko, kecukupan investasi, rasio risiko (rasio keuntungan yang diharapkan dengan volume semua investasi di proyek)

Analisis ahli atas risiko Metode ini diterapkan jika tidak ada atau tidak cukupnya jumlah informasi awal dan melibatkan pelibatan para ahli untuk menilai risiko. Sekelompok ahli yang dipilih menilai proyek dan proses individualnya sesuai dengan tingkat risiko

Metode analog Penggunaan database proyek serupa yang diimplementasikan untuk mentransfer efektivitasnya ke proyek yang sedang dikembangkan. Metode ini digunakan jika lingkungan internal dan eksternal proyek dan analognya memiliki kesamaan yang cukup dalam parameter dasar.

Analisis indikator tingkat maksimum Penentuan tingkat stabilitas proyek sehubungan dengan kemungkinan perubahan kondisi pelaksanaannya

Analisis sensitivitas proyek Metode ini memungkinkan Anda untuk mengevaluasi bagaimana indikator yang dihasilkan dari implementasi proyek berubah dengan nilai yang berbeda dari variabel yang ditentukan yang diperlukan untuk perhitungan

Analisis skenario pengembangan proyek Metode ini melibatkan pengembangan beberapa opsi (skenario) pengembangan proyek dan penilaian komparatifnya. Varian pesimis (skenario) dari kemungkinan perubahan variabel, varian optimis dan paling mungkin dihitung

Metode membangun pohon keputusan proyek Mengasumsikan percabangan langkah demi langkah dari proses pelaksanaan proyek dengan penilaian risiko, biaya, kerusakan dan manfaat

Metode simulasi Berdasarkan penemuan langkah demi langkah dari nilai indikator yang dihasilkan melalui percobaan berulang dengan model. Keuntungan utama adalah transparansi semua perhitungan, kemudahan persepsi dan penilaian hasil analisis proyek oleh semua peserta dalam proses perencanaan. Salah satu kelemahan serius dari metode ini adalah biaya komputasi yang signifikan terkait dengan sejumlah besar informasi keluaran.

menghitung simpangan baku, varians dan koefisien variasi. Indikator dari akar rata-rata kuadrat (standar) deviasi 5 untuk proyek nyata dihitung dengan rumus:

di mana adalah jumlah periode (bulan, tahun); n adalah jumlah pengamatan;

Perkiraan pendapatan pada proyek investasi tipe ke-i pada berbagai nilai konjungtur di pasar barang investasi;

- pendapatan rata-rata yang diharapkan (arus kas bersih, IRU) untuk proyek tersebut; P. - nilai probabilitas, yang sesuai dengan perkiraan pendapatan (nilai total P = 1), unit share.

Probabilitas ditentukan oleh penilaian ahli.

Variasi mengungkapkan perubahan dalam penilaian kuantitatif suatu sifat selama transisi dari satu kasus (varian) ke yang lain. Misalnya, perubahan profitabilitas aset (ekuitas, investasi, dll.) dapat ditentukan dengan menjumlahkan produk dari nilai aktual profitabilitas ekonomi aset dengan probabilitas yang sesuai P:

er = eh. R.

Standar deviasi didefinisikan sebagai akar kuadrat dari rata-rata tertimbang varians y [q. Semakin tinggi hasil yang diperoleh, semakin berisiko proyek yang dimaksud.

Koefisien variasi K ^ memungkinkan Anda untuk menilai tingkat risiko jika indikator rata-rata pendapatan yang diharapkan untuk proyek berbeda satu sama lain:

di mana 5 adalah indikator deviasi akar-rata-rata-kuadrat (standar);

adalah pendapatan rata-rata yang diharapkan (penerimaan kas bersih, MRU) untuk proyek tersebut. Saat membandingkan proyek berdasarkan tingkat risiko, preferensi diberikan kepada proyek yang nilai Kwnya paling kecil, yang menunjukkan rasio risiko dan pendapatan yang paling menguntungkan.

Contohnya adalah model simulasi penilaian risiko proyek. Berdasarkan penilaian ahli, tiga dipilih untuk masing-masing.

skenario yang mungkin untuk pengembangan peristiwa: pesimis, paling mungkin dan optimis.

Untuk setiap opsi, parameter IRU karakteristik ditentukan hanya untuknya, yaitu, tiga nilainya diperoleh: YRUKH (untuk opsi pesimis); MRU2 (untuk yang paling mungkin); IRU3 (untuk versi optimis).

Untuk setiap opsi, kisaran variasi Pv diatur sesuai dengan kriteria LRH menggunakan rumus:

pv = SHUH-SHUH.

Pertimbangkan dua proyek investasi alternatif dengan periode implementasi tiga tahun. Kedua proyek dicirikan oleh ukuran investasi yang sama dan harga modal (biaya) sebesar 10%.

Berikut dari hasil analisis tabel data. 2, proyek II memiliki nilai EDI yang lebih tinggi. Namun, ini lebih berisiko daripada proyek I, karena memiliki nilai rentang variasi yang lebih tinggi.

Mari kita membenarkan kesimpulan ini dengan menghitung standar deviasi untuk dua proyek. Urutan tindakannya adalah sebagai berikut.

Dengan menggunakan metode pakar, kami akan menetapkan probabilitas nilai IRU untuk setiap proyek (Tabel 3).

Mari kita hitung nilai rata-rata IRU untuk setiap proyek:

Meja 2

Perhitungan rentang variasi untuk dua alternatif

proyek, RUB juta

Indikator Proyek I Proyek II

Volume investasi 30 30

Rata-rata tahunan yang diharapkan

arus kas masuk

Pesimis 11 10.5

Kemungkinan besar 12,5 15,7

Optimis 14.2 17.4

Prognosis bijih besi untuk skenario:

Pesimis -1.4 -2

Kemungkinan besar 2.1 10.2

Optimis 6.7 13.4

Kisaran variasi 8.1 15.4

Tabel 3

nilai MRU

Penilaian ahli tentang probabilitas

NRU1 = - 1,4 0,2 + 2,1 0,5 + + 6,7 0,3 = 2,78 juta rubel;

IRUi = -2 - 0,1 + 10,2 0,6 + + 13,4 0,3 = 9,94 juta rubel. Mari kita hitung akar rata-rata kuadrat (standar) deviasi dari 5 untuk setiap proyek:

51=7~(-1,4 - 2,78)2 0,2 + (2,1 - 2,78)2 0,5 + + (6,7 - 2,78)2 0,3 =-7624 = 2,5;

5P = Y ~ (-2 - 9,94) 2 0,1 + (10,2 - 9,94) 2 0,06 + + (13,4 - 9,94) 2 0,3 = ^ 118,26 = 4,27. Perhitungan standar deviasi menunjukkan bahwa Proyek II lebih berisiko daripada Proyek I.

Metode statistik untuk menghitung tingkat risiko memerlukan sejumlah besar informasi, yang tidak selalu tersedia bagi investor (pemrakarsa proyek).

Analisis biaya-manfaat difokuskan pada identifikasi area risiko potensial. Pembengkakan biaya investasi dibandingkan dengan parameter proyek dapat disebabkan oleh alasan berikut:

Mengubah batas desain;

Biaya tambahan yang dikeluarkan oleh kontraktor selama pembangunan fasilitas;

Perbedaan efektivitas proyek (profitabilitas, pengembalian, keamanan);

Meremehkan awal biaya proyek, dll.

Faktor-faktor kunci ini dapat dipilah untuk menentukan tingkat risiko investasi yang dilakukan.

Metode penilaian ahli didasarkan pada kuesioner survei para ahli.

Hasil statistik yang diperoleh diproses sesuai dengan tugas analisis yang ditetapkan. Untuk memperoleh informasi yang lebih representatif, spesialis dengan tingkat profesional tinggi dan pengalaman praktis yang luas di bidang investasi riil tertarik untuk berpartisipasi dalam ujian.

Metode menggunakan analog terdiri dalam menemukan dan menggunakan persamaan, kesamaan fenomena (proyek) dan perbandingannya dengan objek serupa lainnya. Metode ini, serta metode penilaian ahli, dicirikan oleh subjektivitas tertentu, karena intuisi, pengalaman dan pengetahuan seorang ahli dan analis sangat penting dalam mengevaluasi proyek.

Dalam proses penilaian kemungkinan kerugian dari kegiatan investasi, digunakan indikator absolut dan relatif. Mutlak

volume kerugian finansial yang terkait dengan investasi riil adalah jumlah kerugian (kerusakan) yang ditimbulkan kepada investor sehubungan dengan terjadinya peristiwa yang tidak menguntungkan. Jumlah relatif kerugian finansial (kerugian) yang terkait dengan risiko investasi dinyatakan dengan rasio jumlah kemungkinan kerugian terhadap indikator dasar yang dipilih (dengan nilai pengembalian investasi yang diharapkan atau jumlah modal yang diinvestasikan dalam proyek ini) .

Kehilangan Cyrus / I 100,

dimana Chir - koefisien risiko investasi ^;

Dan - volume investasi (investasi modal) diarahkan ke proyek tertentu. Kerugian finansial semacam itu dapat dianggap rendah jika jumlahnya terhadap volume investasi dalam proyek tidak melebihi 5%; rata-rata, jika indikator ini berfluktuasi antara lebih dari 5 dan hingga 10%; tinggi - lebih dari Yuido 20%; sangat tinggi jika level mereka melebihi 20%.

Tingkat risiko yang diharapkan diperhitungkan dalam tingkat pengembalian modal yang diinvestasikan: semakin tinggi tingkat risiko yang diharapkan, semakin tinggi tingkat pengembalian yang diperlukan atas modal yang diinvestasikan. Secara umum, tingkat pengembalian modal yang diinvestasikan dapat dihitung dengan menggunakan rumus: ^ = Biaya Risiko. Pendekatan untuk menentukan tingkat pengembalian yang diperlukan ini umum untuk investasi real estat dan investasi dalam aset keuangan tradisional. Dasar perhitungan pembayaran risiko adalah penentuan risiko sistematis yang mencerminkan risiko tingkat makro atau risiko industri yang tidak dapat dikelola.

Saat berinvestasi di real estat, sumber risiko yang tidak dapat dikelola adalah:

Likuiditas real estat yang rendah;

Ketidakpastian pengaturan hukum transaksi real estate;

Ketidakpastian perpajakan;

Persaingan di pasar modal dan real estat;

Durasi siklus bisnis;

Tren demografis;

Tren pekerjaan dan perubahan kemampuan penduduk untuk membayar.

Risiko yang dikelola termasuk risiko mikro:

Ketentuan sewa;

Leverage operasi dan keuangan;

Struktur modal yang diinvestasikan dan nilainya;

Pangsa pasar dari jenis real estat tertentu;

Lokasi properti;

Struktur penyewa.

Keputusan untuk berinvestasi pada aset likuid rendah harus didasarkan pada analisis tingkat risiko yang dirasakan. Pada titik ini, analisis kuantitatif tingkat risiko dilakukan. Ini terjadi dalam tiga tahap:

Penentuan frekuensi distribusi tingkat pengembalian: mode, median atau rata-rata tingkat pengembalian;

Penetapan standar deviasi sebagai ukuran risiko yang tidak terkendali;

Definisikan kovarians sebagai ukuran relatif dari risiko per unit pendapatan.

Frekuensi distribusi tingkat pengembalian investasi untuk periode retrospektif ditentukan sebagai berikut. Jika profitabilitas suatu aset adalah: 10% - 6 kali, 9,5% - 10 kali, 8,2% -12 kali, 6% - 2 kali, 12% - 4 kali, maka dalam hal ini dimungkinkan untuk menentukan rata-rata aritmatika : (10 + 9.5 + 8.2 + 6 + 12) / 5 = 9.14.

Hasil yang lebih akurat diberikan dengan menggunakan rata-rata tertimbang:

[(10 6) + (9,5 10) + (8,2 12) + (6 «4) +

+ (12 4)] / 36 = 9,038. Median berada di tengah angka menaik. Misalnya, 6,6,6,6; 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2; 9.5, 9.5, 9.5, 9.5, 9.5, 9.5, 9.5, 9.5, 9.5, 9.5; 10,10,10,10,10,10; 12, 12, 12, 12.

Dalam hal ini, mediannya adalah 9,5%. Dalam deret angka 2, 3, 4, 5, 5, 8, mediannya adalah (4 + 5) / 2 = 4,5.

Modus adalah besaran yang paling umum dalam deret bilangan yang dianalisis. Dalam contoh kita, modnya adalah 8.2.

Penggunaan mean, median atau modus dalam penilaian risiko bersifat situasional.

Saat menganalisis tingkat risiko investasi di real estat, disarankan untuk menggunakan rata-rata tertimbang, yang mencerminkan tingkat pengembalian yang dapat diterima investor dalam jangka panjang. Pendapatan yang diharapkan didasarkan pada distribusi pendapatan yang jelas:

E (H) = £ H, P (H,) = H, P (H,) +

R2 R (i) + ... + RnR (Rn),

di mana P (R1) adalah probabilitas terjadinya pendapatan Rr Tingkat risiko aset individual diukur dengan perubahan pendapatan aset, yang dinyatakan sebagai

standar deviasi, yang cukup sulit untuk semua jenis real estat karena likuiditasnya yang rendah dan kesulitan mendapatkan informasi yang tepat waktu dan dapat diandalkan tentang keadaan pasar real estat.

Karena real estat yang menghasilkan pendapatan dicirikan oleh aliran pendapatan yang stabil dan seragam, variasi a2 dalam rangkaian pendapatan yang diterima ditentukan oleh rumus:

o2 = £ (R - R) 2 / n -1 = (R - R) 2 +

+ (I - I) 2 + .... + (In - I) / n -1.

Deviasi normal - akar kuadrat

dari variasi: a = l / o2".

Variasi pengembalian yang diharapkan:

a2 = [H, - E (H)] 2P (H,) n -1 = [H - E (H)] 2P (H,) +

[R2 - E (R)] 2P (Rn) + ... = [Rn - E (R)] 2 P (Rn) n -1. Deviasi tipikal untuk pengembalian yang diharapkan sekali lagi adalah akar kuadrat dari variasi.

Kovarians SDR adalah ukuran risiko relatif, yang didefinisikan sebagai risiko per unit pendapatan. Untuk pendapatan yang diterima, dapat didefinisikan sebagai SOU - =,

Untuk pendapatan yang diharapkan sebagai: SOU - -.

Jadi, untuk menentukan variasi, standar deviasi dan kovarians deret berikut: 10%, 6%, - 4%, 8%, 12%, perlu ditentukan tingkat pengembalian rata-rata aritmatika, yaitu 6,4%. Variasi:

a2 = [(10 - 6.4) 2 + (6- 6.4) 2 + (-4- 6.4) 2 + + (8-6.4) 2+ (12-6.4) 2] / (5 - 1) = 155.2 / 4 = 38,8. Standar deviasi:

a = l / a2 = TZM = 6,229%.

Kovarians: SOU ^ - ^ = 6229 / 6,4 = 0,973, E (R)

yang menentukan tingkat risiko sistematis.

Setelah dilakukan penilaian secara kualitatif dan kuantitatif, perlu dilakukan perbandingan tingkat risiko investasi pada real estate komersial dan aset keuangan lainnya. Ini ditentukan oleh karakteristik real estat yang menguntungkan:

Investasi modal yang signifikan;

Hubungan kaku aliran pendapatan dari real estat, tergantung pada situasi di wilayah tersebut dan prospek pengembangannya

Likuiditas rendah dikombinasikan dengan biaya pemeliharaan yang tinggi.

Tingkat risiko yang terkait dengan investasi di real estat yang menguntungkan sangat ditentukan oleh instrumen investasi (Gbr. 1).

Kebutuhan untuk mempertahankan tingkat pengembalian investasi yang tinggi di real estat memerlukan pemilihan instrumen investasi yang paling optimal, karena masing-masing dicirikan oleh tingkat pengembalian, tingkat risiko, likuiditas, tingkat kontrol, dan metode penilaiannya sendiri.

Real estat yang menguntungkan memiliki sejumlah keunggulan signifikan dibandingkan aset keuangan tradisional:

Pertama, tidak seperti saham perusahaan, yang membayar dividen setiap tahun, kepemilikan real estat yang menguntungkan memberi investor (pemilik) aliran pendapatan bulanan, yang didasarkan pada pembayaran sewa bulanan. Arus kas dari saham perusahaan tergantung pada volume penjualan produk, strategi pengembangan perusahaan dan stabilitas keuangannya. Aliran pendapatan real estat lebih stabil karena didasarkan pada sewa, yang seringkali bersifat jangka panjang.

Kedua, penggunaan arus kas dari sekuritas perusahaan dapat berubah dari waktu ke waktu karena perusahaan dapat membeli dan menjual area bisnis, perluasan atau kontrak. Penggunaan arus kas dari real estat lebih stabil karena real estat adalah aset yang ditugaskan.

Ketiga, arus kas pendapatan dari kepemilikan real estate kurang dinamis dibandingkan dari saham korporasi, berada dalam korelasi negatif yang kuat dengan aliran pendapatan dari investasi di saham dan obligasi.

Situasi nyata dalam hal fluktuasi khas dalam tingkat pengembalian investasi dalam sekuritas perusahaan dan real estat ditunjukkan pada Gambar. 2. Real estat memberikan aliran pendapatan yang lebih stabil dan, yang paling penting, pengembalian real estat memiliki tren kenaikan yang nyata selama periode penurunan pengembalian aset keuangan. Selain itu, ketika berinvestasi di real estat yang menguntungkan, harus diingat bahwa harga pasar untuk real estat naik karena inflasi naik dan turun tajam selama periode penurunan inflasi.

Berinvestasi dalam real estat memberikan tingkat pengembalian yang lebih tinggi dan oleh karena itu tingkat risiko yang lebih tinggi.

Beras. 1. Tingkat risiko investasi real estat versus sekuritas perusahaan

Investasi Real Estat - Investasi dalam Aset Keuangan

Beras. 2. Aliran pendapatan dari investasi di real estat dan aset keuangan biasa: I - tingkat pengembalian investasi dalam aset; ? - jangka waktu kepemilikan aset

Ada atau tidak adanya risiko yang terkait dengan penerapan skenario tertentu ditentukan oleh masing-masing peserta proyek dalam hal besarnya dan tanda penyimpangan yang sesuai dari parameter desain. Risiko yang terkait dengan munculnya kondisi tertentu untuk pelaksanaan proyek tergantung pada sudut pandang kepentingan siapa yang dinilai (risiko partisipasi proyek, pemegang saham, pemberi pinjaman, dll.). Faktor ketidakpastian yang terpisah diperhitungkan dalam perhitungan efisiensi jika, dengan nilai yang berbeda dari faktor-faktor ini, biaya dan hasil proyek berbeda secara signifikan. Dalam praktiknya, sebuah proyek dianggap berkelanjutan jika, dalam semua skenario, ternyata efektif dan layak secara finansial, dan kemungkinan konsekuensi negatif dihilangkan dengan metode yang disediakan oleh studi kelayakan proyek. Jika langkah-langkah tersebut tidak memungkinkan peningkatan stabilitas keuangan proyek, maka itu ditolak oleh investor.

Berdasarkan pertimbangan metode analisis dan penilaian risiko, dapat ditarik beberapa kesimpulan.

Pertama, dalam hal keadaan yang tidak menguntungkan, langkah-langkah harus diambil untuk mengurangi risiko proyek dengan menciptakan cadangan sumber daya moneter dan material, kapasitas produksi dan kemungkinan reorientasi kegiatan perusahaan.

Kedua, adalah mungkin untuk secara signifikan mengurangi risiko investasi melalui peramalan yang baik, asuransi diri, asuransi investasi, pengalihan sebagian risiko proyek kepada badan hukum pihak ketiga dan individu (pengembangan pembiayaan proyek, penerbitan pinjaman konsorsium kepada peminjam oleh masyarakat). bank besar, dll).

Ketiga, asuransi diri dikaitkan dengan pembentukan dana cadangan dari laba bersih dan

pertanggungan karena mereka dari kemungkinan kerugian. Asuransi diri masuk akal ketika kemungkinan kerugian rendah atau ketika perusahaan memiliki sejumlah besar jenis peralatan dan kendaraan yang sama.

Keempat, pembatasan konsentrasi risiko proyek digunakan untuk jenis-jenis yang melampaui tingkat yang diizinkan (untuk investasi yang dilakukan dalam kondisi risiko kritis dan bencana).

Kelima, ketika mengimplementasikan proyek teknologi tinggi yang mahal, mengalihkan sebagian risiko ke perusahaan modal ventura. Yang terakhir, dalam kasus kegagalan seluruh proyek, akan menanggung sebagian dari kemungkinan kerugian pemrakarsa proyek.

Dan, keenam, cara paling pasti untuk mengurangi risiko proyek adalah membuat pilihan keputusan investasi yang masuk akal, yang tercermin dalam studi kelayakan dan rencana bisnis proyek investasi.

Risiko investasi real estat adalah risiko spesifik yang timbul dari karakteristik unik real estat. Ini adalah likuiditas rendah, biaya uang dan waktu yang tinggi untuk menyelesaikan transaksi, kebutuhan akan manajemen berkualitas tinggi.

Ketika berinvestasi di real estat, perlu untuk memperhitungkan kemungkinan penurunan profitabilitas proyek investasi relatif terhadap proyek, kelebihan biaya aktual di atas yang diharapkan sebelumnya, ketidakmungkinan menyelesaikan proyek investasi karena hal yang tidak terduga. kenaikan harga bahan yang berlebihan, ketidakmampuan untuk menjual objek yang dibangun dengan harga yang lebih tinggi yang direncanakan sebelumnya, paparan elemen real estat terhadap risiko kehancuran dan banyak lagi.

Bibliografi

1. Abramov SI Investasi: buku teks. uang saku. M.: Pusat Ekonomi dan Pemasaran, 2007.

2. Analisis Investasi Anshin VM: buku teks. uang saku. M: Delo, 2008.

3. Bard VS Masalah investasi ekonomi Rusia: buku teks. uang saku. M.: Ujian, 2008.

4. Putih L P. Pembentukan portofolio real estat. Moskow: Keuangan dan Statistik, 2005.264 hal.

5. Blank IA Dasar-dasar manajemen investasi. Kiev: Elga-N: Nika-Center, 2008.

6. Investasi PI Vakhrin: buku teks. M.: Dashkov i K, 2007.

7. Zimin A. I. Investasi: tanya jawab: buku teks. M: Fikih, 2006.

8. Semirenko E. Organisasi dan pembiayaan investasi: buku teks. Moskow: Keuangan dan Statistik, 2007.

9. Sergeev IV, Veretennikova II Organisasi dan pembiayaan investasi: buku teks. uang saku. Moskow: Keuangan dan Statistik, 2009.

10. Tarasevich EI Pembiayaan investasi di real estate. M.: Dashkov i K, 2006.

11. Shevchuk D.A. Organisasi dan pembiayaan investasi: M.: Phoenix, 2006.

12. Pasar real estat Rusia - http://www.realtymarket.ru.

Risiko mencerminkan potensi hasil aktual untuk menyimpang dari hasil yang direncanakan yang diharapkan. Risiko tergantung pada spesifikasi proyek investasi, profitabilitas, stabilitas di pasar tertentu.
Mari kita pertimbangkan risiko utama yang terkait dengan pembiayaan real estat:
risiko kredit - kerugian jika peminjam tidak melakukan pembayaran;
risiko suku bunga - kemungkinan bahwa suku bunga pinjaman lebih jarang disesuaikan daripada dana pinjaman dalam menghadapi kenaikan suku bunga;
risiko pelunasan lebih awal - kerugian jika pelunasan awal pinjaman dengan tingkat bunga tetap;
risiko pembayaran di muka - risiko pinjaman pembiayaan yang suku bunga tetapnya ditentukan sebelum dimulainya pembiayaan;
risiko likuiditas - kemungkinan bahwa kreditur tidak akan memiliki cukup dana untuk melunasi kewajibannya, yang diterima sebagai pembayaran kembali pinjaman yang belum dibayar;
risiko perubahan kondisi mobilisasi dana - kerugian jika terjadi penurunan nilai dana (base rate) ketika meminjamkan dengan premi tetap (relatif terhadap base rate).
Risiko kredit dikaitkan dengan kerugian dalam kasus di mana peminjam tidak dapat melakukan pembayaran atas pinjaman atau jika nilai properti yang dijaminkan tidak cukup untuk memenuhi kewajiban peminjam kepada pemberi pinjaman. Solvabilitas peminjam ditentukan oleh rasio pendapatan peminjam dan nilai tingkat bunga pinjaman. Dalam hal tidak dibayar, ada beberapa jenis kerugian bagi kreditur. Pemberi pinjaman menanggung kerugian jika jumlah yang diterima dari penjualan properti yang dialihkan kepadanya kurang dari bagian pinjaman yang dibayarkan. Selain biaya operasional, perbaikan dan penjualan properti, juga terdapat biaya administrasi untuk pengelolaan non-
melunasi pinjaman dan menyita harta benda.
Manajemen risiko kredit dilakukan melalui analisis menyeluruh terhadap agunan, solvabilitas peminjam, dan pengembangan rekomendasi tentang jumlah pinjaman yang dapat diterima. Saat menentukan kemungkinan pembayaran kembali pinjaman, fokus utamanya adalah menetapkan jumlah pendapatan peminjam dan menilai nilai properti yang dijaminkan. Saat meminjamkan untuk pengembangan objek real estat (konstruksi, rekonstruksi, modernisasi), risiko kredit berkurang secara signifikan jika diketahui bahwa peminjam sebelumnya telah menyelesaikan beberapa proyek yang serupa dengan yang dia minta pinjaman.
Risiko suku bunga adalah penurunan keuntungan lembaga kredit karena perubahan negatif yang tidak terduga dalam tingkat suku bunga. Artinya, ini adalah potensi kerugian yang disebabkan oleh pembiayaan ketika revisi berkala suku bunga pinjaman dan dana pinjaman tidak seimbang.
Cara mengelola risiko ini: pembiayaan menggunakan surat berharga dengan jatuh tempo yang sama dan penggunaan metode indeksasi yang berbeda oleh pemberi pinjaman saat menghitung pembayaran pinjaman, dengan mempertimbangkan inflasi dan pendapatan peminjam.
Risiko pelunasan lebih awal adalah potensi kerugian atas reinvestasi yang disebabkan oleh pelunasan awal hipotek dengan suku bunga tetap. Risiko juga timbul sehubungan dengan kerugian dalam pembiayaan pinjaman, yang tingkat bunganya ditentukan sebelum dimulainya pembiayaan. Risiko ini disebut risiko pra-komitmen.
Saat meminjamkan, kondisi alternatif disediakan untuk pemberi pinjaman dan peminjam. Peminjam menerima hak untuk membayar kembali pinjaman sebelum akhir perjanjian pinjaman, dan pemberi pinjaman, pada gilirannya, memiliki kemampuan untuk secara berkala mengubah tingkat bunga pinjaman dengan tingkat bunga variabel. Pemberi pinjaman juga memberikan pilihan kepada peminjam untuk menentukan tingkat bunga pinjaman sebelum memulai proses pembiayaan pinjaman.
Risiko likuiditas dikaitkan dengan penerimaan pembayaran pinjaman yang tidak mencukupi untuk memenuhi kewajiban pemberi pinjaman saat ini, muncul sehubungan dengan kesulitan mengumpulkan uang tunai dengan menjual aset dengan harga pasar atau mendekatinya. Manajemen risiko likuiditas membutuhkan sejumlah transaksi keuangan. Secara khusus, arus kas dihitung untuk menentukan kebutuhan kas bank dan strategi mobilisasi kas dikembangkan dengan identifikasi sumber dan biaya. Mengurangi risiko likuiditas secara langsung terkait dengan pengembangan pasar sekunder untuk pinjaman hipotek, menciptakan kondisi untuk menarik sumber daya jangka panjang di bidang ini, memastikan pembiayaan kembali pinjaman hipotek yang diterbitkan,
Risiko perubahan kondisi untuk mobilisasi dana muncul dalam pinjaman jangka panjang dengan tingkat bunga yang bervariasi. Dalam hal ini, markup bunga pinjaman adalah tetap, dan markup bunga pinjaman
berarti - variabel.
Risiko perubahan kondisi penggalangan dana dapat dikelola dengan pembiayaan pinjaman dengan kewajiban utang jangka panjang dengan suku bunga mengambang.
Seiring dengan hal di atas, ada risiko khusus yang muncul ketika meminjamkan untuk pembangunan perumahan. Misalnya, ada risiko bahwa apartemen yang sudah jadi dapat terjual lebih lambat dari yang direncanakan. Cara untuk memitigasi risiko ini adalah: Memerlukan pra-penjualan sejumlah unit tertentu dan membagi proses pinjaman menjadi beberapa tahap independen ketika bekerja dengan proyek-proyek besar.
Ada juga risiko kebakaran atau pencurian bahan yang dipasang atau disimpan atau kerusakan properti lainnya. Mengurangi risiko ini dicapai dengan asuransi, keamanan, dan metode lain untuk memastikan keselamatan yang tidak bertentangan dengan undang-undang.
Ada risiko pemberian pinjaman karena pemalsuan dokumen yang diberikan oleh peminjam dan pengalihan dana kredit untuk tujuan yang ditetapkan. Dapat dikurangi, pertama, jika Anda menginvestasikan dana yang diterima dari peminjam dan, kedua, jika Anda melakukan investasi tambahan dari dana peminjam sendiri jika ditentukan bahwa jumlah yang tersisa dari pinjaman yang diberikan tidak cukup untuk menyelesaikan konstruksi. .
Saat mendanai investasi, seseorang harus mempertimbangkan risiko yang melekat pada investasi real estat yang memerlukan sejumlah besar investasi modal, sementara risiko tersebut bersifat jangka panjang dan tunduk pada pengaruh faktor risiko yang lebih besar daripada investasi di sektor ekonomi lainnya.
Profitabilitas proyek investasi harus dianalisis berdasarkan perkiraan tingkat bebas risiko saat ini, risiko pasar umum dan risiko karena karakteristik real estat sebagai aset investasi.

Lebih lanjut tentang topik 4.3. Risiko Pembiayaan Real Estat:

1. 11.5. Pertimbangan faktor ketidakpastian dan penilaian risiko ketika membuat keputusan pada proyek investasi
2. 4.3 TINGKAT LABA DALAM PEMBIAYAAN PROYEK INOVATIF
3. 4. PENGELOLAAN PROSES INVESTASI DAN PEMBIAYAAN REAL ESTATE
4. MANAJEMEN PROSES INVESTASI DAN PEMBIAYAAN REAL ESTATE
5. 4.5. Kriteria untuk membuat keputusan tentang pembiayaan real estat
6. Kontrol pertanyaan untuk kursus "Ekonomi Real Estat"
7. 9. MASALAH KETIDAKPASTIAN DALAM PENGAMBILAN KEPUTUSAN BISNIS DAN RISIKO PENERAPAN PROYEK INOVATIF
8. Mengidentifikasi risiko saat membuat keputusan investasi

- Hak Cipta - Profesi hukum - Hukum administrasi - Proses administrasi - Hukum antimonopoli dan persaingan - Proses arbitrase (ekonomi) - Audit - Sistem perbankan - Hukum perbankan - Bisnis - Akuntansi - Hukum riil - Hukum dan manajemen negara - Hukum dan prosedur perdata - Peredaran uang , keuangan dan kredit - Uang - Hukum diplomatik dan konsuler - Hukum kontrak - Hukum perumahan - Hukum pertanahan - Hukum pemilu - Hukum investasi - Hukum informasi - Proses penegakan hukum - Sejarah negara bagian dan hukum - Sejarah doktrin politik dan hukum - Hukum persaingan -

Kirim karya bagus Anda di basis pengetahuan sederhana. Gunakan formulir di bawah ini

Mahasiswa, mahasiswa pascasarjana, ilmuwan muda yang menggunakan basis pengetahuan dalam studi dan pekerjaan mereka akan sangat berterima kasih kepada Anda.

• pengantar
• Bagian praktis
• Kesimpulan
• Bibliografi

pengantar

Tes selesai berisi bagian praktis dan teoritis. Bagian teoritis berisi deskripsi risiko yang terkait dengan manajemen real estat.

Konsep "real estat" secara tradisional dipahami sebagai tanah dan semua perbaikan tetap secara permanen di atasnya (bangunan, struktur, objek konstruksi yang belum selesai).

Di Rusia, istilah "barang tidak bergerak dan bergerak" pertama kali muncul

muncul dalam undang-undang pada masa pemerintahan Peter I dalam Dekrit 23 Maret 1714 "Tentang urutan pewarisan dalam barang bergerak dan barang tidak bergerak." Tanah, tanah, rumah, pabrik, pabrik, toko diakui sebagai real estat. Real estate juga termasuk mineral di dalam tanah dan berbagai struktur, baik yang menjulang di atas tanah maupun yang dibangun di bawahnya, misalnya: tambang, jembatan, bendungan. Reformasi ekonomi di Rusia, konsolidasi properti atas dasar hak milik untuk individu dan badan hukum, menyebabkan kebutuhan untuk membagi properti menjadi bergerak dan tidak bergerak.

Sejak 1994, menurut Pasal 130 KUH Perdata Federasi Rusia, "barang-barang tidak bergerak (real estat, real estat) termasuk bidang tanah, bidang tanah di bawahnya, badan air yang terisolasi dan segala sesuatu yang terkait erat dengan tanah, mis. yang tidak mungkin tanpa kerusakan yang tidak proporsional pada tujuannya, termasuk hutan, penanaman abadi, bangunan, struktur. " Real estat juga mencakup pesawat terbang dan kapal laut yang tunduk pada pendaftaran negara, kapal navigasi darat, dan objek luar angkasa.

Risiko yang terkait dengan manajemen properti Grabovoi P.G., Petrova S.N., Romanova G.K. dan Risiko lainnya dalam bisnis modern. M.: ALANSB, 1994. Hal.64

Risiko kredit dikaitkan dengan kerugian dalam kasus di mana peminjam tidak dapat melakukan pembayaran atas pinjaman atau jika nilai properti yang dijaminkan tidak cukup untuk memenuhi kewajiban peminjam kepada pemberi pinjaman.

Solvabilitas peminjam ditentukan oleh rasio pendapatan peminjam dan nilai tingkat bunga pinjaman. Dalam hal tidak dibayar, ada beberapa jenis kerugian bagi kreditur. Pemberi pinjaman menanggung kerugian jika jumlah yang diterima dari penjualan properti yang dialihkan kepadanya kurang dari bagian pinjaman yang dibayarkan. Seiring dengan biaya operasi, perbaikan dan penjualan properti, ada biaya administrasi yang terkait dengan pengelolaan pinjaman yang belum dibayar dan properti yang disita.

Manajemen risiko kredit dilakukan melalui analisis menyeluruh terhadap agunan, solvabilitas peminjam, dan pengembangan rekomendasi tentang jumlah pinjaman yang dapat diterima. Saat menentukan kemungkinan pembayaran kembali pinjaman, fokus utamanya adalah menetapkan jumlah pendapatan peminjam dan menilai nilai properti yang dijaminkan. Saat meminjamkan untuk pengembangan objek real estat (konstruksi, rekonstruksi, modernisasi), risiko kredit berkurang secara signifikan jika diketahui bahwa peminjam sebelumnya telah menyelesaikan beberapa proyek yang serupa dengan yang dia minta pinjaman.

Risiko suku bunga adalah penurunan keuntungan lembaga kredit karena perubahan negatif yang tidak terduga dalam tingkat suku bunga. Artinya, ini adalah potensi kerugian yang disebabkan oleh pembiayaan ketika revisi berkala suku bunga pinjaman dan dana pinjaman tidak seimbang.

Cara mengelola risiko ini: pembiayaan menggunakan surat berharga dengan jatuh tempo yang sama dan penggunaan metode indeksasi yang berbeda oleh pemberi pinjaman saat menghitung pembayaran pinjaman, dengan mempertimbangkan inflasi dan pendapatan peminjam.

Risiko pelunasan lebih awal adalah potensi kerugian atas reinvestasi yang disebabkan oleh pelunasan awal hipotek dengan suku bunga tetap. Risiko juga timbul sehubungan dengan kerugian dalam pembiayaan pinjaman, yang tingkat bunganya ditentukan sebelum dimulainya pembiayaan. Risiko ini disebut risiko pra-komitmen.

Saat meminjamkan, kondisi alternatif disediakan untuk pemberi pinjaman dan peminjam. Peminjam menerima hak untuk membayar kembali pinjaman sebelum akhir perjanjian pinjaman, dan pemberi pinjaman, pada gilirannya, memiliki kemampuan untuk secara berkala mengubah tingkat bunga pinjaman dengan tingkat bunga variabel. Pemberi pinjaman juga memberikan pilihan kepada peminjam untuk menentukan tingkat bunga pinjaman sebelum memulai proses pembiayaan pinjaman.

Risiko likuiditas dikaitkan dengan penerimaan pembayaran pinjaman yang tidak mencukupi untuk memenuhi kewajiban pemberi pinjaman saat ini, muncul sehubungan dengan kesulitan mengumpulkan uang tunai dengan menjual aset dengan harga pasar atau mendekatinya. Manajemen risiko likuiditas membutuhkan sejumlah transaksi keuangan. Secara khusus, arus kas dihitung untuk menentukan kebutuhan kas bank dan strategi mobilisasi kas dikembangkan dengan identifikasi sumber dan biaya. Mengurangi risiko likuiditas secara langsung berkaitan dengan pengembangan pasar sekunder untuk pinjaman hipotek, penciptaan kondisi untuk menarik sumber daya jangka panjang di bidang ini, dan penyediaan pembiayaan kembali pinjaman hipotek yang diterbitkan.

Risiko perubahan kondisi untuk mobilisasi dana muncul dalam pinjaman jangka panjang dengan tingkat bunga yang bervariasi. Dalam hal ini, markup bunga pinjaman adalah tetap, dan markup bunga atas dana pinjaman adalah variabel.

Risiko perubahan kondisi penggalangan dana dapat dikelola dengan pembiayaan pinjaman dengan kewajiban utang jangka panjang dengan suku bunga mengambang.

Seiring dengan hal di atas, ada risiko khusus yang muncul ketika meminjamkan untuk pembangunan perumahan. Misalnya, ada risiko bahwa apartemen yang sudah jadi dapat terjual lebih lambat dari yang direncanakan. Cara untuk memitigasi risiko ini adalah: Memerlukan pra-penjualan sejumlah unit tertentu dan membagi proses pinjaman menjadi beberapa tahap independen ketika bekerja dengan proyek-proyek besar.

Ada juga risiko kebakaran atau pencurian bahan yang dipasang atau disimpan atau kerusakan properti lainnya. Mengurangi risiko ini dicapai dengan asuransi, keamanan dan metode keamanan lainnya yang tidak bertentangan dengan undang-undang.

Ada risiko pemberian pinjaman karena pemalsuan dokumen yang diberikan oleh peminjam dan pengalihan dana pinjaman untuk tujuan yang ditetapkan. Dapat dikurangi, pertama, jika Anda menginvestasikan dana yang diterima dari peminjam dan, kedua, jika Anda melakukan investasi tambahan dari dana peminjam sendiri jika ditentukan bahwa jumlah yang tersisa dari pinjaman yang diberikan tidak cukup untuk menyelesaikan konstruksi. .

Saat mendanai investasi, seseorang harus mempertimbangkan risiko yang melekat pada investasi real estat yang memerlukan sejumlah besar investasi modal, sementara risiko tersebut bersifat jangka panjang dan tunduk pada pengaruh faktor risiko yang lebih besar daripada investasi di sektor ekonomi lainnya.

Profitabilitas proyek investasi harus dianalisis berdasarkan perkiraan tingkat bebas risiko saat ini, risiko pasar umum dan risiko karena karakteristik real estat sebagai aset investasi.

Investasi bebas risiko Melkumov Ya.S. Evaluasi ekonomi investasi. Moskow: IKTs DIS, 1997. - investasi yang ada kepastian mutlak tentang pengembaliannya. Tidak ada investasi yang benar-benar bebas risiko, tetapi investasi yang memiliki tingkat keandalan pengembalian tertinggi dapat dikaitkan dengan investasi, yang pengembaliannya dijamin oleh negara.

Oleh karena itu, tingkat saat ini pada kewajiban pemerintah jangka panjang (misalnya, obligasi) atau sekuritas serupa diambil sebagai tingkat bebas risiko ketika menganalisis investasi real estat.

Risiko pasar Grabovoi P.G., Petrova S.N., Romanova G.K. dan Risiko lainnya dalam bisnis modern. M.: ALANSB, 1994. Hal. 84 - variabilitas tahunan IRR karena perubahan pendapatan reguler dan biaya modal. Di pasar real estat, tidak seperti pasar sekuritas, profitabilitas ditentukan bukan berdasarkan pemrosesan statistik sederhana dari harga jual dan nilai sewa, tetapi berdasarkan perkiraan yang dilakukan oleh penilai profesional. Perkiraan tersebut tergantung pada kualifikasi dan pengalaman evaluator dan mungkin salah.

Risiko investasi real estat- risiko spesifik karena fitur unik real estat: likuiditas rendah, biaya uang dan waktu yang tinggi untuk transaksi, kebutuhan akan manajemen berkualitas tinggi. Ketika berinvestasi di real estat, perlu memperhitungkan kemungkinan penurunan profitabilitas proyek investasi relatif terhadap proyek, kelebihan biaya aktual di atas yang diharapkan sebelumnya, ketidakmungkinan menyelesaikan proyek investasi karena kenaikan harga bahan yang tidak terduga, ketidakmampuan untuk menjual objek yang dibangun dengan harga yang lebih tinggi yang direncanakan sebelumnya, paparan elemen real estat terhadap risiko kehancuran.

Sumber risiko investasi real estat berikut disorot:: jenis properti; penawaran dan permintaan di pasar; lokasi; kepatuhan dengan persyaratan sewa; kerusakan objek; peraturan perundang-undangan dan perubahan perpajakan; inflasi; reinvestasi.

Risiko jenis properti tergantung pada penawaran dan permintaan

Risiko lokasi lebih luas karena mencakup risiko jenis properti.

Risiko sewa timbul dari kenyataan bahwa penyewa tidak mampu membayar jumlah penuh sewa yang ditetapkan dalam kontrak. Risiko ini lebih signifikan untuk properti dengan penyewa tunggal.

Risiko kerusakan properti adalah bahwa profitabilitas real estat dapat menurun karena kerusakan fisik dan penuaan. Untuk meningkatkan profitabilitas sebuah bangunan, pemilik biasanya memilih untuk mengeluarkan biaya material yang signifikan.

Risiko peraturan perundang-undangan dan perubahan perpajakan dikaitkan dengan fakta bahwa biaya yang signifikan akan diperlukan ketika tarif pajak meningkat.

Risiko inflasi dan reinvestasi memiliki dampak yang lebih kecil pada investasi real estat daripada yang lain yang tercantum di atas.

Ketika menginvestasikan modal ekuitas, tidak mungkin untuk mendiversifikasi risiko melalui perubahan struktur modal; diversifikasi dicapai melalui berbagai jenis real estat dan wilayah yang berbeda.

Penggunaan modal utang saat membiayai investasi real estat berarti penggunaan kewajiban utang di bawah hipotek.

Modal hutang yang diinvestasikan dalam real estat membawa jenis risiko yang sama dengan modal ekuitas. Namun, nilai totalnya lebih tinggi karena risiko tambahan yang terkait dengan pembayaran kewajiban utang yang tepat waktu dan risiko tidak dibayarnya jumlah pokok pinjaman. Ada dua risiko tambahan dari modal pinjaman yang diinvestasikan dalam real estat:

1) risiko defisit dalam pembayaran utang;

2) risiko refinancing satu kali yang besar.

Risiko pertama adalah bahwa pemilik properti mungkin tidak dapat melakukan pembayaran pembayaran utang yang diperlukan secara tepat waktu. Dalam hal ini, properti kemungkinan besar akan disita untuk kepentingan pemberi pinjaman.

Oleh karena itu, perubahan situasi pasar atau lokasi dapat menyebabkan hilangnya real estat, yang dibiayai oleh modal pinjaman.

Risiko kedua adalah risiko ketidakmampuan untuk membiayai kembali pembayaran satu kali yang besar untuk melunasi hutang hipotek. Hal ini juga dapat menyebabkan hilangnya harta benda.

Kontrol investor dalam real estat yang digadaikan secara signifikan lebih kecil daripada investasi ekuitas, karena sebagian dari hak kontrol tersebut ditransfer ke pemberi pinjaman. Pemberi pinjaman menentukan struktur modal yang diperoleh dari pemilik properti dan membatasi hak pemilik untuk membayar kewajiban utang.

Sisi positif dari investasi real estat: jika kenaikan imbal hasil obligasi adalah akibat dari kenaikan inflasi, maka kenaikan inflasi yang sama akan mencerminkan ekspektasi investor terhadap kenaikan sewa, dan hasil investasi real estat akan cenderung tetap lebih tinggi. stabil daripada imbal hasil obligasi jangka panjang. ...

Pada akhirnya, risiko meningkatkan atau menurunkan pendapatan yang direncanakan. Dalam proses manajemen risiko, beberapa di antaranya dapat dimitigasi.

Untuk melakukan ini, perlu untuk mengidentifikasi kemungkinan risiko, menentukan cara yang mungkin untuk menguranginya dan biaya yang terkait, mengembangkan dan mengendalikan penerapan tindakan untuk mengurangi risiko.

Bagian praktis

PENDEKATAN MENGUNTUNGKAN UNTUK PENILAIAN REAL ESTATE.

Pendekatan pendapatan adalah prosedur untuk menilai nilai real estat, berdasarkan fakta bahwa nilai real estat terkait dengan nilai sekarang dari laba bersih masa depan yang akan dihasilkan oleh objek.

Investasi awal 86.000 rubel.

Kemungkinan:

e 1 = 0,5; e2 = 0,3

Tingkat pengembalian,% 12

Tingkat inflasi,%

e 1 = 10; e2 = 13; e 3 = 15

Perhitungan arus kas dengan mempertimbangkan kemungkinan kejadian yang berbeda

	Probabilitas peristiwa	Aliran pendapatan, RUB

Acara e 1 (43.000)

Acara e 2 (30 100)

Acara e 3 (2 580)

Pohon arus kas Namun, dalam kondisi ketidakpastian, selain perubahan nilai arus kas dari investasi di real estat, perlu memperhitungkan perbedaan nilai uang dari waktu ke waktu.

Akuntansi untuk nilai uang yang berbeda dari waktu ke waktu dilakukan dengan menentukan nilai sekarang dari manfaat masa depan menggunakan ekspresi:

PV =?C i / (1 + r) n, Tingkat pengembalian 12%

PV =?C i / (1 + r) n = 1 / (1 + 0,12) 1 = 0,8929

Menghitung nilai sekarang dari arus kas dengan mempertimbangkan kemungkinan kejadian

	Arus kas yang diharapkan, RUB	Rasio nilai sekarang

Dengan demikian, nilai sekarang yang diharapkan dalam kondisi ketidakpastian harus dihitung dengan mempertimbangkan tiga faktor: kemungkinan terjadinya suatu peristiwa, nilai waktu dari uang, dan faktor penyesuaian risiko. Dalam kondisi ketidakpastian, faktor penyesuaian risiko juga harus diperhatikan. Yang terakhir mewakili harga unit moneter dalam periode tertentu, tetapi dalam kondisi makroekonomi yang berbeda. Dalam skenario optimis, tingkat inflasi akan menjadi 10% per tahun, yang menentukan daya beli rubel saat ini dalam setahun di 0,9090

PV = 1 / (1 + 0.10) = 0.9090

Dengan opsi rata-rata, tingkat inflasi akan menjadi 13% per tahun, yang menentukan daya beli rubel saat ini dalam setahun di 0,8850

PV = 1 / (1 + 0,13) = 0,8850

Di bawah skenario pesimistis, tingkat inflasi akan menjadi 14% per tahun, yang menentukan daya beli rubel saat ini dalam setahun di 0,8772.

PV = 1 / (1 + 0,15) = 08696

Menghitung nilai sekarang dari arus kas yang disesuaikan dengan risiko.

	Nilai sekarang dari arus kas, RUB	Faktor penyesuaian risiko	Nilai saat ini yang diharapkan, RUB
Total nilai sekarang yang diharapkan

Dengan demikian, nilai sekarang yang diharapkan dalam kondisi ketidakpastian harus dihitung dengan mempertimbangkan tiga faktor: kemungkinan terjadinya suatu peristiwa, nilai waktu dari uang, dan faktor penyesuaian risiko. Mengalikan tiga faktor akan memberikan faktor diskon untuk nilai sekarang tertentu dari arus kas masa depan:

Peristiwa e 1 0,5 * 0,8929 * 0,9090 = 0,41

Peristiwa e 2 0,3 * 0,8929 * 0,8850 = 0,24

Peristiwa e 3 0,2 * 0,8929 * 0,86962 = 0,16

Mengalikan arus kas yang khas untuk setiap peristiwa dengan faktor diskon yang sesuai, Anda mendapatkan:

43000*041=17 630

30100*0,24=7 224

12900*0,16=2 064

Total biaya properti yang dinilai adalah 17

630+7 224+2 064 = 269 18

PENDEKATAN BIAYA TERHADAP PENILAIAN REAL ESTATE

Pendekatan biaya didasarkan pada pemeriksaan kemampuan investor untuk membeli real estat.

Rumus umum untuk pendekatan biaya adalah:

C zatr = S ZU + S NS - I = S ZU + VS Dan

Biaya C = 225 + 8 786,91 = 9011,91

Dengan memori = 100G + 5n = 205

C satuan = 20G + 3n = 103

K cl = 1+ (n + G) / 10 = 2,4

K 1 ter = 1+ (n + 5G) / 10 = 1,6

K 2 = 16 + (2n + G) / 10 = 3,2

PVA = V * C satuan * K sel * K 1 * K 1 ter * K 2

PVA = 100 * 103 * 2,4 * 1,16 * 3,2 * 6 = 619384

Perhitungan jumlah penyusutan fisik properti

Elemen properti	Bagikan dalam total biaya,% (I i)	Keausan fisik aktual elemen,% (Ф hingga i)	Bagian kerusakan fisik suatu elemen dalam kerusakan fisik total bangunan,%
Yayasan
Dinding dan partisi
Tumpang tindih
Jendela dan pintu
Penyelesaian internal
Pekerjaan lain
Sanitasi - perangkat teknis dan listrik
Jumlah (F dan)

Nilai FN dari keausan fungsional - 35%

Nilai VI dari keausan eksternal-20%

VS dan = PVS (1-F dan / 100) (1-FN / 100) (1-VI / 100)

Pesawat u = 619384 * 0,739 * 0,650 * 0,8 238017 (biaya bangunan termasuk penyusutan)

Pendekatan pasar atau komparatif untuk penilaian real estat

Item perbandingan		PENJUALAN ANALOG
1. Lokasi
2. Kondisi apartemen	Tidak buruk
3. Jarak dari halte, min. berjalan kaki
4. Kamar mandi	terpisah
5. Harga transaksi di cu. e. / m 2
Koreksi lokasi
Koreksi untuk kondisi apartemen
Penyesuaian akhir
Biaya rekanan yang disesuaikan

Kesimpulan

Mari kita rangkum hasil tesnya:

Risiko mencerminkan potensi hasil aktual untuk menyimpang dari hasil yang direncanakan yang diharapkan. Risiko tergantung pada spesifikasi proyek investasi, profitabilitas, stabilitas di pasar tertentu.

Mari kita pertimbangkan risiko utama yang terkait dengan pembiayaan real estat:

risiko kredit - kerugian jika peminjam tidak melakukan pembayaran;

risiko suku bunga - kemungkinan bahwa suku bunga pinjaman lebih jarang disesuaikan daripada dana pinjaman dalam menghadapi kenaikan suku bunga;

risiko pelunasan lebih awal - kerugian jika pelunasan awal pinjaman dengan tingkat bunga tetap;

risiko kewajiban sementara - risiko pinjaman pembiayaan yang suku bunga tetapnya ditentukan sebelum dimulainya pembiayaan;

risiko likuiditas - kemungkinan bahwa kreditur tidak akan memiliki cukup dana untuk melunasi kewajibannya, yang diterima sebagai pembayaran kembali pinjaman yang belum dibayar;

risiko perubahan kondisi mobilisasi dana - kerugian jika terjadi penurunan nilai dana (base rate) ketika meminjamkan dengan premi tetap (relatif terhadap base rate).

Bibliografi

1. Kode Sipil Federasi Rusia. H I dan II.

2. Balabanov I.G. Operasi real estat di Rusia. Moskow: Keuangan dan Statistik, 1996.

3. Behrens V., Haaranek P.M. Pedoman untuk mengevaluasi efektivitas investasi. M .: AOZT "Interexpert", "INFRA-M", 1995.

4. Grabovoi P.G., Petrova S.N., Romanova G.K. dan Risiko lainnya dalam bisnis modern. M.: ALANSB, 1994.

5. Kalacheva S.A. Operasi real estat. M.: SEBELUMNYA, 1997.

6. Melkumov Ya.S. Evaluasi ekonomi investasi. Moskow: IKTs DIS, 1997.

7. Dasar-dasar bisnis di pasar real estat. SPb.: Asosiasi Pendidikan dan Penerbitan DEAN + ADIL-M, 1997.

8. Prorvich V.A. Dasar-dasar penilaian ekonomi lahan perkotaan. M.: Delo, 1998.

9. Smirnov A.L. Organisasi pembiayaan proyek investasi. M.: JSC Consultbankir, 1993.

10. Tarasevich E.I. Penilaian Properti. SPb.: SPbSTU, 1999.

11. Teori dan metode penilaian real estat. SPb.: Penerbitan SPb GUEF, 1998.

12. Shcherbakov Yu.V. Ekonomi real estat. Rostov-on-Don: PHOENIX, 2002.

Dokumen serupa

Klasifikasi real estat: real estat komersial, properti tempat tinggal pribadi yang dimaksudkan untuk dijual sebagai komoditas dengan tujuan menghasilkan keuntungan oleh pengembang dan dealer, objek investasi. Inti dari pendekatan yang menguntungkan untuk penilaian real estat.

tes, ditambahkan 23/08/2013


Pendekatan utama untuk penilaian real estat: menguntungkan, mahal dan pasar. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai real estat dan pendekatan biaya untuk penilaiannya. Konsep biaya penggantian penuh, metode penentuannya dan kerugian dari pendekatan biaya.

tes, ditambahkan 17/10/2010


Sejarah istilah "real estate", objek real estate. Pendekatan pendapatan untuk menilai nilainya. Aset tetap dan klasifikasinya. Perhitungan pendapatan. Sistem dan isi kontrak untuk transaksi real estat. Pilihan metode untuk mengelola berbagai objeknya.

abstrak, ditambahkan 12/12/2013


Penerapan penilaian real estat untuk melakukan transaksi pemindahtanganan, menempatkan objek yang tidak terhitung di neraca, revaluasi aset tetap, menyelesaikan sengketa properti. Komparatif, mahal, pendekatan yang menguntungkan untuk penilaian real estat.

makalah ditambahkan 30/07/2015


Peran real estat dalam pembentukan dan pengembangan hubungan pasar dalam ekonomi Rusia. Fitur penerapan pendekatan metodologis untuk menilai nilai real estat. Penentuan kasus penggunaan terbaik dan paling efisien untuk real estat.

tesis, ditambahkan 16/05/2014


Spesifik real estate sebagai industri, fitur real estate di St Petersburg. Dinamika penawaran dan permintaan, ciri khas keadaan distrik kota. Faktor harga real estat, metode penilaian real estat, kekurangan dan kelebihannya.

makalah ditambahkan pada 12/05/2010


Pendekatan komparatif: konsep, prinsip. Penentuan nilai properti dengan metode perbandingan pasar. Metode pengganda sewa kotor. Tahapan utama menghitung nilai suatu properti menggunakan rasio kapitalisasi total.

tes, ditambahkan 02/03/2016


Jenis real estat: tanah, perumahan dan tempat non-perumahan. Pendekatan penilaian real estat: komparatif, mahal dan menguntungkan. Jenis nilai objek penilaian: pasar, investasi, likuidasi dan kadaster. Penentuan jumlah akumulasi keausan.

presentasi ditambahkan pada 21/04/2015


Penelitian tingkat risiko, penawaran dan permintaan di pasar real estat Rusia modern. Fitur pendekatan yang menguntungkan, komparatif dan mahal untuk penilaian real estat. Analisis situasi harga pasar perumahan primer di Sochi.

makalah, ditambahkan 04/01/2011


Konsep dasar yang berkaitan dengan real estat. Karakteristik dan klasifikasi objek real estat. KUH Perdata Sebagai Dasar Hukum Kepemilikan Benda-benda Real Estat. Standar penilaian internasional. Pendaftaran hak negara.

Risiko Pembiayaan Real Estat

Risiko mencerminkan potensi hasil aktual untuk menyimpang dari hasil yang direncanakan yang diharapkan. Risiko tergantung pada spesifikasi proyek investasi, profitabilitas, stabilitas di pasar tertentu.

Mari kita pertimbangkan risiko utama yang terkait dengan pembiayaan real estat:

- risiko kredit - kerugian jika peminjam tidak melakukan pembayaran;
- risiko suku bunga - kemungkinan bahwa suku bunga pinjaman lebih jarang disesuaikan daripada dana pinjaman dalam menghadapi kenaikan suku bunga;
- risiko pelunasan lebih awal - kerugian jika pelunasan awal pinjaman dengan tingkat bunga tetap;
- risiko komitmen awal - risiko pinjaman pembiayaan yang suku bunga tetapnya ditentukan sebelum dimulainya pembiayaan;
- risiko likuiditas - kemungkinan bahwa kreditur tidak akan memiliki cukup dana untuk melunasi kewajibannya, yang diterima sebagai pembayaran utang atas pinjaman yang dikeluarkan;
- risiko perubahan kondisi penggalangan dana - kerugian jika terjadi penurunan nilai dana (base rate) ketika meminjamkan dengan premi tetap (relatif terhadap base rate).

Risiko kredit dikaitkan dengan kerugian dalam kasus di mana peminjam tidak dapat melakukan pembayaran atas pinjaman atau jika nilai properti yang dijaminkan tidak cukup untuk memenuhi kewajiban peminjam kepada pemberi pinjaman. Solvabilitas peminjam ditentukan oleh rasio pendapatan peminjam dan nilai tingkat bunga pinjaman. Dalam hal tidak dibayar, ada beberapa jenis kerugian bagi kreditur. Pemberi pinjaman menderita kerugian jika jumlah yang diterima dari penjualan properti yang dialihkan kepadanya kurang dari bagian pinjaman yang dibayarkan. Seiring dengan biaya operasi, perbaikan dan penjualan properti, ada biaya administrasi yang terkait dengan pengelolaan pinjaman yang belum dibayar dan properti yang disita.

Manajemen risiko kredit dilakukan melalui analisis menyeluruh terhadap agunan, solvabilitas peminjam, dan pengembangan rekomendasi tentang jumlah pinjaman yang dapat diterima. Saat menentukan kemungkinan pembayaran kembali pinjaman, fokus utamanya adalah menetapkan jumlah pendapatan peminjam dan menilai nilai properti yang dijaminkan. Saat meminjamkan untuk pengembangan real estat (konstruksi, rekonstruksi, modernisasi), risiko kredit berkurang secara signifikan jika diketahui bahwa peminjam sebelumnya telah menyelesaikan beberapa proyek yang serupa dengan yang dia minta pinjaman.

Risiko suku bunga adalah penurunan keuntungan lembaga kredit karena perubahan negatif yang tidak terduga dalam tingkat suku bunga. Artinya, ini adalah potensi kerugian yang disebabkan oleh pembiayaan ketika revisi berkala suku bunga pinjaman dan dana pinjaman tidak seimbang.

Cara mengelola risiko ini: pembiayaan menggunakan sekuritas dengan jatuh tempo yang sama dan digunakan oleh pemberi pinjaman saat menghitung pembayaran pinjaman dari berbagai metode indeksasi mereka, dengan mempertimbangkan inflasi dan pendapatan peminjam.

Risiko pelunasan lebih awal adalah potensi kerugian atas reinvestasi yang disebabkan oleh pelunasan awal hipotek dengan suku bunga tetap. Risiko juga timbul sehubungan dengan kerugian dalam pembiayaan pinjaman, yang tingkat bunganya ditentukan sebelum dimulainya pembiayaan. Risiko ini disebut risiko pra-komitmen.

Saat meminjamkan, kondisi alternatif disediakan untuk pemberi pinjaman dan peminjam. Peminjam mendapatkan hak untuk membayar kembali pinjaman sebelum akhir perjanjian pinjaman, dan pemberi pinjaman, pada gilirannya, memiliki kemampuan untuk secara berkala mengubah tingkat bunga pinjaman dengan tingkat bunga variabel. Pemberi pinjaman juga memberikan pilihan kepada peminjam untuk menentukan tingkat bunga pinjaman sebelum memulai proses pembiayaan pinjaman.

Risiko likuiditas dikaitkan dengan penerimaan pembayaran pinjaman yang tidak mencukupi untuk memenuhi kewajiban pemberi pinjaman saat ini, muncul sehubungan dengan kesulitan mengumpulkan uang tunai dengan menjual aset dengan harga pasar atau mendekatinya. Manajemen risiko likuiditas membutuhkan sejumlah transaksi keuangan. Secara khusus, arus kas dihitung untuk menentukan kebutuhan kas bank dan strategi mobilisasi kas dikembangkan dengan identifikasi sumber dan biaya. Mengurangi risiko likuiditas secara langsung terkait dengan pengembangan pasar sekunder untuk pinjaman hipotek, menciptakan kondisi untuk menarik sumber daya jangka panjang di bidang ini, memastikan pembiayaan kembali pinjaman hipotek yang diterbitkan,

Risiko perubahan kondisi untuk mobilisasi dana muncul dalam pinjaman jangka panjang dengan tingkat bunga yang bervariasi. Dalam hal ini, markup bunga pinjaman adalah tetap, dan markup bunga atas dana pinjaman adalah variabel.

Risiko perubahan kondisi penggalangan dana dapat dikelola dengan pembiayaan pinjaman dengan kewajiban utang jangka panjang dengan suku bunga mengambang.

Seiring dengan hal di atas, ada risiko khusus yang muncul ketika meminjamkan untuk pembangunan perumahan. Misalnya, ada risiko bahwa apartemen yang sudah jadi dapat terjual lebih lambat dari yang direncanakan. Cara untuk memitigasi risiko ini adalah: Memerlukan pra-penjualan sejumlah unit tertentu dan membagi proses pinjaman menjadi beberapa tahap independen ketika bekerja dengan proyek-proyek besar.

Ada juga risiko kebakaran atau pencurian bahan yang dipasang atau disimpan atau kerusakan properti lainnya. Pengurangan risiko ini dicapai dengan asuransi, keamanan, dan metode lain untuk memastikan keselamatan yang tidak bertentangan dengan undang-undang.

Ada risiko pemberian pinjaman karena pemalsuan dokumen yang diberikan oleh peminjam dan pengalihan dana pinjaman untuk tujuan yang ditetapkan. Dapat dikurangi, pertama, jika Anda menginvestasikan dana yang diterima dari peminjam dan, kedua, jika Anda melakukan investasi tambahan dari dana peminjam sendiri jika ditentukan bahwa jumlah yang tersisa dari pinjaman yang diberikan tidak cukup untuk menyelesaikan konstruksi. .

Saat mendanai investasi, seseorang harus mempertimbangkan risiko yang melekat pada investasi real estat yang memerlukan sejumlah besar investasi modal, sementara risiko tersebut bersifat jangka panjang dan tunduk pada pengaruh faktor risiko yang lebih besar daripada investasi di sektor ekonomi lainnya.

Profitabilitas proyek investasi harus dianalisis berdasarkan perkiraan tingkat bebas risiko saat ini, risiko pasar umum dan risiko karena karakteristik real estat sebagai aset investasi.

Investasi bebas risiko - investasi yang ada kepastian mutlak tentang pengembaliannya. Tidak ada investasi yang benar-benar bebas risiko, tetapi yang memiliki tingkat keandalan pengembalian maksimum termasuk investasi, yang pengembaliannya dijamin oleh negara.

Oleh karena itu, tingkat saat ini pada kewajiban pemerintah jangka panjang (misalnya, obligasi) atau sekuritas serupa diambil sebagai tingkat bebas risiko ketika menganalisis investasi real estat.

Risiko pasar - variabilitas tahunan IRR karena perubahan pendapatan reguler dan biaya modal. Di pasar real estat, berbeda dengan pasar sekuritas, profitabilitas ditentukan bukan berdasarkan pemrosesan statistik sederhana dari harga jual dan nilai sewa, tetapi berdasarkan perkiraan yang dilakukan oleh penilai profesional. Perkiraan tersebut tergantung pada kualifikasi dan pengalaman evaluator dan mungkin salah.

Risiko yang terkait dengan investasi di real estat - risiko spesifik karena fitur unik real estat: likuiditas rendah, biaya uang dan waktu yang tinggi untuk menyelesaikan transaksi, kebutuhan akan manajemen berkualitas tinggi. Ketika berinvestasi di real estat, perlu untuk memperhitungkan kemungkinan penurunan profitabilitas proyek investasi relatif terhadap proyek, kelebihan biaya aktual di atas yang diharapkan sebelumnya, ketidakmungkinan menyelesaikan proyek investasi karena hal yang tidak terduga. kenaikan harga bahan yang berlebihan, ketidakmampuan untuk menjual objek yang dibangun dengan harga yang lebih tinggi yang direncanakan sebelumnya, paparan elemen real estat terhadap risiko kehancuran.

Sumber risiko investasi real estat berikut diidentifikasi:

Jenis properti;
- penawaran dan permintaan di pasar;
- lokasi;
- kepatuhan dengan persyaratan sewa;
- kerusakan objek;
- peraturan perundang-undangan dan perubahan perpajakan;
- inflasi;
- investasi ulang.

Risiko jenis properti tergantung pada penawaran dan permintaan.

Risiko lokasi lebih luas karena mencakup risiko jenis properti.

Risiko sewa timbul dari kenyataan bahwa penyewa tidak mampu membayar jumlah penuh sewa yang ditetapkan dalam kontrak. Risiko ini lebih signifikan untuk properti dengan penyewa tunggal.

Risiko kerusakan properti adalah bahwa profitabilitas real estat dapat menurun karena kerusakan fisik dan penuaan. Untuk meningkatkan profitabilitas sebuah bangunan, pemilik biasanya memilih untuk mengeluarkan biaya material yang signifikan.

Risiko peraturan perundang-undangan dan perubahan perpajakan dikaitkan dengan fakta bahwa biaya yang signifikan akan diperlukan ketika tarif pajak meningkat.

Risiko inflasi dan reinvestasi memiliki dampak yang lebih kecil pada investasi real estat daripada yang lain yang tercantum di atas.

Ketika menginvestasikan modal ekuitas, tidak mungkin untuk mendiversifikasi risiko karena perubahan struktur modal; diversifikasi dicapai karena berbagai jenis real estat dan wilayah yang berbeda.

Penggunaan modal utang saat membiayai investasi real estat berarti penggunaan kewajiban utang di bawah hipotek.