Хамтарсан болон дундын өмчлөлийн ялгаа. Дундын өмч, дундын өмч хоёрын ялгаа юу вэ?

Нийтлэг эзэмшилэхнэр, нөхөр хангагдсан хууль тогтоох хэм хэмжээ RF нь үе мөчнийхтэй ижил түвшинд байна. Үл хөдлөх хөрөнгө болон бусад үнэ цэнэтэй эд хөрөнгийг худалдан авах нь ихэвчлэн албан ёсны нийтлэг өмчлөлийн эрхээр явагддаг. Эдгээр горимуудын хооронд ямар ялгаа байдаг вэ, яагаад заримдаа хуваалцсан өмчлөлийг илүүд үздэг вэ гэдгийг бид нийтлэлдээ тайлбарлах болно.

Нийтийн дунд өмчлөх эрх, хамтарсан өмчлөх эрх (ОХУ-ын Иргэний хуульд заасны дагуу шинж чанар)

Нийтлэг болон дундын өмч нь ижил шинж чанартай байдаг: хоёулаа ижил өмчийн олон өмчлөгчийг илэрхийлдэг. Түүнээс гадна тэд тус бүр өөрийн гэсэн онцлог шинж чанартай байдаг.

ОХУ-ын Иргэний хуулийн нийтлэг өмчлөлийн эрхийн тайлбар нь тэгш ба тэгш бус байж болох эд хөрөнгийн өмчлөлийн хувьцааг анхлан тодорхойлохыг шаарддаг. Эд хөрөнгийг захиран зарцуулах ажлыг эхнэр, нөхөр нь өөрт ногдох хувь хишгийн хүрээнд гүйцэтгэдэг.

Нийтийн дундын өмч, дундын өмчийн хооронд ялгаа байхгүй. Иргэний хуулийн дагуу эдгээр ойлголтууд ижил байна.

Эхнэр, нөхөр хоёрын дундын өмч гэдэг нь хувьцааг хуваарилах гэсэн үг биш бөгөөд өмч хөрөнгийг захиран зарцуулах ажлыг эхнэр, нөхөр нь шударга ёсны зарчимд үндэслэн хамтран хэрэгжүүлдэг.

Эхнэр, нөхөр, сонирхогч гуравдагч этгээдийн хүсэлтээр тэдний нутаг дэвсгэрт байрлах эд хөрөнгө хамтарсан өмч, хувааж болно. Ингэж хуваасны үр дүнд олж авсан хувьцаа нь дундын өмчлөлийг бүрдүүлдэг.

Гэрлэгчдийн дундын өмч ямар тохиолдолд үүсдэг вэ?

Эхнэр, нөхөр хоёрын нийтлэг өмч нь тэдний эд хөрөнгөд хууль эрх зүйн дэглэм биш (ОХУ-ын гэр бүлийн хууль тогтоомжийн хэм хэмжээгээр тогтоогдсон) гэрээний дагуу үүссэн тохиолдолд үүсдэг. Эхнэр, нөхөр хоёрын хүслээр ийм зүйл тохиолддог.

• гэрлэлтийн гэрээ байгуулахдаа (дараа нь энэ дэглэм нь гэрээний нөхцлөөр тодорхойлсон эхнэр, нөхөр хоёрын бүх хамтын өмчид хамаарна);
• эд хөрөнгө олж авах (бүтээх) тусдаа гэрээ байгуулахдаа.

Сүүлчийн тохиолдолд эхнэр, нөхөр хоёрын эд хөрөнгийн аль нэг хэсэгт хуулийн дэглэм, нөгөө хэсэгт нь гэрээний дэглэм хэрэглэж болно.

Нийтийн дунд өмчлөлийг сайн дурын үндсэн дээр бий болгохоос гадна албадан өмчлөх хэлбэр байдаг. шүүхийн журам.

Орон сууц, байшин, газрын дундын өмчлөл, түүний дундын өмчөөс ялгаатай байдал

Хамтарсан өмчлөх болон дундын өмчлөлийн хоорондох ялгаа нь үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой хамгийн тод илэрдэг. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөх эрх нь эрхийнхээ зэрэгцээ эд хөрөнгийг хадгалах үүргийг бий болгодогтой холбоотой юм.

Эхнэр, нөхөр нь үл хөдлөх хөрөнгийн эзэмшлийн хувьцааг илүү тодорхой болгохыг эрмэлздэг хоёр дахь хүчин зүйл бол түүний үнэ цэнэ юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ ихэвчлэн өндөр байдаг тул талуудын ашиг сонирхолд ихээхэн нөлөөлдөг.

Үүнийг харгалзан ОХУ-ын иргэний хууль тогтоомж нь үл хөдлөх хөрөнгийг захиран зарцуулах тусгай дарааллыг тогтоодог бөгөөд энэ нь хамтын өмчлөлийн постулат болох сайн санааны зарчмаас гажсан бөгөөд үүнийг дундын өмчөөс ялгаж өгдөг. Дундын дундын өмчийг бүрдүүлдэг эд хөрөнгөтэй хэлцэл хийхдээ хоёр дахь эхнэр / нөхрийн нотариатаар гэрчлүүлсэн зөвшөөрлийн шаардлагыг бид ярьж байна. Гэсэн хэдий ч шударга ёсны таамаглалын зарчмаас хазайх нь хамтарсан өмчийн бусад шинж чанарыг (мөн түүний нийтлэг өмчөөс ялгаатай байдал), түүний дотор өмч хөрөнгийг захиран зарцуулахдаа эхнэр, нөхөр хоёрын тэгш байдлыг үгүйсгэхгүй.

Дундын дунд өмчлөх эрхийн хувьцааг тодорхойлох

Дундын өмчлөлийн дэглэм дуусгавар болж, дундын өмчлөлд шилжих нь дараахь шалтгааны улмаас үүсч болно.

• эхнэр, нөхөр нь эрх олж авах үед хоёр талын эзэмшиж буй хувьцааны тодорхойлолтоор дундын өмчлөлийг бий болгосон нийтлэг өмчэд хөрөнгө дээр;
• эхнэр, нөхөр хоёр талын тохиролцсоны үндсэн дээр эд хөрөнгө хуваах тухай гэрээнд гарын үсэг зурж, эсхүл (талуудын зөвшөөрөлгүй бол) шүүхэд хандах замаар эд хөрөнгийн өмчлөлийн хувийг тогтоосон;
• эхнэр, нөхөр хоёрын аль нэгнийх нь хувь хэмжээг тогтоох сонирхолтой гуравдагч этгээд нь дундын өмчлөлийн эд хөрөнгийг хураах тухай өргөдөл гаргаж шүүхэд хандсан (жишээлбэл, дундын эд хөрөнгийг хураах үед).

Эхнэр, нөхөр хоёрын харилцан тохиролцсоны дагуу хувьцааг эд хөрөнгө бий болгох (олж авах) -д оруулсан хувь нэмрийг нь хувь тэнцүүлэн эсвэл үл харгалзан тогтоож болно. Хувьцааг тодорхойлохдоо шүүх ихэнх тохиолдолд эхнэр, нөхөр бүрийн оруулсан хувь нэмрийн хувь хэмжээг яг нарийн тооцдог.

Дундын дундын өмчөөс хувьцааг салгасны үр дагавар

Эхнэр, нөхөр тус бүрийн хувийг хуваарилах нь тэд өөрт ногдох эд хөрөнгөө бие даан захиран зарцуулах, дундын өмчлөлийн эрхийг олж авахад хүргэдэг. Хоёрдахь эхнэр, нөхөр нь зарахаар шийдсэн бол түүнд хамаарахгүй хувьцааг олж авах нэн тэргүүний эрхтэй гэдгийг санах нь зүйтэй.

Түүнчлэн, хувьцааг хуваарилснаар эд хөрөнгийг хадгалах үүрэг хариуцлагыг хуваах болно. Тодруулбал, энэ нь дундын дундын өмчийн татвар төлөх, эд хөрөнгийн даатгал, түүнчлэн нийтийн аж ахуй, ашиглалтын болон бусад зардалд хамаарна.

Хэрэв нийтлэг өмч хөрөнгийг өмчлөх нөхцөл нь гэрлэлтийн гэрээгээр тогтоогдсон бол түүнийг хүчин төгөлдөр бус гэж тооцсон эсвэл цуцалсан (шүүхийн шийдвэрээр эсвэл эхнэр, нөхөр хоёрын харилцан зөвшөөрснөөр) талууд хуулийн дагуу буцаах болно гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. дэглэм.

Гэрээний маягтыг татаж авна уу

Хэрэв дундын өмчлөлийг хувь хүний ​​​​гэрээгээр (жишээлбэл, орон сууц худалдаж авах) байгуулсан бол талууд эсвэл шүүхийн байгууллагын шийдвэрээр зөвхөн хувьцааны хэмжээг өөрчлөх боломжтой боловч хамтын өмчлөлийг цаашид тогтоох боломжгүй болно. Талуудын дундын өмчлөлийн горимд буцаж орох цорын ганц арга бол хэлцлийг бүхэлд нь эсэргүүцэж, түүнийг хүчин төгөлдөр бус гэж зарлах явдал юм - гэхдээ үүний тулд талууд маш их анхаарал татахуйц нөхцөл байдалтай байх ёстой.

Аливаа үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой гол эрх нь түүнийг өмчлөх эрх юм. Энэ нь эд хөрөнгийг ашиглах, захиран зарцуулах хамгийн их боломжийг олгодог.

Гэсэн хэдий ч орон сууц эсвэл бусад орон сууцны байр нь үргэлж нэг хүнд хамаарахгүй.

Хэд хэдэн өмчлөгчид байдаг бөгөөд энэ нь тус бүрдээ эд хөрөнгийг захиран зарцуулах огт өөр журмыг бий болгодог. Үл хөдлөх хөрөнгө болон бусад объектын өмчлөлийн янз бүрийн хэлбэрүүд нь төрөл бүрийн онцлог, нюансуудыг мэдэх хэрэгцээг бий болгодог.

Үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой хэсгийг төрийн өмчлөхөөс гадна, онд Оросын хууль тогтоомжиргэний үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөх эрхийг хангана.

Энэ нөхцөл байдал нь олон төрлийн өмчийг бий болгодог:

• хувьцаанд;
• хувийн;
• хамтарсан.

Үзүүлсэн сонголт бүр өөрийн гэсэн онцлог, давуу болон сул талуудтай.

Хувийн өмч нь өөр хэн нэгний зөвшөөрөл, зөвшөөрөл авалгүйгээр өөрийн үзэмжээр, өөрийн өмчийг захиран зарцуулах бүрэн эрхтэй цорын ганц өмчлөгч байхыг шаарддаг тул тусдаа байдаг.

Цорын ганц хязгаарлалт нь бусдад хохирол учруулахгүй байх, хүндрэл учруулахгүй байх үүрэг байж болно. ОХУ-ын орчин үеийн хууль тогтоомжоор хориглоогүй үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээг зөвхөн нэг хүн хийх эрхтэй тул энэ сонголт хамгийн тохиромжтой.

Гэсэн хэдий ч хэд хэдэн хүн ижил өмчлөлд тодорхой хэмжээний эрхтэй байх тохиолдол байдаг.

Жишээлбэл, гэрлэлтийн үеэр хамтран олж авсан орон сууцанд тэгш эрхтэй эхнэр, нөхөр хоёрын хооронд өмч хөрөнгийг хуваах үед энэ нь боломжтой юм. Талуудын хүсэл эрмэлзэл, объектыг хэсэг болгон хуваах техникийн чадвараас хамааран хамтарсан болон дундын өмчлөл үүсч болно.

Төрөл бүр нь өөрийн онцлог шинж чанар, өвөрмөц онцлогийг шаарддаг.

Өмчлөлийн төрлийг тодорхойлдог гол зүйл бол тухайн өмчлөгчийн эрх мэдлийн хамрах хүрээ, бусад хүмүүсийн зөвшөөрөл авахгүйгээр объекттой холбоотой үйл ажиллагаа явуулах чадвар юм.

Нийтийн дундын өмч

Нийтийн дунд өмчлөлийн гол онцлог нь нэг орон сууцанд тодорхой хэмжээний эрх бүхий хэд хэдэн этгээд байх явдал юм. Энэ төрлийн өмчлөлийн гол жишээ бол эхнэр, нөхөр хоёрын дундын өмч юм.

Гэсэн хэдий ч хууль тогтоомжид Урлагийн дагуу энэ төрлийн үүсэх хоёр тохиолдлыг заасан байдаг. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 244.

• хувьчлал;
• гэрлэлтийн үеэр объект олж авах.

Энэ төрлийн өмчлөлийн хувьд түүний бүх оролцогчдын нийтлэг байдал тодорхой илэрхийлэгддэг. Тэдгээр нь нэг объектоор салшгүй холбоотой бөгөөд бие биенээсээ тодорхой хэмжээгээр хамааралтай байдаг.

Ихэнхдээ хамтарсан өмчлөл нь тодорхой эд хөрөнгийн хуваагдашгүй байдлын үр дүнд үүсдэг. Жишээлбэл, эхнэр, нөхөр хоёр орон сууцыг биечлэн хувааж чадахгүй бол түүнийг дундын өмч болгон өмчлөх эрхтэй.

Объектын хуваагдашгүй байдал нь хэмжээ хангалтгүйн улмаас түүнийг биет байдлаар нь салангид хэсэг болгон хуваах боломжгүй гэсэн үг юм. их хэмжээнийэзэд, бага зардал гэх мэт.

Үндсэндээ олон оролцогчдын хувь хэмжээ байдаг боловч тэдгээрийг онцлон тэмдэглээгүй эсвэл тусгайлан тодорхойлсонгүй. Энэ нь эзэмшигч бүр өөрийн гэсэн тусдаа баримт бичиггүй гэсэн үг юм. Ийм учраас устгах, ашиглах нь бүх өмчлөгчийн зөвшөөрлөөр хийгддэг.

Урлагийн дагуу. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 253-т тэд объекттой хийсэн аливаа хэлцэл, түүний өөрчлөлтийг батлах ёстой.

Гэсэн хэдий ч энэ нь бүх өмчлөгчийн хооронд тохиролцоонд хүрч чадахгүй бол шүүхэд хандах хэрэгцээг бий болгодог.

Үл хөдлөх хөрөнгийн бие даасан хэсгийг удирдахад хялбар болгохын тулд та түүнээс хувьцааг салгаж, объектыг нийтлэг өмчлөлөөс дундын өмчлөлд шилжүүлэх боломжтой.

Гэхдээ үүнийг хийх боломжгүй бол нэг оролцогч бусаддаа мөнгөн болон бусад нөхөн төлбөр төлж, эд хөрөнгийн цорын ганц өмчлөгч болох эрхтэй.

Нийтлэг эзэмшил

ОХУ-ын Иргэний хуулийн 245 дугаар зүйлд дундын өмчлөлийн тухай заасан байдаг. Энэ нь оролцогч бүр нэг объектын бүрэлдэхүүнд өөрийн гэсэн тодорхой хязгаарлагдмал хувь эзэмшдэг гэсэн үг юм. Энэ дарааллаар объектыг ашиглах хоёр сонголт байна:

• талуудын тохиролцоогоор;
• үл хөдлөх хөрөнгө өөрөө зөвшөөрвөл тусад нь.

Нэмж дурдахад эд ангиуд нь хоёр сорттой:

• Бодит. Тэдгээрийг үнэхээр тусгаарлаж, тусад нь ашиглаж болно. Ийм хэсгүүд нь тусдаа баригдсан байшинд байж болох ч олон орон сууцны байшинд байрладаг орон сууцанд байдаггүй.
• Хамгийн тохиромжтой. Бие махбодийн хувьд салгах боломжгүй зүйлүүд.

Хэд хэдэн хувьцаа эзэмшигчид байгаа нь зарж буй хэсгийг худалдан авах давуу эрхтэй болох шалтгаан болдог. Энэ нь эзэмшигчдийн аль нэг нь хувьцаагаа зарах гэж оролдвол эхлээд бусад оролцогчдод хүлээгдэж буй худалдан авалтын үнийг харуулсан бичгээр мэдэгдэл илгээх ёстой гэсэн үг юм. Тэд тус бүрээс 30 хүртэлх хоногийн дотор татгалзсан эсвэл ямар нэгэн хариу үйлдэл үзүүлэхгүй тохиолдолд хувьцааг гуравдагч этгээдэд зарж болно.

Хэрэв худалдагч урьдчилан худалдан авах боломжийг харгалзан үзээгүй бол түүний гуравдагч этгээдтэй хийсэн хэлцлийг үлдсэн хувьцааны эзэмшигчдийн аль нэг нь эсэргүүцэж болно.

Харин бусад хэсгийн эзэд хувьцаагаа зарахад зориудаар саад учруулах эрхгүй.

Үүний үр дүнд дундын дундын өмч нь ижил өмчийн тодорхой хэсгүүдийг байлгах боломжийг олгодог.

Энэ хэлбэр нь объектын өөрийн гэсэн хэсгийг эзэмшдэг хэд хэдэн өмчлөгчид байгааг илтгэнэ.

Хамтарсан болон дундын өмчлөлийн ялгаа

Хоёр төрлийн өмчийн хооронд зарим ижил төстэй зүйлүүд байдаг.

Учир нь эдгээр нь хоёулаа ижил объект эсвэл түүний хэсгүүдийг эзэмшдэг хэд хэдэн хүн байгааг илтгэдэг.

Энэ тохиолдолд объект, хувьцааг чөлөөтэй, бусдаас хараат бусаар захиран зарцуулах боломжгүй болох нь тэднийг нэгтгэж байна.

Гол ялгаа нь дундын өмчлөлийн үед эд ангиудыг бодитоор хуваарилдаггүй, харин дундын өмчлөлийн хувьд эсрэгээрээ байдаг. Хуваалцах нь илүү түгээмэл бөгөөд янз бүрийн нөхцөл байдалд байдаг бол хувьчлал нь эхнэр, нөхөр хоёрын хооронд болон хэд хэдэн хүнд хувьчлах үед үүсдэг.

Нэмж дурдахад, дундын өмчлөлийн объектыг хоёр дахь өмчлөгчийн зөвшөөрөлгүйгээр зарах боломжгүй, харин дундын өмчлөлийн хувьд эхний татгалзах эрхийг дагаж мөрдөх ёстой. Хамгийн хэцүү ойлголтуудын нэг- нийтлэг хуваагдашгүй өмчийг хэд хэдэн этгээдийн дундын өмчлөлийг тэнцүү буюу тэгш бус хэсэгт хуваах нийтлэг өмчлөл.

Ихэвчлэн ийм өмч нь үл хөдлөх хөрөнгө гэсэн үг юм - байшин, хотын амьдрах орон зай эсвэл газар. Үүнийг харгалзан үзвэл үл хөдлөх хөрөнгөЭнэ бол үнэ цэнэтэй материаллаг капитал бөгөөд хэд хэдэн өмчлөгчийн эзэмшлийн талаархи асуултууд ихэвчлэн эвлэршгүй маргаан үүсгэдэг бөгөөд эзэмшигчдийг холбоо барихад хүргэдэг. Оросын шүүх, гэр бүлийн гишүүдийн дундын өмчлөлийн эрхийг авч үзэх.

Хуваалцсан болон нийтийн амьдрах орчны ялгаа

Үүний зэрэгцээ, ОХУ-ын Иргэний хуульд ижил төстэй ойлголт байдаг - хамтарсан үл хөдлөх хөрөнгө. Эдгээр нь ОХУ-ын Иргэний хуулийн ойролцоо боловч ижил төстэй тодорхойлолтуудын хооронд мэдэгдэхүйц ялгаа байдаг. Орон сууц, байшин, хашааны нийтлэг өмчийн нэгэн адил хамтын өмчийг ихэвчлэн албан ёсоор гэрлэсэн хүмүүсийн хувьд авч үздэг. Эхнэр, нөхөр нь дундын болон дундын өмчлөлийн үндсэн дээр үл хөдлөх хөрөнгийн хамтран өмчлөгч байж болно.

Хамтын өмч, дундын өмч хоёрын ялгаа юу вэ? Хоёр дахь нь нийтлэг өмчийн хэсгийг эхнэр, нөхөр хоёрын хооронд тодорхой хувааж, тус бүрт нь тодорхой хэсгийг хуваарилдаг. Үүний зэрэгцээ эхнэр, нөхөр хоёрын хооронд гэрээний харилцаа үүсч, өмчлөгчийн эрх, үүргийг тодорхой тодорхойлсон бөгөөд үүний дагуу хоёулаа эд хөрөнгийн засвар үйлчилгээ, засвар үйлчилгээ хийх үүргийн зарим хэсгийг (жишээлбэл, засварын зардал, төлбөр) хариуцдаг. нийтийн үйлчилгээний төлбөр гэх мэт)

Хамтын өмч гэж юу вэ? Нөхөрлөлийн өмч нь нөгөөгөөсөө ялгаатай нь эхнэр, нөхөр хоёрын эзэмшиж буй өмч бөгөөд тус бүрд эзлэх хувь хэмжээг тодорхой заагаагүй болно. Тэдгээр. Эхнэр нөхрийн аль алинд нь хамаарах үл хөдлөх хөрөнгийн эрх тэгш бөгөөд талуудын засвар үйлчилгээ, зардал болон бусад зардлын бүх үүргийг амаар тохиролцсоны дагуу хуваарилдаг. сайн санааны зарчим. Хэдийгээр аман гэрээ нь дундын өмчлөлийг (жишээ нь, бага зэргийн засварын зардлыг) зааж өгч болох боловч сүүлийнх нь илүү албан ёсны шинж чанартай байдаг.

Ер нь эхнэр, нөхөр аль хэдийн хууль ёсоор гэр бүл болсон үед олж авсан нийтийн өмч нь автоматаар нийтийн өмч гэж тооцогддог бөгөөд эхнэр, нөхөр хоёулаа өмчлөх тэгш эрхтэй байдаг. Энэ тохиолдолд эхнэр, нөхөр нь бичгээр өгсөн зөвшөөрөлгүйгээр байшин, орон сууцны зарим хэсгийг зарах боломжгүй юм. Энэ нь хамтарсан ба хоорондын ялгаа юм дундын орон сууцхамтран өмчлөгчдийн хоорондын хэсгийг албан ёсоор тодорхойлоход оршино.

Хууль тогтоомжийн нарийн ширийн зүйл

Хамтарсан үл хөдлөх хөрөнгийг дундын өмчид шилжүүлэхийг "хувьцаа хуваарилах" гэж нэрлэдэг бөгөөд энэ нь эхнэр, нөхөр хоёрын хооронд эд хөрөнгийг хадгалахтай холбоотой талуудын эрх, үүргийг автоматаар хуваахад хүргэдэг. Үл хөдлөх хөрөнгө, байшин, хашааны нийтлэг өмчлөх эрхийг хэрэгжүүлэхийн тулд та дараахь зүйлийг хийх шаардлагатай.

• тухайн орон сууцанд албан ёсоор бүртгүүлсэн бүх иргэн хувьчлах ажлыг эхлүүлэх;
• гэр бүл салсан тохиолдолд орон сууцыг хуваахыг албан ёсны болгох;
• хэд хэдэн хамаатан садны хооронд өвлөх эрхийг албажуулж, дундын үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн хувьцааг тогтоохыг хуульчлах;
• эхнэр, нөхөр хоёрын хооронд олж авсан эд хөрөнгөө ашиглахтай холбоотой бүхий л асуудлыг тусгасан стандарт журмын дагуу гэрлэлтийн гэрээг байгуулах;
• байшин худалдаж авахдаа эхнэр, нөхөр тус бүрийг зориулалтын эд хөрөнгийн хэсэгт тус тусад нь тусад нь гэрээ байгуулж, газар ашиглах журам болон өмчлөгчийн бусад чухал зүйлийг тогтооно.

Сүүлчийн тохиолдол нь гэж нэрлэгддэг эхнэр, нөхөр хоёрын хувьд зүйтэй юм. иргэний гэрлэлт. Хэрэв зориулалтын үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авахдаа хамтын амьдрал, эрэгтэй, эмэгтэй хүмүүс хувийн хөрөнгийн тэнцүү буюу тэгш бус хэсгийг хувь нэмрээ оруулсан бол эхнэр, нөхөр тус бүрийн үл хөдлөх хөрөнгийн пропорциональ өмчлөлийг харуулсан гэрээ байгуулахыг зөвлөж байна. Шаардлагатай бол (харилцаа тасарсан, орон сууц худалдсан тохиолдолд) гэрээний үндсэн дээр эхнэр, нөхөр нь дундын өмчлөлийн эрхийг эдэлж, эд хөрөнгийг худалдсан үед өөрт ногдох хувиа авна.

Хамтран өмчлөгчдийн эрх, үүргийн зохицуулалт

Дундын өмчлөлийн эрхийг зохицуулдаг Иргэний хууль RF, нийтлэг өмчийг захиран зарцуулах тусгай журмыг тогтоох. Үл хөдлөх хөрөнгийг дундын өмчөөс дундын өмчид шилжүүлэх үед түүний засвар үйлчилгээний зардлыг эхнэр, нөхөр хоёрын хооронд пропорциональ хуваарилдаг. Жишээлбэл, эхнэр, нөхөр нь орон сууцанд тэнцүү хувь эзэмшдэг бол хамтын өмчлөлийн болон төлбөрийн нэхэмжлэлийн аль аль нь байна хэрэгслүүд, түүнчлэн үл хөдлөх хөрөнгө худалдсан тохиолдолд татварыг тэдгээрийн хооронд тэнцүү хэмжээгээр хуваарилдаг. Хэрэв нөхөр нь 70%, эхнэр нь 30% -ийн нийтлэг өмчийг эзэмшдэг бол хүн бүр энэ хувь хэмжээгээр төлбөрөө төлдөг.

Дундын өмчлөлийн эрх нь хийсвэр ойлголт бөгөөд биет байдлын хувьд үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг хувьцаанд хуваах боломжгүй гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Орон сууцыг өмчлөгчдийн хооронд хэрхэн хуваах тухай асуудал нь албан ёсны асуудал бөгөөд энэ нь ихэвчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалттай холбоотой байдаг. Хувьцааг худалдах нь ихэвчлэн орон сууц, байшинг худалдах үед тохиолддог бөгөөд эхнэр, нөхөр нь нийтлэг өмчийн хуваах хувьтай тэнцэх хэмжээний орлогын хувийг авдаг. Хэрэв эхнэр, нөхөр нэг өрөө 20 хавтгай дөрвөлжин метр талбайтай орон сууцанд амьдардаг бол. м., хоёр дахь нь - 15 кв. м., тэгвэл энэ нь мэдэгдэхүйц ялгаа биш бөгөөд харилцан нэхэмжлэл гаргах, шүүхэд хандах үндэслэл болохгүй. Талууд амаар тохиролцож, орон сууцны байрыг ашиглах журмыг тодорхойлох ёстой. Юуны өмнө энэ нь биет байдлаар хуваагдах боломжгүй нийтлэг өмчлөлд хамаарна (угаалгын өрөө, гал тогоо, коридор).

Практикт үл хөдлөх хөрөнгийг хамтран ашиглахтай холбоотойгоор гэр бүл салсан эхнэр, нөхөр, хамаатан садны хооронд үл хөдлөх хөрөнгийн хамтын өмчлөгчийн хооронд маргаан, зөрчил байнга гардаг. Эдгээр асуудлыг ОХУ-ын Иргэний хуулиар зохицуулдаг, хэрэв талуудын хооронд санал зөрөлдөөн байгаа бол тэдгээрийн аль нэг нь шүүхэд нэхэмжлэл гаргах, орон сууцыг ашиглах журмыг тогтоох, ашиглах журмыг тогтоох эрхтэй. гэрээнд заасан газар, орон сууц. Мөргөлдөөнийг шийдвэрлэх явцад холбооны төлөөлөл шүүх эрх мэдэлХамтран эзэмшигч тус бүрт тусгаарлагдсан эсвэл дамжин өнгөрөх өрөөг ашиглах боломжтой. Хэрэв өрөөнүүдийн аль нэг нь нөгөөгөөсөө том бол том өрөөг авсан хамтран эзэмшигч нь төлбөр төлөх шаардлагатай болно. их хэмжээнийнийтийн үйлчилгээний төлбөр төлөх эсвэл нийтийн эзэмшлийн байшинг хадгалахад илүү их зардал гарах үед.

ОХУ-ын Иргэний хуулийн дагуу дундын өмчлөлд байгаа орон сууцыг худалдах нь бусад эхнэр, нөхөр, орон сууц, байшингийн хамтран өмчлөгчөөс давуу эрхтэйгээр хийгдэх ёстой. Өөрөөр хэлбэл, эхнэр, нөхөр нь хувьцаа эзэмших эрхээ хэрэгжүүлэхээр шийдсэн бол эхлээд дундын өмчийн нөгөө хэсгийг эзэмшигч эхнэр, нөхөртөө худалдаж авахыг санал болгох ёстой. Эхнэр, нөхрийн давуу эрх нь нийтлэг өмч болох орон сууц эсвэл байшин нь хуваагдашгүй өмч бөгөөд талуудын хооронд тохиролцоонд хүрээгүй тохиолдолд таны хэсгийг гуравны нэгд зарах замаар эд хөрөнгийг худалдах нь маш хэцүү байх болно гэдгийг үндэслэн тогтоодог. үдэшлэг. Үл таних хүмүүстэй үл хөдлөх хөрөнгөө хуваалцах нь хэцүү байдаг тул худалдан авагч үл хөдлөх хөрөнгийн хэсгийг худалдаж авахыг хүсэх нь ховор байдаг. Эрхээ хэрэгжүүлэхийн тулд тусдаа угаалгын өрөө, том гал тогоо гэх мэт хэрэгтэй.

Гэсэн хэдий ч хамтран өмчлөгчдийн аль нэг нь хуваах эд хөрөнгийг өөрт хамаарах хэсэг хэлбэрээр зарах эрхтэй. Хэрэв өмчлөгч нь үл хөдлөх хөрөнгөө зарахаар шийдсэн бол энэ талаар хамтран эзэмшигчид мэдэгдэж, гүйлгээний хүссэн нөхцлийг зааж өгөх ёстой. Хэрэв нөгөө тал нь худалдан авахаас татгалзсан, эсхүл үйлдэл хийхгүй бол худалдах санаачилга нь нөгөө талдаа заавал хүлээн авсан тухай мэдэгдлийг бичгээр илгээх замаар өөрийн хүсэл зоригийн талаар албан ёсоор мэдэгдэх ёстой. Хэрэв хамтран өмчлөгч нь мессеж хүлээн авснаас хойш нэг сарын дотор ямар нэгэн арга хэмжээ авахгүй бол өмчлөгч нь гуравдагч этгээдэд хувиа худалдах эрхтэй.

Түгээмэл дундын газар, хувьцаа олгох

Газар өмчлөх нийтлэг өмч нь өмчлөгчдөд түүнийг худалдах хүндрэл багатай байдаг ч бодит байдал дээр тухайн талбайн хэсгийг хуваарилах, худалдах журам өөр байж болно. Газар өмчлөгчдийн аль нэг нь өөрийн эзэмшиж буй хувьцааг худалдах зорилгоор тусгаарлах эсвэл өөрийн үзэмжээр захиран зарцуулахыг хүсч байвал (хэрэв тэр газрыг ашиглах журамд сэтгэл хангалуун бус байвал) явах шаардлагатай болно. хэд хэдэн хууль эрх зүйн болон хүнд суртлын журмаар дамжуулан, үүнд:

• талбайг дундын статусаас энгийн хувьцаанд шилжүүлэх;
• дундын дундын өмчөөс газар олгох.

Эхний тохиолдолд өмчлөгчдийн хооронд газар эзэмшиж буй талбайн хувийг хуваарилах гэрээ байгуулах боломжтой. шинэ сайт, хэмжээ нь хуучин хамтран эзэмшигчийн хэмжээтэй тэнцүү хэмжээгээр тогтоогдсон. Үүний үндсэн дээр шинээр олгосон газар нь түүний санаачилгаар хуваарилагдсан хуучин хамтран өмчлөгчөөс хууль ёсны өмчлөх эрхийг олж авдаг. Энэ тохиолдолд анхны нийтлэг өмч болох газар нь бусад өмчлөгчид (хүүхэд, ах, эгч, дүүс) хамтран өмчлөх ижил нөхцөлөөр өөрчлөгдсөн хил хязгаарт хадгалагдана. Үлдсэн өмчлөгчдийн хооронд талбайн хэмжээг өөрчилсний дараа хувьцааг дахин хуваарилах нь хуваарилахаас өмнө тухайн талбайг эзэмшиж байсан хувь хэмжээгээр явагдана. Газрын талбайг ашиглах тогтоосон журам мөн хадгалагдана.

Талбайн нэг хэсгийг хуваарилахдаа газар өмчлөх нь хүнд суртлын зардалтай холбоотой. Хувьцааны хуваарилалтыг албан ёсны болгохын тулд зөвхөн газрын хэлтэс, кадастрын төлөвлөгөө эсвэл BTI-ийн ажилтнууд хийх эрхтэй газрын судалгаа болон бусад журмыг хэрэгжүүлэх шаардлагатай. Хуваарилах журам дууссаны дараа шинэ талбайг кадастрын бүртгэлд дахин бүртгүүлэх шаардлагатай бөгөөд энэ нь олон нэмэлт зардал шаарддаг.

Байшингийн хэрэгжилтийн онцлог

Үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалт нь олон нюанстай холбоотой байдаг хууль эрх зүйн мөн чанар, дараа нь олон хамтран эзэмшигчид орон сууцыг хэрхэн зарах тухай асуултыг сонирхож байна. Татварын кодЭнэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн борлуулалтаас олсон орлогын 13% -ийг төлөх явдал юм. Хэт их зардал гаргахгүйн тулд та хамтран өмчлөгч бүртэй "худалдан авах, худалдах" гэрээ байгуулах, эсвэл худалдагчийн талаас олон талтай нэгэн зэрэг хэлцэл хийж, дараа нь орон сууц, зарсан байшингаа шилжүүлэх боломжтой. шинэ худалдан авагчид.

Ийм тохиолдолд гол бэрхшээлүүд гарч ирдэг:

• хамтран өмчлөгчдийн хооронд худалдах талаар тохиролцоонд хүрээгүй бол;
• эд хөрөнгө нь ипотекийн зээлийн зүйл бол.

Эдгээр тохиолдолд нийтийн хамтын амьдрах орон зайг давуу эрхээр дамжиж гуравдагч этгээдэд зарж болох боловч бодит байдал дээр энэ алхамыг дагалддаг. их эрсдэл, учир нь гүйлгээг хүчингүйд тооцож болно.

ОХУ-ын хууль тогтоомжид өмчийн эрхийн тухай өөр өөр ойлголт байдаг. Жишээлбэл, ОХУ-ын Гэр бүлийн тухай хуульд зөвхөн дундын өмчийн тухай ойлголтыг агуулдаг бол Иргэний хуульд дундын болон дундын өмчийг агуулдаг. Энэ хоёр төрөл нь үл хөдлөх хөрөнгө болон хөдлөх хөрөнгийн хэд хэдэн өмчлөгчтэй байхыг таамаглаж байна. Үүний зэрэгцээ, дундын өмчлөл нь эзэмшигч тус бүрт хамаарах хэсгийг тодорхойлох явдал юм - тэдгээр нь тэнцүү эсвэл тэгш бус байж болно. Хэрэв өмч нь хамтарсан бол ийм хувьцааг хуваарилахгүй.

Нийтлэг өмч хөрөнгө - захиран зарцуулах, ашиглах, эзэмших

Дундын өмчлөлийн хувьд үл хөдлөх хөрөнгийг захиран зарцуулах, ашиглах, өмчлөх нь зөвхөн өмчлөгчийн зөвшөөрлөөр, тэдгээрийн хувь хэмжээнээс үл хамааран боломжтой юм.

Ийм зөвшөөрөл байхгүй тохиолдолд орон сууцыг өөрчлөх боломжгүй, зарах боломжгүй гэх мэт. Мэдээжийн хэрэг, хуульд таны байрыг худалдахыг хориглодоггүй. квадрат метр, гэхдээ тэр үед дундын өмчлөлд үлдсэн оролцогчид байх болно давуу эрхтэдгээрийг олж авах, эс тэгвээс хэлцлийг хүчин төгөлдөр бус гэж зарлаж болно. Та хөршүүддээ хувьцаагаа худалдсан тухай бичгээр мэдэгдэж, үнийг зааж өгөх ёстой. Энэ дүрэм нь нөхөн төлбөр гэж нэрлэгддэг гүйлгээнд хамаарна (худалдан авах, худалдах) эзэмшигч нь бусдын зөвшөөрөлгүйгээр өөрийн хувийг хандивлаж болно (үнэгүй гүйлгээ).

Хуульчийн зөвлөгөө

Амьдралд нэг хамтран өмчлөгчид орон сууц худалдах нь амин чухал боловч нөгөө нь үндсэндээ зөвшөөрөл өгдөггүй тохиолдол байдаг. Энэ нь энгийн зөрүүд байдал, хувиа хичээсэн байдал, тэр байтугай өс хонзон ч байж болно. Асуудлыг шүүхээр шийдэх ёстой. Та хамтран өмчлөгчдийн аль нэгээс хувьцааг албадан худалдаж авах эсвэл хувьцааг эд зүйлээр хуваарилах боломжтой. Гэхдээ энд хамгийн чухал зүйл бол худалдаж авсан хувьцааны хэмжээ, эзэмшигчийн хувьд ямар ач холбогдолтой вэ, түүнийг байгалийн хэлбэрээр хуваарилах техникийн боломж юм.
Иргэд дундын өмчийн хувьцааны тухай ойлголтыг тухайн эд хөрөнгийг ашиглах тогтоосон журамтай андуурдаг.
Жишээлбэл, гурван эзэн эзэмшдэг гурван өрөө байр, нэг хүнд 1/3. Тэд тус бүр нэг өрөөг эзэлдэг бөгөөд эдгээр өрөөнүүд нь тэдний дундын өмчлөлийн хувь гэж эндүүрдэг. Үнэндээ энэ нь үнэн биш юм. Гурван өмчлөгч нь хэрэв хүсвэл бусад өмчлөгчидтэй адил эрх бүхий аль нэг өрөөг эзэмшиж, ашиглаж болно. Дундын өмчлөлийн хувьд эд хөрөнгийн нэг хэсгийг эзэмших эрх нь бараг үргэлж цаасан дээр баталгааждаг бөгөөд үүнийг дундын өмчлөлийн тухай хэлж болохгүй гэдгийг нэмж хэлмээр байна. Түүнчлэн 2016 оны 6-р сараас хойш хувьцааг худалдахдаа нотариатаар гэрчлүүлэх шаардлагатай.

Хамтарсан өмч - ялгаа нь юу вэ?

Дундын өмчлөлийн тохиолдолд тухайн эд хөрөнгийг хамтран өмчлөгчдийн аль нэгнийх нь нэр дээр бүртгүүлж болох боловч хуулийн дагуу үлдэгдэл өмчлөгч нь өмчлөгчийн нэгэн адил өмчлөх, захиран зарцуулах эрхтэй. Гэр бүлийн тухай хуульд гэрлэлтийн үеэр хамтран олж авсан үл хөдлөх хөрөнгө нь эхнэр, нөхөр хоёрын дундын өмчлөлийг тогтоодог.

Хуульчийн зөвлөгөө

Светлана Коротина, "Чайка ба хамтран ажиллагсад" NCA-ийн хуульч

Гэрлэгчид хамтран олж авсан хөрөнгөө хуваахдаа бие биедээ "Энэ бол миний нэр, миний нэр дээр (орон сууц, машин гэх мэт) бүртгэлтэй учраас минийх" гэж хэлэхийг та олон удаа сонсдог. Уг нь дундын өмчлөлийн хувьд тухайн эд хөрөнгө хэнд бүртгэлтэй байгаагаас үл хамааран бүх өмчлөгчид адил тэгш харьяалагддаг гэж үздэг. Хэрэв хүсвэл хувьцааг дундын өмчөөс салгаж болох бөгөөд энэ нь дундын өмчлөл үүсэхэд хүргэнэ. Гэрлэгчид мөн адил тэгш хувьтайгаар орон сууц худалдаж авах, эсвэл гэрлэхээс өмнөх гэрээ байгуулах замаар дундын өмчлөлийг бий болгож болно.

IN шүүхийн практикДундын болон дундын өмчийг хуваах асуудал байнга гардаг. Хэрэв эхнэр, нөхөр хоёрын өмч хөрөнгийг хуваахдаа ихэвчлэн хоёр өмчлөгч байдаг бөгөөд талууд тохиролцоход хялбар байдаг бол олон өмчлөгчтэй тохиолдолд шүүхээр ч гэсэн асуудлыг шийдвэрлэх боломжгүй байдаг. Орон сууц, байшин болон бусад үл хөдлөх хөрөнгийн эрхийн хувьцааг олж авахаасаа өмнө бүх зүйлийг сайтар бодож, мэргэжилтнүүдтэй зөвлөлдөхийг хуульчид зөвлөж байна.

Уг материалыг "Чайка ба хамт олон" НСА-ийн тусламжтайгаар бэлтгэсэн.

ОХУ-ын хууль тогтоомж нь иргэдэд нийтлэг өмчийн эрхээ хэрэгжүүлэх хэд хэдэн хувилбаруудыг тусгасан байдаг - эд хөрөнгийн хамтарсан өмчлөл, түүнчлэн дундын өмч. Тэд тус бүрийн онцлог юу вэ? Иргэдийн холбогдох эрх зүйн харилцааг хэм хэмжээний ямар эх үүсвэрээр зохицуулдаг вэ? Нийтийн өмчлөлд байгаа хөрөнгийн онцлог нь чухал уу?

Нийтийн өмч гэж юу вэ?

ОХУ-ын Иргэний хуулийн 244-р зүйлд зааснаар нийтлэг өмч гэдэг нь хоёр ба түүнээс дээш этгээдийн эзэмшдэг зарим өмч юм. Үүний объект нь үл хөдлөх хөрөнгө байж болно. Нийтийн дундын өмч, дундын өмч гэж байдаг. Эхний тохиолдолд өмчлөгчид үл хөдлөх хөрөнгийг тогтмол хувьцаанд хуваадаг. Хоёрдугаарт, нийтлэг өмчийн объект нь хуваагддаггүй.

Зарим тохиолдолд дундын дундын болон дундын өмчлөлийг хуулийн заалтыг үндэслэн тогтоосон байдаг. Жишээлбэл, тариачны фермийн эхнэр, нөхөр, оролцогчдын өмчийг хуулиар тогтоосон байдаг. Энэ тохиолдолд өмчлөгчид үл хөдлөх хөрөнгөө хувааж, боломжтой бол энэ шийдвэрийг нэгтгэхээр тохиролцож болно хуулиар тогтоосонзүгээр.

Хуваалцсан эзэмшил

Нийтийн эзэмшил гэх мэт ангиллын онцлогийг илүү нарийвчлан авч үзье. Энэ төрлийн өмч нь зөвхөн үндсэн хувьцаанд өмчлөх эрхийг хуваарилахаас гадна үл хөдлөх хөрөнгийн арилжааны ашиглалтаас пропорциональ орлого олох боломжийг хамардаг.

Үүний зэрэгцээ, дундын өмчлөлийн үндсэн дээр өмч хөрөнгөө эзэмшдэг хүмүүс эд хөрөнгөө хадгалах үүрэгтэй.

Нийтлэг өмчлөлийг бутархай эсвэл хувиар илэрхийлнэ. Холбогдох тоон үзүүлэлтүүдийг тодорхойлох тухайд ОХУ-ын Иргэний хуулийн 245 дугаар зүйлд хууль, гэрээ, өмчлөгчийн харилцааны практикт өөрөөр заагаагүй бол холбогдох хувь хэмжээг тэнцүү гэж үзнэ гэж заасан байдаг.

Хувьцааны хэмжээг шинэ өмчлөгчид гарч ирэх, түүнчлэн тодорхой өмчлөгчийн тэргүүлэх үүрэг гүйцэтгэдэг өмчийг шинэчлэх зэргээс шалтгаалан тохируулж болох бөгөөд үүнийг нотлох боломжтой. Гэсэн хэдий ч, хэрэв суурь үл хөдлөх хөрөнгийн сайжруулалтыг ямар нэг байдлаар салгаж чадвал түүнийг олгосон хүн үндсэн хөрөнгийн сонирхлыг нэмэгдүүлэхгүйгээр хуулийн дагуу өмчлөх эрхийг олж авах боломжтой.

Нийтийн дунд өмчлөх эрхийг эд хөрөнгийн өмчлөгч бүр бусад бүх өмчлөгчийн зөвшөөрлийн дагуу хэрэгжүүлдэг. Хэрэв зохих төрлийн зөвшилцөлд хүрч чадахгүй бол маргааныг шүүхээр шийдвэрлэх ёстой. Зарим тохиолдолд хуульчдын тэмдэглэснээр шүүх нь хамтарсан өмчийг захиран зарцуулахтай холбоотой маргааныг шийдвэрлэхэд тусалдаг.

Дундын дундын өмчийг худалдах нь хэд хэдэн онцлог шинж чанартай байдаг. Жишээлбэл, хэрэв эзэмшигчдийн аль нэг нь хувьцаагаа зарахаар шийдсэн бол бусад өмчлөгчид давуу эрхтэйгээр авах эрхтэй. Эдгээр нь ОХУ-ын Иргэний хуулийн 250 дугаар зүйлийн заалтууд юм. Гэхдээ нийтийн дуудлага худалдаагаар зарах тухай яриагүй л бол. Хэрэв эзэмшигчдийн аль нэг нь энэ дүрмийг зөрчсөн бол бусад өмчлөгчид гүйлгээний үр дүнг шүүхээр дамжуулан давж заалдаж болно.

Хувьцаагаар эд хөрөнгө эзэмшдэг өмчлөгч бүр эд хөрөнгийг арилжааны зориулалтаар ашиглах орлогод тооцох эрхтэй гэдгийг дээр дурдсан. Энэ талыг илүү нарийвчлан авч үзье.

Нийтийн өмчийн орлогын хуваарилалт

Өмчлөгч нь ОХУ-ын Иргэний хуулийн 248 дугаар зүйлд заасны дагуу хамтын өмчлөлийн эд хөрөнгийг ашигласнаас олсон орлогыг пропорциональ хуваарилах эрхтэй - хэрэв хамтын нийгэмлэгийн хооронд байгуулсан гэрээнд өөрөөр заагаагүй бол. эзэд. Үүний зэрэгцээ, хэрэв хүн зохих төрлийн орлого олж авбал түүнд ижил хэмжээгээр татвар төлж, эд хөрөнгийг хадгалах, түүний үйл ажиллагааг хангахтай холбоотой зардлыг хариуцах үүрэгтэй.

Хэсэг ба сонголт

Нийтийн өмчлөлийг дуусгавар болгох механизмуудыг авч үзье. ОХУ-ын практикт эдгээр хоёр зүйл байдаг - хуваах, хуваарилах.

Хэрэв бид хуваах тухай ярьж байгаа бол энэ механизмын хүрээнд бүх өмчлөгчтэй холбоотой нийтлэг өмчлөл дуусгавар болно. Хариуд нь нийтийн дунд өмчлөлөөс тусгаарлах нь зөвхөн нэг хүн үл хөдлөх хөрөнгөө үлдэнэ гэсэн үг юм. Уг хоёр журмыг хэрэгжүүлэх олон шалтгааныг хуульд заасан байдаг. Жишээлбэл, дундын өмчлөлийн өмчийг хуваах, хуваарилах нь бүх өмчлөгчийн харилцан зөвшөөрлийн үндсэн дээр хийгдэж болно. Өөр нэг сонголт нь холбоотой юм шүүхийн шийдвэр. Мөнгө цуглуулах явцад зээлдүүлэгчдийн хүсэлтээр хуваарилах боломжтой.

ОХУ-ын Иргэний хуулийн 252-р зүйлд хуваах, хуваарилах нь боломжтой бол биет хэлбэрээр явагдах ёстой бөгөөд хуулийн хэм хэмжээнд харшлахгүй гэж заасан байдаг. Гэсэн хэдий ч, холбогдох журмыг хэрэгжүүлэх боломжгүй бол хуваах, хуваарилсны үр дүнд эд хөрөнгийн тодорхой хэсгийг авах ёстой өмчлөгч нь найдах эрхтэй. мөнгөн нөхөн олговор. Зарим тохиолдолд шүүхийн шийдвэрийн үндсэн дээр энэ механизмыг идэвхжүүлдэг. Нөхөн олговор авсны дараа хүн эд хөрөнгийн хамтын өмчлөлд оролцохоо болино.

Хамтарсан өмч

Нийтийн дундын өмч гэж юу болохыг судалсны дараа хамтын өмчлөлийн онцлогийг авч үзье. Түүний өвөрмөц онцлогӨмчлөгч нь тухайн эд хөрөнгийн хамтын менежментийг хэрэгжүүлж байгаа нь хувь оролцоогүй. Үүний зэрэгцээ өмчлөгчид эд хөрөнгийг ашиглахдаа тодорхой хил хязгаарыг тохиролцох эрхтэй. Ямар нэг байдлаар өмчлөгчдийн аль нэг нь бусад өмчлөгчидтэй санаа бодлоо уялдуулан захиран зарцуулах боломжтой. Үүний зэрэгцээ аливаа өмчлөгч нь холбогдох хөрөнгийг захиран зарцуулах гүйлгээ хийх боломжтой. Гэсэн хэдий ч тэрээр өөрийн үйлдлээ бусад өмчлөгчидтэй зохицуулахгүй бол байгуулсан гэрээг шүүхээр хүчингүйд тооцож болно.

Хэсэг ба сонголт

Зарчмын хувьд, дундын өмчтэй харилцахдаа хуваах, хуваарилах журам нь дундын өмчлөлийн эрхийг агуулсан дүрэм журамтай төстэй байдаг. Гэсэн хэдий ч холбогдох журмыг хэрэгжүүлэхийн өмнө эзэмшигчид хувьцааны хэмжээг тус бүрээр нь тодорхойлох ёстой. Хэрэв тэд гэрээгээр үүнийг хийхгүй бол шүүхээр асуудлыг шийдэх ёстой.

Эхнэр, нөхөр хоёрын дундын өмч

Гэрлэсэн иргэдийн дундын өмч нь өөрийн гэсэн онцлогтой. Энэ нь ОХУ-ын Иргэний хуулийн 256 дугаар зүйлд тусгагдсан болно. Гэрлэлтийг бүртгэсний дараа эхнэр, нөхөр хоёрын олж авсан эд хөрөнгийг хамтарсан гэж үздэг боловч гэрлэлтийн гэрээнд бусад нөхцөлийг заагаагүй тохиолдолд. Өөрөөр хэлбэл, холбогдох төрлийн гэрээ нь өмч, жишээлбэл, орон сууцыг ийм хувь хэмжээгээр хуваахыг тусгасан нийтлэг өмчлөлийн гэрээ шиг харагдаж болно.

Гэрлэлтийн үед эхнэр, нөхөр хоёрын хувийн өмч хөрөнгийн үнэ мэдэгдэхүйц өссөний үр дүнд холбогдох өмчийн төрлийг тодорхойлох боломжтой. Хариуд нь, хэрэв эхнэр, нөхөр нь иргэний гэр бүлд амьдарч байсан, өөрөөр хэлбэл зохих бүртгэлгүй байсан бол тэдний өмчийг ерөнхийдөө тусдаа гэж тодорхойлдог.

Тариаланчдын дундын өмч

Тариачин, фермерийн аж ахуйн нэгжийн оролцогчдын хамтарсан өмч нь тодорхой онцлог шинж чанартай байдаг. Холбогдох заалтуудыг ОХУ-ын Иргэний хуулийн 257 дугаар зүйлд тусгасан болно. Хуульд зааснаар тариаланчдын хооронд байгуулсан гэрээ, холбогдох эрх зүйн актад өөрөөр заагаагүй бол тэдний өмч хамтарсан байна. Тариачин, фермерийн аж ахуйн нэгжид оролцогчид өөр хоорондоо тохиролцсоны үндсэн дээр эд хөрөнгийг ашиглах эрхтэй. Үүний зэрэгцээ, тариаланчдын дундын өмч болох хэлцлийг зөвхөн итгэмжлэгдсэн хүмүүс эсвэл фермийн дарга нар хийж болно.

Газар тариалангийн өмчийг хуваах нь бас өөрийн гэсэн онцлогтой. Ялангуяа фермийн оролцогчдын аль нэгийг нь салгах гэсэн утгатай бол зарим хуульчдын тэмдэглэснээр тэр олон тохиолдолд газар эзэмших эрхгүй болно. Гэсэн хэдий ч тэрээр бусад тариаланчидтай хамтран эсвэл шүүхээр тодорхойлогддог мөнгөн нөхөн олговор авах эрхтэй.

Дундын өмчлөлийн онцлогийг судалсны дараа бид дундын өмчлөлд байгаа эд хөрөнгийг захиран зарцуулах практикийг тусгасан талыг судалж болно. Холбогдох журмын онцлог шинж чанарууд юу вэ? Юуны өмнө, хуульд эд хөрөнгийн өмчлөлийн хувьцааг хуваарилах журмыг хангалттай нарийвчлан тодорхойлсон хэдий ч бодит байдал дээр өмч хөрөнгийг захиран зарцуулах эрхээ хэрэгжүүлэхэд хүндрэлтэй байдаг гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. . Үл хөдлөх хөрөнгийн жишээг авч үзье.

Хувьцааг захиран зарцуулах практик: худалдах журам

Хэрэв хэсэг бүлэг хүмүүс орон сууцны дундын өмчлөлийг бий болгосон бол тэд тус бүрдээ өмчөө хэрхэн захиран зарцуулах вэ? Хамгийн түгээмэл хувилбаруудын нэгийг авч үзье - байшин зарах.

Хэрэв бид орон сууцыг бүрэн зарах тухай ярьж байгаа бол бүх өмчлөгчийн зөвшөөрөл шаардлагатай. Жишээлбэл, хүн үл хөдлөх хөрөнгө барьцаалахыг хүсч байвал ижил зүйл шаардлагатай. Хэдэн хүн санал нийлэх нь хамаагүй - нэг нь эсэргүүцсэн ч хэлэлцээрийг хэрэгжүүлэх боломжгүй.

Үүний зэрэгцээ хуульчдын тэмдэглэж байгаагаар шүүх хүртэл тухайн хүнийг зарах хувь эзэмшдэг орон сууцанд зөвшөөрөл өгөхийг албадах эрхгүй. Үүний зэрэгцээ, орон сууцны дундын өмчлөл нь тухайн хүн өмчлөлд байгаа хэсгийг өөрийн хүссэнээр захиран зарцуулах эрхтэй гэсэн үг юм. Гэсэн хэдий ч энэ тохиолдолд бодит байгалийн хувийг тодорхойлоход хүндрэл үүсч болно. Энд ямар хувилбар байж болох вэ?

-тэй холбоотой дундын өмчлөлийг тогтоосон бол студи орон сууц, практикт холбогдох хэсгийг тусгаарлах нь хуульчдын тэмдэглэснээр хэрэгжүүлэхэд хэцүү байдаг. Гэсэн хэдий ч хэрэв хэд хэдэн орон сууцтай байшингийн нийтлэг өмчлөл байгаа бол холбогдох журам нь эргээд нэлээд бодитой юм. Ялангуяа, жишээлбэл, доторх өрөөний тоо нь эздийн тоотой пропорциональ байвал. Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгө нь хувьцааг зарах журмын бодит хэрэгжилтийн үүднээс авч үзвэл хуваагдах ёстой.

Зарим тохиолдолд үл хөдлөх хөрөнгийн хэсгийг хуваарилахдаа амьдрах орон зайг зөв хуваарилахад бэлэн байгаа чадварлаг мэргэжилтнүүдийг татан оролцуулахыг зөвшөөрдөг. Өөр нэг механизм шүүхэд ханддаг. Дүрмээр бол, ийм сонсголын үр дүнд эзэмшигч нь тухайн орон сууцны хэсгүүдэд тодорхой хэмжээний квадрат метр талбай авдаг бөгөөд энэ нь ашиглалтын үүднээс авч үзвэл тэнд амьдрах тав тухыг бүрэн илэрхийлдэг. Зарим тохиолдолд шүүх жишээлбэл, хүнд бүхэл бүтэн өрөө өгч, нэгэн зэрэг угаалгын өрөө, гал тогоо, коридорыг хуваалцах эрхийг өгч болно.

Дээр дурдсанчлан бусад орон сууцны өмчлөгчид уг газрыг худалдан авах давуу эрхтэй байдаг. Энэ тохиолдолд дундын өмчлөлийн оролцогч нь бусад өмчлөгчдийн хувийг худалдах хүсэлтэй байгаагаа бичгээр анхааруулж, дараа нь тэдний шийдвэрийг нэг сар хүлээх ёстой. Энэ тохиолдолд бодит борлуулалтын үнэ нь холбогдох баримт бичгийг хамтран эзэмшигчдэд өгөх үед зарласан үнэтэй ижил байх ёстой. Хэрэв хүн орон сууцанд хувиа хямд зарахыг хүсч байвал бусад эздэдээ буцааж худалдаж авахыг дахин санал болгох ёстой.

Хэрэв хүн орон сууцанд байгаа хувиа хамтран өмчлөгчдөд худалдаж авах саналгүйгээр гуравдагч этгээдэд зарсан бол холбогдох хэлцлийг шүүхэд гомдол гаргаж болно. Үүний үр дүнд эзэмшигч нь буцааж өгөх үүрэгтэй бэлэн мөнгөХудалдан авагчид, хариуд нь өөрийн эзэмшлийн хувийг эргүүлэн авах.

Хувьцааг захиран зарцуулах практик: түрээс

Практикт тохиолдож болох өөр нэг хувилбар бол түрээсийн орон сууцанд хувь нийлүүлэх явдал юм. Хуулийн дагуу ийм журмыг бүх хамтран өмчлөгчдийн зөвшөөрлөөр хийж болно. Гэсэн хэдий ч бодит байдал дээр ийм төрлийн хэлцлийг зөвхөн тохиромжтой түрээслэгч олсон хүнтэй хийдэг. Энэ хууль ёсных уу? Олон хуульчдын үзэж байгаагаар бол үгүй.

Иймд өмчлөгчдийн аль нэг нь түрээсийн гэрээ байгуулсан хүмүүсийг орон сууцанд оруулсан бол бусад өмчлөгчид цагдаад хандаж, тэднийг нүүлгэх эрхтэй. Гэсэн хэдий ч хуульчдын тэмдэглэснээр практикт үүнийг хийх нь ховор байдаг, учир нь байшингийн эзэн Австриас холын хамаатан садан нь түүнтэй уулзахаар ирсэн гэж цагдаа нарт итгүүлж чаддаг. Хуулийн дагуу хэн ч түр оршин суухыг хориглож болохгүй.

Мэдээжийн хэрэг, сэтгэл хангалуун бус өмчлөгчид шүүхэд хандах боломжтой. Гэсэн хэдий ч тэд хэргийг ялсан ч гэсэн холбогдох шийдвэр нь зөвхөн тусдаа түрээсийн гэрээний дагуу байранд нүүсэн тодорхой бүлэг хүмүүст хамаарах болно гэж зарим хуульчдын тэмдэглэж байна. Орон сууцны өмчлөгчдийн аль нэг нь шинээр түрээсийн гэрээ байгуулсан тохиолдолд хуульд харшлах замаар орон сууцанд амьдрах эрх авсан хүмүүсийг албадан гаргахын тулд дахин шүүхэд хандах шаардлагатай болно. Тиймээс олон хуульчдын тэмдэглэснээр ийм арга хэмжээ нь ихэвчлэн практик ач холбогдолгүй байдаг.

Газрын нийтлэг өмчлөл

Орон сууцны дундын болон дундын өмчлөлийг хэрхэн тодорхойлохтой холбоотой асуудлыг бид судалсан. Үүний зэрэгцээ холбогдох эрх зүйн харилцаа нь тэдгээрийн субьект нь газар бол тодорхой шинж чанартай байж болно. Зарим нюансуудад газрын нийтлэг өмчлөлийн эрхийг, ялангуяа үл хөдлөх хөрөнгийн шинж чанараас ялгаатай зарчмын үндсэн дээр зохицуулдаг. Энэ талыг илүү нарийвчлан авч үзье.

Хуулийн дагуу оросууд хоёр ба түүнээс дээш өмчлөгчтэй бол дангаараа болон нийтлэг өмчлөлийн дагуу газар өмчлөх боломжтой. Хууль тогтоомжийн зохицуулалтхаргалзах өмч нь ерөнхийдөө бусад ангиллын өмчтэй төстэй. Тэгэхээр газрын дундын өмч гэж байна, дундын өмч гэж байна.

Үүний нэгэн адил ерөнхий дүрэм, ОХУ-ын хууль тогтоомжид тогтоосон, хэрэв хуульд хамтарсан өмчлөлийг бий болгох механизмыг заагаагүй бол газар нь дундын өмчлөлд байх болно. Түүнчлэн, хэрэв бид ОХУ-ын Иргэний хуулийн 244-р зүйлийн заалтыг дагаж мөрдвөл нийтлэг өмчлөл нь түүний объект нь хуваагдашгүй, өөрөөр хэлбэл функциональ шинж чанарыг өөрчлөхгүйгээр эсвэл хуулийн хүчин төгөлдөр бус хэлбэрээр хуваарилагдахгүй бол үүсдэг. Зарим хуульчдын тэмдэглэснээр энэ салбарын эрх зүйн харилцааны талаар газрын хуульЗөвхөн хоёр дахь дүрэм үйлчилнэ. Өөрөөр хэлбэл, хуульд өөрөөр заагаагүй бол нийтлэг өмчлөлийн газар нь байгалийн хэлбэрээр зөв хуваарилагдах ёстой.

Хуулийн актууд дундын өмчлөлийг шууд заасан жишээ бол дээр дурдсан фермүүдтэй хийсэн хувилбар юм. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 257 дугаар зүйлд заасны дагуу. нийтлэг өмчТариаланчид, түүний дотор газар нь хамтын өмчийн эрхээр холбооны бүх гишүүдэд хамаарна. Гэсэн хэдий ч тариаланчид өөрсдөө бусад гэрээгээр газар хуваарилахыг зөвшөөрөөгүй тохиолдолд үүнийг хийдэг.

Тиймээс энэхүү эрх зүйн хэм хэмжээ нь диспозитивийн ангилалд хамаарна. Үүний зэрэгцээ зарим хуульчдын тэмдэглэснээр “Тариачин (ферм) аж ахуйн тухай” хуульд холбооны оролцогчдын санал нэгтэй шийдвэр гараагүй бол тариаланчдын дундын өмчийг дундын өмчид шилжүүлэх тухай заалт орсон. эзэмшил. Өөрөөр хэлбэл, бид энэ чиглэлийн хууль тогтоомжийн зарим хувьслыг харж байна.