Hvem signerer kjøps- og salgsavtalen? Hvor og hvordan registrere kjøp og salg av en leilighet? Sjekker leiligheten for heftelser

En transaksjon for kjøp eller salg av bolig er formalisert ved en avtale. Nå er ikke denne avtalen underlagt statlig registrering. Så hvor kan du lage en kontrakt for salg og kjøp av en leilighet? Dokumentasjon må bringes til Rosreestr. Men prosedyren vil være annerledes - registrering av eierskap. Dette er det som kreves for registrering. I dette tilfellet er de styrt av forskriftene i den russiske føderasjonens sivile lov (den russiske føderasjonens sivile lov), artikkel 551 og 558, N 302-FZ (føderal lov) datert 30. desember 2012, artikkel 2 del 8 Vi vil vurdere stadiene i registreringen nedenfor.

Hvor og hvordan forhåndsregistrerer du en leilighetssalgstransaksjon?

Partene i transaksjonen kan uttrykke sin intensjon om å kjøpe (selge) en bestemt leilighet i form av en foreløpig avtale. Vilkårene for den endelige transaksjonen er forhåndsbestemt. Loven åpner for denne muligheten i art. 429 klausul 1 i den russiske føderasjonens sivilkode.

Foreløpig kjøps- og salgsavtale utarbeides og undertegnes av:

• notarius publicus,
• advokat,
• eiendomsmegler
• parter utenfor institusjoner.

Hvilke garantier gir en slik avtale? Kjøper kan være sikker på at loven garanterer ham rett til å kjøpe den avtalte boligen til prisen spesifisert i kontrakten. Og selgeren vil kunne selge eiendommen sin innen fastsatt frist. Dokumentet skal være skriftlig. Ingen statlig registrering er nødvendig.

I følge art. 429 klausul 5 i Civil Code of the Russian Federation, i tilfelle en av partene unngår inngåelsen av en endelig avtale, kan den andre kreve dette gjennom retten. Kravet fremmes innen seks måneder fra datoen for nektet oppfyllelse av forpliktelsene. En dom til fordel for søkeren er vanligvis lik den underliggende avtalen, men gir ikke eiendomsrett.

Hvordan utarbeides en foreløpig avtale?

I henhold til loven (klausuler 2, 3, 4 i artikkel 429 i den russiske føderasjonens sivilkode), må kontrakten utarbeides under hensyntagen til følgende punkter:

1. Det er nødvendig å bestemme prosedyren for å gjennomføre den endelige transaksjonen når det gjelder beregninger og pris.
2. Bestem objektet som selges på en bestemt måte.
3. Angi perioden hovedavtalen skal utarbeides og inngås i.
4. List opp forholdene som partene tyr til en foreløpig avtale om.

Statlig registrering av den foreløpige avtalen er ikke nødvendig.

Ved kjøp og salg av bolig på annenhåndsmarkedet er det ingen spesielle risikoer forbundet med å inngå en slik avtale. Hvis ingen av partene innen den avtalte perioden startet inngåelsen av hovedavtalen, avsluttes dens gyldighet (i henhold til artikkel 429, punkt 6 i den russiske føderasjonens sivilkode).

Men det kan oppstå ugunstige konsekvenser for kjøperen dersom han måtte inngå en forhåndsavtale om kjøp av leilighet i et bygg under oppføring og han bidro med pengesummer. Utbygger kan nekte å påta seg ytterligere forpliktelser.

Kjøperen har ingen beskyttelse mot følgende risikoer:

1. Det er ingen garanti for å få leilighet spesifisert i den foreløpige avtalen. Tross alt reflekterer det bare intensjon.
2. Kontrakten kan erklæres ugyldig. For eksempel er parametrene til leiligheten ikke angitt, slik loven krever.
3. Dobbelt salg. Utbygger kan avtale skriftlig med andre personer.
4. Tap av investerte midler. I retten kan kjøper, som tidligere har betalt deler av kostnaden for leiligheten eller hele beløpet, kreve refusjon i form av betaling av en minstemulkt.

Kjøps- og salgsavtalen skal inneholde informasjon som spesifikt identifiserer den spesifikke eiendommen: adresse, områdestørrelse, pris. Dokumentet lister også opp alle personer som er registrert i leiligheten.

Avtalen kan utarbeides av partene skriftlig, uavhengig, med forbehold om standardform.

Det er ikke nødvendig å få det sertifisert av en notarius publicus, bortsett fra i tilfeller i henhold til lov N 218-FZ, artikkel 42 del 1 og 54 del 2:

1. Leiligheten tilhører en mindreårig eller inhabil borger;
2. Andel i felles eiendomsrett er fremmedgjort.

I disse tilfellene betales et statsgebyr etter notartakst med et beløp avhengig av eiendommens verdi. Etter å ha utarbeidet kjøps- og salgsavtalen og samlet inn hele pakken med vedlagte dokumenter, sendes den til Rosreestr av partene eller deres representanter.

Dersom representanter for selger eller kjøper er involvert i registrering av en eiendomstransaksjon, kreves det en fullmakt for representasjon, utstedt av en notarius publicus.

Når partene selvstendig utarbeider en avtale, kan det gjøres feil som påvirker videre eierskap. For å unngå dem, bør du søke hjelp fra spesialister.

Byrå

Eiendomsmeglingen har en omfattende database som hjelper kjøper med å velge leilighet og selge boligarealet til selger. Agenten har nødvendig kunnskap og erfaring med å gjennomføre transaksjoner. Derfor utføres kjøp og salg i de fleste tilfeller gjennom disse spesialistene. Slike transaksjoner er mer pålitelige.

En eiendomsmegler vil korrekt utarbeide kjøps- og salgsavtalen, både hoved- og foreløpig avtale. Etter dette inviterer han partene til å skrive under. Men inntil dette øyeblikket finner stadiene for å sjekke leilighetene for pålitelighet i forhold til muligheten for å foreta en transaksjon sted. Vi samler også inn og utarbeider dokumenter.

Agenten tar en viss prosentandel av prisen på leiligheten som betaling for arbeidet sitt.

Notarius publicus

Notarisering av hoved- og foreløpige kjøps- og salgsavtaler foretas vanligvis av partene. Dette gir troverdighet til avtalen.

Notarisert registrering av salg og kjøp er obligatorisk bare i tilfeller der leiligheten til en mindreårig eller ufør person selges, så vel som i nærvær av andre eiere.

Praksis viser at omtrent halvparten av kjøps- og salgskontrakter for eiendom inngås med notarius. Dette eliminerer risikoen for at transaksjonen kan bli utfordret eller erklært ugyldig. Og byråtjenester eller juridisk støtte er ikke lenger nødvendig.

Notarius aksepterer etter avtale. Det kan også foreslås å inngå en avtale i elektronisk form.

Hvor er kontrakten signert og hvor kan jeg få en kopi av den?

Siden avtalen om kjøp og salg av leilighet ikke krever statlig registrering, kan signaturer påføres av partene vilkårlig, uten sertifisering fra institusjoner.

Men, som nevnt ovenfor, i situasjoner der boligen til en mindreårig, ufør person selges, eller det er snakk om salg av aksjer, bør avtalen undertegnes av en notarius med tilhørende sertifisering.

En medvirkende eiendomsmegler som har utarbeidet dokumentet kan være til stede under prosedyren. Han serverer ofte fester i byråets lokaler.

Partene oversender den ferdige avtalen til Rosreestr. Med deltakelse av en notarius kan den utstedes elektronisk for en betaling på 3 til 5 tusen rubler.

Dokumentet må lagres, da det vil være nødvendig for fremtidige transaksjoner.

Dersom kontrakten tapes, kan kopi fås fra:

• Rosreestr;
• Skatt (med forbehold om innlevering av erklæring ved gjennomføring av en kjøps- og salgstransaksjon).

Det er mulig å bestille et duplikat gjennom Statens tjenester.

For å bestille en kopi må du levere følgende dokumenter:

• identifikasjonsdokument;
• attest fra matrikkel- og kartavdelingen;
• eiersertifikat (leiligheten ble registrert før 2018) eller et utdrag fra Unified State Register;
• når du bestiller et duplikat på grunn av skade på dokumentet, må du oppgi den gamle kontrakten;
• kvittering for betaling av statsavgift.

En heftelse på eiendom er en begrensning i råderetten over den. Dette er imidlertid en vanlig avtale. Det er viktig å kjenne til alle fallgruvene ved å kjøpe slik eiendom.
Hvordan folk jukser når de kjøper en leilighet. Les denne informasjonen for å unngå å bli et offer for svindlere.

Er det mulig å registrere en kjøps- og salgsavtale for en leilighet på MFC?

Å selge en leilighet gjennom MFC (multifunksjonelt senter for kommunale og statlige tjenester) er den tryggeste og mest praktiske måten. På institusjonens stand kan du lese om fremgangsmåten. Personalet gir også konsultasjoner.

Det er ingen køer ved MFC. Men registrering skjer ikke samme dag, siden statsavgiften for prosedyren betales gjennom en notarius, og du må vente på at den kommer.

I Rosreestr

Rosreestr sender dokumenter til transaksjonsdeltakere via e-post i tilfelle registrering gjennom MFC. De kan ikke stemples. Derfor må partene selv velge metode for formalisering av transaksjonen og overføring av eierskap.

Hos notarius

Dokumenter: kjøps- og salgsavtalen og handlingen om aksept og overføring av leiligheten er sertifisert av en elektronisk signatur fra en notar ved registrering hos MFC. Partene kan foretrekke selve signaturen til den profesjonelle. Deretter må du gjøre endringer i valg av registreringsmetode.

En spesialist forklarer i denne videoen hvordan du utarbeider en kontrakt på riktig måte:

Konklusjon

De fleste kontrakter inngås for kjøp og salg av fast eiendom. I juridisk forstand er dette de mest komplekse dokumentene, siden de er knyttet til omsetning av store summer. Det er nødvendig å ta hensyn til en rekke nyanser, sjekke dokumenter og finne ut vilkårene for transaksjonen for vellykket gjennomføring.

Vår advokat vil gi deg gratis råd.

Registrering av kjøp av leilighet, uavhengig av hvem selgeren er, følger en tilsvarende algoritme.

Det tilgjengelige beløpet av midler bestemmes og en passende leilighet velges. Obligatorisk på dette stadiet du må sjekke den juridiske renheten til transaksjonene: finn ut hvor mange eiere som eier leiligheten, er de alle rettsdyktige, hvor mange personer er registrert, er det noen domfelte eller psykisk syke blant de registrerte, er det barn blant eierne, kan arvinger utfordre retten til å eie leilighet, og så videre.

Noen av disse spørsmålene forsvinner av seg selv når kjøperen studerer dokumentene, men resten bør stilles til selger eller eiendomsmegler.

En foreløpig kjøps- og salgsavtale eller for eksempel en aksjeavtale inngås med selger - med et ord, en avtale om forpliktelsen til senere å fullføre hovedtransaksjonen, er overføring av et forskudd mulig. Forskuddet må overføres personlig til selgeren, og ikke til en mellommann, ellers kan du falle for svindlernes triks.

Fester forberede den nødvendige pakken med dokumenter, kjøperen mottar det nødvendige beløpet til sin disposisjon. Alle andre prosedyrer forventes fullført, for eksempel ferdigstillelse av bygging (hvis leiligheten kjøpes i et nybygg) eller venting på avgjørelse fra vergemåls- og forvaltermyndigheten dersom eierne av boligarealet er barn.

Prosedyren for å registrere kjøp av en leilighet fullføres ved å inngå hovedkjøps- og salgsavtalen, signere akseptbeviset og andre dokumenter, om nødvendig. Grunnleggende kjøps- og salgsavtale signert av alle parter involvert i transaksjonen personlig, i nærvær av hverandre. Det ville være nyttig å lese punktene i dette dokumentet på nytt for å unngå misforståelser i fremtiden.

Innlevering av dokumenter for statlig registrering av rettigheter (gjennom filialen til registreringskammeret eller det multifunksjonelle offentlige servicesenteret).

Mottak av dokumenter etter slutten av statens registrering og endelig oppgjør av partene.

Avhengig av omstendighetene kan algoritmen bli litt transformert, men den generelle handlingssekvensen er som følger. På hvert trinn er det nødvendig å nøye overvåke fremdriften av transaksjonen, spesielt hvis den utføres med deltakelse av mellommenn (meglere).

Risikoen ved kjøp diskuteres nedenfor.

Omregistrering av leilighet ved kjøp

Hvordan omregistrere en leilighet ved kjøp? Først av alt, må du ta trinnene nedenfor.

Ta kontakt med boligkontoret på ditt gamle bosted og få et utdrag. Med dette dokumentet, passet, eiendomsbeviset, overførings- og akseptbeviset, bør du kontakte boligkontoret på ditt nye bosted og inngå en ny kontrakt for levering av nyttetjenester.

Menn i militær alder (fra 18 til 27 år) du må kontakte det militære registrerings- og vervingskontoret med en lignende pakke med dokumenter for å opprettholde orden militær registrering.

Innen 7 dager etter flytting til et nytt bosted, må du kontakte avdelingen til Federal Migration Service for å endre registreringen din. Det er vanligvis mulig å samtidig sende inn en søknad om å endre sted for permanent registrering og inngå en ny kontrakt for levering av nyttetjenester på boligkontoret.

Omregistrering av alle andre personlige kontoer for tjenester: intercom, postboks, gass og så videre i de relevante organisasjonene.

Overalt må du oppgi: pass til eierne, dokumenter for leiligheten og kopier av disse dokumentene.
I tillegg, etter å ha kjøpt en leilighet, har kjøperen rett til å kontakte skattetjenesten for å få et skattefradrag på opptil 2 millioner rubler, hvis han ikke tidligere har brukt det.

Hvor skal dokumenter leveres?

Hvor kan jeg registrere kjøp og salg av leilighet? For å gjøre dette, må du kontakte relevante myndigheter.

Signering av låneavtale for kjøp av leilighet skjer i filialen til banken hvor lånet er utstedt.

Kjøps- og salgsavtalen kan utarbeides tre steder: ved Tinglysningskammeret etter utvalget, på egen hånd hjemme eller hos advokat. Hvis transaksjonen er enkel og ikke innebærer tilstedeværelse av komplikasjoner i form av mindre eiere, tildeling av aksjer, registrering av lån og så videre, kan avtalen utarbeides selv, eller du kan ta en prøve fra Registreringen Kammer. Hvis kontrakten er kompleks, må du kontakte en spesialist.

Signering av kjøps- og salgsavtalen og overførings- og akseptsertifikatet skjer på Tinglysningskammeret eller Multifunksjonssenteret ved innlevering av dokumenter for statlig registrering.

Dokumenter som utarbeides ved kjøp av leilighet mottas til Tinglysningskammeret, uavhengig av hvor de er leid.

Sluttbetaling skjer på samme sted som angitt i kontrakten. Hvis det er et banklån, så i en bank hvis det er personlige midler, så på et hvilket som helst praktisk sted. Pengeoverføringen skal attesteres med kvittering, gjerne i nærvær av vitner som også signerer dokumentet.

Liste over dokumenter

Det er nødvendig å fylle ut følgende dokumenter når du kjøper en leilighet:

• søknad om statlig registrering av transaksjonen;
• en kjøps- og salgsavtale signert av alle parter og et akseptsertifikat;
• matrikkelpass, plantegning av huset, forklaring av leiligheten (teknisk pass fra BTI);
• mottak av betaling av statsavgift;
• kopier av pass til alle personer som er involvert i transaksjonen, eller kopier av inngående dokumenter hvis en juridisk enhet er involvert i transaksjonen;
• en attestert fullmakt, dersom hans representant i stedet for en deltaker i transaksjonen opptrer.

Noen ganger kan statsregistratoren be om andre dokumenter som vil være nødvendige for å fullføre prosedyren:

• låneavtale med banken;
• samtykke fra eierne (hvis en felles leilighet selges);
• ektefellens samtykke;
• fødselsattester for barn eller dokumenter som fastslår farskap, tillatelse fra vergemyndigheter (hvis barn er involvert i transaksjonen);
• en kopi av rettsavgjørelsen som erklærer en av partene i transaksjonen inhabil eller begrenset i kapasitet, og så videre.

Dokumenter kan etterspørres ved søknadstidspunktet, men oftest registraren kontakter søkeren på stadiet for å bekrefte lovligheten av transaksjonen. Det hender at det gjøres feil i kontrakten eller i søknaden. Deretter må de skrives på nytt eller skrives på nytt og signeres på nytt.

Frister

Standard registreringsperiode hvis dokumenter sendes inn gjennom Companies House er: 14 dager. Dersom dokumentene er levert gjennom Multifunksjonssenteret reduseres perioden med det halve - til 7 dager.

I unntakstilfeller er det mulig å redusere registreringstiden til 3-5 dager dersom for eksempel selger av en leilighet reiser til et annet område for en lengre periode.

I dette tilfellet trenger du:

• skrive en søknad adressert til sjefen for registreringskammeravdelingen med en forespørsel om å fremskynde registreringen av transaksjonen og angi årsaken;
• legge ved bevis til søknaden: for eksempel en fly- eller togbillett der den angitte datoen inntreffer tidligere enn registreringsfristen;
• send søknaden til sekretæren og sørg for at den er registrert og når sjefens skrivebord.

Nyanser

Det er mange nyanser når du gjør en så betydelig transaksjon. Det er fornuftig å nevne de vanligste egenskapene til denne prosedyren.

Når du kjøper en leilighet fra en utbygger, må du nøye sjekke alle dokumentene, forsikre deg om at han har byggetillatelse, at han har leid eller kjøpt tomten til det nye bygget lovlig, og at han er autorisert til å selge uferdige boliger.

Ved kjøp av leilighet med boliglån må du først kontakte banken og få godkjenning for nødvendig beløp. Noen ganger er det ubehagelige overraskelser når banken tilsynelatende, til tross for at alle kravene er oppfylt, nekter å utstede et lån, og avtalen må kanselleres i siste øyeblikk.

Når du overfører depositumet, må du utarbeide en foreløpig kjøps- og salgsavtale, der du fullt ut må beskrive salgsemnet (leilighet), oppgi passdetaljene til selgeren og kjøperen, det nøyaktige beløpet for den fremtidige transaksjonen , vilkår, straffer for brudd på vilkårene i avtalen.

Dersom en mellommann opptrer på vegne av selger, må han ha en forsvarlig utført fullmakt. I dette tilfellet inkluderer kontrakten dataene ikke fra selgeren selv, men fra hans oppdragsgiver, som indikerer personopplysningene til denne personen og dokumentet som han handler på grunnlag av.

Noen ganger ber selgeren om en lavere pris i kontrakten, enn den som faktisk ble overført. Dette gjøres vanligvis for å slippe å betale skatt. Det er opp til kjøper om han vil godta dette tilbudet. Tross alt, hvis situasjonen ikke er i hans favør, og han må gå til retten, vil selgeren bare kunne få tilbake beløpet som er spesifisert i kontrakten.

Du kan sjekke renheten av transaksjonen ikke bare på grunnlag av dokumenter for leiligheten og ordene til selgeren eller eiendomsmeglere. Leiligheten kan kontrolleres ved å sende en forespørsel til Rosreestr eller det tekniske inventarkontoret(BTI). Du bør være spesielt oppmerksom på korrekt utførelse av alle dokumenter hvis:

• blant eierne er barn under 18 år, uføre ​​personer, de i fengsel og savnede personer;
• leiligheten er under kausjon eller arrestert;
• leiligheten ble kjøpt med fødselskapital;
• leiligheten har gjennomgått ombygging (den må legaliseres);
• leiligheten er ikke i felleseie, men i sameie;
• leiligheten gikk i arv (tidligere ukjente arvinger kan dukke opp, og dersom en rekke vilkår er oppfylt, kan de godt beslaglegge leiligheten).

Prosedyren for å registrere kjøp av en leilighet er tilsynelatende enkel, men den skjuler mange fallgruver. Hvis du utarbeider dokumenter riktig og rådfører deg med spesialister, kan du unngå de fleste vanskeligheter.

Og hvis det kommer til sak med en selger eller registrar som nekter å oppfylle sine plikter på ulovlig grunnlag, så kan du alltid gå til retten for å beskytte dine interesser.

Hvilken kontraktsform bør jeg velge ved kjøp av leilighet?

Kritikk av en juridisk ekspert

Jeg vil merke meg at tittelen på artikkelen er viet til prosedyren for å utarbeide en kjøps- og salgsavtale for boliglokaler. Aksjeandelsavtalen er en uavhengig avtale og har ingenting med salg og kjøp å gjøre. Loven skiller klart mellom disse to typene kontrakter.

Gjenstand for kjøp og salg er overføring til kjøper av en viss (eksisterende) leilighet, som har adresse, matrikkelnummer, eksakt område.
Temaet for avtalen om delt deltakelse er investering (investering) av midler i delt konstruksjon (ofte eksisterer ikke objektet som sådan ennå). I dette tilfellet blir leiligheten overført etter å ha satt huset i drift og mottatt et BTI-pass. Det vil si at på tidspunktet for kontraktsinngåelsen er de nøyaktige detaljene for den "solgte" leiligheten fortsatt ukjent.

Avsnittet "Kjøpe en leilighet: fullføre transaksjonen"

Tinglysing av kjøp av leilighet, d.v.s. Kjøps- og salgsavtalen avsluttes med statens registrering av denne avtalen. Del 2 av artikkel 558 i den russiske føderasjonens sivilkode sier at fravær av statlig registrering av en kjøps- og salgsavtale innebærer anerkjennelse av transaksjonen som ikke avsluttet.

Det vil si transaksjonene juridisk uansett hvordan de eksisterte (det ville være greit å lage en lenke her til en artikkel som forklarer forskjellen mellom ugyldige og uavsluttede transaksjoner. Mange forvirrer dem stadig).

Avsnittet "Kjøpe en leilighet: fullføre transaksjonen"

Hva med den konstitusjonelle retten til å ha representasjon? Nesten enhver kontrakt (for eksempel unntatt en ekteskapskontrakt) kan undertegnes personlig eller av en juridisk representant.

Det er ikke nødvendig at avtalen skal undertegnes i hverandres nærvær. Avtalen kan også signeres separat. Dette faktum påvirker ikke anerkjennelsen av transaksjonen som ugyldig. Kun ved separat signering må kjøper sørge for at kontrakten er signert av en autorisert person.

Del "Hvor dokumenter sendes inn"

Det endelige dokumentet om registrering av eiendomsrett kan fås på 2 måter:

1. på kontorene til Rosreestr;
2. gjennom felttjenesten til Rosreestr.

Del "Nyanser"

Forfatteren skriver: "Når du overfører depositumet, må du utarbeide en foreløpig kjøps- og salgsavtale, der du fullt ut må beskrive salgsemnet (leiligheten), oppgi passopplysningene til selgeren og kjøperen, den nøyaktige beløpet for den fremtidige transaksjonen, vilkår, straffer for brudd på vilkårene i avtalen."

Ved overføring av depositum eller forskuddsbetaling er det ikke nødvendig å utarbeide en foreløpig avtale, du kan umiddelbart signere en kjøps- og salgsavtale.

Det er viktig at kontrakten fastsetter følgende vesentlige vilkår:

1. data som lar en definitivt identifisere eiendommen som skal overføres til kjøperen;
2. data som definerer plasseringen av fast eiendom på den tilsvarende tomten eller som en del av annen eiendom;
3. pris for eiendommen som selges;
4. dersom det etter salg av fast eiendom, i boligbygg, leilighet, del av boligbygg eller leilighet, er personer som i samsvar med loven beholder bruksretten til dette boligområdet etter at det er ervervet av kjøperen, det er nødvendig å angi en liste over disse personene som indikerer deres rettigheter til å bruke boliglokalene som selges (dette Dette punktet er spesielt relevant hvis en andel selges, dvs. en del av boliglokalene).

Hvis det ikke er noen vesentlige vilkår i avtalen, anses denne avtalen som ikke inngått, fordi det er ikke avtalt mellom partene.

I den moderne verden blir eiendomstransaksjoner mer og mer hyppig i livet til hver person - dette er kjøp/salg av eiendom - leiligheter, hus, land, gi og motta gaver, arv og andre transaksjoner.

Etter å ha bestemt seg for å selge en leilighet, i tillegg til å ha samlet inn det nødvendige beløpet, og etter å ha bestemt seg for å kjøpe en leilighet, står alle overfor spørsmålet - hva du skal gjøre videre.

I denne artikkelen vil vi se på hovedstadiene (trinnene) når du utfører ovenstående med dine egne penger (uten å bruke lån).

Kjøp og salg av eiendom MED EGNE midler (uten lån)

Generelt opplegg:

Du kan lese hvordan du kjøper eller selger eiendom til en ikke-resident.

For KJØPER:

EN) Før du begynner og for å lette etterfølgende søk, må du bestemme deg hva vil du egentlig, nemlig:

- Distrikt(t-banestasjon) som er å foretrekke for deg (inkludert avstand fra t-banen);

Mengde rom i leiligheten;

Foretrukket gulv, hvor leiligheten skal ligge;

Antall etasjer og konstruktive hus (hva huset er laget av - murstein, panel, blokk, byggeår);

Krav til leiligheten for etterbehandling(med reparasjon, uten reparasjon, uten etterbehandling);

- Utsikt fra vinduene(inkludert kardinal retning);

- Infrastruktur distrikt (barnehager, skoler, butikker, etc.);

Beredskap eller ikke for konklusjon boliglånstransaksjon;

Andre individuelle krav.

B) Uavhengig eller gjennom et selskap som støtter kjøps- og salgstransaksjoner som tilbyr tjenester for valg av leiligheter (eiendomsmegler), under hensyntagen til ønsker og økonomiske evner i henhold til spesifiserte parametere begynne å lete etter en leilighet. I begge tilfeller er det å søke etter en leilighet en ganske vanskelig prosedyre og vil kreve at du bruker tid og krefter på å reise for å se forhåndsvalgte alternativer.

For å gjøre oppgaven din enklere, gir vi deg det meste komplette databaser for å få informasjon om eiendommer til salgs på boligmarkedet. Dette er så kjente selskaper som Real Estate and Prices (realty.dmir.ru), Avito (www.avito.ru), Quadrum (kvadroom.ru), CIAN (cian.ru) og From Hand to Hand (irr . ru).

G) Du har endelig funnet drømmeleiligheten og det mest avgjørende øyeblikket kommer - inngå en avtale. Du kan lese om vanskelighetene ved å inngå en kjøps- og salgsavtale og støtte for kjøps- og salgstransaksjoner .

Oppstår vanligvis i to stadier:

1) Konklusjon med forbehold om forskuddsbetaling eller . Hovedforskjellen mellom et forskudd og et depositum er at dersom en av partene nekter å inngå transaksjonen, er forskuddet gjenstand for retur, men depositumsbeløpet returneres ikke (eller returneres i dobbel størrelse dersom selgeren av en eller annen grunn bestemmer seg for ikke å selge eiendommen sin for vilkårene i den allerede inngåtte foreløpige avtalen). Ved inngåelse av foreløpig avtale om kjøp og salg av leilighet bør du gjøre deg kjent med originaldokumenter for leiligheten(hjemmelsbevis, avtale som ligger til grunn for at leiligheten er ervervet av selger, med overdragelsesskjøte etc.). I tillegg er det på dette stadiet nødvendig å bestemme banken der du vil foreta transaksjonen, og også ta hensyn til beløpet som vil bli angitt i avtalen (det må stemme).

2) Etter den foreløpige konklusjonen er det nødvendig å gjennomføre ytterligere. For å gjøre dette trenger du:

Motta et utdrag fra Rosreestr, som vil indikere at det ikke er noen restriksjoner/heftelser eller juridiske krav):

Be om utdrag fra husregisteret (gjerne et arkiv) for å verifisere alle personer registrert i leiligheten;

Be om et utdrag fra den økonomiske og personlige kontoen som indikerer at det ikke er noen gjeld ved betaling av strømregninger;

Be om attest fra de narkologiske og psykonevrologiske apotekene og sørg for at selgeren ikke er registrert;

Forsikre deg om at leiligheten ikke er ombygd, og hvis den har vært det, be om og motta relevante dokumenter (tillatelse til ombygging, godkjenningslov for ombygging, teknisk pass (matrikkel) for leiligheten.

På dette stadiet kan det oppstå nyanser som kan påvirke både prisen på leiligheten og inngåelsen av selve transaksjonen. Slike øyeblikk inkluderer - registrering av selgeren i en av dispensarene, midlertidig utskrivning av personer fra leiligheten (til hæren, til fengselssteder, etc.), tekniske feil i registeret (mangel på merker ved fjerning av heftelsen ), brudd på mindreåriges rettigheter mv.

3) Hvis bekreftelsen var vellykket og du er klar til å fullføre transaksjonen på datoen spesifisert i den foreløpige avtalen, vil du og selgeren reservere en safe i banken, eller bestemme for påfølgende oppgjør, utarbeide og avtale med selgeren avtaleteksten og prosedyren for å sende den til statlig registrering, og også utarbeide den med en notarius publicus sivilstandserklæring(hvis du ikke er gift) eller din ektefelle er det (også notarius). Hvis statens registrering utføres av din autoriserte representant, så - en notarisert fullmakt for registrering.

4) På den avtalte dagen møtes du og selgeren i banken eller på et hvilket som helst sted som passer deg, og du signerer og deretter sjekker du regningene og "bokmerker" pengene for transaksjonen. Samtidig utsteder selgeren deg en kvittering for mottak av penger, som forblir hos ham til statens registrering av kontrakten. Nøkkelen til bankboksen forblir hos deg og gis til selgeren etter statlig registrering i bytte mot en kvittering. Aksept og overføring av leiligheten og nøklene signeres enten etter statens registrering av avtalen, eller på tidspunktet for signering av avtalen - avhengig av partenes ønsker og kravene til Rosreestr-filialen. Vær forsiktig når du signerer skjøtet - inspiser leiligheten nøye for å unngå å oppdage skjulte mangler senere.

Ved åpning remburs, Du sender penger til den utstedende banken (der du har en konto og pengene er plassert) og gir en ordre om å overføre penger til den utførende banken (som vil utstede penger til selgeren etter at transaksjonen er registrert)

5) (statlig avgift betales gjennom en bank eller gjennom terminaler installert i Rosreestr-filialer). Etter 2-4 uker er rettigheten tinglyst og du mottar ditt sett med dokumenter for leiligheten.Du kan lese om statens registrering av kontrakten og retten til en leilighet

6) Signering attest for aksept av leilighet(hvis den ikke er signert ved kontraktsignering) og mottak av nøklene til leiligheten.

Etter alt det ovennevnte Du blir full eier av leiligheten med rett til å registrere seg på stedet for deres eiendom, samt å registrere sine familiemedlemmer. I dette tilfellet er det nødvendig å huske behovet for å sende inn kopier av dokumenter til forvaltningsselskapet (eller HOA) som betjener huset eller et enhetlig bosettingssenter.

For SELGER:

Hvis du bestemmer deg for å selge eiendommen din, la oss se på hovedstadiene du må gjennom:

1) Sjekke, er alt dokumenter for leiligheten du må fullføre transaksjonen. Dette er et sertifikat for eierskap av eiendom og dokumenter som denne eiendommen ble ervervet på grunnlag av (dette er en kjøps- og salgsavtale, en investeringskontrakt, en gaveavtale, et arvebevis, en ekteskapskontrakt, etc.)

2) Anslå kostnaden for leiligheten i henhold til dagens marked. En eiendomsmeglerspesialist vil hjelpe deg å gjøre dette for å støtte kjøps- og salgstransaksjoner. Som regel tilbys slike tjenester av byråer gratis. Du kan også foreta din egen vurdering basert på markedstilbud presentert på nettsteder som "Eiendom og priser" (realty.dmir.ru), Avito (avito.ru), Kvadrum (kvadroom.ru), Slando (slando .ru) ), CIAN (cian.ru) og "Fra hånd til hånd" (irr.ru) og andre. Vi gjør oppmerksom på viktigheten av å angi den reelle prisen på leiligheten i kontrakten. Du kan gjøre deg kjent med de mulige konsekvensene av manglende overholdelse av denne betingelsen .

3) Gi maksimalt antall annonser på Internett, i aviser (inkludert lokale), og legg også ut (hvis mulig) en annonse på vinduene i leiligheten og svar på mottatte anrop.

4) Etter at du har funnet en potensiell kjøper, inngår du en foreløpig avtale med ham i innledende fase . På dette stadiet må du være forsiktig, siden det er i den foreløpige avtalen for kjøp og salg av en leilighet at alle de vesentlige vilkårene for kjøps- og salgstransaksjonen er angitt. Samtidig må du ta en avgjørelse - om du tar et forskudd eller et depositum (hvis etterspørselen etter leiligheten er liten, er det mer lønnsomt for deg å inngå en foreløpig avtale om kjøp og salg av en leilighet på vilkårene for å motta et depositum, og hvis interessen til kjøpere i leiligheten er stor, er det mer lønnsomt for deg å ta et forskudd, som kan returneres uten tap ved å nekte å inngå hovedkjøps- og salgsavtalen).

5) Avregistrering. Dette stadiet, etter avtale med kjøper, kan fullføres både før og etter statlig registrering av kontrakten. Om nødvendig, viser det seg på dette stadiet .

6) Innhenting av nødvendige dokumenter for kjøper– attester fra medikamentell behandling og psykonevrologiske dispensarer, samtykke fra ektefellen til å foreta transaksjoner, utdrag fra husregisteret, utdrag fra økonomiske og personlige kontoer, teknisk (matrikkel) pass for leiligheten (om nødvendig).

7) Godkjenning av hovedavtalens tekst med kjøper, reservasjon celler(eller avtale om vilkår remburs) i banken der transaksjonen er planlagt.

8) Inngå en avtale. Du signerer en avtale om kjøp og salg av leilighet i banken eller et hvilket som helst sted som passer deg, i bankens kasse, kontroller sedlene for ekthet (ved kontantbetalinger) og foreta "stable" penger i en bankboks. Nøkkelen forblir til statens registrering av kontrakten med kjøperen. Samtidig skriver du en kvittering for mottak av penger i henhold til avtalen, som forblir hos deg og overføres til kjøperen først etter statlig registrering av avtalen i bytte mot nøkkelen til skapet. Du får tilgang til bankboks mot fremvisning av nøkkel til bankboks, pass og registrert leilighetskjøps- og salgsavtale (noen banker krever tilleggsdokumenter).

Hvis implementert oppgjør under et remburs, Kjøper sender penger fra den utstedende banken (der han har en konto og pengene er plassert) og til den utførende banken - din bank. Etter registrering av transaksjonen og ved fremvisning av dokumenter bestemt av deg og kjøper, utsteder banken penger.

9) Dokumenter sendes inn for statlig registrering(statlig avgift betales gjennom en bank eller gjennom terminaler installert i Rosreestr-filialer). Etter 2-4 uker er rettigheten tinglyst og du mottar ditt sett med dokumenter for at leiligheten skal levere til banken og motta penger. Du kan lese om statens registrering av kontrakten og retten til en leilighet

10) Signering (hvis den ikke er signert ved kontraktsignering) og overlevering av nøklene til leiligheten.

11) Hvis det er noen igjen i leiligheten registrerte personer, utføre alle handlinger for avregistrering.

Hvis du på noe tidspunkt støter på en vanskelig situasjon for å støtte en kjøps- og salgstransaksjon, vil spesialistene våre alltid være glade . Du kan laste ned standardskjemaer for dokumenter for å fullføre en transaksjon gratis .

28.01.13

Podozerskaya N.A.

Å kjøpe eiendom på annenhåndsmarkedet er alltid en ansvarlig sak.

Og det er viktig ikke bare å velge den optimale boligen for deg selv, men også å gjennomføre forhandlinger riktig og ordne alt.

Fra dette materialet vil du få en fullstendig forståelse av hvordan kjøp og salg av en leilighet skjer. Vi vil vurdere rekkefølge og fremgangsmåte for å utarbeide en avtale om kjøp og salg av leilighet nedenfor.

Før du begynner å forberede alle nødvendige dokumenter, bør du sjekke din fremtidige bolig på flere områder. Først av alt må kjøperen gjennomføre en visuell inspeksjon av leiligheten for eventuelle mangler, inkludert kommunikasjon.

Da må du forsikre deg om at leiligheten du kjøper tilhører selgeren. Det kan utstedes en fullmakt for å gjennomføre en transaksjon.

I dette tilfellet bør du nøye studere detaljene, inkludert gyldighetsperioden.

For å beskytte deg mot svindlere, er det tilrådelig å personlig møte med eieren av leiligheten og studere alle titteldokumentene for den.

Det ville være nyttig å sjekke utseendet til eiendomseieren med bildet hans i passet.

Det neste viktige punktet er å finne ut tilstedeværelsen eller fraværet av panterett, arrest eller andre på leiligheten.

For å gjøre dette, bare gå til Rosreestr-filialen på ditt bosted og bestille et utdrag fra Unified State Register of Rights (USRE). All informasjon om tilsagn og pågripelser vedrørende boligareal vil være synlig der.

Ved kjøp av leilighet vil det også være nyttig å forsikre seg om at selger ikke lider av rusavhengighet eller psykiske lidelser (det er tross alt en risiko for at transaksjonen kan bli utfordret i fremtiden på grunn av problemer med rettslig handleevne).

Be ham derfor om å utstede passende legeerklæringer.

Å ha grunneier med gjeldende førerkort kan forenkle saken betraktelig.

Før du kjøper eiendom er det lurt å forhøre seg om personkretsen som har bruksrett til lokalene. For å gjøre dette bør du ta attest fra boligkontoret eller få utdrag fra husregisteret. Hvis noen av personene er mindreårige, er prosessen med å fjerne dem fra leiligheten mer komplisert.

Du må også sørge for at det ikke er gjeld på regninger. Ellers vil den nye eieren av lokalet pålegges ytterligere forpliktelser.

Foreløpig avtale

Før hovedavtalen signeres, utarbeides det ofte en foreløpig avtale.

Med dette bekrefter partene at de er enige om å sluttføre hovedavtalen noe senere.

For eksempel når lokalene er helt fraflyttet eller kjøperen har samlet den nødvendige mengden midler for å kjøpe en leilighet.

Det er viktig at prisen på leiligheten og salgsperioden er fastsatt allerede på stadiet av den foreløpige kontrakten.

Den foreløpige avtalen skal inneholde alle hovedpunkter som vil være til stede i den etterfølgende kjøps- og salgsavtalen. Med andre ord er emnet for den kommende transaksjonen (beskrivelse av leiligheten), kostnaden for eiendommen og betalingsprosedyren, samt perioden for inngåelse av hovedkontrakten spesifisert.

I praksis oppstår spørsmålet om det er mulig å ta inn klausuler om depositum i foreløpig avtale. Rettsutøvere og dommere er enige om at dette ikke er helt i samsvar med gjeldende lovgivning. Derfor er det bedre for partene å velge: enten en foreløpig avtale eller en avtale om depositum.

Hvis du kjøper bolig på annenhåndsmarkedet, innebærer det ingen spesiell risiko for partene å signere en foreløpig avtale. En annen ting er å inngå en slik avtale med utbygger om leilighet i nybygg. Det er flere fallgruver her.

For eksempel kan enkelte byggefirmaer også lage en foreløpig avtale med en annen fremtidig eier og til slutt overføre boligen til denne. Derfor, på stadiet med å bygge et hus, vil den eneste lovlige ordningen være en avtale om deltagelse i delt bygging, som må registreres hos Rosreestr.

Registrering av en leilighetskjøps- og salgstransaksjon

Ingenting hindrer at det blir formalisert i skriftlig form. Om ønskelig kan det utstedes av notarius.

Dette vil være mindre risikofylt for partene, men vil medføre ekstra kostnader.

Uavhengig av avtalens form, må den angi partene i transaksjonen, en detaljert beskrivelse av leiligheten som overføres, kostnadene og betalingsprosedyren, samt partenes forpliktelser. Selvsagt er underskriftene til partene i transaksjonen også påført dokumentet.

Det anbefales å utarbeide alle dokumenter i tre eksemplarer med forventning om at ett av dem vil bli lagret i Rosreestr.

Det er også utarbeidet en handling om aksept og overføring av leiligheten sammen med kontrakten, som registrerer den fysiske overføringen av eiendommen til kjøperens besittelse.

Som regel er skjøtet og kontrakten sydd sammen. Sammen med kontrakten overføres også teknisk dokumentasjon og tittelpapirer.

Beregninger

Ved kjøp av leilighet er flere betalingsmåter mulig. Den vanligste metoden er kontant betaling.

Det er mest fordelaktig for kjøperen når det skjer etter signering av kontrakten. Overføringen av penger må følges av en kvittering for mottak av midler.

En type kontantbetaling er å plassere penger i en bankboks spesifisert av selgeren. Men for sistnevnte kan dette føre til ytterligere problemer.

Det er mulig å betale for kjøpt leilighet med bankoverføring, d.v.s. ved å overføre midler til et bankkort eller selgers konto.

Partene kan fastsette ulike oppgjørsvilkår. Lovverket inneholder ingen begrensninger i denne saken.

Det forutsettes at alle økonomiske spørsmål kan løses etter at kjøper har omregistrert alle rettigheter til den kjøpte leiligheten.

Registrering

1. januar 2017 trådte en rekke nyvinninger i kraft som forenkler prosedyren for omregistrering av rettigheter. Spesielt nå kan eierskap av en leilighet omregistreres på en hvilken som helst praktisk Rosreestr-filial, uavhengig av eiendommens beliggenhet. Dette er spesielt praktisk når overnattingsstedet ligger i en annen by.

Alle dokumenter for registrering av kjøp og salg av leilighet kan sendes gjennom nærmeste MFC.

Nå vil Rosreestr tinglyse rettighetsoverdragelsen til nyervervet eiendom og sette den inn i matrikkelen. Tidligere ble dette gjort separat.

For å formalisere overføringen av eierskap, må du oppgi følgende dokumenter:

• uttalelse;
• kjøps- og salgsavtale sammen med overførings- og akseptsertifikatet;
• titteldokumenter for leiligheten.

Mange er interessert i hvor mye det koster å tinglyse kjøp og salg av leilighet. For omregistrering av rettigheter betales en statlig avgift på 2000 rubler. Det må sendes inn innen 5 dager fra datoen for innsending av dokumenter.

Hele registreringsprosessen tar fra 3 til 10 dager, unntatt behandlingstiden for materialer ved MFC. Ved ferdigstillelse vil kjøperen av leiligheten få utstedt et utdrag fra Unified State Register. Eierskapsbevis utstedes ikke lenger.

Ved behov kan du bestille nytt teknisk pass. Dette gjøres gjennom den lokale BTI.

Skatt

Prosessen med å innkreve inntektsskatt for en solgt leilighet vil avhenge av grunnlaget for anskaffelsen og hvor lenge selgeren tidligere eide den.

Dersom eieren har mottatt boligen i gave eller arv fra nære slektninger, eller ved privatisering, belastes altså ikke omsetningsavgift forutsatt at leiligheten har vært eid i minst tre år.

Det samme gjelder situasjoner hvor selger har overtatt eiendommen etter en livslang vedlikeholdsavtale.

I alle andre tilfeller skal minimum eiertid av en leilighet for skattefritak være 5 år. Denne regelen gjelder fast eiendom ervervet etter 1. januar 2016. For tidligere eierskap gjenstår de samme 3 årene.

Essensen i kjøps- og salgsavtalen er overføring av eierskap fra selger til kjøper. Selgeren forplikter seg til å overføre varene til kjøperen sammen med alt tilbehør og dokumenter innen den frist som er angitt i kontrakten. Og kjøperen lover å godta dette produktet og betale et visst beløp for det.

Salgskontrakten anses som inngått så snart partene er blitt enige om varene. Men eierskapet til en ting går fra selgeren til kjøperen først på tidspunktet for overføringen. Et unntak er kjøp og salg av fast eiendom.

Du kan kjøpe med forskuddsbetaling, på kreditt eller på kreditt. I disse tilfellene forblir eierskapet hos selger inntil full betaling er gjort.

Hva du kan og ikke kan kjøpe og selge

Alle ting, også de som bare vil bli skapt. I tillegg kan varene være dyr og åndsverk.

Du kan handle både fast eiendom (tomter, bygninger osv.) og løsøre (alle andre ting, inkludert kjøretøy).

Våpen, medisiner, smykker og andre restriksjoner kan kun selges og kjøpes med spesiell tillatelse.

Hvem kan inngå kjøps- og salgsavtale

Selgere og kjøpere kan være både enkeltpersoner og juridiske personer, samt statlige og kommunale enheter.

Innbyggere må ha rettslig handleevne, og juridiske personer må ha rettslig handleevne. Tenåringer i alderen 16 til 18 år er delvis kapable, derfor kan de selge og kjøpe eiendom bare med skriftlig samtykke fra foreldrene.

Hvilken form har kjøps- og salgsavtalen?

Hvorvidt et papirdokument er nødvendig eller ikke, avhenger av hva som selges og kjøpes og av hvem. Overholdelse av skriftlig form er nødvendig hvis:

1. Produktet er eiendom.
2. En eller begge parter er juridiske personer.
3. En borger selger et produkt verdt mer enn 10 000 rubler til en innbygger.

Unntaket er transaksjoner utført på tidspunktet for inngåelsen. For eksempel detaljhandel.

Hva er typene kjøps- og salgsavtaler?

Civil Code identifiserer syv typer salgskontrakter.

1. Butikkkjøps- og salgsavtale.
2. Leveringskontrakt.
3. Leveringskontrakt for statlige eller kommunale behov.
4. Kontraktsavtale (kjøp av landbruksprodukter).
5. Energiforsyningsavtale.
6. Avtale om salg av eiendom.
7. Avtale om salg av virksomhet.

Hver av dem har juridiske funksjoner.

La oss se nærmere på kjøps- og salgsavtalen for en bil som et spesielt tilfelle av en generell struktur og kjøps- og salgsavtalen for en leilighet som et spesielt tilfelle av salg av fast eiendom. Disse transaksjonene finnes oftest i den økonomiske aktiviteten til enkeltpersoner og juridiske enheter.

Hvordan lage en bilkjøps- og salgsavtale

For å registrere kjøp og salg av bil, trenger du ikke kontakte en notarius publicus. Avtalen kan utformes i enkel skriftlig form, med et av skjemaene på Internett som modell.

Det spiller ingen rolle om du fyller ut dokumentet for hånd eller på datamaskinen. Hovedsaken er at den inneholder informasjon om:

1. Sted og dato for transaksjonen.
2. Selger og kjøper (fullt navn, fullstendige passdetaljer).
3. Kjøretøy (type, merke, farge, produksjonsdato, skiltnummer, VIN, kraftenhet og chassisnummer, serie og PTS-nummer).
4. Kostnad (uten den er kontrakten gyldig, men i kontroversielle tilfeller må prisen settes ved hjelp av eksperter og gjennom retten).
5. Prosedyren for å overlevere bilen.

Selgeren må utarbeide titteldokumenter for leiligheten: et utdrag eller USRN (bekrefter eiernes status, samt fravær av heftelser), en tidligere kjøps- og salgsavtale, donasjon, bytte, privatisering eller et arvebevis. Jeg anbefaler også å bestille en forklaring, matrikkelpass og plantegning fra BTI og få et sertifikat på fravær av verktøygjeld.

Alexander Spiridonov, ledende advokat for European Legal Service

Hvis leiligheten er ektefellenes felleseie, er det nødvendig å innhente et attestert samtykke fra kona (ektemannen) for salg. Dersom det er mindreårige blant eierne, kreves skriftlig samtykke fra vergemåls- og forvaltermyndighetene.

Slik registrerer du en avtale om kjøp og salg av leilighet

Registrering av kjøp og salg er regulert av føderal lov nr. 302 av 30. desember 2012, og ikke av artikkel 558 i Civil Code. Derfor, for øyeblikket, er kjøps- og salgsavtalen inngått i enkel skriftlig form og anses som inngått ved signeringsøyeblikket.

Olga Sautina, advokatfirmaet Nedelko and Partners

Men du må fortsatt kontakte Statens registreringstjeneste (Rosreestr). Selger og kjøper må tinglyse eierskiftet av leiligheten. Følgende dokumenter vil kreves:

1. Søknad om registrering.
2. Kjøps- og salgsavtale.
3. Matrikkelpass for leiligheten.
4. Samtykke til transaksjonen fra interesserte parter (ektefeller, vergemål, etc.).
5. Kvittering for betaling av statsavgift (2000 rubler).

Søknaden og dokumentpakken kan sendes inn personlig på Rosreestr- eller MFC-avdelingen, per post med oppgitt verdi eller via Internett.

Innen syv (når du søker direkte til Rosreestr) eller ni dager (når du søker til MFC), vil overføringen av eiendomsrettigheter bli formalisert. Den nye eieren vil motta et utdrag fra Unified State Register of Taxpayers (USRN). Det er foreløpig ikke utstedt egne sertifikater for eierskap av bolig.