Lån har for lengst blitt en integrert del av livet. De lar deg kjøpe nødvendige og dyre ting. De fleste synes det er vanskelig å raskt spare penger til å kjøpe leilighet. Derfor blir et boliglån en utmerket løsning. Du kan bo i egen bolig mens du betaler ned gjelden til banken. Men eiendom er veldig dyrt, så det trengs et lån for en stor sum. Nødvendig tilstand er forskuddsbetaling.

Generell informasjon

I en ustabil økonomi ønsker banken å være sikker på at utstedte lån blir nedbetalt i tide. I saker med lån for små mengder det er ikke så ille siden de utstedes for en kort periode. Boliglånet er tatt opp i mange år, og derfor må finansinstitusjonen være sikker på at kunden har nok midler til å betale tilbake gjelden.

I dag kan du ta opp lån med eller uten forskuddsbetaling. Men det første alternativet gir en rekke fordeler for begge parter. Ved å sette inn deler av pengene kan du bekrefte kundens soliditet.

Behovet for forskuddsbetaling skyldes at det ved boliglån benyttes som pant i fast eiendom. Dersom betalinger stoppes, vil det bli iverksatt. Inntektene går til å betale ned gjelden. Hvis det gjenstår noe av dem, gis beløpet til låntakeren. Over tid synker boliger i verdi, og derfor bidrar bidraget til å øke likviditeten.

Fordel for partene

Denne typen utlån har fordeler ikke bare for banken, men også for låntakeren. Den innsatte summen lar deg umiddelbart betale ned en del av gjelden og redusere størrelsen betydelig. Dette påvirker i sin tur prosentene, som ikke er så store. Bankene gir dessuten ofte spesielle fordeler - jo større den første betalingen er, jo mer reduseres renten.

Mange finansinstitusjoner krever forsikring:

• liv;
• helse;
• eiendom.

Prisen på polisen beregnes basert på gjeldsbeløpet. Derfor, jo mindre størrelsen er, jo billigere er forsikringen.

Det er lettere å ta opp lån med forskudd enn uten. Hvis du ønsker å foreta en betaling, er det mer sannsynlig at banken godkjenner søknaden. Antall dokumenter som skal fylles ut reduseres. Mange finansinstitusjoner gir fordeler og gir lån med et pass eller to dokumenter.

Banken har også en viss fordel. Tilstedeværelsen av den første betalingen lar deg bekrefte kundens soliditet. Hvis han fortsatt slutter å betale ned gjelden, øker tilstedeværelsen av et bidrag likviditeten til eiendommen. I noen tilfeller må låntaker selge boligen snarest. I dette tilfellet vil banken motta hele lånebeløpet.

Bidragsbeløp

Hver finansinstitusjon gir sine egne betingelser for å utstede boliglån. Minimumsgrensen for det akseptable betalingsnivået er bestemt, men det er bedre å ikke stole på det. Bankene er svært mistroende til folk som tar opp lån for en kort periode med en liten forskuddsbetaling.

Denne ordningen brukes ofte til å tilbakebetale et lån før tidsplanen - dette lar deg spare penger betydelig på renter. Men i dette tilfellet lider organisasjonen tap.

Det er ganske enkelt å beregne forskuddsbetalingen. Vanligvis er dette 10−15 % av eiendomsverdien. Men den optimale betalingen vil være 30-40%. Mye avhenger av hvor leiligheten er kjøpt i nybygg eller i annenhåndsmarkedet. I det første tilfellet er likviditeten i området større, så den første betalingen vil være mindre.

Sberbank gir et boliglån uten bevis på inntekt, men i dette tilfellet vil forskuddsbetalingen være 50% av kostnaden for leiligheten. For et nytt bygg endres tallet med 15%, og for annenhåndsmarkedet - med 20%.

VTB24 gjør ingen forskjell mellom boligtyper, og det har den flat sats fra 10 % og 40 % for personer som ikke kan bekrefte inntekt. Rosselkhozbanks krav er litt høyere - 15%.

For å endelig finne ut hvilken forskuddsbetaling som er best å gjøre, må du kontakte en bankfilial. Mange faktorer tas i betraktning, og bare en spesialist er i stand til å gjøre de endelige beregningene.

Måter å spare penger på

Selv om et forskuddslån har en rekke fordeler, er det ikke alltid mulig å bruke det. Hovedproblemet er hvor du skal få pengene. Det enkleste alternativet er å redusere utgiftene og øke inntektene. For å forenkle situasjonen er det bedre å beregne det direkte beløpet for betalingen.

For å gjøre dette, bør du bestemme deg for de spesifikke boligkostnadene og beregne størrelsen på bidraget fra det. Deretter må du regelmessig sette av penger fra all inntekt. Du kan sette dem i banken til renter - dette vil tillate deg å tjene en liten fortjeneste.

Ved å leve videre leid leilighet Det er bedre å flytte inn hos foreldrene dine og andre slektninger. Slike besparelser vil tillate deg å spare en imponerende sum penger.

Det er noen triks som kan hjelpe deg å gjøre forskuddsbetalingen enda mindre. Mange banker gir fortrinnsvilkår til "lønns"-kunder. VTB24 gir en rate på 10 %.

Lojalitetskrav er gitt av nye finansorganisasjoner. Men å kontakte dem er ikke alltid trygt, ingen kan garantere at de vil vare lenge.

Noen banker gir spesielle forhold ved bruk av fødselskapital. Rentene kan reduseres til 5. Selve kapitalen kan brukes til å nedbetale boliglånet, men det regnes ikke alltid som innskudd. Noen banker er klare til å akseptere det med tillegg av personlige midler (i mengden 10% av boligkostnadene). Først da vil betalingen telles.

Utbyggere inngår ofte spesielle kontrakter med finansinstitusjoner. Dette lar deg gi kundene bonuser i form av reduksjon i størrelsen på forskuddsbetalingen.

Staten gir tilskudd til kjøp av bolig til en rekke innbyggere. Følgende kan gjelde for det:

• lærere;
• leger;
• militær;
• unge familier.

For å delta i programmet må du samle pakker med dokumenter. Hver region har sine egne betingelser for tilbud, så det er bedre å rådføre seg med spesialister først.

Noen alternativer

Kredittinstitusjoner kan godta ytterligere sikkerhet som bidrag - eksisterende bolig. Dens tilstand og bankens betingelser tas i betraktning. Denne metoden er praktisk hvis du kjøper en leilighet i en bygning under bygging.

Kunden kan ikke alltid bekrefte tilgjengeligheten av midler. I dette tilfellet tar han i tillegg til boliglånet også et forbrukslån. Før du tar et slikt skritt, må du tenke nøye og veie alt, siden du må betale for to lån samtidig. Banktjenesten må sjekke kreditthistorikken din, og den vil vite om all eksisterende gjeld. Derfor er det verdt å beregne mengden av den totale betalingen. Det bør ikke representere en vesentlig del av budsjettet, ellers vil det være vanskelig å bidra.

På økonomisk situasjon Behovet for å fornye forsikringen en gang i året vil også ha betydning. De beregnes basert på utestående saldo.

Designfunksjoner

Kjøper og selger av fast eiendom kan klare seg uten deltakelse fra en bank. Penger kan overføres mot kvittering, overføres til konto eller legges i bankboks. Långiveren setter kun betalingsprosenten. Dersom eiendommen har flere eiere, står det klart i kontrakten hvem det første avdraget går til – én eier eller alle i like deler.

Kunden bekrefter forskuddsbetalingen ved å åpne en konto. Den er plassert på den nødvendig beløp, og på transaksjonsdagen overføres den til selgerens detaljer. Til finansiell organisasjon uttalelsen er nok.

For noen banker er det nok med en kvittering fra selger. Det er bedre å få det attestert. Teksten skal angi beløpet i tall og ord, navn på selger og hans signatur.

Boliglån med forskuddsbetaling er attraktivt preferansevilkår. Det er ikke så vanskelig å få og kan senke renten. Derfor er det bedre å begynne å få det. Et godt alternativ det skal søkes etter muligheter for å delta i staten. programmer for å motta subsidier.

Forskuddsbetalingen på et boliglån er en av de nøkkelpunkter låneavtale, sammen med rente, beløp og nedbetalingstid.

Betaling for et boliglån består vanligvis av to komponenter:

• forskuddsbetaling - et visst beløp som kjøperen betaler direkte til selgeren;
• lånebeløp - forskjellen mellom de totale boligkostnadene og forskuddsbetalingen.

Selv om banken ikke mottar den første betalingen, kontrollerer den denne prosessen strengt. Satsen og andre vilkår i låneavtalen avhenger av størrelsen på forskuddsbetalingen.

Å ta opp boliglån med forskuddsbetaling er enklere og billigere enn å få boliglån ingen første betaling.

Forskuddsbetaling - hva er det til og hva avhenger av det?

Forskuddsbetalingen på et boliglån er gunstig for alle parter i boliglånstransaksjonen: både boligselgeren og kunden selv.

• Forskuddsbetalingen på et boliglån er viktig for bankene fordi den luker ut insolvente kunder. De som ikke klarte å skaffe penger til forskuddsbetalingen har mindre mulighet til å betale hele beløpet.
• En leilighet tatt på boliglån med forskuddsbetaling, mer lønnsomt for banken som sikkerhet.

La oss avklare det siste punktet med et eksempel:

• Hvis lånebetalingen stoppes, tar banken tilbake eiendommen som er kjøpt med pant, selger den og kompenserer dermed for tapene. Men den resulterende boligen kan bli billigere på grunn av slitasje og svingninger. markedspriser. Det vil ikke være mulig å motta hele boligkostnaden ved utlån. Dette er et tap for banken.
• Hvis en del av eiendommen ble betalt med forskuddsbetaling, er lånebeløpet mindre. Men all eiendom kjøpt med pant aksepteres som sikkerhet. De. banken utsteder mindre, men mottar samme beløp.

En forskuddsbetaling er gunstig for boligselgere, spesielt utviklere i byggefasen. Utvikleren trenger penger for å fortsette arbeidet, den første betalingen går umiddelbart til kontoen hans, og midlene banklån- bare en tid etter godkjenning.

For selgere av ferdig bolig blir forskuddsbetalingen nøkkelen til en fremtidig transaksjon.

En nedbetaling på et boliglån er gunstig for lånemottakere. Fordi:

• Lånebeløpet reduseres, noe som betyr mindre rentebetalinger.
• Det er lettere å finne et boliglån med forskuddsbetaling. Bankene er mer villige til å utstede slike lån, fordi anser dem som mer pålitelige. Av samme grunn utstedes ofte boliglån med forskuddsbetaling til en lavere rente.

Forskuddsbetalingen blir et problem og begrensning bare for de som har akutt behov for bolig, men ennå ikke har samlet inn midlene som er nødvendige for forskuddsbetalingen.

Hvordan foreta en forskuddsbetaling på et boliglån?

Spørsmålet om å overføre forskuddsbetalingen er rent teknisk, men det betyr noe fordi bankene kontrollerer det. Og også fordi en korrekt utført forskuddsbetaling ikke gir noen mulighet for bedrag fra selgers side. For eksempel motta en forskuddsbetaling, nekte avtalen og ikke returnere pengene.

Hvert alternativ for forskuddsbetaling har sine egne fordeler, ulemper og regler.

Overføre penger i kontanter.

Som oftest overføres penger på denne måten ved kjøp av bolig fra privatpersoner. Metoden er enkel, gratis og risikabel. Den største risikoen er å bli et offer for svindel, tyveri, ran eller rett og slett å bli utsatt.

For å unngå alt dette bør du overføre penger på trygge steder, foran vitner og mot underskrift. Kjøper og selger må nøye telle pengene og notere skriftlig ikke bare overføringen, men også beløpet.

Overfør via safe.

Denne muligheten involverer en tredjepart som garantist, nemlig banken som leier ut cellene. Det hele går omtrent slik:

1. Kjøper og selger avtaler på forhånd å overføre kontanter gjennom en bankboks.
2. Kjøper, som også er betaler, inngår avtale om skapleie med banken. Kontrakten spesifiserer prosedyren for å få tilgang til innholdet i cellen. Spesielt får selger rett til å ta ut penger etter å ha inngått kontrakt om kjøp og salg av bolig.
3. Betaleren legger penger i cellen.
4. Partene inngår en avtale.
5. Selger tar pengene.

Tungt, men mer pålitelig enn direkte utregning. Du må imidlertid betale 50-150 rubler for leie. per dag.

Kontantfri overføring til selgers konto.

Metoden er billig, men pålitelig, fordi... Faktumet om mottak av penger av selgeren og det nøyaktige beløpet registreres. Det er fortsatt en risiko for at han ikke vil oppfylle sine forpliktelser, men selgeren vil ikke kunne nekte for overføringen av penger.

Brev av kreditt.

Her blir pengene også satt inn på en bankkonto, men selger kan motta dem dersom visse vilkår er oppfylt – ved tinglysning av eiendomskontrakt.

For alle metodene ovenfor, bekrefter banken dokumentet som bekrefter forskuddsbetalingen.

Hvordan beregne forskuddsbetaling på et boliglån?

Forskuddsbetalingen på boliglånet skal beregnes ut fra totalkostnaden for boligen som kjøpes. Bankene setter nesten alltid en minimumsgrense for forskuddsbetaling, men hindrer deg ikke i å tjene mer.

Hvor mye nedbetalingen på et boliglån blir kan beregnes i ett trinn. Du må bare ta totalkostnad bolig og beregne nødvendig forskuddsprosent. Men hvis en del av dette bidraget ikke betales i penger, blir regnestykket mer komplisert.

Hvor mye er forskuddsbetalingen på et boliglån i russiske banker?

Når det ikke handler om målrettede programmer Med statlig finansiering, russiske banker setter omtrent de samme betingelsene boliglån bolig. Det er imidlertid fortsatt forskjell mellom produktene til ulike banker. Og tatt i betraktning størrelsen på lånet og nedbetalingstiden, utgjør selv en brøkdel av en prosentandel et betydelig beløp.

• Forskuddsbetalingen på et boliglån i for eksempel en lønnsom "" vil være 20%, og for utlån til sekundær eiendom - 10%.
• Forskuddsbetalingen på et boliglån starter på 10%. Et unntak er refinansiering av lån og oppussingsprogrammet.
• Forskuddsbetalingen på et boliglån varierer fra 15 %. For en leilighet øker den til minst 20 %, et hus eller tomt vil kreve 25 %.
• Forskuddsbetalingen på et boliglån holdes i samme område: for et lån "", starter forskuddsbetalingen på 20%, ferdig bolig finansieres på samme vilkår. Et lån til oppføring av bolig vil kreve 25 %. For de som mottar lønn fra Sberbank kan bidraget ved boligkjøp reduseres til 10 %.

Uten fordeler er det best å regne med en forskuddsbetaling på 20 % av totalpris fast eiendom.

Eksempler på beregning av forskuddsbetalinger i russiske banker

Å beregne et boliglån med forskuddsbetaling betyr å finne ut ikke bare beløpet på betalingen egne midler, men også andre betydelige låneparametere: rente, nedbetalingstid, total overbetaling. For klarhet, la oss lage en tabell med data for et boliglån på 5 millioner rubler, i 20 år, med en forskuddsbetaling på 10%.

De generelle forholdene er ganske nærme, men tideler av en prosent utgjør en forskjell på over en halv million.

Hva skal jeg gjøre hvis det ikke er penger til forskuddsbetaling på et boliglån?

Den nødvendige nedbetalingen på et boliglån blir et hinder for de som har akutt behov for bolig, men ikke har de nødvendige sparepengene. Her dukker et valg opp: spar penger i lang tid, kanskje flere år, eller se etter løsninger.

• Det sikreste alternativet for å motta penger for en forskuddsbetaling er å spare fra inntekt eller selge eiendom. Her har låntaker ingen nye forpliktelser eller begrensninger.
• Den neste, veldig lønnsomme, måten er å komme inn i "Ung familie"-programmet og motta et gratis tilskudd fra staten, som kan brukes på en forskuddsbetaling på et boliglån. Det er noen restriksjoner her boliger må ikke være mindre enn det etablerte området. Hovedbetingelsen er å virkelig være en ung familie med behov for forbedrede levekår.
• Du kan bruke fødselskapital til første boliglånsbetaling.
• Leger, lærere, vitenskapsmenn og militært personell kan få bistand med betaling av forskuddsbetalingen. Hver av disse kategoriene har sine egne boliglånsprogrammer, men i alle tilfeller overfører budsjettet til kundene et visst beløp som kan brukes på en forskuddsbetaling.
• Du kan låne penger eller... Lån fra enkeltpersoner, spesielt fra slektninger og venner, utstedes oftest uten renter, men dette er gjenstand for personlige forhold. og ikke-målrettede banklån koster mye mer enn betaling av boliglån. Derfor bør bare de som trenger et lån raskt ty til denne metoden.

Noen låntakere forhandler med selgeren for å øke prisen og gi fiktive dokumenter som bekrefter betalingen av forskuddsbetalingen. Lovligheten av dette alternativet er tvilsomt, så vi vil ikke diskutere det.

Er det mulig å få boliglån uten forskuddsbetaling?

Uten spesielle fordeler, uten bruk spesielle forhold og uten å gi tilleggsgarantier, ikke lett, men mulig. På forespørsel "boliglån uten forskuddsbetaling," vil søkeprogrammer returnere flere dusin tilbud fra russiske banker.

Du bør imidlertid være oppmerksom - de fleste av disse produktene har ordene "refinansiering" eller "refinansiering" i navnene sine. Noen ganger er dette ikke umiddelbart synlig, men noe lignende avsløres i forholdene. Alt dette er ikke utlån til kjøp av eiendom, men tilbakekjøp av et tidligere utstedt lån fra en annen bank.

Boliglån uten forskuddsbetaling er noen ganger gitt av utviklerne selv. Dette er en måte å tiltrekke boligkjøpere til en bestemt eiendom. Et eksempel er boliglånet til Edelweiss boligkompleks på 6,9 %. Et lån kan tas opp uten forskuddsbetaling, men kun for kjøp av spesifikke boliger i byen Balashikha.

Lån uten forskuddsbetaling og tilleggsbegrensninger er sjeldne, men de eksisterer. Eksempel - lån "" med en rente på 11,1%.

• Et boliglån uten forskuddsbetaling er vanligvis dyrere fordi... har økt rente og andre obligatoriske betalinger for forsikring, takst, befaring mv.
• Ingen forskuddslån gjelder vanligvis ikke for alle eiendommer, men kun for enkelte kategorier eller spesifikke tilbud.
• Med et slikt boliglån er bankene mer krevende for pantefast eiendom: de har en annen holdning til ombygging, mindre eiere, etc.
• Kravene til boliglånsmottakere er strengere uten forskuddsbetaling, det er vanskelig for personer med lav inntekt, skadet kreditthistorie eller dårlige økonomiske utsikter å få lån.

Etter å ha veid alt dette, leter mange kunder etter penger, men velger et boliglån med forskuddsbetaling.

Konklusjoner

Forskuddsbetaling på boliglån er en vanlig, og i de fleste tilfeller lønnsom, måte å betale for eiendommen du låner.

• Forskuddsbetalingen reduserer beløpet det beregnes renter på.
• Den første betalingen gir deg mer.

Forsøk på å unngå forskuddsbetaling øker oftest de samlede kostnadene, legger begrensninger på valg av bolig og krever ekstra innsats og utgifter fra låntakeren.

Den nest siste fasen i utstedelsesprosedyren boliglån. Det utføres etter:

• banken undersøker låntakerens dokumenter og bestemmer betalingsevnen hans;
• utstede forhåndsgodkjenning for et lån;
• studere papirene til den valgte eiendommen - matrikkelpass, vurderingsrapport og så videre;
• signering av en foreløpig avtale mellom banken og låntakeren.

På dette stadiet må låntakeren overføre midler til banken, hvoretter en endelig beslutning tas om vilkårene for boliglånet. Banken trenger overføring av første avdrag før avtalen signeres, fordi dersom det overførte beløpet viser seg å være mindre enn det regulerte beløpet, vil banken ha tid og mulighet til å revurdere sin holdning til låntaker, hans soliditet, og så videre .

Det er derfor Den endelige panteavtalen undertegnes etter at innskuddet er overført.

Hvor, hvordan og til hvem skal midlene utbetales?

Prosedyre og tidspunkt for overføring av forskuddsbetaling til påbudt spesifisert i den foreløpige avtalen mellom banken og låntakeren. Det skal angis nøyaktig hvordan bidraget overføres; det skal også fremgå av forhåndsavtalen om pengene overføres til banken eller direkte til selgeren.

Før du overfører penger, må avtalen leses veldig nøye - hvor vellykket overføringsprosedyren blir avhenger av dette kontanter.

Så snart det er oppnådd enighet med bankledelsen om hvem som skal betale midlene til - selgeren direkte eller banken - er det nødvendig å velge det mest passende alternativet for overføring av midler. Det er flere av dem:

1. Overfør penger til en bankkonto. Kontoen som overføres til åpnes alltid i banken der låntaker tar opp boliglånet; Overføringsopplysningene utstedes enten av banken eller selgeren, avhengig av avtalen.
2. Overføre penger i kontanter. Dette gjøres vanligvis dersom avtalen krever at pengene skal overføres direkte til selger. Deretter inngås en avtale mellom ham og kjøperen (låntakeren), som angir beløpet og formålet med overføringen av midler, og etter overføringen av midler blir det utarbeidet en kvittering som bekrefter overføringen.

   Oftere denne operasjonen utføres gjennom en bankboks, fordi for en ganske beskjeden avgift mottar deltakerne i transaksjonen fullstendig sikkerhet for overføringen, og utelukker også force majeure-omstendigheter.

3. Gjennom et remburs. Kostnaden for overføringsmetoden er ganske høy (fra 10 000 til 40 000 rubler), men det gir den høyeste grad av sikkerhet for alle parter i transaksjonen. Denne typen konto åpnes i en bank som er praktisk for kjøperen og selgeren, hvoretter kjøperen setter inn penger, og selgeren registrerer overføringen av penger.

   Det er best å åpne en remburskonto i en bank som allerede har gitt låntakeren forhåndsgodkjenning for et boliglån.

Etter overføring av penger, tegner partene i transaksjonen en kvittering. Det er nødvendig for begge parter å utelukke mulige fremtidige krav mot hverandre - uten kvittering kan en av partene i tilfelle rettssaker uten grunn oppnå en fordel i rettsprosessen, siden ingen av dem vil ha mulighet til å dokumentere noens ord sider

Partene i transaksjonen kan imidlertid ikke fylle ut dette dokumentet, siden en kvittering eller betalingsordre kan tjene som bekreftelse på transaksjonen.

En kvittering for mottak av første boliglånsbetaling utarbeides av selger, i dette tilfellet kreves det minst to kopier - for selgeren og kjøperen; noen ganger krever de en ekstra tredje kopi for banken. Dokumentet må angi:

• passdata (detaljer) av partene i transaksjonen;
• hele beløpet for forskuddsbetalingen som er overført til selgeren eller banken;
• tekniske egenskaper ved boareal basert på offisielle dokumenter ( matrikkelpass, vurderingsrapport osv.);
• den nøyaktige datoen når den endelige betalingen vil bli utført, samt fastsettelse av datoen for transaksjonen.

Etter dette signeres den endelige panteavtalen med banken og prosessen med omregistrering av eiendom i Rosreestr starter.

Er det inkludert i det totale boliglånsbeløpet?

For å svare på dette spørsmålet, må du forstå mekanismen for selve transaksjonen. Faktum er at i henhold til bankens regler, hvis den kjøpte boligen er registrert som sikkerhet, kan et boliglån ikke utstedes til et beløp som overstiger 80 % av boligkostnaden. Dette betyr at hvis kostnaden for en leilighet er 5 millioner rubler, kan det maksimale beløpet som utstedes under boliglånet ikke overstige 4 millioner rubler.

Henholdsvis Forskuddsbetalingen er de resterende 20% av boligkostnaden. I eksemplet som er diskutert ovenfor, betyr dette at minimum forskuddsbetaling er 1 million rubler.

Forskuddsbetalingen er ikke inkludert i det totale lånebeløpet. Hvor går midlene? Bidraget går til å betale for selve boligen, og ikke lånet trenger dette for å garantere tilbakebetaling av midler og erstatning for tap ved upålitelighet hos klienten.

Hvis klienten slutter å betale boliglån, vil banken begynne å motta tap; da er det eneste alternativet for ham å selge eiendommen (det er derfor den er registrert som sikkerhet), og for å selge raskt er det nødvendig å stimulere etterspørselen ytterligere - for eksempel redusere prisen med 10% fra markedsgjennomsnittet . I så fall banken vil raskt kunne selge eiendommen og returnere de brukte midlene, og dermed kompensere for tap forårsaket av den upålitelige låntakeren.

Det skal bemerkes at i noen situasjoner brukes forskuddsbetalingen til å tilbakebetale lånebeløpet, og ikke til å betale for selve boligen. Så, for eksempel, hvis den kjøpte eiendommen ikke er registrert som sikkerhet, vil noen banker fortsatt kreve en førstegangsbetaling, men av andre grunner: banken trenger ikke beløpet for mulig kompensasjon i tilfelle tvang raskt salg eiendom, men for å bekrefte betalingsevnen og seriøse intensjoner til klienten.

Det er derfor, hvis det ikke utarbeides sikkerhetsdokumenter for fast eiendom, minste størrelse forskuddsbetaling på boliglån programmerøker kraftig - fra 30%, og i noen banker fra 40%.

Vi skrev om hvorvidt det er behov for nedbetaling på boliglån og hva det kan være, og vi snakket om hvilken størrelse på bidrag som er mer lønnsomt -5, 10, 10 eller 50%.

Hvordan returnere hvis det tas en beslutning om å kansellere kjøpet av fast eiendom, og pengene allerede er betalt?

Ja, det er mulig. Prosedyren for å returnere midler er sterkt forenklet og fremskyndet hvis den endelige avtalen med banken ennå ikke er signert - da trenger låntakeren bare gi bankansatte en skriftlig søknad om å frafalle boliglånet. Deretter vil bankledelsen gjennomgå søknaden og deretter overføre midlene tilbake til låntakeren: de signerte foreløpige avtalene mellom banken og låntakeren må inneholde en klausul om tilbakeføring av midler i visse situasjoner.

Situasjoner som gir grunnlag for refusjon bør også presiseres i foreløpige avtaler.

Hvis den endelige avtalen allerede er signert, og viktigst av alt, eiendommen allerede er registrert på nytt til låntakeren i Rosreestr, blir prosedyren for å returnere midler mye mer komplisert. Kunden må kontakte banken etter å ha studert boliglånsavtalen tidligere - den må se etter klausulen "om ensidig oppsigelse av avtalen"; Det samme avsnittet spesifiserer tidsrammen som ensidig oppsigelse er mulig.

Hvis låntakeren klarer å si opp kontrakten innen den angitte tidsrammen, vil hans handlinger være legitime, og banken vil ganske enkelt tilegne seg boligen på grunnlag av sikkerhetsdokumenter utarbeidet før kontrakten signeres. Forskuddsbetalingspengene vil bli returnert til låntakeren.

Om fremgangsmåten i forhold til lovverket for oppsigelse panteavtale og hvilke forpliktelser partene har, kan du lese i "Resolusjon av plenumet til den russiske føderasjonens høyeste voldgiftsdomstol nr. 35" datert 6. juni 2014.

Dermed er behovet for å foreta en forskuddsbetaling hva banken trenger og selger, men en ganske ubehagelig forpliktelse for kjøper.

Men hvis du finner ut hvorfor du trenger å overføre penger og, viktigst av alt, hvordan du overfører dem, vil prosedyren ikke lenger virke komplisert, langt mindre skremmende.

Du trenger bare å velge det alternativet som er mest akseptabelt for alle parter i transaksjonen, lese nøye og sjekke dokumentene som blir utarbeidet, og ta prosedyren og selve lånet på alvor. Da vil alle tre parter i transaksjonen - banken, selgeren og kjøperen - være helt fornøyd med både begynnelsen og arten av deres samlede samarbeid. Hvis du finner en feil, merk en tekst og klikk.

Ctrl+Enter For å kjøpe eiendom med boliglån trenger du en forskuddsbetaling - minst 15-20% av eiendommens verdi. Dette beløpet på hånden, sammen med bekreftet inntekt, vil vise banken at du er solvent og økonomisk organisert. Hvilket betyr, med Du vil kunne betale tilbake lånet i tide og uten problemer.

Men forskuddsbetalingen er viktig ikke bare for banken, men også for låntakeren selv. Jo mer sparing, jo mindre risiko og overbetalinger.

I denne artikkelen skal vi finne ut hvilken forskuddsbetaling som anses som optimal og om det er mulig å ta opp boliglån uten å spare i det hele tatt.

Lav betaling - flere forsinkelser

Bankene drar i prinsippet godt av en lav forskuddsbetaling. Jo lavere den er, desto mer tilgjengelige lån kjøpere, de flere studiepoeng, som betyr fortjeneste. Men det er ikke så enkelt. Det er også flere risikoer. Som sentralbanken beregnet i sin siste økonomiske oversikt, sannsynligheten for forsinkelser på et lån med en forskuddsbetaling på 10 til 20% er 1,5-2 ganger høyere enn for lån med en forskuddsbetaling på 20 til 40%.

Vi vurderer overbetalingen

Risikoen for ikke å klare den økonomiske belastningen, og som følge av å få en bot fra banken for forsinket betaling eller til og med havne uten eiendom er ikke alt. Med en lav forskuddsbetaling er satsen og månedlige betalinger høyere, og den endelige overbetalingen til banken er betydelig høyere.

La oss beregne hvordan utgiftene endres med en forskuddsbetaling på 15, 30 og 40 %. La oss si at en leilighet koster 5 millioner rubler. Vi tar opp et lån i 20 år, for enkelhets skyld tar vi samme rente - 9,2% (med et lavt bidrag kan det være høyere).

Forskjellen selv mellom bidrag på 15 og 30% er omtrent 6 tusen for den månedlige betalingen og 830 000 rubler for renter.

Og mellom bidrag på 15 og 40% - allerede mer enn 10 tusen i betalinger og 1 300 000 rubler i renter.

Selvfølgelig vil forskjellen i noen tilfeller være mindre. Men slike beregninger er grunn til å tenke over det. Det kan være verdt å spare litt mer, for eksempel på et innskudd.

Les også:

Du kan beregne månedlig betaling med dine egne premisser på DomClick-lånkalkulatoren. Hvis du har personlig konto, klikk "Rediger" - rentebeløpet på lånet vises i øvre høyre hjørne. Hvis du ikke er registrert, klikker du på "Se betalingsplan"-knappen - overbetalingen vil bli angitt nederst i planen.

Boliglån uten forskuddsbetaling

Få banker tilbyr boliglån uten forskuddsbetaling i det hele tatt. Oftest er renten på dem høyere, kravene til låntakeren er strengere, og i tillegg til eiendomssikkerhet kan banken tiltrekke seg kausjonister for å garantere betalinger.

En annen måte, mye mer risikofylt, er å ta opp et forbrukslån mot forskuddsbetaling. Vi anbefaler ikke å gjøre dette, og her er grunnen:

Banken vil med stor sannsynlighet nekte et boliglån på grunn av et tilleggslån

Priser etter forbrukslån høyere enn boliglån

Den økonomiske belastningen kan bli for mye for budsjettet og ønsket kjøp vil bli et problem

Fødselskapital og militærpant

Absolutt trygge måterå ta opp boliglån uten sparing er et statlig støtteprogram. Her kan forskuddsbetalingen eller deler av beløpet for fast eiendom gjøres av staten for deg. Slike programmer er tilgjengelige for barnefamilier, militært personell, unge familier, statsansatte, migranter, lavinntektsfolk og andre kategorier av borgere. Hver region har sin egen. Du kan finne ut hvilke programmer som er tilgjengelige i ditt område ved å kontakte din lokale administrasjon.

Noen av de fleste tilgjengelige programmer, som opererer det samme i hele Russland er:

"Militært boliglån"— månedlig i januar 2019 blir programdeltakerne kreditert med 23 334 rubler de kan lagres på en spesiell konto og det akkumulerte beløpet kan brukes som forskuddsbetaling. Ytterligere overføringer vil gå til månedlige betalinger. Maks lånebeløp 2.502.000

"Spill boliglån"

Hvis du bestemmer deg for å ta opp et boliglån med minimum forskuddsbetaling, skader det ikke å teste styrken din.

Pantelån - dette begrepet refererer til et målrettet lån for kjøp av en boligeiendom fast eiendom, som blir sikkerhet for lånet. I dette tilfellet blir eieren av eiendommen kjøpt med et boliglån låntaker, og banken er panthaver. I Unified State Register of Real Estate, i kolonnen begrensning av rettigheter og heftelser, vil navnet på banken, nummeret og datoen for panteavtalen vises. Det betyr at inntil pantegjelden er betalt i sin helhet, vil ikke låntaker kunne selge eiendommen sin, gi den bort eller på annen måte overføre eiendomsretten til en annen person. I tillegg, dersom den beheftede leiligheten skal leies ut, må eieren koordinere denne saken med banken og innhente tillatelse.

typer boliglån

Faktisk er et pantelån en heftelse på fast eiendom, som begrenser rettighetene til å disponere eiendom. I tillegg har kreditor (panthaver) ved brudd på avtalen som pantet ble tinglyst på. eiendomsrett krav mot låntaker vedrørende den beheftede fast eiendom.

Det finnes flere typer boliglån:

1. Pantelån til kjøp av boligeiendom. Dette er det vanligste lånealternativet for øyeblikket. Den kjøpte boligen kan være et nybygg på primærmarkedet, eller det kan tas i bruk og selges på annenhåndsmarkedet. Dette låneprogrammet krever en innledende betaling på 10 %.
2. Pantelån for kjøp næringseiendom eller annen ikke-bolig fast gjenstand. Andre formål omfatter kontorer, lager, butikklokaler og leiligheter. Slike eiendommer kan også kjøpes med pant. Låneprogrammer for ikke-boliglokaler kan avvike vesentlig fra de som presenteres for kjøp av bolig. I noen tilfeller kan det være vanskelig å bli enige med banken om den kjøpte gjenstanden, dette gjelder lagerfasiliteter og annen spesifikk næringseiendom. I slike tilfeller er utlån kun tilgjengelig for juridisk enhet. Forskuddsbetaling ved kjøp ikke-bolig eiendom vil også være obligatorisk og utgjøre minst 10 %.
3. Pantelån for kjøp landlige eiendommer Med tomt. Denne typen lån er veldig lik det første alternativet, men det er forskjell på betingelsene. For øyeblikket, for landeiendom, er minimum forskuddsbetaling fra 30%, i noen tilfeller kan den nå opptil 50%, og rentene er 2-3% høyere per år.
4. Penger til ethvert formål sikret av eksisterende eiendom. Dette utlånsprogrammet er også et boliglån, siden som et resultat av en slik transaksjon vil låntakerens eiendom være beheftet. Men i motsetning til alle andre programmer er dette ikke-målrettet utlån, noe som betyr at renten vil være minst 2 % høyere. Lånebeløpet under dette programmet kan være opptil 50% av verdien av sikkerheten, i noen tilfeller kan banken godkjenne opptil 70-80%.

Forskuddsbetaling på boliglån

Hvorfor er det viktig for en bank å ha forskuddsbetaling? Hele poenget er at lånebeløpet skal være mindre enn kostnaden for sikkerheten. Hvis låntakeren mister muligheten til å tilbakebetale lånet umiddelbart etter mottak, vil banken måtte bruke en viss mengde ressurser på prosedyren for å samle inn sikkerheten, og deretter på salget av denne eiendommen. Generelt er dette risikoer for banken, men ved å foreta en forskuddsbetaling bekrefter låntakeren sine intensjoner om å eie eiendom og foreta rettidige lånebetalinger. Siden et boliglån for kjøp av eiendom er et målrettet lån, som oftest involverer kjøp av bolig, er dette et positivt tegn for banken, og et ikke-målrettet lån kan brukes på alle måter, og låntakerens intensjoner er tvilsomme . Med en forskuddsbetaling på 10 % av lånebeløpet er 90 % kostnaden for sikkerheten. Banken vil aldri godkjenne et slikt beløp dersom lånet ikke er tiltenkt formålet.

I dag er det mange boliglånsprogrammer som du ikke trenger å gi inntektsbevis for. Men vær forberedt på at i dette tilfellet vil forskuddsbetalingen være minst 20%, og oftest er det for slike lån 30% av verdien av den kjøpte eiendommen.

Det hender ofte at bankene tilbyr lavere rente når forskuddsbetalingen økes. Så, raten med en forskuddsbetaling på 10% kan være 12% per år, mens hvis du setter inn 20%, vil raten være 9,9% per år.

Maksimalt lånebeløp, inntektsbekreftelse og kredittbelastning

Så det har vi allerede funnet ut i de fleste tilfeller maksimalt beløp Lånet er 90% av verdien av sikkerheten i prosent, men for å forstå hvor mye banken vil godkjenne for deg i absolutte termer, må du beregne den månedlige betalingen. Du kan gjøre dette ved å bruke kalkulatoren på lenken. Maksimal månedlig betaling bør alltid ikke være mer enn halvparten av totalbeløpet månedlig inntekt låntaker. Banken vil bruke akkurat denne beregningen når den vurderer en lånesøknad. I dette tilfellet vil det også bli tatt hensyn til betalingen for et fremtidig lån som søknaden vurderes.

Den månedlige betalingen på løpende lån er kredittbelastning. Til denne parameteren vil banken legge til en betaling for fremtidig boliglån og multipliserer denne verdien med 2. Hvis den resulterende verdien er større enn inntekten bekreftet av låntakeren, vil beløpet på det godkjente lånet bli redusert inntil betaling/inntektsforholdet er oppfylt og ikke er mer enn 50 %.

Offisiell bekreftelse av inntekt anses å være en kopi av arbeidsboken/kontrakten og et inntektsbevis i form 2-NDFL, men i tillegg til denne formen for bekreftelse av inntekt, aksepterer bankene ofte inntektsbevis i bankskjemaet. Et slikt sertifikat kan bekrefte ikke bare inntekten som forsikringspremier, men også en som betales «i en konvolutt». Denne situasjonen oppstår ofte, og et sertifikat på bankens skjema er uunnværlig i dette tilfellet. Men selv om uoffisiell inntekt bekreftes, vil banken definitivt sjekke fradragene Pensjonskasse, må det være minimum bidrag. Hvis det ikke er noen bidrag til pensjonsfondet i det hele tatt, vil ingen sertifikat for banken være en gyldig bekreftelse på inntekt. I dette tilfellet vil lånesøknaden bli avslått.

Pakke med pantedokumenter

Låntaker må sende inn følgende dokumenter til banken for gjennomgang:

1. Pass til en statsborger i den russiske føderasjonen. (I sjeldne tilfeller er det mulig å få lån med utenlandsk pass)
2. SNIL. Dette dokumentet kreves i nesten alle banker ved søknad om boliglån.
3. Kopi av arbeidsbok/kontrakt og inntektsattest.

Hvis eiendom kjøpes på annenhåndsmarkedet, er det nødvendig å bli enige om objektet for sikkerhet. Hvordan du gjør dette er beskrevet nedenfor. Hvis du ønsker å kjøpe fast eiendom på det primære markedet, må du finne ut fra utvikleren en liste over banker hvor dette nye bygget er akkreditert og få boliglån i en av disse bankene.

Boliglånsforsikring

Forsikring er obligatorisk for boliglån. Det er 2 parametere som må forsikres, og 1 parameter som er tilrådelig å forsikre:

1. Låntakerforsikring - livsforsikring og mot tap av soliditet hos låntaker. Dette gjøres hvert år i hele låneperioden. I gjennomsnitt er kostnaden for denne typen forsikring 0,2-0,3 % av lånebeløpet. Men hvis låntakeren er eldre eller har noen sykdom, kan kostnadene øke betydelig. Forsikringsselskap vil be om nødvendig pakke dokumenter, inkludert legeerklæringer.
2. Eiendomsforsikring for eiendommen som kjøpes. Denne typen forsikring gir beskyttelse mot selgers tap av eiendomsrett til eiendommen. Dette betyr at hvis for eksempel en far ga en leilighet til sønnen, solgte sønnen den til en tredjepart på pant, hvoretter faren ombestemte seg og bestemte seg for å trekke tilbake donasjonen i retten. Dersom retten finner at eiendommen må tilbakeleveres til far, og dette er meget mulig, vil låntakeren som har kjøpt leiligheten på kreditt være forpliktet til å levere tilbake leiligheten tidligere eier, nemlig selgerens far. Eiendomsforsikring koster typisk 0,3 % av lånebeløpet, men dersom selger har et gavebrev som grunnlag for sin eiendom, som er mindre enn 3 år gammel, vil forsikringskostnaden øke betydelig og kan ligge i størrelsesorden ca. 1 %. Eiendomsforsikring er ikke obligatorisk for alle banker, men dersom du nekter å forsikre dette alternativet, vil banken øke renten på lånet.
3. Konstruktiv forsikring er forsikring av en gjenstand mot fysisk skade, brann mv. Parameteren kreves for å være forsikret, og kostnaden for en slik forsikring vil være 0,3-0,4 % av lånebeløpet. Det samme gjøres hvert år i hele låneperioden.

Forsikringskostnader betales alltid av kjøperen av eiendommen, det vil si låntakeren.

Eiendom som kjøpes

Når du har fått godkjent et boliglån for å kjøpe eiendom, må du gi banken følgende pakke med dokumenter:

1. Selgers tittelbevis.
2. Selgerens titteldokumenter.
3. Teknisk pass for den kjøpte gjenstanden.
4. Matrikkelpass.
5. Et utdrag fra husregisteret og et sertifikat for fravær av gjeld på bruksregninger eller UZhD (Unified Housing Document).
6. Et takstalbum som viser verdien av eiendommen som kjøpes, og oppfyller bankens kriterier. Vanligvis foreslår banksjefen å kontakte et akkreditert takseringsbyrå for å få tak nødvendig dokument. Kostnaden for en slik tjeneste er i gjennomsnitt 6 000–8 000 rubler.

Etter at klienten har levert disse dokumentene, vil banken svare på om den valgte eiendommen er egnet for kjøp med boliglån. Ulike banker kan ha ulike kriterier for å vurdere sikkerhet. Du kan sjekke med forvalteren hvilke parametere du må bruke for å finne eiendommen du ønsker å kjøpe.

Gjennomføring av en transaksjon

Etter at lånet er godkjent og objektet er avtalt, er det nødvendig å registrere rettighetsoverføring fra selger til kjøper med samtidig ileggelse av bankheftelse i form av pant. Denne handlingen gjøres ved å sende inn dokumenter for registrering til Rosreestr gjennom MFC. I banken hvor låntaker har godkjent lånet, leies det en bankboks, som bankansatte legger lånebeløpet i vil være en tinglyst overføring av eiendommen til kjøperen. Forskuddsbeløpet kan overføres på annen måte etter selgers og kjøpers skjønn. Overdragelsen av eierskap i Rosreestr registreres innen 5 virkedager, avhengig av region. Maksimal sikt Registrering av en transaksjon kan ta opptil 1 måned. Det avhenger av arbeidsmengden til registreringsmyndigheten.

Pant etter avtale

Dette er pant i eksisterende eiendom. Grunnlaget kan være låneavtale, og dersom långiver er en bank, kan det foreligge en låneavtale dersom långiver ikke er en bank. Panthaveren her kan til og med være en privatperson. I motsetning til et målpant for et kjøp under en låneavtale, innebærer ikke pantsettelse av eksisterende eiendom en overføring av eierskap. I dette tilfellet kan låntakeren enten være eieren av eiendommen eller en tredjepart. I følge dokumentene er dette utformet på grunnlag av kredittavtale/låneavtale med låntaker og panteavtale/panteavtale med eiendomsbesitter. I banker, under et slikt program kan du få et lån på opptil 15 000 000 for individuell og opptil 500 000 000 for lovlig. Denne transaksjonsstrukturen brukes også av mikrofinans- og mikrokredittorganisasjoner, samt private investorer. Men både når det gjelder en bank og når det gjelder en MFO eller privat eier, vil maksimumsbeløpet ikke være mer enn 50-70 % av markedsverdi sikkerhet Renter fra banken vil være fra 10 % til 18 % per år, og fra MFOer og privatpersoner fra 18 til 48 % per år. Dette alternativet har en betydelig fordel - muligheten til å få et lån eller lån med dårlig kreditthistorie og uten bevis på inntekt.

Hvorfor er betingelsene for et målrettet og ikke-målrettet boliglån så forskjellige?

Boliglån er gjenstand for kontraktsmessige mislighold som er mye mer vanlig. Folk tar penger til ethvert formål, og det hender ofte at bruken av midler er uklokt. Det er eksempler på at penger investeres i lite pålitelige forretningsprosjekter eller i kryptovaluta og andre risikable eiendeler, som et resultat av at de går konkurs. Etter slike omstendigheter mister kundene ofte evnen til å betale tilbake lånet. Men når formålet med lånet er å kjøpe bolig, er det mye mer pålitelig for banken, så forholdene er følgelig gunstigere.

Kreditthistorikk for et boliglån

Viktig for ethvert banklån kreditthistorie. Med gjeldende restanser på mer enn 6 måneder kan du kun få et boliglån fra en mikrofinansorganisasjon eller fra en privat investor.

For kunder med gjeldende restanse på ikke mer enn 60 dager og tidligere ikke mer enn 90 dager, er det mulig å få lån fra banken med sikkerhet i eksisterende eiendom.

Når det gjelder et boliglån for kjøp av eiendom, for å få et slikt lån trenger du enten en null kreditthistorikk, i så fall vil du bli godkjent for et beløp på opptil 10 000 000 rubler, eller en god kreditthistorie, der det er kun lån som er tilbakebetalt i tide, eller åpne lån, hvor betalingene alltid føres til rett tid. Forsinkelser fra 1 til 30 dager er tillatt, men ikke mer enn 3 for alle tilgjengelige lån de siste seks månedene.

Hva gjør du hvis boliglånet ditt er på etterskudd?

Hvis du har problemer med å betale boliglånet, må du gi beskjed til banken. Vanligvis imøtekommer bankene alltid klienten halvveis hvis det oppstår midlertidige problemer med betalinger. Hvis kunden betaler minst en del av den månedlige betalingen, vil banken ikke lenger starte prosedyren for innkreving av sikkerheten, men vil vente til låntakerens solvens er gjenopprettet. I slike situasjoner er bankene vanligvis villige til å vente seks måneder, og noen ganger lenger.

Hvis klienten ikke foretar noen betalinger på lånet, begynner banken innen seks måneder prosedyren for å samle inn sikkerheten. I prøveperioden kan låntaker fortsatt bo i leiligheten sin. Etter at banken mottar en rettsavgjørelse om å kreve inn sikkerhet for lånet, vil skyldneren bli tvangsfratatt retten til å bruke det. Selv om det er eneste bolig, vil banken ha tvangsrett.

Hvis gjelden på boliglånet er mye mindre enn verdien av eiendommen, kan du avtale med banken om salg av sikkerheten, som et resultat av at banken vil motta full tilbakebetaling av gjelden, og resten vil gå til låntakeren.

Nedbetaling av boliglån og fjerning av heftelser

Hvis du har nedbetalt boliglånet eller lånet ditt, enten tidlig eller på slutten av avtalen, må du fjerne långiverens heftelse for å bli full eier av eiendommen din. For å gjøre dette må du få et dokument som bekrefter full tilbakebetaling gjeld og boliglån. Långiver er forpliktet til å utstede disse dokumentene etter å ha mottatt det skyldige beløpet i henhold til avtalen. Med denne pakken med dokumenter må du kontakte Rosreestr gjennom MFC for å fjerne heftelsen. Etter registreringsprosedyren, som tar 5 virkedager, vil alle restriksjoner bli opphevet.