Huset blir ikke levert i tide, hva skal jeg gjøre? Hva skal man gjøre hvis utbygger brøt fristen for å overlevere huset? La retten bestemme

Når det gjelder leveringstiden er den redusert betydelig. Før du kjøper, må enhver potensiell aksjeeier imidlertid studere lovgivningen på konstruksjonsområdet grundig - juridisk kompetanse vil være nyttig i alle stadier av transaksjonen. En av de vanligste fryktene er at et nytt bygg ikke blir levert eller at igangkjøringen blir alvorlig forsinket. nettstedet fant ut hva de skulle gjøre hvis utbygger forsinker leveringsdatoen for huset.

Brudd på frister for levering av huset fra utbygger

Først av alt er det nødvendig å skille mellom begrepene "brudd på fristene for utlevering av huset av utbygger" og "brudd på fristene for å overføre objektet til deltakeren i aksjeavtalen." Den første formuleringen innebærer en juridisk mer korrekt "igangkjøringsperiode" - den offisielle datoen for ferdigstillelse av alt bygge- og installasjonsarbeid ved anlegget i samsvar med design- og tillatelsesdokumentasjonen. Tillatelse til oppdrag gis kun av Gosstroynadzor.

Brudd på idriftsettelsesfrister er mye mindre vanlig enn forsinkelse i utlevering av nøklene. Hvis du allerede har kjøpt en leilighet i et nytt bygg, men overføringen fortsatt skjer, truer dette med å kaste bort tid og penger på leid bolig, men du bør ikke umiddelbart regne deg selv blant de svindlede aksjonærene. Vanligvis advarer utviklere aksjonærer om dette på forhånd for å unngå bøter og ikke ødelegge omdømmet deres. For eksempel, på slutten av 2016, var det nettopp dette Normann-selskapet gjorde. Deltakere i delt bygging skal sendes melding med forslag om endringer i DDU senest 2 måneder før dokumentert ferdigstillelsesdato.

Årsaken til panikk er fraværet av byggearbeid på stedet og "stillheten" til selskapet. For at et hus skal bli offisielt anerkjent som et langsiktig byggeprosjekt, er det nødvendig å bevise at byggingen ikke har gått fremover i minst de siste 1,5 årene, dvs. hun er "frossen". Etter at de nye reguleringsreglene trer i kraft 30. juni 2017, vil de objektene der forsinkelsen i oppfyllelse av forpliktelser overfor aksjonærene overstiger 9 måneder fra datoen angitt i DDU anses som langsiktig konstruksjon. Etter at dette er anerkjent, er nybygget inkludert i registeret over langsiktige byggeprosjekter, og myndighetene vil følge det videre arbeidet nøye.

Årsakene til at en utbygger utsetter ferdigstillelsen av et hus kan være svært forskjellige: fra ineffektivt arbeid, bytte av totalentreprenør (som ikke alltid er byggefirmaets ansvar) til avbrudd i finansieringen og banale forsinkelser i kommunene. Før du slår alarm, anbefaler vi deg å studere den nåværende situasjonen nøye.

Ansvar. 3 handlingsmuligheter fra aksjonæren

Dersom utbygger utsetter leveringsdatoen av huset, har aksjonæren tre mulige alternativer.

For det første kan DDU-deltakeren slutte fred med byggefirmaet og signere kontrakten på nytt med endringer, forutsatt at en slik mulighet i det hele tatt gis. Oftest advarer utviklere om utsettelser. Men når du signerer papiret, er det nødvendig å nøye sjekke bestemmelsene for nye forhold - har rettighetene til utvikleren eller aksjonærens forpliktelser dukket opp i dokumentene som ikke tidligere var avtalt?

Hvis du ønsker å løse saken fredelig, kan selskapet tilby noen "gaver" i stedet for å fornye avtalen: dekorasjon, møbler osv. Ved signering av slike avtaler kan aksjonæren miste muligheten til å motta fremtidig kompensasjon for ytterligere overføringer. Vi anbefaler på det sterkeste at du tenker på gjennomførbarheten av et slikt tilbud, avslår og fortsatt beskytter deg selv juridisk ved å inngå en ny kontrakt.

For det andre, siden utbygger har det fulle ansvar for sen levering av huset, har aksjonæren rett til ensidig å si opp LDU dersom det er en forsinkelse på minst 2 måneder. .

For det tredje har aksjonæren rett til å motta økonomisk kompensasjon, eller en bot, fra byggefirmaet, forutsatt at leiligheten ikke ble overført på den datoen som er angitt i kontrakten.

Hvordan få en straff?

1. januar 2017 trådte endringer i 214-FZ "Om deltakelse i delt egenkapitalkonstruksjon ..." i kraft, som fastsetter prosedyren og beløpet for kontantbetalinger. Det ilegges en bot dersom utbygger utsetter leveringen av huset, eller rettere sagt, fristen for utlevering av nøklene. Hvis selskapet bryter fristene for overføring av huset, registrert i DDU, betales straffen fra neste dag etter datoen for kontrakten, til øyeblikket for overføring av objektet. Det vil si at hvis DDU sier at overføringen av leiligheten må gjennomføres før 31. januar, men dette skjedde faktisk ikke, så har aksjonæren fra 1. februar rett til å motta økonomisk kompensasjon. Ordlyden «senest et kvarter» brukes ofte. I dette tilfellet anses begynnelsen av påløpet av straffen å være den første dagen i neste kvartalsperiode.

Formelen for å bestemme beløpet på betalinger er den samme for alle objekter. Dersom aksjonæren er en fysisk person, dvs. en vanlig borger, betaler utvikleren en straff på 1/150 av styringsrenten til sentralbanken i Den russiske føderasjonen (siden 2016 er den lik refinansieringsrenten). For juridiske personer – 1/300 av satsen.

La oss si:

• Kostnaden for objektet under kontrakten er 1,6 millioner rubler;
• Forsinkelsen var 90 dager;
• Den nåværende styringsrenten til sentralbanken i Den russiske føderasjonen er 10 %;
• Aksjonæren er en person.

Vi regner med formelen 1600000*90*0,1*1/150. Det viser seg at byggefirmaet er forpliktet til å betale deltakeren i DDU 96 tusen rubler.

Det er usannsynlig at en utbygger vil oppfylle slike forpliktelser frivillig eller forhåndsprøve, selv om standardavtaler nesten alltid inneholder en seksjon "partenes ansvar" (hvis du ikke finner en slik klausul i kontrakten din, er dette en grunn til å kontakte en advokat). I alle fall er det bedre å først diskutere problemet med utvikleren selv ved å sende ham et krav. Selskapet må tilfredsstille forespørselen innen 10 dager fra datoen for mottak av dokumentet. Hvis dette ikke skjer, kan du fremme et krav til domstolene.

Hvordan fremmes et krav mot en utvikler?

Krav mot utbygger for brudd på leveringsfrister utarbeides i enhver form, men det er visse regler for utforming. De er nødvendige for å sikre at begrunnelsen for misnøye er ekstremt spesifikk og tydelig. Hvert krav må ha en innledende, motiverende og anklagende del. Hvis dokumentet er utformet feil, kan utbygger lett nekte å oppfylle sine forpliktelser, og retten vil avvise kravet.

Hvis det er behov for å løse problemet i retten, anbefaler vi at du søker juridisk bistand fra en spesialist innen aksjekonstruksjon. I følge statistikk deltar enkeltpersoner i behandlingen av saker uten representasjon, dvs. De som beskytter sine egne interesser på egen hånd får reduserte bøter på grunn av utilstrekkelig kunnskap om juridiske prinsipper, lovgivning, analfabet presentasjon av essensen av kravet og andre ulike finesser.

Rettspraksis viser at med rettslig støtte øker sjansen for å få en tilfredsstillende løsning på et krav dramatisk. I dette tilfellet bæres kostnadene helt eller delvis av saksøkte, d.v.s. utvikler.

De aller fleste spørsmål som aksjonærer stiller til våre advokater er knyttet til brudd på fristene for levering av en bygård. Hva skal en aksjonær gjøre dersom utbygger kommer for sent med å levere leiligheten? Hvordan beskytte dine rettigheter? Oppmerksomhet! Denne artikkelen er kun relevant for medvirkningsavtaler i delt bygging og egner seg ikke for tilfeller av kjøp av leiligheter i borettslag. Straffen etter 214-FZ gjelder ikke leiligheter kjøpt gjennom deltakelse i borettslag.

Hvordan bestemmes leveringsdatoen for leiligheten?

Fristen for overdragelse av den ferdige andelskonstruksjonen er alltid fastsatt i vilkårene i den skriftlige avtalen for deltakelse i delt bygg. Loven regulerer ikke hvordan denne perioden skal fastsettes. Hovedsaken er at det er det samme for alle aksjonærer i en bestemt bygård eller blokkdelen.

Aksjeandelsavtaler inkluderer vanligvis 2 hovedfrister - termin for å sette huset i drift (utstedelse av tillatelse til igangsetting) og termin for overføring av leiligheten til aksjonæren. Utbygger har etter loven ikke rett til å overdra leiligheter til aksjonærer før den lokale administrasjonen har akseptert huset og gitt utbygger tillatelse til å gå inn. Det vil si at først settes huset i drift, deretter overføres de ferdige leilighetene til aksjeeiere. Derfor, når man inngår en kontrakt, bør aksjonæren ta hensyn til for overføringsperioden av leiligheten.

Fristen for å overføre en leilighet kan bestemmes på forskjellige måter:

• eksakt dato - for eksempel "senest 31. desember 2014". Med dette alternativet vurderes forsinkelsen i overføring av leiligheten fra neste dag - det vil si fra 01/01/2015;
• blokkbetegnelse - for eksempel, "i 3. kvartal 2014." 3. kvartal 2014 varer fra 07.01.2014 til og med 30.09.2014. Derfor vil forsinkelsen begynne fra neste dag etter slutten av kvartalet, det vil si fra 10/01/2014;
• avhengig av perioden for å få tillatelse til provisjon - for eksempel, «Beregnet frist for å få tillatelse til å ta i bruk er 1. kvartal 2015. Leiligheten overføres til aksjonæren innen 30 dager fra datoen for mottak av igangsettingstillatelsen.". Med denne muligheten vil vi først fastsette fristen for å få tillatelse til å flytte inn (til og med 31. mars 2015), og legge til 30 dager for overdragelse av leiligheten (til og med 30. april 2015). Totalt vil forsinkelsen begynne fra 05.01.2015.

Om de planlagte (ikke garantert av utbygger) vilkår

Utspekulerte utbyggere skriver ofte i aksjedeltakelsesavtaler at fristen for å overføre leiligheten er «veiledende», «planlagt», «ikke garantert av utbygger» og kan endres. Vår rettspraksis bekrefter at slike klausuler ikke tas til følge av retten, siden utbygger ikke ensidig kan utsette ferdigstillelsesdatoen.

Hva skjer hvis leveringsfristen for leiligheten overskrides?

I henhold til loven "Om deltakelse i delt bygging" er utbygger forpliktet varsle aksjonæren skriftlig at byggingen av huset ikke holder de frister som er angitt i kontrakten. Utbygger må gi deg denne beskjeden mot underskrift eller sende den i rekommandert post med varsel. Loven fastsetter også fristen for å sende slik melding - minst 2 måneder før fristen fastsatt i kontrakten. I praksis sendes det ikke alltid varsel om omlegging.

Ved lov må utbygger, sammen med et varsel om omlegging, sende deg forslag til endring av kontrakten. I praksis kan utbygger tilby deg å signere en tilleggsavtale til avtalen om å utsette overdragelsen av leiligheten.

Er aksjonæren forpliktet til å signere avtale om endring av vilkåret for overdragelse av leiligheten?

Nei, jeg trenger ikke. Loven "Om deltakelse i delt konstruksjon" sier at spørsmålet om å endre avtalen om delt deltakelse er regulert av den russiske føderasjonens sivile lov (Den russiske føderasjonens sivilkode). Og Civil Code sier at endringer i kontrakten først og fremst er mulig etter avtale mellom partene. Siden du som aksjonær er en likeverdig part i avtalen, kan du selv avgjøre om det er gunstig for deg å endre avtalen med hensyn til å utsette leveringsdatoen for leiligheten.

Noen ganger kan det selvfølgelig være praktisk for aksjonæren å utsette fristen for å overføre en leilighet. For eksempel hvis du kjøpte en leilighet på avdrag og er pålagt å betale den siste betalingen for leiligheten ved overføringen, men ennå ikke har det nødvendige beløpet. Selv om mye oftere skjer det motsatte: aksjonæren er interessert i rask levering av leiligheten, fordi tvunget til å bo hos slektninger, i en leid leilighet og tåle andre ulemper. I dette tilfellet er det ikke nødvendig å signere en tilleggsavtale til kontrakten.

Hva skjer hvis aksjonæren likevel signerte en avtale om å utsette overdragelsen av leiligheten?

Utbygger vil ha rett til å overdra leiligheten til deg innen den nye fristen spesifisert i tilleggsavtalen. Det vil si at vilkåret fra den opprinnelige kontrakten ikke vil bli tatt i betraktning. Det betyr at du ikke vil kunne be om mulkt for sen levering av leiligheten (med mindre utbygger selvfølgelig bryter den nye fristen).

Hvordan bevise at utbygger er sen med å levere huset?

Brudd på fristene for overføring av tilleggsandeler er bevist ved bruk av akseptbeviset for leiligheten:

• alternativ 1 - du har rett og slett ikke en slik handling ennå. Dette betyr at leiligheten ennå ikke er overlevert til deg og utbygger ikke har oppfylt sine forpliktelser;
• alternativ 2 - du har et overdragelses- og akseptbrev med en senere dato enn den som er angitt i andelsavtalen.

Vær oppmerksom på at i dette tilfellet må rettidig oppfyllelse av forpliktelser til å overføre leiligheten bevises av utbygger.

Hva skal du gjøre hvis du ennå ikke har tillatelse til å komme inn, men utvikleren tvinger deg allerede til å signere et overførings- og akseptsertifikat?

I praksis kan utbyggere tilby å signere slike handlinger dersom selve huset generelt er leveringsklart, og problemer med å få adgang til å komme inn er knyttet til landskapsforming av nærområdet og lignende mangler. Utbygger kan gi deg nøklene og gi tilgang til leiligheten.

En slik handling vil imidlertid bli ansett som ugyldig fordi den er i strid med loven: Du kan ikke overføre en leilighet uten tillatelse til å komme inn. Selv om skjøtet er signert, vil du ikke kunne tinglyse eiendomsretten på grunnlag av det og bli fulleier av leiligheten din. I denne loven vil det mest sannsynlig ikke bli skrevet om dine endelige gjensidige oppgjør med utbygger angående en mulig endring i leilighetens areal, fordi BTI ennå ikke vil kunne ta målinger av leilighetene og skrive ut tekniske planer for dem.

Hvis du likevel undertegnet en slik overførings- og akseptakt, kan du bestride gyldigheten i retten - når du vurderer kravet ditt mot utbygger angående forsinkelsen i leveringen av huset og be retten om å innkreve en bot på datoen for signering av sluttakten .

Hva skal man gjøre hvis utbygger kommer for sent med å levere leiligheten?

1. Skriv en klage til utbygger.

I ditt krav kan du be om overdragelse av leiligheten, betaling av mulkt for sen overdragelse av leiligheten, samt erstatning for dine tap (for eksempel utgifter til leie av en leid leilighet). Vær oppmerksom på at alle dine tap må dokumenteres. Dersom du krever refusjon av kostnader for en leid leilighet, pass på å legge ved kopi av leieavtale og betalingsdokumenter (betalingsoppdrag, kvitteringer etc.) til kravet ditt. Hvis mulig, utarbeide også bevis på at du ikke eier eller bruker noen annen leilighet eller rom.

2. Overlate kravet til utbygger.

Kravet overleveres mot underskrift på din kopi av kravet eller sendes til utbygger i rekommandert brev med varsel. Sørg for å lagre din kopi av kravet med utviklerens kvitteringsmerke eller postkvitteringer for sending av kravet og postvarselet.

Når bør jeg sende inn et krav?
Det er mulig før signering av overføring og akseptbevis, det er mulig etter. Hvis du fremmer krav før leiligheten er overført i henhold til skjøtet, oppgi i det tvangsbeløpet for 1 dags forsinkelse, beregn straffen som referanse den dagen kravet er fremmet og be om at mulkten betales pr. den dagen leiligheten overdras etter skjøtet. Hvis du sender inn et krav etter at handlingen er signert, angir du umiddelbart i et fast beløp, basert på den faktiske forsinkelsen.

3. Gå til retten.

Hvis utvikleren ikke har svart på klagen din eller tilbudt en akseptabel måte å løse tvisten på, anbefaler vi at du umiddelbart går til retten med et krav om forbrukerbeskyttelse. I tillegg til kravene fra klagen, kan du legge til erstatning for moralsk skade (bestem beløpet etter eget skjønn) og en bot i henhold til del 6 i artikkel 13 i loven "om beskyttelse av forbrukerrettigheter" for manglende overholdelse av den frivillige prosedyre for å tilfredsstille forbrukernes krav.

Kan utbygger på grunn av sin forsinkelse annullere min tilleggsbetaling for ekstra målere eller utgifter på inntil 3 % for å sette huset i drift?

Kanskje, men du trenger ikke å gjøre det. Ved forsinkelse i levering av huset, kanselleres ikke slike tilleggsbetalinger automatisk. Dessverre er ikke muntlige forsikringer fra utvikleren nok. Derfor må du overtale utvikleren til å signere en tilleggsavtale til kontrakten. I en slik avtale er det nødvendig å inkludere en klausul om utelukkelse fra andelsavtalen av vilkåret om tilleggsbetaling for endring av arealet og refusjon av utbyggers utgifter.

Hvis du ikke klarte å overtale utvikleren, vil klausulen om tilleggsbetalinger fortsette å gjelde. Dette betyr at du må betale de nødvendige beløpene til utbygger. Ved manglende betaling vil han kunne inndrive dem fra deg i retten. Uavhengig av disse tilleggsbetalingene til utvikleren, kan du fremme kravet ditt om forbrukerbeskyttelse.

Hva gjør man hvis overdragelses- og akseptattesten inneholder en merknad om at aksjonæren ikke har noen krav angående tidspunktet for overdragelsen av leiligheten?

Vi kan foreslå følgende handlingsplan:

1. Skriv en skriftlig uttalelse til utbygger som krever endringer i teksten til overførings- og akseptsertifikatet, siden du har klager på tidspunktet for levering av huset. Du kan også inkludere dette kravet i et krav om betaling av bot. Denne erklæringen/kravet må overleveres til utvikleren mot underskrift på din kopi.
2. Vent på utviklerens reaksjon. Husk fristen for å signere akseptsertifikatet - dette er 7 virkedager fra datoen for mottak av utviklerens melding om beredskapen til objektet for overføring (i henhold til artikkel 8 i den føderale loven om deltakelse i delt konstruksjon) eller en annen periode ( i henhold til vilkårene i DDU-avtalen din).
3. Signer akseptsertifikatet for leiligheten med en reservasjon, dersom utbygger ikke gjør endringer i overdragelses- og akseptattesten, og du ikke har grunnlag for å nekte å signere (for eksempel uavklarte mangler).

Reservasjonen gjøres i alle kopier av loven etter din signatur:
«Det er krav om betaling av tvangsmulkt for forsinket overdragelse av leiligheten i perioden fra ___ til _____. Signatur, etternavn, I.O., dato."

Vil jeg få problemer med å tinglyse eiendomsretten med et slikt skjøte?

Den føderale loven om statlig registrering av rettigheter til fast eiendom sier at dokumenter som har slettinger eller tillegg, overstrekede ord og andre rettelser som ikke er spesifisert i dem, dokumenter utført med blyant, samt dokumenter med alvorlig skade som ikke tillater en entydig tolkning av deres innhold (del 3 av artikkel 18).

Ordre fra Justisdepartementet i den russiske føderasjonen nr. 184 datert 1. juli 2002 (metodologiske anbefalinger om prosedyren for statlig registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med den) forklarer at tillegg, slettinger, overstrekede ord og andre rettelser i dokumenter må spesifiseres (klausul 3 i artikkel 18 i loven ), inkludert bekreftet av signaturen til personer (personer), for eksempel deltakere i transaksjonen som signerte dokumentet.

Det vil si at hvis registreringen er avtalt og bekreftet av din signatur, må handlingen aksepteres.

• Du kan sende inn et krav ved å bruke en kurer - sørg for å sjekke om kureren er klar over at slike dokumenter må motta et akseptstempel. Det vil si at du ikke bare kan legge igjen papirer i resepsjonen.
• Du kan sende det per post - bruk muligheten til å sende et rekommandert brev med en verdifull inventar, slik at du om nødvendig i retten kan bekrefte at du har sendt kravet. Du må sende den umiddelbart til den juridiske og faktiske adressen til utvikleren
• Du kan ta dokumentet personlig - men du må få et notat om at kravet ble akseptert fra sekretæren eller, enda bedre, fra direktøren selv eller sjefsadvokaten til utvikleren

Gå til retten Utbygger må svare på kravet ditt innen en måned fra innleveringsdatoen. Hvis dette ikke skjer eller utvikleren nekter deg, må du gå rettens vei.

Advokatråd: hva skal man gjøre hvis utbygger kommer for sent med å levere huset

Du betalte 1 million rubler under fjernkontrollavtalen. Styringsrenten den dagen kravet ble skrevet var 8,5 %. Du er en privatperson og leveringen av huset ditt er 100 dager forsinket.
1 million x 1/150 x 8,5% x 100 = 56 666 rubler - dette er beløpet du kan kreve fra utvikleren for 100 dagers forsinkelse Krav Et krav før rettssak er et dokument du kontakter utvikleren med og viser at du er klare til å løse problemet i sivile forhold på en forhåndsrettslig måte. Det er fordelaktig for deg å skrive en slik påstand først - i retten vil dette presentere deg som en samvittighetsfull borger.

Lurer du på hva du skal gjøre hvis utbygger forsinker leveringen av huset og hvordan du skriver en klage på riktig måte? Faktisk er alt enkelt - kravet har ikke en form fastsatt ved lov, noe som betyr at det er skrevet ganske fritt. Bruk de grunnleggende kravene for alle sivile dokumenter.

Hvordan innkreve en bot fra utbygger for forsinkelse med å overføre en leilighet i henhold til avtalen?

Samtidig tillater ikke aksjonærenes juridiske analfabetisme dem å dra full nytte av mulighetene som gis, noe som gjør at utviklere i de aller fleste tilfeller kan unngå ansvar. Spørsmål: Avslag på å inngå avtale med utbygger Kan jeg nekte å inngå avtale med utbygger om endring av leveringsvilkår for en leilighet, i så fall av hvilke grunner? Svar Den juridiske karakteren av avtalen om å endre leveringsvilkårene for leiligheten forutsetter uttrykk for begge parters vilje, og det er derfor det er umulig å forplikte aksjonæren til å inngå den.

Dermed har du rett til å nekte utbygger å inngå en avtale, uten å angi grunner eller sitere hans forpliktelse til å overføre leiligheten senest innen perioden spesifisert i kontrakten (klausul 3 i art.

Hvilken kompensasjon har utbygger for forsinkelser i byggingen?

Oppmerksomhet

Alt er ganske enkelt - vi skriver en kraverklæring, betaler statsavgiften, legger ved kopier av dokumenter til søknaden. Du må kontakte domstolen på registreringsstedet for utvikleren.

Viktig

Advokater blir ofte bedt om å forklare hva de skal gjøre hvis utbygger forsinker leveringen av huset, et krav skrives, og utbygger ikke svarer med verken avslag eller bekreftelse på oppfyllelse av dine krav. Vanligvis ser dette ut som invitasjoner til et møte med advokater, hvor du på alle mulige måter blir bedt om å frafalle kravet.

Ta opp samtaler med representanter for utvikleren etter å ha sendt en klage ved hjelp av en stemmeopptaker - og legg også ved utskrifter til søknaden til retten.

Brudd på frister for levering av leilighet fra utbygger

• Forslag om å inngå slik avtale må sendes senest 2 måneder før utløpet av fristen for å leie ut leiligheten til aksjonæren. Sammen med et slikt forslag må utbygger sende aksjonærdokumenter som bekrefter umuligheten av å fullføre byggingen i tide.

  Dersom disse kravene ikke oppfylles, vil aksjonærens avslag på å inngå avtale være mer enn overbevisende og berettiget.

Konklusjon Brudd på leveringsvilkårene for en leilighet, som manglende oppfyllelse av forpliktelser i henhold til kontrakten, er absolutt et brudd på rettighetene til aksjonærer, som deltakere i delt bygging og forbrukere. Samtidig gir dagens lovgivning dem en rekke ulike verktøy for å beskytte og gjenopprette rettighetene deres.

Prosedyren for å samle inn straff fra utvikleren i henhold til føderal lov 214 i 2018

Studer nøye vilkårene for å forlate borettslaget. Kontrakten kan fastsette at borettslaget, ved oppsigelse av kontrakten med det, holder tilbake pengene utbetalt i form av regninger Hvis utbygger forsinker leveringen av huset, og du tenker på hva du skal gjøre med foreløpig aksjeavtale, så har vi dårlige nyheter til deg. En foreløpig avtale eller veksel er en helt annen form for forhold mellom en borger og en organisasjon, og ingen bestemmelser i 214-FZ gjelder.
Du kan gå til retten med en forespørsel om å si opp en slik avtale, men faktisk, mest sannsynlig, vil du i retten motta en fraskrivelse av dine krav, siden en slik avtale kanskje ikke har rettskraft. Du må kontakte politiet og be om å få opprettet en svindelsak.
Sjansen for å få pengene tilbake i en slik situasjon er minimal.

Hva skal jeg gjøre hvis utbygger forsinker levering av huset?

Etablert ved en beslutning fra styret for Bank of Russia (Informasjon fra sentralbanken i Den russiske føderasjonen datert 28. april 2017 fra den offisielle nettsiden www.cbr.ru).

• fra 16.06.2017 til dags dato er styringsrenten 9 prosent per år. Etablert ved en beslutning fra styret for Bank of Russia (Informasjon fra sentralbanken i Den russiske føderasjonen datert 14. juni 2017 fra den offisielle nettsiden www.cbr.ru)
• fra 18.08.2017 til dags dato er styringsrenten 8,5 prosent per år. Etablert ved en beslutning fra styret for Bank of Russia (Informasjon fra sentralbanken i den russiske føderasjonen datert 16. august 2017 fra den offisielle nettsiden www.cbr.ru)
• fra 30.10.2017 til dags dato er styringsrenten 8,25 prosent per år.

Alexander Marushchenko Senioradvokat Ved beregning av straff dersom vilkårene i DDU faller innenfor disse periodene, gjelder flere prinsipper. Ved å ta en av dem som grunnlag, kan du prøve å få maksimalt utbytte.

Straffekalkulator for skatteplikt (FZ 214)

I tilfelle av en rettslig løsning av problemet, kan utbygger også bli belastet moralsk kompensasjon, en bot på 50 % av det totale beløpet av kravene oppgitt i kravet, juridiske tjenester og saksomkostninger. Aksjonærens handlinger avhenger av hvor mye utbygger forsinket overføringen av eiendommen. Det er flere alternativer for utvikling av arrangementer. La oss vurdere hver av dem separat. Straff for forsinket levering av eiendom Utbygger plikter å gi deltakerne beskjed en måned før forfall om at han er klar til å overdra boligen.

Hvis du har kjøpt en leilighet, men leveringsdatoen stadig blir presset tilbake, anbefaler eksperter først å finne ut tidspunktet for forsinkelsen i leveringen av eiendommen, og deretter ta en beslutning om hva du skal gjøre videre.

«Aksjonærens handlinger i tilfelle forsinkelse i leveringen av gjenstanden bør avhenge av de konkrete omstendighetene i saken. For å finne ut disse spesifikke omstendighetene, kontakt utvikleren selv og andre aksjonærer, besøk et tematisk forum: vanligvis der kan du finne både meldinger fra andre aksjonærer og selskapets svar. Hvis utbygger har mindre problemer, vil den optimale løsningen være å vente, siden det ikke vil være lønnsomt å si opp kontrakten og selge leiligheten. Faktum er at oppsigelse av kontrakten og søksmål kan komplisere situasjonen (spesielt hvis dette er et massefenomen), og i stedet for å leie ut huset, vil selskapet forholde seg til å overvinne hindringene som har oppstått. Du kan bare selge et objekt i en slik problematisk periode til en pris som er mye lavere enn markedsprisen. Hvis du bestemmer deg for å vente på at huset skal leveres, men byggeprosessen er forsinket, kan du kontakte utbygger med krav og kreve å betale boten. Når det gjelder å fremskynde byggingen, er det vanligvis effektivt å forene aksjonærene og deres appeller til ulike myndigheter: administrasjonen, Byggedepartementet, etc.» – fortalte AiF.ru President for Guild of Real Estate Advokater Oleg Sukhov.

Er det mulig å returnere de investerte pengene?

Ja, det kan du. Dersom du ikke er fornøyd med de nye fristene for levering av huset, kan du gå rettens vei for å få tilbake pengene du investerte og få en bot. I tillegg kan du saksøke kostnader som påløper på grunn av utbyggers manglende oppfyllelse av forpliktelser. I henhold til lov nr. 214-FZ "Ved deltakelse i delt bygging av leilighetsbygg og andre eiendomsobjekter," vil utvikleren måtte betale en bot for hver dag med forsinkelse. Men hvis du har inngått en tilleggsavtale om å endre byggetidsrammen, vil du ikke lenger kunne kreve bot.

I henhold til loven, etter skriftlig melding til utbygger om oppsigelse av kontrakten, er sistnevnte forpliktet, senest 20 virkedager, til å returnere hele kostnaden for leiligheten spesifisert i DDU, samt renter for bruk av midler.

Ved å inngå en avtale med utbygger forventer hans klient ikke bare å motta boliger, hvis kvalitet vil samsvare med de angitte parameterne, men også å motta leiligheten innen avtalt tidsramme. Dessverre er det ikke alle aksjonærer som klarer å skaffe seg bolig i tide, og noen av dem er tvunget til å bære merutgifter på grunn av at leiligheten ikke ble overført til dem i tide.

I dag skal vi snakke om hva en aksjonær bør gjøre dersom utbygger forsinker byggingen, samt om utbygger kan tvinges til å erstatte kostnadene som påløper i retten.

En krise er en krise – alle lider

Aktivitetene til utviklere er nært knyttet til den generelle økonomiske situasjonen, som bestemmer etterspørselen etter boliger, samt endringer i prisene på byggematerialer og transporttjenester. I kriseperioder er det en nedgang i etterspørselen, det blir stadig vanskeligere for utbyggere å selge eiendommen sin når etterspørselen faller, det er ikke lett å selge leiligheter til den planlagte prisen de må revidere og redusere. I mangel av ytterligere finansiering (som igjen ikke er lett å komme i en krise) Det kan oppstå problemer med ferdigstillelse av bygging, og følgelig brytes fristene for bygging av fast eiendom.

På sin side ønsker utviklerens klient å få leiligheten sin så raskt som mulig, siden det å utsette overføringen av bolig er forbundet med kostnader. Mange leiligheter ble kjøpt med pant, og frem til eiendommen ble overført til eie (registrering av sikkerhet til fordel for banken) låntakeren er tvunget til å betale lånet til en høyere rente (opptil 2,5 % høyere). Noen aksjonærer har ikke egen bolig og er tvunget til å fortsette å betale for en leid leilighet inntil utbygger leverer den ferdige boligen.

Format på kontrakten og mulighet for erstatning for skade

Utbyggers oppdragsgivere kan ikke påvirke byggetidsplanen på noen måte. Hvis byggearbeidet ikke er fullført innen den tid som er spesifisert i kontrakten, er det tre veier ut av situasjonen: si opp kontrakten, vent på ferdigstillelse av byggingen og kreve erstatning for straffen, eller bare godta å vente uten krav. Mye avhenger av formatet på kontrakten som er inngått med utvikleren:

Dersom kjøp av fast eiendom ble gjennomført i borettslagsformat (ved å bli med i et boligbyggelag), da kan ferdigstillelsesdatoen for byggingen utsettes ved generell avstemning, og det er ingen å stille krav til;

Hvis kjøpet var innenfor rammen av en foreløpig kjøps- og salgsavtale, kan denne avtalen faktisk ikke beskytte kjøperen på noen måte, siden den kun taler om partenes intensjon om å signere hovedavtalen;

Hvis bolig ble kjøpt under DDU (egenkapitalavtale), så i dette tilfellet er aksjonæren beskyttet av føderal lov-214, som fastsetter utviklerens ansvar for manglende overholdelse av fristene for overføring av leiligheten, samt den russiske føderasjonsloven "Om beskyttelse av forbrukerrettigheter ".

Motta en straff etter å ha akseptert leiligheten

Loven FZ-214 sier at utbygger er fritatt fra ansvar for manglende frister kun dersom han inngår en tilleggsavtale med aksjonæren om å utsette fristene. I tillegg må den tilsvarende meldingen sendes senest to måneder før den dato som er angitt i kontrakten. Hvis utbygger ser at han ikke kan følge med, er det bedre for ham å iverksette nødvendige tiltak på forhånd.

Hvis utbygger ikke har gitt aksjonæren beskjed om at han ikke overholdt fristene og ikke fullførte arbeidet i tide, kan aksjonæren lovlig kreve betaling av en bot (dette er foreskrevet av DDU).

Straffbeløpet beregnes basert på hvor lang tid som har gått fra det øyeblikket perioden utløp til overføringen av leiligheten, samt basert på gjeldende refinansieringsrente fastsatt av sentralbanken.

Hvordan beregnes straffbeløpet? Sentralbankens refinansieringsrente er den gjeldende renten som sentralbanken gir lån til russiske banker. Denne satsen er i konstant endring, og i dag(september 2018)

den er 7,5 %, neste satsrevisjon vil være i desember 2018. Boten for manglende overholdelse av frister fra utbygger er 1/300 av refinansieringssatsen for hver dag med forsinkelse av kontraktsbeløpet, dersom aksjonæren er en juridisk person. Hvis aksjonæren er en privatperson, dobles bøtebeløpet. For eksempel utgjorde betalingen under DDU 7 millioner rubler, og utvikleren var forsinket for overføring av leiligheten i en periode på 3 måneder(90 dager)

, er gjeldende refinansieringsrente 7,5 %. Beregningen utføres som følger:

7000000*1/300*7,5/100*90*2 = 315000 rubler.

Hvorfor kan retten redusere straffens størrelse?

Som ofte skjer, motsier ett lovverk helt klart et annet. Det ser ut til at hvis det er en bestemmelse om hvordan man skal beregne straffebeløpet, hvorfor trenger vi da en lov som kan redusere dette beløpet på grunnlag av? Det er imidlertid en grunn til dette, for eksempel vil masseanlegg av søksmål fra aksjonærer og rettsavgjørelser om betaling av store summer fra utbygger nesten helt sikkert føre til at utbygger rett og slett ikke vil ha penger igjen for å fullføre byggingen. .

Paragraf 1 i artikkel 330 i den russiske føderasjonens sivilkode krever ikke at aksjonæren beviser det faktum at han led tap. For å overbevise retten om ikke å redusere tvangsbeløpet vesentlig, må du imidlertid bevise at det nødvendige beløpet står i forhold til tapene som er påført.

Du må for eksempel vise utgiftene du pådro deg da du ble tvunget til å betale for en leid leilighet fordi utbygger ikke skaffet deg bolig i tide. Kanskje du ønsket å tilbakebetale lånebetalingene ved å leie ut en leilighet, men klarte det ikke fordi bolig ikke ble skaffet innen fastsatt frist.

I det første tilfellet trenger du dokumenter som bekrefter betaling i henhold til leieavtalen, og i det andre tilfellet må du oppgi en foreløpig leieavtale. Hvis du ikke kan levere dokumenter som bekrefter utgiftene på grunn av utviklerens feil, kan straffbeløpet reduseres, for eksempel til 90 tusen rubler.

Oppsigelse av kontrakt med betaling av bot

Føderal lov nr. 214 sier at dersom utbygger ikke overfører leiligheten til aksjonæren senere enn 2 måneder etter utløpet av perioden spesifisert i avtalen, har aksjonæren rett til ensidig å si opp avtalen. Naturligvis, i dette tilfellet, er utvikleren forpliktet til å returnere beløpet som er betalt i henhold til avtalen, i tillegg kan aksjonæren gå til retten angående betaling av en bot.

Dersom kontrakten sies opp, beregnes straffbeløpet som beskrevet ovenfor. Denne gangen begynner imidlertid tidsperioden som oppgjør foretas på betalingsdagen under DDU og slutter på dagen for oppsigelse av kontrakten.

Bot for unnlatelse av å betale en bot i rekkefølge før rettssaken

Men erstatningsbeløpet kan økes. Loven legger til grunn at en aksjonær kan kontakte utbygger med krav om utbetaling av erstatning utenrettslig, og utbygger plikter å betale det.

Det vil si i henhold til art. 6 FZ-214, plikter utbyggeren, etter å ha mottatt et brev med informasjon om at aksjonæren ønsker å si opp kontrakten ensidig og et krav om betaling av en tvangsmulkt, å tilbakebetale beløpet spesifisert i avtalen til aksjonæren, samt betale en straff. Og utvikleren er forpliktet til å gjøre alt dette innen 10 virkedager fra datoen for mottak av brevet. Men hvis utvikleren nekter å gjøre dette, må han i tillegg til å betale bøtebeløpet også betale bøtebeløpet, som er 50% av det totale beløpet som er spesifisert i kravet.

Imidlertid må aksjonæren i dette tilfellet ha dokumenter som bekrefter søknaden til utvikleren. Det er mest praktisk å sende et krav med rekommandert post til den juridiske adressen som er spesifisert i DDU når de sendes med posten, vil de utstede en kvittering (med adresse og navn på mottaker), samt en sjekk. Brevet skal angi detaljene, samt beregningen av beløpet.

Erstatning for moralsk skade og betaling av saksomkostninger

I tillegg til å betale straffen (fin) Ved brudd på kontrakten kan aksjonæren også kreve erstatning for moralsk skade. Riktignok bør aksjonæren i dette tilfellet ikke regne med et beløp som står i forhold til straffbeløpet, som regel anslår retten moralsk skade til flere titusenvis av rubler.

Som med ethvert søksmål, kan saksøkeren søke å få alle saksomkostninger betalt av saksøkte. Denne regelen gjelder også forholdet mellom utbygger og aksjonær på det rettslige området.

Hva gjør du hvis fristene er forsinket

Så hvis utbygger ser at han ikke overholder fristene, vil det beste alternativet for ham være å signere en tilleggsavtale med aksjonærene (til DDU), der vi vil snakke om å utsette leveringsdatoen for objektet. Hva bør en aksjonær gjøre når han mottar et slikt brev?

Aksjonæren kan møte utvikleren halvveis eller nekte å signere dokumentet i seg selv er et faktum av avslag på utviklerens tilbud. Aksjeeieren er ikke pålagt å gi ytterligere brev som bekrefter avslaget til utbygger (selv om sistnevnte insisterer på dette).

Avslag på å signere en avtale om omlegging fratar dessuten ikke aksjonæren retten til å motta sin eiendom ved ferdigstillelse av byggingen. Han skal få sin egen leilighet (avslag er ikke en grunn til å si opp kontrakten for utbygger), og kan også motta en bot og andre forfalte betalinger.

Tross alt er eieren faktisk ikke interessert i hvorfor han ikke fikk bolig i tide, dette er problemene til utbyggeren, som må sørge for at slike problemer ikke oppstår.

Må jeg signere en avtale for å endre tidsplanen?

Hvis aksjonæren ser at utbygger sannsynligvis vil fullføre arbeidet innen den angitte tidsrammen, og de forventede forsinkelsene ikke er hans feil, kan han signere avtalen og rolig vente på ferdigstillelse av byggingen.

Naturligvis må utbygger gi tilstrekkelig økonomisk begrunnelse som på en eller annen måte kan bekreftes. For eksempel skyldtes driftsstans under byggingen forsinkelse i leveringen av nødvendige byggematerialer, men det jobbes allerede på byggeplassen i tre skift for å ta igjen tapt tid.

På den andre siden, etter signering av avtale om omlegging mister aksjonæren muligheten til å motta kompensasjon. Og hvis aksjonæren nekter å signere avtalen, taper han ingenting, men beholder tvert imot muligheten til å utøve sin juridiske rett og motta erstatning, som for eksempel kan brukes på delvis tilbakebetaling av boliglånet.

Når er det bedre å si opp kontrakten?

Den manglende bekreftelsen av hva utbygger hevder om utsettelsen er allerede grunnlag for ikke å signere avtalen. For eksempel snakker en utvikler om mangelen på materialer som er nødvendige for å fortsette arbeidet, og byggherrer på en byggeplass sier at materialet er der, de har bare ikke sett en lønn for den tredje måneden, og mange slutter.

I dette tilfellet er det åpenbare økonomiske problemer for utbygger - og dette er en alvorlig grunn til å tvile på at konstruksjonen kan fullføres i overskuelig fremtid og å tenke på hvordan du får pengene tilbake (betalt under DDU og kompensasjon, bøter, andre betalinger).

I tillegg er fravær av noen advarsel angående utsettelse, fravær av tilbud om å signere en tilleggsavtale en vekker. Den beste løsningen vil kanskje være å sende et oppsigelsesbrev så raskt som mulig, vente et par uker og gå til retten.

Konklusjon

Til tross for de objektive årsakene som kan hindre utbygger i å fullføre bygging innenfor lovet tidsramme, er disse årsakene markedsrisikoer som utbygger rett og slett måtte forutse. Aksjonærer skal ikke lide på grunn av feilaktige beslutninger fra utviklerens ledelse, derfor har de rett til å bli kompensert for skader. Ikke vær redd for å delta i rettssaker, dette er ofte den eneste muligheten til å hevde dine rettigheter og motta kompensasjon.

Samtidig bør du ikke skynde deg med å bryte kontrakten, føderal lov-214 blir stadig forbedret (et kompensasjonsfond opprettes, krav til utbyggers autoriserte kapital vises), så selv om utbygger går konkurs, er det stor sannsynlighet for å få boligen din. Men dersom utbygger likevel klarer sine forpliktelser (om enn sent), kan aksjonæren vente på ferdigstillelse av byggingen, hvoretter han får både fast eiendom og god kompensasjon. rubler

Igor Vasilenko