Nyheter / 22.03.2021

Risikostyring innen eiendomsfinansiering. Risiko forbundet med eiendomsforvaltning. Ved finansiering av investeringer bør man ta hensyn til risikoen som ligger i eiendomsinvesteringer, som krever en betydelig kapitalinvestering og er langsiktig.

Grunnleggende konsepter

Rente.

Likviditet.

Mobilisering av midler.

La oss se på de viktigste risikoene knyttet til eiendomsfinansiering.

1. Kredittrisiko – tap dersom låntaker ikke betaler. Kredittrisiko er knyttet til tap i tilfeller hvor låntaker ikke er i stand til å betale på lånet eller dersom verdien av pantsatt eiendom ikke er tilstrekkelig til å tilbakebetale låntakers forpliktelser overfor långiver. Låntakers soliditet bestemmes av forholdet mellom låntakers inntekt og renten på lånet. Ved manglende betaling kommer tap for kreditor i flere former. Långiver lider tap dersom beløpet mottatt ved salg av eiendommen som er overført til ham, er mindre enn den betalte delen av lånet. Sammen med kostnadene ved drift, reparasjon og salg av eiendom, er det også administrative kostnader for forvaltning av ubetalte lån og overtatt eiendom.

Kredittrisikostyring gjennomføres gjennom en grundig analyse av sikkerheten, låntakers soliditet og utvikling av anbefalinger om akseptabelt lånebeløp. Når du bestemmer sannsynligheten for tilbakebetaling av lån, er hovedoppmerksomheten lagt til å fastsette beløpet til låntakerens inntekt og vurdere verdien av eiendommen som er stilt som sikkerhet. Ved utlån til eiendomsutvikling (bygging, rekonstruksjon, modernisering) reduseres kredittrisikoen betydelig dersom det er kjent at låntaker tidligere har gjennomført flere prosjekter tilsvarende det det søkes om lånet til.

2. Renterisiko – sannsynligheten for at lånerenten justeres sjeldnere enn for lånte midler i et miljø med stigende renter. Renterisiko er en nedgang i overskuddet kredittinstitusjon på grunn av en negativ uforutsett endring i rentenivået. Det vil si at dette er potensielle tap forårsaket av finansiering på grunn av ubalansen i den periodiske gjennomgangen av renter på lån og lånte midler.

Måter å håndtere denne risikoen: finansiering med verdipapirer med samme nedbetalingstid og bruk av ulike indekseringsmetoder fra långivere ved beregning av lånebetalinger, tatt i betraktning inflasjon og låntakers inntekt.

3. Risiko tidlig tilbakebetaling– tap på grunn av tidlig tilbakebetaling av lån fra fast rente prosent. Forskuddsbetalingsrisiko er det potensielle tapet ved reinvestering som er forårsaket av tidlig tilbakebetaling boliglån med fast rente. Risikoen oppstår også i forbindelse med tap ved finansiering av lån, hvor rentesatsen er fastsatt før finansieringsstart. Denne risikoen kalles pre-commitment risiko.

Ved utlån gis det alternative betingelser for långiver og låntaker. Låntaker har rett til å betale tilbake lånet før utløpet låneavtale, og utlåner har på sin side mulighet til med jevne mellomrom å endre renten på lånet med en endring rente. Långivere gir også låntakere muligheten til å bestemme renten på lånet før du starter lånefinansieringsprosessen.

4. Risiko for foreløpige forpliktelser – risikoen ved finansiering av lån som det er fastsatt en fast rente for før finansieringsstart;

5. Likviditetsrisiko - sannsynligheten for at kreditor ikke vil ha nok midler mottatt som tilbakebetaling av gjeld på utstedte lån til å betale sine forpliktelser. Likviditetsrisiko er forbundet med utilstrekkelig mottak av lånebetalinger for å oppfylle långivers gjeldende forpliktelser, som oppstår på grunn av vanskeligheter med å skaffe kontanter ved å selge eiendeler til markedspriser eller nær dem. Håndtering av likviditetsrisiko krever en rekke finansielle transaksjoner. Spesielt beregnes kontantstrøm for å bestemme bankens kontantbehov og en kontantmobiliseringsstrategi utvikles som identifiserer kilder og kostnader. Å redusere likviditetsrisiko er direkte relatert til utviklingen annenhåndsmarkedet boliglån, skape forhold for å tiltrekke langsiktige ressurser til dette området, sikre refinansiering av utstedte boliglån,

6. Risiko for endringer i vilkårene for mobilisering av midler - tap ved nedgang i fondskostnad (basisrente) ved utlån med fast premie (i forhold til basisrente).

Risikoen for endringer i vilkårene for å mobilisere midler oppstår ved langsiktige utlån til flytende rente. I dette tilfellet er rentepåslaget på lånet fast, og rentepåslaget på lånte midler er variabelt.

Risikoen for endringer i fondsmobiliseringsforholdene kan styres ved å finansiere lån med langsiktig gjeld med flytende rente.

7. Sammen med ovenstående er det spesifikke risikoer som oppstår ved utlån boligbygging. Det er for eksempel en risiko for at ferdige leiligheter kan selge saktere enn planlagt. Måter å redusere denne risikoen: krav forhåndssalg et visst antall enheter og inndeling av utlånsprosessen i flere selvstendige stadier ved arbeid med store prosjekter.

8. Det er også fare for brann eller tyveri av installerte eller lagrede materialer eller annen skade på eiendom. Å redusere denne risikoen oppnås ved forsikring, sikkerhet og andre metoder for å sikre sikkerhet som ikke er i strid med loven.

Det er risiko for å innvilge lån på grunn av forfalskning av dokumenter levert av låntaker og avledning kredittmidler for de fastsatte målene. Den kan reduseres, for det første hvis du investerer midlene mottatt fra låntakeren, og for det andre hvis du foretar en ekstra investering egne midler låntaker i tilfelle det blir fastslått at beløpene som gjenstår fra det gitte lånet ikke er tilstrekkelige til å fullføre byggingen.

Ved finansiering av investeringer bør man ta hensyn til risikoen som ligger i eiendomsinvesteringer, som krever en betydelig kapitalinvestering, er langsiktig og underlagt større innflytelse risikofaktorer enn investeringer i andre deler av økonomien.

Lønnsomhet investeringsprosjekt bør analyseres basert på estimater av gjeldende risikofri rente, generell markedsrisiko og risiko på grunn av egenskapene til eiendom som investeringsmiddel.

Risikofrie investeringer er investeringer der det er absolutt sikkerhet for avkastningen. Det er ingen absolutt risikofrie investeringer, men de med høyest grad av avkastningspålitelighet inkluderer investeringer hvis avkastning er garantert av staten.

Følgelig tas gjeldende rente på langsiktige statsforpliktelser (som obligasjoner) eller lignende verdipapirer som risikofri rente ved analyse av eiendomsinvesteringer.

Markedsrisiko er variasjonen til den årlige IRR på grunn av endringer i vanlige inntekter og kapitalkostnader. I eiendomsmarkedet, i motsetning til verdipapirmarkedet, fastsettes lønnsomheten ikke ut fra enkel statistisk behandling av salgspriser og leieverdier, men ut fra vurderinger utført av profesjonelle takstmenn. Slike estimater avhenger av kvalifikasjonene og erfaringen til takstmannen og kan være feilaktige.

Risikoen knyttet til investeringer i eiendom er en spesifikk risiko på grunn av eiendommens unike egenskaper: lav likviditet, høye kostnader med penger og tid for transaksjoner, behov for kvalitetsstyring. Når du investerer i eiendom, må du ta hensyn til en mulig reduksjon i lønnsomheten til et investeringsprosjekt i forhold til det anslåtte, et overskudd av faktiske utgifter i forhold til tidligere forventede, umuligheten av å fullføre et investeringsprosjekt på grunn av en uforutsett overdreven økning i prisene på materialer, manglende evne til å selge et konstruert objekt til en tidligere planlagt høyere pris, eksponering av eiendomselementer for risiko for ødeleggelse.

Følgende kilder til risiko i eiendomsinvesteringer er identifisert:

Type eiendom;

Tilbud og etterspørsel i markedet;

Sted;

Overholdelse av leievilkår;

Slitasje av gjenstander;

Lovregulering og endringer i beskatning;

Inflasjon;

Reinvestering.

Risikoen for en eiendomstype avhenger av tilbud og etterspørsel.

Lokaliseringsrisiko er bredere fordi den også inkluderer eiendomstyperisiko.

Leierisiko er forbundet med at leietaker ikke kan betale hele leiebeløpet som er fastsatt i kontrakten. Denne risikoen er mer betydelig for eiendommer med en enkelt leietaker.

Risikoen for forringelse av objekter er at lønnsomheten til eiendom kan avta på grunn av fysisk slitasje. For å øke lønnsomheten til et bygg, velger eiere vanligvis å bære betydelig materialkostnader.

Fare lovregulering og endringer i beskatningen skyldes at det vil kreve betydelige kostnader når skattesatsene øker.

Inflasjons- og reinvesteringsrisiko har mindre innvirkning på eiendomsinvesteringer enn de andre nevnt ovenfor.

Ved investering egenkapital det er ingen mulighet for å diversifisere risiko gjennom endringer i kapitalstrukturen diversifisering oppnås gjennom ulike typer eiendom og ulike regioner.

Å bruke gjeld til å finansiere en eiendomsinvestering betyr å bruke pantegjeld.

Gjeldskapital investert i eiendom har samme typer risiko som egenkapital. Imidlertid er deres totale verdi større på grunn av ytterligere risiko forbundet med rettidig betjening av gjeldsforpliktelser og risikoen for manglende betaling av hovedstolen på lånet. Det er ytterligere to risikoer for gjeldskapital investert i eiendom:

1) risiko for underskudd på gjeldsbetjening;

2) risikoen for en stor engangsrefinansiering.

Den første risikoen er at eiendomseieren kanskje ikke er i stand til å foreta nødvendige gjeldsbetjeningsbetalinger i tide. I dette tilfellet vil eiendommen mest sannsynlig bli inndratt til fordel for kreditor. Derfor kan endringer i markedsforhold eller plassering resultere i tap av en belånt eiendom.

Den andre risikoen er risikoen for ikke å kunne refinansiere en stor engangsbetaling av boliglån. Det kan også føre til tap av eiendom.

Investorer i pantsatt eiendom har mye mindre kontroll enn i aksjeinvesteringer fordi noen av rettighetene til slik kontroll overføres til utlåner. Långivere bestemmer strukturen til tiltrukket kapital til eiendomseieren og begrenser eierens rett til å tilbakebetale gjeldsforpliktelser.

Positivt poeng Relatert til eiendomsinvesteringer: Hvis en økning i obligasjonsrentene oppstår som et resultat av økende inflasjon, vil den samme økningen i inflasjonen gjenspeiles i investorenes forventninger om stigende leiepriser, og avkastningen på eiendomsinvesteringer vil ha en tendens til å forbli mer stabil enn avkastning på langsiktige obligasjoner.

Til syvende og sist vil risiko enten øke eller redusere den planlagte inntekten. Gjennom prosessen med risikostyring kan noen av dem reduseres. For å gjøre dette er det nødvendig å identifisere mulige risikoer, definere mulige måter deres reduksjon og tilhørende kostnader, utvikle og overvåke gjennomføringen av risikoreduserende tiltak.

fyfrjUcmuquafrfazfr aktiviteter

UDC 330.322.2

RISIKOVURDERING VED FINANSIERING AV EIENDOMSINVESTERINGER

E. Y. KALASHNIKOVA,

kandidat økonomiske vitenskaper, universitetslektor ved Institutt for finans og kreditt E-post: [e-postbeskyttet] Stavropol statlig universitet

Relevansen av slike problemer som å vurdere risikoen ved å investere i eiendom ved dannelse av en investeringsportefølje, finansieringsstyring, skyldes gjenopprettingen av eiendomsmarkedet i perioden etter krisen og behovet for å finne nye eiendeler for investering i eiendomsmarkedet. finansmarkedet. Prisene i dette markedet er relativt stabile, og likevel er investeringer i eiendom, i likhet med investeringer i verdipapirer, utsatt for risiko.

Stikkord: risiko, investering, eiendom, verdivurdering.

Variasjonen av eiendomsegenskaper og særegenheter ved deres beliggenhet, kombinert med mangel på lokalt marked lignende erstatningseiendom tillater individuelle selgere å innta en monopolposisjon i markedet.

Institusjonelle investorer ( kommersielle banker, forsikringsselskaper), med tanke på eiendom som en eiendel som opptar en viss plass i investeringsporteføljen, inkluderer de eiendom i aggregerte porteføljer, siden lønnsomheten til denne eiendelen er i motfase med hensyn til lønnsomheten til tradisjonelle finansielle eiendeler (aksjer og obligasjoner).

I motsetning til finansielle investeringer eiendom har en klart definert materiell form, det høyeste nivået av beskyttelse mot inflasjon, muligheten for flerbruksbruk

gjenstander. Ulemper inkluderer lav likviditet og høye kostnader ved å opprette og vedlikeholde anlegg.

Under disse forholdene spiller vurdering av effektiviteten til eiendomsinvesteringer en viktig rolle. Det kan tjene mange formål: å definere investeringspolitikk, ytelsesovervåking, valg av eiendomsplassering, utvikling av relasjoner med nye investorer, etc. Vurderingen bør baseres på en analyse av inntekten den genererer. Investeringsinntekter i dette tilfellet inkluderer de to komponenter: løpende inntekt (kontantstrøm fra eiendomstransaksjoner) og endringer i verdien av eiendeler (som følge av omvurdering av eiendom).

Et karakteristisk trekk ved å vurdere effektiviteten til eiendomsinvesteringer er et relativt høyere risikonivå - dette er faren for uforutsette tap, skader, manglende inntekt, fortjeneste sammenlignet med det planlagte alternativet. Investeringsrisiko er på sin side sannsynligheten for uventede økonomiske tap (redusert fortjeneste, inntekt og til og med tap av investorkapital) på grunn av ugunstige omstendigheter.

Som følger av den vanlige praksisen med å studere problemet, er spørsmålet om risikostyring innen investeringsfeltet spesielt akutt.

i eiendom i dag brukes til høykostnadsinvesteringsprosjekter, fra og med utviklingsstadiet. Dessuten er dette like viktig og metodisk tilstrekkelig for både langsiktige investeringsprosjekter og mellom- og kortsiktige prosjekter. I alle disse tilfellene er problemstillingen knyttet til informasjonsusikkerhet, sannsynlige svikt og kritiske avvik i gjennomføringen av prosjektet og mulige skader, og forskjellene viser seg hovedsakelig kvantitativt – i omfanget og tidspunktet for disse uønskede hendelsene og deres konsekvenser.

Samtidig vil vi først og fremst vurdere risikoen i sammenheng med å vurdere investeringsprosjektets effektivitet, påfyll og øke økonomiske og andre ressurskostnader. Nemlig risiko forbundet med hendelser som påvirker prosjektresultatindikatorer: netto nåverdi, intern norm lønnsomhet, nullpunkt osv.

Følgelig, når man arbeider med investeringsprosjekter, forstås risiko som muligheten for å oppnå avvik i resultatene av prosjektet i negativ retning sammenlignet med et innledende estimat. Slike avvik kan oppstå på grunn av avvik i startbetingelsene eller andre parametere fra de normative, opprinnelig planlagt eller hentet fra statistiske beregninger.

Det er ulike tilnærminger til å klassifisere risiko ved investering i eiendom. Det er risiko knyttet til endringer i priser, renter og kjøpekraft i befolkningen. Det er pris-, rente- og inflasjonsrisiko.

Usystematiske risikoer er de risikoene som kan påvirke bare individuelle verdipapirer eller små aggregater av dem. Disse risikoene kalles også risikoen for individuelle verdipapirer eller unik risiko, siden slike risikoer som regel bare er iboende i verdipapirene til et spesifikt selskap eller dessuten bare i bestemte finansielle instrumenter. Vanligvis er risikoen for tap av likviditet klassifisert som ikke-systemisk, forretningsrisiko forretningsrisiko, finansiell risiko, misligholdsrisiko.

For å minimere ikke-systemisk risiko, brukes en metode som diversifisering, hvis anvendelse krever sammenstilling av en investeringsportefølje. Ved å opprette denne porteføljen utgjør investoren et sett med flere finansielle instrumenter utstedt av forskjellige utstedere, og derfor utsatt for ulik usystematisk risiko. Dermed søker investoren å diversifisere investeringsrisikoen, det vil si å unngå samtidige endringer i lønnsomheten til hvert instrument i samme retning. Dessuten, jo færre verdipapirer i investeringsporteføljen, desto høyere er risikonivået. Diversifiseringsmetoden i forhold til å minimere ikke-systemisk risiko har vist seg å være svært effektiv, forutsatt at det er satt sammen en tilstrekkelig stor investeringsportefølje.

Grensen for diversifisering er nivået av risiko som ligger i et gitt finansmarked som helhet, det vil si risiko, som i teorien kalles systemisk.

Under systemiske risikoer forstå risikoen som er iboende i å arbeide ikke med individuelle verdipapirer, men med visse sett med verdipapirer. Systemrisiko kalles også investeringsporteføljerisiko eller markedsrisiko. Etternavnet systemrisiko ble gitt fordi hele markedet eller en betydelig del av det er utsatt for deres innflytelse. Følgelig bør den største oppmerksomheten til systemrisiko gis til de investorer som foretrekker å bygge en investeringsportefølje fremfor å investere i individuelle instrumenter.

Systemrisiko er forårsaket av mulig usikkerhet i økonomisk situasjon på markedet, generelle trender, karakteristisk for markedet som helhet, og påvirker derfor verdipapirene til nesten alle utstedere som opererer på dette markedet. Ved systemrisiko fungerer ikke diversifiseringsmetoden, og det er ekstremt vanskelig å unngå risikoen for tap under investeringen. Disse risikoene inkluderer renterisiko, valutarisiko, inflasjonsrisiko, politisk risiko, etc.

Denne risikoen blir spesielt relevant når man jobber med finansielle instrumenter utviklingsland, men det er også tilstede når man jobber i etablerte markeder.

I tillegg til de listede risikoene er det andre faktorer som er mer eller mindre

grader kan påvirke suksessen til en eiendomsinvestering.

Risikoer knyttet til eiendomssektoren er på den ene siden underlagt risikolærens generelle lover, på den annen side har de sine egne spesifikasjoner som skiller dem fra risikoen knyttet til investeringer i finansmarkedene. Det er flere klassifiseringer av risikotyper knyttet til eiendomsinvesteringer.

Den vanligste av dem er inndelingen av risikoer i forretningsrisiko og finansiell risiko. Arten av forretningsrisiko er knyttet til investorens tap av deler av inntekten fra eiendeler på grunn av endringer i markedssituasjonen, som påvirkes av faktorer som nedgang i produksjon og arbeidsledighet, naturkatastrofer, endringer i inntektsnivå, endringer i befolkningens preferanser og smak osv.

Finansiell risiko, eller konkursrisiko, oppstår på grunn av underestimering av driftsutgifter, noe som kan føre til utilstrekkelig netto driftsinntekt til å betale tilbake lånet mottatt som sikkerhet. Finansiell risiko er knyttet til investorens likviditet eller soliditet. De er komplementære forretningsrisikoer og øker når gjeldsbetjening eller ikke-driftsutgifter øker.

For å forhindre eller i det minste minimere negative konsekvenser, er det nødvendig å gjennomføre en risikoanalyse - en prosedyre for å identifisere risikofaktorer og vurdere deres betydning, faktisk en analyse av sannsynligheten for at visse uønskede hendelser vil inntreffe og negativt påvirke oppnåelsen av prosjektet mål. Risikoanalyse innebærer å vurdere risikoer og metoder for å redusere risiko eller redusere tilhørende uheldige konsekvenser.

I det første trinnet identifiseres relevante faktorer og deres betydning vurderes. Formålet med risikoanalyse er å gi potensielle partnere nødvendig data for å ta beslutninger om tilrådelig deltagelse i prosjektet og utvikle tiltak for å beskytte mot mulige økonomiske tap.

Risikoanalyse kan deles inn i to typer: kvalitativ og kvantitativ. Kvalitativ analyse tar sikte på å bestemme (identifisere) faktorer, områder og typer risiko. Kvantitativ risikoanalyse skal gjøre det mulig å numerisk bestemme størrelsen på individuelle risikoer og risikoen for prosjektet som helhet.

Kvalitativ analyse investeringsrisiko innebærer et kvantitativt resultat,

det vil si at prosessen med å gjennomføre en kvalitativ analyse av prosjektrisiko bør ikke bare inkludere en beskrivelse av spesifikke typer risikoer for et gitt prosjekt, identifikasjon mulige årsaker deres forekomst, analyse av de forventede konsekvensene av implementeringen og forslag til minimering, men også en kostnadsvurdering av alle disse aktivitetene som minimerer risikoen ved et bestemt prosjekt.

Denne analysen utføres på stadiet av å utvikle en forretningsplan, og den obligatoriske omfattende undersøkelsen av investeringsprosjektet gjør det mulig å utarbeide omfattende informasjon for å analysere risikoene.

Det første trinnet i å identifisere risiko er å spesifisere klassifiseringen av risikoer i forhold til prosjektet som utvikles. Tanken er at for å analysere, vurdere og håndtere risikoer, er det først nødvendig å identifisere mulige risikoer i forhold til et konkret prosjekt. Så hvordan er dette viktig arbeid, som et søk etter årsakene til deres forekomst eller beskrivelse mulige konsekvenser implementeringen av dem, utvikling av kompenserende eller risikominimerende tiltak og innhenting av en fullstendig kostnadsvurdering av alle indikatorer kan utføres i etterfølgende stadier.

I risikoteorien skilles begrepene faktor (årsak), type risiko og type tap (skade) fra forekomsten av risikohendelser.

Risikofaktorer (årsaker) forstås som ikke-planlagte hendelser som potensielt kan inntreffe og ha en avledende effekt på den planlagte fremdriften av prosjektet, eller noen forhold som forårsaker usikkerhet i utfallet av situasjonen. Dessuten kunne noen av disse hendelsene forutses, mens andre ikke var mulig å forutsi.

Slike faktorer kan være direkte økonomisk aktivitet gründeren selv, mangel på informasjon om tilstanden til det ytre miljøet som påvirker resultatet av prosjektaktiviteter.

De viktigste risikofaktorene for investeringsprosjekter inkluderer:

Feil i design og estimatdokumentasjon;

Utilstrekkelige kvalifikasjoner til spesialister;

Force majeure-omstendigheter (naturlige, økonomiske, politiske);

Brudd på leveringsfrister;

Lav kvalitet på råvarer, utstyr, teknologiske prosesser, produkter og så videre;

Brudd på kontraktsvilkår, oppsigelse av kontrakt.

Hovedresultatene av kvalitativ risikoanalyse er:

Identifisering av spesifikke prosjektrisikoer og deres årsaker;

Analyse og kostnadsekvivalent av de hypotetiske konsekvensene av mulig implementering av de bemerkede risikoene;

Forslag til tiltak for å minimere skader og deres kostnadsvurdering.

I tillegg, på dette stadiet, bestemmes grenseverdiene (minimum og maksimum) for mulige endringer i alle prosjektfaktorer som kontrolleres for risiko.

Det matematiske apparatet for risikoanalyse er basert på sannsynlighetsteoriens metoder, noe som skyldes den sannsynlige karakteren til usikkerhet og risiko. Risikoanalyseoppgaver er delt inn i tre typer:

Direct, der risikonivået vurderes på grunnlag av a priori kjent sannsynlighetsinformasjon;

Omvendt, når et akseptabelt risikonivå er satt og verdiene (verdiområdet) for de innledende parameterne bestemmes, under hensyntagen til de etablerte begrensningene for en eller flere variable startparametre;

Mål med å studere følsomheten, stabiliteten til effektive, kriterieindikatorer i forhold til variasjonen av initiale parametere (sannsynlighetsfordeling, områder for endring av visse mengder, etc.). Dette er nødvendig på grunn av den uunngåelige unøyaktigheten av den første informasjonen og gjenspeiler graden av pålitelighet av resultatene oppnådd under analysen av prosjektrisiko. Prosjektrisikoanalyse gjennomføres på

basis matematiske modeller beslutningstaking og prosjektatferd, hvorav de viktigste er:

Stokastiske (probabilistiske) modeller;

Språklige (beskrivende) modeller;

Ikke-stokastiske (spill, atferdsmessige) modeller.

Kjennetegn på de mest brukte risikoanalysemetodene er presentert i tabell. 1.

Tabell 1

Metoder for risikoanalyse

Metode Karakteristikk

Sannsynlighetsanalyse Det forutsettes at konstruksjonen og beregningene av modellen er utført i henhold til sannsynlighetsteoriens prinsipper, mens ved prøvetakingsmetoder gjøres alt dette ved beregninger på prøver. Sannsynligheten for tap bestemmes på grunnlag av statistiske data fra forrige periode, som etablerer området (sonen) av risiko, tilstrekkeligheten av investeringene, risikoforholdet (forholdet mellom forventet fortjeneste og volumet av alle investeringer i prosjektet)

Ekspertrisikoanalyse Metoden brukes i mangel eller mangel på innledende informasjon og består i å involvere eksperter for å vurdere risiko. En utvalgt gruppe eksperter vurderer prosjektet og dets individuelle prosesser i henhold til risikograden

Metode for analoger Bruke en database over gjennomførte lignende prosjekter for å overføre deres effektivitet til prosjektet som utvikles. Denne metoden brukes hvis det interne og eksterne miljøet til prosjektet og dets analoger er tilstrekkelig like i grunnleggende parametere

Analyse av indikatorer for maksimalt nivå Bestemmelse av graden av bærekraft til prosjektet i forhold til mulige endringer i betingelsene for gjennomføringen

Prosjektsensitivitetsanalyse Metoden lar deg evaluere hvordan de resulterende proendres for forskjellige verdier av de spesifiserte variablene som kreves for beregningen

Analyse av prosjektutviklingsscenarier Metoden innebærer utvikling av flere alternativer (scenarier) for prosjektutvikling og deres komparative vurdering. Det pessimistiske alternativet (scenario) for mulige endringer i variabler, det optimistiske og det mest sannsynlige alternativet beregnes

Metoden for å konstruere prosjektbeslutningstrær innebærer en trinnvis forgrening av prosjektgjennomføringsprosessen med en vurdering av risiko, kostnader, skader og fordeler

Simuleringsmetoder er basert på trinnvis bestemmelse av verdien av den resulterende indikatoren gjennom gjentatte eksperimenter med modellen. De viktigste fordelene er åpenheten til alle beregninger, enkel oppfatning og evaluering av resultatene av prosjektanalysen av alle deltakere i planleggingsprosessen. En av de alvorlige ulempene med denne metoden er de betydelige kostnadene ved beregninger forbundet med et stort volum av utdatainformasjon.

utføre beregning av standardavvik, spredning og variasjonskoeffisient. Standardavviksindikatoren 5 for et virkelig prosjekt beregnes ved å bruke formelen:

hvor ¿ er antall perioder (måneder, år); n - antall observasjoner;

Beregnet inntekt for et investeringsprosjekt av den i-te typen under forskjellige forhold på investeringsvaremarkedet;

O - gjennomsnittlig forventet inntekt (netto kontantstrøm, IRU) for prosjektet; R. er sannsynlighetsverdien som tilsvarer estimert inntekt (totalverdi P = 1), en brøkdel av en enhet.

Sannsynligheten bestemmes av ekspertanalyse.

Variasjon uttrykker endringer i den kvantitative vurderingen av en egenskap ved overgang fra ett tilfelle (variant) til et annet. For eksempel kan endringer i avkastningen på eiendeler (egenkapital, investeringer, etc.) bestemmes ved å summere produktet av de faktiske verdiene av den økonomiske avkastningen på eiendeler med de tilsvarende sannsynlighetene P:

eh =y eh. r.

Standardavviket er definert som kvadratroten av den veide gjennomsnittlige variansen y[d. Jo høyere resultat man oppnår, jo mer risikabelt er det aktuelle prosjektet.

Variasjonskoeffisienten K^ lar deg vurdere risikonivået hvis gjennomsnittlig forventet inntekt for prosjektet avviker fra hverandre:

hvor 5 er standardavviksindikatoren;

O - gjennomsnittlig forventet inntekt (netto kontantkvitteringer, MRU) i henhold til prosjektet. Ved sammenligning av prosjekter etter risikonivå, foretrekkes den med lavest Kv-verdi, som indikerer det gunstigste risiko-avkastningsforholdet.

Et eksempel er en simuleringsmodell for vurdering av prosjektrisiko. Basert på sakkyndig vurdering velges tre for hver av dem.

mulige alternativer utvikling av hendelser: pessimistisk, mest sannsynlig og optimistisk.

For hvert alternativ bestemmes parameteren IRU, kun karakteristisk for den, det vil si at dens tre verdier oppnås: NRUKH (for det pessimistiske alternativet); MRU2 (for det mest sannsynlige); IRU3 (for det optimistiske alternativet).

For hvert alternativ er utvalget av Pv-variasjoner etablert i henhold til ZHRG-kriteriet ved å bruke formelen:

rv = SHU -SHUH.

La oss vurdere to alternative investeringsprosjekter med en gjennomføringstid på tre år. Begge prosjektene er preget av samme størrelse på investeringen og prisen (kostnaden) på kapital lik 10 %.

Som følger av analysen av dataene i tabellen. 2 har prosjekt II høyere IRU-verdier. Det er imidlertid mer risikabelt enn prosjekt I, siden det har et større variasjonsområde.

La oss underbygge denne konklusjonen ved å beregne standardavviket for to prosjekter. Rekkefølgen av handlinger er som følger.

Ved hjelp av en ekspertmetode vil vi etablere sannsynligheten for IRU-verdier for hvert prosjekt (tabell 3).

La oss beregne den gjennomsnittlige IRU-verdien for hvert prosjekt:

Tabell 2

Beregning av variasjonsområdet basert på to alternativer

prosjekter, millioner rubler

Indikator Prosjekt I Prosjekt II

Investeringsvolum 30 30

Forventet årsgjennomsnitt

adgang kontanter

Pessimistisk 11 10,5

Mest sannsynlig 12,5 15,7

Optimistisk 14,2 17,4

ZhRK-prognose for scenarier:

Pessimistisk -1,4 -2

Mest sannsynlig 2,1 10,2

Optimistisk 6,7 13,4

Variasjonsområde 8,1 15,4

Tabell 3

MRU-verdier

Ekspertvurdering av sannsynlighet

YRU1 = - 1,4 0,2 + 2,1 0,5 + + 6,7 0,3 = 2,78 millioner rubler;

IRUi = -2 - 0,1 + 10,2 0,6 + + 13,4 0,3 = 9,94 millioner rubler. La oss beregne gjennomsnittlig kvadrat (standard) avvik 5 for hvert prosjekt:

51=7~(-1,4 - 2,78)2 0,2 + (2,1 - 2,78)2 0,5 + + (6,7 - 2,78)2 0,3 =-7624 = 2,5;

5P =U~(-2 - 9,94)2 0,1 + (10,2 - 9,94)2 0,06 + + (13,4 - 9,94)2 0,3 =^118,26 = 4,27. Beregning av standardavvik viser at prosjekt II er mer risikabelt enn prosjekt I.

Den statistiske metoden for å beregne risikonivået krever en stor mengde informasjon, som ikke alltid er tilgjengelig for investor (prosjektinitiator).

Kostnadsgjennomførbarhetsanalyse er fokusert på å identifisere potensielle risikoområder. Overforbruk av investeringskostnader sammenlignet med prosjektparametere kan være forårsaket av følgende årsaker:

Endring av designgrenser;

Forekomsten av ekstra kostnader for entreprenøren under byggingen av anlegget;

Forskjeller i prosjekteffektivitet (lønnsomhet, tilbakebetaling, sikkerhet);

Opprinnelig undervurdering av kostnadene ved prosjektet, etc.

Disse nøkkelfaktorene kan detaljeres for å bestemme risikonivået for investeringen som gjøres.

Metode ekspertvurderinger basert på en undersøkelse blant spesialisteksperter.

De innhentede statistiske resultatene behandles i henhold til oppgitt analyseoppgave. For å få mer representativ informasjon, spesialister med høy faglig nivå og omfattende praktisk erfaring innen realinvesteringsfeltet.

Metoden for å bruke analoger er å søke og bruke likheter, likheter til fenomener (prosjekter) og sammenligne dem med andre lignende objekter. Denne metoden, så vel som metoden for ekspertvurderinger, er preget av en viss subjektivitet, siden ekspertens og analytikerens intuisjon, erfaring og kunnskap er av avgjørende betydning ved vurdering av prosjekter.

I ferd med å vurdere mulige tap fra investeringsaktiviteter bruke absolutte og relative indikatorer. Absolutt

volumet av økonomiske tap knyttet til reell investering er mengden tap (skade) forårsaket av investor på grunn av ugunstige hendelser. Den relative mengden økonomisk tap (tap) knyttet til investeringsrisiko uttrykkes ved forholdet mellom mengden av mulig tap og den valgte grunnleggende indikatoren (til mengden forventet inntekt fra investeringen eller til mengden kapital investert i et gitt prosjekt) .

Kir tap / Og 100,

hvor Xir er investeringsrisikokoeffisienten^;

I er volumet av investeringer (kapitalinvesteringer) rettet mot et spesifikt prosjekt. Slike økonomiske tap kan anses som lave hvis beløpet til investeringsvolumet i prosjektet ikke overstiger 5 %; gjennomsnitt, hvis denne indikatoren varierer fra over 5 til 10%; høy - over Yuido 20%; svært høyt hvis nivået deres overstiger 20 %.

Det forventede risikonivået er tatt i betraktning i avkastningen på investert kapital: jo høyere nivå på forventet risiko, desto høyere bør avkastningskravet på investert kapital være. I generelt syn Avkastningen på investert kapital kan beregnes ved å bruke formelen: ^ = Risikogebyr. Denne tilnærmingen for å bestemme avkastningskravet er vanlig både for investeringer i eiendom og for investeringer i tradisjonelle finansielle eiendeler. Grunnlaget for beregning av risikohonorarer er fastsettelse av systematisk risiko, som reflekterer uhåndterbare risikoer på makronivå eller bransjerisiko.

Når du investerer i eiendom, er kilder til ukontrollerbar risiko:

Lav likviditet i fast eiendom;

Usikkerhet ved lovregulering av eiendomstransaksjoner;

Usikkerhet i beskatning;

Konkurranse i kapitalmarkedet og eiendomsmarkedet;

Varighet av konjunktursyklusen;

Demografiske trender;

Sysselsettingsutvikling og endringer i befolkningens soliditet.

Administrerte risikoer inkluderer mikrorisikoer:

Vilkår for leieavtalen;

Nivå på operasjonell og finansiell innflytelse;

Struktur av investert kapital og dens verdi;

Markedsandel for en bestemt type eiendom;

Eiendomsplassering;

Leietakers struktur.

Beslutninger om å investere i lavlikvide eiendeler bør baseres på en analyse av forventet risikonivå. På dette tidspunktet gjennomføres en kvantitativ analyse av risikonivået. Dette skjer i tre stadier:

Bestemmelse av frekvensfordelingen av avkastningsrater: modus, median eller gjennomsnittlig rate lønnsomhet;

Definisjon av standardavvik som et mål på ukontrollerbar risiko;

Definisjon av kovarians som et relativt mål på risiko per inntektsenhet.

Frekvensfordelingen av investeringsavkastningsrater for retrospektiv periode fastsettes som følger. Hvis eiendelens avkastning var: 10% - 6 ganger, 9,5% - 10 ganger, 8,2% - 12 ganger, 6% - 2 ganger, 12% - 4 ganger, kan i dette tilfellet det aritmetiske gjennomsnittet bestemmes: (10 + 9,5 + 8,2 + 6 +12) /5 = 9,14.

Et mer nøyaktig resultat oppnås ved å bruke et vektet gjennomsnitt:

[(10 6) + (9,5 10) + (8,2 12) + (6«4) +

+ (12 4)] /36 = 9,038. Medianen er plassert i midten av tallene ordnet i stigende rekkefølge. For eksempel, 6,6,6, 6; 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2, 8.2; 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5, 9,5; 10,10,10,10,10,10; 12, 12, 12, 12.

I dette tilfellet er medianen 9,5 %. I rekken av tall 2, 3, 4, 5, 5, 8 vil medianen være (4 + 5)/2 = 4,5.

Modus er den mengden som forekommer hyppigst i den analyserte tallserien. I vårt eksempel er modusen 8.2.

Bruken av gjennomsnitt, median eller modus i risikovurdering bestemmes av den spesifikke situasjonen.

Når man analyserer risikonivået for eiendomsinvesteringer, er det tilrådelig å bruke et vektet gjennomsnitt, som reflekterer avkastningen som en investor kan få på lang sikt. Forventet inntekt er basert på en veldefinert inntektsfordeling:

E (I) = £ I,P(I,) = I, P(I,) +

Y2 P(ya) +... + YapP(Yap),

hvor P(R1) er sannsynligheten for inntektsforekomst Rr Risikonivået til en individuell eiendel måles ved endringen i eiendelens inntekt, uttrykt som

standardavvik, noe som er ganske vanskelig for alle typer eiendom på grunn av deres lave likviditet og vanskeligheten med å få rettidig og pålitelig informasjon om tilstanden til eiendomsmarkedet.

Siden lønnsom eiendom er preget av en stabil, ensartet inntektsflyt, bestemmes variasjonen a2 i serien av mottatte inntekter av formelen:

o2 = £ (I - I)2/n -1 = (I - I)2+

+(I - I)2 +.... + (Jap - I)/n -1.

Normalavvik - kvadratrot

fra variasjonen: a = l/o2".

Variasjon av forventet inntekt:

a2 = ¿[I, - E(I)]2P(Rag)n -1 = [I - E(I)]2P(I,) +

[R2 - E(R)]2P(Rag) +... = [Rap - E(R)]2P(Rap)n-1. Det typiske avviket for forventet avkastning er igjen kvadratroten av variasjonen.

Kovarians SAR er et relativt mål på risiko, definert som risiko per inntektsenhet. For mottatte inntekter kan defineres som SOU - =,

og for forventet inntekt som: SOU - --.

Så for å bestemme variansen, standardavviket og kovariansen for følgende serier: 10 %, 6 %, - 4 %, 8 %, 12 %, er det nødvendig å bestemme den aritmetiske gjennomsnittlige avkastningen på 6,4 %. Variasjon:

a2 = [(10 - 6,4)2 + (6- 6,4)2 + (-4- 6,4)2 + + (8-6,4)2+ (12-6,4) 2] /(5 - 1) = 155,2/4 = 38,8. Standardavvik:

a = l/a2 = TZM = 6,229 %.

Kovarians: SOU^ -^ = 6229 / 6,4 = 0,973, E (I)

som bestemmer nivået på systematisk risiko.

Etter vurdering ved bruk av kvalitative og kvantitative metoder, er det nødvendig å sammenligne risikonivået ved investeringer i næringseiendom og andre finansielle eiendeler. Dette bestemmes av egenskapene til lønnsom eiendom:

Betydelig kapitalinvesteringer;

Et strengt forhold mellom flyten av inntekter fra eiendom, avhengig av situasjonen i regionen og utsiktene for utviklingen;

Lav likviditet kombinert med høye kostnader for å opprettholde omsettelighet.

Risikonivået knyttet til investering i lønnsom eiendom bestemmes i stor grad av investeringsinstrumenter (fig. 1).

Behovet for å opprettholde et høyt nivå på avkastning på investeringer i eiendom krever valg av de mest optimale investeringsinstrumentene, siden hver av dem har sin egen avkastning, risikonivå, likviditet, kontrollnivå og verdsettelsesmetoder.

Inntektsgivende eiendom har en rekke betydelige fordeler sammenlignet med tradisjonelle finansielle eiendeler:

For det første, i motsetning til bedriftsaksjer, som betaler utbytte årlig, gir det å eie inntektsproduserende eiendom investoren (eieren) en månedlig inntektsstrøm basert på månedlige leiebetalinger. Kontantstrøm fra bedriftsaksjer avhenger av salgsvolumet av produktet, utviklingsstrategien til bedriften og dens finansiell stabilitet. Inntektsstrømmer fra eiendom er mer stabile fordi de er basert på leieavtaler, som ofte er langsiktige.

For det andre kan bruken av kontantstrømmer fra bedriftens verdipapirer endres over tid ettersom selskapet kan kjøpe og selge virksomheter og utvide eller trekke seg sammen. Bruken av kontantstrømmer fra eiendom er mer stabil siden eiendom er et anleggsmiddel.

For det tredje er kontantstrømmen av inntekter fra eierskap av eiendom mindre dynamisk enn fra bedriftsaksjer og har en sterk negativ korrelasjon til inntektsstrømmen fra investeringer i aksjer og obligasjoner.

Den reelle situasjonen når det gjelder typiske svingninger i avkastningen på investeringer i bedriftspapirer og eiendom er vist i fig. 2. Eiendom gir en mer stabil inntektsstrøm og viktigst av alt, lønnsomheten til eiendom har en klar oppadgående trend i perioder med nedgang i lønnsomhet fra finansielle eiendeler. I tillegg, når du investerer i lønnsom eiendom, er det nødvendig å ta hensyn til at markedsprisene på eiendom øker når inflasjonen stiger og faller kraftig i perioder med redusert inflasjon.

Eiendomsinvesteringer gir mer høy lønnsomhet derfor et høyt risikonivå.

Ris. 1. Risikonivå for eiendomsinvesteringer sammenlignet med bedriftspapirer

Investeringer i eiendom - Investeringer i finansielle eiendeler

Ris. 2. Inntektsstrømmer fra investeringer i eiendom og typiske finansielle eiendeler: R - avkastning på investeringer i eiendeler; ? - eiendelsholdingsperiode

Tilstedeværelsen eller fraværet av risiko forbundet med implementeringen av et bestemt scenario bestemmes av hver prosjektdeltaker av størrelsen og tegnet på de tilsvarende avvikene fra designparameterne. Risikoen knyttet til fremveksten av visse betingelser for gjennomføringen av prosjektet avhenger av fra synspunktet hvis interesser det vurderes (risikoen for deltakelse i prosjektet, aksjonær, kreditor, etc.). Individuelle usikkerhetsfaktorer tas i betraktning i effektivitetsberegninger hvis kostnadene og resultatene til prosjektet avviker vesentlig med ulik verdi av disse faktorene. I praksis anses et prosjekt som bærekraftig dersom det under alle scenarier viser seg å være effektivt og økonomisk gjennomførbart, og mulige negative konsekvenser elimineres ved bruk av metoder som er lagt opp til i mulighetsstudiene til prosjektet. Hvis slike tiltak ikke forbedrer den økonomiske bærekraften til prosjektet, avvises det av investoren.

Basert på vurderingen av risikoanalyse og vurderingsmetoder kan det trekkes en rekke konklusjoner.

For det første, i tilfelle ugunstige omstendigheter, bør det iverksettes tiltak for å redusere prosjektrisiko ved å opprette reserver av kontanter og materielle ressurser, produksjonskapasitet og eventuell reorientering av virksomhetens virksomhet.

For det andre er det mulig å redusere investeringsrisikoen betydelig gjennom rimelige prognoser, egenforsikring, investeringsforsikring, overføring av deler av prosjektrisikoen til tredjeparts juridiske og enkeltpersoner(utvikling av prosjektfinansiering, utstedelse av konsortielån til låntakere av fellesskapet av store banker, etc.).

For det tredje er egenforsikring forbundet med dannelsen av netto overskudd reservemidler Og

dekker mulige tap gjennom dem. Egenforsikring er fornuftig når sannsynligheten for tap er lav eller når selskapet har et stort antall lignende utstyr og kjøretøy.

For det fjerde brukes det å begrense konsentrasjonen av prosjektrisiko for de typer risikoer som går utover det akseptable nivået (for kapitalinvesteringer gjort under forhold med kritisk og katastrofal risiko).

For det femte, ved gjennomføring av dyre kunnskapsintensive prosjekter, overføring av deler av risikoen til ventureselskaper. Sistnevnte vil ved svikt i hele prosjektet ta på seg deler av prosjektinitiatorens eventuelle tap.

Og for det sjette, den sikreste måten å redusere prosjektrisiko på er et informert valg investeringsbeslutninger, noe som gjenspeiles i mulighetsstudien og forretningsplanen til investeringsprosjektet.

Risikoen knyttet til eiendomsinvestering er den spesifikke risikoen som oppstår fra eiendommens unike egenskaper. Dette er lav likviditet, store utgifter til penger og tid på transaksjoner og behov for kvalitetsstyring.

Når du investerer i eiendom, må du ta hensyn til en mulig reduksjon i lønnsomheten til et investeringsprosjekt i forhold til det anslåtte, et overskudd av faktiske utgifter i forhold til tidligere forventede, umuligheten av å fullføre et investeringsprosjekt på grunn av en uforutsett overdreven økning i priser på materialer, manglende evne til å selge en konstruert gjenstand til en tidligere planlagt høyere pris, eksponering av eiendomselementer for risiko for ødeleggelse og mye mer.

Referanser

1. Abramov S.I. Investering: lærebok. godtgjørelse. M.: Senter for økonomi og markedsføring, 2007.

2. Anshin V. M. Investeringsanalyse: lærebok godtgjørelse. M: Delo, 2008.

3. Bard V. S. Investeringsproblemer russisk økonomi: lærebok godtgjørelse. M.: Eksamen, 2008.

4. BelykhL. P. Dannelse av eiendomsportefølje. M.: Finans og statistikk, 2005. 264 s.

5. Blank I. A. Fundamentals investeringsforvaltning. Kiev: Elga-N: Nika-Center, 2008.

6. Vakhrin P.I. Investeringer: lærebok. M.: Dashkov i K, 2007.

7. ZiminA. I. Investeringer: spørsmål og svar: lærebok. M: Jurisprudens, 2006.

8. Semirenko E. Organisering og finansiering av investeringer: lærebok. M.: Finans og statistikk, 2007.

9. Sergeev I.V., Veretennikova I.I. Organisering og finansiering av investeringer: lærebok. godtgjørelse. M.: Finans og statistikk, 2009.

10. Tarasevich E. I. Finansiering av investeringer i fast eiendom. M.: Dashkov i K, 2006.

11. Shevchuk D.A. Organisering og finansiering av investeringer: M.: Phoenix, 2006.

12. Russisk eiendomsmarked - http://www.realtymarket.ru.

Risiko reflekterer muligheten for at faktiske resultater kan avvike fra forventede planlagte resultater. Risikoer avhenger av detaljene til investeringsprosjektet, lønnsomhet og stabilitet i et gitt marked.
La oss se på de viktigste risikoene forbundet med eiendomsfinansiering:
kredittrisiko - tap hvis låntakeren ikke foretar betalinger;
renterisiko - sannsynligheten for at lånerenten justeres sjeldnere enn på lånte midler i et miljø med stigende renter;
tidlig tilbakebetalingsrisiko - tap ved tidlig tilbakebetaling av et lån med fast rente;
risiko for foreløpige forpliktelser - risikoen for å finansiere lån som en fast rente er fastsatt for før starten av finansieringen;
likviditetsrisiko - sannsynligheten for at utlåner ikke vil ha nok midler mottatt som tilbakebetaling av gjeld på utstedte lån for å betale sine forpliktelser;
risikoen for endringer i vilkårene for å mobilisere midler - tap ved verdifall på midler (basisrente) ved utlån med fast premie (i forhold til basisrente).
Kredittrisiko er knyttet til tap i tilfeller hvor låntaker ikke er i stand til å betale på lånet eller dersom verdien av pantsatt eiendom ikke er tilstrekkelig til å tilbakebetale låntakers forpliktelser overfor långiver. Låntakers soliditet bestemmes av forholdet mellom låntakers inntekt og renten på lånet. Ved manglende betaling kommer tap for kreditor i flere former. Långiver lider tap dersom beløpet mottatt ved salg av eiendommen som er overført til ham, er mindre enn den betalte delen av lånet. Sammen med kostnadene ved drift, reparasjon og salg av eiendom, er det også administrative kostnader for forvaltning av ikke-
tilbakebetalte lån og beslaglagt eiendom.
Kredittrisikostyring gjennomføres gjennom en grundig analyse av sikkerheten, låntakers soliditet og utvikling av anbefalinger om akseptabelt lånebeløp. Når du bestemmer sannsynligheten for tilbakebetaling av lån, er hovedoppmerksomheten lagt til å fastsette beløpet til låntakerens inntekt og vurdere verdien av eiendommen som er stilt som sikkerhet. Ved utlån til eiendomsutvikling (bygging, rekonstruksjon, modernisering) reduseres kredittrisikoen betydelig dersom det er kjent at låntaker tidligere har gjennomført flere prosjekter tilsvarende det det søkes om lånet til.
Renterisiko er en reduksjon i fortjenesten til en kredittinstitusjon på grunn av en negativ uventet endring i rentenivået. Det vil si at dette er potensielle tap forårsaket av finansiering på grunn av ubalanse i den periodiske gjennomgangen av renter på lån og lånte midler.
Måter å håndtere denne risikoen på: finansiering ved hjelp av verdipapirer med samme løpetid og ved hjelp av ulike metoder for indeksering fra långivere ved beregning av lånebetalinger, tatt i betraktning inflasjon og låntakers inntekt.
Forskuddsbetalingsrisiko er det potensielle reinvesteringstapet forårsaket av å nedbetale et fastrenteboliglån tidlig. Risikoen oppstår også i forbindelse med tap ved finansiering av lån, hvor rentesatsen er fastsatt før finansieringsstart. Denne risikoen kalles pre-commitment risiko.
Ved utlån gis det alternative betingelser for långiver og låntaker. Låntaker får rett til å tilbakebetale lånet før utløpet av låneavtalen, og långiver har på sin side mulighet til periodisk å endre renten på lånet med en skiftende rente. Långivere gir også låntakere muligheten til å bestemme renten på lånet før du starter lånefinansieringsprosessen.
Likviditetsrisiko er knyttet til manglende mottak av lånebetalinger for å oppfylle långivers gjeldende forpliktelser og oppstår på grunn av vanskeligheter med å skaffe kontanter ved å selge eiendeler til eller nær markedspriser. Håndtering av likviditetsrisiko krever gjennomføring av en rekke finansielle transaksjoner. Spesielt beregnes kontantstrøm for å bestemme bankens kontantbehov og en kontantmobiliseringsstrategi utvikles som identifiserer kilder og kostnader. Redusering av likviditetsrisiko er direkte relatert til utviklingen av det sekundære boliglånsmarkedet, skaper forutsetninger for å tiltrekke langsiktige ressurser til dette området, og sikrer refinansiering av utstedte boliglån,
Risikoen for endringer i vilkårene for å mobilisere midler oppstår ved langsiktige utlån til flytende rente. I dette tilfellet er rentepåslaget på lånet fast, og rentepåslaget på lånte lån
betyr - variabel.
Risikoen for endringer i fondsmobiliseringsforholdene kan styres ved å finansiere lån med langsiktig gjeld med flytende rente.
Sammen med ovennevnte er det spesifikke risikoer som oppstår ved utlån til boligbygging. Det er for eksempel en risiko for at ferdige leiligheter kan selge saktere enn planlagt. Måter å redusere denne risikoen på inkluderer å kreve et forhåndssalg av et visst antall enheter og å dele utlånsprosessen i flere uavhengige stadier ved håndtering av store prosjekter.
Det er også fare for brann eller tyveri av installerte eller lagrede materialer eller annen skade på eiendom. Å redusere denne risikoen oppnås ved forsikring, sikkerhet og andre metoder for å sikre sikkerhet som ikke er i strid med loven.
Det er en risiko for å innvilge lån på grunn av forfalskning av dokumenter levert av låntaker og avledning av lånemidler til tiltenkte formål. Den kan reduseres, for det første hvis du investerer midlene mottatt fra låntakeren, og for det andre hvis du foretar en ekstra investering av låntakerens egne midler hvis det fastslås at beløpene som gjenstår fra lånet som er gitt ikke er nok til å fullføre konstruksjonen .
Ved finansiering av investeringer bør man ta hensyn til risikoen som ligger i eiendomsinvesteringer, som krever betydelige kapitalinvesteringer, samtidig som de er langsiktige og utsatt for større påvirkning av risikofaktorer enn investeringer i andre deler av økonomien.
Lønnsomheten til et investeringsprosjekt bør analyseres basert på estimater av gjeldende risikofri rente, generell markedsrisiko og risiko på grunn av egenskapene til eiendom som investeringsmiddel.

Mer om tema 4.3. Risikoer ved eiendomsfinansiering:

11.5. Ta hensyn til usikkerhetsfaktor og risikovurdering ved beslutninger om et investeringsprosjekt
4.3 RESULTAT VED FINANSIERING AV INNOVASJONSPROSJEKTER
4. STYRING AV PROSESSEN FOR INVESTERING OG EIENDOMSFINANSIERING
STYRING AV PROSESSEN FOR INVESTERING OG EIENDOMSFINANSIERING
4.5. Kriterier for beslutninger om eiendomsfinansiering
Testspørsmål for kurset «Eiendomsøkonomi»
9. PROBLEMER MED USIKKERHET NÅR DU TAR ENTREPRENØRBESLUTNINGER OG RISIKO VED IMPLEMENTERING AV INNOVASJONSPROSJEKTER
Bestemme risiko ved investeringsbeslutninger

- Opphavsrett - Advokatvirksomhet - Forvaltningsrett - Administrativ prosess - Antimonopol og konkurranserett - Voldgiftsprosess (økonomisk) - Revisjon - Banksystem - Bankrett - Næringsliv - Regnskap - Eiendomsrett - Statsrett og forvaltning - Sivilrett og prosess - Pengerettssirkulasjon , finans og kreditt - Penger - Diplomatisk og konsulær rett - Kontraktsrett - Boligrett - Jordrett - Valgrett - Investeringsrett - Informasjonsrett - Tvangsfullbyrdelse - Stats- og rettshistorie - Politiske og juridiske doktriners historie - Konkurranserett -

Det er enkelt å sende inn det gode arbeidet ditt til kunnskapsbasen. Bruk skjemaet nedenfor

Studenter, hovedfagsstudenter, unge forskere som bruker kunnskapsbasen i studiene og arbeidet vil være veldig takknemlige for deg.

Introduksjon

Praktisk del
Konklusjon
Referanser

Introduksjon

Den gjennomførte prøven inneholder en praktisk og teoretisk del. Teoridelen inneholder en beskrivelse av risiko knyttet til eiendomsforvaltning.

Konseptet "eiendom" refererer tradisjonelt til land og alle forbedringer som er permanent knyttet til det (bygninger, strukturer, uferdige byggeprosjekter).

I Russland ble begrepet "eiendom og løsøre" først brukt

dukket opp i lovgivningen under Peter I's regjeringstid i dekretet av 23. mars 1714 "Om prosedyren for arv i løsøre og fast eiendom." Eiendom inkluderte land, land, hus, planter, fabrikker og butikker. Eiendom omfattet også mineraler som ligger i bakken, og forskjellige bygninger, både ruvende over bakken og bygget under den, for eksempel: gruver, broer, demninger. Økonomiske reformer i Russland, tildeler eiendomsrett til enkeltpersoner og juridiske personer, førte til behovet for å dele opp eiendom i løsøre og fast eiendom.

Siden 1994, i henhold til artikkel 130 i den russiske føderasjonens sivilkode, inkluderer "faste ting (eiendom, eiendom) tomter, undergrunnstomter, isolerte vannforekomster og alt som er fast forbundet med landet, det vil si gjenstander, bevegelser som er umulig uten uforholdsmessig skade på formålet, inkludert skoger, flerårige plantinger, bygninger, strukturer." Fast eiendom omfatter også luftfartøy og sjøfartøy, innlandsfartøy og romobjekter som er underlagt statlig registrering.

Risiko forbundet med eiendomsforvaltning Grabovyi P.G., Petrova S.N., Romanova G.K. og andre risikoer i moderne virksomhet. M.: ALANSB, 1994. S. 64

Kredittrisiko er knyttet til tap i tilfeller hvor låntaker ikke er i stand til å betale på lånet eller dersom verdien av pantsatt eiendom ikke er tilstrekkelig til å tilbakebetale låntakers forpliktelser overfor långiver.

Låntakers soliditet bestemmes av forholdet mellom låntakers inntekt og renten på lånet. Ved manglende betaling kommer tap for kreditor i flere former. Långiver lider tap dersom beløpet mottatt ved salg av eiendommen som er overført til ham, er mindre enn den betalte delen av lånet. Sammen med kostnadene ved drift, reparasjon og salg av eiendom, er det også administrative kostnader for forvaltning av ubetalte lån og overtatt eiendom.

Renterisiko er en reduksjon i fortjenesten til en kredittinstitusjon på grunn av en negativ uventet endring i rentenivået. Det vil si at dette er potensielle tap forårsaket av finansiering på grunn av ubalanse i den periodiske gjennomgangen av renter på lån og lånte midler.

Måter å håndtere denne risikoen på: finansiering ved hjelp av verdipapirer med samme løpetid og ved hjelp av ulike metoder for indeksering fra långivere ved beregning av lånebetalinger, tatt i betraktning inflasjon og låntakers inntekt.

Forskuddsbetalingsrisiko er det potensielle reinvesteringstapet forårsaket av å nedbetale et fastrenteboliglån tidlig. Risikoen oppstår også i forbindelse med tap ved finansiering av lån, hvor rentesatsen er fastsatt før finansieringsstart. Denne risikoen kalles pre-commitment risiko.

Ved utlån gis det alternative betingelser for långiver og låntaker. Låntaker får rett til å tilbakebetale lånet før utløpet av låneavtalen, og långiver har på sin side mulighet til periodisk å endre renten på et lån med skiftende rente. Långivere gir også låntakere muligheten til å bestemme renten på lånet før du starter lånefinansieringsprosessen.

Likviditetsrisiko er knyttet til manglende mottak av lånebetalinger for å oppfylle långivers gjeldende forpliktelser og oppstår på grunn av vanskeligheter med å skaffe kontanter ved å selge eiendeler til eller nær markedspriser. Håndtering av likviditetsrisiko krever en rekke finansielle transaksjoner. Spesielt beregnes kontantstrøm for å bestemme bankens kontantbehov og en kontantmobiliseringsstrategi utvikles som identifiserer kilder og kostnader. Redusering av likviditetsrisiko er direkte knyttet til utviklingen av det sekundære boliglånsmarkedet, skaper forutsetninger for å tiltrekke langsiktige ressurser til dette området, og sikre refinansiering av utstedte boliglån.

Risikoen for endringer i vilkårene for å mobilisere midler oppstår ved langsiktige utlån til flytende rente. I dette tilfellet er rentepåslaget på lånet fast, og rentepåslaget på lånte midler er variabelt.

Risikoen for endringer i fondsmobiliseringsforholdene kan styres ved å finansiere lån med langsiktig gjeld med flytende rente.

Sammen med ovennevnte er det spesifikke risikoer som oppstår ved utlån til boligbygging. Det er for eksempel en risiko for at ferdige leiligheter kan selge saktere enn planlagt. Måter å redusere denne risikoen på inkluderer å kreve et forhåndssalg av et visst antall enheter og å dele utlånsprosessen i flere uavhengige stadier ved håndtering av store prosjekter.

Det er også fare for brann eller tyveri av installerte eller lagrede materialer eller annen skade på eiendom. Å redusere denne risikoen oppnås ved forsikring, sikkerhet og andre metoder for å sikre sikkerhet som ikke er i strid med loven.

Det er en risiko for å innvilge lån på grunn av forfalskning av dokumenter levert av låntaker og avledning av lånemidler til tiltenkte formål. Den kan reduseres, for det første hvis du investerer midlene mottatt fra låntakeren, og for det andre hvis du foretar en ekstra investering av låntakerens egne midler hvis det fastslås at beløpene som gjenstår fra lånet som er gitt ikke er nok til å fullføre konstruksjonen .

Ved finansiering av investeringer bør man ta hensyn til risikoen som ligger i eiendomsinvesteringer, som krever betydelige kapitalinvesteringer, er langsiktige og er utsatt for større påvirkning av risikofaktorer enn investeringer i andre deler av økonomien.

Lønnsomheten til et investeringsprosjekt bør analyseres basert på estimater av gjeldende risikofri rente, generell markedsrisiko og risiko på grunn av egenskapene til eiendom som investeringsmiddel.

Risikofrie investeringer Melkumov Y.S. Økonomisk vurdering av investeringer. M.: IKTs DIS, 1997. - investeringer der det er absolutt sikkerhet for avkastningen. Det er ingen absolutt risikofrie investeringer, men de med høyest grad av avkastningspålitelighet inkluderer investeringer hvis avkastning er garantert av staten.

Følgelig tas gjeldende rente på langsiktige statsforpliktelser (som obligasjoner) eller lignende verdipapirer som risikofri rente ved analyse av eiendomsinvesteringer.

Markedsrisiko Grabovyi P.G., Petrova S.N., Romanova G.K. etc. Risikoer i moderne virksomhet. M.: ALANSB, 1994. S. 84 - årlig variasjon IRR på grunn av endringer i vanlige inntekter og kapitalkostnader. I eiendomsmarkedet, i motsetning til verdipapirmarkedet, fastsettes lønnsomheten ikke ut fra enkel statistisk behandling av salgspriser og leieverdier, men ut fra vurderinger utført av profesjonelle takstmenn. Slike estimater avhenger av kvalifikasjonene og erfaringen til takstmannen og kan være feilaktige.

Risiko forbundet med eiendomsinvestering- en spesifikk risiko på grunn av de unike egenskapene til eiendom: lav likviditet, høye kostnader for penger og tid for transaksjoner, behovet for kvalitetsstyring. Når du investerer i eiendom, må du ta hensyn til en mulig reduksjon i lønnsomheten til et investeringsprosjekt i forhold til det anslåtte, et overskudd av faktiske utgifter i forhold til tidligere forventede, umuligheten av å fullføre et investeringsprosjekt på grunn av en uforutsett overdreven økning i prisene på materialer, manglende evne til å selge et konstruert objekt til en tidligere planlagt høyere pris, eksponering av eiendomselementer for risiko for ødeleggelse.

Følgende kilder til risiko i eiendomsinvesteringer er identifisert:: type eiendom; tilbud og etterspørsel i markedet; sted; overholdelse av vilkårene i leieavtalen; slitasje på gjenstander; lovregulering og endringer i beskatning; inflasjon; reinvestering.

Eiendomstyperisiko avhenger av tilbud og etterspørsel

Lokaliseringsrisiko er bredere fordi den også inkluderer eiendomstyperisiko.

Leierisiko er forbundet med at leietaker ikke kan betale hele leiebeløpet som er fastsatt i kontrakten. Denne risikoen er mer betydelig for eiendommer med en enkelt leietaker.

Risikoen for forringelse av objekter er at lønnsomheten til eiendom kan avta på grunn av fysisk slitasje. For å øke lønnsomheten til en bygning foretrekker eiere vanligvis å pådra seg betydelige materialkostnader.

Risikoen for lovregulering og endringer i beskatningen er forbundet med at det vil kreve betydelige kostnader når skattesatsene øker.

Inflasjons- og reinvesteringsrisiko har mindre innvirkning på eiendomsinvesteringer enn de andre nevnt ovenfor.

Ved plassering av egen kapital er det ikke mulig å diversifisere risikoen på grunn av endringer i kapitalstrukturen diversifisering oppnås gjennom ulike typer eiendom og ulike regioner.

Å bruke gjeld til å finansiere en eiendomsinvestering betyr å bruke pantegjeld.

1) risiko for underskudd på gjeldsbetjening;

2) risikoen for en stor engangsrefinansiering.

Den første risikoen er at eiendomseieren kanskje ikke er i stand til å foreta nødvendige gjeldsbetjeningsbetalinger i tide. I dette tilfellet vil eiendommen mest sannsynlig bli inndratt til fordel for kreditor.

Derfor kan endringer i markedsforhold eller plassering resultere i tap av en belånt eiendom.

Den andre risikoen er risikoen for ikke å kunne refinansiere en stor engangsbetaling for å betale ned på boliglånsgjelden. Det kan også føre til tap av eiendom.

Investorer i pantsatt eiendom har mye mindre kontroll enn i aksjeinvesteringer fordi noen av rettighetene til slik kontroll overføres til utlåner. Långivere bestemmer strukturen til tiltrukket kapital til eiendomseieren og begrenser eierens rett til å tilbakebetale gjeldsforpliktelser.

Oppsiden til eiendomsinvesteringer: Hvis en økning i obligasjonsrentene oppstår som et resultat av økende inflasjon, vil den samme økningen i inflasjonen gjenspeiles i investorenes forventninger om stigende leiepriser, og avkastningen på eiendomsinvesteringer vil ha en tendens til å forbli mer stabil enn langsiktige obligasjonsrenter.

Til syvende og sist vil risiko enten øke eller redusere den planlagte inntekten. Gjennom prosessen med risikostyring kan noen av dem reduseres.

For å gjøre dette er det nødvendig å identifisere mulige risikoer, bestemme mulige måter å redusere dem og de tilhørende kostnadene på, utvikle og overvåke implementeringen av tiltak for å redusere risiko.

Praktisk del

INNTEKT TILNÆRING TIL EIENDOMSVURDERING.

Inntektstilnærmingen er en prosedyre for å estimere verdien av eiendom basert på det faktum at verdien av eiendommen er relatert til nåverdien av den fremtidige nettoinntekten som eiendommen vil generere.

Opprinnelig investering 86 000 rubler.

Sannsynlighet:

e1 = 0,5; e2 = 0,3

Returpris, % 12

Inflasjonsrate, %

e1 = 10; e2=13; e3 =15

Beregning av kontantstrøm tar hensyn til ulike sannsynligheter for hendelser

	Sannsynlighet for hendelse	Inntektsflyt, RUB.

Event e 1 (43 000)

Event e 2 (30 100)

Event e 3 (2580)

Kontantstrømtre Men under forhold med usikkerhet, i tillegg til endringer i størrelsen på kontantstrømmene fra eiendomsinvesteringer, er det nødvendig å ta hensyn til den forskjellige verdien av penger over tid.

Regnskap for de forskjellige verdiene av penger over tid gjøres ved å bestemme nåverdien av fremtidige ytelser ved å bruke uttrykket:

PV = ?C i / (1+r) n , returrate 12 %

PV = ?Ci / (1+r) n = 1/ (1+0,12) 1 = 0,8929

Beregning av nåverdien av kontantstrøm under hensyntagen til sannsynligheten for hendelser

	Forventet kontantstrømmer, gni.	Nåverdifaktor

Dermed bør den forventede nåverdien under forhold med usikkerhet beregnes under hensyntagen til tre faktorer: sannsynligheten for at hendelsen inntreffer, tidsverdien av penger og risikojusteringsfaktoren. Under usikkerhetsforhold må også risikojusteringsfaktoren vurderes. Sistnevnte representerer prisen pengeenhet i en viss periode, men under ulike makroøkonomiske forhold. I det optimistiske scenarioet vil inflasjonsraten være 10 % per år, som bestemmer strømmen kjøpekraft rubel på et år til 0,9090

PV = 1/ (1+0,10) = 0,9090

Med det gjennomsnittlige alternativet vil inflasjonsraten være 13% per år, som bestemmer den nåværende kjøpekraften til rubelen i løpet av et år på 0,8850

PV = 1/ (1+0,13) = 0,8850

I det pessimistiske scenariet vil inflasjonsraten være 14% per år, som bestemmer den nåværende kjøpekraften til rubelen i løpet av et år på 0,8772

PV = 1/ (1+0,15) = 08696

Beregn den risikojusterte nåverdien av kontantstrømmen.

	Nåværende verdi av kontantstrøm, gni.	Risikojusteringsfaktor	Forventet gjeldende verdi, gni.



Total forventet nåverdi

Dermed bør den forventede nåverdien under forhold med usikkerhet beregnes under hensyntagen til tre faktorer: sannsynligheten for at hendelsen inntreffer, tidsverdien av penger og risikojusteringsfaktoren. Å multiplisere de tre faktorene vil gi diskonteringsfaktoren for den fastsatte nåverdien av fremtidige kontantstrømmer:

Hendelse e 1 0,5*0,8929*0,9090=0,41

Hendelse e 2 0,3*0,8929*0,8850=0,24

Hendelse e 3 0,2*0,8929*0,86962=0,16

Ved å multiplisere kontantstrømmene som er karakteristiske for hver hendelse med riktig diskonteringsfaktor, får vi:

43000*041=17 630

30100*0,24=7 224

12900*0,16=2 064

Den totale kostnaden for eiendommen som vurderes vil være 17

630+7 224+2 064 = 269 18

KOSTNADSTILNÆRING TIL EIENDOMSVURDERING

Kostnadstilnærmingen er basert på å studere investors evne til å kjøpe eiendom.

Den generelle formelen for kostnadstilnærmingen er:

C-kostnad = C-minne + C NS - I = C-minne + BC I

C-kostnad = 225+8.786,91=9011,91

Med minne = 100G+5n= 205

C-enhet = 20G +3n= 103

K klasse = 1+ (n+G) /10= 2,4

K 1 ter = 1+ (n+5G) /10= 1,6

K2 = 16 + (2n+G) /10= 3,2

PVA=V* C enhet * K klasse * K 1 * K 1 ter * K 2

PVA= 100*103*2,4*1,16*3,2*6=619384

Beregning av mengden fysiske avskrivninger på en eiendom

Elementer av eiendommen	Egenvekt i totalkostnad,% (I i)	Faktisk fysisk slitasje på elementet, % (F til i)	Andel av fysisk slitasje av et element av total fysisk slitasje av bygningen, %
Fundamenter
Vegger og skillevegger
Gulv


Vinduer og dører
Innvendig etterbehandling
Andre verk
Sanitær - teknisk og elektrisk utstyr
Totalt (F og)

FN-verdi av funksjonsslitasje - 35 %

VI-verdi av utvendig slitasje-20 %

VS og =PVS (1-F og /100) (1-FN/100) (1-VI/100)

VS og =619384*0,739*0,650*0,8 238017 (byggkostnaden inkludert slitasje)

Markeds- eller komparativ tilnærming til eiendomsvurdering

Sammenligningselementer		SALG AV ANALOGER

1. Plassering
2. Leilighetens tilstand	Ikke dårlig
3. Avstand fra holdeplassen, min. til fots
4. Bad	separert
5. Transaksjonspris i yuan. e./m 2
Justering for plassering
Tilpasning for leilighetens tilstand
Endelig justering
Justert kostnad på analoger

Konklusjon

La oss oppsummere testresultatene:

Risiko reflekterer muligheten for at faktiske resultater kan avvike fra forventede planlagte resultater. Risikoer avhenger av detaljene til investeringsprosjektet, lønnsomhet og stabilitet i et gitt marked.

La oss se på de viktigste risikoene forbundet med eiendomsfinansiering:

kredittrisiko - tap hvis låntakeren ikke foretar betalinger;

renterisiko - sannsynligheten for at lånerenten justeres sjeldnere enn på lånte midler i et miljø med stigende renter;

tidlig tilbakebetalingsrisiko - tap ved tidlig tilbakebetaling av et lån med fast rente;

risiko for foreløpige forpliktelser - risikoen for å finansiere lån som det er fastsatt en fast rente for før starten av finansieringen;

likviditetsrisiko - sannsynligheten for at utlåner ikke vil ha nok midler mottatt som tilbakebetaling av gjeld på utstedte lån for å betale sine forpliktelser;

risikoen for endringer i vilkårene for å mobilisere midler - tap ved verdifall på midler (basisrente) ved utlån med fast premie (i forhold til basisrente).

Referanser

1. Civil Code of the Russian Federation. Del I og II.

2. Balabanov I.G. Eiendomstransaksjoner i Russland. M.: Finans og statistikk, 1996.

3. Behrens V., Haaranek P.M. En veiledning for å vurdere effektiviteten av investeringer. M.: JSC "Interexpert", "INFRA-M", 1995.

4. Grabovyi P.G., Petrova S.N., Romanova G.K. og andre risikoer i moderne virksomhet. M.: ALANSB, 1994.

5. Kalacheva S.A. Eiendomstransaksjoner. M.: PRIOR, 1997.

6. Melkumov Y.S. Økonomisk vurdering av investeringer. M.: IKTs DIS, 1997.

7. Grunnleggende om virksomheten i eiendomsmarkedet. St. Petersburg: Education and Publishing Association DEAN+ADIL-M, 1997.

8. Prorvich V.A. Grunnleggende om økonomisk verdivurdering av urbane landområder. M.: Delo, 1998.

9. Smirnov A.L. Organisering av finansiering av investeringsprosjekter. M.: JSC Consultbankir, 1993.

10. Tarasevich E.I. Eiendomsvurdering. St. Petersburg: St. Petersburg State Technical University, 1999.

11. Teori og metoder for verdivurdering av eiendom. St. Petersburg: Forlag St. Petersburg GUEF, 1998.

12. Shcherbakova Yu.V. Eiendomsøkonomi. Rostov ved Don: PHOENIX, 2002.

Lignende dokumenter

Klassifikasjon fast eiendom: næringseiendom, personlig boligeiendom holdt for salg som en vare for profitt av utviklere og forhandlere, investeringseiendommer. Essensen av inntektstilnærmingen til eiendomsvurdering.

test, lagt til 23.08.2013

De viktigste tilnærmingene til verdivurdering av eiendom: inntekt, kostnad og marked. Faktorer som påvirker verdien av eiendom og kostnadstilnærmingen til verdsettelsen. Konseptet med full erstatningskostnad, metoder for å bestemme den og ulempene ved kostnadstilnærmingen.

test, lagt til 17.10.2010

Historien om begrepet "eiendom", eiendomsobjekter. Inntektstilnærming for å estimere verdien deres. Anleggsmidler og deres klassifisering. Beregning av inntekt. System og innhold i kontrakter for eiendomstransaksjoner. Velge en måte å administrere de forskjellige objektene på.

sammendrag, lagt til 12.12.2013

Anvendelse av eiendomsvurdering for fremmedgjøringsoperasjoner, balanseføring av uregnskapsførte objekter, oppskrivning av anleggsmidler og løsning av eiendomstvister. Sammenlignende, kostnads-, inntektstilnærminger for å vurdere verdien av eiendom.

kursarbeid, lagt til 30.07.2015

Fast eiendoms rolle i dannelsen og utviklingen av markedsforhold i den russiske økonomien. Funksjoner ved anvendelsen av metodiske tilnærminger for å vurdere verdien av eiendom. Bestemme den beste og mest effektive bruken av eiendom.

avhandling, lagt til 16.05.2014

Spesifikk av eiendom som industri, funksjoner i eiendom i St. Petersburg. Dynamikk av tilbud og etterspørsel, karakteristiske trekk ved tilstanden til bydeler. Prisfaktorer fast eiendom, metoder for verdivurdering av eiendom, deres ulemper og fordeler.

kursarbeid, lagt til 12.05.2010

Komparativ tilnærming: konsepter, prinsipper. Bestemme verdien av en eiendom ved å bruke metoden for markedssammenligninger. Brutto metode leiemultiplikator. De viktigste stadiene for å beregne verdien av en eiendom ved å bruke den generelle kapitaliseringsrenten.

test, lagt til 02/03/2016

Eiendomstyper: tomt, bolig og ikke-boliglokaler. Tilnærminger til verdivurdering av eiendom: komparativ, kostnad og inntekt. Typer verdi av verdsettelsesobjektet: marked, investering, avvikling og matrikkel. Bestemmelse av mengden akkumulert slitasje.

presentasjon, lagt til 21.04.2015

Studie av nivået på risiko, tilbud og etterspørsel i det moderne russiske eiendomsmarkedet. Funksjoner av inntekt, komparative og kostnadseffektive tilnærminger til verdivurdering av fast eiendom. Analyse av prissituasjonen til det primære boligmarkedet i Sotsji.

kursarbeid, lagt til 04.01.2011

Grunnleggende begreper knyttet til eiendom. Kjennetegn og klassifisering av eiendomsobjekter. Sivil kode Hvordan rettslig grunnlag eierforhold for eiendomsobjekter. Internasjonale standarder vurderinger. Statlig registrering høyre

Risiko ved eiendomsfinansiering

La oss se på de viktigste risikoene forbundet med eiendomsfinansiering:

– kredittrisiko – tap dersom låntaker ikke foretar betalinger;
– renterisiko – sannsynligheten for at lånerenten justeres sjeldnere enn for lånte midler under forhold med stigende renter;
– tidlig tilbakebetalingsrisiko – tap ved tidlig tilbakebetaling av lån med fast rente;
– risiko for foreløpige forpliktelser – risikoen ved finansiering av lån der det er fastsatt en fast rente før finansieringsstart;
– likviditetsrisiko – sannsynligheten for at kreditor ikke vil ha nok midler mottatt som tilbakebetaling av gjeld på utstedte lån til å betale sine forpliktelser;
– risiko for endringer i vilkårene for å mobilisere midler – tap ved verdifall på midler (basisrente) ved utlån med fast premie (i forhold til grunnrente).

Kredittrisiko er knyttet til tap i tilfeller hvor låntaker ikke er i stand til å betale på lånet eller dersom verdien av pantsatt eiendom ikke er tilstrekkelig til å tilbakebetale låntakers forpliktelser overfor långiver. Låntakers soliditet bestemmes av forholdet mellom låntakers inntekt og renten på lånet. Ved manglende betaling kommer tap for kreditor i flere former. Långiver lider tap dersom beløpet mottatt ved salg av eiendommen som er overført til ham, er mindre enn den betalte delen av lånet. Sammen med kostnadene ved drift, reparasjon og salg av eiendom, er det også administrative kostnader for forvaltning av ubetalte lån og overtatt eiendom.

Renterisiko er en reduksjon i fortjenesten til en kredittinstitusjon på grunn av en negativ uventet endring i rentenivået. Det vil si at dette er potensielle tap forårsaket av finansiering på grunn av ubalanse i den periodiske gjennomgangen av renter på lån og lånte midler.

Måter å håndtere denne risikoen på: finansiering ved hjelp av verdipapirer med samme løpetid og ved hjelp av ulike metoder for indeksering fra långivere ved beregning av lånebetalinger, tatt i betraktning inflasjon og låntakers inntekt.

Likviditetsrisiko er knyttet til manglende mottak av lånebetalinger for å oppfylle långivers gjeldende forpliktelser og oppstår på grunn av vanskeligheter med å skaffe kontanter ved å selge eiendeler til eller nær markedspriser. Håndtering av likviditetsrisiko krever en rekke finansielle transaksjoner. Spesielt beregnes kontantstrøm for å bestemme bankens kontantbehov og en kontantmobiliseringsstrategi utvikles som identifiserer kilder og kostnader. Redusering av likviditetsrisiko er direkte relatert til utviklingen av det sekundære boliglånsmarkedet, skaper forutsetninger for å tiltrekke langsiktige ressurser til dette området, og sikrer refinansiering av utstedte boliglån,

Risikoen for endringer i fondsmobiliseringsforholdene kan styres ved å finansiere lån med langsiktig gjeld med flytende rente.

Det er også fare for brann eller tyveri av installerte eller lagrede materialer eller annen skade på eiendom. Å redusere denne risikoen oppnås ved forsikring, sikkerhet og andre metoder for å sikre sikkerhet som ikke er i strid med loven.

Ved finansiering av investeringer bør man ta hensyn til risikoen som ligger i eiendomsinvesteringer, som krever betydelige kapitalinvesteringer, er langsiktige og er utsatt for større påvirkning av risikofaktorer enn investeringer i andre deler av økonomien.

Lønnsomheten til et investeringsprosjekt bør analyseres basert på estimater av gjeldende risikofri rente, generell markedsrisiko og risiko på grunn av egenskapene til eiendom som investeringsmiddel.

Risikofrie investeringer – investeringer der det er absolutt sikkerhet for avkastningen. Det er ingen absolutt risikofrie investeringer, men de med høyest grad av avkastningspålitelighet inkluderer investeringer hvis avkastning er garantert av staten.

Følgelig tas gjeldende rente på langsiktige statsforpliktelser (som obligasjoner) eller lignende verdipapirer som risikofri rente ved analyse av eiendomsinvesteringer.

Markedsrisiko –årlig variasjon IRR på grunn av endringer i vanlige inntekter og kapitalkostnader. I eiendomsmarkedet, i motsetning til verdipapirmarkedet, fastsettes lønnsomheten ikke ut fra enkel statistisk behandling av salgspriser og leieverdier, men ut fra vurderinger utført av profesjonelle takstmenn. Slike estimater avhenger av kvalifikasjonene og erfaringen til takstmannen og kan være feilaktige.

Risiko forbundet med eiendomsinvesteringer – en spesifikk risiko på grunn av de unike egenskapene til eiendom: lav likviditet, høye kostnader for penger og tid for transaksjoner, behovet for kvalitetsstyring. Når du investerer i eiendom, må du ta hensyn til en mulig reduksjon i lønnsomheten til et investeringsprosjekt i forhold til det anslåtte, et overskudd av faktiske utgifter i forhold til tidligere forventede, umuligheten av å fullføre et investeringsprosjekt på grunn av en uforutsett overdreven økning i prisene på materialer, manglende evne til å selge et konstruert objekt til en tidligere planlagt høyere pris, eksponering av eiendomselementer for risiko for ødeleggelse.

Følgende kilder til risiko i eiendomsinvesteringer er identifisert:

Type eiendom;
- tilbud og etterspørsel i markedet;
- plassering;
- overholdelse av vilkårene i leieavtalen;
- slitasje på gjenstander;
- lovregulering og endringer i beskatning;
- inflasjon;
- reinvestering.

Risikoen for en eiendomstype avhenger av tilbud og etterspørsel.

Lokaliseringsrisiko er bredere fordi den også inkluderer eiendomstyperisiko.

Leierisiko er forbundet med at leietaker ikke kan betale hele leiebeløpet som er fastsatt i kontrakten. Denne risikoen er mer betydelig for eiendommer med en enkelt leietaker.

Risikoen for forringelse av objekter er at lønnsomheten til eiendom kan avta på grunn av fysisk slitasje. For å øke lønnsomheten til en bygning foretrekker eiere vanligvis å pådra seg betydelige materialkostnader.

Risikoen for lovregulering og endringer i beskatningen er forbundet med at det vil kreve betydelige kostnader dersom skattesatsene økes.

Inflasjons- og reinvesteringsrisiko har mindre innvirkning på eiendomsinvesteringer enn de andre nevnt ovenfor.

Ved plassering av egen kapital er det ikke mulig å diversifisere risikoen på grunn av endringer i kapitalstrukturen diversifisering oppnås gjennom ulike typer eiendom og ulike regioner.

Å bruke gjeld til å finansiere en eiendomsinvestering betyr å bruke pantegjeld.

Forrige innlegg

Avskrivning av materialer trinnvise instruksjoner for regnskap

Neste oppføring

Skatteregnskapsregistre for merverdiavgift: vi fikser dem i regnskapspolicyen Utarbeide register for merverdiavgiftsoppgaven

Alle rettigheter forbeholdt 2024

Opp

Risikostyring innen eiendomsfinansiering. Risiko forbundet med eiendomsforvaltning. Ved finansiering av investeringer bør man ta hensyn til risikoen som ligger i eiendomsinvesteringer, som krever en betydelig kapitalinvestering og er langsiktig.