Lov om salg av rom i fellesleilighet. Selger rom i fellesleilighet, andel i fellesleilighet eller rom på hybel. Forkjøpsrett til kjøp av rom i fellesleilighet

Å selge et hybelrom er likt i krav og konsistens til andre eiendomstransaksjoner. Men likevel er det noen nyanser som må tas i betraktning når du utfører prosedyren. Hvordan selge et hybelrom er beskrevet i artikkelen.

Nyanser

Når du svarer på spørsmålet om hvordan du selger et rom i en sovesal, bør det tas i betraktning at slike transaksjoner ikke kan utføres med boareal hvis det er en del av et spesialisert fond. Men selv fra denne situasjonen er det en vei ut av den russiske føderasjonens boligkode. For eksempel vil det være mulig å selge lokalene på de vilkår som etter dette blir privat eiendom, og vil ikke stå i balansen til kommunen.

Er det mulig å selge et hybelrom hvis det eies? En slik transaksjon er bare mulig hvis det er utarbeidede dokumenter og kontrakter. Dersom lokalet er kommunalt må eier utarbeide avtale om sosial ansettelse, som vil være grunnlag for utstedelse av hjemmelsbevis i Rosreestr. Bare med et sertifikat kan transaksjoner fullføres. Du kan selge hybelen din til mellommenn, som vanligvis selger eiendommen mer lønnsomt.

Start på registrering

I henhold til loven utøves retten til å privatisere et rom som er nødvendig for salg hvis:

1. Vandrerhjemmet står på balansen til kommunen.

2. Først var det statens eiendom.

3. Eiendommen benyttes til sitt tiltenkte formål.

Hvis 3 betingelser er oppfylt, til et individ du må kontakte kommunen og inngå sosial husleieavtale, dersom den ikke er utarbeidet tidligere. Da må rommet privatiseres. Prosedyren ligner den klassiske privatiseringen av enhver eiendom.

Går til retten

Hvordan selge et rom i en sovesal hvis det ikke var mulig å privatisere lokalene? I dette tilfellet må du gå til retten. Du må sende inn et krav og legge ved dokumentasjon:

1. Teknisk plan og pass.

2. Et sertifikat fra Unified State Register, som bekrefter grunnlaget for privatisering.

Dersom kravet blir oppfylt, kommunalt organ kan ikke være ulydig rettsavgjørelse. Etter dette kan eieren begynne å selge boligen.

Preparat

Hvordan selge en hybel raskt hvis den er registrert som eiendom? For denne transaksjonen kreves en obligatorisk liste over dokumenter:

1. Attest for rommet, uten hvilket salg ikke vil være mulig.

2. Utdrag fra husregisteret om registrerte personer.

3. Begrunnelse for å oppnå eiendomsrett.

4. Kopier personlig konto, hvis midler vil bli overført ved ikke-kontantmetode.

5. Attest på fravær av gjeld for verktøy.

6. Tillatelse fra forstanderskapet for salg dersom en mindreårig eller inhabil borger er registrert i lokalet.

Alle spesifiserte papirer må innhentes på forhånd, siden hver enkelt tar 5-30 dager å fullføre. Etter å ha samlet dokumenter, må du se etter en kjøper. Det bør tas i betraktning at enkelte papirer har begrenset gyldighetstid, for eksempel er utdrag fra husboken gyldig i en måned fra utstedelsesdato.

Hvordan selge et hybelrom lønnsomt? Det er nødvendig å forberede ikke bare dokumenter, men også boareal:

1. Fjern møbler som ikke skal selges med eiendommen. Dette er nødvendig for å visuelt forstørre rommet.

2. Utføre mindre kosmetiske reparasjoner.

3. Frigjør balkongen fra unødvendige ting, hvis det er en.

4. Renhold av lokalene, inkludert bad.

Det er lurt å vise boarealet når naboene ikke er hjemme. Dette krever et rolig miljø. Du må snakke med kjøperen om kostnadene. Det bør tas i betraktning at beløpet fastsatt i kontrakten ikke endres etter signering.

Å selge et hybelrom er en vanskelig transaksjon, som du må tenke gjennom alle nyansene for. For det første gjelder dette utarbeidelse av dokumentasjon. Først da vil det være mulig å implementere det riktig og iht gunstig pris.

Salg til naboer

Du kan selge en hybel uten mellomledd. For å gjøre dette, må du varsle naboene dine om den kommende avtalen. Ved lov er de prioriterte kjøpere. Hvis eierne av de resterende rommene ønsker å kjøpe boligarealet for salg, bør du gjøre en avtale med dem, og ikke med tredjeparter. Men retten til å sette pris og betingelser forblir hos selger.

For å overholde kravet er det nødvendig å sende ut meldinger til naboer med melding om levering en måned før salgsdato. Dette gjøres ved rekommandert brev, eller enda bedre, ved hjelp av en notarius. I fremtiden vil det være nødvendig å bevise at ingen ønsket å kjøpe eiendommen. Varselet registrerer forholdene, kostnadene, egenskapene og adressen.

Eierne av andre rom bør varsles om salg av fast eiendom, og ikke alle er registrert der. Dersom det er mindreårige barn blant beboerne, må du sende melding til vergemålsmyndighetene. For å selge et rom i en hybel, selv om du ikke trenger å innhente samtykke fra naboene dine, må du gi dem muligheten til å kjøpe bolig.

Søk etter kjøpere

Følgende kan brukes til å selge en bolig:

1. Eiendomsforetak. Selv om mellommenn tar penger for arbeidet, gjør deres bistand det vanligvis lettere å selge eiendommen.

3. Spesielle nettsteder. Annonser publiseres gratis, samt kommunikasjon. Det er mange plattformer for salg av eiendom. Tilleggstjenester kan bestilles for penger.

5. Tradisjonelle metoder. I små byer brukes vanlige annonser, aviser og jungeltelegrafen.

Annonsen vil bli sett av mange interesserte, så den må vekke oppsikt. Derfor er det viktig å vurdere tilstanden til boarealet og angi fordelene.

Hastigheten for å finne en kjøper påvirkes av mange faktorer. Det er mye lettere å selge et rom som ligger i et område med utviklet infrastruktur. Det vil være lettere å finne en kjøper hvis eiendommen har alle fasiliteter. For å selge rommet mer lønnsomt må det foretas oppussing. Utsikten fra vinduet er også av stor betydning. Hvis du ønsker det, kan du selge møbler og hvitevarer til en lavere pris. Men du bør ikke redusere prisen på rommet, for da vil betydelige midler gå tapt.

Salgsprosedyre

Etter 30 dager kan eiendommen selges. Kjøper kan enten være nabo eller tredjepart dersom de øvrige beboerne ikke ønsker å kjøpe. Hvis du mottar avslag fra eierne før en måned, kan du selge rommet etter å ha mottatt disse papirene. Det hender også at flere ønsker å kjøpe bolig. Retten til å velge kjøper forblir hos selger.

Selger plikter ikke å varsle pårørende og familiemedlemmer om planene dersom de ikke er sameier, men kun bosatt/registrert. Men dette er et spørsmål om etikk og forhold mellom mennesker. Og det kreves skriftlig samtykke fra sameierne. Du kan selge to sovesaler på denne måten.

Hva bør en selger vurdere?

Det er nødvendig å huske noen funksjoner i prosedyren:

1. Gi teknisk pass på tidspunktet for inngåelse av kontrakten er ikke nødvendig, siden matrikkeldokumentet tjener som erstatning.

2. Et sertifikat som bekrefter fraværet av gjeld på forbruksregninger kreves av kjøperen bare for å berolige ham.

3. Attest fra husregisteret og rapporter sakkyndig vurdering anses ikke å vare på ubestemt tid, så det er lurt å motta dem etter at detaljene for transaksjonen er avtalt og selger har mottatt forskuddsbetaling.

4. Dersom etternavnene på papirene ikke stemmer overens på grunn av registrering av et ekteskap eller oppløsning, må du sende inn papirer som bekrefter den offisielle endringen av etternavn.

5. Før du signerer avtalen, er det lurt å vise den til en notarius publicus og om nødvendig registrere endringer.

Selvfølgelig har hver situasjon sine egne egenskaper. Det er ofte vanskelig å takle dem på egenhånd uten erfaring på dette feltet. Da bør du søke hjelp fra spesialister. Arbeidet deres er mye billigere enn risikoen folk tar for å gjøre uberettigede besparelser.

Når du selger et rom i en leilighet som er felles eller eid av flere personer (for eksempel skilte ektefeller, brødre og søstre), må du forstå at hele leiligheten er felleseie.

Derfor, når du selger rommet ditt, selger du det dele i denne retten felleseie for hele leiligheten.

I den russiske føderasjonens sivile kode er artikkel 250 viet til denne prosessen. Hovedbudskapet er at de gjenværende eierne av leiligheten ha en fordel foran potensielle kjøpere av rommet.

Det vil si, først trenger du et rom tilbud om å kjøpe leilighetskamerater. Og bare hvis de nekter eller forblir stille, kan den selges til andre tredjepartskjøpere.

Viktig å merke seg

Koden forplikter selgeren av rommet varsle andre eiere leilighet, felles eller beliggende i delt eierskap, om ønsket om å selge rommet.

Hovedsaken er at dette varselet blir gitt skriftlig.

Det er ikke nok å bare si intensjonen din i en samtale.

For det andre er det viktig at du oppgir prisen du selger rommet til. Det er nødvendig at prisen i varsler til alle naboer være det samme. Du kan ikke tilby et rom til en nabo til én pris og gi en annen en annen pris.

Hvordan varsle naboer

Det er ulike alternativer tilgjengelig her. Hvis du bor med slektninger i samme leilighet, eller naboene dine er fantastiske mennesker, du komme godt overens, så kan vi foreslå en slik ordning.

Skriv ut 2 eksemplarer hver identiske merknader for dine naboer, gi 1 eksemplar personlig nabo/slektning, og på den andre be ham signere. Ikke glem å angi på kvitteringen dato merknader. Det er viktig for å telle frister. Behold den andre kopien med en lapp for å varsle naboer.

Det kan skje at din naboønsker å kjøpe et rom av deg.

Deretter kan du begynne å tegne dokumenter for å selge rommet til ham.

Hvis flere naboer er klare til å kjøpe rommet ditt, bestemmer du selv hvilke forhold som passer deg best.

Hvis ingen kan kjøpe rommet ditt, bør du definitivt rekord avslag naboer fra å kjøpe. Dette kan gjøres hos notarius eller inviter naboer til territorialkontoret til Rosreestr. Hvis naboene dine ikke kan bli med deg, må du invitere en notarius til leiligheten din.

Etter å ha mottatt sertifiserte fraskrivelser fra naboene dine, vil du deretter overføre dem til Rosreestr når du fullfører transaksjonen med en annen kjøper.

Nødvendigvis!

Oppnå sertifisering av avslag fra en notarius eller Rosreestr. Hvis det bare er et skriftlig avslag, dokumenter for salg av rommet vil ikke godta.

Beskrevne prosedyre for innkreving av naboavslag gjelder dersom du skynd deg med avtalen.

Hvis du har tid og ikke har det ekstra pengerå betale for notarius tjenester, kan du vent en måned i samsvar med koden, og uten å samle inn avslag, selge rommet.

Hvis en av naboene dine bor i leilighet, men er ikke dens eier, er det viktig å finne ut hvem den virkelige eieren er.

Dette kan være byadministrasjonen eller naboens arbeidsgiver.

Det kan skje at folk bor i leiligheten leietakere, men du kjenner ikke eieren selv og har aldri sett ham.

Informasjon om antall og identiteter på eiere kan fås i Rosreestr mot et gebyr. Dersom leiligheten var bebodd før 1998, kan opplysninger om eierne lagres på BTI eller passkontoret.

Etter å ha funnet ut hvem eieren er, send melding til adressen til eieren (kommunen) ved rekommandert post. Be postkontoret om å utstede melding om levering for å bekrefte datoen de mottok varselet ditt. Eller gå til adressen selv og be om din (andre) kopi sette et stempel med innkommende dokumentnummer og dato.

Hvis varselet ved levering av varselet ditt til naboer returnerte til deg med sine malerier, Flott. Dette betyr at du har oppfylt plikten din.

Dersom naboen ikke kommer for rekommandert brev el ønsket ikke å motta den, kan brevet ditt returneres til deg med riktig merke. Det er ikke noe problem! Hovedsaken er at du prøvde å varsle naboen. Lagre konvolutten med merke for Rosreestr.

Angivelse på varsel eller melding om datoen når naboen mottok den er viktig poeng.

Det er fra dette vi må telle perioden hvor du kan ikke selge rommet, men vi må vente på naboenes avgjørelse, dette er en måned.

I dette tilfellet kan måneden være i forhold til hver av naboene forskjellig. Det kan tross alt skje at de fikk varselet på forskjellige dager. Beregn alle fristene og bare etter slutten av måneden Etter å ha varslet alle naboene dine, kan du begynne å selge rommet til andre tredjepartskjøpere.

Ved innsending av dokumenter til Rosreestr legge ved alle dokumenter, kvitteringer, varsler som bekrefter at du har oppfylt dine forpliktelser til å varsle naboer. Selv om senere en uaktsom nabo ønsker å utfordre avtalen din, ikke bekymre deg.

Risikoer tilhører ikke deg, men kjøperen av rommet ditt. En nabo kan saksøke deg, men bare med krav anerkjenne ham som kjøper Rommet ditt.

Og dette medfører behovet for at han skal samle inn penger til et rom - samme beløp det du mottok etter avtale med en annen kjøper, samt betale alle avgifter og kompensere dine utgifter og kjøpers utgifter.

Og det må han overholde fristen(3 måneder) for å fremme et krav. Dersom du ikke overholder salgsreglene og du vil ikke varsle naboene dine, vil Rosreestr ikke engang registrere transaksjonen din med en ekstern kjøper.

Dokumenter

Til salgs rom til Rosreestr Du må sende inn følgende dokumenter:

• ditt og kjøperens pass;
• dokumenter for rommet som bekrefter ditt eierskap: kjøps- og salgsavtale, utveksling, privatisering, etc.;
• sertifikat fra Rosreestr om ditt eierskap til rommet;
• avtale med kjøper;
• handling av aksept og overføring av rommet;
• kopier av meldinger til naboer, samt dokumenter som sier at du har varslet dem (varsler, kopier med malerier og frimerker);
• registreringsattest for rommet.

Nyanser

Et viktig poeng hvis eieren av rommet ved siden av ditt er et barn. I dette tilfellet barnevegring Kjøpet av rommet ditt må signeres av en av barnets foreldre eller hans foresatte (hvis det ikke er noen foreldre).

Skal du selge et rom som også tilhører barnet ditt, trenger du tillatelse fra vergemålsmyndighetene for en avtale.

Det er også viktig å vite at prisen på rommet må oppgis til alle det samme og den som du virkelig selge den. Hvis naboene dine under salget finner ut at du solgte rommet billigere enn du tilbød dem, kan de evt anke Din avtale. Tross alt kunne de nekte avtalen bare på grunn av prisen.

Hvordan selge et privatisert rom i en felles leilighet

Alt som dekkes i denne artikkelen gjelder salgssaker privatiserte rom.

Hvis du bor på et rom ved sosial leie, eller rommet er gitt til deg som tjenesteboliger , så blir den solgt umulig.

Fordi du det er du ikke riktig eier.

Som du kan se, er prosessen med å selge et rom generelt felles leilighet fullt mulig å mestre på egenhånd. Det viktigste er å overholde trinnvise handlinger, vedvarende og møysommelig samle dokumenter, arbeid med naboer.

Kanskje de beskrevne ordningene vil virke for deg urimelig komplisert. Men lovgiver kan forstås. Hans hovedbudskap når du selger et rom - å respektere ikke bare dine interesser, men også dine naboer, for å gi dem muligheten til å kjøpe det ledige rommet for å forbedre levekårene deres.

Samtidig eieren av rommet bare begrenset plikten til å varsle naboer om ditt ønske og en måneds ventetid på deres svar.

Noe som ikke er så vondt. Når du vet hva som venter deg fremover, kan alt overvinnes!

Det blir færre og færre fellesleiligheter hvert år, men de er ennå ikke blitt sjeldne eiendommer. Markedet for rom i fellesleiligheter er ganske aktivt, og vi bestemte oss for å forstå detaljene til et slikt produkt, det vil si finne ut om det er lett å selge et slikt objekt og hvilke betingelser som må oppfylles for å oppnå en avtale i kortest mulig tid og ikke bryte loven.

Denne artikkelen er en referanse og informasjonsmateriale all informasjon i den er presentert for informasjonsformål og er kun til informasjonsformål.

Det er etterspørsel
Eiere av rom kan være trygge: det er etterspørsel etter eiendommen deres i dag. "Det kan ikke kalles hype, men det kan ikke kalles tregt heller. Og årsaken til dette er åpenbar: kjøpere tiltrekkes av den relativt lave prisen. Alle andre typer boliger i Moskva er betydelig dyrere. Selv for en direkte konkurrent til et rom i en felles leilighet - en liten leilighet hotelltype du må betale minst en halv million mer," forklarte Oleg Samoilov, daglig leder RELIGHT-Eiendomsselskap, leder av RGR-utvalget for forbedring regelverk, koordinator for Interregional Partnership of Realtors.

Ifølge Alexandra Abramov, leder av Kuzminki-grenen til Azbuka Zhilya-selskapet, de fleste kjøpere er utenbys. "For dem er formålet med kjøpet ikke bare å bo i et rom, men også å få Moskva-registrering," sier Maria Litinetskaya, daglig leder i Metrium Group. Rom for dem er den rimeligste, raskeste og sikreste måten å få fotfeste i Moskva.

"En del av etterspørselen etter rom skapes av at kjøpere regner med lønnsom innkvartering etter mulig riving av huset," bemerker Pavel Lepish, daglig leder i Domus Finance.«Og rom kjøpes også for investeringsformål, eventuelt med påfølgende utleie. Det er også kjøpere som i fremtiden håper å kjøpe ut en nabos boareal for å bli eiere av en hel leilighet, legger Maria Litinetskaya (Metrium Group) til. De er vanligvis ganske velstående og er mest tiltrukket av eiendommer i det sentrale administrative distriktet, i stalinistiske hus og med et minimum antall naboer.

Avtale med naboer
Generelt er naboer det viktigste i en fellesleilighet. Hvor raskt rommet kan selges avhenger av naboenes imøtekommende og vennlige natur. "Tross alt er den største vanskeligheten ved å selge et rom i en felles leilighet at du må ta hensyn til naboenes meninger," sier Pavel Lepish ("Domus Finance").

En fellesleilighet er et objekt for delt eierskap, og rom som tilhører ulike naboer er deres andeler. Dette betyr at når du selger et rom, må kravene fastsatt i artikkel 250 i den russiske føderasjonens sivilkode og artikkel 42 i den russiske føderasjonens boligkode (klausul 6) overholdes, ifølge hvilke eierne av andre rom i denne fellesleiligheten har forkjøpsrett til å kjøpe den.

I praksis betyr dette at før du legger ut et rom for salg, må du tilby det til naboene dine. Dette kan gjøres i en vanlig samtale, men eiendomsmarkedsspesialister, for å unngå ytterligere problemer og spørsmål fra fremtidige kjøpere, anbefaler å dokumentere alle trinn. "Det anbefales å varsle om din intensjon om å selge rommet med rekommandert post med mottaksbekreftelse," sier Pavel Lepish ("Domus Finance"). Dette brevet, utarbeidet i en spesiell notarialform, skal inneholde vilkårene for transaksjonen og prisen som selgeren ønsker å motta. Naboer får en måned til å tenke seg om fra det øyeblikket de får et slikt forslag. Og etter denne tiden, hvis ingen av dem har et ønske om å kjøpe et rom, så, som Maria Litinetskaya (Metrium Group) rapporterer, må alle signere et skriftlig avslag på kjøp, som er sertifisert av en notar eller utarbeidet ved registreringskammeret .

Riktignok forsinker noen naboer ikke bare med å nekte, men unngår også brev med tilbud om å kjøpe et rom: «I vår praksis var det flere tilfeller da naboer, rett og slett for smålige hevngrunner, unngikk å motta varsler sendt til dem i flere måneder. Og siden det ikke er registrert fakta om mottak av varselet, har ikke nedtellingen av perioden der naboen må bruke forkjøpsretten begynt, sier Oleg Samoilov ("RELIGHT-Real Estate").

I slike situasjoner må du vise diplomatiets kunst, eller til og med love materielle bonuser til naboene dine. Eiendomsmeglere er klare til å komme til unnsetning: "De irriterer ikke naboene, og noen ganger klarer de til og med å overbevise sta folk til å selge rommene sine, fordi å selge hele leiligheten er mye mer lønnsomt," sier Alexander Abramov ("Azbuka Zhilya" ). Men når dette trinnet ikke hjelper, gjenstår det bare å gå rettens vei: «Hvis en nabo hardnakket setter en eiker i hjulet, regnes dette som en hindring for utøvelse av råderetten over eiendom, og i retten kan kreve den eliminert,» rapporterer Oleg Samoilov («RELIGHT-Real Estate»). "Vi har hatt flere lignende saker i vår praksis, og alle endte til fordel for våre klienter."

Hvis du er heldig med naboene dine, kan du selge rommet mye raskere ved å dekorere nødvendige dispensasjoner på tidspunktet for transaksjonen. Kommunen, som også kan være eier, nøler heller ikke med å si nei, siden mange beboere i fellesleiligheter ikke har privatisert sine kvadratmeter, og derfor ble de inne kommunal eiendom. Derfor, før du sender meldinger om tilbud om å selge rommet ditt til naboene dine, må du finne ut om de er eierne av eiendommen eller bare leietakere. I det andre tilfellet skal brevet sendes til de aktuelle myndighetene, i Moskva - dette er den regionale avdelingen av boligpolitisk avdeling og boligmasse. Dette organet signerer også et avslag på å kjøpe eiendom, med mindre det selvfølgelig ønsker å kjøpe rommet. "Men det er sant at jeg i mer enn 20 års arbeid på boligmarkedet i Moskva bare har vært borti en situasjon der byen har brukt sin forkjøpsrett. Så, vanligvis er det ingen problemer, sier Oleg Samoilov ("RELIGHT-Real Estate").

Det kan oppstå problemer hvis det ikke tas hensyn til visse nyanser. For eksempel hender det at noen av naborommene i en fellesleilighet står tomme og selgeren bestemmer seg for at de ikke tilhører noen: "Men ikke la deg lure: det er ingen "ingens" rom. Til siste årene Moskva-regjeringen gjennomfører konsekvent et program for å eliminere fellesleiligheter, så ingen blir flyttet inn i de fraflyttede rommene. Riktignok kjøpes disse rommene ofte fra byen av innbyggere i fellesleiligheter, eller legges til dem gratis hvis de har rett til forbedring levekår. Men det er også mulig at rommene står tomme. For tiden er det en rekke ledige rom i hovedstadens fellesleiligheter, men de tilhører byen, sier Oleg Samoilov («RELIGHT-Real Estate»). Dette betyr at du fortsatt må melde fra om din intensjon om å selge rommet til boligpolitisk avdeling.

Også et rom i en felles leilighet kan tilhøre en mindreårig, og i dette tilfellet, som Maria Litinetskaya (Metrium Group) rapporterer, i tillegg til naboens nektelse av å kjøpe, er det nødvendig å innhente samtykke fra vergemyndighetene for dette avslag.

Hvis du prøver å omgå loven, ikke send noen meldinger til naboene dine om salg av rommet ditt og ikke lider av å motta deres avslag, da kan kjøps- og salgstransaksjonen bli utfordret. "Ifølge Civil Code Russland, hvis salget av et rom bryter med forkjøpsretten, kan de gjenværende eierne av fellesleiligheten gå til retten innen tre måneder og kreve overføring av eierskap fra den nye eieren (kjøperen av rommet) til dem. sier Maria Litinetskaya (Metrium Group). Etter å ha gitt rommet til naboene, vil retten også forplikte selgeren til å returnere pengene til den skadde kjøperen, og som følge av dette er det en risiko for å bli stående blakk. Og det er usannsynlig at uten de tilsvarende avslagene fra naboer i fellesleiligheten, vil det ikke være noen problemer med statens registrering av transaksjonen. Så det er bedre å følge loven. Og selvfølgelig, hvis en av naboene ønsker å kjøpe et rom, må han selge det til ham. Men det er imidlertid ikke noe galt med dette, men tvert imot sparer det tid.

Neste trinn
Men i virkeligheten kjøper ofte ikke naboer et rom, og du må se etter en kjøper for det "på siden." Hvis du vil opptre uavhengig, må du først og fremst spørre om prisen: studer lignende tilbud på Internett og i aviser. Ifølge Svetlana Birina, leder for urban eiendomsavdelingen til NDV-Eiendomsselskapet, i dag koster et rom i en felles leilighet i hovedstaden i gjennomsnitt 2,5 millioner rubler. Men avhengig av egenskapene til en bestemt eiendom, kan kostnadene avvike fra gjennomsnittsverdien, og noen ganger svært betydelig. "Det avhenger av plasseringen, transporttilgjengelighet, område av objektet, type hus, gulv, tilstedeværelse av en balkong eller loggia, utsikt fra vinduene, etc.," sier Maria Litinetskaya ("Metrium Group"). "Og det viktigste kjøpere legger merke til er nærheten til T-banen, antall naboer og størrelsen på rommet og leiligheten. Kjøpere vurderer sjelden leiligheter som består av mer enn fire rom, men de foretrekker større rom – minst 12 kvadratmeter. m," sier Alexey Shlenov, administrerende direktør for MIEL-nettverket for eiendomskontorer. Og jo bedre rommet oppfyller behovene til kjøpere, jo dyrere er det. Hvis den er liten, ligger i utkanten av byen, langt fra, og til og med i dårlig stand, i en leilighet i øverste eller første etasje, så beste scenario, ifølge Maria Litinetskaya (Metrium Group), vil prisen være 1,8 - 1,9 millioner rubler. "For eksempel et rom med et areal på 10,5 kvadratmeter. m i Chertanovo-distriktet treroms leilighet totalt areal 55 kvm. m i 6. etasje i en 9-etasjers bygning panelhus lagt ut for salg for 1,95 millioner rubler," sier Alexey Shlenov ("MIEL-nettverket for eiendomskontorer"). Og for samme pris tilbys et rom i Dynamo metroområde: «Det ligger til og med i murhus med stor takhøyde, men samtidig i en 11-roms leilighet, på øverste etasje 5-etasjes bygning», sier Pavel Lepish («Domus Finance»). – Men lokalet er på 14,5 kvadratmeter. m i en 3-roms leilighet nær metrostasjonen Sukharevskaya koster allerede 2,9 millioner rubler. Et lignende alternativ i sentrum av Moskva (for eksempel i Arbat-området) kan tilbys for 9-10 millioner rubler.

Pris: ikke lavere enn det som ble tilbudt til naboer
Men når du setter prisen på rommet ditt, må du være mer forsiktig: "Når eieren tilbyr det til naboer i en felles leilighet, bestemmer han allerede prisen, og har i fremtiden rett til å selge eiendommen til enhver person til en pris som ikke er lavere enn den som ble tilbudt naboene. Ellers vil de ha grunnlag for å gå rettens vei, advarer Svetlana Birina («NDV-Real Estate»). Derfor bør en generell prisanalyse utføres helt i begynnelsen, for ikke å øke kostnadene for tilbudet og deretter søke etter en kjøper i årevis, og hvis det blant naboene er folk som kan kjøpe rommet, så prisstudie bør være mer detaljert.

Det er verdt å vurdere at en løsemiddel nabo kan betale litt for mye, fordi han trenger akkurat dette rommet, men samtidig, hvis han nekter å kjøpe, med en oppblåst pris, vil objektet være vanskeligere å selge på markedet, siden det vil ikke være mulig å redusere prisen. Og når du selger et rom i en felles leilighet, som i tilfellet med annen eiendom, er det veldig viktig å finne en kjøper så raskt som mulig, uten å tilby en stor rabatt. Når en slik kjøper blir funnet, går alt videre på samme måte som med vanlige leiligheter: dokumenter utarbeides, kjøps- og salgsavtale undertegnes, som registreres hos Rosreestr, og eierskapet går over til ny eier.

Akselerasjonsfaktorer
For å finne en kjøper raskere kan du forbedre rommet ditt litt. Eksperter anbefaler ikke å gjøre dyre reparasjoner, siden de mest sannsynlig ikke vil lønne seg, men å reparere steder offentlig bruk, som Maria Litinetskaya (Metrium Group) bemerker, trenger du også samtykke fra naboene dine, som de kanskje ikke gir. Men kosmetiske reparasjoner og rengjøring kan tiltrekke seg en kjøper: "Konseptet med "presentasjon" fungerer alltid og overalt. Hvis selgeren er interessert i å raskt og lønnsomt selge rommet sitt, liten investering reparasjoner vil bidra til å øke verdien og likviditeten, sier Pavel Lepish («Domus Finance»). «Rydige og ryddige rom gjør et mer gunstig inntrykk på kjøperen», forsikrer Svetlana Birina («NDV-Real Estate»), «og dessuten kjøpes denne typen eiendom oftest av personer med begrenset budsjett, som etter kjøp ofte ikke har penger igjen for å gjenopprette bolig er i orden." Naturligvis trenger slike kjøpere et renovert rom.

Riktignok er situasjonen i selve leiligheten og tilstanden til fellesarealene også viktige for de fremtidige eierne av rommet. "Derfor, hvis leiligheten som helhet er "drept", hjelper oppussing av rommet vanligvis ikke å selge det og øker ikke prisen, sier Oleg Samoilov ("RELIGHT-Real Estate").

Men hvis du klarer å bli enige med naboene dine om samtidig salg av rommene deres, vil likviditeten og verdien helt sikkert øke. "Og selvfølgelig vil det være raskere å selge et rom hvis det ikke er i første eller siste etasje, hvis leiligheten har kaldt og varmt vann, det er ingen gassvannvarmer, og huset har heis og taket er armert betong», sier Alexey Shlenov («MIEL-nettverk av eiendomskontorer»).

Gjenoppta
Å selge et rom i en fellesleilighet er litt vanskeligere enn å selge en egen leilighet. Hovedsaken i denne saken er å komme til enighet med naboene dine og ikke krenke deres forkjøpsrett. Det er også viktig å sette en tilstrekkelig pris og om mulig få rommet og hele leiligheten til å se pen ut. Og hvis du ønsker å få fra salget maksimal fortjeneste, er det best å diskutere med naboene dine samtidig salg av rommene deres slik at hele leiligheten kommer på markedet.

Noen bor fortsatt i felles leiligheter, og har ofte vanskeligheter med å foreta transaksjoner med ham. Å selge et rom i en felles leilighet forvirrer mange mennesker, siden ikke alle vet hvordan de lovlig utfører transaksjonen riktig.

Som dagens praksis viser, er denne prosessen blant alle mulige eiendomstransaksjoner en av de vanskeligste. Dette skyldes behovet for å overholde en rekke juridiske formaliteter, som ikke alle er klar over.

Denne artikkelen vil forklare i detalj alle problemene og finessene som oppstår når du utfører denne typen transaksjoner, og indikere hvordan du skal handle riktig i denne situasjonen.

I denne artikkelen

Kjøp og salg av et rom i en felles leilighet: notarial eller enkel transaksjon

Hva er et boareal - et rom i en felles leilighet? Dette er en type eiendom hvor det bor flere beboere (eiere), som hver har til disposisjon ett (noen ganger to) separate rom, uten fasiliteter.

Samtidig benyttes fellesarealer - kjøkken, gang, bad og toalett, boder, bruksrom - i fellesskap av beboerne. De kan brukes av alle basert på likhetsprinsippet.

Dette er svært upraktisk når flere familier bor i en felles leilighet. Ofte folk, etter å ha spart opp penger eller tatt opp lån fra finansinstitusjon, de prøver å selge denne illikvide boligen og flytte til en egen leilighet eller hus.

Som du vet, kan kjøps- og salgstransaksjoner inngås i enkel skriftlig form, eller kan attesteres av en notar.

Hva sier loven om det er behov for å selge et rom i en fellesleilighet?

Når trenger du notarius og når ikke:

• en huseier - notarisering ikke nødvendig;
• dersom rommet har flere eiere som disponerer det på sameieretten eller felleseie– transaksjonen er formalisert av en notarius;
• når hver av ektefellene eier en tydelig merket og tildelt del i den, er det ikke nødvendig med attestering.

Naboene skal være de første til å tilby å kjøpe et rom. Det er disse personene, iht gjeldende lovverk har forkjøpsrett. Er det flere av dem har de like rettigheter seg imellom når det gjelder kjøp av bolig.

Handlingstrinn

De er som følger:

1. Angi prisen for rommet - vurder eiendommen. Dette kan gjøres uavhengig, eller gjennom evnene til spesialiserte eiendomsselskaper.
2. I etablert ved lov for å informere naboer om det kommende salget, og dermed respektere deres rett til å kjøpe fast eiendom først (artikkel 250 i den russiske føderasjonens sivilkode).
3. Samle pakken med nødvendige dokumenter for å fullføre transaksjonen.
4. Dersom boligen er i felleseie, innhent attestert tillatelse fra andre eiere.
5. Begynn å søke etter en kjøper.
6. Før transaksjonen, logg ut alle som bor i rommet.

Når det gjelder lokaler som er i delt eierskap, har de resterende aksjonærene førsterett til å kjøpe den delen som selges. Hvis de nekter, så får naboene fordelen av å kjøpe kvadratmeter i en fellesleilighet. Slike situasjoner er imidlertid sjeldne.

Estimering av kostnaden for et rom i en felles leilighet

Denne prosedyren vil gi en ide om hva markedsverdien er og hvor likvid den er, slik at det i fremtiden ikke vil oppstå feil eller misforståelser fra kundenes side. Tross alt, alle mennesker ønsker å selge til en høyere pris og kjøpere ønsker å kjøpe til en lavere pris dette er den menneskelige mentaliteten.

Men faktisk er denne prosedyren nødvendig for å unngå unødvendige konflikter med eierne av andre rom i leiligheten når du selger den.

For å gjøre alt veldig klart for leseren, er vurderingen dannet fra flere indikatorer:

• kvadratmeter boareal;
• tilstand og layout, fordelen er eksistensen av lagerrom;
• området i byen eller byen der huset ligger, dets tekniske tilstand.

Basert på prisen på objektet, vil det bli tatt en beslutning - å implementere hele prosessen uavhengig (spare penger) eller med involvering av mellommenn.

Det er nødvendig å analysere og studere eiendomsmarkedet, dets dynamikk og prissvingninger for denne typen boliger.

Ofte leiligheter i første etasje i prestisjefylt område byer vil være av økt interesse for private gründere og forretningsmenn, fordi de kan overføres til ikke-boliglokaler.

Det viktigste i denne saken er ikke å overvurdere markedsverdi og ikke vent på et salg over lengre tid. Prisen må være tilstrekkelig og rimelig.

Varsle naboer – noen ord om forkjøpsrett

Dette problemet bør dekkes i detalj på grunn av dets spesifisitet.

Gjeldende lovgivning indikerer at medeiere i en felles leilighet (naboer) har førsteprioritet kjøpsrett (artikkel 42 i den russiske føderasjonens boligkode). Denne kategorien borgere informeres kun skriftlig (artikkel 250 i den russiske føderasjonens sivilkode).

En melding om salg av et rom i en felles leilighet utarbeides av eieren uavhengig og sendes til adressaten.

Dette kan gjøres:

• med rekommandert post, via Russian Post, etter å ha mottatt en melding i hendene, som vi anbefaler å beholde;
• direkte personlig, så må naboen signere dokumentet og indikere at han ikke har noe imot, eller tvert imot, ønsker å kjøpe rommet;
• ta kontakt med notarius som sender salgsvarsel til andre romeiere.

Følgende informasjon må inkluderes i varselteksten:

• hvem kompilerte det;
• hvem er den beregnet på?
• transaksjonsparametere (vilkår, avdrag, tilgjengelighet av et innskudd, tilleggsbetingelser);
• angi prisantydning den kan ikke selges til andre under den;
• tilby å kjøpe et rom.

Svar på et varsel må være mottatt skriftlig innen tretti dager. Dersom svaret ikke er mottatt innen fastsatt frist, tilsvarer dette etter loven at naboene ikke ønsker å inngå avtale og ikke er imot salg til andre kjøpere.

Når folk ikke har noe imot at det dukker opp boliger ny eier og nekter å kjøpe, må de utarbeide et skriftlig samtykke til å selge et rom i en fellesleilighet, det skal attesteres.

Hvis naboene i leiligheten reagerte positivt på tilbudet, løses alle problemer under kontrakten for salg og kjøp av rommet uavhengig med selgeren.

Hvilke dokumenter trengs for å selge et rom i en felles leilighet?

Når hjørnesteinen og noen ganger veldig vanskelig spørsmål Problemet knyttet til å få tillatelse fra naboer er løst i riktig retning og krever ikke mer oppmerksomhet, fortrinnsvis uten forsinkelse.

Noen av dem er i hendene til enhver eier, og noen må skaffes ved henvendelse offentlige etater, for eksempel hvis eieren mindreårig barn.

Liste over dokumenter for registrering av transaksjonen:

1. Pass av partene.
2. Naboers samtykke til salget.
3. Juridiske dokumenter.
4. Originale merknader.
5. Kontrakt om salg og kjøp av rom.
6. Samtykke fra vergemål og vergemålsmyndigheter, om nødvendig.

Alle er knyttet til avtalen og fungerer som grunnlag. Informasjonen i dem vil gjenspeiles i teksten. Det viktigste her er nøyaktigheten av dataene og dens korrespondanse med virkeligheten. Bare i tilfelle, kan du lage fotokopier av dem.

Kontrakt for salg og kjøp av et rom i en felles leilighet og dens vesentlige betingelser

Ethvert rettsforhold som oppstår har ufravikelige krav. En kontrakt om salg og kjøp av et rom i en fellesleilighet er intet unntak. Resultatet av transaksjonen vil avhenge av deres overholdelse.

Viktige vilkår i avtalen om kjøp og salg av rom:

1. Pris og vilkår for overføring av penger er angitt.
2. Transaksjonens gjenstand må beskrives (identifiseres) så tydelig som mulig: område, leilighetsnummer og antall rom i den, hvor den er plassert.
3. Finnes det personer med rett til permanent livslang opphold?
4. Ingen heftelser eller restriksjoner på transaksjonen.
5. Frist for fraflytting og overlevering av lokalet.

La oss kort se på formen til kontrakten for salg og kjøp av et rom. Det er ikke alltid nødvendig å bruke tjenestene til en notarius når du inngår en kontrakt. Dette kreves dersom rommet selges med delt eierskap eller hvis det tilhører en ungdom under 18 år.

Når et barn er involvert i et rettsforhold, må vergemåls- og forvaltermyndighetene involveres og gi sitt samtykke til gjennomføringen.

Hvis du trenger å selge et eget rom: alternativer for utvikling av arrangementer

Situasjonen under vurdering er noe forskjellig fra salg av en fullverdig leilighet blant kjøpere. Dette er på grunn av dens spesielle juridiske status og driftsegenskaper - bad, toalett, kjøkken og andre fellesarealer som beboerne kan bruke.

Ut fra dette kan alt utvikle seg på flere måter, nemlig:

• det vil bli kjøpt av naboer;
• naboer gir ikke tillatelse til å selge den eller unngå den.

Hver av disse sakene krever sin egen omfattende tilnærming. Og selv om eierne som bor i den felles leiligheten ikke ønsker å gi sitt samtykke til inngåelsen av transaksjonen, kan man finne en vei ut av denne situasjonen. Det viktigste er å nærme seg alt med omhu.

Selger rom i fellesleilighet til nabo

Som nevnt ovenfor, har alle innbyggere som bor i nabolaget like og fortrinnsrett til å kjøpe et rom (artikkel 250 i den russiske føderasjonens sivilkode). Dersom flere tilbyr å kjøpe tilleggsmålere i en fellesleilighet, velger selger den som tilbyr beste pris.

Du kan gjøre opp foreløpig avtale kjøpe et hjem med en nabo, eller i selve meldingen som vil bli sendt til ham for å gjenspeile parametrene for den fremtidige transaksjonen:

• dato for avslutning av kjøp og salg;
• pris;
• innskuddsstørrelse;
• alternativ for avbetaling.

Når det er gått 30 dager og bekreftende svar er mottatt, utformes kontrakt om salg og kjøp av rom i fellesleilighet til nabo på den måte loven foreskriver.

Nabos avslag

En svært vanlig situasjon i juridisk praksis. Noen naboer gir bevisst ikke sitt samtykke i håp om å kjøpe ekstra målere for mer lav pris.

Andre kan gjøre dette av fiendtlighet mot selgeren eller av misunnelse. Den vanlige metoden er at personer som bor sammen slipper å motta varsling.

Derfor må du handle som følger:

1. Send melding om salg via mail. Kalenderperioden på tretti dager begynner fra det øyeblikket den mottas, når den slutter, kan du trygt begynne å selge.
2. Doner lokalene til en tredjepart (ikke i noe tilfelle indikerer noe sted faktum om overføring av penger).
3. Lag en donasjonsavtale for andel i rommet. I denne situasjonen vil den nye aksjonæren ha fortrinnsrett til å kjøpe de resterende aksjene fremfor sine naboer.

Det er imidlertid en viss risiko her. De gjenværende beboerne i fellesleiligheten kan avsløre planen og som hevn fil kraverklæring om å anerkjenne kontrakten som falsk. Her vil det oppstå problemer – det er tross alt ikke alltid rettens side med selgeren.

I praksis implementeres slike alternativer (spesielt den første) uten problemer (igjen, avhengig av den spesifikke situasjonen).