Emner og objekter for eiendomsmarkedet. Eiendomsmarkedet, dets rolle og plass i den nasjonale økonomien. Objekter og emner av eiendomsmarkedet Eiendomsmarkedet konsept av emner og objekter

Det er ulike enheter eller deltakere som opererer i eiendomsmarkedet. Avhengig av deres posisjon i eiendomsmarkedet, kan alle deltakerne betinget deles inn i tre grupper: økonomiske enheter, institusjonelle og ikke-institusjonelle deltakere.

1. Økonomiske emner i eiendomsmarkedet er: kjøpere (leietakere); selgere (utleiere) og profesjonelle deltakere eiendomsmarkedet.

Kjøper (leietaker) er eiendomsmarkedets hovedtema. Det kan være en enkeltperson eller en juridisk enhet, så vel som et organ offentlig administrasjon, har rett til denne operasjonen i lov. Det er for kjøpere at eiendomsmarkedet fungerer.

Selger (utleier) er enhver juridisk eller fysisk person som har eiendomsrett til eiendommen. Staten, representert ved sine spesialiserte eiendomsforvaltningsorganer, kan fungere som selger.

Sammensetningen av profesjonelle deltakere i eiendomsmarkedet bestemmes av listen over prosesser som foregår i markedet med statens deltakelse og listen over typer aktiviteter kommersielle strukturer(profesjonelle deltakere i eiendomsmarkedet jobber for på kommersiell basis, eiendomsmarkedsforskere og analytikere, forsikringsselskaper, markedsførere, informasjonsteknologi, deltakere aksjemarkedene, advokater, utdanningsinstitusjoner, dvs. organisasjon).

2. Institusjonelle deltakere som representerer statens interesser og handler på dens vegne inkluderer:

Organer statlig registrering rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med det;

Organisasjoner som regulerer byutvikling, arealforvaltning og arealbruk (føderale og regionale landmyndigheter involvert i landinventar, opprettelse av en matrikkel, sonering av territorier, registrering av landtildeling);

Føderale og territorielle organer for arkitektur og byplanlegging, involvert i godkjenning og koordinering av byplaner for utvikling av territorier og bosetninger, opprettelse av en urban matrikkel og utstedelse av byggevedtak;

Undersøkelsesorganer av byplanlegging og prosjektdokumentasjon involvert i godkjenning og koordinering av arkitektoniske og byggeprosjekter;

Organer med ansvar for inventar og regnskap for bygninger;

Tekniske, brann- og andre inspeksjonsorganer involvert i tilsyn med bygging og drift av bygninger og konstruksjoner.

Offentlige organer og organisasjoner i eiendomsmarkedet utfører regulatoriske funksjoner, for eksempel:

Lovgivende etablering av regler og restriksjoner;

Regnskap og registrering av rettigheter til fast eiendom og transaksjoner med det;

Distribusjon av naturressurser, offentlige bygninger og strukturer og deres tilveiebringelse for eierskap, leasing eller bruk;

Kontroll over bruken av fast eiendom (land, skog, vann, etc.);

Stimulering av privatisering og nasjonalisering av bedrifter og andre fasiliteter;

Investering i vitale områder (for eksempel i bygging av boliger, veier, energi) etc.

3. Ikke-institusjonelle deltakere som opererer på kommersiell basis inkluderer:

Entreprenører, som kan være lovlige eller enkeltpersoner, inkludert enhetlige foretak de som utfører kommersielle aktiviteter (verk, tjenester) på markedet i samsvar med loven (dette betyr registrering, og om nødvendig lisensiering av aktiviteter);

Eiendomsmeglere (meglere) som yter tjenester til selgere og kjøpere når de foretar transaksjoner med fast eiendom;

Utbyggere (byggherrer) som eier eller leier en tomt og har bestemt seg for å opprette og utvikle eiendom, fastsette finansieringsordninger for et investeringsprosjekt, engasjere seg i design og konstruksjon, selge eiendommen i sin helhet eller deler, eller leie ut (selvstendig eller med tidligere involvering oppførte deltakere som entreprenører og medinvestorer);

Redevelopers involvert i utvikling og transformasjon av territorier (sekundær utvikling);

Forsikringsselskaper engasjert i forsikring av gjenstander og transaksjoner;

Designere og byggherrer som arbeider på kommersiell basis;

Advokater involvert i juridisk støtte av transaksjoner i eiendomsmarkedet;

Spesialister innen opplæring og avansert opplæring av personell;

Eiendomstakstmenn som yter tjenester til eiere, investorer, selgere, kjøpere uavhengig vurdering verdien av fast eiendom;

Finansiere (bankfolk) involvert i finansieringsoperasjoner i eiendomsmarkedet, inkludert boliglån;

Analytikere involvert i å undersøke eiendomsmarkedet og forberede informasjon for å ta strategiske beslutninger om utviklingen.

Kommersielle organisasjoner kan delta i enhver type aktivitet som ikke er forbudt ved lov, selv om noen av dem ikke er spesifisert i de konstituerende dokumentene. Men for å gjennomføre transaksjoner i eiendomsmarkedet, må de få en lisens. Dette kravet gjelder ikke for tjenestemenn fra utøvende myndigheter som er involvert i salg av fast eiendom, og for personer som organiserer salget i samsvar med avgjørelser fra lokale myndigheter og domstoler. For å få konsesjon må en juridisk person gi informasjon om hvorvidt spesialister som driver eiendomsvirksomhet har kunnskap og erfaring på dette feltet.

Non-profit organisasjoner har også rett til å utføre gründervirksomhet i eiendomsmarkedet, forutsatt at det tjener dets lovpålagte formål, og overskuddet som mottas ikke fordeles mellom deltakerne i organisasjonen.

I utviklingen av et sivilisert eiendomsmarked er en viktig plass okkupert av ideelle faglige foreninger - det russiske eiendomsmeglerlauget, russisk samfunn takstmenn, regionale sammenslutninger av eiendomsmeglere, Kredittbankenes Forening og andre organisasjoner som forener mer enn halvannet tusen byråer, banker og selskaper som driver med megler- og byggevirksomhet, eiendomsvurdering og pantelån, forsikring og juridisk rådgivning i alle regioner i landet.

Aktive deltakere i eiendomsmarkedet er investorer som kan fungere som investorer, kunder, långivere, kjøpere og utføre ulike funksjoner.

Emner investeringsaktiviteter i eiendomsmarkedet er enkeltpersoner og juridiske personer, inkludert departementer og avdelinger i den russiske føderasjonen, kommunale myndigheter, utenlandske stater og internasjonale organisasjoner som fungerer som investorer, kunder, utøvere og brukere fast eiendom.

I henhold til status kan alle investorer deles inn i tre grupper: individuelle (individer), institusjonelle (kollektive) og profesjonelle.

Enhver investor har rett til:

· uavhengig bestemme volumer, retninger (eiendomsmarkedssegmenter) og investeringseffektivitet;

· tiltrekke seg enkeltpersoner på kontraktsbasis og juridiske personer for gjennomføring av investeringer;

· overføre sine fullmakter angående investeringsaktiviteter til innbyggere, statlige og kommunale organer og juridiske personer;

· kontrollere formålet med investeringene;

· eie, bruke og disponere gjenstander og investeringsresultater. Staten garanterer stabiliteten til investorenes rettigheter: Bestemmelsene i nylig vedtatte lovbestemmelser som begrenser investeringsaktiviteter, innføres ikke tidligere enn ett år fra publiseringsdatoen;

· innblanding i utvelgelsen av investeringsobjekter er ikke tillatt, unntatt i tilfeller fastsatt ved lov;

· fri nasjonalisering og rekvisisjon av foretak og annen fast eiendom er ikke tillatt.

Avslutning eller suspensjon av investeringsaktivitet er kun mulig i følgende tilfeller:

· erklære investor konkurs;

· naturkatastrofer, katastrofer;

· innføring av unntakstilstand;

· hvis fortsatt investering kan føre til brudd på miljømessige, sanitære og hygieniske og andre normer og interesser til borgere, juridiske enheter og staten etablert ved lov.

Utenlandske investorer kan investere i eiendom i Russland ved å:

· aksjeandel i foretak opprettet sammen med forretningsenheter i Den russiske føderasjonen;

· oppkjøp av bedrifter;

opprettelse av heleide selskaper utenlandske personer, samt filialer av utenlandske juridiske enheter;

· anskaffelse av eiendomskomplekser, bygninger og strukturer;

· erverv av bruksrettigheter til grunn og annet naturressurser, annet eiendomsrett;

· erverv av aksjer i foretak, aksjer, aksjer og andre verdipapirer;

· formidling av lån, kreditter, eiendom og eiendomsrettigheter.

Hver aktør i eiendomsmarkedet har sine egne mål når det gjelder bruk av eiendom, som kan deles inn i følgende kategorier: for salg, for handel og forretning, for investering, for personlig bruk.

Forholdet mellom aktører i eiendomsmarkedet reguleres av vedkommende stat og kommunale myndigheter myndigheter, samt diverse reguleringsdokumenter og rettsakter.

Eiendomsmarkedet har en forgrenet struktur, og det kan segmenteres etter ulike klassifiseringskriterier (tabell 1.1). Hovedsegmenter av eiendomsmarkedet:

§ boligmarkedet;

§ marked ikke-boliglokaler.

§ tomtemarked;

Boligmarkedet delt inn i:

§ urban boligmasse, som igjen er delt inn i boliger av lav kvalitet, standardboliger, hus med forbedret plan, bygninger fra Stalin-tiden, luksusboliger;

§ forstadsboligmarkedet, er dannelsen forbundet med opphevelse av restriksjoner på individuell forstadsbygging.

Tabell 1.1

Klassifisering av eiendomsmarkeder

Klassifiseringsskilt	Typer markeder
Basert på treenigheten av essensen av eiendom	Eiendomsutvikling (oppretting) sektor Sektor for omsetning av rettigheter til tidligere opprettet eiendom Ledelse og driftssektor
Ved å gjøre transaksjoner	Primært eiendomsmarked Sekundærmarkedet fast eiendom
Etter type transaksjon	Kjøpe- og salgsmarked Utleiemarkedet Marked for reelle rettigheter ( tillitshåndtering osv.) Boliglånsmarkedet
I henhold til graden av beredskap for operasjon	Uferdig byggemarked Nybyggmarkedet Marked for gjenstander som er gjenstand for rekonstruksjon
Etter type eierskap	Private eiendomsmarkeder Statlige og kommunale eiendomsmarkeder
Etter funksjonelt formål	Boligeiendomsmarkedet Marked for næringseiendom
Etter type eiendom	Tomtemarked Bygninger og konstruksjoner Lokaler Foretak som eiendomskompleks mv.
Geografisk funksjon (territoriell)	Lokalt, by, regionalt, nasjonalt, globalt
Type deltakere	Individuell, kommuner, kommersielle organisasjoner

Næringsmarkedet. På dette markedet antall operasjoner er mye mindre, men på grunn av svært høy kostnad eiendomsobjekter, er det attraktivt for personer som jobber i dette markedet. Ikke-boligmarked ( næringseiendom) er delt inn:

· handel

· kontor

· produksjon

· lager osv.

Jord- er en integrert del av enhver eiendom.

Funksjoner av eiendomsmarkedet

Eiendomsmarkedet har stor innvirkning på alle aspekter av menneskers liv og aktiviteter, og utfører en rekke generelle og spesielle funksjoner.

En av hovedfunksjonene til markedet er etablering av likevektspriser, der effektiv etterspørsel tilsvarer tilbudsvolumet.

Når prisene er under likevektsprisen, er det overskuddsetterspørsel, og når prisen er over likevektsprisen, er det overskuddstilbud. Prisen inneholder også en stor mengde informasjon om markedsmetning, kjøperpreferanser, byggekostnader, økonomisk og sosialpolitikk stater i området, for eksempel boligbygging osv.

Regulerende funksjon er at markedet, som fungerer autonomt, som definert av A. Smith, med en "usynlig hånd" omfordeler ressurser på tvers av områder av entreprenørskap og leder deltakerne mot et mål som slett ikke var deres intensjon - å danne en effektiv struktur i økonomien og tilfredsstille offentlige interesser.

Kommersiell funksjon består i å realisere verdi og bruksverdi av eiendom og tjene penger på den investerte kapitalen.

Sanitetsfunksjon– dette er rensingen av økonomien fra ukonkurransedyktige og svake markedsdeltakere, konkursen til de ineffektive. Markedsmekanismen peker folk i retning av søket, men gir dem ingen garantier om de endelige resultatene. økonomiske resultater. Den anerkjenner kun sosialt nødvendige investeringer i eiendom, fordi bare de betales av kjøperen.

Informasjonsfunksjon er en unik markedsmetode for rask innsamling og formidling av generell objektiv informasjon, som lar selgere og kjøpere av eiendom fritt og kunnskapsrikt ta beslutninger i sine egne interesser.

Mellomledd funksjon kommer til uttrykk i at markedet fungerer som et kollektivt mellomledd og en møteplass for mange uavhengige og økonomisk isolerte kjøpere og selgere som følge av den sosiale arbeidsdelingen, etableres en sammenheng mellom dem og mulighet for et alternativt valg av partnere er gitt.

Stimulerende funksjon til syvende og sist, fungerer i form av økonomiske insentiver for produktiv bruk av prestasjoner med profitt vitenskapelige og teknologiske fremskritt ved opprettelse og bruk av fast eiendom.

Investeringsfunksjon– Eiendomsmarkedet er en attraktiv måte å bevare og øke verdien av kapitalen. Det fremmer overføring av sparing og akkumulering av befolkningen fra den passive formen for reserver til reell produktiv kapital, som genererer inntekter for eieren av eiendom. Samtidig fungerer selve eiendommen som en slags forsikringsgaranti for investeringsrisiko.

Sosial funksjon manifestert i en økning i arbeidsaktiviteten til hele befolkningen, i en økning i arbeidsintensiteten til innbyggere som streber etter å bli leilighetseiere, tomter og andre kapital- og prestisjeobjekter.

Hovedfaktorer som påvirker eiendomsmarkedet

De viktigste faktorene som regulerer markedet for alle varer og tjenester er tilbud og etterspørsel, som et resultat av samspillet mellom et marked for selgere eller et marked for kjøpere skapes. Den viktigste drivkraften for markedsutvikling - konkurranse blant selgere - opererer også i eiendomsmarkedet, noe som fører til regulering av tilbud og etterspørsel.

Kreve – Dette er antall tomter, bygninger, strukturer og rettigheter til dem som kjøpere er villige til å kjøpe til gjeldende priser over en viss tidsperiode.

Faktorer som bestemmer etterspørselsmengden:

Økonomiske krefter

• tempo økonomisk vekst og vitenskapelig og teknologisk fremgang;
• nivået av konkurranse i markedet;
• nivå, dynamikk og differensiering av inntekt potensial kjøpere;
• nivået på næringsaktiviteten til befolkningen;
• mulighet for å tiltrekke seg lånte midler(boliglån);
• byggekostnader og eiendomspriser;
• priser og tariffer for offentlige tjenester;
• leienivå;
• skatt.
• omdømmet til utviklere og anlegg

2. Sosiale faktorer :

· befolkningsstruktur;

· tilbøyeligheten til befolkningen og spekulative investorer til å kjøpe bolig og prisforventninger

· befolkningstetthet; antall familier;

· befolkningsmigrasjon;

· befolkningsstørrelse og trender i dens endring;

· alder og sosial status til befolkningen; utdanningsnivå osv.

• befolkningens soliditet;
• endringer totalt antall befolkning (tidligere, nåværende og anslåtte trender);
• endringer i relasjonene mellom ulike segmenter av befolkningen, d.v.s. prosentandel mellom befolkningsgrupper med ulikt utdanningsnivå, migrasjonsnivå, antall ekteskap og skilsmisser;
• endringer i befolkningens smaker og preferanser (endringer i befolkningens preferanser og smaker representerer viktig faktor kreve). Men i ethvert eiendomsmarked er endringer i forbrukernes preferanser og smak ganske vanskelig å forstå. Mange eiendomsmeglere stoler på sine egne erfaringer og observasjoner og gjenkjenner dem nesten intuitivt, noe som lar dem følge disse endringene.

3. Naturlig og klimatisk miljø (påvirker indirekte):

· klima;

· lengden på sesongene; vann og termisk regime; jordtype;

· tilførsel av næringsstoffer i jorda;

· økologi.

4. Miljø:

· stat sosial infrastruktur;

· transportforhold;

· plassering av eiendommen.

5. Nasjonale og kulturelle forhold, tradisjoner i befolkningen.

6. Politiske faktorer: grad av perfeksjon av lovgivning, nivå av stabilitet.

Økende etterspørsel gir økt aktivitet i eiendomsmarkedet. Nødvendig tilstand etterspørselsvekst er ekspansjon økonomiske muligheter potensielle forbrukere, en økning i deres inntekt, noe som fører til økt aktivitet i eiendomsmarkedet. På samme måte fører en nedgang i effektiv etterspørsel til en nedgang i markedet.

Resultatet av økende etterspørsel etter eiendom er en økning i husleie og salgspriser på eiendom, selv om inflasjonstrender også virker i samme retning, noe som kan påvirke prisøkningene i alle markedssegmenter.

På kort sikt er etterspørselsparametrene viktigere enn egenskapene til tilbudet, hvis karakteristiske trekk er uelastisitet. Betydelige svingninger i aktiviteten i eiendomstransaksjoner forklares i stor grad av uelastisiteten i tilbudet på kort sikt.

Tilby er antall eiendommer som eiere er villige til å selge til bestemte priser over en viss tidsperiode.

På ethvert gjeldende tidspunkt består det generelle tilbudet av to elementer - tilbudet om et eksisterende og ny eiendom. Forholdet mellom de to elementene i en setning varierer over tid og fra sted til sted.

Faktorer som bestemmer forsyningsmengden:

· tilstedeværelsen av en reserve av tomme eiendommer i et bestemt markedssegment, dvs. volumet av forsyning av objekter (boliger) for øyeblikket;

· volumer og idriftsettelseshastigheter av nybygg (boliger), overhaling, rekonstruksjon og kostnader for det;

· ressursstøtte til bygging - avhenger av tilgjengeligheten av produksjonskapasitet blant ressursprodusenter og av ressurspriser. Påvirker prisene på lang og mellomlang sikt;

· betingelser og tilgjengelighet for finansiering;

· tilgjengeligheten av tomter for boligbygging og betingelser for tilgang til dem;

· administrative og økonomiske forhold for utbygger for å komme inn på markedet og jobbe i markedet;

· investeringsstrategi utviklere (avhengig av lederkvalifikasjonene til utviklerne). Ekspansjonsstrategi fører til spredning økonomiske ressurser på mellomlang og lang sikt for et betydelig antall tomter og nye prosjekter og en nedgang i byggingstempoet av spesifikke objekter, noe som fører til stigende priser, en nedgang i etterspørsel og priser, frysing av konstruksjon og konkurs for utviklere. En kompetent investeringsstrategi optimerer tiltrukket investeringer og utgifter og fører til en økning i byggevolumer med utsikter til å begrense prisveksten.

Prosentandelen av alle boliger eller lokaler som er ledige eller uleide (ledige) er en av de viktigste indikatorene på helse og trender i eiendomsmarkedet.

Høy prosentandel ledige stillinger fører til lavere priser og husleie, selv når det er stor etterspørsel. For forretningslokaler er denne størrelsen 6-7 %. Dette er grunnleggende forholdstall som kan endres avhengig av situasjonen i regionen. Dersom tilgangen på ledige enheter overstiger normalprosenten, er det overtilbud og/eller utilstrekkelig etterspørsel i markedet.

Konkurranse kan føre til et forsert pris- og husleiefall, etterfulgt av reduksjon i nybygg. Når ledigheten faller, prisene og leieprisene stiger, øker aktiviteten i eiendomsinvesteringer.

I forhold med økonomisk depresjon har nybygging en tendens til å avta, siden det ved det eksisterende lave prisnivået er ulønnsomt å selge eiendom.

Ettersom befolkningen vokser og dens kjøpekraft Det store tilbudet av tomme boliger som preger lavkonjunkturer forsvinner som regel raskt. Når stillingsprosenten når lavt nivå, prisene begynner å stige. Resultatmarginen øker og nybygg blir lønnsomt igjen.

Introduksjon

For tiden i Russland og andre land tidligere USSR for alle forretningsenheter og vanlige borgere en ny økonomisk miljø, hvorav mange elementer er på dannelses- og studiestadiet. For det første gjelder dette kunnskapssystemet om fast eiendom, hvis funksjon på en eller annen måte er knyttet til livet og aktivitetene til mennesker i ethvert felt av virksomhet, ledelse eller organisasjon. Faktum er at det er fast eiendom som utgjør det sentrale leddet i hele systemet med markedsrelasjoner. Eiendom er ikke bare det viktigste produktet som tilfredsstiller de ulike personlige behovene til mennesker, men samtidig er det også kapital i reell form som genererer inntekter. Investeringer i dem er vanligvis investeringer med sikte på å tjene penger. Eiendom er grunnlaget for landets nasjonalformue, og har en massiv, landsdekkende karakter når det gjelder antall eiere. Kunnskap om eiendomsøkonomi er avgjørende for vellykket forretningsvirksomhet i ulike typer virksomhet, og i livet, i hverdagen til enhver familie og individuelle borgere. Eierskap til fast eiendom er det primære grunnlaget for alle menneskers frihet, uavhengighet og en verdig eksistens. 1

I mitt arbeid har jeg satt som mål å vurdere og analysere mønstrene for funksjon og utvikling av eiendomsmarkedet i Den russiske føderasjonen.

For å oppnå dette målet er det nødvendig å løse følgende oppgaver:

definere konseptet og typene eiendom, vurdere funksjonene som et produkt;

definere konseptet, typene, emnene for eiendomsmarkedet;

vurdere egenskapene til eiendomsmarkedet i Den russiske føderasjonen;

analysere tilstanden til eiendomsmarkedet i den russiske føderasjonen på moderne scene.

Avslutningsvis gjorde jeg noen konklusjoner basert på arbeidet som er gjort.

1. Eiendom og dens typer

Delingen av eiendom i løsøre og fast eiendom går tilbake til romersk lovs tid. I Russland ble begrepet "eiendom" introdusert av Peter I i 1714. I dekretet av 23. mars "Om prosedyren for arv i løsøre og fast eiendom" Og siden har det blitt allment akseptert i det førrevolusjonære Russland, som bevist av koden for sivile lover i Russland (t .10, del 1, art. 383-400). 2

Ja, Art. 384 heter det: «Loven anerkjenner som eiendomsjord og all slags jord, hus, anlegg, fabrikker, butikker, alle slags bygninger og tomme gårdsrom, samt jernbaner" Separate artikler klargjør essensen av ulike eiendomsobjekter, for eksempel i samsvar med art. 387 eiendommen til jordene omfatter: «kirke og andre bygninger, gårdsrom, møller, broer, vogner, demninger, motorveier, innsjøer, dammer, sumper, veier, kilder og andre lignende steder som ligger på dem; alle produktene som finnes på jordens overflate, og alle metaller, mineraler og andre fossiler som er gjemt i dypet.» 2

På begynnelsen av 20-tallet av forrige århundre i vårt land ble denne eiendomsdelingen anerkjent som "borgerlig", som ikke samsvarte med grunnlaget for det sovjetiske samfunnet, og på grunn av avskaffelsen av privat eierskap til land ble den avskaffet. Sistnevnte ble legalisert av art. 21 i Civil Code of the RSFSR, som trådte i kraft 1. januar 1923. I samsvar med art. 22 i nevnte kode, nasjonaliserte og kommunaliserte foretak, deres utstyr, jernbaner og deres rullende materiell, nasjonaliserte skip, bygninger "trekkes ut av privat sirkulasjon og kan ikke fremmedgjøres og pantsettes av de organer i hvis jurisdiksjon de er, og også konverteres for å tilfredsstille kreditorer. Nasjonaliserte og kommunaliserte virksomheter, bygninger og fartøyer kan leies inn etablert ved lov ok." 1

I moderne Russland Konseptet "eiendom" ("eiendom") ble først introdusert i økonomisk og juridisk sirkulasjon av Fundamentals of Civil Legislation of the USSR and Republics av ​​31. mai 1991 (artikkel 4) i forbindelse med etableringen av statusen til privat eierskap til jord. Deretter ble dette begrepet bekreftet i resolusjonen fra presidenten for den russiske føderasjonen av 27. oktober 1993 nr. 1767 "Om regulering av landforhold og utvikling av jordbruksreform i Russland" (artikkel 1) og ble til slutt lovfestet av sivilen Den russiske føderasjonens kode (artikkel 130) 30. november 1994 .2

1.1 Konsept og egenskaper ved eiendom

I hverdagen begrepet "eiendom" virker ganske forståelig og så å si tatt for gitt. Faktisk faller det ytre utseende ikke sammen med den juridiske essensen av fast eiendom, som i stor grad bestemmes av egenskapene økonomisk utvikling land, etablerte historiske tradisjoner og andre forhold. I samsvar med den russiske føderasjonens sivilkode inkluderer faste ting (eiendom, eiendom) følgende materielle og immaterielle gjenstander: tomter, undergrunnstomter, isolerte vannforekomster og alt som er fast knyttet til landet, dvs. gjenstander hvis bevegelse uten uforholdsmessig skade på formålet er umulig, inkludert skoger, flerårige plantinger, bygninger, strukturer, samt bedrifter som helhet som et eiendomskompleks. I tillegg inkluderer sivilloven luftfartøy og sjøfartøy, innlandsfartøyer og romobjekter som er underlagt statlig registrering som faste ting. 3

Ethvert eiendomsobjekt eksisterer i virkeligheten i en enhet av fysiske, økonomiske, sosiale og juridiske egenskaper, som hver i passende tilfeller kan fungere som den viktigste (avgjørende) avhengig av livssituasjoner, mål og analysestadier. 2

Det geografiske konseptet gjenspeiler de fysiske (tekniske) egenskapene til fast eiendom: utforming og materiale av bygninger, størrelse, beliggenhet, klima, jords fruktbarhet, forbedringer, miljø og andre parametere. Alle eiendomsobjekter er utsatt for fysiske, kjemiske, biologiske, menneskeskapte og andre prosesser. Som et resultat endres deres forbrukerkvaliteter og funksjonelle egnethet gradvis, hvis tilstand tas i betraktning når du foretar transaksjoner, eier og bruker eiendom. 2

Økonomisk konsept anser eiendom som et effektivt investeringsobjekt og et pålitelig verktøy for inntektsgenerering. Grunnleggende økonomiske elementer fast eiendom - verdi og pris - oppstår først og fremst fra dens nytte, evne til å tilfredsstille ulike behov og interesser til mennesker. Ved å skattlegge eiendomsbesittere dannes og gjennomføres kommunale budsjetter sosiale programmer. 2

På det juridiske nivået er fast eiendom et sett med offentlige og private rettigheter etablert av staten, under hensyntagen til nasjonale egenskaper og internasjonale standarder. Private rettigheter kan være udelelige eller delvise (felles eiendom) og delt på grunnlag av fysisk horisontal og vertikal avgrensning av eiendom i underjordiske ressurser, overflaten av land, bygninger på dem og luftrom. I Russland, som i andre industrielle utviklede land verden, er det juridisk garantert for privatpersoner å kjøpe, selge, lease eller overføre eiendom eller rettighetene til å eie og bruke den til andre borgere og bedrifter, dvs. fritt disponere over sin eiendom. Men når privat eiendom eiendom kommer i konflikt med offentlige interesser, slutter den å falle inn under privatrettens jurisdiksjon. Loven (artikkel 239 i den russiske føderasjonens sivile lov) sørger for beslagleggelse fra privatpersoner for statlige eller kommunale behov for en tomt sammen med bygningene og strukturene som ligger på den gjennom innløsning eller salg på offentlig auksjon. Det finnes andre former statlig regulering eierskap og bruk av fast eiendom: byggerestriksjoner, sonesystem, sikkerhetskrav miljø osv. 1

Den sosiale rollen til eiendom er å tilfredsstille de fysiologiske, psykologiske, intellektuelle og andre behovene til mennesker. Alt en person trenger for å overleve og leve et anstendig liv, mottar han til slutt fra jorden. Å eie eiendom er prestisjefylt i den offentlige bevisstheten og er nødvendig for dannelsen av en sivilisert middelsosial klasse. 1

Ikke-statlige grunneierskapsenheter i Russland har ikke rettigheter til alle undergrunnsressurser som tilsvarer deres tomt, men bare til vanlige mineralressurser (leire, sand, etc.). Forekomster av kull, olje, malm, etc. inngår ikke i eiendommen til en privat grunneier, siden undergrunnen i sin helhet tilhører staten. Det er ikke inkludert i den fysiske, og derfor økonomisk-lovlige, sammensetningen av fast eiendom og luftrommet over overflaten av tomten til en bestemt privat eier. Den er offentlig og tilhører myndighetene. Bare på land statlig fond begrepet eiendom inkluderer alle dets komponenter i en vertikal projeksjon. 1

Hvert eiendomsobjekt og alle sammen har essensielle (generiske) egenskaper som gjør at de kan skilles fra flyttbare ting, og spesifikke egenskaper som karakteriserer egenskapene til objekter i homogene grupper.

Hovedtrekk ved eiendom 1

№	Tegn	Innhold (status)
1	Viktig (generisk) Grad av mobilitet	Absolutt immobilitet, ikke-bevegelse i rommet uten at det går på bekostning av funksjonalitet
2	Forbindelse med jord	Sterk fysisk og juridisk
3	Driftsform	Naturmateriale og kostnad
4	Tilstanden til forbrukerskjemaet under bruk	Ikke konsumert, beholder sin naturlige form gjennom hele levetiden
5	Varighet av kretsen (holdbarhet)	Flere bruksområder og endeløs jord når den brukes riktig
6	Metode for å overføre verdi til produksjonsprosessen eller tap av forbrukereiendommer	Gradvis, ettersom slitasje akkumuleres og avskrivningskostnader akkumuleres
7	Sosial betydning	Bruken av et objekt påvirker ofte interessene til mange borgere og andre eiere, hvis interesser er beskyttet av staten
8	Arter (privat) Tekniske og teknologiske egenskaper (plassering, funksjonalitet, tilstand, etc.)	Bestemt av spesifikke private indikatorer avhengig av type eiendom og muligheten for å utvide et spesielt bruksregime til annen eiendom

De viktigste grunnleggende egenskapene til fast eiendom er immobilitet og vesentlighet eller ikke-forbruk, som alle andre generiske og spesifikke egenskaper er basert på. 1

Eiendomsmarkedet har en forgrenet struktur, og det kan differensieres etter ulike kriterier: type finansiell eiendel, geografisk faktor, funksjonelle formål og andre indikatorer.

1. Basert på type objekt (produkt) er eiendomsmarkedet delt inn i: land, bygninger, strukturer, foretak, lokaler, flerårige plantinger, eiendomsrettigheter og andre objekter.

2. I henhold til det funksjonelle formålet med objekter er eiendomsmarkedet delt inn i fire hovedkomponenter:

Land markedet;

Boligmarked (urbant boligmarked, landboligmarked);

Næringsmarkedet (kontormarked, personmarked, marked lagerfasiliteter;

Industrielt eiendomsmarkedet;

Hver av disse komponentene i eiendomsmarkedet utvikler seg uavhengig, da den er basert på sin egen lovgivning regelverk og har betydelige forskjeller i politikken for privatisering av statlig og kommunal eiendom.

3. Etter geografisk (territoriell) basis - lokalt, by, regionalt, nasjonalt, verden. Hvert område kan være et eget marked. I en del av byen er det kanskje bare markedsforhold, i andre - andre (for eksempel i det historiske sentrum og områder med nye bygninger, i det offentlige sentrum av byen og et boligområde).

4. I henhold til graden av beredskap for drift - eksisterende anlegg (gammelt lager);

5. Etter type deltakere - individuelle selgere og kjøpere, mellomselgere; kommuner, kommersielle organisasjoner.

6. Etter type transaksjon - kjøp og salg, leie, pant, eiendomsrett mv.

7. Etter industri – industrianlegg; landbruksanlegg; offentlige bygninger osv.

8. Etter eierform - privat, statlig, kommunal eiendom.

9. Ved metoden for å gjøre transaksjoner - primær og sekundær; organisert og uorganisert; utveksling og over-the-counter; tradisjonelle og datastyrte.

Det primære markedet i Russland er dannet gjennom privatisering av staten og kommunale virksomheter, tomter, bygninger og lokaler og eiendomsrett. Det sikrer overføring av fast eiendom til økonomisk sirkulasjon. Alle påfølgende transaksjoner er av sekundær karakter, da de er forbundet med videresalg eller andre former for overføring av objekter som er plassert på markedet fra en eier til en annen.

Et organisert marked er den økonomiske omsetningen av fast eiendom og rettigheter til den i strengt samsvar med gjeldende lovverk med deltakelse av lisensierte profesjonelle meklere. Dette markedet garanterer den juridiske renheten til transaksjoner og beskyttelsen av rettighetene til deltakerne. Det uorganiserte (gate)markedet sikrer ikke alltid påliteligheten til transaksjoner.

Byttemarked– dette er kjøp og salg av objekter på eiendomsbørs, på konkurranser og auksjoner holdt av statlige og føderale fond kommunal eiendom, grunnmyndigheter, kommunale boligutvalg eller særskilt autoriserte organisasjoner.

Over-the-counter markedet er å gjøre transaksjoner utenfor børser. Det kan være organisert eller uorganisert. Det organiserte over-the-counter-markedet er hovedsakelig basert på datakommunikasjonssystemer fra lisensierte eiendomsmeglere.

De fleste utviklede markeder eiendomsobjekter (bolig- og yrkeslokaler, tomter) har egne segmenter.

Prosessen med å dele opp eiendomsmarkedet i segmenter kalles segmentering. Et tegn på segmentering er en faktor som identifiserer markedssegmenter.

Markedet for yrkeslokaler i henhold til deres funksjonelle formål er delt inn i fire hovedsegmenter: industri, lager, kontor og detaljhandel. Avhengig av kvalitetsegenskaper kontorlokaler er delt inn i fire klasser.

A – kontorlokaler i spesialiserte forretningssentre i sentral region byer utstyrt i henhold til vestlige standarder (ledelse, vedlikehold, sikkerhetstjenester, bevoktet parkering, etc.).

B – kontorlokaler har tilnærmet samme egenskaper, men med en mindre liste over tjenester.

Leietaker A og B – Vestlige selskaper og store russiske selskaper.

C – kontorlokaler på hoteller, forskningsinstitutter, utdanningsinstitusjoner, som ligger utenfor sentrum, men i skjæringspunktet mellom transportveier.

D – kontorlokaler unna motorveier og i boligområder.

Flertallet av innenlandske firmaer foretrekker å leie kontorlokaler i klasse C og D.

Land er en nødvendig komponent i nesten enhver eiendom. Tomt Som en kompleks uavhengig type av eiendomsmarkedet er det vanlig å dele det inn i relativt homogene underarter og varianter iht. tiltenkt formål landområder, som så differensieres etter en rekke andre egenskaper (størrelse, plassering osv.).

1. I henhold til kategorien land skilles følgende undertyper av landmarkeder ut: jordbruksland; urbane land og boliger; hagearbeid og sommerhytter; garasjekonstruksjon.

2. Etter størrelsen på tomten - store landområder; små tomter;

3. Etter type eierskap - private landområder (borgere, juridiske personer), statlige og kommunale, etc.

Det er en rekke kriterier og egenskaper som landmarkedet kan segmenteres etter.

Boligmarkedet er segmentert:

Ø etter kvaliteten på husene (fem-etasjers bygninger - panel, murstein, blokk; massebygninger - 9-, 12-, 16-etasjers, for det meste panel; prestisjefylt moderne murstein og luksus);

Ø etter antall rom (1-, 2- og 3-roms, flerromsleiligheter);

Ø i henhold til layout (standard, forbedret layout);

Ø etter overnattingsområde (hytter, hus osv.)

Introduksjon.

Blant elementene i en markedsøkonomi er en spesiell plass okkupert av eiendom, som fungerer som et produksjonsmiddel (land, administrativt, industrielt, lager, kommersielle og andre bygninger og lokaler, samt andre strukturer) og en gjenstand eller forbruksobjekt (tomter, boligbygg, hytter, leiligheter, garasjer). Eiendom er grunnlaget for personlig eksistens for innbyggerne og tjener som grunnlag for økonomisk aktivitet og utvikling av foretak og organisasjoner av alle former for eierskap. I Russland er det en aktiv dannelse og utvikling av eiendomsmarkedet, og et økende antall innbyggere, bedrifter og organisasjoner deltar i eiendomstransaksjoner.

Eiendom er hovedemnet for diskusjon under privatisering av statlig og kommunal eiendom, ved utleie av yrkeslokaler og ved kjøp og salg av boliger. Det har oppstått et lag av nye eiendomsbesittere både innen personlig forbruk og på mange områder av næringsvirksomhet. Kommersielle strukturer som opererer i eiendomsmarkedet har dukket opp.

Aktivitetene til innenlandske og utenlandske investorer utvides, for hvem erverv av garanterte landbruksrettigheter og juridisk beskyttelse av deres interesser er av stor betydning. Lokal lovgivning for å regulere eiendomssektoren har begynt å utvikle seg.

Konseptet med eiendom og dets typer.

Begrepet "eiendom" dukket opp i Russland på 1600-tallet, men dets nøyaktige definisjon er ingen steder å finne. Ifølge Civil Code I den russiske føderasjonen inkluderer fast eiendom (eiendom, eiendom) tomter, undergrunnstomter, isolerte vannforekomster og alt som er fast forbundet med landet, det vil si gjenstander hvis bevegelse uten uforholdsmessig skade på formålet er umulig, inkludert skog, flerårig beplantning, bygninger, strukturer. Fast eiendom omfatter også luftfartøyer og sjøfartøyer, innlandsfartøyer og romgjenstander som er underlagt statlig registrering.

Loven kan klassifisere annen eiendom som fast eiendom. For eksempel er et foretak som helhet som et eiendomskompleks også anerkjent som eiendom. I følge den russiske føderasjonens sivilkode anses en virksomhet ikke som et subjekt, men direkte som et objekt for sivile rettigheter. Et foretak som helhet eller deler av det kan være gjenstand for kjøp og salg, pantsettelse, leasing og andre transaksjoner knyttet til etablering, endring og opphør av eiendomsrett. Foretaket kan også gå i arv.

De økonomiske egenskapene til fast eiendom inkluderer dens sjeldenhet (det er ingen absolutt identiske eiendomsobjekter); kostnadene for tilstøtende landområder og bygninger (for eksempel bygging av farlig produksjon); territorielle trekk (endringer i territorielle preferanser kan øke verdien av fast eiendom uten fysiske endringer), tiltenkt formål (som regel kan ikke endres uten betydelige kostnader).

Eiendom faller inn i tre hovedtyper: tomt, bolig og yrkeslokaler.

Avhengig av brukens art deles fast eiendom inn i de som brukes til bolig (hus, hytter, leiligheter), for kommersiell virksomhet (hotell, kontorbygg, butikker, etc.), for produksjonsformål (lager, fabrikker, fabrikker, etc.), for landbruk (gårder, hager) og spesielle formål (skoler, kirker, sykehus, barnehager, sykehjem, etc. .).

Eiendomsmarkedet: konsept, fag og dannelsesfaktorer.

Marked er en måte for samhandling mellom selgere og kjøpere; et sett med eksisterende og potensielle kjøpere av et produkt. Eiendom er et spesielt produkt fordi dets egenskaper ikke er typiske for andre produkter. Eiendomsmarkedet er et sett av relasjoner rundt transaksjoner med eiendom (salg, kjøp, utleie, sikkerhet osv.).

Hovedtrekkene i eiendomsmarkedet er:

· lokal karakter av eiendomsmarkedet (redusere antall mulige transaksjoner på grunn av en bestemt plassering);

· det unike ved alle tomter (forårsaker forskjeller i priser);

· lav likviditet i fast eiendom sammenlignet med andre varer (på grunn av behovet for å involvere juridiske institusjoner når de foretar transaksjoner);

· avvik mellom den høye prisen og de økonomiske mulighetene til kjøpere, som krever tilgjengelighet av et lån i de fleste tilfeller;

· spredning i priser på grunn av ufullstendig informasjon fra selgere og kjøpere.

I henhold til det funksjonelle formålet med objekter er eiendomsmarkedet delt inn i 4 hovedkomponenter:

· tomtemarked (tomter),

· boligmarkedet,

· marked for yrkeslokaler,

· industrielle eiendomsmarkedet.

Du kan også fremheve markedet for uferdige objekter og hotelltjenester.

Hovedtemaene for eiendomsmarkedet, sammen med eiere og brukere av eiendom (som kan være enkeltpersoner og juridiske personer), er: banker, byggeorganisasjoner (entreprenører), eiendomsfirmaer, advokatfirmaer, forsikringsselskaper, eiendomsforvaltningskomiteer, tekniske inventarbyråer, voldgiftsdomstoler, notarkontorer, skattetilsyn.

I forbindelse med utviklingen av eiendomsmarkedet har det oppstått behov for verdivurderingsaktiviteter. Takstvirksomhet er virksomheten til en konsesjonspliktig person (takstmann), som består i å etablere markedet eller annen verdi av fast eiendom i forhold til at eiendommen verdsettes ved bruk av spesielle regler og metoder.

Utviklingen av eiendomsmarkedet tilrettelegges ved fri overføring av eierskap til eiendom. Det skal bemerkes at i henhold til den russiske føderasjonens sivilkode, er obligatorisk notarisering av eiendomstransaksjoner nødvendig. Opprettelsen av huseierforeninger (sammenslutninger av huseiere med formål om felles utnyttelse) har startet.

Generelt kan dannelsen av det innenlandske eiendomsmarkedet preges av følgende faktorer:

1. Makroøkonomisk ustabilitet (det er umulig å forutse reguleringer, vedtakelsen av disse bestemmes av den politiske situasjonen).

2. Inflasjon. På den ene siden investeringsaktivitet og utvikling av et normalt system boliglån er på vei ned, og på den annen side, på grunn av begrenset tilgjengelighet av mer likvide og lønnsomme arealer for investering, er eiendomsinvesteringer attraktive.

3. Uklarhet i lovverket.

4. Fravær spesielle tjenester innsamling og analyse av informasjon, noe som gjør informasjonsrommet ugjennomsiktig.

5. lav profesjonalitet hos aktørene i eiendomsmarkedet (lite arbeidserfaring, usikkerhet i lovverket).

6. Ujevn utvikling av segmenter av eiendomsmarkedet (den mest utbredte er boligmarkedet).

Med Russlands overgang til markedsrelasjoner blir eiendom en handelsvare, og eiendomsmarkedet får fart. Usikkerhet om grunneierskap, inflasjon og andre faktorer nevnt ovenfor setter sitt preg på utviklingen russisk marked fast eiendom.

Funksjoner i eiendomsmarkedet

I motsetning til andre typer har eiendomsmarkedet en rekke spesifikke funksjoner. Funksjoner på eiendomsmarkedet inkluderer:

lokalitet (på grunn av den uforanderlige plasseringen av objekter);

lav utskiftbarhet av objekter (på grunn av den betydelige avhengigheten av mengden etterspørsel etter eiendom på plasseringen av objektet, tilstanden til infrastrukturen i området der eiendommen ligger: tilstedeværelsen av veier, metro, handel og forbrukertjenester , rekreasjonsfasiliteter, etc.);

sesongmessige variasjoner;

behovet for statlig registrering av transaksjoner;

investering i eiendom. Det er ledsaget av tre grupper av kostnader: kostnader for å opprettholde eiendommen i en funksjonelt egnet tilstand (reparasjoner, driftskostnader, etc.); årlig eiendomsskatt; høye transaksjonskostnader i eiendomstransaksjoner. 2

eiendomstransaksjoner er generelt konfidensielle og offentlig offentliggjort informasjon er ofte ufullstendig eller feil;

lav elastisitet i tilbudet av eiendom, siden konstruksjon tar ganske lang tid, og bygninger og strukturer er relativt holdbare. 1

Et vesentlig trekk ved eiendomsmarkedet er dets nære avhengighet av kapitalmarkedet. Eiendomsmarkedet er direkte avhengig av utviklingen av kapitalmarkedet, siden hovedparametrene for utviklingen bestemmes av situasjonen i kapitalmarkedet. 3

Eksisterende trekk ved det russiske eiendomsmarkedet har innvirkning på investeringsaktiviteten.

Hovedtrekkene i det russiske eiendomsmarkedet 1

Egendommer		Resultat
Forskjeller i eiendomsmarkedene etter region	Ujevne naturlige, økonomiske forhold og posisjoner lokale myndigheter myndigheter i ulike regioner	Forskjeller i investeringsattraktivitet, markedsaktivitet og prisnivå for lignende eiendommer i ulike regioner
Inkonsekvens mellom kostnadene for eiendom og de økonomiske evnene til flertallet av befolkningen	Synkende nivå av ekte inntekten til befolkningen, dårlig utvikling av boliglånsmekanismen	Begrensede investeringsressurser, lav likviditet i eiendom i forhold til andre varer, reduserte volum av nybygg, svak utvikling av eiendomsmarkedet som helhet
Mangel på bevissthet blant deltakerne	Tilsløring av faktiske salgspriser, dårlig utvikling informasjonsinfrastruktur	Ekstra kostnader for innsamling og verifisering av data ved analyse av effektiviteten til investeringsprosjekter, skattebetalinger mottas ikke i sin helhet
Ujevn utvikling av markedssegmenter	Forskjeller i likviditet og lovverk for ulike typer fast eiendom	Tomtemarkedet er praktisk talt uutviklet
Umulighet nøyaktige prognoser utviklingstrender	Økonomisk og politisk ustabilitet	Det er vanskelig å vurdere eiendommer basert på inntekt, investeringsaktiviteten er redusert, og boliglånssystemet er dårlig utviklet
Inkonsekvens mellom dagens bruk av hoveddelen av landet og bygninger og den mest effektive